BT Geertruidenberg

Jaarverslag en jaarrekening 2014

Stichting WSG

Markt 32/34 4931 BT Geertruidenberg

2

Voorwoord Van richten naar inrichten 2014, het eerste volle jaar van de daadwerkelijke uitvoering van de sanering van WSG. Nadat in juli 2013 het saneringsbesluit werd genomen en in november 2013 de uitvoeringsovereenkomst werd ondertekend, startte de sanering. Voor een aantal maatregelen was de uitvoering al in 2012 gestart, met name de verkoop van grondposities en koopwoningen. Het op orde brengen van de bedrijfsvoering - in alle facetten – vond in 2014 plaats en loopt door tot einde 2015. Tussentijds vond eind 2014 een eerste evaluatie plaats van het saneringsplan. De voortgang en resultaten van de verkoopactiviteiten verlopen naar wens. De voortgang van het op orde krijgen van het beheer en de exploitatie verloopt eveneens naar wens, echter de kostenbeheersing en vermogensontwikkeling blijven achter op planning. Dit lijkt een tegenstelling, maar in het saneringsplan zijn de risico’s benoemd: met name de inkomsten van het zorgvastgoed en de kosten van onderhoud wijken af van de prognose. Gewijzigde weten regelgeving voor de zorgsector maken dat de inkomsten uit het zorgvastgoed onder druk staan. Bij WSG wordt dit extra gevoeld door het bijzonder type contracten welke in het verleden zijn afgesloten. De instrumenten om effectief te sturen op de onderhoudskosten ontbraken en in 2014 zijn daarvoor maatregelen genomen. 2015 wordt opnieuw een intensief jaar. De verwachte afwijking van de gewenste uitkomst van het saneringsplan eerste fase – medio 2018 een eigen vermogen van 10% van de huuropbrengsten – maakt bijsturen noodzakelijk. Op basis van een te ontwikkelen portefeuillestrategie en complexstrategieën wordt de saneringsstrategie doorontwikkeld en het huidige beleid daarop aangepast. Met behulp van scenario-analyses worden mogelijke bijsturingsmaatregelen in beeld gebracht en vastgesteld. Nu de nieuwe woningwet is aangenomen wordt de implementatie daarvan integraal meegenomen. Het uiteindelijke doel is dat WSG een duurzaam business model heeft zodat ze – al dan niet zelfstandig – als een volwaardige corporatie kan functioneren. Een knelpunt waarvoor nog geen oplossing is, is de overfinanciering van WSG. Extra verkopen realiseren levert weliswaar liquide middelen op, maar geen bijdrage aan het financieel herstel, in die zin dat het niet leidt tot een positieve vermogensontwikkeling. Doelstelling van de sanering is het sociaal woningbezit te behouden tegen zo laag mogelijke kosten voor de sector. De intentie van WSG is om aan het einde van saneringsperiode de gewenste uitkomst te bereiken. We realiseren ons dat dit geen sinecure is. Liesbeth van Beek-Bouw directeur-bestuurder Geertruidenberg, 15 juni 2015

3

Inhoudsopgave Voorwoord

3

1. REALISATIE SANERINGSSTRATEGIE 1.1 Doelstelling en realisatie per saneringsmaatregel 1.2 Organisatiestrategie 1.3 Financiën en continuïteit 1.3.1 De ontwikkeling gedurende het boekjaar 1.3.2 De behaalde omzet en resultaten 1.3.2.1 Voortgang saneringsmaatregelen 1.3.2.2 Voortgang reguliere bedrijfsvoering 1.3.3 De toestand op balansdatum 1.3.4 De voornaamste risico’s en onzekerheden 1.3.5 De kasstromen en financieringsbehoeften 1.3.6 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

7 7 10 10 10 11 11 11 12 13 14 14

2. WONEN EN LEVEN 2.1 Huurbeleid en uitvoering 2.1.1 Het huurbeleid 2.1.2 Harmonisatie 2.1.3 Huurverhoging 2.1.4 Verloop en spreiding van het bezit 2.2 Huur betalen 2.2.1 Huurtoeslag 2.2.2 Huurachterstand 2.2.3 Incassobeleid 2.3 Verhuren 2.3.1 Toewijzingen 2.3.2 Urgentieregeling en bijzondere doelgroepen 2.3.3 Mutatiegraad 2.3.4 Leegstand woningen en huurderving 2.4 Dienstverlening 2.4.1 Kwaliteit en communicatie 2.4.2 Klachten en geschillen 2.4.3 Aedes benchmark 2.5 Kwaliteit van wonen 2.5.1 Onderhoudskosten 2.5.2 Reparatieverzoeken 2.5.3 Mutatieonderhoud 2.5.4 Planmatig onderhoud en contractonderhoud 2.5.5 Energiezuinige woningen 2.5.6 Politiekeurmerk Veilig Wonen 2.6 Leefbaarheid 2.6.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 2.6.2 Overlast 2.6.3 Sponsoring en donaties 2.7 Verkopen 2.7.1 Verkopen grondposities / disposities 2.7.2 Verkopen nieuwbouw koopwoningen 2.7.3 Verkopen bestaande huurwoningen (uit verkoopvijver) 2.7.4 Verkopen niet-DAEB bedrijfsonroerend goed 2.7.5 Verkopen niet-DAEB woningen 2.8 Wonen en zorg 2.8.1 Zorgvastgoed binnen het woningbezit van WSG 2.8.2 Vormen van contractafspraken met de zorgpartners 2.8.3 Ontwikkelingen in de markt 2.8.4 Beleid 2.8.5 Mutaties zorgvastgoed bezit

15 15 15 15 16 17 19 19 19 19 20 20 21 21 22 23 23 23 24 25 25 26 27 27 29 29 30 30 31 31 32 32 32 33 34 34 35 35 35 37 37 37

4

3. DE ORGANISATIE 3.1 Het bestuur 3.1.1 Samenstelling 3.1.2 Bestuursbesluiten 3.1.3 Bestuursreglement 3.1.4 Integriteit 3.1.5 Beloning bestuurder 3.1.6 Overlegstructuren 3.1.7 Verklaring directeur-bestuurder 3.2 De Raad van Commissarissen 3.2.1 Samenstelling 3.2.2 Bezoldiging 3.2.3 Inhoud toezicht 3.2.4 Onafhankelijkheid 3.2.5 RvC-Commissies en Overleg 3.2.6 Besluiten en gespreksonderwerpen 3.3 De organisatie 3.3.1 Onze medewerkers 3.3.2 Organogram 31 december 2014 3.3.3 Cultuur 3.3.4 Belonen en beoordelen 3.3.5 Arbo 3.3.6 Ondernemingsraad

38 38 38 38 38 38 40 40 41 42 42 44 44 44 44 45 47 47 47 49 51 51 51

4. DE JAARREKENING

49

4.1 Kengetallen

54

Geconsolideerde jaarrekening 4.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 4.3 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014 4.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 4.5 Algemene toelichting 4.6 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 4.7 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 4.8 Financiële instrumenten en risicobeheersing 4.9 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 4.10 Kasstroomoverzicht 4.11 Toelichting op de geconsolideerde balans 4.12 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 4.13 Overige informatie

56 58 59 60 64 76 80 81 81 82 88 90

Enkelvoudige jaarrekening 4.14 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 4.15 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 4.16 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winsten verliesrekening over 2014 Overige gegevens 4.17 Voorstel resultaatbestemming 4.18 Gebeurtenissen na balansdatum 4.19 Ondertekening van de jaarrekening 4.20 Controleverklaring van de onafhankelijke account

5

92 94 95

113 113 114 114

6

1. REALISATIE SANERINGSSTRATEGIE WSG heeft in de jaren 2000 tot 2011 veel nieuwbouwprojecten opgeleverd en is daarbij gegroeid van een corporatie met bijna 1.900 woningen naar een corporatie met ruim 4.100 woningen. De grote uitbreiding van het woningbezit en de vele – vaak speculatieve aankopen van grondposities verstoren de balans tussen vermogen en investeringen ernstig. Het gevolg hiervan is dat WSG in grote financiële problemen komt. In eerste instantie ontstonden er liquiditeitsproblemen en daarna bleken, vanwege het in het verleden gevoerde beleid, forse afwaarderingen nodig te zijn. Samen met het Centraal Fonds Volkshuisvesting is gezocht naar de meest adequate oplossing om deze problemen het hoofd te kunnen bieden. In juli 2013 werd het herziene saneringsplan goedgekeurd. In het herziene saneringsplan is gekozen voor het scenario waarbij de saneringsbijdrage het laagste is: voortzetten van het beheer en de exploitatie, en uitvoeren van saneringsmaatregelen tot 2018. Aan WSG is een saneringsbijdrage toegekend van € 117,8 miljoen, die over een periode van vijf jaar wordt uitbetaald.

1.1 Doelstelling en realisatie per saneringsmaatregel In het herzien saneringsplan 2013 zijn negen saneringsmaatregelen afgesproken. Deze maatregelen worden door WSG op voortgang bewaakt en hierover wordt verantwoording afgelegd aan interne en externe toezichthouders. Het verloop van de negen saneringsmaatregelen in 2014 is als volgt: 1. Verkopen grondposities en ontwikkelposities Tot en met december 2014 zijn zes verkopen gerealiseerd met een gezamenlijke opbrengst van € 2.692.000. Het resultaat van de verkopen is € 13.000 negatief ten opzichte van de vastgestelde waardering. De verkoopdoelstelling voor 2014 is niet behaald (begroot € 5.400.000 en realisatie € 2.692.000). Dit is een realisatie van 50%. Echter, drie in 2014 verkochte posities worden in 2015 geleverd. De totale opbrengst hiervan bedraagt € 1.225.000. De ontwikkelpositieportefeuille is lastig te beïnvloeden. Trajecten hebben een lange doorlooptijd en WSG is daarbij afhankelijk van derden zoals gemeenten of andere partijen. Met sommige partijen heeft WSG juridische geschillen. 2. Verkopen nieuwbouw koopwoningen De verkoopdoelstelling van € 5.100.000 is ruimschoots behaald. De realisatie bedraagt € 6.100.000. Begin 2014 waren er nog 48 nieuwbouwwoningen te verkopen. In 2014 zijn hiervan 31 woningen verkocht. Op deze 31 verkopen in 2014 is een positief totaalresultaat gerealiseerd van € 796.000 ten opzichte van de balanswaardering. 3. Verkopen bestaande huurwoningen (uit verkoopvijver) In 2014 zijn vijftien woningen geleverd voor een bedrag van ruim € 1.800.000. De doelstelling van € 2.700.000 miljoen is hiermee niet behaald. De belangrijkste reden hiervan is de lagere mutatiegraad dan de ingerekende verwachting in het saneringsplan. Het resultaat van de verkopen is € 434.000 positief ten opzichte van de vastgestelde waardering. 4. Verkopen niet-DAEB bedrijfsonroerend goed Zoals afgesproken in het saneringsplan wordt het betreffende BOG niet-DAEB bezit binnen de saneringsperiode van vijf jaar verkocht. In de vastgestelde verkoopstrategie is ervan uitgegaan dat de meeste verkopen in de jaren 2014 en 2015 worden gerealiseerd.

7

Ultimo 2014 is een verkoopresultaat gerealiseerd van ongeveer € 5.600.000 (37% van de verkoopdoelstelling). Het resultaat van de verkopen is € 492.000 positief ten opzichte van de vastgestelde waardering. Een verkoop, een groot vastgoedobject, is in 2014 gesloten en wordt na de jaarwisseling overgedragen. Daarmee zou de verkoopdoelstelling ruimschoots zijn behaald. 5. Verkoop niet-DAEB woningen In het saneringsplan zijn twee complexen met niet-DAEB woningen aangemerkt voor verkoop. De verkoop hiervan staat conform het saneringsplan gepland voor 2017. 6. Huurbeleidsmaatregelen De gerealiseerde huurharmonisatie over 2014 bedraagt € 66.240, terwijl de taakstelling op jaarbasis € 74.802 is. De saneringsmaatregel over de jaren 2012 t/m 2014 is wel behaald met een realisatie van € 293.761 (109,7%) en een taakstelling van € 267.852. De gerealiseerde huurderving voor woningen per 31-12-2014 bedraagt 2,27% (januari 2014: 2,69%), terwijl de taakstelling 0,9% is. Met name de verhuurbaarheid van de dure huurwoningen staat onder druk. De mutatiegraad over 2014 bedraagt 9,8% (2013: 9,7%) en is daarmee hoger dan geraamd. 7. Beheer en organisatie WSG heeft in 2014 verdere stappen gezet om de bedrijfsvoering te optimaliseren. In de eerste helft van 2014 heeft WSG de koers vastgelegd in het ondernemingsplan. Het saneringsplan is een essentieel onderdeel van het ondernemingsplan. Op basis van eigen bevindingen en bevindingen van de vorige accountant is de interne beheersing aangescherpt. Eind 2014 is het integraal plan optimalisatie bedrijfsvoering 2015 “Naar een doelmatige en betrouwbare organisatie” vastgesteld. Planning & Control-cyclus (P&C-cyclus) De begroting 2014 vormde de basis voor het bewaken van de financiële en niet-financiële voortgang. Per kwartaal heeft WSG onder andere in de vorm van Q-rapportages verantwoording afgelegd (zie ook § 3.1.6 en § 3.1.7). Naast de voortgang van de saneringsmaatregelen heeft de reguliere bedrijfsvoering een prominentere rol in de verantwoording gekregen. Interne controle Interne controle, ook wel informatiecontrole genoemd, is het proces dat gericht is op het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid omtrent het bereiken van doelstellingen op het gebied van:  de effectiviteit en efficiency van de bedrijfsprocessen (o.a. transactiestromen);  de betrouwbaarheid van de financiële informatieverzorging;  de naleving van relevante weten regelgeving beleidsrichtlijnen en procedures;  het bewaken van activa of waarden;  het ondernemingsplan. Per kwartaal zijn de bevindingen, acties en resultaten verantwoord in de Q-rapportages. Statuten Eind 2014 zijn de treasury-, verbindingen- en controllerstatuten geactualiseerd en/of voorlopig vastgesteld. In de RvC-vergadering van juni 2015 zijn deze statuten vastgesteld. Processen De volgende processen zijn in 2014 beschreven:  Taxaties ten behoeve van de jaarrekening. 8

     

Verkopen van vastgoed. Verhuur van vastgoed. Onderhouden van vastgoed. Applicatiebeheer (NCCW) en interne beheersing. Kas- en bankmutaties. Inkopen (overige kosten / niet zijnde onderhoud).

Personeel De formatie van WSG bestaat uit 29,7 fte en de bezetting bedroeg 27,2 fte. De begrote kosten aan lonen en salarissen inclusief sociale lasten en pensioenlasten is € 2.093.000. Eind december 2014 was de personeelsbezetting 28,0 fte. De realisatie bedraagt € 2.148.000. Beheerlasten De beheerlasten bestaan uit bedrijfslasten minus onderhoudslasten, minus leveringen & diensten en minus overige exploitatielasten. Hiervoor is totaal € 8,22 miljoen begroot en de realisatie t/m Q4 2014 bedraagt € 8,23 miljoen. De realisatie ten opzichte van de begroting is ongeveer 100%. Onderhoud De onderhoudslasten bedragen ongeveer € 4,7 miljoen en zijn daarmee € 1 miljoen hoger dan begroot. Dit verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de post niet-planmatig onderhoud (reparatieonderhoud). Het aantal reparatieverzoeken blijft vooralsnog hoog. Er zijn structureel veel storingen in elektrische, verwarming- en overige installaties en apparatuur. Belangrijkste knelpunt was het ontbreken van inzicht in de conditie van het vastgoed. In 2014 is een quickscan gehouden om inzicht in de kwaliteit van het vastgoed te verkrijgen. In 2015 wordt dit nog aangevuld met deelonderzoeken. Op basis van de resultaten van de quickscan en een aanname voor het resterende onderhoud is een meerjarenonderhoudsplanning en begroting (MJOP) opgesteld. In de begroting 2015-2019 zijn deze kosten in een meerjarenperspectief geplaatst. De realisatie van de gehanteerde normen in het saneringsplan blijkt helaas niet haalbaar. 8. Risicobeperkende maatregelen (risicomanagement) WSG heeft vanaf 2013 tijd en energie gestoken in een goed werkend systeem van risicomanagement. Dit systeem is in 2014 verder geoptimaliseerd. WSG heeft in 2014 risicomanagement verankerd in de P&C-cyclus en per risicogebied zijn eigenaren benoemd. Daarnaast worden in de besluitvorming inzake beleid risico’s benoemd. De volgende risico’s zijn onderkend:  Waardering van het vastgoed & liquiditeit Zorgvastgoed Deelnemingen Claims en aankoopverplichtingen Verkopen Huurderving Onderhoud Kasstromen  Bedrijfsvoering - Administratieve Organisatie (o.a. eigenaarschap, interne beheersmaatregelen, procesinrichting en –beheersing) - Inrichting informatiemanagement en kwaliteit van gegevens

9

-

ICT-beheer Competentie- en kennismanagement Woningtoewijzing Strategisch Voorraadbeleid

9. Claims en voorzieningen Een financiële weergave van onder meer de claims en voorzieningen is opgenomen in paragraaf 4.16.2.8.

1.2 Organisatiestrategie Missie In 2014 is het ondernemingsplan afgerond voor de jaren 2014 tot 2018. De volgende missie is geformuleerd met in gedachten de saneringspositie waarin WSG zich nu bevindt: 'Als corporatie staan we voor de huisvesting van mensen met een inkomen tot € 43.500. Daarnaast is WSG specialist in zorgvastgoed. We zijn actief in WestBrabant, maar ons primaire werkgebied is Geertruidenberg. Om dit te kunnen doen is financieel gezond worden noodzakelijk en dat is ons motto.' WSG groeit door naar een gezonde, moderne en maatschappelijk gewaardeerde corporatie die de toekomst met zelfvertrouwen tegemoet ziet, in zelfstandige vorm of als gewaardeerd onderdeel van een groter geheel. De ontwikkelvisie voor WSG is uitgewerkt in vier elementen: waar staan wij voor, waar opereren we, wat moeten we daarvoor kunnen en wat vraagt dat van onze medewerkers. De volledige tekst van het ondernemingsplan is te downloaden via www.wsgnl.com.

1.3 Financiën en continuïteit 1.3.1 De ontwikkeling gedurende het boekjaar Medio 2013 is bij het vaststellen van de saneringsstrategie de opgave voor WSG duidelijk geworden. Daaropvolgend is een proces gestart om WSG hierop in te richten. In het saneringsplan zijn - naast de maatregelen - ook de risico's beschreven. Met name de risico’s met betrekking tot de kwaliteit van het bezit (vertaald in onderhoudskosten), het beheer van het zorgvastgoed (inclusief de all-in contracten die productieafhankelijk zijn) en het beheer van het bedrijfsonroerend goed (BOG) zijn fors. Bovendien bleek al snel de administratieve organisatie c.q. interne organisatie niet op orde te zijn. Eind 2014 is hiervoor een integraal bedrijfsvoeringsplan opgesteld om de beheersing en besturing op diverse punten in 2015 te verbeteren c.q. te optimaliseren. Er is vervolgens een organisatieontwikkelingstraject in gang gezet. Het saneringsplan is hierbij het strakke kader waarbinnen WSG werkt. Om strategische richting te geven aan de ontwikkeling, is een ondernemingsplan opgesteld met daarin een visie en beleidskader. Het jaar 2014 stond in het teken van inrichten en in 2015 wordt de volgende stap gezet. Inzet is om eind 2015 de basis op orde te hebben.

10

De afgelopen jaren zijn de werkelijke onderhoudsuitgaven hoger dan begroot. Naast onderhoud, vraagt het beheersen van overige bedrijfslasten (o.a. inhuur), deelnemingen, zorgvastgoed, het BOG DAEB en de dure huurwoningen bijzondere aandacht. Voor zorgvastgoed is in de berekeningen van de bedrijfswaarde rekening gehouden met wijzigingen van en met nieuwe weten regelgeving, maar dit is nog niet afgestemd met alle zorginstellingen en huurders. Deze afstemming zal (mogelijk) leiden tot continuering dan wel aangepaste contracten. Het BOG DAEB is een goed renderende portefeuille. Contractbeheer is echter nodig aangezien binnen 3 jaar een derde van de huurovereenkomsten aflopen en nieuwe verhuur niet eenvoudig is. Inzet is de contracten te effectueren met de bestaande partijen en goed relatiebeheer is hierbij nodig. Inmiddels is een accountmanager zorgvastgoed geworven. De markthuren liggen lager dan de huidige huren. De verhuur van de dure huurwoningen verliep in 2014 moeizaam. Inmiddels is een pakket aan maatregelen getroffen op het gebied van vermarkten; dit heeft echter onvoldoende resultaat opgeleverd in het verlagen van de huurderving. Ook de corporaties in de regio onderkennen deze problemen. Wellicht is de enige oplossing de huren aan te passen naar markthuren, echter dit leidt tot verlies in huuropbrengsten. Deze afweging wordt einde 2014 gemaakt. Eind oktober 2014 is de evaluatie van het herzien saneringsplan 2013 opgesteld. Op basis hiervan heeft het CFV een zienswijze op 1 april 2015 naar WSG verstuurd. Uit de evaluatie blijkt dat het financieel herstel van WSG niet geheel volgens de prognose van het herzien saneringsplan juli 2013 verloopt. De doelstelling om ultimo 2017 een eigen vermogen te realiseren van € 4 miljoen positief wordt mogelijk niet gehaald. In 2015 wordt in de Regiegroep, bestaande uit CFV, WSW en WSG en onder voorzitterschap van de directeurbestuurder van WSG, bijsturingsmaatregelen geformuleerd met als doel de vermogensdoelstelling van het saneringsplan te realiseren.

1.3.2 De behaalde omzet en resultaten Naast de reguliere bedrijfsvoering maakt vanzelfsprekend een set aan saneringsmaatregelen onderdeel uit van de dagelijkse werkzaamheden van WSG. De voortgang van beide aspecten wordt periodiek in de vorm van kwartaalrapportages intern en extern verantwoord.

1.3.2.1 Voortgang saneringsmaatregelen De kern van het financieel herstel van WSG is het pakket saneringsmaatregelen. Deze maatregelen hebben vervolgens een relatie met de realisatie van de saneringsdoelstellingen. De voortgang van deze maatregelen zijn ondermeer afhankelijk van de marktomstandigheden in relatie tot verkopen. De beheersing van de verkoopdoelstellingen kan door WSG slechts in een bepaalde mate worden beïnvloed. Dit betreft de verkopen van grondposities, koopwoningen, BOG niet-DAEB en bestaande huurwoningen. Een andere financiële saneringsmaatregel betreft de uitvoering van het huurbeleid conform het herzien saneringsplan 2013. Alle saneringsmaatregelen worden in paragraaf 1.1 en in hoofdstuk 2 nader toegelicht.

1.3.2.2 Voortgang reguliere bedrijfsvoering Huuropbrengsten De kernactiviteit van WSG is het verhuren en onderhouden van het vastgoed. De begrote huuropbrengsten inclusief huurderving zijn € 40,2 miljoen en de realisatie bedraagt € 38,6 miljoen. Het verschil is ondermeer te verklaren door minder opbrengsten uit verkoop van

11

complex 95, productie gerelateerde afwijkingen, en overdracht van inventaris en energie aan een zorginstelling. Aan de andere kant zijn meeropbrengsten als gevolg van uitstel van de verkoop van bedrijfsonroerend goed. Deze opbrengsten waren niet ingerekend in de begroting 2014. Onderhoud WSG krijgt steeds meer vat op de onderhoudskosten omdat op basis van een quick scan het kwaliteitsniveau van het bezit in kaart is gebracht. Om deze beheersing verder te optimaliseren wordt in 2015 de portefeuillestrategie vertaald naar complexstrategieën. De begrote onderhoudskosten bedragen € 3,8 miljoen en de realisatie is € 4,8 miljoen. Het verschil wordt veroorzaakt door de post niet-planmatig onderhoud (reparatieonderhoud). Het aantal reparatieverzoeken blijft vooralsnog hoog. Er zijn structureel veel storingen in elektrische, verwarming- en overige installaties en apparatuur. De noodzaak om inzicht in de kwaliteit van het vastgoed te verkrijgen heeft geleid tot een meerjarenonderhoudsplanning en -begroting (MJOP). Dit laatste heeft eind 2014 plaatsgevonden op basis van een quickscan. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten laat een overschrijding zien van 35% ten opzichte van de begroting 2014. Met name de post inhuur ligt hieraan ten grondslag onder andere door juridische trajecten en het op orde krijgen van de organisatie. Deelnemingen In de geconsolideerde balans en winst- & verliesrekening 2014 komen de resultaten van de deelnemingen tot uiting. Het doel is om tot geleidelijke afbouw te komen van de deelnemingen en de risico’s te beheersen. Overige bedrijfsvoeringsaspecten In de begroting 2014 is uitgegaan van een mutatiegraad van 9% gemiddeld. In 2014 zijn in totaal 255 woningen opgezegd. De mutatiegraad komt daarmee op 9,8%. In 2013 was de mutatiegraad 9,7%. Er is dus sprake van een lichte stijging. Deze stijging is te verklaren door meer opzeggingen in de dure huursector. De gemiddelde woonduur van de vertrokken huurders blijft rond de 7 jaar liggen. In de vrije sector is een hogere mutatiegraad niet ongebruikelijk. WSG heeft dit segment niet apart begroot.

1.3.3 De toestand op balansdatum Het eigen vermogen van WSG bedraagt ultimo 2014 € 221,2 miljoen negatief. Om een vergelijking te maken met de actuele voortgang van de sanering ten opzichte van het saneringsplan dienen een drietal

€ -221.200.000

1. De saneringsbijdragen zijn in de jaarrekening als achtergestelde renteloze lening verantwoord. In het saneringsplan worden de bijdragen jaarlijks verantwoord ten gunste van het resultaat. Het positieve effect op het vermogen is hiermee € 65,9 miljoen.

€

Transporteren

€ -155.300.000

12

65.900.000

€ -155.300.000

Transport

2. In het saneringsplan is een rentabiliteitswaardecorrectie opgenomen. Conform de herziene RJ 645 is het niet meer toegestaan deze rentabiliteitswaardecorrectie mee te nemen. Het € effect is € 49,2 miljoen positief.

49.200.000

3. De vastgoedbeleggingen zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen marktwaarde. In het saneringsplan zijn deze opgenomen € 10,5 miljoen positief.

€

10.500.000

Het gecorrigeerde eigen vermogen komt hiermee op € 95,6 miljoen negatief.

€

-95.600.000

1.3.4 De voornaamste risico’s en onzekerheden Zorgvastgoed, huuropbrengsten en bedrijfswaarde WSG heeft langlopende all-in contracten die na een bepaalde periode eenzijdig kunnen worden opgezegd door zorginstellingen. Tevens zijn deze contracten veelal productieafhankelijk. Door de wijzigingen in weten regelgeving voor de zorgsector staan de huuropbrengsten uit het zorgvastgoed onder druk. WSG heeft in 2014, doorlopend in 2015, een aantal maatregelen getroffen gericht op waardebehoud van het zorgvastgoed: - Er is een accountmanager zorgvastgoed aangesteld die tot taak heeft deze portefeuille te managen. - Met alle huurders-zorginstellingen vindt overleg plaats over de strategische keuzes en de consequenties daarvan voor de contracten. Inzet is om tot een gedeelde toekomstvisie te komen én om, daar waar sprake is van productieafhankelijke huuropbrengsten, te komen tot contractaanpassing gericht op een verdeling van de risico’s voor beide partijen. - Voor het gebied Geertruidenberg is in samenwerking met gemeente, zorginstellingen, collega-corporaties en zorgkantoor een zorgvisie vastgesteld. - Van alle objecten is een inschatting gemaakt van de inkomsten voor de komende 5 en 10 jaar en de periode daarna. - Van een aantal objecten waarvan verwacht wordt dat deze op termijn niet meer ingezet kan worden als zorgvastgoed, is een alternatieve aanwending in beeld gebracht en ingerekend in de bedrijfswaarde. - Over onderdelen waarop WSG nagenoeg geen invloed kan uitoefenen, zoals inventaris en energie, worden onderhandelingen gevoerd met de zorginstellingen om deze over te dragen aan hen. Op grond van de verkregen inzichten is de bedrijfswaarde van het zorgvastgoed gedaald ten opzichte van 2013. Op dit moment is dit de best mogelijke inschatting. De bedrijfswaarde per zorgeenheid is hoog ten opzichte van het regulier verhuren als woning zonder aanvullende zorg. Als de overheid besluit tot een verdere aanscherping van beleid welke leidt tot een verdergaande scheiding van wonen en zorg en budgetten in de zorg verder onder druk zet, kan dit op termijn leiden tot een neerwaartse bijstelling van de huuropbrengsten van de wooneenheden en de zorginfrastructuur. Onderhoud in relatie tot bedrijfswaarde In 2014 en 2015 is op basis van een quickscan de conditie van het vastgoed in beeld gebracht. Dit is aangevuld met onderhoudsplannen op specifieke onderdelen (bijv. daken, 13

ventilatie). Verder is het contractonderhoud gestructureerd, hebben aanbestedingen plaatsgevonden en zijn nieuwe contracten afgesloten. Alle informatie is ingevoerd in een systeem waarmee de meerjarenplanning en –begroting voor het onderhoud gemonitord kan worden. Op basis van de nu beschikbare informatie wordt de gehanteerde onderhoudsnorm als taakstellend beschouwd voor de komende periode. De meerjarenbegroting wordt in 2015 nog verder ingevuld op onderdelen waarvoor nu een inschatting gemaakt is en geactualiseerd, rekening houdend met deze taakstelling.

1.3.5 De kasstromen en financieringsbehoeften WSG bewaakt de financieringsbehoefte die voortkomt uit de operationele, investerings- en financieringskasstromen. Om zeker te zijn dat WSG kan beschikken over voldoende liquide middelen, wordt jaarlijks een liquiditeitsbegroting inclusief risico’s opgesteld. Dit is onderdeel van de begrotingscyclus. Om risico’s op te vangen hebben WSG en BNG een akkoord gesloten over de hoogte van de rekening-courant faciliteit voor 2014 en verder. Deze is gebaseerd op de inhoud van de uitvoeringsovereenkomst met het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Hierin zijn nadere afspraken gemaakt met betrekking tot de uitbetaling van de saneringssteun. De rekening-courant faciliteit bij de BNG kan gedurende het jaar worden gebruikt ter afdekking van tegenvallers in de liquiditeitsprognose. De rekening-courantlimiet was tot 1 augustus 2014 beperkt beschikbaar. Tot deze datum mag de faciliteit voor maximaal € 1,5 miljoen worden gebruikt. Na deze datum kan de totale faciliteit worden gebruikt (€ 10 miljoen) op voorwaarde dat voor 1 augustus 2014 een geactualiseerde liquiditeitsprognose en een overzicht van de gerealiseerde en geplande verkopen aan de bank wordt toegezonden. Uit deze informatie moet blijken dat de gevraagde limiet noodzakelijk en voldoende is. Op basis van de geactualiseerde liquiditeitsprognose heeft WSG aangegeven geen gebruik te hoeven maken van deze extra rekeningcourant faciliteit. Tot en met 2014 is aan saneringssteun een totaalbedrag van € 65,9 miljoen uitgekeerd. De saneringssteun wordt uitgekeerd als achtergestelde renteloze lening op basis van de actuele liquiditeitsbehoefte van WSG. In het saneringsplan is bepaald dat bij opheffing van WSG door volledige overname door één of meerdere corporaties het voorschot geheel of gedeeltelijk kan worden omgezet in een bijdrage ineens. Met de toegekende saneringsplan over de periode juli 2013 tot juli 2018 is de continuïteit van WSG geborgd.

1.3.6 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) WSG heeft géén financiële instrumenten afgesloten in de vorm van derivaten. In totaal zijn er per het einde van het boekjaar negen langlopende leningen aanwezig met een basisrente en een spread. De totale omvang van deze leningen bedraagt € 82,7 miljoen. De rente van deze leningen varieert tussen de 3,99% en 4,40%.

14

2. WONEN EN LEVEN 2.1 Huurbeleid en uitvoering 2.1.1 Het huurbeleid Het huurbeleid van WSG is erop gericht om woningen tegen een passende huurprijs te verhuren. In het huurbeleid is de volgende saneringsmaatregel over harmonisatie van huurprijzen verwerkt: bij mutatie wordt de huurprijs naar 90% van de maximaal redelijke huur verhoogd. Dit geldt zowel voor de sociale huurwoningen (= DAEB) alsook voor de vrije sectorwoningen (= niet DAEB). Het huurbeleid van WSG is er ook op gericht om woningen tegen een passende huurprijs te verhuren. Voor sociale huurwoningen geldt dat DAEB-woningen DAEB blijven en bereikbaar voor huurtoeslag. Om doorstroming te bevorderen kan voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085 een opslag worden toegepast bij de jaarlijkse huurverhoging. WSG heeft dit beleid overgenomen. Voor de vrije sectorwoningen geldt dat er gestreefd wordt naar een maximale opbrengst rekening houdend met de locatie, markt en kwaliteit. Voor de vrije sectorwoningen is een extra maatregel afgesproken. Bij de jaarlijkse huurverhoging wordt een opslag toegepast zolang de woningen nog niet de streefhuur hebben bereikt. De huurprijzen van garages en parkeerplaatsen worden verhoogd met het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar. De huurprijzen voor het zorgvastgoed worden bepaald door regelgeving van de Nederlands Zorgautoriteit. De huurprijzen voor commercieel vastgoed stelt WSG vast na taxatie, CPI of op basis van marktontwikkelingen.

2.1.2 Harmonisatie In het saneringsplan is afgesproken om alle woningen bij mutatie op te hogen naar 90% van de maximaal redelijke huur. Onderstaande grafiek laat zien dat de doelstelling in 2014 niet is behaald. Dit komt omdat er al veel woningen in de voorgaande jaren zijn geharmoniseerd. Veel woningen bevinden zich al rond de streefhuur en daardoor wordt de ruimte jaarlijks beperkter. Het gemiddelde percentage van de maximaal redelijke huur voor de DAEBwoningen is 74% en voor niet DAEB 91%.

15

Gerealiseerde harmonisatie over 2014

De saneringsmaatregel over de jaren 2012 t/m 2014 is wel behaald met een totale realisatie van € 293.761 (109,7%) en een taakstelling van € 267.852.

2.1.3 Huurverhoging DAEB-woningen (huurprijs tot € 699,48) De huurverhoging is voor de tweede keer op rij inkomensafhankelijk bepaald. Dat heeft geleid tot de volgende percentages voor de jaarlijkse huurverhoging:  Inkomen lager dan € 34.085: inflatie plus 1,5%. Totale verhoging is 4%, waarbij er een aftopping plaatsvindt op de streefhuur van 90%.  Inkomen tussen € 34.085 en € 43.062: inflatie plus 2%. Totale verhoging is 4,5%.  Inkomen hoger dan € 43.062: inflatie plus 4%. Totale verhoging is 6,5%. Niet-DAEB-woningen (huurprijs boven € 699,48) Voor de niet DAEB-woningen, ook wel vrije sectorwoningen genoemd, is een huurverhoging van 2,5% toegepast, waarbij er is afgetopt op 90% van de maximaal redelijke huur. Bij een maximaal redelijke huur onder 90% is een extra opslag doorberekend van maximaal 5%. Jaarlijkse huurverhoging overig Voor garages en parkeerplaatsen is een huurverhoging van 2,5% toegepast. Advies Huurdersvereniging Over het huurverhogingsbeleid is advies gevraagd bij de Huurdersvereniging Geertruidenberg. De Huurdersvereniging heeft negatief geadviseerd. Resultaat huurverhoging De gemiddelde huurverhoging voor zelfstandige woningen bedroeg in 2014 3,03%. Dit is lager dan in 2013 (4,17%). De reden is dat er in 2014 is afgetopt bij het bereiken van de streefhuur van 90%. In de DAEB portefeuille kreeg 82% van de huurders een huurverhoging van 4% of minder. Bij de vrije sectorwoningen (niet DAEB) was dat 75%.

16

Bezwaren huurverhoging Er zijn 35 huurbezwaarschriften ontvangen tegen de jaarlijkse huurverhoging. De meeste bezwaren betroffen een inkomenswijziging. Er zijn 19 bezwaarschriften gehonoreerd en 16 bezwaren afgewezen. Twee huurders legden hun bezwaar vervolgens voor aan de Huurcommissie. In beide zaken is WSG door de Huurcommissie in het gelijk gesteld. Van de geliberaliseerde woningen hebben zes huurders een bezwaar ingediend tegen de huurverhoging. Deze zes bezwaren zijn afgewezen. Betaalbaarheid van de woningvoorraad De betaalbaarheid staat onder druk door het gevoerde huurbeleid. Het aantal woningen in de goedkope klasse neemt af. WSG heeft in relatie tot het landelijke gemiddelde veel woningen in de dure categorie. Onderstaande tabel geeft het aantal regulier door WSG verhuurde woningen weer, verdeeld per huurklasse (netto huur).

gemeente Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Halderberge Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk Werkendam Totaal

< 389,05

389,05<556,82

556,82<596,75

8 19 162

17 42 657

27 9 113

15 69 9 182 8

0 23 14 1 12 11 9

999

219

0

92

281

596,75<699,48

45 26 6 130 18 0 46 10 90 10 31 15 19 0

49 148 88 1.211 48 0 130 111 175 409 104 44 34 0

606

446

2.551

Het aantal verhuureenheden in exploitatie per 31 december 2014 is als volgt:  woningen in bezit  commerciële ruimten  garages/parkeerplaatsen  bergingen

2013 4.062 157 344 17

Totaal aantal eenheden

5.048

4.580

De afname bij woningen in bezit is als volgt te verklaren: Verkoop reguliere woningen Samenvoeging vhe’s Correcties op complexlijst 2013 Overheveling naar lijst disposities Totaal

17

18 9 5 48 80

totaal

4 70 12 149 30 0 46 18 75 113 54 20 15

2.1.4 Verloop en spreiding van het bezit

2014 3.982 140 909 17

> 699,48

De toename bij de garages en parkeerplaatsen is administratief van aard. Tot en met 2013 werden parkeerplaatsen gekoppeld aan een woning als één eenheid genoteerd. Met ingang van 2014 worden deze parkeerplaatsen los genoteerd. Onderstaande tabel geeft het totaal aantal verhuureenheden per gemeente weer.

gemeente

woningen bergingen

Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Halderberge Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk Werkendam Zundert

134 160 262 1.687 48 281 231 199 201 556 104 44 63 12

Totaal

3.982

commerciële ruimten

2

garage / parkeerplaats

23 2 4 51

15

7 6 16 8 1 12

10

750

26

123

10 17

140

909

totaal 169 162 266 2.503 48 281 264 205 217 687 105 56 63 12 10 5.048

Het aantal verhuureenheden gesplitst naar DAEB / niet-DAEB omschrijving

DAEB

Sociale huurwoningen, t/m € 699,48 Geliberaliseerde huurwoningen, > € 699,48 Zorgeenheden Maatschappelijke voorzieningen Commerciële ruimten Garages, bergingen en parkeerplaatsen

2.105

Totaal

niet-DAEB

totaal 2.105

446

46

446 1.431 94 46

639

287

926

4.269

779

5.048

1.431 94

Ultimo 2014 heeft WSG 2.168 woningen gelabeld als DAEB en 383 als niet-DAEB. Door de extra inkomensafhankelijke huurverhoging kwalificeren ultimo 2014 63 huurwoningen zich tijdelijk als niet-DAEB.

18

2.2 Huur betalen 2.2.1 Huurtoeslag Huurders ontvangen huurtoeslag direct op hun bankrekening via de Belastingdienst. Deze overgang heeft in 2014 niet geleid tot betalingsproblemen.

2.2.2 Huurachterstand De totale huurachterstand, afgezet tegen de jaarhuur, is gedaald naar 0,11%. Dat is een daling van 0,29% ten opzichte van 2013 (0,40%).

2.2.3 Incassobeleid Er wordt een strikt incassobeleid gevoerd. Huurders worden zeer snel benaderd over hun achterstand en hierdoor loopt de schuld nooit te hoog op. Woningontruimingen worden zoveel als mogelijk voorkomen door tijdig met de huurder in gesprek te gaan. Dit incassobeleid is succesvol gezien het lage percentage huurachterstand en het lage aantal ontruimingen. Het totaal aantal zaken bij de deurwaarder bedraagt 45. In 2014 vonden er twee ontruimingen plaats, twee bewoners zegden zelf de huur op vóór de ontruiming. Totaal zijn er zeven ontruimingen aangezegd.

19

2.3 Verhuren WSG heeft een breed werkgebied en verhuurt woningen in 14 verschillende gemeenten in West-Brabant. Er zijn twee kerngebieden namelijk Geertruidenberg en Roosendaal. Met deze gemeenten zijn afspraken gemaakt over de woningtoewijzing. In Geertruidenberg heeft WSG een divers woningbezit dat bestaat uit eengezinswoningen, appartementen en boven- en benedenwoningen. Deze woningen zijn er voor een brede doelgroep. In de overige gemeenten zijn er vooral woningen voor senioren. De woonruimtebemiddeling vindt sinds april 2014 plaats via Klik voor Wonen, een woonbemiddelingssysteem waarin zeven Brabantse corporaties samenwerken. Hiermee wordt een bredere markt bereikt en is er meer transparantie over de woningtoewijzing.

2.3.1 Toewijzingen In totaal werden 269 woningen verhuurd. In de tabel is het aantal verhuringen per gemeente weergegeven.

gemeente

aantal verhuringen 2014

2013

2012

Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk

15 12 6 114 9 17 13 20 42 7 9 5

19 18 4 88 23 17 6 19 36 5 4 2

10 11 3 159 19 10 5 17 35 10 2 33

Totaal

269

241

314

Onderstaande tabel geeft de kengetallen weer van de toewijzingen in het kader van de Europese staatssteunregeling.

netto huur woning

verzamelinkomen

aantal toewijzingen

< € 699,48 > € 699,48

194 75

totaal

269

< € 34.678 182

93,8%

> € 34.678 12

6,3%

Bij het verhuurproces van woningen wordt invulling gegeven aan de beleidsregels voor het voorkomen van scheefwonen.

20

2.3.2 Urgentieregeling en bijzondere doelgroepen Voor 2014 is met de gemeente afgesproken geen aparte urgentieregeling toe te passen. In levensontwrichtende en bedreigende situaties worden op bestuurlijk niveau afspraken gemaakt. Hier is eenmaal gebruik van gemaakt in 2014. In Roosendaal neemt WSG deel aan het Regionaal Kompas. WSG stelt per jaar maximaal twee woningen beschikbaar voor instellingen, zodat er een betere doorstroming ontstaat vanuit intramurale zorg. In 2014 is er één woning beschikbaar gesteld voor het Regionaal Kompas. In 2014 zijn in Geertruidenberg zes statushouders gehuisvest. De taakstelling voor 2014 was het huisvesten van elf personen. Dit betekent dat er in 2015 nog vijf personen extra worden bemiddeld. Met de overige gemeenten zijn er geen afspraken over het huisvesten van statushouders. WSG heeft in de overige gemeenten vooral huisvesting voor senioren en veelal geen geschikt aanbod voor genoemde groep van statushouders.

2.3.3 Mutatiegraad Tot en met december hebben 257 huurders de huurovereenkomst van hun woning beëindigd. De mutatiegraad voor 2014 komt hiermee op 9,8%. (2013: 9,7%) Onderstaande tabel geeft het aantal opzeggingen per gemeente weer van de reguliere woningen.

gemeente

aantal opzeggingen 2014

2013

2012

Breda Dongen Drimmelen Geertruidenberg Gilze en Rijen Loon op Zand Moerdijk Oosterhout Roosendaal Steenbergen Tilburg Waalwijk

15 11 7 103 8 16 15 28 33 7 5 9

7 18 5 116 2 20 5 21 41 8 9 3

6 11 6 114 1 13 8 21 33 9 2 1

Totaal

257

255

225

9,8%

9,7%

8,2%

Mutatiegraad

21

2.3.4 Leegstand woningen en huurderving Onderstaande tabel geeft de huurderving weer van de woningen in 2014. 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00%

Realisatie

december

november

oktober

augustus

september

juli

juni

mei

april

maart

februari

januari

dec. 2013

Taakstelling

Huurderving woningen in 2014 De huurderving van de woningen bedraagt per 31-12-2014 2,27% en ligt ruim boven de norm van 0,9%. Er is een lichte daling ten opzichte van 2013, toen de derving 2,54% bedroeg. De totale derving inclusief commercieel vastgoed bedraagt 3,2%. De hoge huurderving wordt veroorzaakt door een hardnekkige leegstand in de geliberaliseerde portefeuille. Ook is er meer leegstand in Roosendaal, waar de doorstroming naar seniorenwoningen stagneert. In 2014 is de marktpositie van de woningen onderzocht. Geconstateerd is dat de marktpositie van de DAEB woningen ongunstiger is vanwege het gehanteerde huurbeleid: 90% harmonisatie bij mutatie, ten opzichte van gemiddeld 75% bij onze regionale collegacorporaties. In de vrije sector verhuur wordt de huur vastgesteld op 90% van de maximale redelijke huur. De markthuur is echter lager. Eind 2014 is daarom aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting een voorstel voorgelegd voor een tijdelijk afwijkend huurbeleid voor dit segment. Verder zijn er in 2014 de volgende maatregelen getroffen om de leegstand terug te dringen:      

Extra campagnes en promotie Adverteren via Pararius en Funda Inzet van lokale makelaar Op orde brengen van de basisinformatie Verbeteren van het opleverniveau van de woning Inzet op klantbinding

22

2.4 Dienstverlening 2.4.1 Kwaliteit en communicatie Kwaliteit WSG vindt het belangrijk dat aan de huurders en stakeholders een goede dienstverlening wordt geboden. Juist op dat vlak wil WSG zich onderscheiden. In het tweede halfjaar van 2014 zijn daarom voorbereidingen getroffen voor het inrichten van een team klantenservice. Het team gaat 80% van de klantvragen opvangen. Er zijn strikte afspraken gemaakt over een tijdige en volledige beantwoording van de klantvragen. Het team klantenservice is 1 februari 2015 van start gegaan. Om de kwaliteit van dienstverlening nog meer te waarborgen is verder aan de slag gegaan met het efficiënter maken van werkprocessen. Bij dit proces zijn de medewerkers actief betrokken. Communicatie Openheid en transparantie staan voorop bij de communicatie met huurders. De huurder heeft recht op een uitleg over de gemaakte keuzes. Daarom hebben de huurders in december 2014 een verantwoordingsbrief ontvangen met een toelichting over de saneringsmaatregelen. In 2014 ontvingen alle huurders de volgende schriftelijke informatie: - informatie over de huurverhoging (april) - de nieuwsbrief (april, oktober en december) In mei heeft de directeur-bestuurder de jaarvergadering van de Huurdersvereniging Geertruidenberg bijgewoond om toelichting te geven over de sanering en over de huurverhoging. Huurders kregen alle gelegenheid voor het stellen van hun vragen. Social media Op het gebied van social media stelt WSG zich terughoudend op en beperkt zich tot een website. De website is sober en doelmatig van opzet. WSG ziet de kansen die social media biedt: op een snelle en toegankelijke manier een extra kanaal creëren voor contact met huurders en toekomstige huurders. In 2015 wordt daarom een account op facebook geopend.

2.4.2 Klachten en geschillen Van Klachtenadviescommissie naar Regionale Geschillencommissie WSG is aangesloten bij de Regionale Geschillencommissie. De RGC is een onafhankelijke commissie die geschillen behandelt voor zes corporaties werkzaam in de regio WestBrabant. De RGC heeft in 2014 geen klachten voor WSG ontvangen. Huurcommissie Naar aanleiding van de huurverhoging 2014 zijn er twee bezwaarschriften doorgestuurd naar de huurcommissie. In beide gevallen stelde de huurcommissie vast dat er geen gronden waren voor het bezwaar en werd WSG in het gelijk gesteld. Er waren twee huurders die bij de Huurcommissie bezwaar maakten tegen de afrekening servicekosten. De Huurcommissie heeft in beide gevallen de bezwaren van de huurders afgewezen.

23

2.4.3 Aedes benchmark In november 2014 zijn de resultaten bekend geworden van de Aedes benchmark bij corporaties. Aedes heeft onderzoek gedaan naar de klanttevredenheid van huurders en naar de kosten voor bedrijfsvoering over 2013. 205 corporaties (met 79 procent van alle woningen in Nederland) hebben aan het volledige onderzoek deelgenomen. Ook WSG heeft cijfers aangeleverd voor beide onderdelen van de benchmark. De resultaten van de metingen leiden per onderdeel tot een klassering van A (kopgroep), B (middengroep) of C (staartgroep). Resultaat benchmark WSG valt voor beide onderdelen in de C-klasse: voor klanttevredenheid scoort WSG een 7,2 en het totaalbedrag voor bedrijfsvoering bedraagt € 1.223 per woning. De gemiddelde landelijke score voor klanttevredenheid is 7,3. WSG zit met een score van 7,2 net onder het gemiddelde. Een goede dienstverlening vinden we belangrijk en daarom werken we hard aan verbetering ervan. De gemiddelde landelijke score voor bedrijfsvoering is € 1.035 per woning. WSG zit hier boven. Dat komt door extra kosten omdat WSG een saneringscorporatie is. Maar er zijn ook hogere kosten voor bijvoorbeeld Onroerende ZaakBelasting omdat WSG veel nieuwbouw bezit.

24

2.5 Kwaliteit van wonen WSG heeft tussen 2000 en 2011 veel geïnvesteerd in nieuwe, kwalitatief hoogwaardige en duurzame gebouwen. Hierdoor bevat de vastgoedportefeuille veel relatief jong bezit met een hoge woonkwaliteit en een gunstig energielabel. WSG is voor huurders altijd aanspreekbaar op het onderhoud dat aan het woningbezit wordt uitgevoerd. WSG voldoet aan haar onderhoudsverplichtingen en heeft op gebied van inkoop van onderhoud en planmatig onderhoud in 2014 grote stappen gezet. In 2014 is een bouwkundige conditiemeting van het bezit uitgevoerd en omgezet in meerjaren onderhoudsplanningen. Daarnaast is een groot deel van het contractonderhoud opnieuw ingekocht. Deze activiteiten zijn erop gericht om ook op de lange termijn de continuïteit van het vastgoed te waarborgen. De gebouwen moeten hun kwaliteit voor de huurders behouden en niet in waarde achteruitgaan door achterstallig onderhoud. WSG heeft een unieke samenwerking opgezet met zorgpartijen. De gedachte hierachter is dat elke partij zich richt op de eigen core-business: zorgpartijen op de zorg, WSG op het vastgoed. In de lijn van deze filosofie zijn contracten met zorgpartijen afgesloten, waarin WSG naast het reguliere eigendomsonderhoud ook allerlei facility-werkzaamheden verricht voor huurders. De kosten hiervan maken onderdeel uit van de onderhoudsbegroting. Aan het einde van 2014 beschikte WSG over 5.048 vhe’s, waarvan 3.982 woningen, 140 commerciële ruimten, 909 parkeerplaatsen / garages en 17 bergingen. Daarnaast beschikt WSG per 31-12-2014 nog over 31 grondposities, waarvan er inmiddels weer vier zijn verkocht die in 2015 worden geleverd.

2.5.1 Onderhoudskosten WSG hanteert voor de onderhoudskosten met ingang van het boekjaar 2014 de volgende indeling: Niet planmatig onderhoud (npo) Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud

Planmatig onderhoud (po) Planmatig onderhoud Contractonderhoud

Dagelijks onderhoud betreft het reparatieonderhoud dat voorkomt uit reparatieverzoeken, storingen en inspecties. Mutatieonderhoud vindt plaats bij verhuizingen. Het planmatig onderhoud betreft voornamelijk cyclische werkzaamheden, zoals schilderwerk en houtrotherstel, evenals vervanging van cv-ketels en dergelijke. Het contractonderhoud betreft periodiek inspectie- keurings- en preventief onderhoud van vooral installaties, waaronder ook de hieruit voortvloeiende vervanging van installatieonderdelen. De werkelijke onderhoudskosten tot en met 31 december 2014 bedragen € 4.761.006,-- als volgt verdeeld: Soort onderhoud

Budget

NPO Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud PO Contractonderhoud Planmatig onderhoud

€ 834.000 € 175.000

Uitgegeven t/m 31-12-2014 € 1.718.248 € 123.780

Verschil - € 884.248 + € 51.220

€ 1.553.871 € 903.135 subtotaal

€ 2.325.000

25

- € 132.006

Soort onderhoud

Uitgegeven t/m 31-12-2014

Budget

Eenmalige post WKO De Wildenborch

Verschil

€ 242.000

€ 317.420

- € 75.420

Totaal onderhoudsbegroting

€ 3.576.000

€ 4.616.454

- €1.040.454

Eenmalige posten Advieskosten WKO-installaties Verbeterplan afdeling TD

€ 85.000 € 100.000

€ 67.923 € 76.629

+ € 17.077 + € 23.371

€ 3.761.000

€ 4.761.006

- € 1.000.006

Totaal

Ten opzichte van de begroting is dit een overschrijding van € 1.000.006. De grootste afwijking doet zich voor in het reparatieonderhoud, waar de overschrijding € 886.248 bedraagt. Circa 75% van dit bedrag heeft betrekking op zorgvastgoed.

2.5.2 Reparatieverzoeken De uitgaven in het reparatieonderhoud liggen in 2014 op ongeveer hetzelfde niveau als in 2013, terwijl er sprake is van een hoger aantal meldingen in 2014. Binnen dit type onderhoud komen nog steeds storingen, reparatieverzoeken en calamiteiten binnen die leiden tot veel grotere, niet voorziene ingrepen en kosten. De hoge uitgaven in het reparatieonderhoud hebben in grote lijnen de volgende oorzaken:  Een grote hoeveelheid storingen in en vervangingen van (delen van) klimaat- en verwarmingsinstallaties, alarmerings- en ontruimingsinstallaties, overige installaties en apparatuur, o.a. in de zorgcomplexen.  Opnieuw een toename in het aantal vervangingen van onderdelen van installaties, apparatuur, toestellen en inventaris in de zorgcomplexen. De vaak relatief korte levensduur van deze producten was door WSG onvoldoende voorzien.  Ook aan buitenkozijnen, ramen en deuren, evenals aan zonweringen, riolering, keukens en sanitair worden veel kosten gemaakt. Uitgaande van duurzaamheid en (na)leveringsgaranties, kan gesteld worden dat een oorzaak ligt in destijds gekozen kwaliteiten. Maar vooral is er in het verleden te weinig aandacht geweest voor preventief, cyclisch en planmatig onderhoud. Vervangingen en moderniseringen bleven uit of werden doorgeschoven, onder andere op installatietechnisch gebied. Een gevolg hiervan is een toenemend aantal storingen. WSG heeft daarom in de meerjarenbegroting een inhaalslag voor ogen in de jaren 2015 en 2016, met name op installatietechnisch gebied. Doel is dan om op de middellange termijn het aantal reparatieverzoeken omlaag te brengen, waardoor er meer comfort voor de klant geboden wordt en er kostenefficiënter gewerkt kan worden. Periode Kosten totaal Aantal verzoeken Aantal verzoeken per vhe Kosten per verzoek

2014

2013

€ 1.720.248 € 1.675.136 7.497 6.894 1,75 1,5 € 229,45 € 242,98

26

Vijftig procent van het totaalbedrag aan uitgaven voor reparatieonderhoud in 2014 is besteed aan werkzaamheden in het zorgvastgoed. Specifiek knelpunt vormen de WKO-installaties, de zogeheten warmte-koude-opslag installaties. Op een aantal plaatsen functioneren deze slecht vanwege de slechte kwaliteit van de bronnen. In 2014 is naast de ingreep bij De Wildenborch, een onderzoek afgerond naar het functioneren van alle WKO installaties en zijn de knelpunten in beeld. In 2015 worden verscheidene maatregelen getroffen. Reparatieverzoeken zijn een belangrijk communicatiemiddel naar de klanten. Veelal is een reparatieverzoek een van de weinige rechtstreekse contacten met de klant. WSG beschikt over een eigen onderhoudsdienst en werkt daarnaast met vaste aannemers, leveranciers en installateurs voor de afhandeling van de reparatieverzoeken. Het afhandelen van een werkopdracht gebeurt in de regel binnen vijf werkdagen. Ook buiten kantooruren is WSG bereikbaar en worden spoedeisende reparaties verricht.

2.5.3 Mutatieonderhoud Het aantal mutaties is in 2014 toegenomen, maar de gemiddelde kosten per mutatie zijn gedaald. Er is geen vergelijking met voorgaande jaren mogelijk, want ingrepen zoals vervanging van keukenblokken en volledige renovatie van doucheruimte worden met ingang van 2014 geregistreerd onder planmatig onderhoud, ook als deze bij mutatie plaatsvinden.

periode excl. sloop, verkoop en beheer

Kosten totaal Woningen met mutatieonderhoud Kosten per mutatie

2014

2013

€ 123.780 € 130.695 272 224 € 455 € 583,46

Mocht bij mutatie blijken dat de huurder bouwkundige of installatietechnische wijzigingen heeft aangebracht, dan kunnen deze gehandhaafd blijven mits de kwaliteit en de verhuurbaarheid dit toelaten. WSG houdt zich hierbij aan het wettelijke kader voor zelf aangebrachte voorzieningen.

2.5.4 Planmatig onderhoud en contractonderhoud In 2104 is per saldo een bedrag van € 2.443.390 aan planmatig onderhoud en contractonderhoud uitgegeven. Dit is iets lager dan in 2013. Aan vernieuwing van de WKOinstallatie van De Wildenborch is een bedrag van € 317.420 uitgegeven. Dit is een eenmalige begrotingspost. Periode Kosten PO/CO totaal WKO De Wildenborch

2014 € 2.457.006

2013 € 2.514.855

€ 317.420

27

Binnen het planmatig onderhoud zijn onder meer de volgende zaken uitgevoerd:  Buitenschilderwerk en houtrotherstel in 16 complexen;  Verspreid over het bezit circa 50 stuks cv-ketels vervangen (door HR-ketels met warmwater);  Herstel van schade aan de gevel en herstel van schade aan het dakterras en de onderliggende dakbedekking bij De Venloene;  Vervanging/verzwaring gasaansluiting De Venloene;  Herstel betonrot en vervanging brugvoegen flats Roosendaal;  Vervanging van keukenblokken en renovatie van doucheruimten;  Diverse aanpassingen van rioleringen en pompen;  Back ups maken van Dome 160 systemen (GebouwBeheerSysteem);  Vervanging van filters van membranen in het kader van legionellabestrijding;  Aanbrengen zonwerende raamfolie in een zorgcomplex;  Aanpassen van een bliksemafleiderinstallatie van een zorgcomplex  Afpersen droge blusleidingen. vervanging en aanvulling van blusmiddelen;  Aanpassing/vervanging branddetectiesysteem bij een bedrijfskeuken van een zorglocatie;  Aanbrengen akoestische plafondplaten in de ontmoetingsruimte van een zorglocatie;  Vervangen van gasdrukveren van uitzetramen in een zorglocatie;  Vervanging automatisering toegangspoorten van een parkeergarage van een zorglocatie;  Vervanging van onderdelen van liftinstallaties, met accent op frequentieregelingen;  Vervanging WKO-installatie De Wildenborch;  Vooronderzoek met proefboring, wateranalyse en camera-inspectie WKO De Venloene;  Vervanging accu’s van noodverlichtingsinstallaties en brandmeldinstallaties (BMI’s);  Vervanging onderdelen hydrofoorinstallaties en aanleg van één nieuwe installatie;  Vervanging messageserver Fendertshof;  Vervanging deurautomaten en onderdelen van automatische deurinstallaties;  Vervanging grootkeukenapparatuur en/of onderdelen daarvan. Binnen het contractonderhoud zijn onder meer de volgende zaken uitgevoerd:  Inspectie, controle, preventief onderhoud van cv-, airco- en luchtbehandelingsinstallaties;  Onderhoud van liftinstallaties, automatische deuren en dergelijke;  Verplichte onderhoudscontracten bij woon-zorgcomplexen en medische centra voor: - alarmerings-, brandmeld- en ontruimingsinstallaties - legionellapreventie / -beheersing - noodverlichting - zusteroproepsystemen - blusmiddelen  Contractonderhoud in het kader van facilitymanagement bij woon-zorgcomplexen. Het gaat onder meer om de volgende activiteiten: - Alarmerings-, brandmeld- en ontruimingsinstallaties - zusteroproepinstallatie - noodverlichting - legionella installatie / beheer - tuinonderhoud - onderhoud klimaatinstallaties - onderhoud gebouwbeheersystemen  liften  keuring / onderhoud blusmiddelen

28

2.5.5 Energiezuinige woningen Binnen ons woningbezit hebben 1.741 woningen een energielabel. Het woningbezit van WSG is relatief jong. Voor woningen jonger dan 10 jaar is een energielabel niet verplicht, omdat deze beschikken over een energieprestatiecoëfficiënt (EPC). Wanneer de EPC kan worden overlegd, wordt voldaan aan de energielabelplicht zoals die geldt in 2014. Deze energielabelplicht geldt bij nieuwe verhuringen of verkoop. In onderstaande tabel is een verdeling opgenomen naar energielabel voor de zelfstandige huurwoningen. aantal woningen 16 291 377 375 414 240 28

percentage 0,9% 16,7% 21,7% 21,5% 23,8% 13,8% 1,6%

Totaal aantal woningen met energielabel

1.741

100,00%

Woningen met een EPC

2.241

Totaal aantal woningen

3.982

omschrijving Label A Label B Label C Label D Label E Label F Label G

2.5.6 Politiekeurmerk Veilig Wonen WSG voert niet structureel het politiekeurmerk Veilig Wonen door. Wel wordt bij het hang- en sluitwerk gekozen voor een tweesterrenbeslag. Waar nodig treft WSG maatregelen ter preventie van inbraak, zoals de aanpassing van verlichting of het afsluiten van een gang.

29

2.6 Leefbaarheid Het woningbezit van WSG kent geen probleemwijken. In de buitengebieden is vaak sprake van een hoge kwaliteit. Hier spelen vooral vraagstukken rondom veiligheid, vanwege bijvoorbeeld het aantal inbraken in een gemeente. Leefbaarheid blijft een thema van voortdurende aandacht. Hiervoor wordt samengewerkt met de gemeenten Roosendaal en Geertruidenberg, onder andere in de vorm van prestatieafspraken. In 2014 zijn de prestatieafspraken met de gemeente Geertruidenberg vernieuwd. In Roosendaal staat dit op de agenda voor eind 2015. Op complexniveau hebben bewonerscommissies een belangrijke signalerende functie. Zij vormen de ogen en oren. Een actieve bewonerscommissie kan een grote bijdrage hebben in de leefbaarheid binnen een complex. Er zijn vijftien actieve commissies. Bij een vijftal seniorencomplexen maakt een ontmoetingsruimte onderdeel uit van het complex. De activiteiten in de ontmoetingsruimte zijn toegankelijk voor senioren binnen en buiten het complex. De activiteiten worden georganiseerd door de bewoners en vrijwilligers. De ontmoetingsruimten worden beheerd door vrijwilligers. Projecten Samen met maatschappelijke organisaties worden initiatieven genomen en tot uitvoering gebracht. Zo lopen er samenwerkingsconvenanten inzake overlastbestrijding (MASS), drugsoverlast (Courage), woonzorgzones en huisvesting van mensen met een multifunctioneel probleem (Regionaal Kompas). Wij werken met de volgende organisaties en instellingen samen:  gemeentebesturen en raadscommissies  zorginstellingen voor ouderen en gehandicapten, waaronder Riethorst-Stromenland, SurplusZorg, Groenhuysen, Sovak, Prisma, Amarant, Maria-oord, Volckaert-SBO, MaasDuinen, het Hoge Veer en ASVZ-Vincentius  Huurdersvereniging Geertruidenberg  bewonerscommissies  politie  maatschappelijk werk en vluchtelingenwerk  Stichtingen Thuiszorg  vrijwillige thuiszorgorganisaties  welzijnsstichtingen voor ouderen  ondernemersverenigingen  ouderenbonden  Stichtingen “Kinderboerderij” en “Kinderopvang”  instellingen op het gebied van cultuur, recreatie en toerisme WSG is in een aantal gebieden in West-Brabant een belangrijke speler in het kader van wonen en zorg.

2.6.1 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer De Huurdersvereniging Geertruidenberg is voor WSG het aanspreekpunt als centrale huurdersorganisatie conform de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder. De samenwerking is vastgelegd in een overeenkomst die elke twee jaar wordt verlengd. In 2014 is de samenwerkingsovereenkomst vernieuwd. Het werkgebied van de huurdersvereniging is gelijk aan het werkgebied van WSG. De huurdersvereniging ontvangt een financiële bijdrage voor de uitoefening van haar taken. In 2014 waren er vier reguliere overleggen tussen de huurdersvereniging en de directeurbestuurder van WSG. Daarnaast is de directeur-bestuurder bij de jaarlijkse ledenvergadering 30

van de huurdersvereniging aanwezig geweest om toelichting te geven over de sanering en de huurverhoging. De belangrijkste gespreksonderwerpen in 2014 waren:           

Uitvoering saneringsstrategie Huurverhoging Wijziging woonruimtebemiddelingssysteem (Klik voor Wonen) Prestatieafspraken gemeente Geertruidenberg Financiële vergoeding huurdersvereniging 2014 en 2015 Bestuurssamenstelling huurdersvereniging Regionale geschillencommissie Leegstand Verhuurderheffing Onderhoudsbeleid WSG Nieuwe samenwerkingsovereenkomst huurdersvereniging / WSG

In totaal zijn er zo’n vijftien bewonerscommissies actief. WSG heeft met de commissies minimaal 1 á 2 keer per jaar formeel overleg. Met name in de appartementencomplexen voor senioren zijn bewoners actief en bereid om zich in te zetten voor hun complex.

2.6.2 Overlast WSG heeft een heldere overlastprocedure. Bij aanvang van de overlast wordt altijd getracht zaken met bemiddeling op te lossen. In de gemeente Geertruidenberg wordt hiervoor buurtbemiddeling ingezet. Indien nodig worden zaken besproken met andere maatschappelijke organisaties. In het uiterste geval worden zwaardere middelen ingezet en wordt een juridische procedure gestart. Een goede dossieropbouw is hierin onontbeerlijk. In 2014 zijn er geen zaken aan de rechtbank voorgelegd.

2.6.3 Sponsoring en donaties In 2014 zijn geen donaties of sponsorgelden uitgegeven.

31

2.7 Verkopen 2.7.1 Verkopen grondposities / disposities 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 -

Cumulatieve realisatie

begroting 2014

Tot en met december 2014 is voor een bedrag van € 2.692.000 aan verkopen gerealiseerd. Begin 2014 had WSG nog 37 grondposities. In 2014 zijn tien grondposities verkocht, waarvan er vier in 2015 geleverd worden. In de begroting van 2014 was rekening gehouden met een totale verkoopopbrengst van € 5,4 miljoen. De taakstelling vanuit het saneringsplan was € 5,9 miljoen. Enkele verwachte verkopen van grote posities zijn door juridische procedures vertraagd. WSG verwacht deze posities na afronding van de juridische procedures alsnog te kunnen verkopen. Het resultaat van de verkopen is € 13.000 negatief ten opzichte van de vastgestelde waardering. Voor alle verkopen is goedkeuring verkregen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In het saneringsplan is voor 2015 rekening gehouden met een totale verkoopwaarde van € 5,9 miljoen. In 2014 zijn locaties geoptimaliseerd of vrijgemaakt van verplichtingen. De verwachting is dat de doelstelling voor 2015 wordt behaald.

2.7.2 Verkopen nieuwbouw koopwoningen In 2014 is op basis van het saneringsplan verder gevolg gegeven aan de verkoop van de portefeuille nieuwbouwwoningen. De portefeuille bestond oorspronkelijk uit tien projecten verdeeld over vier gemeenten. Onderstaand de locaties, aantallen en gemeenten van de projecten. Tevens zijn de verkoopresultaten per project weergegeven.

32

gemeente Drimmelen Etten-Leur Geertruidenberg

Loon op Zand

projectnaam

aantal

Westhof, Terheijden Cloosterstaete, Etten-Leur De Vlieger, Raamsdonksveer De Keizer, Raamsdonksveer Oranjebastion, Geertruidenberg De Werff, Raamsdonksveer Rivierzicht-Zuid Blok 8, R’veer Heerland, Raamsdonksveer Roestenbergstraat, Kaatsheuvel

Totaal

30 37 28 15

verkocht verkocht nog te t/m 2013 in 2014 verkopen 27 2 1 26 10 1 22 6 0 8 2 5

76 35

69 22

4 6 0

3 7

6 124

6 123

1

0 0

7

7

0

0

358

310

31

17

In 2014 zijn in totaal 31 nieuwbouwwoningen verkocht en geleverd. Per 31-12-2014 bestaat de portefeuille nog uit zeventien woningen, waarvan er zeven in 2014 zijn verkocht en notarieel in 2015 worden geleverd. Van de resterende tien woningen zijn er eind februari 2015 reeds acht onder optie. Doel is om de resterende portefeuille medio 2015 te hebben verkocht.

2.7.3 Verkopen bestaande huurwoningen (uit verkoopvijver) In het saneringsplan 2012 zijn 464 huurwoningen gelabeld als te verkopen woning, de zogenaamde uitponders. De verkoop kan plaatsvinden aan de zittende huurder of na mutatie. De portefeuille uitponders heeft in 2014 tot een lager verkoopresultaat geleid dan voorgaande jaren. Dit is veroorzaakt door de historisch lage mutatiegraad binnen de portefeuille waardoor minder woningen in verkoop zijn gekomen. Verhoogde verkoopsnelheid en lagere mutatie hebben geleid tot het sterk teruglopen van de voorraad naar circa drie woningen. De hogere verkoopsnelheid is mogelijk gemaakt door:    

marktconforme vraagprijzen; duidelijkheid vanuit overheid ten aanzien van leencapaciteit; een toegenomen vertrouwen in woningmarkt; sterke huurverhoging als gevolg van overheidsbeleid waardoor kopen weer aantrekkelijk wordt;  historisch lage rentestanden. Het totaalresultaat van 2014 bedraagt vijftien verkopen over de gehele portefeuille, waarvan drie aan de zittende huurder. Door de lagere mutatiegraad is de jaarlijkse target van twintig woningen niet gerealiseerd. De vijftien bestaande huurwoningen zijn allen verkocht in de kern Geertruidenberg. De verkoopwaarde van de woningen is door een beëdigd makelaar vastgesteld en gevalideerd aan de hand van een NWWI-taxatie, op basis van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Via een tweede lokale makelaar zijn de woningen aangeboden aan potentiële kopers.

33

2.7.4 Verkopen niet-DAEB bedrijfsonroerend goed Conform de saneringsmaatregel wordt het niet-DAEB bedrijfsonroerend goed binnen de saneringsperiode van 5 jaar verkocht. De niet-DAEB portefeuille bestaat uit 42 objecten met een gezamenlijke waarde van € 20.091.000 per 31-12-2014. In 2014 zijn twaalf onvoorwaardelijke koopakten afgesloten met een totale waarde van € 16.330.000. Hiervan zijn in 2014 negen objecten in eigendom overgedragen voor een bedrag van € 5.590.000. De overdracht van de resterende drie objecten, voor een bedrag van € 10.740.000, vindt voor 1 februari 2015 plaats. De genoemde verkopen genereren een positief resultaat ten opzichte van de waardering per 31-12-2013 van € 492.000. Voor alle genoemde verkopen is, waar nodig, goedkeuring verkregen van RvC en CFV.

2.7.5 Verkopen niet-DAEB woningen In het saneringsplan zijn twee complexen met niet-DAEB woningen aangemerkt voor verkoop. De verkoop hiervan staat conform het saneringsplan ingepland voor 2017. WSG heeft er voor gekozen verkoop van deze woningen in exploitatie geen prioriteit te geven om zo meer aandacht te kunnen richten op de overige verkopen.

34

2.8 Wonen en zorg 2.8.1 Zorgvastgoed binnen het woningbezit van WSG De term Zorgvastgoed is binnen WSG opnieuw gedefinieerd. Het betreft nu al het vastgoed waar sprake is van wonen en waarvan het huurcontract is gesloten met een zorginstelling. Al het zorgvastgoed valt onder de DAEB-activiteiten. Ten opzichte van 2013 zijn de aan twee zorgpartijen verhuurde kantoren verplaatst naar het bedrijfsonroerend goed. Zorgwoningen die door WSG rechtstreeks aan een individuele huurder worden verhuurd vallen in het vervolg in de categorie reguliere verhuur. Het totaal aantal zorgeenheden bedraagt nu 1.431. Hiermee vormt het zorgvastgoed nog steeds een essentieel onderdeel (36%) binnen de woonvastgoedportefeuille van WSG, totaal 3.982 eenheden. Qua inkomsten draagt het zorgvastgoed voor 50% bij aan de huurinkomsten van het totale bezit. In 2014 bedraagt de gemiddelde huur per zorgwoning € 987 per maand, voor een reguliere woning is dat gemiddelde: € 585 per maand.

2.8.2 Vormen van contractafspraken met de zorgpartners In 2014 is nog steeds sprake van twee typen contractafspraken met de zorgpartners, namelijk: 1. een huursom gebaseerd op de productie afhankelijke vergoedingen 2. een vaste (meestal) te indexeren huurprijs Hieronder wordt een samenvatting per zorgpartner gegeven waarmee WSG een productieafhankelijke vergoeding heeft afgesproken. De cijfers zijn het resultaat over 2014.


Intramurale productie

intramuraal (aantal woningen)

Bezettingspercentage

Reguliere onderverhuur door huurder

Samenvatting productieafhankelijke vergoeding

409 162 284 149

348 140 189 150

328 162 284 149

106,1% 86,2% 66,4% 100,4%

81 -

1.004

826

923

89,5%

81

Mensen met een beperking Sovak

158

155

158

98,1%

-

Totaal eenheden voor mensen met een beperking

158

155

158

98,1%

-

Ouderenzorg Groenhuysen Hoge Veer Riethorst Stromenland Surplus Totaal eenheden ouderenzorg

35

Uit de gemiddelden blijkt dat de bezetting binnen de ouderenzorg in 2014 onder het rekengemiddelde van een bezettingspercentage van 97% ligt. Dit is gepland en heeft te maken met de herontwikkeling van de complexen De Riethorst Venestraat en Hoge Veer (oudbouw). Delen van de productie zijn in het kader van deze herontwikkeling verplaatst:  een deel van de capaciteit van de locatie Het Hoge Veer is verhuisd naar Rivierzicht (ook een WSG complex)  een deel van de capaciteit van locatie Venestraat van De Riethorst Stromenland is verhuisd naar locatie Slotjesveld (van collega-corporatie Thuisvester).

Hieronder volgt de samenvatting per zorgpartner waarmee WSG een vaste (meestal) te indexeren huurprijs heeft afgesproken:

Intramurale productie

intramuraal (aantal woningen)

Ouderenzorg Maasduinen Surplus

74 21

-

74 21

Totaal eenheden ouderenzorg

95

-

95

Mensen met een beperking Amarant Prisma ASVZ

41 104 29

41 104 29

41 104 29

Totaal eenheden voor mensen met een beperking

174

174

174

Reguliere onderverhuur door huurder


Samenvatting van een vaste (meestal) te indexeren huurprijs

-

Hieronder wordt het overzicht verstrekt van de verdeling op basis van de ouderenzorg en mensen met een beperking: totaal aantal zorgwoningen

intramuraal (aantal woningen/ plaatsen)

extramurale verhuur 81

Totaal ouderenzorg

1.099

1.018

Totaal voor mensen met een beperking

332

332

1.431

1.350

Totaal

36

81

2.8.3 Ontwikkelingen in de markt Invloed van de WMO De komende jaren heeft de WMO beperkt invloed op de inkomsten. Dit komt omdat er een subsidie is als vervanging van het opheffen van de beleidsregel voor de zorginfrastructuur. Deze regeling loopt tot 2017 en geeft WSG de gelegenheid om met betrokkenen afspraken te maken. Hiermee is in 2014 aangevangen en dit wordt in 2015 verder opgepakt. Somatische zorg steeds korter intramuraal verblijf Mensen met een somatische zorgvraag blijven steeds langer thuis wonen en de verblijfsduur binnen een zorginstelling wordt steeds korter. Dit heeft met name gevolgen voor de kleinere locaties. Invoering scheiden van wonen en zorg De effecten van scheiden van wonen en zorg zijn doorgerekend in de meerjarenbegroting van WSG. Door het scheiden van wonen en zorg zou het aantal intramurale plaatsen flink kunnen afnemen. In 2014 is dit effect binnen de WSG panden nog beperkt merkbaar. Over de hele linie is er vertraging in de afbouw van de lage ZZP’s, waardoor in 2014 het aantal intramurale plaatsen in de ouderenzorg met gemiddeld zo’n 1,5% is gedaald ten opzichte van 2013. Binnen de locaties met een beperking is de invloed momenteel verwaarloosbaar.

2.8.4 Beleid Vanwege de productie-afhankelijke contracten ligt voor desbetreffende locaties alle risico voor het realiseren van de huurinkomsten bij WSG. Bovendien is zij verantwoordelijk voor zaken die zij nauwelijks kan beïnvloeden, dan wel wezenlijk zijn voor de zorginstelling voor haar bedrijfsvoering en zorgverlening. Dit betreft onder meer de losse inventaris, energie en huurdersonderhoud. WSG kiest ervoor om deze zaken over te dragen aan de huurder. Conform dit ingezette beleid heeft WSG in 2014 aan drie organisaties de losse inventaris overgedragen. Met de resterende drie organisaties is WSG in gesprek en naar verwachting wordt in 2015 hierover overeenstemming bereikt. Eind 2014 is WSG nog bij één zorginstelling voor een aantal locaties nog verantwoordelijk voor het energieverbruik. Bij een andere zorgorganisatie is deze verantwoordelijkheid overgedragen. Daarnaast is WSG in 2014 gestart met de voorbereiding voor gezamenlijke strategische toekomstvisies met vier van haar zorgpartners. Dit proces wordt met de overige vijf zorgpartners in 2015 gestart. De strategische toekomstvisies dienen als onderlegger voor mogelijke herijking van het beleid ten aanzien van (delen van) het zorgvastgoed en zijn noodzakelijk vanwege risicobeheersing.

2.8.5 Mutaties zorgvastgoed bezit In 2014 zijn de volgende mutaties geweest ten opzichte van het jaar 2013:  Twee huurcontracten zijn in de loop van 2014 opgezegd met respectievelijk twaalf vhe’s (locatie Aan de Veste in Geertruidenberg) en zes vhe’s (Valkenierslaan in Breda). Deze aantallen zijn nog wel opgenomen in het totaal van 1.431 zorgeenheden.

37

3. DE ORGANISATIE 3.1 Het bestuur WSG is een saneringscorporatie. De kernactiviteiten van de volkshuisvestelijke taak moeten worden uitgevoerd met beperkte financiële middelen. Hiervoor is een directeur-bestuurder nodig die in staat is een veranderende organisatie te leiden. Transparantie, samenwerking met partners en resultaatgerichtheid zijn hierbij van belang.

3.1.1 Samenstelling WSG werd van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 geleid door directeur-bestuurder Liesbeth van Beek.

3.1.2 Bestuursbesluiten In 2014 zijn onder andere de volgende bestuursbesluiten genomen: • vaststelling van de begroting 2014; • goedkeuring van de positionpapers in relatie tot de jaarrekening 2013: BOG-niet DAEB / voorraad nieuwbouwwoningen / disposities en voorzieningen; • vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2013; • vaststelling van het Ondernemingsplan 2014-2018 • vaststelling van de begroting 2015 • verkopen van grondposities • verkopen van bedrijfsonroerend goed DAEB • verkopen van bedrijfsonroerend goed niet-DAEB • goedkeuring ontbinding samenwerkingsovereenkomst Havelande, Lage Zwaluwe

3.1.3 Bestuursreglement Het bestuur en de Raad van Commissarissen volgen de Governancecode Woningcorporaties (aangepaste code 1 juli 2011). Hierbij geldt het principe ‘pas toe of leg uit’. Op onderstaande onderdelen werd in 2014 afgeweken van de Governancecode. Uitstel visitatie Conform de Governancecode laat een woningcorporatie zich eens per vier jaar visiteren. Hieraan is door WSG tot op heden niet voldaan. Alle inspanningen zijn sinds 2010 gericht op het financieel herstel van WSG. Met de besluitvorming over de bijgestelde saneringsstrategie in juli 2013, is het moment aangebroken om de visitatie alsnog te laten plaatsvinden op een later te bepalen moment, mogelijk in 2016.

3.1.4 Integriteit De directeur-bestuurder voldoet aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. In 2014 deden zich bij de besluitvorming geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. WSG heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties uitgewerkt en opgenomen in de volgende documenten (deze zijn te raadplegen op de website www.wsgnl.com):

38

   

integriteitscode klokkenluidersregeling profiel Raad van Commissarissen reglement Raad van Commissarissen

Vertrouwenspersoon WSG heeft in 2013 en 2014 de integriteitscode en de klokkenluidersregeling vernieuwd en het protocol agressie en ongewenste omgangsvormen opgesteld. Omdat de aanwezigheid en inbreng van een (externe) Vertrouwenspersoon Integriteit (VPI) ontbrak, is deze in 2014 aangesteld. Een belangrijke taak van de VPI is om aan de medewerkers en leidinggevenden een luisterend oor te bieden en te ondersteunen bij een vermoedelijke melding. Daarnaast heeft de VPI een signalerende, adviserende en inspirerende rol als het gaat om de uitvoering van het beleid en het volgen van de nieuwste ontwikkelingen. De VPI zorgt er tevens voor dat het onderwerp jaarlijks op de agenda komt, een evaluatie plaatsvindt en activiteiten voor het nieuwe jaar worden besproken. De VPI heeft kennis gemaakt met de Raad van Commissarissen. In september vond een bijeenkomst met de medewerkers plaats waarin het thema Integriteit centraal stond. Het eerste deel van de bijeenkomst was gewijd aan de rol van de VPI. Zij stelde zich voor en vertelde aan de medewerkers wat de taken, verantwoordelijkheden en instrumenten zijn die bij haar rol horen. Het tweede deel werd ingevuld met een dilemmabespreking, ingeleid door een korte presentatie over hoe integriteitskwesties in organisaties ontstaan en welke patronen daarin zijn te herkennen. Om de bereikbaarheid van de VPI te vergroten staan de contactgegevens op Intranet vermeld en is in een interne nieuwsbrief nogmaals melding gemaakt van haar aanwezigheid. Evaluatie De invulling van het Integriteitsbeleid is naar tevredenheid verlopen. Er hebben zich in het verslagjaar geen meldingen/incidenten voorgedaan. De focus is primair gericht op preventie, borging en professionalisering van het Integriteitsbeleid. Structurele aandacht vermindert de kans op ongewenste gedragingen. WSG hecht zowel in- als extern veel belang aan een zorgvuldig opererende organisatie. Begrippen als integriteit, transparantie, overleg en een eigen verantwoordelijkheid zijn belangrijke pijlers van de bedrijfsvoering. Het feit dat WSG een saneringsorganisatie is voegt hier een extra dimensie aan toe. De veranderingsbereidheid van de medewerkers en de grote mate van betrokkenheid bij de nieuw ingezette koers, heeft geleid tot een groot vertrouwen en wederzijds respect. Het vermogen van de leidinggevenden om de waarden en normen zorgvuldig te handhaven draagt bij aan een veilig werkklimaat. Aandachtspunten 2015 Voor 2015 staat het actualiseren van de aanbestedingsregeling op de planning, gekoppeld aan blijvende aandacht voor (ongewenste) belangenverstrengeling in zakelijke relaties. Elkaar aanspreken op zaken die niet goed gaan of niet goed voelen of wellicht strijdig zijn met de integriteitscode is niet in alle gevallen vanzelfsprekend. Over een activiteit met de medewerkers om op afdelingsniveau deze aandachtspunten nog eens te bespreken wordt met de leidinggevenden overlegd.

39

Nu de nieuwe GovernanceCode Woningcorporaties officieel van kracht is, wordt deze waar nodig doorvertaald en geïmplementeerd in de organisatie.

3.1.5 Beloning bestuurder De directeur-bestuurder ontving voor haar werkzaamheden in 2014 een beloning van € 130.002. De hoogte van de beloning is hetzelfde gebleven als in 2013. De beloning van de directeur-bestuurder in 2014 is als volgt opgebouwd: Naam Functie Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? Dienstbetrekking?

Liesbeth van Beek-Bouw directeur-bestuurder 01/01 – 31/12 1,00 Nee Ja

Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloning betaalbaar op termijn

€ 130.252 € 1.794 € 36.131

Totaal bezoldiging

€ 168.177

Mevrouw E.J.J. van Beek-Bouw vervult de volgende nevenfunctie:  Lid Raad van Toezicht en voorzitter auditcommissie Zorggroep

3.1.6 Overlegstructuren Reguliere overleggen Maandelijks vonden reguliere overleggen met het CFV plaats. Ook hebben regelmatig gesprekken met WSW en het ministerie van Binnenlandse Zaken plaatsgevonden. Management team Het managementteam bestaat uit de directeur-bestuurder, manager Klant & Wonen, manager Bedrijfsvoering/Controller en manager Strategie & Vastgoed. De tijdelijk manager HRM is eveneens onderdeel van het MT. Eens per vier weken vergaderde het managementteam. Overlegvergaderingen Ondernemingsraad (OR) Gemiddeld eenmaal per zes weken vond overleg met de OR plaats. De OR werd onder andere geïnformeerd over de voortgang van de saneringsmaatregelen, achtergronden van beleidskeuzes, begroting 2015 en jaarrekening 2014. Personeelsbijeenkomsten Ieder kwartaal of wanneer daartoe aanleiding is, organiseerde WSG personeelsbijeenkomsten. Tevens zijn op maandbasis interactieve bijeenkomsten met medewerkers georganiseerd. De thema’s van de bijeenkomsten zijn opgenomen in paragraaf 3.3.3. Naast de bijeenkomsten zijn medewerkers regelmatig per mail en intranet geïnformeerd over de uitvoering van de saneringsstrategie van WSG en over operationele zaken.

40

3.1.7 Verklaring directeur-bestuurder Stichting WSG was in 2014 uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en heeft ook in 2014 de middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Ik heb kennis genomen van de bevindingen van de accountant inzake de jaarrekening 2014 en het volkshuisvestingsverslag 2014. Ik stel de jaarrekening 2014 en het volkshuisvestingsverslag 2014 op basis hiervan vast. Ik spreek mijn waardering uit voor de betrokkenheid van de medewerkers van WSG. Ondanks alle onzekerheden blijven zij zich bijzonder inspannen voor onze huurders. Door deze inzet kunnen wij blijven werken aan een optimale dienstverlening en kwalitatief goed bezit. Geertruidenberg, juni 2015, Liesbeth van Beek directeur-bestuurder

41

3.2 De Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur, op de algemene gang van zaken binnen WSG en op de met WSG verbonden ondernemingen. De Raad van Commissarissen richt zich hierbij op het belang van de woningcorporatie en weegt de belangen van belanghebbenden af. De Raad van Commissarissen hecht veel waarde aan de samenwerking als team en het leggen van verbindingen met anderen, in het bijzonder met medewerkers van WSG en Huurdersvereniging Geertruidenberg. De Raad van Commissarissen functioneert conform de Governancecode Woningcorporaties en de daarmee samenhangende documenten (gepubliceerd op www.wsgnl.com). Het toezicht van de Raad van Commissarissen op het bestuur van WSG omvat in ieder geval:  de realisatie van de doelstellingen  de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten  de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen  het kwaliteitsbeleid  de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording  het financiële verslaggevingsproces  de naleving van toepasselijke weten regelgeving De Raad van Commissarissen neemt statutair toegewezen beslissingen, zoals belangrijke beslissingen over strategie, organisatie, (des)investeringen en prestaties van de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen is tevens werkgever van het bestuur. In dit verslag legt de Raad van Commissarissen publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop die invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Commissarissen:  het BBSH  de Governancecode Woningcorporatie WSG  de begroting 2015  het herziene saneringsplan d.d. juli 2013

3.2.1 Samenstelling De samenstelling van de Raad van Commissarissen per 31 december 2014 is als volgt: De heer A.H.A. Lensen Positie Geboortedatum Datum 1ste benoeming Datum 1ste herbenoeming Benoemd tot Kerncommissie Hoofdfunctie Nevenfuncties

Voorzitter 30-12-1946 17-05-2011 01-05-2014 01-05-2018 Zorgcommissie Gepensioneerd Voorzitter Raad van Toezicht Vivent Bestuurslid JAR-fonds Voorzitter Ombudscommissie Gemeente ’s-Hertogenbosch Voorzitter Stichting Miraokuls Spèktaokul

42

Mevrouw T. Booi Positie Geboortedatum Datum 1ste benoeming 1ste maal herbenoembaar Kerncommissie Hoofdfunctie Nevenfuncties

Vice-voorzitter 23-07-1955 01-04-2012 01-05-2016 Governancecommissie Directeur/eigenaar ORKA-advies Tineke Booi B.V. Visitator Raeflex (visitatie woningcorporaties) Voorzitter RvC woningstichting Viveste Houten Bestuurslid St. Publiek Debat Bestuurslid St. 100% Heuvelrug

De heer M.S. van Hemsbergen MBA Positie Lid Geboortedatum 06-01-1962 Datum 1ste benoeming 01-04-2012 1ste maal herbenoembaar 01-05-2015 Kerncommissie Auditcommissie Remuneratiecommissie Zorgcommissie Hoofdfunctie Directeur/eigenaar Navarre B.V. (advies & interim management) Nevenfuncties Bestuurslid Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Commissaris Woonplus Commissaris Univé Het Zuiden De heer dr. E.J. Janse de Jonge Positie secretaris / lid Geboortedatum 02-08-1957 Datum 1ste benoeming 01-04-2012 1ste maal herbenoembaar 01-11-2015 Kerncommissie Governancecommissie Hoofdfunctie Directeur/eigenaar BB&P (Bestuur, Beleid & Politiek) Nevenfuncties Voorzitter Exodus Nederland Lid Raad van Toezicht Stichting Advisering Bestuursrechtspraak De heer mr. drs. H.S.P. Pauw Positie Geboortedatum Datum 1ste benoeming Afgetreden per Kerncommissie

Hoofdfunctie Nevenfuncties

Lid 09-06-1945 01-04-2012 01-01-2015 Auditcommissie Remuneratiecommissie Zorgcommissie Directeur/eigenaar Pauw Medical Consultancy Mede-eigenaar In-Hospital Consult Bestuurslid Stichting Theia

De Raad van Commissarissen heeft het gehele jaar 2014 in dezelfde samenstelling gefunctioneerd. Mevrouw Booi en de heer Janse de Jonge zijn benoemd op voordracht van de huurdersvereniging. De heer Pauw heeft om gezondheidsredenen zijn functie per 31-122014 beschikbaar gesteld.

43

3.2.2 Bezoldiging De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is conform de honoreringsregeling zoals die geldt in de corporatiesector en is in 2014 niet gewijzigd. De vergoeding voor de leden is vastgesteld op € 7.000 per jaar. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 50%, daarmee komt de totale vergoeding voor de voorzitter uit op € 10.500. De Raad van Commissarissen kent geen onkostenvergoeding. Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid

Naam Dhr. A.H.A. Lensen Mevr. T. Booi Dhr. M.S. van Hemsbergen Dhr. E.J. Janse-de Jonge Dhr. H.S.P. Pauw

Beloning € 10.500 € 7.000 € 7.000 € 7.000 € 7.000

3.2.3 Inhoud toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de inhoud van de strategie van de organisatie en de mate waarin deze strategie wordt gerealiseerd. De Raad van Commissarissen richtte zich in 2014 in grote mate op de opvolging van de saneringsstrategie en de evaluatie van het saneringsplan d.d. juli 2013.

3.2.4 Onafhankelijkheid Als onderdeel van de governancestructuur WSG legde de Raad van Commissarissen bepalingen vast over de onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen in de Governancecode Woningcorporatie WSG en het Reglement Raad van Commissarissen. Tevens legde de Raad van Commissarissen een integriteitscode en een klokkenluidersregeling vast. In paragraaf 3.2.1 ‘samenstelling Raad van Commissarissen’ is een overzicht van de nevenfuncties opgenomen. De Raad van Commissarissen is volledig onafhankelijk. In 2014 is binnen de organisatie geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling. Ook was er geen sprake van onverenigbare relaties tussen de nevenfuncties en de functie als lid van de Raad van Commissarissen.

3.2.5 RvC-Commissies en Overleg Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie richt zich op bezoldiging en beoordeling van de directeurbestuurder. In januari vond met de directeur-bestuurder een beoordelingsgesprek en een planningsgesprek plaats. Halverwege het jaar volgde een functioneringsgesprek en rond de jaarwisseling een beoordelingsgesprek. Het jaarinkomen van de directeur-bestuurder is gebaseerd op functiegroep E van de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en is in 2014 niet gewijzigd. De Raad van Commissarissen is tevreden met het functioneren van de directeur-bestuurder. Governancecommissie De governancecommissie buigt zich over de totale governancestructuur inclusief wijziging van statuten en reglementen. De commissie doet voorstellen tot aanpassing. De commissie kwam in 2014 drie keer bijeen. Auditcommissie De auditcommissie beoordeelt alle financiële onderwerpen waaronder de kwartaalrapportages, begroting en jaarrekening.

44

De commissie kwam in 2014 zeven keer bijeen, waarbij eveneens de bestuurder en de manager bedrijfsvoering / controller aanwezig waren. In het kader van de jaarrekening heeft de accountant in de auditcommissie geparticipeerd. . Zorgcommissie De zorgcommissie richt zich op het beleid rondom de zorgcontracten en overige zorggerelateerde zaken in relatie tot de woonzorgcomplexen die WSG verhuurt. De commissie kwam in 2014 drie keer bijeen. Bij deze overleggen waren eveneens de bestuurder en de manager bedrijfsvoering / controller aanwezig. Overleg MT-RvC In 2014 is het voltallige MT en de RvC éénmaal bij elkaar geweest. Overleg Naast de commissies kent de Raad van Commissarissen nog de volgende overleggen:  Overleg met B & W en gemeenteraad Geertruidenberg  Overleg met CFV  Gesprek met de Huurdersvereniging Geertruidenberg (mevrouw Booi en de heer Janse de Jonge)  Gesprek met de Ondernemingsraad (mevrouw Booi en de heer Janse de Jonge) In 2014 is twee keer gesproken met de Huurdersvereniging Geertruidenberg en met de Ondernemingsraad.

3.2.6 Besluiten en gespreksonderwerpen De Raad van Commissarissen kwam in 2014 tien maal bij elkaar, waarvan één maal met het managementteam. De kwartaalrapportages en de evaluatie van het herziene saneringsplan d.d. juli 2013 waren belangrijke onderwerpen van gesprek. Daarnaast waren regelmatig terugkerende gespreksonderwerpen en bijbehorende besluiten:  Onderzoek en procesgang naar de voormalige directeur-bestuurder en voormalige Raad van Commissarissen. De laatste stand van zaken in de procesgang: 1. Voormalig directeur-bestuurder Span: WSG heeft hoger beroep aangetekend tegen het vonnis van oktober 2013. De tegenpartij vindt dat de dagvaarding niet op de juiste manier is uitgebracht en dat daarom WSG niet-ontvankelijk moet worden verklaard. In april 2015 heeft het Gerechtshof de vordering van Span afgewezen. Daarmee is de weg vrij voor verdere behandeling van het hoger beroep. 2. Oud-RvT: In oktober heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Twee oud RvT-leden zijn onder ede door de rechter gehoord. Voormalig directeur-bestuurder Span heeft een verzoek om schorsing en herroeping van de beslissing ingediend. In april 2015 heeft het gerechtshof de bezwaren van Span afgewezen. Dat verhoor kan nu dus plaatsvinden, met dien verstande dat Span als belanghebbende wordt gehoord.  Statuten treasury, verbindingen en controller, besluitvorming volgt in 2015.  Zelfevaluatie RvC Andere onderwerpen die aan de orde zijn geweest zijn:  Vaststelling begroting 2014  Benoeming nieuwe accountant Baker Tilly Berk  Financiële kwartaalrapportages  Goedkeuring positionpapers in relatie tot de jaarrekening 2013: BOG-niet DAEB / voorraad nieuwbouwwoningen / disposities en voorzieningen

45

        

Vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2013 Herbenoeming A.H.A. Lensen – voorzitter RvC – mei 2014 tot mei 2018 Begroting 2015 Diverse verkopen van strategische posities en gronden Verkoopbesluiten onroerend goed Vaststelling begroting 2015 Aanvraag tot liquiditeitsondersteuning Procedure / profiel werving RvC lid en benoeming nieuwe commissaris Salariëring RvC 2015 (ongewijzigd t.o.v. 2014)

46

3.3 De organisatie 3.3.1 Onze medewerkers In 2014 is door enthousiaste en betrokken medewerkers gewerkt aan het op orde brengen van de organisatie door middel van het opstellen van processen en procedures, maar ook door het verder ontwikkelen van strategie, structuur en beleid. Onderdeel daarvan was het HR beleid, waarvan de eerste instrumenten reeds ontwikkeld waren in 2013. In 2014 zijn de instrumenten verder uitgebouwd, steeds in het licht van efficiency en professionalisering. Externe medewerkers werden waar mogelijk vervangen door vaste medewerkers, waardoor WSG weer kon bouwen met eigen mensen. Gezien de hoeveelheid werk, de variatie in projecten, de gevraagde expertise en de deadlines en prioriteiten, is er ook in 2014 weer gebruik gemaakt van de inzet van externen.

3.3.2 Organogram 31 december 2014

47

Het organogram wijzigt per 1 februari 2015, dit mede na instemming van de OR:

Directeur bestuurder (Lid MT)

HR Manager (Lid MT) Tot medio 2015

Manager Klant & Wonen (Lid MT)

Klantenservice

Woonconsulenten

Manager Vastgoed & Strategie (Lid MT)

Onderhoud (projectleiders, onderhoudsmdw, adm.)

Accountmanagement (zorg)vastgoed

Manager Bedrijfsvoering (Lid MT)

FA/FEZ

Facilitair

Klant & Wonen

Vastgoed & Strategie

Bedrijfsvoering

● Klantenservice ● Leegstand

● Vastgoedbeheer ● Onderhoud

● Reparatieverzoeken

● Verkoop

● Verhuur ● Incasso

● Zorgvastgoed ● Afwikkelen claims ● Beheer en verhuur BOG DAEB en zorgcomplexen ● VVE beheer (tot eind 2015) ● Contractbeheer ● Strategisch Voorraadbeleid ● Onderhoud reparaties / mutatiewerkzaamheden: tot Q3 2015 ● Juridische zaken (tot eind 2015)

● Planning & Control ● Financiële administratie ● Financieel economische zaken ● Salarisadministratie ● Treasury

● Servicekosten ● VVE beheer (vanaf eind 2015) ● Sociaal beheer ● Bewonerscommissies ● Onderhoud reparaties / mutatiewerkzaamheden: vanaf Q3 2015

● Informatisering ● Automatisering ● Secretariaat ● Communicatie ● HRM (vanaf medio 2015) ● Juridische zaken (vanaf eind 2015) ● Control, risk, auditing

Cijfers Op 31 december 2014 heeft WSG 31 medewerkers (28 fte) in dienst: 14 mannen en 17 vrouwen. De gemiddelde leeftijd bedraagt 45 jaar. Het gemiddeld aantal dienstjaren is 6,67. 40% van de medewerkers heeft een parttime dienstverband. Leeftijdsopbouw in aantallen medewerkers eind 2014 20 tot 30 jaar: 4 30 tot 40 jaar: 7 40 tot 50 jaar: 8 50 tot 60 jaar: 8 60 tot 70 jaar: 4

48

Leeftijdsopbouw eind 2014 13% 13% 22%

26% 26%

20 tot 30 jaar

30 tot 40 jaar

40 tot 50 jaar

50 tot 60 jaar

60 tot 70 jaar

Onderverdeling mannen en vrouwen in medewerkers eind 2014 Mannen: 14 Vrouwen: 17

18 16

Vro uw en

14 Ma nne n

12 10

Mannen Vrouwen Onderverdeling M/V

3.3.3 Cultuur In september 2013 vond de eerste “MT-heisessie” plaats in een modelwoning in Geertruidenberg. Hier is een begin gemaakt met de missie en visie voor de komende jaren, waarbij de doelstelling ten aanzien van de medewerkers vorm heeft gekregen: de WSGmedewerkers moeten taakvolwassen professionals zijn die over probleemoplossend vermogen beschikken, klantgericht handelen, integraal samenwerken en verantwoordelijkheid nemen. De kracht van WSG is de slagvaardigheid en de korte lijnen in de organisatie. Slim, Samen en Respect zijn de kernwaarden die in het laatste kwartaal van 2013 zijn vastgesteld. Voor de goede orde hieronder de definities van de kernwaarden. Slim WSG neemt verantwoordelijkheid en is daarop aanspreekbaar. Wij faciliteren de klant zodat hij zelfstandig keuzes kan maken. Wij werken doelmatig en daadkrachtig zodat we met minder middelen een optimaal resultaat bereiken.

49

Respect Wij hebben waardering voor elkaar en spreken elkaar aan om van te leren. Wij luisteren naar de ander en communiceren open en eerlijk. Afspraken komen wij na en keuzes leggen we uit. Samen Wij staan open voor samenwerking zowel binnen als buiten onze organisatie. Wij staan naast de klant en gaan met hem in gesprek. Wij werken aan sterke verbindingen met onze partners om samen doelen te realiseren. Personeelsbijeenkomsten Om de medewerkers mee te nemen in de ideeën en plannen, werden zij maandelijks geïnformeerd tijdens een personeelsbijeenkomst, waarin de status werd gepresenteerd en waarbij de medewerkers konden meedenken en hun vragen konden stellen. Pizza-sessies Voor het creëren van nog meer draagvlak zijn we in maart 2014 gestart met de zogenaamde Pizza-sessies, waarbij de kernwaarden Slim, Respect en Samen de rode draad vormden. Deze sessies vonden in 2014 in totaal zes maal plaats, te weten in maart, april, juni, september, oktober en november. Het doel van de sessies: Op een informele manier met elkaar van gedachten wisselen en het gezamenlijk verder uitwerken en uitdragen van missie, visie en kernwaarden van WSG. De opzet was 50% eigen tijd, 50% werktijd: Een investering door de medewerker én door WSG om te werken aan beider toekomst. Om zo te komen tot taakvolwassen professionals met probleemoplossend vermogen die klantgericht handelen en verantwoordelijkheid nemen. De kracht van WSG is de slagvaardigheid en de korte lijnen in de organisatie Onderwerpen Tijdens deze sessies zijn onderstaande onderwerpen aan de orde gekomen. Bij alle sessies geldt dat er steeds groepsopdrachten zijn om gezamenlijk, op een informele manier de onderwerpen bespreekbaar te maken en mee te denken: Maart: April: Juni:

September: Oktober: November:

Samen voor de klant Beter worden begint met anders werken en samenwerken is samen werken…. Het effect van procesmanagement Presenteren van en discussiëren over de plannen van de 3 ontwikkellijnen Wonen, Vastgoed, Bedrijfsvoering, voortgekomen uit de eerdere sessies en het concept ondernemingsplan tot op dat moment Dilemmatraining en integriteit Groepsgewijs uitwerken van drie opdrachten, te weten klantenservice, procesgericht werken en huisvesting intern. Sinterklaasavond . Kennis en ervaringen uitwisselen in een ongedwongen sfeer met gedichten en kleine pakjes.

De Pizza-sessies zijn goed en positief ontvangen door de medewerkers. Er zijn kritische vragen gesteld en er is constructief meegedacht met de organisatieontwikkelingen. De sessies hebben geleid tot de ontwikkeling van een team klantenservice en tot diverse werkgroepen die zich bezighouden met de verschillende processen om de basis op orde te krijgen én professioneler en efficiënter te gaan werken. Ook in 2015 wordt weer veel aandacht besteed aan de ontwikkeling van de medewerkers en daarmee van WSG.

50

3.3.4 Belonen en beoordelen De beoordelingscyclus is conform afspraken uitgevoerd en inzake de beloning volgde WSG in 2014 de structurele verhoging van de CAO Woondiensten (art. 4.2).

3.3.5 Arbo Het ziekteverzuimcijfer over 2014 is 0,79%. De gemiddelde verzuimduur lag op 6,03 dagen. In verband met de financiële problemen van WSG en onduidelijkheid over het bestaansrecht van de organisatie, is er na 2010 geen nieuwe RI&E opgesteld. Daardoor ontbrak een geldige en recente RI&E. In het kader daarvan zijn er diverse protocollen gemaakt, waaronder rookbeleid en een beleid ten behoeve van gebruik alcohol, drugs en medicijnen. In juni 2014 constateerde de Inspectie van SWZ dat WSG op de goede weg was maar er moest nog een aantal essentiële zaken worden opgepakt in het kader van agressie en geweld. Hierop is vervolgens beleid gemaakt en zijn er trainingen georganiseerd. Vijf medewerkers hebben zich aangemeld als nieuwe BHV-er, waardoor gezondheid en veiligheid de aandacht krijgt die het verdient. Besloten is om een externe preventiemedewerker in te schakelen die de organisatie scherp houdt op (openstaande) RI&E zaken.

3.3.6 Ondernemingsraad Ook in 2014 was de rol van de OR intensief in het kader van het formeren van één centrale klantenservice en een ICT outsourcingstraject. De frequentie van het OR-overleg bleef eenmaal per 6 weken, hoewel er met betrekking tot bovengenoemde projecten ook informeel ofwel informatief overleg plaatsvond. Alle relevante onderwerpen ten aanzien van de organisatie zijn met de OR besproken en de notulen zijn gepubliceerd op intranet. De Ondernemingsraad bestaat uit:  Jorg van de Sanden (voorzitter)  Christa Berndt  Martin van der Voort Martin van der Voort heeft WSG per 1 november 2014 verlaten vanwege een nieuwe uitdaging elders. Deze functie is niet meteen ingevuld in verband met de aanstaande OR verkiezingen in maart 2015. De overige OR leden hebben aangegeven zich bij de aanstaande verkiezingen niet verkiesbaar te stellen. In 2014 stonden de onderstaande onderwerpen op de OR-agenda:          

Strategie/visie “WSG vooruit” discussie Samenwerking 2013 en verbeterpunten Elektronische verlofregistratie Beleid alcohol, drugs en medicijn gebruik Rookbeleid Plan van aanpak RIE Onderzoek (auto)lease Evaluatie Beoordelingcyclus Voortgang RIE Adviesaanvraag KlantenService 51

    

Adviesaanvraag Outsourcing OR-verkiezingen en vervanging Structuurwijziging Organogram structuur Urenbesteding OR

52

4. DE JAARREKENING

53

4.1 Kengetallen 2014

2013

2012

2011

RJ 645

RJ 645

RJ 645

RJ 645

Verhuureenheden Woningen Commerciële ruimten Garages / parkeerplaatsen Bergingen

3.959 140 909 17

4.060 163 340 17

4.260 110 344 12

4.121 107 335 12

Verhuureenheden in exploitatie einde boekjaar

5.025

4.580

4.726

4.575

1 0

1 0

2 0

2 154

Grondslag

Bedrijfspanden Woningen in aanbouw Balans en winsten verliesrekening Eigen vermogen per woning Totale opbrengsten per woning Afschrijvingslasten per woning Overige bedrijfslasten per woning Jaarresultaat per woning

-55.877 10.281 3.884 4.092 -5.001

Financiële continuïteit Solvabiliteit (EV/TV) (norm: 20%) Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen (%)1 Rentabiliteit vreemd vermogen (%)2 Rentabiliteit totaal vermogen(%)3 Loan to value (norm: 75%) Dekkingsratio (WOZ) (norm: 50%) 4 Interest coverage ratio (norm: 1,4) Algemeen Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen Overige reserve uitgedrukt in een percentage van de huren en overheidsbijdragen Personeel Aantal formatieplaatsen Personeelskosten (x € 1000,-) 1: 2: 3: 4:

-44.004 -38.435 -39.449 10.857 10.529 11.139 4.091 3.789 3.637 3.818 8.119 13.869 -3.385 -6.040 -16.903

-37,12 2,16 -11,08 3,90 -3,17 132% 69% 0,82

-27,28 2,25 -8,39 4,01 -2,05 124% 74% 0,86

-23,92 0,97 -15,72 3,92 1,09 122% 0,85 0,88

-24,06 1,20 42,85 4,11 -5,21 134% 0,84 0,82

0,11

0,40

0,37

0,40

3,16

3,62

2,29

1,47

-573

-448

-411

-452

27,2 2.343

26,7 2.133

26,2 1.847

26,6 2.475

basis = negatief resultaat en negatief eigen vermogen basis = vreemd vermogen exclusief voorzieningen basis = totaal vermogen inclusief voorzieningen De Interest Coverage Ratio (ICR) geeft de mate aan waarin de kasstromen voldoende zijn om de rentelasten te betalen. De Dept Service Covarage Ratio (DSCR) geeft de mate aan waarin de kasstromen voldoende zijn om de rente en aflossingsverplichtingen te betalen. De norm voor deze ratio is gesteld op 1.0. Ook aan deze norm zal niet worden voldaan als gevolg van de verwachte omvang van de uitgaande gelden ter aflossing van de langlopende leningen.

54

Geconsolideerde jaarrekening

55

4.2 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

AC T I V A

referentie

31 december 2014

31 december 2013

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.11.1 4.11.1

452.093 881

495.443 950 452.974

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

4.11.2

88.916

496.392 90.338

88.916 Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g

4.11.3.1 4.11.3.2 4.11.3.3

729 2.867 5.885

Som van de vaste activa

90.338 716 3.006 8.709

9.481

12.431

551.371

599.162

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

4.11.4

24.420

33.158 24.420

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

4.11.5.1 4.11.5.2 4.11.5.3 4.11.5.4 4.11.5.5

4.11.6

Som van de vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

56

48 229 1.924 898

33.158 171 229 269 6.026 844

3.099

7.540

17.680

15.494

45.199

56.191

596.570

655.353

P AS S I V A

referentie

31 december 2014

31 december 2013

GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen

4.11.7

-221.219

-178.657 -221.219

-178.657

VOORZIENINGEN Latente belastingverplichting Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen

4.11.8.1 4.11.8.2 4.11.8.3

845 1.928 9.187

994 2.006 11.527 11.960

14.527

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden / leningen overheid Schulden / leningen kredietinstellingen Saneringssteun Overige schulden

4.11.9 4.11.9 4.11.9 4.11.9

715.935 65.833 3.418

725.883 64.863 3.957 785.186

794.703

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

4.11.10 4.11.10 4.11.10 4.11.10 4.11.10 4.11.10 4.11.10

TOTAAL PASSIVA

57

9.947 1.594 623 211 8.266

11.965 1.540 816 63 197 10.198 20.642

24.780

596.570

655.353

4.3 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014 (x € 1.000)

omschrijving

referentie

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

4.12.1 4.12.2 4.12.3 4.12.4

2014

2013

38.616 3.110 -1.218 194

39.870 3.070 424 717 40.702

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

4.12.5 4.12.6

4.12.7 4.12.8 4.12.9 4.12.10

15.378 1.220 1.575 244 354 4.761 12 2.749 6.505

44.080

16.610 -1.759 1.466 188 340 4.321 15 3.171 6.004 32.797

30.356

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

4.12.11

-965

3.419

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

4.12.12

2.930

3.798

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

4.12.14 4.12.15

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelneming

4.12.16 4.12.17

Resultaat na belastingen

58

538 31.981

520 33.339 -31.443

-32.819

-19.643

-11.877

9 -162

-1.105 -761

-19.797

-13.743

4.4 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 (volgens de directe methode) (x € 1.000)

2014 Ontvangsten van huurders Ontvangsten van overige

2013

42.471 354

45.349 301 42.825

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan overige

-2.198 -4.504 -2.844 -6.503

Kasstroom uit mutatie voorraden

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

45.650 -1.976 -4.466 -1.688 -8.037

-16.049

-16.167

9.143

7.125

35.919

36.608

176 -32.651

3.703 -34.094 -32.475 3.444

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-80 1.637 0 4.931 0 3.251

-30.392 6.217 -2.293 3.943 0 0 -3.500 315

9.739

Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

0 970 -11.940

Mutatie geldmiddelen

De toename van de geldmiddelen in boekjaar is als volgt te specificeren: 2014 € x 1.000 Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Stand 31 december

15.468 2.212 17.680

59

2013 € x 1.000 -22.589 38.057 15.468

-1.535 0 46.913 -13.538

-10.970

33.375

2.212

38.057

4.5 Algemene toelichting 4.5.1 Algemeen Stichting WSG (L1787) is een stichting met de status van een 'toegelaten instelling volkshuisvesting'. De statutaire vestigingsplaats is Geertruidenberg, de feitelijke vestigingsplaats is Markt 32-34 te Geertruidenberg. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie van woningen voor de sociale huursector. WSG is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector.

4.5.2 Continuïteit Sanering De Raad van Commissarissen heeft op 11 juli 2013 het herziene saneringsplan vastgesteld. Het saneringsplan resulteerde in een steunaanvraag van € 117,8 miljoen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is op 24 juli 2013 akkoord gegaan met het saneringsplan. Uitgangspunten sanering Het einddoel van de sanering is het behouden van het sociale woningbezit met zo laag mogelijke kosten voor de corporatiesector. Daarbij wordt WSG zodanig gesaneerd dat zij voldoet aan de eisen van WSW voor kredietwaardigheid en in 2018 een positief eigen vermogen heeft van minimaal 10% van de jaarhuur. Saneringssteun Tot en met 2014 is aan saneringssteun een totaalbedrag van € 65,9 miljoen uitgekeerd. De saneringssteun wordt uitgekeerd als achtergestelde renteloze lening op basis van de actuele liquiditeitsbehoefte van WSG. In het saneringsbesluit is bepaald dat bij opheffing van WSG door volledige overname door een of meerdere corporaties het voorschot geheel of gedeeltelijk kan worden omgezet in een bijdrage ineens. Met de toegekende saneringssteun over de periode juli 2013 tot juli 2018 is de continuïteit van WSG geborgd. Actuele vermogensontwikkeling Het eigen vermogen van WSG bedraagt ultimo 2014 € 221,2 miljoen negatief. Om een vergelijking te maken met de actuele voortgang van de sanering ten opzichte van het saneringsplan dienen een drietal correcties te worden gemaakt:

€ -221.200.000

1. De saneringsbijdragen zijn in de jaarrekening als achtergestelde renteloze lening verantwoord. In het saneringsplan worden de bijdragen jaarlijks verantwoord ten gunste van het resultaat. Het positieve effect op het vermogen is hiermee € 65,9 miljoen.

€

Transporteren

€ -155.300.000

60

65.900.000

€ -155.300.000

Transport

2. In het saneringsplan is een rentabiliteitswaardecorrectie opgenomen. Conform de herziene RJ 645 is het niet meer toegestaan deze rentabiliteitswaardecorrectie mee te nemen. Het € effect is € 49,2 miljoen positief. 3. De vastgoedbeleggingen zijn in de jaarrekening gewaardeerd tegen marktwaarde. In het saneringsplan zijn deze opgenomen € 10,5 miljoen positief. Het gecorrigeerde eigen vermogen komt hiermee op € 95,6 miljoen negatief.

49.200.000

€

10.500.000

€

-95.600.000

4.5.3 Groepsverhoudingen Stichting WSG staat aan het hoofd van WSG Holding B.V. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over WSG wordt hiermee bedoeld Stichting WSG en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

4.5.4 Grondslagen voor de consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van WSG en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. WSG Holding B.V. en WSG Projectontwikkeling B.V. zijn integraal geconsolideerd. Naast deze genoemde groepsmaatschappijen heeft WSG direct of indirect nog een 50% belang in diverse maatschappijen. WSG kan geen overheersende zeggenschap uitoefenen in deze maatschappijen, derhalve zijn deze niet betrokken in de consolidatie. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor WSG. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien.

61

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd a. naam: WSG Holding B.V. vestigingsplaats: Geertruidenberg belang: 100% eigen vermogen 31-12-2014: - € 9.199.929 resultaat 2014: € 1.136.514 WSG Holding B.V. heeft een belang in: a1. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. (zie onderstaand) a2. naam: Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. vestigingsplaats: Eindhoven belang: 48% eigen vermogen 31-12-2014: € 0 resultaat 2014: - € 12.162 b. naam: WSG Projectontwikkeling B.V. vestigingsplaats: Geertruidenberg belang: 100% eigen vermogen 31-12-2014: - € 6.316.017 resultaat 2014: € 1.142.468 WSG Projectontwikkeling B.V. heeft een belang in: b1. naam: Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. vestigingsplaats: Roosendaal belang: 50% eigen vermogen 31-12-2014: - € 819.047 (concept) resultaat 2014: € 0 (concept) b2. naam: Vastgoed Brabant B.V. vestigingsplaats: Oosterhout belang: 50% eigen vermogen 31-12-2014: - € 5.654.676 (concept) b3. naam: Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude-Tonge (VHOT) V.O.F. vestigingsplaats: 's-Gravenhage belang: 50% eigen vermogen 31-12-2014: € 294.000 resultaat 2014: € 0 b4. naam: Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. vestigingsplaats: Geertruidenberg belang: 50% eigen vermogen 31-12-2014: € 1.165.691 resultaat 2014: - € 47.504

62

Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde a. naam: Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. vestigingsplaats: Eindhoven belang: 50% eigen vermogen 31-12-2014: € 27.943 resultaat 2014: € 1.932 Overige kapitaalbelangen (minder dan 20%) a. De Pontonnier B.V. De activiteiten van WSG Holding B.V. bestaan voornamelijk uit: ● het besturen, financieren en exploiteren van, het deelnemen in en het samengaan en samenwerken met andere ondernemingen, vennootschappen en rechtspersonen; ● het investeren in vermogenswaarden en het beleggen van vermogen; ● het verkrijgen, vervreemden, beheren, huren, verhuren en op andere wijze exploiteren en in gebruik of genot geven of verkrijgen van vermogensrechten, roerende en onroerende zaken; ● het zich borg stellen voor derden; ● het zich sterk maken voor de nakoming van verplichtingen van derden en het zich als medebestuur verbinden; ● het verrichten van alle overige activiteiten van financiële of commerciële aard ten behoeve van vennootschappen en ondernemingen waarmede zij een groep vormt. De activiteiten van WSG Projectontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit het deelnemen in, financieren van, het zich op andere wijze interesseren bij en het voeren van beheer over andere ondernemingen en vennootschappen. De activiteiten van Heldenpark Beheer B.V. bestaan voornamelijk uit het optreden als beherend vennoot van de te Utrecht gevestigde commanditaire vennootschap OC Heldenpark CV, met al hetgeen daartoe behoort of bevorderlijk kan zijn. In 2009 is WSG rechthebbende geworden van 50 aandelen in de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 'De Pontonnier B.V.'. De aandelen zijn vervolgens ondergebracht in 'Stichting Administratiekantoor De Pontonnier'. WSG heeft hiervoor 50 certificaten ontvangen.

4.5.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting WSG zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

63

4.6 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 4.6.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslagen zijn vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

4.6.2 Vergelijking met voorgaand jaar 4.6.2.1 Stelselwijziging De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaand jaar. 4.6.2.2 Schattingswijzigingen Ultimo 2014 heeft WSG haar bezit ingedeeld in zogenaamde resultaat verantwoordelijke eenheden (RVE's). Voor een toelichting op de aard van de schatting en het effect op de huidige periode wordt verwezen naar paragraaf 4.6.4.2, complexindeling en mutatie bedrijfswaarde. 4.6.2.3 Presentatiewijzigingen Ten opzichte van voorgaand jaar heeft, ten behoeve van het inzicht, herrubricering plaatsgevonden op enkele posten. Hierop zijn de vergelijkende cijfers aangepast.

4.6.3 Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd'. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.

64

4.6.4 Materiële vaste activa 4.6.4.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies zich kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op de balansdatum worden verwacht. 4.6.4.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs-, en culturele instellingen en dienstverleners en tevens vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van WSG is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert WSG zich als vastgoed beheerder. Hiermee is de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag WSG waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

65

Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. De componenten grond (geen afschrijving), opstal, installaties en inventaris worden onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en / of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling In het kader van de herijking van het strategisch voorraadbeleid heeft WSG haar bezit ultimo 2014 ingedeeld in zogenaamde resultaat verantwoordelijke eenheden (RVE's) . De indeling ligt ten grondslag aan de bedrijfswaardeberekening en ziet er als volgt uit: RVE 1: Reguliere huurwoningen (DAEB) RVE 2: Zorgvastgoed (DAEB) RVE 3: Garages en parkeerplaatsen (DAEB) RVE 4: Maatschappelijk onroerend goed (DAEB) RVE 5: Reguliere huurwoningen (niet-DAEB) RVE 6: Zorgvastgoed (niet-DAEB) (dit type bezit heeft WSG niet) RVE 7. Garages en parkeerplaatsen (niet-DAEB) RVE 8. Bedrijfsmatig onroerend goed (niet-DAEB) De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. In de geschatte toekomstige kasstromen zijn geen ontvangsten of uitgaven begrepen met betrekking tot financieringsactiviteiten en belastingen naar de winst. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting. Bij de bedrijfswaardeberekening voor de sociale woningen in exploitatie gelden de volgende uitgangspunten: - Voor 2015 wordt rekening gehouden met een basis huurverhoging van 2,5% bestaande uit inflatie (1%) met een opslag van 1,5%; - Voor de jaren na 2015 is rekening gehouden met een basis huurverhoging van inflatie (vast percentage van 2% conform objectieve normen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)) en een opslag van 1,5%;

66

- De basis huurverhoging wordt afgetopt op een streefhuur van maximaal 90% en de streefhuur wordt afgetopt op de liberalisatiegrens; - Voor het zorgvastgoed verhuurd aan zorgpartners wordt rekening gehouden met een constante jaarlijkse huurverhoging van 2,5% conform de zorgnormering; - Jaarlijkse huurderving van 1,25% op reguliere huurwoningen DAEB (voorgaand jaar 2,0%) en op reguliere huurwoningen niet-DAEB 5% (voorgaand jaar 2%). Huurderving op zorgvastgoed is verdisconteerd in de huurprijsberekening en daarom vastgesteld op 0,0% (voorgaand jaar 0,5%). Huurderving op garages en parkeerdekken DAEB en niet-DAEP 1,25% (voorgaand jaar 0,9%), op bedrijfsonroerend goed DAEB 1,5% (voorgaand jaar 1,5%) en op bedrijfsonroerend goed niet-DAEB 25% (voorgaand jaar 25%). Vanuit de saneringsopgaven heeft WSG de doelstelling om al het bedrijfsonroernd goed niet-DAEB af te stoten. Het extra hoge risico op leegstand is reden voor het hanteren van een percentage huurderving van 25%; - Huurharmonisatie wordt toegepast bij mutatie waarbij de huur wordt opgetrokken naar 90% maximaal redelijk. Er is rekening gehouden met een mutatiegraad van 9,5% en het aftoppingsbeleid bij huurverhoging; - Jaarlijkse stijging van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,0% voor het jaar 2015 en 3% voor de jaren 2016 en verder conform objectieve normen van het (CFV), (voorgaand jaar: vast percentage van 3%); - Een gemiddelde norm voor variabele lasten (OZB, verzekeringen en algemeen beheer) van € 1.030 per vhe voor reguliere woningen en € 1.065 per vhe voor zorgvastgoed (voorgaand jaar: € 1.132). Een gemiddelde norm voor garages en parkeerdekken van € 103 per vhe (voorgaand jaar € 183), voor bedrijfsonroerend goed DAEB € 1.800 per vhe (voorgaand jaar € 1.981) en voor bedrijfsonroerend goed niet-DAEB € 2.315 (voorgaand jaar € 2.545); - Genormeerde onderhoudskosten voor reguliere woningen van € 950 per vhe, opgebouwd uit een normbedrag van € 180 voor klacht & service onderhoud, € 705 voor planmatig onderhoud en € 575 per mutatie voor regulier mutatie onderhoud (voorgaand jaar: € 685,--); - Genormeerde onderhoudskosten voor zorgvastgoed van € 1.025 per vhe, (voorgaand jaar: € 1.010) en een projectmatige investering van € 28.500 per vhe (prijspeil 2012) rond het 25ste jaar van exploitatie, inzake vervanging binnenpakket woningen, installaties en algemene ruimten; - Genormeerde onderhoudskosten voor garages en parkeerdekken € 21,-- per vhe (voorgaand jaar € 8,05), voor bedrijfsonroerend goed DAEB € 2.145 per vhe (voorgaand jaar € 2.048) en voor bedrijfsonroerend goed niet-DAEB € 1.033 per vhe op basis van € 3,35 per m2 BVO (voorgaand jaar € 3,27 per m2 BVO); - Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode van € 5.000 per vhe voor zelfstandige woongelegenheden en € 15.000 voor bedrijfsonroerend goed. - Een rekenrente van 5,25% voor WSW-geborgde en niet-WSW geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; - De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.

67

- De verhuurdersheffing is ingerekend conform het wettelijk kader en wordt in tegenstelling tot voorgaand jaar vanaf 2020 jaarlijks geïndexeerd met 2%. - Verkopen worden in tegenstelling tot de richtlijn van het CFV en het WSW maar conform scaneringsopgave ingerekend voor een periode van 10 jaar. De schatting van de netto kasstromen aan het einde van de levensduur is gebaseerd op een zakelijke transactie tussen onafhankelijke ter zake kundige partijen, na aftrek van de te verwachten kosten van het afstoten. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van RJ 645 wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van twintig jaar in de waardering betrokken. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als 'herwaarderingsreserve') toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in de bedrijfswaarde De waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is in 2014 gedaald van € 495,4 miljoen naar € 452,1 miljoen; een daling van € 43,3 miljoen. Deze daling is grotendeels als volgt te verklaren: In de bedrijfswaarde per 31 december 2014 is rekening gehouden met een lager percentage inflatie over 2015 als basis voor het netto contant maken van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen. Op de huurcomponent heeft dit een negatief effect van circa € 2,7 miljoen, op de netto contante waarde van de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten heeft het een positief effect van circa € 2,3 miljoen. Met betrekking tot de restwaarde is over de gehele exploitatieperiode rekening gehouden met een lagere index met een negatief effect van circa € 0,9 miljoen. De verhuurderheffing wordt ten opzichte van voorgaand jaar vanaf 2020 geïndexeerd met jaarlijks 2% met een negatief effect van circa € 3,5 miljoen.

68

Met betrekking tot het zorgvastgoed is rekening gehouden met een verlaging van de huuropbrengsten. Dit heeft een negatief effect van circa € 21,5 miljoen op de huurcomponent. Op huurderving is sprake van een gecombineerd positief effect van circa € 2,7 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een verlaging van de derving ingerekend op reguliere huurwoningen (RVE 1) en op zorgvastgoed (RVE 2). De onderhoudslasten zijn begrensd op aangepaste normbedragen. Dit heeft een negatief effect van circa € 8,5 miljoen op de netto contante waarde van de onderhoudslasten. In de bedrijfswaarde per 31 december 2014 is rekening gehouden met extra verkopen van woningen in relatie tot de verkoop van bedrijfsonroerend goed en de verkoop van zorgvastgoed. Daarnaast is de gemiddelde verkoopprijs op deze verkopen naar boven bijgesteld. Op de huurcomponent heeft dit een negatief effect van circa € 5,8 miljoen, op de netto contante waarde van de verkoopopbrengsten heeft het een positief effect van circa € 7,8 miljoen. Nieuw ten opzichte van vorig jaar is de herverdeling van het bezit op resultaat verbonden eenheden (RVE). Door de herverdeling van het bezit op RVE heeft een overboeking plaatsgevonden van sociaal naar commercieel en vice versa. Dit in combinatie met een aantal andere gecombineerde effecten als het bevriezen van de liberaliseringsgrens, verkoop van inventaris op zorgvastgoed, het wegvallen van 1 jaarschijf en de tijdelijke verschuiving van sociaal naar commercieel en vice versa als gevolg van het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhoging, heeft een negatief effect van circa € 11,8 miljoen op de totale bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van woningen die ultimo 2014 leeg stonden voor verkoop bedraagt circa € 1,4 miljoen en is overgeboekt naar de voorraad 'te verkopen objecten'. Genormeerde onderhoudskosten In 2014 en 2015 is op basis van een quickscan de conditie van het vastgoed in beeld gebracht. Dit is aangevuld met onderhoudsplannen op specifieke onderdelen (bijv. daken, ventilatie). Verder is het contractonderhoud gestructureerd, hebben aanbestedingen plaatsgevonden en zijn nieuwe contracten afgesloten. Alle informatie is ingevoerd in een systeem waarmee de meerjarenplanning en –begroting voor het onderhoud gemonitord kan worden. Op basis van de nu beschikbare informatie beschouwen we de gehanteerde onderhoudsnorm als taakstellend voor de komende periode. De meerjarenbegroting wordt in 2015 nog verder ingevuld op onderdelen waarvoor nu een inschatting gemaakt is en geactualiseerd, rekening houdend met deze taakstelling. Huuropbrengsten zorgvastgoed Door de wijzigingen in weten regelgeving voor de zorgsector staan de huuropbrengsten uit het zorgvastgoed onder druk. WSG heeft in 2014, doorlopend in 2015, een aantal maatregelen getroffen gericht op waardebehoud van het zorgvastgoed: - Er is een accountmanager zorgvastgoed aangesteld die tot taak heeft deze portefeuille te managen.

69

- Met alle huurders-zorginstellingen vindt overleg plaats over de strategische keuzes en de consequenties daarvan voor de contracten. Inzet is om tot een gedeelde toekomstvisie te komen én om, daar waar sprake is van productieafhankelijke huuropbrengsten, te komen tot contractaanpassing gericht op een verdeling van de risico’s voor beide partijen. - Voor het gebied Geertruidenberg is in samenwerking met gemeente, zorginstellingen, collega-corporaties en zorgkantoor een zorgvisie vastgesteld. - Van alle objecten is een inschatting gemaakt van de inkomsten voor de komende 5 en 10 jaar en de periode daarna. - Van een aantal objecten waarvan verwacht wordt dat deze op termijn niet meer ingezet kan worden als zorgvastgoed, is een alternatieve aanwending in beeld gebracht en ingerekend in de bedrijfswaarde. - Over onderdelen waarop WSG nagenoeg geen invloed kan uitoefenen, zoals inventaris en energie, worden onderhandelingen gevoerd met de zorginstellingen om deze over te dragen aan hen. Op grond van de verkregen inzichten is de bedrijfswaarde van het zorgvastgoed gedaald ten opzichte van 2013. Op dit moment is dit de best mogelijke inschatting. De bedrijfswaarde per zorgeenheid is hoog ten opzichte van het regulier verhuren als woning zonder aanvullende zorg. Als de overheid besluit tot een verdere aanscherping van beleid welke leidt tot een verdergaande scheiding van wonen en zorg en budgetten in de zorg verder onder druk zet, kan dit op termijn leiden tot een neerwaartse bijstelling van de huuropbrengsten van de wooneenheden en de zorginfrastructuur. Afschrijvingen Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven. Voor een uitgebreide toelichting op de gebruiksduur en toegepaste afschrijvingsduur per component wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.1. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 4.6.4.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 4.6.5 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om de huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als 'vastgoedbelegging in exploitatie' indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

70

4.6.5.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 4.6.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hier anders vermeld. 4.6.5.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag WSG waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 4.6.4.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: - Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatievalidatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Voor wat betreft het overige bezit welke niet in het boekjaar is getaxeerd wordt gebruik gemaakt van indices (IPD).

71

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van WSG, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat WSG bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen, zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor de verhuurdersheffing is de heffing alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Uit dien hoofde is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

4.6.6 Financiële vaste activa 4.6.6.1 Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Stichting WSG in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. 4.6.6.2 Latente belastingvorderingen Zie paragraaf 4.6.11.1. 4.6.6.3 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

72

4.6.7 Voorraden 4.6.7.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van voorraden. De opbrengstwaarde is gebaseerd op een taxatie door externe taxateurs van taxatievalidatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV) of een gesloten koopcontract waarvoor levering in het komende boekjaar gepland staat. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Voor wat betreft het overige bezit welke niet in het boekjaar is getaxeerd wordt gebruik gemaakt van indices (IPD).

4.6.8 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

4.6.9 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn voor zover niet saldeerbaar met banktegoeden opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

4.6.10 Groepsvermogen Het groepsvermogen omvat het saldo van alle bezittingen (activa) verminderd met het vreemd vermogen.

73

4.6.11 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op de balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte van de uitstroom van middelen redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 4.6.11.1 Latente belastingverplichting Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij WSG in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 4,5% (2013: 4,5%) genomen. 4.6.11.2 Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van deelneming WSG Holding B.V. volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden. WSG staat in voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk heeft de feitelijke verplichting deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

74

4.6.11.3 Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: - Verplichtingen uit hoofde van claims en geschillen; - Voorziening jubilea uitkering conform CAO Woondiensten 2013; - Individuele loopbaanontwikkeling medewerkers CAO Woondiensten 2013. 4.6.12 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 4.6.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) WSG heeft geen financiële instrumenten afgesloten in de vorm van derivaten. In totaal zijn er per het einde van het boekjaar negen langlopende leningen aanwezig met een basisrente en een spread. De totale omvang van deze leningen bedraagt € 82,7 miljoen. De rente van deze leningen varieert tussen de 3,99% en 4,40%.

75

4.7 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 4.7.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 4.7.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengstverantwoording uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico's met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. 4.7.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

4.7.2 Bedrijfsopbrengsten 4.7.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4% ( voor huishoudens met een inkomen tot € 34.678). 4.7.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

76

4.7.2.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: - boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; - netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

4.7.3 Bedrijfslasten 4.7.3.1 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Jaarlijks vindt beoordeling plaats van de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en restwaarde. Indien zich omstandigheden voordoen of als nieuwe informatie beschikbaar komt, worden deze effecten verwerkt. Indien een schattingswijziging plaatsvindt, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 4.7.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 4.7.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan de werknemers.

77

4.7.3.4 Pensioenlasten WSG heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winsten verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijks aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor WSG en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winsten verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer WSG beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan WSG, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2014 (en 2013) waren er voor de groep werknemers geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. De dekkingsgraad bedraagt per balansdatum 114%. De werknemers van WSG hebben tot en met 2013 een premievrij pensioen gehad. Met ingang van boekjaar 2014 is deze regeling aangepast, waarbij (rekening houdend met een gelijk afbouwschema van 4 jaar), de premieverdeling werknemer versus werkgever vanaf 1 januari 2017 aansluit bij de CAO Woondiensten. 4.7.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

78

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 4.7.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van WSG, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 4.7.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrifjslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 4.7.3.8 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 4.7.3.9 Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijvingen en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht. 4.7.3.10 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 4.7.3.11 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is WSG integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

79

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Zie ook paragraaf 4.6.11.1.

4.8 Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut, waarin opgenomen het financieel beleid, vastgesteld door de RvC. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de niet uit de balans opgenomen rechten en verplichtingen. WSG heeft geen financiële instrumenten afgesloten in de vorm van derivaten. Valutarisco WSG is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico WSG heeft geen vorderingen met variabele renteafspraken. Wel is er sprake van een negental leningen met een basisrente en een spread. De totale omvang van deze leningen bedraagt € 82,7 miljoen. De rente van deze leningen varieert tussen de 3,99% en 4,40%. Voor vier leningen met een totaalbedrag van € 18 miljoen is de spread in 2014 opnieuw vastgesteld. Voor de overige leningen geldt dat dit in 2017 zal gebeuren. Met betrekking tot deze leningen zijn en worden geen financiële derivaten afgesloten ter dekking van het renterisico. Kredietrisico Als gevolg van beperkte uitstaande vorderingen en geldmiddelen is het kredietrisico gering.

80

4.9 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat het management van de stichting zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat het management schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De in deze jaarrekening opgenomen schattingen hebben onder andere, maar niet uitsluitend, betrekking op: - De parameters die worden gehanteerd ter bepaling van de bedrijfswaarde; - De veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de waardering van de vastgoedbeleggingen; - De waardering van de kapitaalbelangen en de leningen u/g; - De waardering van het vastgoed bestemd voor de verkoop; - De inschatting van de uitkomsten van juridische procedures en geschillen.

4.10 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder de operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

81

4.11 Toelichting op de geconsolideerde balans 4.11.1 Materiële vaste activa Voor de toelichting op de materiële vaste activa wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.1.

4.11.2 Vastgoedbeleggingen Voor de toelichting op de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.2.

4.11.3 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Deelnemingen

Latente belastingvorderingen

Stand per 1 januari 2014 Investeringen Resultaat deelnemingen Dividend Desinvesteringen Waardeverminderingen

€ € € € € €

716 38 -24 -

€ € € € € €

3.006 -140 -

Stand per 31 december 2014

€

729

€

2.866

Inbegrepen in de stand per 31 december 2014 zijn: - cumulatieve herwaarderingen - bedragen met een looptijd korter dan één jaar

€ €

-

€ €

-


Leningen u/g

Totaal

€ € € € € €

€ € € € € €


8.709 108 -2.837 -96 5.885


82

€ €

-2.597 -

12.431 146 -24 -2.977 -96 9.480

€ €

-2.597 -

4.11.3.1 Deelnemingen Deelnemingen De deelnemingen betreffen: Bouwcombinatie PrinsenPolder VOF (2014) Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge VOF (2014)

Aandeel 50% 50%

Resultaat boekjaar € -48

Eigen vermogen € 1.166

€

€

-

0,29

4.11.3.2 Latente belastingvorderingen Voor de toelichting op de latente belastingvorderingen wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.3. 4.11.3.3 Leningen u/g Onder leningen u/g zijn leningen begrepen van Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F., Vastgoed Brabant B.V. en een particuliere partij ter grootte van € 5,9 miljoen ultimo boekjaar met een gemiddeld rentepercentage van 3,75 %. WSG acht de verstrekte leningen u/g inzake Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. volledig inbaar (verstrekt binnen TI en via Projectontwikkel B.V.). Er blijken geen indicaties uit lopende zaken waaruit de leningen oninbaar zouden zijn.

4.11.4 Voorraden Voor de toelichting op de voorraden wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.4.

4.11.5 Vorderingen

Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen en overlopende activa

31 december 2014 € 48 € 229 € -

31 december 2013 € 171 € 229 € 269

€ €

€ €

2.821 3.098

6.870 7.540

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Ten opzichte van de enkelvoudige jaarrekening van WSG zijn de onderlinge rekeningcourantverhoudingen en rente over de verstrekte lening u/g geëlimineerd. 4.11.5.1 Huurdebiteuren Voor de toelichting op de huurdebiteuren wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.5. 83

4.11.5.2 Vorderingen op gemeenten Voor de toelichting op de vorderingen op gemeenten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.5. 4.11.5.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Vordering deelnemingen

€ €

2014 -

€ € € € € € €

2014 205 510 85 1.124 1.924

€ €

2013 269 269

€ € € € € € €

2013 2.725 1.239 923 95 250 794 6.026

4.11.5.4 Overige vorderingen Vastgoedtransacties Afrekening servicekosten (incl. zorgpartners) Rente leningen u/g Waarborgsommen Door te belasten projectkosten Overige vorderingen

Onder de overige vorderingen zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 0 met een resterende looptijd langer dan een jaar. 4.11.5.5 Overlopende activa € € € €

Vooruitbetaalde kosten Vastgoedtransacties Overige nog te ontvangen bedragen

2014 52 545 301 898

2013 120 510 214 844

€ € € €

Onder de overlopende activa zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 0 met een resterende looptijd langer dan een jaar.

4.11.6 Liquide middelen € € €

Kas / bank / giro Overige

2014 9.804 7.876 17.680

€ € €

2013 10.859 4.635 15.494

De liquide middelen staan tot een bedrag van € 7,9 miljoen niet ter vrije beschikking.

84

4.11.7 Groepsvermogen Eigen vermogen Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december

€ € € €

2014 -178.657 -19.797 -22.765 -221.219

€ € € €

2013 -163.734 -13.743 -1.180 -178.657

Het groepsvermogen is gelijk aan het eigen vermogen in de enkelvoudige jaarrekening.

4.11.8 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

Stand per 1 januari 2014 Dotaties Onttrekkingen Vrijval

Latente belastingverplichtingen € 994 € € -149 € -

Deelnemingen € 2.006 € € € -78


€

€

1.928


Overige voorzieningen € 11.527 € 20 € -12 € -2.348

€ € € €

Totaal 14.527 20 -161 -2.426


€

€

11.960

845

9.187

Van de voorzieningen is een bedrag van € 12,0 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. 4.11.8.1 Latente belastingverplichtingen Voor de toelichting op de latente belastingverplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.8.

85

4.11.8.2 Deelnemingen Er is een voorziening gevormd voor Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V., Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. en Vastgoed Brabant B.V. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. De waardering van de deelneming in Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. is gebaseerd op de concept jaarstukken 2014 en de geactualiseerde grondexploitatie. WSG heeft zelfstandig een kritische beoordeling van de jaarstukken en grondexploitatie uitgevoerd. Vooralsnog worden de uitgangspunten zoals gehanteerd in de grondexploitatie toegepast in de waardering van de deelneming. Bestaand risico binnen deze grondexploitatie betreft het al dan niet wijzigen van het bestemmingsplan op de ontwikkellocatie. WSG en de andere vennoten hebben vooralsnog geen indicatie dat aannemelijk kan worden gemaakt dat het risico zich zal voordoen. Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. De waardering van de deelneming in Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. is gebaseerd op de concept jaarstukken 2014. Op basis van een zelfstandige kritische beoordeling van de jaarstukken heeft WSG een standpunt ingenomen inzake de waardering. Er is een voorziening gevormd voor het geprognosticeerde verlies van de grondexploitatie rekening houdend met openstaande vorderingen en schulden op de Ontwikkelingscombinatie. De voorziening is ten opzichte van de jaarrekening 2013 ongewijzigd. 4.11.8.3 Overige voorzieningen Van de overige voorzieningen is een bedrag van € 9,2 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 0 een looptijd langer dan 5 jaar. Het verschil ten opzichte van de enkelvoudige jaarrekening betreft een aankoopverplichting welke vanuit WSG Projectontwikkeling B.V. is opgenomen. 4.11.8.4 Geschatte looptijd voorzieningen Van de voorzieningen is een bedrag van € 12,0 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 0 een looptijd langer dan 5 jaar.

4.11.9 Langlopende schulden Voor de toelichting op de langlopende schulden wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.9.

86

4.11.10 Kortlopende schulden 2013

2014 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

€ € € € € €

9.947 1.594 623 211 8.267 20.642

€ € € € € € €

11.965 1.540 816 63 197 10.199 24.780

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van de langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

4.11.11 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voor de toelichting op de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.11.

4.11.12 Verbonden partijen Voor een toelichting op de verbonden partijen wordt verwezen naar paragraaf 4.16.2.12.

87

4.12 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 4.12.1 Huuropbrengsten Voor een toelichting op de huuropbrengsten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.1.

4.12.2 Opbrengsten servicecontracten Voor een toelichting op de opbrengsten servicecontracten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.2.

4.12.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Voor een toelichting op het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.3.

4.12.4 Overige bedrijfsopbrengsten Voor een toelichting op de overige opbrengsten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.4.

4.12.5 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Voor een toelichting op de afschrijvingen wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.5.

4.12.6 Overige waardeveranderingen Disposities, koopwoningen en verplichtingen Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

€

2014 1.220

€

2013 -2.259

€

1.220

€

-2.259

4.12.7 Onderhoudslasten Voor een toelichting op de onderhoudslasten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.7.

4.12.8 Leefbaarheid Voor een toelichting op de lasten leefbaarheid wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.8.

4.12.9 Lasten servicecontracten Voor een toelichting op de lasten servicecontracten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.9.

4.12.10 Overige bedrijfslasten Voor een toelichting op de overige bedrijfslasten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.10.

88

4.12.11 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Voor een toelichting op de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.11.

4.12.12 Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Voor een toelichting op de uit de reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.12.

4.12.13 Accountantshonoraria Voor een toelichting op de accountantshonoraria wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.13.

4.12.14 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Voor een toelichting op de andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.14.

4.12.15 Rentelasten en soortgelijke kosten Voor een toelichting op de rentelasten en soortgelijke kosten wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.15.

4.12.16 Belastingen Voor een toelichting op de belastingen wordt verwezen naar paragraaf 4.16.3.16.

4.12.17 Resultaat deelnemingen 2014 Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling Beheer B.V. Biesbosch Marina Drimmelen Vastgoedontwikkeling C.V. Vastgoedontwikkeling Handelskade Oude Tonge V.O.F. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. Bouwcombinatie Prinsenpolder V.O.F. V.O.F. Bruisend Dorpshart Vastgoed Brabant B.V. Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V. Voorzieningen (op resultaten en kapitaalstortingen) Voorziening Ontwikkelcombinatie Couveringe Park V.O.F. Voorziening Ontwikkelingscombinatie Heldenpark C.V.

89

2013

€ € € € € € €

1 -29 -130

€ € € € € € € €

762 -17 610 48 -49 -8 -293 -1.025

€ € €

-5 -162

€ € €

-500 -290 -761

4.13 Overige informatie 4.13.1 Werknemers Zie voor een toelichting paragraaf 4.16.4.1.

4.13.2 Bestuurders en commissarissen Zie voor een toelichting paragraaf 4.16.4.2 en paragraaf 4.16.4.3.

90

Enkelvoudige jaarrekening

91

4.14 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

AC T I V A

referentie

31 december 2014

31 december 2013

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.16.2.1 4.16.2.1

452.093 881

495.443 950 452.974

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

4.16.2.2

88.916

496.392 90.338

88.916 Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g

4.16.2.3 4.16.2.3 4.16.2.3

2.867 6.829

Som van de vaste activa

90.338 3.006 9.654

9.695

12.660

551.586

599.390

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

4.16.2.4

24.420

33.158 24.420

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

4.16.2.5 4.16.2.5 4.16.2.5 4.16.2.5

4.16.2.6

Som van de vlottende activa TOTAAL ACTIVA

92

48 229 1.257 829

33.158 171 229 5.693 776

2.362

6.869

17.666

15.468

44.449

55.494

596.035

654.885

P AS S I V A EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen

referentie

4.16.2.7

31 december 2014

-221.219

31 december 2013

-178.657 -221.219

VOORZIENINGEN Latente belastingverplichting Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen

4.16.2.8 4.16.2.8 4.16.2.8

845 1.789 8.887

-178.657 994 3.236 9.927

11.521 LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden / leningen overheid Schulden / leningen kredietinstellingen Saneringssteun Overige schulden

4.16.2.9 4.16.2.9 4.16.2.9 4.16.2.9

715.935 65.833 3.418

14.157 725.883 64.863 3.957

785.187 KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

4.16.2.10 4.16.2.10 4.16.2.10 4.16.2.10 4.16.2.10 4.16.2.10 4.16.2.10

TOTAAL PASSIVA

93

9.947 1.594 623 211 8.170

794.703 11.965 1.540 816 63 197 10.100

20.546

24.682

596.035

654.885

4.15 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 (x € 1.000)

omschrijving

referentie

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

4.16.3.1 4.16.3.2 4.16.3.3 4.16.3.4

2014

2013

38.616 3.110 -1.218 194

39.870 3.070 424 717 40.702

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

4.16.3.5 4.16.3.6

4.16.3.7 4.16.3.8 4.16.3.9 4.16.3.10

15.378 2.520 1.575 244 354 4.761 12 2.749 6.505

44.080

16.610 -2.259 1.466 188 340 4.321 15 3.171 6.001 34.097

29.852

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

4.16.3.11

-965

3.419

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

4.16.3.12

2.930

3.798

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

4.16.3.14 4.16.3.15

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelneming

4.16.3.16 4.16.3.17

Resultaat na belastingen

94

538 31.981

520 33.339 -31.443

-32.819

-20.943

-11.374

9 1.137

-1.103 -1.266

-19.797

-13.743

4.16 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 en winsten verliesrekening over 2014 (x € 1.000)

4.16.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 tot en met 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening. 4.16.1.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.6.6.1 in de geconsolideerde jaarrekening. 4.16.1.2 Vorderingen en schulden groepsmaatschappijen Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

4.16.2 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 (x € 1.000) 4.16.2.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

Stand per 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2013

Sociaal vastgoed in exploitatie

(On)roerende zaken ten dienste van exploitatie

€ €

588.706 48.245

€ €

2.784 -

€ -141.508 € 495.443

€ €

-1.834 950

95

Totaal € €

591.489 48.245

€ -143.342 € 496.392

Mutaties 2014 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen

€ € € € € € € € €

75 -2.345 -31.498 -14.493 363 -2.490 6.225 813

€ € € € € € € € €

5 -73 -

€ € € € € € € € €

80 -2.345 -31.498 -14.566 363 -2.490 6.225 813

Totaal mutaties

€

-43.350

€

-68

€

-43.418

€ €

587.249 16.747

€ €

2.788 -

€ €

590.037 16.747

€ -151.904 € 452.093

€ €

-1.907 881

Stand per 31 december 2014 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden

€ -153.811 € 452.974

WSG onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: - Grond geen afschrijvingen - Opstal lineair 50 jaar - Installaties en inventaris zorgvastgoed lineair 25 jaar

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 2.151 woningen, 1.419 onzelfstandige wooneenheden, 639 garages en 69 overige eenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikking van deze eenheden bedraagt € 492,6 miljoen. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 951 eenheden voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting worden 72 eenheden binnen één jaar verkocht. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Grond geen afschrijvingen - Opstal 50 jaar - Installaties 15 jaar - Inventaris 10 jaar - Vervoermiddelen 5 jaar - Automatisering 4 jaar De vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting.

96

Verzekering en zekerheden De materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen aanschaf c.q. voortbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 880,1 miljoen. Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven ter hoogte van € 48 miljoen, zijnde zekerheid voor de ongeborgde leningen. 4.16.2.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Commercieel vastgoed in exploitatie

Totaal

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2013

€ € € €

155.556 -65.218 90.338

€ 311.113 € -130.436 € € 180.676

Mutaties 2014 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen

€ € € € € € €

-11.330 14.116 -4.208

Totaal mutaties

€

-1.423

€ € € € € € € € €

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden

€ € € €

140.018 -51.102 88.916

-22.661 28.232 -8.416 -12.753

€ 280.036 € -102.204 € € 177.831

In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 382 woningen, 287 garages en 55 overige eenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van de eenheden bedraagt € 106,3 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 99,4 miljoen.

97

Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 70 eenheden voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting worden 36 woningen en niet-woningen binnen één jaar verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 21,7 miljoen. 4.16.2.3 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Deelnemingen

Latente belastingvorderingen


€ € € € € €

-

€ € € € € €

3.006 -140 -


€

-

€

2.866


€ €

-

€ €

-

Leningen u/g

Totaal


€ € € € € €

9.654 108 -2.837 -96

€ € € € € €

12.660 108 -2.977 -96


€

6.829

€

9.695


€ €

-2.597 -

€ €

-2.597 -

98

Deelnemingen De deelnemingen betreffen: WSG Holding B.V. (2014) Ontwikkelingscombinatie Heldenpark Beheer B.V. (2014) De Pontonnier B.V. (2013)

Aandeel 100% 50%

Resultaat boekjaar € 1.137 € 2

Eigen vermogen € -9.200 € 28

Zie paragraaf 4.5.4

Latente belastingvorderingen De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt: 31 december 2014 Opgenomen Opgenomen onder FVA Verrekenbare tijdelijke verschillen € 2.866 € Compensabele verliezen € € € 2.866 € 31 december 2013 Opgenomen Opgenomen onder FVA € 3.006 € € € € 3.006 € -

Verrekenbare tijdelijke verschillen Compensabele verliezen

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde, de overige latenties tegen nominale waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 4,5% en hebben een gemiddelde looptijd van 28 jaar. De nominale waarde van deze latenties bedraagt € 4,1 miljoen. De post heeft betrekking op langlopende leningen. De latente belastingvorderingen hebben voor een bedrag van € 0,1 miljoen een looptijd van korter dan een jaar. De niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen ad € 205,6 miljoen hebben betrekking op compensabele verliezen. Van de compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Leningen u/g Onder leningen u/g zijn leningen begrepen van Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F., WSG Projectontwikkeling B.V., Vastgoed Brabant B.V. en een particuliere partij ter grootte van € 6,8 miljoen ultimo boekjaar met een gemiddeld rentepercentage van 3,75 %. WSG acht de verstrekte leningen u/g inzake Ontwikkelingscombinatie Couveringe Park V.O.F. volledig inbaar (verstrekt binnen TI en via Projectontwikkel B.V.). Er blijken geen indicaties uit lopende zaken waaruit de leningen oninbaar zouden zijn.

99

4.16.2.4 Voorraden 31-12-2014 € 24.420 € 24.420

Vastgoed bestemd voor de verkoop

31-12-2013 € 33.158 € 33.158

Onder de post vastgoed bestemd voor verkoop zijn opgenomen de strategische posities en voorraad koopwoningen. Voorraden met een boekwaarde van € 10,1 miljoen zijn met stil pandrecht bezwaard als zekerheid voor de kredietverlening door de bankier. Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 3.404.000. 4.16.2.5 Vorderingen 31-12-2014 € 48 € 229 € 2.086 € 2.362

Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Overige vorderingen en overlopende activa

31-12-2013 € 171 € 229 € 6.468 € 6.869

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde vorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Huurdebiteuren € € €

Huurdebiteuren Af: Voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

2014 89 -41 48

€ € €

2013 225 -53 171

Het saldo huurdebiteuren ultimo 2014 is gedaald ten opzichte van 2013 als gevolg van de afloop van een huurachterstand van een tweetal zorgcomplexen. Vorderingen op gemeenten € €

Gemeente Geertruidenberg

2014 229 229

€ €

De vordering op de gemeente Geertruidenberg betreft een stimuleringssubsidie met betrekking tot de projecten De Werff en De Vlieger. Een deel van de vordering is begin maart 2015 ontvangen.

100

2013 229 229

Overige vorderingen Vastgoedtransacties Afrekening servicekosten (incl. zorgpartners) Rente leningen u/g Waarborgsommen Door te belasten projectkosten Overige vorderingen

€ € € € € € €

2014 205 510 85 457 1.257

2013 2.725 1.239 923 95 250 461 5.693

€ € € € € € €

Onder de overige vorderingen zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 85.000 met een resterende looptijd langer dan een jaar. Dit betreft de post waarborgsommen. De overige vorderingen zijn ten opzichte van voorgaand jaar sterk afgenomen. De daling betreft de verkoop van de Nieuwstraat en een zorgcomplex welke ultimo 2013 is verkocht en waarvan de vordering in 2014 is afgelopen. Het restant van de afname heeft betrekking op de afrekening servicekosten. Ultimo 2013 bestond er een aanzienlijk saldo aan terug te betalen servicekosten aan huurders. Als gevolg hiervan zijn voorschotten aangepast, waardoor ultimo 2014 een lagere vordering bestaat (zie ook toelichting opbrengsten servicecontracten). Overlopende activa € € € €

Vooruitbetaalde kosten Vastgoedtransacties Overige nog te ontvangen bedragen

2014 52 545 232 829

2013 120 510 146 776

€ € € €

Onder de overlopende activa zijn posten opgenomen tot een bedrag van € 0 met een resterende looptijd langer dan een jaar. 4.16.2.6 Liquide middelen € € €

Kas / bank / giro Overige

2014 9.790 7.876 17.666

€ € €

2013 10.833 4.635 15.468

De liquide middelen staan tot een bedrag van € 7,9 miljoen niet ter vrije beschikking. 4.16.2.7 Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december

101

€ € € €

2014 -178.657 -19.797 -22.765 -221.219

€ € € €

2013 -163.734 -13.743 -1.180 -178.657

Het gehele vermogen van WSG wordt binnen de kaders van de woningwet en afgeleid van het BBSH besteed. De overige mutaties betrekking op herwaarderingen van het bezit. Ultimo 2014 is in totaal € 103.918.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2013: € 126.682.000). In 2014 is € 2.929.000 aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens realisatie (waarvan € 2.185.000 door afschrijvingen en € 744.000 door verkoop van vastgoed). Bij verwerking van de herwaardering is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat. 4.16.2.8 Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt:


Latente belastingverplichtingen € 994 € € -149 € -

Deelnemingen € 3.236 € € € -1.448


€

845

€

1.789


Overige voorzieningen € 9.927 € 20 € -12 € -1.048

€ € € €

Totaal 14.158 20 -161 -2.496


€

€

11.521

8.887

Van de voorzieningen is een bedrag van € 11,6 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa in deze jaarrekening. Deelnemingen Er is een voorziening gevormd voor het negatieve vermogen van de deelneming WSG Holding B.V.

102

Overige voorzieningen Van de overige voorzieningen is een bedrag van € 8,9 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken. Hiervan heeft naar verwachting een bedrag van € 0 een looptijd langer dan 5 jaar. 4.16.2.9 Langlopende schulden

Stand per 31 december 2014 Aflossingsverplichting 2015 Resterende looptijd > 1 jaar Resterende looptijd > 5 jaar

Schulden / leningen kredietinstellingen € 725.883 € 9.947 € 101.957 € 613.979

Saneringssteun en overige schulden € 69.251 € € 67.981 € 1.270

€ € € €

Totaal 795.134 9.947 169.938 615.249

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. De mutaties in 2014 kunnen als volgt worden toegelicht:

Stand per 1 januari 2014

Schulden / leningen kredietinstellingen € 737.822

Saneringssteun en overige schulden € 68.820

Totaal € 806.642

Bij: nieuwe leningen Af: Aflossingen

€ €

11.940

€ €

970 539

€ €

970 12.478


€

725.883

€

69.251

€

795.134

Het gemiddelde gewogen rentepercentage van de langlopende geldleningen bedroeg aan het einde van het verslagjaar 4,4% (2013: 4,4%). De schulden / leningen kredietinstellingen bestaan ultimo 2014 voor € 683,9 miljoen uit geborgde leningen bij het WSW (incl. kortlopend deel). Het restant ad € 42 miljoen betreffen ongeborgde leningen voor de financiering van de projecten Dalempromenade, Dongeburgh en Grand Arc. Begin 2015 is de lening met betrekking tot project Dalempromenade (€ 19,4 miljoen) omgezet in een geborgde lening. WSG heeft geen vorderingen met variabele renteafspraken. Wel is er sprake van een negental leningen met een basisrente en een spread. De totale omvang van deze leningen bedraagt € 82,7 miljoen. De rente van deze leningen varieert tussen de 3,99% en 4,40%.

103

Voor vier leningen met een totaalbedrag van € 18 miljoen is de spread in 2014 opnieuw vastgesteld. Voor de overige leningen geldt dat dit in 2017 zal gebeuren. Met betrekking tot deze leningen zijn en worden geen financiële derivaten afgesloten ter dekking van het renterisico. De basisrente en spread kwalificeren niet als embedded derivaat, omdat er sprake is van een nauwe verbondenheid tussen renteherziening en het basiscontract. De waardering is onderdeel van de waardering van de lening. De overige schulden betreft de door WSG ontvangen saneringssteun (€ 65,9 miljoen) en een nominaal rentevoordeel herfinanciering (€ 3,4 miljoen). De saneringssteun is door het CFV verstrekt in de vorm van een renteloos voorschot. Het nominale rentevoordeel is in 2011 behaald bij het herfinancieren van een deel van de leningportefeuille. Het verloop van de ontvangen saneringssteun kan als volgt worden weergegeven: (x € 1.000) definitief definitief 2013 2014 Ontvangen saneringssteun € 43.913 € 970 Saneringssteun cumulatief € 64.913 € 65.883 4.16.2.10 Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

€ € € € € €

2014 9.947 1.594 623 211 8.170 20.546

€ € € € € € €

2013 11.965 1.540 816 63 197 10.100 24.682

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van de langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. De afname van de kortlopende schulden ten opzichte van voorgaand jaar wordt met name veroorzaakt door een afname van de aflossingsverplichting en transitorische rente aan kredietinstellingen vanwege een afname van de langlopende schulden. Daarnaast was ultimo 2013 een aankoopverplichting voor een locatie opgenomen welke in 2014 is aangekocht en die hiermee afloopt.

104

4.16.2.11 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen WSW Obligo Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft WSG een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door WSG opgenomen en door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo € 26,3 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient WSG het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Gestelde garanties WSG heeft een drietal bankgaranties gesteld voor een totaalbedrag van € 190.000. Ketenaansprakelijkheid WSG heeft per balansdatum een niet uit de balans blijkende verplichting uit hoofde van de wet keten aansprakelijkheid van nominaal nihil. Claims en juridische procedures Bij WSG is een aantal juridische zaken omtrent voorwaardelijke verplichtingen bekend. De verplichtingen hebben betrekking op de voormalige projecten in ontwikkeling. Daar WSG deze voorwaardelijke verplichtingen bestrijdt, is hiervoor geen voorziening opgenomen. Van procedures waarbij een onderlinge vordering en schuld betwist wordt, is een inschatting gemaakt van het per saldo te betalen bedrag. Indien deze inschatting betrouwbaar kon worden gedaan, is hiervoor een voorziening gevormd. Overige procedures waarbij WSG een claim heeft ingediend zijn voorzichtigheidshalve geen opbrengsten verantwoord. WSG heeft een procedure aangespannen tegen de voormalig directeur-bestuurder. In deze procedure zijn terugvorderingen ingesteld. De terugvorderingen zijn voorzichtigheidshalve niet als baten in de jaarrekening verantwoord. Kredietfaciliteit en zekerheden WSG heeft een rekening-courant faciliteit bij de BNG van € 10 miljoen. Per balansdatum is hiervan € 0 opgenomen. BNG heeft ten behoeve van deze faciliteit hypotheek gevestigd op de vrije posities van WSG (zie toelichting balanspost voorraden). Fiscale eenheid WSG vormt met WSG Holding B.V. en WSG Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden is de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Integrale belastingplicht Over de jaren 2006 tot en met 2011 zijn door de Belastingdienst definitieve aanslagen vennootschapsbelasting opgelegd. De aangiftes van 2012 en 2013 zijn ingediend. De aangifte over het jaar 2014 moet nog worden ingediend. Ultimo 2014 beschikt WSG over een fiscaal compensabel verlies van € 205,6 miljoen. Onder voorbehoud van definitieve vaststelling van de aangiftes over 2012 tot en met 2014 (totaal verlies € 79,1 miljoen).

105

De vennootschapsbelasting over het te verrekenen verlies is opgenomen tot maximaal de hoogte van de passieve latentie voor de vennootschapsbelasting (2014: nihil). Reden voor deze maximering van de actieve latentie is gelegen in het feit dat uit het meerjarenperspectief onvoldoende blijkt dat WSG het opgebouwde fiscale verlies kan compenseren met toekomstige winsten in de komende negen jaar. Het verrekenbare verlies over 2006 voor een bedrag van € 0,6 miljoen vervalt zonder winstcompensatie in 2016. 4.16.2.12 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waar overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directie, andere sleutelfunctionarissen in het management van WSG en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft WSG naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

106

4.16.3 Toelichting op de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 (x € 1.000) 4.16.3.1 Huuropbrengsten € € € €

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand Totaal huuropbrengsten

2014 34.146 5.681 -1.211 38.616

€ € € €

2013 35.200 6.112 -1.442 39.870

De 'te ontvangen nettohuur' is gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging met een gemiddeld percentage van 3,03% - verkopen woningen en niet woningen - mutatie huren a.g.v. afrekeningen zorgpartners (mutatie productie) 4.16.3.2 Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand Totaal opbrengsten servicecontracten

€ € €

2014 3.216 -107 3.110

€ € €

2013 3.181 -111 3.070

€ € €

2014 16.559 -16.835 -276

€ € €

2013 5.066 -4.579 487

€ €

-942 -1.218

€ €

-63 424

4.16.3.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Netto opbrengst verkopen Af: Boekwaarde Verkoopresultaat Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het verkoopresultaat bestaat uit de verkopen van bestaande woningen, bedrijfsonroerend goed, nieuwbouw koopwoningen en disposities. Hier zijn de verkoopkosten op in mindering gebracht om zo tot een totaal netto verkoopresultaat te komen. 4.16.3.4 Overige bedrijfsopbrengsten € € € € € €

Vergoeding zorgpartners Vergoeding warmtepomp Overige vergoedingen Overige huren Overige opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

107

2014 63 131 194

€ € € € € €

2013 88 276 80 30 243 717

4.16.3.5 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014 Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie € 15.305 Afschrijvingen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie € 73 Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa € 15.378

€

2013 16.525

€ €

85 16.610

€

2014 2.520

€

2013 -2.259

€

2.520

€

-2.259

4.16.3.6 Overige waardeveranderingen Disposities, koopwoningen en verplichtingen Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Het verantwoorde saldo overige waardeveranderingen bestaat uit disposities - € 4,3 miljoen, nieuwbouw koopwoningen + € 91.000 en verplichtingen + € 1,7 miljoen. 4.16.3.7 Onderhoudslasten De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Totaal onderhoudslasten

€ € € €

2014 2.919 124 1.718 4.761

€ € €

2014 12 12

€ € € € € €

2014 171 1.175 525 406 472 2.749

€ € € €

2013 2.515 131 1.675 4.321

€ € €

2013 15 15

€ € € € € €

2013 147 1.558 429 374 663 3.171

4.16.3.8 Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid 4.16.3.9 Lasten servicecontracten Waterverbruik Electraverbruik Gasverbruik Schoonmaakkosten Overige kosten Totaal lasten servicecontracten

108

4.16.3.10 Overige bedrijfslasten 2014

2013

Beheerskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten

€ € € €

655 258 65 979

€ € € €

139 208 52 400

Heffingen Belastingen en verzekeringen Subtotaal heffingen

€ €

2.844 2.844

€ €

1.688 1.688

Overige bedrijfslasten Diverse bedrijfslasten Subtotaal bedrijfslasten

€ €

2.681 2.681

€ €

3.913 3.913

Totaal overige bedrijfslasten

€

6.505

€

6.001

De stijging van de overige bedrijfslasten wordt met name veroorzaakt door hogere verhuurderheffing, verhuurbevorderende maatregelen en inhuur derden ten opzichte van voorgaand jaar. 4.16.3.11 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014 Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie € 14.116 € Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie € -15.081 € Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen € -965 € vastgoedportefeuille 4.16.3.12 Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering 2014 Gerealiseerde herwaardering als gevolg van afschrijvingen € 2.185 € Gerealiseerde herwaardering als gevolg van verkopen € 744 € Totaal gerealiseerde herwaardering € 2.930 €

2013 -11.169 14.587 3.419

2013 1.491 2.307 3.798

4.16.3.13 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2014 2013 Controle van de jaarrekening € 134 € 146 Andere controlewerkzaamheden € 13 € 6 Fiscale advisering € 23 € 6 Andere niet-controlediensten € 16 € 5 € 186 € 163

109

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij WSG en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 4.16.3.14 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente financiële vaste activa Rente op liquide middelen Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

€ € €

2014 537 1 538

€ € €

2013 495 26 520

€ € €

2014 31.861 121 31.981

€ € €

2013 32.864 475 33.339

€ €

2014 9 9

€ €

2013 -1.103 -1.103

4.16.3.15 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende schulden Overige Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 4.16.3.16 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Vrijval latenties

Onder de belastingen is de vrijval van de actieve en passieve latenties verantwoord. Over het boekjaar 2014 bedraagt het voorlopig fiscaal resultaat circa € 21,1 miljoen negatief. In 2015 wordt de definitieve aangifte ingediend, waarbij mogelijk nog fiscale correcties worden doorgevoerd. De effectieve belastinglast is nagenoeg nihil. Het toepasselijke tarief is 25%. Echter, WSG acht het niet aannemelijk dat de compensabele verliezen als vermeld in de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen, worden verrekend met toekomstige winsten. Het effectieve percentage zal daarom naar de huidige inschatting nihil zijn. 4.16.3.17 Resultaat deelneming Resultaat deelneming WSG Holding B.V. Resultaat deelneming Ontwikkelingscombinatie Heldenpark B.V. Resultaat deelneming VOF Bruisend Dorpshart Vastgoed Brabant

110

€

2014 1.137

€

2013 -3.627

€ € € €

1 1.137

€ € € €

48 -8 2.321 -1.266

4.16.4 Overige informatie 4.16.4.1 Werknemers Per ultimo 2014 had de corporatie 27,2 werknemers in dienst (2013: 26,7). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2013: 0). 4.16.4.2 Bestuurders en commissarissen Voor een specificatie van het totaalbedrag van de bestuurder verwijzen we kortheidshalve naar paragraaf 4.16.4.3. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

Functie Duur dienstverband Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering overschrijding: zie

Functie Duur dienstverband Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloning betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering overschrijding: zie

Dhr. A.H.A. Lensen

Mevr. T. Booi

Dhr. M.S. van Hemsbergen

voorzitter 01/01 - 31/12

vice-voorzitter 01/01 - 31/12

Lid 1 01/01 - 31/12

€ € €

10.030 -

€ € €

7.000 -

€ € €

7.000 -

€ €

10.030 9.795 1)

€ €

7.000 6.530

€ €

7.000 6.530

Dhr. E.J. Janse - de Jonge Secretaris Lid 2 01/01 - 31/12

2)

2)

Dhr. H.S.P. Pauw Lid 3 01/01 - 31/12

€ € €

7.000 -

€ € €

7.000 -

€ €

7.000 6.530

€ €

7.000 6.530

2)

111

2)

1) De voorzitter van de RVC is per 01-05-2014 herbenoemd. Hiermee is in het kader van de WNT sprake van een tweetal situaties: - De periode van eerste aanstelling (17-05-2011 tot en met 30-04-2014). Dit betreft een afspraak van voor 6 december 2011. Deze beloning wordt in het kader van de WNT gerespecteerd voor de duur van 4 jaar. - De periode na herbenoeming (01-05-2014 tot en met 31-12-2014). Er is sprake van een nieuwe aanstelling in afspraken na 1 januari 2013. Het toepasselijke WNT-maximum bedraagt € 6.530 (€ 9.795 * (8/12)). In deze periode is een beloning verstrekt van € 6.530. Hiermee is aan de norm voldaan. 2) De overige leden van de RVC zijn allen per 01-04-2012 benoemd. In het kader van de WNT is er sprake van een nieuwe aanstelling in de periode 6 december 2011 tot 1 januari 2013. Benoemingen in deze periode kennen een overgangsbepaling. De beloning van de RVC-leden valt binnen het overgangsrecht en wordt gerespecteerd voor de termijn van 4 jaar. 4.16.4.3 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op WSG van toepassing zijnde regelgeving: - het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse E Liesbeth van Beek-Bouw Directeur-bestuurder 01/01 - 31/12 1,00 nee ja

Functie Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? Dienstbetrekking? Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloning betaalbaar op termijn (pensioen) Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie

€ € €

130.252 1.794 36.131

€ €

168.177 130.600 1)

1) De directeur-bestuurder heeft een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd met ingang van 24-09-2012. Nieuwe aanstellingen in de periode 6 december 2011 tot 1 januari 2013 kennen een zogenaamde overgangsbepaling. De bezoldiging van de directeur-bestuurder valt binnen het overgangsrecht en wordt gerespecteerd voor de termijn van 4 jaar. Hierna zal de afbouwperiode van 3 jaar ingaan.

112

Overige gegevens 4.17 Voorstel resultaatbestemming In de statuten van WSG is niets bepaald ten aanzien van resultaatbestemming. Alle middelen worden overeenkomstig het BBSH ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur stelt daarom aan de Raad van Commissarissen voor om het resultaat te onttrekken aan de overige reserves.

4.18 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum geweest die nadere informatie geven over de feitelijke situatie per balansdatum dan wel van belang zijn voor de oordeelsvorming van de gebruikers van de jaarrekening. De Eerste Kamer heeft op 17 maart 2015 unaniem ingestemd met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen ontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzingen dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op de kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment nog niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren. Hiermee is derhalve geen rekening gehouden in de waardering van het vastgoed.

113

4.19 Ondertekening van de jaarrekening Geertruidenberg, 23 juni 2015 Directeur-bestuurder:

Mevrouw E.J.J. van Beek-Bouw

Raad van Commissarissen:

De heer A.H.A. Lensen

Mevrouw T. Booi

De heer E.J. Janse de Jonge

De heer M.S.van Hemsbergen

Mevrouw J.M.P. van Rooij

4.20 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijk accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina's opgenomen.

114

Accountants

Stichting WSG Aan de Raad van Commissarissen

Baker Tilly Berk N.V. Heerbaan 44-48 Postbus 3814 4800 DV Breda T: +31 (0)76 525 00 00 F: +31 (0)76 525 00 50 E: [email protected] KvK: 24425560 www.bakertillyberk.nl

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit financieel verslag opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting WSG te Geertruidenberg gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met Baker Tilly Berk N.V., waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nr. 24425560. In deze voorwaarden is een beperking van aansprakelijkheid opgenomen.

Accountants

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting WSG per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Breda, 30 juni 2015 Baker Tilly Berk N.V. Was getekend drs. R. Opendorp RA Registeraccountant

BT Geertruidenberg

Recommend Documents