B&W-voorstel
Onderwerp: Ruimtelijke onderbouwing 'Woonzorgcomplex Breeakkers'
1) Status Het voorstel heeft betrekking op het uitoefenen van de collegebevoegdheden ter voorbereiding van een omgevingsvergunning, waarbij gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid (ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) om af te wijken van het bestemmingsplan. 2) Samenvatting Amvest Vastgoed en Freya Groep willen een woonzorgcomplex van 20 eenheden ontwikkelen, conform het concept Dagelijks Leven, op een locatie aan de Breeakkers in Empel. Voor deze locatie geldt het bestemmingsplan Empel dat de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 3 juni 2013 heeft vastgesteld. De locatie heeft de bestemming Wonen en is bovendien aangeduid voor 'maatschappelijke voorzieningen'. Het bouwplan voldoet echter niet aan de bouwregels die het bestemmingsplan aan de locatie stelt. Omdat het bouwplan niettemin stedenbouwkundig en functioneel wenselijk en aanvaardbaar is, wordt vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3° Wabo een uitgebreide voorbereidings-procedure gevoerd. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. 3) Voorstel - Instemmen met het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke onderbouwing ‘Woonzorgcomplex Breeakkers’; - Het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke onderbouwing ‘Woonzorgcomplex Breeakkers’ op grond van de gemeentelijke inspraakverordening zes weken ter inzage leggen en in het kader van het wettelijk vooroverleg verzenden aan de wettelijke vooroverlegpartners.
Steller
: Erps
Tel.
: 6155728
E-mail
:
[email protected]
2
4) Aanleiding/besluitgeschiedenis Amvest Vastgoed en Freya Groep willen een woonzorgcomplex van 20 eenheden ontwikkelen, conform het concept Dagelijks Leven, op een locatie aan de Breeakkers in Empel. Voor deze locatie geldt het bestemmingsplan Empel dat de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch op 3 juni 2013 heeft vastgesteld (reg.nr. 155018); zie afbeelding 1. De locatie heeft de bestemming Wonen en is bovendien aangeduid voor 'maatschappelijke voorzieningen'. Het bouwplan voldoet echter niet aan de bouwregels die het bestemmingsplan aan de locatie stelt: de afstand van de hoofdgebouwen tot de aan de openbare ruimte grenzende perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 3 meter en niet meer dan 6 meter. Hoewel het gebouw als geheel op niet minder dan 3 meter en niet meer dan 6 meter afstand ligt van beide perceelsgrenzen die aan de openbare ruimte grenzen, liggen delen van de gevel op een grotere afstand dan 6 meter van de openbare ruimte. Ook de hoogte van de erfafscheidingen is in strijd met het bestemmingsplan: de bouwhoogte van erfafscheidingen op en voor de voorgevelrooilijn mag vanaf de voet gemeten niet meer bedragen dan 1 meter. De hekwerken voor de voorgevelrooilijn aan de kant van de Breeakkers zijn 180 cm hoog, ter bescherming van de bewoners van het complex. Omdat het bouwplan inclusief de erfafscheidingen stedenbouwkundig en functioneel wenselijk en aanvaardbaar is, wordt vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3° Wabo een uitgebreide voorbereidingsprocedure gevoerd. Ter motivering van het besluit om van het bestemmingsplan af te wijken is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld.
afbeelding 1
3
afbeelding 2 5) Inhoud Planbeschrijving De investeerder Amvest Vastgoed en de zorgaanbieder Freya Groep hebben samen het zorgconcept Dagelijks Leven ontwikkeld. Dagelijks Leven biedt verpleging, verzorging en begeleiding aan mensen met geheugenproblemen in kleinschalige woonzorgvoorzieningen waarbij zoveel mogelijk wordt aangesloten bij een normale dagelijkse gang van zaken. In een voorziening wonen 20 cliënten die 24 uur per dag, 7 dagen per week worden ondersteund door een vast en professioneel team, onder leiding van een eindverantwoordelijk verpleegkundige. In een woonzorgcomplex van Dagelijks Leven heeft elke cliënt een eigen studio - een zelfstandige woonruimte - met daarin een woon- en slaapkamer, een douche- en toiletvoorziening en een keukenblok. Daarnaast hebben de cliënten de beschikking over twee ruime gemeenschappelijke woonkamers, een dagbestedingsruimte, een speciaal voor de doelgroep ontwikkelde tuin en een ruime professionele keuken. Een woonzorgvoorziening van Dagelijks Leven bevindt zich in de wijk, dicht bij de voorzieningen en maakt deel uit van het dagelijks leven in die wijk. Dagelijks Leven biedt vanuit de woonzorgvoorziening ook dagbesteding en specialistische pg-thuiszorg aan cliënten in het beginstadium van dementie, zodat deze groep langer thuis kan blijven wonen. Professionele ondersteuners als artsen, fysiotherapeuten, behandelaars en overige aan zorg verwante disciplines uit de directe omgeving van de locatie worden ingeschakeld in het zorgproces. Er wordt waar mogelijk gebruik gemaakt van de diensten van vrijwilligers, omwonenden en mantelzorgers en de dagelijkse boodschappen worden gedaan bij de winkels in het dorp. (Woon)beleid In de toelichting van bestemmingsplan Empel is relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van Empel uiteengezet. Dit beleid geldt onverkort voor het bouwplan: het bouwplan voldoet aan de relevante beleidsdoelstellingen van rijk, provincie en gemeente. 4
Op 11 september 2012 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota Wonen 2012 vast. Het woonzorgcomplex aan de Breeakkers sluit aan op het concrete doel van het gemeentelijk woonbeleid om nieuwbouw te realiseren voor de groeiende behoefte aan woonzorgarrangementen voor ouderen en mensen met een beperking. Deze behoefte is ook in Empel groot. In Empel wonen wel veel 65-plussers maar het aanbod woonzorgvoorzieningen is er ontoereikend: ouderen die hier te maken krijgen met ouderdomsziekten moeten naar een andere wijk verhuizen. Met de komst van een woonzorgcomplex voor dementerende ouderen in Empel kan een aantal ouderen dat dementerend raakt in Empel blijven wonen en wordt tevens een fysiek zorgsteunpunt in de wijk gerealiseerd. Stedenbouwkundige inpassing De bouwhoogte en de kapvorm voldoen aan de bouwregels van het bestemmingsplan: het gebouw sluit naar zijn aard en schaal aan op zijn omgeving. Het bouwplan gaat uit van een min of meer rechthoekig gebouw. Het gebouw loopt aan de voorzijde parallel aan de Breeakkers. Aan de zuidzijde echter liggen delen van de gevel op een grotere afstand dan 6 meter van de openbare ruimte. (Het gebouw als geheel ligt op niet meer dan 6 meter afstand van beide perceelsgrenzen die aan de openbare ruimte grenzen). Deze afwijking van het bestemmingsplan is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Omdat aan de zuidzijde de tuin wordt gesitueerd, ontstaat hier een goede aansluiting op het fietspad en de naastgelegen groenzone. Vanwege de aard van de zorg is het noodzakelijk dat het perceel met een hekwerk van 180 cm wordt afgesloten. Aan de zijde van het fietspad, de achterzijde van het perceel, sluit dit aan op de reeds aanwezige hekwerken. Voor een goede uitstraling van het hekwerk wordt aan de voorzijde ervan een haag gepland met een aanvankelijke hoogte van circa 120 cm en een breedte van circa 60 cm. Ook aan de kant van de Breeakkers wordt de erfafscheiding zo gemaakt. Door de aanwezigheid van een groenstrook en een voetpad en door zijn vormgeving doet de erfafscheiding daar geen afbreuk aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De hoogte van de erfafscheiding is vergelijkbaar met andere al bestaande erfafscheidingen aan de Breeakkers. Verkeer en parkeren Vanwege de hoge parkeerdruk in de buurt houdt de gemeente vast aan de eis dat in voldoende mate op eigen terrein parkeervoorzieningen moeten worden gerealiseerd en gehandhaafd. Conform de richtlijn van het CROW en het gemeentelijke parkeerbeleid zijn 10 parkeerplaatsen voldoende. De Breeakkers is een ontsluitingsas en is ingericht als erftoegangsweg met een 30 km/uurregime: verkeersdrempels, verkeersborden, wegprofiel. Gelet op de inrichting en de verkeersdruk is de verkeerssituatie ter plaatse overzichtelijk. Ook de ontsluiting op de Breeakkers is voldoende overzichtelijk. Milieu, water, flora en fauna en archeologie De milieuaspecten geluidhinder, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, externe veiligheid en ook water(berging) belemmeren niet het bouwplan van het woonzorgcomplex aan de Breeakkers. In het kader van de Flora- en faunawet vindt een quick scan plaats van de mogelijke aanwezigheid van plant- en diersoorten die op grond van de Flora- en faunawet beschermd zijn. De resultaten van deze quick scan worden na de gemeentelijke inspraakprocedure ingevoegd. In opdracht van de gemeente 's-Hertogenbosch is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek bestaat er ook in archeologisch opzicht geen bezwaar tegen het bouwplan. 5
Goede ruimtelijke ordening Gelet op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en de stedenbouwkundige inpassing alsook de vereisten ten aanzien van archeologie, water en andere (milieu)aspecten, kan vooralsnog - de resultaten van de quick scan in het kader van de Flora- en faunawet worden na de gemeentelijke inspraakprocedure ingevoegd - worden geconcludeerd dat het bouwplan voor het woonzorgcomplex aan de Breeakkers conform de eisen van een goede ruimtelijke ordening is. 6) Financiële paragraaf Het betreft hier een gemeentelijke grondexploitatie waarbij de bouwkavel ten behoeve van de bouw van het woonzorgcomplex wordt verkocht aan Amvest Vastgoed en Freya Groep. De grond is in eigendom van de gemeente waardoor er geen sprake is van kostenverhaal bij derden. Er is sprake van een sluitende gemeentelijke grondexploitatie. Gesteld kan worden dat deze ruimtelijke planvorming financieel-economisch uitvoerbaar is. 7) Communicatie In een huis-aan-huisbrief d.d. 26 november 2014 is een informatieavond aangekondigd in het kindcentrum Caleidoscoop, op 11 december 2014. Voorafgaand aan die avond werd het bouwplan op 2 december 2014 besproken in de Bestuursraad Empel en Meerwijk. Hierbij was een groot aantal omwonenden aanwezig. Ook op de informatieavond zelf was een groot aantal omwonenden aanwezig. Tijdens de informatieavond stelden aanwezigen veel vragen, zodat onvoldoende tijd restte voor de voorbereide presentatie en de informatie, onder meer met betrekking tot het geldende bestemmingsplan en de procedure, slechts in beperkte mate kon worden verstrekt. Daarom wordt nu een inloopavond georganiseerd waarop gericht informatie aan omwonenden kan worden gegeven. Het concept-bouwplan en de concept-ruimtelijke onderbouwing worden in het kader van gemeentelijke Inspraakverordening zes weken ter inzage gelegd. Omwonenden worden via de Bossche Omroep en met een huis-aan-huisbrief geïnformeerd. De raad wordt geïnformeerd via het informatiebulletin. 8)
Zienswijze portefeuillehouder
Bijlagen: - Ruimtelijke onderbouwing ‘Woonzorgcomplex Breeakkers’ inclusief informatief bouwplan Woonzorgcomplex Breeakkers
6
