E I N D R A P P O R TDe Bavelse Berg. Een Unieke Evenementenlocatie?!

De Bavelse Berg Een Unieke Evenementenlocatie?! E

I

N

D

R

A

P

P

O

R

T

Eindrapport

De Bavelse Berg: een unieke evenementenlocatie?!

EINDRAPPORT De Bavelse Berg: Een unieke evenementenlocatie?! Haalbaarheidsstudie naar een multifunctioneel complex voor binnen- en buitenevenementen aan de Oostkant van Breda

COLOFON Opdrachtgever: Dienst: Contactpersoon: Datum: Omslagcollage:

1

gemeente Breda Ruimtelijke Ontwikkeling, Milieu, Cultuur en Economische Zaken Nicolaas Veltman, beleidsadviseur Economische Zaken juli 2003 Hans van Engen, gemeente Breda

Eindrapport


INHOUDSOPGAVE 1.

UITGANGSPUNTEN ONDERZOEK

5

2.

SAMENVATTENDE CONCLUSIES DEELVERKENNINGEN 2.1 Marktverkenning 2.2 Milieuverkenning 2.3 Geluidverkenning 2.4 Beheerverkenning 2.5 Draagvlakverkenning 2.6 Ruimtelijke Verkenning 2.7 Financiële Verkenningen

7 7 11 14 18 20 25 28

3.

EINDCONCLUSIES & AANBEVELINGEN 3.1 Economische Haalbaarheid? Ja, maar… 3.2 Ruimtelijke Inpasbaarheid? Ja, maar… 3.3 Voldoende Draagvlak? Ja, maar… 3.4 Financiële Haalbaarheid? Misschien… 3.5 Eindconclusies & Aanbevelingen

35 35 35 36 36 37

BIJLAGE I. Overzicht betrokken partijen

41

SEPARAAT Deelverkenningen (ter inzage) Globale Financiële Doorrekening Groeiscenario’s Bavelse Berg (geheim)

3

TABELLEN 1. Indicatief Evenementenprogramma Bavelse Berg (ZKA) 2. Geluidverkenning Evenementencomplex Bavelse Berg (DGMR) 3. Ruimtelijke Variantenmatrix Evenementencomplex Bavelse Berg 4. Functionele Variantenmatrix Evenementencomplex Bavelse Berg 5. Kenmerken Exploitatievarianten Evenementencomplex (ZKA) 6. Subsidiescan Evenementencomplex Bavelse Berg (D&T)

9 17 26 28 31 32

FIGUREN 1. Studiegebied Evenementencomplex Bavelse Berg 2. Archelogische Verwachting in Studiegebied 3. Schematische Weergave Beheersfuncties Evenementencomplex 4. Functionele Houtskoolschetsen Voormalige Vuilstort (Grontmij) 5. Groeiscenario I: Stedelijke Evenemententerrein 6. Groeiscenario II: Stedelijke Evenementenhal & Regionaal Evenemententerrein 7. Groeiscenario III: Regionale Evenementenhal & Provinciaal Evenemententerrein 8. Duurzaamheidsbalans (Provincie Noord-Brabant) 9. Ontwikkelingsschets Evenemententerrein Landgoed Gulbergen Nuenen (Heijmans)

6 12 19 21 26 27 27 37 38

Eindrapport


1.

UITGANGSPUNTEN ONDERZOEK Als apart onderdeel van de hernieuwde projectdefinitie voor de Structuurvisie Oost, heeft de gemeenteraad op 28 november 2002 besloten tot de uitvoering van een haalbaarheidsstudie naar de gecombineerde ontwikkeling van een evenementenhal en een evenemententerrein nabij de Bavelse Berg in Breda Oost (Raadsbesluit 19455). Koppeling van beide functies biedt wellicht kansen om diverse gemeentelijke ambities rond grote evenementen, de ontwikkeling van de stad(srand-zone), de economische vitaliteit, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de stad te realiseren. Door college en raad is bij aanvang van de studie een drietal harde randvoorwaarden benoemd: 1. Investeringen in en exploitatie van een evenementenhal moet door de markt kunnen worden gedragen. 2. De studie dient uiterlijk voor de zomer van 2003 te zijn afgerond. 3. De onderzoekkosten mogen maximaal 1 50.000,- bedragen (exclusief ambtelijke werkuren) en worden ten laste gebracht van toekomstige gemeentelijke en particuliere grond-exploitaties rond de Bavelse Berg. Voorts zijn in het onderzoek een aantal inhoudelijke uitgangspunten centraal gesteld: 4. Het betreft een studie naar een grootschalig multifunctioneel complex voor binnen- en buitenevenementen met een duidelijke meerwaarde ten opzichte van bestaande accommodaties en locaties in de stad. Het complex is derhalve geschikt voor het houden van een veelheid aan tijdelijke (sociaal-culturele en muziek)festivals, (sport)evenementen, (publieksen vak)beurzen, congressen en andere (bedrijfs)bijeenkomsten et cetera. 5. De evenementenhal heeft daarbij hoofdzakelijk een stedelijk of regionaal karakter, terwijl het evenemententerrein wellicht ook een bovenregionaal en provinciaal karakter zou kunnen krijgen. 6. Permanente functies zoals commercieel vermaak, detailhandel, handelshuisactiviteiten, sportactiviteiten in competitieverband en/of grootschalige kantoorontwikkeling passen in beginsel niet binnen de onderzoekscope, tenzij daarmee duidelijke investerings- en/of exploitatievoordelen kunnen worden behaald, dan wel dat het totaalconcept een duidelijke functionele, ruimtelijke en/of promotionele meerwaarde oplevert. 7. Naast ondernemingszin en verbeeldingskracht moeten (potentieel) geïnteresseerde marktpartijen (kunnen) beschikken over aantoonbare marktkennis, meerjarige ervaring en voldoende financiële slagkracht, zodat zij bereid én in staat zijn om een exploitatiegarantie voor langere termijn (circa 10 à 15 jaar) af te geven zonder dat daar een strikt exclusiviteitsbeding tegenover hoeft te staan. 8. Vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief dient een duurzame balans en optimale synergie tussen een drietal strategische overheidsbelangen te worden gerealiseerd, te weten: economie (ruimte voor bedrijvigheid) ecologie (ruimte voor een groen-blauw-raamwerk) sociaal-cultureel (ruimte voor een variëteit aan evenementen als recreatieve overgangsbuffer tussen ‘rode’ en ‘groene’ functies).1 9. Een nieuw te realiseren evenementencomplex moet een oplossing kunnen bieden voor bestaande lokale binnen- en buitenevenementen die door hun schaalgrootte of aard (nog) niet beschikken over een duurzaam geschikte vaste locatie binnen de gemeentegrenzen van de stad. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan buitenevenementen als Breda Hippique, Breda Barst of Studance, alsmede aan de problematiek rond het verdwijnen van Het Turfschip als de enige grote overdekte evenementenaccommodatie van Breda en de daarop verleende tijdelijke bestemmingsplanvrijstellingen van accommodaties als bijvoorbeeld het Racketcentrum en de Nieuwe Inslag. Het nieuwe evenementencomplex moet met andere woorden niet alleen vóór, maar ook ván de Bredanaar zijn en derhalve op steun vanuit brede lagen van de eigen bevolking kunnen rekenen. 10. Ook moeten er integrale functioneel-ruimtelijke dwarsverbanden worden gelegd met de toekomstige ontwikkeling van Breda Oost als geheel en het provinciale pilotproject rond de herontwikkeling van de voormalige vuilstort, ook wel de Bavelse Berg genoemd, in het bijzonder. 1.

5

Onder ‘duurzame ontwikkeling’ wordt in navolging van Telos, het Brabants Centrum voor Duurzaamheidvraagstukken, verstaan dat een voorgestane ontwikkeling gericht moet zijn op de optimalisatie van het geheel van economisch, ecologisch en sociaal-cultureel kapitaal en dat deze bovendien houdbaar is over generaties heen.

Eindrapport


Op basis van deze uitgangspunten is bij de start van het onderzoek de volgende centrale probleemstelling geformuleerd: Kan een unieke en multifunctionele koppeling van een binnen- en buitenaccommodatie voor grootschalige evenementen aan de oostelijke stadsrandzone van Breda en in de onmiddellijke nabijheid van de Bavelse Berg, dermate grote investerings- en exploitatietechnische voordelen opleveren dat, via een publiek-private samenwerking en binnen een termijn van drie tot vier jaar, een evenementencomplex kan worden gerealiseerd? Dat bovendien op brede steun van de Bredase bevolking mag rekenen en waarbij de bouw van de overdekte accommodatie, de exploitatie van het gehele complex, alsmede een belangrijk deel van het beheer, langdurig door de markt kan worden gegarandeerd? En tegelijkertijd ook een aantal gemeentelijke ambities op economisch, ecologisch en sociaal-cultureel gebied kunnen worden verwezenlijkt? Figuur 1 Studiegebied Evenementencomplex Bavelse Berg

6

Eindrapport


2.

SAMENVATTENDE CONCLUSIES DEELVERKENNINGEN Om de centrale probleemstelling te kunnen beantwoorden is, ondanks de beperkte onderzoeksperiode, gekozen voor een integrale aanpak. Hierbij zijn deelverkenningen uitgevoerd inzake de evenementenmarkt, milieu (met geluid als aparte deelverkenning), beheer (zowel sociaal als fysiek), draagvlak, ruimtelijke inpassing (inclusief verkeer) en de financiering. Door deze brede aanpak is er niet voor gekozen om bij alle inhoudelijke aspecten uitputtend de diepte in te gaan. In dit stadium wordt dat ook niet noodzakelijk geacht. Het gaat hier immers om het bepalen van een ontwikkelingsrichting. Op basis van de politiek-bestuurlijke besluitvorming omtrent de voortgang zullen de verschillende inhoudelijke deelaspecten nader projectmatig uitgewerkt worden. De betekenis van de uitgevoerde haalbaarheidsstudie moet dus vooral letterlijk worden opgevat als ‘wat mogelijkerwijs verkregen kon worden op basis van de beschikbare tijd en middelen’. Voor een uitvoerige beschrijving van de onderzoekaanpak en de zeven deelverkenningen wordt verwezen naar de nota "Deelverkenningen Bavelse Berg: Een Unieke Evenementenlocatie?!", die ter aanvulling separtaat ter inzage zal worden gelegd. Voor een overzicht van bij het onderzoek betrokken partijen wordt verwezen naar bijlage I.

2.1

Marktverkenning Vanuit haar specifieke deskundigheid, mede gebaseerd op eerdere betrokkenheid bij Bredase evenementenstudies, is ZKA Consultants & Planners uit Breda gevraagd een aanbodanalyse te verrichten naar bestaande evenementenhallen en evenemententerreinen in Nederland en Vlaanderen. Evenementenhallen In Nederland zijn er in totaal een dertiental regionale, provinciale en/of nationale evenementenhallen actief. Daarvan liggen er vier binnen de Bredase invloedsfeer van 50-75 km (in Rotterdam, Utrecht, Den Bosch en Eindhoven). In deze invloedssfeer liggen er ook een drietal accommodaties in België (een tweetal in Antwerpen en één in Mechelen). In de afgelopen 10 jaar zijn er in Nederland nauwelijks nieuwe hallenlocaties bijgekomen, wel heeft er veel vernieuwing en uitbreiding op bestaande locaties plaatsgevonden, waarbij gemeentelijke overheden bijna altijd een belangrijke financiële rol hebben gespeeld (waardoor de jaarlijkse kapitaallasten laag zijn en de operationele exploitatie winstgevend kan zijn). De bestaande binnenstedelijke accommodaties zijn volgens de huidige maatstaven niet allemaal even ideaal gelegen, qua ontsluiting, parkeer- en geluidsproblematiek en de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Verplaatsing is veelal niet mogelijk, als gevolg van kapitaalvernietiging en hoge nieuwbouwkosten. De vier grote Nederlandse aanbieders RAI, Jaarbeurs, Ahoy en Libéma breiden hun invloedssfeer op de evenementenmarkt steeds verder uit door overnames en filialisering. Naast de grotere locaties zijn er ook diverse kleinschalige (meer stedelijk georiënteerde) hallen operationeel (onder andere Leysdream in Roosendaal), maar die kennen veelal een moeilijke bedrijfseconomische exploitatie.

Ahoy Rotterdam

Tot slot is er een divers aanbod aan bijzondere accommodaties, zoals stadions, attractiesparken, kerken, ijsbanen et cetera, die vanwege hun capaciteit of ambiance bepaalde unieke verkoopargumenten kennen en daardoor redelijk succesvol bepaalde ‘nichemarkten’ 7

Eindrapport


kunnen bedienen. Meestal is het houden van evenementen in dit soort accommodaties een nevenfunctie, waardoor zij beperkingen kennen (seizoensgebondenheid, beperkte specifieke technische- en/of veiligheidvoorzieningen, parkeren en dergelijke). Evenemententerreinen Nederland en België kennen slechts een zeer beperkt aantal grootschalige terreinen die specifiek zijn gericht op buitenevenementen, zoals Six Flags bij Dronten (onder andere Lowlands), Megaland in Landgraaf (onder andere Pinkpop), Floriade Haarlemmermeer (onder andere MysteryLand) en het Belgische Torhout/Wechter. Het merendeel van de buitenevenementen vindt plaats op binnenstedelijke plekken (pleinen en parken) of op meer landelijk of randstedelijk gelegen landgoederen, recreatieschappen of grotere (sport)parken. Voorbeelden hiervan zijn het Leypark Tilburg (onder andere Mundial), Spaarnwoude bij Haarlem (onder andere Dance Valley), Gulbergen Nuenen (in nabije toekomst wellicht Dynamo Open Air). Hoewel veel van de specifieke evenemententerreinen in principe het hele jaar door beschikbaar zijn, vinden buitenevenementen hoofdzakelijk in het voorjaar en de zomermaanden plaats. Ook als gevolg van lange open afbouwperiodes en de fysieke terreinbelasting door grotere mensenmassa’s is het aantal grootschalige evenementen op dergelijke locaties beperkt. Bovendien stelt elk type evenement locatiespecifieke inrichtingseisen. Zo benodigdt een popfestival of concert een groot, goed gedraineerd grasveld, terwijl voor een veldrit of paardenconcours een specifiek parcours in een licht geaccentueerde en natuurlijke omgeving voorhanden moet zijn. De meeste buitenterreinen kennen daardoor een beperkte commerciële exploitatiemogelijkheid, uitgezonderd terreinen waar grootschalige pop- en/of dancefestivals (met entree) georganiseerd kunnen worden. Evenementenorganisatoren In de wereld van vak- en publieksbeurzen organiseert de halexploitant vaak zelf (50% tot 70% van het jaarprogramma). Daarnaast zijn er een groot aantal onafhankelijke professionele organisatoren actief met één of meer succesvolle beursconcepten (zoals bijvoorbeeld het Bredase Evenementenbureau J.E.S. met de Love & Marriage beurs). Bij concerten, sporten stadsevenementen is er een tweedeling te zien tussen enerzijds grote professionele organisatoren (c.q. sportbonden) en anderzijds lokale non-profit organisaties (uit vrijwilligers bestaande stichtingen of verenigingen); Op de markt voor (bedrijfs)feesten wordt een onderscheid gemaakt tussen organisatoren die alles in eigenbeheer doen (bijvoorbeeld Arjan van Dijk te Oosterhout) en aanbieders van deelproducten zoals bijvoorbeeld cateraars, artiestenbureaus et cetera. Marktontwikkelingen Het aantal op het bedrijfsleven gerichte vakbeurzen is door concentratietendensen de laatste jaren afgenomen. Bovendien neemt de provincie Brabant in deze markt een bescheiden positie in ten opzichte van de Randstad. Op de consument gerichte publieksbeurzen laten (qua absolute aantallen) ook een daling zien, maar worden in omvang steeds groter. Brabant heeft hierin een relatief groot marktaandeel. De markt voor grootschalige dans- en popconcerten (zowel overdekt als in de buitenlucht) is groot en sterk groeiend. Met name voor de jongere generaties vormt concertbezoek een vast onderdeel van het reguliere vrijetijdsbestedingspatroon. Het (top)sportklimaat wordt beter in Nederland doordat nationale bonden en lokale overheden er steeds meer geld voor over hebben. De concurrentie op het gebied van de overdekte (top)sportaccommodaties is daardoor wel sterk toegenomen. Het aantal buitensportevenementen is door de jaren heen vrij stabiel gebleven. De kansen om (al dan niet overdekte) topsportevenementen te organiseren zijn mede afhankelijk van de aanwezigheid van topclubs en/of ervaren sportorganisatoren in de regio, alsmede een omvangrijk sportminnend publiek. De markt voor grootschalige (bedrijfs)feesten, partijen en bijeenkomsten is groot, maar staat als gevolg van de economische mindere tijden momenteel onder druk (reorganisaties, budgetkortingen en dergelijke). De marktkansen zijn bovendien afhankelijk van de aanwezigheid van grote internationale bedrijven en hoofd- en regiokantoren.

8

Eindrapport


De markt van grote zogenaamde ‘survival & adventure’ dagen is sterk groeiende, maar afhankelijk van een goede bereikbaarheid en de nabijheid van grote bevolkingsconcentraties. De kwaliteiten van een (binnen)stad zelf, kunnen dienen als extra verkoopargument voor aanvullende ‘teambuilding’ activiteiten en eventuele overnachtingen. De markt voor bijzondere stadsevenementen, zoals multiculturele festivals, ballonfeesten, circussen et cetera is de laatste tien jaar fors gegroeid, maar lijkt op het moment verzadigd. Bovendien zijn dit soort evenementen vaak gekoppeld aan de bijzondere sfeer en entourage van een binnenstedelijk centrum. Marktkansen Evenementencomplex Bavelse Berg Een combinatie van een grootschalige ‘in- & outdoor’ evenementenlocatie komt in Nederland nog niet voor. Dit komt enerzijds doordat de meeste bestaande hallencomplexen in een verstedelijkt gebied liggen, waar geen ruimte (meer) is voor buitenevenementen. Anderzijds liggen de meeste buitenterreinen in recreatiegebieden en parken, waar planologisch geen mogelijkheden zijn om overdekte accommodaties te ontwikkelen. Hierdoor worden binnen- en buitenevenementen vooralsnog als twee gescheiden markten gezien en zijn er (nog) niet veel combinatieconcepten ontwikkeld. Een (ver)nieuw(d)e marktcombinatie van binnen- en buitenevenementen biedt, naast een zeer divers regulier aanbod, nieuwe mogelijkheden bij vak- en publieksbeurzen (bijvoorbeeld rond thema’s als buitensport, vakanties, tuinen, auto’s et cetera). Uitzicht op studiegebied

Ook bij popconcerten en festivals (daar waar nu bijvoorbeeld een deel in tenten plaatsvindt) en bij grotere bedrijfsfeesten (waarbij buitenactiviteiten als sportdagen en survivals worden gecombineerd met binnenactiviteiten als een feestavond et cetera) worden nieuwe kansen gezien. In onderstaande tabel zijn de indicatieve programmamogelijkheden van een gecombineerd evenementencomplex bij de Bavelse Berg weergegeven. Tabel 1.

Type evenement

Indicatief

Vakbeurzen

Evenementenprogramma Bavelse Berg Bron: ZKA (2003)

Consumentenbeurzen

Aantal evenementen

Totaal aantal bezoekers

4

26.000

12

216.000

Indoor Sportevenmenten

6

21.000

Indoor Popconcerten

9

58.500

6

39.000

Indoor Dance events Indoor Examens

10

8.000

Indoor Grote feesten

10

30.000

Sport/adventure dagen

6

7.500

Openlucht Festivals

1

30.000

Buitenbeurzen

3

52.500

Concours Hippique

1

20.000

Veldloop

1

3.500

Cyclecross

1

20.000

Circus

2

17.000

Multicultureel festival

1

13.500

Aankomst/start sportwedstrijden

2

8.000

Rommelmarkten

8

52.000

83

622.500

Totaal

9

Eindrapport


De directe economische bestedingen van bezoekers en standhouders worden voorzichtig geschat op circa 21,5 miljoen euro per jaar. Dit levert naar verwachting zo’n 350 banen (fulltime en parttime)2. Gezien het karakter van het werk en ervaringen elders zullen de bestedingen en werkgelegenheid voor een zeer groot deel in Breda en omgeving terecht komen, waardoor het zogenaamde ‘multipliereffect’ zal optreden3. Aangezien beurzen en evenementen gekenmerkt worden door een specifiek doelgericht bezoekmotief, moeten de directe economische spinoff-effecten voor de binnenstad bescheiden ingeschat worden. Het betreft dan voornamelijk overnachtingen en restaurantbezoek door standhouders van grotere (nationaal georiënteerde) beurzen en bezoekers van grote feesten en meerdaagse festivals). Daarnaast zullen de bedragen, die vanuit het reguliere bedrijfsleven en grote bekende merken aan evenementensponsoring worden gegeven, echter toenemen. Indien bij dit alles ook nog eens de reële waarde van de te genereren (gratis) aandacht in de landelijke en provinciale media wordt opgesteld, kunnen de totale economische revenuen van een nieuw evenementencomplex bij de Bavelse Berg ruw geschat tot zo’n 35-40 miljoen euro op jaarbasis oplopen. Randvoorwaarden Bavelse Berg Om een gecombineerd complex voor binnen- en buitenevenementen bij de Bavelse Berg succesvol in de markt te zetten én te houden, moet wel aan een viertal randvoorwaarden worden voldaan: 1. inspelen op markttrends. Er wordt een regionaal aanbodtekort gesignaleerd in de beursmarkt (West- en Midden Brabant), ook worden er mogelijkheden gezien om locale evenementen te huisvesten en er is een groeiende markt voor andere evenementen. De totale evenementenmarkt is groot, maar ook weer niet dermate sterk en groeiend dat een nieuw complex in Breda snel en zomaar zal ‘vollopen’. De aanlooptermijn wordt geschat op zo’n 3 tot 5 jaar en is mede afhankelijk van de creatieve ontwikkeling van nieuwe grensoverschrijdende concepten, zowel in letterlijke zin (bijvoorbeeld Benelux-beurzen) als in figuurlijke zin (afwijkend van de algemeen gangbare binnen- en buitenconcepten); 2. een goed marktconform rendement voor de private exploitant is noodzakelijk. Om dit te bewerkstelligen is het binnenhalen van aansprekende (boven)regionale evenementen, alsmede een sterke positie in de lokaal stedelijke markt een must. Dit laatste betekent dat de tijdelijke ontheffingen die in het verleden zijn verleend aan andere locaties in de stad goed tegen het licht gehouden moeten worden. Tegelijkertijd zal het ook niet zo zijn dat er, naast een nieuw evenementencomplex bij de Bavelse Berg, nog veel marktruimte zal overblijven voor andere evenementenaccommodaties zonder duidelijke meerwaarde in bijvoorbeeld ambiance (Grote Kerk), bezoekerscapaciteit (NAC Stadion) of specifieke nichemarkt (IJsbaan?); 3. een hoogwaardige ruimtelijke inpassing (qua stedenbouwkundige uitstraling, qua nadelige effecten voor het landschap en mensen, qua omvang en flexibiliteit) is noodzakelijk om zich positief te kunnen onderscheiden van andere bestaande aanbieders op de markt en (bij gebleken succes) in de toekomst te kunnen uitbreiden (zowel in halcapaciteit als in terreincapaciteit); 4. voldoende draagvlak bij alle betrokken partijen (overheden, marktpartijen, lokale evenementenorganisaties, maatschappelijke belangengroepen, omwonenden) is onontbeerlijk. Programma van Eisen Qua programma van eisen voor overdekte accommodaties moet in eerste instantie worden gedacht aan één of twee overdekte hallen met een regionaal verzorgingsgebied en een totaal bruto vloeroppervlak van circa 10.000 m2. Een hogere hal (10-12 m) is daarbij duurder in bouw en exploitatie dan een lagere hal (8-10 m), maar heeft meer mogelijkheden (op het gebied van sport en muziek) en een grotere bezoekerscapaciteit (tribunes). Ten behoeve van entree, horeca, sanitair, opslag, vergaderingen en kantoorfuncties wordt een ruimtebeslag van 4.000 m2 voldoende geacht.

2. 3.

10

Vergelijk met de Brabanthallen in Den Bosch: jaarlijks 805.000 bezoekers, met een directe omzet van circa 42 miljoen en 775 banen. Als gevolg van het toegenomen inkomen onder de bevolking, stijgt de lokale vraag naar producten en zullen op hun beurt ook de lokale investeringen verder toenemen. Bij een fictieve factor 1,3 zou het multipliereffect van het nieuwe complex zo’n 1 29,4 mln. bedragen.

Eindrapport


Ten aanzien van het buitenterrein moet een driedeling worden aangebracht met allereerst een verhard deel in aansluiting op de hal (ten behoeve van bijvoorbeeld circussen, tenten en als toekomstige uitbreidingsmogelijkheid). Ten tweede een groot vlak en goed gedraineerd grasveld (ten behoeve van massabijeenkomsten). Tot slot zou een derde deel van het terrein in de vorm van een landschapspark met diverse wedstrijdparkoersen (ten behoeve van bijvoorbeeld paardenconcoursen, veldlopen, cyclecross en/of adventure trails) kunnen worden ingericht. De parkeerdruk kan incidenteel bij grootschalige openluchtfestivals met een capaciteit van 30.000 bezoekers oplopen tot zo’n 5.000 auto’s ofwel 12,5 hectare (norm van 400 auto’s per ha). Aangezien dit soort evenementen slechts enkele keren per jaar zullen voorkomen (alleen in de zomer en dan vooral tijdens het weekend), zal doorgaans kunnen worden volstaan in een parkeervoorziening van 2.500 tot 3.000 auto’s (ofwel 8 ha). Gezien de kosten van een verhard parkeerterrein, kunnen voor het overige deel ook weilanden worden gebruikt als overloopgebied. Omdat de Bavelse Berg aan de stadsrand gelegen is, wordt het aantal gebruikers van het openbaar vervoer ingeschat op circa 10-15% (bij stationslocaties kan dat overigens oplopen tot 50%). 2.2

Milieuverkenning In het kader van de haalbaarheidsstudie zijn inventariserende verkenningen uitgevoerd door de gemeentelijk afdelingen Milieu en Archeologie naar de ecologische, archeologische en cultuurhistorische waarden in het studiegebied. Voorts is gekeken in hoeverre de actuele én potentiële ecologische waarden kunnen worden ingezet bij de inrichting van een evenemententerrein en/of recreatief uitloopgebied voor de huidige en toekomstige bewoners van Breda Oost. Ook is specifiek gekeken naar andere relevante milieuaspecten, zoals bodem en waterkwaliteit rond de voormalige vuilstort, bedrijfsactiviteiten in de directe omgeving van het studiegebied, alsmede de veiligheidsaspecten rond het vervoer van gevaarlijke stoffen langs de A27 en op industrieterrein Hoogeind. Geluid wordt apart behandeld in de volgende paragraaf. In het algemeen kan worden gesteld dat het vanuit milieuperspectief noodzakelijk is om een eventueel evenemententerrein dusdanig in te passen en in te richten dat de (negatieve) invloed op de omgeving zo beperkt mogelijk is en dat het terrein waar mogelijk de belevingswaarde van het gebied moet versterken. Ecologische aspecten

IJsvogel

Wat de actuele ecologische waarden betreft, wordt vastgesteld dat het studiegebied in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw in het kader van de ruilverkaveling grondig op de schop is genomen. Het landschap en de natuur zijn er daardoor sterk op achteruitgegaan. Oorspronkelijke landschapselementen zijn verdwenen en het landschap is grootschaliger en minder afwisselend geworden en nu hoofdzakelijk als grasland en voor de teelt van maïs in gebruik. De resterende natuurwaarden moeten gezocht worden in de erfbeplanting van de lintbebouwing langs de Dorstseweg en de voormalige zandwinput ten noorden van Bavel. De houtsingel om de plas is niet onderhouden en werkt als mogelijk refugium voor diersoorten. Ook wordt een uitzondering gemaakt voor de door het studiegebied stromende beken Gilzewouwerbeek en de Molenleij. Alle planten en zoogdieren in het gebied zijn algemeen voorkomend. Wel zijn er een drietal bijzondere vogelsoorten aangetroffen, te weten: de Roodborsttapuit, IJsvogel en de Oeverzwaluw. Van de eerste is ook aangetoond dat er een broedpaar aanwezig is. Het meest voor de hand liggende vertrekpunt voor een landschappelijke herinrichting van het studiegebied moet dan ook gevonden worden in de beken Gilzewouwerbeek en Molenleij en hun samenvloeiingspunt. Dit sluit bovendien goed aan bij het gemeentelijke waterplan en de toekomstplannen van Waterschap Mark en Weerijs, alsmede de visie van Staatsbosbeheer. Ook zijn er kansen in het kader van de provinciale reconstructieplannen, waarbij het gebied als overgangsgebied tussen stand en land wordt aangemerkt.

11

Eindrapport


Meanderende beek

Als streefbeeld voor de herinrichting wordt geadviseerd om aansluiting te zoeken bij de oorspronkelijke vegetatievormen van het gebied, conform een drietal natuurdoeltypen: beeken zandboslandschap (grootschalige natuur), bos van arme gronden (gevoelige natuur) en droge heide (multifunctionele natuur). Bij de inrichting van het evenemententerrein annex landschapspark (of landgoedzone) wordt gedacht aan een invulling van graslanden met houtwallen en bosschages, die bij voorkeur niet met cultuursoorten (exoten), maar met inheemse bomen en struiken zijn beplant. Het intensieve festivalgedeelte zal een goed gedraineerd grasland moeten zijn, dat redelijk intensief beheerd wordt. Andere openplekken (veldjes), die min of meer met elkaar geschakeld zijn, kunnen minder intensief beheerd worden. Die ontwikkelen zich dan tot bloemrijke graslanden. Ook kan op beperkte schaal (kleinschalig) agrarisch (mede)gebruik worden toegestaan. Naar de beekdalen toe zullen de graslanden geleidelijk van droog naar vochtig en nat kunnen overlopen, waarbij de natuurlijkheid steeds verder toeneemt. Geconcludeerd wordt dat ingezet kan worden op het inrichten van een kleinschalig landschap; een afwisseling van houtwallen (bosschages) en graslanden. Een sturend element daarbinnen zijn de beken, die een ecologische inrichting moeten krijgen (dat wil zeggen een verondieping van de beekbodem en een verwijding van het beekdal, zodanig dat er ruimte ontstaat voor een lichte meandering). Deze beekdalen kunnen tevens fungeren als waterinfiltratie- en waterretentiegebieden conform het streefbeeld van de waterbeheerders. Op andere plaatsen kan het beekdal als grasland extern beheerd worden (met paarden, runderen en schapen et cetera). Archeologische aspecten Aan de oostelijke en zuidelijke randen van het studiegebied (langs de Dorstseweg) liggen enkele zones met een hoge of middelmatige archeologische verwachting.

Figuur 2 Archeologische verwachting in studiegebied

Lage archeologische verwachting Middelmatige archeologische verwachting Hoge archeologische verwachting

12

Eindrapport


De omvangrijke kern van het studiegebied (de huidige graslanden en akkerbouwpercelen) heeft een overwegend lage archeologische verwachting. Ten aanzien van gebieden met een hoge en middelmatige archeologische verwachting wordt geadviseerd om ingrepen die tot (fysieke) aantasting van archeologische waarden leiden zoveel mogelijk te vermijden. Concreet betekent dit dat in deze specifieke zones gestreefd moet worden naar extensief grondgebruik en dat bodemingrepen dieper dan 40 cm zoveel mogelijk voorkomen zouden moeten worden. Anders zal daar eerst nog nader archeologisch onderzoek verricht moeten worden. Overige milieuaspecten Het gebied rond de Bavelse Berg is in het verleden voornamelijk in agrarisch gebruik geweest. Grootschalige bedrijven waren hier niet gevestigd. Rond de voormalige vuilstort zijn in het recente verleden in het kader van eigendomsoverdrachten diverse bodemonderzoeken verricht. Hierbij zijn geen noemenswaardige verontreinigingen in de grond aangetroffen. De bodemkwaliteit in het plangebied zal daarom geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van een evenementencomplex. Wel verdient het de voorkeur bij een eventuele planrealisatie te werken met een gesloten grondbalans. Uit recent genomen watermonsters blijkt wel dat het oppervlaktewater van de in de het studiegebied stromende beken vervuild is met organische en minerale concentraties. Dit valt echter te verklaren uit het feit dat de aangrenzende gronden momenteel nog een agrarische gebruiksfunctie hebben. Representatief landelijk onderzoek bij 80 van de in totaal bijna 4.000 voormalige stortplaatsen in Nederland, wijst uit dat bij 70% van de onderzochte stortplaatsen de natuur voldoende haar best doet de schadelijke stoffen af te breken. Bij de overige stortplaatsen, waarin de natuurlijke afbraak als onvoldoende werd beoordeeld, gaat het in de meeste gevallen om vervuiling van zware metalen en maar in geringe mate om organische microverontreinigingen. De angst dat Nederlandse stortplaatsen chemische tijdbommen zouden zijn, lijkt daarmee ongegrond. Ook voor de voormalige stortplaats Bavel-Dorst, waar hoofdzakelijk huishoudelijk, bouwen sloopafval is gestort, wordt ambtelijk geconcludeerd dat deze geen bedreiging vormt voor de bezoekers van een toekomstig evenementencomplex. De stortplaats is afgedekt met een ondoordringbare folie met hierop een grondlaag van circa 80 cm. Direct contact met het stortmateriaal is derhalve niet mogelijk, wel is het belangrijk dat deze afdeklaag niet wordt aangetast door eventuele toekomstige evenementenactiviteiten. Het studiegebied voor het evenemententerrein ligt langs de A27. Over deze rijksweg worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Ook de wegen naar en door het industrieterrein Hoogeind zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen naar de bedrijven die daar zijn gevestigd. Voor de inrichting van het buitenterrein betekent dit concreet dat er binnen een afstand van 200 meter tot de A27 niet langdurig grote groepen mensen mogen verblijven. Met andere woorden daarbinnen geen evenemententerrein, maar bijvoorbeeld wel een parkeerplaats. Ten zuiden van het studiegebied liggen bovendien enkele veehouderijen en een varkenshouderij. De stankcirkel voor rundvee-bedrijven en maneges is 100 meter, voor varkenshouderijen dient de minimale afstand circa 250 meter te zijn. Grenzend aan de noordzijde van het toekomstige evenementencomplex ligt het industrieterrein Hoogeind met een scala aan bedrijven in milieucategorie 1 t/m 4. Omdat een evenementencomplex een ‘niet-gevoelige bestemming’ is, vormt het industrieterrein geen belemmering voor het realiseren van het complex. Omgekeerd zouden te organiseren evenementen wel de werkomgeving op het bedrijventerrein kunnen beïnvloeden. Daarom verdient dit aspect aandacht (zie verder de conclusies ten aanzien van geluid en draagvlak). De bouw van een nieuw evenementencomplex biedt, tot slot, goede mogelijkheden voor het realiseren van enkele duurzame energieprojecten inzake wind- en zonne-energie, alsmede warmtewinning op parkeerplaatsen, gecombineerd met warmteopslag in de bodem.

13

Eindrapport


2.3

Geluidverkenning In de nota "Zicht op Bredaas geluid" wordt gesteld, dat er van oudsher een permanente spanning bestaat tussen feestende en uitgelaten mensen en de omwonenden van een feest- of evenementenlocatie. De maatschappij moet daarom zowel het recht op feest en het daarbij horende geluid als het recht op rust en stilte erkennen. De kunst is dan ook om hiertussen een juiste balans te vinden. Zeker wanneer evenementen in aantallen en in omvang steeds verder toenemen. In het kader van deze haalbaarheidsstudie is daarom aan DGMR Raadgevende Ingenieurs te Arnhem de externe onderzoeksopdracht verstrekt om de geluidseffecten, veroorzaakt door eventuele toekomstige festiviteiten en evenementen in het studiegebied bij de Bavelse Berg, op de omgeving inzichtelijk te maken. De insteek hierbij is geweest om de akoestische grenzen van inpasbaarheid af te tasten met bijvoorbeeld. de slechtst mogelijke (‘worst case’) scenario’s. Hierdoor zou de indruk kunnen ontstaan, dat een toekomstig evenementencomplex in hoofdzaak bedoeld is voor luidruchtige (muziek)evenementen. Dit is geenszins het geval. Het achterliggende idee is echter dat, wanneer deze grenzen in beeld worden gebracht, de (geluid)ruimte binnen deze grenzen automatisch bekend is. Op deze wijze kan vervolgens ook een inschatting worden gegeven over de inpasbaarheid van de vele niet-luidruchtige evenementen. Wettelijke kaders Het beoogde evenementencomplex bij de Bavelse Berg is een inrichting in de zin van de Wet Milieubeheer. Het houden van evenementen is dan ook vergunningplichtig. Hieraan zijn voorschriften verbonden met betrekking tot geluid, conform de "Handreiking industrielawaai en vergunningverlening". Evenementengeluid kan daarbij worden afgewogen vanuit een aantal condities: de aard en de soorten evenementen die gehouden (kunnen) worden, de frequentie, de tijdsduur, het tijdstip en de geluidisolerende voorzieningen. Bij het vaststellen van normen in het kader van vergunningverlening worden vervolgens een drietal elementen onderscheiden, te weten: de zogenaamde ‘richtwaarde’ (voor een woonwijk, industrielocatie, stadcentrum, landelijk gebied, verkeersaders et cetera), de ‘grenswaarde’ (bijvoorbeeld 50 dB(A) als spraakver4 staanbaarheidsniveau in een woning) en mogelijke ontheffingen hierop . Ten aanzien van een eventuele ontheffing wordt vervolgens nog een onderscheid gemaakt tussen de geluid-emissie die onder normale omstandigheden wordt gemaakt, aangeduid als de ‘representatieve bedrijfssituatie’ (RBS) en de ‘regelmatige’ en/of ‘incidentele’ afwijkingen daarop. Voor de regelmatige afwijkingen (maximaal eens per week) kan door het bevoegd gezag een hogere grenswaarde worden verleend. Voor de incidentele bedrijfssituaties is in jurisprudentie het jaarlijkse 12-dagencriterium geaccepteerd, waarvoor ook ontheffing kan worden verleend. Bij dit laatste wordt geadviseerd om als uitgangspunt voor de beoordeling van geluidhinder een normstellingsystematiek te hanteren waarbij een etmaal in drie perioden wordt onderverdeeld: de dagperiode van 07.00-19.00 uur, de avondperiode van 19.00-23.00 uur (met beiden een richtwaarde van 50 dB(A) voor woonhuizen) en de nachtperiode van 23.00-07.00 uur (25 dB(A) voor een normale nachtrust). Geluidemissies gedurende de avond- en nachtperiode worden vervolgens hoger belast met een ‘normtoeslag’ van respectievelijk 5 en 10 dB(A). Ook moet rekening worden gehouden met geluiden die als extra hinderlijk worden beschouwd, zoals tonaal geluid (dat bijvoorbeeld tijdens een motorcross optreedt) en muziekgeluid. Deze worden nog eens extra belast met een ‘hindertoeslag’ van respectievelijk 5 en 10 dB(A). Beïnvloedingsfactoren Over grotere afstanden kan het geluidsniveau door de atmosferische invloed van wind en temperatuur, zowel naar boven als naar beneden, flink afwijken van hetgeen verwacht kan worden op basis van standaard rekenmodellen. Bij tegenwind kan bijvoorbeeld een zogenaamde "schaduwzone" ontstaan, waarbij een geluidsreductie kan optreden van circa 10 tot 20 dB(A). Uit gegevens van het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) blijkt dat in de warme zomermaanden (juni-september) er een 25% kans is op een wind uit zuidwestelijke richting.

4. Rekening houdend met een standaard geïsoleerde woning van 20 dB(A) komt de grenswaarde overigens feitelijk overeen met een geluidsniveau aan de buitengevel van een woning van 70 dB(A).

14

Eindrapport


Bij deze windrichting ligt de dorpskern van Dorst ‘benedenwinds’ en kan een toename verwacht worden van ongeveer 5 dB(A) ten opzichte van de berekende niveaus. De kans op wind uit de Noordelijke richting (Bavel ligt dan ‘benedenwinds’) is ongeveer 10 tot 15% van de tijd. Oostenwind komt relatief het minst voor, namelijk in minder dan 10% van de gevallen. Bij deze windrichting zou er een verhoging van de geluidsniveaus kunnen optreden in de wijk Heusdenhout. Ook wordt op basis van de KNMI-cijfers geconcludeerd dat in de maanden juni tot en met september, gedurende gemiddeld ongeveer 5% van de tijd, zodanige klimatologische omstandigheden optreden, dat de effecten van de temperatuursinvloed merkbaar zouden kunnen zijn. Op dit soort ‘zwoele’ zomeravonden kunnen geluidsniveaus optreden die tot 5 à 10 dB(A) hoger liggen dan hetgeen rekenmodellen voorspellen. Een ruw, niet-verhard, bodemoppervlak en een licht geaccidenteerd terrein, zorgen voor absorptie van geluidsgolven, met name bij lage tonen. Bomen, struiken en andere vegetatie zorgen over het algemeen voor weinig demping van het lage geluid, maar hebben voornamelijk effect voor de hogere tonen. Een dichte beplanting, waarbij zowel hoge als lage begroeiing aanwezig is, kan voor een verzwakking van de geluidsniveaus zorgen. Dit treedt vanzelfsprekend alleen op in de periode dat de bomen en stuiken bladeren dragen (dat wil zeggen in de zomerperiode). De maximale effecten liggen in de orde van grootte van enkele dB(A)’s. Objecten in het gebied tussen de geluidsbron en de ontvanger hebben tenslotte ook invloed op het geluidsniveau. De voormalige vuilstort (met een hoogte van 23 meter en een totale oppervlakte van ruim 34 hectare) vormt een gunstig geluidafschermend obstakel in het landschap. Plaatsing van geluidsbronnen in de zogenaamde ‘oksel’ van de berg, geeft daarbij de meest optimale afscherming, met name voor het Dorp Dorst. Uitzicht op Dorst

Andere, in meer of mindere mate afschermende objecten in het gebied zijn het talud van de A27 (door de verhoogde ligging) met het geluidsscherm voor de wijk Heusdenhout, de eerstelijns bebouwing (de flats van die wijk), de in oprichting zijnde wal langs de nieuwbouwwijk Nieuw Wolfslaar en de bebouwing van het bedrijventerrein Hoogeind. De eventuele komst van nieuwe bedrijvigheid op een deel van Hoogeind III zal naar verwachting eenzelfde afschermend effect voor de wijk Heusdenhout en de andere bedrijven van Hoogeind kunnen opleveren als de voormalige vuilstort voor het dorp van Dorst. Hierbij moet echter ook rekening worden gehouden dat het geluidsniveau ook beïnvloed wordt door de aanwezigheid van reflecterende dan wel absorberende objecten. Een reflecterend oppervlak kaatst het geluid weg en een absorberend oppervlak weerkaatst geen geluid. De voormalige vuilstort is, door met name haar grasbegroeiing, een absorberend object. De (harde) bedrijfsgebouwen op Hoogeind hebben daarentegen juist een reflecterende werking.

15

Eindrapport

Hinderbeleving?!


Hinderbeleving In de gemeentelijke milieuvisie en de nieuwe geluidsnota staan niet alleen de wettelijke kaders centraal, maar ook het woon- en leefklimaat. Hierbij wordt het begrip ‘hinderbeleving’ gehanteerd. Hinder vanwege geluid ontstaat door de reactie van de ontvanger hierop. De mate van hinderlijkheid kan daarbij dan ook niet los worden gezien van de context waarin het voorkomt. Bij de beoordelen van de toelaatbaarheid van lawaaimakende festiviteiten spelen een drietal zaken een rol: de frequentie (hoe vaak komen deze gebeurtenissen per jaar of per seizoen voor), het tijdstip en de tijdsduur (vindt een evenement alleen overdag plaats of ook in de avond en zelfs nacht), het optredende geluidsniveau (hoe hoger het niveau, des te meer hinder kan worden verwacht). Dikwijls zijn echter ook niet-akoestische factoren bepalend voor de mate van hinderbeleving. Het lijkt er zelfs op dat het daadwerkelijk optredend geluidsniveau een noodzakelijke maar niet beslissende voorwaarde is voor het ervaren van hinder. Bij niet-akoestische factoren gaat het bijvoorbeeld om zaken als de voorspelbaarheid van de overlast, het al dan niet kunnen maken van geluidsafspraken, de overtuiging dat anderen de geluidsbelasting zouden kunnen verminderen (bijvoorbeeld de gemeente of politie) maar zich daar niet om bekommeren. Ook de mogelijkheid van compensatiemaatregelen is in dit verband relevant (bijvoorbeeld in de vorm van een aantrekkelijk landschap of het weggeven van vrijkaartjes). Ten aanzien van dit fenomeen kan de noodzaak van een goed informatie- en communicatietraject, alsmede een duidelijke inspraakprocedure met direct belanghebbenden niet genoeg worden onderstreept. Onderzoeksvarianten Aangezien het in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek te ver zou gaan om alle mogelijke activiteiten en evenementen akoestisch in kaart te brengen, is een selectie gemaakt. Deze selectie is zodanig opgesteld, dat op basis van de onderzoeksresultaten een prognose te maken is voor de mogelijke invulling. De geluidsrelevante variabelen bestonden daarbij uit pop- en dansmuziek (zowel binnen als buiten), een lawaaisport (motorcross) op het evenemententerrein, het geluid van een non-akoestisch buitenevenement (hoofdzakelijk bezoekerslawaai) en het geluid dat ontstaat bij het parkeren van voertuigen. Vervolgens is voor een negental evenementenvarianten het geluidsniveau en de geluidbelasting uitgewerkt ten opzichte van zowel de nabijgelegen agrarische woningen, als voor de dorpen Bavel en Dorst en de wijk Heusdenhout als de meest geluidsgevoelige gebieden. De verder weg gelegen woonwijk Nieuw Wolfslaar en Industrieterrein Hoogeind zijn wat dat betreft minder gevoelig. In tabel 3 zijn de resultaten weergegeven5. Op basis van de gegevens, en rekening houdend met een standaard 20 dB(A) geïsoleerde woning, wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling van een evenementencomplex bij de Bavelse Berg vanuit akoestisch oogpunt in principe haalbaar is. Er moeten echter wel duidelijke grenzen worden gesteld bij luidruchtige evenementen in de buitenlucht (house- en popmuziek). Bij een beperkt aantal (<12) luidruchtige buitenevenementen per jaar, gedurende de dagen avondperiode, wordt het aanvaardbaar geacht om een minder stringente normstelling te hanteren. In dit verband zal dan echter ook een keuze gemaakt moeten worden tussen muziekevenementen en lawaaisporten.

5.

16

In de nota deelverkenningen zijn de akoestische effecten ook grafisch weergeven.

Eindrapport


Tabel 2

Variant

Locatie

Geluidverkenning Evenementencomplex Bavelse Berg

Feitelijke

Hinder-

Geluidsbelasting Geluidsbelasting Geluidsbelasting

geluidsniveaus toeslag

dag

avond

nacht

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

60-65 dB(A)

40-45 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

Popmuziek

Woningen

40-45 dB(A)

hal 8.000 m2

Bavel

30-35 dB(A)

Dorst

25-30 dB(A)

35-40 dB(A)

40-45 dB(A)

45-50 dB(A)

Heusdenhout

35-40 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

Housemuziek

Woningen

45-50 dB(A)

55-60 dB(A)

60-65 dB(A)

65-70 dB(A)

hal 8.000 m2

Bavel

40-45 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

60-65 dB(A)

Dorst

35-40 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

Heusdenhout

40-45 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

60-65 dB(A)

Popmuziek

Woningen

40-45 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

60-65 dB(A)

hal 14.000 m2

Bavel

35-40 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

Dorst

30-35 dB(A)

40-45 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

Heusdenhout

35-40 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

Popmuziek

Woningen

30-35 dB(A)

40-45 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

hal 8.000 m2

Bavel

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

isolatie-

Dorst

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

voorzieningen 1

Heusdenhout

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

Popmuziek

Woningen

30-35 dB(A)

40-45 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

hal 8.000 m2

Bavel

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

isolatie-

Dorst

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

voorzieningen 2

Heusdenhout

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

Popmuziek

Woningen

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

hal 8.000 m2

Bavel

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

isolatie-

Dorst

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

voorzieningen 3

Heusdenhout

< 30 dB(A)

< 40 dB(A)

< 45 dB(A)

< 50 dB(A)

Luidruchtig

Woningen

65-70 dB(A)

75-80 dB(A)

80-85 dB(A)

85-90 dB(A)

buitenevenement

Bavel

60-65 dB(A)

70-75 dB(A)

75-80 dB(A)

80-85 dB(A)

housemuziek

Dorst

50-55 dB(A)

60-65 dB(A)

65-70 dB(A)

70-75 dB(A)

Heusdenhout

60-65 dB(A)

70-75 dB(A)

75-80 dB(A)

80-85 dB(A)

Grootschalig

Woningen

50-55 dB(A)

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

buitenevenement

Bavel

45-50 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

(geen muziek)

Dorst

40-45 dB(A)

40-45 dB(A)

45-50 dB(A)

Heusdenhout

45-50 dB(A)

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

Woningen

50-55 dB(A)

55-60 dB(A)

Bavel

45-50 dB(A)

Dorst

40-45 dB(A)

45-50 dB(A)

Heusdenhout

45-50 dB(A)

50-55 dB(A)

Bron: DGMR (2003)

Motorcross

10 dB(A)

10 dB(A)

10 dB(A)

10 dB(A)

10 dB(A)

10 dB(A)

10 dB(A)

--

5 dB(A)

50-55 dB(A)

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Muziekevenementen in de hal zijn inpasbaar mits de normaal gebruikelijke geluidsisolerende maatregelen (10 dB(A) aanvullende gevelgeluidwering) worden getroffen en optimaal gebruik wordt gemaakt van de gunstige omgevingsfactoren van de berg (de oksel). In een eventueel vervolgtraject ligt het voor de hand dat het gehele evenementencomplex akoestisch wordt ingericht. Op welke wijze dit optimaal kan gebeuren, moet vervolgonderzoek in het kader van de MER uitwijzen. Voor een eventuele realisatie van het evenementencomplex dient te zijner tijd door het gemeentebestuur dus eerst te worden bepaald wat een reguliere bedrijfssituatie is (voor hal en terrein). Vervolgens moet invulling gegeven worden aan de begrippen ‘regelmatige afwijkingen’ en ‘incidentele bedrijfssituaties’. Hierbij dient een zorgvuldige en goede belangenafweging plaats te vinden. Dit laatste betekent bijvoorbeeld dat er een lagere ontheffingslimiet zou kunnen worden gesteld dan maximaal 12 maal per jaar, dat er maximale geluidsgrenzen worden opgelegd en/of dat de tijdsduur van de ontheffing wordt beperkt. Op grond van een dergelijk afwegingsproces zal uiteindelijk moeten worden bepaald of, en zo ja, onder welke condities, een hogere geluidsbelasting dan de grenswaarde kan worden toegelaten.

17

Eindrapport


2.4

Beheerverkenning Ten aanzien van het vraagstuk rond sociale beheeraspecten als openbare orde, veiligheid en gezondheid heeft overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de gemeentelijke Brandweer Breda, het Regionaal Politiekorps Midden en West Brabant, alsmede de Geneeskundige Hulpverlening bij Ongevallen en Rampen (GHOR). Ook heeft een oriënterend overleg plaatsgevonden met de leden van het gemeentelijk Evenementenoverleg Breda (EVO) over de vergunningverleningsaspecten. Over de fysieke beheeraspecten van een grootschalig complex voor binnen- en buitenevenementen, is het in dit (vroege) stadium moeilijk om met zekerheid iets te zeggen over bijvoorbeeld de beheerkosten van een buitenterrein annex landschapspark. Toch is aan de afdelingen Beleid en Districtsbeheer van de dienst Stadsbeheer (DSB) gevraagd om algemene uitgangsprincipes ten aanzien van het fysiek beheer te formuleren, zodat hierop bij een eventueel vervolgtraject geanticipeerd kan worden. Openbare orde, veiligheid & gezondheid Om de vele bestaande of mogelijke risico’s ten aanzien van de openbare orde, veiligheid en gezondheid rond evenementen te beheersen, moet de gehele ‘veiligheidsketen’ (pro-actie, preventie, preparatie, repressie en nazorg) als uitgangspunt worden genomen. Inzake de handhaving van de openbare orde is voorts een belangrijke rol weggelegd voor de toekomstige exploitant, alsmede de eventueel door hem in te huren particuliere beveiligingsbedrijven (beide dienen te beschikken over aantoonbare kennis en ervaring op dit gebied). Inzake veiligheid wordt een onderscheid gemaakt tussen de evenementenhal (als zijnde een bedrijfspand) en het evenemententerrein (als buitenruimte). Naast de gebruikelijk bouwtechnische- en inrichtingsmaatregelen (van deugdelijk hang- en sluitwerk tot voldoende terreinverlichting en goede sociale zichtlijnen bij toegang- en doorgangswegen en dergelijke) wordt vanuit de politie ook geadviseerd om in een zo vroeg mogelijk stadium na te denken over de inhoud van een bedrijfspreventieplan (zowel intern als extern gericht). Ook moet aansluiting gezocht worden bij de collectieve beveiligingsovereenkomst tussen de bedrijven op het industrieterrein Hoogeind. Vanuit de brandweer zullen aanvullende eisen worden gesteld ten aanzien van de realisatie van brandwerende compartimenten, bluswater- en sprinklervoorzieningen, vluchtwegen en de speciale toegangswegen voor hulpdiensten (apart van wegen voor publiek). Er worden bijvoorbeeld grenswaarden gesteld met betrekking tot de bereikbaarheid onder alle omstandigheden (verkeersdrukte et cetera). Tot slot zal ook het gebruik van vuurwerk tijdens evenementen aan strenge regels moeten voldoen.

Handhaving openbare orde en veiligheid

De gezondheidsaspecten bij evenementen hebben enerzijds betrekking op de geneeskundige hulpverlening en anderzijds op de technische hygiëne inzake infectieziekten en sanitaire voorzieningen. De te treffen voorzieningen en maatregelen kennen een brede wettelijke basis onder meer ten aanzien van de omvang en aard van de EHBO-voorzieningen, de toegangvereisten voor hulpverleners, de drinkwatervoorziening, afvalwaterzuivering, luchtbehandeling, sanitaire voorzieningen en voedselbehandeling en -bereiding et cetera. Tevens dient de exploitant te beschikken over een schoonmaakprotocol en dient de organisator van bepaalde risico-evenementen zorg te dragen voor een goede voorlichting (ten aanzien van bijvoorbeeld de mogelijk nadelige gevolgen van alcohol- en drugsmisbruik).

18

Eindrapport


De ontwikkelingen op het gebied van openbare orde, veiligheid en gezondheid, alsmede de toenemende organisatorische complexiteit van grootschalige evenementen, heeft tot gevolg dat de verantwoordelijkheid van de betrokken publieke en private partijen zich steeds verder uitbreidt, zowel op als buiten de evenementenlocatie. Nederland kent echter (nog) geen van hogerhand opgelegd reglement voor evenementen, waarin alle risico’s en de in de vergunningverlening voor evenementen in te bouwen zekerheden zijn beschreven en uitgewerkt. Alle te nemen maatregelen worden door de direct betrokken partijen in onderling overleg vastgesteld tijdens het proces waarin de vergunning wordt aangevraagd. Binnen de gemeente Breda is hiertoe het Evenementenoverleg in het leven geroepen. Landelijke deskundigen verwachten echter dat in de komende jaren een specifiek op locatie en evenement gericht pakket rijksmaatregelen voor openbare orde en veiligheid wordt opgesteld, waarna nog maar op een gereguleerd aantal vaste locaties in Nederland grootschalige buitenevenementen gehouden mogen gaan worden. In dit verband moet dan ook melding worden gemaakt van een initiatief voor de totstandkoming van een Veiligheid Effect Rapportage (VER) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties in samenwerking met de Verenging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en vertegenwoordigers van de verschillende hulpdiensten. Het is (vooralsnog) een vrijwillig instrument waarmee vooraf en integraal duidelijk wordt gemaakt welke veiligheidsrisico’s de betrokken partijen met een nieuwe grootschalige ruimtelijke ontwikkeling in huis halen. De gemeentelijke Brandweer Breda is initiatiefnemer om te onderzoeken of de implementatie van een dergelijke VER-procedure ook bij grotere projectontwikkelingen binnen de gemeente Breda wenselijk c.q. mogelijk is. Fysiek beheer Ten aanzien van de fysieke beheeraspecten rondom een mogelijk evenementencomplex bij de Bavelse Berg, worden diverse functies onderscheiden.

Figuur 3 Schematische Weergave Beheersfuncties Evenementencomplex

Hal

Veld

Parkzone

Overloopgebied

Parkeren

Bij de toekomstige evenementenhal wordt er vanuit gegaan dat de exploitatie en het beheer door één of meerdere particuliere (markt)partijen wordt gedaan en dus behoeven hieraan in principe geen publieke beheerseisen te worden gesteld. Verder wordt er vanuit gegaan dat ook de exploitatie en het beheer van het grote evenementenveld door derden wordt gedaan. Gezien de eerdere ervaringen op gebied van evenementen wordt echter een hoog aanleg- en inrichtingsniveau noodzakelijk geacht. De openbare parkzone moet voorts aantrekkelijk en veilig zijn voor meerdere gebruikers (fietsers, skaters, hardlopers, wandelaars et cetera). Als openbaar gebied zal het beheer door Stadsbeheer opgepakt worden. Wel zullen er goede afspraken gemaakt moeten worden met de exploitant van het evenemententerrein over afvalruiming en zwerfvuil op en rond het evenemententerrein annex landschapspark en schadeherstel veroorzaakt door bezoekers evenementen (een zogenaamde ‘McDonalds’ overeenkomst). Indien een kampeerterrein wordt gerealiseerd, zal dat ook door derden moeten worden geëxploiteerd en beheerd. Wel moet het kamperen dan te allen tijde tijdelijk zijn en alleen toegankelijk voor de bezoekers en deelnemers van evenementen.

19

Eindrapport


Het overige gebied (in het schema aangeduid als overloopgebied) zal conform de huidige beheervariant voor het buitengebied, door de gemeente beheerd en onderhouden worden. Ten aanzien van parkeren moet door de aanleg van voldoende parkeerplaatsen (deels verhard) voorkomen worden dat er (wild)geparkeerd wordt langs de aanpalende uitvalswegen, woonwijken en industrieterrein Hoogeind. Ook worden hier mogelijkheden gezien voor de tijdelijke stalling van kermis- en circuswagens, alsmede de aanleg van carpoolstroken in de nabijheid van de snelweg. Exploitatie van het parkeerterrein zal echter bij voorkeur door de exploitant moeten kunnen geschieden. 2.5

Draagvlakverkenning Een centraal uitgangspunt bij het plan van aanpak rond de haalbaarheidsstudie, is het in een zo vroeg mogelijk stadium van de planvorming betrekken van zo veel mogelijk belanghebbenden en geïnteresseerden. Met als uiteindelijke doel om enerzijds de bevolking van Breda en omstreken zo optimaal mogelijk te informeren en anderzijds om zoveel mogelijk belanghebbende (markt)partijen in staat te stellen hun opinies, opmerkingen, aandachtspunten en aanbevelingen bij het haalbaarheidsonderzoek in te brengen. Evenementenorganisaties Zowel Breda Hippique, als popfestival Breda Barst, de Harley Dag Breda en het HBO-introductiefeest Studance zien mogelijkheden om zich op het nieuwe evenementencomplex bij de Bavelse Berg verder te ontwikkelen. Wel dient er rekening gehouden te worden met het feit dat nonprofit organisaties veelal niet in staat zullen zijn om hoge commerciële huurprijzen op te brengen.

Breda Hippique

Ook worden er specifieke inrichtingseisen gesteld (bijvoorbeeld ten aanzien van een hoogwaardige inrichting, aanleg van routestructuren, aanwezigheid kampeervoorzieningen et cetera). Ook de Kynologenclub de Baronie wil er graag haar internationale hondensporttentoonstellingen houden. Een in Breda gevestigd sportevenementenbureau ziet voorts goede mogelijkheden om er in samenwerking met de KNWU, (inter)nationale evenementen rond mountainbiken en veldrijden te organiseren. De organisatoren van Breda Ballon Fiësta, de Bredase Carnavalviering, Breda Jazz Festival geven in hun reactie aan geen interesse te hebben in de beoogde locatie van de Bavelse Berg, aangezien de betreffende evenementen historisch zeer nauw verbonden zijn met hun huidige locaties. Men geeft echter ook aan geen bedreiging te zien in de realisatie van het nieuwe complex, dat veelal als een must voor de stad wordt beschouwd. Ook culturele accommodaties als poppodium Mezz, de Grote Kerk en Chassé Theater zien een dergelijk nieuwe ontwikkeling niet als bedreiging en benadrukken juist de mogelijkheden. De exploitant van het Racketcentrum en de Kunstijsbaan wijst daarentegen liever op de mogelijkheden van de Sportboulevard als alternatieve evenementenlocatie (voor zowel binnen- als buitenevenementen). Een drietal lokale evenementenbureaus zien meer in het voormalige distributiecentrum van de Primarkt op industrieterrein de Krogten als de toekomstige evenementenhal van Breda. Hoewel de genoemde locaties uiteenlopende beperkingen kennen, is bij aanvang van onderhavige haalbaarheidsstudie besloten dat over wenselijkheid en haalbaarheid van eventuele alternatieve evenementenlocaties pas concrete inhoudelijke uitspraken gedaan kunnen worden, nadat de besluitvorming over de Bavelse Berg is afgerond.

20

Eindrapport


Bedrijfsleven Het advies- en ingenieursbureau Grontmij is eigenaar van de voormalige vuilstort en is daarmee verantwoordelijk voor de (eeuwigdurende) nazorg. Deze nazorg bestaat uit de instandhouding van de waterdichte bovenafdichting, monitoring van de grondwaterkwaliteit, stortgaswinning en beheer van de nazorginstallatie en leidingen. In het kader van een provinciaal pilotproject onderzoekt het bedrijf, samen met de gemeente en provincie, of de berg nieuwe gebruiksmogelijkheden zou kunnen krijgen. Naast ‘reguliere’ bedrijfsfuncties (aansluitend op Hoogeind in het noordwestelijke deel) worden diverse recreatievormen mogelijk geacht. Als uitgangsambitie is een regionaal en kwalitatief hoogstaand uitgaansgebied geformuleerd (waar voor iedereen gedurende het gehele jaar iets te beleven valt, ‘all day-all night’). Bovenop de berg ziet het bureau meer recreatieve functies gericht op kinderen, ouders en grootouders (bijvoorbeeld pannenkoekenhuis, wielerbaan, hertenkamp, vlinder- en wintertuin, dinomuseum, sterrenwacht, rodelbaan, skihelling, speeltuin, doolhof, kinderkermis et cetera) en aan de voet van de berg zouden functies voor 18 tot 35 jarigen gesitueerd kunnen worden (evenementenhal, restaurants, danszalen, bioscopen, concours hippique, military, popconcerten, markten et cetera). Voor een aantal andere recreatieve functies ziet het bedrijf op de berg echter geen goede mogelijkheden, te weten: veldrijden, mountainbike, military, vierspanwedstrijden, drafrenbaan, motorsporten, golftoernooien, circussen, kermissen, grootschalige en meerdaagse muziekfestivals, permanente stadscamping. Bij sommige van deze functies bestaat bijvoorbeeld het risico dat de toplaag van 80 cm weg zal slijten. Gezien haar ambities voor de vuilstort beschouwt de Grontmij het eventueel niet doorgaan van het evenementencomplex als een gemiste kans. TOTAAL CONCEPT

Figuur 4

FUNCTIES

Functionele Houtskoolschetsen Voormalige Vuilstort Bron: Grontmij (2003)

Het lokale, provinciale en landelijke toeristisch bedrijfsleven, vertegenwoordigd door respectievelijk VVV Breda, het Brabants Bureau voor Toerisme (BBT) en Toerisme Recreatie Nederland (TRN), hebben met instemming kennisgenomen van de gemeentelijke studieplannen. Een uniek complex aan de stadsrand wordt als een duidelijke meerwaarde gezien van het toeristisch product van de regio die zeker in een bestaande behoefte zal kunnen voorzien. VVV Breda benadrukt daarbij dat het voor de stad nu of nooit is en ziet kansen voor de oprichting van een faciliterend congresbureau. Als gevolg van de groeiontwikkelingen in de evenementenmarkt en de toenemende mobiliteit- en veiligheidseisen is ook TRN op dit moment bezig met een studie naar de haalbaarheid van één of meer vaste nationale evenemententerreinen. Het lokale bedrijfsleven verenigd in het Breda’s Industrieel Contact (BIC) reageert overwegend positief op de komst van een evenementencomplex. Wel zou het ambitieniveau vanuit bedrijfeconomische overwegingen verder moeten gaan dan alleen lokaal en/of regionaal. Ook wordt een vraagteken is geplaatst ten aanzien van beoogde stadsrandlocatie en de daarmee samenhangende meerwaarde voor met name de binnenstadsevenementen. De Vereniging Bedrijven Breda-Oost (VBBO), vertegenwoordiger van de bedrijven op Hoogeind, beoordeelt de plannen als kansrijk voor de lokale economie en werkgelegenheid. Ook zal het complex het imago van de stad versterken en positief kunnen bijdragen aan de verdere upgrading van industrieterrein Hoogeind (kansen voor bestaande parkeerbehoeftes van bedrijven).

21

Eindrapport


Men ziet echter ook een aantal risico’s die vermeden c.q. opgelost zullen moeten worden: infrastructuur (geen grote bezoekerstromen over Hoogeind, capaciteit kruispunt), veiligheid (beveiliging gebied en bedrijven) en overlast (wildparkeren, wildkamperen, geluid en zwerfvuil). De Kamer van Koophandel West-Brabant staat op het standpunt dat de vestiging van grootschalige publiekstrekkende functies vanuit mobiliteitsoogpunt (terugdringen autoverkeer) in principe zo dicht mogelijk in het centrum (stationszone) zou moeten geschieden. Tenzij uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat een combinatie van een binnen- en buitencomplex een duidelijke meerwaarde en efficiencyvoordelen oplevert en de bereikbaarheid goed geregeld kan worden. Het Hoteloverleg Breda is van mening dat Breda behoefte heeft aan een grote multifunctionele ontmoetingsruimte, bij voorkeur in het centrum. Bij de beoogde stadsrandlocatie moet rekening worden gehouden met de piekbelasting bij aankomst en vertrek van grote groepen bezoekers en een aanzienlijke parkeerbehoefte. De hoteliers zien kansen voor extra overnachtingen, met name bij meerdaagse evenementen met een internationale uitstraling. Vraagtekens worden echter gezet bij de haalbaarheid van een volledig marktconforme financiering en exploitatie. Horeca Nederland spreekt van een goed initiatief, maar geeft ook aan soortgelijke twijfels te kennen en denkt dat een kleinere meer stedelijke accommodatie wellicht betere marktkansen heeft. De Federatie Centrumondernemers is van mening dat er in ieder geval een evenementencomplex in Breda moet komen. Idealiter ziet men een dergelijk complex dichtbij het centrum, maar men erkent dat de benodigde ruimte juist daar schaars en duur is. De Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Breda (VCOB) geeft aan dat de voorgestane gecombineerde ontwikkeling aan de stadsrand diverse voordelen kan hebben. Toch ziet zij weinig meerwaarde voor de binnenstad en de daar gevestigde lokale evenementen. Indien deze daar zouden (moeten) vertrekken ontstaat er zelfs een negatief economisch effect voor de binnenstad. Ook het VCOB bepleit in dit perspectief aandacht voor de eventuele mogelijkheden van een kleine stedelijke evenementenhal bij de spoorzone (Interbrew). Tevens waarschuwt de vereniging voor het onwenselijk geachte risico dat door een commerciële ontwikkelaar perifere detailhandel of grootschalige leisure bij het complex zal worden ontwikkeld. Een tweetal elektrotechnische Bredase bedrijven die als toeleverancier voor evenementen werken, geven op hun beurt aan de Bavelse Berg juist een geschikte ontwikkelingslocatie te vinden (qua bereikbaarheid, parkeergelegenheid, geluidssituatie en dergelijke) en zien kansen om het complex volgens de modernste elektrotechnische inzichten en aankomende nieuwe Europese wetgeving in te richten. Tot slot hebben zich ook verschillende marktpartijen gemeld met interesse om aanvullende permanente functies bij het complex te ontwikkelen. Het gaat hier om een regionaal-educatief buitensportcentrum, een drietal golfinitiatieven, een ruitercomplex, een outdoor autosport- en kartcentrum, een overdekte skihal en een regionaal kinderattractiepark. De laatste twee genoemde functies zullen naar verwachting nog eens ieder 250.000 tot 300.000 bezoekers per jaar naar het gebied trekken. Bewonersorganisaties Een viertal bewonersorganisaties hebben schriftelijk gereageerd op de uitgangspunten van de haalbaarheidsstudie. De bewoners van de nabijgelegen Kluisstraat en Dorstseweg geven aan zich vooral zorgen te maken over mogelijke geluidhinder (een maximale ontheffingsnorm van 12 luidruchtige evenementen per jaar wordt te belastend geacht), verkeersoverlast (wildparkeren, autoverkeer via onverharde Kluisstraat) en onveiligheid (onder andere toename criminaliteit, vandalisme, wildkamperen). Ook pleiten ze voor het behoud van de bestaande natuurwaarden rond de voormalige zandwinplas. Aangeven wordt dat men samen met de gemeentelijke plannenmakers wil zoeken naar mogelijke oplossingen voor de geuite zorgen. Ook de Vereniging Dorp Bavel geeft in haar reactie het belang aan van directe betrokkenheid van omwonenden bij een eventuele voortgaande planvorming. Naast zorgen over de verkeersafwikkeling (niet via Bavel) en geluidsoverlast, stelt de vereniging zich op het standpunt dat het evenemententerrein een robuuste blauwgroene aankleding zal moeten krijgen ter afscherming van het dorp. De Stuurgroep Buitengebied Bavel vraagt naast reeds genoemde punten ook aandacht voor zwerfvuil en het doortrekken van de landschapsontwikkeling naar het verder weggelegen buitengebied via aansluitende recreatieve routes langs de historische linten en beekstructuren.

22

Eindrapport


De Dorpsraad Dorst, tenslotte, is het meest uitgesproken negatief over een eventuele ontwikkeling van een evenementencomplex. Men verwacht dat de geluiden verkeersoverlast voor de bewoners van Dorst buitenproportioneel zal zijn. Ook maakt men zich zorgen over de bestaande natuurrecreatieve waarden van het gebied tussen Dorst en Bavel. Er bestaat een sterk gevoel dat de voordelen van het complex naar Breda toe zullen vloeien, terwijl de nadelige aspecten op het kerkdorp worden afgewenteld. Alle vier belangengroepen geven aan op de hoogte te willen blijven van de voortgang. Uitzicht op Bavel

Milieuverenigingen en Waterbeheerders Natuur- en Milieuvereniging Markant heeft als algemene speerpunten van beleid de realisatie van een robuuste ecologische verbinding tussen de boswachterijen van Dorst en Chaam, herstel van de natte natuurwaarden in het gebied ten oosten van Breda en aandacht voor geluidsoverlastproblematiek. Hoewel de vereniging de ontwikkeling van een evenementencomplex niet als eerste optie ziet voor het gebied rond de Bavelse Berg, erkent men de maatschappelijke vraag naar dergelijke locaties. De voorgestane synergie en investeringen in landschappelijke kwaliteiten spreken erg aan, maar het uiteindelijke oordeel van de vereniging zal afhangen van de mate waarin dit ook daadwerkelijk zal worden gerealiseerd en van de wijze waarop milieu- en verkeerstechnische knelpunten worden opgelost. Hoge professionaliteitseisen worden bovendien gesteld aan de toekomstige exploitant. Doordat veel zal worden overgelaten aan de marktwerking, bepleit men tevens de opname van harde garanties ten aanzien van natuur en milieu in een toekomstige evenementenvergunning. In een aanvullend onderhoud, waarbij ook de Brabantse Milieufederatie (BMF) aanwezig was, werd aangeven dat men niet veel ziet in de komst van perifere detailhandel en grootschalige kantoorontwikkeling in het studiegebied. Indien dit toch noodzakelijk mocht zijn, wordt gepleit om vooral vernieuwende concepten tussen bedrijvigheid en recreatie toe te laten, zodat de gebrekkige ruimtelijke inrichtingskwaliteit van traditionele bedrijfsterreinen kan worden vermeden. Ook wordt het noodzakelijk geacht dat er duidelijke grenzen worden gesteld aan de groeiambities ten aanzien van de bezoekersaantallen van een toekomstig evenemententerrein. In dit verband wordt het noodzakelijk geacht dat op provinciaal niveau afstemming wordt gezocht met vergelijkbare plannen voor een grootschalig evenemententerrein langs de A2 in Budel/Maarheeze en de RAZOB te Nuenen. In die vergelijking scoort de Bavelse Berg op het eerste gezicht overigens zeker niet ongunstig, gezien de huidige relatief beperkte natuurwaarde, alsmede de directe nabijheid van grote bevolkingsconcentraties en de aanwezige ontsluitingsmogelijkheden. Ook Staatsbosbeheer bepleit de aanleg van een robuust en duurzaam groenblauw raamwerk ten oosten van Breda. In dat verband is een nieuwe visie ontwikkeld voor de Boswachterij Dorst en waarbij de verwachting wordt uitgesproken dat dit bos over 30 tot 50 jaar in de stad zal liggen. Vanuit dat perspectief zou de ontwikkeling van een evenementencomplex goed kunnen passen in een landschappelijk raamwerk. Mits multifunctionaliteit, een goede zonering tussen de verschillende functies en voldoende ruimte voor de groenblauwe functies kunnen worden gegarandeerd. In een dergelijke geval zou het complex ook kunnen dienen als een zogenaamd recreatief transferium naar de verder weggelegen natuurgebieden tussen Breda en Tilburg. Waterschap Mark en Weerijs stelt met interesse de gemeentelijke uitgangspunten van de haalbaarheidsstudie te hebben bestudeerd.

23

Eindrapport


Een tweetal wateraspecten verdienen speciale aandacht bij een verdere ontwikkeling. Enerzijds moet er voldoende waterretentie ruimte worden gerealiseerd. Anderzijds wordt gepleit voor een meer natuurlijke inrichting van de aanwezige waterlopen. Het Hoogheemraadschap sluit zich bij dit pleidooi aan, waarbij dan ook hoge eisen zouden moeten worden gesteld aan de oeverinrichting en waterkwaliteit. Ook wordt aandacht gevraagd voor het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen. Bij een eerste voorbespreking in de Werkgroep Watertoets is tevens aangeven dat er voor de herinrichting van de beken wellicht ook subsidiemogelijkheden bestaan. Aanvullende reacties De gemeente Oosterhout geeft aan dat de ontwikkeling van een grootschalig evenementencomplex in principe positief wordt benaderd, aangezien daarmee het regionaal toeristisch product zal worden versterkt. Wel maakt de gemeente zich zorgen over de mogelijke gevolgen voor de leefbaarheid van het dorp Dorst. Alleen als kan worden aangetoond dat het te ontwikkelen complex, vanuit zowel ruimtelijk als milieutechnisch en verkeerskundig oogpunt op een verantwoorde manier kan worden ingepast, zal men zich met de beoogde locatie van de Bavelse Berg kunnen verenigen. In het kader van BrabantStad wordt gesproken over de instelling van een provinciaal fonds voor de realisatie van Brabantse topvoorzieningen en topevenementen. Dit fonds zou de onrendabele top van dergelijke voorzieningen in de toekomst moeten kunnen afdekken. Inmiddels is er in dit kader een onderzoek uitgevoerd naar de bestaande lacunes en plannen. In totaal zijn door de steden Tilburg, Den Bosch, Eindhoven, Helmond en Breda een 14-tal plannen aangemeld, waaronder de Bavelse Berg (en het Grafisch Museum).

Veldloop

De gemeentelijke vakdirecties van respectievelijk Cultuur en Sport zijn uitgenodigd om vanuit hun specifieke inhoudelijke expertise te reageren op de onderzoeksplannen. Cultuur ziet met de komst van het evenementencomplex een drietal kansen: vergroting van de publieksdeelname aan cultuur, kwaliteitversterking van de cultureel productieklimaat en versterking van het stedelijk cultureel imago. In dit verband wijst men op de kansen van de binnenkort te verschijnen nieuwe toekomstvisie voor het stedelijk evenementenbeleid en de noodzaak daarbij van goede evenementenlocaties in de stad. De Bavelse Berg biedt met name kansen voor activiteiten gericht op jongeren, meerdaagse festivals en grootschalige kunstmanifestaties. In aanvullende gesprekken met Chassé Theater en Bredaas Museum, kwam naar voren dat er ook mogelijkheden zijn voor populaire laagdrempelige culturele manifestaties en concerten (Holiday on Ice, Pasar Malams, Helmut Lotti, André Rieu en dergelijke) en publieksbeurzen. Belangrijk hierbij is wel dat een goede kwaliteitsuitstraling gegarandeerd wordt (niet alleen vlooienmarkten en eroticabeurzen). Minder mogelijkheden worden er gezien voor (inter)nationale congressen en dergelijke. De doorontwikkeling van het gebied tot belevingscentrum, met aanvullende leisure gericht op jongeren, educatie en multimedia wordt ook kansrijk geacht. Wel moet het dan voldoende onderscheidend zijn ten opzichte van de binnenstad als zijnde het decor voor culturele evenementen en de plek waar alle culturele instellingen geconcentreerd gehuisvest zijn. Vanuit Sport worden met name kansen gezien voor het binnenhalen van nog niet bestaande grootschalige sportevenementen. In relatie tot de aanleg van een parkzone ontstaan er kansen voor veldrijden, veldlopen, skeeleren, hondensport, trimparcoursen, triathlon, recreatieve wandel- en fietsroutes en een skihelling. Ook wil men onderzoeken of het mogelijk is om nabij het nieuwe evenementencomplex een nieuwe gemeentelijk sportcentrum te realiseren. De Koninklijke Nederlandse Wielren Unie (KNWU), onderstreept de behoefte aan meer grootschalige evenemententerreinen voor sporten als veldrijden en mountainbiken (zowel projectparcoursen voor grote professionele wedstrijden als continue-parcoursen voor lokaal/regionaal recreatief gebruik).

24

Eindrapport


2.6

Ruimtelijke Verkenning De ontwikkeling van een evenementencomplex bij de Bavelse Berg, kan ruimtelijk niet los gezien worden van de planologische context waarin het gehele gebied ten oosten van Breda zich bevindt. Momenteel is de gemeente immers druk bezig met het opstellen van een structuurvisie voor een gebied dat ruwweg gelegen is tussen de A27, de A58, de spoorlijn en de gemeentegrens. Een belangrijke constatering die uit deze studie naar voren komt, is de wens om, naast nieuwe woon- en werkgebieden ook een substantieel deel van de omgeving een duurzaam groene en recreatieve invulling te geven. Doel hierbij is om in de oostzijde van de stad een structuur te vormen die in ruimtelijk, recreatief en ecologisch opzicht een relatie tussen stadshart en buitengebied in stand houdt en waar mogelijk versterkt. Dit gedachtegoed is eerder al bestuurlijk vastgelegd in de Stadsvisie en in de Nota Landgoed Breda. Deze wens wordt ondersteund door het feit dat op de betreffende locatie twee beeksystemen samenvloeien. De ruimteclaim op het gebied voor water en groen zal als gevolg van klimatologische veranderingen en grootschalige verstedelijkingsprocessen in de betreffende stroomgebieden, naar verwachting sterk toenemen.Tevens wordt door het toevoegen van vrijetijdsfuncties en landschappelijke waarden ingespeeld op de toenemende behoefte aan kwalitatief hoogwaardige multifunctionele woon- en werklocaties van de 21ste eeuw. Ontsluiting Vanuit verkeersoogpunt is de locatie van de Bavelse Berg goed te ontsluiten voor het auto- en vrachtverkeer. De hoofdontsluiting kan via de A27 en de Zuidelijke Rondweg worden gerealiseerd. Een secundaire ontsluiting voor het vrachtverkeer en hulpdiensten kan via de Tilburgse weg en industrieterrein Hoogeind geschieden. Alleen voor de hulpdiensten is nog een derde ontsluiting via Bavel en de Dorstseweg gewenst. Langzaam verkeer kan het beste via de bestaande voorzieningen in de wijk Heusdenhout lopen. Risico’s op uitzwermen en wildparkeren kan effectief worden voorkomen via een goede bewegwijzering, alsmede permanente en tijdelijke inrichtings- en verkeersmaatregelen (afzettingen en verkeersregelaars). Ook is in dit verband de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid op het complex zelf natuurlijk noodzakelijk. Alleen de huidige capaciteit van het Openbaar Vervoer in het gebied is nog onvoldoende. Dit knelpunt kan effectief worden opgelost via een vorm van doelgroepen- vervoer met pendelbussen van en naar het Centraal Station. De kansen op vaste OV-verbindingen in het gebied zijn gelegen in relatie tot de verdere ontwikkeling van het gebied (Hoogeind, Vuilstort, Breda Oost) en het HOV-netwerk in relatie tot de spoorzone. In het kader van BrabantStad wordt momenteel gestudeerd op de aanleg van een hoogwaardig vervoersknooppunt nabij de A27 en Dorst, waarbij mogelijk een nieuw trein-, bus- en autotransferium ontstaat. Ook kan de ontsluiting van de toekomstige woongebieden van Breda Oost (deels) via het evenementencomplex worden gerealiseerd. Hoogeind III Uit de milieuverkenning blijkt verder dat de bestaande beekstructuren een dominante factor vormen bij de verdere inrichting van het studiegebied. Ook de voormalige vuilstort speelt vanwege positieve geluideffecten een belangrijke rol bij de verdere inrichting. Plaatsing van het complex in de oksel van de berg heeft bovendien tot gevolg dat de afstand tot de huidige en toekomstige woonlocaties het grootst is. Ook kan het hoogteverschil optimaal worden aangewend (zowel ten aanzien van isolerende maatregelen als voor multifunctionele doeleinden). Dit heeft echter tot gevolg dat het beoogde industrieterrein Hoogeind III slechts gedeeltelijk voor industriële doeleinden zal kunnen worden ingericht (Hoogeind IIIA). Groeiscenario’s In hoofdlijnen ligt de inrichting van het studiegebied dan ook vast. De koppeling van het evenementencomplex aan de Bavelse Berg omwille van functionele, landschappelijke en geluidstechnische redenen- in samenhang met het ‘harde’ gegeven van de toekomstige ontsluiting vanaf de A27- maken dat er veel meer in termen van groeivarianten gedacht moet worden, dan dat er binnen het studiegebied structureel met functies geschoven kan worden.

25

Eindrapport


Wanneer verschillende functionele programmavarianten vertaald worden in een ruimtelijk ontwerp, kan geconcludeerd worden dat zelfs het zwaarste programma fysiek in het gebied in te passen is. Wel zijn capaciteitsgrenzen in het gebied: met name de ruimtelijke inpassing van het parkeerprogramma. Bestudeerd zal moeten worden of het parkeerprogramma eventueel tot kleinere aantallen kan worden teruggebracht. In tabel 3 zijn een drietal programmatische varianten weergegeven, die vervolgens in een drietal ruimtelijke ontwerpen zijn vertaald. Tabel 3

Programma

Ruimtelijke Variantenmatrix

Groeiscenario I

Groeiscenario II

Stedelijk terrein

Stedelijke hal+

Regionale hal+

Regionaal terrein

Provinciaal terrein

Evenementencomplex Bavelse Berg

Max. bezoekers per dag

Groeiscenario III

30.000

40.000

50.000

Hal

---

8000 m2

8000 m2

Voorzieningen

---

2000 m2

2000 m2

Additioneel hal

---

---

6000 m2

Additioneel voorzieningen

---

---

2000 m2

Veld

60.000

m2

80.000

m2

100.000 m2

60.000

m2

80.000

m2

100.000 m2

60.000

m2

80.000

m2

100.000 m2

60.000

m2

80.000

m2

100.000 m2

135.000

m2

168.000

m2

210.000 m2

51.000

m2

64.000

m2

80.000 m2

426.000

m2

562.000

m2

708.000 m2

Routestructuur Groen Water e.d. Parkeren (400 auto’s per ha) Waarvan verhard Totaal

Figuur 5 Groeiscenario I: Stedelijk Evenemententerrein

26

Eindrapport


Figuur 6 Groeiscenario II: Stedelijke Evenementenhal + Regionaal Evenemententerrein

Figuur 7 Groeiscenario III: Regionale Evenementenhal + Provinciaal Evenemententerrein

In alle drie de varianten wordt de invulling van Hoogeind III voor ‘reguliere’ vormen van bedrijvigheid beperkt tot het uiterste noordwesten van het gebied (Hoogeind IIIA). Daarmee komt circa 13 hectare aan schaars direct uitgeefbaar industrieterrein voor andere soorten van bedrijvigheid dan een evenementencomplex te vervallen (Hoogeind IIIB). Dit zal daarom binnen afzienbare tijd elders in het plangebied van de Structuurvisie voor Breda Oost gecompenseerd moeten kunnen worden.

27

Eindrapport


De mogelijkheden om met programmaonderdelen in het gebied te schuiven, worden immers gering geacht. Daartoe zijn de ruimtelijke koppeling aan de snelwegafrit, de positie van de voormalige vuilstort en de aanwezige beeklopen een te dominant gegeven. Dit heeft er toe geleid dat bij het maken van een ruimtelijk ontwerp is uitgegaan van een groeimodel, waarbij op basis van de meest geringe programmatische variant, het complex in twee stappen uit kan groeien naar een evenementencomplex met een regionale en provinciale betekenis. Hiermee wordt het in ieder geval mogelijk gemaakt om het complex gefaseerd uit te voeren. De mogelijke vestiging van een evenementencomplex op de betreffende locatie bij de Bavelse Berg heeft twee wederzijdse voordelen. 1. Aan de ene kant kan het evenementencomplex profiteren van de groenstructuren die in de directe omgeving aanwezig zijn en in het kader van Breda-Oost ontwikkeld gaan worden. Met name het opnemen van het complex in een netwerk van recreatieve routes die een koppeling leggen met de grote bosgebieden van Dorst en Alphen-Chaam, de stad Breda en vice versa, is van groot belang voor het evenementencomplex. Het vergoot de gebruiksmogelijkheden van het complex (denk aan routes voor paardensport en mountainbikers) maar zal tevens het draagvlak onder de aanwonende burgers kunnen vergroten. De potentiële ruimtelijke koppeling van het complex aan de vuilstort met zijn voor Nederlandse begrippen grote hoogteverschillen is een niet te missen kans. 2. Anderzijds kan het evenementencomplex ook in een duurzame invulling van een deel van het groen voorzien, waarbij er in termen van cofinanciering van aanleg en beheer een belangrijke impuls gegeven kan worden. Een evenementencomplex op deze bijzondere locatie in de stad wordt om die redenen vanuit ruimtelijke argumenten zeer aantrekkelijk geacht. 2.7

Financiële Verkenningen Het doel van de onderhavige gemeentelijke haalbaarheidsstudie is primair gelegen in de politiek-bestuurlijke wens om: een duurzame oplossing te bieden voor bestaande knelpunten rond grootschalige lokale binnen- en buitenevenementen; de structurele kansen (op zowel economisch als promotioneel en sociaal-cultureel gebied) te benutten, die zich voordoen bij een verdere ontwikkelingsgroei van bestaande evenementen en de (op)komst van nieuwe grootschalige evenementen. Vanuit functioneel oogpunt zijn daarbij een aantal combinatievarianten denkbaar tussen een evenementenhal, evenemententerrein en landschapspark (en dus met ieder verschillende kosten- en opbrengstverhoudingen). Een drietal functionele varianten zijn ruimtelijk en financieel nader uitgewerkt als groeiscenario’s.

Tabel 4 Functionele Variantenmatrix Evenementencomplex

Terrein

Stedelijk

Parkzone Hal

Bavelse Berg

wel Geen Stedelijk

Regionaal geen

wel

Provinciaal geen

•

wel

geen

? •

Regionaal

•

• deze functionele varianten zijn nader uitgewerkt als respectievelijk groeiscenario I t/m III.

Geïnteresseerde marktpartijen Een viertal (consortia van) marktpartijen heeft, op basis van de gemeentelijke startnotitie van november 2002 en een aansluitend oriënterend ambtelijk gesprek, formeel interesse getoond in de eventuele ontwikkeling van een evenementencomplex bij de Bavelse Berg. Ook hebben zij zich bereid getoond om vrijblijvend mee te werken aan de (gemeentelijke) meningsvorming over de haalbaarheid van een dergelijke unieke voorziening in Breda. Daarop hebben alle vier de partijen een schriftelijke reactie ingezonden, die in meer of mindere mate inhoudelijk is uitgewerkt. Het betreft de volgende partijen:

28

Eindrapport


1. Libéma Exploitaties is een professionele exploitant van dagrecreatieparken, verblijfsparken en evenementenaccommodaties (zijnde het Autotron ExpoDome Rosmalen, Brabanthallen Den Bosch, Groenoordhallen Leiden, IJsselhallen Zwolle). Naast exploitatie ontwikkelt, bouwt en financiert het bedrijf ook leisure en multifunctioneel onroerend goed. Momenteel wordt onder meer gewerkt aan ontwikkelingsplannen voor het voormalige Floriadeterrein. Een terrein van 150 hectare groot, waar eveneens gedacht wordt aan een complex voor binnen- en buitenevenementen. Ook wordt samen met de gemeente Den Bosch gewerkt aan de vernieuwing van de Brabanthallen. Deze vernieuwing vergt een totale investering van 37 miljoen euro, die conform de eigendomsverhoudingen (gemeente 75%, Libéma 25%) gefinancierd zal moeten worden. Op korte termijn zal hierover worden besloten. Het bedrijf stelt dat voor alle evenementenaccommodaties in Nederland geldt dat de kapitaallasten (rente, aflossing en afschrijving) slechts voor een deel uit de exploitatie kunnen worden gedekt. Voor de locatie Bavelse Berg opteert het bedrijf voor het "al weather" scenario, omdat het daarmee onderscheidend is ten opzichte van concurrerende accommodaties, zoals Brabanthallen en Beursgebouw Eindhoven. De combinatie van binnenaccommodatie (12.000 m2 b.v.o.) en evenemententerrein biedt namelijk nieuwe marktperspectieven voor met name publieksbeurzen, evenementen, concerten en festivals. Brabanthallen Den Bosch

2. Organisatie Groep Zuid (OGZ) en Heijmans IBC Bouw werken nauw samen in het Beursgebouw Eindhoven. De eigenaar van OGZ (een evenementenbureau met onder andere Regio Business Dagen) is tevens directeur van het Beursgebouw, dat deels eigendom is van Heijmans (het derde grootste bouwbedrijf van Nederland). Heijmans is tevens als medeeigenaar betrokken bij de omvorming van de stortplaats RAZOB bij Nuenen tot Landgoed Gulbergen. De omvorming van deze ‘hoogste berg van Brabant’ kent een viertal peilers: natuurontwikkeling, dierentuin, sportrecreatie en in de nabije toekomst een evenemententerrein van 30 hectare. Ten aanzien van de Bavelse Berg stellen de initiatiefnemers dat de hedendaagse evenementenmarketing vraagt om een nieuwe aanpak. Met de gecombineerde ontwikkeling van een binnenaccommodatie (12.500 m2 b.v.o.) en buitenterrein heeft Breda daarbij een belangrijke troef in handen. Verder wordt onder andere gewezen op het belang van de exploitatie (van het onroerend goed en als organisator van evenementen). Als onderdeel van een ketenorganisatie zou immers het gevaar kunnen bestaan dat het eigendom eerder als belegging of uit concurrentieoverwegingen wordt verworven, dan dat het daadwerkelijk als exploitatieproduct wordt gezien. Dit laatste wordt in de Bredase situatie als enige succesvolle strategie beoordeeld.

29

Eindrapport


3. Ballast Nedam Bouw, Interbrew Nederland, Ahoy Rotterdam en TCN Property Projects hebben samen een consortium gevormd. Ballast Nedam is een bekende grote bouwonderneming. Interbrew behoeft als tweede grootste bierbouwer van Nederland ook nauwelijks een nadere toelichting. Het bedrijf Ahoy houdt zich bezig met het initiëren, organiseren en faciliteren van nationale en internationale vakbeurzen, congressen en evenementen in haar complex te Rotterdam, dat tot de grootste en meest veelzijdige accommodaties van het land behoort. TCN Property Projects combineert projectontwikkeling met management op langere termijn en is daarmee een bijzondere projectontwikkelaar in Nederland. Het bedrijf is onder andere eigenaar van het Nederlands Congres Centrum te Den Haag (onder meer North Sea Jazz) en heeft recentelijk voor 110 miljoen euro het Media Park Hilversum gekocht. Ook is TCN betrokken bij de ontwikkeling van het Trade Forum, een toekomstig attractiepark langs de A2 te Eindhoven. Naast een mogelijk nieuw beursgebouw zijn er een medisch-educatief themapark, auto-museum, megabioscoop, kantoren, thematische detailhandel en horeca, skatehal, discotheek, fitnesscentrum en een hotel gepland. De totale investeringen bedragen circa 150 miljoen euro op het 100 hectare groot terrein bij de Poot van Metz. Naar aanleiding van de Bredase startnotitie stellen de vier partijen geïnteresseerd te zijn in een diepgaande vervolgstudie naar de potentiële ontwikkeling, exploitatie, het management en beheer van het evenementencomplex bij de Bavelse Berg. Een eerste voorlopige analyse (die de gemeente overigens niet kent) heeft hen echter geleerd, dat voorgenoemde ontwikkeling niet solitair "budget neutraal" zal kunnen worden gerealiseerd. Naar de mening van de initiatiefnemers is dit echter wel mogelijk op basis van toevoeging van verantwoorde commerciële functies, zodat middels synergie een (financiële) meerwaarde kan ontstaan. 4. J.E.S. Organisatie & Advies en Breda Standbouw zijn twee op industrieterrein Hoogeind gevestigde bedrijven. J.E.S. is een evenementenbureau dat onder meer de succesvolle Love & Marriage Beurzen heeft ontwikkeld. Breda Standbouw is voortgekomen uit J.E.S. en is een full-service standbouwbedrijf. Beide ondernemingen hebben in de afgelopen 11 jaar meer dan 750 beurzen georganiseerd op 14 verschillende locaties in Nederland en België en zijn er 50 complete beurzen voorzien van uniforme standbouw en meer dan 600 stands gebouwd. Indertijd hebben de twee bedrijven, samen met NAC Investments, ook meegdongen naar de ontwikkeling van de nieuwe evenementenhal op Steenakker. Tevens zijn beide initiatiefnemers betrokken geweest bij een haalbaarheidsstudie naar een beursaccommodatie op Stappegoor in Tilburg. Deze langgekoesterde wens is echter niet haalbaar gebleken (ook Libéma heeft er naar gekeken). Wel is er op deze stadsrandlocatie ruimte voor een dubbele sporthal met squashcentrum, uitbreiding van het zwembad, een nieuwe 400-meter ijsbaan en een uitbreiding van de atletiekbaan. Ook komen er een megabioscoop, een mensa, detailhandel, studentenwoningen, duurdere appartementen en kantoorgebouwen. Hoewel de financiële aspecten nog niet zijn doorgerekend is de verwachting dat in het najaar van 2004 de schop al ergens in het gebied tussen de A58 en de Ringbaan Zuid de grond in zal gaan. Vlakbij deze ontwikkelingslocatie bevindt zich ook het Leypark. Dit grootste park van de stad is recentelijk gereconstrueerd waarbij een deel ecologisch is ingericht en ook speciale voorzieningen zijn aangebracht voor grootschalige evenementen (onder andere festival Mundial). De totale kosten bedroegen 2 miljoen euro. Daarnaast trekt de gemeente Tilburg elders in de stad nog eens 1,25 miljoen euro uit voor een nieuw circus- en kermiswagensterrein. Ten aanzien van de Bavelse Berg hebben J.E.S. en Breda Standbouw primaire interesse om een evenementenhal te realiseren (in eerste instantie 6.000 m2 b.v.o.). Er wordt geen belang gezien in projectontwikkeling, rendement uit horeca of investeringen in vastgoed. Aangegeven wordt dat hun expertise met name ligt op het organiseren van beurzen en tentoonstellingen in binnenlocaties. Door het ontbreken van expertise over de opbrengstenen kostenkant van een buitenterrein, kan men in dit stadium nog geen uitspraken doen over de commerciële haalbaarheid daarvan. Wel worden door de unieke combinatie goede marktmogelijkheden gezien. De totale investeringskosten worden echter te hoog geacht om helemaal gedragen te kunnen worden door het exploitatieresultaat. Een financiële gemeentelijke inbreng wordt dan ook noodzakelijk geacht.

30

Eindrapport


Verschillende exploitatievarianten De hierboven genoemde partijen hebben ten aanzien van het evenementencomplex allen een marktvisie neergelegd die in meer of mindere mate inhoudelijk is uitgewerkt en mede daardoor lastig onderling te vergelijken zijn. Om de verschillende plannen rond financiering en exploitatie toch enigszins op elkaar te kunnen leggen moet een onderscheid worden gemaakt tussen de ontwikkeling c.q. eigendom van het toekomstige complex, de exploitatie van de hal en de organisatie van beurzen en evenementen. Deze kunnen allemaal in één hand zijn of door verschillende partijen ter hand worden genomen, dan wel een combinatie van beide zijn. De uiteindelijke keuze voor een bepaald type marktpartij heeft effecten op de investeringskosten van het evenementencomplex, de bezetting en uitstraling ervan en het kwaliteitsniveau van de evenementen die er plaatsvinden. In alle varianten wordt het van belang geacht dat de gemeente grip heeft op de locatie door de grond (deels) in eigendom te houden (c.q. te verkrijgen) en die vervolgens voor een langere termijn te verpachten. Tabel 5 Kenmerken Exploitatievarianten

Kosten

Eigendom/ontwikkeling

Exploitatie complex

Organisatie activiteiten

complex centraal

centraal

centraal

Lage kosten

Evenementencomplex

Afhankelijk van mate van

Risico hoge kosten door

risicodragende exploitatie

complexiteit organisatie/deelbelangen

Bron: ZKA (2003) Kwaliteit hal

Waarschijnlijk basishal

Bepaald door eigenaar;

Veel aandacht voor

kan exploitant wel in

kwaliteit om eigen

adviseren vanuit

producties te

kennis/ervaring

optimaliseren; voldoende multifunctioneel?

Professionaliteit

Onzeker, afhankelijk van

Beste gewaarborgd,

exploitatie complex

partij die men meebrengt

is immers core business

Afhankelijk van partij die men aanstelt, gevaar conflicterende belangen

Bezetting

Uitstraling/grip evenementen

Vooral omvang bezetting

Winstgevendheid

centraal, minder de kwaliteit

evenementen centraal en

verzekerd door eigen

minder de kwaliteit; wel

producties;

Afbreukrisico aanwezig

Goede basisbezetting

belang bij volume vanwege

Ruimte en invulling andere

terugverdienen huur

activiteiten onzeker

Goed beheer, maar geen

Kwaliteitgarantie eigen

garantie kwaliteit ‘projecten’

producties; bij andere producten onzeker

Bij alle genoemde marktpartijen zijn wel één of meer exploitatiemotieven te herkennen. Gezien het indicatieve karakter van de marktbijdragen, wordt het in dit (vroege) onderzoeksstadium niet wenselijk geacht, nu al een voorkeur uit te spreken voor één van de marktpartijen. Nadere besprekingen moeten uitwijzen welke partij(en) het beste in staat is (zijn) om de gemeentelijke belangen inzake het evenementencomplex te dienen. Wel zou een langjarige exploitatie van het complex het centrale uitgangspunt van deze besprekingen moeten zijn. Subsidiescan Deloitte & Touche Subsidie Adviseurs te Rotterdam heeft een globaal inventariserend onderzoek (quick scan) verricht naar de subsidiemogelijkheden. Met name zijn bestaande nationale en provinciale regelingen onderzocht en geselecteerd die liggen binnen de volgende themagebieden: Recreatie, Evenementen(terreinen), Cultuur, Sport, Bedrijventerreinen (bouw en ontsluiting), Parkeren, Stedelijke Bereikbaarheid, Energiezuinig Bouwen, Natuur(beheer) en Water. Ook is gelet op regelingen die het (Eu)regionale karakter kunnen bevorderen. In onderstaande subsidiematrix staan de diverse regelingen naar relevantie en haalbaarheid gerangschikt. Voor een gedetailleerde toelichting wordt verwezen naar de deelverkenningen.

31

Eindrapport


Tabel 6 Subsidiescan

Prioriteit

Subsidiemogelijkheid

Indienen voor

Steunbedrag

Loket

1

REAP:

5 keer per jaar

Max. 1 23.000,

REAP Programma

meer mogelijk.

management

Evenementencomplex

Recreatie & Bedrijventerreinen

Bavelse Berg Bron: D&T (2003)

Totaal 1 453.780 2

Breedtesport

Voor 1 april van het

1 226.890

Ministerie VWS

kalenderjaar t/m 2007 3

Stimuleringsregeling Verkeer &

Voor 1 oktober van het

Max. 50-80%

Provincie

Vervoer

kalenderjaar

van de kosten

Noord-Brabant

4

Mobiliteitsmanagement

Nieuwe tender mei 2003

Nnb.

Programmabureau

5

SN: Subsidieregeling

Zodra nieuwe tender

Divers

Natuurbeheer

geopend wordt

TIPP

Nieuwe tender in de

voor mobiliteit

6

Ministerie LNV Laser

Nnb.

Senter

31-12-2003

Totaal 1 6 miljoen

IAB Programma

loop van 2003 7

IAB: Innovatieve Acties Brabant

management

8

IFD-Bouwen

Nieuwe tender najaar 2003

Nnb.

9

IPSV: Innovatie Programma

Zodra eventuele nieuwe

Max. 1 5 miljoen

Ministerie VROM

Stedelijke Vernieuwing

tender geopend wordt

Versterking Recreatie

Heel het jaar 2003, alleen

Max. 90% met een

Ministerie LNV

door private partijen

totaal van

Laser

SEV (Ministerie VROM)

10

1 1,185 miljoen 11 12 13

EIA Profit

Heel het jaar 2003, alleen

Afhankelijk van soort

door private partijen

investering

Welzijnbeleid-Sport

13 weken voor aanvang

Max. 1 1,5 miljoen

Ministerie VWS

Accommodaties

project

Bouwfonds Cultuurfonds

Door heel het kalenderjaar

Max. 1 100.000

Bouwfonds

2003 14

GIOS

Aanhaken bij bestaand GSB-

Novem

Cultuurfonds Divers

convenant 2000-2004 of

Ministerie LNV Ministerie VROM

eventueel vervolgprogramma 15 16 17

18 19

POP

Voor de maand mei van het

Divers, in totaal

Provincie

jaar voorafgaande start project

1 13,4 miljoen

Noord-Brabant

SVUW: Uitvoering

Geheel het kalenderjaar

Divers

Provincie

Waterhuishouding 2003-2006

t/m 2006

Uitvoeringsprogramma

Heel 2003, thans niet bekend

Totaal 1 900.000 (rec)

Provincie

Economisch Beleid

of regeling daarna ook wordt

Totaal 1 700.000 (bdr)

Noord-Brabant

Recreatie & Bedrijventerreinen

opengesteld

SDB: Subsidieregeling

Tot oktober van het

Max. 1 60.000

Novem

Duurzame Bedrijventerreinen

kalenderjaar

INTERREG III A.5

T/m 2006

Max. 1 3 miljoen

Euregio BMG

Noord-Brabant

In dit kader is het relevant om ook te wijzen op een mogelijk nieuwe subsidieregeling. Het betreft bijvoorbeeld de plannen voor een provinciaal fonds voor topvoorzieningen en topevenementen. Dit fonds zou de onrendabele top ter hoogte van 10-15% van de totale investeringskosten van dergelijke provinciale voorzieningen en evenementen moeten kunnen afdekken. Ook kan worden gewezen op de regionale subsidiemogelijkheden in het kader van de "Bijdrageregeling Waterhuishoudkundige Plannen Gemeenten". Hoewel er in dit planstadium geen concrete toezeggingen zijn gedaan, kunnen projectsubsidies ter verbetering van de waterhuishouding in het gebied rond de Gilzewouwerbeek wellicht oplopen tot 75% van de plankosten (met een maximum van 1.800 euro per hectare).

32

Eindrapport


De uiteindelijke definitieve omvang van het investeringsbedrag is afhankelijk van een tiental financiële ‘draaiknoppen’: 1. politiek-bestuurlijke keuze met betreking tot de drie groeiscenario’s; 2. nadere (financiële) precisering deelplanuitwerkingen op basis van een Voorlopig Ontwerp; 3. nadere verkennende gesprekken met marktpartijen inzake onrendabele top complex; 4. mogelijkheden rendabele functietoevoegingen (bedrijvigheid, kantoren, detailhandel, leisure en dergelijke); 5. verkrijging bovenlokale subsidies (regionaal, provinciaal, landelijk, Europees); 6. eventuele invoering en hoogte evenementenbelasting; 7. toekomstige financiële ambities inzake gemeentelijke evenementenbeleid; 8. inventarisatie bestaande (gemeentelijke) evenementenkosten (subsidies, beheer et cetera) en de eventuele besparingsmogelijkheden daarop indien nieuw complex wordt gerealiseerd, dan wel de eventuele kostenverhogingen die zullen ontstaan indien er geen nieuw complex komt; 9. functionele relatie met de ontwikkeling van de voormalige vuilstort door Grontmij; 10. toekomstige ontwikkeling Breda Oost (verhouding tussen wonen, werken, infrastructuur, recreatie en natuur). Of en in hoevere aan deze financiële knoppen gedraaid kan worden is afhankelijk van een richtinggevende politiek-bestuurlijke uitspraak en het daarbij gekozen ambitieniveau. Daarbij doet in dit geval het enigszins paradoxale effect voor dat hoe hoger het ambitieniveau, hoe groter de kans op risicodragende marktparticipatie en het verkrijgen van bovenlokale subsidies, met bijbehorende multipliereffecten (subsidiebedragen worden bijvoorbeeld vaak op basis van cofinanciering toegekend). Met andere woorden een hoger gemeentelijk ambitieniveau hoeft dus niet rechtevenredig duurder te zijn. Inzake de financiële aspecten is nader onderzoek en verdere uitwerking echter noodzakelijk. Maar snelheid is daarbij gewenst aangezien marktpartijen zonder duidelijke gemeentelijke ambitie en zonder een middenlang termijnperspectief voor realisatie zullen afhaken en/of niet serieus tot onderhandelingen bereid zullen zijn. Bovendien staan de ontwikkelingen in andere gemeenten niet stil en kunnen potentiële subsidiebronnen niet worden aangeboord.

Uitzicht op studiegebied

33

Eindrapport


3.

EINDCONCLUSIES & AANBEVELINGEN Op basis van de gehanteerde aanpak en de kwaliteit van de verkregen informatie uit de deelverkenningen wordt in dit laatste hoofdstuk een antwoord gegeven op een viertal centrale onderzoeksvragen. Op basis van de einduitkomsten worden tevens enkele aanbevelingen geformuleerd.

3.1

Economische Haalbaarheid? Ja, maar… De unieke combinatie van een nieuwe privaat gefinancierde regionale evenementenhal en een publiek gefinancierd provinciaal evenemententerrein dat overloopt in een openbaar landschapspark op een stadsrandlocatie, biedt de meeste gunstige perspectieven op een marktconforme exploitatie en beheer, alsmede een markt conforme bouw van een hal en het verkrijgen van bovenlokale subsidies. Het zal echter noodzakelijk zijn dat een dergelijk complex ook een sterke lokale marktpositie opbouwt. De tijdelijke ontheffingen voor het houden van evenementen, zoals die aan de verschillende locaties in de stad zijn verstrekt, lopen automatisch af en kunnen daarna niet meer verlengd worden. Bovendien zal er, met de komst van het nieuwe complex, voor een aantal van deze tijdelijke locaties waarschijnlijk geen marktruimte meer zijn door de toegenomen concurrentie. Alleen accommodaties en locaties met een bijzondere meerwaarde (in bijvoorbeeld ambiance, bezoekcapaciteit, speciale (sport)voorzieningen en dergelijke) ten opzichte van het nieuwe complex zullen kunnen voortbestaan. Een solitaire ontwikkeling van een evenementenhal in Breda is (gezien de bestaande evenementenhallen binnen de invloedsfeer) niet haalbaar. Zonder substantiële financiële bijdrage van een gemeente (in bouw en exploitatie) is er geen marktpartij bereid dit volledig risicodragend te financiëren. Omdat een dergelijke hal ook geen meerwaarde bezit ten opzichte van bestaande voorzieningen op dit gebied, zullen hier geen subsidiemogelijkheden voor zijn. Bestaande kleine (lokaal georiënteerde) evenementenhallen in Nederland kennen bovendien een zeer moeizame exploitatie. Ook nieuwbouw van grotere evenementenhallen kent (door hoge kapitaallasten) een onrendabele top. Deze kapitaallasten zijn overigens op een stadsrandlocatie beduidend minder hoog dan in een meer centrumstedelijke omgeving (grondkosten, parkeren, geluidisolatie en dergelijke). De realisatie van een solitair stedelijk evenemententerrein met parkzone biedt een oplossing voor diverse locale buitenevenementen waarvan de huidige locatie onder druk staat of geen groeimogelijkheden kennen (Breda Hippique, Breda Barst, Studance, Harley Dag). Er zal bij een opzichzelfstaand terrein mogelijk geen overkoepelende commerciële exploitatie en beheer mogelijk zijn. Alleen bij grootschalige concerten met entree zullen marktpartijen bereid zijn het terrein tegen marktconforme tarieven te huren. De aanleg van een evenemententerrein met eventuele parkzone zal bovendien deels vanuit publieke middelen gefinancierd moeten worden. Hiervoor kunnen diverse bovenlokale subsidiebronnen worden aangeboord.

3.2

Ruimtelijke Inpasbaarheid? Ja, maar... Het studiegebied van de Bavelse Berg is vanuit zijn ruimtelijke eigenschappen (omvang, aanwezigheid vuilstort, beken en infrastructuur en dergelijke) en met het oog op de toekomstige ontwikkelingen op de voormalige vuilstort en Breda Oost de aangewezen plek voor toeristisch-recreatieve en natuur-recreatieve functies. Een nieuw evenementencomplex kan daar goed worden ingepast, maar zal (om optimaal gebruik te kunnen maken van de aanwezige geluidafschermende elementen) op Hoogeind IIIB (oksel berg) gesitueerd moeten worden. Ter compensatie van het verlies aan direct uitgeefbaar bedrijventerrein, zal daardoor elders in het plangebied van Breda Oost versneld een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld moeten kunnen worden. Ook zijn er grenzen aan het aantal geluidsbelastende buitenevenementen. Wettelijk is dit beperkt mogelijk voor maximaal 12 keer per jaar. Op basis van functiespecifieke restricties (seizoensperiode, programmaruimte, fysieke belasting terrein en open afbouwperiodes) lijkt een aantal van 4 tot 6 grootschalige muziekevenementen per jaar een reëel uitgangspunt. Een lager aantal openluchtconcerten zal onvoldoende inkomsten kunnen genereren om marktconforme exploitatie mogelijk te maken. 35

Eindrapport


Dit betekent wel dat andersoortige evenementen die een hoge geluidbelasting veroorzaken zoals lawaaisporten geen plek zullen kunnen krijgen op het terrein. Eén goede alle (muziek)evenementen dekkende vergunning voor de exploitant van het complex is bovendien gewenst. Verder zal een hoogwaardige stedenbouwkundige, verkeerstechnische en landschappelijke inrichtingskwaliteit het uitgangspunt moeten zijn bij de verdere planontwikkeling ten einde een optimale belevingswaarde te kunnen creëren. Ook zal hierbij nog een nadere uitwerking in het kader van de toekomstige ontwikkeling van Hoogeind IIIA, het Pilotproject Vuilstort en de Structuurvisie Breda Oost moeten plaatsvinden. Bij een daadwerkelijke realisatie van het complex is het noodzakelijk dat vooraf een verplichte Milieueffectrapportage (MER), alsmede een procedure tot bestemmingsplanwijziging wordt gevoerd. 3.3.

Voldoende Draagvlak? Ja, maar… Lokale evenementenorganisaties als Breda Hippique, Breda Barst, Harley Dag, Studance en de Kynologenclub de Baronie zien kansen op het nieuwe evenementencomplex, mits voldoende financiële waarborgen en faciliteiten kunnen worden geboden. Andere lokale evenementen, zoals Jazz Festival, Carnaval of Ballon Fiësta zien geen meerwaarde, maar ook geen bedreiging. Het bedrijfsleven staat positief-kritisch tegen over het complex. Naast economische en promotionele voordelen, maakt men zich met name zorgen over de marktconforme exploitatiemogelijkheden, bereikbaarheid en parkeren, veiligheid en openbare orde. Ook bestaat er bij sommige organisaties een kritische houding ten opzichte van de voordelen van een centrumlocatie versus de gekozen stadsrandlocatie en de daarbij horende meerwaarde voor de binnenstad in het algemeen en de aldaar gehouden evenementen in het bijzonder. De verschillende bewonersorganisaties zijn begrijpelijkerwijs kritisch. Indien bestaande zorgen over geluiden verkeeroverlast, veiligheid en openbare orde en dergelijke kunnen worden weggenomen en tegelijkertijd de landschappelijke waarden van het gebied kunnen worden versterkt, alsmede inspraak over de verdere projectontwikkeling kan worden gegarandeerd, lijkt steun mogelijk. De milieubeweging heeft zich positief-kritisch uitgelaten, mede als gevolg van de huidige beperkte ecologische en cultuurhistorische waarden binnen het studiegebied, maar men laat het eindoordeel afhangen van de kwaliteit van de landschappelijke herinrichting. Aandacht voor kwaliteit en integraliteit van het projectresultaat is dus noodzakelijk, valt één van de centrale dragers (in economisch, ecologisch en/of sociaal-culturele opzicht) weg of wordt er voor een kwalitatief minder hoogwaardig ruimtelijke uitvoering gekozen, dan zal dat het draagvlak voor het project kunnen ondermijnen. Een uitgebreid inspraakproces gedurende de gehele ontwikkelingsperiode en de daaropvolgende langjarige exploitatieperiode is onontbeerlijk. Instelling van een permanente klankbordgroep van direct belanghebbenden (bestaande uit bewoners, bedrijfsleven, milieubeweging en lokale evenementenorganisaties) is wenselijk. Ook wordt het wenselijk geacht dat met het oog op de sociale beheersaspecten (openbare orde, veiligheid, gezondheid) nader onderzocht wordt wat de mogelijkheden en consequenties zijn om een vrijwillige integrale Veiligheid Effectrapportage (VER) uit te voeren.

3.4

Financiële Haalbaarheid? Misschien… Nadere verkennende gesprekken met geïnteresseerde marktpartijen over de onrendabele top van het terrein annex stadspark zal duidelijkheid moeten verschaffen over de financiële haalbaarheid. Ook zal het noodzakelijk zijn dat substantiële subsidiegelden kunnen worden verkregen ten einde de onrendabele top verder te af te dekken. Een marktpartij moet echter te allen tijde bereid én in staat zijn om risicodragend en langjarig in het evenementencomplex te participeren (waarbij de exploitatie centraal staat). Naast ondernemingszin zijn financiële slag- en draagkracht, alsmede aantoonbare kennis en ervaring daarbij onontbeerlijk.

36

Eindrapport


Toevoeging van andere meer permanente functies is gewenst indien er dwingende investeringstechnische of exploitatietechnische redenen bestaan en/of er een conceptuele meerwaarde kan worden gecreëerd zonder aantasting van de bestaande centrumvoorzieningen. Met andere woorden een sport- of skihal kan wel, een bioscoop beslist niet. Onderzocht zal worden of nabij het evenementencomplex het nieuwe gemeentelijk sportcentrum gerealiseerd kan worden. De voorkeur voor een bepaalde marktpartij zal daarbij ook moeten afhangen van het ambitieniveau inzake functie (regionale hal én provinciaal terrein) en kwaliteitsniveau (programma, uitstraling gebouwen, inrichting buitenruimten, organisatie- en beheerniveau). Alsmede de bereidheid om lokale non-profit evenementen een duurzame plek te garanderen, aldan niet mogelijk gemaakt middels een locatiespecifieke evenementenbelasting. 3.5

Eindconclusies & Aanbevelingen De realisatie van een uniek complex bij de Bavelse Berg, waarbij door middel van een publiekprivate samenwerking, een regionale evenementenhal, provinciaal evenemententerrein en randstedelijk landschapspark langs een geledingszone van bestaande beekstructuren kan worden gerealiseerd, biedt kansen om gemeentelijke beleidsambities op zowel economisch, sociaalcultureel en ecologisch vlak duurzaam te realiseren.

Figuur 8 Duurzaamheidsbalans Bron: Provincie Noord-Brabant (2001)

De unieke combinatie van een nieuwe privaat gefinancierde evenementenhal en een deels publiek gefinancierd evenemententerrein, dat overloopt in een openbaar landschapspark, biedt bovendien de meeste gunstige perspectieven op een marktconforme exploitatie en beheer, alsmede op het verkrijgen van bovenlokale subsidies. Bij een solitaire ontwikkeling van een evenementenhal is hiervan geen sprake, terwijl een solitaire ontwikkeling van een evenemententerrein wellicht onvoldoende marktconforme exploitatiemogelijkheden heeft. De strategische ligging van Breda, tussen de Randstad en de Vlaamse Ruit, maakt de stad tot de meest gediversificeerde economie van de Nederlandse grote steden. Bovendien vestigden steeds meer hoofd- en regiokantoren zich de afgelopen jaren in de stad als gevolg van een zogenaamde Beneluxeringstrend. De komst van de HSL-shittle zal deze sterke positie naar verwachting nog verder versterken. De realisatie van een evenementencomplex waar grootschalige vakbeurzen gehouden kunnen worden en bovendien gunstig gelegen tussen de twee grote bevolkingsconcentraties van West- en Midden Brabant, is perspectiefvol. Zeker ook voor de publieksbeurzenmarkt, en waarin de provincie traditioneel een sterke marktpositie heeft. Ook op de sterk groeiende markt van (buiten)concerten, kan een nieuw evenementencomplex goed inspelen. Ten aanzien van buitensporten kent Breda bovendien sterke organisaties op het gebied van de loopsport, daarnaast is de paardensport populair in de hele provincie en kan de wielersport zich ook verheugen op een grote belangstelling bij onze zuiderburen. Samen met de vernieuwende combinatiemogelijkheden tussen binnen- en buitenaccomodatie biedt dit goede economische perspectieven.

37

Eindrapport


De directe jaarlijkse bestedingen op het evenementencomplex door zo’n 625.000 bezoekers en standhouders zorgen, samen met de te verwachten toename van de evenementensponsoring, multipliereffecten en gratis publiciteit in de media voor een structurele en economische impuls van naar schatting 35-40 miljoen euro per jaar. Dit komt boven op de éénmalige publiek-private investeringen in nieuwe gebouwen en infrastructuur van het evenementencomplex. Eenmalige investeringen die bovendien inspelen op de toenemende waterproblematiek in het gebied en de toekomstige behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woon-, werk en recreatielocaties aan de oostkant van de stad. Daarbovenop is het onmogelijk om de sociaal-culturele meerwaarde van het complex in economische termen te vertalen. Hoe waardeer je immers het feit dat lokale non-profit evenementen een duurzame plek kan worden gegarandeerd? Lokale evenementen waar vele enthousiaste Bredanaars (vaak al jarenlang) als vrijwilliger betrokken zijn. Hoe waardeer je verder de maatschappelijke meerwaarde van nieuwe topevenementen op zakelijk, cultureel en/of sportief gebied? Hoe waardevol is bovendien het perspectief dat, in deze economisch mindere tijden met steeds verder oplopende werkeloosheidcijfers, naar schatting zo’n 350 nieuwe banen (veelal voor lager opgeleiden) zullen worden gecreëerd? Het antwoord op de centrale probleemstelling kan dan ook luiden: ja, waarschijnlijk kan een unieke en multifunctionele koppeling van een binnen- en buitenaccommodatie voor grootschalige evenementen aan de oostelijke stadsrandzone van Breda en in de onmiddellijke nabijheid van de Bavelse Berg, dermate grote investerings- en exploitatietechnische voordelen opleveren dat, via een publiek-private samenwerking en binnen een termijn van drie tot vier jaar, een evenementencomplex kan worden gerealiseerd. Dat bovendien op brede steun van de Bredase bevolking mag rekenen en waarbij de bouw van de overdekte accommodatie, de exploitatie van het gehele complex, alsmede een belangrijk deel van het beheer, langdurig door de markt kan worden gegarandeerd. En tegelijkertijd ook een aantal gemeentelijke ambities op economisch, ecologisch en sociaal-cultureel gebied kunnen worden verwezenlijkt. Hoewel er nog diverse zaken (met name op het financiële vlak) nader onderzocht en verder uitgewerkt zullen moeten worden dringt de tijd. Een gecombineerd complex van binnen- en buitenevenementen is nu nog uniek, maar elders in Nederland zijn ook al dergelijke plannen in ontwikkeling (Floriadeterrein Haarlemmermeer). Ook bestaan er elders in de provincie (gevorderde) plannen voor de ontwikkeling van grootschalige evenemententerreinen (onder andere Landgoed Gulbergen Nuenen). Figuur 9 Ontwikkelingsschets Evenemententerrein Landgoed Gulbergen Nuenen Bron: Heijmans (2003)

38

Eindrapport


Binnen afzienbare termijn kan bovendien een (verdere) aanscherping van de het landelijke beleid en de regelgeving inzake het houden en organiseren van grootschalige evenementen verwacht worden. Op gemeentelijk niveau zullen de tijdelijk verleende ontheffingen op het houden van evenementen op de diverse locaties in de stad uiterlijk in het jaar 2006 aflopen en niet meer verlengd mogen worden. Vanuit een anticyclische gedachtegang zou een nieuw evenementencomplex juist bij het aantrekken van de economie bovendien zo snel mogelijk operationeel moeten kunnen zijn. Tot slot lijkt de ontwikkeling van een evenementencomplex bij de Bavelse Berg in principe te kunnen steunen op een breed maatschappelijk draagvlak. Met andere woorden is het zaak om voortvarend te handelen in het belang van de positie van Breda als Evenementstad. Anders zullen marktpartijen hun interesse verliezen. Ook zullen potentiële subsidieregelingen dan niet concreet kunnen worden aangeboord. De onderstaande eindconclusies kunnen derhalve worden getrokken: 1. Dat het studiegebied van de Bavelse Berg, vanuit zowel zijn huidige ruimtelijke kenmerken als met het oog op de toekomstige ontwikkeling van de voormalige Vuilstort in het bijzonder en Breda Oost in het algemeen, een bij uitstek geschikte stadsrandlocatie is voor een gecombineerde ontwikkeling van grootschalige intensieve recreatie en landschappelijke herinrichting. 2. Dat de oksel van de berg (Hoogeind IIIB) vanuit functioneel, milieu- en verkeerstechnisch oogpunt de meest geschikte locatie is voor de situering van een evenementencomplex. 3. Het daardoor noodzakelijk is dat het daarmee gepaard gaande verlies aan schaarse direct uitgeefbare industriegrond, gecompenseerd zal moeten worden door middel van een nieuw aan te wijzen en versneld voor uitgifte gereed te maken industrieterrein elders in Breda Oost. 4. Dat een solitaire evenementenhal niet marktconform gebouwd en geëxploiteerd kan worden, noch in het centrumstedelijk gebied en noch in het randstedelijk gebied van Breda. 5. Het noodzakelijk is om een permanent evenemententerrein met parkzone te realiseren voor zowel lokale buitenevenementen die elders binnen de gemeente in de knel komen als voor het ontwikkelen en aantrekken van nieuwe buitenevenementen op zakelijk, cultuur en sportief gebied. Op basis van deze eindconclusies kunnen de volgende aanbevelingen worden geformuleerd: 1. Instemmen met een nader financieel onderzoek naar de doorrekening van een evenementencomplex op basis van de drie groeiscenario’s en waarbij onder meer verkennende gesprekken met marktpartijen over de onrendabele top en rendabele functietoevoegingen kunnen worden gevoerd, subsidiemogelijkheden kunnen worden verkend en de invoeringsmogelijkheid van een locatiespecifieke evenementenbelasting kunnen worden onderzocht. 2. De directeur RMCE opdracht te geven tot uitvoering van dit financieel onderzoek, door middel van de instelling van een ambtelijke werkgroep onder leiding van de afdeling Projectmanagement, die uiterlijk begin 2004 (met het oog van op afronding van de structuurvisie Breda Oost) komt met een voorlopig ontwerp en een definitieve financiële kostenberekening. 3. Voor dit aanvullende onderzoek het resterende onderzoekbudget ter hoogte van minimaal 9.000 euro terbeschikking te stellen, alsmede een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren van maximaal 25.000 euro. 4. Dit aanvullende bedrag voor te financieren ten laste van Grondbedrijf en deze kosten ten laste te brengen van de toekomstige gemeentelijke en particuliere grondexploitaties in het studiegebied van de Bavelse Berg; Na de bespreking in de raadscommissie E.C.G. op 10 september aanstaande zullen de bij de beslispunten genoemde zaken nader zijn uitgewerkt in een door Projectmanagement in samenwerking met Economische Zaken op te stellen projectdefinitie.

39

Eindrapport


Werkzaamheden die dan aanvullend verricht moeten worden: nadere verkennende gespreken met geïnteresseerde marktpartijen (EZ/Vastgoed); onderzoek naar en concretisering van subsidiemogelijkheden (EZ/Financiën); voorbereidingstraject voor de start van een verplichte MER-procedure (Milieu); onderzoek naar de mogelijkheden en consequenties van een vrijwillige VER-procedure (Brandweer); juridische ondersteuning in kader van het aanbestedingstraject, locatiespecifieke evenementenbelasting, het vergunningentraject en de faseringsmogelijkheden in het kader van het bestemmingsplan- en uitvoeringstraject (Juridische Zaken); uitwerking functioneel-ruimtelijke ontwerpplan Bavelse Berg tot Voorlopig ontwerp (Ruimtelijk Plannen en Verkeer); nadere uitwerking Bavelse Berg in relatie tot Pilotproject Vuilstort en Structuurvisie Breda Oost (Projectmanagement); Begin 2004 zal dan onderleiding van Projectmanagement een voorlopig ontwerp en een definitieve kostenbegroting gereed kunnen zijn, zodat een definitief politiek-bestuurlijk besluit (GO/NO GO) inzake het evenementencomplex Bavelse Berg genomen kan worden.

40

Eindrapport


BIJLAGE I OVERZICHT BETROKKEN PARTIJEN Afdelingen Gemeente Breda Economische Zaken Project Management Vastgoed Planeconomie Ruimtelijke Ordening (Bureau Ruimtelijke Plannen & Bureau Verkeer & Vervoer) Ruimtelijke Ontwikkeling en Stedelijke Vernieuwing Bouw- en Woningtoezicht (Bureau WAM & Bureau Juridisch Beleid & Ondersteuning) Milieuzorg Leefomgeving Beleidsbureau Cultuur Communicatie Concern Communicatie (Evenementencoördinatie) Sport Beleid Directie Buitenruimte Beheer & Programmering Directie Buitenruimte Vergunningverlening en Handhaving Directie Buitenruimte Evenementenorganisaties Stichting Breda Hippique Stichting Popfestival Breda Barst Stichting Harley-Dag Breda Bogers Productions B.V. Kynologenclub De Baronie Steven Shield International Breda Ballon Fiësta Stichting Bredase Carnaval Viering Stichting Breda Jazz Festival Mezz Concerts & Dance Stichting Grote of Onze Lieve Vrouwe Kerk Optisport Exploitaties B.V. Bureau Evenementen Organisatie B.V. Stichting Stuc Mixa Breda Bedrijfsleven Grontmij Groep VVV Breda Brabants Bureau voor Toerisme Toerisme Recreatie Nederland Breda’s Industrieel Contact Vereniging Bedrijven Breda-Oost Hoteloverleg Breda Koninklijke Horeca Nederland, afdeling Breda Federatie Centrumondernemers Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Breda Energy Service Electron BV Outdoor & Leisure Projects Ruiterschool Liesbosch Recreatiepark Hemelrijk Snow & Leisure Developments BV & ASK Romein

41

Eindrapport


Bewonersorganisaties bewoners Kluisstraat en Dorstseweg vereniging Dorp Bavel Stuurgroep Buitengebied Bavel Dorpsraad Dorst Milieuverengingen & Waterbeheerders Natuur- en Milieuverenging Markant Brabantse Milieufederatie Staatsbosbeheer, regio West-Brabant-Deltagebied Waterschap Mark en Weerijs Hoogheemraadschap van West-Brabant Overheden Gemeente Oosterhout Provincie Noord-Brabant Overige Reacties Regionaal Politiekorps Midden en West Brabant Gemeentelijke Brandweer Breda Geneeskundige Hulpverlening bij Ongevallen en Rampen Chassé Theater Bredaas Museum Koninklijke Nederlandsche Wielren Unie Geïnteresseerde Marktpartijen Libéma Exploitatie BV Ballast Nedam Bouw BV & Interbrew Nederland NV & Ahoy Rotterdam NV & TCN Property Projects BV Organisatie Groep Zuid BV & Heijmans IBC Bouw BV J.E.S. Organisatie & Advies BV & Breda Standbouw Onderzoeksbureaus ZKA Consultants & Planners DGMR Raadgevende Ingenieurs Deloitte & Touch Subsidie Adviseurs

42

E I N D R A P P O R TDe Bavelse Berg. Een Unieke Evenementenlocatie?!

Recommend Documents