Centrumvisie Rolde
27 september 2011
1
2
Inhoudsopgave
1. Introductie
4
1.1 Proces dorpsvisie Rolde 1.2 Uitgangspunten dorpsvisie voor het centrum 1.3 Klankbordgroep 1.4 Concept centrumvisie en plannen Albert Heijn 1.5 Inspraak 1.6 Begrenzing visiegebied 1.7 Leeswijzer
4 4 5 5 6 6 6
2. Analyse centrumgebied
7
2.1 Historie 2.2 Huidig beleid 2.3 Bestaande winkels en voorzieningen 2.4 Distributief planologisch onderzoek (dpo) uitbreiding supermarkten 2.5 Parkeeronderzoek 2.6 Groen- en verblijfsgebieden 2.7 Verkeer 2.8 Mogelijkheden shared space
7 7 9 10 10 13 14 14
3. Visie centrumgebied
15
3.1 Shared space inrichting 3.2 Uitbreiding C1000 3.3 Uitbreiding Albert Heijn 3.4 De weekmarkt 3.5 Burg. Reijndersstraat 28 en 30 3.6 Algemene randvoorwaarden 3.7 Toekomstige ontwikkelingen
15 17 18 18 19 20 20
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.
Rolde, advies uitbreiding supermarkten; Broekhuis Rijs Advisering, 21-7-2011; Parkeeronderzoek Centrumplan Rolde; Kant Engineering, 24-8-2011; Begrenzing shared space gebied; Albert Heijn Rolde, uitbreidingsvoorstel, model 1; K3H Architecten, 17-1-2011; Albert Heijn Rolde, uitbreidingsvoorstel, model 2; K3H Architecten, 17-1-2011.
3
1.
Introductie
1.1 Proces Dorpsvisie Rolde Voor en door Rolde is een dorpsvisie opgesteld. Vier werkgroepen, bestaand uit betrokken inwoners van Rolde, hebben hun deelvisie opgesteld. Omdat deze visies niet veel tegenstrijdigheden bevatten, is de dorpsvisie een goede weergave van de mening van de bewoners van Rolde gezamenlijk geworden. De werkgroepen hechten er daarom aan dat deze visie te herkennen is in het (gemeentelijke) beleid zoals dat voor de komende periode gemaakt wordt. Op 17 juni 2009 heeft de gemeenteraad, op voorstel van burgemeester en wethouders, de Dorpsvisie Rolde grotendeels vastgesteld. Via een bijbehorende reactienota heeft de raad op voorstel van burgemeester en wethouders besloten enkele onderdelen niet vast te stellen. In de verdere tekst wordt met de Dorpsvisie de door de raad vastgestelde versie bedoeld. Onderdeel van de Dorpsvisie is de wens om tot een visie voor het centrum van Rolde te komen. Tevens dient er voor het ‘Herontwikkelingsgebied scholen, zorg, sport en wonen’ een visie te worden opgesteld. Dit betreft het gebied rondom de Boerhoorn en de voormalige garage Brands aan de Grolloërstraat.
1.2 Uitgangspunten Dorpsvisie voor het centrum Wensen In de Dorpsvisie zijn vele wensen uitgesproken aangaande de door de bewoners wenselijk geachte ontwikkelingen. Gehoor geven aan uitvoering van deze wensen zal niet altijd mogelijk zijn door bijvoorbeeld conflicterende wensen. Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de voor het centrum van Rolde relevante wensen. Kwantitatief • • • •
koopwoningen rond € 150.000 goedkope huurwoningen voor ouderen (levensloopbestendig) en starters, vooral in het centrumgebied uitbreiding aanbod toerisme / recreatieve voorzieningen aandacht voor toekomstige uitbreidingsmogelijkheden en bevoorrading van winkels in het centrum.
Kwalitatief • • • • • •
authentiek karakter behouden c.q. versterken. Voorkomen van dissonanten in bebouwing minder doorgaand (vracht)verkeer. Betere veiligheid, leefbaarheid en verblijfskwaliteit door heringerichte Hoofdstraat in het centrum duurzame inrichting met niet te breed profiel, rustig kleur-/materiaalgebruik aansluitend bij huidige inrichting van de omgeving. Groene, dorpse uitstraling en onderhoudsarm, bijvoorbeeld meidoorn of lijsterbes totaalvisie voor het centrumgebied + Hoofdstraat. Beter verblijfsgebied en verbeteren beeldkwaliteit van de bebouwing eventueel door sloop (o.a. in winkelcentrum Baanderhoek). Het op peil houden van horeca, winkels en parkeervoorzieningen onderscheid tussen (situering van) kort en lang parkeren. Bijvoorbeeld tot 2 uur in het centrum aandacht voor oversteekpunten op de doorgaande recreatieve fietsroute en het schoolgaand verkeer dat de Hoofdstraat kruist.
4
Randvoorwaarden Belangrijker zijn de in de Dorpsvisie vermelde randvoorwaarden waaraan de visie voor het centrum moet voldoen. Enerzijds betreft dit een aantal concrete stedenbouwkundige eisen, anderzijds betreft het doelen die met een herinrichting van het gebied kunnen c.q. moeten worden bereikt. Hieronder vindt u een opsomming van deze randvoorwaarden: • •
• •
• • • • • • • • • •
veranderingen binnen het gebied dat in de dorpsvisie als ‘karakteristiek dorpsbeeld’ is aangegeven kunnen slechts dan plaatsvinden als het karakteristieke dorpsbeeld versterkt wordt de Hoofdstraat en de Grolloërstraat (tot en met de Zuides) dienen te worden heringericht vanuit de ‘shared-spacegedachte’, waarmee de volgende doelen dienen te worden bereikt: - verminderen verkeersintensiteit en -overlast; - aantrekkelijker verblijfsgebied; - afstemming op stedenbouwkundige herontwikkeling centrum; - verkeer tussen Assen en de N33 via deze route ontmoedigen de visie moet een geïntegreerde totaalvisie zijn, die als grondslag kan dienen voor individuele ontwikkelingen het centrum van Rolde dient zowel een woon- als bedrijvenfunctie te hebben. In het kader van de ontwikkeling van het centrum dienen wooneenheden te worden gecreëerd waar dat mogelijk is en voor alle leeftijdsgroepen. Dit bevordert de leefbaarheid en geeft ook uitstraling en sociale controle detailhandel (waaronder supermarkten) dient in het centrum geconcentreerd te blijven er dient rekening te worden gehouden met de architectonische en stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals deze in de Dorpsvisie worden omschreven: maximale goot- en nokhoogte van 6 resp. 10 meter overwegend schuine daken met een minimale dakhelling van 40 graden pandsgewijze bebouwingsontwikkelingen, in schaal en maat passend binnen het overheersende architectuurbeeld van het bestaande Rolde vermijden van herhaling architectuur binnen één gevelwand hoofdzakelijk baksteen architectuur en vermijden van industriële materialisering bestaande gebouwen die verbouwd worden en eventuele nieuwbouw dienen aan te sluiten bij de historische bebouwing van het centrum, door passende historiserende nieuwbouw of door historiserende aanpassing behoud van bestaande karakteristieke panden en karakteristieke stedenbouwkundige situaties mogelijkheden scheppen voor kleine rooilijnwisselingen in de voorgevels
1.3 Klankbordgroep Vanuit de gemeente zijn de stichting Dorpsbelangen Rolde en de Ondernemersvereniging Rolde e.o. betrokken bij een klankbordgroep. Overleg binnen deze klankbordgroep heeft geleid tot het besluit op welke wijze Rolde bij de visievorming is betrokken op 17 januari 2011 (zie 1.4). Ook tussen de inspraakperiode en het aanbieden van deze centrumvisie heeft de klankbordgroep intensief overleg gevoerd, inhoudelijk leidend tot deze centrumvisie. De klankbordgroep ondersteunt de centrumvisie zoals deze nu voorligt.
1.4 Concept centrumvisie en schetsplannen K3H architecten Op 17 januari 2011 is een concept van de centrumvisie, inclusief het ‘herontwikkelingsgebied scholen, zorg, sport en wonen’ van stedenbouwkundig bureau Witpaard aan Rolde gepresenteerd. Ook zijn er twee verschillende schetsplannen van K3H architecten gepresenteerd voor uitbreiding van de Albert Heijn. Ook voor de herinrichting van de percelen Grolloërstraat 44 en 46 (voormalige garage Brands) is een schetsplan van K3H architecten gepresenteerd. De gebieden die de schetsplannen van K3H architecten betreffen maakten geen onderdeel uit van de visie van Witpaard. Voor deze gebieden waren deze schetsplannen een conceptvisie. Het concept van de centrumvisie en de bovengenoemde schetsplannen hebben vanaf 20 januari 2011 gedurende zes weken ter inzage gelegen ten behoeve van inspraak. Tijdens deze termijn zijn diverse zienswijzen ingediend.
5
1.5 Inspraak In de als bijlage bij deze centrumvisie gevoegde reactienota wordt een overzicht gegeven van opmerkingen die in de ingediende zienswijzen worden geplaatst. Sommige opmerkingen komen in meerdere zienswijzen voor. Deze opmerkingen worden in deze reactienota ook van commentaar voorzien. Het wordt daarmee per opmerking duidelijk of en in welke zin de centrumvisie inhoudelijk is gewijzigd. Er hebben echter meer wijzigingen plaatsgevonden. Bovendien levert enkel deze reactienota geen overzichtelijke visie op.
1.6 Begrenzing visiegebied Een belangrijke beslissing van de klankbordgroep is het splitsen van de visiegebieden ‘centrum’ en ‘herontwikkelingsgebied scholen, zorg, sport en wonen’. Op zich kennen deze gebieden weinig ruimtelijke samenhang en biedt de Dorpsvisie ook ruimte om voor beide gebieden apart een visie te ontwikkelen. Er is nog onvoldoende duidelijkheid over de uitvoerbaarheid van de woningbouwontwikkeling op de percelen Grolloërstraat 46 (voormalige garage Brands) en 44. Er zijn echter geen zienswijzen ingediend tegen deze ontwikkeling. Voor het centrum kan nu reeds een visie aan de raad worden aangeboden. De intentie is nadrukkelijk aanwezig om de visie voor het ‘herontwikkelingsgebied scholen, zorg, sport en wonen’ zo snel mogelijk aan te bieden. Zienswijzen die betrekking hebben op dit gebied worden dan inhoudelijk beantwoord.
1.7 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een analyse gegeven van het centrum van Rolde. Hier worden ook twee onderzoeken besproken; een distributief planologisch onderzoek t.b.v. de uitbreiding van zowel de C1000 als de Albert Heijn en een parkeeronderzoek. In hoofdstuk 3 wordt de visie voor het centrumgebied uiteengezet. Onderdeel van de visie is de begrenzing van het gebied dat als shared space wordt voorgesteld. Aan de inrichting worden randvoorwaarden gesteld. In een inrichtingsplan dient dit gedetailleerd te worden uitgewerkt. In de centrumvisie worden de kaders voor dit inrichtingsplan aangegeven. Voor een goede beeldvorming worden winkels e.d. bij de huidige naam genoemd. In de toekomst vinden hier wellicht wijzigingen in plaats. Bij de eerste vermelding wordt daarom ook een adres of beschrijving van de locatie gegeven.
6
2.
Analyse centrumgebied
De analyse is een middel om inzicht te krijgen in het gebied, het ontstaan ervan en de bestaande toekomstplannen. Het doel van de analyse is om inzichtelijk te krijgen welke afwegingen gemaakt dienen te worden bij ingrepen in de bestaande ruimtelijke structuur.
2.1 Historie
De bovenstaande afbeeldingen geven een goed overzicht van de ontwikkeling van het centrumgebied door te tijd heen. Op de historische kaarten is te zien dat het centrum van het dorp zich altijd langs de Hoofdstraat heeft bevonden. Aanvankelijk lag het zwaartepunt qua bebouwing ten noorden van de Hoofdstraat, grofweg tussen de Middenstraat en de Protestantse kerk (PK). Op het veld tussen de Hoofdstraat / Grolloërstraat, Burgemeester Reijndersstraat en de Middenstraat / Nijlanderstraat bevond zich alleen bebouwing direct aan de straat, het ‘binnenterrein’ was onbebouwd agrarisch land. Geleidelijk is dit gebied in gebruik genomen als tuin totdat in de jaren ‘80 het winkelcentrum Baanderhoek met bijbehorend parkeerterrein in gebruik werd genomen. Het zwaartepunt van het centrum is indertijd ook naar dit gebied en richting de Grolloërstraat verschoven (tussen de Gieterstraat en de Grote Brink). Dit heeft tot gevolg gehad dat de oorspronkelijke bebouwing in dit gebied is vervangen of door uitbreidingen een andere, minder dorpse, aanblik heeft gekregen. De geleidelijke verschuiving van het zwaartepunt van het centrum van de Kerkbrink richting de Grote Brink heeft als voordeel gehad dat veel beeldbepalende panden in het centrum behouden zijn gebleven. Het zijn vooral kleine woningen en boerderijen geweest die in het verleden plaats hebben gemaakt voor de minder dorpse bebouwing. Wat verder opvalt is dat het wegenpatroon vrijwel ongewijzigd is gebleven in de loop der tijd.
2.2 Huidig beleid Onderstaand wordt een beknopt overzicht gegeven van de relevante beleidsstukken die een rol spelen bij de planvorming omtrent de centrumvisie, naast de Dorpsvisie. Toekomstvisie 2009 Rolde is binnen de gemeente Aa en Hunze één van de grotere dorpen met bijbehorend voorzieningenniveau voor de directe omgeving. Daarnaast is het een belangrijke forenzenplaats gericht op Assen. Er wordt veel waarde gehecht aan de groene uitstraling van zowel Rolde als de gehele gemeente. Rolde is daarnaast één van de dorpen waar een bescheiden groei van het aantal woningen mogelijk is. Daarbij ligt het accent op starters en het maken van een kwaliteitsslag in het woningaanbod en de woonomgeving. Op het gebied van zorg zal worden ingezet op kleinschaligheid en maatwerk. Waar mogelijk zullen de aanwezig instanties op dit gebied samenwerken of eventueel in de nabijheid van elkaar worden geplaatst. Deze centrumvisie sluit vooral aan op de toekomstvisie waar het gaat om de wens tot het realiseren van woningen gericht op starters. In het centrumgebied kan een mix van wonen en werken / recreëren / toerisme versterkt worden.
7
GVVP 2009 In het gemeentelijke verkeer- en vervoersplan van de gemeente worden een aantal uitspraken gedaan die betrekking hebben op Rolde. Andere uitspraken kunnen eveneens van toepassing zijn op het centrum: • • •
•
doorgaand vrachtverkeer tussen de N33 en Assen oost door Rolde weren de ‘oude’ weg Gieten - Rolde is ingericht als erftoegangsweg (60 km/u) tussen Eexterhalte en Gieten. Op termijn zullen de andere delen van de route volgen de belangrijkste wegen door/naar Rolde zullen in het vervolg deze categorisering kennen: - N33: stroomweg; - Grolloërstraat en Marwijksoord: gebiedsontsluitingsweg; - Gieterstraat, Hoofdstraat, Asserstraat en Borgerderstraat: erftoegangsweg binnen de gemeente wordt gestreefd naar het realiseren van een initiatief voor een verkeersbordvrij dorp. Bij de herinrichting van de openbare ruimte van het centrumgebied kan dit als uitgangspunt worden genomen.
Bestemmingsplan De bestaande bestemmingsplannen voor het centrumgebied zijn vooral conserverend van aard. Dit betekent dat een wijziging van het bestemmingsplan bij nieuwe ontwikkelingen waarbij veranderingen in de ruimtelijke opbouw plaatsvinden onvermijdelijk is. Welstandsnota De ‘Nota Welstandsbeleid Aa en Hunze 2005-1’ is de leidraad voor de beeldkwaliteit in de gemeente. Afhankelijk van de aard van de omgeving is de gemeente onderverdeeld in diverse gebieden met elk hun eigen welstandsregime. Voor winkelcentrum Baanderhoek (incl. C1000), Albert Heijn (Grolloërstraat 5) en omgeving en het gebied daartussenin geldt het welstandsregime ‘Centrumgebied’. In dit regime worden minder strenge eisen gesteld dan in het omringende gebied ‘Historische kern esdorp’. Het beleid voor de centrumgebieden is gericht op het ruimte geven aan ontwikkelingen. De schaal en uitstraling van deze ontwikkelingen dienen echter te passen bij het karakter van de kern en in aansluiting op de waarden van het esdorp gerealiseerd te worden. Voor de gebieden ‘Historische kern esdorp’ geldt een welstandsregime dat is gericht op het handhaven van de ruimtelijke structuur met haar karakteristieke bebouwing. Hierbij gaat het om de intentie om het bestaand ruimtelijk beeld zoveel mogelijk te handhaven en als uitgangspunt te hanteren voor verdere ontwikkelingen. Archeologie & monumenten In het centrum bevinden zich drie panden met een monumentale status. De Jacobuskerk aan de Kerkbrink en het pand Hoofdstraat 11 zijn rijksmonumenten. De boerderij Kerkbrink 7 naast de kerk is een provinciaal monument. Het centrum is grotendeels als (niet beschermd) archeologisch gebied aangewezen. Bij eventuele nieuwbouw in dit gebied is de kans op archeologische vondsten groot. Nationaal Park Drentsche Aa Het dorp Rolde ligt midden in het als zowel Nationaal Park en Nationaal Landschap aangewezen gebied van de Drentsche Aa. Binnen dit 30.000 hectare groot gebied wordt ingezet op het behouden van het relatief goed bewaard gebleven beek- en esdorpenlandschap. Voor de gebieden binnen de bebouwde kom van Rolde heeft deze status weinig gevolgen. Het vitaal en leefbaar houden van de dorpen met behoud van culturele identiteit wordt als toekomstbeeld omschreven in het beheer- en inrichtings- en ontwikkelingsplan (BIO-plan). Daarnaast liggen er kansen om te in te springen op de toenemende toeristische aantrekkingskracht van het landschap. Provinciale Omgevingsvisie De vigerende Omgevingsvisie stelt over het algemeen geen provinciale doelen voor het dorp Rolde. De provincie heeft, net als de gemeente, Rolde aangewezen als hoofdkern en een lokaal verzorgingscentrum met een relatief compleet voorzieningenaanbod. De provincie onderkent eveneens de hoge archeologische waarde van het centrum van Rolde.
8
2.3 Bestaande winkels en voorzieningen De functiekaart op deze pagina geeft een overzicht van de spreiding van aanwezige functies in het centrumgebied. Een aantal zaken valt op: • • • •
grote verscheidenheid van functies, zowel wonen als winkels en combinaties daarvan horeca ligt vooral in het noordelijke deel en altijd langs de Hoofdstraat / Grolloërstraat concentratie van food-winkels in het zuidelijke deel de drie ‘food-clusters’ zijn qua omvang het grootst en verschillen in oppervlak niet veel van elkaar.
In Rolde wordt ook een wekelijks een markt georganiseerd. Deze bestaat uit enkele marktkramen (ca. 6) die langs de Grote Brink staan geplaatst aan de bestaande wegen en voetpaden.
9
2.4 Distributief planologisch onderzoek (dpo) uitbreiding supermarkten In Rolde zijn momenteel twee full-service supermarkten aanwezig; de Albert Heijn aan de Grolloërstraat 5 op de hoek met de Brinkstraat en de C1000 aan de Hoofdstraat 22 in winkelcentrum De Baanderhoek. Het winkelvloeroppervlak (wvo) van deze supermarkten bedraagt op dit moment 904 m2 voor de Albert Heijn en 641 m2 voor de C1000. Het bruto vloeroppervlak (bvo) bedraagt 1.150 m2 op de begane grond (Albert Heijn) respectievelijk 1.000 m2 (C1000). In opdracht van Albert Heijn en C1000 is een dpo aangeleverd, dat als bijlage bij deze centrumvisie is gevoegd. Hierin wordt de economische behoefte c.q. ruimte aangetoond voor de beoogde uitbreiding van zowel de Albert Heijn als de C1000. Beide supermarkten zijn van plan om hun supermarkt uit te breiden naar een oppervlakte die meer tegemoet komt aan de wensen en verwachtingen van de huidige consument. De centrumvisie biedt beide supermarkten de mogelijkheid met ca. 450 m2 ruimte uit te breiden. Voor de Albert Heijn betekent dit een uitbreiding naar maximaal 1.600 m2 bvo; C1000 zal naar maximaal 1.450 m2 bvo gaan. Voor de Albert Heijn geldt dat tevens ruimte gereserveerd zal worden voor een slijterij, ter grootte van ongeveer 100 m2 verkoopruimte. Voor supermarkt en slijterij samen zal de magazijnruimte ca. 250 m2 bedragen. Dit betekent dat de supermarkt zelf (excl. slijterij) ongeveer 1.250 m2 wvo zal hebben. De supermarkt van C1000 zal worden uitgebreid naar maximaal 1.450 m2 bvo, waardoor een verkoopruimte van ca. 1.100 m2 gerealiseerd kan worden. Bij een herziening van het bestemmingsplan waarin dergelijke uitbreidingen van supermarkten mogelijk worden gemaakt is een dpo noodzakelijk. Bij het vaststellen van deze visie nog niet; het is echter zeer wenselijk nu al inzicht te hebben in de bedrijfseconomische toekomst. Wij achten het zeer van belang dat de centrumvisie ook uitvoerbaar is, in die zin dat het bestemmingsplan waar nodig kan worden herzien conform de ruimte die de centrumvisie biedt.
2.5 Parkeeronderzoek Centrumgebied, bestaande situatie De bedrijvigheid trekt bezoekers naar het centrum van Rolde. Een deel van de bezoekers komt met de auto. Deze bezoekers willen graag de auto nabij hun bestemming parkeren. Voor de centrumvisie zijn twee vragen van belang: 1. Zijn er voldoende parkeerplaatsen in het centrum van Rolde? 2. Zijn de parkeerplaatsen op de juiste manier verspreid? Om antwoord te geven op deze vragen is in opdracht van de gemeente een theoretisch parkeeronderzoek uitgevoerd, waarvan het rapport als bijlage bij deze visie is gevoegd. De resultaten geven inzicht in de ruimte die nodig is voor parkeren. Het centrum is een uitgestrekt gebied vanaf de Grote Brink tot de Asserstraat. Parkeerplaatsen bij bijvoorbeeld de Rabobank (hoek Hoofdstraat / Stationsstraat) zullen weinig invloed hebben op de parkeerdruk bij Albert Heijn. Voor het onderzoek is het centrum daarom verdeeld in drie gebieden (zie de afbeelding boven aan de volgende pagina): 1. Albert Heijn (met de oostzijde van de Grolloërstraat); 2. C1000 met omgeving; 3. Centrum Noord.
10
Per deelgebied is een parkeerbalans opgezet. De aanwezige functies in de gebieden hebben elk een bepaalde parkeerbehoefte, die op basis van landelijke kengetallen kan worden bepaald. Vervolgens kan de parkeerbehoefte met de aanwezige parkeercapaciteit (zie onderstaande afbeelding) worden vergeleken.
11
Uit het parkeeronderzoek blijkt dat er nu een klein tekort is aan parkeerplaatsen. Het tekort is alleen aanwezig op koopavond. De oorzaak van het tekort ligt in het deelgebied Centrum Noord. De grote parkeerbehoefte van de hier aanwezige horecabedrijven is hiervoor verantwoordelijk. Voor een deel wordt dit opgevangen door het overschot aan parkeerplaatsen in de deelgebieden Albert Heijn en C1000 en daarnaast ook door de parkeermogelijkheden op de rijbaan en net buiten het onderzoeksgebied. De parkeermogelijkheden net buiten het onderzoeksgebied bevinden zich in de Stationsstraat, Burg. Reijndersstraat en Vijverlaan. Het parkeerterrein bij De Boerhoorn aan de Zuides heeft geen invloed op het tekort, aangezien de loopafstand te groot is. Bij het onderzoek zijn de volgende uitgangspunten aangehouden: 1. voor leegstaande panden is een parkeerbehoefte aangehouden die gelijk is aan de parkeerbehoefte van detailhandel; 2. op alle tijdstippen heeft alle bebouwing de op dat moment de met het aanwezigheidspercentage berekende maximale parkeerbehoefte voor het gebouw. Door gebruik te maken van deze uitgangspunten valt de theoretische parkeerbehoefte hoger uit dan deze in werkelijkheid zal zijn. Op basis van dit onderzoek hoeft de parkeercapaciteit niet vergroot te worden. Een uitbreiding van de parkeercapaciteit in het gebied Centrum Noord is wenselijk. Voor alle drie de gebieden geldt dat bij een herinrichting het aantal parkeerplaatsen minimaal gelijk dient te blijven. Uitbreiding Albert Heijn Ook met een uitbreiding van de Albert Heijn tot 1.600 m2 bvo (zie 2.4) is in dit deelgebied sprake van een overschot aan parkeerplaatsen, namelijk een bescheiden 3 parkeervakken. Op drukke momenten kunnen slechtere parkeermogelijkheden echter zorgen voor het wegblijven van potentiële consumenten. De parkeerbehoefte van Hotel/Restaurant Erkelens (Grolloërstraat 1) is groter dan het aantal parkeervakken op het terrein van Erkelens zelf. De openbare parkeerplaatsen op de Schutbrink naast dit terrein zijn echter een goede uitwijkmogelijkheid om bij drukte te parkeren. Het aantal parkeerplaatsen zou hier dan ook minimaal gelijk moeten blijven. Uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen bij de Albert Heijn is wenselijk, omdat klanten van de Albert Heijn gezien de afstand bij voorkeur niet op de Schutbrink zullen parkeren of langs de huidige 17 parkeervakken langs de Grote Brink (de weg langs Grote Brink 5 t/m 13). Deze bestaande parkeerplaatsen kunnen als uitwijkmogelijkheid dienen tijdens piekmomenten zoals koopavond. De nieuw voorgestelde parkeerplaatsen tegenover de woning Grote Brink 5 in de schetsen van K3H architecten berusten overigens op een misverstand, aangezien deze niet in het concept van de centrumvisie vermeld stonden. Alleen de bestaande parkeerplaatsen langs de Grote Brink blijven aanwezig volgens de nu voorliggende centrumvisie. Er wordt geen nieuw parkeerterreintje haaks op de straat tegenover het pand Grote Brink 5 mogelijk gemaakt. Bij de uitbreiding van de Albert Heijn wordt uitgegaan van 51of 59 parkeerplaatsen (afhankelijk van voor welke variant gekozen wordt). Dat betekent 6 of 14 meer dan de huidige 45 plaatsen. Bij een bruto vloeroppervlak (bvo) van 1310 m2 en 45 plaatsen is sprake van 3,44 parkeervakken per 100 m2 bvo. In de nieuwe situatie komen er 51of 59 parkeerplaatsen voor een supermarkt van 1600 m2 bvo; dit levert 3,19 respectievelijk 3,69 parkeervakken per 100 m2 bvo op. De parkeerdruk op piekmomenten zal in het ene geval dus afnemen en in het andere geval toenemen. Van belang is dat in beide gevallen boven het landelijk kengetal van 3 parkeervakken per 100 m2 bvo wordt gebleven.
12
Voor het deelgebied Albert Heijn en zijn omgeving is er sprake van een overschot van 9 of 17 plaatsen. Uitbreiding C1000 Bij de voorgestelde uitbreiding (zie 2.4) van de C1000 dient het aantal parkeerplaatsen minimaal gelijk te blijven. Door de uitbreiding zullen enige bestaande parkeerplaatsen verdwijnen; nieuwe parkeerplaatsen kunnen echter worden gerealiseerd door afbraak van bebouwing naast de C1000 (hier is nu de winkel Cheapy gevestigd en op de verdieping bevindt zich de huidige kantine van de C1000). Bij het gelijk blijven van het aantal parkeerplaatsen is sprake van een overschot in het deelgebied C1000 met omgeving van 16 parkeerplaatsen.
2.6 Groen en verblijfsgebieden Binnen het centrumgebied van Rolde liggen drie brinken; de Kerkbrink, de Grote Brink en de brink op de kruising Hoofdstraat – Grolloërstraat - Gieterstraat (ook bekend als de Schutbrink). De brinken zijn aan elkaar gekoppeld door het verloop van de Hoofdstraat / Grolloërstraat. Behoud van deze brinken als belangrijke openbare groengebieden is een belangrijk gegeven. Het groene karakter van het dorp wordt verder versterkt door de vele oude bomen die her en der op zowel particuliere kavels als in de openbare ruimte aanwezig zijn. Bomen die in het vigerend bestemmingsplan ‘Rolde dorp’ als te beschermen houtopstand zijn aangeduid zullen worden gerespecteerd. Dit geldt ook voor de beeldbepalende kastanjeboom tussen de Hoofdstraat en het winkelcentrum Baanderhoek op het pleintje tussen het Chinees restaurant en de Pub (zie de onderstaande afbeelding).
Æ KASTANJE
13
Tussen de Grote Brink en het winkelcentrum Baanderhoek heeft de inrichting van de openbare ruimte een stenig karakter. Dit gebied is nu als hoofdcentrumgebied te beschouwen. De boomaanplant langs de weg is hier minder volwassen. In de Dorpsvisie is de wens uitgesproken om het centrumgebied beter in te richten als verblijfsgebied. Vooral bij het pleintje rondom de hiervoor vermelde kastanjeboom kan grote winst aan ruimtelijke kwaliteit worden geboekt. Geconstateerd kan worden dat de huidige inrichting van het centrum voornamelijk veel ruimte geeft aan het autoverkeer en te weinig tot verblijf uitnodigd.
2.7 Verkeer, bestaande situatie De doorgaande route Hoofdstraat / Grolloërstraat is een drukke sluiproute tussen de N33 en Assen (voornamelijk centrum, Marsdijk en bedrijventerreinen). Het winkelcentrum van Rolde profiteert van extra (potentiële) klanten maar ondervindt ook de hinder van de ruim 10.000 motorvoertuigen per etmaal die maximaal 50 km/uur mogen rijden. Ter hoogte van de kruising met de Gieterstraat is sprake van een onoverzichtelijke situatie wat de oversteekbaarheid van de weg niet ten goede komt. Dit geldt voor meerdere plekken; tussen de Bosrand en de Koningin Wilhelminalaan dienen fietsers bijvoorbeeld een gevaarlijke oversteek te maken. Een ander voorbeeld is het kruispunt bij de Albert Heijn; hier beperkt het verkeer de interactie tussen Albert Heijn en de winkels in de Burg. Reijndersstraat. Ook zou het in de huidige situatie verkeersonveilig zijn auto’s vanaf de Albert Heijn terug naar de Grolloërstraat te leiden; op dit moment is gemotoriseerd verkeer verplicht vanaf het parkeerterrein bij Albert Heijn via de smalle Brinkstraat weg te rijden. Dit zorgt voor ongewenst verkeer door een woonstraatje dat daar niet voor ontworpen is. De route kent weinig verkeersremmende maatregelen omdat de doorstroming van belang is voor zowel het doorgaande als het dorpsverkeer. Er zijn veel aansluitingen van erftoegangswegen. Vanuit deze zijwegen dient voorrang te worden verleend aan de stroom van auto’s op de doorgaande route. De bebouwing staat overwegend dicht aan de weg en het straatbeeld is stenig door het ontbreken van voortuinen. Dit ondanks de aanwezigheid van veel grote bomen. In de loop der tijd zijn er parkeerplaatsen ontstaan op de lege plekken langs de hoofdroute. Op veel plaatsen leent de kleine dorpse schaal zich moeilijk voor het vrachtverkeer dat de winkels bevoorraadt.
2.8 Mogelijkheden shared space
Een shared space inrichting leidt bij andere shared space projecten tot een afname van het verkeer wanneer een goede alternatieve route bestaat. Dan leidt dat tot vermijding van het shared space gebied. In dit geval bestaat een alternatieve route in de vorm van de N33 en de route Europaweg-Zuid / Overcingellaan / Industrieweg in Assen. Deze route wordt naar verwachting aanmerkelijk sneller in de nabije toekomst; de N33 zal waarschijnlijk verdubbeld worden (hiervoor heeft Rijkswaterstaat reeds het ontwerptracébesluit ter visie gelegd) en de genoemde route door Assen zal een meer doorgaand karakter krijgen (Structuurvisie Florijnas van de gemeente Assen). De gemeente is in overleg met de gemeente Assen, in het kader van de Structuurvisie Florijnas, om aandacht te vragen voor de verkeersbelangen in Rolde. De inzet daarbij is het minder aantrekkelijk maken van de Rolderhoofdweg tussen het Deurzerdiep en het centrum van Assen.
14
3.
Visie centrumgebied
Vanuit de in de Dorpsvisie gestelde randvoorwaarden en de gevoerde analyse van het centrumgebied dient een visie voor het centrumgebied te worden geformuleerd. De conceptvisie die ter inzage heeft gelegen had enerzijds een abstract karakter, waar het de ontwikkelingsmodellen voor het centrum betrof. Inmiddels is meer gekeken naar de haalbaarheid van deze modellen, wat tot de nodige bijstelling van voorgestelde maatregelen heeft geleid. Met betrekking tot (te) concrete inrichtingsvoorstellen voor de openbare ruimte is een podium gecreëerd voor gerichte reacties. In de bijgevoegde reactienota valt af te lezen dat naar aanleiding van enkele zienswijzen de visie behoorlijk is gewijzigd. Ook voortschrijdend inzicht heeft tot aanpassingen geleid. In dit hoofdstuk worden één voor één de kaders besproken waarbinnen de ontwikkeling van het centrum van Rolde kan plaatsvinden.
3.1 Shared space inrichting
Algemeen Door de inrichting van de Hoofdstraat en Grolloërstraat door het centrum van Rolde aan te passen kan deze route ook minder aantrekkelijk worden gemaakt voor doorgaand verkeer. Een maximumsnelheid van 30 km/uur tussen de Koningin Wilhelminalaan en de rotonde bij de Zuides en zijstraten van rechts die voorrang hebben zullen leiden tot een langere rijtijd over dit traject. Tussen de Strubbenweg en de zuidzijde van de Grote Brink wordt deze route ook als shared space gebied ingericht. Bij de al genoemde oversteek voor fietsers tussen de Bosrand en de Koningin Wilhelminalaan dient een meer veilige inrichting te worden gerealiseerd, naast de al voorgestelde maatregel om hier al een maximumsnelheid van 30 km/uur in te voeren. Vanaf de rotonde bij de Zuides is het de bedoeling het verkeer niet de gelegenheid te geven snelheid te maken richting het centrum, door bijvoorbeeld de kruising Grolloërstraat / Grote Brink (zuidzijde) als glooiend plateau in te richten. Op basis van het bovenstaande verwachten wij dat er minder verkeer van de zuidzijde van Rolde naar Assen door Rolde zal rijden en meer geneigd zal zijn om via de N33 zijn route te kiezen. Naast een absolute vermindering van de verkeersintensiteit kan een inrichting conform shared space ook tot minder verkeershinder leiden. Uit ervaringen in Haren (Gr.), Drachten, Bohmte (Duitsland) en Köniz (Zwitserland) blijkt dat: • het aantal ongevallen ten opzichte van de oorspronkelijke situatie is teruggelopen. Wanneer er ongevallen plaatsvinden betreft het hoofdzakelijk blikschade en bij uitzondering lichte letselschade • de gemiddelde snelheid van het gemotoriseerde verkeer is gedaald • de oversteekbaarheid doorgaans als verbeterd wordt ervaren, omdat automobilisten vaart minderen om doorgang te verlenen • geluidhinder en CO2-uitstoot afnemen (alleen gemeten in Köniz). (Bron: Shared Space, Het concept en zijn toepassing, i.o.v. Ministerie van Infrastructuur en Milieu, mei 2010)
De inrichting zoals die werd voorgesteld in de concept-centrumvisie is niet conform shared space. Nu wordt gekozen voor een volledige shared space inrichting, aangezien alleen dan deze inrichting effect heeft. Wanneer duidelijke oversteekplaatsen zouden worden gerealiseerd zou voornamelijk op die plaatsen het verkeer worden afgeremd en ontstaat bij de automobilist wellicht het gevoel dat hij/zij tussen die plaatsen snelheid kan maken. Bij een inrichting van het gehele gebied conform shared space ontstaat juist de indruk bij automobilisten dat zij in het gebied gelijkwaardig zijn aan overige verkeersdeelnemers en in het
15
gehele gebied aandacht moet worden geschonken aan onverwachte situaties. Deze onzekerheid leidt over het algemeen tot lagere snelheden en het meer rekening houden met overige weggebruikers. Als juridisch vangnet geldt artikel 5 van de Wegenverkeerswet 1994: “Het is een ieder verboden zich zodanig te gedragen dat gevaar op de weg wordt veroorzaakt of kan worden veroorzaakt of dat het verkeer op de weg wordt gehinderd of kan worden gehinderd”. Overigens heeft de gemeenteraad op 17 juni 2009 in afwijking van de Dorpsvisie gesteld, dat een shared space achtige inrichting gerealiseerd moet worden. Met het standpunt in deze centrumvisie dat een shared space inrichting gerealiseerd moet worden, wordt nu meer recht gedaan aan de oorspronkelijke Dorpsvisie.
Aanduiding parkeerplaatsen Om hinder door parkeren te voorkomen dient te worden aangeduid waar wel geparkeerd mag worden in het spared space gebied, door het aanbrengen van bijvoorbeeld gekleurde bestrating. De keuze van de vorm van aanduiding kan in het inrichtingsplan worden bepaald, dat binnen de kaders van deze centrumvisie dient te worden ontwikkeld. De centrumvisie bepaalt de grenzen van het shared space gebied en de randvoorwaarden voor de inrichting.
Begrenzing shared space gebied In bijlage 3 worden de grenzen van het als shared space in te richten gebied bepaald. Naast het hierboven besproken deel van de doorgaande route worden ook de volgende straten hierbij betrokken: • de nieuwe parkeerterreinen bij de uitbreiding van de Albert Heijn en de C1000 • de Burgemeester Reijndersstraat tussen de Grolloërstraat en de C1000 • de Gieterstraat van de Hoofdstraat tot voorbij de kruising met de Esstraat • een herinrichting van het plein tussen de Pub en het Chinees restaurant en het begin van de Middenstraat.
Vervolg: opstellen inrichtingsplan onder voorwaarden Voor het gehele shared space gebied zal na vaststelling van de centrumvisie een inrichtingsplan worden opgesteld, waarbij tot in detail de uiteindelijke inrichting kan worden weergegeven. Een dergelijk plan is qua opzet te vergelijken met het ‘Herinrichtingsplan Stationsstraat Gieten’ dat door Buro Hollema is opgesteld. Vanzelfsprekend wordt inspraak verleend ten aanzien van dit inrichtingsplan en wordt vooraf overlegd gepleegd met eigenaren van aangrenzende percelen. Het inrichtingsplan dient naast de aangegeven begrenzing te voldoen aan de volgende voorwaarden: een snelheidsregime van 30 km/uur; een profiel van vrije ruimte op de doorgaande route van ten minste 6 meter breed, teneinde voldoende ruimte te bieden voor agrarisch verkeer dat redelijkerwijs geen alternatieve route kan nemen; 3. uniform herkenbare inrichting voor het hele gebied. Voor de volgende gebieden kan worden geaccentueerd dat het bijzondere locaties betreft door bijvoorbeeld bestrating in een afwijkende kleur aan te leggen: a. splitsing Hoofdstraat – Stationsstraat bij snackbar ’t Hofje en de Rabobank; b. tussen de kaasmakerij aan de Hunebedweg en de Schoolstraat (bebouwing bowlingbaan); c. Middenstraat tot en met de Schutbrink inclusief het her in te richten plein; d. kruising Grolloërstraat / Brinkstraat / Burg. Reijndersstraat; 4. het waardevolle groen van de Kerkbrink, Schutbrink, de Grote Brink en de bomen tussen de Hoofdstraat en de Middenstraat blijft onaangetast; 5. behoud van in het bestemmingsplan beschermde waardevolle houtopstanden en de kastanjeboom tussen de Pub en het Chinees restaurant;
1. 2.
16
6. 7. 8. 9.
10.
11.
12.
13.
14. 15.
behoud en realisatie van overige bomen is wenselijk als onderdeel van de inrichting om het groene karakter van Rolde te handhaven en waar mogelijk te versterken; zo mogelijk een inrichting van gevel tot gevel, tenminste van erfgrens tot erfgrens aan weerszijden van de straat; verkeer van rechts krijgt voorrang, de doorgaande route verliest zijn voorrangstatus; afsluiten van de verbinding voor gemotoriseerd verkeer tussen de Hoofdstraat en het parkeerterrein bij de C1000. Nu is naar de C1000 toe nog verkeer mogelijk via het tunneltje onder de bestaande bebouwing door. Na sloop van hier aanwezige bebouwing moet hier een zorgvuldige overgang plaatsvinden tussen het her in te richten pleintje rondom de kastanjeboom en het nieuw ingerichte parkeerterrein bij de C1000. Gemotoriseerd verkeer leidt hier tot verstoring en de benodigde ruimte kan beter worden benut. Er worden wel (kort)parkeerplaatsen gerealiseerd nabij het Chinees restaurant en de Pub, zodat kan worden gestopt voor een kort bezoek; de route Hoofdstraat – Gieterstraat vormt de doorgaande route voor Hofsteenge (Hoofdstraat 23), de Grolloërstraat sluit in een t-splitsing aan. Zodoende dient verkeer uit de Grolloërstraat voorrang te verlenen aan verkeer komend uit de Gieterstraat. Hier wordt ruimte gereserveerd voor uitbreiding van het terras van Hofsteenge en plaatsing van een kunstwerk als markeringspunt; het aantal aanwezige parkeerplaatsen in het gebied blijft minimaal gelijk. Tussen Hofsteenge en Erkelens bestaat ruimte om extra parkeerplaatsen aan te leggen om hier winkels en overige dienstverlening te stimuleren. Parkeerplaatsen dienen in afwijkende bestrating te worden aangeduid; afsluiting van de Brinkstraat voor gemotoriseerd verkeer tussen de huidige woningen Brinkstraat 6 en 8; vanaf het parkeerterrein van Albert Heijn dient dit verkeer terug naar de Grolloërstraat te worden geleid; een doorbraak tussen de Grolloërstraat en het parkeerterrein bij de C1000 wordt niet meer geambieerd. Door de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten wordt getracht bezoekers te verleiden het volgende rondje te wandelen: C1000 – plein bij de Pub – Schutbrink – Grolloërstraat (incl. Albert Heijn) – verswinkels Burg. Reijndersstraat – C1000. Winkeliers tussen Hofsteenge en Erkelens kunnen hier ook profijt van hebben, terwijl zij bij een doorbraak de kans lopen op een ‘dood eind’ te zitten; behoud van bestaande bushaltes in het gebied (Kerkbrink en Grolloërstraat); indien mogelijk verplaatsing van het electriciteitsgebouw naast Burg. Reijndersstraat 23 om langs deze straat een breder shared space gebied te verkrijgen (meer doorzicht).
3.2 Uitbreiding C1000 In paragraaf 2.4 (distributief planologisch onderzoek (dpo) uitbreiding supermarkten) en 2.5 (parkeeronderzoek) is aangegeven dat een uitbreiding van de C1000 vanuit bedrijfseconomisch perspectief haalbaar is en dat ook aan de vereiste parkeerbehoefte voldaan kan worden. Het gebouw dat nu met de C1000 verbonden is via een brugconstructie kan gesloopt worden om ruimte te bieden voor nieuwe parkeerplaatsen. Indien deze parkeerplaatsen gerealiseerd worden kunnen parkeerplaatsen ten zuiden van de C1000 gemist worden, zo lang het aantal parkeerplaatsen minimaal gelijk blijft. Aan de zuidzijde van de C1000, dus in de richting van de Burg. Reijndersstraat kan een uitbreiding van de supermarkt plaatsvinden. Voor deze uitbreiding gelden de algemene randvoorwaarden voor bebouwing, vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota en de algemene voorwaarden voor bebouwing die in deze visie zijn opgenomen. Verticale geleding is een belangrijke voorwaarde, zoals bij de C1000 in Gieten; een lange eentonige gevel vinden wij onaanvaardbaar.
17
3.3 Uitbreiding Albert Heijn In paragraaf 2.4 (distributief planologisch onderzoek (dpo) uitbreiding supermarkten) en 2.5 (parkeeronderzoek) is aangegeven dat een uitbreiding van de Albert Heijn vanuit bedrijfseconomisch perspectief haalbaar is en dat ook aan de vereiste parkeerbehoefte voldaan kan worden. Er is inspraak verleend op twee schetsplannen voor uitbreiding van de Albert Heijn van K3H architecten, model 1 en 2. Deze zijn als bijlagen bij deze visie gevoegd. Beide schetsplannen achten wij stedenbouwkundig inpasbaar. Wij hebben een voorkeur voor de brede variant (model 1), omdat deze een beter stedenbouwkundig beeld langs de Grolloërstraat oplevert. De lange variant (model 2) heeft wel het voordeel dat er niet op het perceel Brinkstraat 8 geparkeerd wordt, waarmee naar verwachting sprake is van minder overlast voor omwonenden. In beide varianten wordt inpandig gelaad en gelost, wat tot minder geluidshinder zal leiden dan nu het geval is bij het laden en lossen. De verkeersafwikkeling door de Brinkstraat vinden wij bezwaarlijk bij uitbreiding van de Albert Heijn. In de centrumvisie is daarom een ‘knip’ opgenomen in de Brinkstraat tussen Brinkstraat 8 en 6. Gemotoriseerd verkeer zal weer terug worden geleid naar de Grolloërstraat, waarbij dus verkeer in twee richtingen mogelijk is. De verkeersafwikkeling naar de Grolloërstraat toe wordt ook aanvaardbaar omdat de kruising Grolloërstraat/Burg.Reijndersstraat/Brinkstraat als gelijkwaardige kruising wordt ingericht. Doorgang voor voetgangers en fietsers blijft wel mogelijk door de Brinkstraat. Beide varianten kunnen naar ons oordeel worden ontwikkeld. Bij de herziening van het bestemmingsplan kan vervolgens door Albert Heijn een definitieve keuze worden gemaakt, die in dat bestemmingsplan kan worden vastgelegd. Dan stellen wij bij de lange variant (model 2) wel de volgende voorwaarden: 1. het gat tussen Albert Heijn en de Grote Brink verkleinen door bijvoorbeeld een lage muur of groen; 2. ook een opening (entree) naar de Grolloërstraat, net als bij de brede variant; 3. bij herbouw van de gevel naar de Grolloërstraat wordt een betere beeldkwaliteit nagestreefd dan nu het geval is. Bij beide varianten is een verticale geleding voorwaarde, zoals bij de C1000 te Gieten. Een lange eentonige gevel langs de Grolloërstraat vinden wij hier niet aanvaardbaar. Voor deze uitbreiding gelden de algemene randvoorwaarden voor bebouwing, vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota en de algemene voorwaarden voor bebouwing die in deze visie zijn opgenomen.
3.4 De weekmarkt In de conceptvisie is geen alternatieve locatie voorgesteld voor de weekmarkt, die nu bij de Grote Brink plaatsvindt. In één zienswijze is echter de mogelijkheid voorgesteld om de weekmarkt naar de Kerkbrink te verplaatsen. In vroegere tijden was hier ook de markt. Ondanks de historie kiezen wij ervoor de weekmarkt op de Grote Brink te laten op de huidige locatie nabij de molen en de Grolloërstraat. De markt maakt hier meer onderdeel uit van het dorpscentrum (vooral de detailhandelsstructuur) dan op de Kerkbrink. Daarnaast is een markt niet goed in te passen op de Kerkbrink vanwege de kleine openbare ruimte. Deels zou al de Kerkbrink zelf gebruikt moeten worden, een groenstructuur die wij niet wensen aan te tasten. In het geval van begrafenissen en andere bijeenkomsten dient het straatje aan de noordzijde van de Kerkbrink ook als toegangsroute naar de kerk. Ook vervullen de parkeerplaatsen aan deze zijde van de Kerkbrink dan een belangrijke rol. Bij de markt aan de Grote Brink is wel in redelijke mate parkeerruimte aanwezig, eventueel kan op loopafstand van de markt nog geparkeerd worden. Samengevat leidt de centrumvisie voor de markt niet tot een gewijzigde situatie.
18
3.5 Burg. Reijndersstraat 28 en 30 Door de eigenaar is verzocht appartementen en winkels te realiseren op deze percelen. Het gebiedje grenst aan het oorspronkelijke gebied van de centrumvisie en ligt nu binnen het geldend bestemmingsplan ‘Rolde dorp’. Het perceel 28 heeft nu een woonbestemming, waar naast bewoning ook detailhandel is toegestaan. Perceel 30 is een bouwbedrijf geweest en heeft nu nog steeds deze (op deze locatie onwenselijke) bestemming. De eigenaar is niet voornemens de bestaande woonboerderij op Burg. Reijndersstraat 30 te slopen. Daarmee wordt bij de beoordeling van dit verzoek rekening gehouden. De Dorpsvisie geeft de wenselijkheid aan van woningen voor starters en/of senioren in of nabij het centrum. Op deze locatie zou dat onder stedenbouwkundige randvoorwaarden gerealiseerd kunnen worden. De bebouwing langs de Burg. Reijndersstraat bestaat merendeels uit woningen en voormalige boerderijen met een begane grond laag die is afgedekt met een kap. Aan het eind van de straat, ter plaatse van de voormalige melkfabriek bij de Grolloërstraat, is gebouwd in een hogere dichtheid en bestaat de bebouwing uit twee lagen en is de bebouwing deels afgedekt met kappen. De woning nummer 28 en de woonboerderij nummer 30 passen in maat en schaal goed in het straatbeeld, omdat de goothoogte, de nokhoogte, de nokrichting en de afmetingen van de plattegrond vergelijkbaar zijn met de naastgelegen en tegenoverliggende bebouwing aan de Burg. Reijndersstraat. Herbestemming of vervangende nieuwbouw van deze gebouwen met één laag en een kap is goed mogelijk. De voormalige boerderij splitsen in meerdere woningen voor starters of senioren is op deze locatie bij het centrum mogelijk. Als de schuur van het voormalig bouwbedrijf Brands aan de Grote Brink wordt vervangen door nieuwe woonbebouwing, dan stellen wij de volgende randvoorwaarden: • de bomen langs de Grote Brink blijven in stand • de Grote Brink blijft onbebouwd en wordt niet ingericht als tuin of pad • nieuwe bebouwing kan eventueel terugliggend ten opzichte van de erfgrens met de Grote Brink worden gerealiseerd, zodat ruimte voor kleine tuintjes ontstaat • gevels of tuinen aan de Grote Brink worden zorgvuldig vormgegeven, achterkant situaties met schuttingen en schuurtjes aan de Grote Brink zijn niet aanvaardbaar • nieuwe bebouwing bestaat uit een begane grond laag afgedekt met een kap • de goothoogte bedraagt maximaal 3,5 meter (de bestaande gootlijn van de schuur aan de Grote Brink is nu lager dan 3 meter), de nokhoogte bedraagt maximaal 8 meter (wat nu ook in het bestemmingsplan wordt bepaald) • de bebouwingsdichtheid van deze percelen is in vergelijking met andere percelen aan de Grote Brink en in Rolde redelijk en bedraagt 36% (het oppervlak van de percelen is 1370 m2 + 998 m2 = 2368 m2 en het oppervlak van de bebouwing is 450 m2 + 240 m2 + 115 m2 + 50 m2 = 855 m2); verhoging van het bebouwingspercentage is niet wenselijk, omdat dan te weinig ruimte overblijft voor parkeren en voor tuinen • parkeren op eigen terrein en uit het zicht van de Grote Brink. Hier wordt dus een lagere goot- en nokhoogte voorgesteld dan als randvoorwaarde in de Dorpsvisie wordt gesteld. Wij achten een beperking van deze maatvoering noodzakelijk om het aangezicht van de Grote Brink niet te schaden. Ook bij de voorgenomen uitbreiding van zorgcentrum De Wenning richting de Grote Brink wordt hiermee rekening gehouden, in dat geval worden een maximale goot- en nokhoogte van 3,5 meter resp. 9 meter voorgeschreven.
19
3.6 Algemene randvoorwaarden De in de Dorpsvisie genoemde architectonische randvoorwaarden nemen wij over. Alleen ten aanzien van bebouwing langs de Grote Brink stellen wij met reden nog een extra beperking. Het gaat om de al in paragraaf 1.2 genoemde randvoorwaarden: • • • • • • • •
maximale goot- en nokhoogte van 6 resp. 10 meter overwegend schuine daken met een minimale dakhelling van 40 graden pandsgewijze bebouwingsontwikkelingen, in schaal en maat passend binnen het overheersende architectuurbeeld van het bestaande Rolde vermijden van herhaling architectuur binnen één gevelwand hoofdzakelijk baksteen architectuur en vermijden van industriële materialisering bestaande gebouwen die verbouwd worden en eventuele nieuwbouw dienen aan te sluiten bij de historische bebouwing van het centrum, door passende historiserende nieuwbouw of door historiserende aanpassing behoud van bestaande karakteristieke panden en karakteristieke stedenbouwkundige situaties mogelijkheden scheppen voor kleine rooilijnwisselingen in de voorgevels.
3.7 Toekomstige plannen De herinrichting van het shared space gebied zal een grote aanpassing van het huidig beeld zijn. Ondergeschikt daaraan, maar nog steeds grote aanpassingen zijn de uitbreidingen van de supermarkten en in mindere mate de mogelijkheden die voor de percelen Burg. Reijndersstraat 28 / 30 worden geboden. Over concrete initiatieven heeft in deze visie een afweging plaatsgevonden. Andersom kan ook gesteld worden dat het proces van de Dorpsvisie en centrumvisie tot (een verdere uitwerking van) deze initiatieven heeft geleid. Toekomstige plannen zijn natuurlijk niet uitgesloten. De Dorpsvisie biedt een doorkijk naar het gewenste dorpsbeeld in 2020-’25. Met de centrumvisie wordt ook beoogd een visie te geven voor deze periode. Met grote maatschappelijke veranderingen kan echter niet altijd rekening worden gehouden; in 2007 was bijvoorbeeld nog niet bekend dat een economische crisis Nederland parten zou spelen. Afgezien van ontwikkelingen die een grove wijziging van beleid in de toekomst noodzakelijk maken biedt de centrumvisie een houvast. Nieuwe initiatieven, waarschijnlijk relatief kleinschalig van aard, dienen te voldoen aan de algemene randvoorwaarden.
20
