Businessplan Het Badhuis
Haarlem, februari 2012 Een project van de Stichting Verduurzaming Industrieel Erfgoed
Inhoud 1.
Inleiding .................................................................................................................................... 3
2.
Samenvatting............................................................................................................................ 4
3.
Achtergrond en idee .................................................................................................................5 Twee sporen ..................................................................................................................................5 Karakteristieke ruimtes en de invulling .......................................................................................5 Professionele faciliteiten .......................................................................................................... 6 Flexibele ruimtes en huurcontracten ...................................................................................... 6
4.
Gemeentelijke doelstellingen, wet en regelgeving ................................................................. 8 Ouderenbeleid ............................................................................................................................. 8 Sociale voorzieningen en buurtparticipatie ................................................................................ 8 Kunst en cultuurbeleid - broedplaatsen ..................................................................................... 8 Leerwerktrajecten ........................................................................................................................ 9 Duurzaamheid ............................................................................................................................. 9 PR voor de stad Haarlem ............................................................................................................ 10
5.
Markt en Marketing ................................................................................................................. 11 Doelgroep ..................................................................................................................................... 11 Communicatieplan en -middelen ............................................................................................... 11
6.
Concurrentie ........................................................................................................................... 12
7.
SWOT analyse ......................................................................................................................... 13
8.
Organisatie en personeel ........................................................................................................ 14
9.
Middelen, financiering, begroting .......................................................................................... 15 Aansluiting LSA .......................................................................................................................... 15 Subsidie ....................................................................................................................................... 15 Overige bronnen. ........................................................................................................................ 15 Huur of koop ............................................................................................................................... 15 Onderbouwing van de omzet ..................................................................................................... 16
10.
Planning............................................................................................................................... 16
2
1. Inleiding De Leidsebuurt is een dichtbevolkte wijk in Haarlem met 4.700 inwoners waarvan ruim 400 (startende) ondernemers, ZZP’ers en creatieve mensen of ondernemingen. Oftewel: bijna een op de tien bewoners is ondernemend wat een hoge concentratie van creatieve bedrijvigheid oplevert. Bevolking
Leidsebuurt
Haarlem
Aantal inwoners
4.700
148.960
Man / vrouw
49,1% / 50,9%
48,6% / 51,4%
Bevolkingsdichtheid
13.809 inwoners per km2
7.713 inwoners per km2
Aantal huishoudens
2.415
72.880
Gemiddelde gezinsgrootte
1,9
2,0
Alleenstaanden
45%
43%
Paar zonder kinderen
27%
25%
Gezin met kinderen
28%
30%
Huishoudens
Leeftijd 0 - 15 jaar oud
Bron: CBS In de wijk staat een aantal panden of delen van panden leeg die geschikt zijn als plek waar ondernemers en ‘creatieven’ krachten bundelen om de wijk een duurzame, innovatieve, maatschappelijke, creatieve, sociale en economische impuls te geven. Hierbij denken we aan Het Badhuis, Leidseplein 49 en De Til, Leidseplein . Deze panden hebben in het bestemmingsplan een maatschappelijke functie. Deze functie sluit aan bij deze tijd waarin vergrijzing toeneemt, de vraag naar zorg stijgt, de coöperatieve gedachte in opmars is (ook bij ondernemende buurtbewoners), de overheid zich terugtrekt en de gemeente Haarlem ontvankelijk is voor broedplaatsen. Passend in deze veranderende omstandigheden, willen de schrijvers van dit businessplan een lans breken de leegstaande panden in de Leidsebuurt te behouden voor de buurt. Dit plan geeft aan hoe de panden en hun functie getransformeerd kunnen worden naar een modern, eigentijds Buurtbedrijf met behoud en uitbreiding van de maatschappelijke functie. Het Badhuis heeft vanuit de historie een centrale rol gespeeld in de Leidsebuurt en was tot 1979 een badhuis. De centrale ligging en naamsbekendheid van het Bouwburo dat er tot 2010 bureau hield, maakt dat de nieuwe rol van het Badhuis eenvoudig geadopteerd zal worden door bewoners in de Leidsebuurt. Deze rol is een duurzame, creatieve ontmoetings- en broedplaats, een (flexibele) werkplek primair voor buurtbewoners. In voorliggend plan gaan we in op alleen het Badhuis.
3
Dit plan is niet zomaar uit de lucht komen vallen. Hieraan gaat een lang traject vooraf – dat begint eind 2010. Voorjaar 2011 is vanuit de wijk door Bregje Lips een plan opgesteld. Stichting VIE en de Huizendokter hebben hierover in november 2011 overleg gehad met Manon Stiemer (Vastgoed) en Margreet van der Woude (Milieu / Haarlem Klimaatneutraal). De wijkraad heeft hierover in december 2011 met de gemeente van gedachten gewisseld en in januari van dit jaar zijn alle ideeën en lijnen bij elkaar gekomen en is besloten tot deze weg.
2. Samenvatting Centraal in de buurt en de plannen is het Leidseplein waarop het Badhuis, een Rijksmonument staat. De gemeente Haarlem zoekt een nieuwe uitbater en de buurt heeft aangegeven het pand te willen bewaren voor de buurt. Oftewel: de wens is uitgesproken het pand niet aan één partij te verhuren waardoor er geen toegang meer is tot het pand, maar er diverse buurtgerelateerde functies in onder te brengen. Dit betekent dat er een exploitatieplan wordt gemaakt. De rechtspersoon van waaruit dit plan wordt gemaakt is de Stichting VIE - Verduurzaming Industrieel Erfgoed. De stichting is in 2011 opgericht met als doel het verduurzamen van zowel industrieel erfgoed als monumenten waarbij verduurzaming minimaal drie kanten heeft: een energetische kant en waar mogelijk een energieleverende functie. De tweede kant is een sociaal maatschappelijke waarbij een gebouw diverse buurtgebonden (en leerwerk)functies moet hebben, aansluitend op verschillende gemeentelijke beleidsterreinen . De derde component is dat de exploitatie sluitend moet zijn en economisch onafhankelijk.
Kernbegrippen in het voorliggend plan en de exploitatie zijn: -
Flexibele werkplekken voor ZZP-ers en andere kleine zelfstandigen (kunstenaars); Zaalverhuur; Kleinschalige horeca en ontmoetingsruimte voor gebruikers en omwonenden Opmaat naar een Creatieve Coöperatie Sluitende financiële onderbouwing
4
3. Achtergrond en idee Als de werelden van ondernemers en creatievelingen elkaar ontmoeten, ontstaan onverwachte mogelijkheden. Niet alleen leveren nieuwe samenwerkingsvormen hogere winsten en betere profilering, ook leidt het tot het verkrijgen van een sterkere marktpositie en, heel dichtbij: tot een prettige werksfeer. We noemen het creatieve kruisbestuiving die uiteindelijk tot commercieel succes leidt met oog voor duurzaamheid op de werkplek . Kernbegrippen zijn - Gezamenlijkheid (in vrijheid!) o In netwerken o In communicatie o In financiële zaken (bijvoorbeeld in collectief een verzekering afsluiten) o In kennisdeling o In activiteiten (workshops, lezingen, ontmoetingen) - Betaalbare en flexibele werkplekken - Capaciteitsvergroting - Individuele en collectieve kwaliteitverbetering
Twee sporen Gelijktijdig met het opzetten van de plannen rond het Badhuis vanuit de Stichting VIE wordt gewerkt aan een nieuwe buurtgebonden onderneming, de Creatieve Coöperatie. Dit is een Buurtbedrijf voor en door buurtbewoners met kernbegrippen als elkaar inspireren, stimuleren en ondersteunen. De Creatieve Coöperatie van het Badhuis heeft als doel een constante ontwikkeling te borgen van de ondernemer en buurtbewoner op creatief en ondernemend vlak.
Karakteristieke ruimtes en de invulling Een van de belangrijke kwaliteiten van het Rijksmonument het Badhuis als bedrijfsverzamelgebouw en Buurtonderneming is de mix van huurders: van aanstormend talent en ervaren professionals op gebied van duurzaamheid, creativiteit, maatschappelijk vlak, educatie, zorg en welzijn tot kunstenaars en adviseurs; de Leidsebuurt kenmerkt zich door een veelheid aan ondernemingsdisciplines en kennisgebieden. Door deze grote diversiteit ontstaat een groot netwerk waar de individuele bedrijven zakelijk van kunnen profiteren – al was het omdat opdrachtgevers beter bediend kunnen worden en vraag en aanbod beter (o.a. door grotere capaciteit) op elkaar afgestemd kan worden. De ruimtes zullen zo worden ingedeeld dat er een aantal flexibele werkplekken voor ZZP’ers, en (startende) ondernemers ontstaat. Daarnaast kunnen ruimtes gehuurd worden als repetitieruimte, als ruimte voor seminars, workshops – en andere groepsactiviteiten. Verder komt in het Badhuis een café-lunchroom voor de gebruikers en hun klanten. Maar ook voor de bewoners van de Leidsebuurt. Vooruitlopend op de bezuinigingen in zorg- en welzijn wordt het Badhuis ook een ontmoetingsplaats voor de ouderen in de buurt – uiteraard afgestemd op / in samenwerking met Buurthuis De Til. Ook zal het Badhuis de basis zijn van een energie advieswinkel waar mensen laagdrempelig hoogwaardig energieadvies kunnen krijgen.
5
Professionele faciliteiten De bundeling van bedrijven in één gebouw maakt speciale faciliteiten betaalbaar. Zo zal het Badhuis uitgerust worden met een data- en telecommunicatienetwerk (plug & play model), een kleurenprinter, een Badhuis website en intranet, vergaderruimten, vakbladen, support service en twee Badhuis fietsen. In gezamenlijkheid kan schoonmaak worden ingekocht evenals bewaking, beheer, en facilitymanagement.
Flexibele ruimtes en huurcontracten De verhuurbare ruimten van het Badhuis zijn in onderstaande tekening in kaart gebracht. Het gaat over de volgende ruimtes:
6
7
4. Gemeentelijke doelstellingen, wet en regelgeving Voor het succes van zowel gebruik als exploitatie van het Badhuis, is het van belang aan te sluiten op gemeentelijk beleid. Door samen te werken met het Badhuis kan de gemeente haar doelstellingen realiseren op de punten die we hier aanhalen. Uiteraard zal alles op de hierna beschreven beleidsterreinen in samenwerking gaan met / afgestemd worden op activiteiten en beleid van Buurthuis de Til; de faciliteiten en activiteiten van het Badhuis moeten tenslotte een toegevoegde waarde hebben!
Ouderenbeleid Het Badhuis heeft een kleine keuken. Deze zal worden ingezet als basis voor ondersteunende horeca – horeca ten dienste van de gebruikers van het Badhuis en de buurt. De komst van deze lichte horeca gelegenheid (met koffie/thee met iets lekkers en lichte lunch en ontbijtmaaltijden) maakt het aantrekkelijk voor ouderen uit de buurt hier samen te komen. Er is contact gelegd met de Stichting Sint Jacob om goed de behoeften van de oudere uit de buurt en mogelijkheden die het Badhuis bieden, op elkaar af te stemmen In opdracht van de gemeente Haarlem voeren de stadsdeelorganisaties verschillende taken uit. Voor het uitvoeren van deze taken zou het Badhuis een goede locatie zijn. Deze taken zijn: - Het organiseren van ontmoetingen in wijk- en buurtcentra om sociale activering te stimuleren en zo vereenzaming en vervreemding tegen te gaan. - Het organiseren van activiteiten en cursussen gericht op o.a. gezondheidspreventie, bewegen, levensloopbenadering en kennis en kunde zoals omgaan met een computer.
Sociale voorzieningen en buurtparticipatie Duurzaamheid vertaalt zich ook in sociaal maatschappelijke processen waarvoor de verantwoordelijkheid steeds meer van centrale overheid naar de lokale overheid wordt overgeheveld. Haarlem is vanuit haar verantwoordelijkheid op het vlak van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) nieuw beleid aan het ontwikkelen. Burgerinitiatieven spelen daarin een steeds belangrijkere rol en hiervoor lijkt een groot draagvlak te zijn. Steeds meer bewoners zijn bereid zich in te zetten voor hun omgeving . De huidige buurtparticipatie om het initiatief op poten te zetten en de hieruit voortvloeiende opzet van een bedrijfsmatige aanpak van het Badhuis is hiervan een goed voorbeeld – net zoals de totstandkoming van dit plan. Het verbindende element is het Badhuis - een fysieke plek die buurtgerelateerde maatschappelijke en sociale processen kan versterken en de cohesie tussen mensen en generaties van verschillende afkomst, leeftijd en achtergrond kan vergroten.
Kunst en cultuurbeleid - broedplaatsen De verbreding van atelier- naar broedplaatsenbeleid en het versterken van de creatieve industrie in Haarlem kan een belangrijke impuls geven aan het artistieke klimaat in de stad. Door de eerder genoemde kruisbestuiving, de vervlechting van netwerken en het delen van kennis, ontstaat een creatieve en productieve bedrijfsomgeving in het Badhuis. Het gebouw vervult hierin een spilfunctie en schept de voorwaarden voor succes op dit gebied - creatieve bedrijvigheid in de Leidsebuurt. Het Badhuis kan aan twee van de zes doelstellingen uit de nota van het kunst- en cultuurbeleid invulling geven 8
1. De cohesie tussen bevolkingsgroepen in de stad wordt sterker, mede door de effecten van cultuureducatie en van participatie aan kunst en cultuur. Dit geldt in het bijzonder voor de doelgroepen jongeren en allochtonen. Kunst en cultuur zijn bereikbaar voor alle bevolkingsgroepen in de stad, ongeacht het inkomen; 2. Haarlem is een levendige, dynamische en creatieve stad met een goed kunstenaarsklimaat en ruimte voor creatieve bedrijvigheid.
Leerwerktrajecten De gemeente Haarlem doet er alles aan om te zorgen dat jongeren in het maatschappelijk werkproces blijven. Jongeren die nu zonder werk zitten, lopen grote kans om later als de economie weer aantrekt, definitief de boot te missen. Via een stage of vrijwilligerswerk biedt de gemeente Haarlem leerwerkplekken voor deze jongeren. Er is samen met het UWV WERKbedrijf geïnvesteerd in een jongerenloket die dit werk op zich neemt. Het jongerenloket is een samenwerking tussen gemeente Haarlem, UWV WERKbedrijf (voormalig CWI), Novacollege, RBO, MKB, Bureau Jeugdzorg en het VMBO in Zuid Kennemerland. Eerste contacten voor concrete invulling van leerwerkplekken zijn reeds gelegd met het Novacollege (Wim Dijkshoorn) en de gemeente (Hanneke van der Meer). Het Badhuis kan op een aantal terreinen leerwerkplekken bieden: op gebied van facilitaire services die geboden wordt aan de gebruikers van het Badhuis, op gebied van beheer, bewaking, schoonmaak en marketing kunnen mogelijkheden worden geschapen. En er zijn plekken te maken in de keuken.
Duurzaamheid De gemeente Haarlem heeft zes richtingwijzers benoemd in het kader van Haarlem Duurzaam: a. (Ver)leiden: het vormen van een leidende coalitie waarin samen met partners en organisaties in de stad opgetrokken wordt om de ambities te realiseren. Zichtbare en enthousiasmerende representanten van Haarlemse bedrijven en bewoners dragen met verve de boodschap uit. b. Verbinden: het creëren van betrokkenheid en een collectieve ambitie bij de inwoners van Haarlem door de presentatie van een sterk herkenbaar merk voor Haarlem Duurzaam . c. Verzilveren: veel energie steken in het verzilveren van kansen: van idee naar uitvoering. d. Vernieuwen: ondersteunen van innovatie. e. Versnellen: versnelling realiseren door kennisdelen over succesvolle experimenten. f. Verankeren: investeren in een cultuur waar duurzaam handelen verankerd is. De Gemeente Haarlem stelt: “een duurzame stad creëert toekomstwaarde voor bewoners en bedrijven, verhoogt de economische potentie van de stad en zelfredzaamheid van de samenleving”. De gemeente steunt bewoners en bedrijven bij het nemen van toekomstbestendige keuzen, “Haarlem klimaatneutraal” is hierbij een inspiratiebron. Duurzaamheid moet een agendapunt blijven en moet als uitgangspunt dienen voor nieuw op te stellen kaders en investeringen. De focus bij duurzaamheid ligt op vijf speerpunten: - Industrie en bedrijven - Mobiliteit - Gebouwde omgeving - Groene energie - Klimaat neutrale gemeentelijke organisatie. Daarnaast is er nog een drietal extra speerpunten toegevoegd: - Ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid 9
-
Verduurzaming lokale economie Verduurzaming externe gemeentecontacten
De gemeente Haarlem vindt het belangrijk om met burgers en bedrijven de belangrijke ideeën op gebied van duurzaamheid om te zetten in projecten en burgerinitiatieven en ondersteunt initiatieven daartoe. Haarlem wil in 2030 klimaatneutraal zijn. Het project rond het Badhuis sluit aan op deze doelstelling. Met de ruimte die de monumentale status van het Badhuis toelaat, wordt het pand zo energiezuinig mogelijk gemaakt (hierbij kan worden gedacht aan het concept van warm bouwen), worden de juiste isolatie en systemen gebruikt en wordt (voor zover mogelijk) gebruik gemaakt van duurzaam geproduceerde bouwmaterialen. Ook kan het Badhuis als middelpunt dienen voor lopende projecten zoals de Blok voor Blok aanpak (waarbij bestaande woningen twee energielabels kunnen stijgen). Hierbij kan worden geput uit ervaringen die worden opgedaan bij het project van het Seinwezen in het Garenkokerskwartier
PR voor de stad Haarlem Het Badhuis kan een van de projecten zijn waar de gemeente Haarlem met recht goede sier mee kan maken. Niet alleen op het moment dat het Badhuis gereed is in zijn nieuwe vorm, maar ook de weg ernaar toe kan voor aandacht zorgen – positieve aandacht. Een monument verduurzamen conform de drie lijnen (energetisch, buurtgebonden en sociaal) is het melden waard. Daartoe is het van belang dat de juiste mix van marketing en communicatie wordt ingezet.
10
5. Markt en Marketing In Haarlem is de markt waarin de Creatieve Coöperatie zich gaat begeven jong. Er is een aantal initiatieven in Haarlem waar soortgelijke activiteiten worden ontplooid, maar waar niet met een buurtgebonden coöperatie wordt gewerkt. Omdat de onderneming gefocust is op de Leidsebuurt, is de kans van slagen groot en is er niet een zware marketingstrategie nodig om doelgroepen te benaderen - de doelgroep is immers de buurtbewoner. En de onderneming onderneemt marktgericht waarbij de klant centraal staat. Zij zal dus inspelen op de behoefte van de klant/buurtbewoner. Met het aantal van (minimaal) 400 kleine zelfstandige ondernemers in de Leidsebuurt is de kans op leegstand in het pand gering tot nihil. In de begroting wordt hier echter voorzichtig mee omgegaan en wordt gerekend met een bezetting die niet 100% is.
Doelgroep De doelgroep is algemeen te definiëren als 90% buurtgebonden. Maar er zal ook ruimte zijn voor verbreding hiervan. Een paar van de doelgroepen: - Bewoners van de Leidsebuurt; - Bedrijven in de Leidsebuurt, o Maar ook iets breder in Haarlem en o In sommige gevallen is de zaal bijvoorbeeld gewenst door partijen elders in het land - Scholen - Gemeente
Communicatieplan en -middelen Voor de algemene communicatie is er de website van het Badhuis en er zal geregeld met weekbladen worden gewerkt en incidenteel zal het Haarlems Dagblad worden gevoed met informatie op basis waarvan een artikel kan worden gemaakt. Er zal op gezette tijden een persbericht uitgaan en bij hoogtepunten zullen naast de geschreven media, ook RTV Noord-Holland en de Haarlemse radio en tv worden uitgenodigd. Hieraan vooraf gaat een communicatieplan. Dit zal worden gemaakt teneinde de communicatie te optimaliseren met de buurt, het beleid en de politiek van Haarlem, de bredere cirkel (Haarlem (en omstreken)) en daarbuiten. In het plan zullen verschillende doelstellingen per doelgroep worden uitgesplitst. Een aantal middelen is: - Website Leidsebuurt.nl - Wijkraad - Leidsebuurtkrant - Website voor bedrijven en activiteiten in het Badhuis (te ontwikkelen) - Organiseren van events
11
6. Concurrentie Het zou niet reëel zijn te stellen dat er geen concurrentie is op gebied van alternatieve werkplekken, broedplaatsen, kleinschalige zaalverhuur. Er is een kleine inventarisatie gemaakt (zie lijst hieronder). Toch durven de opstellers van dit stuk te stellen dat de concurrentie gering is en allesbehalve bedreigend. Uit de reeds gehouden participatie bijeenkomsten rond het project, kwam naar voren dat de behoefte in de wijk voor ZZP-werkplekken en kunstenaarsruimte zeer groot is. Omgerekend zou het Badhuis al twee keer verhuurd zijn – alleen door de aanwezigen. Uit een kleine inventarisatie zijn de volgende projecten naar voren gekomen: Harlem Legacy Gonnet 26 Greinerschool Klein Haarlem Side Kick City Jansstraat 46 Horizon Verticaal Nieuwe Vide Ridderkerk Het Seinwezen Zaamen Via het Haarlemse netwerk Netwerk023 is duidelijk geworden dat wat in eerste instantie concurrentie lijkt, door de ondernemers gezien wordt als een elkaar versterkend proces. Er is veel behoefte aan samenwerking en het koppelen van netwerken. Het geheel van aan elkaar gekoppelde broedplaatsen en bedrijven zorgt voor een versterking van de Haarlemse positie in het ondernemerslandschap. De vele initiatieven zetten Haarlem op de kaart als creatieve ondernemingsstad met veel potentie.
12
7. SWOT analyse Sterktes Het Badhuis werkt conform de opzet van de Stichting VIE. Het werkt samen met verschillende partners wat effectief is voor dit project. De plannen komen overeen met de doelstellingen van de gemeente Haarlem op het gebied van duurzaamheid. Meerdere ZZP’ers in een ruimte kunnen creatieve ideeën uitwisselen. Het gebouw heeft altijd een betekenis gehad in de buurt en een inspirerende uitstraling. Het Badhuis verbindt bewoners van de buurt doordat het vrij toegankelijk is. Het pand is goed bereikbaar met de fiets en te voet.
Zwaktes Geen extra parkeergelegenheid indien er verhuurd wordt aan een klant buiten de buurt. Pand dient nog aangepast/verbouwd te worden, zowel van binnen als van buiten. Er moet een grote energetische slag worden geslagen – maar het is een monument. Er is palenpest. Scholen in de omgeving kunnen voor geluidsoverlast zorgen.
Bij verhuur heeft gemeente 1 aanspreekpunt. Kansen Het Badhuis draagt bij aan de doelstellingen van de gemeente Haarlem om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Het biedt een sleutel naar een duurzaam Haarlem door de buurtbewoner als co-producent in te zetten. Een duurzame buurt (stad) creëert toekomstwaarde voor bewoners en bedrijven, verhoogt de economische potentie van de buurt (stad) en zelfredzaamheid van de samenleving. Door toenemende vergrijzing is er meer behoefte aan een plek om samen te komen voor de doelgroep ouderen. Door een lage economische groei en toenemende bewustwording van het nieuwe werken, stijgt de vraag naar goedkope en flexibele werkruimte. Het Badhuis kan leerwerkplekken bieden voor InHolland, het Nova College en middelbare scholen in de omgeving. Met invulling van de plannen kan de gemeente ontzorgt worden op een aantal beleidsterreinen. De buurt kan worden ingezet als PR instrument. Er is een samenwerking met LSA
Bedreigingen Concurrentie van de kinderopvang die ook geïnteresseerd is in het gebouw. Opkomende concurrentie van creatieve broedplaatsen (uit bijvoorbeeld Amsterdam waar ook ruimte is voor ZZP’ers en creatieve broedplaatsen) Buurt heeft meer tijd nodig om duurzaamheid te adopteren. Democratisering- en participatieproces moeten goed gemanaged worden (verwachtingen management).
13
8. Organisatie en personeel Zoals eerder gesteld, zal vanuit de buurt de Creatieve Coöperatie worden opgericht met behulp van en mogelijk medegefinancierd door de LSA – het Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken. Op het moment dat de coöperatie operationeel is en de organisatie werkt, zal de Stichting VIE meewerken aan een goede overdracht en overgang naar de nieuwe situatie waarin de Coöperatie de exploitatie van het Badhuis doet. Tot die tijd is de Stichting aanspreekpunt voor de gemeente en de organisatie die zorgt voor de exploitatie van het pand – conform de in dit document geformuleerde duurzaamheidrichtlijnen. De Stichting Verduurzaming Industrieel Erfgoed bestaat sinds juni 2011 en ligt aan de basis van Seinwezen Beheer dat sinds juli 2011 het Seinwezen in beheer heeft en verduurzaamt (www.seinwezen.nl). Achterliggende gedachte van de stichting is dat verduurzaming van erfgoed (zowel industrieel als monumentaal) conform een aantal vastgestelde lijnen dient te gaan; duurzaam mag dan een containerbegrip zijn geworden en in de gebouwde omgeving te vaak geassocieerd met ‘een paar zonnepanelen op je dak’, er is echter vele malen meer mee mogelijk zoals hierboven beschreven. De organisatie van de stichting is klein en slagvaardig. Het bestuur is verantwoordelijk voor de uitgezette lijnen, de uitvoering geschiedt door het team dat nu het Seinwezen beheert en exploiteert. Bij capaciteittekort voor de exploitatie zal de stichting menskracht werven uit de Leidsebuurt – een vanzelfsprekendheid gezien de buurtfunctie die het Badhuis gaat krijgen. Concrete invulling: - Verduurzaming / bouwconcept: de Huizendokter, Johannes Fröhlich - Dagelijks uitvoerend beheer (inclusief beheer van verhuurmodules en systemen): nader in te vullen. Dit zal een leerwerkplek worden. - Opzet buurtbedrijf de Creatieve Coöperatie: Erik Boele de Zeeuw i.s.m. Jacqueline Evers en Bregje Lips - Organisatie en exploitatie: Stichting VIE, Baud Schoenmaeckers - …
14
9. Middelen, financiering, begroting Aansluiting LSA De Stichting LSA (Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken) is een landelijk platform waarbinnen bewoners samenwerken om de leefbaarheid in hun wijk te vergroten. LSA heeft aangegeven de Leidsebuurt en het initiatief voor het Badhuis te zullen ondersteunen. Ook wil LSA in de plannen investeren. Het LSA is ondersteund door het ministerie van Binnenlandse Zaken, met een landelijk project bezig om het zelfbeheer van burgers te stimuleren. Zij ondersteunen gedurende 2 jaar het tot stand komen van een bewonersbedrijf naar voorbeeld van de Engels Trusts. Daarvoor hebben zij een investeringssubsidie beschikbaar om de onrendabele opstartfase en het opzetten van zo'n bewonersbedrijf te ondersteunen. Een initiatiefgroep in de Leidsebuurt is door het LSA aangemerkt als een van de pilotgroepen om daadwerkelijk te komen tot een beheerconstructie in de Leidsebuurt.
Subsidie Er zijn verschillende kansen om gebruik te maken van subsidie, die afhankelijk zijn van de activiteiten die in het Badhuis plaats gaan vinden. Op het gebied van arbeidsmarktgerelateerde activiteiten zijn dat de Start Foundation, Stichting Instituut GAK, maar ook het lokaal georiënteerde Fonds Coelombie. Ook zijn steeds meer welzijnsfondsen ontvankelijk voor het realiseren van welzijnsactiviteiten die verbonden zijn met een marktgerichte benadering waarbij gewerkt wordt aan een eigen inkomstenstroom. Hierbij kan worden gedacht aan het Oranjefonds, stichting DOEN, VSB fonds, RCOAK, Maagdenhuis, Sluyterman van Loo, Rabobank Foundation e.a. De Randstad moet binnen enkele jaren weer behoren bij de top vijf van Europa’s grootstedelijke regio’s. Daarbij komt een belangrijk deel van de financiering van het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). Dit fonds kan ook van belang zijn bij de financiering van het Badhuis. Er kan een laagrentende duurzaamheidlening aangevraagd worden bij de gemeente. Hiermee kunnen energiebesparende maatregelen worden genomen. De regeling bestaat voor de reguliere woningbouw en kan worden aangevraagd door bewoners. Mogelijk kan de regeling worden opgerekt voor (deelfinanciering) van een grootschalig project als het badhuis. De lening kan aangevraagd worden voor: warmtepomp, zonnepanelen, zonneboiler, kleinschalige windturbine, gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, raamisolatie, verwarmingsinstallatie en voorzieningen om het politiekeurmerk ‘veilig wonen bestaande bouw’ te krijgen.
Overige bronnen Vanuit de Stichting VIE kan, indien de gemeente akkoord gaat met de voorgestelde plannen, een aanvraag worden gedaan bij zowel de Triodosbank als de ING voor een reguliere lening. Deze is opgenomen in de bijgevoegde begroting.
Huur of koop Naast het huren van het Badhuis van de gemeente, is met de afdeling Vastgoed eveneens gesproken over mogelijkheden van aanschaf van het pand. Dit is nog steeds een gespreksonderwerp maar is nauw verbonden met onder andere de palenpest onder het pand: op wiens conto komt de aanpak daarvan te staan? Ook zijn nog geen prijzen genoemd. 15
Onderbouwing van de omzet Zoals in de begroting is te zien, wordt de omzet gegenereerd uit verhuur van werkplekken en verhuur van de zaal. Er is een berekening gemaakt voor het verhuren op basis van vaste contracten, maar dit maakt het gebruik van het pand inflexibel en levert in verhouding tot de flexibele ZZP-verhuur minder op. In de aanloopfase zal geïnvesteerd moeten worden zonder dat daar inkomsten tegenover staan. Investeringen zullen komen uit de volgende mogelijkheden: - een regulier krediet; - een systeem van crowdfunding; - laagrentende leningen; - diverse subsidies - LSA.
10. Planning Voor de planning is het belangrijk rekening te houden met de renovatie die de gemeente Haarlem wil doen om de paalrot aan te pakken. Om de gehele duurzame verbouwing / renovatie in een keer te doen is het van belang om samen met de gemeente en Monumentenzorg een gezamenlijke planning te maken zodat alles op economische wijze gebeurd en er geen kostbare tijd verloren gaat. Op dit moment is dus geen nadere invulling te geven aan de planning
Colofon: Dit plan is tot stand gekomen met de input en medewerking van: Jacqueline Evers, Bregje Lips, Irmgard Noordhoek, Erik Boele de Zeeuw, Nick Morsch, Johannes Frölich, Linsy Jepma, Tomas Grootveld, Baud Schoenmaeckers. Auteurs danken alle ideeën die zijn aangedragen door de buurtbewoners en aanwezigen tijdens de diverse vergaderingen die zijn gehouden over dit onderwerp.
Namens Stichting VIE: Baud Schoenmaeckers – 0654745948 Johannes Frölich - 0617427839 16
