Bouwprogramma SP:
onderbouwing en alternatief voor meer middeldure en dure woningen PvdA, CDA, Dorp-Abs en VVD willen immers méér middeldure en dure woningen. Jongeren en ouderen komen daardoor niet of nauwelijks aan bod Schijndel, januari 2010
Woonvisie gemeenteraad Afgelopen jaar hebben PvdA, CDA, VVD en Dorp-Abs een woonvisie vastgesteld, die geen visie blijkt te zijn. De vastgestelde woonvisie gaat niet in op de vraag hoe de gemeente de grote vraag naar een betaalbaar huis in Schijndel gaat oplossen. De visie heeft geen antwoord op de vragen: welke woningen wil de gemeente gaan bouwen voor de Schijndelse woningzoekenden? Ook geen antwoord op de vraag welke woningen de gemeente bouwt voor de starters en ouderen? Geen antwoord geven op deze prangende vragen is logisch! Want waarom zou je een visie presenteren, als je vervolgens toch heel andere woningen gaat bouwen dan die er nodig zijn? Dat is zonde van de tijd, zonde van het onderzoek wat gehouden is, zonde van de interviews, weggegooid geld dus. Maar tegelijk is het schande dat een gemeenteraad geen antwoord heeft om de vraag van duizenden woningzoekenden. Met dit rapportje wil de SP wel richting geven aan de oplossing van de kwalitatieve kwantitatieve woningnood die ons dorp teistert.
Cijfers en bevindingen Wat cijfers en bevindingen uit het onderzoek dat de gemeente deed en die ze nu haar woonvisie noemt: • Eindelijk komt het college nu zelf met dat bij het begin van een bouwproject de kopers zelf nog de indeling van de woning moeten kunnen aanpassen. In januari 2006 heeft de SP hier een motie over ingediend, maar toen was er nog geen meerderheid voor. Nu wel, want de wethouder komt met het voorstel en niet de SP. ‘jammer van de verloren tijd’ zullen we maar zeggen. • In een toelichting sprak wethouder Eijkemans er over om nog eens naar de starterlening te kijken. Want zo kan je iets doen voor starters. Ons voorstel hierover begin 2006 kreeg geen meerderheid. Een herhaalde motie ook niet. Pas toen de wethouder zelf met het voorstel kwam stemden de andere partijen er mee in. Jaren een gemiste kans, zullen we maar zeggen. • In Schijndel behoren maar liefst 2300 huishoudens Onderzoekje koopprijzen 2010 (27%) tot de mensen met de smalle beurs. (alleenstaande netto 1257 euro en bij een meerOp 25 januari 2010 hebben wij op internet persoonshuishouden 1714 euro netto per maand). een onderzoekje gedaan naar de huizen • In Schijndel zijn nauwelijks betaalbare koopdie er in Schijndel te koop staan: woningen. Onder de € 200.000,- vrij op naam, is Huizenvinder: 115 woningen te koop. er vrijwel niets. Goedkoper dan € 200.000: één • Van de starters richt 55% zich op de huursector, Jaap: 219 woningen te koop. net als veel ouderen die een huurwoning willen. Goedkoper dan 200.000: 3 rijtjeswoningen, De groep oudere huurders hebben vaak een 2 appartement + 1 duplex (€163.000 !) bescheiden inkomen. Bij verhuizen naar een nog te Huizenlijn: 96 woningen te koop. bouwen seniorenwoning moeten zij meestal naar Goedkoper dan 200.000: 1 appartement een hogere huur. (199.000) • De gemeente Schijndel wil graag een De genoemde koopprijzen zijn kosten koper gedifferentieerde gemeente zijn met ruimte voor diverse doelgroepen. Het behouden van starters is Alle huizenzoeksites hebben ook nog enkele caravans op de camping te koop. daarbij een belangrijk aandachtspunt, zo wordt Allemaal onder €200.000 (kk) maar als gesteld. Maar, starters met een modaal inkomen krijgen de financiering van 200.000 euro niet rond, onze starters hun toekomst moeten opbouwen in een caravan… met een inkomen van anderhalf modaal is dat al heel moeilijk.
• • • • •
In 2008 staan ruim 1800 mensen ingeschreven voor nieuwbouwkoopwoning of bouwkavel. De wachttijd voor een huurwoning is opgelopen tot 72 maanden. De stap van een huurwoning naar een koopwoning is vaak te groot. De prijsontwikkeling van de woningen speelt hier een rol in. Dit met uitzondering van de huizen die Huis&Erf aan haar huurders aanbiedt om in maatschappelijk eigendom te kopen. Ondanks de korting op de koopprijs is verreweg het grootste deel de geïnteresseerden niet in staat om een hypotheek te krijgen. Er is nog een groep die het extra moeilijk heeft op de Schijndelse woningmarkt: de alleenstaanden. Een alleenstaande die de huur of hypotheek in zijn eentje moet opbrengen.
En wat is de visie van het college, waar komt het college mee om bijvoorbeeld de starters te kunnen behouden? Een koopwoning tot 230.000 euro noemt het college een goedkope woning. Voor alle duidelijkheid: 229.000 euro (dat is ook onder de 230.000) is niet op te brengen voor starters. En ook niet door de mensen met de smalle beurs. Wie het college voor de gek houdt om te stellen dat dit soort koopprijzen goedkoop en betaalbaar zijn???
Onderbouwing meer dure woningen De enige onderbouwing die wij hebben kunnen vinden voor het bouwen van meer dure woningen is: Er moeten in Schijndel meer dure woningen gebouwd worden. Want er moeten meer dure woningen gebouwd worden. Dat doen we omdat er meer dure woningen gebouwd moeten worden. En daarom moeten er meer dure woningen gebouwd worden… Met zo’n kulredenering krijg je alles recht wat krom is. De SP is niet tegen het bouwen van dure woningen. Zeker niet. Maar de betaalbare woningbouw loopt al jaren, met uitzondering van de vorige raadsperiode, ver achter. Je kunt als politiek in nota’s en woonvisie’s blijven herhalen dat je het belangrijk vind dat jongeren in Schijndel moeten kunnen blijven wonen. Maar als je vervolgens niets doet, dan schiet het niet op. Ooit zei PvdA-boegbeeld Schaeffer dat je in gelul niet kunt wonen. Dit is nog steeds waar!
Doorstroming ‘De bouw van dure woningen zorgt voor doorstroming, dan komen er goedkopere woningen vrij’ is het verhaal dat gebruikt wordt om meer dure woningen te bouwen. Ja, we bouwen meer dure woningen, om mensen met een laag inkomen die deze huizen niet kunnen betalen, op hun wensen te bedienen. Het verhaal doorstroming werkt niet. Elke verkoper van een huis probeert een zo hoog mogelijke prijs te krijgen voor de woning die hij achter laat. En terecht, want je bent immers Sinterklaas niet.
Voorbeeld: Conventstraat en doorstroming Als voorbeeld van doorstroming noemt het college de 24 koopwoningen in de Conventstraat. Hier zouden meer dan 60 verhuisbewegingen zijn geweest.
• Dit is onjuiste informatie, wellicht is de wens de moeder van de gedachte. Het waren 44 verhuisbewegingen. De koopwoningen die vrij kwamen werden op 4 na, want daar stond de prijs niet bij, allemaal duurder verkocht dan de aankoopprijs nieuwbouwwoning in de Conventstraat. • De duurste woning in de Conventstraat toen werd verkocht voor 147.500 euro vrij op naam. De woningen die werden achtergelaten werden verkocht voor een bedrag vanaf 150.000 euro tot boven de 300.000 euro. Daar komen de ‘kosten koper’ nog bij. • Met dit, volgens b en w goede, voorbeeld voor doorstroming werden dus geen huizen vrijgemaakt voor de mensen met de smallere beurs. Waarom dan toch blijven inzetten op doorstromen???
Scheefwonen Mensen met een wat hoger inkomen zouden moeten verhuizen zodat er goedkope huurwoningen vrijkomen. Het gaat hier om scheefwonen. Probleem is dan dat als er een goedkoop huurhuis vrij komt, Huis&Erf de huur vaak met bedragen tussen de 60 en 90 Euro per maand verhoogd. Weg dus goedkoop huurhuis, dat zonder al te veel huurtoeslag door iemand met een lager inkomen bewoond kan worden. De ongeveer 400 scheefwoners bij Huis en Erf kun je niet dwingen om te verhuizen. Dit kan je niet, zelfs al zou je dat willen. Als het de politiek en bouwvereniging wel zou lukken dit scheefwonen te bestrijden, moeten we daar dan blij mee zijn? De SP is er niet voor dat we wijken / straten krijgen waar de huurders allemaal ongeveer hetzelfde inkomen hebben. Een wijk en straat dient zo veel mogelijk een afspiegeling te zijn van de samenleving. Wij zijn verklaard tegenstander van straten en wijken waar je aan de postcodeletters kan worden gezien wat het inkomen van de bewoners is. Jong en oud, valide en mindervalide, rijk en minder rijk, ieder moet elkaar in het dagelijks leven gemakkelijk kunnen ontmoeten. • Van die 400 scheefwoners zijn er beslist een aantal die hun huurhuis hebben gekocht door middel van Te Woon. Dat is goed, want hierdoor blijven mensen met verschillende inkomens elkaars buren. In de concept-woonvisie van b en w stond dat er bewust is gekozen voor het bouwen van meer dure koopwoningen. Dit is er in de definitieve versie uitgehaald! In plaats daarvan wordt een warrig en onjuist verhaal over doorstromen en scheefwonen opgehangen. Wij snappen waarom burgemeester en wethouders dit gedaan hebben. Want het staat zo slordig als je zwart op wit zegt dat je niets op hebt met de inwoners van je dorp die een inkomen hebben dat lager is dan anderhalf keer modaal. Toch is dat wel de waarheid. Door niet te bouwen voor mensen met een inkomen tot anderhalf keer modaal en door in te stemmen met het tussentijds verhogen van de huur als de huurder wisselt, geef je een duidelijk signaal af. En dat signaal is: wij hebben niets op met de mensen die afhankelijk zijn van goedkope en betaalbare huizen. Het mag duidelijk zijn dat dit niet de visie is van de SP. Wat dan wel?
Woningbouwprogramma Hulzenbraak-3 Over het bouwprogramma op Hulzenbraak 3 lag er een afspraak. Dit is de laatste fase van deze uitbreidingswijk. De inhaalslag voor betaalbare woningen zou hier plaatsvinden. Op Hulzenbraak 1 waren ook sociale woningen gepland. Dit is destijds niet doorgegaan, omdat er geld verdiend moest worden om de sportverenigingen te kunnen verplaatsen naar het Zuideinderpark. Maar, zo werd toen beloofd: de toegezegde sociale woningen worden in Hulzenbraak 3 gerealiseerd. De eerdere toezeggingen gelden niet voor PvdA, CDA, Dorp-Abs en VVD. Zij zijn niet aan de afspraken van de gemeente te houden. Dat is meer dan triest en zorg voor een onevenwichtige opbouw van de wijk en, wat erger is, dat de beloofde inhaalslag niet doorgaat. Het is eeuwig zonde van de moeite die Ger Wouters in 2002/2003 heeft gedaan, om Hulzenbraak 3 te redden van Ruimte voor Ruimte. De coalitie PvdA, CDA en VVD had in 2001 bedacht Hulzenbraak 3 cadeau te doen aan Ruimte voor Ruimte, zodat daar alleen maar grote vrijstaande huizen gebouwd zouden worden. Gelukkig was wethouder Wolven vergeten dit plan door de gemeenteraad te laten accorderen en kon Hulzenbraak-3 gered worden om er sociale woningbouw te laten plaatsvinden. Ruimte voor Ruimte kreeg vervolgens een plekje aan de Kleine Borne. Dat de geplande en beloofde inhaalslag met sociale woningen er alsnog niet plaatsvindt, is meer dan triest. Als de meerderheid van de raad vindt dat zij een streep moet zetten door eerdere toezeggingen, dan doet die meerderheid dit. Zij zal er nooit de prijs voor betrouwbaar besturen meer krijgen, maar als dat hen niets interesseert, dan interesseert haar dat niets. Wij hopen dat de kiezers op 3 maart dit onbetrouwbaar besturen niet waarderen en kiezen voor betrouwbaarheid.
De woningmarkt sinds de kredietcrisis Zoals uit meerdere berichten blijkt, is de markt voor dure en middeldure huizen vrijwel volledig tot stilstand gekomen. Huizen die nog wel verkocht worden zijn de goedkopere huizen. Dit is een landelijke trend, die is ingezet met de kredietcrisis. Duurdere huizen blijven steeds langer onverkocht staan, zijn steeds moeilijker aan de man te brengen, dalen in waarde. Schijndel heeft heel veel woningzoekenden. Vooral de problemen voor mensen met een niet al te dikke portemonnee zijn hevig. De wachttijd voor een geschikt huurhuis is inmiddels langer dan 72 maanden. En voor een eigen woning in het goedkope segment is het al niet veel beter. Met dit als gegeven, wat heeft het dan voor zin om de komende jaren vooral in te zetten op het bouwen van duurdere huizen? Moeten die gebouwd worden voor leegstand? Of is het de bedoeling dat bouwprojecten uitgesteld worden omdat het noodzakelijke percentage van de huizen niet verkocht is?
We hebben een economische crisis. Is het nu niet zaak om investeringen naar voren te halen, ervoor te zorgen dat er nuttig geïnvesteerd wordt. Al is het maar om te voorkomen dat de crisis dieper en dieper wordt? Is het dan nu niet tijd om er voor te zorgen dat bouwvakkers aan het werk kunnen blijven? Is het nu niet tijd dat bouwbedrijven en zzp’ers opdrachten krijgen, om te voorkomen dat zij het loodje leggen. Bijkomend positief effect van het bouwen van huizen, is ook dat er straten gemaakt moeten worden, riolering moet worden aangelegd, Lantaarnpalen moeten worden gezet, groen moet worden aangelegd. Toeleveranciers blijven een orderportefeuille hebben en woninginrichters kunnen aan de slag blijven. Ook de twee werkgeversverenigingen hebben de oproep gedaan om meer betaalbaar te bouwen. Hun werknemers moeten immers ook ergens kunnen wonen…
Hoe reageren PvdA, CDA, VVD en Dorp-Abs op de kredietcrisis? In de wetenschap dat de markt voor dure en middeldure huizen vrijwel tot stilstand is gekomen, besluiten de vier partijen om minder huizen te gaan bouwen dan eerder toegezegd. Dat terwijl de woningnood nog nooit zo groot is geweest als nu. Daarnaast besluiten zij ook dat er minder huizen in het sociale segment gebouwd moeten worden. En als klap op de vuurpijl wordt de definitie betaalbaar (sociaal) aangepast. Een huis met de koopprijs lager dan €230.000 wordt door de partijen een sociale, een betaalbare woning genoemd Het aandeel woningen met voor velen de onbetaalbare prijs van €229.000 in de nieuwbouw zakt tot ver onder de 25% van het totaal. En als 229.000 Euro de norm van de gemeente is, waarom zou een projectontwikkelaar zijn woning dan voor bijvoorbeeld €185.000 aanbieden? De vier partijen weten dat de woningnood in het goedkope deel van de woningmarkt het grootst is. Ook weten zij dat het betaalbare deel van de woningmarkt niet is ingezakt. Die huizen vinden nog wel een koper. En toch besluiten zij het tegenovergestelde…
Onze voorstel: Ons voorstel is: ben slim! Investeer in huizen waar behoefte naar is, die snel gebouwd kunnen worden, die snel bewoond zullen worden. Dat is goed voor de lokale en regionale economie. Dat is goed voor onze woningzoekenden, zij komen eindelijk aan de beurt en de wachtlijst krimpt. Dat betekent dus dat er afwijkend van het voorstel van B en W veel meer goedkope huizen gebouwd zullen moeten worden. Als de raad dit doet, dan spreekt de SP nu al de bereidheid uit, om over enkele jaren als de economische situatie verbetert en de woningmarkt voor de huizen in het midden- en dure segment aantrekt, loyaal meewerkt aan het extra bouwen van die huizen vanaf dat moment.
Praktische oplossingen Partijen worden door onze bevolking gekozen om ons dorp te besturen, om te doen wat noodzakelijk is. Niemand wordt gekozen om in de raad aan hobbyisme te doen en de ideologie zwaarder te laten wegen dan praktische oplossingen voor praktische problemen. Het probleem, als het om de woningmarkt gaat is helder.
Onze voorstellen: 1. Wijzig het woningbouwprogramma kies voor het bouwen van ten minste 50% van de woningen in het sociale segment. Dus met koopprijzen van lager dan €180.000 (in maatschappelijk gebonden eigendom) of een huur van maximaal €450 per maand. 2. Van alle te bouwen woningen, is 1/3 bestemd voor starters en 1/3 voor ouderen. Met de woningen voor starters kunnen we voorkomen dat jongeren naar andere gemeenten moeten uitwijken. Met de woningen voor ouderen maken we vaak de eengezinswoning vrij waar ook zoveel behoefte aan is. 3. Om de stichtingskosten te verlagen –en daarmee ook de woonlast— kan het inzetten van erfpacht een middel zijn. Dit is een serieus onderzoek waard. 4. Geef toekomstige eerste bewoners van nieuwbouw invloed op de inrichting van hun toekomstige woning. Dit voorkomt extra lasten, want de geplande keuken niet zetten heeft nauwelijks invloed op de prijs, terwijl de andere keuken vaak extra duur wordt betaald. 5. Ga snel met Hulzenbraak-3 aan de slag en zorg dat hier alsnog de beloofde inhaalslag plaatsvindt. 6. Benoem twee plekken, waarvan één op Hulzenbraak-3, waar starters samen in collectief particulier opdrachtgeverschap hun eigen huizen kunnen ontwikkelen en laten bouwen. 7. Zorg dat alle nieuwbouw energiezuinig gebouwd wordt. Een lagere energierekening en een kleinere aanslag op de beschikbare organische brandstoffen zijn het waard om je voor in te spannen. 8. Duurzaam bouwen betekent ook dat de bouwer moet aantonen dat de gebruikte materialen in de afvalfase geen problemen opleveren. 9. Duurzaam bouwen betekent ook dat per project aangepaste woningen gerealiseerd worden die worden toegewezen aan geïndiceerde gehandicapten. 10. Realiseer de komende periode tenminste twee bouwprojecten waar energie-nul-woningen komen. Huizen die minimaal evenveel energie produceren dan dat er gebruikt wordt. 11. Richt je niet alleen op nieuwbouw, er zijn veel meer bestaande woningen. 12. Maak afspraken met Huis&Erf over het verbeteren van de energieprestatie van de bestaande huizen. Hier de energierekening omlaag brengen is ook het verlagen van de woonlasten. 13. Zorg dat nieuwbouw zodanig ruim opgezet wordt dat mensen er kunnen leven, kinderen er kunnen spelen en er voldoende groen is. 14. Bouw volgens de regels van woonkeur. Doe dit ook bij groot onderhoud van huurwoningen. Dit voorkomt straks dure woningaanpassingen als mensen niet meer zo goed ter been zijn, terwijl het in de bouwfase vaak nauwelijks kostenverhogend is. 15. Als er appartementen gebouwd worden, zorgt de ontwikkelaar er ook voor dan er een ontmoetingsruimte voor de bewoners is. Eenzaamheid is vaak het grootst waar mensen het dichtst bij elkaar wonen. 16. Er is niets mis met het principe dat (project-) ontwikkelaars mee investeren in de woon- en leefomgeving. Zij hebben meer taken dan alleen zoveel mogelijk aan hun project te verdienen. 17. Evenmin is er niets mis mee dat projectontwikkelaars meewerken aan het realiseren van het bouwprogramma. Zij dienen dus ook hun deel van de sociale woningen te realiseren.
18. Neem in de contracten met ontwikkelaars en corporatie een clausule op waarin staat dat de bouwer achteraf alsnog een hogere grondprijs aan de gemeente betaalt, als de gebouwde woning uit het sociale segment gehaald wordt. 19. Ga in overleg met Huis&Erf en maak een einde aan het tussentijds verhogen van de huur als er een nieuwe huurder in het huis komt. De huizen die betaalbaar zijn, moeten betaalbaar blijven. 20. Hou er in het bouwprogramma rekening mee dat steeds meer mensen er voor kiezen om niet in loondienst te gaan werken, maar als zzp’r. Een kantoortje aan huis, extra grote berging of plek om de bus weg te zetten kan een uitkomst bieden. En dat kan de wijkeconomie stimuleren. 21. De woonomgeving maakt wezenlijk onderdeel uit van het genot waarmee je kunt wonen. Dus leefbare buurten en wijken, met voorzieningen die bereikbaar zijn via stoepen en paden die begaanbaar zijn. 22. Vooral voor ouderen en mensen met beperkingen is het extra belangrijk dat zorg en service dicht bij huis verleend wordt. Zij blijven er langer zelfstandig door. 23. Mantelzorg wordt mogelijk gemaakt door of inwoning in de woning van de zorgverlener mogelijk te maken of in de woning van de zorgvrager door een aangepast aan- of bijgebouw te realiseren. 24. Stimuleer ontmoeten. Richt speelplekjes en openbaar groen daarop in. Spelen is ook ontmoeten voor kinderen, voor ouders en ook voor grootouders. 25. Maar eis ook ontmoetingsplekjes in appartementengebouwen, dit kunnen buffers tegen eenzaamheid worden. 26. Er worden woningen gebouwd voor maatschappelijke noodopvang. 27. Ga aan de slag, elke dag die gewacht wordt is een verloren dag. 28. Op het terrein van wonen voert de gemeente de regie.
Nawoord Afgelopen najaar heeft de SP een folder verspreid over de veranderingen in het bouwprogramma. Wij hebben de lezers gevraagd om ons hun mening te geven. Enkele tientallen mensen hebben de kans gegrepen ons hun mening te geven. En om ons verbeteringsvoorstellen te doen. Wij zijn blij dat deze mensen dit gedaan hebben en bedanken hen hiervoor. Wij hebben dankbaar gebruik gemaakt van deze kennis uit de samenleving en hebben er onze mening mee versterkt. Als voorzitter van de afdeling zal ik er op toezien dat onze raadsfractie zich gaat inzetten voor het realiseren van ons bouwprogramma. Voor ons geldt nog steeds: belofte maakt schuld. Dus wij gaan er voor! Tonnie Wouters 28 januari 2010
