CONCEPT. Complex 8292, Platanenweg 2-50 Olmenweg 2-12, Amsterdam scenariostudie 5, 10 en 30 jaar: verhuur aan studenten rapportage dd

CONCEPT

Complex 8292, Platanenweg 2-50 Olmenweg 2-12, Amsterdam scenariostudie 5, 10 en 30 jaar: verhuur aan studenten rapportage dd 04.06.2012

inhoudsopgave Inhoud introductie

2

buurtlift

3

locatie en complex

4

0-meting

6

5-jaars scenario

12

10-jaars scenario

13

30-jaars scenario

14

overzicht

18

netto contante waarde/ bedrijfswaarde

20

tot slot

21

huur/ verkoop scenario: nieuwe doelgroep

24

overzicht

26

netto contante waarde/ bedrijfswaarde

28

introductie Deze notitie geeft de resultaten weer van een Buurtlift quick scan van complex 8292 van Stadgenoot, aan de Plantanenweg en de Olmenweg in Amsterdam. In dit verslag van de quick scan wordt eerst kort beschreven wat de ideeën achter Buurtlift zijn. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige kwaliteit en mogelijke toekomstscenario’s voor het onderzochte complex. Bij die analyse is de input van Stadgenoot, bijvoorbeeld om te werken met scenario’s van 5, 10 en 30 jaar, als uitgangspunt genomen.

Luchtfoto van locatie Platanenweg/ Olmenweg

2

Kaart van locatie Platanenweg/ Olmenweg

buurtlift ERA Contour denkt dat de renovatieopgave van de toekomst breder is dan alleen een technische opgave. Daarom is het concept de Buurtlift ontwikkeld. De toegevoegde waarde van dit concept ligt in het kunnen aanbieden van de juiste oplossing voor vragen die vanuit die verschillende invalshoeken gesteld kunnen worden. Zo kan renovatie worden gezien als: Technische opgave De verbetering van de woning is nog steeds primair een technische verbetering. Doelstellingen voor de toekomst met betrekking tot duurzaamheid, sociale aspecten, stedenbouw en financiën kunnen alleen worden waargemaakt als het gebouw er nog staat. Het gebouw staat er alleen als de technische levensduur gegarandeerd is. Daarbij is wel steeds het uitgangspunt van de Buurtlift dat de technische levensduur alleen geen garantie biedt voor de toekomst. Het gaat er juist om dat de een gebouw ook op andere punten klaar is voor de toekomst. Duurzaamheidsopgave Eén van die onderwerpen waarop het gebouw toekomstbestendig moet worden gemaakt is de duurzaamheid. Het is belangrijk dat juist de grote hoeveelheid oude woningen in ons land energiezuiniger worden. Dat is niet alleen van belang vanuit milieuperspectief, maar ook vanuit volkshuisvestingsperspectief. Bij stijgende energielasten kan het energieverbruik de betaalbaarheid van het wonen onder druk zetten. De Buurtlift helpt corporaties en beleggers om invulling te geven aan deze verduurzamingsopgave, op zowel portefeuille- als projectniveau.

Ruimtelijke opgave De ingreep in een gebouw heeft steeds ook een ruimtelijke stedenbouwkundige impact op een hoger schaalniveau. Mogelijk is een impuls in de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving noodzakelijk of wenselijk. Ook is het denkbaar dat de omgevingskwaliteit juist al zeer hoog is, terwijl het onderzochte complex daar nu de meerwaarde niet van ondervindt. Het gebouw in zijn ruimtelijke context is steeds ook een aandachtspunt van het Buurtliftconcept. Financiële opgave Door de stagnerende koopwoningenmarkt kunnen corporaties woningen minder goed verkopen. Complexen zullen dus langer in de portefeuille worden gehouden. Om deze complexen te kunnen door exploiteren zijn investeringen noodzakelijk. Dit vraagt om een goed management en kennis van de portefeuille om te kunnen beslissen in welke complexen het zinvol is om in te investeren en vanuit welke portefeuillestrategie dit gedaan wordt. Bovendien is een steeds groter deel van de naoorlogse voorraad functioneel en technisch aan het verouderen. Dit alles vraagt om een adequate, op het complex afgestemde oplossing en aanpak. De Buurtlift als co-creatie De Buurtlift is bij uitstek een vernieuwing van het proces waarin projecten tot stand komen. In de Buurtlift werkt ERA Contour vanaf het begin van het proces samen met verschillende vaste partners, die vanuit hun eigen discipline desgewenst een bijdrage kunnen leveren aan de Buurtlift. In de Buurtlift wordt samengewerkt met de eigenaar van het gebouw dat onderwerp is van het project en met bewoners en overige belanghebbenden.

Sociale opgave Elke renovatieopgave is een sociale opgave. Het goed doorlopen van het proces met de bewoners is een van de belangrijkste succesfactoren in een renovatieproject. De Buurtlift biedt een aanpak voor communicatie met bewoners, vanaf de planvorming tot en met de uitvoering. Daarbij wordt rekening gehouden met relevante ontwikkelingen op wijk- of buurtniveau.

3

locatie en complex Ligging Het complex ligt aan de Platanenweg en de Olmenweg in Amsterdam-Oost en maakt onderdeel uit van de Weesperzijde. Binnen de Weesperzijde staat het gebied waar het complex in (of in ieder geval tegenaan) ligt, bekend als de Parooldriehoek.

Kenmerken van het complex Het complex uit 1953 bestaat uit vijf portiekflats van vier lagen plus een onderbouw. Elk gebouw heeft drie portieken met acht woningen per portiek. In totaal bestaat het complex uit 5 x 24 = 120 woningen. De vijf portiekflats zijn gelegen tegen het spoor.

Voor dit gebied bestaan plannen voor sloop-nieuwbouw, waarbij een belangrijk deel van de bestaande gebouwen in het gebied, waaronder het complex van Stadgenoot, wordt gesloopt en vervangen door grootschalige nieuwbouw.

Het gebruiksoppervlak (gbo) van de woningen op de tweede, derde en vierde laag is 62m2. De woningen op de eerste laag gebruiken ook een deel van de onderbouw en het totale gebruiksoppervlak (gbo) van deze woningen is 80 m2 (52+28).

In de huidige marktomstandigheden is nieuwbouw voorlopig niet aan de orde. Er is in ieder geval sprake van een vertraging die noodzaakt tot het door exploiteren van complex 8292 voor minimaal 5 jaar en mogelijk 10 jaar. Daarna zou alsnog sprake kunnen zijn van sloopnieuwbouw als onderdeel van de vernieuwing van de Parooldriehoek.

In 1988 heeft een ingrijpende renovatie plaatsgevonden waarbij onder andere kunststof kozijnen met isolatieglas en geluidswerende systeemplafonds zijn geplaatst.

Het is ook mogelijk dat het complex uiteindelijk niet wordt gesloopt. Vanuit dat perspectief is het ook denkbaar dat het complex nog 30 jaar blijft staan. In het gebied ligt het complex tegen het spoor en, vanaf de Wibautstraat gezien, achter de voormalige gebouwen van de Perscombinatie.

Kenmerken huurders Het complex wordt verhuurd aan studenten door middel van zogenaamde campuscontracten. Dat betekent dat de woning in de huurovereenkomst specifiek is aangewezen als studentenwoning. De huurovereenkomst kan bij beëindiging van de studie worden opgezegd, zodat de woning opnieuw aan een student kan worden verhuurd. Opzegging op basis van het campuscontract kan alleen als: - de woonruimte in de huurovereenkomst als studentenwoning is bestemd; - de woonruimte opnieuw aan een student wordt verhuurd; - niet is voldaan aan het verzoek jaarlijks een bewijs van inschrijving te laten zien. Dit is een aandachtspunt als het gaat om eventuele herontwikkeling van het gebied, aangezien het campuscontract bij sloop op zichzelf geen extra mogelijkheden geeft om het complex leeg te krijgen.

Rechts:

4

Tekening van complex in Parooldriehoek

Beeld van complex in huidige staat

5

0-meting De buurtlift start met een 0-meting van het complex. Daarbij wordt gekeken wat niet alleen technisch, maar ook voor wat betreft duurzaamheid, sociaal, ruimtelijk stedenbouwkundig en financieel de staat van het complex is. De meting is op de verschillende onderdelen steeds uitgedrukt als de resterende levensduur zonder ingreep. Om de toekomst van het complex te waarborgen is het nodig op alle verschillende onderdelen een overeenkomstige minimum levensduur te garanderen. De 0-meting geeft (voorlopig) het volgende beeld:

Het resultaat van de meting is voorlopig omdat nog geen sprake is geweest van een terugkoppeling met de eigenaar/beheerder van het complex. Een scherper beeld van de 0-meting ontstaat wanneer in overleg met de verschillende disciplines binnen de corporatie vanuit verschillende invalshoeken wordt vastgesteld wat de noodzakelijke en kansrijke ingrepen op verschillende onderdelen zijn. Technische 0-meting Op een aantal onderdelen is het complex in een zodanige staat dat ingrepen al noodzakelijk zijn om het complex nog 5 jaar te verhuren. Het is nodig het casco na te zien en op onderdelen noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren. Het is tevens noodzakelijk hang en sluitwerk onder handen te nemen, aangezien het complex momenteel erg inbraakgevoelig is. De houten kozijnen op de balkons vragen om onderhoud. Alles bij elkaar zijn de gebreken te overzien. Ingrepen zijn echter wel op korte termijn noodzakelijk om te kunnen door exploiteren. Huidige technische staat: • Geen grote gebreken • Achterstallig onderhoud met name aan omhulling (gevels, kozijnen, hang- en sluitwerk en dak) De verdiepingsvloeren van de woningen hebben een bijzondere opbouw, met stalen tralieliggers. Een consequentie van die tralieliggers is in ieder geval dat er extra aandacht nodig is voor de verticale geluidisolatie van de woningen. De beste oplossing daarvoor is een zwevende cementdekvloer aangebracht in de lege woning, zonder tussenwanden. Dat is natuurlijk alleen mogelijk wanneer de woning aan de binnenzijde helemaal kaal wordt gemaakt. Wanneer dat niet gebeurt is het ook mogelijk als alternatief voor de huidige verlaagde plafonds, nieuwe geluidsisolerende plafonds te realiseren. Constructief lijken er verder geen problemen met de vloerconstructie te zijn. Wel is het een punt dat in de uitwerking aandacht verdient. Bij de begane grond-vloer en eerste verdieping zijn betonvloeren toegepast. Het dak is van hout. Een bijzonderheid is dat drie woningen zijn uitgebrand/dichtgetimmerd. De vervolg analyse is gebaseerd op een blok zonder uitgebrande woningen. De noodzakelijke ingrepen voor deze woningen zijn niet afzonderlijk in beeld gebracht.

30 jaar

10 jaar

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt

ruimtelijk/stedenbouw

waarde

Rechts:

6

Beelden bij technische analyse

7

Duurzaamheid 0-meting Het complex zit als geheel waarschijnlijk in label D/E aangezien al isolatieglas is toegepast. Dat betekent dat het energielabel van het gebouw niet goed is, maar het kan slechter. Wel is met relatief beperkte ingrepen nog een flinke winst te boeken. Toch is in de 0-meting het energieverbruik niet aangegeven als een knelpunt om het complex door te exploiteren. Reden daardoor is de verhuur aan meerdere studenten per woning. De woonlasten in het complex zijn zelfs bij een sterke stijging van energieprijzen nog niet zodanig hoog dat de betaalbaarheid of verhuurbaarheid onder druk komen. Vanuit dat perspectief is de inschatting dat het complex op dit punt zeker nog 10 jaar mee kan. Sociaal/markt 0-meting De markt in Amsterdam is zo sterk dat niet te verwachten is dat er voor deze woningen verhuurproblemen zullen ontstaan. De verhuur zou hooguit door technische problemen kunnen worden belemmerd.

Ruimtelijk stedenbouwkundig 0-meting De ruimtelijke kwaliteit van het gebied is momenteel niet zeer indrukwekkend. Er is sprake van een gebrekkige stedenbouwkundige structuur van het gebied dat is ingeklemd tussen de drukke Wibautstraat en het spoor. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de directe (geluids)overlast beperkt is. Het openbaar gebied is stenig en zeer versnipperd. Wel is er op complexniveau juist veel groen. Er is geen sprake van een aantrekkelijke verblijfskwaliteit. De kwaliteit van het gebied wordt mede bepaald door de sobere uitstraling van de bebouwing zelf. Alles bij elkaar is de ruimtelijke kwaliteit sterk voor verbetering vatbaar. Dat betekent dat op dit punt een sterke winst te behalen valt. Toch is de kwaliteit op dit punt niet kritisch, omdat er in de markt van Amsterdam, uiteindelijk geen verhuurproblemen ontstaan vanwege de gebrekkige stedenbouwkundige kwaliteit.

Op complexniveau is - doordat grotendeels sprake is van verhuur aan studenten - geen sprake van sociale problemen. Wel is sprake van drie dichtgetimmerde woningen in verband met brand. Daarnaast is in het complex nog sprake van een aantal oorspronkelijke huurders. Dat betekent dat geredeneerd vanuit de markt en sociale aspecten er in principe geen belemmeringen zijn om het complex zonder aanpassingen in de huidige staat door te verhuren aan de huidige doelgroep. dat is in ieder geval mogelijk voor 10 jaar. Op basis van de huidige markt is het ook denkbaar het complex langdurig door te exploiteren.

Rechts:

8

Ruimtelijke stedenbouwkundige analyse

Uitstraling ‘achterkant’ en parkeerterrein

+/Onzekerheid in ontwikkeling Parooldriehoek

Uitstraling woonblokken directe omgeving +/Groene ruimte tussen blokken: kans

+ Nabijheid van oude centrum en Amstel

+ Goede bereikbaarheid per metro en auto

Geluidsoverlast

Uitstraling plantsoen/ tuin

+ Uitstraling plantsoen, uitzicht laatste blok

Uitstraling en veiligheid tunnel

+ Rustige zijde en zichtlocatie vanuit trein

9

Waarde 0-meting Vanuit financiële invalshoek geredeneerd is het goed mogelijk het gebouw nog een flinke tijd door te exploiteren. Met minimale ingrepen zullen in de markt van Amsterdam geen verhuurproblemen ontstaan. Wel is het daarbij van belang bij die waardering rekening te houden met de ingrepen die noodzakelijk zijn om het complex te blijven verhuren. De indruk is nu (NB nog geen volledig beeld) dat in de huidige bedrijfswaarde de noodzakelijke ingrepen niet zijn meegenomen. Daardoor kan het beeld ontstaan dat elke ingreep die nu in het gebouw moet worden gedaan onrendabel is. Er moet bij deze waardering wel rekening mee worden gehouden dat ingrepen en ook de herontwikkeling van het gebied een meerwaarde kunnen opleveren. Die ingrepen of herontwikkeling zijn echter niet noodzakelijk. Totaalbeeld 0-meting Wanneer alleen wordt gekeken naar de urgentie van ingrepen, dan is voor de toekomst van het complex de technische kwaliteit leidend. Het gegeven dat het complex wordt verhuurd aan studenten, in combinatie met de sterke woningmarkt van Amsterdam, maakt dat de verhuurbaarheid steeds te garanderen is zolang de technische kwaliteit op orde is. Het schema van de 0-meting maakt duidelijk dat bij een technische ingreep een verhuurbaarheid van 15 jaar geen enkel probleem is. Zelfs verhuurdoelstellingen voor langere termijn zijn denkbaar mits de technische kwaliteit op orde is. Vooral vanuit financieel perspectief liggen er kansen voor het complex. Het is mogelijk met het huidige complex te komen tot programma wijzigingen die lucratief zijn en die bovendien kunnen leiden tot een opwaardering van het gebied. Het is ook mogelijk die doelstellingen na te streven door middel van sloop-nieuwbouw.

Rechts:

10

Architectonische analyse

Dichte plint: geen leven aan straat

+ Mooie statige entree

+ Franse balkons aan slaapkamers

Gevels niet geisoleerd

Uitstraling kunstof kozijnen

Portieken zijn donker en afwerkingen sleets

Geen uitgangen (collectief of prive) naar tuin

+/Klein balkon grenzend aan keuken, goede orientatie: zuid-west

Voorgevel, entree zijde

Achtergevel, balkon zijde

Geen geluidswering (trein), geen gebruik van dakverdieping

11

5-jaars scenario Het eerste scenario dat is onderzocht is een door exploitatie voor een periode van 5 jaar. Die exploitatie is er op gericht het complex aan de huidige doelgroepen te verhuren tot het moment dat het gebied integraal wordt herontwikkeld, of sprake is van een andere beslissing omtrent de verdere exploitatie. Voor dit scenario zijn alleen de technisch strikt noodzakelijke ingrepen opgenomen. Er wordt geen kwaliteitsimpuls aan het gebouw gegeven. In de tabel zijn de belangrijkste ingrepen weergegeven. Er is nog op een aantal punten discussie mogelijk of maatregelen nodig of wenselijk zijn. In het 5-jaars cenario is uitgegaan van een bandbreedte in de noodzakelijke ingreep. Dit is afhankelijk van de uitkomsten van de warme opname. Voor het 5-jaars scenario is een minimale en een maximale variant onderzocht. Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) idem per woning ex btw

minimaal € 46.063 € 1.919

maximaal € 70.086 € 2.920

Ingrepen maximaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk houten balkonkozijnen Woningen: • Nieuwe groepenkast en geringe aanpassingen electra • Rookmelders • Geringe keukenaanpassingen Geringe aanpassingen sanitair • Partiële vervanging plafondtegels

Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid

30 jaar

10 jaar

5 jaar

technisch

12

Ingrepen minimaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren Woningen: • Nieuwe groepenkast en geringe aanpassingen electra • Rookmelders

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

10-jaars scenario Het tweede scenario dat is onderzocht is een door exploitatie voor een periode van 10 jaar. Die exploitatie is er op gericht het complex aan de huidige doelgroepen te verhuren tot het moment dat het gebied integraal wordt herontwikkeld, of sprake is van een andere beslissing omtrent de verdere exploitatie over 10 jaar. Ook hier is primair sprake van een technische ingreep. De minimale ingrepen worden bepaald door de minimale kwaliteitseisen die voor een periode van 10 jaar aan het complex worden gesteld. Puur geredeneerd vanuit de verhuurmogelijkheden is de minimale ingreep voldoende.

Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 289.548 € 12.065

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Reinigen/waxen kunststof kozijnen • Centrale verwarming Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid • Kwaliteitsimpuls omgeving: tunnel en groen Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • Programmeren van tuinen; kleine investeringen zoals barbequeplaatsen en bankjes

30 jaar

10 jaar

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

13

30-jaars scenario Bij het 30 jaars scenario is vanuit alle invalshoeken een discussie aan de orde omtrent de mogelijke en noodzakelijke ingrepen in het complex. Technisch In de tabel is een overzicht gegeven van de belangrijkste ingrepen in het 30 jaars scenario. Dit scenario vormt tevens de basis voor een eventueel markt-huur scenario of een verkoop-scenario. (zie bijlage)

30 jaar

10 jaar

5 jaar

technisch

14

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

Ingrepen minimaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen etc • Vervangen kozijnen • Vervanging voegwerk • Gevelreiniging • Aanbrengen isolerende voorzetwanden Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Vervangen keuken • Vervangen sanitair • Nieuwe dekvloer • Vervangen tegelwerk • Hang- en sluitwerk binnendeuren • Centrale verwarming • Mechanische ventilatie Upgrading gevels: • Vervangen kozijnen • Vervangen voegwerk • Aanpassing portieken • Gevelreiniging

Duurzaamheid Er is bovenop de basis ingreep voor 30 jaar nog een optie uitgewerkt waarin extra duurzaamheidsmaatregelen worden genomen. Die maatregelen bestaan uit het plaatsen van pv collectoren op het dak, en een aantal maatregelen in de woning, zoals waterbesparende kranen en een hoog-laag energiemeter. Sociaal/Markt Er bestaat een grote vrijheid in de programmakeuze bij de 30 jaars variant. Het is in de marktcontext van Amsterdam steeds mogelijk het complex met de huidige groepen door te exploiteren. Het is ook mogelijk te streven naar het aantrekken van nieuwe doelgroepen. Het zou vooral interessant kunnen zijn te streven naar het aantrekken van nieuwe doelgroepen in combinatie met de herontwikkeling van de perscombinatie gebouwen in het gebied. Een kwaliteitsimpuls aan complex 8292 zou ook een kwaliteitsimpuls kunnen betekenen voor het gebied. Ruimtelijk/Stedenbouwkundig Wanneer het complex voor 30 jaar wordt door geëxploiteerd in de huur kan er ook gedacht worden aan investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van gebouw en omgeving. Voor het 30-jaars scenario is een minimale en een maximale variant onderzocht.

Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) idem per woning ex btw

minimaal € 1.182.413 € 49.267

maximaal €1.517.587 € 63.233

Ingrepen minimaal Duurzaamheid: • Zonnepanelen collectief • Dak- en gevelisolatie Ingrepen maximaal Duurzaamheid: • Zonnepanelen collectief • Dak- en gevelisolatie • Waterbesparende kranen • Hoog-laag energiemeter Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid • Herontwerp openbare ruimte: tunnel, groen, parkeerplaatsen • Aanpassing rond toegangen, portieken (zie ook technisch) Ruimtelijk: • Programmeren van tuinen; sportvoorzieningen, moestuinen • Levendigheid in plint door bedrijvigheid: studentenondernemingen • Verbeteren uitstraling (zie ook technisch)

15

Verbeteren gevels d.m.v: • isoleren gevels aan binnenzijde • isoleren dak • nieuwe kozijnen hout/ aluminium • eventueel geluidswerende maatregelen • meer licht in portieken • opknappen portieken

Verbeteren sociale controle op maaiveld niveau: • bedrijvigheid (studentenondernemingen) op begane grond • bergingen opheffen • eventueel collectieve fietsenberging

16

Benutten van collectieve tuinen door: • programma toevoegen in overleg met bewoners; sportvoorzieningen/ barbequeplaats • diversiteit (verschillende inrichting van 4 tuinen) • directe toegang vanuit gebouw (trappenhuis of woning) onderzoeken

Verbeteren van route door: • verfraaien van onderdoorgang spoor dmv verlichting/ materiaal/ kunst • begeleidien van route dmv verlichting en groen in plantsoens aan beide zijden

17

overzicht scenario’s door-exploiteren - huidige doelgroep 0-meting Huidige technische staat: • Geen grote gebreken • Achterstallig onderhoud met name aan omhulling (gevels, kozijnen, hang- en sluitwerk en dak)

5-jaars scenario Ingrepen minimaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren Woningen: • Nieuwe groepenkast en geringe aanpassingen electra • Rookmelders Upgrading gevels: • -

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Reinigen/waxen kunststof kozijnen • Centrale verwarming Upgrading gevels: • -

Ingrepen minimaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen • Vervangen kozijnen • Vervanging voegwerk • Gevelreiniging • Aanbrengen isolerende voorzetwanden Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Vervangen keuken • Vervangen sanitair • Nieuwe dekvloer • Vervangen tegelwerk • Hang- en sluitwerk binnendeuren • Centrale verwarming • Mechanische ventilatie Upgrading gevels: • Vervangen kozijnen • Vervangen voegwerk • Aanpassing portieken • Gevelreiniging

Ingrepen Duurzaamheid: • -

Ingrepen minimaal Duurzaamheid: • Zonnepanelen collectief • Dak- en gevelisolatie

Ingrepen maximaal Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk houten balkonkozijnen Woningen: • Nieuwe groepenkast en geringe aanpassingen electra • Rookmelders • Geringe keukenaanpassingen • Geringe aanpassingen sanitair • Partiële vervanging plafondtegels

technisch

30-jaars scenario

10-jaars scenario

Upgrading gevels: • -

Ingrepen minimaal Duurzaamheid: • -

• • •

Huidige energielabels van woningen ca. D/E Renovatie in 1988: kunstof kozijnen, dubbel glas, nieuwe ketels, geluidswerende systeemplafonds Ongeisoleerd dak Ongeisoleerde gevels Geen spouw

sociaal

• • • • •

Huidige bewoners; merendeel studenten met campuscontracten Inbraakgevoelig Onprettige/ onveilige omgeving Dichte plint; weinig sociale controle op maaiveld niveau Huurmarkt in Amsterdam is goed

Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid

Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid • Kwaliteitsimpuls omgeving: tunnel en groen

NB: Ingrepen niet opgenomen in investeringen



ruimtelijk

• • • • •

Groen is mooi maar wordt onvoldoende benut Goede ligging in de stad Ligging langs spoor en aan parkeerterreinen is niet optimaal Onzekerheid in ontwikkeling Parooldriehoek Uitstraling van gebouwen is sleets

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • -

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • Programmeren van tuinen; kleine investeringen zoals barbequeplaatsen en bankjes

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • Programmeren van tuinen; sportvoorzieningen, moestuinen • Levendigheid in plint door bedrijvigheid: studentenondernemingen • Verbeteren uitstraling (zie ook technisch)



• •

duurzaam

Ingrepen maximaal Duurzaamheid: • Zonnepanelen collectief • Dak- en gevelisolatie • Waterbesparende kranen • Hoog-laag energiemeter

Ingrepen maximaal Duurzaamheid: • -

Ingrepen wenselijk Sociaal: • Toezicht en beheer openbare ruimte • Verbeteren veiligheid • Herontwerp openbare ruimte: tunnel, groen, parkeerplaatsen • Aanpassing rond toegangen, portieken (zie ook technisch)

18

score & doelstelling

30 jaar

30 jaar

30 jaar

10

10

10

30 jaar

ruimtelijk


• • • • •

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • -




30 jaar

30 jaar

10 jaar

10 jaar

10 jaar

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


Ontsluiting, omhulling

waarde

minimaal maximaal

Woningen

minimaal maximaal

Duurzaamheid

minimaal maximaal

Upgrading gevels

minimaal maximaal

Stichtingskosten

netto contante waarde bedrijfswaarde

Ingrepen wenselijk Ruimtelijk: • Programmeren van tuinen; sportvoorzieningen, moestuinen • Levendigheid in plint door bedrijvigheid: studentenondernemingen • Verbeteren uitstraling (zie ook technisch)

30 jaar

5 jaar

investering


30 jaar

10 jaar

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt

totaal ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw totaal ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 27.628 € 1.151 € 34.171 € 1.424

ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw

totaal woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw totaal woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 18.435 € 768 € 35.915 € 1.496

woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw


waarde

technisch

€ 245.099 € 10.212

€ 44.450 € 1.852

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw ontsluiting omhulling (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 614.664 € 25.611 € 614.664 € 25.611

woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 514.902 € 21.454 € 514.902 € 21.454

duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€€€€-

duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€€-

duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw duurzaamheid (incl. opslagen) idem per woning ex btw

upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€€€€-

upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€€-

upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw upgrading gevels (incl. opslagen) idem per woning ex btw

€ 52.847 € 2.202 € 62.463 € 2.603 €€€ 325.558 € 13.565

minimaal Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) € 46.063 idem per woning ex btw € 1.919 idem per woning incl btw € 2.284 Bijkomende kosten € 206 Algemene kosten € 46 Winst en Risico € 23 Proceskosten € 1.210

maximaal € 70.086 € 2.920 € 3.475 € 313 € 70 € 35 € 1.210

Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) idem per woning ex btw idem per woning incl btw Bijkomende kosten Algemene kosten Winst en Risico Proceskosten

€ 289.548 € 12.065 € 14.357 € 1.292 € 287 € 144 € 1.210

minimaal Totaal per blok van 24 w. (incl. opslagen) € 1.182.413 idem per woning ex btw € 49.267 idem per woning incl btw € 58.628 Bijkomende kosten € 5.277 Algemene kosten € 1.173 Winst en Risico € 586 Proceskosten € 1.210

Stichtingskosten incl. btw

€ 5.102


€ 17.289


€ 3.768

ABK ONVOORZIEN AK, W&R, CAR AFKOOP TOT START BOUW AFKOOP TIJDENS BOUW BIJKOMENDE KOSTEN AK ONTWIKKELING W&R ONTWIKKELING

9,8% 5,0% 10,3% 1,75% 0,81% 9,00% 1,00% 2,00%


€ 66.873

maximaal €1.517.587 € 63.233 € 75.247 € 6.772 €1.505 € 752 € 1.210 € 85.486 7,1% 5,0% 10,3% 1,75% 0,81% 11,00% 4,00% 3,00%

Indirecte kosten in bovenstaande aanneemsommen begrepen


Parameters

disconteringsvoet huurverhoging derving kostenstijging kostenstijging onderhoud kostenstijgingbedrijfslasten restwaarde inbrengwaarde

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

Exploitatie

Huur bedrijfslasten onderhoud

‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’

CW huursom CW bedrijfslasten CW onderhoud Bedrijfswaarde

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

Investering NCW project

‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’

NB: Later in te vullen door Stadgenoot

24,4% 5,0% 10,3% 1,75% 0,50% 9,00% 1,00% 2,00%

waarde



19

netto contante waarde/ bedrijfswaarde Er is voor de drie huurscenario’s een bedrijfswaardeberekening gemaakt waarbij de parameters zijn gehanteerd zoals in bijgaande tabellen aangegeven. Er is niet gerekend met een inbrengwaarde of boekwaarde. Er is evenmin gerekend met een restwaarde. Bij de gehanteerde uitgangspunten is, bij de maximale ingreep, in het 5-jaars scenario sprake van een positief resultaat. In het 10 jaar en het 30 jaar scenario is sprake van een onrendabele investering van respectievelijk € 6741 en € 41.326 per woning. Het resultaat van het 10 jaar scenario is ongeveer op € 0 te brengen door uit te gaan van de minimale investering. Het tekort op het 30 jaar scenario is met ruim € 16.000 terug te brengen door uit te gaan van de minimale investering.

5 jaar

10 jaar

30 jaar

parameters disconteringsvoet huurverhoging derving kostenstijging kostenstijging onderhoud kostenstijgingbedrijfslasten restwaarde inbrengwaarde

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

exploitatie Huur bedrijfslasten onderhoud

‘-’ ‘-’ ‘-’

‘-’ ‘-’ ‘-’

‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

Investering

‘-’

‘-’

‘-’

NCW project

‘-’

‘-’

‘-’


20

tot slot Wij zijn ervan overtuigd dat renovatieopgaven vanuit een breder perspectief bekeken moeten worden dan puur vanuit een technische invalshoek. Renovatieopgaven op Buurtniveau zijn een van de belangrijkste ontwikkelopgaven van de nabije toekomst. Hier kan een echte impuls worden gegeven aan buurten en bewoners! Voor de keuze van de juiste ingreep dient een integrale afweging gemaakt te worden tussen alle randvoorwaarden die vanuit elke betrokken stakeholder gesteld worden. Hierbij denken wij aan interne- en externe stakeholders. Voor de opgave van het Complex 8292 denken wij bijvoorbeeld aan de huismeester, gebiedsmanagers, ontwikkelaar, afdeling beheer en onderhoud, afdeling vastgoed, financiën en natuurlijk op een bepaald moment ook huidige en toekomstige bewoners. Pas als alle randvoorwaarden van de betrokken stakeholders bekend zijn, kunnen varianten worden opgesteld die passend zijn binnen de oplossingsruimte. Vervolgens kan er vanuit de randvoorwaarden; sociaal, duurzaamheid, techniek en financiën dient gekeken te worden met welke investeringen het complex op zoveel mogelijk punten wordt verbeterd. Dan worden er slimme investeringen gedaan en vindt er daadwerkelijk Buurtontwikkeling plaats.

Het Buurtlift team heeft in relatief korte tijd een aantal bruikbare scenario’s opgesteld die kunnen dienen voor het verder uitdiepen van de business case. Hierbij merken wij op dat wij momenteel de scenario’s naar eigen inzicht hebben opgesteld en wij denken dat de kracht van de aanpak schuilt in de integrale benadering. Wij stellen dan ook voor om als vervolgstap een integrale workshop te organiseren met alle stakeholders om de randvoorwaarden voor deze opgave boven tafel te krijgen en zo toe te werken naar een voorkeursvariant.

De basis business case voor complex 8292 gaat uit van het door exploiteren van het complex in de scenario’s 5,10 en 30 jaar. Hierbij is en blijft de doelgroep studenten. Doordat de vraag naar studentenwoningen groot is en de studenten met campuscontracten binnen afzienbare tijd weer doorverhuizen, zal vooral de technische basiskwaliteit van de woningen bepalend zijn voor de verhuur en leegstand. Hierbij kan het complex zonder al te grote investeringen nog zeker tien jaar door geexploiteerd worden. Om de Buurt een impuls te geven is het in onze optiek denkbaar om te kiezen voor een verbeteringsslag die leidt tot het aantrekken van nieuwe doelgroepen en een positieve impuls in het complex en de directe omgeving. Dit kan in traditionele vorm, bijvoorbeeld een blok aanpassen en uitponden of ‘bottom-up’ met geïnteresseerden op een CPO manier één blok herontwikkelen. In de laatste variant wordt alleen ‘casco+’ aangepakt en vervolgens uitgepond. Hiermee wordt de investering beperkt gehouden.

21

22

impressie

Bijlage bij rapportage Platanenweg dd 04.06.2012 scenariostudie: huur en verkoop - nieuwe doelgroep

huur/ verkoop scenario: nieuwe doelgroep In deze bijlage worden de scenario’s voor huur en verkoop toegelicht. De voorgestelde ingrepen voor deze scenario’s komen grotendeels overeen met het 10-jaars scenario voor verhuur aan studenten. Met name in de programmatische aspecten zijn enkele wijzigingen aangebracht.

Vrije sector koop Er ligt een kans om te komen tot verkoop. Wanneer de woningen technisch in uitstekende conditie worden gebracht, kunnen de woningen zich positief onderscheiden op de Amsterdamse markt. Bij een verkoopscenario zou een aantal ingrepen worden gedaan.

Technisch In de tabel is een overzicht gegeven van de belangrijkste ingrepen in het 10 jaars scenario. Dit scenario vormt tevens de basis voor een eventueel markt-huur scenario of een verkoop-scenario, zoals hierna wordt behandeld.

In het koopscenario kan er ook worden gekozen om casco woningen te realiseren. Dat zou betekenen dat ten opzichte van de 30 jaars variant de kosten in de basis wat lager uit zullen vallen.

Sociaal/Markt Er bestaat een grote vrijheid in de programmakeuze bij deze varianten. Het is in de marktcontext van Amsterdam steeds mogelijk het complex met de huidige groepen door te exploiteren. Het is ook mogelijk te streven naar het aantrekken van nieuwe doelgroepen. Het zou vooral interessant kunnen zijn te streven naar het aantrekken van nieuwe doelgroepen in combinatie met de herontwikkeling van de perscombinatie gebouwen in het gebied. Een kwaliteitsimpuls aan complex 8292 zou ook een kwaliteitsimpuls kunnen betekenen voor het gebied. Ruimtelijk/Stedenbouwkundig Wanneer het complex wordt door geëxploiteerd in de huur kan er ook gedacht worden aan investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van gebouw en omgeving. Een programma-aanpassing zou zeker kunnen worden aangegrepen om een kwaliteitsimpuls aan het complex te geven. Met name bij een verkoopscenario kunnen de middelen worden gegenereerd om een sterke impuls aan de uitstraling van de portiekwoningen te geven. Ook bij een exploitatie in de dure huur kan een investering in de uitstraling van de bebouwing interessant zijn.

24

Hierbij is uitgegaan van een VON prijs van € 2750 per m2 voor de grote woningen en € 3000 voor de kleine woningen. Daarnaast zijn bijkomende kosten gehanteerd van 17,5% over de aanneemsom en winst risico en Ak van 10% over aanneemsom inclusief bijkomende kosten. Deze ontwikkeling zou zeer lucratief kunnen zijn en ook onderdeel uit kunnen maken van een strategie om blok voor blok, met een zeer beperkt liquiditeitsbeslag, te komen tot verbetering van het complex. Daarbij is het ook mogelijk te kiezen voor een gevarieerd programma. Vrije sector huur Een alternatief kan nog worden gevonden in een vrije sector huurprogramma. Daarvoor zou de investering zoals de bij het koopscenario is gehanteerd als uitgangspunt kunnen worden genomen. Voor de vrije sector huur zou ook nog een variant kunnen worden onderzocht waarbij galerijen en liften worden bijgeplaatst.

10-jaars scenario huur: nieuwe doelgroep

casco- verkoop scenario

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen etc • Reinigen/ waxen kunstof kozijnen Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Vervangen keuken • Vervangen sanitair • Vervangen plafondtegels • Vervangen tegelwerk • Hang- en sluitwerk binnendeuren • Verbeteren ventilatievoorziening

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen etc • Reinigen/ waxen kunstof kozijnen Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Hang- en sluitwerk binnendeuren • Verbeteren ventilatievoorziening • Schoonslopen (tot casco) • Isolerende voorzetwanden aanbrengen • Nieuwe dekvloeren aanbrengen

30 jaar

30 jaar

10 jaar

10 jaar

5 jaar

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


marktwaarde

25

overzicht scenario’s huur en verkoop: nieuwe doelgroep Huidige technische staat: • Geen grote gebreken • Achterstallig onderhoud met name aan omhulling (gevels, kozijnen, hang- en sluitwerk en dak)

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen etc • Reinigen/ waxen kunstof kozijnen Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Vervangen keuken • Vervangen sanitair • Vervangen plafondtegels • Vervangen tegelwerk • Hang- en sluitwerk binnendeuren • Verbeteren ventilatievoorziening Upgrading gevels: • -

Ingrepen Ontsluiting, omhulling: • Herstelwerk daken • Hang- en sluitwerk toegangsdeuren • Herstelwerk en schilderwerk balkons, portiek, houten balkonkozijnen etc • Reinigen/ waxen kunstof kozijnen Woningen: • Nieuwe groepenkast + electra • Rookmelders • Hang- en sluitwerk binnendeuren • Verbeteren ventilatievoorziening • Schoonslopen (tot casco) • Isolerende voorzetwanden aanbrengen • Nieuwe dekvloeren aanbrengen Upgrading gevels: • -

• •



• • •

Huidige energielabels van woningen ca. D/E Renovatie in 1988: kunstof kozijnen, dubbel glas, nieuwe ketels, geluidswerende systeemplafonds Ongeisoleerd dak Ongeisoleerde gevels Geen spouw

• • • • •

Huidige bewoners; merendeel studenten met campuscontracten Inbraakgevoelig Onprettige/ onveilige omgeving Dichte plint; weinig sociale controle op maaiveld niveau Huurmarkt in Amsterdam is goed







technisch

duurzaam

sociaal

ruimtelijk

casco verkoop scenario

10-jaars scenario andere doelgroep

0-meting

• • • • •


30 jaar

30 jaar

30 jaar


26

10 jaar

10 jaar

10 jaar

5 jaar

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

5 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


marktwaarde

30 jaar

30 jaar

30 jaar

score & doelstelling 10 jaar

10 jaar

5 jaar

5 jaar

technisch

investering

10 jaar

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


5 jaar

technisch

waarde

duurzaamheid

mens: sociaal/markt


waarde

technisch

mens: sociaal/markt


marktwaarde

Ontsluiting, omhulling


€ 320.037 € 13.335


€ 320.037 € 13.335

Woningen


€ 107.271 € 4.470


€ 140.981 € 5.874

Duurzaamheid


€€-


€€-

Upgrading gevels


€€-


€€-

Stichtingskosten

Totaal per blok van 24 woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw idem per woning incl. btw Bijkomende kosten Algemene kosten Winst en Risico Proceskosten Stichtingskosten incl. btw

€ 427.308 € 17.805 € 21.187 €1.907 €424 €212 €1.210 €24.940

Totaal per blok van 24 woningen (incl. opslagen) idem per woning ex btw idem per woning incl. btw Bijkomende kosten Algemene kosten Winst en Risico Proceskosten Stichtingskosten incl. btw opp woningen gemiddeld VON prijs/m2 VON prijs gemiddeld Afkoop erfpacht incl BTW Marge incl BTW

netto contante waarde bedrijfswaarde

duurzaamheid

Indirecte kosten in bovenstaande aanneemsommen begrepen


9,8% 5,0% 10,3% 1,75% 0,81% 9,00% 2,00% 1,00%

Parameters


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’

Exploitatie


‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’


€ 461.018 € 19.209 € 22.859 €2.057 €457 €229 €1.210 €26.812 65,00 m2 € 2.000 € 130.000 € 11.900 € 91.288

9,8% 5,0% 10,3% 1,75% 0,81% 11,00% 4,00% 3,00%


27

netto contante waarde/ bedrijfswaarde Er is voor het huur en verkoopscenario een bedrijfswaardeberekening gemaakt waarbij de parameters zijn gehanteerd zoals in bijgaande tabellen aangegeven. Er is niet gerekend met een inbrengwaarde of boekwaarde. Er is evenmin gerekend met een restwaarde. Ook is er niet mee gerekend dat bij deze huurcategorie eventueel sprake zou zijn van een erfpachtafrekening. Bij de gehanteerde uitgangspunten is sprake van een positief resultaat van ruim € 50.000,Bij het hanteren van een meer minimale variant zou dat resultaat nog kunnen verbeteren.

10-jaars scenario huur: nieuwe doelgroep

casco- verkoop scenario


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’ ‘-’ ‘-’


‘-’ ‘-’


28

opp woningen gemiddeld VON prijs/m2 VON prijs gemiddeld Afkoop erfpacht incl BTW Marge incl BTW

65,00 m2 € 2.000 € 130.000 € 11.900 € 91.288

impressie

29

CONCEPT. Complex 8292, Platanenweg 2-50 Olmenweg 2-12, Amsterdam scenariostudie 5, 10 en 30 jaar: verhuur aan studenten rapportage dd

Recommend Documents