CONTROLEDIENST VOOR DE VERZEKERINGEN Brussel, 22 maart 1993
O. ref. : Dienst Hypothecaire kredieten V. Geerdens - toestel 106 59.317/PC/MS Bijlagen : Uitvoeringsbesluiten x 3 Herwerkte nota betreffende de prospectus. Technische nota : schema. Rentevoeten : omzettingstabel. Betreft : - Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet. - CÔ-. schrijven C.D.V. van 14 december 1992.
Mijnheer de Directeur, Met de publikatie van het laatste uitvoeringsbesluit kan de Controledienst U de 3 besluiten laten geworden samen met de volgende informatie : 1. Nota betreffende de prospectus. Deze werd herwerkt omwille van de regehng, voorzien in artikel 13, 3° van het algemeen uitvoeringsbesluit, betreffende de vermeldingen op te nemen ingeval van toekenning van ristomo's. Het is bovendien onmisbaar voor het goede begrip, zo vanzelfsprekend dat er in het uitvoeringsbeslmt niet over gesproken wordt, dat in de prospectus het verloop der activiteiten uitgelegd wordt die bijdragen tot de verwezenlijking van de kredietovereenkomst (en waarbij de kredietaanvrager betrokken is).
KORTENBERGLAAN 61 -1040 BRUSSEL - TELEFOON 02/732 00 75 - TELEFAX 02/736 88 17
2. Technische nota (uitvoeringsbesluit, artikel 4, 7°) (zie schema in bijlage). De uiteenzetting van de gebruikte financiële technieken kan geformuleerd worden als een antwoord op een aantal vragen. - Welke kredietvormen : lening, kredietopening, verkoop op afbetaling ? Welke looptijden, quotiteiten ? Tot welk publiek wendt zich de onderneming ? Aflossing, reconstitutie, vaste termijn ? Welke vrijwilHge vervroegde terugbetaMng ? - Welke kosten worden aangerekend ? Tarief ! - Rentevoeten : hoe is het tarief opgesteld ? Hoe verloopt de veranderlijkheid ? Welke indexen worden gebruikt en hoe ? - Hoe gebeurt de betahng der interesten, aflossing ? - Welke vergoedingen worden ten laste gelegd ? Hoe ? Tarief ! Bovendien bevat die nota de inhchtingen nodig voor de Controledienst om zijn toezicht te kunnen uitoefenen en die slaan op : - de organisatie van de onderneming, van haar beslissingsbevoegdheid, van de bewaring der dossiers ; - de behsindeling der betwiste dossiers ; - de wijze en plaatsen van ter beschikkingsteUing van de prospectus. 3. Aanvraagformulier. Aan dit formulier wordt in het besluit weinig aandacht besteed. Het is misschien nuttig te weten welke vragen de Controledienst zich stelt bij het nazicht ervan. Ziehier een voorbeeld van vraagstelling : Passen de inlichtingen gevraagd door de onderneming in het raam van het hypothecair krediet ? Zijn zij nodig om een beslissing te nemen ? Bovendien geeft de onderneming een informatie, nl. betreffende dossier- en/of schattingskosten. Is deze conform aan de reglementering en is zij volledig ? Bevat het aanvraagformxüier geen tegenspraak met de technische nota of de prospectus ? Worden de inlichtingen gevraagd derwijze dat een ondubbelzinnig antwoord moet worden gegeven ?
m Komt de gevraagde en/of gegeven informatie leesbaar over ? Is de informatie betreffende het tarief der kosten, de prospectus en het tarief der rentevoeten goed zichtbaar tussen de overige massa inlichtingen ? 4. Vestigingsakte. o. Beding van eenzijdige wijziging. De bepaling van artikel 15 van de wet dat de rechten en verpHchtingen van de kredietnemer, m.a.w. de voorwaarden van de overeenkomst, niet eenzijdig mogen worden gewijzigd, dat de vestigingsakte die mogelijkheid zelfe niet mag bedingen, houdt belangrijke beperkingen in, in het bijzonder : - Rentevoetverminderingen of interestristorno's met een beding van herziening dienen de criteria van herziening vast te leggen ; dus niet volgens het tarief op het ogenbHk van herziening. - Een beding van heropneming moet de rentevoet vermelden, al dan niet veranderhjk. 6. Tegenbrieven maken deel uit van de vestigingsakte wanneer zij een of andere bijzondere, eventueel tijdelijke regehng van het krediet bevatten (zie Memorie van Toelichting ). Dus ook de bepaling volgens dewelke, ingeval van een krediet voor bouwwerken, een gedeelte van het kapitaal op een geblokkeerde spaarrekening gaat om van daaruit te worden vrijgegeven naargelang de vordering der werken. Op deze spaarrekening is bijgevolg artikel 17 van de wet van toepassing hetgeen inhoudt dat de spaarrentevoet moet gelijk zijn aan de rentevoet van het krediet. 5. Toepasselijke wetgeving. De vraag werd reeds gesteld of in een kredietovereenkomst onderworpen aan het K.B. nr. 225 een wijziging (overeenkomst tussen partijen) kan ingevoerd worden die zou vallen onder de nieuwe wet. Denken wij hier aan de invoering van een veranderhjke rentevoet of nog, een heropneming conform de wet van 4 augustus 1992. Vermits de lopende overeenkomst onderworpen is aan het K.B. nr. 225 mag er in geen geval een wijziging aangebracht worden die strijdig is met het K.B. nr. 225, mag dus de veranderlijkheid niet ingevoerd worden, ook niet in een heropneming van kapitaal.
6. Kosten. - Alleen dossier- en/of schattingskosten mogen ten laste worden gelegd, GEEN ANDERE. - Wanneer ontstaan dergelijke kosten, in de zin van de wet ? - Bij een kredietaanvraag. - Wanneer de kredietnemer een wijziging vraagt aan zijn overeenkomst, bijv. een verlenging van de looptijd, een andere hypothecaire waarborg, een heropneming. De berekening van die kosten dient altijd te gebeuren overeenkomstig artikel 11 van de wet. - De mededeling van de kopie van het schattingsverslag dient ONVERWIJLD te gebeuren, dit is zodra de onderneming beschikt over dat verslag. Het beding van mededeling nadat de aanvrager de schattingskosten betaald heeft, voegt toe aan de bepaling van de wet : het is dus verboden. 7. Referte-index. In het Staatsblad verschijnt maandehjks een lijst indexen aangeduid met de letters A, B, C, D en E. De rentevoet van een krediet, dit is de periodieke (maand,...) rentevoet, schommelt in dezelfde verhouding als de gekozen index. Het is niet zinvol, ingeval van een maandrentevoet, de gepubliceerde index te delen door twaalf : het resultaat, de nieuwe rentevoet dus, verandert daardoor helemaal niet. Het is niet juist, ingeval van een maandrentevoet, de overeenstemmende jaarrentevoet te toetsen aan de schommeling van de referte-index : artikel 9, § 1, 3° zegt woordehjk dat de "rentevoet verandert in eenzelfde verhouding als de referteindex". Dat de berekening via de jaarrentevoet een foutief resultaat geeft, wordt duidehjk in het volgende voorbeeld : ogenblik 1
(nadien)
ogenblik 2
referte-index 8 maandrentevoet 0,873 %
wordt
referte-index 7 maandrentevoet (0,873 X 7 : 8) = 0,764 % jaarrentevoet 1,0076412.1 = 9,563 %
jaarrentevoet 1,0087312-1 = 1 1 %
terwijl 11^1-= 9,625 8
ia
5.-
8. Rentevoet. A) Aanduiding : NOOIT een nominale jaarrentevoet, MAAR : - In de reclame ofwel een periodieke (maand, ...) rentevoet samen met de overeenstemmende jaarrentevoet ofwel die jaarrentevoet alleen. - In de tarieven (prospectus) steeds de periodieke rentevoeten samen met hvm overeenstemmende j aarrentevoeten. - In het aanbod en de vestigingsakte steeds de periodieke rentevoet van het krediet en, ingeval het gaat om een voorwaardelijk verminderde en/of verhoogde rentevoet, de periodieke rentevoet na verdwijnen van de voorwaarde. Bewerkingen worden dus uitgevoerd op de periodieke rentevoet en niet op de jaarrentevoet, alhoewel deze laatste ook mag voorkomen in de overeenkomst, naast de eerste. B) Omzetting Een jaarrentevoet omzetten in maandrentevoet (trimester, semester) geeft aanleiding tot gecijfer. Hierbij een omzettingstabel. Voorts wordt er op gewezen dat een verhoging van een periodieke rentevoet (maand, ...) met een getal punten niet hetzelfde is als de verhoging van de overeenstemmende jaarrentevoet met een overeenstemmend getal pimten. vb.
maandrentevoet 0,643 % (jaarrentevoet 8 %) verhoging met 0,165 % (dit is 2 % per jaar) nieuwe rentevoet 0,808 % (of 10,14 % en niet 10 %).
C) Maxima Zowel de wet, artikel 9, § 4, als het B.W., artikel 1907, leggen maxima vast die uitgedrukt worden in procentpunten per jaar : 0,50 of 1 of 2. Aangezien de wet voorschrijft in de overeenkomst een periodieke rentevoet te hanteren worden die maxima eerst omgezet in de overeenstemmende getallen alvorens in de overeenkomst te worden opgenomen. D) Vast en / of veranderlijk In een kredietovereenkomst met meerdere kapitaalschijven kan elk een vaste of een veranderhjke rentevoet hebben. Er kunnen dus ook meerdere referteindexen voorkomen. De opspHtsing van het kapitaal in schijven geeft aanleiding tot een bijkomend beding in de overeenkomst, namelijk op welke schijf een gedeeltehjke terugbetaling aangerekend wordt.
6.-
E) Reducties - Ristomo's Een beloning voor getrouwheid kan worden toegekend. Op het principe zelf wordt hier verder niet ingegaan, wel op de wijze waarop zij haar toepassing vindt en wat er mee gebeurt ingeval de rentevoet aan verandering toe is of wanneer de kredietnemer niet meer "getrouw" is. Hoe kan de beloning worden toegekend ? Onder de vorm van een reductie of een ristomo : door de vraagprijs te verminderen of door, na betaling, iets terug te geven. Het gaat hier om twee geheel verschillende methodes hetgeen verderop in deze nota aan de hand van voorbeelden wordt toegehcht. Een beloning voor getrouwheid - reductie of ristomo - kan wegvallen, worden herzien, MAAR : - de modaliteiten moeten contractueel vast hggen : artikel 15 van de wet verbiedt een beding van eenzijdige herzieningsmogehjkheid ; - de herzieningscriteria mogen niet him oorsprong vinden in het verloop vam het krediet zelf : zij mogen geen strafbeding worden (artikel 1907 B.W.) ; - die criteria mogen niet hxm oorsprong vinden bij de kredietgever, uit economische overwegingen : de modahteiten van veranderlijkheid zouden niet nageleefd zijn (artikel 9 van de wet). Een tijdehjke reductie, bijv. voor 5 jaar (zie de Batibouw-promoties), uit zich in een krediet met TWEE opeenvolgende rentevoeten en een aangepaste techniek van mensuahteiten en aflossingstabel. Hoe gaan rentevoetvermindering en veranderhjkheid samen ? 1. Het procédé van veranderlijkheid moet worden toegepast op de verminderde rentevoet. Inderdaad, het is de in artikel 4, 4° van de wet gedefinieerde rentevoet die kan veranderhjk zijn krachtens artikel 7 en overeenkomstig artikel 9. De toekenning van een reductie buitenom (dus niet in de rentevoet waaraan interesten, mensualiteit en aflossingsplan berekend worden), waarop de veranderhjkheid dus niet speelt, is overigens per definitie een ristomo. 2. Qvdd wanneer de vermindering wegvalt ? Hier wordt dezelfde regel toegepast als in een krediet waarin, van bij het begin, twee verschillende rentevoeten (i' en i") bedongen werden, de ene na de andere ; in dat geval is de oorspronkeHjke referte-index (r ) van toepassing op allebei de rentevoeten.
ia Dus, indien de verandering gebeurt terwijl i' van kracht is, wordt de nieuwe rentevoet i = ISX Indien i" van kracht is, wordt i = 3-JLZ: ^0
Deze nieuwe rentevoet wordt dan toegepast op het verschuldigd blijvend saldo dat voorkomt in de overeenstemmende aflossingstabel. Voorbeelden : a) Een REDUCTIE duidt op het kleiner worden van de vraagprijs, de rentevoet van het krediet vermindert dus ; de periodieke last (mensualiteit, ...) wordt berekend aan de verminderde rentevoet en zo ook de aflossingstabel. Kapitaal C = 1.000.000 Looptijd n = 20 X 12 maanden Rentevoet 1ste jaar ij^ = 0,85 % per maand Oorspronkehjke referte-index TQ = 7,873 Beloning trouwe spaarder : vermindering tot 0,81 %. De mensualiteit is l/a —i = 9.465 ; 240 de aflossingstabel wordt overeenkomstig opgesteld. Vbs na 2 jaar is 963.988.
r2 = 8,565
De nieuwe rentevoet is 13 = 0,81 x 8,565 - 0,881 7,873 De nieuwe mensualiteit wordt l/a —1 = 9.996 ; 216 er wordt een nieuwe aflossingstabel gemaakt. Vbs na 5 jaar is 900.636. Indien de beloning nu wegvalt (in de veronderstelling dat r^ = r2 = r^ = wordt de rentevoet ig = 0.35 x 8,565 = 0,925 7,873 en de nieuwe mensuahteit l/a —1 = 10.293 ; 180 er wordt weer een nieuwe aflossingstabel gemaakt.
IB b) Een RISTORNO dviidt op de teruggave van iets dat teveel betaald werd. Het ristomo heeft dus geen weerslag op de rentevoet of op de mensuahteit of op de aflossingstabel. Periodiek wordt een gedeelte interest geristorneerd, een gedeelte dat uitgedrukt wordt in een percentage van het kapitaal (vbs) of in een percentage van de interesten of in een vast bedrag. Kapitaal C = 1.000.000 Looptijd n = 20 X 12 maanden Rentevoet 1ste jaar i j = 0,85 % per maand Oorspronkehjke referte-index TQ = 7,873 Beloning trouwe spaarder = ristomo van 0,04 % per maand berekend op het vbs begin maand. De mensualiteit is l/a —i = 9.783 ; 240 de aflossingstabel wordt overeenkomstig opgesteld. Het eerste ristorno is 400 ; de reële last 9.383. Het 13de ristomo is 394 ; de reële last 9.389. Vbs na 2 jaar is 965.999.
^2 = 8»565
De nieuwe rentevoet is io = 0,95 x 8,565 _ o,925 7, 873 De nieuwe mensualiteit wordt l/a —i = 10.352 ; 216 er wordt een nieuwe aflossingstabel gemaakt. Het 25ste ristomo is 386 ; de reële last 9.966. Het 49ste ristomo is 371 ; de reële last 9.981. Vbs na 5 jaar is 905.803. Indien de beloning nu wegvalt (in de veronderstelling dat r^ = r2 = r^ = r^X verandert er niets aan de rentevoet (0,925 %), mensuahteit (10.352) en aflossingstabel.
Met de meeste hoogachting.
J.-M. DELPORT:
