Bydlete s RCB. Časopis nejen pro revitalizaci bytových domů

Bydlete s RCB

1

Bydlete s RCB R Časopis nejen pro revitalizaci bytových domů

www.revitalizace.eu

2014

2

Bydlete s RCB

9¬FHQHĽ ]DWHSOHQ¼FKGRPĮ

Y¬FHQHĽ

 VSRNRMHQ¼FKOLG¬

EDITORIAL

Dobrý den, možná už by bylo na místě použít v oslovení „přátelé“. Vždyť za již osm let, kdy k vám s naším časopisem přicházíme, přešli někteří z vás z roviny čtenářů do roviny vynikajících přátel. Jsem za tuto přeměnu moc ráda. Tentokrát Vám editorial a mnohé z příspěvků přináší nová tvář. Možná Vás napadne, že „nové koště prostě dobře mete“ nebo že jsme se rozhodli sledovat heslo „mládí vpřed“, ale jádro pudla je v něčem jiném. Moji rodiče jsou (vedle toho, že jsou to ti nejlepší rodiče na světě) trochu zvláštní. To, co se ve většině rodin považuje za práci či profesi, bylo pro moje rodiče posláním (v některých chvílích jsem měla a mám pocit, že snad i posedlostí). A tak se, co si pamatuji, u nás doma řešilo především a hlavně bydlení. A to nikoli to naše, rodinné, ale bydlení vás všech. Ať již vlastnické, nebo nájemní, ale vždy ze všech úhlů pohledu. Den za dnem, rok za rokem. Snad je proto logické, že jsem dnes já sama tím, kým jsem. Advokátem, který se specializuje mimo jiné právě na oblast bydlení. Konec konců po dvaceti letech, které jsem již v této problematice strávila, to snad ani jinak nešlo:-) Jako advokát se snažím být pokud možno nad věcí, ale jsou situace, kdy je to velmi obtížené. Nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích jsou jedním z těchto případů, protože když čtu některé nové požadavky, které jsou na vás kladené, zůstává mi rozum stát.

www.revitalizace.eu

Bydlete s RCB

První přelomové datum, tj. 30.6.2014, máme sice za sebou, nicméně jen málo kdo zvládl splnit požadavky, které na vás zákonodárce klade, v tomto termínu. Zmatek panující v první polovině roku byl skutečně kouzelný... „ Také nemůžete sehnat notáře? Také nevíte, co přesně má být ve stanovách? Jak dostaneme na schůzi sto procent členů družstva?“ Tak to jsme slyšeli od mnoha bytových družstev. A k tomu se připojila ještě společenství vlastníků s dotazy: „Co vlastně platí pro nás? Do kdy musíme změnit stanovy? A musíme je vůbec měnit?“ Klasická situace, se kterou jsem se v první polovině roku potýkala dnes a denně. Jen málokdo měl tušení, co vlastně musí udělat, aby nové právní úpravě vyhověl. Jen málokdo to skutečně dokázal. Prakticky to snad ani s ohledem na počet subjektů, které musely změnit stanovy, a počet notářů v České republice, nebylo možné. Opravdu se mezi námi ještě najde někdo, kdo je přesvědčen o tom, že nová právní úprava je (lidsky či občansky) v pořádku? Tedy mimo části našich politiků? A opět většina z nás mlčí. Při venčení pejska si s ostatními pejskaři zanadáváme. Ale co dál? Většina z vás už asi pochopila, že je nezbytné se jít zeptat. Často se v první řadě obrátíte na svého správce, abyste zjistili, že v mnoha případech je na tom téměř stejně, jako vy. Bohužel je na trhu opravdu málo správních firem, které vám dokážou nabídnou vedle správy samotné i kvalifikované právní poradenství a tak moc potřebné metodické vedení, které vám pomůže celým procesem změny hladce proplout (nicméně znám i výjimky, a velmi si jich vážím). A právě to je jedním z důvodů, proč k vám vstupujeme s tímto časopisem. Zpravidla na základě získaných referencí se na nás obrací stále více a více klientů (domů), které potřebují poradit. Když jsme s naším týmem hodnotili, co vás vlastně trápí nejvíce, vyšla nám na prvním místě potřeba získávání informací. Ale jak je k vám dostat? I naše možnosti jsou omezené. A navíc dle zkušeností je mnohdy problém pouze v tom, že jako tzv. neprávníci některým novým pojmům prostě nerozumíte, neumíte si je správně vysvětlit. Hledání řešení, jak vám v co největším rozsahu a nejpřijatelnějším způsobem přinést potřebné informace, je naší

3

každodenní prací. Nebylo daleko k nápadu, a proto k vám přicházíme touto cestou. Domů? Do kanceláře bytového družstva? Na schůzku výboru společenství? Ano všude tam, kde si budete přát a kde nás můžete potřebovat. Tak jako vždy se vám snažíme přinést aktuální informace nejen z oblasti právní, ale i z oblasti možných úspor, co je nového na trhu, a v neposlední řadě i to, co je nového u nás. A to je vlastně naším cílem a jedním z hlavních důvodů, proč vydáváme vlastní časopis. Pro lidi stojící za tímto časopisem není opravdu nic tak potěšujícího než je věta, kterou nedávno řekl jeden z nájemníků domů, o které se staráme: „Jsem rád, že tenhle časopis vydává právě náš správce. Přináší nám informace a to nejen touto cestou.“ Spokojený klient, ať v oblasti právní, které se věnuji já, nebo v oblasti správní, které se věnují vrcholově lidé kolem mě, je pro nás tou nejhezčí odměnou za čas strávený nad přípravou následujících řádků. Přejeme vám, abyste i vy dostávali potřebné informace v pravý čas na pravém místě. A pokud v časopise nenajdete to, co konkrétně Vás zajímá a pálí, zkuste nás oslovit. JUDr. Radka Chlebcová Ph.D., advokát

4

OBSAH

Bydlete s RCB

5.

Zeptali jsme se ministryně Věry Jourové

7.

Rozhodlo vstřícné jednání

8.

Jak jsme se vypořádali s revizí stanov

9.

Jak to vidí advokát

10.

DVD pro bytová družstva a společenství

11.

Jak se vlastně počítá spotřeba odebraných energií

12.

Komplexní řešení pro úsporu energií TECHEM

14.

Otázky pro Ing. Rosypalovou

16.

Jak jsme transformovali, až jsme přetransformovali

17.

Rozhovor s panem Horníkem

18.

Jak to vidí ten, který je zmiňován všemi předsedy?

21.

Pohádka bez šťastného konce

22.

Omítka regulující vlhkost na povrchu fasády

24.

Právní poradna

26.

Kamerový systém

27.

Hoří??

28.

Dodavatel „levnějšího tepla“

29.

Zkušenost p. Radky Nepilé

29.

Cech bydlení – RCB – nabízíme

30.

Semináře

BYDLETE S RCB - ČASOPIS NEJEN PRO REVITALIZACI BYTOVÝCH DOMŮ Vydává: FINALL - Holding s.r.o., V Hůrkách 2089, 15800 Praha Šéfredaktorka: Hana Chlebcová, E-mail: [email protected] Tel.: +420 731102516 Distribuce: RCB servis s.r.o. Graphic design: Vladimír Šopík, sazba a zlom LD STUDIO Tel.: 777 750 159 Příspěvky a dotazy zasílejte na E-mailovou adresu: [email protected] www.revitalizace.eu Toto číslo vyšlo v srpnu 2014, v časopise jsou použity ilustrační fotografie

ZEPTALI JSME SE

Bydlete s RCB

5

Rozhovor s ministryní

Věrou Jourovou Říkáte, že Vaším domovem je Vysočina, jaký vztah máte k hlavnímu městu, vyměnila byste Vysočinu za Prahu? Doma je člověk tam, kde má blízké lidi. Mám většinu rodiny i kamarádů v Třebíči. Praha je úžasné místo k životu v produktivním věku, nabídka práce a společenského vyžití je zde nadstandardní dnes už i v porovnání se západní Evropou. Je nádherná a unikátní a jsem opravdu pyšná na Prahu jako hlavní město země. Třebíč je ale místo mého srdce, velmi pravděpodobně se tam jednou naplno vrátím. Po Sametové revoluci jste pracovala v kultuře, co bylo impulsem ke vstupu do politiky? Z Třebíče, kde už jsem měla k politice jako šéfová úřadu hodně blízko, jsem přešla na kraj do Jihlavy, kde jsem k politice měla ještě blíž. Nakonec o mém vstupu do politiky právě rozhodla ona Třebíč. Popravdě jsem v té době pracovala osmý rok pro politiky jako jejich výkonný úředník a připadlo mně, že když budu moci do věcí mluvit a něco sama rozhodovat, tak to bude jen dobře. Tudíž jsem podepsala přihlášku a chodila pak na členské schůze v Třebíči. Pak přišly volby do komunálu a já kandidovala na devátém místě těsně za starostu Miloše Maška. Nečekaně jsem se ocitla v zastupitelstvu a razila jsem si tu odbornou cestu se zaměřením na evropské fondy. Časem jsem našla klíč, jak úspěšně žádat o dotace, šila jsem projekty na míru a začalo se dařit. Začali jsme připravovat Vysočinu na celou evropskou mašinérii, až jsem nakonec začala jezdit za kraj na Ministerstvo pro místní rozvoj. To tenkrát vykazovalo značnou neschopnost připravit se na příliv evropských fondů a vládla tam manažerská impotence. V roce 2003 v březnu jsem tam přijela na schůzi, kde byl tehdejší náměstek Petr Forman, který se snažil hledat nějaké smysluplné řešení. Následně jsem se s ním začala bavit, co bych mohla dělat na ministerstvu… Právnickou fakultu jste dokončila v roce 2012. Studovala jste tedy při zaměstnání a plném pracovním nasazení. Pokud by

www.revitalizace.eu

byl možný návrat v čase k zahájení studia, jaké by bylo, po získaných zkušenostech Vaše rozhodnutí? Rozhodnutí jít studovat práva považuji za své nejlepší vůbec. Šla jsem do toho, přestože to bylo riskantní zatížit mysl v době, kdy jsem měla kopec problémů. Zároveň to byla nesmírně obtížná doba, je to těžká škola, prakticky jsem se těch pět let jen učila nebo pracovala. A podotýkám, že hodně času mi zabralo i shánění zakázek, práci jsem neměla automaticky a bez snažení. Poslední dva roky nastala těžká existenční krize, dost nerada na to vzpomínám. Každopádně je studium práva vstupenka k lepšímu pochopení, co se děje ve společnosti, jaká pravidla spravedlivého fungování státu by měla být a jaká jsou ve skutečnosti, co se s tím rozdílem dá a má udělat. Což je práce politika, kterým dnes jsem. Bez právního vzdělání bych do politiky nikdy nešla. V lednu 2014 jste se stala ministryní pro místní rozvoj. Jaké byly Vaše hlavní cíle a priority v této funkci? Po nástupu do funkce bylo pro mě prioritou čerpání z evropských fondů. Čerpání bylo ve skluzu, v uplynulém období nebyly dobře naplánované priority a nebylo také zvládnuto finanční plánování. U programů, které měly problémy a byly ohroženy, jsme museli najít rychlou cestu, jak profinancovat maximální možné množství projektů. S novou vládou jsme se snažili zasáhnout do připravované Dohody o partnerství. Naší prioritou je zejména veřejná infrastruktura (velké veřejné stavby). Důležitá je také tvorba a udržení pracovních míst. EU fondy mají sloužit k tvorbě pracovních míst již v době, kdy se něco buduje, a my chceme, aby přinášely co největší užitek. Další prioritou bylo také začít připravovat významnou novelu zákona o veřejných zakázkách, a to ve smyslu transpozice směrnice EU. Stávající procedura zadávání veřejných zakázek v ČR činí problémy zadavatelům i investorům. Složitý zadávací proces dává prostor pro velké chyby. Novela by měla zachovat transparentnost a protikorupční zaměření. Jednáme také o zkrácení lhůt pro vyřizování stížností.

Bydlení je oblastí, která se dotýká nás všech. Někteří bydlíme tzv. ve vlastním, jiní v nájmu, ale změna legislativy platná od ledna letošního roku dopadla na nás všechny bez rozdílu. Jak hodnotíte novelu občanského zákoníku v části týkající se bydlení Vy ze svého pohledu? Tato právní úprava přináší mnoho nového. V každém případě má jít o posílení dispozičního práva pronajímatele bytu, samozřejmě se zachováním základních práv nájemce, včetně ochrany jeho práva. Současně jde i o zjednodušení úpravy tzv. bytového spoluvlastnictví. Nelze zastřít, že i v této části novely je řada ustanovení, které bude nezbytné upravit. Na Ministerstvo spravedlnosti už jsme předali řadu námětů na úpravy. Jaký je Váš názor na § 777 odstavec druhý Zákona o obchodních korporacích ( Cituji: Obchodní korporace přizpůsobí do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona listiny podle odstavce 1 úpravě tohoto zákona a doručí je do sbírky listin. Neučiní-li tak, rejstříkový soud je k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší obchodní korporaci a nařídí její likvidaci.) Musím zdůraznit, že tato úprava není v kompetenci našeho ministerstva. Ale vzhledem k tomu, že se jedná o problematiku,

6

ZEPTALI JSME SE

Bydlete s RCB

která má úzký vztah k problematice bydlení, mohu jen konstatovat, že stanovená lhůta šest měsíců pro přizpůsobení společenských smluv úpravě novely občanského zákoníku byla podle mého nepřiměřeně krátká. Domníváte se, že je reálné aby například při počtu pěti tisíc bytových družstev v Praze všechna výše uvedenou povinnost splnila? V kontextu s předchozí odpovědí by samozřejmě řada bytových družstev tuto povinnost splnit nemohla. Svoji roli v tom sehrála řada faktorů, především ten, že stávající počet notářských úřadů nemohl absorbovat v půlroční lhůtě požadavky tisíců právnických osob, které se na ně obrátily. Nebyl ani zajištěn dálkový přístup do rejstříku právnických osob na tzv. inteligentním formuláři, protože systém neustále hlásil interní chyby a v rozhodujícím období, tedy na konci června, kolaboval. Samozřejmě svoji roli sehrál i požadavek stoprocentního souhlasu členů družstva při přijetí stanov. Mohu znát Váš názor na přiměřenou délku lhůty, která by měla být rejstříkovým soudem stanovena ke splnění výše uvedené povinnosti? Můj názor je, že lhůta, ve které by byla splněna povinnost daná zákonem, měla být stanovena minimálně na jeden rok. Nakolik je reálné zrušení bytového družstva v případě, kdy povinnost přizpůsobení listin nové právní úpravě nesplní ani po výzvě? Především je třeba si uvědomit, že k likvidaci družstva může dojít až v okamžiku, kdy není splněna zákonná povinnost ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou stanoví rejstříkový soud. Teprve když uplyne tato dodatečná lhůta marně, soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší obchodní korporaci a nařídí její likvidaci. Tyto případy samozřejmě vyloučit nelze. Další téměř obtížně splnitelnou podmínku najdeme v § 731 výše uvedeného zákona cituji: (1) Stanovy bytového družstva kromě náležitostí podle § 553 obsahují také a) podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a b) podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu

družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Tato práva a povinnosti se stávají dnem jejich vzniku právy a povinnostmi člena plynoucími z členství v bytovém družstvu. (2) Pro změnu úpravy náležitostí stanov uvedených podle odstavce 1 se vyžaduje souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Je reálná změna výše uvedeného ustanovení? Pokud ano, tak v jakém časovém horizontu ji předpokládáte. Dovolím si upozornit, že pro větší bytová družstva je výše uvedená podmínka téměř nesplnitelná. Ministerstvo pro místní rozvoj návrh na úpravu tohoto ustanovení v rámci novely zákona o korporacích nevzneslo, proto neumím na váš dotaz plně reagovat. Hovoří se o chystané novele zákona o obchodních korporacích i nového občanského zákoníku. V jakém časovém horizontu je možné novelu očekávat? Podle úvah Ministerstva spravedlnosti by měla ještě v roce 2015 proběhnout tzv. akutní novela, která by odstranila nepřesnosti technického charakteru. V průběhu příštího roku bude uskutečněna tzv. koncepční novela, která se bude už zabývat obsahem jednotlivých ustanovení. Předpokládaná účinnost této novely je v polovině roku 2016.

Můžete uvést některé konkrétní návrhy, které bude ministerstvo předkládat? Ve výhledu legislativních prací na rok 2015 máme uvedeno sedm předpisů. Zákon o podpoře rozvoje cestovního ruchu, jehož obsah se bude odvíjet od věcného záměru zákona, který je v současné době dopracováván. Zákon o veřejných zakázkách, u něhož máme jasně stanovenou implementační lhůtu, převzít nová zadávací pravidla stanovená zadávacími směrnicemi je třeba nejpozději do 17. dubna 2016. Věcný záměr zákona o realitním podnikání, k němuž v současnosti probíhá široká diskuze formou veřejné konzultace. Výsledek konzultace bude zahrnut do analýzy, která vyhodnotí, zda je potřeba přijmout nějakou regulaci v této oblasti a jak ji promítnout do právního řádu. Byla jste schválena na post eurokomisařky. Jaké budou Vaše hlavní cíle a priority v této funkci? Je to velká výzva pro mě osobně a současně šance pro Českou republiku. To ale neznamená, že by se mi odcházelo lehce - od lidí, od přátel i od rozdělané práce. Vytyčila jsem si pro post eurokomisařky tři priority. V první řadě chci zvládnout svůj resort, který mi bude v Evropské komisi přidělen. Chtěla bych, aby Česká republika měla v Evropské unii lepší jméno, také v České republice by mělo být více vysvětlováno, k čemu unie slouží. Za třetí bych chtěla dát dohromady Čechy v Bruselu, měli bychom si spolu s domácí scénou vytyčit, co jsou české národní zájmy a prosazovat je. Děkuji za zodpovězení otázek a přeji pěkný den.

HLEDANÉ INFORMACE

Bydlete s RCB

7

FINANCOVÁNÍ PRIVATIZACE BYTOVÉHO DOMU BD ŠEJBALOVÉ 888 A 889:

ROZHODLO VSTŘÍCNÉ JEDNÁNÍ A MOŽNOST VOLBY BANKOVNÍHO ÚČTU U JINÉ FINANČNÍ INSTITUCE Koupě bytu v rámci privatizace je pro řadu nájemníků nejvýhodnější cestou, jak nájemní bydlení proměnit ve vlastní. V hlavním městě probíhá v posledních letech prodej bytů prostřednictvím bytových družstev, na která tak čeká zodpovědný krok: vybrat a zvolit nejvýhodnější způsob financování. Svou zkušenost s celým procesem popisuje Ludvík Čech, předseda bytového družstva Šejbalové 888 a 889. Jaké první kroky vaše bytové družstvo v rámci financování privatizačního projektu podniklo? Zpočátku jsem zkoušel sám poptávat jednotlivé banky, a to ty největší. Hned v úvodu celého privatizačního procesu mi soused poradil Raiffeisen stavební spořitelnu (RSTS). Už v létě roku 2012 jsem tak osobně jednal s Dagmar Jonášovou. Již tenkrát mi RSTS vycházela jako nejlepší volba. Později do výběru nejvýhodnějšího úvěrování vstoupila poradenská společnost Finn domy Hany Chlebcové, se kterou jsme jako nově vznikající bytové družstvo uzavřeli mandátní smlouvu, kromě jiného právě na výběrové řízení pro zajištění nejvýhodnějšího úvěru. Protože paní Chlebcová poptávala úvěr ve velkém, byla samozřejmě schopna dosáhnout daleko výhodnějších podmínek než my jednotlivci. Co tedy ve finále rozhodlo, že jste nakonec zvolili Raiffeisen stavební spořitelnu? Paní Chlebcová svolala na začátku podzimu 2013 informační schůzku, kde se prezentovaly čtyři naše největší banky a rovněž RSTS. Jediná paní Jonášová z RSTS přišla na schůzku dokonale připravena, se všemi vyřešenými body pro obdržení a následné splácení úvěru. Nabízela tehdy

konkrétní a jasně nejvýhodnější úrokovou sazbu s fixací na 5 let, důležitá pro nás byla také možnost vyvázání se ze zástavy, pokud splatím 100 % kupní ceny bytové jednotky. Dalšími podstatnými body byla možnost dvou mimořádných splátek za každý kalendářní rok zdarma a možnost vést bankovní účet u jiného ústavu než u RSTS. Poplatek za správu úvěru byl přijatelný a samozřejmě nelze zapomenout na zpracování úvěru zdarma.

zápis z členské schůze o schválení úvěru od RSTS s parametry úvěru a zajištěním úvěru v podobě podepsané bianco směnky do doby zápisu zástavy nemovitosti ve prospěch RSTS a vinkulace pojistného. Dále kupní smlouvu, smlouvu o běžném účtu družstva, aktuální výpis z důvodu doložení zůstatku na účtu, návrh pojistné smlouvy. Samozřejmě nesmím zapomenout na samotnou vyplněnou úvěrovou žádost v RSTS.

Tyto podmínky pro vás tedy byly ve finále klíčové? Ano, a protože se časem ostatní banky v některých bodech nabídce Raiffeisen stavební spořitelny vyrovnaly, rozhodly především tři hlavní faktory. Jednak bezproblémové jednání s paní Jonášovou, které bylo z její strany maximálně vstřícné. Dále fakt, že RSTS byla první, kdo všechny body nastavil, ostatní banky je jen dorovnávaly. A v neposlední řadě nebylo jedině ze strany RSTS požadováno vedení bankovního účtu. To bylo dost důležité, protože někteří členové družstva se „družstevního úvěru“ neúčastní a nejsou tak nuceni poplatky za vedení bankovního účtu zbytečně platit.

A jak rychle proběhlo samotné vyřízení úvěru? Vlastní proces proběhl velice rychle, o úvěr jsme zažádali počátkem prosince 2013, na přelomu roku už byl úvěr schválen a koncem ledna 2014 jsme úvěr již čerpali.

Došlo i k nějakému zádrhelu? Ne, celý proces probíhal hladce, na větší problémy si nevzpomínám. Co všechno musí bytové družstvo během úvěrového procesu dokládat? Během vyřizování úvěru jsme museli doložit výpis z obchodního rejstříku a katastru nemovitostí, znalecký posudek, stanovy a účetní rozvahu družstva a také

www.revitalizace.eu

Pokud byste o financování uvažovali dnes, bylo by finální rozhodnutí stejné? Ano, pokud by se nabídka ostatních bank nějak zásadně nezměnila k lepšímu, rozhodli bychom se rozhodně zase pro Raiffeisen stavební spořitelnu. Celý proces zde probíhal naprosto hladce a bez zbytečné byrokracie. Hodně mi také pomohlo, že jsme si s paní Jonášovou mohli předávat některé požadované dokumenty pomocí emailu a termíny jednání jsme sjednávali vždy pružně. Nejen pro mne, ale i pro paní Fillnerovou, druhou zástupkyni našeho družstva, bylo osobní jednání s paní Jonášovou velice příjemné. Bližší informace o možnostech financování se dozvíte na webových stránkách www.rsts.cz/pro-pravnickeosoby nebo na telefonu 271 035 201.

8

HLEDANÉ INFORMACE

Bydlete s RCB

Jak jsme se vypořádali s revizí stanov dle nové právní úpravy Bytová družstva musí přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě. Přinášíme Vám zkušenosti několika družstev, která již tuto změnu mají úspěšně za sebou.

Bytové družstvo Brodského 9 Sami bychom to nezvládli. Ocenili jsme pomoc odborníka... Obdobně jako všichni ostatní jsme minimálně rok předem sledovali přípravu nového občanského zákoníku, vyhledávali informace na webech ministerstev, vyjádření právníků i zprávy z médií. Byli jsme si vědomi toho, že bytovým družstvům vzniknou povinnosti, s nimiž si musí poradit nejen po odborné stránce, ale také ve velmi krátkém čase – během prvního pololetí letošního roku. Přestože jsme se za zhruba desetiletou existenci našeho družstva většinou dokázali s přípravou stanov a s dalšími důležitými záležitostmi poradit sami, rozhodli jsme se v tomto případě hledat odborníky. Bylo totiž zřejmé, že rozsah povinností pro družstva dle NOZ je mimořádný, navíc mnohé věci jsou zcela nové, např. povinnost zřízení webových stránek s nutností dokumentovat dobu vyvěšení některých informací. Nechtěli jsme riskovat, že si něco nevyložíme správně, když jsme se opakovaně setkávali s nejednotným výkladem připravovaných zákonných ustanovení i od renomovaných právníků. Po té, co jsme se v březnu zúčastnili semináře k NOZ pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek vedeného JUDr. Radkou Chlebcovou, Ph.D., měli jsme jasno – takového odborníka a člověka zapáleného pro věc potřebujeme. I když jsme příliš nevěřili, že bude naše žádost o spolupráci úspěšná, setkali jsme se s nevšední ochotou a především s věcným a praktickým přístupem k věci. Dohodli jsme se s paní doktorkou na časovém harmonogramu, dojednali, co je třeba připravit za družstvo, co zajistí paní doktorka, zkrátka „kdo, co, kdy a jak“. A pak už vše běželo lidově řečeno jako na drátku. Po sepsání smlouvy

s advokátní kanceláří jsme paní doktorce poskytli „staré“ stanovy bytového družstva v elektronické podobě a následně jsme od ní obdrželi k připomínkám návrh stanov podle NOZ se zapracováním specifik našeho družstva. Při osobním setkání a také prostřednictvím emailové a telefonické komunikace jsme si s paní doktorkou vyjasnili některé právní aspekty, tak abychom vše správně pochopili a byli schopni odpovídat na dotazy členů družstva. Hotový návrh nových stanov jsme vyvěsili na webových stránkách družstva (ty jsme zřídili ve spolupráci s Cechem Bydlení RCB z.s.) a současně jsme je vytištěné spolu s pozvánkou na členskou schůzi poskytli všem členům družstva. Samozřejmě jsme v té době již měli stanovený termín konání členské schůze – ten jsme bez váhání přizpůsobili možnostem notáře. Nepodcenili jsme situaci a kromě všech písemných materiálů jsme členům družstva vysvětlovali také osobně, že účast na členské schůzi, na níž se budou schvalovat stanovy, je nezbytná; poskytli jsme jim též znění plné moci k využití. Mohu konstatovat, že naše úsilí se vyplatilo. Na schůzi jsme připravili prezentaci s články stanov, k nimž jsme obdrželi připomínky, a měli jsme k nim připraven výklad, resp. vysvětlení, zkonzultované předem s JUDr. Chlebcovou. O každé navržené změně oproti verzi, již členové družstva obdrželi, se hlasovalo jednotlivě, nakonec se hlasovalo o stanovách jako celku. Vše bedlivým okem sledovala paní notářka a následně vypracovala notářský zápis, potvrzující přijetí stanov dle NOZ. Schůze byla poměrně bouřlivá, lidé reagovali na některé záležitosti negativně, zejména na zákonnou povinnost schválit stanovy dle NOZ sto procenty hlasů, a také v některých případech bylo třeba vysvětlit, co to které ustanovení znamená v praxi. Mohu říci, že jsem jako předsedající schůzi velmi ocenila, jak dobře jsme vyzbrojeni argumenty díky paní doktorce. Pro laika (mám na mysli člověka bez právního vzdělání, i když velmi dobře informovaného) by byly některé dotazy těžko řešitelným oříškem.

Spolupráci s odborníkem, jakým je paní doktorka Chlebcová, mohu jen doporučit. PhDr. Olga Nerandžičová, Bytové družstvo Brodského 9

Bytové družstvo Kloboukova 2193 - 2195 a Hrdličkova 2196 Naše družstvo má revizi stanov za sebou. Bylo to náročné, ale zvládli jsme to... Nová legislativa, účinná od 1.1.2014, ukládá družstvům nové povinnosti, které není jednoduché převést do praxe. Na představenstvo družstva jsou tak ze zákona o obchodních korporacích a občanského zákoníku kladeny extrémně vysoké nároky, jak se s povinnými ustanoveními vyplývajícími ze zákonů vypořádat. Jsme Družstvo Kloboukova 2193 – 2195 a Hrdličkova 2196 a většinu podstatných informací o legislativních změnách představenstvo družstva získalo od Svazu českých a moravských bytových družstev a z pořádaných přednášek. Nejhorší změnou pro družstva je nepřiměřeně krátká lhůta na přizpůsobení stanov (do 30.6.2014). Z této šibeniční lhůty mělo představenstvo silné obavy, zda je vůbec reálné lhůtu dodržet. Jestliže družstva tuto povinnost nesplní, hrozí od rejstříkového soudu výzva ke splnění povinnosti, v opačném případě pak pokuta až do výše 100 000 Kč, zrušení a likvidace družstva. Tato sankce je velice nepřiměřená vzhledem k neadekvátnímu poměru počtu notářů v České republice (přibližně 400) a družstev (přes 10.000). Najít dnes notáře, za jehož účasti musí být schváleny nové stanovy, je takřka nadlidský výkon. Našemu představenstvu trvalo tři dny permanentního obvolávání seznamu notářů, než se podařilo najít a zamluvit si u notáře termín, kterému se poté přizpůsobilo vše ostatní. Je tedy nezbytné nejdříve sehnat

HLEDANÉ INFORMACE a domluvit si termín s notářem a teprve poté řešit advokáta, který buď přizpůsobí původní stanovy nové legislativě, nebo vytvoří stanovy nové dle požadavku družstva. Dále představenstvo zajistí nájem prostoru pro konání členské schůze, zřízení webové stránky atd. Následným závažným problémem je pak povinnost na členské schůzi odhlasovat přizpůsobení stanov 100% hlasů družstevníků. Naše družstvo má 45 bytových jednotek, a přesto nebylo lehké přesvědčit družstevníky o důležitosti jejich přítomnosti na členské schůzi, která proběhne za účasti notáře. Představenstvo muselo vyvinout značné úsilí s přípravou členské schůze, předávalo získané informace všem družstevníkům, vysvětlovalo důvody nutných změn, žádalo družstevníky, aby si zajistili plné moci v případě jejich nepřítomnosti a zdůraznilo případné hrozící postihy. Zcela běžnou praxí je totiž minimální účast družstevníků na členských schůzích. V mezičase představenstvo oslovilo advokátku JUDr. Radku Chlebcovou, Ph.D., která v souladu s novou legislativou a potřebami družstva přizpůsobila naše stanovy nové právní úpravě a poradila nám, jaké další povinnosti musíme splnit. Naše družstvo muselo kromě jiného změnit název

Bydlete s RCB

tak, aby odpovídal nové právní úpravě. Upravené stanovy pak byly následně rozeslány všem družstevníkům k připomínkám na jejich e-maily, vyvěšeny na nově zřízené povinné webové stránky, a starším družstevníkům, kteří jsou bez možnosti připojení na internet (zákonodárce automaticky předpokládá, že každý člověk v ČR má na internet přístup), byly stanovy ofoceny a dány do poštovních schránek. Navíc představenstvo stanovy vyvěsilo v jednotlivých vchodech na nástěnky. JUDr. Radka Chlebcová, Ph.D. nám následně pomáhala zodpovídat dotazy družstevníků ohledně stanov, ale i všeobecné dotazy ke změnám vyplývajících z nové legislativy. Z obavy před nedostatečnou účastí představenstvo raději pár dnů před členskou schůzí telefonicky kontaktovalo všechny družstevníky, kterým se připomněl datum, čas a místo konání členské schůze a doladily se plné moci. Díky neustálému kontaktu s družstevníky se skutečně podařilo zajistit 100% účast všech družstevníků na členské schůzi. Tento přístup si ale neumím představit u družstev, které mají 100 a více bytových jednotek. Vzhledem k tomu, že představenstvo očekávalo problémy a bouřlivou diskusi nespokojených družstevníků, kteří jsou

9

nuceni měnit „něco co funguje“ za „nové a neznámé“, byla k účasti na členské schůzi přizvána i advokátka JUDr. Radka Chlebcová, Ph.D., což se poté ukázalo jako neocenitelné rozhodnutí, které skutečně doporučuji. Díky přítomnosti paní advokátky na členské schůzi, která trpělivě vysvětlovala dotazy družstevníků, a pomoci notářky Mgr. Marie Hájkové, která vysvětlila možné následky, které by nastaly v případě nesouhlasu se stanovami či v případě zdržení se hlasování, se představenstvu podařilo nové stanovy schválit a celou členskou schůzi ustát. Závěrem je možné říci, že představenstvo našeho družstva úspěšně zvládlo často zcela nesmyslné požadavky, které pro bytová družstva vyplývají z nové právní úpravy. Raději bychom však čas i finance věnovali problémům, které pokládáme za důležitější, např. řešení správy domu a jeho řádného chodu, nicméně jsme rádi, že toto nutné zlo máme úspěšně za sebou a že jsme jím propluli relativně hladce. Bc. Monika Váchalová, Bytové družstvo Kloboukova 2193 - 2195 a Hrdličkova 2196

JAK TO VIDÍ ADVOKÁT:

Od 1. 1. 2014 platí v České republice zákon č. 89/2014, občanský zákoník (dále jen „OZ“), a dále zákon č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“). Uvedené zákony kladou celou řadu nových požadavků jak na bytová družstva, tak i na společenství vlastníků jednotek. Mezi tyto požadavky patří například: • povinnost změnit stanovy bytových družstev i společenství vlastníků jednotek (přičemž v případě bytových družstev je vyžadován souhlas 100% členů družstva) • povinnost uvést stav zápisu ve veřejném rejstříku do souladu s novou právní úpravou • nutnost upravit stávající nájemní a podnájemní smlouvy • nutnost zrevidovat interní dokumenty tak, aby byly v souladu s novou právní úpravou.

Zatímco bytová družstva měla změnit stanovy (uzpůsobit je nové právní úpravě) do 30. 6. 2014, společenství jednotek musí tuto povinnost splnit nejpozději do 31. 12. 2016. Stav zápisu ve veřejném rejstříku měl být jak v případě bytových družstev, tak i společenství vlastníků jednotek, uveden do souladu s novou právní úpravou do 30. 6. 2014. Uzpůsobením nové právní úpravě se rozumí to, že stanovy musí být v souladu s tzv. kogentními ustanoveními OZ a ZOK.

www.revitalizace.eu

Protože však dnes nikdo přesně neví, která ustanovení OZ a ZOK jsou kogentní, je takové provedení revize stanov velmi náročné. Vyžaduje totiž, aby bylo každé ustanovení stávajících stanov speciálně zkoumáno a aby byla posuzována jeho slučitelnost s OZ a ZOK. Jedná se o velmi náročnou a časově zdlouhavou práci. Druhou možností, jak uvést stanovy bytových družstev či společenství vlastníků jednotek do souladu s OZ a ZOK, je využít vzorových stanov, které

jsou nově připraveny dle OZ a ZOK, a do těchto stanov zapracovat specifičnosti jednotlivých bytových družstev nebo společenství vlastníků jednotek. V takovém případě není revize stanov tak časově a finančně náročná, a nadto

HLEDANÉ INFORMACE máte skutečně jistotu, že výsledek plně odpovídá nové právní úpravě. Bytová družstva, která se mnou spolupracovala na revizi stanov, se přiklonila chytře právě k této variantě. Mají tak stanovy, které jsou plně v souladu s novou právní úpravou, a současně za přijatelnou cenu. Díky velké snaze představenstev se podařilo ve většině případů zajistit, že na schůzích, kde se revize stanov měla schválit, bylo přítomno 100% členů družstva. Povinnost přijmout revizi stanov 100% členů družstva plyne z § 731 ZOK. Toto ustanovení požaduje, aby součástí stanov byly nově i podmínky, za nichž vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu, a dále také podrobnější úprava práv a povinností člena bytového družstva spojených s nájmem. Stanovy většiny družstev přitom uvedené podmínky neobsahují, a proto je nezbytné je do stanov doplnit. Jejich doplnění však musí být v souladu s § 731 odst. 2 ZOK schváleno 100% všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu. Revizi stanov proto není možné řádně udělat, pokud nebude na členské schůzi přítomno 100% členů družstva a pokud nebudou všichni hlasovat pro změnu stanov. Bytové družstvo Kloboukova 2193 – 2195 a Hrdličkova 2196 očekávalo na základě připomínek, které k novému textu stanov byly před konáním členské schůze, bouřlivý průběh členské schůze. Proto mě požádali, zda bych mohla na schůzi přijít, vysvětlit lidem sporné body a odpovědět na jejich dotazy a připomínky. Toto rozhodnutí se ukázalo jako velmi prozíravé, neboť členům družstva byly odborně (ale současně velmi srozumitelně) vysvětleny všechny sporné body. Nakonec se i ti členové, kteří chtěli hlasovat proti stanovám, rozhodli hlasovat pro. Družstvo tak úspěšně zdolalo všechny překážky, které jim zákonodárce pro provedení revize stanov dal do cesty, a splnilo své zákonné povinnosti. Myslím, že jsme z toho měli všichni radost, a představenstvu současně spadl kámen ze srdce. JUDr. Radka Chlebcová, Ph.D., www.ak-chlebcova.cz Také potřebujete pomoci se změnou stanov vašeho bytového družstva nebo společenství vlastníků jednotek? Rádi Vám poradíme na [email protected].

DVD PRO BYTOVÁ DRUŽSTVA A SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

Protože nová právní úprava je relativně složitá a mnohdy těžko uchopitelná, připravili jsme pro Vás speciální DVD pro bytová družstva a speciální DVD pro společenství vlastníků jednotek, které Vás pohodlně provede novou právní úpravou i povinnostmi, které máte v souvislosti s přechodem na novou právní úpravu. DVD PRO BYTOVÁ DRUŽSTVO OBSAHUJE:

• Představení nové právní úpravy a povinností, které s přechodem na novou právní úpravu máte, • Vzorové stanovy pro bytová družstva v editovatelném formátu, • Komentář ke vzorovým stanovám pro bytová družstva, • Nejčastější otázky a odpovědi. DVD odpovídá na zásadní otázky týkající se fungování bytových družstev od 1. 1. 2014. Věnuje se mimo jiné problematice povinnosti mít webové stránky, novému pojetí družstevního podílu, novinkám v oblasti nájmu družstevního bytu, stejně jako i problematice předcházení neplatičům a efektivnímu postupu v případě problému s neplatiči. DVD PRO SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ BYTOVÝCH JEDNOTEK OBSAHUJE:

• Představení nové právní úpravy a povinností, které s přechodem na novou právní úpravu máte, •Vzorové stanovy pro společenství vlastníků bytových jednotek v editovatelném formátu, • Komentář ke vzorovým stanovám společenství vlastníků bytových jednotek, • Nejčastější otázky a odpovědi. I toto DVD odpovídá na klíčové otázky týkající se fungování společenství vlastníků bytových jednotek od 1. 1. 2014. Věnuje se mimo jiné problematice starých i nových bytových jednotek, nové definici bytové jednotky, tomu, jak se nově převádí bytové jednotky, vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech, osobám, které mohou být dle nové právní úpravy ve výboru společenství, novým kvorům pro rozhodování, stejně jako i problematice předcházení neplatičům a efektivnímu postupu v případě problému s neplatiči. Informační videoklip k tomuto DVD naleznete na: https://www.youtube. com/watch?v=HT2daarbW0g nebo https://www.youtube.com/ watch?v=YibpF7GAX08. Kupní cena DVD pro BD i DVD pro SVJ je 1.000,- Kč. K ceně bude účtováno poštovné a balné ve výši: • 45,- Kč v případě osobního odběru, • 85,- Kč v případě platby předem, • 165,- Kč v případě dodání DVD na dobírku. V případě Vašeho zájmu o zakoupení DVD nás prosím kontaktujte na [email protected]. V případě Vašeho zájmu o zakoupení DVD nás prosím kontaktujte na [email protected].

HLEDANÉ INFORMACE

Bydlete s RCB

11

JAK SE VLASTNĚ POČÍTÁ SPOTŘEBA

ODEBRANÝCH ENERGIÍ V BYTĚ? „Jak je možné, že máme tak velký rozdíl spotřeby studené vody na bytových vodoměrech oproti celkové spotřebě vody v domě?“ „Jaká je povolená tolerance ztrát vody při měření vody na „patě domu“ a na měřidlech spotřebitelů.“ Podobný dotaz jistě mnohokrát dostane nejeden správce domu, a stejně tak jako my se setká s mnohdy marnou snahou tazateli

problém vysvětlit. Podívejme se tedy na uvedený problém společně. K otázce proč vzniká rozdíl mezi hodnotou naměřenou patním (fakturačním) vodoměrem a poměrovými vodoměry v jednotlivých bytech: Jedním z důvodů je rozdíl v čase odečtu patního vodoměru a měřidel v bytech. V jeden den je dodavatelem vody odečtena

spotřeba vody na vstupu do domu – patním vodoměru. Nezávisle na tomto datu je rozúčtovatelem dodaných služeb proveden postupně odečet spotřeby vody na měřidlech v jednotlivých bytech (podružných vodoměrech). Odečet probíhá v určitém časovém období.

Pokud se pro názornost podíváme na časovou osu: Odečet patního vodoměru Zahájení odečtů v bytech

Ukončení odečtů v bytech Spotřeba v bytech???

Kolik vody spotřebují odběratelé v období mezi odečty? Pokud bychom se chtěli přiblížit s náměrem na patním vodoměru součtu spotřeb bytových vodoměrů, museli bychom po odečtu patního vodoměru zastavit spotřebu vody v domě a odečíst náměry na všech bytových měřidlech (podružných vodoměrech). Nebo mít v domě bytové vodoměry s dálkovým odečtem a odečíst vše současně. Ale proč termín „přiblížit s náměrem“ a nikoliv mít spotřebu stejnou? Protože druhým aspektem je přesnost měření. Zatímco vodoměr na patě domu kapající kohoutek zaznamená, tak většina měřidel v bytech nikoliv. Stejně tak je to s protékající toaletou. Zkoušeli jste si někdy změřit kolik vody „spotřebuje“ kapající kohoutek? Proto je téměř nemožné dosáhnout stejné hodnoty spotřeby vody na fakturačním vodoměru a měřidlech v jednotlivých bytech. Proč uvádím měřidlo v bytě a nikoliv vodoměr? To co většina z nás nazývá vodoměrem, je ve skutečnosti zařízením sloužícím k určení poměru vody spotřebované na patním vodoměru a v jednotlivých bytech. Jak je to ale s rozúčtováním spotřeby vody mezi konečné uživatele? Zkusme se podívat na rozúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Je rozúčtování řešeno v nějaké zákonné normě? Ano v Zákoně č. 67/2013 Sb. A jaké služby můžeme v zákoně hledat? Vymezení a rozsah služeb najdeme v § 3 Zákona:

www.revitalizace.eu

Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají, nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství. Jak řeší zákon vlastní rozúčtování nákladů na služby? V § 5: (1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Preferována je tedy DOHODA. A pokud k dohodě nedojde? Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto: a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody. Pokud se tedy nepodaří dosáhnout jiné dohody a spotřeba vody v bytech je měřena, je spotřeba na patním měřidle rozdělena poměrem dle naměřených hodnot na jednotlivých bytových měřidlech – podružných vodoměrech.

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Pokud se zastavíme u možnosti rozúčtování provozu výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb dohodou, tak ze zkušenosti doporučuji dohodou stanovit rozúčtování nákladů v nějaké konstantní veličině. Jednou z možných je např. plocha bytu. Je to „nespravedlivé“? Způsob rozúčtování plateb tzv. „spravedlivý“ pro všechny neexistuje. Pokaždé se najde skupina, která se bude cítit poškozena. Rozúčtování dle počtu osob mohu doporučit tam, kde jsou schopni se na počtu osob v jednotlivých bytech bez problémů dohodnout. Proč mám dražší teplou vodu, než soused? Je to téma, na které se podíváme v příštím čísle, a také na dodávky tepla, termíny pro vyúčtování, splatnost přeplatků a nedoplatků. Téma rozúčtování zálohových plateb služeb je jedním z nosných témat chystané série seminářů. Pokud máte zájem se některého ze seminářů zúčastnit, sledujte www.cechbydleni.cz. Hana Chlebcová

12

Bydlete s RCB

NUTNOST OPTIMALIZACE OTOPNÝCH SOUSTAV PO REVITALIZACI OBJEKTU

KOMPLEXNÍ ŘEŠENÍ PRO ÚSPORU ENERGIÍ TECHEM Z minulosti známe řadu opatření, jejichž realizací lze dosáhnout značných úspor v nákladech na energie. Nejčastěji se jedná o instalaci přístrojů pro registraci a měření spotřeby tepla a vody (rozdělovačů topných nákladů, měřičů tepla a bytových vodoměrů), osazení termostatických ventilů s hydraulickým vyvážením otopné soustavy, regulaci a měření SV a TV a v neposlední řadě kompletní revitalizace objektu (zateplení, výměna oken, atp.). Záměrně říkáme v „neposlední řadě“, protože po realizaci výše uvedených opatření vzniká zejména u vytápění nutnost revize parametrů dodávky a regulace. Revitalizací domů dochází k výraznému snížení tepelných ztrát, čímž je stávající otopná soustava zpravidla silně předimenzována a nadzásobena a to zejména u domů s dálkovým vytápěním bez lokální regulace teploty přívodu (někdy až o 50 %). Pokud se k tomu přidají neduhy z minulosti v oblasti neodborně instalovaných nebo nekvalitních termostatických ventilů, mnohdy instalovaných výměnou „kus za kus“ bez projektové dokumentace a následného vyregulování hydrauliky, nekvalitní nebo dokonce chybějící izolace rozvodů, neodborné zásahy třetích stran do stávající regulace, je výsledek očekávaných úspor z revitalizace dle

energetických auditů a projektů mnohdy velmi nepříjemným překvapením. Zejména samostatní vlastníci domů (SVJ a malá BD) zpravidla ani netuší, že je potřeba v souvislosti s revitalizací domů řešit také následné kroky. Dodavatel tepla by měl přizpůsobit vytápění modernizovanému objektu a tím zamezit plýtvání tepelnou energií i vašimi penězi. Praxe je však bohužel značně odlišná - většina dodavatelů tepla tuto novou potřebu nereflektuje, neboť v jejich zájmu je teplo vyrábět, dodávat a prodávat, a to pochopitelně v nejvyšší možné míře. Kromě ryze ekonomických důvodů však existují i technické důvody pro nadbytečnou dodávku tepelné energie; některé objekty jsou často značně přetápěny jen z důvodu, aby dodavatel tepla uspokojil nároky na dodávku tepelné energie pro vzdálenější odběratele, kteří navíc nemají své objekty revitalizovány. Potom se parametry dodávky tepla řídí těmito „nejslabšími články“ distribuční linie. V zájmu majitele objektu či jeho správce, ale především v zájmu konečných spotřebitelů, je odebrat přesně tolik tepla, kolik objekt potřebuje pro dosažení požadované teplené pohody, a pochopitelně i pro respektování spotřebních limitů, které od

počátku letošního roku aktualizuje novela zákona o hospodaření energií, zákon č. 318/2012 Sb., a to zejména v článku I,§ 7, odst. 4, písmeno c. Společnost Techem, jako největší poskytoval služeb pro registraci, měření a rozúčtování energií od svého vzniku také aktivně zajišťuje jejich regulaci a optimalizaci. Správci a majitelé bytových domů využívají odborného poradenství Techem s komplexním řešením, které neduhy současných systémů řeší s úsporou až 20 % tepelné energie pro vytápění. Jde o soubor komplexních opatření a doporučení s největším důrazem na individuální ekvitermní regulaci domu resp. teploty přívodu kombinovanou s dynamickým regulačním systémem adapterm. Zařízení adapterm současně zákazníci využívají pro přístupu do Portálu Techem (Techem Smart Systém) s přípravou pro splnění předpokladů energetické směrnice EED. Zákazníkovi tak vzniká další úspora nákladů, protože většina ostatních online systémů jsou pouze nákladem odběratele, ale Techem adapterm dokáže zajistit návratnost celé investice a to ve velmi krátké době.

S řešením TECHEM získáte : • posouzení, projekt a realizaci úsporných opatření pro konkrétní objekt • zamezením přetápění objektu uspoříte náklady na jeho vytápění – garance úspor a návratnosti • stabilizujete hydraulické poměry v soustavě, snížíte hlučnost a úroveň zavzdušnění • možnost revitalizace termostatických ventilů a vyvážení vnitřních rozvodů • prodloužíte životnost rozvodů a armatur snížením dilatačního a teplotního namáhání • získáte ukazatele hodnot odečtů v jednotlivých bytech – online – Techem Portál, archiv rozúčtování energií • systém je kompatibilní se směrnicí o energetické účinnosti EED (2012/27/EU) • úspora nákladů v budoucnu – u systému adapterm nejsou nutné další investice do zařízení pro online data

S řešením Techem snížíte své náklady na nezbytné minimum a umožníte díky inteligentní regulaci podstatně zrychlit návratnost finančních prostředků, které jste do revitalizace vašeho objektu investovali. Petr Šmídl, Ing. Jiří Zerzaň Techem, spol. s r. o. www.techem.cz

ZKUŠENOSTI

www.revitalizace.eu

Bydlete s RCB

13

14

ZKUŠENOSTI

Bydlete s RCB

PRIVATIZACE PRVNÍ ČÁSTI BYTŮ MAGISTRÁTU

HL. MĚSTA PRAHY JE V ZÁVĚREČNÉ FÁZI Budou další etapy provázet stejné porodní bolesti? A jak to zpětně vidí Barrandovští? Ptáme se za vás: Předsedkyně bytového družstva Voskovcova Ing. Hany Rosypalové: Prošli jste privatizací magistrátních bytů jednoho ne právě malého sídliště. Dalo by se říci, došli jste do cíle. Vzpomenete si, jak vše začínalo? Začínalo to sledováním magistrátních stránek a oznámením magistrátu zda máme jako nájemníci zájem o vstup do procesu privatizace. Vzpomínám si na první setkání nájemníků našeho technologického celku na dvoře domu a reakci na první informace o tom, že musíme podle pravidel privatizace HMP jako oprávnění nájemníci založit bytové družstvo. První dojem byl, že to nikdy nemůžeme dát dohromady, nájemníci měli zájem o koupi bytů spíše do osobního vlastnictví, pravidla privatizace jim přišla diskriminující a chvíli trvalo, než si uvědomili, že pravidla jsou závazná a neměnná. Váš dům je tak trochu specifický tím, co bychom mohli nazvat větší koncentrací a to nejenom právníků, ale i odborníků přes bytovou problematiku. Pokud mám správné informace, tak u Vás bydlí soudci, právníci a dokonce vedoucí oddělení správy majetku. Díky tomu jste měli již na startu výhodu danou zázemím profesí potřebných k projití procesem privatizace tzv. bez ztráty kytičky. Jak jste tedy postupovali po obdržení „Výzev k projevení zájmu o koupi“? Postupovali jsme podle pravidel, jiná šance nebyla, výčet zmiňovaných profesí ve skladbě nájemníků domu byl v některých případech výhodou a v některých naopak nevýhodou. Magistrátu jsme museli předložit společnou žádost min. šedesáti procent stávajících nájemců o koupi bytového domu. K jednání s Magistrátem HMP a zastupování nájemníku bylo třeba zvolit max. tři zástupce. Zvolení zástupci potom jednali s úředníky magistrátu, předkládali společnou žádost a pomáhali řešit problém oprávněných a neoprávněných nájemníků. Pravidla stanovují kdo je a kdo není tzv. oprávněným nájemníkem, někteří nájemníci z tohoto důvodu neobdrželi výzvu k vyjádření zájmu o koupi z důvodu neoprávněnosti. Pouze u jednoho nájemníka se nepodařilo problém sporu nájemníka

a HMP o oprávněnosti či neoprávněnosti vyřešit. Podali jste žádost o koupi domu a čekalo vás založení bytového družstva. Co vlastně tento proces obnáší? Proces založení bytového družstva byl pro nás velkou neznámou, nikdo se zájemců, kteří se angažovali v procesu privatizace, neměl zkušenosti se zakládáním bytového družstva. Z procesních a časových důvodů jsme pro pomoc s celým průběhem privatizace uzavřeli mandátní smlouvu se společnosti FINN –domy Praha, kterou zastupovala paní Hana Chlebcová. Po předložení žádosti o koupi domu jsme museli do 90 dnů založit Bytové družstvo. Největším problémem byla příprava a projednání stanov tak, aby byly na ustavující členské schůzi bez problémů přijaty. Vše bylo perfektně připraveno naším mandatářem, vzor stanov, jejich projednání s budoucími členy družstva, pozvánka na ustavující členskou schůzi, zajištění notáře i prostory pro schůzi včetně vedení schůze a podání žádosti o zápis do obchodního rejstříku. Pro nás, jako pro budoucí družstevníky, bylo velmi obtížné získat kandidáty do představenstva a kontrolní komise. Slyšela jsem, že jste poměrně dlouho čekali, až se odborníci z řad nájemníků zapojí a nakonec jste lhůtu pro založení družstva téměř nestihli. Je to pravda? Na založení bytového družstva bylo 90 dní. Pokud si uvědomíte, že všichni nájemníci jsou zaměstnaní a přípravu družstva by měli zajišťovat ve svém volném čase a bez zkušeností, je to termín velmi napjatý. Díky mandátní smlouvě se podařilo vše včas zvládnout i s malou časovou rezervou. V našem domě je mnoho nájemníků s právnickým vzděláním a proto bylo především nad stanovami mnohahodinové dohadování. Je však pravdou, že jejich pochybnosti pramenily z profesních zkušeností a obavy, abychom vše včas a bez problémů zvládli. Díváme se spolu na smlouvu, kterou jste uzavřeli se společností paní

Chlebcové. Některé uvedené lhůty jsou opravdu na hraně možného splnění. Jak konkrétně tedy vše ve vašem domě při založení družstva probíhalo? Především chci říci, že největším problémem bylo uzavřít mandátní smlouvu. Vzpomínám na schůzku, kdy nám paní Chlebcová v sušárně našeho domu představovala svoji firmu a musela obhajovat svoji práci pod palbou nedůvěřivých otázek. Myslím, že svým přehledem a znalostmi dané problematiky přesvědčila většinu nájemníků, ale smlouva s ní byla ještě dlouho připomínkována a upravována, než od nás vzešla závěrečná verze k podpisu. V této souvislosti to dnes vidím jako přínosné pro obě strany, ale stálo nás to mnoho času. Nakonec jste v termínu družstvo založili. Co následovalo? Doklady o založení bytového družstva jsme předali na magistrát HMP a čekali na předložení kupní smlouvy. Také jsme pana radního dopisem požádali o předložení kupní smlouvy k připomínkám. Žádná odpověď se nám nevrátila. Kupní smlouva byla schválená radou MHMP a v prosinci 2013 nám byla zaslána k podpisu. Žádné připomínky nebyly z naší strany možné, hrozilo zastavení privatizace a i přes zřejmou nevyváženost a jednostranné sankce směrem ke kupujícímu jsme smlouvu z pověření členské schůze podepsali. Po podpisu smlouvy bylo potřeba uhradit kupní cenu. Jako ostatní družstva jste hradili část ceny úvěrem. Jedním z důležitých úkonů je právě výběr banky. Jak jste postupovali ve vašem družstvu? Na základě mandátní smlouvy byla výběrovým řízením pro výběr nejvhodnější banky pověřena společnost paní Chlebcové. Někteří členové družstva požádali o oslovení bank, které podle jejich názoru měli možnost nabídnout vhodné podmínky pro úvěr. Na poptávku reagovalo celkem 6 úvěrujících ústavů. Naše bytové družstvo dostalo ještě nabídku od jedné makléřské společnosti, ale ta svoji nabídku po žádosti o její doplnění již nedoplnila. Předložené

ZKUŠENOSTI nabídky jsme projednali na členské schůzi, která pověřila představenstvo podepsat s vybranou bankou úvěrovou smlouvu. Z praxe vím, že tzv. zprostředkovatel úvěru osloví jednu, nebo v lepším případě více bank a nabídky předloží družstvu. Orientovat se v takto předložených nabídkách a vybrat tu nejvýhodnější bývá mnohdy poměrně obtížené. Každá z bank se snaží vyzdvihnout své přednosti a ne vždy se podaří předem odhadnout budoucí možná úskalí úvěru. Také jste měli tuto zkušenost? U nás tomu bylo jinak, poptány byly všechny známé úvěrující ústavy v Praze. Hodnotící tabulka, která nám byla předložena, obsahovala všechny podstatné informace o úvěru od základních informací, jako je úroková sazba, délka fixace, poplatky, ale i možnosti předčasných splátek a možnost požádat, v případě zaplacení celého podílu člena bytového družstva, o zrušení zástavního práva bytu ve vlastnictví bytového družstva, k němuž má nájemce právo užívání, ze zástavního práva banky. Některá družstva si stěžují na to, že teprve po podpisu úvěrové smlouvy zjistila co vše je vlastně čeká a mají obavu ze splnění všech ve smlouvě daných podmínek. Jak jste na tom vy? Při jednání s naší úvěrující bankou o úvěrové smlouvě jsme byli plně seznámeni s podmínkami úvěru, které jsou tvrdé a pod značnými sankcemi. Vzhledem ke složení členů družstva a jasnému nastavení pravidel se ale splnění ve smlouvě daných podmínek neobávám. Podstatné je s bankou včas hovořit o vzniklých problémech a dohodnout postup jak a do kdy je vyřešit. Uhradili jste prodávajícímu kupní cenu a co vás čekalo dál? Jednoduše spousta práce, návrh na vklad smlouvy do katastru nemovitostí podal prodávající ke konci ledna. Před tímto krokem jsme uzavřeli smlouvu na pojištění domu, jednak to po nás požadovala úvěrující banka jednak bylo třeba mít dům v době mezi podáním a zápisem do katastru pojištěn pro případ nějaké nepředvídané události. Přistoupením k „flotilové pojistce“ našeho mandatáře jsme na pojistném ušetřili hodně peněz. V této době jsme vypsali výběrové řízení na nového správce. Po zápisu kupní smlouvy bylo nutno podniknout další kroky směrem k úvěrující bance, podpis smlouvy o zřízení zástavního práva, podá-

www.revitalizace.eu

Bydlete s RCB

ní návrhu na vklad zástavního práva banky do katastru, předložení členům družstva k podpisu souhlas se zástavou nájemného. Museli jsme požádat pojišťovnu o souhlas se zástavou případného pojistného plnění bance a další kroky. Za zmínku stojí i snaha družstva, které se obrátilo na magistrát se žádostí o zálohu na část nájemného, které jsme platili po dobu trvání zápisu stále ještě na účet majitele tedy HMP. Jak vnímáte přechod domu z vlastnictví a péče magistrátu k bytovému družstvu. Je potřeba pomoc odborníka nebo je v silách družstva vše zvládnout? Určitě je možný obojí přístup, v našem případě jsme vzhledem k zaneprázdněnosti všech členů bytového družstva zvolili pomoc odborníka, tedy správcovskou firmu. Vypsali jsme výběrové řízení na správce a oslovili 8 správních firem. Dostali jsme nabídky, vyhodnotili je a vybrali správcovskou firmu se kterou jsme podepsali smlouvu. Došli jste do cíle, koupili jste dům. Začíná vám ale možná ještě náročnější etapa. A sice zvládnout vlastní provoz. Je to tak trochu jako přechod ze sprintu do maratonu. Jak vše zvládáte? Hezky řečeno, já nerada běhám a jdete na mě s maratonem , ale máte pravdu. Spoléhám na naší novou správcovskou firmu FINN domy – Praha. Zatím se s provozem domu seznamujeme, prošli jsme obdobím převodu smluv na zajištění provozu domu(PRE, Pražské služby, Pražské vodovody a kanalizace, a.s., Pražská teplárenská,a. s. a další), uzavíráním nájemních smluv a smluv o dalším členském vkladu s jednotlivými nájemníky a členy družstva. Také zjišťujeme, kolik poruch na vedení vody, výtahu a vchodových zámcích se nám za dobu od května 2014 stalo. Jak dnes hodnotíte celý proces zakládání družstva, koupě domu, zahájení vlastního provozu? Hlavně chci říci, že jsme rádi, že se celý proces privatizace rozběhl a pro nás zdárně dokončil. Proces privatizace nebyl jednoduchý, museli jsme překonat mnoho nástrah, nevěděli, co nás čeká při založení družstva, zajištění úvěru. V současné době zjišťujeme, jaké je to zajistit vlastní provoz domu tak, aby jednotliví členové družstva byli spokojenými nájemníky bez obav o své vložené prostředky do družstva. Členové družstva nyní očekávají bezproblémový

15

provoz domu a ten si nedovedu představit bez kvalitní správcovské firmy, která pro nás zajistí většinu činností nutných k zajištění chodu družstva a bezproblémového provozu domu. Od nájemníků čekajících na zahájení dalších etap prodeje bytů je možné slyšet kritiku na zbytečné prodlužování celého procesu barrandovskými. Jak Vy vnímáte délku celého procesu. Je možné dojít do cíle dříve? Rychlost privatizace je dána pravidly HMP, to, že se na Barrandově usilovalo o dopracování nebo přepracování nekvalitních posudků, nebo o možnost připomínkovat kupní smlouvu považuji za zcela oprávněné snažení jedné za dvou zúčastněných stran. Naopak tyto snahy přispěly ke zkvalitnění celého procesu privatizace. Pokud byste znovu stáli na startu. Volili byste stejně? Domníváte se, že volba poradce a následně i správní firmy byla správná i přesto, co šíří zejména jeden z nájemníků Barrandova? Určitě to byla správná volba, po mých životních zkušenostech mě již nezajímá, co lidé říkají, ale zajímá mě, co dělají a jak to dělají. U našeho poradce i správní firmy jsem přesvědčená, že poskytnuté služby jsou vedeny dlouhodobým podnikatelským záměrem, jejímž cílem je získat správu domů. Není to však krátkozraký podnikatelský záměr vedený snahou o maximální zisk, ale kvalitní práce, která je dlouhodobě výhodná pro všechny zúčastněné strany. Při jednotlivých krocích postupu privatizace i přebírání domu jsme dostali mnoho upozornění a velmi dobrých rad, přímo k nezaplacení. Pokud někdo tvrdě pracuje a je vždy o krok napřed před ostatními, je jisté, že bude terčem nevhodných intrik lidí, kteří se nezmůžou na jiné řešení svého problému. Děkuji za rozhovor a přeji Vám i družstvu hodně spokojenosti v nové formě bydlení. Mgr. Růžičková

16

OS - BYTY BARRANDOV

Bydlete s RCB

Jak jsme transformovali až jsme se přetransformovali… Když se dneska ohlédnu za naší prací, jak pro můj technologický celek, tak pro občanské sdružení, nevěřím vlastním očím, kolik jsme napsali článků, kolik dopisů na magistrát, na kolika interpelacích jsme v zastupitelstvu vystoupili a kolika schůzek a času jsme tomu věnovali a když se podívám na datum, kdy to všechno začalo, nikdy bych nevěřila, že to bude trvat 31 měsíců, než od začátku transformace bytové družstvo vůbec převezme nemovitost do své správy. Ale vezměme to od počátku pro ty, které tato cesta do kopce teprve čeká. O transformaci, resp. prodeji bytového fondu, rozhodlo Zastupitelstvo hl. m. Prahy na svém květnovém jednání v roce 2012 a na podzim téhož roku se rozběhla I. etapa, týkající se především sídliště Barrandov, tedy 1151 bytů. Na rozdíl od městských částí, hl. město neprodává po bytech do osobního vlastnictví, ale prodává jen celý „technologický celek“ bytovým družstvům, které musí založit min. 60% oprávněných nájemců. To, co v celé privatizaci nejvíce skřípalo, byly nesmyslně nastavené lhůty, někdy zbytečně dlouhé (a úředník je dodržuje…), někde naopak tak šibeniční, že se musíte rychle ohánět. Byť jsme se pokoušeli, aby tyto lhůty magistrát přehodnotil, nebyla na začátku našeho působení za občanské sdružení na magistrátu vůbec vůle něco projednávat, natož měnit. Postupujete tedy dle pokynů úředníka, dokládáte žádosti, seznamujete se s dluhy Vašich sousedů, které budete muset od města odkoupit ve 100% výši (!), jinak k prodeji vůbec nedojde. Pomalu odkrýváte stinná místa magistrátního hospodáře, kterými se nikde nechlubí a nejsou to malé částky, byť původní radní pro bydlení mává nad tím rukou, ve skutečnosti za můj celek nakonec přebírám dluh ve výši 1mil. Kč a vězte, že se jedná skoro o nedobytné dluhy. Mně to přijde vůči slušným nájemníkům, kteří v bytech opravdu bydlí a pravidelně platí nájem, od města pěkný kopanec do týla! V březnu 2013 se seznamujeme poprvé se znaleckým posudkem vypracovaným skoro před rokem (květen 2012), který Vás srazí na kolena. Znalec, najatý magistrátem použil k ocenění komparační metodu, vyšel z ceny tržní v místě obvyklé, kterou ponížil o „závadu“ (závada je nájemník!), tj. zatížení objektů nájemními vztahy na dobu neurčitou a pro simulovaného kupce

zajišťuje jejich simulované náhradní bydlení. Cena je stanovena na 17tis. Kč za m2. Byť je vypracován oponentní posudek, jež si zadává samo město po naší vlně nevole a byť tento oponentní znalec dochází k ceně o 3tis. nižší, zastupitelstvo prosazuje cenu původní. Občanskému sdružení se však podaří v rámci prodloužení platnosti znaleckých posudků (květen 2013), prosadit novou cenu nebytových prostor, která byla nakonec snížena na konečnou cenu v rozmezí od 8tis. do 13tis. Kč na m2. U mého celku tím dochází ke snížení ceny domu o 750tis. Kč, ale jsou i takové celky, kdy tato cena klesla o 20mil. Kč! Musím pro ty, jež nikdy na barrandovském sídlišti nebyli dokreslit, že tyto nebytové prostory většinou zejí prázdnotou, jsou zdevastované a jsou-li pronajaté, tak za třetinové nájemné bytové jednotky. Ve lhůtě stanovené pravidly transformace zakládáme bytové družstvo (květen 2013) a informujeme o tom magistrát. Opět čekáme. Prodej technologického celku bytovému družstvu byl zastupitelstvem schválen až v prosinci 2013. Pak nám bohužel do cesty padla účinnost nového občanského zákoníku (NOZ) a dalších zákonů spjatých s fungováním družstva a tedy opět trpělivě čekáme, až bude předložena kupní smlouva dle NOZ, což trvá další 3 měsíce (schválení kupní smlouvy zastupitelstvem proběhlo v 3/ 2014). K jejímu podpisu ze stany družstva dochází v dubnu a ze stany magistrátu v květnu 2014. Jak můžete vydedukovat z posledního odstavce, od založení družstva do podpisu kupní smlouvy uplynul celý jeden rok! Moc se tady nezmiňuji o tom, že každé velké rozhodnutí v bytovém družstvu musí schválit členská schůze, od založení našeho bytového družstva proběhly celkem čtyři, další dvě před jeho založením a nespočet dalších menších. Díky organizovanému a svědomitému přístupu všech nájemníků, z nichž posléze někteří zaslouženě zaujali místa v představenstvu či kontrolní komisi můžu dnes říct, že naše bytové družstvo je nakročeno podat mnohem lepší hospodářské výsledky, než s jakými jsme se doposud ze strany magistrátu setkali. Ano, na ¾ ceny domu jsme si museli vzít u banky úvěr, ale jeho splácení a rozložení do 23 let je provedeno tak citlivě, že družstevníka nezatíží nad rámec současně placeného nájemného.

Od června je již náš technologický celek ve vlastnictví bytového družstva, což všechny družstevníky velice potěšilo, neboť je to ta pomyslná chvíle, kdy to břímě privatizace z vás spadne a vy jste vběhli do cíle. Nejvíce se však zaradovali spekulanti, v mém celku jich je však jen asi 5%, kteří nabyli byty jen proto, aby je mohli dále prodat. Líto je mi těch mladých rodin s dětmi, které na tyto byty nedosáhly. Co pro jednoho znamená cíl, pro představenstvo a kontrolní komisi družstva tím teprve nastává období mravenčí práce, co se týče schválení dalších předpisů potřebných k fungování BD, pojištění domu, další komunikace s bankou, výběr správní firmy atd. a to nejdůležitější vlastní fyzické převzetí domu, to nás teprve čeká. II. vlna transformace již byla zahájena a nyní další nájemníci bytových domů ve vlastnictví hl.m Prahy absolvují podobné peripetie těm naším. Věřím, že v rámci naší I. etapy si magistrát vyzkoušel, jaké to je privatizovat a odstraní veškeré nedostatky, které postihly nás a se kterými jsme se museli během privatizace potýkat. Věřím, že další vlny transformace privatizace proběhnou jako po másle. Někdy je holt potřeba těm nahoře připomenou, že jsou jedni z nás a nemohou před námi zavírat dveře. Věřím, že posudky v dalších vlnách budou na profesionální úrovni, jednání úředníků bude odpovídat korektnosti veřejné správy, zastupitelé budou pozorně naslouchat a zajímat se o průběh privatizace a nebude nutné dalších občanských sdružení k jejich nápravě. Nakonec bych chtěla nejen za občanské sdružení, ale především za mé bytové družstvo poděkovat paní Haně Chlebcové, která nás provedla celým procesem privatizace a věřím, že totéž mohou říct i další barrandovská družstva. Děkuji také družstevníkům v našem bytovém celku, kteří se aktivně podíleli na celém procesu a přeji nám vykročení pravou nohou! místopředseda občanského sdružení Byty Barrandov předseda Bytového družstva ing. Monika Matúšková

ZKUŠENOSTI

Bydlete s RCB

17

Rozhovor Na sídlišti Barrandov jsem se setkala s kladnými ohlasy na končící privatizaci, a protože prodej probíhal i na Praze 8, pokládáme několik otázek i předsedovi největšího privatizovaného domu z majetku Prahy 8, panu Karlu Horníkovi. V roce 2012 jste založili bytové družstvo a následně jste v roce 2013 koupili dům. Pomáhal Vám někdo s administrací? Vzhledem k tomu, že jsme byli skupina lidí, která měla na bedrech úspěšnost celé záležitosti, a nikdo z nás s nákupem domu od městské části a následně i se založením BD neměl žádné zkušenosti, bylo nezbytné najít někoho, kdo nám s tím pomůže, i za cenu, že mu za jeho služby zaplatíme. V této věci jsem kontaktoval několik právníků, ale nakonec jsme si vybrali služby paní Chlebcové. Poté, co jste se stali vlastníkem domu vás čekal důležitý úkol. Vybrat správu domu. Jak jste postupovali? Oslovili jste více firem? Oslovili jsme několik správcovských firem a pochopitelně i paní Chlebcovou, o které jsme věděli, že také zastupuje správcovskou firmu. Po obdržení cenových nabídek jsme provedli vyhodnocení, kritériem pro vítěznou firmu byla cena a předpokládaná kvalita nabízených služeb. Koho jste nakonec vybrali? Po důkladném uvážení jsme si vybrali firmu FINN - domy Praha, s. r. o. V rozhodování hrála velkou roli osobní a bezchybná zkušenost s pomocí paní Chlebcové a také cenová nabídka, která patřila mezi nejlepší. Říkáte, že jste vybrali společnost FINN - domy Praha. Jedná se tedy o stejnou společnost, která Vám administrovala založení družstva a koupi domu? Ano. Byli jste s nimi tak spokojeni, nebo dali hodně výhodnou nabídku? Obě kritéria hrála důležitou roli. Jak jste spokojeni se správou domu?

www.revitalizace.eu

Co vše vám správce zajišťuje? S prací správcovské firmy FINN - domy Praha, jsme spokojeni a doufám, že i v budoucnosti budou jejich služby stejně kvalitní. Zajišťuje nám: - vedení evidence plateb nájemníků - kompletní účetnictví - technickou údržbu a pomoc při údržbě našeho technologického celku Účastní se správce členských schůzí a schůzí představenstva družstva? Ano. Tento požadavek zazněl již při výběrovém řízení a jsem přesvědčen, že je nezbytné, aby se těchto schůzí správcovská firma účastnila. Tato skutečnost velice napomáhá při koordinaci, řešení a plnění úkolů. Jak je zajištěn kontakt správce s nájemníky? Každý čtvrtek jsou v domě našeho BD úřední hodiny v trvání 90 minut. Za správcovskou firmu se účastní pan Matúška a vždy jsou ještě přítomni dva členové představenstva. Nájemníci si své záležitosti vyřeší v domě kde bydlí, a nemusí nikam daleko chodit v čase po své práci.

Od srpna jsme po předchozích zkušenostech s využíváním těchto hodin našimi nájemníky a družstevníky úřední hodiny změnili na dva čtvrtky v měsíci, což se ukazuje jako zcela dostačující. Pokud byste mohl vše vrátit zpět na začátek, volil byste stejně? Ano. Je obvyklé, že pokud se člověk ohlédne nazpět, zpravidla by některé věci dělal jinak. Mne samotného to zaráží, ale v tomto případě bych zřejmě postupoval stejně. Jak se vám spolupracuje s paní Chlebcovou? Jsem rád, že jsem měl štěstí a vybral si služby paní Chlebcové. Při prvním telefonním kontaktu jsme měli již několik nabídek a já jsem mohl paní Chlebcovou odmítnout, ale naštěstí se tak nestalo. Jsem přesvědčen, že spolupráce s ní nám ušetřila opravdu mnoho práce a starostí. Na tomto názoru jsme se v představenstvu shodli všichni. Děkuji za rozhovor Mgr. Růžičková

18

ZKUŠENOSTI Z PRAXE

Bydlete s RCB

O své zkušenosti při privatizaci a následně i zajištění správy domu se s námi podělili předsedové několika bytových družstev. Ve všech případech využili služeb jedné společnosti. Konkrétně na sídlišti Barrandov se jednalo o založení 19 bytových družstev z 22 privatizovaných celků.

Jaký je tedy pohled toho, kdo je zmiňován všemi předsedy? Paní Chlebcová, podílela jste se na založení téměř všech bytových družstev v domech privatizovaných na sídlišti Barrandov. Domníváte se, že bude velkou nadsázkou konstatování, že bez Vaší pomoci by družstva vůbec nevznikla? Ano, byla jsem tím, kdo pomáhal bytovým družstvům na Barrandově se založením a dalšími úkony potřebnými ke koupi domu, ale nedomnívám se, že bez mé konkrétní pomoci by družstva nevznikla. Spíše bych to viděla tak, že by družstva nevznikla nebo by měla problémy se založením v případě, kdy by nájemníci nenašli nikoho, kdo by jim se založením a dalšími úkony pomohl. Není to tedy o mé konkrétní osobě, ale o odborné pomoci. Té je skutečně potřeba. Myslím, že tady není namístě přílišná skromnost. Z informací získaných od zástupců jednotlivých družstev vyplývá, že si vybrali konkrétně Vás a volili by opět stejně, a to především proto, že přinášíte ke své práci určitou nadstavbu. Nevím, jakou konkrétní nadstavbu máte na mysli, ale je pravdou, že na rozdíl od většiny poradců, kteří se podobnou problematikou zabývají, u nás klienti naleznou možnost být provedeni celou privatizací od samého počátku, kdy si volí své zástupce, až po převzetí domu do své péče. Já osobně se problematikou převodu bytů a domů do vlastnictví bývalých nájemníků zabývám od roku 1994. Vlastně letos na jaře to bylo přesně dvacet let. Osobně jsem prošla několik tisíc domácností. Při převodu bytů do osobního vlastnictví máme jednu z nejvyšších úspěšností. Je to dáno, mimo jiné, i osobním jednáním a po-

radenstvím všem nájemníkům, kteří projevili zájem. V jednotlivých domácnostech jsme strávili stovky hodin, večerů a víkendů. Takto získaná praxe a zkušenosti se nedá ničím nahradit. Co je tedy možné vidět jako nadstavbu, je pravděpodobně snaha nalézt řešení přijatelné pro většinu nájemníků - budoucích členů družstva. Domy, jejichž nájemníci se svěřili do naší péče, nezískávají pouze „vzory“, které buď bez dalších úprav přijmou, anebo si je musí sami dopracovat. My se snažíme vzor ušít na míru každému domu, který o řešení projeví zájem. Je celkem jedno, jedná-li se o stanovy, další interní dokumenty anebo úvěr. Dostala jste se k úvěru. Zástupci domů, se kterými jsem jednala, si Váš přístup k přípravě úvěru moc chválili. V čem vidíte plusy, které jste schopni v rámci zajištění úvěru přinést? V případě zajištění prostředků potřebných ke koupi domu je potřeba, aby se o vás postaral někdo, kdo se skutečně dlouhodobě zabývá úvěrováním bytových družstev. Při přípravě takového úvěru je potřeba velmi citlivě hodnotit možnost dalšího finančního zatížení jednotlivých členů družstva. Když připravujete úvěr pro jednotlivce nebo rodinu, tak si prostě zjistíte jejich příjmové možnosti – tzv. bonitu, a na tu úvěr postavíte. Ale jak určíte bonitu družstva? Každý má jiné možnosti. Skladba členů je mnohdy co do ekonomických možností velmi rozdílná. A co s tím? Řešení je samozřejmě možné. Našli jsme je na Barrandově, stejně jako v minulých privatizacích, a jsme připraveni pomoci i domům v dalších etapách.

Takže to opravdu není o tom, že stačí dojít do banky, požádat o nabídku, a tu následně předložit družstvu? Vždyť na tom přece nemůže být nic složitého. Nabídku úvěru mi každá banka ráda připraví, a předat ji družstvu snad umí každý poradce. Co vlastně dostanu u vás navíc? Domy, které již přípravou úvěru s námi prošly, nakonec vždy uznaly, že to skutečně není o tom, že dojdete do banky, necháte si vystavit nabídku a tu předložíte družstvu. Stejně jako každý jiný poradce, i my oslovíme banky. V případě úvěrování Barrandova bylo prvním krokem oslovení všech bank, které najdete v Praze. Chtěli jsme mít jistotu, že jsme opravdu nikoho nevynechali, a že se nenajde banka, ve které by bylo možné následně získat výhodnější podmínky. Osloveno bylo celkem 25 bank. Nabídku úvěru pro první družstva nám předložilo šest bank a stavebních spořitelen. Takže nakonec i vy standardně oslovujete banky. Tak kde je tedy ten rozdíl? Jednak už při jednání s bankami, ve kterých se podařilo dohodnout poměrně specifické a hodně výhodné podmínky. Nás nezajímá pouze úroková sazba, ta je jedním z mnoha dalších hodnotících kriterií, hlavní rozdíl je ve formě předložení nabídek družstvům a následné práci s předloženými podmínkami. Když mne zástupci družstva žádají o tabulky a výpočty předem a já odpovídám, že to není možné, protože žádné tabulky předem bez spolupráce s nimi připravit nelze, tak se diví a říkají mi, že jiní poradci jim tabulky dají. Ano, jiní poradci jim skutečně tabulky dají. Ale jak potom dosáhnete právě toho,

ZKUŠENOSTI Z PRAXE aby se namodelovalo přijatelné řešení? V některých případech si zástupci domu sami poptávají různé poradce a jsou přesvědčeni o tom, že banka vystaví pro družstvo několik různých nabídek. Opak je pravdou. Solidní banka vystaví jednu nabídku pro jeden dům. V praxi se ale i já někdy setkávám i s tím, že skutečně dostanou nabídku od stejné banky, která je výhodnější než ta, kterou banka dala naším prostřednictvím. Bohužel se stává, že pobočka banky ve snaze získat úvěr připraví nabídku, kterou nakonec centrála neschválí. My poptáváme přímo na centrále, družstvo má tedy jistotu, že nabídka je přímo od tzv. kováře a nebude změněna. To je ale ten lepší příklad. Mluvíte o tom lepším případě. Setkala jste se tedy ve své praxi s něčím horším, než je předložení nabídky, která není nakonec bankou tzv. udržena? Bohužel, právě při financování na Barrandově se mi stalo, že jeden z aktivních nájemníků, který se tvářil, že bojuje za právo na získání pravdivých informací, předložil nabídku a trval na jejím projednání. Nabídka mi od samého počátku připadla zvláštní, přestože byla předkládána jednou z bank, které se do privatizace zapojily, byla na hlavičkovém papíře banky, a laik na první pohled viděl pouze výhodnou nabídku, tak se mi něco nezdálo. Máte pravdu, tu nabídku jsem viděla a opravdu vypadala naprosto věrohodně. Dokonce jsem viděla dopis, kterým jedna paní advokátka žádala o zařazení nabídky mezi hodnocené. Nedivím se, že předkladatel oklamal nabídkou paní advokátku, pokud hovoříme o stejném dopise, kterým nájemníci v čele s bojovníkem za pravdivé informace pověřili plnou mocí k jednání paní doktorku, která bohužel ani nerozlišila, že se nejedná o společenství vlastníků, ale bytové družstvo. Plnou moc k zastupování při převodu domu do vlastnictví družstva paní doktorce udělil dokonce i nečlen bytového družstva. Ale vraťme se k nabídce banky, jak

www.revitalizace.eu

Bydlete s RCB

19

to s ní tedy vlastně bylo? Na nabídce mě překvapilo mimo opravdu bezkonkurenčních podmínek to, že nebyl uveden žádný konkrétní zpracovatel. Žádný zástupce banky, na kterého by se bylo možné obrátit. Obrátila jsem se tedy na korporátní oddělení banky, s jejímiž zástupci při přípravě úvěrů jednám. Předala jsem jim nabídku a výsledek? Překvapil mě, i zástupce družstva. NABÍDKA NEBYLA NIKDY BANKOU VYHOTOVENA. Jednalo se o poměrně dobře zpracovaný podvrh.

Jak vás tak poslouchám, napadá mě otázka, zda znáte řešení i na situaci, kdy družstvo po schválení úvěru na členské schůzi změní názor a chce své rozhodnutí změnit? Ano i podobný požadavek mám za sebou. Rozhodující je čas požadavku změny, pokud je to ještě před uzavřením úvěru (podpisem smluvních dokumentů v bance), tak je to „pouze“ o svolání nové schůze, revokace původního a přijetí nového usnesení.

Nabídka banky musí být schválena členskou schůzí družstva. Je možné, že by schůze schválila onu nabídku? A co by následovalo? Ano, je více než pravděpodobné, že by členská schůze nabídku vybrala jako nejvýhodnější a schválila ji. Nabídka vypadala věrohodně, a navíc ji prosazoval člen družstva, který jak sám uvádí, bojuje za podávání pravdivých informací. Nevím, co přesně by následovalo. Banka by podmínky uvedené v nabídce družstvu neposkytla, a družstvo by s největší pravděpodobností čekala nová členská schůze, nové jednání o úvěru. Právě svolání nové schůze vidím jako problém i v případě, kdy by se nejednalo o jedno z největších družstev založených v rámci privatizace na Barrandově. Členská schůze k přijetí úvěru je svolána poté, kdy je družstvu předložena kupní smlouva. Podpis smlouvy a forma finančního zajištění kupní ceny se schvaluje zároveň na jedné schůzi. Na podpis kupní smlouvy má ale družstvo dle pravidel prodeje pouze jeden měsíc od předložení. Druhou schůzi by tedy v daném termínu nestihli.

A je možná změna podmínek v případě, kdy je již podepsána úvěrová smlouva? V tomto případě se již nejedná o standardní řešení. Mě ale potkala přesně tato situace při úvěrování na sídlišti Barrandov. Členská schůze přijatým usnesením vybrala úvěrující banku a namodelovala si výši budoucích plateb i délku splatnosti úvěru. K tomu si dovolím podotknout, že mojí prací není doporučovat, jaká konkrétní banka a délka splatnosti by měla být vybrána. Vše družstevníci nejdříve namodelují a posléze schválí. V uvedeném příkladu představenstvo družstva podepsalo úvěrovou smlouvu a proběhlo čerpání úvěru. Následně vystoupila skupina členů družstva s názorem, že by raději využili možnosti delší splatnosti úvěru. A protože se vždy snažím najít řešení a v tomto případě se situace začala hrotit tak, že bylo skupinkou členů napadáno představenstvo družstva, vstoupila jsem v jednání s bankou, kterou si k úvěru vybrali. Věřte, že nebylo jednoduché banku přesvědčit ke schválení znovuotevření úvěru. Ale podařilo se. Po prvním úspěšném jednání jsem s navrženým řešením seznámila představenstvo a společně jsme připravili žádost. Vedení banky schválilo možnost úvěr se splatností dvacet let znovu otevřít a splatnost prodloužit až na skupinou členů družstva požadovaných 25 let. Družstvo svolalo členskou schůzi, na které jsem družstevníkům ještě jednou připravila modelaci úvěru. Bylo znovu otevřeno hlasování o době splatnosti úvěru a hádejte výsledek.

Byla nabídka předložená tomuto družstvu výjimkou? Velmi podobná nabídka od stejného zpracovatele byla předložena ještě jednomu velkému družstvu na Barrandově. I tady se podařilo včas získat stanovisko banky a nabídka nebyla dál hodnocena. Znáte zpracovatele uvedených nabídek? Ano, je to jedna ze společností, která se snažila zapojit do privatizace na sídlišti Barrandov.

20

Z PRAXE

Bydlete s RCB

Tak nenapínejte a řekněte, jak nové hlasování dopadlo. DRUŽSTVO VĚTŠINOU ČLENŮ SCHVÁLILO PŮVODNÍ DVACETILETOU SPLATNOST. Takže, jestli to správně chápu, vybrali si i na podruhé stejně? ANO. Je to tak. Nemrzela Vás zbytečná práce, kterou jste s novým, v pořadí druhým projednáním úvěru měla Vy, představenstvo družstva a hlavně úvěrující banka? Na první pohled to pro nás všechny byla práce navíc, ale vzhledem k tomu, že se jednalo o druhý a v podstatě stejný, dle mého názoru účelově vymodelovaný případ, byla jsem ráda, že se mi podařilo nejenom úvěr znovu otevřít, ale především, že si družstevníci i podruhé vybrali stejně. Jedním z diskutovaných témat je i odchod Vaší blízké spolupracovnice, můžete se k tomu vyjádřit? Nevím, je to pro mne hodně těžké a já osobně to beru jako takovou svoji „třináctou komnatu“. Přiznám se, že pravý důvod chování mé bývalé spolupracovnice neznám. Zpočátku jsem sama věřila tomu, že mi říká pravdu, když mluví o zdravotních důvodech, ale když zjistíte, že již několik měsíců před svým odchodem si na firemním počítači chystala nabídku na zajištění správy domu pro vaši konkurenci? Tedy, přesněji řečeno, najdete dokument, kde je téměř doslova opsána naše firemní nabídka, ale jako předkladatel nabídky je uvedena jedna konkurenční společnost, konkrétně bytové družstvo, které také zajišťuje správu bytů? Zjistíte, i to že se vaše bývalá spolupracovnice po odchodu od vás neváhá spojit s člověkem, kvůli jehož SMS zprávám byla tak rozhozena, že z nich zvracela a kvůli němuž se obrátila s žádostí o pomoc na policii? Začne se Vám vše jevit v docela jiném světle. Opravdu nechci nikomu ublížit. Není to jistě první případ, kdy došlo k něčemu podobnému. Prostě, kdo podniká, musí počítat s konkurencí. Já osobně věřím tomu, že za úspěchem stojí obrovské kvantum práce. Málokdo z běž-

ných členů družstva vidí to množství hodin, které trávím společně při řešení problémů s jejich představenstvem a nedivím se tedy, že někteří snadno podlehnou účelově šířenému tvrzení. Za těch dvacet let na trhu jsem ale pochopila jednu věc, a sice, čím více budete s pomluvami bojovat a čím více se budete snažit vše vysvětlovat a uvádět na pravou míru, tím silněji proti vám ti, kteří mnohdy nic jiného neumí, brojí. Je to tedy důvod, proč se nebráníte a necháváte všemu volný průběh? Ano, dle mých dosavadních zkušeností je cesta pomluv a nekalých praktik sprintem na krátkou trať. Klienti, v tomto případě družstevníci, dříve nebo později pochopí, kde je skutečný problém. Já již dvacet let běžím stále stejný maraton, a troufám si tvrdit, že to jasně svědčí o kvalitě služeb, které já a můj tým našim klientům poskytujeme. Vidím, že je pro Vás odchod Vaší blízké spolupracovnice stále ještě bolestivým tématem. Ano, je to tak, víte, stále se Vám honí hlavou, kde jste udělala chybu. Co bylo skutečnou příčinou jejího odchodu? Nikdy jsme spolu nebyly ve sporu. Stály jsme společně na stejné straně „Vltavy“, odsuzovaly jsme praktiky některých lidí. Já jsem si její práce vždy vážila. Plánovaly jsme společně i další aktivity, a najednou, doslova ze dne na den, bylo vše jinak. Mimo to, že mě to stálo šest kilo na váze, je zde velké zklamání. Nechcete věřit tomu, že zapracovala konkurence, ale to co se následně děje, tomu bohužel stále více napovídá. Navíc, když zjistíte, jak jsem již uvedla, spojení s tím, který neváhá použít praktiky, se kterými jsme společně nesouhlasily, ke kterým by se snad normálně uvažující člověk nikdy nesnížil? Věřte, že podobný zážitek bych opravdu nepřála nikomu. Opusťme toto téma a vraťme se zpět k privatizaci. Poté, kdy domy projdou procesem koupě, si volí správce. Jak si vysvětlujete to, že v případě Barrandova si téměř všechna družstva, která volbou zatím prošla, vybrala vaši společnost?

Tato otázka by měla být položena spíše zástupcům družstev, která se rozhodla svěřit domy do naší péče. Ale pokud se mohu k tomuto tématu vyjádřit, tak bych použila slova předsedkyně jednoho domu, o který se staráme: „Paní Chlebcová, na trhu je skutečně mnoho správců, mnohdy s podobnými nabídkami co do rozsahu i ceny, ale my jsme a zůstaneme u Vás proto, že vy v nás nevidíte dům číslo popisné, ale konkrétní lidi, zajímají Vás naše problémy. Máme jistotu, že s námi budete hledat řešení a to bez ohledu na to, zda je pozdě večer, nebo víkend. A tato jistota, společně s vašimi zkušenostmi, odborností a urputností se za nás postavit, je tím co „rozhoduje“. Máte na závěr nějakou radu pro nájemníky, kteří stojí na začátku a celý proces, kterým jste společně s Barrandovskými prošli, je teprve čeká? Po získaných zkušenostech bych těm, kteří stojí na startu, doporučila, aby si našli někoho, kdo je celým procesem provede. Kdo jim nejenom předloží vzor stanov družstva a poptá banky, ale poskytne jim radu a pomoc tehdy, kdy ji budou opravdu potřebovat. Děkuji za rozhovor a přeji hodně dalších úspěchů při Vaší jistě nelehké práci. Mgr. Romana Růžičková

Z PRAXE

Bydlete s RCB

21

POHÁDKA BEZ ŠŤASTNÉHO KONCE Pohádky zpravidla mívají šťastný konec. Já si ale dovolím přijít s jednou, která tak úplně šťastně neskončila. Proč s ní přicházím? Protože by mohla být varováním pro důvěřivce, ke kterým ještě nedávno patřila jedna nájemnice z jednoho pražského sídliště. Dnes je již, bohužel, možná pouze důvěřivá, protože o nájem bytu přišla. Ale pojďme od začátku. Paní, říkejme jí například Iveta, bydlela se svým malým synem v bytě na jednom pražském sídlišti. Na tom není nic mimořádného. Mimořádné ale bylo to, že paní užívala byt, ke kterému měl původně nájemní smlouvu její bratr. Vlastník bytu se rozhodl dům privatizovat. Paní Iveta požádala o nájemní smlouvu, ale vlastník jí nevyhověl i přesto, že za byt řádně platila, a navíc žila sama s malým synem. Protože dům byl určen k privatizaci bytovému družstvu, obrátila se paní Iveta na zástupce zvolené nájemníky, se žádostí o pomoc. Byla opravdu moc ráda, když jeden ze zvolených zástupců nájemníků projevil zájem jí pomoci. Předala mu všechny dostupné informace a věřila, že s pomocí člověka, kterého si jako svého zástupce zvolili budoucí družstevníci, se jí podaří svou situa-

www.revitalizace.eu

ci vyřešit a bude moci v bytě i nadále bydlet. Následně vlastník bytu vypsal na získání nájemní smlouvy soutěž - tzv. obálkovou metodu. U paní Ivety se vystřídalo několik zájemců, kteří si přišli prohlédnout byt se zájmem získat nájemní smlouvu. Paní Iveta jim vysvětlila, jak na tom je jako samoživitelka s malým synem a nízkým příjmem. Byla přesvědčena o tom, že nikdo z nich se do soutěže nepřihlásí, a že ona v bytě zůstane i nadále bydlet. Navíc hodně spoléhala na slíbenou pomoc zástupce nájemníků. Bohužel, tato pohádka skutečně nepatří k těm se šťastným koncem. Proč? Ti, kteří si přišli byt prohlédnout, se do soutěže nepřihlásili. Ale přesto se někdo našel. Spolu s paní Ivetou se o nájemní smlouvu přihlásil ještě jeden zájemce, a protože dal výhodnější nabídku, byt v sou-

těži získal. Na tom není nic divného. Zvláštní je pouze drobná shoda náhod, kdy výhercem je blízká příbuzná onoho zvoleného zástupce nájemníků, který paní Ivetě přislíbil pomoc. Konkrétně se jedná o matku jeho manželky. Že by to byla skutečně pouze náhoda? Nebo důvěřivá žádost o pomoc připravila paní Ivetu o byt? Myslím, že podstatný je výsledek, kdy paní Iveta skončila s malým synem na ulici a v jejím bytě bydlí paní, která je příbuzná s tím, na jehož pomoc se paní Iveta spolehla. Pokud vám tento příběh evokuje Pivcovu ulici na sídlišti Barrandov, tak věřte, že se jedná o podobnost čistě náhodnou. Pohádku vám předkládáme proto, abyste si dali opravdu pozor na některé spoluobčany, kteří Vám nabízí „ pomocnou ruku“ a přináší tzv. pravdivé informace. M.H.

22

RADÍME

Bydlete s RCB

Ekologická omítka weber.pas aquaBalance Omítka regulující vlhkost na povrchu fasády. Pro hezký vzhled po delší dobu. S materiálem weber.pas topDry vyvinula firma Weber první hydrofilní fasádní omítku, která nevyužívá k ochraně fasády proti nevzhledným řasám biocidní prostředky. V posledních letech s ní bylo v České republice omítnuto již více než 400 tisíc čtverečních metrů fasády. Ušetřilo se tak příslušné množství biocidního konzervačního prostředku. Weber.pas topDry byl vyvinut v roce 2008 a připraven pro uvedení na trh v České republice již v roce 2011. Až do tohoto okamžiku se výzkum v oblasti fasádních omítek intenzivně za-

měřoval na hydrofobní povrch, který silně odpuzuje vodu. Na takovém povrchu dochází k rychlé tvorbě vodních kapek, které stékají po fasádě. Problémem je, že na strukturovaném povrchu fasád zůstávají tyto kapky vody v prohlubních mezi zrny omítky. Tyto vlhké plochy tvoří ideální živnou půdu pro řasy a plísně. Běžně jsou mikroorganizmy likvidovány biocidními konzervačními prostředky, které jsou spotřebovávány na boj s těmito mikroorganismy. Dochází také k vymývání a to vede k trvalému zatěžování životního pro-

středí. Za vývoj inovačního systému vrchní omítky weber.pas topDry byl Weber oceněn cenou za ochranu životního prostředí města Vídně 2010. Porota označila tento projekt za nejlepší praktický příklad kvalitativní ochrany životního prostředí. V České republice získala tato pastovitá omítka stříbrné ocenění Českou Stavební Akademií v soutěži Výrobek/Technologie roku 2011. S novou omítkou weber. pas aquaBalance přichází další inovační krok firmy Weber.

tající důraz klade na používání ekologických a šetrných materiálů. Weber.pas aquaBalance je progresivní technologie omítek, která tyto požadavky optimálně splňuje.

v prvních měsících mikroorganizmy spolehlivě usmrcuje. Přesto se již po relativně krátké době vodou rozpustné chemikálie začnou vymývat deštěm. Ochranná funkce se tak ztratí a biocidy se ukládají tam, kde již nechrání, ale naopak škodí - v podzemních vodách. Data jsou alarmující. Každý rok se tímto způsobem do vodního oběhu dostávají tuny škodlivých chemikálií. Proto přísluší zvláštní význam volbě povrchu fasády. Povrch omítky weber.pas aquaBalance dokáže regulovat vlhkost. Po zvlhčení deštěm nebo rosou se znatelně rychleji vysouší, protože několikanásobně zvětšuje aktivní odpařovací plochu každé kapky vody. Nejjemnější kapilární póry navíc na přechodnou dobu přijímají přebytečnou vlhkost a při klesající vlhkosti ji ihned vrací zpátky do atmosféry. Vlhkostní režim fasády se udržuje v přirozené rovnováze, takže řasy a plísně zde nenaleznou živnou půdu a fasáda si po dlouhou dobu zachovává hezký vzhled. Vynecháním tenké biocidní konzervační vrstvy se z omítky weber.pas aquaBalance nevymývají žádné škodlivé látky.

Vývoj omítky weber. pas aquaBalance

Tato nová omítka pomáhá předcházet nepříjemné situaci pro každou odbornou firmu: Fasáda byla provedena podle nejlepšího vědomí a svědomí, po několika málo letech si však zákazník stěžuje, že dříve přitažlivá plocha je potažena nazelenalým závojem. V našich zeměpisných šířkách k takovým případům dochází stále častěji. Proti řasám a plísním přirozenými prostředky. Zákazník si pro své fasády přeje jediné: hospodárné řešení, které si podrží hezký vzhled co nejdéle. Kromě toho se vzrůs-

Příliš často jsou moderní fasády napadeny plísněmi již po krátké době.

Za intenzivnější napadení fasád řasami jsou odpovědné různé faktory. V průběhu globálního oteplování nabízí ve vzrůstající míře teplé letní měsíce a mírné, deštivé zimy, optimální životní podmínky pro mikroorganizmy. Podstatným přínosem je také pozitivní aspekt nižšího zatížení vzduchu a vody škodlivými látkami, neboť kyselé deště kdysi také řasám a plísním ztěžovaly přežití. Vedle toho hrají roli stavební podmínky. Základním předpokladem pro šíření řas a plísní na fasádách je vlhkost. Proto většina výrobců při ochraně povrchu stále sází na hydrofobní povrchové úpravy. Studie však dokládají, že vlhkost a kondenzační voda se právě na hydrofobních omítkách drží zvlášť dlouho. Nebezpečí napadení řasami se tím drasticky zvyšuje. K tomu, aby bylo možné problém dostat pod kontrolu, musí tyto omítky obsahovat biocidy, zdánlivě funkční kompromis, protože

RADÍME

Bydlete s RCB

23

Argumenty, které přesvědčí: • Efektivnější a trvalejší ochrana před řasami a plísněmi. •Materiál je šetrný k životnímu prostředí díky inteligentní receptuře, proto může být bez tenké vrstvy biocidního konzervačního prostředku, který je spotřebováván při boji s mikroorganismy a také vymývání do okolního prostředí. •Hospodárnosti je dosaženo mnohem delšími intervaly rekonstrukce. •Prosté uspořádání: všechny barvy, všechny struktury. •Reguluje vlhkost na povrchu fasády, rychle schne. •Hezký vzhled po delší dobu, samočistící efekt. •Prostá volba: materiál na minerální podkladní omítky a na všechny systémy weber.therm s povrchem s tenkovrstvými pastovitými omítkami.

Fasáda v rovnováze Něco o Weber: Princip působení weber.pas aquaBalance 1. Šetrný koloběh vody

Naprostým vynecháním biocidního konzervačního prostředku pro ochranu fasády bráníme s omítkou weber.pas aquaBalance vymývání chemikálií a z toho vyplývajícího zatížení životního prostředí.

2. Minerální charakter Weber.pas AquaBalance má zdokonalenou formulaci s výraznějším minerálním charakterem a vyznačuje se výbornou zpracovatelností.

Stavebními úpravami proti napadení řasami • Dostatečné přesahy střechy • Funkční horizontální krytiny • Vhodné odkapávací hrany • Opatření k odvádění vody • Dostatečné dimenzování oblastí se stříkající vodou

Ing. Stanislav Bárta, divize WEBER, Saint-Gobain Construction Products CZ a.s.

3. Složka s hydrofilním účinkem Inteligentní regulace povrchové vlhkosti bez vymývatelné tenké vrstvy biocidního konzervačního prostředku má také estetickou výhodu. Neboť fyzikální princip působení kapilárního přijímání a uvolňování vlhkosti se nemění ani po letech. Funguje od prvního dne po celou dobu životnosti fasády. Budovy, které mají na fasádě materiál weber.pas aquaBalance, mají tak hezký vzhled po delší dobu. Hydrofobní: hydro-phob [vody se bojící nebo vodu nesnášející; řecky hydros „voda“ a phobos „strach“] označuje látku, která odpuzuje vodu. Fasádní omítky a barvy se označují jako hydrofobní, pokud přijímají jen velmi málo vody, která se dále shromažďuje na povrchu. Hydrofilní: hydro-phil [schopný vázat vodu nebo se v ní rozpouštět; řecky hydros „voda“ a philia „láska“] označuje látku, která silně interaguje s vodou. Fasádní omítky a barvy se označují za hydrofilní, pokud krátce přijmou vodu a zvlášť rychle ji předávají do atmosféry.

Běžná omítka

Běžná omítka

weber.pas aquabalance

Po 5ti minutách: povrch omítky aquaBalance je suchý

Běžná omítka

www.revitalizace.eu

weber.pas aquabalance

weber.pas aquabalance

je dnes v České republice jedním z nejvýznamnějších dodavatelů a výrobců vysoce kvalitních fasádních a zateplovacích systémů, štukových, tepelně izolačních a sanačních omítek, nátěrů, vyrovnávacích a samonivelačních podlahových hmot, lepidel na obklady a dlažby. Nabízí komplexní škálu řešení, využívá moderní technologie, založené na nejvyšších technických požadavcích. Weber je znám v oblasti stavebnictví i svou orientací na zákazníka, která se promítá v oblíbené příručce pro stavebníka – weber.rádce, která je masově distribuována sítí prodejců stavebních materiálů. Letos vychází již dvanáctým rokem.

Weber – špičkové stavební materiály Divize WEBER, Saint-Gobain Construction Products CZ a.s. Radiová 3 102 00 Praha 10 – Štěrboholy T: 272 701 937 F: 272 701 938 E: [email protected] www.weber-terranova.cz www.weber-panel.cz www.profiklub.cz

24

PRÁVNÍ PORADNA

Bydlete s RCB

Právní poradna opět se k Vám vracíme s naší právní poradnou. Vybrali jsme několik nejzajímavějších dotazů, které se k nám dostaly, a doufáme, že Vám budou při řešení některých z Vašich problémů nápomocné. V loňském roce jsme nechali zavkladovat do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka a současně převedli do osobního vlastnictví většinu bytů v domě. Nyní potřebujeme založit společenství vlastníků jednotek. Jak máme postupovat? Zatímco do konce roku 2013 vznikalo společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) ze zákona, od počátku roku 2014 již ze zákona nevzniká a je nezbytné jej založit v souladu s ustanoveními zákona č. 89/2013 Sb., občanský zákoník. Do konce roku 2013 SVJ vznikalo v souladu s § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. SVJ vznikalo dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Pro takto vzniklé SVJ platily vzorové stanovy SVJ, které byly vydány nařízením vlády č. 371/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Protože však nikdo neučinil kroky, kterými by SVJ bylo zapsáno do rejstříku společenství vlastníků jednotek, není toto SVJ nikde evidováno a nemá ani IČO. Na základě toho, co píšete v otázce, předpokládám, že výše popsaná situace je právě to, k čemu ve Vašem případě došlo. Za této situace je nyní nezbytné získat v první řadě doklad, z něhož bude vyplývat, že SVJ skutečně vzniklo ještě před 1. 1. 2014. Dále je potřeba svolat ustavující schůzi SVJ. Na této schůzi je nezbytné přijmout změnu stanov (neboť SVJ musí upravit své stanovy tak, aby byly v souladu s novou právní úpravou, což vzorové stanovy v plném rozsahu bohužel nesplňují) a navolit řádně orgány SVJ. Výhodou toho, že se jedná o SVJ vzniklé dle původní právní úpravy, je to, že změnu stanov budete nyní přijímat pouze 3/4 většinou hlasů (zatímco pokud byste byli nové SVJ, museli byste přijmout nikoli změnu stanov, ale celé nové stanovy, a ty bystě přijímali 100% většinou členů SVJ). Poté musí být SVJ zapsáno do příslušného veřejného rejstříku. Právě k tomu bude nezbytné mít doklad o tom, že SVJ vzniklo ještě za staré právní úpravy, změněné stanovy a doklady o provedené volbě orgánů a další doklady, které musí být k návrhu na zápis

doloženy (jedná se např. o čestná prohlášení členů výboru). Jeden z vlastníků bytů u nás v domě by rád provedl rekonstrukci bytu, při které dojde k vybourání a přesunutí některých příček a změní se prostorová dispozice bytu. Může takovou rekonstrukci provést bez dalšího, nebo je nezbytné takovou rekonstrukci ohlásit na stavebním úřadě, popřípadě dokonce požádat o stavební povolení? Slyšeli jsme, že by mělo být možné jejich provedení bez jakýchkoli formalit. Podmínky stanovené pro ohlašování, případně neohlašování stavebních úprav, jsou upraveny v ustanovení § 103 odst. 1 písm. d) a § 104 odst. 1 písm. k) zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen „StZ“). Ustanovení § 103 odst. 1 písm. d) StZ stanovuje podmínky, které musejí být kumulativně naplněny, aby stavební úpravy nepodléhaly ani povolení, ani ohlášení. Těmito podmínkami jsou: stavební úpravy nesmějí měnit způsob užívání stavby, stavební úpravy nesmějí zasahovat do nosných konstrukcí stavby, stavební úpravy nesmějí měnit vzhled stavby, pro stavební úpravy není třeba posouzení vlivů na životní prostředí, stavební úpravy nejsou způsobilé negativně ovlivnit požární bezpečnost, a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou. Pokud jen jedna z uvedených podmínek není naplněna, bude třeba Stavební úpravy ohlásit stavebnímu úřadu nebo požádat o stavební povolení. Ustanovení § 104 odst. 1 písm. k) StZ naopak stanovuje podmínky, které musejí být všechny naplněny, aby stavební úpravy podléhaly pouze ohlášení. Těmito podmínkami jsou: stavební úpravy mění užívání části stavby, avšak stavebními úpravami se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí. Pokud jsou všechny tyto podmínky splněny, postačuje pro realizaci Stavebních úprav pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Podstatnou otázkou však v této souvislosti je, zda je možné na vámi plánované stavební úpravy nahlížet jako na úpravy, které mění způsob užívání stavby, popřípadě na úpravy, které mění účel užívání stavby. Změnu v účelu užívání stavby definuje § 126 StZ. Zákonodárce v tomto ustanovení používá vedle sebe bez bližšího rozlišení jak pojem změna v účelu užívání stavby, tak i pojem změna užívání stavby.

Jestliže jsou oba dva pojmy v zákoně používány vedle sebe, je pro posouzení toho, co je to změna v účelu užívání stavby anebo změna užívání stavby, klíčová obsahová náplň tohoto ustanovení, nikoli striktní rozlišení mezi uvedenými pojmy. V souladu s § 126 StZ je nezbytné ohlášení stavebnímu úřadu nebo stavební povolení, pokud se mění účel užívání stavby, dochází ke změnám v provozním zařízení stavby, ve způsobu výroby, jejím podstatném rozšíření nebo pokud činnosti, které budou realizovány, budou mít účinky, které by mohly ohrozit život nebo veřejné zdraví, popřípadě život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí. Z poskytnutých informací nejsme schopni jednoznačně identifikovat, zda plánované stavební úpravy spadají pod uvedené ustanovení. Pokládáme však za nezbytné uvést, že v souladu s rozhodovací praxí některých stavebních úřadů a také v souladu s odbornou literaturou je za změnu v (účelu) užívání stavby pokládána i změna kuchyně za pokoj, nebo např. změna příček (byť nenosných) v domě. Za změnu v (účelu) užívání stavby se tak obecně pokládají stavební dispozice v bytě. Pokud by stavební úřad zaujal totéž stanovisko a stavební úpravy by považoval za změnu ve způsobu (účelu) užívání stavby, pak by postupoval podle § 126 StZ. Stavební úpravy by tak, pokud budou splňovat podmínky dle § 104 odst. 1 písm. k) StZ, bylo nezbytné ohlásit stavebnímu úřadu. Pokud nebudou podmínky dle tohoto ustanovení splňovat, bude nezbytné dokonce požádat o stavební povolení. S ohledem na výše uvedené a nejednoznačnost případu podle poskytnutých informací se přikláníme spíše k závěru, že stavební úpravy budou podléhat povinnosti ohlášení stavebnímu úřadu. Doporučujeme však obrátit se na příslušný stavební úřad a v návaznosti na projektovou dokumentaci prodiskutovat nutnost ohlášení nebo žádosti o stavební povolení přímo s příslušným stavebním úřadem. Soused si na fasádu bytového domu sám od sebe nainstaloval satelit, aniž se zaobíral tím, zda někoho tímto jednáním neomezuje. Mám v bytě jen jedno okno a satelitem mi zásadním způsobem stíní a brání ve výhledu. Dá se s tím něco dělat? Na koho se mám obrátit a jak bych měla postupovat? Fasáda bytového domu je společnou částí domu. V případě společenství vlastníků to po-

PRÁVNÍ PORADNA tvrzuje § 1160 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), v případě bytového družstva to vyplývá z toho, že celý dům je ve vlastnictví bytového družstva (dále jen „BD“). Montáž satelitu do fasády je tak manipulací se společnou věcí. Montáží satelitu může dojít k poškození fasády, a pokud je zateplená, i k poškození funkčnosti tohoto zateplení. K montáži proto musí dát souhlas SVJ nebo BD. Nutnost souhlasu často plyne také ze stanov SVJ nebo BD nebo z jiných interních předpisů. Satelit by proto neměl být do fasády namontován bez tohoto souhlasu. V případě, že byl satelit namontován bez tohoto souhlasu, je možné obrátit se na SVJ nebo BD a požadovat, aby samotné SVJ nebo BD vyzvaly dotyčnou osobu k odstranění satelitu, a to bez ohledu na to, zda satelit kohokoli v domě ruší. Nicméně i když byl souhlas udělen, neznamená to automaticky, že namontovaný satelit už nebude rušit ostatní obyvatele domu podobně, jako v případě čtenářky. V takovém případě se však už nejedená o věc, která se týká celého domu, ale musí být řešena na individuální úrovni, tedy mezi čtenářkou a dotyčnou osobou. Čtenářce je tak možné doporučit, aby se obrátila na SVJ nebo na BD a zjistila, zda byl k montáži satelitu udělen souhlas SVJ nebo BD. Pokud nikoli, doporučovala bych jí, aby se pokusila dosáhnout odstranění satelitu prostřednictvím apelu na SVJ nebo na BD. BD může v takovém případě vyzvat dotyčnou osobu k odstranění porušování jejích členských práv a povinností a v případě, že ve lhůtě, která musí být alespoň 30 dní, k odstranění nedojde, potom je možné dokonce rozhodnout o vyloučení této osoby z BD. U SVJ je to složitější, SVJ nemá možnost člena SVJ, vlastníka jednotky, vyloučit. Může jej vyzvat k odstranění porušování povinností člena SVJ. Pokud k odstranění nedojde, je nezbytné se odstranění domáhat soudní cestou. Samotná čtenářka, pokud je vlastníkem bytu, má v souladu s § 1042 OZ možnost domáhat se ochrany proti každému, kdo zasahuje do jejího vlastnického práva nebo jej ruší. Popsanou situaci je přitom možné považovat právě za tento případ. V souladu s § 1012 OZ se totiž vlastníku věci zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob. A v souladu s § 1013 odst. 1 OZ je vlastník povinen se zdržet toho, aby světlo nebo stín v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezovaly obvyklé užívání pozemku. V první řadě je proto vhodné dotyčnou osobu kontaktovat, informovat ji o tom, že satelit ve svém důsledku ruší vlastnická práva jiného, a vyzvat ji k odstranění satelitu nebo jeho jinému umístění. Jako další krok je možné doporučit obrátit se na advokáta, který dotyčné osobě pošle dopis podobného znění. Často to, že do komunikace vstoupí advokát, přine-

www.revitalizace.eu

Bydlete s RCB

se posun v řešení celého problému, neboť se druhá strana trochu zalekne a začne problém brát vážněji. Strany se tak mohou snadněji dohodnout. Pokud k dohodě nedojde, je nezbytné se domáhat svých práv soudní cestou. Obáváme se toho, jakým způsobem bude dle zákona č. 90/2012 Sb., určena výše vypořádacího podílu. V našem domě je tato situace: Členové družstva, kteří měli při pořizování domu hotovost, uhradili celý další členský vklad v hotovosti. Nicméně ti členové, kteří neměli dostatečnou hotovost, zaplatili na další členský vklad jen tolik, kolik měli k dispozici, a zbylou část splácí. Při splácení však tito členové musí uhradit vedle sumy dalšího členského vkladu také úroky. Jestliže uhradí více (další členský vklad plus úroky), musí se tato skutečnost také zohlednit při stanovení výše vypořádacího podílu? Hodnota domu by byla stále stejná a družstvo by tak muselo ve výsledku vyplatit více, než samo má. Výše vypořádacího podílu je nově stanovena v § 748 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“). Vypořádací podíl nesmí být v souladu s tímto ustanovením nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu. Vypořádací podíl tak musí být v souladu s novou právní úpravou roveň minimálně součtu základního a uhrazené části dalšího členského vkladu. Předpokládám, že výše dalších členských vkladů byla ve vašem případě stanovena jako podíl jednotlivých členů družstva na kupní ceně domu. Takto stanovený podíl je pro jednotlivé členy přesně určený. Pokud stanovy neurčí, že součástí vypořádacího podílu jsou i poplatky, které člen musel uhradit, protože neměl možnost uhradit další členský vklad v hotovosti, bude součástí vypořádacího podílu jen stanovami určený základní členský vklad a dále určená výše dalšího členského vkladu (resp. její splacená část). I když člen na úrocích zaplatí více než jiní, je stále skutečností, že vypořádacím podílem je jen součet základního a uhrazené části členského vkladu. Jejich výše je pevně stanovena buď ve stanovách (to u základního členského vkladu) nebo jako podíl na kupní ceně domu. Úroky hrazené v souvislosti s úvěrem zde nehrají roli. Správně by to nyní mělo být ošetřeno ve smlouvě o dalším členském vkladu, popřípadě je možné úpravu této skutečnosti doplnit do stanov v rámci revize stanov bytového družstva. Když byl doposud členem bytového družstva zapsaným v seznamu členů jeden z manželů, přestože v době vzniku družstva byli manželi a nemají vypořádaný majetek,

25

mají být v nájemní smlouvě, kterou s nimi nyní budeme dle nové právní úpravy uzavírat, uvedeni oba? Nebo jen když o to požádají? Totéž: Jsou automaticky oba společnými členy BD a musí být zapsaní v seznamu členů oba? Nebo jen když o zapsání požádají? V případě manželů je potřeba rozlišit tyto situace: 1. Jeden z manželů se stal členem BD a až poté se oženil (vdala). V tomto případě je členem jen ten, kdo měl členský podíl před sňatkem. Druhá osoba (manžel) má pouze nájemní právo k bytu. Jako člena však evidujete jen toho, kdo měl podíl v BD před uzavřením manželství, manžel bude evidován maximálně jako osoba bydlící v bytě. Protože však právo na uzavření nájemní smlouvy vzniká uzavřením manželství také druhé osobě, bude se nájemní smlouva uzavírat s oběma manželi. 2. Osoby se vzaly a potom získaly podíl v BD. V tomto případě jsou členem oba manželé a oba mají právo na uzavření nájemní smlouvy. V seznamu členů proto evidujete manžele a nájemní smlouvu uzavíráte také s oběma manželi. 3. Osoby se vzaly a potom jedna za své výlučné prostředky (získané např. před manželstvím, darem, děděním) získala podíl v bytovém družstvu. Pokud byl podíl v BD za trvání manželství získán za výlučné prostředky jen jednoho z manželů, je členem BD jen ta jedna osoba. Oba manželé však mají nájemní právo. V seznamu členů se tak jako člen eviduje pouze tato jedna osoba, manžel potom jako osoba bydlící v bytě. Nájemní smlouva však bude i v tomto případě uzavírána s oběma manželi. JUDr. Radka Chlebcová, Ph.D., advokát

26

RADÍME

Bydlete s RCB

Mám jako manžel podíl v bytovém družstvu ve svém výlučném vlastnictví a chtěl bych, aby jej vlastnila také manželka. Jakým způsobem jí mohu polovinu mého družstevního podílu převést?

V případě, že máte zájem na tom, aby podíl s Vámi společně vlastnila také manželka, je nejvhodnějším řešením uzavřít smlouvu, kterou dojde k rozšíření společného jmění manželů o majetek, který máte ve svém výlučném

vlastnictví. Tato smlouva musí být uzavřena ve formě notářského zápisu. Podíl v BD se tak stane součástí společného jmění a budete jej vlastnit společně s manželkou. JUDr. Radka Chlebcová, Ph.D., advokát

Kamerový systém v domě? Často se setkáváme s tím, že máte zájem nainstalovat v domě kamerový systém za účelem ochrany společného majetku, ale nevíte, jak právně na to. Právě proto jsme se rozhodli na toto téma detailněji zaměřit. Také jste přišli domů a zjistili, že někdo poničil kolem výtahu zdi, resp. že se je pokusil ozdobit svými grafickými výtvory, které pokládáte, slušně řečeno, za nevhodné? Nebo se vám v domě na chodbách ztrácí věci, popřípadě už vás nebaví se koukat, jak se vám po domě potulují cizí osoby? Kamerový systém jednoznačně může zcela zásadním způsobem přispět k ochraně majetku, který je společný vám všem. Může zamezit vandalům ničit společné prostory, může zamezit krádežím a také může zvýšit vaši kontrolu nad tím, kdo se v domě pohybuje. Protože však tím, že někoho natočíte, aniž by vám k tomu dal výslovný souhlas, zasahujete do jeho osobnostních práv, je zásadní otázkou, za jakých podmínek je možné kamerový systém v domě nainstalovat, a za jakých podmínek může být využíván. Kamerový systém můžete mít ve dvou variantách: jednak kamerový systém bez záznamu, jednak kamerový systém se záznamem. Požadavky, které je nezbytné splnit pro jejich legální používání, se liší dle varianty, pro kterou se rozhodnete.

A.

Kamerový systém bez záznamu

Využití kamerového systému bez záznamu nespadá pod režim zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů (dále jen „ZOOÚ“). Musíte však respektovat základní lidská práva jako právo na soukromí a soukromý a rodinný život osob, které budou kamerami zachyceny. Snímání kamerami nesmí být nepřiměřeným zásahem do práv těchto osob. Ačkoliv se tedy ZOOÚ přímo neaplikuje, je vhodné dodržovat určitá pravidla, která ZOOÚ obsahuje. Jedná se např. o zacílení kamer, které by měly směřovat jen na dům a jeho prostory (nikoliv do ulice), třetí osoby by měly být informovány o snímání prostor kamerami (např. vyvěšením informace o monitorování prostoru na viditelném a přístupném místě), zařízení by mělo být zabezpečeno tak, aby nehrozilo nebezpečí zneužití snímaných skutečností. Používat kamerový systém bez záznamu je tak možné bez toho, aby se musela respektovat celá řada dalších omezujících podmínek. Musíte však označit dům nálepkou, ze které bude zřejmé, že prostory v domě jsou snímány. A hlavně nesmíte záznam kamer jakkoli nahrávat a uchovávat.

B.

Kamerový systém se záznamem

Záznam kamerového systému se dle ZOOÚ považuje za zpracovávání osobních údajů. Je proto potřeba dodržet celou řadu požadavků, zejména: • pro monitorování určitých částí domu musíte mít souhlas členů bytového družstva nebo společenství vlastníků jednotek,

• musíte se registrovat dle § 16 ZOOÚ u Úřadu pro ochranu osobních údajů, • musíte zpracovat podklad pro registraci u Úřadu pro ochranu osobních údajů. Tento dokument musí dle § 5 odst. 1 ZOOÚ zejména obsahovat specifikaci účelu zpracovávání údajů monitorováním kamerami, dále musíte stanovit prostředky a způsob zpracování těchto údajů, stanovit a odůvodnit dobu uchovávání záznamů z kamer, • osobní údaje mohou být uchovávány pouze po dobu, která je nezbytná k účelu jejich zpracování − doba uchování záznamu by se měla pohybovat v řádech dnů (rozhodně by nemělo jít o lhůtu delší 7 dní), • je nezbytné dbát na práva na ochranu před neoprávněným zasahováním do soukromého a osobního života subjektu údajů a za tímto účelem přijmout vhodná opatření, aby nehrozilo zneužití zpracovaných údajů, • je nezbytné vhodným způsobem informovat členy bytového družstva o tom, že prostory jsou monitorovány, a to například na schůzi bytového družstva či na shromáždění společenství vlastníků jednotek a následným rozesláním zápisu ze schůze obyvatelům domu; třetí osoby se informují o monitorování domu např. uvedením informace o monitorování prostor na viditelném místě (např. prostřednictvím nálepky). V případě, že však požadujete, aby záznam z kamery byl uchováván, je nezbytný souhlas jednotlivých členů bytového družstva nebo společenství vlastníků jednotek. Ve vztahu k tomuto souhlasu je nezbytné rozlišit následující situace: • monitorování sklepů, půdy, garáží, kolárny, kočárkárny, prostoru dopisních schránek, vnějšího pláště domu atp., kdy souhlasu osob v domě bydlících není třeba. Jde o situaci, kdy se uplatní výjimka dle § 5 odst. 2 písm. e) ZOOÚ. Podmínkou aplikace této výjimky však je požadavek, že ochrana majetku je způsobilá „převážit“ nad ochranou soukromí, soukromého a rodinného života osob, • monitorování přístupové chodby k bytům, výtah, schodiště, vchodu do domu, vchodů do bytů atd., kdy je nutný souhlas všech obyvatel domu, protože tyto prostory jsou spjaty se soukromým životem těchto osob. Nutnost získání souhlasu se nevztahuje jen na členy bytového družstva či společenství vlastníků jednotek, kteří v domě bydlí, ale i na nájemníky a všechny další osoby bydlící v domě (např. partner nájemce). Cestou, která vede k možnosti legálně užívat kamerový systém v domě můžete projít sami, popřípadě se můžete obrátit na naši advokátní kancelář, Rádi Vám na této cestě budeme nápomocni. JUDr. Radka Chlebcová, Ph.D., advokát

RADÍME

Bydlete s RCB

27

Hoří??? A co revize???? Aktuální informace v médiích – vyhořel byt na sídlišti v JH. Čas od času nás média informují a varují před nedodržováním pravidelných termínů různých revizí a kontrol v rodinných a bytových domech, které vlastníci mají povinnost provádět. Tato varování jsou obvykle doprovázena obrázky zničených celých domů, v lepším případě částmi zničeného bytu. Přestože si většina z nás něco takového nechce připustit a říká si: „nám se to přece nemůže stát“, začneme se pro klid duše shánět, zda máme všechny platné revize a kontroly. V případě požáru nebo výbuchu nastane vyšetřování příčiny neštěstí a hledání viníka. S tím souvisí i předložení všech potřebných dokladů (revizí) Policii ČR a pojišťovně, se kterou má vlastník uzavřenou pojistku na dům (byt). Pojišťovna může zkrátit pojistné plnění nebo případně vůbec neproplatit vzniklou škodu, pokud se vyšetřováním zjistí, že příčinou byla například vadná elektroinstalace nebo závada na používaném spotřebiči a předložené revize jsou nevyhovující, případně chybí úplně. Druh revize/kontroly

Předpis/ČSN

Termín revize

Provádí

Elektrické zařízení

ČSN 331500, ČSN 3320006-61

1x za 5 let

Revizní technik

ČSN 341390 ČSN 331500 (ČSN EN 62305-3)

1x za 5 let 1x za 4 roky

Hromosvody

Hasicí přístroje (kontrola provozuschopnosti)

Vyhl.MV 1x za rok č.246/2001 Sb.

Revizní technik

Oprávněná osoba

Tlakové zkoušky ČSN 730873 a provozní kontroly pro zásobování požární vodou

1x za rok

Odborná zkouška výtahu

1x za 3 roky Inspekční technik 1x za 6 let-pouze pro výtahy určené k dopravě nákladů

ČSN 274002 ČSN 274007

Odborný pracovník

Některé termíny revizí, kontrol nebo prohlídek jsou dané výkonem, datem uvedení zařízení do provozu nebo podle účinnosti dané normy. V některých případech mohou být termíny následující revize zkráceny revizním technikem. Závěrem lze říci, že je dobré revize, prohlídky a kontroly provádět pravidelně a předejít tak nečekaným škodám na majetku a zdraví. Jitka Kutnarová

www.revitalizace.eu

Stále platí, že:„Každý je povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám na zdraví, na majetku, na přírodě a životním prostředí.“ Revizí je nazývána pravidelná kontrola zařízení, která se provádí, aby byl ověřen technický stav zařízení a jeho bezpečnost při správném používání. Revize vždy provádí revizní technik, který má pro tuto činnost příslušné oprávnění. Úkolem revizního technika je zkontrolovat, zda aktuální stav zařízení odpovídá platným předepsaným normám. Níže Vám v tabulce přinášíme přehled nejdůležitějších druhů revizí a termíny jejich provádění.

Odborná prohlídka výtahu

ČSN 274002 ČSN 274007

1x za 3 měsíce

Způsobilá osoba

Inspekční prohlídka výtahu

ČSN 274002 ČSN 274007

1x za 6 let

Inspekční orgán

Kontrola a čištění spalinových cest

NV 91/2010 Sb.

1x za rok

Způsobilá osoba

Plynová zařízeníprovozní revize

Vyhl. 85/1978 Sb. ČÚBP

1x za 3 roky

Revizní technik

Kontrola plynového zařízení

Vyhl. 85/1978 Sb. ČÚBP

1x za rok

Oprávněná osoba

Kotelny-provozní revize ČSN 070703

1x za 3 roky

Revizní technik

Kotelny-kontrola

ČSN 070703

1x za rok

Oprávněná osoba

Tlakové nádoby ČSN 690012 stabilní-provozní revize

1x za rok

Revizní technik

Tlakové nádoby stabilní-vnitřní revize

ČSN 690012

1x za 5 let

Revizní technik

Tlakové nádoby stabilní-zkouška těsnosti

ČSN 690012

po vnitřní revizi

Revizní technik

28

RADÍME

Bydlete s RCB

EFEKT TERM s.r.o. naše společnost Vám “dodá energii” Také patříte k těm, kteří chodí v zimě doma raději ve dvou svetrech, než aby si přitopili? Teď už nebudete muset. Stačí se jen obrátit na spolehlivého dodavatele “levnějšího tepla”. V současnosti, kdy je na trhu vysoký počet dodavatelů energií, kteří navíc nabízejí velké množství produktů, není pro zákazníka jednoduché vybrat si toho správného. Nedůvěra zákazníků je vysoká, mnoho z nich má špatné zkušenosti a podezření z nekalých praktik. Lidé si teprve pomalu zvykají v energetice na to, že lze udělat změnu jednoduše, bez obav a získat tím kvalitního partnera, se kterým ušetří. Společnost EFEKT TERM s.r.o., v rámci podpory ochrany životního prostředí a rozvoje vytápění bytových jednotek obnovitelnými zdroji tepla, nabízí ve spojení s čes-

kým výrobcem HOTJET CZ, s.r.o., dodávku a instalaci tepelných čerpadel pro panelové a bytové domy BEZPLATNĚ. Společnost vznikla v roce 2010. V roce 2013 realizovala ve spolupráci s lokálním subkontraktorem úspěšný projekt v bytovém domě o 42 bytových jednotkách v Ostravě-Porubě, kam na vlastní náklady instalovala tepelná čerpadla (TČ), ekologicky šetrný zdroj energie, jejichž provoz nahrazuje dálkového dodavatele tepla. V zájmu naprosté transparentnosti je po dohodě možná prohlídka tohoto referenčního domu.

Jak tedy vypadá nabídka EFEKT TERM s.r.o.? Společnost uzavře s domem smlouvu na dodávku tepla s cenou, která je nejméně o 10% nižší oproti ceně od stávajícího dodavatele, a to po celou dobu platnosti smlouvy na dodávku tepelné energie a TUV. Kromě toho instalací moderní regulace, kterou TČ používají k výrobě tepla, se sníží množství odebrané tepelné energie o 5 - 10%. Z důvodu změny sazby za elektrickou energii, kterou společnost používá pro výrobu tepla, získají obyvatelé domu nižší cenu elektrické energie o 40 - 60% ze současné ceny, tzn. cca 3,00 Kč/kWh. Každá instalace TČ je internetem připojena na firemní dispečink, kde funguje bezplatná linka 24 hodin (okamžité řešení servisu). Vaše benefity: •celková spotřeba tepelné energie nižší o 5 - 10% •cena tepla a TUV nižší o min. 10% •cena elektrické energie nižší o 40 – 60% •již nikdy žádné odstávky

A to nejlepší nakonec: Bytový dům (SVJ nebo družstvo) nemusí platit pořízení tepelných čerpadel, celou investici hradí společnost EFEKT TERM s.r.o.. Vaše družstvo nebo SVJ nic neriskuje. V případě nesplnění podmínek smlouvy, ze strany naší společnosti, Vás dle zákona bezodkladně připojíme k původnímu dodavateli energií. Český trh s elektřinou a zemním plynem se doposud nerozvíjel úplně podle představ o liberálním trhu, nyní však, obrazně řečeno, začíná svítat na lepší časy. A zákazník z toho může těžit, pokud si vybere dodavatele, který: •je spolehlivý •vše vyřeší •garantuje úspory bez investic •zajistí individuální přístup Společnost EFEKT TERM s.r.o. Váš nový dodavatel tepla upřednostňuje přístup zaměřený na spokojeného zákazníka a tím také návrat energetického trhu k normálu. Nabízí vysoký standard služeb, férové jednání, výhodné ceny, a především, svého zákazníka si váží. Informujte se na www.efektterm.cz

ZKUŠENOSTI

Bydlete s RCB

29

BYLO NÁS PĚT

Nejsem odborníkem na psaní článků, tak se pokusím vše nastínit v časové ose. Jsem členem společenství vlastníků jednoho menšího domu na sídlišti Letňany v Praze. A i když ne úplně dle své vůle, ale přesto mám funkci. Ale jak to vlastně bylo: Leden 2013 – volba výboru společenství vlastníků. •Původní pověřený vlastník se vzdal funkce a nedal jinou možnost, než aby si společenství vlastníků na shromáždění zvolilo zástupce - výbor. •Uvolili jsme se tedy v pěti, že převezmeme správu domu, aniž bychom cokoli znali a věděli, jak to chodí a co to obnáší. A bylo nás tedy pět. Jaro 2013 - přebíráme dům do správy. •Prošli jsme si papírové podklady, ze kterých bylo jasné, že nejsou kompletní. V tu chvíli jsme tušili, že to sami na vedení domu nemáme dost zkušeností ani znalostí. Podzim 2013 – odborná pomoc? •Na podzim 2013 byla již rozvířena diskuse o novém občanském zákoníku. •Opravdu velkou náhodou jsme se přihlásili na seminář pořádaný Cechem bydlení ve spolupráci s KB. Tématem byl právě NOZ. Reklam a nabídek seminářů nám chodilo do schránky mnoho. Pozvánka na tento byla však něčím jiná. Zaujal nás program, i pořadatel. •Na semináři byla představena část týmu Cechu bydlení. Hned nám byly dámy sympatické. •Na závěr byl představen i projekt Cechu bydlení, systém partnerství i nabízené služby. To byl zřejmě ten impuls, který mě přesvědčil, že jestli máme dělat svou práci ve výboru dobře, potřebujeme odbornou pomoc. Zima 2013 – rychlá pomoc. •Hned pár dní po semináři jsem kontaktovala zástupce Cechu bydlení, abychom se sešli a domluvili se na podmínkách a postupu.

•Jelikož nás v roce 2014 čekala revitalizace, zahájili jsme harmonogramem. •Sepsala se smlouva, ve které jsme si vymezili činnosti, které pro nás Cech zajistí, a s čím nám pomůže. Příprava na celkovou revitalizaci zatím probíhá, nicméně již máme za sebou úspěšnou výměnu stoupaček na základě výběrového řízení zpracovaného týmem Cechu. Byli jsme spokojeni jak s provedeným výběrem a doporučením, ale také následnou kontrolou na místě, jak práce probíhají. Velice jsme ocenili ochotu a obětavost ve večerních, někdy i pozdních hodinách řešit problémy v domě, se kterými jsme si nevěděli rady. Přípravné práce na celkovou revitalizaci jsou zdlouhavé a prozatím můžeme říct, že spolupráce s Cechem je výborná. Tým paní Chlebcové je velice ochotný, mají přehled a spoustu zkušeností, které si troufám říct, že většině členů výborů a družstev chybí. Jakmile jsme podepsali smlouvu s Cechem, spadl mi neuvěřitelný kámen ze srdce, že se můžeme na někoho kdykoli obrátit a bude nám poskytnuta rada, se kterou se již dá pracovat. Zpočátku jsme se spoléhali na diskuse na internetu. Nic proti internetu, ale většinou se tam rozepisují nespokojení lidé. Něco se jim nepovedlo, ale již nenaznačí, jakým rozumným způsobem se podobným problémům při správě domu vyhnout. Jsme přesvědčeni, že díky Cechu a jeho dozoru nad přípravami a poté nad celou revitalizací, nám šetří nejen nervy, ale určitě také finanční prostředky. JE NÁS STÁLE PĚT, ALE MÁME SILNÉHO POMOCNÍKA, kterého ráda každému doporučím. Radka Nepilá, předsedkyně výboru SVJ, Tupolevova 469, Praha 18

V RÁMCI REGENERACE BYTOVÝCH DOMŮ NABÍZÍME: KOREKTNÍ NÁVRH ŘEŠENÍ REKONSTRUKCE DOMU, VČETNĚ STANOVENÍ PŘEDBĚŽNÉ FINANČNÍ NÁROČNOSTI •Prezentaci návrhu v domě •Vyhodnocení energetické náročnosti budovy •Přípravu projektové dokumentace dle konkrétního zadání •Výběrové řízení zhotovitele stavby •Právní poradenství při uzavírání smluvních vztahů •Zajištění stavebního řízení včetně dozoru stavby •Kolaudační řízení •Zastoupení v reklamačních řízeních

ZAJIŠTĚNÍ FINANČNÍHO KRYTÍ CENY ZAKÁZKY •Odborná poptávka úvěrujících bank a stavebních spořitelen •Vyhodnocení předložených nabídek •Odborná prezentace na schůzi BD (shromáždění SVJ) •Příprava pokladů potřebných k uzavření úvěrové smlouvy •Právní poradenství při uzavírání úvěrového obchodu a dále po celou dobu trvání úvěrového vztahu TERMOVIZNÍ SNÍMKY V CENĚ ZAKÁZKY

KONTAKT: Cech bydlení –RCB, Astlova 3205/1, Praha 5•[email protected], www.cechbydelni.cz

www.revitalizace.eu

30

Bydlete s RCB

SEMINÁŘE

SEMINÁŘE Stejně jako ostatní společnosti i my se snažíme přinášet vám aktuální informace formou seminářů. V poslední době je ale nabídka tak značná, že zájemce stojí před nelehkým úkolem. Který seminář si vybrat? Kde skutečně dostanu tolik potřebné informace? Účast na seminářích postupně klesá. Proto nás přímo zaskočil zájem o semináře, kterých jsme se zhostili ať sami, nebo společně se sdružením CERPAD, před prázdninami tohoto roku. Původně jsme objednali sály pro třicet účastníků, ale pro velký zájem jsme nakonec všechny semináře pořádali v sále pro dvě stě účastníků! Přínosné byly pro nás ohlasy účastníků, ve kterých bylo hodnoceno především: 1. Místo konání - naprosto vyhovující pro všechny účastníky 2. Program – vyvážený a pro zvolenou cílovou skupinu více než aktuální 3. Přednášející – zjevně kvalifikovaní, kladné ohlasy především na JUDr. Radku Chlebcovou.

Přinášíme Vám vyjádření jednoho z účastníků: „.....Paní doktorku Chlebcovou nechci dále moc vychvalovat, ale mám pocit, že problematiku má v malíčku, je-li to možné vůbec říct při složitosti legislativy. Vyzařuje z ní osobní zájem o věc, což je pro mě rozhodující. Její reakce na dotazy z publika byly velmi kvalifikované“. Stejně kladná hodnocení jsme obdrželi i na další přednášející, např. panu Ing. Zerzáňovi ze společnosti Techem bylo doporučeno nevysílat svého zástupce na semináře, aby „nebyl ve svých dalších přednáškách zastíněn“. Jediná negativní připomínka zazněla k vlastní organizaci prezence před zahájením semináře. Při tak velkém počtu účastníků, kdy navíc většina přichází těsně před zahájením, je pak problém všechny co nejdříve odbavit. Proto pro další semináře organizaci posílíme ke spokojenosti všech účastníků. Těšíme se na Vás.

CO CHYSTÁME? Na základě vašich ohlasů přistupujeme k sérii podzimních seminářů. Témata? - Nová právní úprava SVJ a BD, novinky v oblasti vyúčtování, a dále - Témata, která žádáte. Využijte možnosti požádat si o Vámi preferované téma na adrese: [email protected] Kde získáte informace a možnost přihlášení? www.cechbydleni.cz

Bydlete s RCB

www.revitalizace.eu

31

32

Bydlete s RCB