Buitenplaatsen in de Brainport

Buitenplaatsen in de Brainport Een zoektocht naar alternatieve verdienmogelijkheden voor de realisatie van nieuwe natuur oktober 2014

Buitenplaatsen in de Brainport Een zoektocht naar alternatieve verdienmogelijkheden voor de realisatie van nieuwe natuur oktober 2014

Buitenplaatsen in de Brainport | pagina 5

Inhoud

1 Inleiding—7 Colofon

1.1 Introductie opdracht—7 1.2 Te leveren producten—7

Dit is een uitgave van de Dienst Landelijk Gebied in samenwerking met Provincie Noord-Brabant en het SRE versie 2.3 | oktober 2014

2 Het concept Buitenplaatsen in de Brainport—9

Geraadpleegd: Gemeente Eindhoven Gemeente Nuenen Gemeente Geldrop-Mierlo Gemeente Someren Gemeente Helmond Staatsbosbeheer Brabants Landschap Waterschap de Dommel Waterschap Aa en Maas

3.1 Inleiding—11 3.2 Beschrijving van de reële mogelijkheden—11 3.3 Kritische succesfactoren vanuit de markt—15

Samenstelling Dienst Landelijk Gebied: Ynte Bekema | projectsecretaris Hans van Engen | landschapsarchitect Jaco Polderman| planeconoom Jan van Rheenen | projectadviseur Jan Pieter Vermeulen | procesmanager Vormgeving/Opmaak Dienst Landelijk Gebied Foto’s en kaartmateriaal Dienst Landelijk Gebied

2.1 Omschrijving—9 2.2 Achtergrond—9

3 Mogelijkheden en opbrengstpotenties—11

4 Locatiebeschrijvingen—17 4.1 Inleiding—17 4.2 Gemeente Helmond—18 4.3 Gemeente Eindhoven—19 4.4 Gemeente Nuenen—21 4.5 Gemeente Geldrop-Mierlo—22 4.6 Gemeente Someren—25 4.7 Staatsbosbeheer—26

5 Maatschappelijke meerwaarde—27 6 Analyse—29

6.1 Risicoanalyse—29 6.2 De financiële haalbaarheid van het concept—29 6.3 Beschikbaarheid van locaties—30 6.4 Maatschappelijke meerwaarde—30 6.5 Hoe verder ?—30

6 Advies—31


Traditie van buitenplaatsontwikkelingen Het ontwikkelen van Buitenplaatsen is niet nieuw, maar moeten we zien in een traditie waaraan al ruim vierhonderd jaar gevolg wordt gegeven. Welgestelde stedelingen investeerden vanaf het einde van de zestiende eeuw hun spaargeld in landhuizen en landbezit. Dit deed men om ‘s zomers de stank, de pest en de drukte van de steden te vermijden. Om het kavel rendabel te maken werd er gewoonlijk ook een boerderij gebouwd, die werd verpacht. De boerderij was aanvankelijk voorzien van een aparte herenkamer, een luxe kamer, die door de landheer en zijn familie ’s zomers kon worden gebruikt voor hun verpozing. Boerderijen met zo’n herenkamer worden vaak als hofstede aangeduid. Omdat de eigenaren steeds rijker werden in het midden van de 17e eeuw, werd er in de loop der jaren een apart buitenhuis, naast de boerderij op het landgoed gebouwd. Uiteindelijk ontwikkelde deze trend zich vanaf het einde van de 17e eeuw in de bouw van luxueuze buitenplaatsen met barokke, symmetrische siertuinen. Buitenplaatsen liggen meestal in landschappelijk aantrekkelijke gebieden die tegelijkertijd ook goed vanuit de stad bereikbaar waren, zoals aan de Vecht of de Amstel. Ook de beekdalen rond Eindhoven boden aantrekkelijke vestigingsvoorwaarden (zie pagina 10). Buitenplaatsen worden soms aangezien voor kastelen, maar een kasteel is over het algemeen een adellijk bezit, terwijl een buitenplaats veelal eigendom was van leden van de burgerij. Sommige kastelen zijn in de zeventiende eeuw wel in een buitenplaats veranderd.

De kern van een buitenplaats was het herenhuis. Daaromheen lag een pleziertuin waarin gewandeld kon worden, met sierfonteinen en standbeelden. Meestal waren er ook een oranjerie met uitheemse planten en andere tot vermaak strekkende zaken, zoals een theekoepel, volière of schelpengrot. Bij een buitenplaats hoorde ook vaak een productiebos. Aan het einde van de 18e eeuw raakten veel oude buitenplaatsen in verval. In de loop van de negentiende eeuw werden ze meestal ook te duur om slechts in het zomerseizoen te worden bewoond. In die periode werden echter ook nieuwe buitenplaatsen gesticht, in relatief nieuwe gebieden zoals de Utrechtse heuvelrug en het gebied rond Breda en Arnhem. In de jaren negentig van de twintigste eeuw nam de overheid het initiatief om nieuwe buitenplaatsen tot ontwikkeling te brengen. Gedurende de evolutie van het begrip buitenplaats kunnen we ook gemeenschappelijke lijnen ontdekken. We zien bijvoorbeeld dat er in de vormgeving voorturend sprake is van een interactie tussen de begrippen ‘buiten’ en ‘plaats’. Aan de ene kant zijn het thema’s als natuur, rust, arcadië, het rurale en het landschap van belang; aan de andere kant zijn de ontwikkeling en betekenis van de plek, de genius locii, de routes over het terrein, zichtlijnen en de tuin de wezenlijke bestanddelen van de buitenplaats. In de hele traditie van buitenplaatsontwikkeling zien we dat die hoofdeenheden van buiten en plaats tot één hechte en samenhangende compositie worden gesmeed.

buitenplaats = buiten + plaats


1. Inleiding 1.1 Introductie opdracht Is het haalbaar om met het concept Buitenplaatsen in de Brainport: 1. Een substantiële bijdrage (in een orde van grootte van bruto €20 miljoen) te leveren aan de Businesscase van het Rijk van Dommel en Aa? èn: 2. Door toevoeging van rode functies de aantrekkelijkheid en toegankelijkheid van de groene functies in dit Rijk te versterken? Deze vraagstelling vormt begin 2014 de basis voor een opdracht van de provincie Noord-Brabant, het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven en het Ministerie van Economische Zaken via de Dienst Landelijk Gebied. Een team DLG’ers voert de opdracht uit onder begeleiding van vertegenwoordigers van Provincie en SRE. Opzet van de opdracht is om in nauwe samenwerking met gemeentes en terreinbeheerders tenminste 10 locaties in het gebied te verkennen op hun ontwikkelpotenties voor Buitenplaatsen. Daarbij dient te worden gekeken naar technische, planologische, ecologische en maatschappelijke aspecten van de terreinen. Ook de potentiële vraag in de markt dient te worden verkend. De verkenning moet uitwijzen in welke mate het concept technisch en economisch haalbaar is. Is dit naar het oordeel van de opdrachtgevers het geval dan wordt een vervolgbesluit gevraagd van de Stuurgroep Brainport-Oost mèt betrokkenheid van de TerreinBeherende natuurOrganisaties. (TBO’s). Dit besluit betreft het al dan niet starten van een planfase. In die fase zal dan het maatschappelijke en publieke draagvlak worden onderzocht voor het

realiseren van Buitenplaatsen op de geselecteerde terreinen. Levert dit opnieuw het besluit om door te gaan dan zal in de realisatiefase een aantal terreinen worden verkocht. Marktpartijen zullen hierop dan buitenplaatsen tot stand brengen.

1.2 Te leveren producten Een verslag van de verkenning van terreinen en markt met de volgende deelproducten: 1. Een grondexploitatie. 2. Een catalogus van mogelijk te ontwikkelen terreinen binnen het Rijk van Dommel en Aa. 3. Een afweging van de maatschappelijke meerwaarde van de mogelijke ontwikkelingen. 4. Een risicoanalyse. Product 1 is opgenomen in hoofdstuk 3 als een catalogus van mogelijkheden met opbrengstpotenties Product 2 is te vinden in hoofdstuk 4 Product 3 in hoofdstuk 5. Product 4 is verwerkt in hoofdstuk 6 In de opdracht is ook vooruitgekeken naar de eventuele resultaten van de volgende fases. De planfase zou zoiets als een gezamenlijke ruimtelijke structuurvisie of en document van vergelijkbare strekking moeten opleveren. Daarnaast zouden de betrokken overheden onderling met eventuele andere natuurterreinbeherende partijen een samenwerkingsovereenkomst voor de realisatiefase moeten sluiten. In die fase zouden zij terreinen moeten verkopen. De kopers zouden dan een bestemmingsplan moeten ontwikkelen binnen de kaders van de structuurvisie.

Om goed gesteld de planfase in te kunnen gaan, zouden in de verkenning per terrein specifieke kenmerken, ontwikkelpotenties en randvoorwaarden (letterlijk) in kaart moeten zijn gebracht. De resultaten van de haalbaarheidsverkenning tot nu toe geven aanleiding tot een tussentijds GO/NOGO-besluit naar aanleiding van een aantal dilemma’s. Deze worden toegelicht in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 volgt hierop een advies. Een eventueel GO-besluit vraagt om voorzetting van de verkenning. Een NOGO betekent dat dat niet zinvol en nodig is.


referentie voor 30 hectare: het noordelijk deel van de High tech Campus

30 hectare bestaande natuur

=

27 hectare bestaande natuur 3 hectare bouwkavel

+

30 hectare nieuwe natuur

maximaal 9000 m3 bouwvolume 547 meter

173 meter

Indicatieve verbeelding van het concept ‘Buitenplaatsen in de Brainport’ in vierkanten

547 meter


2. Het concept ‘Buitenplaatsen in de Brainport’ 2.1 Omschrijving Gemeentes, waterschappen of natuurbeheerders verkopen bestaande bos- of natuurterreinen met een omvang van 15 tot 30 ha aan private partijen. De opbrengst hiervan moet de overheid in staat stellen een nieuw natuurgebied te realiseren van een gelijke omvang. De terreinen krijgen hun marktwaarde door er ontwikkelrechten aan te verbinden die zijn afgeleid van de formule voor Nieuwe Landgoederen (Verordening Ruimte 2014, artikelen 6.9 en 7.9). Deze formule levert een bouwkavel op voor 10% van het terrein, waarop voor elke aangekochte 5ha 1500m³ mag worden gebouwd. Een terrein van 15 ha levert dus een bouwkavel op van 1,5 ha waarop een Buitenplaats van 4500m³ mag worden gebouwd. Een omvang van 30 ha levert 3,0 ha. bouwvlak met een bouwrecht van 9000m³ op. 90 % van het oorspronkelijke terrein moet als natuurgebied in stand worden gehouden. Elke ingezette 1,0 ha bestaande natuur groeit in de nieuwe situatie dus tot 1,9 ha natuur. De complete transactie moet voldoende maatschappelijke meerwaarde opleveren om een beroep te kunnen doen op het instrument ‘proactieve aanwijzing’ (Verordening Ruimte 2014, artikel 36). Inzet van dit instrument is noodzakelijk omdat bouwen in de Ecologische Hoofdstructuur (bestaande natuur) normaal gesproken niet is toegestaan. Volledige dekking van de kostprijs van nieuwe natuur vraagt een opbrengstprijs van €13,-/m². In die kostprijs is dan rekening gehouden met: • Een aankoopprijs voor landbouwgrond inclusief schadeloosstelling en proceskosten van €7,5 à €9,-/m².

• Inrichtingskosten inclusief proceskosten van €3,5 à €2,- per m². • Afkoop van de beheerskosten voor het bestaande terrein (netto contant) van €2,- per m². De proceskosten hebben betrekking op alle kosten voor de planvorming vanaf de haalbaarheidsstudie tot en met de vastgestelde structuurvisie en het organiseren van de verkoop. Het concept gaat ervan uit dat de gewenste opbrengst realiseerbaar is als de overheid de ontwikkelrisico’s voor marktpartijen beperkt. Dat kan door een publiek programma van mogelijkheden vast te leggen in op zijn minst een ruimtelijke structuurvisie. Een rendabele investering in zo’n structuurvisie en een herkenbaar en vermarktbaar concept vragen een bepaalde schaalgrootte. Gedacht wordt aan het Rijk van Dommel en Aa als geheel en een aantal van ongeveer 10 potentiële ontwikkellocaties. Dit aantal biedt de markt keuzemogelijkheden, maar hoeft niet volledig te worden ontwikkeld. Met 5 terreinen van 30 ha. wordt de gewenste opbrengst van €20 miljoen bijvoorbeeld al gehaald.

2.2 Achtergrond Dienst Landelijk Gebied is vanaf 2008 als adviseur betrokken bij de gebiedsontwikkeling van Brainport-Oost. Ze trad op voor wat eerst het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit was, vervolgens van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie en inmiddels alleen van “Economische Zaken”. Tevens trad DLG op als adviseur namens het Rijks Vastgoed- en OntwikkelBedrijf. In deze periode zijn de rijksambities voor het gebied drastisch gewijzigd. Dit vloeide voort uit veranderde economische omstandigheden en de daarop volgende

bestuurlijke reactie van een aantal snel opeenvolgende kabinetten. Met groene kwaliteit bijdragen aan het vestigingklimaat van de Hightech kenniseconomie bleef voorop staan. In aanvang werd hierbij nog gedacht aan de inzet van extra begrotingsmiddelen. Maar uiteindelijk resteerde het helpen zoeken van ‘nieuwe verdienmodellen’ met behulp van ‘slimme oplossingen’. In dezelfde periode is ook het natuurbeleid volledig gedecentraliseerd naar de provincies. Zo ging NoordBrabant op zoek naar een nieuwe ruimtelijke verhouding tussen stad en platteland. Daarbij ontstond ruimte voor nieuwe rode ontwikkelingen in het groen, mits hier voldoende maatschappelijke meerwaarde tegenover zou staan (BRabant Uitnodigend Groen, BRUG). In deze context is het concept Buitenplaatsen in de Brainport ontwikkeld. Dienst Landelijk Gebied kon zich daarbij baseren op haar ervaring met nieuwe verdienmodellen. Die deed ze op met projecten zoals de (her) ontwikkeling van zorglandgoederen en militaire terreinen. Deze ervaring leert dat de marktprijs van een ontwikkellocatie in de natuur hoger is, naarmate de grote risico’s in het publieke planvormingsproces verder zijn weggenomen. Ook leert deze ervaring dat de prijs van nog aan te kopen landbouwgrond stijgt, naarmate duidelijker is dat hierop rode ontwikkelingsmogelijkheden zullen worden geboden. Daarom kan de overheid de aankoopkosten van landbouwgrond voor natuur niet terugverdienen door hierop nieuwe landgoederen te realiseren. Het verkopen van eigen bestaande natuurgrond met exclusieve (want elders niet toegestane) ontwikkelmogelijkheden werkt wel. Om ook echt iets exclusiefs te kunnen bieden is als minimummaat drie keer de omvang van een landhuis uit de Nieuwe Landgoedformule gekozen. Deze grote maat


heeft drie voordelen: 1. het concurreert niet met de ‘gewone’ Nieuwe landgoederen; 2. de exclusieve omvang rechtvaardigt een exclusieve prijs en 3. de bruto-opbrengst weegt voldoende op tegen de naar verwachting vrij hoge planvormingskosten.

haalbaarheid van het concept voorop. Zijn er terreinen te vinden die ter verkoop kunnen worden aangeboden? En zijn daar dan ook kopers voor te vinden? Pas als het antwoord op beide vragen ja is, heeft het zin het maatschappelijk draagvlak voor de Buitenplaatsen te gaan onderzoeken. Afbeelding: historische buitenplaatsen in het gebied.

In de jaren 2011 en 2012 vond op kosten van het Rijk een voorverkenning plaats, die bestond uit gesprekken met bestuurders van terreinbeheerders, gemeenten en provincie èn met kenners van de exclusieve markt voor landgoederen en buitenplaatsen. Een select gezelschap van bestuurders en marktkenners werd op 21 november 2012 uitgenodigd voor een werkdiner op kasteel Croy bij Aarle-Rixtel. De aanwezigen concludeerden dat het creëren van een gordel van landgoederen in het rijk van Dommel en Aa zinvol zou zijn voor de Brainport, wanneer private partijen hierin zouden willen investeren. Hun drijfveer zou moeten liggen in de toe te voegen maatschappelijke meerwaarde en de economische spin-off voor de regio.

åStapelen å Kasteel Gemert å Eyckenlust åOud-Beysterveld

å Kasteel Croy

Foto’s en illustraties mogen Soeterbeek maximaal de zetspiegelhoogte en breedte hebben, met als Eckartdal uitzondering pagina 2 (tegenover de Inhoudspagina), deze is rondom aflopend. De Kasteel Geldrop illustraties zoveel mogelijk onderin de zetspiegel plaatsen.

å å

Sinds het werkdiner is niet meer gesproken over Landgoederengordel, maar over “Buitenplaatsen in de Brainport”. Hiermee wordt onderscheid gemaakt met de bestaande formule voor nieuwe landgoederen. Bovendien duidt de term landgoed vanouds een economische productie-eenheid aan en de term buitenplaats een lustoord. Om de conclusies van het werkdiner verder inhoud te kunnen geven is de nu uitgewerkte opdracht geformuleerd. Hierin staat in eerste instantie de economische

å Dommelrode å Henkenshage

åVelder

å Deurne

å

0

1,25

± 2,5

5 Km

å Treeswyk å Valkenhorst

å Kasteel Heeze

å Asten


3. Mogelijkheden en opbrengstpotenties 3.1 Inleiding Veel partijen denken momenteel na over manieren om geld te genereren voor gebiedsprocessen. Specifiek voor groene gebiedsontwikkeling ligt de focus vaak op: • Geld krijgen (subsidies, crowdfunding, natuurcompensatie); • Toevoegen van programma en grondverkoop (wonen, werken, zorg, leisure, wellness, horeca, conferentieoorden, natuurbegraven); • Oogsten/Exploiteren (bodemproductie, bio-energie, windenergie, delfstoffen, drinkwaterwinning, entreegelden, parkeergelden, festivals, fairs); • Geld slim organiseren (streekfonds, rente van een (streek) rekening, rendement van belegging, NSW-rangschikking); • Bezuinigen (beheer aanpassen, beheer onderbrengen bij een partij die het als onderdeel van een andere activiteit meeneemt (bewoners, agrariërs, recreatieonderneming), inzet van vrijwilligers/gedetineerden).

“Een prijs van € 13 per vierkante meter is te hoog. Bestaande nieuwe landgoederen lopen niet voor 6 ton per 5 hectare (€ 12 per m2) maar wel voor ca. 2,5 ton (€ 5 per m2) per 5 hectare.” Het concept Buitenplaatsen in de Brainport legt de focus op het genereren van geld door het toevoegen van programma en grondverkoop. De functies wonen en natuurbegraven worden in dit hoofdstuk apart behandeld. Van de overige functies lijkt op voorhand al duidelijk dat deze als zelfstandige activiteiten niet voldoende verdien-

capaciteit bezitten. Een combinatie van functies, bijvoorbeeld wellness met zorg en horeca, biedt mogelijk wel kansen.

“Kleinere beleggers zijn individueel niet geïnteresseerd, maar via de coöperatieve gedachte kunnen functies dan wel het gebruik ervan worden gecombineerd. Bijvoorbeeld in een onderneming Buitenplaats, waarin je één week per jaar eigenaar kunt zijn.” Om eigen ervaringen van DLG en gegevens uit de literatuur voor het Rijk van Dommel en Aa op realiteitswaarde te toetsen is een marktconsultatie gehouden. Hiervoor zijn gesprekken gevoerd met een aantal kenners van de markt voor verkoop en ontwikkeling van landgoedachtig vastgoed. Zo is gesproken met: • Brabants Particulier Grondbezit, die het belang en de wensen van landgoedeigenaren vertegenwoordigt; • Rabobank Charity desk, een bankonderdeel dat vermogende relaties met charitieve doelstellingen adviseert en begeleidt; • Grontmij Capital Consultants, dat beleggende partijen adviseert en begeleidt in het beoordelen van diverse landelijke vastgoedportefeuilles; • LBP|Sight Rentmeesters, dat betrokken is bij diverse grootschalige landgoedontwikkelingen. De quotes in de groene kaders zijn afkomstig van vertegenwoordigers van bovenstaande marktpartijen.

In de volgende paragrafen wordt per mogelijke functie (natuurbegraven, wonen, combinatie van overigen) toegelicht wat het concept inhoudt, wat het op basis van referenties kan opbrengen en welke mogelijkheden de marktpartijen daarbij zien. In de laatste paragraaf zijn de meer algemene tips en kritische succesfactoren vanuit de marktconsultatie samengebracht.

3.2 Beschrijving van de reële mogelijkheden 3.2.1 Natuurbegraven De praktijk laat zien dat natuurbegraven perspectief biedt als verdienmodel voor groen. Diverse particulieren, Natuurmonumenten en de Landschappen zijn actief bezig met het ontwikkelen en uitbaten van dergelijke plannen ten faveure van hun eigen bedrijfsvoering. De markt is niet oneindig, dus snelheid is geboden om een natuurbegraafplaats in het Rijk van Dommel en Aa te realiseren. Voordeel lijkt wel dat een ingrijpende wijziging van regelgeving niet nodig is voor een dergelijk initiatief.


Het ruimtebeslag van een natuurbegraafplaats is variabel. De referenties hebben een oppervlak van 2 tot ruim 30 hectare. Het aantal graven per hectare is ook variabel. Voor een aantal begraafplaatsen is dit in het bestemmingsplan gemaximeerd op 100 per hectare, maar er zijn ook natuurbegraafplaatsen waar het maximum boven de 700 per hectare ligt. In een bosrijke omgeving lijkt dit niet

“Beleggers zijn geïnteresseerd in koopstromen. Die worden gegenereerd door interessante plekken waar iets gebeurt.” haalbaar. Voor bezoekers van de uitvaarten is meestal een aula aanwezig. Voor circa 150 personen vraagt dit om een gebouw van circa 1.000 m² bruto vloeroppervlak. De meeste natuurbegraafplaatsen hebben 35 tot 100 parkeerplaatsen. Dit vraagt circa 1.000 - 2.500 m². De beoogde opbrengst van € 13 per vierkante meter lijkt niet onmogelijk. Wel is de vraag of een koper behoefte heeft aan 30 hectare of dat een kleiner oppervlak van bijvoorbeeld 10 hectare volstaat. De marktkenners bevestigen de opbrengstpotentie van natuurbegraafplaatsen. Er is in Nederland ruimte op de markt voor circa 50 nieuwe natuurbegraafplaatsen. Men ziet het Rijk van Dommel en Aa als interessant zoekgebied voor een natuurbegraafplaats, gezien de bevolkingsomvang in en op beperkte afstand van het gebied.

Cijfers Oppervlak bestaande natuurbegraafplaatsen: 2-33 hectare Oppervlak voor berekening: 30 hectare Opbrengst per m2: € 5 - € 15 Opbrengst totaal: € 1,5 miljoen – 4,5 miljoen Referenties Bergerbos in Sint Odiliënberg 8 hectare Venlo-Maasbree circa 13,5 hectare Weverslo in Venray 5 hectare Reiderwolde in Winschoten 9 hectare Den en Rust in Bilthoven 4 hectare Heidepol in Arnhem/Ede 17 hectare Hillig Meer in Eext 35 hectare Literatuur Haas, de, W. en E.A. de Vries, 2013. Natuurbegraafplaatsen in Nederland; Landelijke inventarisatie 2013. Wageningen, Alterra Wageningen UR, Alterra-rapport 2470.

“Ga voor een kosteneffectieve aanpak commitment regelen. Stel de 0 euro vraag. Dat wil zeggen: daag ontwikkelaars uit om op eigen kosten een plan te maken waarvoor kopers geïnteresseerd zijn. Geef hen hiervoor binnen randvoorwaarden dan ook de ruimte.”

“Bied een 90% gereed concept aan.” 3.2.2 Wonen Een buitenplaats van 15 tot 30 hectare met als hoofdfunctie wonen bedient alleen het absolute topsegment. Zoals in paragraaf 2.1 voorgerekend gaat het om buitenplaatsen met een bouwvolume van 4.500 m3 tot 9.000 m3. Voor een dergelijk programma zijn moeilijk referenties te vinden, omdat het geen courant marktsegment is. Gezocht is naar referenties die er zo dicht mogelijk in de buurt komen. Voor landgoederen die in Noord- Brabant te koop staan, variëren de prijzen voor een kavel zonder woning van circa € 400.000 tot € 700.000 voor 5 hectare. Dit is circa € 8 tot € 14 per m2. De verkoop van deze landgoederen loopt slecht. In een aantal situaties wordt alleen de bouwkavel à 2.000 tot 5.000 m² te koop aangeboden. Hier kan naar keuze grond worden bijgekocht voor een NSWrangschikking. Voor landgoederen met reeds gerealiseerde woning liggen de prijzen op ca. € 900.000 en hoger. Met deze vraagprijzen is een opbrengst van € 13 /m² mogelijk, maar dit lijkt aan de hoge kant, voor landgoederen van 15 tot 30 hectare. Ook de omvang van de markt voor landgoederen die substantieel groter zijn dan 5 hectare is op basis van het huidige aanbod moeilijk vast te stellen. Er zijn voorbeelden bekend van zelfs hogere vraagprijzen, maar daar is het terrein dan niet publiek toegankelijk, waarschijnlijk uit een oogpunt van privacy en veiligheid.


totale opbrengst ca. € 700.000. De prijs per vierkante meter bedraagt dan maximaal € 5. De vierkante meter prijs voor een twee keer zo groot landgoed van 30 hectare zal waarschijnlijk lager liggen. De omvang van de markt voor zeer exclusief wonen in het Rijk van Dommel en Aa is waarschijnlijk beperkt tot 1 à 2 personen. Mogelijk zijn deze kapitaalkrachtige kopers ook bereid € 13 per m2 te betalen voor 15 tot 30 hectare.

Volgens de marktkenners is de vraagprijs van € 13/m² te hoog. Men meldt dat de markt voor bouwgrond boven de € 500.000 in het buitengebied heel moeizaam is. Daarnaast wijzen bijna allen erop dat er in het buitengebied veel aanbod is van bestaande landgoederen, militaire complexen, kloosters, voormalige zorginstellingen, enz.. Nieuwe landgoederen met een vraagprijs van 6 ton voor 5 hectare, worden volgens de gesprekspartners niet verkocht. Voor de helft van de prijs gebeurt het nog wel. Een andere manier om de verkoopprijs te bepalen is een staffeling van grondprijzen die in de huidige markt min of meer gangbaar zijn voor een landgoed. Voor een object van 15 hectare betekent dit: Eerste 1.000 m² bouwkavel à € 250 per m² € 250.000 volgende 4.000 m² bouwkavel à € 35 per m² €140.000 15 hectare natuur à € 1 tot € 1,5 per m² circa €200.000 Totaal € 590.000 De prijs voor de eerste 1.000 meter woningkavel kan oplopen tot ca. € 350 per m2. In dat geval bedraagt de

“Stapel functies en regel de planologie. Dit is een manier om iets voor elkaar te krijgen.”

3.2.3 Combinatie van functies (wel/niet commercieel) Een enkele niet-woonfunctie die 15 tot 30 hectare terrein beslaat en dit gaat beheren lijkt moeilijk te vinden. Daarom is gekozen om de haalbaarheid van een combinatie van functies te toetsen. Denk hierbij aan functies als wellness, zorg, conferentiecentrum, bedrijfsruimte enz. Voor het bouwvolume is met dezelfde maten gerekend als bij het wonen, cf. de formule in paragraaf 2.1 Als de volumes worden vertaald in vierkante meters bebouwing zijn voldoende referenties beschikbaar. De prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo) is een gangbare maat bij de uitgifte van grond voor commerciële en niet-commerciële functies. Afhankelijk van de functie ligt de prijs tussen € 150 en € 500 per m² bvo.

Cijfers Oppervlak buitenplaats conform concept: 15 - 30 hectare Oppervlak berekening: 30 hectare Opbrengst per m2: € 4 - € 13 Opbrengst totaal : € 1,2 miljoen – € 3.9 miljoen

Referenties Funda.nl (huizen en bouwgrond < 15 km van Eindhoven); Landgoedkopen.nl (provincie Noord-Brabant); Exclusiefwonennederland.nl (provincie Noord-Brabant). Voor nieuwe landgoederen zonder opstal zie: Dinteloord, Landgoed Emmahoeve en Landgoed De Hattert.

Een buitenplaats van 30 hectare met een totaal bouwvolume van 9.000 m³ levert maximaal 3.000 m² bvo. Dit leidt dan tot een grondprijs van € 450.000 tot €1.500.000. De bebouwing staat naar verwachting op een bijbehorend erf dat niet groter is dan circa 10.000 m². Dit betekent dat er 29 hectare natuur (à € 1 tot € 1,5 /m²) meeverkocht moet worden. Het is zeer de vraag of er substantieel meer betaald wordt voor het erf en de bijbehorende natuur.


Bij een maximale opbrengst van € 1,5 miljoen voor de bouwkavel + € 0,4 miljoen voor de natuur is dit een bedrag van € 6,50 / m². Dit is dus slechts de helft van de benodigde € 13/ m². Voor € 13/ m² is bij een maximaal bouwvolume van 3.000 m² bvo een grondprijs van €1.100 per m² bvo noodzakelijk. Wanneer niets extra wordt betaald voor de natuur zelfs €1.300 per m² bvo. Dat is volstrekt onrealistisch. De grondprijzen voor een dure functie als kantoren komen in Brabant niet boven de € 500 per m² bvo. Het bouwvolume op 30 hectare zou bij een meer realistische/gematigde grondprijs (van € 250 /m² bvo) met een factor 5 omhoog moeten om de beoogde opbrengst te realiseren. Volgens de marktkenners is een prijs van € 1.100 tot € 1.300/ m² bvo veel te hoog. Daarnaast is het zeer de vraag of een bedrijf of organisatie de zorg van het natuurbeheer op zich wil nemen. Mogelijk dat vormen van gedeeld eigendom, coöperaties of (erf)pachtconstructies in combinatie met een stapeling van functies het concept interessant kunnen maken voor ondernemers, aldus de gesprekspartners. De prijs zal dan wel omlaag moeten.

“Leg vast wat je wilt bereiken en niet hoe. Laat dit aan de initiatiefnemer over, dat leidt tot meer flexibiliteit.” Daarnaast is van belang dat ondernemers snel duidelijkheid hebben over de bouwmogelijkheden en niet verzanden in meerjarige RO-trajecten met een onzekere uitkomst. Het is niet eenvoudig om de beleggersmarkt

voor de beoogde investeringen in een buitenplaats te interesseren. Er zijn veel mogelijkheden op beleggingsgebied waar met een hoger rendement in één keer grotere bedragen geïnvesteerd kunnen worden. Verder is er sprake van een trek naar de stad. Daar is het risico lager: wanneer een bepaalde functie wegvalt is in de stad veel makkelijker een nieuwe te vinden.

“Initiatiefnemers willen geen gedoe met verschillende gemeenten en provincies.” De partners achten het mogelijk dat partijen vanuit een charitatieve doelstelling een bijdrage kunnen en willen leveren aan buitenplaatsen die de ontwikkeling of instandhouding van natuur en landschap dienen. Een goede eigendoms- en beheerconstructie met een interessante stapeling van functies kan het voor hen aantrekkelijk maken hierin te investeren. Nader onderzoek hiernaar is zinvol. Genoemd worden een Vereniging van Eigenaren die de natuur beheert, of vormen van Shared Economy waarbij deelnemers elk een week eigenaar / gebruiker zijn van een goed geoutilleerde Buitenplaats. Cijfers Oppervlak buitenplaats conform concept: 15 - 30 hectare Oppervlak berekening: 30 hectare Opbrengst per m2: € 150 - € 500 Opbrengst per buitenplaats: € 0,45 miljoen – € 1,9 miljoen

Referenties Notities met betrekking tot grondprijzen van SRE, gemeente Tilburg, gemeente Breda Fundainbusiness.nl (< 15 km van Eindhoven) Aanvullende informtie InnovatieNetwerk, publicatie Waardevol Groen Slimme financiering heeft al een bruikbare inventarisatie beschikbaar. Deze is te vinden op http://www.slimmefinanciering.nl/wp-content/uploads/2011/06/Verdienenaan-groenslmfn-01.jpg


3.3 Kritische succesfactoren vanuit de markt Het ziet ernaar uit dat de financiële opbrengstpotentie van de reële marktvraag lager ligt dan het gewenste bedrag van €13/m² Wel is er ruimte in de markt die invulling kan geven aan de kwalitatieve wensen voor de ontwikkeling van het Rijk van Dommel en Aa. Om deze ruimte als overheden te kunnen benutten geven de gesprekspartners verschillende aanwijzingen voor een succesvolle procesaanpak. • Tien jaar is voor een ondernemer veel te lang. Als een ontwikkelproces zo lang duurt, begint hij er niet aan. • Initiatiefnemers willen geen gedoe met verschillende gemeentes en een provincie. • Om beleggers/ kopers te interesseren helpt het om een 90% gereed concept aanbieden, waar nog inspraak is op de laatste 10%, maar binnen afzienbare termijn resultaat beschikbaar is. • Een dergelijk concept hoeft de overheid niet zelf te ontwikkelen. Dat kunnen tussenpartijen zijn, die als ontwikkelaar willen optreden. Het is denkbaar dat zij dit voor 0 euro overheidsgeld doen, wanneer een bestuurlijk gezekerd publiek programma van mogelijkheden beschikbaar is • Beleggers zoeken op een locatie een verdienmodel. Daarvoor zijn koopstromen nodig. Die ontwikkelen zich op interessante plekken. Realiseer dus interessante plekken. • Een laag rendement is acceptabel bij een laag risico. • Schep mogelijkheden, zekerheden en zorg voor continuïteit. • Leg vast wat bereikt moet worden en niet hoe. Laat dit aan de initiatiefnemer over.

Alle gesprekspartners bieden contacten uit hun netwerk aan om locaties en de geboden ontwikkelmogelijkheden nader op hun potenties te beoordelen. Het betreft met name partijen die elders ervaring hebben met vergelijkbare objecten. Denk aan captains of industry, sommige beleggers en bepaalde typen ondernemers. Soms kunnen deze zelf investeren en soms beschikken ze over een netwerk van gelijkgestemden die mogelijk interesse hebben om hun voorbeeld te volgen. Deze partijen beschikken niet over veel tijd en bieden vaak maar één kans voor een ontmoeting. Voor langdurige betrokkenheid bij een gebiedsproces staan zij niet open. Toch is hun beoordeling van de potentiële ontwikkelmogelijkheden op strategische momenten in het proces essentieel om uiteindelijk tot een geslaagde verkoop te kunnen komen. Zorg daarom dat de terreininformatie waarover hun oordeel wordt gevraagd zeer concreet en compact is. Stem daartoe het materiaal en/of het terreinbezoek tevoren goed af met tussenpersonen zoals de partners van de huidige marktconsultatie. Laat hen de onderzoekers ook introduceren.


Zie paragraaf 4.7

Legenda

*

*

Potentiële buitenplaatslocatie

Grootelsche Heide

€

Globale begrenzing Rijk van Dommel en Aa Potentiële natuurwinstlocatie €

Mogelijk te genereren geldstroom

Helmond

€

Nuenen *

Opwetten € Zie paragraaf 4.3 * €

€

Zie paragraaf 4.2

€ Groot Goor

Loovelden De Schouw

Mierlo

Deillustraties Spaarpot mogen Foto’s en € maximaal de zetspiegelhoogte * € met en breedte hebben, Zieals paragraaf 4.5 uitzondering pagina 2 (tegenover de Inhoudspagina), Sang en deze is rondom aflopend. De Goorkens Geldrop illustraties zoveel*mogelijk ? onderin de zetspiegel plaatsen.

Eindhoven

€

Zie paragraaf 4.3

*?

Zie paragraaf 4.5

€

*

€

Zes Gehuchten

€ Gebergten €

*

€

Zie paragraaf 4.6 MacLierop


4. Locatiebeschrijvingen 4.1 Inleiding Om het concept Brainport Buitenplaatsen te kunnen realiseren moeten in het Rijk van Dommel en Aa locaties kunnen worden aangewezen, waar een rode ontwikkeling denkbaar is. Op basis van een bureaustudie is binnen de begrenzing van het Rijk van Dommel en Aa een eerste voorselectie gemaakt. Daarna zijn met de betreffende eigenaren van publieke natuurgronden (gemeenten en terreinbeheerders) in afzonderlijke bijeenkomsten mogelijk geschikte locaties geïnventariseerd. Tijdens de gesprekken gaven de betrokken medewerkers aan dat zij maatschappelijk en bestuurlijk geen draagvlak zien ontstaan voor rode ontwikkelmogelijkheden als de natuurwinst niet in de directe nabijheid zichtbaar is. Een groen ontwikkelingsfonds voor het Rijk van Dommel en Aa, waarmee de nieuwe natuur gefinancierd wordt, is dan niet genoeg om draagvlak te krijgen voor de benodigde ‘rode’ ontwikkeling, omdat op voorhand niet gegarandeerd kan worden dat de natuurwinst in de nabijheid van de ontwikkellocatie gerealiseerd wordt. Dit hoofdstuk beschrijft daarom per (semi-)publieke eigenaar de potentiële ontwikkellocaties met de daaraan verbonden locaties waar de natuurwinst geboekt zou moeten worden. De aangewezen groene kansen of knelpunten maken niet per definitie deel uit van de businesscase voor het Rijk van Dommel en Aa.


na a ld ij k zu id we

Houtsdonk

st 27

op

0)

o rl o

(N

Go

Hee k la a n

Go

o rs

che

ba

an

Go o r lo op Zu le m sva art

Go orl oo

W il

p

id -

Bij het Groot Goor aan de zuidzijde van de gemeente speelt de vraag om de EHS te voltooien. Het realiseren van een buitenplaats zou op deze plek een verrijking kunnen zijn. De westelijke helft van het gebied functioneert reeds als natuurgebied, maar voor een goede waterhuishouding en gebiedsinrichting ligt nadrukkelijk nog een opgave aan de oostzijde van de Goorloop. Het gaat dan om het gebied tussen de Heeklaan, het Eindhovens kanaal, de ZuidWillemsvaart en de Goorloop.

Ka

4.2 Gemeente Helmond

Eindhovensc h Kanaal

Direct grenzend aan dit gebied, in de smalle passage van de Goorloop tussen de Itterestraat,de Troelstrastraat, en de kruising met de Europaweg (N270), ligt ook nog een flinke opgave. Realisatie van de EHS ten zuiden van de bosgebieden van de Papenvoortsche Heide wordt wel wenselijk geacht, maar het bouwen van een buitenplaats zal hier op veel veel verzet stuiten. En de gemeente wil het hier aanwezige onbebouwde gebied juist ‘leeg’ houden.

Legenda EHS hoofdindeling Nationaal Provinciaal

Eigendomssituatie BBL Gemeenten Natuurbeschermers Overigen Provincie Recreatieschap Rijk Waterleidingbedrijf Waterschap


4.3 Gemeente Eindhoven In het gesprek met deze gemeente is een aantal locaties de revue gepasseerd waar eventueel een buitenplaats zou kunnen worden ontwikkeld. De locaties Loovelden en Stratumse Heide lijken het meest kansrijk.

70 / A27 0)

el

en d

ij k

mm

Wo lv

Eeneind

Do

Loovelden

in e

Het gebied wordt nu nog regulier agrarisch gebruikt. Het aanpassen van de bedrijfsvoering en het toestaan van hogere grondwaterstanden zouden hier bijvoorbeeld tot meerwaarde kunnen leiden. Een andere meerwaarde zou kunnen liggen in het saneren van de caravanstalling tegenover de Opwettense Molen. Ook hier zou het voor natuur en landschap erg goed zijn als het lukt om hier tot een herinrichting te komen.

erla an (N2

K le

Loovelden Deze locatie ligt direct naast de Kleine Dommel ten zuiden van de Eisenhowerlaan, vlakbij Nuenen. De landschappelijke kwaliteiten zijn goed. Bovendien ligt er nog een grote verwervingsopgave voor het completeren van de EHS tussen het spoor en de Eisenhowerlaan (N270). Het is nu nog een missing link in de brede natuurstrook langs de Dommel.

Eise nho uw

Lo o st

ra a t

Sp oo rli

ov en jn ein dh

-H elm

on d

Tongelre




Schuttersbos / Stratumse heide Een buitenplaatsontwikkeling zou hier in ruimtelijke samenhang kunnen worden gebracht met de wijken Schuttersbosch en Putten. Wel moet in ieder geval het waardevolle Kanunnekesven hier worden gespaard. Ontwikkeling vraagt een uiterst zorgvuldige benadering. Vanwege een woonwagenlocatie in deze buurt is er mogelijk een probleem met sociale veiligheid en sociale controle. Ten zuiden van de wijk Putten is een kleine vernatting uitgevoerd. De gemeente wil hier graag maatregelen doorvoeren om de waterhuishouding verder te verbeteren. Een andere natuurwinstoptie ligt in de verdere ontwikkeling van het hele gebied rond Gijzenrooij/de Zes Gehuchten, in samenspraak met Brabants Landschap en de gemeente Geldrop-Mierlo. In 2003 heeft Eindhoven samen met de toenmalige gemeente Geldrop, Brabants Landschap en waterschap De Dommel een ontwikkelingsvisie landelijk gebied Gijzenrooi vastgesteld. Deze is gericht op het versterken van landschap, natuur (inclusief waterhuishouding) met biologisch agrarisch beheer en wandel- en fietsrecreatie. Een aantal van de voorgestelde maatregelen is in de loop der jaren uitgewerkt en uitgevoerd, maar vestiging van een biologisch agrarisch bedrijf is de afgelopen jaren niet tot uitvoering gekomen. Geldrop-Mierlo heeft Eindhoven recent benaderd om opnieuw de mogelijkheden voor vestiging van een biologisch agrarisch bedrijf te bekijken.

Putten

Stratum

Schuttersbosch

Kanunnikesven

Gijzenrooij

Stratumse Heide

A67




4.4 Gemeente Nuenen In de gesprekken met de Gemeente Nuenen zijn positieve reacties op het concept gegeven. De Gemeente heeft enige ervaring met het het ontwikkelen van rode functies in bestaande natuur. Potentiële locaties voor nieuwe buitenplaatsen in de geest van deze rapportage zijn echter in de gemeente Nuenen niet aan te wijzen.

Afbeelding: de bestaande buitenplaats Soeterbeek in de gemeente Nuenen. Bron www.rijksmonumenten.nl.


Oranjeveld

Galgenven

4.5 Gemeente Geldrop-Mierlo

Re rij kla an

Natuurwinst die met buitenplaatsontwikkeling zou kunnen samengaan, is de ontwikkeling van een ecologische verbindingszone, vooral in de richting van de Collsche Heide in het noorden. Een specifieke opgave is te benoemen in natuurontwikkeling op de overgebleven landbouwgebiedjes in een langgerekte strook langs de Rederijklaan, gelegen tussen de Sluisstraat en het Eindhovensch kanaal.

de

Molenheide-west Dit is een bosgebied ten oosten van de Geldropse wijken Oranjeveld en Coevering. De totale Molenheide is een bosgebied tussen Geldrop en Mierlo dat samen met de Luchense Heide en het Verste Bos 248 ha beslaat. De molen is in 1860 verhuisd naar Mierlo en de heide heeft plaats gemaakt voor bos met vooral naaldhout zoals grove en Corsicaanse den. In het bos ligt een aantal grote villa’s, zoals op het niet toegankelijke particuliere landgoed Reigerslo. Een aantal aanwezige vennen (waaronder Galgenven en Lisven) zou mogelijk een aantrekkelijke vestigingsvoorwaarde kunnen bieden voor een buitenplaats.

Aa rd bo

rst we

g

Molenheide

Oranjeveld

Coevering

A6

7

Grootven




Molenheide Mierlo

Wolfsven

Bo s la an

Molenheide-oost Een tweede potentiële Buitenplaatslocatie is gelegen in het bos ten westen van Mierlo in de nabijheid van de televisietoren. Deze locatie is vergelijkbaar met die aan de rand van Geldrop en maakt onderdeel uit van hetzelfde boscomplex. In het gebied ligt aan de Boslaan een twintigtal woningen in het duurdere woonmilieu.

G e ld

ro p

se w

eg

Lisven

Galgenven

Natuurwinstlocaties liggen meer ten oosten van het gebied. Op ongeveer 3 kilometer afstand kan hier de natuurontwikkeling in het gebied Sang en Goorkens worden ondersteund. De hoge verwervingskosten die hier moeten worden gemaakt in een sterk versnipperde eigendomssituatie vragen extra financiële middelen.

Molenheide

Aardborstweg




Gijzenrooi In het gebied Gijzenrooij/Zes Gehuchten wil de gemeente het kleinschalige agrarische landschap in ere herstellen. Er ligt een kans om met inzet van gronden van gemeente en Brabants landschap tot een inrichting te komen waarbij een ondernemer het gebied kan beheren. Omdat niet tijdig voldoende financiële middelen beschikbaar waren, is het niet gelukt om de hiervoor benodigde uitplaatsing van een pluimveehouder te realiseren. Een landgoed conform de landgoedregeling of een nog grotere buitenplaats is hier ruimtelijk slecht inpasbaar vanwege het kleinschalige karakter van het gebied. Daarom wordt eerder gedacht aan de ontwikkeling van een moderne buurtschap refererend aan de situatie zoals die hier in het verleden aanwezig was. Dit zou wel als (financieel) vliegwiel kunnen dienen voor de ontwikkeling van heel Gijzenrooi. Het is de vraag of dit in hetzelfde meerwaardeplan als dat voor de buitenplaatsen kan worden meegenomen.

Riel

Putten

Bee

k lo o

p

Gijzenrooijsche Zegge

Kanunnikesven

Gijzenrooij

Stratumse Heide

A67




4.6 Gemeente Someren Gebergten Als locatie voor een eventuele buitenplaatsontwikkeling wordt hier het bosgebied genoemd dat aansluit op het al aanwezige bebouwingslint van Winkelstraat/ Gebergten. Ontsluiting en (nuts)voorzieningen zijn hier al aanwezig. Rekening moet worden gehouden met een bestaand intensief veehouderijbedrijf in de nabije omgeving. Als hiermee samenhangende potentiële natuurwinstlocaties worden genoemd: • Motorcrossbaan MAC Lierop: dit terrein ligt in het Gebergten-bos. De gemeente wil de motorcrossbaan positief bestemmen, maar aan de voorwaarden die de Provincie hieraan verbindt kan moeilijk worden voldaan. Voor de huidige gedoogsituatie is een onlangs een verzoek tot handhaving ingediend. Dit zal tot een rechterlijke uitspraak leiden. Wanneer hierin niet voor overgangsrecht wordt gekozen, zal de motorcrossbaan moeten verdwijnen. Voor deze natuurwinst kunnen de buitenplaatsmiddelen worden ingezet. Een verplaatsing binnen de gemeente, bijvoorbeeld naar de reeds zwaar geluidbelaste oksel van de A67 en de N266 behoort tot de mogelijkheden. Daarvoor is grondverwerving nodig. Verhuizen naar of samengaan met een crossbaan in de regio is ook een reële optie. • Scouting bos: Aan de zuidkant van het bos(Gebergten) is een terrein dat door de scouting wordt gebruikt als kampeerterrein. Dat is weliswaar toegestaan maar vindt plaats in een gedeelte waar beschermde jeneverbessen groeien. Beter zou het zijn om de scoutingfunctie te verplaatsen.

• De Schouw: dit terrein van Staatsbosbeheer is rijk aan orchideeën. In de nabijheid hiervan is een varkenshouder en champignonteler gevestigd met een mestvergister. Deze bedrijfsmatige activiteiten hebben een negatieve uitstraling op De Schouw. Het verplaatsen hiervan is naar verwachting niet reëel, maar en betere landschappelijke inpassing zou al veel oplossen. • Voormalige vuilstort Herselsche heide: op deze locatie in het oostelijk deel van hetzelfde bosgbied gaat een partculiere partij de komende 7 jaar extra grond opbrengen. Na afronding zal de EHS opnieuw worden ontwikkeld/ingericht, tezamen met een mountainbikeparcours.

Mi erl ose

Hersel

we g

Winkelstraat Kanunnikesven

Ge

Herselsche Heide

be

rg

te

He

Gebergten MAC Lierop

Scouting

A67


Eigendomssituatie BBL Gemeenten Natuurbeschermers Overigen Provincie

Legenda

Recreatieschap Rijk Waterleidingbedrijf Waterschap

EHS hoofdindeling Nationaal Provinciaal

Eigendomssituatie BBL Gemeenten Natuurbeschermers Overigen

rse

ls c

he

we

g


4.7 Staatsbosbeheer

Zu id W il le m sva art

a

lf s p

eA

Wo

ein

utt nN

a

279

en A

aa

G u ld

erb

Natuurwinst zou Staatsbosbeheer graag realiseren door de opbrengst in te zetten als cofinanciering (15% bijdrage) voor de aankoop van BBL-kavels in Sang en Goorkens. Het bedrag kan ook worden benut voor verbeteringen rond het Staatsbosbeheerterrein ‘de Schouw’ ten zuiden van Helmond of voor de opgaven rond de SBB terreinen van de Biezen en Milschot en de Grotelsche Heide ten oosten van de Zuid-Willemsvaart..

RWZI

Kl

Staatsbosbeheer heeft langs de kleine Aa een perceel in eigendom gelegen vlakbij de rioolwaterzuivering ten noorden van Helmond. Het betreft een stuk verdroogd elzenbroekbos. In de winter is het er nat, in de zomer erg droog. Ecologisch gezien is het niet bijzonder interessant. Hier liggen eventueel mogelijkheden voor een buitenplaats. De locatie heeft wel een aantal nadelige kenmerken waar bij een mogelijke ontwikkeling rekening mee moet worden gehouden: het ligt vrij geïsoleerd, aan het Zuid-Willemsvaart met de direct daarnaast gelegen N279 en nabij de zuiveringsinstallatie. Een te realiseren oversteek van de kleine Aa kan wel een interessante verbinding met de woonwijk De Eeuwsels leggen.

Putten

de Eeuwsels

Stratumse Heide

Dierdonk




5. Maatschappelijke meerwaarde In hoofdstuk 3 werd duidelijk dat het realiseren van opbrengsten met het concept Buitenplaatsen in de Brainport niet vanzelf gaat. Een marktpartij neemt niet zomaar voor een flinke prijs publiek bezit over. Die vraagt voldoende zekerheden voor de ontwikkelmogelijkheden ervan. Dat is begrijpelijk. In het concept wordt immers uitgegaan van exclusieve locaties met bijbehorende prijzen. Tegelijkertijd toont de lokale gemeenschap vaak een grote betrokkenheid bij het behoud van bos en natuur en wijkt bouwen in de ecologische hoofdstructuur sterk af van bestaand beleid. Dit betekent dat de markt niet zomaar alle ruimte krijgt, ondanks de prijs die ze betaalt. Er wordt gevraagd naar de maatschappelijke meerwaarde van de beoogde ontwikkeling. De spanning tussen ontwikkeling en bescherming lost niet op als de overheid het begrip maatschappelijke meerwaarde helemaal inkleurt en zich vervolgens beperkt tot de toetsende rol die past bij de toelatingsplanologie van weleer. Het verleiden van marktpartijen om meerwaarde te realiseren en opbrengst te genereren vraagt de inzet van uitnodigingsplanologie en daarmee een andere houding van de overheid. Hierbij neemt ze de regie over een proces waarin markt en gemeenschap gaan samenwerken om tot wederzijds gewenste resultaten te komen. Het ontstaan van maatschappelijke meerwaarde hangt daarbij af van de persoonlijke inzet van de betrokken ontwikkelaars, bestuurders, ambtenaren en burgers. Stap voor stap zullen zij de meerwaarde concreter zichtbaar moeten maken. In deze verkenning van de haalbaarheid van het Buitenplaatsenconcept zou per locatie een inschatting van

de te bereiken meerwaarde worden gegeven. Daarvoor zou dieper op de potentiële ontwikkelmogelijkheden per locatie moeten worden ingegaan. Dit is echter pas zinvol als een bestuurlijk besluit is genomen over de beperkingen van het concept die in hoofdstuk 3 en 4 zijn gebleken. Hierover wordt in hoofdstuk 7 een advies gegeven. Vooralsnog wordt hier daarom volstaan met het vermelden van de meerwaardebenadering van de provincie Brabant, zoals verwoord in het document: “De transitie van stad en platteland, een nieuwe koers”: De provincie en een initiatiefnemer zoeken samen naar een lokale oplossing, de ‘meerwaardebenadering’. De mogelijkheden voor projecten die hierop zijn gebaseerd worden verruimd door een uitzondering te maken op de regels. In meerwaardepraktijken ontplooien initiatiefnemers op basis van vertrouwen en wederkerigheid (bedrijfs)activiteiten die: • de ecologische kwaliteit en de leefbaarheid van het gebied verhogen; • de cultuur van de lokale gemeenschap stimuleren; • of aan de gezonde leefomgeving bijdragen. Initiatieven die aantoonbaar bijdragen aan het leveren van maatschappelijke meerwaarde bestaan in ieder geval uit één of meer van de volgende onderdelen: • De bijdrage aan de ecologische kwaliteit van een gebied (landschap, inrichting en beheer natuur et cetera); • De bijdrage aan de leefbaarheid en/of cultuur van de lokale gemeenschap; • De maatschappelijke inbedding van een ontwikkeling; • De bijdrage aan een gezonde leefomgeving. De mate waarin deze aspecten relevant zijn verschilt: in de nabijheid van een dorp zijn de laatste aspecten belangrijker terwijl in of nabij de EHS het eerste aspect het zwaarste accent heeft.

Binnen de landbouw en het agrofoodcomplex zijn kennisontwikkeling, innovatie en verduurzaming belangrijke aandachtspunten. Binnen de vrijetijdseconomie en het MKB ligt het accent op versterking van de sector. Bron: http://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/ platteland/plattelandsontwikkeling.aspx?document=detransitie-van-stad-en-platteland%2c-een-nieuwe-koers& rel=8113ABB7873349F1BD455CF8E0EF0A3A Aan bovenstaande benadering zou per element een score kunnen worden toegekend waardoor de maatschappelijke meerwaarde ter plaatse concreter inzichtelijk kan worden gemaakt. Wanneer de buitenplaatsontwikkeling nadrukkelijk wordt gekoppeld aan de natuurwinstlocaties kan het geheel in samenhang worden getoetst. Het is denkbaar om per te verkopen terrein te werken met een drempel die staat voor een minimaal te realiseren meerwaarde. De partij die hier het verste boven komt, in resultaat of in prijs, wordt de koper. De haalbaarheid van een dergelijke aanpak is afhankelijk van de wijze waarop het programma van mogelijkheden per locatie wordt vastgelegd en de wijze waarop de locaties zullen worden vervreemd.


Tabel bij hoofdstuk 6

Categorie A. Markt

B. Locaties

C. Maatschappelijke meerwaarde / rol overheid

D. Vervolgtraject

Risico

Gevolg

Beheersmaatregel

1.1

Marktpartijen betalen geen 13 €/m2

Realisatie van 1 ha nieuwe natuur door verkoop 1 ha Andere verhouding toepassen, bv 2 : 3 ; aanvullbestaande natuur is niet haalbaar. gende financiering toevoegen

1.2

Verkoop locaties kost te veel tijd

Hogere proceskosten, lange financiele onzekerheid

goede planning met GO/no GO momenten

1.3

Markt wil alleen rode ondergrond afnemen en geen bestaande natuur / als kansrijke locaties blijven slechts kleine snippers over

weinig opbrengst tegenover hoge proceskosten

goede financiele inschatting en tijdige afweging

1.4

Concurrentie met bestaande landgoederen en landgoedregeling

weerstand bij de initiatiefnemers van reeds bekende Nieuwe Landgoederen

zorgen dat de maat van een buitenplaats voldoende blijft afwijken van een nieuw landgoed

2.1

Koppeling rode ontwikkellocatie met oplossing van groen knelpunt is niet (zichtbaar) te realiseren/ matchen

Maatschappelijke en bestuurlijke weerstand; locaties niet in te zetten

werken met "premie" voor plan met beste maatschappelijke meerwaarde

2.2 Terreineigenaren stellen (te) veel eisen aan voorwaarden voor realisatie bestaande natuur.

Hogere proceskosten, lange financiele/bestuurlijke onzekerheid, markt deinst terug

werken met "premie" voor plan met beste maatschappelijke meerwaarde

2.3

Toekomstige eigenaren zien op tegen beheer bijbehorende natuur

bestaande natuur verloedert

oprichting van VVE om samen beheer te regelen

3.1

Bevoegd gezag kan/wil concept juridisch niet borgen

geen ontwikkeling mogelijk

maatschappelijke meerwaarde borgen (rood&groen als 1 verhaal brengen)

3.2

Concept krijgt maatschappelijk geen draagvlak

Maatschappelijke en bestuurlijke weerstand; locaties niet in te zetten

Vanaf de start alle betrokken partijen laten meedenken over de te bereiken meerwaarde

3.3

Businesscase RvDA is niet haalbaar door twijfel over Bestuurlijke is er nog geen gezamenlijke urgentie/ realisatie van Noordoostcorridor doel

Ambitie Rijk van Dommel en Aa loskoppelen van NoordOostCorridor: verbinden is mogelijk maar niet noodzakelijk

3.4 Vorm van projectorganisatie van RvDA is niet helder, ook geen zicht op een uitvoeringsorganisatie.

Het "wegzetten" van de revenuen (natuurwens realiseren) uit het concept zijn zeer onzeker

samen met manisfestpartners uitvoeringsplannen voor EHS in RvD&A maken en subsidieverzoek indienen bij GroenOntwikkelfonds Brabant

4.1

geen basis voor vervolg

Een bestuurder met visie op de uitvoering van RvD&A die de leiding neemt en anderen meetrekt

Partijen komen niet tot consensus over verdere samenwerking en blijven op elkaar wachten


6. Analyse De inzichten die DLG in gesprekken met kenners van de markt en met de locatieverkenningen heeft opgedaan, leiden tot onderstaande analyse. Allereerst worden in 6.1 de risico’s besproken. In de daarop volgende paragrafen wordt geanalyseerd in welke mate de verschillende mogelijkheden afwijken van het gewenste concept. Dit leidt tot een aantal dilemma’s die om een bestuurlijke uitspraak vragen.

6.1 Risicoanalyse Deze verkenning zou enerzijds de risico’s per mogelijke ontwikkellocatie inventariseren (bodemverontreiniging, asbest etc) en anderzijds de meer algemene procesrisico’s (bijvoorbeeld de opbrengsten) die cruciaal zijn voor het vervolgtraject. Het bepalen van risico’s per locatie vraagt meer inzicht in de specifieke ontwikkelpotenties ervan. Het is pas zinvol dit verder uit te werken na een bestuurlijk besluit over het al dan niet voortzetten van de verkenning. Daarom beperkt dit hoofdstuk zich tot de meer algemene procesrisico’s. 6.1.1 Risico’s uit de verkenning In hoofdstuk 3 blijken slechts 3 categorieën functies kansrijk qua opbrengstpotentie voor het concept Buitenplaatsen in de Brainport. Het betreft natuurbegraafplaatsen, wonen en een combinatie van bedrijfsmatige activiteiten zoals wellness, zorg, bedrijfsruimte en conferentiecentrum. De gewenste opbrengstprijs van €13,-/m² is in een bijzonder geval wel realiseerbaar maar niet op de gewenste grote schaal. Een financieel risico is dus dat de opbrengstprijs van 1 hectare oude natuur onvoldoende is om 1 hectare nieuwe natuur te realiseren. Ook bestaat de kans dat de markt alleen de “rode ontwikkelruimte” wil afnemen en niet het beheer van de bijbehorende oude natuur.

Hoofdstuk 4 leert dat draagvlak voor buitenplaatsontwikkeling mogelijk alleen wordt verkregen als direct in de nabijheid de natuurwinst zichtbaar wordt. Een algemeen bestuurlijk verhaal op de schaal van het Rijk van Dommel en Aa lijkt moeilijk verkoopbaar. Een buitenplaats moet worden gekoppeld aan het oplossen van een erkend knelpunt ter plaatse of aan het realiseren van lang gekoesterde natuurontwikkelingswens. Deze koppeling is een risico voor de buitenplaatsontwikkeling. Wat moet of mag eerst? Wie borgt dat het ander ook gebeurt als eerst het een plaatsvindt? Hoe wordt het gewenste beheer van de overgedragen oude natuur gegarandeerd?

gevolgen voor de haalbaarheid van de Businesscase van het Rijk van Dommel en Aa.

Hoofdstuk 5 laat spanning zien tussen de ruimte die de markt verwacht voor de prijs die ze betaalt en de ruimte die omgeving en bestuur willen geven. Bij verkregen consensus kan bestaande regelgeving alsnog drempels opwerpen. Of provincie, gemeente en terreineigenaar hun rol wel goed invullen is ook een risico.

6.2 De financiële haalbaarheid van het concept.

6.1.2 Risico’s bij mogelijk vervolgtraject Wanneer haalbaarheid en draagvlak voor buitenplaatsontwikkeling zijn verzekerd is succes nog niet gegarandeerd. Er bestaat een risico dat het niet lukt om tot een werkbare samenwerkingsovereenkomst tussen de initiërende partijen te komen. Hoe wordt de ontwikkelruimte verankerd? Hoe worden kosten en opbrengsten verdeeld? Hoe wordt eigendomsoverdracht en voortgezet beheer geregeld? Uitdagingen genoeg die tot problemen kunnen leiden. Een groot risico voor het Buitenplaatsenconcept vormt de bestuurlijke omgeving van Brainport-Oost. Realisatie van de NoordOostcorridor staat onder druk staat en dat heeft

Daarnaast is nog geen overeenstemming bereikt over de voortzetting van de projectorganisatie van het Rijk van Dommel en Aa. Ook bestaat er nog geen duidelijkheid welke gebiedspartij of -organisatie een aanvraag voor de financiering EHS realisatie bij het Groen Ontwikkelfonds Brabant (GOB) gaat indienen. In de tabel op pagina 28 zijn de hierboven beschreven risico’s kort weergeven.

Dat de gewenste opbrengstprijs niet op de gewenste schaal realiseerbaar is biedt 3 mogelijke keuzemogelijkheden: 1. Het concept wordt niet verder uitgewerkt. 2. Een bijdrage uit publieke middelen van maximaal 50% voor het realiseren van de nieuwe natuur wordt geaccepteerd. 3. Geaccepteerd wordt dat 1,5 tot 2 ha. wordt verkocht om 1 ha nieuwe natuur te realiseren. Een combinatie van de strategieën 2 en 3 is denkbaar. Als bijvoorbeeld het beheer van de oude natuur uit subsidie wordt gedekt, ligt een verhouding van 1,5 op 1 binnen bereik. De ambtelijke adviesbijeenkomst d.d. 19-5-2014 constateert in meerderheid dat de financiële opbrengstpotentie onvoldoende reden geeft om het concept verder uit te werken. Om toch door te gaan zou op een ander vlak grote maatschappelijke meerwaarde moeten ontstaan.


6.3 Beschikbaarheid van locaties De verkenning van beschikbare terreinen bracht acht potentiële ontwikkellocaties in beeld. Vijf hiervan liggen in het zuidelijk deel van het Rijk van Dommel en Aa, allemaal op droge gronden, vooral in bossen. Eén van de locaties, bij Geldrop, is eigendom van Brabants Landschap, de andere vier zijn eigendom van gemeente. Dat geldt ook voor de twee locaties, die in de middenzone van het gebied zijn gelegen, in een natter gedeelte. Hiervan ligt er één aan de rand van Eindhoven en één aan de rand van Helmond. Eén laatste locatie is eigendom van Staatsbosbeheer, gelegen net ten noorden van Helmond op grondgebied van Laarbeek. Wanneer op de 8 locaties wordt ingezoomd, is het gezien de omvang soms mogelijk om meerdere kavels van 15 à 30 ha. aan te wijzen. Mede gezien de marge die in de opgave met 10 locaties zat is verder gaan met de gevonden 8 alleszins aanvaardbaar.

6.4 Maatschappelijke meerwaarde De vraag over de wijze waarop ontwikkeling van buitenplaats en natuurwinst gekoppeld moeten worden leidt tot twee dilemma’s. Het leggen van de verantwoordelijkheid voor de koppeling bij de ontwikkelaar van de buitenplaats maakt zijn opgave zo groot, dat zich waarschijnlijk geen gegadigden zullen melden Het andersom slechts bestuurlijk of planologisch vastleggen van de koppeling geeft geen enkele garantie voor de afgesproken natuurwinst. Wanneer provincie en of gemeente eerst de natuurwinst realiseren is er weer geen zekerheid dat de buitenplaats die dat moet financieren er ook echt komt.

Het tweede dilemma is dat de te benoemen knelpunten niet altijd deel uitmaken van de businesscase van het Rijk van Dommel en Aa. De natuurwinst heeft bijvoorbeeld betrekking op de kwaliteit van bestaande natuur, maar draagt niet bij aan het realiseren van het gezamenlijk vastgestelde uitvoeringsprogramma voor het Rijk van Dommel en Aa.

6.5 Hoe verder?

Naarmate zwaardere eisen worden gesteld aan de buitenplaatsontwikkeling en hiervoor minder procedurele zekerheden worden geboden, is het onwaarschijnlijker dat een private partij in het proces gaat investeren. Het afbreukrisico èn de terugverdientijd zijn dan immers erg groot. Pas als zoiets als een structuurvisie ontwikkelruimte lokaliseert en definieert is een particulier initiatief De twee dilemma’s bieden een aantal keuzemogelijkheden: mogelijk te verwachten. Eenmalig publiek investeren in het creëren van ruimte Dilemma 1: Koppeling buitenplaats en natuurwinst. voor het particulier initiatief is pas rendabel als het op 1. De opbrengst van de buitenplaats wordt via een fonds enige schaal gebeurt. Vandaar het oorspronkelijke voorstel elders in het Rijk van Dommel en Aa ingezet. Directe om voor minstens tien locaties te gaan. Dat leek en blijkt geografische nabijheid is niet vereist. het niveau van één gemeente te overstijgen. 2. Geografische koppeling van rode en groene ontwikkeling De intergemeentelijke structuurvisie voor het Rijk van is noodzakelijk. Dit wordt planologisch vastgelegd en Dommel en Aa lijkt daarom het geschikte niveau waarop verzekerd door een publieke initiatiefrol inzake de groene publieke mogelijkheden voor de markt kunnen worden ontwikkeling. gedefinieerd. Dit dient dan wel op provinciaal niveau te 3. Geografische koppeling van rode en groene ontwikkeling worden ondersteund. is noodzakelijk. Privaat realiseren van de groene ontwikkeling is voorwaardelijk voor het rode initiatief. Optie 1 heeft geen draagvlak, optie 3 is niet haalbaar en optie 2 vraagt bestuurlijke moed. Dilemma 2: Aard van de gekoppelde groene ontwikkeling (indien bij dilemma 1 voor optie 2 of 3 wordt gekozen) 1. De te koppelen groene ontwikkeling moet deel uit maken van het programma uit de Businesscase van het Rijk van Dommel en Aa. 2. De te koppelen groene ontwikkeling mag ook een nader te bepalen oplossing van een ter plaatse bekend groen knelpunt zijn. Optie 1 beperkt de lokale samenwerking en optie 2 brengt de gezamenlijk afgesproken ambitie niet dichterbij.


7. Advies Uit de analyse van het vorige hoofdstuk blijkt dat er in principe voldoende terreinen te vinden zijn in het Rijk van Dommel en Aa waarop Buitenplaatsen in de Brainport kunnen worden ontwikkeld. Er is echter onvoldoende marktpotentie voor een structurele opbrengstprijs van €13,- per meter, maar de helft daarvan of iets meer is haalbaar. Maatschappelijk draagvlak voor het ontwikkelen van nieuwe Buitenplaatsen in de natuur is alleen te verwachten als dit voor betrokkenen zichtbaar is gekoppeld aan substantiële natuurwinst. Deze koppeling is alleen kansrijk als de overheid hierop de regie neemt. Koppelmogelijkheden zijn groter wanneer de gewenste natuurwinst niet wordt beperkt tot de inhoud van de businesscase in het kader van Brainport-Oost. Indien de consequentie van deze gedachtegang wordt gevolgd is een GO-besluit mogelijk. In het ambtelijk overleg d.d. 19 mei bleek dat deze gedachtegang door de meeste aanwezigen niet gevolgd werd. Te constateren valt dat de uitvoeringsomgeving voor een GO-besluit niet ideaal is. Er is momenteel nog geen gebiedspartij of -organisatie die in staat is binnen 10 jaar de EHS-taakstelling in het Rijk van Dommel en Aa te realiseren. Zou die er wel zijn, dan is er groene dynamiek in het gebied die het geloofwaardig maakt dat de opbrengst van de buitenplaatsen effectief kan worden ingezet voor de gewenste natuurwinst. Andersom kan de groene dynamiek ook investeerders aantrekken die erin geïnteresseerd zijn om hiervan te profiteren èn eraan bij te dragen.

Daarom is het advies aan de opdrachtgevers: 1. Zorg eerst voor een adequate gebiedspartij of -organisatie voor de EHS-ambitie in het Rijk van Dommel en Aa. 2. Overweeg daarna opnieuw om de verkenning van het concept Buitenplaatsen in de Brainport voort te zetten. 3. Laat als eerste stap, eventueel vooruitlopend op een gebiedsdekkende aanpak, een gemeente die hiervoor voelt een pilotproject starten op één van de meest kansrijke locaties. Dit biedt de kans om ervaring op te doen in de omgang met de risico’s in de sfeer van maatschappelijk draagvlak en met de concrete interesse in de markt. 4. Benut, los van de vervolgstappen in het Buitenplaatsconcept, op korte termijn de kansen om in het Rijk van Dommel en Aa één of twee natuurbegraafplaatsen te realiseren. Hiertoe zou in samenspraak met de terreinbeheerders en potentiële investeerders een locatiestudie moeten worden uitgevoerd. Bij het open houden van een mogelijk vervolg op de verkenning worden de volgende overwegingen meegegeven: De behoefte om tussen Eindhoven en Helmond kwaliteit en toegankelijkheid van de groene ruimte op een hoogwaardig peil te brengen en te houden bestaat nog steeds. Deze is aanwezig bij bestuurders, bewoners en bedrijven. De tijden van centrale regie op hoge overheidsbudgetten en van een gewillige markt met hoge vastgoedrendementen zijn voorbij. Eenzijdig het initiatief nemen of dat juist bij de ander laten brengt overheid noch markt verder. Alleen samenwerken biedt de kans om elkaars kwaliteiten te benutten.

Bij die samenwerking moet het niet gaan om het verdelen van de vermeende winst, maar om het verdelen van de risico’s en bijdragen naar de partij die ze het beste kan beheersen dan wel kan leveren. Dit vraagt de bereidheid om met elkaar mee te denken. Vervolgens blijft het zorgvuldig inpassen van het ruimtelijk programma zoals bijvoorbeeld het bouwvolume, met alle betrokken partijen, nog een hele opgave. Extra factor en kans voor beiden is hierbij de inzet van burgerparticipatie en crowdfunding. Over die kans nadenkend gaat het niet om de vraag hoe maatschappelijk draagvlak kan worden gecreëerd voor een idee dat bestuurders en bedrijven eenzijdig willen realiseren. Uitdaging voor beiden is om op zoek te gaan naar betrokkenheid van bewoners bij de te bereiken doelen. Wanneer zij bereid zijn zich voor de ontwikkeling in te zetten en hun eigen voordeel daar in zien, begint maatschappelijke meerwaarde zich al af te tekenen. Op deze energie kunnen bedrijven en bestuurders voortbouwen. Voor deze innovatie biedt het Buitenplaatsconcept een kapstok.

Dienst Landelijk Gebied werkt vandaag aan het landschap van morgen. Als publieke organisatie met kennis van het landelijk gebied zorgen wij dat beleid wordt uitgevoerd. Wonen, werken en recreëren in een mooi en duurzaam ingericht Nederland. Met waardevolle natuur, ruimte voor water en gezonde landbouw. Daar zetten wij ons voor in, samen met bewoners, overheden en belanghebbenden. Van ontwerp tot realisatie.

Dienst Landelijk Gebied werkt vandaag aan het landschap van morgen

Deze brochure is een uitgave van: Dienst Landelijk Gebied Postbus 1180 | 5004 BD Tilburg www.dienstlandelijkgebied.nl Juli 2014

Buitenplaatsen in de Brainport

Recommend Documents