CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING
LO 527
Postbus 107 3740AC Baarn Bezoekadres Oude Utrechtseweg 19 Baarn Telefoon 035 -69 54070 Internet www.cfv.nI e-maiI
[email protected]
Stichting Trudo t.a.v. het bestuur Postbus 360 5600 AJ EINDHOVEN
Ons kenmerk FB2014-CFV-31749-L0527
Onderwerp Toezichtbrief 2014 Baarn, 13 november 2014 Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt CFV jaarlijks de financiële continuïteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw verantw oordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief treft u de resultaten van het onderzoek aan. 1. Beoordeling De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwalit eit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicob eheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de Beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen pertoezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van CFV (www.cfv.nl) . Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft CFV aanleiding tot de volgende opmerkingen. Monitoring interventies 2013 In de Toezichtbrief 2013 is aan uw corporatie een aantal interventies opgelegd:
Stichting Trudo dient uiterlijk 1 februari 2014 een verbeterplan op te stellen waarin u in een plan van aanpak uitwerkt op welke wijze Stichting Trudo zijn beheer apparaat zodanig inricht dat binnen vijfjaar een kostendekkende exploitatie ontstaat. CFV heeft op 9januari het verbeterplan exploit atie van Trudo ontvangen en met u besproken. Met betrekking tot een kostendekkende exploitatie beschrijft Trudo een reeks aan maatregelen welke deels al zijn genomen en deels nog uitgevoerd moeten worden. Op basis van de dPi 2013 en de dVi 2013 heeft CFV vastgesteld dat de genoemde maatregelen voldoende effect sorteren waardo or een kostendekkende exploitatie ontstaat. De netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid dalen van € 1.774,- in 2013 naar gemiddeld € 1.235,- tussen 2014 en 2018. Overigens hanteert Trudo zelf een gemiddelde wat lager ligt omdat rekening wordt gehouden met het aantal woningen wat is verkocht onder het label ‘slimmer kopen’. 1.
CFV wenst nader geïnformeerd te worden omtren t de totstandkoming van de gerealiseerde verliezen en mogelijk toekomstige verliezen binnen uw deelnemingen . Op 7 maart heeft CFV het plan van aanpak voor de rappor tage goedgekeurd. De definitieve rapportage zou voor 1juli 2014 opgeleverd worden. Op 20juni ontvin g CFV het eerste deel en op 23juli het laatste deel van de rapportage. Trudo heeft hiermee niet voldaan aan de termijnafspraken. De rapportages geven CFV een duidelijk beeld van de totstandkoming van de resultaten van alle deelnemingen. Belangrijkste onderdelen zijn het Klokgebouw en de Lichttoren. 2.
GESTELD BIJ BESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUI SVESTING )STAATSBLAD 1988, 483).
IBAN NL12 INGB 069 7643 689 BIC INGBNL2A -i , ,, v -
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Uit de rapportages blijkt dat het cumulatief negatief resulta at van € 40 miljoen in de deelnemingen (ultimo 2012) waarvan CFV melding maakte in de vorige toezich tbrief ultimo 2013 is opgelopen tot ( 46,3 miljoen en als volgt kan worden verdeeld (bedragen x € 1 miljoen). Klokgebouw
WaEutIe(i rij n3v taxatie VerkcqDruItaat ictatieresuhaat
Lichttotien
-16 0,8
-12,7
1
-10,3
-9,1
Trudo geeft aan niet veel waarde te hechten aan de waardering tegen taxatiewaarde in verhuurde staat in de balans. Taxateurs, verantwoordelijk voor de jaarlijkse taxatie s, kunnen naar de mening van Trudo dit type vastgoed (met veel huurders/huurcontracten voor de oudefa briekspanden met kantoren, verhuurbare ruimtes ed.) niet op correcte wijze waarderen. De jaarrekening heeft een belangrijke functie in het maatschappelijk verkeer. CFV vindt het dan ook niet correct dat u in het gesprek afstand neemt van de door Trudo gehanteerde waarderingsgrondslagen in de jaarrek ening. Voor wat betreft de toekomstige verdiencapaciteit baseer t Trudo zich op de bedrijfswaarde. Van beide projecten samen ligt deze volgens de meest actuele opgave van Trudo op € 62,9 miljoen. Indien dit wordt gerealiseerd dan wordt ten opzichte van de taxatiewaarde (€ 26 miljoen ultimo 2013) weer € 36,9 miljoen ‘terugverdiend’. Voor Lichttoren en Klokgebouw verwacht u in 2015 een positief exploitatieresultaat van samen bijna € 1 miljoen. CFV heeft de onderbouwing van de bedrijfswaardes ontvan gen. Gezien het grote verschil tussen de markttaxaties en uw bedrijfswaarde stelt CFV vraagtekens bij de haalbaarheid van uw uitgangspunten. Vooral de leegstandspercentages, de looptijd (40 jaar), de restwaarde per m2 en het feit dat u bedrijfsmatig onroerend goed 40 jaar zonder grote na investeringen doorre kent is naar de mening van CFV te optimistisch. 3. CFV wenst een afschrft van de beoordeling 2013 van het WSW van u te ontvangen onmiddellijk nadat u deze van het WsWhebt gekregen. Op 8 oktober verstrekte Trudo de brief van WSW van 26juni met het borgingsplafond en de borgbaarheidsverklaring. Het borgingsplafond ligt lager dan het totaal bedrag van de momenteel uitstaande leningen. WSW heeft geen borgbaarheidsverklaring aan Trudo afgegeven. Hierdoor is het voorTrudo niet mogelijk nieuwe geborgde leningen aan te trekken ofte herfina ncieren. Trudo geeft aan dat dit geen probleem is omdat op basis van de huidige liquiditeitspositie, het terugschroeven van de productie, de positieve operationele kasstroom en de verkoopopbrengsten juist extra afgelost gaat worden op de leningportefeuille. Tevens gaat Trudo uiterlijk 1 maart 2015 het door WSW ontwikkelde risicomodel invullen en aanleveren. Daarnaast is Trudo voornemens het model ook intern te gaan toepassen. CFV wil geïnformeerd worden over de uitkomsten van het ingediende risicomodel. Beoordeling 2014 Kwaliteitfinanciële verantwoording Op grond van artikel 30 van het Bbsh en artikel van het BCEV dient Trudo uiterlijk 1juli 2014 de dvi 5 gegevens 2013 in te dienen. Trudo heeft de dvi gegevens niet tijdig volledig ingediend. In de brief van 14augustus heeft CFV u hierover geïnformeerd en om een verbeterplan gevraagd dat uiterlijk 1 februari 2015 moet zijn aangeleverd. Op 8 oktober heeft u ons per e-mail uw verbeterplan aangeleverd. U wijt de overschrijding van de termijn van indiening van de betreff ende jaarstukken over 2013 volledig aan het feit dat uw accountant zich niets aantrok van afspraken over termijnen en deadlines. Omdat deze overschrijding niet de eerste keer was dat uw accountant zich niet aan gemaakte afspraken hield en er geen enkele verbetering in de output en attitude te zien was, heeft de RvC in de vergadering van 3 september besloten de samenwerking met de accountant te beëindigen en op zoek te gaan naar een nieuwe accountant. Het verbeterplan van Trudo is volgens u dan ook eenvoudig: “Trudo is gestart met het aanbestedingstraject voor een andere accountant”. CFV onderschrijft dat dit een eerste stap is om te komen tot een tijdige indiening voor de toekomstige dVi-gegevens. Aanvullend wenst CFV geïnformeerd te worden over de afspraken die u maakt met de nieuwe accountant inzake de indiening van de dVi-gegevens.
CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Risicobeheer Landgoed Eikenburg Trudo is voornemens om samen met Broeders van Liefde (Kloos terorde) het Landgoed Eikenburg te ontwikkelen ( Voor CFV is onbekend onder welke condities en zekerheden de lening wordt verstrekt en welke aanvullende afspraken zijn gemaakt met de kloosterorde. Ook is nog onduid elijk welke risico’s aan de orde zijn bij de ontwikkeling en exploitatie van dit project.
P ro ecte n portefeuille Via de dPi 2013 heeft Trudo opgave gedaan van f 31 miljoe n daeb investeringen en € 29 miljoen niet-Daeb investeringen gedurende de prognoseperiode. U heeft aangeg even dat binnen de diverse deelnemingen geen nieuwe investeringen gaan plaatsvinden. Trudo heeft grondp osities (circa 23 ha), welke voor een groot deel tot nihil zijn afgewaardeerd. Deze grondposities hebben nog een flinke ontwikkelpotentie voor de komende jaren. Trudo heeft CFV nader geïnformeerd over de strateg ische keuzes en de gehanteerde overwegingen ten aanzien van de investeringen. Dit geldt tevens voor Daeb/n iet-Daeb-investeringen. Echter, de plannen met uw grondposities, de wijze van besluitvorming, financiering en dergelijke zijn door het ontbreken van een investeringsstatuut niet transparant. Dit geldt voor het aspect financiering, ondanks het feit dat u heeft aangegeven de komende periode investeringen met intern midde len te financieren, te meer omdat WSW te kennen heeft gegeven vooralsnog geen nieuwe financieringen aan Trudo te verstrekken. CFV wenst de nadere verkregen informatie met betrekking tot de investeringsportefeuille en het afwegings en besluitvormingskaderte toetsen aan uw formele docum enten. Hierbij dient tevens inzicht te worden verstrekt in de financieringsmogelijkheden en een terugval scenar io te worden geschetst indien er niet voldoende liquiditeiten zijn. Trudo heeft aangegeven dat het huidige meerjarige beleidsplan ‘Vergezicht’ niet meer geactualiseerd wordt maar naar verwachting eind august us 2015 gereed is. Het investeringsstatuut van Trudo is nog in ontwikkeling en zal in november 2014 aan de RvC worden voorgelegd en per 1januari 2015 worden ingevoerd. Financiële functie Het directieteam van Trudo wordt gevormd door de bestuu rder en drie teamleiders (van de zes teams). Op basis van het jaarverslag 2013 stelt CFV vast dat de drie teamle iders (bijzondere klanten/emancipatie, stedelijke vernieuwing & uitbreiding, bijzondere projecten) zijn vertegenwoordigd in de directie maar dat de teamleiders van financiën, vastgoed en verhuur niet zijn vertege nwoordigd. De bestuurder vertegenwoordigt de financiële functie binnen de directie. Met deze indeling is de kans op onvoldoende (financiële) countervailing power binnen het directieteam aanwezig. CFV zal dit onderwerp met uw RvC bespreken. Integriteit
2.
Interventies
De monitoring 2013 geeft CFV aanleiding tot onderstaande (vervo lg) interventies. • CFV gaat de realisatie van de maatregelen ten behoeve van de lastenbesparing monitoren. • Trudo dient de uitgangspunten en parameters van de bedrijfswaarde van het Klokgebouw en de Lichttoren nader toe te lichten aan CFVen daarnaast een bereke ningte overleggen waaruit duidelijk wordt wat de jaarlijks te verwachten kasstromen per inkom stenbron en per uitgavenpost zijn. • Trudo informeert CFV in maart 2015 over de uitkomsten van WSW-risicomodel en de wijze van implementatie daarvan binnen Trudo. De beoordeling 2014 geeft CFV aanleiding tot de volgende interve nties. • Trudo verstrekt aan CFV het met de nieuwe accountant gemaa kte afsprakenkader met betrekking tot indiening dVi-gegevens. • Trudo verstrekt uiterlijk 1 september2015 het nieuwe meerja rig beleidsplan waaruit ondermeer blijkt welke strategische keuzes Trudo maakt met betrekkingtot de ontwikkelingen Daeb/niet-Daeb. • Trudo verstrekt voor 1 december 2014 het investeringsst atuut aan CFV • Trudo informeert CFV over de ontwikkelingen met betrekk ing tot het project Eikenburg. Tevens stelt Trudo een risico-inventarisatie voor de ontwikkeling en exploit atie van dit project op en informeert CFV hierover. Daarnaast verstrekt Trudo de betreffende leningovereen komst met de kloosterorde aan CFV. • Trudo verstrekt periodiek de kwartaalrapportages ten behoev e van de RvC aan CFV. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezich thouder de heer F.H. Oosting. CFV informeert de minister en uw RvC over de resultaten van zijn onderzoek en publiceert deze brief op zijn website. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeh olders hieroverte informeren.
CENTRAAL F0 N DS VOLKSHUISVESTING Met vriendelijke groet,
u isvesting drs. DL. Braal-Verhoog Directeur
Bijlage: Kengetallen
Bijlage 1
5tlgIdItijiiido(LO527) te EindhDvefl Rat lot 2013
ioetiti,ivu-l,l t j,nidliett en fl,,,in, rr)iig II 1’ II-) 1’ WW
1/t
1,.’
loco,)
(05
(lii
‘‘Wiiii o,,Ituuuuii’,’iuiuiu,I (bi
Ruiter per pew’’gi’o vi’r(Innu’-.-n hot
(tilt)
th bot/ir
18,1
1’.,’,
12K
64,1 tin Ii.,’,
4)1,1)
2013
2016
2018
126.443 58.415 20.000 9.096
171.11.7
1.1,1
iii
01 cl ii)t t))i.I.’,:ionk(w t odi- v-i.u vttlktinii’.vi’’.luilijïteenplo(taln.w.,.iiiui VpI itt-ki,-iiuii,,it 1 Butfer totaal
4.’
11)
.
2013 42.193 17.474 36.424 58,415
M uktii-.nii M tin u,orr,,rrwdiip,itn
1/)
zo,’,
26,0 58,6 26.0 16.2
roerkhtveld solvabtlltett en draagkracht biologen Vulkshuiwesteli)k vermogen x( 1.000. Buffet totaal (eB 1.000,-)
SIgnileriripinorin progriorcpcruidc
1.
1,1
N,,ii)jrtii,- ‘t lirfiti Nl .-wo .-n u’-rIuw in (wijl 1 Lld(voIkNiiui-.v. -it hjk.- r iIi,il.11 ,,-w tutu 1 LIV (marktwaat&, iii ‘t.) LIV (leegwaarde,in%)
t
7,1,
1.1
2,1
(IV
Volkshuisvestelljk Vii()’95u
Prognose periode corporatie Sector
7,8
.00’,’,
t.’,’,.
1.14
‘“(t
2011.
20111
4)1(0’,
.‘.1.7/
1(111
’).’) 11 4k t),
11.,’’.,’
—
/4,/It
; Volkcholineitelijk nerrnoe,’n en butler 1 Onlwlkkelii, -It)
——
-
ZEE 01
—
2)))
-
20(4
1
—((titO’,
)fl(),
201),
2017
2010
.‘—Volku)roisvu’s(niijk veiniopen
Toezlchtveld behoud maatschappelijk gebonden nermogen
Kasfrâimprognos’i4.h 2013)
t,, uit run ni rea liialtc Netto bedrijfsiasten Per gewogen verhuuieen(,i’iit (in ) corporatie Per gewogen oerhuureenheot (in t) sector Signaleringsnorm Gewogen verhuureenheden corporatie
.1012
201
--(5’
11/4
1.1011
1.202
‘2
t,..’,)
1(7’,
1.270
t.)’,’,
(‘.100
5.961
1.
-
.
pgyenbedwaarde
Effect geüniforrneerde bedrljfswaarde Gedn’fornieerdebedrjfswaarde MVA in exploitatie uit balans Effect veuoiformeerde bedrijiswaarde
2014
2015
2016
gs.iiiidtteid
2017
2018
1.71’,
1.70’,
1.10’,
1..’
1.250
1.745
1./4)
1.1,1.
5.651
‘,.‘,i’(
t’.
1.1,0
(‘‘1.,
BedrhJfswaarde van opgegeven naar getiniformeerd
Discontering Verkoopportefeulile Parameters Levensduur Restwaarde Lastenniveax Verliuurdershr’ftinf______________ Geuniformeerde bedriji..waardi’
t
-(1.174 ‘(.0 -1(1.’, II. -.4.1)7’.
t. /1,7
‘44.440 D,neb ,tOl.109
291.248 “24.1(9
Nlet.Daeb 43,339 34,352 8.987
Totaat
244.448 329,600 -81.112
stichting rrudo (L0527) te Elndhoveg Enkelvoudige baIan
2013
Actlva Viii’
Opgave
Vhv-eoploltatie
Marktwaarde
• ‘0,47
‘01.1)19
1.,.’)l 11,1
1,111 1. 71
‘II?
‘114.41)11
514.443 1.930 1.361 517.734
4. 1’..’
4i.ini
i4,iS?
.“rf.17,’
liv.
Totaal lininalorlolo vast., ach Vn Mainriolo nov10 oclian ‘ii’ ii v, v.aiI,, ii V lvii ii ,n.iwikk’I.i»’ iv’ t. vii t, iii. ii liii ‘iii,’ vii,’ .,,t,v.
Inn’
t, viii ii,
‘vjIiirt..iv’
Vosl900dboiegglngan .iiiiIii’i,i.’i’i uit iivPii iv ‘aj.Ii.ii.iiir \vi iii v,,’,t ,,,d iv i’vtit.lit..ti.’ 1 1 ,’kw. Ii ‘‘‘.4 .1v v..vi ,..’.ft.’ti’;’.i’ 3 (lii io,’i,’i,.l,’ /..k,’r, v,’rkv,tri ,i,,d,’, vo,iiw,,.ii,t,’i, V.,’.i’.v’.I ji,iiritikk,’linIi,’vi,’vid von1 i’i’i’n i’vploii..iio iii
»11.11.’
)11
i 1)1)1,
40.1.’
i 11.724
1.7.’l
1.7.7
1.1;’I
i,ti)
ii viii’,ii.i
ii,.,.,, ii,’ v,’.i,’j. liv,
Toi,n,i nov10 nctlvn Vlotievil,’ Mliv, Ir t,,,
liii iii vind, III’,
1 ‘.7’.))
7.1).!
liii ,,Ivhrtt,’iol, ,,t,v
1’. 1
7.1)7
/‘.O
i / 1)7 4)44
‘.0 ‘.1)’
‘.114.17
.7.7
1.77.44.
Pi,,iv,i r’i’iI vii vroy.’il V.v,,iI,’irnry,’i. iv ‘:..lic.rti,’t.’ki’via,:
Langlopende schulden L.’n,iiis’n,,v.’rh,’idonkr.,Ii,’iinvI,’lIin’,’n VOV-v’rplicInt iv7on tr’ s,lriii,l,’v (vi. t_,i,,v girv’psrn.i.atvcIi..ppij.’v) 1 (lvi,r
1.1/’, 1’
L..lrIvj,’i,,Ir’ ‘oiiiiliti’n
Kortiopende schulden ‘.,Ir,,hI.rr ,i,in 1 kr,’,li,’i,,ivt,’ , ’,r IIin Kort
tojv’tvl,’
‘t
hvL,lr’v t
tOtAAL t’A’.’,lVtl
.
—
Direct re,irl,’rn, 0) (‘‘tIj
op voA’,htirvv,’,teijk,’
°r
xplvrt.4rr’w.ei.di’/m..iktw.n.rd.’
,,‘vt.,trilii,’,tcw,i.,i,I,’/tivoriii.,L,’ S, v..ik’.lio.vv.’v(ijk v’r)vo’.’t!/iv..rktv.Ij(.)’u
4’’)
4.1
777
1.0’. 1,74’.’)
.11110
440,10,’
‘.14
11,714
clvi 2)01v
a,704
“0,’.]).
.04.1)7
1
iiV’’ir7
1,77/’.
Vhv-euio,tati,’ 5.9 3,7 7,2
41 010 t
i ‘.14 a,’.o4
‘110
771
Marktwaarde 2.0 3,4 1,5
