D E E L 2 De Bavelse Berg. Een Unieke Evenementenlocatie?!

De Bavelse Berg Een Unieke Evenementenlocatie?! D

E

E

L

2

Deel 2

De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!

DEEL 2 De Bavelse Berg: Een unieke evenementenlocatie?!

Financiële haalbaarheidstudie naar een multifunctioneel complex voor binnen- en buitenevenementen aan de Oostkant van Breda

COLOFON Opdrachtgever: Dienst: Vakdirectie: Contactpersonen:

Burgemeester en Wethouders Gemeente Breda OntwikkelingsDienst Breda Grondbedrijf, Economische Zaken en Projectmanagement Hans Snelder (PM), Jan Govers (GB), Cees Swinkels (PE), Hans van Engen (RO), Nicolaas Veltman (EZ) Datum: November 2004 Omslagcollage: Hans van Engen, gemeente Breda Ontwerp en opmaak: bureau Vormgeving, gemeente Breda

1

Deel 2


2

Deel 2


INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING

5

2.

BESTUURLIJKE OPDRACHT

7

3.

KEUZE MARKTPARTIJEN

9

4.

ONDERZOEKSKADERS

11

5.

RUIMTELIJKE UITWERKING

13

6.

VISIE MARKTCONSORTIUM

15

7.

PARK MINERVUM

17

8.

VOORLOPIGE SCHETSONTWERP & VERKENNENDE GEBIEDSEXPLOITATIE

19

9.

VERMAKELIJKHEDENRETRIBUTIE

23

10.

DRIETAL VOORLIGGENDE KEUZEOPTIES

25

BIJLAGE 1. Kenschets betrokken marktpartijen

27

3

Deel 2


4

Deel 2


1.

INLEIDING In het programakkoord 2002-2006 is vastgelegd dat de realisatie van een evenementenhal belangrijk is voor Breda. Uitgangspunt hierbij is echter wel, dat zowel investering als exploitatie van een dergelijke overdekte accommodatie door de markt worden gerealiseerd1. Daarnaast is de bestuurlijke wens uitgesproken om de mogelijkheden van een buitenterrein voor grootschalige evenementen nabij de voormalige stortplaats Bavel-Dorst, in de volksmond ook wel de ‘Bavelse Berg’ genoemd, te onderzoeken. De Bavelse Berg: Een Unieke Evenementenlocatie?! Verkennend gemeentelijk vooronderzoek heeft in juli 2003 uitgewezen dat de koppeling van beide onderzoeksprojecten mogelijkheden biedt om diverse gemeentelijke ambities rond de (belevings)economie, toerisme, evenementen en de natuurlijke inrichting van de stadsrandzone via een integrale aanpak duurzaam te verwezenlijken. Op basis van een zevental deelverkenningen (ten aanzien van de marktruimte, milieu, geluid, beheer, draagvlak, ruimte en financiën) is ambtelijk geconcludeerd dat een evenementencomplex aan de voet van de Bavelse Berg in principe mogelijk is2. De unieke combinatie van een nieuwe privaat gefinancierde (regionale) evenementenhal en een publiek gefinancierd (provinciaal) evenemententerrein, dat overloopt in een robuust openbaar landschapspark bij de Bavelse Berg, levert gunstige perspectieven op voor een marktconforme exploitatie en het beheer van het totale complex, evenals voor het verkrijgen van bovenlokale projectsubsidies. Bij een solitaire ontwikkeling van een evenementenhal is hiervan zeker geen sprake, terwijl een solitaire ontwikkeling van een evenemententerrein wellicht onvoldoende marktconforme exploitatiemogelijkheden heeft. Eind juli 2002 hebben Burgemeester en Wethouders op basis van bovengenoemde conclusies dan ook opdracht gegeven tot een nader onderzoek naar de financiële doorrekening van het evenementencomplex op basis van enkele groeiscenario’s. Plan van Aanpak ‘Go-No-Go’ Evenementencomplex In aansluiting op de bespreking van genoemd rapport in de vergadering van de raadscommissie Economische Zaken, Cultuur en Grondbedrijf (E.C.G.) in september 2003, hebben Burgemeester en Wethouders op 2 december 2003 een plan van aanpak voor de financiële haalbaarheidstudie (zie verder hoofdstuk 2) vastgesteld. In juli 2004 zijn burgemeester en wethouders en de raadscommissie E.C.G. vervolgens aan de hand van presentaties tussentijds geïnformeerd over de stand van zaken. Herontwikkeling voormalige vuilstort In samenhang met de planvoorbereiding van het evenementencomplex heeft Grontmij (eigenaresse van de voormalige stortplaats, aansluitend aan het gebied van het geplande evenementencomplex) een studie verricht naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de stortplaats zelf, genaamd ‘Park Minervum’ (zie separaat bijgevoegde marktnotitie). De resultaten van deze studie worden ook besproken, gezien de inhoudelijke en ruimtelijke relaties tussen beide projecten (zie verder hoofdstuk 7). Bredase Kroonjuwelen Aansluitend op de behandeling van onderhavige rapportage in de commissie E.C.G. van december aanstaande zal ook worden gesproken over de voorlopige conceptnota ‘Bredase Kroonjuwelen, een toekomstvisie op stedelijke evenementen’. Van de in totaal 14 grote Bredase evenementen (minus de inmiddels uit Breda vertrokken Taptoe), heeft bijna 30% in een vroegtijdig stadium aangegeven serieus interesse te hebben in de beoogde ontwikkeling van het evenementencomplex bij de Bavelse Berg. Het betreft hier een tweetal (potentiële) kroonjuwelen, te weten Breda Hippique en Harley Dag Breda en Breda Barst en Landschap & Tuin3. Daarnaast hebben ook diverse organisatoren van Bredase dance events (waaronder Studance, Respect e.d.) en regionale vak- en publieksbeurzen aangegeven met groot interesse de ontwikkelingen rond de Bavelse Berg te volgen (Regio Business Dagen, Love & Marriage beurs, Internationale Hondententoonstellingen en dergelijke). 1.

Zie paragraaf 5.9 van het programakkoord, mei 2002.

2.

Zie de resultaten van de verkennende gemeentelijke haalbaarheidsstudie naar het evenementencomplex d.d. juli 2003.

3.

Zie ook tabel 7 van de nota Bredase Kroonjuwelen, mei 2004.

5

Deel 2


Tot slot ziet bijvoorbeeld een in Breda gevestigd sportevenementenbureau, in samenwerking met de KNWU, goede mogelijkheden om (inter)nationale sportevenementen rond mountainbike en veldrijden te organiseren. In aansluiting hierop kan dan ook worden gesteld dat de realisatie van het evenementencomplex enerzijds ook in staat zal zijn om de gestaag voortgaande schaalvergroting en professionalisering van stedelijke evenementen te faciliteren en anderzijds nieuwe grootschalige evenementen te accommoderen. Beide aspecten zijn belangrijke voorwaarden om de in de conceptnota Kroonjuwelen bepleite vernieuwingsdrang en onderscheidend vermogen te stimuleren.

6

Deel 2


2.

BESTUURLIJKE OPDRACHT In het hiervoor genoemde plan van aanpak is als opdracht meegegeven om de besluitvorming over de financiële haalbaarheid van het evenementencomplex voor te bereiden. Daartoe is nu een tweetal deelproducten geproduceerd: 1. de uitwerking van een ruimtelijk-functionele variantenmatrix (groeiscenariomodel) uit het verkennende haalbaarheidsonderzoek tot een Voorlopig Schetsontwerp; 2. de noodzakelijke publieke en private investeringen op basis van een Verkennende Gebiedsexploitatie. Hierbij worden tevens de verschillende dekkingsmogelijkheden in beeld gebracht, waaronder het heffen van een soort evenementenlocatiebelasting en het toevoegen van passende commerciële functies en dergelijke om de exploitatie op langere termijn mogelijk te maken. Doel van het doorrekenen van de haalbaarheid van het gebiedsontwikkelingsproject van de evenementenlocatie Bavelse Berg is het verschaffen van inzage in de kosten en opbrengsten van de verschillende planonderdelen, zijnde een evenementenhal (inclusief ondersteunende functies), een evenemententerrein (inclusief parkeren en ontsluiting) en een landschapspark (inclusief beekstructuren), als basis voor de verdeling hiervan tussen betrokken publieke en private partijen. Bovendien worden de bijbehorende (financiële) kansen en risico’s in beeld gebracht en worden beheersmaatregelen voorgesteld.

7

Deel 2


8

Deel 2


3.

KEUZE MARKTPARTIJEN Eind maart 2004 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten het financiële haalbaarheidsonderzoek met slechts één marktconsortium voort te zetten (in totaal waren er vier geïnteresseerde marktconsortia). Dit onder de nadrukkelijke voorwaarde dat het onderzoek geschiedt onder verantwoordelijkheid en voor rekening en risico van het betrokken consortium en dat het gemeentebestuur volledig vrij is om op basis van de verkregen onderzoeksresultaten te besluiten of, en zo ja, onder welke voorwaarden, een eventueel samenwerkingsverband kan worden aangegaan, dat betrekking heeft op een daadwerkelijke ontwikkeling en realisatie van het evenementencomplex c.a. De keuze voor één bepaald consortium was noodzakelijk om een voortvarende afronding van het onderzoek te kunnen bewerkstelligen, evenals min of meer vertrouwelijke marktinformatie betreffende benodigde investeringen met betrekking tot de evenementenhal en een meerjarige exploitatie met betrekking tot het totale complex te kunnen verkrijgen. De keuze is daarbij gemaakt voor een consortium van de gerenommeerde marktpartijen TCN Property Projects (ontwikkelaar en exploitant), Ahoy’ Rotterdam (manager en organisator), Ballast Nedam Bouw (bouwer) en Interbrew Nederland (brouwer). Zie bijlage 1 voor een nadere kenschets van genoemde marktpartijen. Van doorslaggevend belang daarbij waren hun brede organisatorische expertise, een inschatting van hun financiële slagkracht en de potentiële mogelijkheden van hun (inter)nationale relatienetwerk. Teneinde het evenementencomplex uiteindelijk ook succesvol te kunnen exploiteren, dienen zij bovendien hierbij ook nadrukkelijk blijk te geven over voldoende ondernemingszin en inventiviteit te beschikken om een exploitatiegarantie voor langere termijn af te geven zonder dat daar een strikt exclusiviteitsbeding tegenover hoeft te staan. Onder het motto ‘gelijke monniken, gelijke kappen‘, moet immers een gezonde concurrentie tussen verschillende (type) evenementenlocaties binnen de stad mogelijk blijven. Met het consortium is vervolgens diverse malen intensief ambtelijk overleg gevoerd.

9

Deel 2


10

Deel 2


4.

ONDERZOEKSKADERS Het ontwikkelingsproject van het evenementencomplex aan de voet van de Bavelse Berg kent zoals gezegd een drietal (financiële) deelplannen, te weten: de evenementenhal met eventueel aanvullende commerciële voorzieningen (als private ontwikkeling); het evenemententerrein met benodigde parkeervoorzieningen en noodzakelijke locatieontsluiting (als publiek-private ontwikkeling); het landschapspark, inclusief beekstructuren (als publieke voorziening). De ontwikkeling van het evenemententerrein en het landschapspark hebben daarnaast een directe (gebruiks)relatie met de ontwikkeling van Park Minervum op de Bavelse Berg zelf. De ontsluiting van het evenementencomplex (dat is hal en terrein samen) en het landschapspark hebben bovendien, als zogenoemde ‘bovenwijkse voorzieningen‘, een directe (gebruiks)relatie met de beoogde ontwikkeling van (het middengebied van) Breda Oost als toekomstig stadsregionaal transformatiegebied. In eerste instantie heeft het overleg met het marktconsortium zich geconcentreerd op de ruimtelijke invulling van het gebied van het evenementencomplex en op de in dat gebied te realiseren functies en vervolgens op de financiële aspecten daarvan. Daarvoor zijn functionele, ruimtelijke en financiële uitgangspunten gehanteerd. Samengevat luiden deze als volgt. Functionele uitgangspunten Een nieuw te realiseren evenementencomplex moet een oplossing kunnen bieden voor bestaande Bredase binnen- en buitenevenementen, die door hun schaalgrootte of aard (nog) niet beschikken over een duurzaam geschikte, vaste locatie binnen de gemeentegrenzen van de stad. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan buitenevenementen als Breda Hippique, Breda Barst of Studance, evenals aan de problematiek rond het verdwijnen van Het Turfschip. Het nieuwe evenementencomplex moet met andere woorden niet alleen vóór, maar vooral ook ván de Bredanaars zijn en daarom op steun en betrokkenheid vanuit brede lagen van de bevolking kunnen rekenen. Ruimtelijke uitgangspunten Vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief dienen een duurzame balans en optimale synergie tussen een drietal strategische gemeentelijke belangen te worden gerealiseerd, te weten: economie (ruimte voor bedrijvigheid), ecologie (ruimte voor een groen-blauwraamwerk), sociaal-cultureel (ruimte voor een variëteit aan evenementen als recreatieve overgangsbuffer tussen ‘rode’ en ‘groene’ functies aan de stadsrand)4. Ook moeten er integrale functioneel-ruimtelijke dwarsverbanden worden gelegd met de toekomstige ontwikkeling van (het middengebied van) Breda Oost in het algemeen en de herontwikkeling van de voormalige vuilstort in het bijzonder.

4.

Onder ‘duurzame ontwikkeling’ wordt in navolging van Telos, het Brabants Centrum voor Duurzaamheidvraagstukken, verstaan dat een voorgestane ontwikkeling gericht moet zijn op de optimalisatie van het geheel van economisch, ecologisch en sociaal-cultureel kapitaal en dat deze bovendien houdbaar is over generaties heen.

11

Deel 2


Financiële uitgangspunten In het plangebied zal zowel een meer ‘actief‘ als een meer ‘faciliterend‘ beleid gevoerd moeten worden. Voor de evenementenhal en eventuele aanvullende voorzieningen is er vooral sprake van het laatste. Dat wil zeggen, dat de gemeente zich hoofdzakelijk beperkt tot het scheppen van de kaders (functioneel, ruimtelijk, milieuregels et cetra) waarbinnen het marktconsortium vervolgens kan ontwikkelen en exploiteren. Bij de overige deelplannen (terrein en park) is er sprake van een meer actief gemeentelijk beleid, waarbij de gemeente zelf (mede) risicodragend ontwikkelt en exploiteert en het terrein vervolgens ook voor maatschappelijke doelen ter beschikking kan stellen. Voordelen van deze tweeledige beleidsstrategie is dat ‘financiële verevening’ tussen de verschillende deelplannen kan plaatsvinden, waarbij onrendabele kosten binnen het ene deelplan wellicht kunnen worden gecompenseerd door meer rendabele deel- en/of gebiedsplannen. Ook kan de gemeente haar regierol in het gebied substantieel en blijvend vervullen. Hiervoor kan een drietal belangrijke argumenten worden aangevoerd: bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik door de realisatie van een grootschalige evenementenbestemming; transformatie en kwaliteitsverhoging van het ruimtegebruik van overwegend agrarisch gebruik naar een hoogwaardig economisch, sociaal-cultureel en landschappelijk gebruik; bevorderen van een rechtvaardige verdeling van de kosten en opbrengsten over het marktconsortium (als ontwikkelaar/exploitant van het evenementencomplex), de gemeente (als grondeigenaar en mede ontwikkelaar van het evenementencomplex) en de toekomstige gebruikers (evenementenorganisatoren en bezoekers). Samengevat zijn bovenstaande kaders bij de start van de gezamenlijke financiële haalbaarheidsstudie, als volgt geformuleerd: investeringen in en exploitatie van een evenementenhal moeten door de markt kunnen worden gedragen; er dient sprake te zijn van een grootschalig multifunctioneel complex voor binnen- en buitenevenementen; permanente functies, zoals commercieel vermaak, detailhandel, handelshuisactiviteiten, sportactiviteiten in competitieverband en/of grootschalige kantoorontwikkeling passen in beginsel daarin niet, tenzij daarmee duidelijke investerings- en/of exploitatievoordelen kunnen worden behaald, dan wel dat het totaalconcept een duidelijke functionele, ruimtelijke en/of promotionele meerwaarde oplevert; de marktpartij dient bereid en in staat te zijn om een exploitatiegarantie voor langere termijn (minimaal 10 à 15 jaar) af te geven (zonder exclusiviteitsbeding). Gedurende het onderzoekproces met het marktconsortium zijn daar de navolgende (financiële) richtlijnen aan toegevoegd: de gemeente blijft eigenaar van de grond van het evenementencomplex; de grond wordt ter beschikking gesteld op basis van pacht zonder canon; de benodigde infrastructuur tot aan het evenementencomplex (ontsluiting, parkeren) zal door de gemeente worden gerealiseerd; bij alle commerciële evenementen, zowel binnen als buiten, die georganiseerd worden, deelt de gemeente in de opbrengst, inclusief die uit parkeergelden; indien de marktpartijen zich op termijn terug zouden trekken, dan heeft de gemeente de hal en het terrein (inclusief parkeerterrein) beschikbaar voor herontwikkeling. Aan het consortium is verzocht om binnen dit totale kader met een uitgewerkt marktvoorstel te komen.

12

Deel 2


5.

RUIMTELIJKE UITWERKING Vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief dient een duurzame balans en optimale synergie tussen ruimte voor bedrijvigheid, ruimte voor een groen-blauw-raamwerk en ruimte voor een variëteit aan evenementen aan de stadsrand te worden gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling van het evenementencomplex c.a. aan de voet van de Bavelse Berg mag bovendien niet los gezien worden van de realisering van Park Minervum op de berg en de (mogelijke) woningbouwontwikkelingen in (het middengebied van) Breda Oost. Door een ruimtelijke en functionele uitwisseling ontstaat immers een gebied, dat aanzienlijk meer is dan de som der delen. De betekenis van de verschillende projectlocaties rondom de Bavelse Berg reikt immers verder dan alleen het creëren van de noodzakelijke ruimte voor het organiseren van een divers aantal grote buiten- en binnenevenementen. Juist door de ontwikkeling van een robuust landschapspark, waarin tevens grote buitensportevenementen gehouden kunnen worden (denk aan paardensportconcoursen, veldrijden en/of veldlopen en dergelijke), kan het evenementencomplex ook een cruciale rol spelen bij de toekomstige realisatie van een groenblauw raamwerk aan de gehele oostzijde van de stad (en die uiteindelijk helemaal doorloopt tot in het hart van Breda). Het gaat daarbij om de realisatie van een stevige groenstructuur (langs de bestaande beekstructuren in het gebied) die een duurzame, recreatieve, landschappelijke en ecologische verbinding legt met de grote bosgebieden van Dorst en Chaam. Een drietal factoren speelt daarbij een bijzondere betekenis: het benutten van de voormalige vuilstort als (letterlijk en figuurlijk) hoogtepunt in de toekomstige parkstructuur. Alleen al het relatief grote hoogteverschil en het bijbehorende uitzicht, maken van de berg een uniek object, dat vanuit recreatief perspectief vele potenties kent die nu nog niet worden benut; het samenkomen van twee regionale watersystemen. De samenloop van de Gilzewouwerbeek en de Molenleij in het gebied van het evenementencomplex vormt niet alleen een aanleiding om op deze locatie de waarden van natuur en landschap te ontwikkelen, maar tevens biedt het water aanleiding om in ontwerpende zin het gebied zodanig in te richten, dat de landschapsbeleving er van kan profiteren, dat ecologische waarden verder ontwikkeld kunnen worden en dat er in het gebied natuurlijker scheidingen kunnen worden aangebracht tussen openbare en semi-openbare gedeelten; de verschillende vrijetijdssferen rondom de Bavelse Berg kunnen vervolgens worden ingezet om de toekomstige woon- en/of werkfuncties in (het middengebied van) Breda Oost een herkenbare identiteit mee te geven. Een dergelijke grootschalige recreatief-landschappelijke ruimte in de directe nabijheid van de stedelijke woon- en werkomgeving is immers letterlijk ook geld waard. De aanwezigheid van het parklandschap creëert toegevoegde waarde aan de toekomstige woningen en/of bedrijfsruimten in het gebied. Hoe meer woningen aan recreatief groen en water liggen (tot een afstand van circa vierhonderd meter), des te begerenswaardiger dus.

13

Deel 2


14

Deel 2


6.

VISIE MARKTCONSORTIUM Begin november 2004 heeft het marktconsortium zijn definitieve voorstel ‘Bavelse Berg, Breda – van activiteit naar accommodatie – ‘ ingediend. Marktvisie op hoofdlijnen Na de aanbieding van een eerste visie eind september jongstleden is – op basis van een uitgebreide reactie van de kant van de gemeente – enkele malen overleg gevoerd met het marktconsortium. Dat heeft uiteindelijk geleid tot een definitieve marktvisie. In hoofdlijnen leent het gebied van de Bavelse Berg zich in de ogen van het consortium – als ‘Park van Breda’ – bij uitstek voor een breed scala aan activiteiten, van een popconcert tot een concours hippique, door voor Nederlandse begrippen unieke koppeling van een evenementenhal met een buitenevenemententerrein gelegen in een landschapspark. De mogelijkheden voor synergie met andere (sportieve outdoor) activiteiten en de goede bereikbaarheid maken, dat deze locatie bij uitstek geschikt is voor een evenementencomplex met een toegevoegde waarde voor heel Midden- en West Brabant. Naast een evenementencomplex zijn volgens het consortium echter ook ondersteunden commerciële functietoevoegingen onontbeerlijk opdat het totale concept optimaal tot zijn recht komt en de financiële haalbaarheid op langere termijn kan worden gegarandeerd. Het consortium heeft binnen deze visie diverse varianten (waaronder een tijdelijke of een semi-permanente hal) onderzocht en bezien in relatie tot de omgeving en de financiële haalbaarheid. Bouwprogramma en programmering. Op basis van de functie van de Bavelse Berg als ‘Park van Breda’ heeft het consortium een selectie gemaakt van elementen om zo een optimum te vinden tussen financiële haalbaarheid enerzijds en maatschappelijke/sociale afwegingen anderzijds. Centraal in de uiteindelijke keuze voor het programma staat synergie met de andere functies en de omgeving van de Bavelse Berg. Dit heeft geleid tot het volgende programma: FUNCTIE Evenementenhal (inclusief horecavoorzieningen) Health club (fitness, beauty, sauna e.d)

OPPERVLAK (m2) 10.000 1.500

Thematische retail (w.o. try and buy)

11.000

TOTAAL

22.500

Bij de programmering van de evenementenhal is door het consortium vooral gekeken naar functies, die – passend binnen het stedelijke karakter van Breda en het parkachtige landschap op en om de Bavelse Berg – geschikt zouden kunnen zijn voor exploitatie. Hierbij wordt uitgegaan van evenementen, welke de combinatie van in- en outdoor zoveel mogelijk in zich hebben. Het betreft daarbij zowel bestaande als nieuwe activiteiten, onder te verdelen in puur commerciële evenementen en meer maatschappelijk georiënteerde evenementen. Omdat op het gebied van vak- en publieksbeurzen kennis en expertise van een al lokaal opererende partij onmisbaar is geeft het consortium aan Organisatie Groep Zuid als ervaren partner bij het project te willen betrekken5.

5.

Dit evenementenbureau organiseert onder andere de Regio Business Dagen en was voorheen initiatiefnemer in het geïnteresseerde marktconsortium met Heijmans IBC en Bavaria.

15

Deel 2


Ondersteunende functies. In de visie van het consortium heeft het ondersteunende programma rond het evenementencomplex twee doelen. Enerzijds is het van belang om functies te ontwikkelen, die de operationele aspecten van het evenementencomplex ondersteunen. Permanente functies versterken namelijk het gebruik en de bekendheid van het gebied. Anderzijds vormen de ondersteunende functies, zoals thematisch retail, een onmisbare financiële drager voor de onrendabele investeringen in de evenementenhal. Het consortium wijst in dit kader op de trendontwikkeling dat sport en beweging steeds meer onderdeel zijn geworden van vrijetijdsbesteding. Deze trend heeft zowel gevolgen voor de detailhandel in sportartikelen als de aanbieders van sportvoorzieningen, die daarbij fysiek steeds dichter naar elkaar toegroeien. Een andere belangrijke trendontwikkeling bij de realisatie van dergelijke thematische detailhandelsfuncties op een perifere locatie zoals de Bavelse Berg, is dat deze niet ten koste mag gaan van andere al bestaande detailhandelsclusters in een stad. Door de exclusieve keuze voor de thema’s ‘Sport/outdoor’ en ‘Leisure/events’ kan volgens het consortium op een zorgvuldige wijze op beide ontwikkelingen worden ingespeeld. Het consortium hanteert als uitgangspunt, dat de winkels qua thema, beleving en concept een versterking moeten vormen van de activiteiten zoals die op het evenementencomplex plaatsvinden. Gezocht zal worden naar partijen, die op elkaar en op de functies rond de berg een aanvulling vormen. Het gaat dan om bijvoorbeeld generieke outdoorwinkels en/of sportspecialisten (ruitersport, veldrijden, hardlopen, enzovoort). Uit de gemeentelijke Vastgoedmonitor blijkt immers dat de Bredanaar vooral voor outdoor artikelen buiten de stad te rade moet gaan. De kern van het cluster kan daarbij nog verder verstrekt worden door bijvoorbeeld een healthclub/beautyshop.

Sports & Outdoor

• Winkels • Try & Buy • Indoor sports

Buitenruimte

• Park • Outdoor sports (ruiterpaden, fiets- & voetpaden et cetera • Horeca

Leisure &events

• Evenementenhal • Voorzieningen onder andere Horeca

Groeimodel Het voorgestelde plan – zo geeft het consortium aan – is ook een basis voor een nader gezamenlijk uit te werken groeimodel. De achterliggende gedachte is, dat Breda de afgelopen jaren te kampen heeft gehad met het feit, dat een aantal toonaangevende evenementen de basis heeft verplaatst naar elders. Er zal tijd nodig zijn om nieuwe evenementen aan te trekken en een stevige marktpositie in evenementenland te verwerven. Daarom is de visie van het consortium opgebouwd volgens het motto ‘van activiteit naar accommodatie’, waarbij in de tijd gezien ruimte is om te groeien in evenementenprogramma en bijbehorende accommodatievoorzieningen (van bijvoorbeeld tent naar evenementenhal en van ruiterconcours naar paardensportwinkel).

16

Deel 2


7.

PARK MINERVUM Advies- en ingenieursbureau Grontmij heeft in de 2e helft van september 2004 de ‘Ideeënschets Park Minervum‘ ingediend, vergezeld van een begeleidende brief (zie ook bijlage 1. voor een korte kenschets van het bedrijf). Schetsideeën op hoofdlijnen De Grontmij heeft als eigenaresse de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van de voormalige vuilstort Bavel/Dorst in beeld gebracht. Aan de gemeente wordt gevraagd haar medewerking te verlenen aan de realisatie van Park Minervum en aan te geven welke gemeentelijke randvoorwaarden daarbij gelden. Park Minervum is in de optiek van Grontmij een hoogwaardige werklocatie met een thematisch recreatiegebied. Er wordt uitgegaan van de volgende functies: een werklocatie van maximaal 60.000 m2 bvo ten behoeve van (creatieve en ambachtelijke) industrie en (recreatieve) bedrijvigheid in de vorm van kleinschalige en lichte bouwconstructies op de noordhelling in aansluiting op het bestaande industrieterrein Hoogeind (zie nummer 1 van onderstaand schetsontwerp); een wintersportcentrum met onder andere een indoor skibaan, sledehellingen, shop, en dergelijke (nr. 2); een golfcentrum, bestaande uit een driving range, putting greens, oefenholes en een shop (nr. 3); een evenementenhelling op de zuidflank, die ingericht en gebruikt kan worden in samenhang met de ontwikkeling van het evenemententerrein (tribunes, podium, wandelpaden, horeca, en dergelijke) (nr. 4); een centraal gelegen recreatieplateau, waarvoor in dit stadium nog geen concrete functies zijn ingevuld. Gedacht wordt aan een amfitheater, tropische kassencomplexen met planten en dieren, grootschalige speeltuinvoorzieningen, en dergelijke (nr. 5); een helihaven in het kader van een (inter)nationaal netwerk van helihavens voor zakelijk gebruik (nr. 6). Op onderstaand schetsontwerp wordt een overzicht gegeven van de situering van deze functies. Grontmij geeft aan voor alle genoemde onderdelen gesprekken te voeren met geïnteresseerde ondernemers. Voorlopig schetsontwerp Park Minervum

17

Deel 2


Milieu en Afval Regio Breda In de afgelopen periode heeft in overleg met de Provincie Noord-Brabant en de gemeente Breda een pilotstudy plaatsgevonden naar de technische en juridische herontwikkelingsmogelijkheden van werken recreatieve functies op de voormalige stortplaats. In het onderzoek (vastgelegd in het rapport ‘Pilotstudie hergebruik afvalberg Bavel te Breda‘ uit mei 2004) wordt geconcludeerd, dat er geen sprake is van onoverkomelijke belemmeringen. Grontmij wijst er verder op dat het belangrijk is, dat zij ook instemming verkrijgt van het Milieu en Afval Regio Breda (M.A.R.B.). Met deze (voorheen stadsgewestelijke) instantie heeft de Grontmij afspraken gemaakt over de (eeuwigdurende) nazorg van de voormalige stortplaats ten aanzien van de milieutechnische aspecten. In dat kader geeft Grontmij dan ook aan, dat de plannen, de realisatie en het beheer zodanig ter hand zullen worden genomen, dat zij absoluut geen extra risico’s opleveren voor de milieutechnische conditionering en de daarbij behorende afspraken in het nazorgplan. Dit zal nader worden uitgewerkt in het nieuw op te stellen en door de provincie goed te keuren hergebruikplan. De resultaten van dit onderzoek zijn dan ook door de provincie meegenomen in de recent verschenen ‘Nota Hergebruik Stortplaatsen‘, waarin de randvoorwaarden worden beschreven voor het herontwikkelen van gesloten stortlocaties. Hiermee worden duurzaam gebruik van de ruimte evenals bescherming van het milieu gewaarborgd. Inhoudelijke reactie op Park Minervum Grontmij is al langere tijd doende een herontwikkeling van de voormalige stortplaats te bewerkstelligen. Bij brief van 31 oktober 2003 hebben burgemeester en wethouders in principe – uitdrukkelijk onder voorbehoud van nog te nemen (kaderstellende) besluiten van het college en de gemeenteraad en van het in positieve zin doorlopen van planologische en andere benodigde procedures – ermee ingestemd om op deze locatie een hoogwaardige werklocatie en een recreatiegebied te realiseren. De Ideeënschets Park Minervum en nader overleg met de Grontmij hebben geleid tot enkele concretiseringen van randvoorwaarden. Park Minervum kan in principe zelfstandig (los van het evenementencomplex) gerealiseerd worden, maar een samenhangende ontwikkeling van het gehele plangebied verdient de voorkeur. Wat ook door Grontmij wordt ondersteund. Ruimtelijk is op de stortplaats dan ook rekening gehouden met een evenementenhelling, aansluitend aan het beoogde evenemententerrein aan de voet van de Berg. Bijzondere aandachtspunten zijn de afstemming (en het voorkomen van doublures) tussen horecafuncties in het gebied van Park Minervum en het evenementencomplex, tussen (ondersteunende) thematische retailfuncties in beide gebieden en tussen de inrichting van Park Minervum enerzijds en evenemententerrein en landschapspark anderzijds. In het vervolgtraject zullen hierover nadere afspraken gemaakt worden. Overige aandachtspunten, die bij de verdere uitwerking van belang zijn: het perspectief van de haalbaarheid van de werklocaties in Park Minervum: in principe is dit een verantwoordelijkheid van Grontmij, zij het dat afstemming met Hoogeind en evenementencomplex randvoorwaardelijk is; milieu- en veiligheidsimplicaties van (eventuele) functies als het wintersportcentrum en helihaven. Conclusie betreffende Park Minervum Grontmij is een particuliere bouwexploitant. De realisering van Park Minervum is in zijn volle omvang voor haar rekening en dient dus voor de gemeente kostenneutraal te worden gerealiseerd, onder voorbehoud van volledige instemming van MARB.

18

Deel 2


8.

VOORLOPIGE SCHETSONTWERP & VERKENNENDE GEBIEDSEXPLOITATIE Deelplannen evenementencomplex versus deelprojecten rond Bavelse Berg Het ontwikkelingsgebied van de Bavelse Berg in ruime zin bestaat daarom uit een drietal min of meer gerelateerde deelprojecten: naast het evenementencomplex met park aan de voet van de Berg, heeft de Grontmij ontwikkelingsplannen op de berg zelf en worden in het kader van de Structuurvisie Breda-Oost ook plannen gemaakt in het kader van toekomstige verstedelijkingsopgaven. Uiteraard staat het evenementencomplex Bavelse Berg in dit kader centraal. De ontwikkeling van het evenemententerrein en het landschapspark hebben daarbij een directe (gebruiks)relatie met de ontwikkelingen op de berg. De ontsluiting van het evenementencomplex (dat wil zeggen hal én terrein) en het landschapspark hebben bovendien, als zogenaamde ‘bovenwijkse voorzieningen‘, een directe (gebruik)relatie met de toekomstige ontwikkeling van het middengebied van Breda Oost. Integrale grondexploitatie De integrale grondexploitatie van het evenementencomplex bestaat uit een drietal hoofdelementen: ‘Functioneel ruimtegebruik’ het voorlopige stedenbouwkundige schetsontwerp geeft informatie over de toedeling van ruimte over de gewenste functies. Het ruimtegebruik heeft zowel gevolgen voor de kwaliteit van het plan als voor de verdeling van kosten over de openbare en niet-openbare ruimte. ‘Programmabeschrijving’ de in het plan gewenste functies bestaande uit m2 brutovloeroppervlak met betrekking tot de evenementenhal, commerciële voorzieningen, het evenemententerrein, parkeren, ontsluiting, het landschapspark. ‘Noodzakelijke investeringen’ om een plan te kunnen realiseren zijn investeringen nodig.

Toelichting hoofdfuncties en programma Qua functies en globaal programma ziet een en ander er dan als volgt uit: Hoofdfuncties Evenementenhal Evenemententerrein Landschapspark Totaal

Programma 10.000 m2 circa 25 ha circa 38 ha + circa 64 ha

De evenementenhal herbergt circa 2.000 m2 aanvullende voorzieningen (horeca, sanitair, opslag en dergelijke). Het evenemententerrein bestaat naast een hoofd- en bijveld, uit een parkeerterrein en de locatieontsluiting. Het landschapspark is inclusief ecologisch ingerichte beekstructuren, maar exclusief de bestaande waterplas. Toelichting investeringen en dekkingsperspectieven Het consortium (Ballast Nedam) stelt zich garant en bouwt een permanente evenementenhal, inclusief horeca en overige voorzieningen (toiletten, opslag en kantorenruimten en dergelijke), die echter niet via een marktconforme exploitatie kunnen worden terugverdiend. Nog nader overeen te komen zaken hierbij betreffen: - de architectonische uitstraling van de hal; - de mate van geluidswerendheid. Voorts wordt het consortium (TCN) toegestaan in het gebied ondersteunde functies (marktvoorstel 11.000 m2) te realiseren, waarvan een Pro Memoriebedrag uit de ontwikkelingswinst, ter dekking van een deel van de investeringskosten voor de hal door het consortium wordt ingebracht. Het consortium betaalt de gemeente ten aanzien van de thematische detailhandel tevens een marktconforme grondprijs. Nog nader uit te werken zaken betreffen hierbij: - de daadwerkelijke thematische invulling in relatie tot de gemeentelijke detailhandelsnota; - de uiteindelijke omvang van ondersteunende functies, de ruimtelijke inpassing in het gebied en de hierbij door het consortium te betalen grondprijs.

19

Deel 2


Daarnaast betaalt de gemeente aan het consortium een eenmalig Pro Memoriebedrag ter afdekking van de resterende onrendabele top van de hal, waardoor het consortium (TCN/ Ahoy) garandeert de hal gedurende 20 jaar voor eigen rekening en risico te zullen exploiteren. Nog nader uit te werken is hierbij: - de eigendomsverhoudingen ten aanzien van de hal; - de garantiestellingwaarborgen met betrekking tot de termijnexploitatie van de hal en het evenementencomplex als geheel; - de hoeveelheid en type evenementen die noodzakelijk zijn om exploitatiedoelstellingen te realiseren in relatie tot de benodigde evenementenvergunning en eventuele vrijstellingen daarop. Gaat het in de looptijd van de exploitatieperiode van 20 jaar toch ergens mis, kunnen de eventuele eenmalige gemeentelijke investeringen in een evenementenhal, naar verwachting worden terugverdiend door bijvoorbeeld een (industriële) herontwikkeling van bijvoorbeeld de ingebrachte restantgronden van Hoogeind III gronden, alsmede het beoogde parkeerterrein. De gemeentelijke investeringen in het evenemententerrein kunnen in 20 jaar worden afgeschreven en de kapitaalslasten per jaar dienen te worden afgedekt door de te verwachten opbrengsten uit betaald parkeren, het wellicht heffen van een vermakelijkhedenretributie op commerciële evenementen in hal en/of terrein (zie verder hoofdstuk 9), alsmede overige huuropbrengsten van het evenemententerrein. Nog nader te onderzoeken is hierbij: - de verwachte jaarlijkse bezoekersaantallen van het evenementencomplex in relatie tot de exacte hoogte van het parkeertarief; - de verwachte bezoekersaantallen op basis van de definitie van een ‘vermakelijk evenement’, de organisatie en kosten van de uiteindelijke heffingsmethodiek en de hoogte van het retributiebedrag per bezoeker van die ‘vermakelijkheid’; - de verwachte overige verhuuropbrengsten van het evenemententerrein voor commerciële beurzen en activiteiten die niet via een retributie kunnen worden belast (denk hierbij aan vakbeurzen en/of circussen en dergelijke); De geprognosticeerde onrendabele top van het evenemententerrein kan worden afgedekt door het reeds gereserveerde restantbedrag in het MIP (ten behoeve van evenementenhal Steenakker). Hierdoor is het mogelijk dat de financiële drempels voor grote maatschappelijke (dat is niet commerciële) evenementen laag gehouden kunnen worden. Nader moet worden uitgezocht: - onder welke voorwaarden en condities (lokale) maatschappelijke evenementen van het evenementencomplex gebruik zouden willen en kunnen maken. De investeringen in het landschapspark kunnen naar verwachting worden afgedekt door het zorgvuldig inpassen van ondersteunende functies zoals een kwalitatief hoogwaardige manege en de nieuwste generatie tuincentrum (met voorbeeldtuinen). Ook is Pro Memorie een taakstellend subsidiebedrag opgenomen. Voorts heeft de Dienst Landelijk Gebied (DLG) van het Ministerie van LNV aangegeven een financiële rol te willen spelen, waardoor de gemeentelijk verwerving- en inrichtingskosten kunnen worden verlaagd. Het restant bedrag zal als te doen gebruikelijk als ‘bovenwijkse voorziening‘ ten laste komen van de toekomstige herontwikkeling van (het middengebied van) Breda Oost. Dit minus het restantbedrag uit het Fonds Grote Werken (ten behoeve van de infrastructuur evenementenhal Steenakker). Nog nader uit te werken zaken betreffen: - de aard en omvang van financieel draagkrachtige functietoevoegingen; - de voorwaarden waaronder potentiële subsidiebronnen kunnen worden binnengehaald en de exacte omvang daarvan; - de voorwaarden waaronder DLG kan participeren en de hoogte van de te behalen kostenvoordelen ten aanzien van verwerving, rente en beheer van het landschapspark; - de hoogte van het risicoprofiel dat het Grondbedrijf wenst te lopen ten aanzien van de restantkosten die als bovenwijkse voorziening ten laste moeten komen van de toekomstige ontwikkeling van het middengebied van Breda Oost.

20

Deel 2


Voorlopig schetsontwerp Bavelse Berg

Resumerend Op basis van door de gemeente geleverde uitgangspunten zijn door het marktconsortium en Grontmij voorstellen gedaan, die verdere uitwerking rechtvaardigen. Met dien verstande dat die ten aanzien van de éénmalige investeringen in de evenementenhal daaraan niet volledig voldoen. Bij de gemeentelijke reacties op beide voorstellen zijn diverse aandachtspunten genoemd, die nog om een nadere uitwerking vragen. Echter al met al zijn er voldoende aanknopingspunten om het gebied rond de Bavelse Berg samen met de marktpartijen tot voor de gemeente een financieel aanvaardbare ontwikkeling te brengen, mits de gemeente door haar gronden eigendomsposities voldoende regie kan houden om deze risico’s ook op langere termijn af te dekken.

21

Deel 2


22

Deel 2


9.

VERMAKELIJKHEDENRETRIBUTIE Een specifieke evenementenbelasting kent de Gemeentewet niet. Wel wordt in artikel 229 van de Gemeentewet de mogelijkheid geboden tot het heffen van een vermakelijkhedenretributie. In de Gemeentewet zijn de eisen, randvoorwaarden, en regels met betrekking tot deze heffingen nader uitgewerkt. Als gevolg van artikel 229 (eerste lid, onderdeel c) van de Gemeentewet kunnen gemeenten een vermakelijkhedenretributie heffen. Het gaat hierbij om een heffing tot ‘verhaal van kosten’ die een gemeente moet maken voor het treffen van voorzieningen ter zake van vermakelijkheden (bijvoorbeeld evenementen). Degene die vermakelijkheden aanbiedt, is in beginsel belastingplichtig. Doorgaans is de ondernemer die gelegenheid verschaft tot het bezoeken van een vermakelijkheid als belastingplichtige omschreven. Heffing van vermakelijkhedenretributie is mogelijk voor het geven van vermakelijkheden, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in artikel 229 omschreven voorzieningen of bijzondere voorzieningen. Alléén indien een evenement een vermakelijkheid is, kan sprake zijn van het ter zake heffen van een retributie. De Gemeentewet bevat echter géén definitie van het begrip vermakelijkheid. Bedoeld begrip is dan ook in de loop der jaren door de belastingrechter nader geconcretiseerd. Desondanks blijft het lastig een exacte omschrijving te geven van een (belastbare) vermakelijkheid. Het begrip vermakelijkheid kan gelet op de jurisprudentie als volgt worden omschreven: “een vermakelijkheid is een gebeuren, waarbij wordt beoogd of mede beoogd dat het publiek amusement, ontspanning of vermaak zoekt, ondergaat, vindt, pleegt te vinden of kan vinden, een en ander in of op daartoe bestemde of geschikte voor ieder in wezen toegankelijke inrichtingen, terreinen, wateren, en dergelijke”. Een vermakelijkheid hoeft dus niet persé in de ‘grappige’ sfeer te liggen. Ook een treurspel, door een toneelgezelschap opgevoerd in de schouwburg of een openluchttheater levert een vermakelijkheid op. Dit kan, gelet op hun aard en strekking, niet worden gezegd met betrekking tot de beoefening van de wetenschap, het bijwonen van wetenschappelijke lezingen of godsdienstoefeningen, het volgen van lessen of het actief bedrijven van sport. De woorden ‘publiek’ en ‘voor ieder in wezen toegankelijke’ betekenen dat vermakelijkheden in (echt) besloten kring niet tot de belastbare vermakelijkheden behoren. In artikel 229 van de Gemeentewet is sprake van twee soorten voorzieningen. Enerzijds door en met medewerking van het gemeentebestuur tot stand gebrachte of in stand gehouden voorzieningen. Anderzijds bijzondere voorzieningen in de vorm van toezicht of anderszins, welke van de zijde van het gemeentebestuur zijn getroffen. Deze voorzieningen hebben gemeen dat gemeenten daarmee zelf bemoeienis hebben, eventueel in de vorm van het verlenen van medewerking. De bijzondere voorzieningen zijn kennelijk meer van incidentele aard, terwijl de in de wet eerstgenoemde voorzieningen kennelijk meer van permanente aard zijn. Voorwaarde voor de heffing van de vermakelijkhedenretributies is dat bij het geven van een vermakelijkheid gebruik van voorzieningen wordt gemaakt. Uiteraard moeten voor de toepassing van artikel 229 de voorzieningen wel het karakter hebben dat ze bruikbaar zijn of zijn getroffen met het oog op de te belasten vermakelijkheid. Er dient dus een oorzakelijk verband aanwezig te zijn tussen de (bijzondere) voorzieningen, de kosten en het gebruik daarvan en de retributieheffing. In de Memorie van Toelichting werd met betrekking tot dit onderwerp over de vermakelijkhedenretributie het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 1989/90, 21 591, nr. 3, blz. 33): “bij de vermakelijkhedenretributie gaat het om een heffing ter bestrijding van de gemeentelijke lasten”. Het is dus noodzakelijk dat kan worden aangetoond dat er lasten aan de heffing ten grondslag liggen.

23

Deel 2


24

Deel 2


10.

DRIETAL VOORLIGGENDE KEUZEOPTIES Op basis van het voorgaande is er een drietal keuzeopties. 1. Programakkoord 2002-2006 en het groeiscenario Een concrete financiële participatie van de gemeente in de onrendabele top van de evenementenhal voldoet niet (geheel) aan de uitgangspunten in het programakkoord van mei 2002. Hierin wordt immers gesteld dat naast de meerjarige exploitatie ook de eenmalige investeringen van een dergelijke hal volledig door de markt dienen te worden afgedekt. Deze strategie is echter niet zonder (financiële) risico’s. Het marktconsortium zou zonder duidelijk gemeentelijk financiële inspanning tussentijds kunnen afhaken (en er zijn niet echt veel andere marktpartijen in Nederland over die in staat geacht moeten worden én ook bereid zijn dergelijke investeringen te doen). Ook zijn er elders marktinitiatieven te ontwaren (Gorinchem, Bergen op Zoom) die de resterende marktruimte voor een dergelijke evenementenaccommodatie in Midden- en West-Brabant tussentijds zouden kunnen gaan invullen. Ten slotte zullen er ook enkele mee- en tegenvallers ten aanzien van investering en exploitatie optreden. De aanleg van het evenemententerrein kan zich in eerste instantie wellicht beperken tot het hoofdveld, waarop vervolgens tenten worden gesitueerd, en het parkeerterrein zou vooralsnog als onverhard terrein kunnen worden ingericht. Verder zou de aanleg van het landschapspark beperkt kunnen worden tot een basis landschap waarbij vooral de beekstructuren al worden aangelegd aangevuld met enkele strategische gesitueerde houtwallen langs een ruiterpad ten behoeve van hippische concoursen. Echter moet er tegelijkertijd rekening mee gehouden worden dat de inkomsten uit betaald parkeren en de vermakelijkhedenretributie in een dergelijk startscenario aanzienlijk lager kunnen uitvallen dan nu geprognosticeerd. Ook zullen de gemeentelijke beheerskosten aanzienlijk hoger uitvallen omdat er mogelijk geen overkoepelende private exploitatie is. 2. Publiekprivate samenwerking verdient de voorkeur Om de financiële risico’s beheersbaar te maken én te houden wordt een nauw samenwerkingsmodel tussen publieke en private partijen wenselijk en noodzakelijk geacht. Publiekprivate samenwerking (pps) is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven, met behoud van eigen identiteit en verantwoordelijkheid, samen een project willen realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. Als gevolg van die samenwerking kan vervolgens aanzienlijke meerwaarde worden behaald: een kwalitatief beter eindproduct voor het zelfde geld (zowel een binnen- als een buitenaccommodatie voor grootschalige evenementen) of dezelfde kwaliteit voor minder geld (private exploitatie van zowel hal als terrein). Er ontstaat op die manier voordeel voor beide partijen. De gemeente realiseert haar maatschappelijke doelstellingen en creëert perspectief op een hoge kwaliteit en een reductie van de projectkosten. Voor het marktconsortium ontstaan niet alleen nieuwe kansen op een groeiende markt, ook kan het zelf invloed uitoefenen op een zo efficiënt mogelijke vormgeving en uitvoering van het project en daarmee op haar verdienmogelijkheden. Private partijen zoals Ahoy en TCN kunnen de wensen van burgers en bedrijven met betrekking tot evenementen en beurzen goed vertalen naar een optimaal product, zowel financieel als inhoudelijk. Zij hebben op basis van jarenlange ervaring in de evenementenwereld een goed oog voor de wijze waarop (binnen de gemeentelijke financiële randvoorwaarden en beleidsdoelstellingen) de opbrengstpotentie van het evenementencomplex kan worden geoptimaliseerd en de kosten en risico’s van de exploitatie gedurende 20 jaar kunnen worden beperkt. De publiekprivate samenwerking vereist echter van beide partijen dat de taken, de kosten en de opbrengsten inclusief de risico’s tijdens de planuitvoering inzichtelijk gemaakt en verdeeld moeten kunnen worden. De wijze waarop de (financiële) risico’s uiteindelijk worden verdeeld zal natuurlijk in een nog nader uit te werken samenwerkingsovereenkomst exact omschreven moeten worden. Op voorhand worden de financiële risico’s van de noodzakelijke éénmalige extra gemeentelijke investeringen in de evenementenhal echter als aanvaardbaar in geschat, omdat deze bij een eventuele herontwikkeling in het gebied zelf immers kunnen worden goed gemaakt.

25

Deel 2


3. Handhaving huidige stedelijke evenementenstatus Indien geen van beide opties tot de politiek-bestuurlijke mogelijkheden behoort, zullen de restant gronden van industrieterrein Hoogeind III (circa 14 ha in de zogenaamde oksel van de Berg ) zo spoedig mogelijk, conform het vigerende bestemmingsplan, in ontwikkeling worden gebracht, zodat de geprognosticeerde grondopbrengst alsnog kan worden gerealiseerd. Deze industriële ontwikkeling vormt voorts geen beletsel om planologische medewerking te verlenen aan de plannen van de Grontmij voor Park Minervum. Na de jarenlange gemeentelijke plannenmakerij betreffende de realisatie van een stedelijke evenementenhal zal dan echter geconcludeerd moeten worden dat de gemeentelijke ambities van ‘Breda als evenementenstad’ in de toekomst beperkt zullen moeten blijven tot én gericht zullen moeten worden op het handhaven van de huidige ‘status quo’. Eindconclusies 1. Geconcludeerd kan worden dat met de realisatie van het evenementencomplex een belangrijke impuls gegeven wordt aan de ambitie van Breda om zich als evenementenstad verder te versterken; 2. Tevens moet echter geconcludeerd worden dat aan het financiële uitgangspunt ten behoeve van de investeringen zoals opgenomen in het Programakkoord 2002-2006 met betrekking tot de evenementenhal niet wordt voldaan. Toekomstbeeld Bavelse Berg?!

26

Deel 2


Bijlage 1.

KENSCHETS BETROKKEN MARKTPARTIJEN TCN Property Projects TCN is één van de snelst groeiende ontwikkelaars in Nederland. De werkwijze van het bedrijf wijkt enigszins af van het algemeen gangbare doordat het ontwikkelde vastgoed meestal in eigendom wordt gehouden en niet meteen wordt door verkocht. Het bedrijf combineert dus ontwikkelen en management met als leidend principe betrokkenheid op lange termijn. Het in Nieuwegein gevestigde TCN is tien jaar geleden opgericht en heeft een bijzonder onstuimig jaar achter de rug. Het bedrijf kiest voor opvallende en spraakmakende projecten. Eerst werd het Media Park in Hilversum van het NOB overgenomen (1 110 miljoen), daarna werd een intentieovereenkomst getekend voor de aankoop van het Kema Business Park in Arnhem (1 100 miljoen) en als klap op de vuurpijl werd samen met de buitenlandse investeringsmaatschappij Wedge Investments een meerderheidsbelang in het beursgenoteerde bouwbedrijf Ballast Nedam genomen (naar schatting meer dan 1 40 miljoen). TCN is bovendien drukdoende met de herontwikkeling van het Nederlands Congres Centrum, dat in 2001 samen met Provast werd overgenomen van de gemeente Den Haag. Uitgangspunt hierbij is de gebruiker, in dit geval de in de stad gevestigde internationale organisaties. Het congrescentrum zal ingrijpend worden gerenoveerd (kosten 1 55 miljoen). De Statenhal (8.000 m2) zal echter moeten verdwijnen, waardoor het gerenommeerde North Sea Jazz festival vanaf 2006 genoodzaakt is uitwijken naar Ahoy Rotterdam. In Noord-Brabant is TCN verder actief met de plannen voor het leisure en kantorenpark Nimbus te Eindhoven. Op het 9 hectare grote terrein (langs de A2 bij de nieuwe woonwijk Meerhoven) wil TCN een park bouwen, waar jong en oud zich kan ontspannen, vermaken en leren. Naast het medisch attractiepark Asklepion, zullen er een multiplex bioscoop, automuseum, speel-, skate- en danscentra, thematische winkels, kantoren, een hotel en een HOV-terminal worden gebouwd. TCN hoopt begin 2006 met de bouw te kunnen beginnen, zodat Nimbus in het voorjaar van 2007 haar deuren zou kunnen openen voor het publiek. Met de bouw is een totaal bedrag van circa 1 150 miljoen gemoeid en de verwachting is om jaarlijks circa 3,5 miljoen bezoekers te trekken. De financiële ontwikkelingsfilosofie van het bedrijf rust op het beginsel dat alle nieuw op te starten projecten uit de te genereren cashflow van dat project gefinancierd moeten kunnen worden. De groei van het bedrijf wordt vervolgens gerealiseerd door de waardestijging van het vastgoed te benutten via herfinanciering. TCN combineert zijn ontwikkelingsactiviteiten daarom vaak met een meerjarige managementbetrokkenheid, zodat blijvend geprofiteerd kan worden van de waardestijging. Toekomstig groeipotentieel ziet het bedrijf vooral op het grensvlak van de commerciële markt en de overheid (semi-overheidachtige functies op het gebied van bijvoorbeeld ziekenhuizen, zorg, leisure en cultuur en dergelijke). TCN is in heel Europa actief met ruim 200 medewerkers en heeft vestigingen in Nederland, Duitsland, België, Hongarije en Portugal. Bij de bouwontwikkeling van het evenementencomplex geldt dat TCN Property Projects zowel als ontwikkelaar (voor de evenementenhal) en als belegger (voor de ondersteunende thematische detailhandel) wil optreden. De meeste Nederlandse ontwikkelaars bouwen alleen en verkopen (nadat huurders zijn gevonden) de ontwikkeling door aan een eindbelegger. De eindbelegger neemt zijn beslissing op ligging, kwaliteit van de huurinkomsten et cetra. In tegenstelling tot een ontwikkelaar kijkt een belegger juist naar zijn rendement op langere termijn. Een projectontwikkelaar pur sang heeft geen verbinding met een bouwbedrijf, kent een hoog risicoprofiel, heeft gespecialiseerde ontwikkelkennis en is in staat om gedurende een lange periode voorinvesteringen te doen. Een projectontwikkelaar zal streven naar een optimalisatie van het kwaliteitsniveau om de ontwikkelingswinst te maximaliseren. Door de afzet van het project naar een belegger of gebruiker realiseert hij zijn doelstellig. Beleggers echter richten zich op lange termijn rendement. Ze gaan voor het eindproduct. Projectontwikkelende beleggers, zoals TCN, realiseren daarbij voor hun eigen portefeuille. TCN probeert de financiële risico’s van de evenementenhal op de Bavelse Berg af te dekken door op een andere manier geld terug te verdienen. De exploitatieopbrengsten van de hal kunnen immers (vooral in de aanloopfase) tegenvallen. Dan is het belangrijk dat er in een dergelijk geval een financiële back-up is. Hoe kunnen de verliezen die moeten worden afgeboekt toch weer worden opvangen. Een projectontwikkelaar loopt daarbij volgens TCN grote risico’s.

27

Deel 2


Door de ontwikkeling van ondersteunende thematische detailhandel bij de evenementenhal, kan TCN haar risico spreiden. De opbrengstwaarde van de thematische detailhandel is immers groter. Winkels hebben een lager risicoprofiel dan een evenementenhal. De verhuurbaarheid op een goed bereikbare locatie is beter dan een locatie ergens achteraf. Een evenementencomplex met goede voorzieningen is beter dan een ‘kaal‘ complex. Daarmee is TCN bereid grotere risico’s te nemen ten aanzien van de evenementenhal, vooral aan het begin van het project. Ballast Nedam Bouw Ballast behoort tot de grootste bouwondernemingen van Nederland maar heeft enkele moeilijke jaren achter de rug. Over dit jaar verwacht de directie echter weer een positief bedrijfsresultaat te halen (1 22 miljoen). Op het gebied van sport & leisure heeft het bedrijf een zeer ruime ervaring. Naast de bouw van diverse voetbalstadions, zoals het NAC-stadion en de Amsterdam Arena, heeft Ballast bijvoorbeeld ook de Heineken Music Hall, de Pathé Bioscoop (beide aan de Arenaboulevard in Amsterdam) en natuurlijk de Kloosterkazerne van Holland Casino Breda (samen met Heijmans) gerealiseerd. Recentelijk hebben TCN Property Projects en Wedge Investments dus een aanzienlijk belang in het bouwbedrijf genomen. Interbrew Nederland N.V. Interbrew behoeft in Breda nauwelijks nog introductie. Het in de stad gevestigde Interbrew Nederland maakt onderdeel uit van het Belgische Interbrew SA dat met een portfolio van meer dan 200 merken in 120 landen en met meer dan 35.000 medewerkers, tot de absolute wereldtop van brouwers behoort. Interbrew is, met een marktaandeel van ruim 16%, na Heineken de tweede speler op de Nederlandse biermarkt. Ahoy’ Rotterdam N.V. Ahoy’ is met bijna 1,8 miljoen bezoekers per jaar de grootste publiekstrekker in de regio Rotterdam. De categorie business-to-business beurzen genereerde in 2003 ruim 109.000 bezoekers en consumentenbeurzen trokken ongeveer 423.000 bezoekers. Concerten, entertainment en (sport)evenementen waren goed voor meer dan 1 miljoen bezoekers. Niet openbare zakelijke evenementen zoals congressen, vergaderingen, bedrijfsfeesten en andere grote bijeenkomsten waren goed voor ruim 173.000 bezoekers. Naast de rol als grootste publiekstrekker voor de regio heeft Ahoy’ ook een aanzienlijke maatschappelijke en economische meerwaarde voor Rotterdam. Ahoy’ genereert circa 1 36 miljoen per jaar aan directe omzet. Uit zogenaamd spin-off onderzoek blijkt echter dat het Rotterdamse evenementencomplex in totaal meer dan een kwart miljoen euro aan inkomsten voor de stad genereert. Per bezoeker wordt gemiddeld ruim 1 140,- per bezoek uitgegeven. Ook op de arbeidsmarkt is Ahoy’ een representatieve speler in de stad, want zij creëert werkgelegenheid voor een kleine 1.000 fulltime arbeidskrachten (waaronder de 140 werknemers van Ahoy’ zelf). Bovendien heeft Ahoy’ met haar rol als grootste publiekstrekker voor de regio, haar internationale publicitaire uitstraling, de economische spin-off alsook haar maatschappelijke functie, een positief effect op het imago van de stad Rotterdam. De organisatie van Ahoy’ heeft een platte marktgerichte structuur. De organisatie van beurzen en evenementen (software) opereert gescheiden van de exploitatie van de accommodatie (hardware). De organisatieafdeling is verantwoordelijk voor de organisatie van eigen evenemententitels en de ontwikkeling van nieuwe beurzen en evenementen. Marktspecialisaties daarbij zijn Transport, Grond-, Wegen- en Waterbouw, Voedings-/Genotsmiddelen en Leisure, Industrie en Publieksbeurzen/-evenementen. Bekende eigen evenementen zijn bijvoorbeeld het ABN AMRO World tennis Tournament, het Kerstcircus Ahoy’, Rotterdam Maritiem, Arbeidsmarkt en Kids Adventure. De exploitatieafdeling houdt zich vervolgens bezig met alle interne en externe klanten van Ahoy’. De speerpunten liggen hierbij op de congres-, vergader-, concert-, sport-, business & trade- en corporatemarkt. Onder deze afdeling vallen tevens de afdelingen Horeca, Vastgoed en Operational Services. Een recente succesvolle acquisitie is het binnenhalen van North Sea Jazz vanaf 2006. De gemeente Rotterdam heeft hierbij een belangrijke rol gespeeld door tot en met 2015 per jaar 1 450.000 subsidie voor het festival beschikbaar te stellen. Ook de Nationale Taptoe had Ahoy’ graag naar Rotterdam gehaald, maar hier lijken de Brabanthallen in Den Bosch de beste papieren in handen te hebben.

28

Deel 2


Ahoy’ Rotterdam bestaat uit een zevental beursen- en tentoonstellingshallen met een totale oppervlakte van ruim 32.000 m2 en een indoor sportpaleis met een maximale bezoekerscapaciteit van ruim 10.000 personen. De aandelen van Ahoy’ Rotterdam N.V. zijn nu nog in handen van de gemeente Rotterdam, maar gezocht wordt naar een grote internationale speler in de muziek-, entertainment en media industrie als potentiële koper. De gemeente Rotterdam is bovendien initiatiefnemer van een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van de gecombineerde ontwikkeling van een nieuwe moderne voetbaltempel (als vervanger van de in 1936 gebouwde Kuip) en multifunctioneel evenementencomplex (al vervanger van het meer dan dertig jaar oude Ahoy’) in de Rotterdamse Waalhaven. Deze haalbaarheidstudie heeft een ontwikkelingsscope van maximaal 15 jaar en zal naar verwachting in 2005 worden afgerond. Grontmij Nederland B.V. Het advies- en ingenieursbureau heeft op dit moment last van het economische klimaat in Europa. Daarom heeft het bedrijf begin dit jaar bekend gemaakt de tak Ontwikkeling & Exploitatie, inclusief alle vastgoedactiviteiten, te willen verkopen. Bij de presentatie van haar jaar cijfers over 2003 (winst van een kleine 1 5 miljoen) stelde Grontmij dat de groei in Nederland en de buurlanden beperkt is. Daarom wordt nu prioriteit gelegd bij het uitvoeren van maatregelen om herstel van de winstgevendheid te bereiken en ook moeten de schulden om laag. De totale boekwaarde van de tak Ontwikkeling & Exploitatie bedraagt 1 45 miljoen en richt zich vooral op woningbouw en bedrijventerreinen. In Nederland heeft Grontmij Vastgoed op dit moment zo’n 200.000 m2 in ontwikkeling. In opdracht van de Provincie Noord-Brabant en in samenwerking met de gemeente Breda heeft Grontmij een pilotstudy afgerond naar de mogelijkheden voor het herontwikkelen van de voormalige afvalberg Bavel-Dorst. Hierbij zijn een vijftal aspecten onderzocht op hun haalbaarheid, te weten juridische, milieutechnische, funderingstechnische, financiële en organisatorische aspecten. Geconcludeerd is dat het bouwen op de voormalige stort, zowel in juridische zin als in technische zin, mogelijk is. Er zijn met andere woorden geen onoverkomelijke bezwaren of problemen om tot herontwikkeling over te kunnen gaan. Grontmij wil als eigenaar van de Bavelse Berg dan ook graag een hoogwaardige werklocatie (creatieve en ambachtelijke industrieën) en een thematisch leisuregebied (met diverse recreatieve voorzieningen, zowel indoor- als outdoorfaciliteiten met het thema sportieve recreatie, natuurbeleving en natuureducatie) ontwikkelen.

29

Deel 2


30

D E E L 2 De Bavelse Berg. Een Unieke Evenementenlocatie?!

Recommend Documents