Buurt- en dorpsenquête Woonmonitor Oosterhout

Buurt- en dorpsenquête 2015

Woonmonitor Oosterhout

Buurt- en dorpsenquête 2015: Woonmonitor Oosterhout D Oosterhout (december 2015) – De gemeente Oosterhout telt 24.141 woningen, waarvan 42 procent huurwoningen. Het merendeel van de inwoners is tevreden met hun woning, zo blijkt uit de nieuwe Woonmonitor Oosterhout. Zij geven deze een 7,9 als gemiddeld rapportcijfer. Ook de andere woningen in de directe woonomgeving scoren een voldoende (7,3). Bijna 13 procent van de huishoudens wil verbouwen en bijna 21 procent heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Bijna een kwart van deze doorstromers zijn gezinnen met kinderen en bijna 15 procent zijn 65plussers. Van de nog thuiswonende jongeren wil 35 procent binnen nu en vijf jaar verhuizen. Zij behoren tot de starters op de woningmarkt. Ruim de helft van de verhuisgeneigden wil in de gemeente Oosterhout blijven wonen. Het meest populair zijn de wijken Centrum en Vrachelen (met name De Contreie). Starters willen vooral verhuizen om op zichzelf te gaan wonen, omdat ze gaan samenwonen / trouwen of in verband met studie of werk. Ruim vier op de tien starters wil een woning kopen, terwijl bijna de helft liever gaat huren. Starters zijn vooral geïnteresseerd in appartementen en rijtjeswoningen. Zij vinden de buurt waarin de woning staat en de prijs het meest belangrijk bij het bepalen van hun woningkeuze. Voor doorstromers tot 65 jaar zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf, de woonbuurt, veranderde gezinsomstandigheden en financiële redenen. Van de huurders wil ruim de helft blijven huren, terwijl ruim acht op de tien woningeigenaren opnieuw wil gaan kopen. De huishoudens hebben met name interesse in 2-1 kapwoningen, rijtjeswoningen, vrijstaande woningen en appartementen. De buurt waarin de woning staat, de grootte van de woning en de prijs is bepalend voor hun woningkeuze. Voor 65-plussers zijn de belangrijkste redenen: de woning zelf, gezondheid / behoefte aan extra zorg, de woonbuurt, dichter bij de kinderen wonen en financiële redenen. Het merendeel van hen wil gaan huren en met name appartementen en seniorenhuisvesting is bij hen favoriet. De Woonmonitor Oosterhout maakt onderdeel uit van de Buurt- en dorpsenquête die in juli 2015 is uitgezet onder 8.695 inwoners van 18 jaar en ouder. Bijna 36 procent heeft gebruik gemaakt van de gelegenheid om zich uit te spreken over hun huidige woning, mogelijke verhuisplannen en de woonwensen die ze daarbij hebben. De Woonmonitor wordt gebruikt om de gemeentelijke woonvisie te actualiseren.

december 2015

Een uitgave van de gemeente Oosterhout rapporteur: gereed: oplage: vindplaats:

vakgroep Onderzoek & Statistiek (O&S) van de afdeling Bedrijfsvoering, unit Advies 4 – 12 – 2015 (concept); 9 – 12 – 2015 (definitief) digitale pdf-versie www.oosterhout.nl/metamenu/over-de-gemeente/feiten-en-cijfers/onderzoek/buurtenquete

2

Inhoudsopgave pagina 1 Inleiding

5

2 Samenvatting onderzoek

7

3 Woningmarktprofiel gemeente Oosterhout

9

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Samenstelling van de bevolking Besteedbaar inkomen Bestaande woningvoorraad Duurzaamheid en energieverbruik Woningaanbod en verhuizingen

9 10 13 17 19

4 Kwantitatieve woningvraag 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

25

Verbouwen of verhuizen Verhuisplannen Doorstroming en scheefheid Verhuisredenen Verhuizen, maar waarheen

25 26 27 28 29

5 Kwalitatieve woningvraag 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

31

Kopen of huren Welke prijsklasse Bestaand of nieuwbouw Woningtype Specifieke wensen

31 33 34 35 37

6 Verhuisbalansen: vraag en aanbod nader bekeken 6.1 6.2 6.3

Verschuivingen tussen huur en koop Verschuivingen tussen woningtypen Verschuivingen tussen woongebieden

39 39 40 42

Bijlagen

43

3

4

1

Inleiding

De Oosterhoutse Buurt- en dorpsenquête is een vorm van burgeronderzoek waarbij, via een uitgebreide vragenlijst, meerdere thema’s tegelijkertijd aan een representatief deel van de inwoners worden voorgelegd. Dit onderzoek geeft inzicht in de mate van tevredenheid van de inwoners (burgers) over diverse aspecten van het woon- en leefklimaat in de gemeente Oosterhout, en in de wijken, dorpen en buurten in het bijzonder. De Buurtenquête wordt om de drie jaar uitgevoerd. Ten behoeve van deze grootschalige enquête is uit het bevolkingsbestand een steekproef getrokken van 8.695 inwoners van 18 jaar en ouder. Deze personen zijn willekeurig geselecteerd (a-select), maar daarbij is wel rekening gehouden met een evenwichtige verdeling over de Oosterhoutse buurten en kerkdorpen. De vragenlijsten zijn in juli 2015 uitgezet. In totaal hebben 3.097 inwoners aan dit onderzoek meegedaan, een respons van bijna 36 procent. Aangezien er ook uitspraken worden gedaan per wijk, buurt en dorp, is het belangrijk dat de resultaten ook per woongebied representatief zijn. De minimaal benodigde respons van 25 á 30 procent is in alle woonbuurten gehaald. Om de betrouwbaarheid verder te vergroten zijn de onderzoeksresultaten bovendien nog gewogen naar leeftijd en woonbuurt. Eén van de thema’s (modules) in de Buurtenquête is het onderdeel “Wonen en verhuizen”. Hierin kunnen inwoners zich uitspreken over hun huidige woning en aangeven of ze verbouwof verhuisplannen hebben. In dat laatste geval kunnen ze ook hun specifieke woonwensen kenbaar maken. De resultaten van dit deelonderzoek zijn verwerkt in de voorliggende Woonmonitor Oosterhout. Deze wordt gebruikt om de gemeentelijke woonvisie te actualiseren. Ook woningcorporatie Thuisvester, de grootste verhuurder in de gemeente Oosterhout, maakt gebruik van deze monitor.

5

6

2

Samenvatting

In juli 2015 hebben 8.695 inwoners van 18 jaar en ouder een uitnodiging ontvangen om mee te doen aan de Oosterhoutse Buurt- en dorpsenquête. In dit grootschalige onderzoek, waaraan bijna 36 procent heeft meegedaan, is een vragenblok opgenomen waarin de inwoners zich kunnen uitspreken over hun huidige woning en eventuele verbouwof verhuisplannen, waarbij ze ook hun specifieke woonwensen kenbaar kunnen maken. In deze Woonmonitor Oosterhout zijn de resultaten van dit deelonderzoek verwerkt.

2.1 Woningmarktprofiel Op 1 januari 2015 stonden er in de gemeente Oosterhout 24.141 woningen en 26 woonwagens en woonboten. Ruim 42 procent van de woningen behoort tot de huursector. Het merendeel hiervan is eigendom is van woningcorporatie Thuisvester. Het leeuwendeel van de Oosterhoutse woningen is ouder dan 10 jaar. In de periode 2010-2014 zijn 733 nieuwe woningen gebouwd en 208 woningen gesloopt. Met name in de nieuwbouwwijk Vrachelen zijn in deze periode veel woningen gebouwd, terwijl in Slotjes-Midden een aantal verouderde portiekflats zijn gesloopt. In 2014 werden in de gemeente Oosterhout 551 woningen verkocht en kregen 530 woningen van Thuisvester een nieuwe huurder. In de periode 2010-2014 verhuisden in totaal 31.507 personen: 9.661 kwamen hier wonen, 10.179 vertrokken naar elders en 11.667 personen verhuisden binnen de gemeentegrenzen. Gemiddeld verhuizen er zo’n 6.300 personen (ongeveer 2.800 huishoudens) per jaar. Het gemiddeld aantal personen in een woning in Oosterhout is in deze periode gedaald van 2,31 (januari 2010) naar 2,21 (januari 2015). Door de vergrijzing en voortgaande gezinsverdunning (minder personen in een huishouden) zal dit naar verwachting nog verder dalen tot zo’n 2,1 in 2025. Het merendeel van de inwoners in de gemeente Oosterhout is tevreden met hun woning, zo blijkt uit de enquête. Gemiddeld krijgt de huidige woning een 7,9 als rapportcijfer en ook de andere woningen in de eigen directe woonomgeving scoren een voldoende (7,3). De woning blijkt vooral prettig te zijn om in te wonen, een geschikte indeling te hebben en redelijk tot goed te zijn onderhouden. Bewoners van huurwoningen zijn minder tevreden met hun woning dan de bewoners van een koopwoning. Een koopwoning krijgt gemiddeld een 8,2 en een huurwoning een 7,2 als gemiddeld rapportcijfer. Huurders zijn met name ontevreden over de ouderdom van de woning en de staat van onderhoud. Dat men tevreden is over de woning, blijkt ook uit het feit dat ruim tweederde van de bewoners (69%) het liefst in de huidige woning wil blijven wonen (met eventuele aanpassingen), ook als men nu of in de nabije toekomst behoefte zou hebben aan zorg in of om de woning. De duurzaamheid van een woning wordt steeds belangrijker. Uit het onderzoek blijkt dat veel woningen in de gemeente Oosterhout al zijn voorzien van isolatieglas (97%), een HR-ketel (93%) en dakisolatie (84%). Ook blijkt iets meer als driekwart van de woningen (78%) voorzien te zijn van gevelisolatie en bijna tweederde van vloerisolatie (62%). Dit is vooral het geval bij oudere (koop)woningen. Maar een klein deel van de woningen heeft zonnepanelen of een zonneboiler (6%).

2.2 Kwantitatieve woningvraag Als de woning niet meer voldoet, en men zich dat financieel kan veroorloven, zijn er twee mogelijkheden: verbouwen of verhuizen. Bijna 13 procent van de huishoudens geeft er de voorkeur aan om te verbouwen. Hiervan wil bijna de helft de woning zelf verbouwen en wil drie op de tien een op- of aanbouw realiseren, zoals een dakkapel, bijkeuken of uitbouw van de woonkamer. Bijna 21 procent van de huishoudens in de gemeente Oosterhout heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Zij worden gerekend tot de doorstromers op de woningmarkt. Bijna een kwart van hen (23%) zijn gezinnen met kinderen en bijna 15 procent zijn 65-plussers. Daarnaast geeft 35 procent van de nog thuiswonende jongeren aan dat ze binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. Zij behoren tot de starters op de woningmarkt. Er kunnen allerlei redenen zijn om te willen verhuizen. Hoewel de motieven onderling verschillen, doorlopen mensen een bepaalde wooncarrière. Afhankelijk van de levensfase waarin men zich bevindt, leidt dit tot specifiek zoekgedrag op de woningmarkt. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen temporele, locationele en sectorale verhuismotieven. Temporele verhuismotieven zijn persoonlijke en levensfasegerelateerde motieven, zoals samenwonen, studeren, werken of gezinsuitbreiding. Locationele

7

verhuismotieven hebben te maken met de woonomgeving en sectorale verhuismotieven hebben betrekking op de woning zelf. Starters hebben bijna uitsluitend persoonlijke en levensfase-gerelateerde verhuismotieven, waarbij de belangrijkste zijn: wil zelfstandig gaan wonen (50%), gaan samenwonen / trouwen (14%) of vanwege werk / studie (13%). Voor doorstromers tot 65 jaar zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf (32%), de woonbuurt (21%), veranderde gezinsomstandigheden (17%) en financiële redenen (9%). Voor 65-plussers zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf (27%), gezondheid / behoefte aan extra zorg (26%), de woonbuurt (12%), dichter bij de kinderen wonen (10%) en financiële redenen (9%). Voor 75-plussers zijn de drie belangrijkste verhuisredenen: de behoefte aan extra zorg / gezondheidsredenen (38%), de woning zelf (29%) en de woonbuurt (13%). Ruim de helft van de verhuisgeneigden (54%) wil in de gemeente Oosterhout blijven wonen en zo’n 22 procent heeft geen voorkeur. Doorstromers hebben een voorkeur voor de wijken Centrum, Vrachelen (met name De Contreie) en de kerkdorpen. Starters willen vooral naar de wijken Centrum, Vrachelen, Slotjes en de kerkdorpen. Bijna een kwart van de potentiële verhuizers vertrekt liever naar een andere gemeente, waarbij Breda favoriet is. De belangrijkste redenen om naar elders te verhuizen zijn studie, werk, veranderde gezinsomstandigheden, andere woonomgeving of specifiek op zoek naar een andere (met name grotere) woning buiten deze gemeente.

2.3 Kwalitatieve woningvraag Van de huishoudens die van plan zijn om binnen nu en vijf jaar te verhuizen én daarbij de gemeente niet per se wil verlaten, woont thans 35 procent in een huurwoning en 65 procent in een koopwoning. Van deze potentiële verhuizers is een kwart op zoek naar een huurwoning, wil bijna tweederde een woning kopen en een op de tien heeft nog geen voorkeur. Van de huishoudens die nu huren, wil ruim de helft (56%) blijven huren, terwijl bijna 35 procent liever wil kopen. Van de woning-eigenaren wil ruim acht op de tien opnieuw gaan kopen. Van de starters die in de gemeente Oosterhout willen blijven wil ruim 43 procent een woning kopen, terwijl ruim 49 procent liever gaat huren. Bijna 8 procent van de starters heeft geen voorkeur. Van alle verhuisgeneigden (starters én doorstromers) die willen huren, zoekt ruim tweederde een goedkope woning met een huurprijs tot € 618 per maand en wil 15 procent een huurwoning in het middensegment (€ 618 tot € 711 per maand). Iets meer dan de helft van de potentiële kopers wil een woning in het middensegment (tussen € 185.000 en € 275.000), terwijl ruim 38 procent een woning zoekt in het dure segment en 8 procent een goedkope koopwoning wil. Zo’n 23 procent van de verhuisgeneigden geeft de voorkeur aan een bestaande woning, terwijl bijna 21 procent liever een nieuwbouwwoning heeft. Een kleine meerderheid van de potentiële verhuizers heeft geen voorkeur voor een nieuwe of bestaande woning. Starters zijn vooral geïnteresseerd in flatwoningen (appartementen) en rijtjeswoningen (rij-, hoeken geschakeld). Doorstromers hebben met name interesse in twee-onder-één-kappers, rijtjeswoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Bij senioren (55-plussers) zijn appartementen en specifieke seniorenhuisvesting favoriet. Starters vinden de buurt waarin de woning staat het meest belangrijk bij hun woningkeuze. Met ruim 27 procent staat deze boven aan de lijst met criteria waaraan de woning moet voldoen. Direct daarna komt de prijs van de woning (26%) en op de derde plaats staat de grootte van de woning (13%). Ook voor de doorstromers is de buurt waarin de woning staat het meest belangrijk bij hun woningkeuze. Met bijna 28 procent staat deze duidelijk bovenaan in hun top drie. Op de tweede plaats staat de grootte van de woning (18%) en op plaats drie staat de prijs van de woning (15%).

2.4 Buurtenquête De Woonmonitor Oosterhout maakt onderdeel uit van de Buurt- en dorpsenquête, een grootschalig onderzoek waarbij, via een uitgebreide vragenlijst, meerdere thema’s tegelijk aan een representatief deel van de inwoners worden voorgelegd. Het onderzoek geeft inzicht in de mate van tevredenheid van de inwoners over het woon- en leefklimaat in de gemeente Oosterhout, en dat in hun eigen directe woonomgeving – wijk, buurt of dorp – in het bijzonder. Voor dit onderzoek is uit de Oosterhoutse bevolking van 18 jaar en ouder een steekproef getrokken van 8.695 inwoners. Deze personen zijn willekeurig geselecteerd, maar daarbij is wel rekening gehouden met een evenwichte verdeling over de wijken, buurten en dorpen. De enquête is in juli 2015 uitgezet en in totaal hebben 3.097 personen hieraan meegewerkt: een respons van bijna 36 procent. De minimaal benodigde respons per woonbuurt van 25 á 30 procent is in alle buurten gehaald. Om de betrouwbaarheid verder te vergroten zijn de onderzoeksresultaten gewogen naar naar leeftijd en woonbuurt. 8

3

Woningmarktprofiel gemeente Oosterhout

Dit hoofdstuk schetst aan de hand van de bevolkingssamenstelling, inkomensverdeling en woningvoorraad een profiel van de woningmarkt in de gemeente Oosterhout. Deze dient als basis voor de rest van deze monitor.

3.1 Samenstelling van de bevolking Op 1 januari 2015 telde de gemeente Oosterhout 53.793 inwoners. Hiervan is bijna 22 procent jonger dan 20 jaar en ruim 20 procent 65 jaar of ouder. Oosterhout heeft een specifieke leeftijdsopbouw met een relatief klein aandeel twintigers en dertigers en een relatief groot aandeel veertigers, vijftigers en zestigers. Deze bevolkingsgroep schuift langzaam omhoog in de bevolkingspiramide en wordt onderaan slechts gedeeltelijk weer aangevuld met jongeren. Dit vormt de basis voor de vergrijzing die al een tijdje gaande is en de komende jaren verder zal doorzetten.

Bevolkingsopbouw gemeente Oosterhout (2015) 85+

335

80-84 jaar 75-79 jaar

769

943

70-74 jaar

1.095

1.299

65-69 jaar

1.401

1.952

60-64 jaar

1.939

1.855

55-59 jaar

1.933

1.977

50-54 jaar

1.945

2.064

45-49 jaar

2.221

2.101

40-44 jaar

2.173

1.903

35-39 jaar

1.933 1.477

30-34 jaar

1.455

1.325

25-29 jaar

1.401

1.272

20-24 jaar

1.274

1.440

15-19 jaar

1.633

10-14 jaar

1.647

5-9 jaar 0-4 jaar

701

564

1.304 1.549 1.604

1.426

mannen

2500

2000

1.354

1.272

1500

vrouwen

1.257

1000

500

0

data: CBS

500

1000

1500

2000

2500

databewerking en grafiek: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

Naar verwachting zal de gemeente Oosterhout in 2025 bijna 54.800 inwoners tellen, waarvan zo’n 20 procent jongeren en 25 procent 65-plussers. In de daaropvolgende jaren zal het aantal 65-plussers fors blijven stijgen, terwijl het aantal jongeren maar zeer beperkt zal toenemen.

Bevolkingsprognose gemeente Oosterhout (2015-2040) * 2015

2020

2025

2030

2035

2040

0-19 jaar 20-44 jaar 45-64 jaar 65+

11.742 14.784 16.269 10.998

11.240 14.300 16.380 12.510

10.980 14.580 15.500 13.735

11.130 14.820 14.530 15.040

11.280 14.675 13.760 16.100

11.330 14.440 13.485 16.580

totaal

53.793

54.430

54.795

55.520

55.815

55.835

Noot: * 2015 conform CBS; 2020-2040 volgens referentiescenario Wijkprognoses Oosterhout 2015-2040 (cijfers afgerond op vijftallen) data: CBS (2015) / Gemeente Oosterhout (prognoses 2020-2040)

databewerking: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

9

De gemeente Oosterhout bestaat uit de stad Oosterhout en een drietal kerkdorpen, waarvan Dorst de grootste is. De stad is opgedeeld in wijken (die weer bestaan uit één of meer woonbuurten), waarvan Dommelbergen de grootste wijk is en Vrachelen de jongste. In oudere wijken zoals Centrum en Oosterheide is het aandeel ouderen aanzienlijk groter dan in een jonge wijk als Vrachelen.

Leeftijdsopbouw Oosterhoutse wijken en dorpen (2015) Centrum Slotjes

12%

25%

28%

20%

31%

23%

27%

Strijen

22%

28%

16% 23%

Dommelbergen

23%

Vrachelen

Den Hout

20-44 jaar

25% 26%

28%

27%

24% 34%

28%

30%

28%

26%

30%

24%

36%

23%

24%

36%

Dorst

23%

25%

33%

28%

30%

22%

data: GBA-bestand

65+

23%

37% 27%

21%

19%

27%

Oosteind

gemeente O'hout

21%

31%

22%

Oosterheide

Oosterhout-stad

28%

45-64 jaar

West

Leijsenakkers

0-19 jaar

35%

15% 15% 21% 14% 17% 19% 20%


Eén of meer personen die in een zelfstandige woonruimte wonen, vormen samen een particulier huishouden. Dit is dus zonder de personen die in een instelling of tehuis wonen (institutionele huishoudens). Op 1 januari 2014 telde de gemeente Oosterhout 23.489 particuliere huishoudens, waarvan bijna 31 procent éénpersoonshuishoudens en ruim 69 procent meerpersoonshuishoudens. De verwachting is dat het aantal huishoudens in 2025 zal zijn gestegen tot zo’n 25.160, waarbij het aandeel alleenstaanden op zo’n 39 á 40 procent zal liggen.

Huishoudenssamenstelling gemeente Oosterhout (2014) Huishoudenstype

Huishoudensgrootte

meerpersoons met kinderen 35%

3-persoons 13%

4-persoons 14% 5 of meer 5%

meerpersoons zonder kinderen 34%

2-persoons 37%

alleenstaand 31%

data: CBS

1-persoons 31%

databewerking en grafieken: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

Het gemiddeld aantal personen in een woning is in de afgelopen jaren gedaald van 2,31 in 2010 naar 2,21 in 2015. Door de vergrijzing en de voortgaande gezinsverdunning (minder personen in een huishouden) zal nog verder dalen tot zo’n 2,0 á 2,1 in 2025.

3.2 Besteedbaar inkomen Het regionaal inkomensonderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) geeft informatie over het inkomensniveau van personen en huishoudens per gemeente. Het meest recente onderzoek dat bij het schrijven van deze rapportage beschikbaar is, baseert zich op gegevens over het belastingjaar 2012. Dit is dus nog tijdens de economische crisis, die in 2009 begon.

10

Het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen in de gemeente Oosterhout ligt met € 35.800 iets boven het landelijk gemiddelde. In de periode 2008-2012 is het besteedbaar huishoudinkomen in de gemeente met gemiddeld € 100 (0,3%) gestegen. Dit is aanzienlijk lager dan de inflatie die in deze periode bijna 10 procent bedroeg. Dit betekent dat de Oosterhoutse huishoudens in deze (economisch ongunstige) periode hun koopkracht aanzienlijk hebben zien afnemen.

€ 34.500

€ 35.800

€ 34.200

€ 35.500

€ 34.300

€ 35.700

€ 34.300

€ 36.000

€ 34.300

€ 35.700

Gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen (2008-2012)

Oosterhout Nederland

2008

2009

2010

2011

data: CBS & VSO (RIO-tabellen)

2012


De huishoudinkomens zijn ingedeeld in vijf inkomensgroepen van gelijke omvang. Dit betekent dat in elke klasse 20 procent van alle Nederlandse huishoudens zit. De laagste 40 procent worden gerekend tot de lage inkomens en de hoogste 20 procent tot de hoge inkomens. De inkomensverdeling in de gemeente Oosterhout wijkt hiervan af (hoger of lager dan 20 procent per klasse). De hogere inkomensgroepen zijn hier oververtegenwoordigd, terwijl de lage inkomens zijn ondervertegenwoordigd.

20,9%

20%

21,1%

22,2%

Besteedbaar huishoudinkomen in Oosterhout (2012)

15%

16,4%

19,4%

20%

landelijk bestaat elke klasse uit 20%

15% tot €.18.000

€.18.000 tot €.25.200

lage inkomens

€.25.200 tot €.34.500

€.34.500 tot €.47.400

middeninkomens

data: CBS & VSO (RIO-tabellen 2012)

€.47.400 of meer

hoge inkomens


11

De overheid hanteert normen om kwetsbare groepen huishoudens met voorrang te kunnen huisvesten in het betaalbare deel van de huurwoningvoorraad. De doelgroepen die hiervoor in aanmerking komen worden afgebakend op basis van het belastbaar inkomen van het hoofd van het huishouden, de leeftijd en type huishouden. Deze inkomensgrenzen worden jaarlijks door het ministerie vastgesteld. Ruim 1.600 huishoudens in de gemeente Oosterhout hadden in 2012 een inkomen rond of onder het landelijk vastgestelde sociaal (wettelijk bestaans)minimum. Dit is zo’n 7 procent van alle particuliere huishoudens in de gemeente. Landelijk was dit 9 procent van de huishoudens. In (delen van) de wijken Oosterheide en Slotjes is het aandeel huishoudens op of onder het sociaal minimum groter dan gemiddeld, terwijl dit in de wijken Leijsenakkers en Vrachelen beduidend kleiner is.

Inkomensverdeling huishoudens per wijk en kerkdorp (2012) Centrum

7%

Slotjes

9%

West

6%

Strijen

6%

46% 36%

Dommelbergen

Oosterhout-stad

7%

Den Hout

7%

18%

7%

17%

Oosteind Dorst gemeente O'hout Nederland

41%

22%

5%

36% 43% 40%

35%

41% 44%

29%

9%

20%

35%

23%

hoge inkomens ( € 47.400 of meer)

24%

44% 30%

7%

14%

48%

16%

(€.9.250 tot midden inkomens ( €€.25.200) 25.200 tot € 47.400)

28%

34%

6%

lage inkomens ( €lage 9.250inkomens tot € 25.200)

17%

49%

inkomens

minimum inkomens (minder (minder dandan € 9.250)

€.9.250)

26% 48%

20%

Inkomensgroepen * minimum

14%

45%

29%

11%

Vrachelen 4%

11%

41%

23%

Leijsenakkers 3% Oosterheide

36%

28% 43%

31%

21%

40%

20%

Noot: * betreft besteedbaar inkomen van particuliere huishoudens excl. studenten en excl. huishoudens zonder volledig jaarinkomen. data: CBS & VSO (RIO-tabellen 2012)


Van alle particuliere huishoudens in de gemeente Oosterhout woonde in 2012 zo’n 39 procent – bijna 9.100 huishoudens – in een huurwoning. Hiervan ontvingen zo’n 3.200 huishoudens – 35 procent van alle huurders – huurtoeslag. Dit is bijna 14 procent van alle huishoudens in de gemeente. Deze groep is het grootst in delen van de wijken Oosterheide, Slotjes, West en Strijen. Hier is ook het aandeel huishoudens met een laag inkomen het grootst.

Huishoudens naar woonsituatie en besteedbaar inkomen (2012) in koopwoning in huurwoning zonder huurtoeslag in huurwoning mét huurtoeslag

36% 57%

65% 84%

alle huishoudens

32% 14%

42% 32%

35% 16%

1%

tot €.34.100

€.34.100 tot €.38.000

€.38.000 tot €.43.600

25%

61%

€.43.600 en meer



12

Huishoudens met laag inkomen naar woonsituatie (2012) Huishoudens met inkomen tot 110% van het sociaal minimum

Huishoudens in huurwoning mét huurtoeslag

Oranjepolder

Oranjepolder

Weststad Den Hout

Weststad Den Hout

Dommelbergen Strijen

Vrachelen West Bosgebied bij Oosterhout

Strijen

Vrachelen

Oosteind

Leijsenakkers

Centrum

Dommelbergen

West

Centrum

Bosgebied bij Oosterhout

Slotjes

Oosterheide

Slotjes

Oosterheide Vijf Eiken

Vijf Eiken Steenoven

Aandeel huishoudens:

Steenoven

Aandeel huishoudens:

20 procent en meer 15 t/m 19 procent 10 t/m 14 procent 5 t/m 9 procent 4 procent of minder geen woningen

Oosteind

Leijsenakkers

40 procent en meer 30 t/m 39 procent 20 t/m 29 procent Dorst

Dorst

10 t/m 19 procent 9 procent of minder geen woningen


databewerking en kaarten: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

3.3 Bestaande woningvoorraad Op 1 januari 2015 stonden er in de gemeente Oosterhout in totaal 24.141 woningen. Zo’n 10 procent van de woningvoorraad dateert van na de eeuwwisseling. De laatste jaren is de voorraad vooral toegenomen door de realisatie van de nieuwbouwwijk Vrachelen. Ruim 42 procent van de woningvoorraad behoort tot de huursector. Het merendeel hiervan is eigendom van de woningcorporatie Thuisvester. Bijna de helft van alle huizen in de gemeente (46%) zijn rijtjeswoningen (rij- én hoekwoningen) en 25 procent zijn etagewoningen.

Kenmerken woningvoorraad gemeente Oosterhout (2015) Huur of koop Thuisvester 31%

andere verhuurder 9%

Woningtype

andere corporatie 2%

vrijstaand 11%

2/1-kap of geschakeld 18%

koop 58%

data: BWB (OZB-bestand 2015)

etagewoning 25%

rijtjeswoning 46%


Alle woningen worden periodiek getaxeerd in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ-waarde geeft een indicatie van de vrije verkoopwaarde van de woning (op de betreffende peildatum). Dit is het bedrag dat de woning zou opbrengen wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. De vastgestelde WOZ-waarde wordt niet alleen gebruikt voor het bepalen van de jaarlijkse Onroerende Zaakbelasting (OZB) van de gemeente, maar ook voor de belastingen van het Rijk en het Waterschap.

13

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de gemeente Oosterhout bedraagt € 212.000 (peiling 2015). Het merendeel heeft een woningwaarde tot € 185.000 (52%), gevolgd door woningen met een waarde tussen de € 185.000 en € 275.000 (30%) en een waarde tussen de € 275.000 en € 350.000 (9%). Begin 2010, toen de gevolgen van de economische crisis net zichtbaar werden, werd in Oosterhout de hoogste gemiddelde woningwaarde van € 260.000 bereikt. In de jaren daarna is deze weer gestaag gedaald. Hierdoor is de goedkope woningvoorraad (tot € 185.000) gestegen: van 37 procent in 2009 naar 52 procent in 2015.

Woningwaarde van alle woningen in de gemeente Oosterhout Woningwaarde (2015)

212.000

225.000

237.000

250.000

252.000

260.000

259.000

246.000

234.000

211.000

211.000

Ontwikkeling woningwaarde (2004-2015)

220.000 tot 275.000 14%

275.000 tot 350.000 9%

350.000 of meer 9%

185.000 tot 220.000 16%

tot 185.000 52%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 data: CBS (2005-2014) / BWB (OZB-bestand 2015)


In delen van de wijken Oosterheide, Slotjes en Strijen staan relatief meer huurwoningen, terwijl in de kerkdorpen en de wijken Leijsenakkers en Vrachelen meer koopwoningen zijn te vinden. Verhoudingsgewijs staan daar ook meer duurdere woningen, terwijl in delen van Oosterheide en Slotjes meer goedkope koopwoningen zijn te vinden.

Huurwoningen in de gemeente Oosterhout (2015) Huurwoningen per woonbuurt

Woningtypen etagewoning 43%

Oranjepolder

overig 1%

Weststad Dommelbergen

Den Hout

West Bosgebied bij Oosterhout

Leijsenakkers

Centrum Slotjes

rijtjeswoning 50%

vrijstaand 2% 2/1-kap of geschakeld 4%

Strijen Vrachelen

Oosteind

Hoogst: Paterserf (87%)

Huurprijzen Thuisvester Laagst: Warande (9%)

Oosterheide Vijf Eiken

€ 577 tot € 618 10%

Steenoven

€ 618 tot € 711 14%

€ 711 of meer 3%

tot € 403 14%

Aandeel huurwoningen: minder dan 20 procent 20 tot 40 procent 40 tot 60 procent 60 tot 80 procent

Dorst

€ 403 tot € 577 59%

80 procent of meer geen woningen



14

Koopwoningen in de gemeente Oosterhout (2015) Woningtypen

Gemiddelde woningwaarde per buurt etagewoning 12%

vrijstaand 17%

Oranjepolder Weststad

Dommelbergen

Den Hout

rijtjeswoning 43%

2/1-kap of geschakeld 28%

Strijen Vrachelen West Centrum Bosgebied bij Oosterhout

Woningwaarde 220.000 tot 275.000 20%

Leijsenakkers

Oosteind

Slotjes Laagste: Bloemenbrt. (€ 166.000) Oosterheide

275.000 tot 350.000 14%

350.000 of meer 14%

Hoogste: Warande (€ 501.400)

Vijf Eiken

Steenoven Gemiddelde ozb-waarde: minder dan € 185.000 € 185.000 tot € 220.000

185.000 tot 220.000 21%

tot 185.000 31%

€ 220.000 tot € 275.000 Dorst

€ 275.000 tot € 350.000 € 350.000 of meer geen woningen



Het merendeel van de inwoners in de gemeente Oosterhout is tevreden met hun woning, zo blijkt uit de enquête. Gemiddeld krijgt de woning een 7,9 als rapportcijfer. En ook de andere woningen in de directe woonomgeving scoren een voldoende (7,3). De huidige woning blijkt vooral prettig te zijn om in te wonen (87%), een geschikte indeling te hebben (85%) en redelijk tot goed te zijn onderhouden (84%). Slechts een klein deel van de inwoners is ontevreden over de woning: bijna 10 procent vindt dat deze verouderd is, 8 procent vindt de woning te klein en 6 procent is van mening dat de indeling van de woning niet geschikt is.

Wat vindt u van uw huidige woning? geschikte indeling voor huishouden sfeer van de woning gevoel om vanindetewoning (prettig wonen) staat van onderhoud

6%

9%

85%

3% 10%

4%

leeftijd van de woning woning is "up to date" (is woning verouderd?)

10%

grootte van de woning

8%

87%

12%

84%

16%

74%

12%

80%

negatief data: Buurt- en dorpsenquête 2015

neutraal

positief


15

Aan de hand van een aantal enquêtevragen is de indicator “waardering huidige woning” samengesteld. De score op deze indicator heeft een berekende waarde die ligt tussen de 10 (zeer laag) en de 100 (zeer hoog) en geeft aan hoe tevreden de bewoners zijn met hun woning. De woningen in de gemeente Oosterhout scoren een ruime voldoende (boven de 70 punten). Dit bevestigt het beeld dat de inwoners tevreden zijn over hun woning. Gemiddeld scoort de woning 82 punten. De hoogste score wordt gehaald in de Vlinderbuurt in Vrachelen-Zuidwest (88) en de laagste score in de Schrijversbuurt (69).

Indicator “Waardering huidige woning” Huur- of koopwoning

Waardering per buurt

84,8 Oranjepolder

77,8 74,7

74,4

Weststad

71,4 Dommelbergen

van particuliere verhuurder

van andere corporatie

van Thuisvester

huurwoning

koopwoning

Den Hout

Strijen

Hoogste: Vlinderbuurt (88) 501.400)

Vrachelen West Centrum Bosgebied bij Oosterhout

Oosteind Leijsenakkers

Slotjes

Oosterheide

Leeftijd bewoner

Vijf Eiken

79,9

80,2

82,3

80,2

84,5

Laagste: Schrijversbuurt (69)

85,1

Waarderingscore: 85 en hoger 80 tot 85 75 tot 80

tot 25 25-34 35-44 45-54 55-64 jaar jaar jaar jaar jaar

Dorst

70 tot 75

65+

lager dan 70 geen woningen

Toelichting: Indicator is samengesteld met behulp van het rapportcijfer dat de bewoners aan hun woning hebben gegeven, plus de antwoorden op een vijftal stellingen, waarmee de bewoners een oordeel konden geven over de grootte van de woning, staat van onderhoud, de sfeer / uitstraling en geschiktheid voor het huishouden. data: Buurt- en dorpsenquête 2015

databewerking en kaart / grafieken: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

Bewoners van huurwoningen zijn wat minder tevreden over hun woning dan de bewoners van een koopwoning. Een huurwoning scoort gemiddeld bijna 75 punten, terwijl een koopwoning bijna 85 punten krijgt. De huurwoningen van woningcorporatie Thuisvester krijgen gemiddeld 74 punten. Huurwoningen scoren wat slechter omdat een groter deel van de bewoners ontevreden is, met name over de ouderdom van de woning (23 procent is daar uitgesproken ontevreden over) en de staat van onderhoud (13%). Maar ook op de andere criteria, zoals de grootte van de woning en de indeling, scoren koopwoningen beduidend beter.

Wat vindt u van uw huidige woning? Koopwoning:

Huurwoning: 84%

10% 6%

81%

13%

6%

grootte ouderdom

91%

7%

onderhoud

93%

5%

sfeer

89%

positief

7% 4%

neutraal

indeling

69% 51%

19% 26%

61%

12% 23%

26%

70% 74%

13% 22% 17%

8% 9%

negatief

data: Buurt- en dorpsenquête 2015


16

Aan de geënquêteerden is ook gevraagd om aan te geven of hun huidige woning volgens hen geschikt is voor zorg en/of rolstoelgebruik. Slechts 21 procent denkt dat de woning hiervoor geschikt is, terwijl 60 procent zegt dat dit beslist niet het geval is. Het zijn vooral de appartementen met lift (85%) en vrijstaande woningen (64%) die volgens de bewoners hiervoor (zeker of mogelijk) geschikt zijn. Niet of nauwelijks geschikt zijn flatwoningen zonder lift en rijtjeswoningen (hoeken tussenwoningen).

Huidige woning geschikt voor zorg en/of rolstoel? (excl. weet niet)

Huur- of koopwoning: koopwoning

21%

huurwoning

21%

Thuisvester

16%

20%

hoekwoning

42% 63%

zeker wel

mogelijk

14%

tussenwoning

66%

42%

37%

2-1 kap

63%

15%

17%

vrijstaand

59%

16%

19%

andere corporatie particuliere verhuurder

20%

Woningtype:

zeker niet


flatwoning zonder lift flatwoning mét lift

27%

36%

24%

62%

10%

14%

76%

8%

18%

74%

10% 2%

88% 65%

20%

15%


Desondanks wil ruim tweederde van de ondervraagden (69%), als men nu of in de nabije toekomst behoefte heeft aan zorg in of om de woning, het liefst in de huidige woning blijven wonen, al dan niet met eventuele aanpassingen. Ruim 15 procent wil in dat geval verhuizen naar een andere, voor zorg en/of rolstoel meer geschikte woning, 13 procent wil een woning met of nabij zorgvoorzieningen en zo’n 3 procent wil naar een speciale woonvorm (woongemeenschap of groepswonen). Met name bewoners van een koopwoning willen het liefst in de huidige woning blijven wonen, maar ook een groot deel van de huurders geeft daar de voorkeur aan.

Als u nu of in de nabije toekomst behoefte heeft aan zorg in of om de woning, hoe zou u dan willen wonen? Aandeel dat in de huidige woning wil blijven wonen (naar woningkenmerken woning):

80% 70%

65%

75%

66%

72% 63%

36%

koopwoning

huurwoning

Thuisvester

vrijstaande woning


2-1 kap woning

rijtjeswoning

flatwoning mét lift

flatwoning zonder lift


3.4 Duurzaamheid en energieverbruik De milieuvriendelijkheid (duurzaamheid) van woningen wordt steeds belangrijker. Bij nieuwbouw wordt voldaan aan de nieuwste eisen op het gebied van energiebesparing, zoals isolatie en het terugwinnen van restwarmte. De bestaande woningvoorraad is over het algemeen minder energiezuinig, zeker als het om woningen gaat die ouder zijn dan pakweg 25 jaar. Toch is dit niet het hele verhaal. Het energieverbruik is ook afhankelijk van het woningtype en de grootte van de woning. Bovendien hebben woningcorporaties als Thuisvester de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in het duurzamer maken van hun woningbezit. Een groot deel van de particuliere woningeigenaren heeft wat dat betreft nog een inhaalslag te maken. Vaak vormen de hoge kosten die hiermee zijn gemoeid een grote barrière.

17

Gemiddeld aardgasverbruik in de gemeente Oosterhout Gasverbruik per woonbuurt (2013)

Ontwikkeling gasverbruik (2010-2013) 2.000

aardgasverbruik (m 3)

Nederland

1.500

Oranjepolder

1.000

Laagst: Dammenbrt (1.300)

Weststad

1.450

1.550

1.600

2011

2012

2013

46

50

0

Dommelbergen 

Den Hout

1.900

500

0

2010

25

Strijen Vrachelen

LeijsenWest Centrum akkers

Bosgebied bij Oosterhout

Oosteind

64

88

50

75 100

aantal vorstdagen (norm = 58)

Slotjes

Gasverbruik naar woningtype (2013) woningtype:

Oosterheide

huur / koop:

2.950

Vijf Eiken

Hoogst: Warande (3.950)

2.150

Steenoven

1.850

1.750

1.600

1.500

Gasverbruik (m3):

1.250



950

minder dan 1.500 1.500 tot 2.000 2.000 tot 2.500

databron: CBS

alle woningen

huurwoning

koopwoning

vrijstaand

2-1 kap

geen woningen  geen cijfers

hoekwoning

appartement

3.000 of meer

tussenwoning

Dorst

2.500 tot 3.000


Gemiddeld elektriciteitsverbruik in de gemeente Oosterhout Stroomverbruik per woonbuurt (2013)

Ontwikkeling stroomverbruik (2010-2013) 5.000

Nederland

4.000

Oranjepolder

Oranjepolder

3.000

Weststad

2.000 Den Hout

Dommelbergen

Den Hout

elektriciteitsverbruik (kWh)

Weststad Dommel3.550

3.600

3.550

3.500

Strijen Vrachelen Leijsen2010 West Centrum 2011 2012 akkers

Oosteind 2013

bergen

1.000 Strijen Vrachelen West Centrum Bosgebied bij Oosterhout

Laagst: Centrum (2.600)

Leijsenakkers

0

Oosteind

Bosgebied bij Stroomverbruik naar Slotjeswoningtype (2013)

Slotjes

Oosterhout

woningtype: Oosterheide Vijf Eiken

huur / koop: 5.000 Oosterheide 4.100

Hoogst: Oosteind-Zuid (5.550) 3.500

3.650

3.950 3.500 2.850

Steenoven

2.450

Steenoven

Stroomverbruik (kWh): minder dan 3.000 3.000 tot 3.500

databron: CBS

alle woningen

huurwoning

koopwoning

vrijstaand

geen woningen

Dorst

2-1 kap

5.000 of meer

hoekwoning

Dorst

appartement

4.000 tot 5.000

tussenwoning

3.500 tot 4.000


18

In de enquête zijn enkele vragen gesteld om zo een beeld te krijgen van de mate van duurzaamheid van de woningen in de gemeente Oosterhout. Een ruime meerderheid van de woningen is, volgens de bewoners, voorzien van isolatieglas (97%), een hoogrendement (HR) verwarmingsketel (93%) en dakisolatie (84%). Ook blijkt iets meer als driekwart van de woningen (78%) voorzien te zijn van gevelisolatie en bijna twee derde (62%) van vloerisolatie. Het aandeel woningen dat voorzien is van deze energiebesparende zaken is in de afgelopen vijf jaren toegenomen. Het aandeel dat beschikt over isolatieglas en een HR-ketel was al vrij hoog, maar ook het aandeel woningen dat voorzien is van dak-, gevel- en vloerisolatie is duidelijk toegenomen: in de periode 2009-2015 met zo’n 5 procent.

Huidige woning voorzien van de volgende energiebesparende zaken? 97%

isolatieglas

93%

HR-ketel 84%

dakisolatie gevelisolatie

78% 62%

vloerisolatie zonnepanelen

6%



Vooral de bewoners van koopwoningen zijn hiervan goed op de hoogte (zo’n 9 op de 10 geeft aan dit te weten). Huurders weten vaak wel of hun woning is voorzien van isolatieglas en een HR-ketel (zo’n 8 op de 10 weet dit), maar moeten vaker het antwoord schuldig blijven als het gaat om dak-, gevel- en vloerisolatie (slechts 6 op de 10 zegt dit te weten). Dit geldt ook voor de vraag of ze weten wat het energielabel is van hun woning: ruim 80 procent van de huurders zegt dit niet te weten (maar die hoeven het ook niet te weten), terwijl van de bewoners van een koopwoning bijna 50 procent aangeeft het niet te weten.

Weet u wat het energielabel is van uw woning? koopwoning nee 49,9%

ja 50,1%

energielabel:

G

F

E

D

C

B

A

4,2%

6,2%

5,7%

11,3%

31,9%

23,3%

17,4%



3.5 Woningaanbod en verhuizingen In de periode 2009-2014 is het aantal via websites en makelaars te koop aangeboden woningen in de gemeente Oosterhout met 38 procent gestegen, terwijl de vraagprijs daalde met ruim 13 procent. Dit is ook de periode waarin de economische crisis zijn weerslag had. Vanaf de tweede helft van 2014 is weer sprake van een (voorzichtig) economisch herstel en ook dat is zichtbaar in de cijfers. Zo werden er in januari 2015 in Oosterhout 649 woningen te koop aangeboden met een mediane vraagprijs van € 239.000. In januari 2009 stonden er in de gemeente 402 woningen te koop met een mediane vraagprijs van € 271.290.

19

In de eerste helft van 2015 is het aantal te koop aangeboden woningen in de gemeente Oosterhout verder gedaald van 649 (in januari) naar 593 (in juni), maar bleef de mediane vraagprijs met € 238.725 op nagenoeg hetzelfde niveau.

Te koop aangeboden woningen in de gemeente Oosterhout (2008-2015) 1.100

aantal woningen

€ 290.000

1.000

€ 280.000

900

€ 270.000

800 700

mediane vraagprijs

€ 260.000

trendlijn (polynoom)

€ 250.000

600

€ 240.000

500

Oosterhout

€ 230.000

400 300

€ 220.000

200

€ 210.000

100

€ 200.000

Oosterhout

€ 190.000

0 9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 912

9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 9123 6 912

'08 2009

'08 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

data: Huizenzoeker.nl

2010

2011

2012

2013

2014

2015


Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is in de regio Breda het aantal verkochte woningen in de periode 2009-2014 met ruim 47 procent gestegen, terwijl de gemiddelde verkoopprijs daalde met ruim 6 procent. Zo werden er in het laatste kwartaal van 2014 in deze regio 864 woningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 221.000. In het eerste kwartaal van 2009 werden 455 woningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 235.000. In de eerste helft van 2015 is het aantal verkochte woningen in de regio Breda verder gestegen van 714 in het eerste kwartaal naar 1.014 in het tweede kwartaal, terwijl de gemiddelde verkoopprijs – mede door het grotere aanbod – daalde van € 224.000 naar € 222.000.

Verkochte woningen in de regio Breda (2008-2015) 1.100

aantal woningen

1.000 regio Breda

€ 270.000 € 260.000

700

€ 250.000

600

regio Breda

€ 240.000

500 400

gemiddelde verkoopprijs

€ 280.000

900 800

€ 290.000


€ 230.000

300

€ 220.000

200

€ 210.000

100

€ 200.000

Nederland

€ 190.000

0 12341234123412341234123412341234

12341234123412341234123412341234

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

data: Nederl. Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen (NVM)


De transactiecijfers in het gemeentelijk kadaster laten zien dat in de gemeente Oosterhout in de periode 2009-2014 het aantal verkochte woningen met 18 procent is gestegen, terwijl de gemiddelde verkoopprijs daalde met bijna 17 procent. Zo werd in het laatste kwartaal van 2014 in Oosterhout 198 woningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 237.195. In het eerste kwartaal van 2009 werden 100 woningen verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 289.385.

20

In de eerste helft van 2015 zijn minder woningen verkocht in de gemeente Oosterhout, maar steeg de gemiddelde verkoopprijs van € 216.100 naar € 230.965.

Verkochte woningen in de gemeente Oosterhout (2008-2015) 275

aantal woningen

€ 375.000

250

gemiddelde verkoopprijs

€ 350.000

225 € 325.000

200 Oosterhout

175

€ 300.000

150

€ 275.000

125 100

€ 250.000

75

€ 225.000

50

€ 200.000

25


Oosterhout

€ 175.000

0 12341234123412341234123412341234

12341234123412341234123412341234

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

data: Kadaster gemeente Oosterhout


In 2014 stonden bij woningcorporatie Thuisvester in totaal 23.660 woningzoekenden ingeschreven. In 2008 waren dat er 13.267, maar toen had de woningcorporatie alleen Oosterhout als werkgebied en daar horen inmiddels ook de gemeenten Geertruidenberg, Rucphen en Zundert bij. In 2014 kregen 530 woningen van Thuisvester in de gemeente Oosterhout een nieuwe huurder (7 procent van hun woningbezit in Oosterhout). In 2009 ging het om 533 huurwoningen (7%).

Ingeschreven woningzoekenden en nieuwe huurders Oosterhout (2008-2014) 30.000

woningzoekenden Thuisvester *

700

woningen verhuurd Thuisvester *

600

25.000

500

20.000

400 15.000 300 10.000

200

5.000

100

0

0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Noot: * in 2009 fuseerden de woningcorporaties Cires (Oosterhout) en ZorgvoorWonen (Rucphen – Zundert); in 2012 werd WSG (Geertruidenberg) onderdeel van de woningcorporatie Stichting Thuisvester. data: Thuisvester


In de periode 2010-2014 zijn 9.661 personen in de gemeente Oosterhout komen wonen, terwijl 10.179 personen naar elders vertrokken. Het migratiesaldo was in deze periode dus negatief (-518 personen). In de periode 2005-2009 was sprake van een positief migratiesaldo (+664 personen). Met name in de crisisjaren vertrokken er meer personen uit Oosterhout dan er hier kwamen wonen. Dit heeft natuurlijk ook te maken met de woningbouw. In de periode 2005-2009 werden 1.183 nieuwbouwwoningen opgeleverd, terwijl dit in de periode 2010-2014 beperkt bleef tot 733 woningen, waarvan bijna driekwart (542 woningen) in de laatste twee jaar. Bovendien werden in de laatste vijf jaar meer woningen aan de voorraad onttrokken door bijvoorbeeld sloop dan in de vijf jaar daarvoor (208 versus 73).

21

Verhuisde personen in Oosterhout: vestigers en vertrekkers (2005-2014) 2.500 2.000

vestigers en vertrekkers 239

272

321

195

1.500 1.000

2.093

1.765

2.025

1.882

259

247

1.789

1.858

-1.804

-1.770

-1.748

-318

-231

-273

-275

2011

2012

2013

2014

278

279

238

1.506

1.611

1.591

1.511

-1.730

-1.748

-1.718

-260

-294

2009

2010

279

500 0 -500 -1.000

-1.892

-1.741

-1.668

-1.589

-269

-219

-295

2006

2007

2008

-1.500 -2.000

-250

-2.500 2005 500 250

410

322

319 82

5

0 -166

-205

-250 -500

-182

-153

-286

migratiesaldo

data: CBS


De meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de regio. Van alle personen die zich in 2014 in de gemeente Oosterhout hebben gevestigd (2.105 personen), kwam bijna 56 procent uit een gemeente in de regio’s West- en Midden-Brabant. Van alle personen die toen vertrokken (2.023 personen), verhuisde ruim 54 procent naar een gemeente in een van deze twee regio’s.

Migratie van en naar de gemeente Oosterhout (2014) Gevestigd vanuit

Vertrokken naar

Aantal personen:

Aantal personen:

500 of meer 100 tot 500 50 tot 100 25 tot 50 10 tot 25 minder dan 10

500 of meer 100 tot 500 50 tot 100 25 tot 50 10 tot 25 minder dan 10 Amsterdam

Den Haag Rijnmond

Zeeland

WestBrabant

Amsterdam

Den Haag

Utrecht Drechtsteden

 Miidden-

Rijnmond NoordoostBrabant

Utrecht Drechtsteden

 Miidden-

Brabant

Zeeland

ZuidoostBrabant

WestBrabant

Arnhem Nijmegen NoordoostBrabant

Brabant ZuidoostBrabant

vanuit buitenland

naar buitenland

data: CBS

Zuid Limburg

databewerking en kaart: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

22

Binnen de regio West- en Midden-Brabant vinden de meeste verhuisbewegingen plaats van en naar de gemeenten Breda, Tilburg, Geertruidenberg, Dongen en Drimmelen. Zo kwamen in 2014 naar Oosterhout 465 personen uit Breda, 130 uit Dongen, 120 uit Tilburg, 110 uit Geertruidenberg en 87 uit Drimmelen. In hetzelfde jaar vertrokken 469 personen naar Breda, 117 naar Geertruidenberg, 109 naar Tilburg, 87 naar Drimmelen en 80 naar Dongen.

Migratie vanuit en naar gemeenten in Midden- en West-Brabant (2014) Aantal personen:

Gevestigd vanuit Aalburg Drimmelen Moerdijk Steenbergen

Bergen op Zoom

Halderberge

Roosendaal

EttenLeur Rucphen

G’berg

O’hout

Vertrokken naar

350 of meer 100 tot 350 50 tot 100 25 tot 50 10 tot 25 minder dan 10

Woudrichem Werkendam

Waalwijk

Woudrichem Werkendam Aalburg Drimmelen Moerdijk

Loon op Dongen Zand Steenbergen

Breda

Halderberge

Tilburg

Gilze en Rijen

Oisterwijk Goirle

Bergen op Zoom

Alphen-Chaam Zundert

Hilvarenbeek

Roosendaal

G’berg O’hout

EttenLeur Rucphen

Waalwijk

Dongen

Breda

Loon op Zand Tilburg

Gilze en Rijen

Oisterwijk Goirle

Alphen-Chaam Zundert

Baarle-Nassau

Hilvarenbeek Baarle-Nassau

Woensdrecht

Woensdrecht

data: CBS


Er wordt niet alleen verhuisd van of naar Oosterhout (migratie), maar ook binnen de gemeentegrenzen. In de periode voorafgaand aan de economische crisis vonden er meer ‘binnenverhuizingen’ plaats dan tijdens de crisisjaren. In de periode 2005-2009 verhuisden er 15.366 personen binnen de gemeente Oosterhout, terwijl in de periode 2010-2014 dit er 11.667 waren. Met het aantrekken van de economie lijkt ook het aantal binnenverhuizingen weer te groeien.

Verhuisde personen in Oosterhout: binnenverhuizingen (2005-2014) 4.000

personen 3.654 3.449

3.500 3.000

2.994

2.911 2.623 2.358

2.500

2.350

2.328

2.236

2012

2013

2.130 2.000 1.500 1.000 500 0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

data: CBS

2011

2014


23

24

4

Kwantitatieve woningvraag

Voor een goede onderbouwing van het volkshuisvestingsbeleid is een betrouwbaar inzicht nodig in de vraag-aanbodverhouding op de lokale woningmarkt. De Oosterhoutse Buurt- en dorpsenquête, die in juli 2015 is uitgevoerd, geeft een beeld van de potentiële vraag vanuit de inwoners van de gemeente. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers op de woningmarkt. Doorstromers verhuizen met het gehele huishouden en maken hierdoor een woning vrij. Starters (zoals nog thuiswonende kinderen) wonen bij anderen in en betrekken door de verhuizing voor de eerste keer zelfstandig een woning. Door hun verhuizing komt er dus géén woning beschikbaar.

4.1 Verbouwen of verhuizen Uit het vorige hoofdstuk is gebleken dat het gros van de inwoners tevreden is met de huidige woning. Vandaar ook dat 72 procent van de huishoudens in de gemeente Oosterhout helemaal geen verbouwof verhuisplannen heeft (tijdens de crisisjaren 2009-2013 was dit zo’n 77 procent). Als de woning echter niet meer voldoet aan de wensen van de bewoners, en men zich dat financieel kan veroorloven, zijn er in principe twee mogelijkheden: verbouwen of verhuizen. Bijna 13 procent van de huishoudens in Oosterhout wil eigenlijk het liefst in de huidige woning blijven wonen en geeft er daarom de voorkeur aan om te verbouwen. Dat is inclusief de groep die weliswaar nog twijfelt tussen verbouwen of verhuizen, maar bij wie de optie om te verbouwen net iets zwaarder weegt. Een globale schatting op basis van het totale aantal huishoudens in de gemeente, maakt duidelijk dat het in potentie gaat om zo’n 3.000 woningen. Maar lang niet elk huishouden dat een verbouwing overweegt, zal daar uiteindelijk ook toe overgaan. Van de potentiële verbouwers wil bijna 49 procent in de woning zelf verbouwen en 30 procent wil een op- of aanbouw realiseren. Bijna 15 procent wil de woning renoveren (energieduurzaam maken) en zo’n 6 procent wil specifieke aanpassingen aanbrengen voor rolstoelgebruik en/of intensieve zorg.

Heeft u verbouwof verhuisplannen? geen plannen 72%

voorkeur voor verhuizen 15%

verbouwen of verhuizen 4% voorkeur voor verbouwen 9%

opbouw / aanbouw 30%

verbouwing in de woning 49%


aanpassing voor zorg / rolstoel 6%

renovatie voor duurzaamheid 15%


Bijna 21 procent van de huishoudens in de gemeente Oosterhout heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Dat is inclusief het deel van de huishoudens dat nog twijfelt tussen verbouwen en verhuizen, maar bij wie de optie om te verhuizen zwaarder weegt. Deze huishoudens worden gerekend tot de doorstromers op de woningmarkt. De voorkeur om te verhuizen is het grootst bij de eenpersoonshuishoudens (23%) en gezinnen met thuiswonende kinderen (23%) en het kleinst bij meerpersoonshuishoudens zonder (thuiswonende) kinderen (17%). Daarnaast geeft ruim een derde (35%) van de nog thuiswonende kinderen van 18 jaar en ouder aan dat ze binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. Zij behoren tot de starters op de woningmarkt.

25

4.2 Verhuisplannen Van de verhuisgeneigde huishoudens in de gemeente heeft ruim 9 procent concrete verhuisplannen en wil binnen nu en twee jaar verhuizen. Dit is weer bijna op het niveau van vóór de economische crisis. Van de nog thuiswonende jongeren met verhuisplannen wil 18 procent binnen twee jaar verhuizen. Deze twee groepen vormen samen de harde kern van de inwoners met verhuisplannen. De mogelijke plannen van inwoners die binnen twee tot vijf jaar willen verhuizen is minder hard: hun verhuiswensen zijn vaak minder concreet en in sommige gevallen (nog) erg vaag. Ook de economische situatie van de afgelopen jaren speelt mee, waardoor veel potentiële verhuizers nog even de kat uit de boom kijken.

Heeft u verhuisplannen? 30% 25%

huishoudens Verhuisplannen: wil binnen nu en vijf jaar verhuizen

verhuisplannen

Concrete verhuisplannen: wil binnen nu en twee jaar verhuizen

20% 15% 10% 5%

concrete verhuisplannen

0%

2002

2005

2009

2013

data: Buurt- en dorpsenquêtes

2015 databewerking en grafiek: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

Verhoudingsgewijs zijn in de wijken Slotjes, Oosterheide en Leijsenakkers de grootste percentages met verhuisgeneigden te vinden. De hoogste percentages Oosterhouters met concrete verhuisplannen zijn te vinden in de wijken Slotjes, Strijen en de kerkdorpen.

Inwoners in de gemeente Oosterhout met verhuisplannen Centrum Slotjes West Strijen

80%

11%

68%

17%

10% 15%

82%

12%

78%

10%

6% 12%

Leijsenakkers

76%

14%

10%

Oosterheide

75%

15%

10%

Dommelbergen

84%

Vrachelen

80%

Oosterhout-stad

79%

kerkdorpen

78%

totaal gemeente

79%

9% 13%

12% 9% 12%


verhuisplannen: geen minder concreet ** concreet *

7% 7%

9% 12% 9%

* binnen nu en 2 jaar ** binnen 2 tot 5 jaar


Op basis van het totale aantal huishoudens in de gemeente is de schatting dat zo’n 2.100 huishoudens concrete verhuisplannen hebben en ongeveer 2.800 huishoudens op de wat langere termijn zouden willen verhuizen. Bij de starters gaat het om ongeveer 550 nog thuiswonende jongeren met concrete verhuisplannen en zo’n 500 jongeren die mogelijk op de wat langere termijn zouden willen verhuizen. Bij starters verandert bij een eventuele verhuizing de samenstelling van het huishouden vrijwel altijd. Bij doorstromers blijft meestal de gezinssamenstelling na de verhuizing gelijk, aangezien men doorgaans met het gehele huishouden (gezin) verhuisd.

26

4.3 Doorstroming en scheefheid Volgens het regionaal inkomensonderzoek van het CBS over het belastingjaar 2012 (zie paragraaf 3.2) behoort 42 procent van de huishoudens in de gemeente Oosterhout tot de categorie die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Zo’n 64 procent van deze huishoudens woont in een huurwoning en daarvan krijgt bijna 51 procent huurtoeslag. Uit de enquête blijkt dat (in 2015) 57 procent van de huishoudens in de gemeente Oosterhout met een netto huishoudinkomen tot € 2.000 per maand (de inkomensgrens voor een sociale huurwoning is een bruto jaarinkomen van € 34.911) een woning huurt. Hiervan krijgt (naar eigen zeggen) iets meer als 50 procent huurtoeslag.

Aandeel dat in huur- of koopwoning woont, naar huishoudinkomen eigen woning huurwoning andere verhuurder huurwoning Thuisvester

31% 54% 5%

76% 86% 97% 6%

64% 6%

40%

18%

tot €.1.500

€.1.500 tot €.2.000

€.2.000 tot €.2.500

5% 9%

€.2.500 tot €.3.350


3%

€.3.350 of meer databewerking en grafiek: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

Het is van belang om te achterhalen in hoeverre de huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren ook daadwerkelijk in het betaalbare deel van de woningvoorraad is gehuisvest. Dit gebeurt met behulp van het begrip scheefheid. Enerzijds heeft scheefheid betrekking op huishoudens die niet behoren tot de doelgroep, maar toch wonen in een goedkope huurwoning (minder dan € 577 per maand) en anderzijds op huishoudens die wel tot de doelgroep horen, maar in een dure huurwoning (meer dan € 577 per maand) wonen. De scheefheid wordt gemeten als percentage van de totale voorraad huurwoningen.

Scheefheid binnen de huursector in de gemeente Oosterhout dure scheefheid

‘kale’ huurprijs:

Netto huishoudinkomen: tot € 2.000 per maand

€ 850 of meer

€ 711 tot € 850

1% 5%

4%

€ 577 tot € 711

minder dan € 577

meer dan € 2.000 per maand 8%

22%

12%

10%

38% goedkope scheefheid



Op grond van dit onderzoek kan worden gesteld dat de huursector in de gemeente Oosterhout een goedkope scheefheid kent van bijna 10 procent en een dure scheefheid van ruim 1 procent. Het gaat in totaal om zo’n 2.600 huishoudens.

27

Van de huishoudens die te goedkoop wonen, geeft 82 procent aan niet te willen verhuizen. Het gaat hierbij met name om alleenstaanden en paren zonder kinderen. Van de huishoudens in een (te) dure huurwoning, is 64 procent niet van plan om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Duidelijk is dat een groot deel van de huishoudens niet uit zichzelf naar een duurdere woning zullen verhuizen.

4.4 Verhuisredenen Bijna 21 procent van de huishoudens en 35 procent van de nog thuiswonende jongeren in de gemeente Oosterhout heeft plannen om binnen nu en vijf jaar te verhuizen. Er kunnen allerlei redenen zijn waarom inwoners willen verhuizen. Hoewel de motieven onderling verschillen, doorlopen mensen een bepaalde wooncarrière. Afhankelijk van de levensfase waarin men zich bevindt, leidt dit tot specifiek zoekgedrag op de woningmarkt. Daarbij wordt een onderscheidt gemaakt tussen temporele, locationele en sectorale verhuismotieven:  Temporele verhuismotieven zijn persoonlijke en levensfase-gerelateerde verhuismotieven (zoals samenwonen / trouwen, scheiden, gaan studeren of werken, krijgen van kinderen e.d.);  Locationele verhuismotieven zijn verhuismotieven die te maken hebben met de woonomgeving (buurt waarin de woning staat, voorzieningenniveau in de directe omgeving e.d.);  Sectorale verhuismotieven hebben te maken met de woning zelf (woningtype, grootte en kwaliteit van de woning, staat van onderhoud, betaalbaarheid e.d.). Aan de inwoners met mogelijke verhuisplannen is gevraagd om de twee belangrijkste verhuisredenen te geven. Starters hebben bijna uitsluitend temporele verhuismotieven (91%), waarbij de belangrijkste zijn: wil zelfstandig gaan wonen (50%), gaan samenwonen / trouwen (14%) of vanwege werk / studie (13%). Bij doorstromers zijn de sectorale verhuismotieven het belangrijkst (42%), gevolgd door de temporele motieven (31%) en locationele motieven (27%). Voor de doorstromers tot 65 jaar zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf (32%), de woonbuurt (21%), gezinsomstandigheden zoals gezinsuitbreiding en gaan samenwonen / trouwen (17%) en financiële redenen (9%). Voor de 65-plussers zijn de belangrijkste verhuismotieven: de woning zelf (27%), gezondheid / behoefte aan extra zorg (26%), de woonbuurt (12%), dichter bij de kinderen wonen (10%) en financiële redenen (9%). Voor de 75-plussers zijn de drie belangrijkste verhuisredenen: de behoefte aan extra zorg / gezondheidsredenen (38%), de woning zelf (29%) en de woonbuurt (13%).

Verhuismotieven van starters en doorstromers sectorale motieven

3% 6%

locationele motieven 27%

34%

39%

36%

17%

23% 37%

91%

32%

50% 29%

29%

temporele motieven

17%

50%

30%

tot 35 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar

starters

33%

34%

56%

starters

27%

75+

doorstromers



De belangrijkste argumenten waarom de huidige woning zelf de reden is om te willen verhuizen zijn: de indeling / grootte van de woning past niet meer (30%), wil een ander woningtype (19%), wil een tuin (12%), wil gaan kopen of huren (9%), woning is te duur (7%), woning is slecht onderhouden (6%), woning is slecht geisoleerd (5%), wil geen tuin meer (5%), trappen in / naar het huis (4%) en woning is ongeschikt voor rolstoel / zorg (3%).

28

De belangrijkste verhuisredenen die huurders geven zijn: de woning zelf (25%), de woonbuurt (20%), gezinsomstandigheden zoals gezinsuitbreiding en samenwonen / trouwen (17%) en financiële redenen (12%). De belangrijkste verhuismotieven van eigenaar-bewoners zijn: de woning zelf (34%), de woonbuurt (20%), gezinsomstandigheden (14%), financiële redenen (8%) en gezondheid / behoefte aan extra zorg (7%).

Verhuismotieven van huurders en eigenaar-bewoners sectorale motieven locationele motieven temporele motieven 42%

28%

30%

eigenaar-bewoners

41%

37%

25%

28%

34%

35%

alle huurders

huurders Thuisvester



4.5 Verhuizen, maar waarheen Van de verhuisgeneigde huishoudens (doorstromers) wil bijna 61 procent in de gemeente Oosterhout blijven wonen. Met name de oudere doorstromers willen dit graag. Bijna 16 procent van de doorstromers wil naar een andere gemeente verhuizen, waarbij Breda favoriet is. Van de starters wil 42 procent het liefst in de gemeente blijven wonen, terwijl 29 procent geen voorkeur heeft. Bijna 29 procent van de starters wil naar een andere gemeente verhuizen, waarbij Breda duidelijk favoriet is.

Willen verhuisgeneigden in de gemeente Oosterhout blijven wonen? in Oosterhout blijven 54% Geertruidenberg 2% Breda 30%

geen voorkeur 22%

elders in Brabant 21% Randstad 4%

liever elders 24%

Dongen 3%

elders 16% geen voorkeur 22%


Tilburg 2%


Iets meer als de helft van de potentiële vertrekkers (51%), heeft hiervoor temporele motieven (wil zelfstandig gaan wonen in de stad, of vertrekt vanwege studie, werk, veranderende gezinsomstandigheden of wil dichter bij ouders / kinderen wonen). Ruim een kwart (27%) heeft locationele motieven (zoekt een andere woonomgeving of wil weg omdat de huidige woonbuurt / dorp onvoldoende voorzieningen biedt) en 22 procent wil vertrekken vanwege sectorale motieven (is specifiek op zoek naar een andere (met name grotere) woning buiten deze gemeente).

29

Ruim tweederde van de verhuisgeneigden die in de gemeente Oosterhout willen blijven wonen heeft een duidelijke voorkeur. Doorstromers hebben een voorkeur voor de wijken Centrum, Vrachelen (met name De Contreie) en de kerkdorpen. Starters willen vooral naar de wijken Centrum, Vrachelen, Slotjes en de kerkdorpen. De nieuwbouwprojecten, waaronder de nog te ontwikkelen Wilhelminahaven (oude MPO-terrein) in de wijk West en de Warandepoort in de wijk Oosterheide zijn hoofdzakelijk in trek bij doorstromers; starters hebben hier niet of nauwelijks belangstelling voor.

Voorkeur verhuisgeneigden voor een bepaald gebied in de gemeente starters

4%

Strijen of Leijsenakkers

doorstromers Oosterheide (incl. Warandepoort) West (incl. Wilhelminahaven)

1%

4%

<1%

5%

Dommelbergen

1%

5%

Slotjes (incl. Loevepark)

2%

kerkdorp (incl. Dorst-West / De Vliert)

2%

Vrachelen (incl. Contreie)

2%

Centrum (incl. Santrijn)

Nieuwbouw: Loevepark

5%

Wilhelminahaven 8%

De Contreie

<1

4%

1%

10%

12%

3%

15% 6%

geen voorkeur

1 2%

26%

Leeswijzer: Het totale aantal verhuisgeneigden dat in de gemeente wil blijven wonen (alle percentages in de hoofdgrafiek bij elkaar) is 100 procent. Als we het Centrum als voorbeeld nemen, dan blijkt dat 3 procent van de verhuisgeneigden met een voorkeur voor deze wijk behoort tot de starters en 15 procent tot de doorstromers. In totaal heeft dus 18 procent van de verhuisgeneigden een voorkeur voor deze wijk. data: Buurt- en dorpsenquête 2015


Ruim een derde van de starters (37%) heeft geen voorkeur; de rest wil vooral naar het Centrum of de wijk Slotjes (met name naar de nieuwbouw Loevepark). Doorstromers tot 45 jaar willen met name naar Vrachelen / De Contreie en het Centrum. Doorstromers van 65 jaar en ouder willen vooral naar de wijken Centrum of Oosterheide.

Welke wijk is in trek bij een bepaalde leeftijdsgroep? 5% 5% 5% 11% 5% 5%

10% 5% 2% 7%

2% 6% 9%

8%

7% 4%

8%

17%

3% 6% 3% 6% 6%

1% 6% 4% 7%

3% 7%

7%

9%

10%

7%

15% 27%

22%

15%

9%

9%

11%

7% 4%

14%

28%

26%

37%

starters

32%

West (incl. Wilhelminahaven) Dommelbergen

12% 6%

Slotjes (incl. Loevepark) kerkdorp (incl. Dorst-West / De Vliert) Vrachelen (incl. Contreie)

29% 27%

37% 25%


starters

Oosterheide (incl. Warandepoort) 24%

Centrum (incl. Santrijn)

20% 19%

10%

Strijen of Leijsenakkers

geen voorkeur

29%

75+

doorstromers



30

5

Kwalitatieve woningvraag

Om een juist beeld te krijgen van de vraag naar woningen kan niet worden volstaan met alleen te kijken naar de aantallen (kwantitatieve vraag). De vraag naar woningen hangt sterk samen met de kwaliteitsaspecten: woningtype, prijsklasse, locatie en eigendomssituatie. In dit hoofdstuk wordt deze kwalitatieve vraag uitgewerkt. Van de inwoners die binnen nu en vijf jaar wil verhuizen, geeft bijna 16 procent van de doorstromers en bijna 29 procent van de starters aan beslist niet in de gemeente Oosterhout te willen blijven wonen. In de analyses in dit hoofdstuk is deze groep buiten beschouwing gelaten, aangezien zij – zoals blijkt uit het vorige hoofdstuk – vooral om persoonlijke redenen willen vertrekken.

5.1 Kopen of huren De voorkeur om een woning te huren of juist te kopen is niet alleen afhankelijk van de inkomenssituatie. Zoals uit hoofdstuk 4 al is gebleken spelen vaak ook andere zaken een rol, zoals de gezinssituatie, leeftijd en arbeidsomstandigheden. Van de huishoudens (doorstromers) in de gemeente Oosterhout die binnen nu en vijf jaar zouden willen verhuizen én daarbij niet per se de gemeente willen verlaten, is een kwart op zoek naar een huurwoning en wil 65 procent een woning kopen. Bijna 10 procent van hen heeft (nog) geen voorkeur. Van de potentiële starters die niet per se uit de gemeente Oosterhout willen vertrekken, wil ruim 43 procent een woning kopen, terwijl ruim 49 procent liever gaat huren. Bijna 8 procent van de starters heeft geen voorkeur. Van de potentiële doorstromers die de gemeente niet per se willen verlaten, woont thans 35 procent in een huurwoning en heeft 65 procent een koopwoning. Ruim de helft van de huurders (56%) wil blijven huren, terwijl bijna 35 procent liever wil kopen. Van de woningeigenaren wil bijna 82 procent opnieuw gaan kopen, terwijl ruim 8 procent wil gaan huren. Een kleine groep (10%) geeft aan (nog) niet te weten of ze willen gaan huren of kopen. Dit zijn vooral huishoudens die nog geen concrete verhuisplannen hebben en pas op de wat langere termijn (3 tot 5 jaar) willen verhuizen.

Voorkeur verhuisgeneigden voor huur- of koopwoning geen voorkeur 8%

10%

9%

12%

wil huren wil kopen

8%

49% 56%

60%

82%

43%

starters

35%

eigenaren

28%

huurders

huurders Thuisvester

doorstromers data: Buurt- en dorpsenquête 2015


De belangrijkste redenen van potentiële verhuizers om te willen huren zijn: “kopen is te duur”, “minder financiële risico’s”, “goedkoop / lagere woonlasten” en “onderhoud wordt geregeld”. Als belangrijkste redenen om juist te kopen worden genoemd: “meer zeggenschap over de woning”, “goedkoper op de langere termijn”, “investeren in eigen bezit” en “meer aanbod / keuzemogelijkheden”.

31

Wat zijn de belangrijkste redenen om te kopen danwel te huren? Reden om liever te huren: 65%

kopen is te duur

62%

minder financiële risico's goedkoop / lage woonlasten

56%

onderhoud wordt geregeld

56%

geen geschikte koopwoning beschikbaar

5%

32%

6%

39%

9%

43%

29%

22%

63%

20%

belangrijk neutraal niet belangrijk

5%

35%

35%

eenvoudiger met verhuizen meer aanbod / keuzemogelijkheden

30%

8%

53%

27%

Reden om liever te kopen: 83%

meer zeggenschap over woning goedkoper op langere termijn

80%

investeren in eigen bezit

80%

18% 15%

61%

meer aanbod / keuzemogelijkheden

35%

34%

inkomen te hoog voor sociale huur geen geschikte huurwoning beschikbaar

12% 5%

38%

20%

5% 3%

28%

39%


2%

belangrijk neutraal niet belangrijk

41%


Het gros van de verhuisgeneigden die niet per se uit de gemeente Oosterhout wil vertrekken en een woning wil huren, wil dit doen voor onbepaalde tijd (83%). Een kleine groep wil voor een korte(re) periode huren: 1 tot 2 jaar (10%) of 3 tot 5 jaar (7%). Naar mate de leeftijd stijgt, groeit ook de belangstelling om te gaan huren. Een meerderheid van de wat oudere potentiële doorstromers (met name 65-plussers) wil gaan huren, terwijl jongere doorstromers (met name de 25 tot 54 jarigen) liever een woning kopen. In welke prijsklasse men wil huren of kopen wordt in de volgende paragraaf nader bekeken.

Voorkeur verhuisgeneigden voor huur of koop, naar leeftijd 8%

6% 20%

5%

8%

16%

14%

22%

14%

geen voorkeur wil huren wil kopen

23%

49%

37% 50% 44%

74%

81% 69% 47%

43%

34%

starters


starters

36%

75+

doorstromers



32

Van de verhuisgeneigde 65-plussers die niet per se uit de gemeente willen vertrekken, woont thans 70 procent in een koopwoning. Hiervan wil 26 procent gaan huren, terwijl 47 procent weer wil gaan kopen. Zo’n 27 procent heeft nog geen voorkeur, omdat zij pas op wat langere termijn willen verhuizen. Van de 75-plussers met een koopwoning wil 39 procent gaan huren en 46 procent wil opnieuw kopen. Van de verhuisgeneigde 65-plussers die nu huren, wil nagenoeg iedereen opnieuw huren.

5.2 Welke prijsklasse Uit paragraaf 5.1 blijkt dat, van alle verhuisgeneigden (starters én doorstromers samen) die niet uit de gemeente willen vertrekken, bijna 29 procent de voorkeur geeft aan een huurwoning. Daarvan zoekt ruim tweederde (68%) een goedkope woning met een huurprijs tot € 618 per maand, 15 procent wil een huurwoning in het middensegment (€ 618 tot € 711 per maand) en bijna 17 procent wil een huurwoning in het dure segment (€ 711 of meer). Van alle verhuisgeneigden die niet uit Oosterhout weg willen, wil bijna 62 procent een woning kopen. Hiervan wil ruim meer dan de helft (54%) een koopwoning in het middensegment (tussen € 185.000 en € 275.000), ruim 38 procent zoekt een woning in het dure prijssegment (€ 275.000 of meer) en 8 procent wil een goedkope koopwoning (minder dan € 185.000).

Voorkeur verhuisgeneigden voor bepaalde huur- of koopprijs wil huren €.711 tot €.850 11%

€.618 tot €.711 15%

wil kopen

€.850 of meer 6%

€.577 tot €.618 25%

minder dan €.403 * 6%

€.350.000 of meer 18%

€.185.000 tot €.220.000 29%

minder dan €.185.000 8%

€.275.000 tot €.350.000 20%

€.403 tot €.577 37%

€.220.000 tot €.275.000 25%

Noot: * alleen bestemd voor jongeren tot 23 jaar data: Buurt- en dorpsenquête 2015


Starters hebben vooral een voorkeur voor goedkopere woningen. Van de starters die willen huren, kiest een grote meerderheid (96%) voor een goedkope huurwoning. Starters die willen kopen, hebben vooral belangstelling voor koopwoningen in het goedkope (10%) en lagere middensegment (58%).

Voorkeur van starters en doorstromers voor bepaalde prijsklasse, naar leeftijd gewenste ‘kale’ huurprijs: 4%

7%

2% 12%

gewenste koopprijs:

Huurprijs:

€ 850 of meer 14%

€ 711 tot € 850

19%

14%

€ 618 tot € 711

15% 16%

16%

30%

€ 577 tot € 618

13%

19%

tot € 577

18%

16%

37% 31%

22% 28%

Koopprijs:

96% 27%

25%

€ 350.000 of meer

58%

23%

€ 275.000 tot € 350.000 41%

€ 220.000 tot € 275.000 39%

27%

starters

tot 44 jaar

45-64 jaar

31%

€ 185.000 tot € 220.000 tot € 185.000

starters

25%

65+

doorstromers

10%

8%

6%

starters

tot 44 jaar

45-64 jaar

starters


21% 19% 11%

65+

doorstromers


33

Doorstromers die een koopwoning willen, zoeken vooral in het midden (35%) en hoge prijssegment (27%). Jonge doorstromers zijn vooral geïnteresseerd in een koopwoning in het middensegment, terwijl een deel van de oudere doorstromers belangstelling heeft voor een duurdere koopwoning. Doorstromers die willen huren, zoeken hoofdzakelijk in het goedkope segment (68%). Jonge doorstromers zijn vooral geïnteresseerd in een goedkope huurwoning, terwijl een deel van de oudere doorstromers belangstelling heeft voor een duurdere huurwoning. Doorstromers in een koopwoning moeten ook nog hun huidige woning zien te verkopen. En dat kan, in de huidige economische situatie (zie ook paragraaf 3.5), nog een hele kluif zijn. Hoewel zo’n 40 procent de woning niet voor de gewenste prijs verkocht krijgt, verwacht het merendeel geen grote problemen bij de verkoop van hun huidige woning.

Potentiële doorstromers die nu in een koopwoning wonen zeer positief 6%

stelling 1

32%

34%

22%

6%

positief

neutraal negatief stelling 2

1% 10%

stelling 3

8%

stelling 4

49%

22%

27%

38%

28%

5%

18%

14%

44%

zeer negatief

13%

17%

6%

Stellingen: 1. Ik kan gemakkelijk een woning vinden die voldoet aan mijn wensen / financiële mogelijkheden. 2. Ik krijg mijn (huidige) woning moeilijk verkocht voor de prijs die ik er voor zou willen hebben. 3. Ik krijg mijn woning moeilijk verkocht voor de prijs die nodig is voor de aflossing van mijn huidige hypotheek. 4. Ik verwacht geen grote problemen bij het verkopen van mijn (huidige) woning. data: Buurt- en dorpsenquête 2015


5.3 Bestaand of nieuwbouw Van alle verhuisgeneigden (starters én doorstromers samen) die binnen nu en vijf jaar willen verhuizen, én daarbij niet per se uit de gemeente wil vertrekken, geeft 23 procent de voorkeur aan een bestaande woning, terwijl bijna 21 procent liever een nieuwbouwwoning heeft. Een kleine meerderheid van de potentiële verhuizers (56%) heeft geen voorkeur.

Voorkeur van starters en doorstromers voor bestaande of nieuwbouwwoning geen voorkeur nieuwbouw bestaand 55%

50%

49% 70%

20%

62%

12% 30%

starters starters

22%

14%

20%

22%

28%

30% 18%

tot 34 jaar

64%

21%

24%

21%

58%

10%

35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar doorstromers


75+


34

Van de doorstromers wil ruim 23 procent een bestaande woning en heeft 20 procent liever nieuwbouw. Bij starters is dit nagenoeg omgekeerd: 21 procent heeft liever een bestaande woning en 24 procent wil nieuwbouw. Van de starters die belangstelling hebben voor nieuwbouw heeft de helft interesse in een woning in De Contreie (laatste fase van de nieuwbouwwijk Vrachelen) en een kwart is geïnteresseerd in een woning in de inbreidingslocatie Loevepark in de wijk Slotjes. Van de doorstromers die een nieuwbouwwoning willen is bijna de helft geïnteresseerd in een woning in De Contreie en ruim 19 procent heeft interesse voor een woning in het nog te ontwikkelen plan Wilhelminahaven (in de wijk West).

Voorkeur voor nieuwbouw 24% van de

starters 20% van de

doorstromers

50%

8%

49%

9%

25%

19%


17%

8%

8% 3% 3%

De Contreie Warandepoort Wilhelminahaven Loevepark Santrijn De Vliert Dorst-West


Van de verhuisgeneigden die belangstelling hebben voor een nieuwbouwwoning, wil bijna 27 procent een projectnieuwbouwwoning en is bijna 22 procent geïnteresseerd in een bouwkavel. Van de potentiële kopers die belangstelling hebben voor een bouwkavel, wil negen op de tien dat zelf ontwikkelen en bouwen (particulier opdrachtgeverschap), terwijl slechts één op de tien geïnteresseerd is in de mogelijkheid om dat met een groep te doen (collectief particulier opdrachtgeverschap). Van de potentiële kopers die interesse hebben in een projectnieuwbouwwoning, geeft zeven op de tien de voorkeur aan een volledig afgebouwde woning, terwijl drie op de tien liever heeft dat de woning casco wordt opgeleverd zodat men die zelf naar behoefte kan inrichten / indelen.

5.4 Woningtype Het gros van de verhuisgeneigden die binnen nu en vijf jaar wil verhuizen, én daarbij de gemeente niet per se wil verlaten, heeft een duidelijke voorkeur voor een bepaald woningtype. Populair zijn de grondgebonden woningen (68%) en appartementen (24%). Starters hebben vooral belangstelling voor flatwoningen (appartementen) en rijtjeswoningen (rij-, hoeken geschakeld). Doorstromers zijn met name geïnteresseerd in twee-onder-één-kapwoningen, rijtjeswoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Bij senioren (55-plussers) zijn appartementen en specifieke seniorenhuisvesting / seniorenwoning favoriet. Verhuisgeneigden die willen huren hebben vooral interesse in een appartement, rijtjeswoning of een vorm van seniorenhuisvesting. Potentiële kopers zijn vooral geïnteresseerd in twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen, rijtjeswoningen en appartementen (flatwoningen).

Voorkeur verhuisgeneigden voor bepaald woningtype wil huren seniorenwoning 15%

flatwoning 40%

wil kopen vrijstaand 1%

rij of geschakeld 18%

2-1 kap 4%

rij of geschakeld 40%

2-1 kap 34%


bedrijfswoning 2% seniorenflatwoning woning 10% 3%

vrijstaand 33%


Verhuisgeneigden die willen huren hebben vooral interesse in een appartement, rijtjeswoning of een vorm van seniorenhuisvesting. Potentiële kopers zijn vooral geïnteresseerd in twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen, rijtjeswoningen en appartementen (flatwoningen).

35

Starters kiezen vooral voor een appartement (50%) of rijtjeswoning (30%). Doorstromers tot 45 jaar geven de voorkeur aan een twee-onder-één-kapwoning (42%), rijtjeswoning (35%), vrijstaande woning (17%) of appartement (6%). Doorstromers van 45 tot 65 jaar hebben belangstelling voor een vrijstaande woning (30%), appartement (30%), rijtjeswoning (16%) of twee-onder-één-kap (14%). Senioren (65-plussers) hebben interesse in een appartement (46%), specifieke seniorenhuisvesting (34%) of een reguliere grondgebonden woning (20%). Als gekozen wordt voor seniorenhuisvesting, dan gaat de voorkeur uit naar een seniorenwoning in een appartementencomplex (34%), seniorenwoning met tuin (26%), aanleunwoning bij woonzorgcentrum (14%), serviceflat voor senioren (12%) of patiowoning (11%). Een kleine selecte groep (3%) heeft mogelijk interesse in bijzondere woonvormen zoals het wonen in een woongemeenschap / woongroep.

Voorkeur van starters en doorstromers voor bepaald woningtype

32%

seniorenwoning

1%

7% 2%

15%

21%

flatwoning mét lift 23%

18% 13%

flatwoning zonder lift

31% 43%

10%

hoekwoning rij of geschakeld

18%

11%

21% 47%

8% 23%

2-1 kapwoning 44%

19%

39% 39% 24%

16% 13%

vrijstaande woning

42%

4% 4% 8%

57%

5% 4% 7%

17%

3%

11%

starters tot 34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar starters doorstromers data: Buurt- en dorpsenquête 2015

75+


Starters die willen huren gaan vooral voor een appartement (64%) of een rijtjeswoning (36%), terwijl de potentiële kopers onder hen veel meer geïnteresseerd zijn in grondgebonden woningen (68%). Doorstromers die willen huren hebben vooral interesse in een grondgebonden woning (49%), appartement (34%) of seniorenwoning (17%). Doorstromers die willen kopen geven de voorkeur aan grondgebonden woningen (86%), waaronder twee-onder-één-kappers, vrijstaande woningen en rijtjeswoningen.

Voorkeur van starters en doorstromers voor bepaald woningtype seniorenwoning 17% 29%

32%

2% 12% 9% 9%

11% 35%

11%

33%

flatwoning mét lift flatwoning zonder lift hoekwoning rij of geschakeld 2-1 kapwoning

1%

36%

vrijstaande woning

21% 6% 39% 23%

30% 7%

wil huren wil kopen starters

32%

4% 1%

wil huren wil kopen doorstromers



36

5.5 Specifieke wensen Starters vinden de buurt waarin de woning staat het meest belangrijk bij hun woningkeuze. Met ruim 27 procent staat deze bovenaan de lijst met criteria waaraan de woning moet voldoen. Direct daarna komt de prijs van de woning (26%) en op de derde plaats staat de grootte van de woning (13%). Ook voor doorstromers is de buurt waarin de woning staat het meest belangrijk bij hun keuze voor een bepaalde woning. Met bijna 28 procent staat deze duidelijk bovenaan in hun top drie. Op de tweede plaats staat de grootte van de woning (18%) en op de derde plaats staat de prijs van de woning (15%).

Voorkeur van starters en doorstromers voor bepaald woningtype starters starters

doorstromers doorstromers 27%

buurt waarin woning ligt

vormgeving / stijl / uitstraling

7%

nabijheid voorzieningen

7%

aanwezigheid tuin indeling / inrichting aantal kamers parkeerplaats bij de woning

staat onderhoud

6%

vormgeving / stijl / uitstraling

5% 5%

aanwezigheid tuin

3%

geschiktheid voor zorg / rolstoel

7%

indeling / inrichting

4%

bouwjaar / leeftijd

15%

prijs van de woning

8%

staat onderhoud

18%


13%


28%

buurt waarin woning ligt

26%

prijs van de woning

geschiktheid voor zorg / rolstoel

2% 2%

nabijheid voorzieningen

4%

parkeerplaats bij de woning

3%

1%

aantal kamers

0%

bouwjaar / leeftijd


4%

3% 2%


De grootte van de woning staat bijna onderaan het bovenstaande lijstje. Toch wil dat niet zeggen dat de potentiële verhuizers daar geen belang aan hechten. Zo hebben ze wel degelijk een beeld over het aantal kamers (slaap-, hobby- en/of studeerkamers) dat ze wensen. Starters hebben wat dat betreft meer bescheiden wensen: de meesten zijn al tevreden met twee tot drie kamers. Doorstromers hebben duidelijk behoefte aan meer kamers.

Voorkeur verhuisgeneigden voor het aantal kamers starters

doorstromers vier 18%

drie 29%

vier 27%

vijf of meer 3% één 18%

vijf of meer 9% één 1%

twee 25% drie 38%

twee 32% data: Buurt- en dorpsenquête 2015


Ruim driekwart van de potentiële verhuizers die geïnteresseerd is in een grondgebonden woning (bestaand of nieuwbouw), heeft een duidelijke voorkeur voor een bepaalde perceelgrootte. Bijna 42 procent van de starters geeft de voorkeur aan een perceeloppervlakte tot 500 vierkante meter en ruim 33 procent wil een oppervlakte van 500 tot 700 vierkante meter. Van de potentiële doorstromers wil bijna een derde een perceeloppervlakte tot 500 vierkante meter en bijna een kwart wil een oppervlakte van 500 tot 700 vierkante meter. Ruim 14 procent wil een perceeloppervlakte van 700 tot 1.000 vierkante meter en ruim 4 procent wil 1.000 vierkante meter of meer, gekoppeld aan een vrijstaande of twee-onder-één-kapwoning.

37

38

6

Verhuisbalansen: vraag en aanbod nader bekeken

In de vorige hoofdstukken zijn de aspecten van verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren uitgebreid aan bod gekomen. Ter afsluiting wordt in dit hoofdstuk bekeken wat het betekent voor de bestaande woningvoorraad als de voorgenomen verhuizingen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van zogenaamde verhuisbalansen. Deze geven inzicht in de verschuivingen die tussen de verschillende woningcategorieën ontstaan. Hierbij worden alle doorstromers meegenomen, ook zij die mogelijk uit de gemeente zullen vertrekken. Starters blijven in de verhuisbalansen buiten beschouwing, omdat zij geen woning vrijmaken.

6.1 Verschuivingen tussen huur en koop De eerste verhuisbalans geeft een beeld van de verschuiving tussen de huur- en koopsector. Van alle huishoudens in de gemeente Oosterhout die willen verhuizen (doorstromers) woont momenteel tweederde in een koopwoning en een derde in een huurwoning. Als alle gewenste verhuizingen zouden worden gerealiseerd, zou dit op zich nauwelijks gevolgen hebben voor de verhouding huur-koop. Wel is er sprake van een kleine verschuiving naar goedkope huur en een duidelijke verschuiving naar de duurdere koop.

Huidige versus gewenste huur- of koopsituatie van doorstromers huidige situatie

gewenste situatie

dure koop 20%

middeldure koop 34%

goedkope koop 13%

dure koop 28%

lage huur 16%

dure huur 10%

middeldure huur 7%

middeldure koop 34%

lage huur 20%

goedkope koop 5%

dure huur 8%

middeldure huur 5%

Noot: middeldure huur is € 618 tot € 711 per maand; middeldure koop is € 185.000 tot € 275.000 data: Buurt- en dorpsenquête 2015


De verhuisbalans laat zien dat een kleine minderderheid van de doorstromers (43%) binnen het eigen prijssegment wil blijven. De meeste potentiële verhuisbewegingen zijn te zien in de goedkope huursector (tot € 618) en de middeldure en dure koopsector (€ 185.000 en meer). Zo’n 10 procent van de doorstromers met verhuisplannen woont thans in een goedkope huurwoning (tot € 618 per maand) en

Verhuisbalans doorstromers: huur versus koop (alle cellen bij elkaar is 100%)

Gewenste situatie

Huidige situatie

goedkope huur goedkope huur middeldure huur dure huur goedkope koop middeldure koop dure koop

10%

middeldure huur 1% 2%

2% 2% 1% 4%

< 1% < 1% 1%

1%

< 1%

dure huur

goedkope koop

middeldure koop

dure koop

< 1% 1% 1%

2% < 1% 1% < 1% 2%

3% 1% 4% 7% 16%

-1% 1% 3% 10%

< 1%

3%

14%

1% 3% 1%

Noten: goedkope huur is tot € 618 per maand, middeldure huur is € 618 tot € 711 en dure huur is € 711 of meer; goedkope koop is tot € 185.000, middeldure koop is € 185.000 tot € 275.000 en dure koop is € 275.000 of meer data: Buurt- en dorpsenquête 2015

databewerking en tabel: © gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

39

wil verhuizen naar een andere huurwoning binnen datzelfde prijssegment. Zo’n 30 procent van de doorstromers woont nu in een middeldure of dure koopwoning (€ 185.000 of meer) en wil graag binnen dat prijssegement blijven. Bijna 10 procent wil van een middeldure koopwoning (€ 185.000 tot € 275.000) naar een dure koopwoning (€ 275.000 of meer). De grootste verschuivingen treden met name op bij de huishoudens tot 45 jaar en bij de 55-plussers. Een groot deel van de jongere doorstromers wil van een huurwoning naar een koopwoning, terwijl veel senioren juist van een koopwoning naar een huurwoning willen.

Huidige versus gewenste huur- of koopsituatie van doorstromers dure koop

3%

middeldure koop

19%

24%

31%

24% 36%

40%

22%

25% 33%

34%

dure huur 19% 25%

24%

49%

4% 27%

33%

36% 12% 8% 4% 5%

12%

11% 1%

18%

huidig

15%

12%

gewenst

tot 34 jaar

10%

6%

10%

7% 3%

11%

huidig

3% 6% 1% 14%

gewenst

35-44 jaar

4% 16%

huidig

middeldure huur goedkope huur

36%

41%

goedkope koop

21%

gewenst

3% 6% 8%

2% 6% 10%

45-54 jaar

6% 6% 4%

9%

27%

20%

gewenst

55-64 jaar


19%

33%

15%

huidig

31%

huidig

gewenst

65+


6.2 Verschuivingen tussen woningtypen De tweede verhuisbalans geeft een beeld van de verschuivingen tussen de verschillende woningtypen. Van alle huishoudens in de gemeente Oosterhout die willen verhuizen (doorstromers) woont 53 procent in een rijtjeswoning (rij-, hoek- of geschakelde woning). Als alle gewenste verhuizingen kunnen worden gerealiseerd, zal dit aandeel dalen tot zo’n 24 procent. Daarentegen zal het aandeel huishoudens dat in een seniorenwoning, vrijstaande woning of twee-onder-één-kapper woont groeien.

Huidig versus gewenste woningtype van doorstromers huidige situatie rijtjeswoning 53%

gewenste situatie appartement 18%

appartement 20%

2-1-kap 15%

ouderenhuisvesting 9% vrijstaand 24%

ouderenhuisvesting vrijstaand 1% 11%


rijtjeswoning 24%

2-1-kap 25%


De meeste doorstromers verhuizen vanuit een rijtjeswoning naar een ander woningtype, waarbij een twee-onder-één-kapwoning het meest favoriet is. Senioren die naar een specifieke vorm van seniorenhuisvesting willen, komen voornamelijk uit rijtjeswoningen (rij-, hoeken geschakelde woningen), tweeonder-één-kappers, vrijstaande woningen en appartementen (etage- en flatwoningen).

40

Verhuisbalans doorstromers: woningtypen (alle cellen bij elkaar is 100%)

Gewenste situatie

Huidige situatie

vrijstaande woning vrijstaande woning 2/1 kap-woning rijteswoning * appartement seniorenwoning

6% 7% 9% 2% --

overig **

--

2/1 kapwoning

rijteswoning *

1% 2%

appartement

18% 4% --

-< 1% 14% 9% --

2% 4% 7% 5%

--

< 1%

seniorenwoning

overig **

--

1% 2% 5% 1% --

-< 1% 1% ---

--

--

--

Noten: * betreft rij-, hoek- of geschakelde woningen; ** betreft met name bedrijfswoningen data: Buurt- en dorpsenquête 2015


De grootste verschuivingen zullen met name optreden bij de doorstromers tot 45 jaar (huishoudens met kinderen) en de 55-plussers. De laatste groep wil vooral naar een appartement of specifieke seniorenhuisvesting.

Huidige versus gewenste woningtype van doorstromers vrijstaand

3% 8%

7% 18%

8% 17%

11%

27%

31% 25%

37%

55%

2-1 kapwoning

6%

rijtjeswoning

9%

appartement

20%

8% 12%

12%

20%

seniorenwoning

18%

38%

overig

15% 44%

39%

67%

57%

35%

18% 42%

53%

39% 25%

34%

28%

14% 5%

huidig

gewenst

tot 34 jaar

huidig

9% 1%

4% 1%

1%

gewenst

35-44 jaar

huidig

2%

2%

gewenst

29%

23% 11%

huidig

45-54 jaar

8% 2%

gewenst

2%

huidig

55-64 jaar


gewenst

65+


Om de specifieke woonbehoefte van de senioren beter in beeld te brengen is ook een verhuisbalans gemaakt voor de 55-plussers die naar een seniorenhuisvesting willen. Hieruit blijkt dat zij vooral een seniorenwoning in een appartementencomplex of een seniorenwoning met tuin willen. Zij komen vooral uit grondgebonden woningen, die door hun verhuizing beschikbaar komen voor anderen.

Verhuisbalans senioren: seniorenhuisvesting (alle cellen bij elkaar is 100%)

Gewenste situatie (seniorenhuisvesting)

Huidige situatie

patiowoning vrijstaande woning 2/1 kap-woning rijteswoning * appartement

2% -7% --

seniorenwoning met tuin

appartementencomplex

woongroep

5% 7% 12% 2%

3% 5% 21% 2%

-1% ---

serviceflat voor senioren 3% 3% 5% 5%

aanleunwoning ** -5% 7% 5%

Noten: * betreft rij-, hoek- of geschakelde woningen; ** aanleunwoning bij woonzorgcentrum data: Buurt- en dorpsenquête 2015


41

6.3 Verschuivingen tussen woongebieden De derde verhuisbalans geeft een beeld van de verschuiving tussen de woongebieden. Hieruit blijkt dat een groot deel van de doorstromers het liefst binnen de eigen wijk wil verhuizen. Daarnaast is er uit verschillende delen van Oosterhout met name belangstelling voor de wijken Centrum en Vrachelen, waarbij vooral de Contreie wordt genoemd als gewenst woongebied.

Verhuisbalans doorstromers: huidig versus gewenst woongebied (alle cellen bij elkaar is 100%)

Huidige situatie

Centrum Slotjes West & Strijen Leijsenakkers Oosterheide Dommelbergen Vrachelen kerkdorpen

1% 1% 2% 2% 3% 4% 3% < 1%

< 1% 2% < 1% -1% < 1% 2% --

-3% 2%

< 1% --1% 1% 2% < 1% 1% -< 1% ----

< 1% < 1% < 1% < 1% --< 1% -4% < 1% 4% < 1% ---

1% -< 1% -< 1% 1% 1% 2% 2% < 1% 1% < 1% < 1% -< 1% -2% 1% 3% -2% 1% 3% -7% 1% 2% < 1% 3% < 1% 2% 1%

-< 1%

elders

buurgemeenten *

Breda

kerkdorpen

Vrachelen

Dommelbergen

Oosterheide

Leijsenakkers

West & Strijen

Slotjes

Centrum

Gewenste situatie

1% 4% 2% 1% 3% 5% 2% 1%

Noten: * betreft de gemeenten Dongen, Drimmelen, Geertruidenberg, Gilze en Rijen data: Buurt- en dorpsenquête 2015


De verhuisbewegingen tussen de woongebieden verschilt per leeftijdscategorie. Jonge doorstromers tot 35 jaar en senioren (55-plussers) willen graag naar de wijk Centrum (inclusief de nieuwbouw in het Santrijngebied). Opmerkelijk is het potentiële ‘vertrekoverschot’ (de verschuiving) vanuit de wijken Slotjes, Oosterheide en Dommelbergen naar elders in de gemeente of zelfs daarbuiten. Vanaf 55 jaar is er ook duidelijk sprake van een soorgelijke potentiële verhuisbeweging vanuit de wijk Vrachelen, met name richting Centrum maar ook naar buiten de gemeente.

Huidig versus gewenst woongebied van doorstromers 3%

3%

5%

9%

15%

8%

6%

8% 1% 2%

10%

11%

11%

7%

4% 3% 3% 6%

15% 18% 20%

8% 12%

3%

7%

6%

3% 3% 6%

16%

3% 15%

3%

15%

15%

3% 21%

18%

15%

5% 5% 5% 3% 10%

5%

19%

11%

Oosterheide

6%

29%

6%

Dommelbergen

9% 1%

Vrachelen

7%

10%

10%

12%

1% 1% 6%

29%

West + Strijen Leijsenakkers

10%

9% 33%

25%

Slotjes

10% 28%

12% 12%

Centrum

4%

kerkdorpen Breda elders

9% 22%

15% 13% 22% 8%

19%

35%

13%

35%

gewenst

tot 34 jaar

huidig

13%

8%

7%

gewenst

35-44 jaar

29%

12%

21%

8%

huidig

32%

huidig

gewenst

45-54 jaar

huidig

7%

gewenst

55-64 jaar


huidig

gewenst

65+


42

Bijlagen

43

Tabel 1 Ontwikkeling woningvoorraad gemeente Oosterhout aantal woningen op 1 jan. 22.032 22.224 22.515 23.026 23.042 23.206 23.234

2005 2006 2007 2008 * 2009 2010 2011

-3 -4 -4 -59 -3 -14 -102

toename woningvoorraad 195 311 475 17 167 28 31

adm. correctie CBS -3 -20 -5 -1 -3 --50

aantal woningen op 31 dec. 22.224 22.515 22.985 23.042 23.206 23.234 23.215

toevoeging nieuwbouw

toevoeging anders

ontrokken (o.a. sloop)

190 280 470 73 170 42 133

8 35 9 3 ----

Vanuit BAG: 2012 2013 2014

23.318 23.337 23.788

16 202 340

8 299 40

-15 -50 -27

9 451 353

10 ---

23.337 23.788 24.141

2015 **

24.141

31

3

-6

31

--

--

Noten: * toename met 41 woningen door woningherijking CBS; ** betreft aantallen over eerste helft van 2015 data: CBS


Tabel 2 Bevolkingsontwikkeling gemeente Oosterhout levend geboren

overleden

geboortevestiging overschot

vertrek

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

521 552 504 530 538 517 538 445 459 483

430 444 438 451 396 427 435 482 435 486

91 108 66 79 142 90 103 -37 24 -3

1.960 2.332 2.297 2.203 1.785 1.889 1.870 1.749 2.048 2.105

2.142 2.010 1.887 1.884 1.990 2.042 2.036 2.035 2.043 2.023

2015 *

259

307

-48

1.289

1.190

adm. migratie- toename bevolking correctie saldo bevolking op 31 dec. CBS -182 -91 23 52.853 322 430 12 53.295 410 476 14 53.785 319 398 15 54.198 -205 -63 1 54.136 -153 -63 -1 54.072 -166 -63 -3 54.006 -286 -323 3 53.686 5 29 2 53.717 82 79 28 53.793 99

51

-30

--

Noten: * betreft aantallen over eerste helft van 2015 data: CBS


44

45

Wijk- en buurtindeling gemeente Oosterhout 2015

1000

0902

0606 0901 1100

0602

0604 0701

1109

0607 0603

0601

0900

0600 0300

0703

1209 0605

0301 0401 1200

0200

0702

0000

0201 0102

0101

1001 Buurten Oosterhout-stad: 0000 Centrum 0100 Slotjes-Oost 0101 Slotjes-Midden 0102 Slotjes-West 0200 Oud-West 0201 Kanaleneiland 0300 Vogelbuurt 0301 Kastelenbuurt 0400 Leijsenakkers 0401 Molenbuurt 0500 Bloemenbuurt 0501 Schrijversbuurt 0502 Natuurkundigenbuurt 0503 Componistenbuurt 0504 Warandebuurt 0505 Paterserf 0600 Kruidenbuurt 0601 Sterrenbuurt 0602 Donkenbuurt 0603 Larenbuurt 0604 Beemdenbuurt 0605 Schildersbuurt 0606 Dammenbuurt 0607 Staatsliedenbuurt 0700 Vrachelen-Zuidoost 0701 Vrachelen-Noord 0702 Vrachelen-Zuidwest 0703 Vrachelen-Noordwest 0800 Vijf Eiken 0801 Everdenberg 0900 Statendam 0901 Weststad-Zuid 0902 Weststad-Noord 1000 Oranjepolder 1001 Bosgebied bij Oosterhout

0504

0400

1208

0100 0801

0505

0500

0503

0800

0501 0502

1309

© gemeente Oosterhout, Onderzoek & Statistiek

0700

1308

1300

1307

Buurten Kerkdorpen: 1100 Den Hout (dorpskern) 1109 Buitengebied bij Den Hout 1200 Oosteind (dorpskern) 1208 Buitengebied Oosteind-Zuid 1209 Willemspolder 1300 Dorst (dorpskern) 1307 Buitengebied Dorst-Zuid 1308 Bosgebied bij Dorst 1309 Steenoven

46

Wijkindeling: 00 Centrum 01 Slotjes 02 West 03 Strijen 04 Leijsenakkers 05 Oosterheide 06 Dommelbergen 07 Vrachelen 08 Industrieterreinen Zuid 09 Industrieterreinen Noord 10 Buitengebied bij Oosterhout 11 Kerkdorp Den Hout 12 Kerkdorp Oosteind 13 Kerkdorp Dorst

Buurt- en dorpsenquête Woonmonitor Oosterhout

Recommend Documents