CONTRACTEN VOOR HOTELEXPLOITATIE, EEN NADERE BESCHOUWING VANUIT JURIDISCH PERSPECTIEF Casper Banz, partner Houthoff Buruma
2 BASISVORMEN Huurovereenkomst aan de ene kant van het spectrum: huurder is exploitant Managementovereenkomst aan de andere kant: eigenaar/investeerder is exploitant Verschil: aan wie komt de upside van (en zeggenschap over!) de exploitatie toe (en de downside), wie draagt het risico en is de gerechtigde op de – conceptueel oneindige – winst?
HUUR NADER BESCHOUWD Lange basistermijn geeft stabiliteit, optiejaren werken voor huurder/exploitant, niet andersom Indexatie huursom, koppeling aan CPI Geen bemoeienis hoteloperatie, maar wel controle vereist op branding/positionering hotel Onderhoudsverdeling ROZ model vaak te grofmazig en niet geschikt Nadeel is vaak verplichte passivering van huurtermijnen, balansverlenging
HUUR, VERVOLG 1 Maatwerkregeling onderhoud: afwijken van ROZ Triple net: alles voor de huurder Triple net niet altijd in belang verhuurder: controle op buitenkant en structuur/basisinstallaties, ook met oog op andere huurder/bestemming De kracht van de huurder/hotelbrand/positionering leidend bij onderhoudsverdeling
HUUR, VERVOLG 2 Beloningsmodel: vaste huur vs omzetgerelateerde huur (of winstgerelateerde huur = meer in belang huurder) Praktijk: combinatie van beide componenten Alignment of interests, belang bij succes operatie Variabele component t.b.v. verhuurder in ruil voor ruimere onderhoudsverantwoordelijkheid of lagere basishuur (= support business case)
HUUR, VERVOLG 3 Garanties huurstroom: parent company guarantee, escrow, bankgarantie (liefst first demand vanuit belang eigenaar/investeerder) Hybride karakter verder te benadrukken door profit share bij verkoop hotel, op basis van verschil (geïndexeerde) aanvangsinvestering en verkoopopbrengst, al dan niet met inachtneming van zekere “hurdle” t.b.v. eigenaar/investeerder ter veiligstelling minimum rendement
MANAGEMENTOVEREENKOMST NADER BESCHOUWD Termijn vaak korter dan huur, verlengingsopties manager of met wederzijds goedvinden Kerndiscussie bij contractsonderhandelingen altijd over mate van zeggenschap voor de eigenaar/investeerder Manager wil zoveel mogelijk autonomie (“the greater the brand, the greater the pride”) Eigenaar/investeerder wil zekere mate van controle/budgetrecht: natuurlijke spanning
MANAGEMENTOVEREENKOMST, VERVOLG 1 Controle eigenaar via goedkeuringsrecht op preopening budget/expenses, annual budget, annual ff&e budget Overschat als eigenaar niet de mate van controle die gegeven wordt, zekere bij de sterkere brands Paradox: degene die het risico loopt, heeft minder/niet altijd alle contractuele middelen om risico te beheersen, in ruil voor de pretended upside Daarom: economic alignment cruciaal
MANAGEMENTOVEREENKOMST, VERVOLG 2 Base fee, percentage van omzet Performance fee, percentage GOP of percentage adjusted GOP Verschil GOP vs adjusted GOP: dotatie FF&E reserve Zwaartepunt op performance fee in belang eigenaar/investeerder Pas op voor allerhande fees voor group services en general support die op groepsniveau vanuit de manager worden geleverd: vaak duur!
MANAGEMENTOVEREENKOMST, VERVOLG 3 Verdere alignment te bereiken door (tijdsgerelateerde en/of omvanggerelateerde) staffeling base fee, staffeling performance fee, staffeling FF&E dotaties, employment general manager (op wiens payroll?) Garantieregeling t.a.v. performance in de vorm van directe (parent company secured?) garantie minimum GOP (met claw back rights voor operator), owner’s priority (met name m.b.t. bank debt service), temporisering of verschuiving onderhoudsverantwoordelijkheden, etc. etc.
VANUIT PERSPECTIEF EIGENAAR/INVESTEERDER IN BEIDE CONTRACTVORMEN OP TE NEMEN CLAUSULES
Area protection clauses, non-compete Benchmark clauses: performance vergelijking en beëindigingsrecht bij under performance (na remedy period?) Onderhoudsverdeling/verantwoordelijkheid Controle op nakoming onderhoudsverantwoordelijkheid Controle op branding/positionering Last but not least: performance related fees/rent
Hybride vormen Combinaties van huur en management (en evt ook franchise) zijn mogelijk Investeerder verhuurt OG, huurder besteedt management uit op basis van management overeenkomst, huurder of manager sluit franchise agreement voor branding en toegang reserveringssysteem Dat levert het volgende plaatje op
Huurstroom Hotelinkomsten (winst of verlies)
Eigenaar B.V.
Huur OG
Huurder B.V.
Management services Management fees
Management Company
Naam + reserveringssysteem
Franchise fees
Franchise Company
SYNOPSIS Investment policy/horizon/gewenste IRR eigenaar/investeerder leidend bij huur- of managementovereenkomst Een goede huurovereenkomst kan langdurig stabiel rendement leveren zonder (of met beperkt deel van de) upside en zonder (of slechts klein deel van de) downside Een goede managementovereenkomst kan grote upside geven, in ruil voor risico downside (investeringsrisico), maar overschat niet de mate waarin controle over beheersing van dat risico, zeker wanneer het gaat om de well-known hotel brands: it’s all about economic alignment here Dus: maatwerk (what other advice would you expect from a lawyer, ☺)
