•
·· ..· . ·D········D·········· ........ · .··
WERKDOCUMENT
. ......... · ........... ........· . ...... .
················D··········
........ ........ ...... ........ ...... .. :-:-:-:-:-:-:-:. -:1 ..... PARTIKULIERE WONING..... ......... ........... ............. VERBETERING NA UITPONDING; ·· ...... ...·· · . Ervaringen met het komplex :................ ...... :: ....... ::i . .............. , ·· .· . Oranjesingel/Margrietstraat ... ...., ·· ...·· . · in de gemeente Beek ... ........ ... .. .... ............ ... .. .... . ..... ... ........... .. ... .... ... . ... . ... .... ... ... ... . .. ... ................ . . . ........... . ................ ·· ....... . .... . .. .. Henk Heeger ....... ... .. .... ....... ·· .... .. ... ....... Petra Bassie ....... -:-:-:-:-:-:-:-:' ............... .... . ......... ....... ... ...... ...............
·D········D··········
D 'D" ·······0·
•••
~
Q)
o N
'
•
0
•
•
•••••
Q)
:
:
c:
o
~ L-
CO
al
.....
E Cl c: c: 0
O~ ..... c:
=> => .....
Q) L-
~
..... ..c:
en Q) z..c _ "'C en co ~
W
"
0 N
=
= = :::::::::::
~ L-
0 0
a:>
W Q) Q ';:;
..:'2.
192 .•.
92-12
(,)
ZMT ~
Delftse Universitaire Pers
••••
········
L-
"'C
0•
•
--~-----------------~----------------~~~~~--~
PARTIKULIERE WONINGVERBETERING NA UITPONDING;
Ervaringen met het komplex OranjesingeljMargrietstraat in de gemeente Beek
1=1 i b j i Cl t heek
1-':
,~
ru
"'" 1111' 1~113[1848
De j t '-
•
WERKDOCUMENT OTB
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, Tel. 015-783005
92-12
PARTIKULIERE WONINGVERBETERING NA
UITPONDING; Ervaringen met het komplex OranjesingeljMargrietstraat in de gemeente Beek
Henk Heeger Petra Bassie
Delftse Universitaire Pers, juli 1992
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BlliU01HEEK, DEN HAAG Heeger, Henk Partikuliere woningverbetering na uitponding; Ervaringen met het komplex OranjesingeIfMargrietstraat in de gemeente Beek / Henk Heeger, Petra Bassie. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - lli. - (Werkdocument/ Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 0923-9871 : 92-12) Met lit. opg. ISBN 90-6275-805-3 NUGI655 Trefw.: woningverbetering, eigenaar-bewoners
Copyright 1992 by H. Heeger and P. Bassie Overname van (gedeelten van) dit werkdocument is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.
INHOUD
1
INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
1.1 1.2 1.3 2
3
. VÓÓR DE AANPAK ...................... ... ............. 7 2.1 Inleiding .... . ................. . ... ...... ........... 7 2.2 Bouwtechnische problemen ............................ 11 DE AANPAK ...........................................
3.1 3.2
13 13
Inleiding .......................................... Korte beschrijving van het proces, dat leidde tot de uiteindelijke aanpak.. .... ......... . ...... . .. ... .. .. ... . .... .... De oplossingsmogelijkheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Alternatieven met betrekking tot de bouwkundige aanpak. . . . .. Alternatieven met betrekking tot het beheer . . . . . . . . . . . . . . .. De kosten van de alternatieven ..... ..... . .............. De participanten en het onderhandelingsproces ............. De bewoners en de eigenaren .......................... De gemeente ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. De provincie ....................................... Het Rijk .......................................... De overigen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
13 18 19 22 23 25 25 29 32 32 33
NA DE AANPAK .................... ... ................. 4.1 De uiteindelijke oplossing ............................. 4.2 De uiteindelijke kosten en subsidies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 4.3 De gevolgen voor de participanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 4.3.1 De bewoners en de eigenaren .......................... 4.3.2 De gemeente .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 4.3.3 De provincie ........................................ 4.3.4 Het Rijk .......................................... 4.4 Toekomstplannen....................................
35 35 36 38 38 43 45 45 46
3.3 3.3.1 3.3.2 3.4 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5 4
1
Aanleiding en doel van het onderzoek ..................... 1 Algemene probleemschets .............................. 2 Probleemstelling en aanpak van het onderzoek . . . . . . . . . . . . . .. 4
5
SAMENVATI'ING, KONKLUSIES EN AANBEVELINGEN ........
5.1 5.2 5.3
Inleiding ...... . ....... . .... . ... . .................. Het proces in Beek ............................ . ..... Meer algemene konklusies en aanbevelingen ...... . ........
47 47 47 55
BIJLAGE 1
LITERATUUR .......................................... . ...
58
1 INLEIDING
1.1
Aanleiding en doel van het onderzoek
Het onderzoek heeft betrekking op de aanpak van de partikuliere woningverbetering van een komplex aan de Oranjesingel en Margrietstraat in Beek, in dit rapport verder aangeduid als de Oranjeflats. Het gaat hier om 96 in 1963 gebouwde flatwoningen, die aanvankelijk door één verhuurder werden verhuurd. In 1978 is een makelaar gestart het woningkomplex uit te ponden, zodat het komplex na enige tijd werd opgedeeld in zowel koopwoningen als huurwoningen (in het bezit van een groot aantal verschillende eigenaren). In 1982 werden de eerste ernstige bouwtechnische problemen gekonstateerd. Er was toen geen direkt gevaar aanwezig, maar groot-onderhoud op korte termijn werd wel wenselijk geacht. De konstruktie was echter zo slecht, dat er in 1986 tijdens een onweersbui spontaan een balkon op de bovenste verdieping afbrak, waarna overal stutten werden aangebracht. Een spoedig begin van een kostbare renovatie bleek nu noodzakelijk. Wanneer er niets gedaan zou worden, zouden de woningen binnen afzienbare tijd onbewoonbaar verklaard moeten worden. Een groot probleem was echter dat de diverse eigenaren van de afzonderlijke flats niet over voldoende financiële middelen beschikten voor de benodigde aanpak. Ook bleek er slechts een zeer beperkte financiële reserve opgebouwd te zijn door de Vereniging van Eigenaren (VvE). Door de bouwtechnische problemen zakte de waarde van de woningen bovendien enorm, waardoor de hypotheken van veel bewoners ver uitstegen boven de marktwaarde. De omvangrijke bouwtechnische problemen, gekombineerd met de financiële onmogelijkheid van veel bewoners om de woningen aan te pakken (of door te verkopen) en de sociale problemen, waren voor de gemeente aanleiding om onderhandelingen te starten met de VvE om een oplossing te vinden voor het opknappen van de flats. Na jarenlange onderhandelingen, waarbij met name de voor de leningen verstrekte gemeentegaranties een belangrijke rol speelden, is er een oplossing gevonden, en kon er gestart worden met de renovatie. Deze bevindt zich eind 1991 in een afrondende fase.
1
Het doel van dit onderzoek is het geven van een beschrijving van de gevolgde aanpak en van het (ónderhandelings)proces. De gemaakte afwegingen, de gekozen oplossingen, de organisatie en de verantwoordelijkheden worden op deze manier duidelijk. Belangrijk daarbij is met name het feit dat de verschillende betrokkenen zelf tot een oplossing kwamen (d.w.z. dat de rol van de Rijksoverheid vooral gericht was op advisering over wat mogelijk was binnen het bestaande Rijksinstrumentarium). Ook wordt in dit onderzoek aandacht besteed aan de financiële konsekwenties van de gevolgde aanpak. De problemen met betrekking tot de Oranjeflats in Beek zijn enkele jaren geleden al opgenomen in het rapport 'Probleemkomplexen in bezit van particuliere verhuurders in de na-oorlogse woningvoorraad', geschreven door de Stichting Werkgroep '2duizend in opdracht van de SEV. In dit rapport wordt een beschrijving gegeven van 12 woningkomplexen in gemengd bezit, waar op dat moment sprake was van ernstige problemen. Het komplex in Beek is hierin een van de twaalf genoemde komplexen. In het rapport van de Werkgroep '2duizend, dat is afgerond in september 1988, wordt aangegeven dat de betrokken partijen in Beek nog werkten aan ~en strategiebepaling; de feitelijke aanpak is er nog niet in beschreven. Deze rapportage kan dus ook in zekere zin beschouwd worden als een vervolg op het rapport van de Werkgroep '2duizend. De opdrachtgever voor het onderzoek, de direkteur Onderzoek en Kwaliteitszorg van DGVH, op initiatief van de Directie van de Volkshuisvesting in de provincie Limburg, wil door middel van dit onderzoek een belangrijke informatiebron verschaffen voor verschillende aktoren in het volkshuisvestingsproces, die gekonfronteerd worden met de aanpak van verbetering van partikulier bezit in (probleem)komplexen. Dat betekent dat de nadruk ligt op die elementen in het proces, die leerstof opleveren voor 'soortgelijke situaties' elders in het land. Als 'soortgelijke situaties' worden door ons de situaties beschouwd, waar sprake is van komplexen partikuliere woningbouw, eventueel in gemengd bezit: met ernstige technische problemen; met een Vereniging van Eigenaren, die niet over voldoende financiële middelen beschikt om deze problemen op te lossen, èn met een gemeente, die bereid is om inititatieven te nemen om zo nodig in te grijpen. 1.2
Algemene probleem schets
De problematiek van het komplex in Beek is beslist niet uniek. Er blijken in Nederland nog meer 'probleemkomplexen' te zijn, welke geheel of gedeeltelijk in bezit zijn (geweest) van particuliere verhuurders c.q. institutionele beleggers. Een van de bekendste daarvan betreft een komplex in Kraaihoek-Noord in Papendrecht, waar men nu al vele jaren bezig is met onderzoeken en het maken van plannen. Deze 'probleemkomplexen' kenmerken zich door een situatie waarin een bouwtechnische aanpassing van de kollektieve bouwdelen noodzakelijk is, 2
maar waarvoor de verschillende kleine verhuurders en eigenaar-bewoners niet de benodigde financiële middelen vrij kunnen maken. Door waardevermindering van de woningen kunnen de eigenaar-bewoners dikwijls ook niet hun woningen verkopen zonder financiële verliezen te lijden. Een dergelijke pat-stelling van het zowel niet kunnen verkopen als het niet kunnen verbeteren, kan onder andere ontstaan bij uitgeponde komplexen, waar (een deel van) de bewoners tot de grenzen van hun financiële ruimte zijn gegaan om de woning te kunnen kopen. Daarom wordt eerst ingegaan op het ontstaan van dergelijke problemen. In het algemeen wordt er door beleggers geïnvesteerd in woningbouw om daarmee een gunstig financieel resultaat te behalen. Het uitvoeren van het dagelijks beheer gebeurt om de woningen verhuurbaar te houden. Waimeer het rendement op de investering afneemt of wanneer er nieuwe hoge financiële uitgaven noodzakelijk zijn om de verhuurbaarheid zeker te stellen (bijvoorbeeld om een onderhoudsachterstand weg te werken), zal de belegger een afweging maken tussen de opbrengst van verkopen, opnieuw investeren of niets doen (instandhouden). Tevens zal de belegger overwegen of hij met de opbrengst van de direkte verkoop of met het te investeren bedrag voor de verbetering elders een hoger rendement kan behalen. Als verkoop het meeste oplevert, dan kan hij nog overwegen om het komplex als één geheel te verkopen of per woning. Door verkoop per woning zal de opbrengst in het algemeen hoger liggen dan bij verkoop van het gehele gebouw, maar daar staat tegenover dat verkoop per woning meestal een veel langduriger proces is. Woningbezit kan worden verkocht aan nieuwe verhuurders en/of aan toekomstige eigenaar-bewoners. Wanneer het komplex gesplitst is in afzondelijke appartementen (akte van splitsing) en er verschillende eigenaren komen, is het verplicht om een Vereniging van Eigenaren op te richten. Verkoop van woningen aan eigenaar-bewoners houdt in dat huurwoningen worden omgezet naar koopwoningen. Omzettingen vinden zowel plaats bij eengezinshuizen als bij woningen in meergezinshuizen. Het omzetten van meergezinshuizen in appartementen, ook wel "uitponden" genoemd, wordt voornamelijk gedaan door de zogeheten B-beleggers. Veel zittende huurders zijn bereid de door hen gehuurde woning te kopen, omdat zij verwachten dat de woonlasten door de aankoop van de woning lager zullen zijn dan bij het huren van de woning. Bij de aankoop zijn zij echter vaak niet op de hoogte van de diverse bijkomende kosten, zoals die voor onroerend-goedbelasting en voor het onderhoud van de woning. Voor de mate waarin onderhoud gepleegd wordt is de financiële ruimte van de kopers van groot belang. Daarnaast speelt bij uitgeponde meergezinshuizen ook de scheiding tussen gezamenlijke en eigen verantwoordelijkheid een rol. De gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals liften, c.v., fundering, daken etc., komt tot uiting in de organisatorische en financiële aspekten van het beheer- en onderhoudsbeleid door de gezamenlijke eigenaren: het funktioneren van de Vereniging van Eigenaren (Kamp en Walstra, 1990). Zo is
3
bijvoorbeeld bij veel komplexen de maandelijkse bijdrage aan het fonds van de Vereniging van Eigenaren te laag om direkt een ingrijpende ingreep te kunnen betalen. Uit onderzoeken in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag bleek, dat in het algemeen het funktioneren van de VvE's meer het onderhoudsbeleid beïnvloedde dan de financiële mogelijkheden van de afzonderlijke eigenaren binnen een komplex (Van Weesep, 1986). In (gedeeltelijk) uitgeponde meergezinscomplexen kunnen dan ook, vooral door het slecht funktioneren van VvE's, relatief grote onderhoudsachterstanden optreden. De Oranjeflats in Beek geven duidelijk inzicht in de problemen die kunnen spelen bij een uitgepond komplex. Met name de financiële aspekten van de aanpak komen bij de Oranjeflats zeer nadrukkelijk naar voren. Gezien de hoeveelheid vergelijkbare komplexen, en de problemen die er bij de aanpak van de desbetreffende komplexen gekonstateerd worden, kan gesteld worden dat de succesvolle aanpak van het komplex in Beek een belangrijke voorbeeldfunktie kan vervullen. 1.3
Probleemstelling en aanpak van het onderzoek
In dit onderzoek ligt de nadruk op bet proces dat beeft geleid tot de uiteindelijke aanpak van de Oranjeflats en op de effekten van deze aanpak. Het is echter niet de bedoeling om alleen een evaluatie van deze specifieke situatie te maken. Door bijvoorbeeld ook in te gaan op (het ontstaan van) de problemen die er speelden, de betrokkenen bij de aanpak en de financiële konsekwenties van de aanpak voor de verschillende betrokkenen, krijgt het onderzoek een bredere betekenis. De probleemstelling van het onderzoek is als volgt te omschrijven: Wat valt er te leren van de problemen, de aanpak van deze problemen en de gekozen oplossingen met betrekking tot de flats aan de Oranjesingel en MargrietstraatOranjeflats in Beek? Deze probleemstelling heeft geleid tot de volgende onderzoeksvragen: - Wat waren de precieze problemen? - Welke problemen zijn specifiek en welke problemen komen algemeen voor? - Zouden de (of dergelijke) problemen te voorkomen geweest zijn? - Welke partijen waren bij het besluitvormingsproces inzake de aanpak betrokken? - Welke verantwoordelijkheden hebben de partijen genomen? - Welke keuzemogelijkheden hadden de verschillende partijen? - Hoe werd het proces georganiseerd? - Hoe is het proces verlopen? - Tot welke oplossing zijn de partijen gekomen? - Wat waren de kosten voor de verschillende partijen? - Wat zijn de (vermoedelijke) effekten van de gekozen oplossing? 4
- Welke problemen worden er eind 1991 nog ervaren? - In hoeverre zou de oplossing uit Beek in soortgelijke situaties kunnen worden toegepast? Het onderzoek is begonnen met het doornemen van alle aanwezige informatie (relevante documenten, verslagen van vergaderingen, studies, berekeningen). Hiervoor is vooral gebruik gemaakt van de dossiers bij de DVH-Limburg en bij de gemeente Beek. Deze dossiers maakten het mogelijk al een aanzienlijk deel van dit rapport te schrijven. Aan de hand van de dossiers was het tevens mogelijk te achterhalen welke dokumenten nog ontbraken. Ook leidde het dossieronderzoek tot een lijst met vragen aangaande het proces. Om de ontbrekende informatie te verzamelen en respons te krijgen op de al verwerkte informatie werd kontakt gezocht met de HID en de gemeente. Zonder medewerking van de verschillende betrokkenen zou het niet mogelijk geweest zijn om deze rapportage tot een goed einde te brengen. Onze dank gaat in de eerste plaats uit naar de heer M. Botermans van de DVH-Limburg en naar de heer J. Raven van de gemeente Beek voor het samenstellen van enkele archiefmappen vol met informatie over de aanpak van de flats en voor het beantwoorden van de vele door ons gestelde vragen. Dank gaat ook uit naar de begeleidingskommissie bij dit onderzoek, waarin naast de twee hiervoor genoemden ook de heren H. de Vogel (voorzitter van de begeleidingskommissie, DVH), T. Brouns (DVH), en J.GJ. Eijssen (gemeente Beek) deel van uitmaakten. Binnen het OTB is dit onderzoek begeleid door Hugo Priemus en Frits Meijer. Om antwoord te kunnen geven op de probleemstelling en de onderzoeksvragen is gestart met beschrijven van de voorgeschiedenis van het komplex tot de val van een balkon in 1986, waarna de noodzaak tot spoedige renovatie werd ingezien (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 wordt de aanpak beschreven vanaf het onderkennen van de noodzaak om bouwtechnische maatregelen uit te voeren. Dit hoofdstuk begint met een tijdas, waarin de verschillende gebeurtenissen in tijdsvolgorde worden aangegeven. Daarna volgt een analyse van de feitelijke aanpak, de participanten en de gemaakte afwegingen, de organisatie en de tijdsduur. In hoofdstuk 4 komen de resultaten en (vermoedelijke) effekten aan de orde; de definitieve kosten, de uiteindelijk verkregen subsidies, het huidige beheer, en de plannen voor het beheer/onderhoud van het komplex in de toekomst. De konklusies en aanbevelingen zijn opgenomen in de samenvatting in het inleidende hoofdstuk. Opgemerkt moet worden, dat direkt naast de bouwblokken aan de Oranjesingel en Margrietstraat nog twee vergelijkbare bouwblokken staan (aan de Margrietstraat en Irenestraat), die ongeveer gelijktijdig door dezelfde aannemer zijn gebouwd. Deze bouwblokken worden beheerd door een andere VvE. Het onderhoudsbeleid van deze VvE wijkt iets af dat van de VvE aan de Oranjesingel en Margrietstraat. De bouwtechnische problemen zoals die bij de flats aan de Oranjesingel en Margrietstaat zijn vastgesteld, zijn niet bij deze twee bouwblokken opgetreden. 5
6
2 VÓÓR DE AANPAK
2.1
Inleiding
Zijlstra Bouw- en Aannemingsmaatschappij BV te Harderwijk was de oorspronkelijke aanvrager van de bouwvergunning voor de Oranjeflats in Beek. De flats aan de Oranjesingel en de Prinses Margrietstraat zijn in 1963/1964 gebouwd door aannemer Bogman (deze is begin jaren zeventig failliet gegaan). De flats waren oorspronkelijk bedoeld als huurwoningen voor het personeel dat bij AFCENT (de 'Allied Forces Central Europe' te Brunssum) werkte. De Oranjeflats zijn gelegen bij de ingang van de gemeente Beek, direkt naast de snelweg. Het komplex bestaat in totaal uit 96 woningen, verdeeld over zes bouwblokken van vier verdiepingen hoog (zie ook afbeelding 2.1.1). Er zijn 32 portiekwoningen en 64 galerijwoningen (met een binnenwerks kernoppervlak van resp. 72,14 m 2 en 79,56m 2 ). De galerijen worden ontsloten door middel van een lift. Onder de vier woonlagen is een half verdiepte bouwlaag, waarin de bergingen zijn gesitueerd. De woningen hadden oorspronkelijk vier kamers (waarna er mogelijk kamers zijn samengevoegd), en hebben alle individuele centrale verwarming. Er zijn twee verschillende typen galerijwoningen, terwijl de portiekwoningen alle identiek (of gespiegeld) zijn (zie afbeelding 2.1.3 voor enkele plattegronden). De portiekwoningen hebben elk twee balkons. Het aantal woningwaarderingspunten van de woningen is onbekend. In november 1977 kochten. makelaardij Van Praag Goed B.V. uit Huizen en De Kulk B.V. uit Rotterdam de flats. Zij laten de flats in april 1978 splitsen in 96 appartementsrechten. Bij akte van splitsing wordt de Vereniging van Eigenaren Oranjesingel 2 t/m 96 (even) en Prinses Margrietstraat 33 t/m 127 (oneven) opgericht.
7
Afb. 2.1.1 Situatieschets van de Oranjeflats
margrie t - str a o t
Atb. 2.1.2 Aanzicht na de renovatie
8
Afb. 2.1.2. Enkele plattegronden van de woningen in de Oranjeflats
r---
__ . ___ . au
-t
........._ ~ . _ ..__
.....
_. _-
__Îi
I
. lIDO
9
In de periode van 1978 tot 1983 werden alle 96 appartementen doorverkocht voor bedragen die varieerden van ca. f 65.000,- tot f 85.000,-. Sinds dit uitpon~ den van de flats bestonden de bewoners van de flats uit eigenaar-verhuurders en eigenaar-bewoners. Na de eerste verkoop waren er 58 woningen in bezit van eigenaar-bewoners en 38 in bezit van een groot aantal verschillende eigenaarverhuurders. De aantallen eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders blijken echter voortdurend (ook nu nog) te veranderen. Dit onderscheid in huurwoningen en koopwoningen is onder meer van belang voor de hoogte van de mogelijke subsidies voor woningverbetering. Hierop zal in hoofdstuk 3 uitgebreider worden ingegaan. Door de kopers waren, afhankelijk van onder meer de koopprijs van het huis en het eigen vermogen, verschillende hypotheken afgesloten om de aankoop te kunnen financieren. Op een groot deel van deze hypotheken was door de gemeente Beek gemeentegarantie verleend. De verschillende eigenaren zijn, zoals dat voor alle meergezinshuizen geldt met verschillende eigenaren, verenigd in de Vereniging van Eigenaren (VvE). In principe heeft de VvE de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Met een bijdrage aan VvE wordt een fonds opgebouwd, waaruit het onderhoud betaald kan worden aan de gemeenschappelijke delen van het komplex. Op een bepaald moment is door de VvE besloten om het onderhoud van kozijnen en buitendeuren van de woningen buiten de VvE om door de individuele eigenaren te laten regelen, waardoor het uiterlijk van de woningen nu geheel verschillend is (zowel in materiaal- als kleurgebruik). Er werd in de Oranjeflats per huishouden f 110,- per maand betaald aan servicekosten (d.w.z. in totaal f 10.560,- per maand). Hiervan was f 35,- per woning per maand bedoeld voor de reserve van de VvE, terwijl de rest onder meer nodig was voor de kosten voor de schoonmaakwerkzaamheden en de kabeltelevisie. Het is niet bekend hoeveel huur er door de verschillende eigenaar-verhuurders werd berekend. Duidelijk is wel dat de huren grote verschillen vertoonden. Nadat het naar beneden vallen van het balkon in 1986 duidelijk had gemaakt dat de bouwtechnische problemen bij de Oranjeflats ernstig waren en het ook duidelijk werd dat een ingrijpende en kostbare aanpak noodzakelijk was, werd nagegaan hoeveel geld er in het reservefonds van de VvE beschikbaar was. De administratie van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren bleek echter een enorme puinhoop. De rekening bleek in februari 1987 slechts f 1.310,- te bevatten (terwijl er volgens een van de betrokken eigenaren ongeveer f 61.000,- op zou moeten staan). Na enig onderzoek door de kaskontrolekommissie werd ontdekt dat de administrateur een deel van de financiële verenigingsreserve had ontvreemd. Deze is daarop door de VvE aangeklaagd en in 1988 ook door de rechter veroordeeld tot een voorwaardelijke gevangenisstraf. Daarna is in een civiele procedure getracht het verduisterde geld terug te vorderen (volgens een politiedeskundige ongeveer f 52.000,-, volgens de administrateur zelf ongeveer 10
f 13.000,-). Maar doordat deze administrateur tevens failliet is verklaard, is hij niet veroordeeld tot het terugbetalen van het verduisterde geld. Opvallend is ook dat de kaskommissie van de VvE de jarenlange verduistering niet eerder heeft opgemerkt. 2.2
Bouwtechnische problemen
Naar aanleiding van twijfels over de deugdelijkheid van de balkons en galerijen van de flats verzocht de VvE in juni 1982 aan de dienst Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Beek een bouwkundig onderzoek in te stellen. De uitslag van dit onderzoek was, dat er 'op dit moment geen direkt gevaar aanwezig is' (brief dd. 26-7-1982). Wel achtte Bouw- en Woningtoezicht groot-onderhoud op korte termijn wenselijk. In 1986 begonnen de betonnen galerijen en balkons zodanige verweringsverschijnselen te vertonen, dat ingrijpen nodig werd geacht en er in opdracht van de VvE een onderzoek werd ingesteld door Intron BV. Bij het verwijderen van de oude deklagen kwam het betonijzer aan de oppervlakte. Nog geen week na aanvang van het onderzoek viel er op 23 juni 1986 een balkon naar beneden van een op de vierde verdieping gelegen galerijwoning aan de Oranjesingel (later bleek dat het betonijzer over de volle lengte van 3,5 meter ontbrak). Na het naar beneden vallen van een balkon werd de ernst van de bouwtechnische problemen ingezien. Deze gebeurtenis vormde voor Bouw- en Woningtoezicht de aanleiding om direkt een onderzoek uit te voeren. Een dag later werd er gekonkludeerd, dat het beton van de balkons en galerijen 'op diverse plaatsen zeer ernstig was aangetast. Maatregelen op korte termijn zijn dan ook noodzakelijk. De betonnen rand rondom de meeste balkons zit los en is op diverse plaatsen reeds verdwenen. Tevens vertoont het metselwerk op diverse plaatsen een opvallende scheurvorming'. Op grond van deze verontrustende uitkomst gelastten Burgemeester en Wethouders de VvE een uitgebreid onderzoek naar de konstruktieve staat van de flats. Het bestuur van de VvE werd aangeschreven om alle balkons te stutten, en een hekwerk te plaatsen op het terrein om de veiligheid van passerende voetgangers te waarborgen. De bewoners werden in een aparte brief gevraagd geen gebruik meer te maken van de balkons totdat deze op deugdelijke wijze onderstut zouden zijn. In juli 1986 zijn er in opdracht van de VvE (en ook betaald door de VvE) houten stutten ge" plaatst om verder instorten van de balkons en galerijen te vermijden. Eind juni 1986 werd door de VvE de opdracht gegeven aan Intron BV te Utrecht om onderzoek te doen naar de konstruktieve staat van de Oranjeflats. Intron BV heeft in de daarop volgende maanden in verschillende fasen over de konstruktie en over herstelmogelijkheden gerapporteerd. Er werd al snel gekonkludeerd dat de veiligheid van zowel de balkons als de galerijen niet aan de gestelde voorschriften voldeed en dat er daarom maatregelen nodig zijn om de veiligheid in de toekomst te waarborgen. In een rapportage van Intron BV over de veiligheid en herstelmogelijkheden, waarvoor onder meer gebruik is gemaakt van onderzoek naar de veiligheid van de bestaande konstruktie door bureau F.C. 11
de Weger, wordt deze konklusie onderbouwd met cijfermateriaal, en worden er verschillende oplossingen gepresenteerd welke tot herstel van de veiligheid kunnen leiden. De belangrijkste oorzaak van de slechte veiligheid was een foutieve konstruktie (veroorzaakt door een slechte uitvoering): het bewapeningsijzer in het beton was, voor zover aanwezig, aan de onderzijde in plaats van aan de bovenzijde geplaatst. Hierdoor was er geen sprake van een spanbetonkonstruktie. Mede hierdoor was het gewicht van de balkons en galerijen op de gevels gaan drukken, zodat in de loop der jaren ernstige vertikale en horizontale scheuren waren ontstaan. De veiligheidsfaktor van het gebruikte beton was te gering; de onderdekking van de wapening van de balkons was onvoldoende (38,1 mm in plaats van de 70 mrn, die op de bouwtekeningen was aangegeven) en de dikte van de de balkons en galerijen bleek 130 à 165 mm in plaats van 100 mm te zijn, waardoor de balkons en galerijen te zwaar waren; het extra gewicht kWam aan de gevels te hangen, waardoor onvoorziene krachten opgenomen moesten worden en er scheurvorming werd veroorzaakt. In een rapport van Intron BV m.b.t. onderzoek naar betonschade (oktober 1986) wordt er uitgebreider ingegaan op bouwtechnische gebreken. Gekonkludeerd wordt dat 'de konstruktie naast de zichtbare schade op een enkele uitzondering na geen gebreken vertoont'. Vervolgens wordt er een overzicht gegeven van gekonstateerde gebreken. Met betrekking tot de balkons en galerijen is er onder meer wapening niet volgens tekening en onregelmatig geplaatst, zijn dilataties plaatselijk niet of slecht uitgevoerd, en is hulpmateriaal (houten blokjes) achtergebleven in de konstruktie. Hierdoor zijn 'de volgende gebreken ontstaan: - scheuren en doorzakken ten gevolge van verkeerd liggende wapening; - roestende wapening ten gevolge van onvoldoende dekking; - kalksporen door ongekontroleerde waterafvoer ter plaatse van de houten blokjes; - beschadigingen aan de konstruktie door te hoge spanningen ten gevolge van de afwezigheid van een goede dilatatie.' Daarnaast wordt gekonkludeerd dat er een kans bestaat dat er naast de zichtbare corroderende wapening ook nog plaatselijk corroderende wapening aanwezig is in de balken, konsoles, en lateien. Met betrekking tot het metselwerk werden er plaatselijk scheuren en slecht voegwerk gekonstateerd. Later werd ook melding gemaakt van lekkende daken, scheuren in de muren van de woningen, en noodzakelijke vervanging van liften. Al in de eerste rapporten van Intron BV worden herstelmogelijkheden aangegeven. Deze zullen in het volgende hoofdstuk aan de orde komen.
12
- - - - - - - - --
-
3 DE AANPAK
3.1
Inleiding
In dit hoofdstuk zal begonnen worden met een chronologisch overzicht van de belangrijkste 'gebeurtenissen' met betrekking tot het proces, dat heeft geleid tot de uiteindelijke aanpak. Daarna zal ingegaan worden op de rol van de verschillende participanten, de oplossingsmogelijkheden, die aan de orde zijn gekomen, en de financiële konsekwenties van deze aanpakmogelijkheden voor de verschillende participanten. De uiteindelijk gekozen aanpak, en de financiële konsekwenties ervan, worden in hoofdstuk 4 behandeld. 3.2
Korte beschrijving van het proces, dat leidde tot de uiteindelijke aanpak
Op 24 juni 1986, de dag nadat het balkon naar beneden is gevallen, onderzocht Bouw- en Woningtoezicht de situatie, waaruit bleek dat het beton van de balkons en galerijen op diverse plaatsen zeer ernstig was aangetast. Zoals in hoofdstuk 2 al is gemeld, gelastten Burgemeester en Wethouders van de gemeente Beek hierop de VvE om een onderzoek te laten instellen naar de konstruktieve staat van de flats. Het uitvoeren van dit onderzoek werd door de VvE opgedragen aan Intron BV, Instituut voor produktontwikkeling, produktieresearch en keuringen. Intron konkludeerde een maand later dat een grote renovatie noodzakelijk was. Er werden aanvankelijk vier oplossingen door Intron BV aangedragen om de veiligheid te herstellen, waarbij er een voorkeur werd gegeven voor een oplossing met stalen balken aan de voorzijde van de balkons en galerijen plus stalen kolommen (waarbij de kosten werden geschat op f 950.000,-). Deze oplossing werd in een later rapport van Intron BV verder uitgewerkt. Door de gemeente Beek werd toegezegd eventueel te bemiddelen bij de provinciale en centrale overheid voor financiële steun. Nadat het eindrapport van Intron naar de betonschade in oktober 1986 gereed was, kwamen de besprekingen over de kosten pas goed op gang. Al gauw waren de betrokkenen ervan overtuigd, dat er een 'kollektieve aktie' nodig was. Er werd nagegaan welke financieringsbronnen mogelijk waren (zie paragraaf 3.5). Onderzocht werden onder meer de mogelijkheden van de 'Regeling verbetering particuliere huurwoningen', de middelen van 13
de gemeente, de 'knelpuntenpot' van de provincie, aanvullende middelen van het Rijk, en de bijdragen van de eigenaren van de woningen. In maart 1987 had Intron BV het bestek gereed voor herstel van balkons en galerijen alsmede groot onderhoud van de 96 woningen (rapport nr. 86.400), waarop een zestal aannemers een aanbieding heeft gedaan. De goedkoopste aanbieding leidde tot een bedrag van ruim 2,6 miljoen (ink!. allerlei overige kosten en BTW). In een brief eind juli 1987 van de gemeente aan de minister van VROM werd om de persoonlijke hulp van de minister gevraagd, want de veiligheid van de bewoners èn een bedrag van 4 miljoen aan gemeentegarantie waren in het geding. Aangegeven werd dat de totale verbetering ongeveer 2,7 miljoen moest gaan kosten. Er werden vervolgens ook vragen over de situatie in de Tweede Kamer gesteld. Staatssecretaris Heerma verwees echter in september 1987 naar de bestaande reguliere mogelijkheden (d.w.z. de 'Regeling geldelijke steun voorzieningen aan huurwoningen 1987', die inmiddels de 'Regeling verbetering particuliere huurwoningen' had vervangen), en naar de gemeente voor eventuele financiële middelen voor de verbetering van de woningen welke door eigenaren worden bewoond. Inmiddels werd er door de gemeente een onderscheid gemaakt in de kosten voor het herstellen van de veiligheid (circa 1 miljoen) en in de overige kosten voor het groot onderhoud, waarbij werd aangegeven dat de overheidsinstanties zich verantwoordelijk voelen voor de veiligheid van de bewoners. Hierop ontstonden er diverse onderhandelingen over de kosten, waarbij onder meer de provincie 4 ton leek toe te zeggen. In oktober en november 1987 vielen er weer stukken beton naar beneden, waarna een ingeschakeld bouwbedrijf konkludeerde dat de galerij van de bovenste verdieping bij druk gebruik of het verplaatsen van zware voorwerpen onveilig was. Dit bouwbedrijf kreeg vervolgens van de VvE opdracht om alle loszittende stukken beton te verwijderen. Terwijl er nog hard gezocht werd naar financiële oplossingen om in ieder geval de meest noodzakelijke maatregelen te kunnen treffen (kosten circa 1,2 miljoen), meldde de provincie haar toegezegde bijdrage van 4 ton in te trekken (i.v.m. mogelijke precedentwerking). Eind 1987 schakelde de gemeente Moret & Iimperg Registeraccountants in voor het vinden van een aanvaardbare oplossing. Half december 1987 verscheen er een rapport van drs. HJ.G. Becker van dit bureau, waarin werd geadviseerd voor een aanpak te kiezen, waarbij het gehele komplex gerenoveerd zou worden. Om de aanpak financieel haalbaar te maken, werd de overname van de appartementen door de gemeente Beek en/of een woningbouwvereniging als een van de mogelijkheden aangegeven. Uitgaande van een aantal veronderstellingen m.b.t. onder meer de hoogte van de huren, gewenst rendement op de investering, de kosten van de renovatie, en expoitatiekosten, zou de gemiddelde aankoopprijs dan maximaal f 40.000,- vrij op naam per appartement mogen bedragen, om tot een sluitende exploitatie te komen. Tevens werd geadviseerd de aanpak zorgvuldig te begeleiden en overleg te plegen met diverse instanties, zoals: - de rijksoverheid, 'die ermee zou moeten instemmen dat ook zonder formele executie het garantiefonds kan worden aangesproken', en met betrekking tot 14
- --- - - - - ---- -- -- -
het in afwijking van daaromtrent vastgestelde voorwaarden verlenen van renovatiesubsidie; - de hypotheeknemers; - de eigenaren en bewoners met het doel hen 'te wijzen op het belang en de noodzaak van het verlenen van medewerking in deze kwestie'. Binnen de gemeente werden er vervolgens nog enkele alternatieve en aanvullende berekeningen gemaakt, die uitgingen van aankoop van de woningen door de gemeente. In mei 1988 maakte het college van B&W van Beek bekend van plan te zijn de flats zelf aan te kopen, te renoveren en vervolgens weer te verhuren. De gemeente ging er daarbij van uit dat zij tenminste de helft van de woningen in eigendom zou moeten krijgen (om een meerderheid binnen de VvE te kunnen krijgen). Het bedrag dat voor de aankoop nodig zou zijn, wilde de gemeente lenen op basis van de te verwachten huuropbrengsten. Eigenaren die niet wilden verkopen, zouden zelf een deel van de renovatie moeten betalen. De gemeente verwachtte echter ook een financiële bijdrage van het Rijk op basis van de gemeentegarantieregeling. In juni 1988 schakelde de gemeente het adviesbureau 'Projectresearch and Management' (PRM) in om de overdracht van de woningen aan de gemeente te regelen, en, als het zover zou zijn, de renovatie te begeleiden. De eigenaren zouden zelf een verdeelsleutel voor het maximale aankoop-budget van de gemeente moeten opstellen. In augustus 1988 werd voor deze werkzaamheden een krediet van f 145.800,- beschikbaar gesteld. Door PRM werd onder meer nog eens samengevat welke bouwtechnische mogelijkheden er in de afgelopen jaren zijn onderzocht (in een rapportage van 25-10-1988). Eind augustus 1988 liet de gemeente nagaan welke juridische mogelijkheden er zijn om tot een aanpak van het komplex te komen, waarbij onder meer de herstelaanschrijving conform de Woningwet, en de afwikkeling via de VvE aan de orde komen (vastgelegd is dat 3/4 van de eigenaren moet instemmen met beslissingen, die duurder zijn dan f 6.000,-, waarna alle eigenaren aan de beslissing zijn gebonden). De VvE deed ondertussen nog pogingen om andere oplossingen te vinden. In oktober 1988 verscheen een rapport van Bouwhulp, een bouwkundig ingenieursbureau, met een haalbaarheidsonderzoek naar enkele alternatieve oplossingen, waarbij uitgegaan werd van de huidige eigendornssituatie. Dit onderzoek was gefinancierd met een bijdrage van het Ministerie van Economische Zaken in het kader van het onderzoeksprogramma Rationeel Energieverbruik in de Gebouwde Omgeving. Het resulteerde in drie varianten (verder uitgewerkt in paragraaf 3.3.1).
De gemeente schakelde een makelaar in voor een taxatierapport met betrekking tot de woningen in het komplex. De makelaar gaf in een taxatierapport (december 1988) aan dat de onzekere situatie er de oorzaak van was dat de onderhandse verkoopwaarde ongeveer gelijk was aan de waarde op de executieveilingen, d.w.Z. tussen de f 20.000,- en f 25.000,- k.k. Na het oplossen van de bouwkundi15
ge gebreken zou de waarde ongeveer liggen tussen de f 35.000,- en f 45.000,-. Opmerkelijk is wel dat volgens dit taxatierapport de vergelijkbare woningen aan de Irenestraat en Margrietstraat in opgeknapte staat een waarde hebben van tussen de f 75.000,- en f 80.000,- k.k. Volgens het taxatierapport dient er aan het komplex veel te veranderen om een vergelijkbare waarde te bereiken. Zo zou ook het uiterlijk van de woningen een face-lüt moeten krijgen, en zou de 'negatieve indruk omgebogen moeten worden in een positieve indruk'. In een vergadering op 21 december 1988 werden de plannen van de gemeente en van de VvE aan elkaar duidelijk gemaakt. Het gemeentelijk plan ging uit van aankoop en verhuur van (in ieder geval meer dan de helft van) de flats door gemeente of derden. De maximale aankoopprijs zou f 45.000,- per wooneenheid kunnen bedragen. De VvE ging uit van handhaven van de bestaande eigendomsverhouding. Er zou een minimumpakket voorzieningen worden uitgevoerd, gefinancierd door bijdragen van eigenaren (hoogte niet bekend), bijdragen op grond van RGSVH, bijdragen uit sv-fonds, subsidie uit het zogenaamde T-fonds (max. i 6.000,- per eigenaar, mits gemeente ook zelfde bedrag toekent; dit zogenaamde Terlingenfonds bestaat inmiddels niet meer), en een lening van de VvE voor het restant met een garantie van de gemeente (hoogte onbekend). De gemeente gaf aan om verschillende redenen het plan van de VvE niet te zien zitten (onder meer omdat de financiële inspanning van de eigenaren onduidelijk was). In januari 1989 liet de gemeente aan het .bestuur van de VvE weten bereid te zijn om alle appartementen in het komplex te kopen, mits er instemming van de gemeenteraad en goedkeuring van Gedeputeerde Staten zou komen. Er werd aangeboden de flats te kopen voor een gemiddeld aankoopbedrag van i 40.000,-, waarbij 'acht zal worden geslagen op de oorspronkelijke aankoopprijs en de huidige stand van de hypotheek'. Er werd tevens aangegeven dat de flats opgeknapt zullen worden met gebruikmaking van de RGSVH '87. De huidige bewoners, voor zover eigenaar, zouden na de renovatie de flats kunnen huren tegen de redelijke huurprijs van ca. f 600,- excl. servicekosten. Op het moment dat dit aanbod werd gedaan, was de gemeente al eigenaar van 5 woningen. Aanvankelijk liet de VvE blijken niet met dit voorstel akkoord te zullen gaan, omdat er dan veel bewoners zouden blijven zitten met grote hypotheekschulden. Op de algemene ledenvergadering van de VvE werd echter, onder meer na een toelichting door wethouder J.GJ. Eijssen, in meerderheid besloten om in te stemmen met overdracht van flatwoningen aan de gemeente. Vervolgens werd er een werkgroep ingesteld met daarin vertegenwoordigers van de VvE en de gemeente, die zich bezig hield met het vinden van een rechtvaardige verdeelsleutel van het door de gemeente geboden budget voor de aankoop van de flatwoningen (3,84 miljoen gulden). De werkgroep adviseerde om, uitgaande van het budget van i 40.000,- per woning, de koopprijs voor de gemeente te stellen op 63,5% van de aanvankelijke .koopprijs van de huidige eigenaren. De algemene ledenraad van de VvE nam in april 1989 de voorgestelde verdeelsleutel aan.
16
Er werden echter twee uitzonderingen gemaakt op de aankoopsom van 63,5% van de aanvankelijke koopprijs (exkl. notaris- en andere kosten): 1. De gemeente moest meer dan helft van de woningen kunnen kopen, anders zou hele plan niet doorgaan. 2. Wanneer 63,5% van de aankoopprijs minder zou zijn dan f 22.500,- (zijnde de executiewaarde van de woningen), dan zouden de eigenaren dit laatste bedrag krijgen. Daarnaast toonde de gemeente zich bereid om te onderhandelen met de desbetreffende hypotheekverstrekkers over het afkopen van de restschuld. Ook werd aangegeven dat de mensen die niet mee wilden doen, toch moesten bijdragen in de renovatiekosten (op laste van aanschrijving). Deze werden geschat op f 25.000,- tot f 30.000,-, waarbij subsidies uitgesloten zouden zijn. In augustus 1989 verleende de gemeenteraad toestemming om voor aankoop en renovatie van de appartementen aan de OranjesingeljMargrietstraat langlopende geldleningen aan te gaan tot een gezamenlijk bedrag van 4 miljoen gulden. De aanvraag voor de lening werd daarop voorgelegd aan de provincie. Omdat de door de gemeente aangeboden aankoopprijs bij een deel van de woningen lager was dan de hypotheek, konden er problemen ontstaan met de hypotheekverstrekkers. De gemeente was van mening dat gemeente en Rijk ieder voor de helft zouden moeten bijdragen in het verschil tussen hypotheekschuld en aankoopprijs bij de woningen waarvoor gemeentegarantie was verstrekt. Dit gebeurt namelijk wel bij executoriale verkopen van woningen, maar is strikt genomen niet van toepassing bij onderhandse aankoop door de gemeente. In september 1989 werd door de gemeente aan het Rijk gevraagd een bijdrage te verstrekken voor onderhandse aankoop door de gemeente, zoals dat anders ook zou gebeuren bij executoriale aankopen. In de desbetreffende brief wordt uitgebreid voorgerekend, dat de executieverliezen bij het niet doorgaan van de door de gemeente gekozen onderhandse aankoop, werden geschat op circa 1,88 miljoen gulden (waarvan dan de helft door het Rijk betaald zou moeten worden)(zie verder paragraaf 3.5). De HID reageerde hierop dat er gebruik gemaakt zou moeten worden van het daarvoor beschikbare reguliere instrumentarium, en dat de gemeente bovendien haar stadsvernieuwingsmiddelen zou kunnen inzetten. In november 1989 bracht aannemersbedrijf Cremers een nieuwe offerte uit voor de herstelwerkzaamheden (f 2.405.706,- excl. BTW). Ten opzichte van de vorige offerte waren er nu extra kosten opgenomen voor de totale venieuwing van de dakbedekking, vervanging van de boeiboorden, en buitenschilderwerk. Aangekondigd werd dat de aannemer al in februari 1990 zou kunnen beginnen, waarna de werkzaamheden in november van dat jaar afgerond zouden zijn. In februari 1990 bleek echter dat de verkoop van de woningen aan de gemeente problemen gaf, omdat een deel van de eigenaren (circa 14 à 15) geen royement kon krijgen op hun uitstaande hypotheek. Deze eigenaren, die hun schuldrestant niet konden betalen, hadden echter ook geen mogelijkheden om niet met de
17
verkoop mee te doen, omdat ze in dat geval f 30.000,- voor de renovatie moesten betalen. Hierop werd nogmaals getracht een financiële bijdrage te krijgen van het Rijk ter waarde van ruim 1,5 ton. De afwijzing die hierop werd ontvangen, was aanleiding voor een persbericht, waarin de gemeente haar onvrede uitsprak over de starre houding van het Rijk. Bovendien hield de gemeente een lobby onder enkele kamerleden, en werden er brieven verzonden aan onder meer de minister-president en aan de staatssecretaris. Ook dit had echter geen succes. Hoewel nog niet alle eigenaren hadden kunnen voldoen aan de gevraagde financiële bijdrage aan de renovatie, begon de aannemer op 2 april 1990 aan de renovatie van de flats. In mei/juni 1990 werden er problemen gekonstateerd met betrekking tot de toewijzing van de verbeterkontingenten, omdat nog niet zeker was hoeveel kontingenten er nodig waren voor de aanpak van partikuliere huurwoningen (een deel zou mogelijk nog aangekocht worden door de gemeente, waarna deze woningen in aanmerking zouden komen voor kontingenten voor het verbeteren van 'woningwetwoningen'). In december 1990, toen de renovatie al vergevorderd was, had de gemeente inmiddels in totaal 55 woningen aangekocht. De renovatie was medio 1991 bijna afgerond (doordat het schilderwerk en de cementbedekking niet in de winter gedaan konden worden). Er waren echter nog 15 eigenaren, die de renovatiekos. ten moesten betalen. Het Rijk werd verzocht te betalen voor de gevallen, dat er sprake was geweest van gedwongen verkoop van woningen, waarop gemeentegarantie was verleend op de hypotheek. Het Rijk vertrouwde deze rekening niet en heeft Recherchezaken de rekening laten nagaan. Er werd echter gekonkludeerd dat de gemeente geen misbruik of oneigenlijk gebruik van de garantieregeling had gemaakt of had geprobeerd te maken. Wel zou de gemeente verwachtingen gewekt hebben jegens de bewoners, die zij niet is nagekomen. Doordat er nog problemen waren over de uitvoering (m.b.t. de coating van de galerijen), was de renovatie eind 1991 nog niet definitief afgerond. 3.3
De oplossingsmogelijkheden
De oplossingsmogelijkheden zijn in de eerste plaats gericht op verschillende bouwkundige ingrepen. De gemaakte plannen variëren van alleen maatregelen gericht op herstel van de veiligheid tot ingrijpende verbetering met energiezuinige voorzieningen. Daarnaast vormt ook de wijze van beheer een belangrijke rol bij de aanpak; wanneer het komplex aangepakt zou worden als zijnde woningwetwoningen zouden er bijvoorbeeld betere subsidiemogelijkheden zijn (volgens de RGSVH'87), dan wanneer het komplex uitsluitend bewoond zou worden door eigenaar-bewoners. Zowel de bouwkundige alternatieven als de beheertechnische alternatieven komen hier in een aparte subparagraaf aan de orde.
18
3.3.1 Alternatieven met betrekking tot de bouwkundige aanpak
Met betrekking tot de bouwkundige aanpak waren er globaal genomen vijf alternatieven mogelijk (die weer op verschillende manieren uitgewerkt hadden kunnen worden): A komplex slopen; B. balkons en galerijen stutten en verder niets doen; C. alleen meest noodzakelijke onderhoud plegen; D. onderhoud (plus enkele verbeteringen) plegen; E. komplex ingrijpend verbeteren. Alle vijf de alternatieven zijn wel eens gedurende het proces aan de orde gekomen. Met name de alternatieven C en D hebben daarbij de belangstelling gehad. In het nu volgende wordt ingegaan op de voor- en nadelen van de vijf alternatieven. Ad A
Komplex slopen. Deze variant is eigenlijk nauwelijks aan de orde gekomen. Alleen de partij Burger Belangen Beek heeft in een raadvergadering ooit gevraagd, waarom het komplex niet kon worden gesloopt. Daarbij werd aangegeven dat de prijzen van de woningen in het komplex heel laag waren, zodat opkopen en sloop mogelijk een hele goedkope maatregel zou zijn. Hierop werd geantwoord dat zowel de gemeente als de VvE wilden blijven uitgaan van opknappen van het komplex. Alleen al het huisvesten van 96 gezinnen, die vervangende woonruimte nodig zouden hebben, zou tot grote problemen leiden. Het opkopen van de flats tegen de marktwaarde zou overigens geen gemakkelijke opgave geweest zijn. Aangezien nog veel mensen een hoge uitstaande hypotheek voor de aankoop van de desbetreffende woningen hadden lopen (met als onderpand de woningen zelf), konden de woningen niet verkocht worden tegen de marktwaarde, omdat er dan in veel gevallen een hoge hypothecaire schuld zou blijven (waar dan geen onderpand meer tegenover zou staan). De hypothecaire instellingen zouden zich dan ook zeer waarschijnlijk verzetten tegen verkoop van de woningen (waarvoor geen gemeentegarantie was verstrekt) tegen de relatief lage prijzen. Het slopen van een bouwblok zou pas plaats kunnen vinden, wanneer echt alle woningen van het desbetreffende blok gekocht zouden zijn. Aangenorûen kan worden dat het veel moeite zou kosten om alle woningen van een bouwblok te kunnen verwerven. Dit zou moeten betekenen dat de eigenaren onder grote druk gezet zouden moeten worden om hun woning te verkopen. Ad B
Balkons en galerijen stutten en verder niets doen. Direkt nadat er een balkon in 1986 naar beneden is gevallen, zijn de balkons en galerijen met houten balken gestut. Om in ieder geval de veiligheid te kunnen garanderen, zouden deze stutten enige tijd een afdoende oplossing gevormd kunnen hebben. Een probleem was echter dat het beton verder zou blijven afbrokkelen, zodat ingrijpendere maatregelen na enige tijd toch onvermijdelijk zouden worden. Bovendien zouden de maatregelen bij verdergaand verval alleen
19
maar kostbaarder worden. Daarnaast werd gekonstateerd dat het komplex, door de trieste aanblik van alle stutten, een steeds grotere verpaupering uitstraalde. Door de zeer lage marktwaarde van de woningen zouden de bewoners bovendien 'gevangenen' van hun eigen woningen geworden zijn (vooral voor degenen dat nog een grote uitstaande hypothecaire schuld hadden staan). Ad C Alleen meest noodzakelijke onderhoud. Het meest noodzakelijke onderhoud bestaat uit onderhoudswerkzaamheden gericht op de veiligheid (d.w.z. het herstellen van de balkons en galerijen). Daarnaast was er ook een aantal andere onderhoudswerkzaamheden nodig.
Voor het herstel van de veiligheid is door Intron BV uit Maastricht, in samenwerking met bureau 'F.C. de Weger' uit Rotterdam, een viertal mogelijke oplossingen gegeven in het rapport 'Onderzoek naar de veiligheid en herstelmogelijkheden van balkons en galerijen van 96 woningen te Beek' (rapport nr. 86.272): 1. Oplossing met spuitbeton. 'In deze oplossing wordt aan de onderzijde van balkons en galerijen een laag spuitbeton aangebracht, waardoor de wapening op een dusdanig niveau komt te liggen dat de belastingen opgenomen kunnen worden met de nodige veiligheid voor de konstruktie'. Intron geeft echter zelf al aan dat het extra gewicht van het spuitbeton een probleem vormt, omdat de balkons en galerijen erdoor verder doorbuigen, en er gerekend moet worden op scheuren in de plafonds van de woningen. Deze oplossing wordt door Intron BV dan ook niet verder uitgewerkt.
2. Oplossing met stalen konsoles en stalen kolommen. 'Bij deze oplossing worden onder de galerijplaten op regelmatige afstand stalen balken aangebracht welke enerzijds bevestigd zijn aan de betonbalk en anderzijds ondersteund worden door buiten de gevel staande kolommen'. Deze oplossing is door Intron BV 'vooral uit esthetische overwegingen niet verder uitgewerkt'. 3. Oplossing met stalen kolommen en stalen dwarsliggers. 'Bij deze oplossing worden de galerijplaten en balkons aan de uiterste zijde opgevangen door stalen U-profielen. Deze profielen grijpen om de plaat heen. Tussen de staalprofielen komen stalen kolommen welke middels een uitbouw op de fundering dragen'. Deze oplossing met een ondersteuningsframe voor de balkons en galerijen had al direkt de voorkeur van Intron BV, en is uiteindelijk ook uitgevoerd. 4. Slopen en vervangen van bestaande balkons en galerijen. Deze oplossing is technisch wel mogelijk, maar gaat gepaard met heel veel overlast voor de bewoners (m.b.t. bereikbaarheid van woningen, geluidsoverlast en stofoverlast). Mede hierom had deze oplossing niet de voorkeur bij Intron BV.
20
Na dit rapport naar de veiligheid en herstelmogelijkheden is er door Intron onderzoek gedaan naar de betonschade, waaruit een hersteladvies kwam naar de volgende werkvolgorde: 1. Werkzaamheden voor aanbrengen ondersteuningsframe balkons en galerijen. Deze werkzaamheden betreffen vooral het herstellen van dilataties en van de randen van de balkons en galerijen. 2. Aanbrengen ondersteuningsframe. 3. Herstelwerkzaamheden na aanbrengen ondersteuningsframe. Dit betreft onder meer herstel van roestende wapening, reparaties van konsoles m.b.v. spuitbeton, en het voorzien van alle betonnen onderdelen van een dicht verfsysteem. 4. Herstelwerkzaamheden welke onafhankelijk van de eerste drie werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, zoals herstel van lateien, van voegwerk, en van scheuren in het metselwerk. Dit plan is door Intron BV uitgewerkt tot een 'Bestek voor herstel van balkons . en galerijen alsmede groot onderhoud van 96 woningen te Beek' (rapportnr. 86.400). Naast de vier hierboven genoemde kategorieën werkzaamheden zijn er overige herstel- en bijkomende werkzaamheden toegevoegd. Deze overige onderhoudswerkzaamheden hebben betrekking op noodzakelijke dakreparaties, herstel cq. vervanging van de boeiboorden langs dakranden (inkl. schilderen), en buitenschilderwerk van de kozijnen (van het buitenwerk van woningen en van de trappehuizen en van het inpandige gedeelte van de trappehuizen). Een zestal aannemers heeft op basis van dit bestek in mei 1987 een prijsaanbieding gedaan. In november 1988 is door PRM-Consultants aan de Betoncentrale Zuid een
tweede visie gevraagd. De bevindingen van Intron BV worden door de Betoncentrale Zuid in hoofdlijnen bevestigd. Ook de door Intron BV geadviseerde ondersteuningskonstruktie kreeg instemming. Overwogen is om alleen de werkzaamheden uit te voeren die voor het herstel van de veiligheid noodzakelijk zijn, en dus de werkzaamheden 'diversen', 'herstel metselwerk', 'overige herstel en bijkomende kosten', en enkele stelposten uit te stellen. Nadat er echter door de gemeente besloten was om de woningen aan te kopen, is deze beperktere variant verder niet meer aan de orde gekomen (mede omdat deze werkzaamheden enige tijd later toch uitgevoerd zouden moeten worden, en er dan geen subsidie over deze kosten gekregen zou kunnen worden). In september 1989 begonnen de betrokkenen zich af te vragen of de werkzaam-
heden aan het dak wel echt noodzakelijk waren en of de kozijnen niet aangepakt moesten worden. Toevoeging van de aanpak van de kozijnen aan het renovatiepakket, had als voordeel dat hierover dan subsidie ontvangen zou kunnen worden. Wanneer de kozijnen later aangepakt zouden worden, zou de subsidie niet meer mogelijk zijn. 21
De aannemer heeft in november 1989 op verzoek een aangepaste offerte ingediend, waarbij, in afwijking van het oorspronkelijke bestek, totale vernieuwing van de dakbedekking en vervanging en schilderwerk van de boeiboorden zijn opgenomen. In de vorm van meer- en minderwerk zijn later nog enkele werkzaamheden gewijzigd (zo bleek het bijvoorbeeld noodzakelijk om de gevels bij de kelders te impregneren). Ad D Onderhoud plus (enkele verbeteringen). Dit alternatief, genoemd als variant 2 in het rapport 'Voorstudie energetische flatrenovatie Beek te Limburg' van Bouwhulp (november 1988), is vergelijkbaar met het hiervoor aangegeven onderhoudsplan met toevoeging van warmte-isolatie (op het niveau van de 'nieuwe Bouwverordening'). Dit alternatief werd door Bouwhulp zelf al als financieel ongunstiger dan alleen onderhoud beschouwd, en heeft in de verdere diskussie ook geen rol meer gespeeld. Ad E Komplex ingrijpend verbeteren. In het hierbovengenoemde rapport van Bouwhulp werd een derde variant toegevoegd, die overeenkomt met een plan van het Architektenbureau Kristinsson uit Deventer. Dit plan gaat uit van afgesloten galerijen, omvorming van de balkons tot woonbalkonsjserres, buitengevelisolatie, en individuele mechanische ventilatie met warmte-terugwinning. Dit plan werd door Bouwhulp als financieel onhaalbaar aangegeven, en is ook niet meer in de verdere diskussie teruggekomen. 3.3.2 Alternatieven met betrekking tot het beheer
De uitgangssituatie in 1986 was een komplex met daarin globaal genomen de helft van de woningen bewoond door eigenaar-bewoners en de andere helft bewoond door huurders, die te maken hebben met een groot aantal verschillende eigenaren. Bij de aanpak van het komplex is de eigendomssituatie mede bepalend voor de hoogte van de te verkrijgen subsidie. De subsidie volgens de RGSVH'87 is het hoogst bij huurwoningen van toegelaten instellingen (woningkorporaties en gemeenten), en is lager bij huurwoningen van partikulieren. Eigenaar-bewoners kunnen in principe alleen gebruik maken van de financiële middelen van de gemeente (uit het stadsvernieuwingsfonds). Bij de uiteindelijke gekozen aanpak gericht op het aankopen van de woningen door de gemeente, werd er door de gemeente gesteld dat tenminste de meerderheid van de woningen in haar bezit moest komen (zodat ze ook een meerderheid in de VvE innamen). Het is e.chter niet duidelijk wat er gebeurd zou zijn, wanneer de gemeente niet de meerderheid had gekregen. Een deel van de bewoners heeft ervoor gekozen om de woning niet te koop aan te bieden aan de gemeente. De redenen hiervoor zijn waarschijnlijk financieel van aard. In paragraaf 3.5 zal hierop ingegaan worden. Er waren in Beek geen woningbouwverenigingen geïnteresseerd om de gekozen uitpak uit te voeren (zie ook paragraaf 3.5.5). Er is in Beek geen gemeentelijk woningbedrijf. Ook is tijdens het proces overwogen om het komplex te laten 22
aanpakken door een grotere belegger. Het is echter niet verbazingwekkend dat er geen geïnteresseerde belegger te vinden was. Het onteigenen van het komplex door de gemeente (gebruik makend van de onteigeningswet, in het belang van de volkshuisvesting op basis van een plan van werkzaamheden voor het opheffen van ernstig achterstallig onderhoud) is bij dit projekt nooit aan de orde geweest. Door middel van onteigenen zouden waarschijnlijk relatief veel worungen verworven kunnen worden en zou het komplex uitgebreider aangepakt kunnen worden (bijvoorbeeld door in het plan van werkzaamheden tevens isolatie op te nemen). De eigenaren zouden daarbij overigens een vergoeding moeten krijgen voor de 'schade', die bepaald wordt door de rechter. Deze vergoeding zou dan waarschijnlijk in hoogte vergelijkbaar zijn met de marktwaarde van de woningen (zie o.a. Ausserns, 1987). Voor veel eigenaren zou een onteigeningsprocedure dan ook mogelijk tot lagere vergoedingen geleid hebben, dan dat ze nu uiteindelijk hebben ontvangen. Veelal komt men echter veel eerder, in minnelijk overleg, tot overeenstemming over de vergoeding. 3.4 . De kosten van de alternatieven
In deze paragraaf zal ingegaan worden op de kosten van de verschillende alternatieven. De uiteindelijke kosten, de exploitatie van de woningen, de kosten van het onderzoek door Intron BV, de begeleidingskosten, etc, komen in het volgende hoofdstuk aan de orde. In het rapport 'Onderzoek naar de veiligheid en herstelmogelijkheden van balkons en galerijen van 96 woningen te Beek' van Intron BV werden vier mogelijkheden genoemd voor het herstel van de veiligheid (zie ook paragraaf 3.3.1). Al eind augustus 1986 gaf Intron een voorlopige schatting van de laatste drie mogelijkheden: f 1.152.000,- ·voor oplossing 2 (stalen konsoles en stalen kolommen), f 950.000,- voor oplossing 3 (stalen kolommen en stalen dwarsliggers), en f 1.728.000 voor oplossing 4 (vervanging). Hierna is alleen de derde oplossing nog enkele malen doorgerekend, waarbij er wel verschil werd gemaakt naar alleen onderhoudswerkzaamheden gericht op de veiligheid (d.w.z. betreffende de balkons en galerijen) en naar onderhoudswerkzaamheden gericht op de veiligheid èn op overige bouwdelen. Aanvankelijk was er nogal wat onduidelijkheid over de kosten van de ingreep. In november 1986 werden de kosten van de renovatie, door de gemeente geschat op f 1.600.000,- (in een brief aan de HID dd. 25-11-1986). Dit blijkt opgebouwd te zijn uit een schattingen van Intron BV voor het herstel van de veiligheid (f 950.000,-) en voor het herstel van de betonschade (circa f 600.000,-). De VvB verwachtte dat hieraan nog ongeveer f 300.000,- moest worden toegevoegd voor andere werkzaamheden (zie verslag B&W 4-11-1986). In het rapport 'Herberekening van kosten van renovatie van 96 woningen te Beek' (rapport nr. 86.376) van Intron BV uit december 1986 worden de kosten van de totale renovatie (zowel 23
noodzakelijk onderhoud aan balkons en galerijen als aan overige bouwdelen, maar exklusief werkzaamheden aan het dak en schilderen van kozijnen) geschat op f 2.856.924,- (inkl. 20% BTW). Dit rapport was een verbeterde versie van een raming van maand eerder (die uitkwam op ruim 3,1 miljoen). In februari 1987 werd de schade door de voorzitter van de Vereniging van Eigenaren op minimaal 3 miljoen gulden geschat. In opdracht van de Vereniging van Eigenaren is door Intron BV begin 1987 een bestek voor de onderhoudsmaatregelen gemaakt (inkl. werkzaamheden aan' het dak en schilderwerk van kozijnen van woningen), waarna deze voor inschrijving is aangeboden aan een zestal bouwbedrijven. De goedkoopste aanbieding kwam van aannemersbedrijf Cremers BV, dat de werkzaamheden wilde uitvoeren voor afgerond f 2.019.000,- (exkl. BTW). Inklusief BTW, kosten voor het onderzoek, bestekvoorbereiding en aanbesteding, begeleidingskosten en direktievoering kwam dit op f 2.616.779,- (d.w.z. f 27.258,- per woning). Naast de plannen voor het herstel van de gehele bouwkundige situatie werd er nagegaan hoeveel het zou kosten om alleen de meest noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden in het kader van de veiligheid te treffen. In deze beperkte ingreep zijn dus niet de werkzaamheden begrepen als het opknappen van het dak, het wegwerken van de gevolgschades van het opknappen van de balkons en galerijen, en het wegwerken van de scheuren in de gevels. De gemeente gaf in augustus 1987 aan dat van de totale kosten van 2,6 miljoen ongeveer 1 miljoen gulden nodig was voor dit beperkte pakket maatregelen. In september 1987 werd echter gemeld dat de firma Intron uitging van een bedrag van 1,2 à 1,4 miljoen gulden voor deze voorzieningen (onder meer doordat de gemeente geen rekening had gehouden met de kosten van Intron en derden). Uitgaande van indexatie naar 1-9-1988 kwam dit op f 1.895.600,-. In dit bedrag zijn echter diverse kosten, zoals legeskosten, bouwrente, advieskosten, etc. niet meegenomen. Na 1987 komt dit plan gericht op alleen de veiligheid niet meer terug in de diskussies (en berekeningen). De aangepaste offerte van de aannemer van november 1989 (waarbij, in afwijking van het oorspronkelijke offerte, totale vernieuwing van de dakbedekking en vervanging en schilderwerk van de boeiboorden waren opgenomen) kwam uit op f 2.405.706,- (exkl. BTW). Bij de financieringsmogelijkheden werd aanvankelijk uitgegaan van de Regeling Verbetering Partikuliere Huurwoningen, die per 1-1-1987 werd gewijzigd in de Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Huurwoningen 1987 (RGSVH'87), van een bijdrage door de gemeente vanuit het Stadsvernieuwingsfonds, van een bijdrage van de Provincie uit de 'knelpuntenpot', en van bijdragen van de bewoners zelf. Deze vier financieringsmogelijkheden kwamen gedurende het gehele proces in de diskussies terug. Wel zijn later nog de konsekwenties van de verleende gemeentegaranties bij de onderhandelingen betrokken. Ook is de belastingaftrek voor eigenaar-verhuurders nog aan de orde geweest. 24
3.5
De participanten en het onderhandelingsproces
In deze paragraaf wordt kort aangegeven welke participanten een rol in het proces hebben gespeeld, en waardoor zij bij het proces betrokken raakten. In het algemeen waren de financiële konsekwenties de belangrijkste drijfveer om een bepaalde positie te kiezen binnen het proces. Al snel was duidelijk dat de kosten opgebracht zouden moeten worden door verschillende betrokkenen, omdat het komplex anders niet aangepakt zou kunnen worden. Bovendien zouden alle partijen financiële verliezen oplopen, wanneer de renovatie niet van de grond zou komen. De financiële mogelijkheden, toezeggingen, en konsekwenties zullen daarom per betrokkene aan de orde komen. De belangrijkste betrokkenen waren de bewoners en eigenaren, de gemeente, de provincie en het Rijk. 3.5.1 De bewoners en de eigenaren
Er is moeilijk te spreken over dè bewoners, omdat er sprake is van grote verschillen binnen deze groep, onder meer met betrekking tot: - huurders en eigenaar-bewoners; - eigenaren die een gemeentegarantie hadden op hun hypotheek en eigenaren die dit niet hadden. In het proces hebben de huurders van de woningen geen belangrijke rol gespeeld. Er is niets bekend over hun wensen, over de huren die ze betaalden, en over de huurverhogingen die ze kregen na de aankoop en de aanpak. Het berekenen van de kosten van de ingreep in een huurverhoging is overigens twijfelachtig, omdat het hier uitsluitend gaat om onderhoudswerkzaamheden, en voor dergelijke werkzaamheden behoort geen huurverhoging berekend te worden (ongeacht de kosten). Het is niet bekend of er huurders geweest zijn die tijdens het proces de huurverhoging hebben geweigerd. Dit zou namelijk wel succesvol geweest kunnen zijn, omdat de Huurcommissie waarschijnlijk de aanwezigheid van een nulpunt (in het kader van gevaar voor de veiligheid) wel toegekend zou hebben. Voor zover bekend hebben de huurders geen deskundigen ingeschakeld om de hoogte van de huren en de huurverhogingen aan te vechten. De eigenaren van de huurwoningen en eigenaar-bewoners hadden hun krachten gebundeld in de VvE. Voor de belangrijkste beslissingen werd de algemene ledenraad bijeengeroepen. Het elkaar op de hoogte houden gebeurde onder meer door nieuwsbrieven aan alle bewoners. Het voorzitterschap van de VvE is gedurende het proces enkele keren gewijzigd. De voorzitter van de VvE verkondigde de meningen van de eigenaren naar buiten toe. Het spreekt voor zich dat de eigenaren van de woningen allemaal verschillende hypotheken hadden lopen, onder meer afhankelijk van de koopsom van de woning, van het rentepercentage en het eigen vermogen. Daarnaast waren er grote verschillen in het al afgeloste deel van de hypotheek (en dus ook in de nog uit25
staande schuld). In november 1986 werd er door de gemeente gesignaleerd dat er voor 53 woningen een gemeentegarantie was verleend voor een totaalbedrag van f 3.785.275,-. Het schuldrestant was op dat moment f 3.655.143,77 (gemiddeld f 66.457,58). Ook de financiële mogelijkheden van de diverse eigenaren waren geheel verschillend. Tijdens het proces werden er nog woningen verkocht, en vonden er dus ook weer wijzigingen plaats van de eigenaren van de woningen en schuldrestanten. In 1978 - 1983 zijn de 96 flats verkocht voor bedragen tussen de f 65.000,- en f 85.000,-. De eigenaar-bewoners en verhuurders werden echter gedurende het proces gekonfronteerd met een snel dalende waarde van hun woningen. De eigenaren van de woningen (begin 1989) hadden gemiddeld f 59.531,- voor hun woning betaald. De waarde van de woningen werd echter al in 1987 geschat op nauwelijks f 40.000,- per woning. Terwijl er eind 1987 weer opnieuw beton naar beneden begon te vallen, daalde de woningprijzen nog verder. Zo kon de gemeente in maart 1988 een woning via een executieverkoop aankopen voor f 18.500,-. Deze waardedaling had ongetwijfeld ook tot gevolg dat bepaald eigenaren hun woning uit financiële overwegingen niet konden verkopen en daarom niet konden verhuizen (of de woning na verhuizing maar gingen verhuren). De kosten van de renovatie voor de eigenaren waren niet alleen afhankelijk van de precieze werkzaamheden, maar ook van de subsidiemogelijkheden. Het was al vanaf 1986 duidelijk dat hoge kosten onvermijdelijk waren. Het geheel nalaten van de onderhoudswerkzaamheden was niet mogelijk, omdat de eigenaren dan door de gemeente aangeschreven zouden kunnen worden om maatregelen te treffen om de veiligheid te herstellen. Toen de renovatie uiteindelijk naderde werden de bewoners door de gemeente nog eens hieraan herinnerd. Over de precieze werkzaamheden was nog wel enige diskussie, maar deze diskussie hing nauw samen met mogelijk te behalen subsidies. Daarbij werd er aanvankelijk vooral veel verwacht van de gemeente. Bij het eerste plan uit eind 1986 voor een beperkte ingreep, nodig voor de meest noodzakelijke maatregelen, werd uitgegaan van een totaal bedrag van circa 1 miljoen gulden, waarvan de gemeente 4 ton zou betalen, de provincie 4 ton, en waarbij de bewoners werden "aangeslagen" voor een bijdrage van f 2.100,- per woning. Omdat de kosten van deze noodzakelijke ingrepen enige maanden later veel hoger bleken te zijn, en omdat de provincie toch geen financiële middelen hiervoor wilde vrijmaken, is deze financieringsmogelijkheid al gauw verlaten. Over de precieze ingreep moest uiteraard wel overeenstemming bestaan binnen de VvE. Er was in de reglementen van de VvE vastgelegd dat 3/4 van de eigenaren moet instemmen met beslissingen, die duurder zijn dan f 6.000,-, waarna alle eigenaren aan de beslissing zijn gebonden. Naast de kosten voor de feitelijke ingreep, waren er al eerder kosten voor de eigenaren door de houten stutten, het laten verwijderen van loszittend beton, en 26
het onderzoek van Intron BV. Ook deze relatief bescheiden kosten gaven al grote financiële problemen (onder meer doordat de bank van de VvE, de NMB in Beek, niet bereid was om aan de VvE een bankgarantie te verstrekken). Hierop volgde er een juridische strijd ten aanzien van de betaling van Intron. Half 1987 werd door de VvE geschat dat de eigenaren maximaal f 300.000,- zelf zouden kunnen opbrengen. In mei 1988 was er sprake van een actiecomité Verontruste Bewoners, dat de nadruk legde op de grote financiële lasten voor de bewoners, die het gevolg zouden zijn van de verkoop van de woningen aan de gemeente. Eind 1988 presenteerde de VvE nog een plan dat uitging van het handhaven van de bestaande eigendomsverhouding. Er zou een minimumpakket voorzieningen worden uitgevoerd, gefinancierd door bijdragen van eigenaren, bijdragen op grond van de RGSVH'87, bijdragen uit het stadsvernieuwingsfonds, subsidie uit het zogenaamde T-fonds, en een lening van de VvE voor het restant met een garantie van de gemeente. In dit plan was echter de precieze hoogte van de financiële bijdrage van de eigenaren niet duidelijk. Ten aanzien van de financiering door bewoners zijn de volgende mogelijkheden aan de orde gekomen: 1. financiering uit het reservefonds van de VvE; 2. geld lenen; 3. belastingaftrek; 4, verkoop; 5. failliet gaan. Ad 1. Financiering uit het reservefonds van de VvE. Zoals al eerder is aangegeven, werd er door de eigenaren per woning f 110,- per maand betaald aan servicekosten, waarvan f 35,- was bedoeld voor de reserve van de VvE. Toch bleek er in 1986 geen wezenlijke reserve opgebouwd te zijn, mede doordat de administrateur een deel van het geld had ontvreemd. Hoewel deze administrateur later vervolgd en veroordeeld is, waren er geen mogelijkheden om het geld terug te vorderen (de persoon in kwestie was failliet verklaard). In de jaren tussen de 1986 en de feitelijke aanpak kon er wel weer een beperkte reserve worden opgebouwd. Deze reserve stond echter in geen verhouding tot de uiteindelijk benodigde financiële middelen. Ad 2. Geld lenen. De waardedaling van de woningen had tot gevolg dat de bewoners niet méér geld wilden of konden lenen voor verbeteringen, omdat de hypotheekschulden vaak al veel hoger waren dan de waarde van de woningen. Ad 3. Belastingaftrek. De bedragen die worden besteed aan groot-onderhoud, waren voor eigenaarverhuurders en eigenaar-bewoners aftrekbaar van de belasting. De gemeente was overigens bij de onderhandelingen over de individuele aankopen niet ingegaan 27
op deze mogelijkheid (waarna de VvE enkele rekenvoorbeelden toonde aan de Stuurgroep Oranjesingel/Margrietstraat, die aangeven dat het belastingvoordeel wel tot f 10.125,- kon oplopen). Door de VvE werd in augustus 1989 gewezen op de wijziging van de regeling, waarna de aftrekbaarheid per 1-1-1990 niet meer mogelijk zou zijn. Om toch gebruik te maken van deze aftrekbaarheid zou het geld voor het groot-onderhoud nog vóór deze datum in een fonds gestort moeten worden en zou de kostprijs van de renovatie bekend moeten zijn. Enkele eigenaren hebben (mede) om de te verwachte belastingaftrek hun woning niet aan de gemeente verkocht. Ad 4. Verkoop. De eigenaren konden in principe hun woningen doorverkopen aan andere partikulieren. Doordat de problemen echter bekend waren (en ook duidelijk zichtbaar), was de marktwaarde van de woningen zeer laag (en ook in het algemeen veel lager dan de nog uitstaande hypotheek). Toch zijn er gedurende het proces nog enkele woningen verkocht aan partikulieren. Nadat de gemeente in januari 1989 had laten weten de flats te willen kopen voor een gemiddeld aankoopbedrag van f 40.000,-, liet de VvE aanvankelijk blijken niet akkoord te willen gaan, omdat er dan veel bewoners zouden blijven zitten met grote hypotheekschulden. Omdat er echter weinig andere keus was, en de bewoners zelf mochten beslissen of ze wel wilden verkopen, ging de ledenraad van de VvE toch akkoord. Daarna ontstond er een diskussie over de verdeelsleutel van het totale aankoopbudget. Met het voorstel van de werkgroep om de woningen aan te kopen voor 63,5% van de aanvankelijke koopprijs (exkl. notarisen andere kosten) en een minimumbedrag van f 22.500,-, kon niet iedereen instemmen. Sommigen waren namelijk van mening dat de restschuld van de hypotheek meer benadrukt zou moeten worden of dat juist iedereen gewoon een gelijk bedrag zou moeten krijgen (zie ook een brief van de VvE, dd. 14-5-1989). Verkoop aan anderen dan de gemeente was sindsdien overigens ook nauwelijks mogelijk, omdat de prijs die de gemeente bood hoger of gelijk was aan de marktprijs. Op de eerste brief van de gemeente met het aanbod om de woning te willen kopen voor 63,5% van de aankoopsom, reageerden 57 eigenaren van in totaal 64 woningen. Zij gaven aan in totaal 49 woningen te willen verkopen, hoewel er voor 6 woningen niet akkoord werd gegaan met de voorgestelde verdeelsleutel. De bewoners zouden na aankoop van de gemeente overigens niet behoeven te verhuizen uit de woningen. De woningen konden dan gewoon gehuurd worden voor f 600,- per woning per maand (exkl. servicekosten). De bewoners, die hun woning verkochten voor prijzen die lager lagen dan de uitstaande hypotheekschuld, moesten zelf tot een regeling met de banken zien te komen (waarbij de gemeente 90k bereid was te bemiddelen). Later bleek dat er problemen ontstonden doordat er mensen waren, die hun woning wel aan de gemeente wilden verkopen, maar daarvoor in verband met de hogere hypothecaire schuld geen toestemming kregen van de hypotheekverstrekkers. In het 28
voorlopige koopkontrakt was onder meer als ontbindende voorwaarde vermeld 'het niet verlenen van een royement van de hypotheekhouder aan de verkoper voorzover de hypothecaire schuld de koopsom te boven gaat'. De banken toonden zich wel coulant ten aanzien van de verkopers van woningen, die geen gemeentegarantie hadden, maar niet ten aanzien van de mensen die wel gemeentegarantie voor hun lening hadden. Deze laatste kategorie mensen kon hun woning dus niet verkopen aan de gemeente. Ad 5. Failliet gaan Een aantal eigenaren had helemaal geen financiële mogelijkheden. De bestaande hypotheek maakte het onmogelijk om zowel de woningen te verkopen als om extra leningen te nemen. Gedurende het proces is een aantal van deze bewoners failliet verklaard, waarna de woningen d.m.v. executieverkoop zijn verkocht. De bedragen die op deze manier werden gekregen, waren echter altijd onvoldoende om de nog uitstaande hypotheek te kunnen aflossen. De faillietverklaring betekent voor bewoners echter nog geen einde van het drama; zij blijven verplicht om de schulden (aan de banken of, wanneer er gemeentegarantie was verleend, de gemeente) af te lossen. Faillietverklaring kan dan ook zeker niet als gewenste oplossing gezien worden. 3.5.2 De gemeente
De gemeente voelde zich betrokken bij de aanpak van de flats vanwege onder meer de veiligheid van het wonen in het komplex (in het kader van de kontrolerende en aanschrijvende funktie), de gemeentegarantie die voor de woningen was afgegeven, de gekonstateerde verpaupering van de wijk, en het imago van de gemeente. Daarnaast gaf zij (in een brief aan het ministerie van 28-9-1989) aan dat de gemeentelijke deelname in het projekt besloten ligt in de verantwoordelijkheid die zij heeft uit het oogpunt van volkshuisvesting. Ook werd er aangegeven dat er door de gemeente en de ter plaatse werkzame woningkorporaties bij een eventuele afbraak van het komplex niet voldoende vervangende woonruimte voor de bewoners gevonden zou kunnen worden. Half 1987 werd er gemeld dat er voor bijna 4 miljoen gulden aan gemeentegarantie op de flats rustte. De gemeente had zich garant gesteld voor deze leningen en de hypotheekinstellingen zouden dus schadeloos moeten worden gesteld, wanneer de bewoners hun financiële verplichtingen ten aanzien van de hypotheekinstellingen niet meer zouden kunnen nakomen. Doordat de marktwaarde van de woningen door alle problemen fors gedaald was, nam het verschil tussen deze waarde en de nog uitstaande hypotheekschulden enorm toe. De gemeente Beek had er dan ook financieel belang bij, dat er een oplossing gevonden zou worden, die niet zou leiden tot aanspraak op de verleende gemeentegaranties. Een ingreep die niet door de eigenaren betaald zou kunnen worden, zou leiden tot faillietverklaringen en executieverkopen, waarna er aanspraak op de verleen29
de gemeentegaranties zou worden gedaan. Dit betekent dat de gemeente er belang bij had, dat de kosten van de ingreep zo laag mogelijk zouden zijn. Dit trachte zij aanvankelijk te bereiken door enerzijds uit te gaan van alleen het waarborgen van de veiligheid (en overige onderhoudswerkzaamheden maar uit te stellen), en anderzijds door zo veel mogelijk subsidie te zoeken bij andere instanties (d.w.z. provincie en Rijk). Daarbij werd aangegeven dat de gemeente zelf over onvoldoende financiële middelen beschikte. De omvang van het gemeentelijk stadsvernieuwingsfonds bleek namelijk beperkt te zijn (het betrof jaarlijkse stortingen van rond de 3 ton), en was bovendien al gedeeltelijk gereserveerd voor andere doeleinden. In de subsidieverordening van de gemeente was vastgelegd, dat de te verkrijgen bijdrage voor partikuliere woningverbetering maximaal 25% van het totale budget mag bedragen, en dan alleen nog maar voor een beperkt aantal specifieke verbeteringrepen. De gemeente was niet bereid om deze verordening te wijzigen, vanwege de mogelijke precedentwerking voor andere situaties. Naast de financiële middelen uit het stadsvernieuwingsfonds zou de gemeente in principe ook geld voor de aanpak van het komplex kunnen vrijmaken uit de overige 'gewone' financiële middelen. Het spreekt echter voor zich dat de gemeente naar een andere oplossing streefde, die besteding van de 'gewone' financiële middelen niet nodig zou maken. De gemeente Beek toonde zich (volgens staatssecretaris Heerma, september 1987, in antwoord op vragen door leden in de Tweede Kamer) bereid om een bijdrage te verstrekken voor de aanpak van de 41 woningen in bezit van eigenaar-bewoners (de eigenaar-verhuurders zouden van Rijkssubsidie gebruik kunnen maken). In september 1987 deed de gemeente een aanbod van f 400.000,(op basis van de vigerende regelingen voor Stads- en Dorpsvernieuwing èn de Regeling Verbetering Particuliere Huurwoningen), om, aangevuld met eenzelfde bedrag van de provincie en ongeveer 2 ton van de eigenaren, de herstelplannen te kunnen financieren. Na enige tijd bleek echter dat de kosten voor alleen het herstel van de veiligheid groter waren dan de verwachte 1 miljoen gulden, en dat de provincie niet meer bereid was om de bijdrage van 4 ton te betalen. De gemeente was aanvankelijk zeker niet van plan om de woningen aan te kopen en in eigen beheer te nemen. Er werd gedurende het proces herhaaldelijk benadrukt dat de verantwoordelijkheid voor de aanpak lag bij de eigenaren en niet per definitie bij de gemeente. Pas toen duidelijk werd dat aankoop van de woningen een goede oplossing zou kunnen vormen om de aanpak te realiseren (en waarbij de financiële lasten voor de gemeente ook relatief meevielen), werd er gestart met het uitwerken van deze mogelijkheid. In mei 1988 maakte het college van B&W van Beek bekend van plan te zijn de flats zelf aan te kopen, te renoveren en vervolgens weer te verhuren. Het bedrag dat voor de aankoop nodig is, wilde de gemeente lenen op basis van de te verwachten huuropbrengsten; Dit plan kwam overeen met het advies van Moret & Limperg Registeraccountants (van december 1987).
30
De prijs, die de gemeente voor de woningen wilde betalen, werd berekend door allereerst uit te gaan van een huur per woning per maand van f 600,- na de ingreep. Bij deze huurbepaling is uitgegaan van het woningwaarderingsstelsel. De gekapitaliseerde huuropbrengst (voor 25 jaar) is verminderd met de renovatiekosten van circa f 30.000,- per woning en de exploitatiekosten, waarna er een bedrag resteerde van f 40.000,- per woning. Van dit laatste bedrag kon de aankoop van de woningen gefinancierd worden. Door de gemeente is toen het budget vastgesteld op 96 x f 40.000,-, waarna een werkgroep (met daarin vertegenwoordigers van de VvE en de gemeente) tot het uiteindelijke voorstel is gekomen. Gesteld kan worden dat het door de gemeente vastgestelde aankoopbudget er in principe voor kon zorgen dat deze volledig 'terugverdiend' zou kunnen worden door de huuropbrengst van de woningen. Zonder dat dit ergens wordt vermeld kan wel gekonkludeerd worden dat deze 'oplossing' voor de gemeente in ieder geval veel voordeliger is dan massale executieverkopen (en uitbetaling van garanties). Wanneer er meer betaald zou worden dan de gestelde f 40.000,-, zouden de huren hoger moeten worden om de exploitatie nog rond te krijgen; dit werd niet haalbaar geacht. De huidige f 40.000,- betekende echter wel dat de aankoopprijs meestal lager was dan de restant hypotheekschuld. Overigens geven de exploitatieberekeningen, die er zijn gemaakt voor de situatie na aankoop, wel enige verschillen te zien. De maximale aankoopprijs komt echter steeds rond de f 40.000,-. Later bleek echter dat er toch nog beperkt gebruik gemaakt moeten worden van de financiële middelen uit het stadsvernieuwingsfonds om de te verwachten exploitatie na de ingreep rond te krijgen. De aankoop en exploitatie van de woningen door de gemeente gaf ook de mogelijkheid om van het Rijk relatief hogere subsidies te verkrijgen, aangezien de subsidies volgens de RGSVH'87 aan toegelaten instellingen hoger zijn dan aan partikuliere verhuurders. Deze hogere rijkssubsidies vormden een bijna noodzakelijke aanvulling om de aanpak financieel te kunnen bekostigen. Bij de uiteindelijke onderhandelingen over de prijs van de renovatie, werd er aan de gemeente gevraagd om af te zien van de precariokosten (f 19.000,-). De eigenaar-bewoners in het komplex, die niet wilden verkopen aan de gemeenten, hoopten dat er gebruik gemaakt kan worden van de financiële middelen in het kader van de regeling Stads- en dorpsvernieuwing (het stadsvernieuwingsfonds). Er zijn echter geen financiële middelen toegezegd aan de eigenaar-bewoners. De gemeente heeft herhaaldelijke gevraagd aan het Rijk om onderhandse aankoop van de woningen door de gemeente te beschouwen als aankopen via executieverkoop. Dit zou betekenen dat het Rijk voor de helft zou deelnemen in het verschil tussen de verkoopprijs van de woning en de uitstaande hypotheekschuld. Een voordeel hiervan zou zijn dat er dan meer eigenaren hun woning zouden kunnen verkopen (zonder direkt failliet verklaard te worden).
31
3.5.3 De provincie De provincie gaf aanvankelijk aan medewerking te willen verlenen aan het slagen van de aanpak. Toch was er maar beperkte betrokkenheid, mede omdat het provinciaal belang niet duidelijk was. Hierdoor nam Gedeputeerde Staten bij nader inzien geen zitting in de Werkgroep herstel flatwoningen. Door bewoners en gemeente werd getracht een financiële bijdrage te krijgen van de provincie uit de zogenaamde 'knelpuntenpot'. Deze bijdrage werd door de provincie niet verstrekt. 'Woningverbetering voldoet niet aan de gestelde randvoorwaarden voor erkenning als knelpunt. Gelet op de beperkte omvang van de knelpuntenreserve en het grote aantal verzoeken zien wij ons genoodzaakt aan dit standpunt vast te houden' (uit een brief dd. 13-1-1987 aan de gemeente). Na enig overleg lijkt de provincie toch bereid om 40% van de kosten voor haar rekening te nemen, die gemaakt zouden moeten worden om de veiligheid te kunnen herstellen (d.w.z. 40% van ongeveer 1 miljoen). Later werd deze toezegging door de provincie teruggetrokken (wijzend op het niet willen toekennen van financiële middelen aan partikuliere woningverbetering, en de mogelijke precedentwerking van een eventuele bijdrage). De provincie is de verdeler van financiële middelen uit het stadsvernieuwingsfonds aan de niet-rechtstreekse gemeenten. De gemeente Beek als niet-rechtstreekse gemeente, kreeg van de provincie in de jaren 1988, 1989 en 1990 resp. f 301.920,-, f 308.700,-, en f 274.000,- uit het stadsvernieuwingsfonds. Deze bedragen vormen exact het deel, waarop de gemeente volgens de precieze sleutelverdeling recht had. 3.5.4 Het Rijk Het Rijk werd betrokken bij de aanpak van het komplex, doordat er herhaaldelijk door zowel gemeente als bewoners gevraagd werd om een financiële rijksbijdrage. Daarbij vormde de HID meestal de gesprekspartner, hoewel bijvoorbeeld ook staatssecretaris Heerma zelf er direkt bij betrokken werd. Het Rijk werd financieel aangesproken op twee verschillende aspekten: de Regeling Verbetering Partikuliere Huurwoningen, die per 1-1-1987 werd vervangen in de Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Huurwoningen 1987 (RGSVH'87, gepubliceerd als de MG 86-32, en daarna nog enkele keren gewijzigd), en op de Regeling deelneming van het Rijk in garanties van de gemeente voor eigen woningen (d.w.z. de financiële lasten, die het gevolg zijn van de gemeentelijke hypothecaire garantieverlening). Er werd aan het Rijk gevraagd de 'Garantieregeling voor eigen woningen' van toepassing te laten zijn bij de onderhandse aankoop van de woningen door de gemeente. Dit zou voordeliger voor het Rijk zijn dan wanneer zij zou moeten bijdragen in het verlies dat zou ontstaan bij executieverkoop (waarvoor de regeling wel direkt van toepassing is). De IDD gaf echter 'uitdrukkelijk te kennen dat de garantieregeling bedoeld is om rente en aflossing voor de hypotheeknemer te garanderen en niet om de verkoopwaarde van de woningen op peil te 32
houden. Bovendien heeft VROM géén reservepotten!' (uit een verslag van een overleg tussen gemeente en DVH-Limburg op 28-6-1988). Later ontstonden er problemen doordat er 14 à 15 eigenaren waren, die hun woning wel wilden verkopen aan de gemeente, maar geen mogelijkheden hadden om de restantschuld tussen uitstaande hypotheek en de biedprijs van de gemeente aan te vullen. Door de gemeente werd opnieuw (maar nu alleen voor deze 15 eigenaren) aangetoond, dat wanneer het Rijk de helft van het schuldrestant voor haar rekening zou nemen, zij dan minder geld kwijt zou zijn dan in het geval van executie (het schuldrestant na aankoop door de gemeente was in totaal f 307.230,91, waarvan f 153.615,46 aan het Rijk werd gevraagd; bij executie zou het totale verlies f 630.215,41 zijn, waarvan dan f 315.107,70 door het Rijk zou moeten worden bijgedragen). Ook nu weer werd door het Rijk vastgehouden aan de weigering. Het verzoek zou niet een afwijking van de onderhavige regeling zijn, 'maar een in strijd met de bedoeling van de regeling gewenste besteding van begrotingsgelden' (brief aan de gemeente Beek, dd. 23-5-1990). Het Rijk zou bij eventuele toezeggingen bij dit komplex overigens ook wel een precedent scheppen voor andere projekten (waarbij het gevaar niet denkbeeldig zou zijn dat het Rijk daarna bij elke gemeentelijke aankoop voor 50% zou moeten bijdragen). Het is bovendien waarschijnlijk dat bij het Rijk op de achtergrond ook de effekten van de parlementaire enquête naar bouwsubsidies een belangrijke rol speelde. Er werd daarbij namelijk uitvoerig ingegaan op afwijkingen, die in verleden waren toegestaan op regelgeving. Toen er in het laatste stadium van het proces problemen ontstonden met betrekking tot de kontingenten, toonde het Rijk zich bereid de PCV voor te stellen het gevraagde kontingent 1 maand langer te reserveren (brief van 26-6-1990 aan de gemeente). Het uitblijven van financiële toezeggingen aan de gemeente, het voortdurend vasthouden aan de tekst van de regelgeving, en het sturen van de rijksrecherche tenslotte om na te gaan of de gemeente de garantieregeling wel korrekt had gehanteerd, hebben de relatie tussen VROM en de gemeente geen goed gedaan. 3.5.5 De overigen
Naast de hierboven genoemde betrokkenen hebben er nog diverse anderen bij de aanpak van het komplex een rol gespeeld. Deze overige 'betrokkenen' betreffen onder meer het adviesbureau 'Project Research & Management Consultants' (PRM, dat in opdracht van de gemeente de overdracht van de woningen aan de gemeente heeft geregeld en dat in opdracht van de VvE de renovatie heeft begeleid), diverse bureaus als Intron BV en Bouwhulp (voor bouwkundige ondersteuning), enkele aannemers (die noodmaatregelen hebben getroffen en de uiteindelijke renovatie hebben uitgevoerd), diverse advokatenkantoren (voor juridische adviezen m.b.t. onder meer de betaling aan Intron BV en de overdracht van woningen aan de gemeente), een makelaar (die een taxatierapport heeft opgesteld), diverse banken (die van belang waren bij het verlenen van hypotheken en het verlenen van royementen op deze hypotheken), Moret & Limperg Register33
accountants (die de haalbaarheid van aankoop van woningen door de gemeente hebben onderzocht), en een notaris (t.b.v. de overdracht van de woningen). Zoals al eerder is aangegeven was de oorspronkelijke aannemer failliet gegaan en dus niet bij het verbeterproces betrokken. Er zijn geen woningkorporaties bij het proces betrokken geweest (in Beek is onder meer de Woningbouwvereniging Beek werkzaam). Er zijn wel enkele informele gesprekken geweest tussen gemeente en verschillende woningbouwverenigingen. Daarbij kwam onder meer de mogelijkheid ter sprake om het beheer en de exploitatie na de ingreep over te dragen van de gemeente aan een woningbouwvereniging. Eind 1988 is overwogen om het komplex te laten beheren door de Stichting Huisvesting Alleenstaanden (die in de loop van 1989 een toegelaten instelling hoopte te gaan worden). Deze Stichting had wel belangstelling, maar stelde wel als voorwaarde dat de gemeente bereid zou zijn garanties te verstrekken voor de benodigde lening. Het kontakt met deze Stichting is, onder meer door de moeizame onderhandelingen met de VvE, niet verder gekonkretiseerd. Overigens is de terughoudendheid van woningbouwverenigingen niet verbazingwekkend. Het beheer van een gedeelte van een komplex meergezinshuizen, met ·alle bijkomende beheerproblemen, is onaantrekkelijk (zie ook paragraaf 4.4). In principe moet het Rijk, op grond van de 'Regeling deelneming van het Rijk in garanties van de gemeente voor eigen woningen', bijdragen in het verlies van een eigenaar, die gemeentegarantie heeft gekregen, wanneer de onderhandse aankoop zou geschieden door woningbouwvereniging (dit in tegenstelling tot onderhandse aankoop door een gemeente). Door de VvE werd in september 1987 nog subsidie gevraagd aan de SEV. De problematiek van het komplex is vervolgens wel aan de orde gekomen in een rapport, dat in opdracht van de SEV is gemaakt (Fokkema, 1988), maar er is geen subsidie verkregen (een dergelijke subsidie zou overigens ook nooit van wezenlijk belang geweest kunnen zijn voor de realiseringskansen van een bepaalde aanpak). De banken toonden zich niet bereid om nog f 30.000,- uit te lenen (voor de aanpak van het komplex), omdat de marktwaarde van de woningen in het algemeen veel lager was dan de uitstaande hypotheek. Ten aanzien van verkoop van de woningen aan de gemeente, toonden de banken zich wel coulant ten aanzien van de verkopers van woningen, die geen gemeentegarantie hadden. Hierbij werden betalingsregelingen getroffen met de desbetreffende eigenaren. Ten aanzien van de mensen die wel gemeentegarantie voor hun lening hadden, waren de banken echter niet coulant, waardoor deze mensen hun woning niet konden verkopen èn de renovatie niet konden betalen; een deel van deze mensen is daarna dan ook failliet verklaard (waarna de gemeentegarantie borg stond voor het aflossen van de hypotheekschuld). Overigens wordt deze houding van de banken mogelijk ook verklaard, doordat de schuld bij de mensen, die wel gemeentegarantie hadden gekregen, in het algemeen (veel) hoger was dan bij de mensen die geen gemeentegarantie hadden gekregen. Bovendien kan verwacht worden dat de financiële positie van deze laatste groep mensen relatief beter was.
34
4
NA DE AANPAK
4.1
De uiteindelijke oplossing
De uitgevoerde oplossing, die door de gemeente ontwikkeld was (voortkomend uit het advies van Moret & Limperg Registeraccountants), bestond uit vier fasen: fase 1. Aankoop van minstens de helft van de woningen door de gemeente. fase 2. Renovatie door de VvE. fase 3. Na renovatie, verhuur door de gemeente aan oorspronkelijke eigenaren. fase 4. Doorverkoop aan (andere) verhuurder. De gemeente kocht woningen via executieverkopen en via onderhandse verkoop. In 1982, 1983 en 1984 had de gemeente al 4 woningen via executieverkoop aangekocht en was daarmede automatisch lid van de VvE en als zodanig eveneens (mede-) verantwoordelijk voor alle verenigingszaken en -activiteiten. In juni 1987 werd een vijfde woning via executieverkoop aangekocht. Ongeveer gelijktijdig met de eerste plannen voor aankoop van de woningen door de gemeente, kocht de gemeente in oktober 1987 weer 2 woningen via executieverkoop. Door middel van executieverkoop zijn er in 1988, 1989, 1990 en 1991 nog resp. 2, 2, 3 en 3 woningen door de gemeente aangekocht. Daarnaast zijn er overigens ook in 1990 en 1991 in totaal 6 woningen door partikulieren aangekocht via executieverkopen. In januari tot en met mei 1990 werd een groot aantal woningen door de gemeente via onderhandse aankoop gekocht. De opdracht voor de renovatie werd verstrekt door de VvE, die op dat moment (april 1990) bestond uit de gemeente als grootste eigenaar (met toen 48 woningen), 21 eigenaar-bewoners, en 27 eigenaar-verhuurders (voor 35 woningen). Daarna heeft er echter nog een aantal verkopen plaatsgevonden, waardoor de gemeente eind 1991 58 woningen in haar bezit had (waarvan er 17 via executieverkopen zijn aangekocht), die vervolgens verhuurd zijn. Eind 1991 zijn er in totaal nog 31 eigenaar-verhuurders en 3 eigenaar bewoners. Deze situatie kan nog steeds wijzigen omdat de VvE nog op vijf eigenaren, waaronder de drie eigenaar-bewoners een vordering van f 30.000,- heeft lopen. OP . 2 april 1990 werd er begonnen met de renovatie door aannemersbedrijf Cremers BV uit Maastricht, in samenwerking met de onderaannemers Fa. Waprof te Hoensbroek (voor de betonreparaties), Fa. Fijen te Limbricht (voor de 35
schilderwerkzaamheden) en Fa. Deuzings (voor de staalkonstruktie). De uiteindelijke aanpak komt overeen met het voorstel van Intron BV (in samenwerking met bureau F.C. de Weger) voor een ondersteuningsframe, bestaande uit stalen kolommen en stalen dwarsliggers (d.w.z. de derde oplossing uit het rapport 'Onderzoek naar de veiligheid en herstelmogelijkheden van balkons en galerijen van 96 woningen te Beek', uit september 1986). De uitgevoerde werkzaamheden komen grotendeels overeen met het door Intron BV vervaardigde 'Bestek voor herstel van balkons en galerijen alsmede groot onderhoud van 96 woningen te Beek' (uit januari 1987). Naast de werkzaamheden t.b.v. het herstel van de veiligheid zijn hierin onder meer werkzaamheden opgenomen als het herstel van lateien, van voegwerk, en van scheuren in het metselwerk, en schilderwerkzaamheden aan de kozijnen van de trappenhuizen. In afwijking van dit bestek hebben er geen dakreparaties plaatsgevonden, maar is de hele dakbedekking vernieuwd, en zijn de boeiboorden langs de dakranden niet hersteld maar geheel vervangen. Ook bleek het nodig om de gevels ter hoogte van de kelders te impregneren. Het schilderwerk van de kozijnen van de woningen is buiten het bestek gelaten. Dit is een gevolg van de omschrijving in het Reglement van Splitsing van eigendom van de VvE. Ingevolge dat reglement behoort onderhoud (inkl. schilderwerk) en vervanging/reparatie tot de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaren. De VvE bepaalt enkel de kleurstelling. Achteraf gezien is dat, volgens dhr. Raven, jammer. De huidige situatie toont aan dat het beter was geweest deze werkzaamheden bij het bestek te betrekken. Voor zover bekend heeft dat aspekt evenwel niet ter discussie gestaan. Nadat de gemeente een ruime meerderheid van de woningen in haar bezit had gekregen, werd wethouder J.G.J. Eijssen voorzitter van de VvE, de gemeenteambtenaar J. Raven werd plaatsvervangend voorzitter, tevens secretaris, en de gemeente-ambtenaar G. Peulen werd administrateur. De (financiële) administratie van de VvE wordt op dit moment door de gemeente uitgevoerd. 4.2
De uiteindelijke kosten en subsidies
In deze paragraaf wordt ingegaan op de kosten van de totale aanpak en de verschillende financieringsbronnen. De huidige exploitatie van de woningen komt in paragraaf 4.3 aan de orde. De uiteindelijke kosten van de aanpak betreffen niet alleen de aanneemsom, maar ook kosten voor tijdelijke voorzieningen, onderzoek, begeleiding, etc. Tussen het moment dat het balkon naar beneden viel en de start van de uiteindelijke aanpak, moesten allerlei tijdelijke werkzaamheden verricht worden. Deze provisorische maatregelen bestaan uit het stutten van de balkons en galerijen (kosten f 3.980,72), en verwijderen van loszittende betonstukken (bijvoorbeeld in december 1987 circa f 6.000,-) (volgens een artikel in de Woonconsument van 1988 waren de totale kosten van deze provisorische werkzaamheden in totaal f 18.000,-). Ook was het nodig om een lift te vervangen (kosten f 25.000,-). Volgens de VvE had dit niets met de renovatie te maken. Bovendien was daarvoor een post gereserveerd op de begroting. De onderzoeken en het vervaardigen van het bestek door Intron BV kostten f 82.000,-. 36
De gemeente had PRM-Consultants ingeschakeld voor: Het inventariseren van de benodigde gegevens. De onderhandelingsfase over de aankoop. De inventarisatiefase en de onderhandelingsfase kostten te zamen f 61.800,(inkl. BTW; resp. f 6.000,- en f 55.800,-). Deze kosten kwamen volledig voor rekening van de gemeente, die ze onderbracht in de exploitatie van de huurwoningen. Daarna werd PRM door de VvE ingeschakeld bij de feitelijke renovatie. De kosten hiervan bedroegen f 130.000,- exkl. BTW (projektmanagement f 70.000,- en toezicht op de renovatie f 60.000,-). Deze kosten kwamen volledig voor rekening van de VvE (Deze kosten zijn betrokken bij het bepalen van de totale bijdrage per appartement, i.c. de f 30.000,-). A. B.
In februari 1990 waren er door de gemeente 52 woningen, waarvan 11 via executieverkoop, aangekocht. De kosten hiervan bedroegen f 2.495.872,08. De kosten van de aankoop van alle 58 woningen door de gemeente bedragen f 2.774.524,-. Dit is inkl. de kosten van de notaris (f 800,- per woning). De hoogste prijs die door de gemeente via onderhandse aankoop werd betaald was f 53.340,-. Via executieverkoop werd maximaal f 32.000,- betaald, en minimaal f 18.500,-. Om onduidelijke reden werd door de gemeente slechts f 19.685,- geboden voor een woning aan de Margrietstraat (zie brief 8-3-1990; dit is minder dan de gestelde minimumgrens van f 22.500,-)(deze woning was in december 1989 door een partikulier via executieverkoop verkregen voor f 30.000,-, maar deze wilde weer van de woning af), hoewel de gemeente enkele maanden later deze woning via executieverkoop verwierf voor f 30.000,-. Bij de woningen waarvoor bij de aankoop gemeentegarantie was gegeven, en die in de renovatieperiode (1987-1991) verkocht werden via executieverkoop aan de gemeente of aan partikulieren, bleef er een nadelig verschil tussen de verkoopprijs en de uitstaande hypotheekschuld, die tot en met 1991 in totaal f 989.598,(voor 20 woningen) bedroeg. Deze kosten kwamen voor de helft voor rekening van de gemeente en voor de helft voor rekening van het Rijk. De kosten voor de renovatie zijn te splitsen in de aanneemsom en kosten voor het toezicht op de uitvoering. Eind 1991 waren de definitieve aanneemkosten nog niet bekend. Totaalkosten renovatie (overgenomen uit raming van 12-1-1990): Aanneemsom f 2.791.872,00 Kosten toezicht op uitvoering f 154.050,00 Totale kosten inkl. BTW f 2.945.922,00 Kosten per woning f 30.686,69 In verband met de hoogte van de subsidie van het Rijk volgens de RGSVH'87 is het nodig te berekenen hoe de kosten van de ingreep zich verhouden tot de kosten van vergelijkbare nieuwbouw. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de galerijwoningen en de portiekwoningen, omdat deze een verschillende grootte hebben. 37
Galerijflats (BKO 79,56 m2) Vergelijkbare nieuwbouw: f 96.000,- + (4,56 m2 x f 550,-/m2)= f 98.508,% vergelijkbare nieuwbouw: f 30.686,69/ f 98.508,- = 31,15% Portiekflats (BKO 72,14 m2) Vergelijkbare nieuwbouw f 96.000,- + (2,86 m2 x f 550,-/m2)= f 94.427,% vergelijkbare nieuwbouw f 30.686,69 / f 94.427,- = 32,5% 4.3
De gevolgen voor de participanten
De hierboven genoemde kosten zijn opgebracht door verschillende betrokkenen. In deze paragraaf wordt de uiteindelijke financiële inbreng van de belangrijkSte betrokkenen nog eens doorgenomen. 4.3.1 De bewoners en de eigenaren Er kan m.b.t. de financiële konsekwenties onderscheid gemaakt worden in de huurders, de eigenaar-verhuurders en de eigenaar-bewoners. Daarnaast zijn er verschillen die samenhangen met het wel of niet verkopen aan de gemeente, het wel of niet hebben van gemeentegarantie, en het onderhands of bij executie verkopen van de woningen. Als opdrachtgever voor de onderzoeken en de ingrepen heeft de VvE opgetreden, die de kosten dan moest betalen uit de reserve of moest zien te verhalen op de afzonderlijke eigenaren. Nog voordat de feitelijke ingreep kon beginnen, had de VvE kosten voor de provisorische voorzieningen, voor het vervangen van een lift, en voor het werk van Intron BV. Het onderzoek dat is uitgevoerd door Bouwhulp, is betaald door de NOVEM. Over de betaling van de kosten voor Intron BV U 82.000,-) ontstonden in 1987 problemen, toen de VvE niet over voldoende financiële middelen bleek te beschikken (en geen nieuwe lening kon aangaan in verband met het ontbreken van een contra-garantie). De VvE heeft al snel wel een betaling gedaan van f 20.000,- en aangegeven de rest in maandelijkse termijnen te betalen. De Fa. Intron had evenwel problemen met deze maandelijkse betalingen rechtstreeks door de VvE. Vervolgens heeft de gemeente terzake bemiddeld en het voorstel gedaan deze maandelijkse betalingen eerst op rekening van de gemeente te storten, waarna onmiddelijk daarop doorbetaling aan Intron zou plaatsvinden. De gemeente zou als doorgeefluik gaan fungeren. Intron ging hiermede akkoord en inmiddels is konform de afspraak deze zaak afgehandeld. De VvE was ook de opdrachtgever voor de feitelijke ingreep en het toezicht (door PRM). De kosten hiervoor konden betaald worden uit een inmiddels weer opgebouwde reserve, die was verkregen door maandelijkse bijdragen en stortingen voor de ingreep door de desbetreffende eigenaren. Een deel van de eigenaren kon (of wilde) deze storting voor de ingreep niet overmaken aan de VvE, waarna de VvE juridische stappen moest ondernemen. Hieronder zijn de kosten en baten van de VvE vermeld voor de feitelijke ingreep volgens een schatting van januari 1990. De bijdrage van de eigenaren betreft f 30.000,- per woning; een deel van de eigenaren heeft echter nog rijkssubsidie ontvangen. Mede door een bijdrage uit het stadsvernieuwingsfonds en rentewinst werd er een ruim positief saldo verwacht.
38
Kosten/baten VvE voor de uiteindelijke ingreep
Lasten - Aannemingskosten - Kosten PRM - Positief saldo Totaal
f
f
Baten 2.791.872,- - Bijdrage eigenaren f 154.050,- - Bijdrage VvE f 124.990,- - Stadsvernieuwingsfonds - Rentewinst 3.070.912,- Totaal
f
2.880.000,f 75.000,-
f f
f
26.472,-
89.440,3.070.912,-
Door de algemene ledenvergadering van de VvE is op 6-12-'91 de begroting over 1992 vastgesteld. Integraal deel daarvan is de bepaling van het tarief. Voor 1992 is dit vastgesteld op f 115,- per maand per appartement. Een groot deel van de eigenaren heeft besloten de woning aan de gemeente te verkopen. Gesteld kan worden dat het geboden aankoopbedrag door de gemeente in ieder geval gelijk was aan of (soms veel) hoger was dan de marktwaarde van de woningen. Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven, had een deel van de eigenaren bovendien niet of nauwelijks een keuzemogelijkheid, omdat de benodigde financiële middelen om zelf de renovatie te betalen ontbraken (en niet extra geleend konden worden). De volgende redenen liggen waarschijnlijk ten grondslag om toch niet te verkopen aan de gemeente: a. voor een deel van de eigenaren was het financieel toch aantrekkelijk om niet te verkopen, bijvoorbeeld doordat het 'verlies' tussen aankoopprijs en aanbod van de gemeente groter was dan de kosten voor de ingreep. Bovendien zou de marktwaarde van de woningen na de ingreep mogelijk weer stijgen. b. een deel van de eigenaren kon geen royement krijgen van de hypotheekverstrekkers om de woning te verkopen, omdat de woning te verkopen voor een prijs die lager lag dan de nog uitstaande hypotheekschuld. Wanneer deze eigenaren niet zelf een oplossing konden vinden om het verschil bij te passen (of redelijkerwijs te kunnen beloven) èn ook niet de ingreep konden betalen, ontstonden er financiële drama's, die uiteindelijk uitmondden in executieverkoop. Wanneer dit eigenaren betreft, die een gemeentegarantie hadden gekregen, was executieverkoop voor banken waarschijnlijk wel aantrekkelijk, omdat de gemeente de verliezen dan moest bijleggen. Er werd overigens bij de aankoop van de woningen door de gemeente geen rekening gehouden (en dus ook geen vergoedingen uitbetaald) voor door bewoners zelf aangebrachte voorzieningen. De eigenaar-verhuurders konden subsidie voor de ingreep krijgen van het Rijk (niet uitgesloten kan worden dat dit een aanleiding is om als eigenaar-bewoner de woning te gaan verhuren). Deze subsidie bedroeg f 10.822,- per portiekwoning en f 11.006,- per galerijwoning. Eigenaren-verhuurders hebben daarnaast een belastingvoordeel. Zij kunnen in alle gevallen de kosten van groot-onderhoud opvoeren als aftrekpost voor de inkomstenbelasting. Zij hebben aldus twee financiële "voordelen". Dat is ook de reden dat er momenteel nog relatief veel (31) eigenaren-verhuurders zijn. Eigenaren-bewoners hebben deze voordelen niet, althans nu niet meer. Voorheen (tot 31-12-1989) konden door hen de kosten van groot onderhoud ook nog opgevoerd worden. Echter alleen indien ook voor die datum begonnen was met de 39
---
--_.-
-_._-~--------~-~~------~----
feitelijke werkzaamheden. Dat is in dit geval niet gebeurd (feitelijke startdatum 2-4-1990). De overblijvende eigenaren-bewoners (3) hadden wel al hun bijdrage aan de VvE overgemaakt en hadden te goeder trouw die kosten als aftrekpost opgevoerd. Door de belasting dienst is dit niet geaccepteerd. De VvE heeft nog geprobeerd een beroep te doen op de zgn. "hardheidsclausule". Het ministerie van Financiën heeft dat evenwel afgewezen. Voor de desbetreffende eigeI?-arenbewoners is dat bijzonder sneu, want zo hebben zij herhaaldelijk laten weten: hadden zij dit geweten, waren zij geen eigenaren gebleven. Alle eigenaren die hun woning verkochten voor een prijs die lager lag dan de nog uitstaande hypotheekschuld, werden gekonfronteerd met een restantschuld. Deze restantschuld varieerde van minimaal f 6.800,- tot f 36.200,- maximaal; en bedroeg gemiddeld f 26.700,-. De desbetreffende eigenaren moesten zelf (of met bemiddeling van de gemeente) een oplossing vinden met de hypotheekverstrekker om de restantschuld alsnog te kunnen voldoen. Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven, waren er februari 1990 nog ongeveer 15 eigenaren, die de gevraagde f 30.000,- niet op konden brengen, maar die ook geen toestemming van de hypotheekverstrekkers kregen om de desbetreffende woningen aan de gemeente te verkopen. Tegen deze 15 eigenaren zijn gerechtelijke stappen ondernomen door de VvE om de verschuldigde renovatiekosten te kunnen betalen. Een beperkt aantal (3 à 4) heeft toch nog een oplossing in eigen kring kunnen vinden. Anderen werden gekonfronteerd met executie. Op dit moment zijn nog vijf eigenaren die moeten betalen (en die mogelijk nog worden gekonfronteerd met executieverkoop). Vanaf 1980 tot eind 1991 heeft er in totaal 41 maal een executoriale verkoop van een woning plaatsgevonden; hiervan zijn er 22 terecht gekomen bij partikulieren en 19 bij de gemeente. Bij alle woningen, die via executieverkoop te koop zijn aangeboden, bleef er voor de verkopende eigenaren een schuld over. De prijzen die bij de executieverkopen tot stand kwamen, en de resulterende schulden, zijn in tabel 4.3.1 aangegeven (en in tabel 4.3.2 samengevat). Het executieverlies van de 40 huishoudens, die gemeentegarantie hadden gekregen, bedroeg in totaal f 1.614.244,03, d.w.z. f 39.371,81 per huishouden. Mede omdat de waarde van de woningen na juni 1986 sterk is gedaald, is het gemiddelde executieverlies van de huishoudens, die na dit tijdstip tot executieverkoop moesten overgaan, veel hoger dan dat van de huishoudens die daarv66r tot executieverkoop moesten overgaan (resp. f 47.164,35 en f 29.414,66). Wanneer de financiële uitwerking van de gemeente Beek door het Rijk zou zijn toegepast (d.w.z. onderhandse aankoop door de gemeente èn deelname van het Rijk voor 50% in de verliezen), .dan zouden de huishoudens, die tot executieverkoop moesten overgaan, beter af geweest zijn (omdat het aanbod van 631/2% van het aankoopbedrag hoger is dan het bedrag dat na executieverkoop is gekregen). Bij deze 40 verkopen moesten het Rijk en de gemeente delen in het executieverlies (ieder f 807.122,01). Toch blijven de desbetreffende eigenaren deze bedragen schuldig aan de gemeente, en moeten er allerlei regelingen worden getroffen. De gemeente is inmiddels gestart om het executieverlies te verhalen.
40
Tabel 4.3.1
Overzicht van de executieverkopen van de woningen in het komplex aan de Oranjesingel en Margrietstraat.
Straat
Datum verkoop
Bedrag (excl. bijk. kost)
Via openbare verkoop door partikulieren gekocht: juni 1980 MS mei 1981 OS sept. 1981 MS maart 1982 MS juli 1982 MS sept. 1982 OS jan. 1983 OS sept. 1983 OS okt. 1983 MS nov. 1983 MS febr. 1984 MS april 1984 MS juli 1984 OS juni 1984 OS MS juni 1987 okt. 1987 MS MS juli 1990 sept. 1990 OS sept. 1990 OS jan. 1991 OS dec. 1991 OS dec. 1991 OS
f f f f f f f f f f f f f f f f f f f f f f
57.338,80 59.000,00 44.927,25 47.500,00 65.986,65 46.000,00 38.000,00 39.000,00 47.000,00 44.000,00 33.000,00 32.000,00 40.000,00 38.000,00 38.000,00 26.000,00 25.000,00 20.000,00 24.000,00 20.500,00 22.500,00 21.500,00
Flats via openbare verkoop door gemeente gekocht: MS dec. 1980 f 62.000,00 sept. 1982 OS f 46.000,00 MS febr. 1984 f 33.000,00 MS april 1984 f 32.000,00 juni 1987 OS f 32.000,00 okt. 1987 OS f 19.000,00 MS okt. 1987 f 27.000,00 maart 1988 OS f 18.500,00 MS maart 1988 f 19.000,00 MS maart 1989 f 25.000,00 juli 1989 OS f 29.000,00 MS dec. 1990 f 31.000,00 april 1990 OS f 30.000,00 MS mei 1990 f 30.000,00 MS sept. 1990 f 19.000,00 okt. 1990 OS f 19.000,00 MS jan. 1991 f 20.000,00 juli 1991 OS f 19.500,00 MS nov. 1991 f 20.000,00
Exec. verlies
f f f f f f f f f f f f f f f f f f f f f f
40.898,86 15.657,18 44.672,21 34.261,77 32.437,11 20.209,54 29.492,88 30.014,41 31.872,04 34.595,59 31.172,02 24.058,48 33.788,71 48.771,42 53.875,11 69.536,53 54.003,34 48.144,11 53.711,99 54.106,49 14.885,13 22.467,44
f 2.199,40 f 20.209,54 f 31.094,28 f 24.058,48 f 51.592,90 f 66.555,03 f 62.072,86 f 60.856,87 f 43.757,16 f f f f f f f f f
44.327,57 51.187,95 37.339,41 51.187,95 53.557,82 55.550,54 55.091,23 56.767,65 24.205,03
41
Tabel 4.3.2: Overzicht van de executieverkopen van de woningen in het komplex aan de Oranjesingel en Margrietstraat. Periode
Aantal woningen
Executieverliezen Totaal Gemiddeld
Totaal
Aankoopbedrag Gemiddeld
f 45.125,19 f 24.687,50 f 37.693,31
f 451.902,22 f 370.730,14 f 822.632,36
f 32.278,73 f 46.341,27 f 37.392,38
Aankoop partikulieren: t/m juni 1986 24-6-'86 t/m 31-12-'91 totale periode
22
f 631.752,70 f 197.500,00 f 829.252,70
Aankoop gemeente: t/m juni 1986 24-6-'86 t/m 31-12-'91 totale periode
4 15 19
f 173.000,00 f 358.000,00 f 531.000,00
f 43.250,00 f 23.866,67 f 27.947;37
f 77.561,70 f 714.049,97 f 791.611,67
f 19.390,42 f 47.603,33 f 41.663,77
18
f 804.752,70 f 555.500,00
f 44.708,48 f 529.463,92 f 24.152,17 f 1.084.780,11 f 33.176,90 f 1.614.244,03
f 29.414,66 f 47.164,35 f 39.371,81
Totaal: t/m juni 1986 24-6-'86 t/m 31-12-'91 Totaal (totale periode)
14
8
23 41
f 1.360.252,70
Bron: Gemeente Beek.
Over de huidige marktwaarde is nog geen echte duidelijkheid. De lage prijzen voor de executieverkopen van eind 1991 worden namelijk mede verklaard, doordat de kopers tevens verplicht waren om nog de renovatiekosten (f 30.000,- per woning) te voldoen. De hoogte van de huren van de woningen in bezit van de eigenaar-verhuurders is altijd onduidelijk gebleven, mede doordat vaak niet inzichtelijk was in hoeverre er servicekosten wel of niet in de huur waren opgenomen. De eigenaar-bewoners die hun woning verkochten aan de gemeente, konden hun woning vervolgens huren van de gemeente. De huur, die tijdens de renovatiewerkzaamheden door de gemeente werd berekend, bedroeg f 550,- per woning per maand (inkl. servicekosten), voor de woningen die voor de gemeentelijke aankoop een lagere huur hadden. Dit werd na de renovatie, per 1 juli 1990, f 600,- (exkl. f 35,- servicekosten!). Van woningen met een hogere huur bleef de huur tijdens en na de renovatie gelijk. Deze huren blijven konstant totdat de huur van de andere appartementen op hetzelfde niveau is gekomen. Daarna gaan ze stijgen. De hoogte van de huren werd al voordat de woningen werden verkocht, duidelijk bekend gemaakt. De huren van de woningen, die door eigenaar-verhuurders werden verkocht aan de gemeente, werden, ongeacht de hoogte van de huren voordat de woningen werden verkocht, eveneens gesteld op resp. f 550,- (inkl. servicekosten) en f 600,- (exkl. servicekosten). Per 1 juli 1991 is een huurverhoging van 5,5% gerekend, zodat de meeste huren van de woningen van de gemeente nu f 633,- per woning per maand bedragen (exkl. f 30,- servicekosten). De eigenaarverhuurders die zelf de kosten hebben betaald van de ingreep, hebben waarschijnlijk individueel afspraken over de huren gemaakt met de desbetreffende
42
huurders. Alle huurders schijnen akkoord gegaan te zijn met de renovatie en huurverhoging (de akkoordverklaring is nodig voor de subsidieaanvraag). Toch zijn er wel vraagtekens te zetten bij de hoogte van de huren. Onduidelijk is bijvoorbeeld waarom de huurders akkoord zijn gegaan met een huurverhoging voor de werkzaamheden. De huurverhoging, die na de aanpak van kracht werd, wijkt namelijk af van de regels van de RGSVH'87. Aangezien het hier alleen onderhoudswerkzaamheden betreft, kan er geen huurverhoging worden afgedwongen. En zelfs wanneer er wel een verbetering zou zijn, is de huurverhoging nog veel hoger dan volgens het zogenaamde 1,2,3-systeem mogelijk is (zoals vermeld in de RGSVH'87). Onduidelijk is ook hoe de hoogte van de huren zich verhoudt tot de minimaal en maximaal redelijke huren, zoals die jaarlijks door het Rijk worden vastgesteld. Gezien de verscheidenheid aan woningtypen (en bijvoorbeeld ook de verschillen in verdiepinghoogte ), zijn er ook verschillen te verwachten in het aantal woningwaarderingspunten en ligt een diffentiatie van de huren voor de hand. Mogelijk dat de huurkommissie hierin duidelijkheid kan verschaffen. In 1989 werd er aan de gemeenteraad aangegeven, dat de huurders van woningen die verkocht werden aan de gemeente, verplicht waren de huurovereenkomst van de gemeente te respekteren. 'Wel zal getracht worden zo veel mogelijk de afwijkende overeenkomsten te uniformeren naar het model van de gemeente, zowel kwa voorwaarden als kwa huurprijs' (brief aan de gemeenteraad, dd. 24-8-1989). 4.3.2 De gemeente
De gemeente heeft allerlei kosten gehad, die te maken hadden met de voorbereiding. Er werden bijvoorbeeld kosten gemaakt voor juridische hulp, voor het inschakelen van Moret & Limperg, en voor het inschakelen van PRM-Consultants (voor fase A en B: f 61.800,-). De precieze hoogte van de kosten voor de gemeente voor de inzet van eigen personeel is onbekend, maar gezien de benodigde inzet, zullen deze kosten ongetwijfeld hoog zijn. De gemeente moest de helft bijdragen van de restantschuld van mensen die via executieverkoop hun woning moesten verkopen voor een prijs die lager was dan de restantschuld. Deze kosten bedroegen vanaf 1980 tot en met eind 1991 in totaal f 807.122,01 (50% van f 1.614.244,03)(vanaf 24-6-1986 f 542.390,05). Moret & Limperg, die het eerst met een uitgewerkte exploitatierekening kwamen (in 1987), gaven aan dat het rendement van de hele aankoopaktie door de gemeente nihil zou kunnen zijn. Alle berekeningen, die hierna zijn gemaakt, bleven uitgaan van een exploitatie die een neutraal resultaat zou moeten kennen. Er werd in al deze berekeningen uitgegaan van een huur na aankoop en renovatie van f 600,- per woning per maand. Vervolgens werd er een aantal exploitatiekosten geschat (aankoopkosten, rente-verlies, tijdelijke voorzieningen, opknapkosten, onderhoud, rente en aflossing, restant exploitatieperiode, en percentage leegstand), waarna het mogelijk bleek om de woningen aan te kopen voor gemiddeld f 40.000,- om een sluitende exploitatie te krijgen.
43
Exploitatieberekening voor de door de gemeente aangekochte woningen (volgens een planning van PRM uit jan. 1990) Renovatieperiode 1-2-1990 t/m 31-12-1990 Lasten - Rente investering f 277.570,- Servicekosten (62 x f 110,- x 11 mnd.) f 75.020,- OGB 27 flats à f 77,f 2.079,- Onderhoudskosten f 62.000,62 x f 1000,- Administratiekosten beheer en verhuur f 20.000,Totaal f 436.669,-
Baten - Huuropbrengsten 42 x f 550,- x 11 mnd. 20 x f 650,- x 11 mnd. af: 4% leegst. -
f 381.216,-
Bijdrage stadsver.-fonds in onderhoudskosten
Totaal
Exploitatieperiode 1991 (volgens een planning van PRM uit jan. 1990) Lasten Baten - Rente investering f 302.800,- - Huuropbrengsten 42 x f 600,- x 12 mnd. - Servicekosten (62 x f 110,- x 12 mnd.) 20 x f 650,- x 12 mnd. f 81.840,+ huurverh. per 1/7 - OGB 62 flats à f 77,f 4.774,- Onderhoudskosten af: leegst. 2/98 62 x f 1000,f 62.000,- - Bijdrage huurders in servicekosten - Administratiekosten beheer en verhuur 60 x f 35,- x 12 mnd. f 20.000,- Batig expl. saldo f 2.436,Totaal f 473.850,- Totaal
f 55.453,f
436.669,-
f 448.000,-
f 25.200,f 473.850,-
De in de berekeningen gekozen waarden zijn zeer bepalend geweest voor de uiteindelijke aankoopsom. Wanneer er bijvoorbeeld uitgegaan zou zijn van een hogere huur na de ingreep, had er ook een hogere aankoopprijs vastgesteld kunnen worden. En wanneer er bijvoorbeeld uitgegaan zou zijn van een langere restant exploitatieperiode dan de geplande 25 jaar, zou de huur lager geweest kunnen zijn of zou de aankoopprijs hoger geweest kunnen zijn om eveneens een neutraal resultaat te krijgen. In januari 1990 werd de planning ten aanzien van de exploitatie herzien volgens op dat moment recente gegevens (waarin onder meer een bijdrage uit het stadsvernieuwingsfonds is toegevoegd). Op de volgende pagina zijn de resultaten van deze berekening opgenomen. Volgens deze planning blijft de exploitatieberekening vanaf 1992 gelijk aan die van 1991, omdat de huurverhogingen gelijk zouden opgaan met de prijsstijgingen. Aangezien er per 1-1-1990 27 woningen in bezit waren van de gemeente heeft de berekende onroerend-goedbelasting over dat jaar betrekking op dit aantal woningen. Opmerkelijk is dat er in de planning geen kosten voor de verzekering zijn opgenomen. Opmerkelijk is ook dat er bij de huurderving wordt uitgegaan van 2/98 deel van de huur; gebruikelijk is hiervoor 2/100 te nemen. Deze planningen maken duidelijk dat de gemeente tijdens de renovatie nog zou moeten bijdragen aan de exploitatie (gefinancierd uit het stadsvernieuwingsfonds). In de jaren daarna zou ér echter sprake zijn van een (beperkt) batig saldo. Uiteraard kunnen zich in de
44
- - -- -- - - - - - - - - - - - - - - -
praktijk financiële meevallers en tegenvallers voordoen t.o.v. de berekeningen. In de berekeningen wordt uitgegaan van een stijging van de huren, die overeenkomt met de stijging van de variabele lasten. Het huurbeleid van Heerma betekent dan ook een financiële meevaller voor de gemeente, omdat er de komende jaren een jaarlijkse huurverhoging is te verwachten van 5Vz%, waardoor de huren zeer waarschijnlijk sneller zullen stijgen dan de lasten. Daarnaast wordt er in de planning gerekend met administratiekosten die wel erg veel hoger zijn dan de normbedragen hiervoor (volgens het ministerie van VROM), zodat ook aan de lastenkant een meevaller te verwachten is. In de opgenomen planningen wordt uitgegaan van de aankoop van 62 woningen. Dit aantal is echter (nog) niet gehaald. Er zijn nog geen overzichten beschikbaar van de werkelijke kosten en baten over 1990 en 1991. Dit hangt onder meer samen met de aanneemkosten die nog niet definitief zijn. Er is voor 52 woningen subsidie gekregen volgens de RGSVH'87 van f 12.500,- per woning. Voor woningen, die na de beschikking zijn aangekocht, is door de gemeente geen subsidie verkregen. De gemeente heeft uit het stadsvernieuwingsfonds f 281.925,- bijgedragen (bijdragen van f 200.000,- en f 26.472,- om de aankoop en renovatie rond te krijgen, en f 55.453,- als bijdrage voor de onderhoudskosten in 1990). Dit betreft iets meer dan het bedrag uit het stadsvernieuwingsfonds, dat de gemeente Beek voor heel 1990 kreeg toegekend. 4.3.3 De provincie De provincie heeft uiteindelijk geen enkele financiële bijdrage geleverd. De 'knelpuntenpot' is voor dit projekt dicht gebleven. 4.3.4 Het Rijk Voor de kosten van de aanpak van de huurwoningen is subsidie ontvangen van het Rijk. Hiervoor is gebruik gemaakt van de Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Huurwoningen (RGSVH'87). Er is in totaal voor 85 woningen subsidie verstrekt; voor 52 woningen, die op dat moment in eigendom van de gemeente waren (f 12.500,- per woning), 24 galerijflats in bezit van eigenaarverhuurders (f 11.006,- per woning), en 9 portiekwoningen in bezit van eigenaarverhuurders (f 10.824,- per woning). De subsidie was in totaal f 1.011.540,-. De 13 woningen, waarvoor geen subsidie is verstrekt, betreffen woningen van eigenaar-bewoners. Een deel van de woningen is na de ministeriële beschikking voor de subsidie nog (vaak noodgedwongen) gewijzigd van eigenaar (er zijn bijvoorbeeld nu nog maar 3 eigenaar-bewoners). Deze wijzigingen in eigendom hebben echter niet geleid tot wijzigingen in de hoogte van de subsidie. De berekening van de subsidie is overigens iets hoger dan verwacht zou worden volgens de berekeningen volgens de RGSVH'87. Er hebben uiteindelijk vanaf juni 1986 tot en met 1991 23 woningexecuties plaatsgevonden, waarvoor het Rijk f 542.390,05 heeft bijgedragen (hier kan nog iets bijkomen, omdat er nog steeds enkele eigenaren zijn, die mogelijk tot executieverkoop moeten overgaan). Wanneer er alleen naar deze 23 gevallen gekeken zou worden, zou het voor het Rijk financieel gezien gunstiger geweest zijn om onderhandse aankoop te beschouwen als zijnde een executieverkoop. (Door de 45
gemeente is dit berekend voor de 11 woningen, die na het overleg met Heerma op 2 juli 1990 tot en met eind 1991 via executieverkoop zijn verkocht: het executieverlies voor het Rijk voor deze 11 woningen bedraagt f 246.245,38, terwijl dat bij toepassing van de onderhandse aankoop f 123.727,39 geweest zou zijn.) Nog afgezien van het feit dat het Rijk volgens de regels korrekt heeft gehandeld, zou het ook financieel gezien niet verstandig geweest zijn om onderhandse aankoop te beschouwen als executieverkoop. Een deel van de eigenaren (ook van de'eigenaren die door de gemeente ter sprake werden gebracht op 2 juli 1990) heeft namelijk toch kans gezien om regelingen te treffen zonder gedwongen te worden tot executieverkoop. Wanneer bij dit projekt onderhandse aankoop als executieverkoop beschouwd zou worden, zou dit bovendien mogelijk geleid hebben tot vergelijkbare verzoeken elders (precedentwerking), zodat de kostenkonsekwenties veel hoger zouden kunnen uitvallen. Het grotere aantal huurwoningen in het komplex zal waarschijnlijk voor dit komplex geleid hebben tot een toename van het beroep op IHS. 4.4
Toekomstplannen
De gemeente heeft herhaaldelijk kenbaar gemaakt dat ze de aangekochte woningen in het komplex in de toekomst niet langer zelf wil verhuren, maar wil overdragen. Het is niet duidelijk welke verhuurders voor de overname in aanmerking komen (de voorkeur lijkt uit te gaan naar een toegelaten instelling), en of er ook belangstelling voor overname bestaat bij de toegelaten instellingen, die werkzaam zijn in Beek. De gemeente laat nog steeds blijken geïnteresseerd te zijn om de overige woningen in het komplex via executieverkoop aan te schaffen (zo werden er eind 1991 nog twee woningen gekocht). Het is onbekend of de gemeente ook in de toekomst wil blijven doorgaan met het aankopen van woningen. Mogelijk dat ernaar gestreefd zou kunnen worden om tenminste driekwart van de woningen in eigendom te krijgen, omdat dit aantal nodig is om beslissingen te nemen over investeringen, die duurder zijn dan f 6.000,- (waarna alle eigenaren aan de beslissing zijn gebonden). Er kan echter verwacht worden dat de marktwaarde van de woningen weer zal stijgen, zodat het financieel onaantrekkelijker wordt voor de gemeente om nog langer woningen aan te kopen. Door het opnieuw waarborgen van de veiligheid en het groot onderhoud aan de 'gemeenschappelijke' onderdelen van het komplex lijkt het komplex weer geheel opgeknapt; de schade is hersteld en het uiterlijk ziet er goed verzorgd uit. Toch is er nauwelijks sprake van verbeteringen; de woningen zijn niet geïsoleerd (alleen het dak wel), binnen de woningen is niets veranderd, de bergingen zijn niet aangepakt, en de buitendeuren en kozijnen van de woningen zijn in een slechte staat (per woning verschillend). Het is dan ook niet zeker dat de woningen nu voor de komende jaren goed verhuurbaar of verkoopbaar zullen zijn. De marktwaarde van de woningen hangt overigens ook samen met het imago en met het sociale klimaat. Aangenomen mag worden dat het imago na de opknapbeurt snel is verbeterd en nog zal verbeteren. Het sociale klimaat zal mede bepaald worden door het toewijzingsbeleid. 46
5 SAMENVATTING, KONKLUSIES EN AANBEVELINGEN
5.1 Inleiding Dit onderzoek heeft betrekking op de aanpak van een uitgepond naoorlogs komplex portiek- en galerijwoningen aan de Margrietstraat en Oranjesingel. Vanaf 1982 werden er voor het eerst bouwtechnische problemen gekonstateerd, die zo ernstig bleken te zijn dat er in 1986 zelfs een balkon naar beneden viel. De Vereniging van Eigenaren (VvE) bleek niet over voldoende financiële middelen te beschikken om de benodigde ingrijpende renovatie te betalen. Na veel onderhandelen bleek de gemeente bereid om de woningen aan te kopen van de partikuliere eigenaren, ze te verbeteren, en ze vervolgens te verhuren. Deze oplossing is verder uitgewerkt en ook uitgevoerd. De oplossing is tot stand gekomen binnen de bestaande regelgeving (waarbij de rol van het Rijk vooral gericht was op advisering). De opdrachtgever van dit onderzoek, de Direkteur Onderzoek en Kwaliteitszorg van DGVH op initiatief van de Direktie van de Volkshuisvesting in de provincie Limburg, wil door middel van dit onderzoek een informatiebron verschaffen voor de verschillende aktoren in de volkshuisvesting, die worden gekonfronteerd met vergelijkbare problemen. De probleemstelling van dit onderzoek naar de aanpak van het komplex aan de Margrietstraat en de Oranjesingel in Beek luidt als volgt: Wat valt er te leren van de problemen, de aanpak van deze problemen en de gekozen oplossingen met betrekking tot de flats aan de Oranjesingel en Margrietstraat in Beek? Deze probleemstelling heeft geleid tot een aantal onderzoeksvragen, die in de volgende paragraaf stuk voor stuk aan de orde komen voor zover ze duidelijk betrekking hebben op het specifieke proces in Beek zelf. In paragraaf 5.3 volgen de meer algemene konklusies en aanbevelingen (en komt ook de onderzoeksvraag naar de toepasbaarheid van de de oplossing in Beek voor andere situaties aan de orde). 5.2
Het proces in Beek
Wat waren de precieze problemen? Het probleem bij het komplex betrof aanvankelijk de onveiligheid die werd gekonstateerd nadat er in 1986 een balkon naar beneden was gevallen. Uit het
47
bouwtechnisch onderzoek bleek dat de aanpak van de balkons en galerijen uit het oogpunt van de veiligheid dringend noodzakelijk was. Al spoedig was er een plan gemaakt om de veiligheid te herstellen. Toen ook de kosten voor het herstel van de veiligheid en de verdere onderhoudswerkzaamheden duidelijk werden, bleken er problemen te zijn om deze kosten te financieren. Deze problemen met de financiering waren er de oorzaak van dat de bouwtechnische a3;npak pas vele jaren later kon starten. Welke problemen zijn specifiek en welke problemen komen algemeen voor?
Bij woningkomplexen die door beleggers zijn uitgepond, is nogal eens sprake van een onderhoudsachterstand. Juist deze onderhoudsachterstand kan de reden zijn dat de woningen worden afgestoten. Gesteld kan worden dat de feitelijke bouwtechnische problemen aan balkons en galerijen gelukkig heel exceptioneel zijn (onder meer een keer in Wormerveer, waar in 1988 een galerij naar beneden is gevallen). Het is overigens niet erg waarschijnlijk dat de belegger die tot verkoop van de woningen aan de Oranjesingel en Margrietstraat is overgegaan, op de hoogte was van de ernst van de problemen. De financiële problemen van kostbare bouwtechnische ingrepen (bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud of funderingsproblemen) bij naoorlogse woningkomplexen, die net als het komplex in Beek uitgepond zijn, komen echter wel veel algemener voor. De problemen in Kraaihoek-Noord in Papendrecht zijn hier een bekend voorbeeld van (zie o.a. De Háan, 1988; Frehe, 1990; Avontuur, 1992). Dit onderzoek richt zich dan ook vooral op de gekozen oplossing voor de financiële problemen, en niet of nauwelijks op de gekozen bouwtechnische oplossing. Er kan namelijk gesteld worden dat de gekozen financiële (en beheertechnische) oplossing een duidelijke voorbeeldfunktie' kan vervullen voor de aanpak van andere komplexen in het bezit van · partikulieren, die gekonfronteerd worden met de noodzaak tot het nemen van kostbare ' ingrepen. Er was in het komplex aan de Oranjesingel en Margrietstraat geen sprake van ernstige sociale problemen. Hiermee wijkt de problematiek in gunstige zin af van bijvoorbeeld het genoemde kómplex in KraaihoekNoord in Papendrecht, waar melding wordt gemaakt van leegstandsproblemen, de opkomst van verschillende woonkulturen, toenemende sociale spanningen en konflikten (Aussems, 1991). Zouden de (of dergelijke) problemen te voorkomen geweest zijn?
Het is uiteraard 'van belang om in ieder geval te trachten dergelijke problemen te voorkomen. Het nut van goed toezicht tijdens de bouw is met dit projekt weer eens duidelijk aangetoond, omdat goed toezicht ertoe had kunnen leiden, dat de uitvoering beter overeen kwam met de tekeningen. Opmerkelijk is dat de naastgelegen vergelijkbare bouwblokken aan de Margrietstraat en Irenestraat niet gekonfronteerd zijn met deze ernstige problemen. De reden voor dit verschil in bouwtechnische problemen is onbekend en ook niet verder in dit onderzocht aan de orde gekomen. De kwetsbaarheid van (het funktioneren van) de VvE's is met dit projekt bewezen. In principe moet de hoogte van de maandelijkse bijdrage van de bewoners aan de reserve van de VvE voldoende zijn om er de onder-
48
houdswerkzaamheden mee te kunnen betalen. Hoewel de kosten van de bouwtechnische aanpak bij dit komplex wel erg hoog waren, kan gesteld worden dat de bijdrage van f 35,- per woning per maand wel erg laag was. Hiermee zou nooit een reserve van enige betekenis opgebouwd kunnen worden. De financiële problemen van de aanpak zouden veel minder ernstig geweest zijn, wanneer er al de voorgaande jaren een meer reële bijdrage berekend zou zijn (bijvoorbeeld in hoogte vergelijkbaar met de normbedragen voor onderhoud voor woningen van toegelaten instellingen). Daarnaast bleek de kaskontrole niet te funktioneren. Het had al veel eerder ontdekt moeten worden dat de administrateur van de VvE aan het rommelen was. Welke partijen waren bij het besluitvormingsproces inzake de aanpak betrokken?
Er is een aantal verschillende participanten betrokkenen bij de aanpak. In dit rapport worden eigenaren en bewoners, de gemeente, de provincie, het Rijk, en overigen onderscheiden. De kategorie 'eigenaren en bewoners' omvat feitelijk grote verschillen; zo is er bijvoorbeeld onderscheid te maken naar eigenaar-bewoners, eigenaar-verhuurders, en naar huurders. Ook het onderscheid tussen eigenaren, die een gemeentegarantie hadden gekregen voor hun hypotheek, en eigenaren die · dit niet hadden, is van groot belang. De betrokkenheid van alle verschillende participanten was voornamelijk ingegeven door de wens de eigen financiële verliezen te minimaliseren. Daarbij werd door verschillende participanten ook de precendentwerking sterk in de gaten gehouden; een bijdrage bij de aanpak van dit komplex, zou mogelijk kunnen leiden tot een veelheid van soortgelijke verzoeken voor financiële bijdragen voor de aanpak van andere komplexen. Welke verantwoordelijkheden hebben de partijen genomen?
De verantwoordelijkheden die de participanten hebben genomen, hangen sterk samen met de keuzemogelijkheden die de respektievelijke participanten hadden, en met het minimaliseren van de financiële verliezen (zie verder hieronder). Welke keuzemogelijkheden hadden de verschillende partijen?
De (keuze )mogelijkheden zijn hier per participant aangegeven. De gemeente heeft onder meer een toezichthoudende rol ten aanzien van de veiligheid van het wonen. Wanneer de veiligheid in het geding is, kan zij de eigenaren aanschrijven om de veiligheid te waarborgen. Dit is ook de reden dat de VvE direkt na het naar beneden vallen van een balkon aangeschreven werd om de balkons en galerijen te stutten. Een meer definitieve oplossing gericht op het waarborgen van de veiligheid was echter gewenst. - Niets doen zou leiden tot grote financiële gevolgen in verband met de verleende gemeentegaranties voor de hypotheken van de bewoners. - Het verplichten van de kostbare ingreep zou echter ook tot (vergelijkbare) financiële gevolgen leiden, omdat veel eigenaren deze niet zouden kunnen betalen en failliet verklaard zouden moeten worden, waarna de verleende gemeentegaranties eveneens zouden leiden tot betaling van schuldrestanten.
49
- Aankoop van de woningen had de voorkeur bij de gemeente. Deze oplossing is, ten opzichte van de hierboven genoemde alternatieven, financieel aantrekkelijk voor de gemeente, omdat de uitgaven van de ·aankoop en de renovatie in principe geheel of tenminste grotendeels zouden kunnen worden gekompenseerd door de toekomstige huuropbrengsten. Deze oplossing is dan ook uitgewerkt en uitgevoerd. - Onteigenen in het belang van de volkshuisvesting op basis van een plan van werkzaamheden voor het opheffen van ernstig achterstallig onderhoud. Onteigenen is in Beek echter nooit aan de orde geweest. De eigenaren hadden de pijnlijke keuze uit verschillende mogelijkheden, die per definitie veel geld zouden kosten. Financiering uit de reserve van de VvE was niet mogelijk, omdat deze veel te beperkt was. De keuze voor de eigenaren bestond feitelijk uit: - niet met de aanpak meedoen. Dit was echter niet mogelijk, aangezien ze dan door de gemeente aangeschreven zouden worden om de veiligheid te waarborgen; - zelf betalen van de aanpak. Voor de meeste eigenaren was het niet mogelijk om geld te lenen voor de aanpak, omdat de uitstaande hypotheekschuld al hoger was dan de sterk gedaalde marktwaarde, waardoor de hypotheekverstrekkers niet bereid waren om zonder tegengarantie extra geld uit te lenen. De eigenaar-verhuurders, die de aanpak financierden, konden nog wel een subsidie krijgen volgens de RGSVH'87. Eigenaar-bewoners zouden in principe subsidie kunnen krijgen uit het Stadsvernieuwingsfonds, wanneer de desbetreffende gemeente hier mogelijkheden voor biedt. De gemeente Beek was echter niet bereid om financiële middelen uit dit fonds te besteden voor de aanpak van de woningen van de eigenaar-bewoners, omdat dit niet paste in de omschrijving van de besteding van de financiële middelen in het kader van de stads- en dorpsvernieuwing (een beleidskeuze die ook samenhangt met de mogelijke precedentwerking). Zowel de eigenaar-verhuurders als eigenaarbewoners verwachtten, dat ze bij het zelf betalen van de ingreep, nog belastingaftrek zouden kunnen krijgen. Voor enkele bewoners was dit zelfs (mede) de reden om de woningen niet te verkopen, maar zelf de aanpak te betalen. Helaas bleek er uiteindelijk toch geen gebruik gemaakt te kunnen worden van de belastingaftrek; - verkopen van de woning aan een andere partikulier. De markwaarde van de woningen was echter drastisch gedaald, zodat verkoop bij bijna alle eigenaren met grote financiële verliezen gepaard zou gaan. Wanneer de. woningen verkocht werden voor prijzen die lager lagen dan de uitstaande hypotheekschuld, zou er bovendien een regeling met de hypotheekverstrekkers getroffen moeten worden; - verkopen aan de gemeente. Aangezien de gemeente in het algemeen meer bood dan de marktwaarde van de woningen, was dit voor veel bewoners een financieel gunstige oplossing. De betrokkenheid van het Rijk had alleen betrekking op het mogelijke gebruik van enkele bestaande subsidieregelingen. Het Rijk werd aangesproken op: 50
- de Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Huurwoningen 1987 (RGSVH'87). Gebruik makend van deze regeling kan er subsidie verschaft worden voor onderhouds- en verbetermaatregelen aan huurwoningen. De subsidie is voor huurwoningen van toegelaten instellingen (zoals de gemeente) hoger dan voor huurwoningen van partikulieren; - de Regeling deelneming van het Rijk in garanties van de gemeente voor eigen woningen (d.w.z. de financiële lasten die het gevolg kunnen zijn van de gemeentelijke hypothecaire garantieverlening). Bij een eventuele executie van een woning (als gevolg van het niet kunnen betalen van de hypotheekschuld) van een eigenaar aan wie gemeentegarantie was verstrekt, zouden de hypothecaire instellingen schadeloos moeten worden gesteld, waarbij de gemeente en het Rijk ieder voor de helft zouden moeten bijdragen. Toen de gemeente besloten had zelf woningen aan te kopen, werd er aan het Rijk gevraagd om de garantieregeling ook van toepassing te laten zijn bij onderhandse aankoop door de gemeente (zoals ook het geval is bij executieaankopen door partikulieren). De gemeente gaf aan dat het Rijk er financieel verstandig aan deed om de onderhandse aankopen door de gemeente te beschouwen als zijnde executieverkopen, omdat de bedragen die via deze onderhandse aankopen werden aangeboden hoger lagen dan de executiewaarde. Het Rijk wilde echter, met in het achterhoofd waarschijnlijk nog de parlementaire enquête bouwsubsidies, niet afwijken van de regelgeving. De provincie is de 'verdeler' van de financiële middelen uit het stadsvernieuwingsfonds aan de niet-rechtstreekse gemeenten. De provincie Limburg bood aan de gemeente Beek niet meer of minder dan waarop zij volgens de verdeelsleutel 'recht had'. Daarnaast overwoog de provincie om een bijdrage te verstrekken uit de zogenaamde 'knelpuntenpot', maar zij zag hiervan af uit angst voor de precedentwerking. De huurders van het komplex hebben niet of nauwelijks enige inbreng gehad in het proces. Zij hadden eigenlijk alleen de mogelijkheid om niet akkoord te gaan met de berekende huurverhoging voor de aanpak. Het is overigens niet uit te sluiten dat er nog bezwaren komen tegen de hoogte van de huidige huren.
Hoe werd het proces georganiseerd? De gemeente vond aanvankelijk dat de VvE zelf maar tot een oplossing moest zien te komen, maar toen bleek dat de VvE de financiering niet rond kreeg, begon de gemeente zich aktiever met de aanpak bezig te houden. De gemeente voelde zich zodanig bij de problematiek betrokken dat zij min of meer de trekkende rol vervulde bij het proces. Met betrekking tot een aantal aspekten was er samenwerking met de VvE. Zo was er bijvoorbeeld een werkgroep opgericht met vertegenwoordigers van de gemeente en VvE die zich bezig hield met de voorbereidingen van de technische aanpak. Overleg met Rijk en Provincie verliep vooral via brieven, via pers en politieke lobby, en (minder vaak) door middel van direkte kontakten. Dit overleg had voornamelijk betrekking op de financiering van de ingreep. Op verschillende tijdstippen werden er 'deskundigen' ingeschakeld (onder meer voor de procesbegeleiding, voor bouwkundige ondersteuning, 51
voor juridische adviezen, voor verschillende financiële uitwerkingen). Daarnaast was er betrokkenheid van enkele aannemers (die noodmaatregelen hebben getroffen en de uiteindelijke renovatie hebben uitgevoerd), diverse banken (die van belang waren bij het verlenen van de hypotheken en het verlenen van royementen op deze hypotheken), en een notaris (t.b.v. de overdracht van de woningen). Br zijn geen woningkorporaties bij het proces betrokken geweest. Hoe is het proces verlopen?
De benodigde bouwtechnische oplossing was al heel snel grotendeels bepaald. De diskussies, die vanaf 1986 tot de start van de feitelijke technische aanpak in 1990 hebben plaatsgevonden, hadden slechts betrekking op bouwtechnische aspekten als daarmee bepaalde financiële aspekten beter 'geregeld' konden worden. De reden dat er bijvoorbeeld onderscheid werd gemaakt tussen bouwtechnische maatregelen gericht op het waarborgen van de veiligheid en overige onderhoudswerkzaamheden, betrof met name de mogelijk te verkrijgen financiële bijdrag~ van de provincie (die alleen betrekking zou kunnen hebben op het waarborgen van de veiligheid). De diskussies over de financiering verliepen vaak zeer moeizaam en (blijkend uit de briefwisselingen) soms ook in een zeer onaangename sfeer. De grote financiële konsekwenties (versterkt door de mogelijke precedentwerking) waren de belangrijkste oorzaak van deze langdurige diskussies. Tot welke oplossing zijn de partijen gekomen?
De bouwtechnische oplossing gericht op het waarborgen van de veiligheid bestond uit het opvangen van de balkon- en galerijplaten door middel van stalen kolommen en stalen dwarsliggers (een ondersteuningsframe ). De gerichtheid op het minimaliseren van de financiële verliezen maakt het voor elk van, de betrokken participanten verklaarbaar, waarom er uiteindelijk is gekozen voor een financiële en beheertechnische oplossing, die uitging van aankoop door de gemeente van tenminste de helft van de woningen, van een opdrachtverstrekking voor de renovatie door de VvB, en van verhuur door de gemeente van de aangekochte woningen. Deze oplossing is volledig gerealiseerd; bijna tweederde van de woningen is verkocht aan de gemeente (die hierdoor ook ruimschoots vertegenwoordigd was in de VvB), de VvB heeft de opdracht verstrekt voor w~rkzaamheden die niet alleen gericht waren op het waarborgen van de veiligheid maar ook op allerlei andere onderhoudswerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen van het komplex (vervanging dakbedekking, vervanging van boeiboorden, en schilderen kozijnen van trappenhuizen), en de door de gemeente aangekochte woningen zijn verhuurd aan de eigenaren of al aanwezige huurders. Wat waren de kosten?
Ten aanzien van de kosten kan er weer een onderverdeling gemaakt worden naar de verschillende participanten. De gemeente berekende aan de hand van een aantal uitgangspunten met betrekking tot de latere exploitatie van de woningen wat de maximale aankoopsom zou kunnen zijn om financieel geen verlies te 52
leiden. Er werd bijvoorbeeld uitgegaan van een huur na renovatie van f 600,per woning per maand en van een restant afschrijvingstermijn van 25 jaar. De in de berekening opgenomen waarden/uitgangspunten zijn dus zeer bepalend geweest voor de uiteindelijke aankoopsom. Over de verdeling van het totale aankoopbudget van gemiddeld f 40.000,- per woning (bedoeld om in principe alle woningen te kunnen kopen) kon vervolgens nog gediscus'sieerd worden. Na de verkoop van de woningen konden de desbetreffende woningen gehuurd worden voor f 550,- (inkl. servicekosten) tijdens de renovatie, en f 600,- (exkl. servicekosten) na de renovatie. De gemeente heeft uiteindelijk in 1990/1991 nog wel ruim 2,8 ton, afkomstig uit het stadsvernieuwingsfonds, bijgelegd om de renovatie en de exploitatie haalbaar te maken. Daarnaast had de gemeente omvangrijke ambtelijke kosten en en diverse onderzoekskosten. De gevolgen voor de eigenaren zijn uiteraard geheel verschillend, onder meer afhankelijk van de betaalde aankoopsom, de uitstaande hypotheekschuld, en de subsidie van het Rijk (voor alleen de eigenaar-verhuurders). Eind 1991 had de gemeente in totaal 58 woningen gekocht (waarvan 17 via executieverkoop). De gekozen oplossing om elke eigenaar die wilde verkopen aan de gemeente, 63,5% van de aankoopprijs te betalen (d.w.z. procentueel vergelijkbare financiële offers), was niet voor iedereen de beste verdeelsleutel. Sommige eigenaren vonden dat elke eigenaar een even hoog bedrag moest krijgen, of dat er rekening gehouden moest worden met de hoogte van de hypotheekschuld. De hoogte van de aankoopprijs door de gemeente, was bijna altijd lager dan de nog uitstaande hypotheekschuld, zodat de desbetreffende hypotheekverstrekkers akkoord moesten gaan met de verkoop en er individueel regelingen getroffen moesten worden. Ten aanzien van verkoop van de woningen aan de gemeente, toonden de banken zich wel coulant ten aanzien van de verkopers van woningen, die geen gemeentegarantie hadden, maar niet of veel minder ten aanzien van de mensen die wel gemeentegarantie voor hun lening hadden. Een deel van deze laatste groep eigenaren kon hierdoor de woning niet verkopen maar ook niet de renovatie betalen, en is daarna dan ook failliet verklaard (waarna de gemeentegarantie borg stond voor het aflossen van de hypotheekschuld). De financiële drama's voor de eigenaren, die een gemeentegarantie hadden, zullen niet veel afwijken van die van de eigenaren die geen gemeentegarantie hadden. Hoewel de gemeente en het Rijk nu de schuld aan de hypotheekverstrekkers hebben betaald, zijn de desbetreffende eigenaren nu verplicht de schulden aan de gemeente te betalen. Waarschijnlijk zijn de eigenaren die tot executieverkoop moesten overgaan, gekonfronteerd met de hoogste schulden. Deze eigenaren zouden financieel voordeel gehad hebben als het Rijk onderhandse aankoop door de gemeente wel als executieverkoop zou hebben beschouwd (omdat de prijs van de woningen dan hoger geweest zou zijn). Het Rijk heeft subsidie verstrekt volgens de RGSVH'87 voor 52 huurwoningen van de gemeente en 33 woningen in bezit van partikuliere verhuurders. Dit kostte in totaal f 1.011.540,-. Doordat er vanaf juni 1986 tot en met 1991 23 eigenaren moesten overgaan tot executieverkoop, heeft het Rijk f 542.390,- moeten bijdragen in de schuldrestanten van de eigenaren die gemeentegarantie hadden 53
gekregen voor hun hypotheek. Waarschijnlijk wordt dit bedrag nog hoger, omdat er nog rechtzaken lopen tegen enkele eigenaren, die de kosten van de aanpak niet kunnen betalen. Het is wel opmerkelijk dat de huurders akkoord gegaan schijnen te zijn met de (forse) huurverhoging na de aanpak, omdat de werkzaamheden feitelijk alleen onderhoudswerkzaamheden betreffen waarvoor geen huurverhoging berekend moet worden. De door de gemeente vastgestelde huur van f 600,- per woning per maand is overigens enigszins discutabel; onduidelijk is hoe de huren zich verhouden tot de minimaal en maximaal redelijke huren, maar aangezien er verchillende woningtypen zijn (en er ook verschillen optreden in het aantal woningwaarderingspunten), zou een zekere variatie in de hoogte van de huren te verwachten zijn. Over de hoogte van de huren, en de hoogte van de huurverhoging, van de woningen in bezit van partikulieren is niets bekend. Wat zijn de (vermoedelijke) effekten van de uiteindelijke oplossing? Het belangrijkste effekt van de uiteindelijk uitgevoerde oplossing is het opnieuw waarborgen van de veiligheid. Er kan gekonkludeerd worden dat de 'gekozen' financiële en beheertechnische aanpak in ieder geval geleid heeft tot een oplossing die voor de meeste betrokkenen bevredigend is. De financiële drama's zijn waarschijnlijk het 'grootst' voor de eigenaren, die met een hoge restantschuld bleven zitten. Welke problemen worden er eind 1991 nog ervaren? De gemeente heeft herhaaldelijk kenbaar gemaakt dat ze de aangekochte woningen in het komplex in de toekomst niet langer zelf wil verhuren, maar wil overgedragen. Dit lijkt heel verstandig, omdat de gemeente niet of nauwelijks andere woningen zelf in bezit heeft en dus ook niet over de expertise en efficiëntie kan beschikken, waarover grotere verhuurders wel kunnen beschikken. Toch zal het niet makkelijk worden om een geïnteresseerde verhuurder te vinden om de woningen over te nemen, omdat een komplex met verschillende eigenaren altijd relatief lastig te beheren is, en omdat een goede verhuurbaarheid in de toekomst zeker niet gegarandeerd is. Mogelijk dat ernaar gestreefd zou kunnen worden om tenminste driekwart van de woningen in eigendom te krijgen, omdat er in de reglementen van de VvE is vastgelegd dat dit aantal nodig is om beslissingen te nemen over investeringen, die duurder zijn dan f 6.000,- (waarna alle eigenaren aan de beslissing zijn gebonden). Wethouder J.GJ Eijssen van de gemeente Beek stelt dat de uiteindelijke aanpak van dit komplex (en het proces dat tot de aanpak heeft geleid) voor de gemeente aanleiding is om in een toekomst een eventueel vergelijkbaar probleem niet meer zo op te pakken zoals nu gebeurd is. Met name de (financiële) terughoudendheid van provincie en Rijk en de hoeveelheid ambtelijke tijd, die in het projekt zijn gaan zitten, vormen de redenen hiervoor. Hij deelt niet de beleidsvisie van de provincie om partikuliere woningverbetering niet in aanmerking te laten .· komen voor een bijdrage uit de 'knelpuntenpot' en de beleidsvisie van het Rijk om onderhandse aankoop door de gemeente niet als executieverkoop te be-
54
schouwen (en dus niet een bijdrage te verstrekken aan de eigenaren in het kader van de verleende gemeentegaranties). Wanneer zich een vergelijkbaar probleem zou voordoen, zou de gemeente overwegen om te gaan aanschrijven of te gaan onteigenen. Door het opnieuw waarborgen van de veiligheid en het groot onderhoud aan de 'gemeenschappelijke' onderdelen van het komplex lijkt het komplex weer geheel opgeknapt. Toch kunnen er vraagtekens gezet worden bij de toekomstige verhuurbaarheid, omdat er geen verbeteringen zijn aangebracht die het komplex kunnen doen konkurreren met recent gebouwde woningen; de woningen zijn niet geïsoleerd, binnen de woningen is niets veranderd, de bergingen zijn niet aangepakt, en de buitendeuren en kozijnen van de woningen zijn in een slechte staat (en bovendien per woning verschillend). De toekomst van de woningen (marktwaarde en verhuurbaarheid) van de woningen hangt overigens ook samen met het imago en met het sociale klimaat. Aangenomen mag worden dat het imago na de opknapbeurt snel is verbeterd en nog zal verbeteren. Het sociale klimaat zal mede bepaald worden door het toewijzingsbeleid. De laatste tijd worden er ook diverse sociale problemen ervaren (onder meer overlast en kraken van woningen). Er is een bewonerskommissie opgericht die hiertegen aktie wil ondernemen. 5.3
Meer algemene konklusies en aanbevelingen
De konklusies en aanbevelingen zijn te onderscheiden in mogelijkheden om de problemen te voorkomen en in mogelijkheden om de problemen aan te pakken. Gesteld kan worden dat het voorkomen (of minimaliseren) van dergelijke problemen beter is dan genezen. Hiervoor liggen mogelijkheden bij zowel de gemeente als de VvE. Het belang van goed toezicht door de gemeente bij de bouw is bij dit projekt in Beek nadrukkelijk aangetoond. Er is hier sprake geweest van ernstige bouwfouten, die voorkomen hadden kunnen/moeten worden. In Beek is ook duidelijk gebleken dat het verstrekken van gemeentegaranties voor hypothecaire leningen risiko's met zich brengt. Het overleggen van een bouwkundig onderzoek bij de aanvraag voor gemeentegarantie zou een oplossing kunnen vormen. Dergelijke onverwachte exceptionele gevallen als de bouwkundige problemen in Beek, kunnen echter met een eenvoudig bouwkundig onderzoek niet opgespoord worden. Daar zou (te) grondig, en kostbaar onderzoek voor nodig zijn. Hoewel algemene konklusies over VvE's met de nodige voorzichtigheid getrokken moeten worden (ze zijn namelijk niet over één kam te scheren), is het niet gewaagd te stellen dat de VvE-konstruktie niet per definitie een waarborg is voor het goed onderhouden van het pand. Het blijkt dat met name de besluitvorming over onderhoudsingrepen en de uitvoering ervan binnen VvE's lang niet altijd even soepel verloopt (Consumentenbond, 1980; Vereniging Eigen Huis; 1985, Maas; 1981; Sinnema en Smidt; 1984; Maas en Van Weesep; 1985; Van Weesep, 1986). Hoewel VvE's weliswaar jaarlijks behoren te vergaderen, blijkt dat een behoorlijk aantal VvE's het niet zo nauw met deze vergaderverplichting nemen. Met name in de vooroorlogse - kleine - VvE's lijken er zich wat 55
dit betreft problemen voor te doen. Ondanks deze problemen onderhouden VvE's over het algemeen wel de gemeenschappelijke bouwdelen. De uitgaven daaraan liggen echter in de regel op een (veel) lager niveau dan de kosten die gemaakt worden ten behoeve het eigen appartement. In sommige gevallen zal dit verklaard kunnen worden door de goede staat van het pand, waardoor er weinig onderhoud nodig is. In andere gevallen is het echter veeleer een uiting van het feit dat het beheer van de gemeenschappelijke bouwdelen een lage prioriteit heeft. Ook de financiële reservering is in een substantieel aantal gevallen te laag of zelfs in het geheel afwezig. Er kan dan ook gekonkludeerd worden dat versterking van de VvE-konstruktie gewenst is (zie ondermeer: Meijer 1990, Van Weesep, 1986; Sinnema en Smidt, 1984). Bewoners zullen beter geïnformeerd moeten worden over de rechten en plichten die bij het appartement horen (dit kan door bijvoorbeeld een verplichte taxatie bij verkoop van het appartement). Daarnaast is het van belang dat de eisen ten aanzien van fondsvorming aangescherpt worden. Er wordt weliswaar gereserveerd, maar veelal niet voldoende om het onderhoud te kunnen bekostigen. De omvang van de bijdrage van de eigenaren aan de VvE zou in hoogte tenminste een zekere relatie moeten hebben met de door het Rijk vastgestelde normen voor onderhoud van woningwetwoningen. Hiermee kan een reserve opgebouwd worden, die ingrijpende onderhoudswerkzaamheden gemakkelijker mogelijk maakt. Deze eis ten aanzien van de fondsvorming kan bijvoorbeeld vastgelegd worden in de appartementenwet. Tot slot zouden gemeenten en woningkorporaties bij het opstellen en uitvoeren van onderhoudsplannen van VvE's een meer prominente rol op het ondersteunende, begeleidende ' en kontrolerende vlak kunnen gaan spelen. Enkele van dergelijke samenwerkingsvormen funktioneren momenteel al in de praktijk. De situatie in Beek is natuurlijk specifiek (problemen te wijten aan ernstige bouwfouten). Gebleken is dat de VvE niet op eigen kracht de problemen heeft kunnen oplossen. Een slordig omspringen met de financiële reserve van een VvE zoals in Beek is gebeurd, pleit ervoor om de administratie en/of kontrole te laten uitvoeren door de gemeente of een woningkorporatie. De uiteindelijke aanpak van de flats aan de Oranjesingel en Margrietstraat in Beek, ' bestaande uit de aankoop door de gemeente van de (meeste) woningen, verbeteren en verhuren, werd voor een belangrijk deel bepaald door de te verkrijgen subsidies (die voor non-profit verhuurders hoger waren dan voor partikuliere verhuurders). Met ingang van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) per 1-1-1992 is dit echter gewijzigd, en zijn er helemaal geen subsidies meer verkrijgbaar voor het opknappen van naoorlogse woningen. Door het wegvallen van deze subsidie kan een aanpak, zoals die in Beek is toegepast, nog wel plaatsvinden, maar er moeten verhoudingsgewijs meer financiële middelen gevraagd worden van de eigenaren, huurders en gemeente. Wel zou er door de gemeente nog enige tijd gebruik gemaakt kunnen worden van de financiële middelen uit het Stadsvernieuwingsfonds. Het Stadsvernieuwingsfonds zal echter in de toekomst opgeheven worden, zodat dan ook deze financiële bron vervalt. Dit zou betekenen dat VvE en gemeente dan volledig zelf tot een oplossing moeten zien te komen. De risiko's van een dergelijke aanpak worden dan voor de gemeente 56
groter. Hoewel de risiko's voor de gemeente van een dergelijke ingreep in de toekomst groter worden, zijn er voor de gemeente weinig alternatieven. Als mogelijke alternatieven kan gedacht worden aan het aanschrijven van de eigenaren tot het treffen van voorzieningen of het onteigenen. Juridisch waren er in Beek mogelijkheden om tot aanschijving over te gaan; de gebreken waren immers zodanig dat er voldaan werd aan het kriterium van aanschrijven, namelijk: tegenstrijdigheid met de bouwverordening. Er kleven echter wel bezwaren aan het toepassen van dit instrument; het is tijdrovend (mede door allerlei beroepsprocedures) en het lost in dergelijke gevallen de financiële problemen niet op. De eigenaren kunnen wel verplicht worden maatregelen te treffen, maar wanneer daarvoor de financiële middelen ontbreken, moet de gemeente zelf de maatregelen treffen en proberen de kosten te verhalen (waarna er veel eigenaren tot executieverkoop zouden moeten overgaan, de gemeente in veel gevallen zou moeten bijdragen in het executieverlies, maar waarbij de gemeente in die gevallen wel de woningen in eigendom zou kunnen krijgen). Een andere mogelijkheid is het onteigenen van het komplex door de gemeente op basis van de onteigeningswet. Deze wet biedt de mogelijkheid om in het belang van de volkshuisvesting op basis van een plan van werkzaamheden voor het opheffen van ernstig achterstallig onderhoud tot onteigenen over te gaan. Dit plan van werkzaamheden zou meer kunnen omvatten dan alleen het wegwerken van achterstallig onderhoud (er zouden bijvoorbeeld isolatiewerkzaamheden kunnen worden toegevoegd), zodat de toekomstige exploitatie van het komplex beter verzekerd is. Onteigening biedt veel waarborgen voor een zorgvuldige procedure, waarbij de uiteindelijke prijs door de rechter bepaald wordt (deze komt veelal ongeveer overeen. met de marktwaarde). Veelal komt men echter al eerder in minnelijk overleg tot overeenstemming over de prijs. Door onteigenen zou in Beek waarschijnlijk een groter deel van het komplex in handen gekomen zijn van de gemeente (zeker wanneer er van een duurder plan zou zijn uitgegaan), zodat de toekomstige exploitatie gemakkelijker zou kunnen verlopen. Onteigenen is niet altijd mogelijk, namelijk wanneer de uitvoering van het plan afdoende verzekerd is doordat de eigenaar in staat en bereid is om zelf het plan uit te voeren. In dergelijke gevallen zou de onteigening niet slagen, maar zouden de desbetreffende eigenaren echter wel zelf moeten voldoen aan de plannen, zodat er in ieder geval toch bewerkstelligd zou worden, dat het gehele komplex volgens een goed plan zou worden opgeknapt (d.w.z. uitgebreider dan nu is gebeurd). Bij het bepalen van de huren na woningverbetering is er in Beek te eenvoudig gehandeld door alle huren gelijk te stellen. De verschillen in de woningtypen hadden tot uitdrukking moeten komen in de hoogte van de huren. Het aanvechten van de hoogte van de huren door huurders kan in bepaalde gevallen dan ook kansrijk zijn. Zorgvuldigheid ten aanzien van het vaststellen van de huren na woningverbetering is derhalve van groot belang om geen tegenvallers in de verdere exploitatie te krijgen.
57
BIJLAGE 1: LITERATUUR Meer algemene onderzoeksrapporten en artikelen: Aussems, T., 1987, Volkshuisvestings- en stadvemieuwingsrecht: een analyse van het ter beschikking staande beleidsinstrumentarium. Aussems, T., 1991, Papendrecht-syndroom bestrijden met gestuurd voorraadbeheer, in: Renovatie & Onderhoud, nr. 4, p. U,-27, april. Avontuur, H., 1992, Slopershamer treft flats en eigenaars, in: Algemeen Dagblad, 21 maart. Consumentenbond, 1980, Verenigingen van eigenaren in appartementen: vaak alleen omdat het moet, in: Consumentengids, 28, april, p. 174-181. Fokkema, J., 1988, Probleemkomplexen in bezit van particuliere verhuurders in de na-oorlogse vooraad, Werkgroep '2duizend in opdracht van de Stichting SEV. Frehe, E., 1990, Speculatie zonder renovatie; problemen in uitgeponde Datcomplexen, Kraaihoek-Noord als voorbeeld, Afstudeerscriptie Technische Universiteit Delft, afstudeerrichting Volkshuisvesting. Haan, J. de, 1988, Grote problemen' bij opknap particuliere woningen in naoorlogse wijken, in: Renovatie & Onderhoud, nr. 6, p. 25-27, juni. Hüpscher, H., en F. Meijer, 1990, Technisch beheer door Verenigingen van Eigenaren; een analyse van het functioneren van gemengd samengestelde VvE's, DUP (Delft), deel 1 uit de OTB-serie Bouwmanagement en technisch beheer. Kamp, WJ.F., en FJ.H. Wa\stra, 1990, Het afstotingsproces van etagewoningen van institutionele beleggers, een case-study in Delft, DUP (Delft), deel U, uit de reekS Volkshuisvesting in theorie en praktijk. Maas, M., 1981, De splitsing in appartementen geïnventariseerd in de grote steden, in: Bouw, nr. 36, p. 27-30. Maas, M. en J. van Weesep, 1985, Woningen in horizontaal eigendom in 's-Gravenhage, Onderzoeksreeks Stedelijke Problematiek, rapport 45a, Geografisch Instituut Utrecht, juli. Meijer, F., 1990, Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer, DUP (Delft), deel 2 in de OTB-serie Bciuwmanagement en technisch beheer. ' SEV, 1990, Particuliere woningverbetering, DELWEL Uitgeverij ('s-Gravenhage), dèelll in de ,SEV-reeks Woonkwaliteit. - Sinnema, J., en M. Smidt, 1984, Appartementensplitsing en horizontale verkoop; een analyse van het appartementenhestand en een onderzoek onder eigenaar-bewoners in de Rotterdamse wijken BliJdorp en Bergpolder, Amsterdam. - Vereniging Eigen Huis, 1985, Appartement in eigendom....licht in de duisternis: actuele onderzoeksresultaten, in: De Woonconsument, nr. 2, p. 12-16. - Weesep, J. van, 1986, Condominiu'm: a new housing sector in tbe Netberiands, (proefschrift RU-Utrecht), GeografISch Instituut, oktober, Utrecht. Op de situatie gerichte rapporten en artikelen: - Dames, GJ., en N.G.B. V.d. Wmden, 1987, Bestek voor herstel van balkons en galerijen alsmede groot onderhoud van 96 woningen te Beek, Intron BV, rapport nr. 86.400, januari. - Noy, D., 1988, Voorstudie energetische Datrenovatie Beek te Limburg, Bureau Bouwhulp, Eindhoven, 4'november. - NN, 1988, Subsidiemogelijkheden bieden kopers minder ruimte dan huurders, In: de Woonconsument, nr. 88-6, pag. 14-15. - Smulders, DJ.M., en N.G.B. v.d. Winden, 1986, Onderzoek naar de veiligheid en herstelmogeliJkheden van balkons en galerijen van 96 woningen te Beek, Intron BV, rapport nr. 86.272, september. - Smulders, D., 1986, Onderzoek naar betonschade aan 96 woningen te Beek, Intron BV, rapport nr. 86.324, oktober. - Waltje, HJ.E., 1986, Herberekening van kosten van renovatie van 96 woningen te Beek, Intron BV, rapport nr. 86.376, december.
58
t 6 SEP. 1992
ot6
Onderzoeksinstituut OTB Sectie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek
Postbus 5030 2600 GA Delft
Thijsseweg 11 2629 JA Delft Telefoon (015) 78 30 05 Telex butud 38151 Telefax (015) 78 44 22
