Breedstraat te Leeuwarden. Deel I: de feitelijke en bestuurlijke context

Ontwikkelingsvisie Project ‘Voorstreek/Breedstraat te Leeuwarden Deel I: de feitelijke en bestuurlijke context

Projekt Breedstraat-Voorstreek

Project Voorstreek/Breedstraat..................................................................................................... 3 Leeuwarden ................................................................................................................................. 3 Bevolkingssamenstelling en inkomens....................................................................................... 4 Wonen in Leeuwarden .................................................................................................................. 5 Profiel bevolking ........................................................................................................................ 5 Profiel woningvoorraad .............................................................................................................. 5 Fysieke ruimte voor sociale voorzieningen.................................................................................... 5 Woningmarkt.............................................................................................................................. 7 Zorgvuldig ruimtegebruik............................................................................................................... 8 Zonder binnenstad geen stad ................................................................................................... 9 Wonen boven winkels ................................................................................................................. 10 Het probleem ........................................................................................................................... 10 De oplossing............................................................................................................................ 11 Bijlagen:........................................................................................................................................ 13 Bijlage 1: Historie Zalen Schaaf .................................................................................................. 13 Bijlage 2: PAL GroenLinks: vragen hennepplantage MC Schaaf................................................. 16 Bijlage 3: Zalen Schaaf te koop?................................................................................................. 17

DeVrieshaselhoff Drs.Ir.Ing. B.J.G. van der Kooij. Bilthoven, Januari 2007

Interne rapportage, Vertrouwelijk

2


Project Voorstreek/Breedstraat De hier besproken mogelijke ontwikkeling betreft een locatie in Leeuwarden gelegen in het Centrum tussen de Voorstreek en de Breedstraat. Dit hoofdstuk beschrijft de (feitelijke en bestuurlijke)context waarbinnen een dergelijke ontwikkeling zou kunnen plaatsvinden.

Leeuwarden

1

Leeuwarden is een echte stad (zie Figuur 1, een stad met een stevige bestuurstraditie. Dit is terug te vinden in de historische binnenstad, de ‘stadshuizen’ van de Oranje Nassau’s en het beeldmerk van de leeuw. Het is het dynamische bestuurscentrum van Friesland. De culturele traditie is diep geworteld in de stad. De stad heeft van oudsher een centrumfunctie voor onderwijs, zorg, winkelen en uitgaan voor de provincie met 640.000 en een regio met ruim 210.000 inwoners. De ruim 23.000 studenten maken van Leeuwarden een gezellige studentenstad.

Figuur 1: Perspectieffoto van Noordelijk Leeuwarden 1

Bron: MOP Leeuwarden 2005-2009. Veel van de teksten zijn hieruit integraal overgenomen zonder een specifieke citaataanduiding..


3

Projekt Breedstraat-Voorstreek Bezoekers aan de stad verbazen zich over de prachtige historische binnenstad, het winkelen het brede culturele aanbod. De Leeuwarder vindt het allemaal vanzelfsprekend. Dat is de Friese nuchterheid waardoor het imago van Leeuwarden onnodig flets is gebleven. Ten onrechte. Want Leeuwarden is een stad die het waard is om ontdekt te worden. Leeuwarden heeft een aantrekkelijke schaal; niet zo groot dat je niemand kent, niet zo klein dat je iedereen kent. Leeuwarden is daarnaast een stad met de kansen, problemen en mogelijkheden van grote steden. Het draagvlak voor het oplossen van problemen en het aangrijpen van kansen, is in dubbel opzicht beperkt. Enerzijds omdat Leeuwarden “slechts” 91.000 inwoners telt, anderzijds omdat de middenen hogere inkomens relatief ondervertegenwoordigd zijn.

Bevolkingssamenstelling en inkomens Qua bevolkingssamenstelling wijkt Leeuwarden in sommige opzichten af van andere middelgrote steden. Van oudsher heeft Leeuwarden, vanwege de altijd ruime arbeidsmarkt, een relatief geringe groep allochtonen afkomstig uit de traditionele herkomstlanden: Turkije en Marokko (1,5% van de totale bevolking). De afgelopen jaren is door de instroom van nieuwkomers/asielzoekers het straatbeeld veelkleuriger geworden. Maar nog altijd vormt de autochtone bevolkingsgroep (zelf en beide ouders in Nederland geboren) 4/5 van de totale bevolking. De groep die zelf of waarvan één of beide ouders in een niet – westers land is geboren (12.500 personen, 14% van de bevolking) concentreert zich in een aantal wijken. In het straatbeeld valt verder de aanwezigheid op van een grote groep jongeren/jong volwassenen. Door de aanwezigheid van het HBO (ruim 14.000 studenten) en MBO (9.000 studenten) hebben ongeveer 5.000 uitwonende studenten hun woonadres in Leeuwarden. “De groep senioren (65 jaar en ouder) vormt rond 14% van de bevolking. Voorzien wordt dat de omvang van deze groep toe zal nemen tot 16% van de bevolking in 2010 (op 96.000 inwoners) waarna Leeuwarden pas echt zal gaan ‘vergrijzen’.”

Door de bouw van ‘marktgerichte’ en aantrekkelijke woningen, met een accent op het midden en duurdere segment, worden niet alleen meer gezinnen aan Leeuwarden gebonden, ook de uitstroom van de hogere inkomens naar de randgemeenten werd en wordt daarmee voor een deel voorkomen. Wel kent Leeuwarden desondanks nog steeds een relatief arme bevolking, het besteedbare inkomen per huishouden ligt 16% lager dan gemiddeld in Nederland. In de jaren negentig is de economie van het Noorden en van Leeuwarden gegroeid maar niet zo spectaculair als in de rest van het land. De groep senioren (65 jaar en ouder) vormt rond 14% van de bevolking. Voorzien wordt dat de omvang van deze groep toe zal nemen tot 16% van de bevolking in 2010 (op 96.000 inwoners) waarna Leeuwarden pas echt zal gaan ‘vergrijzen’.


4


Wonen in Leeuwarden Profiel bevolking

“De beschikbaarheid van de woningen laat te wensen over. Een belangrijke oorzaak daarvoor is het achterblijven van de nieuwbouwproductie in het midden en hogere segment, waardoor de doorstroming stagneert.”

“De wijken moeten weer een “kloppend hart” krijgen voor alle groepen van de bevolking. In dit kader wordt geconstateerd dat de stedelijke ontwikkeling nog te veel gedomineerd wordt door fysieke ingrepen. In de toekomst zal geïnvesteerd worden in de ontwikkeling van multifunctionele centra in combinatie met woonservice zones.”

De bevolkingsopbouw is onevenwichtig van samenstelling. Er zijn relatief veel jongeren en 75plussers woonachtig in Leeuwarden. Het aandeel van de leeftijdsgroep tussen 35 en 64 jaar is beperkt van omvang vergeleken met het landelijke gemiddelde. Er wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen in de stad. Deze huishoudens vormen ook het grootste deel van de instroom; de uitstroom wordt met name gevormd door huishoudens met midden en hoge inkomens (veelal gezinnen met kinderen). Een kwalitatief goed aanbod van woningen en woonmilieus moet de uitstroom naar omliggende gemeenten een halt toeroepen. De provinciale bevolkingsprognose gaat uit van een groei van het aantal personen in de leeftijdsgroepen 35-45 en 55-65 jaar in de komende jaren. Het is zaak dat wij [i.c. de gemeente Leeuwarden] hierop inspelen met het woningbouwprogramma.

Profiel woningvoorraad Drieënveertig procent (18.149) van de woningen in Leeuwarden behoort tot de huursector. Een groot deel van de huurwoningen behoort tot de (met huursubsidie) bereikbare voorraad: ongeveer 13.284 woningen ofwel 73% van het totaal aantal huurwoningen. In de koopsector is het aandeel goedkope woningen van oudsher groot. De gemiddelde koopprijs ligt op € 136.000,-. Voor de lagere inkomensgroepen zijn er in principe voldoende woningen. De beschikbaarheid van de woningen laat te wensen over. Een belangrijke oorzaak daarvoor is het achterblijven van de nieuwbouwproductie in het midden en hogere segment, waardoor de doorstroming stagneert. De kwaliteit van de bestaande voorraad sluit niet overal aan op de wensen van woonconsumenten. Daar waar ook de kwaliteit van de “openbare ruimte” en de sociale kwaliteit als onvoldoende wordt bestempeld moet (op termijn) worden ingegrepen. Stedelijke vernieuwing is daarvoor het overkoepelende kader.

Fysieke ruimte voor sociale voorzieningen In de wijken en buurten van Leeuwarden zijn voorzieningen op het gebied van ontmoeting, opvang, ontspanning en recreatie en ontplooiing. Op dit moment zijn er nog 31 zogenaamde buurtaccommodaties. De buurtaccommodaties worden door de gemeente gesubsidieerd in de afkoopsom van de huisvestingslasten en in de organisatie- en activiteitenkosten. Daarnaast zijn er ter verkleining van de digitale kloof en vergroting van de sociale cohesie in diverse wijken digitale trapvelden gevestigd. Het digitaal trapveld Vrijheidswijk trekt bijvoorbeeld jaarlijks meer dan 20.000 bezoekers (gebaseerd op registratie per computer).


5


“Een integrale benadering in de stedelijke vernieuwing biedt tegelijkertijd geweldige kansen om de sociale infrastructuur en het voorzieningenniveau zoals hiervoor omschreven te moderniseren en om deze aan te laten sluiten bij de inzet op fysiek en economisch terrein.”

“Het is daarom nodig de bouw van levensloopbestendige woningen te stimuleren en aandacht te hebben voor een goed aanbod van woonzorgcombinaties verspreid over de stad (en in eerste instantie in wijken met relatief veel ouderen).”

Het wijksignaleringssysteem 2003 geeft aan dat wijkbewoners (behalve in de dorpen) niet of nauwelijks deelnemen aan de activiteiten van de buurtvereniging en betrokken zijn bij het organiseren van activiteiten in hun wijk en dorp. Ter versterking van de sociale infrastructuur en ter bevordering van de sociale cohesie wordt gestreefd naar een clustering en versterking van de voorzieningen in de wijk. Bij de totstandkoming van de clustering van voorzieningen waarbij een kwaliteitsslag wordt geleverd om de sociale infrastructuur te verbeteren, zijn alle gebruikersgroepen betrokken. Bij de planvorming zijn in eerste instantie de intermediairen betrokken. Bij de realisatie van de woonzorgzones zoals in de Vrijheidswijk wordt gewerkt met steunpunten die zorg aan de bewoners leveren: zorg op afroep, zorg bij calamiteiten en zorg op afspraak. De bewoners ondervinden direct resultaat van de steunpunten: men kan met zorggarantie blijven wonen in de eigen wijk. De wijken moeten weer een “kloppend hart” krijgen voor alle groepen van de bevolking. In dit kader wordt geconstateerd dat de stedelijke ontwikkeling nog te veel gedomineerd wordt door fysieke ingrepen. In de toekomst zal geïnvesteerd worden in de ontwikkeling van multifunctionele centra in combinatie met woonservice zones. Daarbij zal de sociale programmering leidend zijn voor de ingrepen in de fysieke voorzieningeninfrastructuur. Op stedelijk niveau is een masterplan opgesteld met een horizon tot 2015 door de zorginstellingen en de woningcorporaties over de fysieke ingrepen die nodig zijn om geschikte huisvesting van ouderen mogelijk te maken in de wijken, ongeacht de zorgzwaarte. De herstructureringsoperaties in Leeuwarden, in de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelinbuurt hebben een grote sociale impact. Zowel persoonlijk als op buurtniveau: huishoudens verhuizen, huizen staan leeg en er wordt gesloopt. De stedelijke vernieuwing kan alleen resultaat opleveren als in die aanpak ook de mogelijkheden van het sociaal beleid maximaal benut worden. Een integrale benadering in de stedelijke vernieuwing biedt tegelijkertijd geweldige kansen om de sociale infrastructuur en het voorzieningenniveau zoals hiervoor omschreven te moderniseren en om deze aan te laten sluiten bij de inzet op fysiek en economisch terrein. Om bewoners adequaat te faciliteren is een vernieuwing van de sociale infrastructuur en van het voorzieningenniveau noodzakelijk en dit zal dan ook de inzet zijn. Aandachtsgroepen Lage inkomensgroepen: Leeuwarden huisvest veel huishoudens die behoren tot de lagere inkomensgroepen. Gezien haar positie als centrumstad en de benodigde huisvesting voor studenten blijft dit ook in de toekomst zo. De transformatie van de woningvoorraad heeft gevolgen voor de keuzemogelijkheden van met name de primaire doelgroep van beleid (de minima) en studenten. Daarom is het nodig de komende jaren bijzondere aandacht te besteden aan deze groepen.


6

“De binnenstad neemt een bijzondere positie in, heeft grote betekenis voor de stadseconomie als centrum van werkgelegenheid, provinciaal winkelcentrum, podium van (boven)regionale culturele voorzieningen en toeristisch-recreatief verblijfsgebied. […] Daarnaast is de binnenstad van belang als een bijzonder woongebied, dat specifieke doelgroepen aanspreekt.”

“Het stimuleren van rehabilitaties van de talrijke woonhuis- en winkelhuismonumenten, in het meest kansrijke noordelijke deel van de monumentale binnenstad maar ook in de winkel-zone, kan zorgen voor meer evenwicht op de woningmarkt en voor een beter draagvlak voor binnenstedelijke voorzieningen.”

Projekt Breedstraat-Voorstreek Ouderen: In Leeuwarden wonen op dit moment relatief veel 75-plussers. De gemeente heeft een bijzondere verantwoordelijkheid ten aanzien van de huisvesting van de groep zorgbehoevende ouderen. Het is daarom nodig de bouw van levensloopbestendige woningen te stimuleren en aandacht te hebben voor een goed aanbod van woonzorgcombinaties verspreid over de stad (en in eerste instantie in wijken met relatief veel ouderen).

Woningmarkt De nieuwbouw van woningen is achtergebleven bij de vraag. Dit heeft geleid tot druk op de woningmarkt. Had Leeuwarden een aantal jaren geleden nog te maken met grote leegstand van bepaalde typen huurwoningen, momenteel is er sprake van wachttijden op de huurmarkt. Dit heeft een negatief effect op de positie van Leeuwarden op de regionale woningmarkt: een deel van de middenen hogere inkomens trekt weg naar omliggende gemeenten waar wel een op hun behoefte afgestemd aanbod van woningen is gerealiseerd. De doorstroming binnen de bestaande voorraad stagneert, omdat een ander deel van de middenen hogere inkomensgroepen langer in de huidige woning blijft wonen. Andere groepen kunnen daardoor minder goed in hun woonbehoefte voorzien. De transformatie van de bestaande voorraad stagneert, hetgeen een negatief effect heeft op de woonkwaliteit in en toekomstwaarde van bestaande wijken. Het is dus noodzaak de nieuwbouwproductie aanzienlijk te vergroten. De bouw van woningen voor de leeftijdsgroepen 35-45 jaar en 55-65 jaar (de jonge ouderen) biedt daarbij de beste perspectieven waar het gaat om het tegengaan van vertrek en zelfs het aantrekken van huishoudens en het genereren van doorstroming in de bestaande voorraad. Uit het WOBOF 2003 kan voor Leeuwarden de conclusie getrokken worden dat er blijvende vraag is naar kwaliteit. De vrijstaande koopwoning is het meest gewenste woningtype. De goedkope woningvoorraad concentreert zich in bepaalde wijken van de stad, vooral in de wijken uit de periode 1950-1975. Vaak hebben deze wijken een zwakke positie op meerdere terreinen. Zowel economisch, sociaal als fysiek laat de vitaliteit te wensen over. Er is weinig variatie in woningen: vooral goedkope huurwoningen in rij en flats. De inrichting van de openbare ruimte is eenvoudig. Over het algemeen is de (technische) kwaliteit van de huizen prima. Toch voldoen ze niet meer aan de eisen die mensen tegenwoordig aan hun huis stellen. Een aantal wijken is in sociale zin kwetsbaar (d.w.z. scoren lager dan gemiddeld ten aanzien van sociale omgang, veiligheid, imago en variatie in bevolkingssamenstelling). Het betreft vooral wijken aan de noordoostkant van de stad. Het slechtst scoren de Vrijheidswijk en Achter de Hoven/Vegelin.


7

Projekt Breedstraat-Voorstreek De binnenstad neemt een bijzondere positie in, heeft grote betekenis voor de stadseconomie als centrum van werkgelegenheid, provinciaal winkelcentrum, podium van (boven)regionale culturele voorzieningen en toeristisch-recreatief verblijfsgebied. De historische straatwanden, grotendeels bestaande uit rijksmonumenten en beeldbepalende panden, vormen met de grachten en pleinen het ruimtelijke decor. Ze bepalen in hoge mate de aantrekkingskracht van het verblijfsmilieu. Daarnaast is de binnenstad van belang als een bijzonder woongebied, dat specifieke doelgroepen aanspreekt. Het samenkomen van veel functies op een relatief kleine ruimte zorgt in de binnenstad voor een gestaag en verhoudingsgewijs sterk slijtageproces, fysiek en sociaal. Dit treft zowel de ingerichte als de gebouwde omgeving. Om de kwalijke gevolgen voor de vitaliteit van het gebied voor te zijn, is continu intensief onderhoud en regeneratie nodig. De hiermee gemoeide kosten zijn, waar het vaak monumentale panden betreft, relatief hoog in vergelijking met een ‘gewone’, niet-monumentale omgeving. De binnenstad kent een scheefgegroeid woningaanbod. Goedkope en kleine huurwoningen hebben een te groot aandeel gekregen in de jaren-1970 en -1980, terwijl er vraag is naar ruime en bijzondere woningen in het middenen hoge marktsegment. Het stimuleren van rehabilitaties van de talrijke woonhuis- en winkelhuismonumenten, in het meest kansrijke noordelijke deel van de monumentale binnenstad maar ook in de winkelzone, kan zorgen voor meer evenwicht op de woningmarkt en voor een beter draagvlak voor binnenstedelijke voorzieningen. “De gemeente onderzoekt bij elke locatie, waar zich een dergelijk proces afspeelt, de kansen van herontwikkeling. Dikwijls liggen die kansen in de richting van woningbouw. Daarbij is het uitgangspunt dat de herontwikkeling zich voegt binnen de bestaande omgeving.”

Zorgvuldig ruimtegebruik Leeuwarden kiest voor haar ruimtelijke ontwikkeling nadrukkelijk voor een optimalisatie en intensivering van het gebruik van het binnenstedelijk gebied náást de ontwikkeling van uitleglocaties. Die keus heeft onder andere te maken met de volgende processen die zich in de stad afspelen. Er is binnen het bestaand stedelijk gebied een autonoom proces gaande van functiewijzigingen van bestaande gebouwen, onder meer als gevolg van schaalvergroting. Voorbeelden zijn bedrijfsgebouwen, scholen, kerken etc. In deze ontwikkeling is Leeuwarden niet uniek. De gemeente onderzoekt bij elke locatie, waar zich een dergelijk proces afspeelt, de kansen van herontwikkeling. Dikwijls liggen die kansen in de richting van woningbouw. Daarbij is het uitgangspunt dat de herontwikkeling zich voegt binnen de bestaande omgeving. Op deze manier leidt dat tot een zorgvuldige herinvulling, waarbij de beschikbare ruimte op een adequate wijze wordt gebruikt (zonder dat daarbij sprake is van intensivering ten koste van de bestaande omgeving).


8

Projekt Breedstraat-Voorstreek Het tweede proces betreft de herontwikkeling van bepaalde gebieden die beter benut kunnen worden. Leeuwarden kent zowel binnenstedelijk als aan de randen veel ‘rafels’. Vaak zijn deze onaffe-gebieden oude landschaps- of waterstructuren. De gemeente tracht deze gebieden te revitaliseren door specifieke functies, bestemmingen dan wel gebruik hieraan toe te kennen. In enkele situaties is woningbouw één van die toegevoegde bestemmingen. Het laatste te benoemen proces betreft de Stedelijke Vernieuwing. In bepaalde woonwijken, uniform van samenstelling, worden woningen gesloopt. Omwille van de differentiatie komen hiervoor nieuwe en betere woningen in de plaats. Over het algemeen leidt een dergelijke ingreep tot een verdunning van de woningdichtheid. Ten aanzien van woningbouw is er sprake van een ambitieuze binnenstedelijke opgave: enerzijds door functieverandering van met name bedrijfsterreinen en onderwijs-en zorgsinstellingen, anderzijds door vernieuwing en optimalisering van de bestaande woningvoorraad (stedelijke vernieuwingsprojecten) en het stimuleren van wonen in de binnenstad. Concrete projecten zijn ondermeer Steensma veilingterrein, Bonifatiushospitaal, Faber haarden terrein en centrum zone Bilgaard. Kwalitatieve verbeteringen zijn de SV projecten Vrijheidswijk en Achter de Hoven.

Zonder binnenstad geen stad 2 De binnenstad van Leeuwarden heeft de kenmerken van een oude vestingstad. Locatie: De binnenstad heeft circa 4.300 bewoners en omvat de gaaf bewaard gebleven historische kern van Leeuwarden met haar vele monumenten en het stationskwartier dat wordt begrensd door de oude stadswallen, het hoofdstation en de Oosterkade. De binnenstad is compact van schaal; alles is op loopafstand bereikbaar. De binnenstad kent een mix van karakteristieke nieuwe en oude gebouwen zoals de Achmeatoren (de hoogste kantoortoren van Noord-Nederland), de Friesland Bank (met nieuwe glazen koepel), de scheve Oldehove, Stadsschouwburg 'De Harmonie', winkels, bioscopen, restaurants en cafés en de Prinsentuin. De binnenstad vormt voor Leeuwarden een belangrijke economische motor, maar is daarnaast de huiskamer van de stad. Zonder binnenstad geen stad. Wonen, woningen en woonmilieu: Tot voor kort kende de binnenstad een vrij eenzijdige woningvoorraad. In de jaren zeventig zijn enkele complexen goedkope woningen gebouwd. Daarnaast zijn er veel kleine eenheden, waaronder kamers voor studenten. Vanwege de gave

Figuur 2: Centrum Leeuwarden

2

Bron; website Gemeente Leeuwarden.


9

Projekt Breedstraat-Voorstreek structuur bezit de binnenstad een uniek en hoogwaardig woonmilieu. De (te ontwikkelen) woonmilieus zijn divers: wonen in woonhuismonumenten, op de stadswallen, aan de gracht, plein of steeg. De kwaliteit van het wonen in de binnenstad is herontdekt. Op verschillende plekken zijn hoogwaardige woningen tot stand gekomen, variërend van grondgebonden woningen tot appartementen (Bollemanssteeg, Wissesdwinger etc). De gemeente stimuleert een dergelijk proces, om daarmee in te spelen op een groeiende vraag naar 'wonen in de binnenstad'. Het accent ligt op de middenen hoge inkomens. Daarbij wordt ook gedacht aan het invullen van bepaalde randvoorwaarden, zoals parkeren op eigen erf dan wel in een specifieke parkeervoorziening voor bewoners van de binnenstad.

Wonen boven winkels 3 Het probleem Het was ‘vroeger’ meer vanzelfsprekend was de winkelier boven zijn eigen winkel woonde. In 1962 woonde 53% van de ondernemers in de detailhandel in het bedrijfspand zelf. 28% woonde in een afzonderlijke woning bij de winkel en slechts 19% woonde in een woning elders. Deze cijfers zijn verzameld in de Tweede Sociaal-Economische Structuurenquête, uitgevoerd door het Economisch Instituut voor het Midden-en Kleinbedrijf. Nu, ruim veertig jaar later, is het aantal winkeliers dat de bovenverdieping bewoont verwaarloosbaar. Vandaag de dag zijn het niet langer de kleine winkeliers die het kernwinkelgebied domineren, maar de filialen van grote winkelketens. Doordat een zelfstandige opgang naar boven vaak ontbreekt – de winkelier bereikte zijn woning vaak via de winkel -worden de verdiepingen lang niet altijd opnieuw bewoond. Als er wel een opgang was, is deze vaak verwijderd ten behoeve van meer waardevolle winkelmeters. Een belangrijke (indirect) veroorzakende factor van de leegstand is de hoge huurprijs per vierkante meter winkelruimte in de Nederlandse kernwinkelgebieden. Eind jaren tachtig neemt zowel het aantal winkelketens als de gemiddelde huurprijs fors toe. De gemiddelde huurprijs is nu al een aantal jaren stabiel met €153 per vierkante meter per jaar. De huurprijs op toplocaties ligt daar echter ver boven (tussen de €1200 en €1500 in 2001). In dit licht is het niet onbegrijpelijk dat opgangen naar de bovenverdiepingen (voor zover die al bestonden) zijn gesloopt ten gunste van vierkante meters winkeloppervlak, die zoveel meer geld opleveren, dat het verhuren van de bovenverdieping voor wonen -met een lagere huurprijs -niet meer interessant genoeg is. Ook worden de verdiepingen na verloop van tijd steeds minder benut als opslagruimte. Inpandige opslag van enorme voorraden is vaak niet meer nodig. 3

Bron: Wonen boven winkels, de succes- en faalfactoren. Scriptie in het kader van de opleiding Sociale Geografie aan de Faculteit Geowetenschappen van de Universiteit van Utrecht. Datum: januari 2006 door Karin Blokzijl


10

Projekt Breedstraat-Voorstreek Doordat de voorraad wordt bijgehouden met computersystemen kunnen tekorten sneller worden gesignaleerd, waarna bevoorrading vanuit centrale magazijnen plaatsvindt. Naast onbewoond zijn verdiepingen nu vaak ook geheel ongebruikt.

De oplossing De aandacht voor dit probleem is groeiende. In veel steden (Maastricht, Venlo, Deventer, Utrecht, Den Haag) zijn speciale beleidsvormen (startsubsidiering, pilotfinanciering, ontwikkelsubsidie) ontwikkeld. Dit teneinde in te spelen op een groot tekort aan woonmilieus in stedelijke centra (VROM, 2000). Door leegstaande verdiepingen te transformeren tot woonruimte kan worden voorzien in deze groeiende vraag naar woonruimte in binnenstedelijke milieus. Kenmerkend voor binnenstedelijke woonmilieus is de veelheid aan voorzieningen die vooral gericht zijn op een grote mate van sociale interactie. Een woning boven een winkel bevindt zich middenin de drukte van de stad. Deze binnenstedelijke dynamiek is aantrekkelijk voor een specifieke doelgroep. Vaak zijn het jongeren en andere één-of tweepersoonshuishoudens die zich aangetrokken voelen tot een dergelijke omgeving. Daarbij leent de structuur van de fysieke bebouwing zich ook niet voor andere doelgroepen. Het realiseren van een eenvoudige opgang is vaak al een lastige fysieke en financiële opgave, dus het is in te denken dat de realisatie van een aangepaste woning voor ouderen en minder validen een vrijwel onmogelijke opgave is. Gezien de beperkte grootte van de woningen en het ontbreken van voldoende groen en buitenruimte zijn woningen boven winkels ook minder geschikt voor gezinnen met kinderen. Het brede aanbod van publieke en private voorzieningen in stadscentra heeft voldoende draagvlak nodig om te overleven. Met de afname van het inwonertal in de jaren zestig verschraalde het draagvlak en kwam het voortbestaan van een aantal van deze voorzieningen in gevaar. Binnensteden zijn van oudsher het brandpunt van (economische) activiteiten. Op deze historische kwaliteiten kan worden voortgebouwd, in plaats van elders opnieuw te beginnen. Ook leefbaarheid in stadscentra staat hoog op de politieke agenda. Bij gebrek aan sociale controle vanaf de bovenverdiepingen moeten stalen rolluiken voorkomen dat wordt ingebroken in de winkels. Eenieder kan zich voorstellen dat dit het straatbeeld na sluitingstijd niet ten goede komt. In het rapport Ruimtelijke planning en criminaliteit uit 1986 van de Rijksplanologische Dienst worden toezicht en sociale controle al benoemd als belangrijke middelen tegen kleine criminaliteit als vernielingen en diefstal. In een bewoonde stad krijgt kleine criminaliteit minder kans. Ten slotte draagt de realisatie van woningen boven winkels bij aan het fysieke (monumentale) herstel van de oude binnenstad. Winkeliers huren vaak het hele pand, maar zijn in hoofdzaak geïnteresseerd in de begane grond met winkelbestemming. Als gevolg wordt alleen geïnvesteerd in de dure vierkante


11

Projekt Breedstraat-Voorstreek meters op de begane grond. Onderhoud op de bovenverdiepingen wordt gepleegd in de vorm van goedkope ad hoc-oplossingen, in plaats van duurzame investeringen. Bij WbW wordt wél duurzaam geïnvesteerd in de bovenverdiepingen.

Figuur 4: Historische kaart Voorstreek e.o


Figuur 3: Vischmarkt 1790

12


Bijlagen: Bijlage 1: Historie Zalen Schaaf Het echtpaar Louis Schaaf en Catharina Drijfhout kwam oorspronkelijk uit Leeuwarden, maar vertrok in het begin van de twintigste eeuw naar Gelderland om daar voor welgestelde families te gaan werken. Omdat die dienstbetrekkingen hen na een aantal jaren niet meer bevielen, keerden zij terug naar Friesland. Schaaf wilde daar, net als zijn broer Ype, een eigen horecabedrijf beginnen. Die ambitie zou later uitmonden in de opening van Concertzaal L. Schaaf en Zonen. Ype Schaaf, de latere uitbater van het Oranjebierhuis, had een zaak op de hoek Westerplantage Klein Schavernek. Door bemiddeling van Ype kreeg Louis na terugkomst uit Gelderland de mogelijkheid om een café te huren op de hoek Ruiterskwartier - Oude Lombardsteeg (later o.a. City Bar, nu Prenatal). Omdat de ambities van Schaaf veel verder gingen dan het exploiteren van een simpel café, werkte het echtpaar keihard en probeerde iedere cent te sparen. Ondertussen zocht Louis in Leeuwarden naar een nieuwe locatie waar hij iets unieks zou kunnen beginnen. Zijn oog viel op een oude concertzaal aan de Breedstraat. Deze accommodatie heette lange tijd Zaal van der Wielen, vernoemd naar de timmerman en stadsbouwmeester Gerrit van der Wielen, die de zaal al in 1797 liet bouwen op de plaats van een bouwvallige katholieke kerk. Van der Wielen bood destijds plaats aan zo’‘n 400 bezoekers. Beroemd was ook de fraai versierde en verlichte tuin. Op de eerste verdieping bevond zich een ruimte voor vergaderingen van het ‘‘Phijsisch Collegie’‘, een genootschap van gegoede burgers dat zich bezighield met de ‘‘proefondervindelijke wijsbegeerte’‘. Er werd geëxperimenteerd met onder meer de elektriseermachine, luchtpompen en magnetisme. Het doel was om het wezen der dingen te ontrafelen en daarin de rol van God te ontdekken. Op de begane grond was nog een tweede vergaderkamer, de koopmanssociëteit. Daarachter liet Van der Wielen bovendien een kolfbaan aanleggen. Overigens hield de bouwmeester zich niet zelf bezig met de exploitatie van het bedrijf, dat liet hij over aan enkele familieleden. ‘‘Van der Wielen’‘ werd een begrip in de Friese hoofdstad. Er was dan ook altijd wat te doen: concerten, danspartijen, tentoonstellingen en vergaderingen. Gaandeweg de negentiende eeuw werd het pand regelmatig verbouwd en uitgebreid. Nadat de graanbeurs aan de Wortelmanshaven te klein was geworden, kwamen vanaf 1866 ook de graanhandelaren bijeen in Van der Wielen. Toch waren het vooral de voorstellingen waarmee Van der Wielen naam en faam maakte. Er


13

Projekt Breedstraat-Voorstreek vonden veel (abonnement)concerten plaats met nationaal en internationaal bekende artiesten. Een hoogtepunt was de uitvoering van de toen enorm populaire opera Das Nachtlager von Granada van Conradin Kreuzer (oktober 1876). Een andere memorabele voorstelling was Othello van Shakespeare in een bewerking van Jacob van Lennep. De grote zaal van het centrum kreeg pas vorm in de tweede helft van de negentiende eeuw. Het ontwerp was echter wat ongelukkig, want twee dubbele rijen zuilen van gietijzer belemmerden het vrije zicht op het toneel. Latere uitbaters gaven hun eigen naam aan de zaal, zoals de families Visser (vanaf 1897) en Rodenhuis. Deze laatste verkocht het pand aan een Rotterdammer die echter na een jaar failliet ging. En dat was het buitenkansje waar Louis Schaaf vijf jaar op had gewacht. Met zijn spaargeld en wat geleende centen kocht hij de zaal in november 1920 en doopte deze om tot Concertzaal L. Schaaf en Zonen. Schaaf pakte de zaken meteen grondig aan. Het toneel werd opgeknapt en de koffiekamer uitgebreid in de tuin. Het muziekcentrum werd gerenoveerd en kreeg eigen closets. Op zondagen programmeerde Schaaf matineevoorstellingen van kleine orkesten, die al snel druk werden bezocht. Diverse verenigingen uit Leeuwarden, zoals Frisia en de Kegelclub, reserveerden in Schaaf hun eigen tafels. Karakteristiek voor de concertzaal waren de pilaren en de grote lampen. Deze laatste werden gemaakt door Catharina Schaaf. De inspiratie deed zij op toen zij in 1923 met haar man een bezoek bracht aan een circus in Amsterdam. Thuis knipte, naaide en beschilderde Catharina de stof voor de grote lampen. Het plafond van de concertzaal werd bovendien voorzien van guirlandes, een soort slingers gemaakt van kunstbloemen. Eind jaren twintig ontwierp architect Doeke Meintema een nieuwe voorgevel voor Schaaf. Bovendien werd ook de woning boven het zalencentrum verbouwd, kreeg de zaal een nieuwe garderobe en werd de zaal modern ingericht in de trant van de Amsterdamse School. In het jaar 1939 onderging Schaaf een nog ingrijpender verbouwing die werd geleid door architect J.M. Vegter. De voorgevel van Meintema werd gesloopt en vervangen door een eenvoudige, vlakke gevel van gele Friese klinkers. In de gevel worden twee dubbele toegangsdeuren aangebracht met daartussen een kassa van teakhout met twee loketten. De zaal zelf werd meer sober ingericht. De vervelende zuilen bleven echter staan tot 1952. Deze werden toen vervangen door stalen liggers. Ook werd het plafond voorzien van een daklicht, versierd met sterren. Architect G.A. Heldoorn bood Schaaf na de oplevering de enorme glazen kroonluchter aan voor de middenzaal. Tijdens de oorlog, in de jaren ‘‘44 en ‘‘45, bood Schaaf overigens onderdak aan vluchtelingen uit Limburg. Dezen sliepen in de Mulo aan de Wissedwinger, maar aten in de concertzaal. In de naoorlogse jaren werd Schaaf een bruisend centrum voor tal van activiteiten. In de jaren vijftig en


14

Projekt Breedstraat-Voorstreek zestig trad een keur aan artiesten op, zoals De Spelbrekers, Heintje Davids, Corry Brokken, Kilima Hawaiians en The Three Jacksons. Langzamerhand verloor Zalen Schaaf echter haar allure en kwam uiteindelijk in het midden van de jaren tachtig in het bezit van de Gemeente Leeuwarden. Een keerpunt in het bestaan van Schaaf kwam in 1995, toen het centrum werd gekocht door de Leeuwarders Frans van den Borg en Ton Klein. Deze doopten de onderneming om tot Muziekcentrum Schaaf en maakten van het bedrijf weer een belangrijke culturele ontmoetingsplek. ‘‘Ik moet een jaar of tien zijn geweest toen ik hier voor het eerst op het podium stond’‘, zegt Frans van den Borg, samen met Ton Klein de huidige uitbater van Muziekcentrum Schaaf aan de Breedstraat. ‘‘In die tijd speelde ik nog in het Fries Accordeon Ensemble.’‘ Bij de herinnering krijgt Van den Borg een lach op zijn gezicht. ‘‘Muziek heeft altijd in mij gezeten. Na mijn schooltijd ben ik dan ook beroepsmuzikant geworden. Zo was ik onder meer toetsenist van de band Road. Dat was trouwens de eerste Friese band die een top-40-hitje scoorde, ik meen in 1975.’‘ In die jaren liep Van den Borg gitarist Ton Klein tegen het lijf. Ze werden vrienden en begonnen samen een muziekstudio in Waskemeer. ‘‘Met acht sporen’‘, lacht Van den Borg. Het Groningse duo Pé Daalemmer en Rode Rinus behoorden tot de artiestenstal. ‘‘Met hen namen we een plaatje op, maar we hadden geen geld om een single uit te brengen. Dat heeft een platenmaatschappij toen gedaan’‘, vertelt Van den Borg. ‘‘En wat denk je’‘ Het werd de knaller van het jaar! Hadden we de plank mooi misgeslagen.’‘ Het zou dat niet de laatste keer zijn. ‘‘In 1987 hebben we de studio verplaatst naar een pandje aan de Breedstraat in Leeuwarden’‘, zegt Ton Klein. ‘‘Onder ons eigen platenlabel Frigram (Friese Grammofoonplaten) brachten we Nederlands en Friestalig repertoire uit. In 1995 namen wij Zalen Schaaf over van de gemeente, daar zagen wij wel iets moois in.’‘ Van den Borg en Klein knapten de boel op. In het nieuwe Muziekcentrum Schaaf werd de concertzaal hersteld, er kwam een foyer-café en een audio-studio. In die studio werden later de opnames gemaakt van het nummer ‘‘Wêr bisto’‘ van Twarres. ‘‘Maar voordat wij daar mee konden scoren was Twarres, begrijpelijk, al overgestapt naar het grote platenlabel EMI’‘ , zegt Van den Borg lachend. De Leeuwarder platenbazen sloegen de plank weer net mis. Muziekcentrum Schaaf groeide ondertussen uit tot het culturele hart van de stad. Niet in de laatste plaats door Stichting Het Podium, dat steeds weer uitstekende bands op de planken wist te halen. Van den Borg, Klein, hun echtgenotes en zelfs de kinderen, allemaal werkten ze mee om het ‘‘Paradiso van het Noorden’‘ tot een succes te maken. Begin dit jaar werden in de fraaie tuin van Schaaf zes banen voor jeu de boules aangelegd. ‘‘Jeu de boules is mijn hobby en verslaving’‘, legt


15

Projekt Breedstraat-Voorstreek Van den Borg uit. ‘‘Daarom heb ik CdP (Club de Pétanque) De Schaafboulers opgericht. Die club heeft nu 19 leden en gaat straks met vier teams in de landelijke competitie spelen.’‘ Ton Klein mag zich binnenkort gaan uitleven in de nieuwe videostudio van Muziekcentrum Schaaf. ‘‘We maken al reclamespotjes en bedrijfspresentaties op video. Nieuw aan die videostudio is dat we ook opnames op dvd’‘s kunnen zetten. Op die manier wordt Schaaf echt een compleet muziekcentrum.’‘ [Bron: website www.zalenschaaf.nl]

Bijlage 2: PAL GroenLinks: vragen hennepplantage MC Schaaf Bron: PAL GroenLinks (11-01-2006) Schriftelijke vragen hennepplantage muziekcentrum Schaaf Leeuwarden, 10 jan 2006 Geacht college, Net zoals vele Leeuwarders zijn wij verbaasd door de vondst van een grote wietkwekerij in muziekcentrum Schaaf. Voor ons is dit een signaal hoe wenselijk het is om te komen tot een legalisering en regulering van softdrugs om dergelijke gevaarlijke excessen te voorkomen. Maar vooral het aspect van brandveiligheid rond een stedelijke ontmoetingsplek midden in een woonomgeving verontrust ons in hoge mate. Wij moeten niet denken aan een inferno op deze plek in de binnenstad. Naast een compliment voor de politie met de ontdekking en daarmee het voorkomen van een mogelijke ramp hebben wij vragen naar aanleiding van de uitlatingen van politiechef Cor Reijenga in de Leeuwarder Courant van vandaag. Hier stelt hij dat er maar liefst drie maanden onderzoek nodig waren na de tip. Is er na de tip drie maanden geleden contact geweest tussen politie en/of brandweer en college, c.q. de burgemeester? Waarom heeft de gemeente het risico genomen om hangende het onderzoek toch de muziek- en andere voorstellingen in muziekcentrum Schaaf te laten doorgaan? Waarom moest het politieonderzoek zo lang duren en wat heeft het college gedaan om dit te versnellen? Wat gaat het college doen om dit in de toekomst te versnellen? Vindt het college ook dat zij gedurende een dergelijk belangwekkend onderzoek van de politie op de hoogte moet zijn van de veiligheidsrisico’s? Welke conclusies trekt het college uit deze oprolling over het handhavings- en veiligheidsbeleid ten aanzien van het op commerciële en (vooralsnog) illegale basis telen van wiet? In afwachting op uw antwoorden, namens de fractie PAL GroenLinks, Gerben Hoogterp, woordvoerder welzijn en veiligheid.


16


Bijlage 3: Zalen Schaaf te koop? (Citaat website zalen Schaaf): Onlangs wist de Leeuwarder Courant te melden dat Schaaf in de aanbieding was, met vraagprijs en al. Via de website van stadsblad "Liwwadders" waarop een flauwekul verhaal was verschenen, meende men, ondanks dat ik expliciet tegen een" bevriende" journalist van de stadsredaktie gezegd had dat het gesprek met Andries Veltman in een jolige bui was gebeurd en er niets van waar is, vond men het toch nodig een omkaderd berichtje te plaatsen. Ook werd nog even heel fijntjes aan ons verleden gerefereerd. Om nog even op het gesprek met Andries terug te komen, in een geanimeerd gesprek over een muziekje onder zijn website, ik vond dat daar best een Liwwadder muziekje onder kon, vroeg hij mij, want het zoemde volgens hem in de stad, of Schaaf te koop stond. Ik antwoordde verbaasd dat in principe alles te koop staat, zelfs mijn vrouw (ook een geintje!!), en voor jou een vriendenprijsje! Niet beseffende dat Andries weer een "hot" nieuwtje heeft en zijn veel bekeken website daarmee weer in de picture brengt. Vervolgens kijkt de stadsredaktie van de LC, op zoek naar sensatie, op de website en ik wordt gebeld. Wel een compliment voor Andries trouwens dat de LC nieuws van "Liwwadders"moet halen. De LC maakt er vervolgens een serieus bericht van. Na een telefoontje van mijn kant haalt Andries het berichtje weer van zijn site, de LC rectificeert niet, laat maar, er is toch niets meer aan te doen. Vanwaar dit stukje?ik kan mensen nu verwijzen naar de nieuwspagina van onze site, want ik heb dit verhaal al enkele tientallen malen per mail, persoonlijk en telefonisch moeten doen. By the way, als u wilt kopen kunt u gerust kontakt met me opnemen!!!! [Bron: website www.zalenschaaf.nl]


17

Breedstraat te Leeuwarden. Deel I: de feitelijke en bestuurlijke context

Recommend Documents