DE
UITGANGSPUNTEN VA N H E T DYNAMISCH MASTERPLAN CITYPLOT BUIKSLOTERHAM 04-06-2015
1
1. INLEIDING Voor u ligt het boekwerk ‘Uitgangspunten Cityplot Buiksloterham’. In dit boekwerk worden in hoofdlijnen de afspraken vastgelegd tussen de gemeente Amsterdam en de Alliantie. Vervolgens zullen er nog specifieke uitwerkingen en afspraken op vier onderdelen volgen; • Stedenbouwkundig masterplan • Openbare ruimte & Waterfront Cityplot • Circulair Buiksloterham • Juridische afspraken De Alliantie heeft een groot gebied in Buiksloterham Amsterdam-noord in eigendom. Éen van deze locaties zal de komende jaren worden ontwikkeld. Geen klassieke ontwikkeling maar een methode gebaseerd op innovatie en samenwerking. Hiervoor is het Cityplot concept van Studioninedots gekozen. Dit concept is gebaseerd op een ideale verkaveling van 100x100m die je ziet in oude steden. Op het terrein passen precies drie van deze plots. In elk plot is in principe alles mogelijk: kleine en grote bedrijven, woningen, zelfbouw, vrije sector en sociale huur en parkeren. De Alliantie wil dit realiseren door samen te werken met andere partijen. Buiksloterham Er wordt volop gepionierd in de Buiksloterham in Amsterdam-Noord. Op verschillende plaatsen verschijnen de eerste huizen van zelfbouwers en bouwcollectieven. Hoe ziet deze gebiedsontwikkeling nieuwe stijl eruit? “De potentie van de Buiksloterham was al lang herkend. De centrale ligging in Amsterdam en aan ‘de zonnige kant van het IJ’ maken het gebied aantrekkelijk. Maar toch zat de ontwikkeling naar een gemengd woon-werkgebied lang vast,” De enorme milieucirkels, en de hoge kosten van uitkopen van bedrijven, maakten een traditionele planmatige ontwikkeling zoals bij het Shellterrein onmogelijk. Al voordat de crisis uitbrak, werd
2
duidelijke dat stapje voor stapje ontwikkelen de enige weg was. Buiksloterham als proeftuin voor (C)PO, gemeente, ontwikkelaar én corporatie. De Alliantie heeft een groot terrein in Buiksloterham in eigendom. De Nedcoat locatie was al in het bezit bij de Alliantie. Het Air Products terrein is een gebied met een enorm milieucontour en is later aangekocht in nauwe samenwerking met de gemeente. Voor het gemak wordt in dit boekwerk de Nedcoat en Airptoducts locatie verder de Airproducts locatie genoemd. Aanvankelijk had de Alliantie een klassieke blauwdrukontwikkeling voor ogen. Gaandeweg werd duidelijk dat consumenten dat niet meer wilden en groeide het besef dat zij hier op zoek moesten naar iets anders. De Alliantie heeft vervolgens Studioninedots gevraagd om hun Cityplot concept te ontwikkelen op de Airproducts locatie. Cityplot Buiksloterham Cityplot sluit goed aan op de ontwikkelingen in de Buiksloterham. Geen traditionele zelfbouw, 2 . 3een L icollectief g g i n g ontwikkelen van een stad: 2 . 4Het Historisch Buiksloterham maar Cityplot principe bouwt samen met zelfbouwers, Buiksloterham is een gebied van 100 ha gelegen Het gebied Buiksloterham was een baai in het C(PO) maar ook met in Amsterdam-Noord. Het ontwikkelaars IJ scheidt het gebieden corporaties IJ-meer gelegen tussen twee tongen van land, hetnieuw centrum stuk van Amsterdam. In het westen zijnde Volewijck en Nes, die in het IJ-meer stak aanvan een stad. Een aantrekkelijk concept wordt het gebied begrensd door het Zijkanaal I vanaf de Waterlandse Zeedijk (nu Buiksloterdijk). en een bijna logische volgende stap in de trend en de NDSM-werf. De noordelijke grens wordt In de 18e en 19e eeuw werd de Buiksloterham vangevormd participatie en zelfbouw. Degebied toekomst is door de Buiksloterdijk, die het gebruikt als stortplaats voor verontreinigde bagger scheidt van de woonwijken het noorden. onvoorspelbaar, en datinvraagt om Het een anderopgegraven soort uit de grachten van het centrum van de Buiksloterkanaal scheidt Buiksloterham van de stad. In 1862 de was de stortplaats vol en werd de stedenbouw. Een vooropgesteld eindproduct is in woonwijk genaamd van der Pekbuurt, gelegen in Buiksloterham teruggewonnen met behulp van de hetsituatie oosten. een belemmering, een flexibel landtongen deze plan als basis, en omgezet in een rendabele agrarische polder. eenHet kwaliteit. die gedachte. Het plangebied Cityplot Cityplots ligtomarmt ingeklemd tussen de Distelweg ene zijde en het Tolhuiskanaal aan De laag model sluitaanopde voorhand geen ontwikkelingen inbagger ontwikkelde zich door de jaren de andere zijde. Het terrein is in gebruik door het heen tot een ondoordringbare bodemlaag, of uit, maar is ontvankelijk voor de initiatieven die bedrijf AirProducts voor de productie en verkoop waardoor het gebied nog altijd kampt met een hoge aangereikt worden met van industriële gassen. op het moment dat mengrondwaterstand. 2014 zal hetde terrein, een lange industriële eenEind locatie aan slagmet gaat. Cityplot streeft naar geschiedenis, worden opgeleverd zonder opgaande Industriële ontwikkeling in het gebied begon rond eenbebouwing. gemengde wijkhier waarin We zullen dan een“wonen, oppervlakteleven, werken 1900. Door haar ligging langs de diepe wateren van 26.000 m2 aantreffen, voornamelijk vandie het IJ was het gebied een goede locatie voor en ontmoeten” gestalte krijgt. Een omgeving bestaande uit verhardingen van stelconplaten en verschillende havenactiviteiten. Door de jaren mensen verleidt om hier te blijven wonen, werken betonfunderingen. heen werd het gebied steeds opgehoogd om de waterproblemen tegen te gaan. recreëren en ondernemen.
van individuele initiatieven
naar het collectief ontwikkelen van een stad
H i rapmr o d u c t s t e r r e i n . C ietty pNl oetds cBouaitk sél n o t eAr h
53
2. MASTERPLAN Inleiding De plankaart principes voor de gehele Buiksloterham lijken -in een geheel andere schaal - erg op de Cityplot gedachte. Een raamwerk en spelregelkaart, waarin de essentie en de ruimte wordt vastgelegd. Hierdoor ontstaat een bijzondere dynamiek en samenstelling van de wijk, wonen, werken, huur, zelfbouw etc. vinden elk hun eigen plek. Niet in verschillende deelwijkjes, maar juist door elkaar heen. Het kenmerk van een echt stuk stad en onderscheidend voor dit gebied. 1. plots
2. ontsluiting en parkeren
4. hoogteaccenten
De grote maat van de plots resulteren in drie verschillende plots die onderbroken worden door stadsstraten. De bestaande Klaverstraat is zo ook geïntegreerd in het plan. In het huidige plan verschuift de Klaverweg enkele meters op in oostelijke richting.
Het autogebruik wordt zoveel mogelijk uit het gebied gehouden. In het huidige plan wordt het gebied vanuit de Distelweg in 1 lus ontsloten. De lus wordt gebruikt voor het ontsluiten van het gebied voor nood- en hulpdiensten, laden en lossen en waar mogelijke bezoekers parkeren. Het parkeren van bewoners is losgekoppeld van de woning en vindt plaats in de parkeergarage in plot C. Indien nodig zal er ook een parkeergarage in plot A worden gerealiseerd. De situeren van de parkeergarage’s moet nog worden voorgelegd aan de centrale verkeerscommissie. Bij uitzondering zal er geparkeerd worden onder de bouwmassa van de verschillende bouwblokken.
Op twee plekken zijn hoogte accenten aangegeven (9 lagen): In plot C op de kavel welke direct ligt in de as van de Ridderspoorweg en op een belangrijke hoek in plot B, welke een relatie heeft met de ontwikkelingen aan de overzijde van het Tolhuiskanaal. Daarnaast staan er langs de Distelweg en aan het Tolhuiskanaal gebouwen van 7-8 lagen.
A
B
C
P P
4
5. zichtlijnen Uitgangspunt is om op de locatie enkele kaveldoorsteken te maken om vanaf de Distelweg het water van het kanaal voelbaar te maken. De twee stadsstraten en de hieronder aangegeven steegjes anticiperen hierop.
5
3. SFEREN Sferen
Boulevard De Distelweg is een belangrijke doorgaande route door Buiksloterham. Het gehele Airproducts gebied dient te worden opgehoogd om hoge grondwaterstanden te bestrijden en overlast van vervuilde gronden te beperken. De gemeente is verantwoordelijke voor het ontwerp van de Distelweg. Er liggen een aantal mogelijkheden om de aansluiting van het Airproducts terrein en de Distelweg.
Stadsstraten De stadsstraten vormen de hoofdontsluiting van de Cityplots. Eenrichtingsverkeer zal auto’s in een lus door de Klaverstraat langs het waterfront leiden. De straten lopen gradueel af richting het waterfront wat een spannend zicht op het water van het Tolhuiskanaal oplevert. De bolling heeft een dubbelfunctie vanuit waterhuishoudkundig oogpunt. De rijbaan zelf werkt als een open goot en zal regenwater uit de directe omgeving van de straten op zichtbare wijze afvoeren naar het Tolhuiskanaal.
Groene hoven In de publieke groene hoven wordt een graduele overgang van privé naar openbaar nagestreefd. Hoogteverschillen vormen hier een belangrijk onderdeel van. Tuinen van appartementengebouwen zijn in eigendom en beheer van de eigenaren van het appartementengebouw maar kunnen ook als collectieve tuin aan de omwonenden beschikbaar worden gesteld. Om de sociale veiligheid te waarborgen worden zo veel mogelijk woningentrees aan de pleinruimte gesitueerd. De uitwerking en materialisering zal in nauw overleg met afdeling onderhoud stadsdeel Noord. De groene hoven zijn openbaar terrein. Een collectief beheer door gebruikers en bewoners zal sterk worden gestimuleerd.
Fotomontage Boulevard
Fotomontage Stadsstraat
Fotomontage Groene hoven
6
Niveau 1: Energiedaken Niveau 2: Groene ruimtes op niveau Niveau 3: Verhoogde collectieve tuinen
aal
kan
uis
Tolh
Niveau 4: Pleinruimte wc
Waterfront De openbare ruimte stopt niet bij de kade, maar het Tolhuiskanaal vormt een onderdeel van de wijk. De huidige kade zal in de nabije toekomst vervangen moeten worden. Dit is dé kans om op een andere manier naar het waterfront te durven kijken. Dus geen traditionele Amsterdamse kade met een harde grens tussen water en stad. Water als onderdeel van de openbare ruimte. De kade is daarom niet langer een rechtlijnig element, maar verspringt en vormt pleinen en groene verblijfsplekken. We creëren hier een stuk stad dat niet vecht tegen het water, maar er een spel mee durft aan te gaan. Niet wonen áán het water, maar wonen mét water!
wc
wc
Duurzame systemen dragen bij aan een aantrekkelijke binnenwereld
Fotomontage Waterfront
7
+0.75 -0.40
4 . WAT E R
+0.75
Distelweg
Tolhuiskanaal -0.40
+0.75
Distelweg
Tolhuiskanaal -0.40
+1.50
Distelweg +0.75
Ophoging terrein
Tolhuiskanaal -0.40
+1.50
+0.75
-0.40
De laag bagger, waarmee Buiksloterham is opgehoogd, ontwikkelde zich door de jaren heen tot een ondoordringbare bodemlaag, waardoor het gebied nog altijd kampt met een hoge grondwaterstand. Door het gebied op te hogen wordt het gebied beschermd tegen wateroverlast.
Het dynamisch masterplan openbare ruimte speelt in op de lokale waterproblematiek door hemelwater te bergen, te zuiveren en af te voeren in de openbare ruimte. Zo wordt het gebied ontwaterd, het rioolstelsel ontzien van (piek)belastingen en wordt water een kenmerkend zichtbaar onderdeel van Buiksloterham.
+1.50
+0.75
-0.40
Ophogen terrein als standaard oplossing
+0.75
+0.75
+1.50
+1.05
+0.45
+1.50
+1.05
+0.45
+1.50
+1.05
+0.45
-0.40
-0.40
Het masterplan gaat uit van de oorspronkelijke wens om het gebied met 75 centimeter op te hogen. In plaats van het gehele plangebied integraal met 1 pakket grond op te hogen wordt een getrapt maaiveld voorgesteld.
+0.75 terrein loopt getrapt af richting Tolhuiskanaal C1. Voorstel: opgehoogd
-0.40 +0.75
+0.75
+1.70
+1.70
C2. Voorstel stadsstraten: gebogen maaiveld loopt af richting Tolhuiskanaal +0.75
+1.70
+0.45 -0.40 +0.45 -0.40 +0.45 -0.40
De gemeente is verantwoordelijk voor het ontwerp van de Distelweg
8
1
2
3
Schema watersysteem plangebied
1. Waterafvoer
2. Centraal plein
3. Waterfront
Regen in de stadsstraten wordt zichtbaar afgevoerd door de straat. De rijbaan wordt een ‘open goot’ . Bij een grote regenbui wordt daarmee het water in de straat zichtbaar.
Het regenwater van de daken en openbare ruimte wordt zichtbaar afgevoerd naar het plein. Deze ruimte fungeert als waterbuffer en vormt tal van spelaanleidingen tijdens en na een regenbui.
Het waterfront vormt de plek die het spel aangaat met het water. Niet wonen áán het water, maar wonen mét water wordt de kwaliteit van Cityplot! Het water wordt door drijvende tuinen gezuiverd voordat het geloosd wordt op het oppervlaktewater.
Tolhuiskanaal
9
6 . V O O R B E E L D V E R K AV E L I N G Uitwerking
Door het parkeren los te koppelen van de woningen hebben alle tuinen volle grond waardoor een rijk en groen gebied kan ontstaan. Daken worden voorzien van groen als waterbuffer, de hogere daken zijn geschikt voor energieopwekking.
A.1 B.2
A.2
B.3
C.1 C.3 C.2
B.19
A.17 A.12 A.11 A.10
A.9
A.15
A.8
A.7
B.22
C.21 C.17 C.22 C.16
B.14 B.15
3 B.5
B.13 B.11
B.10
B.12 B.9
B.7
6
B.16
C.20
C. 2
A.6
B.21
C.18
B.6
B.8 C.15
C. 4
A.13
A.18
B.17
C.19
B.20
C. 5
A.5
A.19
A.16
B.18
A.14
5
A.4
A.20
C. 2
A.21
C.14
C. 1
1
C. 1
2 C. 1
Het terrein van Airproducts Amsterdam is een bijzondere plek aan het water met een bijzondere historie, vlakbij het centrum van de stad. De goede bereikbaarheid via het water, met de auto en de fiets, biedt kans voor een gemengde stedelijke ontwikkeling. Een uitbreiding van de binnenstad. Het gebied biedt alle kansen om in de toekomst een populair stuk stad te worden. Daarvoor wil uitwerking voorbeeldverkaveling 10
0
C. 8
C. 1
3
Karakter gebied en doelgroep
C. 9
C. 7
C. 6
Het maaiveld ligt op een talud richting het kanaal waardoor het hemelwater niet wordt afgevoerd via het riool maar via een open goot in het maaiveld. Het waterfront is niet uitgewerkt als harde steenachtige kade maar als een stevig en attractief waterfront.
B.4
B.1
A.3
wij in Cityplot de Urban Activator permanent en geven wij deze gelijk een definitieve plaats in het plot zodat zij een blijvende bijdrage leveren aan hun omgeving. Bewoners zijn zo vanaf het begin op de hoogte van het bestaan van deze voorziening en kiezen juist voor een dynamische plek met een gemengd stedelijk milieu.
4
Erfafscheidingen tussen privétuinen en openbaar gebied zijn onderdeel van de architectonische opgave en worden met aandacht vormgegeven. De woningen die liggen aan het hof dragen zorg voor de sociale controle op het plein.
Werk en ontmoetingsruimten worden stevig in het plan verankerd. Op logische plekken worden de plinten voorzien van publieke functies en betaalbare werkruimten en in het plot worden ‘urban activators’ opgenomen. Een Urban Activator is een groep van creatieve bedrijven die een zelfstandige werkruimte hebben maar ook een gezamenlijke ruimte delen. Deze collectieve ruimte zal worden gebruikt door de bedrijven maar zal ook een bijdrage leveren aan het publieke domein. In tegenstelling met gebruikelijke plannen maken
C. 2
In het plan zitten subtiele overgangen van openbaar naar privé: van openbaar naar semi-openbaar, van collectieve gebieden naar privétuinen. Priveruimten die direct uitkomen op het openbare gebied worden voorzien van een margezone in het openbaar domein.
het aansluiten op de ontwikkelingen van de ‘Arts and Crafts’ in de omgeving. Jonge innovatieve ‘one-man-companies’ hebben veel belangstelling voor dit gebied. Zij tonen grote betrokkenheid, zorgen voor levendigheid, hebben een breed netwerk en vele samenwerkingsverbanden waardoor zij ontmoetingsplekken in het gebied stimuleren. De groepen collectieven, de zelfbouwkavels maar ook de (sociale) huurwoningen geven goede mogelijkheden voor deze doelgroep. Samen met de creatieve bedrijven in de Urban Activators zullen zij voor een groot deel het levendig karakter van het gebied bepalen.
C. 2
Een van de voorbeeldverkavelingen is uitgewerkt om de kwaliteit en de mogelijkheden van het plot te controleren.
Urban Activators
voorbeeldverkaveling waterfront 11
85830
7. DYNAMISCH MASTERPLAN
harde waarden: boulevard, stadstraten, waterfront
Openbare hoven en stegen 103500
11500
11630
11500
85830
89540
11630
De grote maat van het Cityplot biedt speelruimte om te varieren met een groot aantal gebouwtypen, maar maakt het ook mogelijk om het blok zowel aan de straat als intern te ontsluiten. Zo ontstaat een afwisseld gevelbeeld, met daarachter een spannende ‘geheime wereld. Via de hoven worden grond gebonden woningen ontsloten welke tevens zorgen voor de noodzakelijk sociale interactie op het hof. Om postadressen en nutsaansluitingen mogelijk te maken is het noodzakelijk dat de stegen en hoven in het plot openbaar zijn. Onderzocht wordt of een gewenst collectief beheer van de hoven mogelijk is. Een collectief beheer zal tevens andere collectieve zaken, zoals parkeren, energiebeheer en gemeenschappelijke ruimten, kunnen coördineren en beheren. Hierdoor blijft de kwaliteit van het gebied en de betrokkenheid en samenhorigheid van gebruikers en bewoners gewaarborgt.
openbare ruimte privé plotcontour: harde waarde
openbare ruimte
zachte waarden: verkaveling en invulling programma binnen het plot privé
plotcontour: harde waarde
Harde en zachte waarden Cityplot is geen klassiek stedenbouwkundig plan met een vast eindbeeld. Het frame legt geen eindbeeld vast maar schept condities. Het model sluit op voorhand geen ontwikkelingen in of uit, maar is ontvankelijk voor de initiatieven die aangereikt worden op het moment dat men met een locatie aan de slag gaat. Het framework bestaat uit harde waarden en zachte waarden.Harde waarden zijn de buiten contouren van de plots. Deze zijn vastgelegd met duidelijke maatvoering. De invulling van de plots is flexibel (de zachte waarden). De ingetekende verkaveling is dan ook slechts een voorbeeld. Het plot zal zich telkens aanpassen naar de wensen en vragen uit de markt. Cityplot Buiksloterham is een dynamisch plan. Binnenkomende iniatieven worden ingepast.
Sociale huur Koop Bouwgroep Zelfbouw/ grondgebonden Werken Parkeren
Sociale huur Koop
12
Bouwgroep Zelfbouw/ grondgebonden
8. PROCES Deze notitie bevat de spelregels voor het Kwaliteitsteam van de Cityplots Buiksloterham. Deze kavel is in erfpacht bij de Alliantie, die voorziet deze kavel in eenheden met diverse ontwikkelpartners te ontwikkelen. Het Kwaliteitsteam beoordeelt de plannen voor gebouwen op de locatie inhoudelijk. Het team bestaat uit de gemeentelijke supervisor en de stedenbouwkundige-architect (Albert Herder) en een vertegenwoordiger van de Alliantie (NTB). Voorzitterschap en verslaglegging ligt bij de projectmanager Buiksloterham van de gemeente Amsterdam Gebiedsontwikkeling. De CWM heeft de advisering op de bouwplannen niet gedelegeerd aan het Kwaliteitsteam. Voor advisering hanteert CMW het welstandskader dat voor de Buiksloterham door de gemeenteraad op 20 december 2006 vastgesteld is. Zij vraagt daarvoor gewoonlijk advies van de gemeentelijk supervisor BSH. Voor Cityplots heeft de opdrachtgever cq. kaveleigenaar (De Alliantie) de ambitie zelf actief bij te dragen aan het garanderen van kwaliteit, middels een Kwaliteitsteam. De supervisor BSH maakt deel uit van dit Q-team, zodat geen dubbele toetslaag ontstaat. Voor het kavel City-plots hanteert dit Q-team criteria uit het Dynamisch masterplan kavels. Met de supervisor BSH is afgestemd dat deze criteria volledig passen binnen het (publiekrechtelijke) welstandskader BSH. Het betreft daarmee een (privaatrechtelijke) specificatie op kavelniveau. Pas wanneer het Q-team een kaveluitwerking kwalitatief gereed acht, zal de Alliantie (of een van haar kavel-ontwikkelpartners) een aanvraag Omgevingsvergunning indienen. Er mag dan ook verwacht worden dat in de regel het advies van het Q-team volstaat voor de agendacommissie CMW, en dat aparte behandeling in een reguliere commissievergadering niet nodig is. Daartoe wordt deze werkwijze en het bijbehorende kader vooraf wordt ter bevestiging in CMW geagendeerd. De toets op inrichting van de
buitenruimte valt onder verantwoordelijkheid van het Q-team Cityplot Deze informatie is bestemd voor alle betrokkenen bij de ontwikkeling van de Cityplot; in het bijzonder voor die partijen die met de bouwplanontwikkeling zijn gestart.
Spelregels Jaarlijks wordt een planning gemaakt voor het Kwaliteitsteam - overleg. De leden van het Kwaliteitsteam en partijen die met de bouwplanontwikkeling zijn gestart kunnen bespreekpunten voor dit overleg agenderen. Het vergaderschema wordt nader vastgesteld. De agenda wordt opgesteld door Gebiedsontwikkeling. Zij stelt ook de vergadervolgorde en in overleg met de supervisor en Albert Herder het tijdschema vast. Onderwerpen kunnen bij Gebiedsontwikkeling worden gemeld, waar nodig met bespreekstukken, minimaal 1 week voorafgaand aan deze vergadering. Onderwerpen kunnen bijvoorbeeld zijn de architectenkeuze, een eerste bespreking van een schetsontwerp en dergelijke. Voor alle duidelijkheid: deze besprekingen zijn alleen met de partij die een onderwerp heeft geagendeerd. De beoordeling van definitieve ontwerpen heeft een speciaal karakter. Deze beoordeling dient tevens t.b.v. het Welstandsadvies in het kader van de omgevingsvergunningsprocedure. De aanmelding voor het Welstandsadvies op een aanvraag omgevingsvergunning loopt via het secretariaat van de commissie Welstand en Monumenten Amsterdam (CWM). De aan te leveren gegevens zijn gelijk aan wat er regulier door de commissie gevraagd wordt. Het verslag van de beoordeling en het advies van het Kwaliteitsteam wordt aan de CWM aangeleverd en volgt hetzelfde traject als
reguliere welstandsadviezen. De besluitvorming over het Kwaliteitsteamadvies geschiedt op basis van consensus. Bij patstelling wordt geëscaleerd naar de CWM, die advies uitbrengt aan de wethouder Stedelijke Ontwikkeling. Het kan zijn dat Gebiedsontwikkeling van mening is dat een onderwerp (nog) niet op de agenda thuishoort en allereerst besproken moet worden met de stedenbouwkundige, de projectleider of de manager BSH.. Voorbeelden van dergelijke bespreekpunten zijn vragen omtrent de ruimte die de vastgestelde kaders (VO maaiveld en bestemmingsplan) bieden aan een specifiek blok, voorstellen voor programmawijzigingen etc. Als een onderwerp naar de mening van Gebiedsontwikkeling (nog) niet bij de supervisor thuishoort, dan wordt dit gemeld en er wordt direct een afspraak met de stedenbouwkundige, projectleider OGA en/of de manager ingepland. De definitieve agenda wordt verspreid door Gebiedsontwikkeling uiterlijk op de donderdag voorafgaand aan de vergadering. Bij de bespreking van SO, VO en DO dient een eenvoudige schetsmaquette 1: 200 te worden meegenomen (tempex, met print van de voorgestelde gevelbekleding), waarmee goed inzichtelijk wordt gemaakt hoe het gevelbeeld gaat worden met buitenruimtes, erkers en dergelijke. Uiteindelijk moeten ook de voorgestelde bouwmaterialen moeten ter goedkeuring aan het Kwaliteitsteam worden voorgelegd. Opdrachtgevers bespreken, voordat zij hun architect definitief selecteren, de verschillende architecten die zij op het oog hebben met het Kwaliteitsteam. Hierbij motiveert de opdrachtgever waarom deze architecten bij het welstandskader passen. Het Kwaliteitsteam geeft vanuit de eigen kennis en ervaring feed back / input mee voor de
definitieve keuze. Als na twee à drie Kwaliteitsteam bijeenkomsten blijkt dat een architect niet de gevraagde kwaliteit (zoals weergegeven in het stedenbouwkundige frame en welstandskader) levert, dan regelt xxxxx, als vertegenwoordiger van de Alliantie en contractpartner van de overige marktpartijen met de opdrachtgever vervanging van de architect. Bij de besprekingen worden architecten altijd vergezeld door de ontwikkelaar van de Alliantie voor het betreffende blok. Het verslag wordt opgesteld door Gebiedsontwikkeling. Indien de wens bestaat om Albert Herder of de supervisor uit te nodigen voor een bespreking buiten deze reguliere vergaderingen om, dan moet dit verzoek eerst worden voorgelegd de Aliantie en de Gemeente.
13
9. SPELREGELS STEDENBOUW EN ARCHITECTUUR Spelregels Stedenbouw/openbare ruimte Alle ontwikkelingen in Cityplot Buiksloterham moeten voldoen aan het welstandskader, dat voor de Buiksloterham door de gemeenteraad op 20 december 2006 is vastgesteld. Voor advisering hanteert CMW en het Kwaliteitsteam het welstandskader. De volgende spelregels zijn overgenomen of aanvullend aan het welstandskader en worden getoetst door het Kwaliteitsteam.
Vastgestelde afspraken Airproducts locatie • volume: FSI maximaal 2,3, maximale bouwhoogte 30 meter. • programma maximaal 85% wonen 15% werken (bedrijvigheid, kantoor, detailhandel en voorziening) • de in het Investeringsbesluit 2007 aangegeven uiterste rooilijn geldt als de uiterste bebouwingsgrens.
Met de ontwikkeling van het voormalige Airproduct terrein ambiëren we een kwartier, dat enerzijds, met zijn kavelgewijze ontwikkeling en blokstruktuur, aansluit bij de bestaande stad en anderzijds in zijn uitstraling aansluit bij de rouwe sfeer van het voormalige havengebied. Het stedenbouwkundige plan is tolerant voor diverse typologieën en ontwikkelingen. De rouwe sfeer gecombineerd met een innovatieve ontwikkeling van de plek, zal een jong, urbaan, creatief type bewoners trekken. Een aantal zelfbouw/cpo kavels zal bijdragean aan individuele, vernieuwende ontwerpen. De flexibele, gelaagde verkaveling creëert een wijk met een grote mate aan variatie in kavelgrootte, oriëntatie van de kavel, zelfbouw, koop of huur. De architectonische uitstraling ondersteunt de diversiteit in kavels en typologieën. Binnen het eenvoudige sterke raamwerk zullen de verschillen juist tot hun recht komen.
Parkeren • parkeernorm 1 pp/200m2 BVO voor sociale huur woningen, 1 pp/125m2 BVO voor vrije sector- koop-, zelfbouw en cpo woningen. 1 pp/125m2 BVO voor niet woonfuncties. • niet woonfuncties mogen uitgaan van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. • Voor bezoekers parkeren worden flexibele en kwantitatieve invullingen ontwikkelt. • de parkeernorm zal na het realiseren van circa 250 woningen worden vergeleken met de werkelijke parkeerbehoefte en mogelijk worden bijgesteld. • parkeren, laden en lossen dient op eigen terrein afgewikkeld te worden met maximaal één entree per kavel aan kaden of hoofdwegen;. • entrees van de parkeergarage- of roldeuren liggen niet direct aan kaden of hoofdwegen daar waar een kaveldoorsteek is aangegeven, is deze tevens de (auto)entree
Toetsing van de plannen zal plaatsvinden in drie stappen: • toetsing coachingsteam (techniek+ kavelpaspoorten) • toetsing kwaliteitsteam • toetsing welstandscommissie
14
Cityplot parkeren • op de Airproducts locatie worden bovengrondse collectieve parkeergarage’s gerealiseerd. Deze garage’s worden ontworpen met een intelligente structuur die het mogelijk maken om gebouwdelen te voorzien van andere functies. De gevels van het parkeergebouw die zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied worden hoogwaardig vormgegeven. In de plinten • op de kavels binnen het Cityplot zijn
incidenteel private parkeergarages mogelijk. Deze kavels liggen niet aan de Distelweg maar aan de stadsstraten of de kade’s. Per Cityplotgevel zijn er maximaal 2 inritten voor private parkeergarage’s mogelijk. Cityplot contourlijnen, hoogten en binnenhoven • op Cityplot bestaat uit een blokrandbebouwing en een openbaar binnenhof. Het binnenhof wordt ontsloten door steegjes. Daar waar de steegjes uitkomen in de stadsstraten ontstaat een bomenpleintje. • de gevels in het buitencontour van het cityplot worden aaneengesloten gebouwd. De blokrandbebouwing staat overwegend in de rooilijn en is aan de Distelweg minimaal 9 meter hoog. • de hoeken zijn de ankerpunten van het Cityplot en zijn minimaal 12 meter hoog. • aan minimaal 1 pleinwand van het binnenhof bevinden zich grondgebonden woningen met de woning entree aan het hof. Ter bevordering van de sociale controle van het binnenhof zijn de leefruimtes van de woningen zoveel mogelijk gericht op het plein. Cityplot kavels en contrast • binnen het Cityplot heeft elke kavel heeft een eigen ontsluiting en eigen architectonische uitstraling. De maximale gevellengte van een kavel is 40 meter, per straatwand is er minimaal één kavel smaller dan 25 meter. • in elk Cityplot zit minimaal één CPO kavel en minimaal één cluster van 5 zelfbouwkavels. Cityplot en activering • Een Urban Activator is een cluster met betaalbare bedrijfsruimten die gezamenlijk een actieve bijdrage leveren aan het publieke domein. Op de Airproducts kavel worden minimaal twee stuks Urban Activators gerealiseerd.
•
op de hoeken van de Cityplot kavels worden actieve plinten gestimuleerd. Op minimaal een hoek van het Cityplot bevindt zich een actieve plint. Een actieve plint is een ‘niet woonfunctie’ zoals horeca, smal shop, cultureel programma of een actieve bedrijfsruimte.
Openbare ruimte • groen; open, uitzicht, bruikbaar, maximaal groenoppervlak, gras en bomen. • kade; robuust, industrieel/nautische uitstraling, basalt, baksteen en/of beton,, stalen damwand, steigers van hout, bruggen zijn van staal of beton, zo rank en licht mogelijk • straten; volgens principe’s beheer gemeente Amsterdam, materialisering in samenhang Circulair Buiksloterham • de belevingswaarde van het water wordt vergroot: Wonen, werken en recreëren aan, op en met het water. • er zal actief gezocht worden naar partijen, marktpartijen, ondernemers, collectieven en zelfbouwers met een ambitieuze duurzame circulaire houding. • collectieve (energie)voorzieningen worden gestimuleerd en waar mogelijk gefaciliteerd. • het hemelwater wordt niet in het riool geleid, maar zo lang mogelijk op de locatie gehouden en afgevoerd in het kanaal.
S p e l r e g e l s a r c h i t e c t u u r ( u i t g e b r e i d e t o e l i c h t i n g i n h e t “ H a n d b o e k Te c h n i s c h e i n f o r m a t i e ” ) De spelregels zijn slechts bedacht om sturing te geven. Oplossingen die - bedacht vanuit de grondgedachte van het Cityplot plan en- leiden tot een hogere kwaliteit zullen door kwaliteitsteam enthousiast worden ontvangen. Circulair Buiksloterham • het gebied is onderdeel van het ‘LivingLAB’ Buiksloterham Amsterdam waar vele experimenten met het thema ‘De circulaire stad’ plaatsvinden. Kavelsafnemers worden uitgedaagd hieraan deel te nemen en een actieve bijdrage leveren. • elk plan levert een toelichting hoe hij de ambitie van Circulair Buiksloterham vertaalt heeft in zijn/haar ontwerp. architectonische uitstraling • elke kavel heeft zijn eigen architectonische uitstraling, ontsluiting, materialisering, kleur en hoogte. • De architectuur is tijdloos, niet nostalgisch, experimenteël, innovatief en stoer. • Variatie is uitgangspunt: verspringende daklijn, verschil in verdiepingshoogte, diversiteit aan kapvormen. De architectuur is divers. • Gebouwen zijn zoveel mogelijk alzijdig ontworpen, de gevelopbouw is consequent en goed van verhoudingen
materialisatie • De toegepaste materialen zijn hoogwaardig, duurzaam, modern en tijdloos. • De toegepaste materialen sluiten aan bij de industriële referentie van het gebied: baksteen, beton, glas, metaal, hout; terughoudendheid in toepassing van kunststof plaatmateriaal • De uitstraling is zorgvuldig maar mogelijk met een recyclebaar karakter • Materiaaltoepassing en kleurgebruik worden per gebouw in een beperkt palet toegepast. • Kleurgebruik dient terughoudend en beheerst te zijn; kleuraccenten zijn niet bij voorbaat uitgesloten, mits betekenisvol in de stedelijke context. • De detaillering is hoogwaardig en consequent.
plinten en bergingen • De bovenkant begane grond vloer verschilt maximaal 25cm met het aansluitende niveau van de openbare ruimte • Alle plinten aan de zijde van het tolhuiskanaal en Distelweg uitvoeren met een minimale vrije hoogte van 3,2 meter • In een zone van 4m vanuit de voorgevel rooilijn zijn geen bergingen of parkeeroplossingen toegestaan., met uitzondering van inritten voor parkeergarages en toegangen voor (fietsen)bergingen. • Bij de gestapelde woningen wordt een oplossing met een volwaardige berging in de woning, en een fietsenberging op de begane grond of in de kelder gestimuleerd.
kappen • De detaillering van de kappen is modern. Gestreefd wordt naar een integrale materialiseirng of kleurstelling van gevel en dak. Voor- en zijgevels vlak uitvoeren, zonder uitkraging van goot of dakkap. • De goot is bij voorkeur verholen.
buitenruimten • Binnen de mogelijkheden van de omschrijvingen van het welstandskader en het bestemmingsplan worden buitenruimten toegestaan en gestimuleerd.
erfafscheiding • Wanneer de erfafscheiding grenst aan de openbare ruimte wordt deze vormgegeven als onderdeel van de openbare ruimte door: a) verhoogte tuinen tot 50cm, vormgegeven zonder hek of schutting en andere vertikale afscheidingen b) muren en hekken, die worden mee ontworpen met het gebouw, met een maximale hoogte van 2,10m. Een muur, grenzend aan de openbare ruimte moet voor minimaal 30% worden vormgegeven als opening met b.v. een hekwerk.
rauw en industrieel
divers
urban activator met horecaplek
15
Studioninedots
DELVA Landscape Architects
De Alliantie
Gedempt Hamerkanaal 111, 1021 KP | Amsterdam
NL Hoogte Kadijk 71 | 1018 BE Amsterdam BE De Keyserlei 5 | 2018 Antwerpen
Helmholtzstraat 61a | 1098 LE | Amsterdam
t. +31(0)20 220 90 78 | m. +31(0)6 11196331 e.
[email protected] | w. www.delva.la
t. +31 (0)88 - 00 232 00 e.
[email protected]
t. +31 (0)20 - 488 9269 e.
[email protected]
16
