Bouwkundig Inspectierapport

Bouwkundig Inspectierapport Pluskeuring

Adres object

: Tekeurenstraat 68

Postcode

: 1111 BK

Woonplaats

: RaDe

Datum inspectie

: 11-11-2013

Rapportnummer

: 2013-11-11

Inhoudsopgave 1. Algemene gegevens................................................................................................................................................................................. 3 1.1. Inspectiegegevens ............................................................................................................................................................................ 3 1.2. Opdrachtgever .................................................................................................................................................................................. 3 1.3. Gegevens van het object................................................................................................................................................................. 3 2. Bouwkundige inspectie ............................................................................................................................................................................ 4 2.1. Doel bouwkundige inspectie .......................................................................................................................................................... 4 2.2. Het bouwtechnisch rapport ............................................................................................................................................................ 4 2.3. Beoordeling van het object ............................................................................................................................................................ 5 2.4. Algemene toelichting op inspectie ............................................................................................................................................... 5 2.5. Werkwijze............................................................................................................................................................................................ 6 2.6. Raming van de kosten ..................................................................................................................................................................... 6 2.7. Informatieplicht verkopers .............................................................................................................................................................. 7 2.8. Onderzoeksplicht kopers ................................................................................................................................................................ 8 3. Beoordeling technische staat ................................................................................................................................................................. 9 4. Inspectie .................................................................................................................................................................................................... 10 5. Opmerkingen inspecteur ....................................................................................................................................................................... 39 6. Samenvatting herstelkosten .................................................................................................................................................................. 40 6.1. Korte termijn .................................................................................................................................................................................... 40 6.2. Lange termijn ................................................................................................................................................................................... 40 Algemene voorwaarden ............................................................................................................................................................................ 41

Rapportnummer: 2013-11-11 Bouwkundig inspectierapport Pluskeuring Pagina 2 van 42

1. Algemene gegevens 1.1. Inspectiegegevens Rapportnummer

: 2013-11-11

Soort inspectie

: Aankoop

Inspecteur

: R.S.M. Degens

Datum inspectie

: 11-11-2013

Aanwezig bij inspectie

: Verkopend makelaar

Weersgesteldheid tijdens inspectie

: Goede weersomstandigheden

Inlichtingenformulier aanwezig, ingevuld en : Nee ondertekend. Type keuring.

: Pluskeuring 0 - 400 m3

1.2. Opdrachtgever Naam

: Fam. keurmans

Adres

: Goedgekeurdstraat 1

Postcode

: 1111 CV

Woonplaats

: RaDe

Mobiel

: 06-21501620

E-mail

: [email protected]

1.3. Gegevens van het object Type

: 2 onder 1 kap woning

Bouwjaar

: 1951

Bewoond

: Nee

Verbouwingsjaar

: N.v.t.

Gebruik

: Woning

Aantal bouwlagen

: 2

Type gebouw

: 2 onder 1 kap woning

Bouw methode

: Traditioneel


2. Bouwkundige inspectie 2.1. Doel bouwkundige inspectie Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen. Daarbij wordt een raming gemaakt van noodzakelijke verbeteringsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd een vermoeden hiervan zal worden aangegeven. Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven, wat niet uitsluit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen, met de daar bijbehorende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten. Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. Het is binnen de inspectie niet mogelijk een asbestonderzoek uit te voeren. Er wordt niet specifiek gezocht naar mogelijk asbesthoudend materiaal in/aan een object. Indien de inspecteur tijdens de inspectie een asbestverdacht materiaal tegenkomt, zal hiervan melding worden gemaakt in het inspectierapport. Er kunnen geen rechten ontleend worden indien er asbesthoudende materialen over het hoofd gezien worden en/of niet in het rapport opgenomen zijn. Verdere informatie over dit onderwerp kunt u vinden in “Asbest in en om het huis” een uitgave van VROM en SZW tel. 070-3395050.

2.2. Het bouwtechnisch rapport In het bouwtechnische rapport worden de volgende zaken weergegeven:       

Conditie staat van onderhoud per onderdeel, Waarneembaarheid van het element, Constateringen en opmerkingen met betrekking tot de conditie van een onderdeel, Kostenraming voor herstelkosten c.q. vervangingswerkzaamheden welke direct noodzakelijk zijn omdat de functievervulling niet meer gewaarborgd is of de kans op (vervolg)schade bestaat (binnen nu en 4 jaar). Kostenraming voor herstelkosten c.q. vervangingswerkzaamheden welke binnen een periode van 5-10 jaar uitgevoerd dienen te worden. Eventueel foto’s van elementen en/of gebreken. Eventueel adviezen voor het (laten) uitvoeren van nadere (specialistische) onderzoeken. - onderzoek naar houtborende insecten, - onderzoek naar houtaantastende schimmels (zwam), - constructief onderzoek (sterkteberekeningen), - onderzoek naar betonrot, - onderzoek naar asbest.

Bouwdelen die buiten de inspectie vallen zijn: dierenverblijven (stallen, hokken, volières enz.), erfscheidingen, pergola’s en dergelijke. Tevens worden niet gefundeerde bergingen buiten beschouwing gelaten.


2.3. Beoordeling van het object De beoordeling van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee zaken: 1. De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren. 2. De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door het verouderingsproces, onjuiste uitvoering of calamiteiten. Het is nimmer exact vast te stellen hoe en in welke mate de onderhoudstoestand van een onderdeel gedurende de geldigheidsduur van het rapport kan verslechteren. In het bouwtechnische rapport worden dan ook geen indicaties gegeven over de resterende levensduur en / of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Er kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot de gemaakte inschatting. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst betreffende een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel.

2.4. Algemene toelichting op inspectie In deze paragraaf vindt u een algemene uitleg over bepaalde materialen. Deze zijn dus niet altijd van toepassing op uw woning. Technische installaties, toetsing aan normen Technische installaties, aan- en afvoerleidingen, elektrische bedradingen en dergelijke worden niet getoetst aan de voorgeschreven (NEN)normen. Voor toetsing aan de voorschriften wordt geadviseerd het nutsbedrijf in te schakelen. Dit geldt ook voor (ingrijpende verbouwingen). Het aangaan van nieuwe overeenkomsten (aansluitingen) kan door het nutsbedrijf aanleiding zijn de op dat moment geldende voorschriften c.q. eisen aan te passen. Dit geldt ook voor nieuwe woningen. Aanpassingen aan deze voorschriften kunnen (hoge) kosten met zich meebrengen. Wel wordt tijdens de inspectie technische installaties, voor zover mogelijk, visueel beoordeeld op hun fysieke conditie. Beoordeling elektrische installatie Zekeringen zijn niet op werking getest en de aarding is niet doorgemeten. De elektrische installatie wordt beoordeeld op het aantal aanwezige groepen. In oude woningen werd volstaan met een tweetal groepen zonder aardlekschakelaar. In moderne woningen dient men rekening te houden met een veelvoud aan elektrische apparatuur (keuken, pc, meerdere tv's etc.). Bij minder dan 4 groepen wordt geadviseerd uit te breiden. Hoewel bij twijfel een aantal wandcontactdozen wordt geopend, wordt niet de gehele bedrading gecontroleerd op de aanwezigheid van canvas en op aanwezigheid van stalen elektriciteitsleidingen. Loden leidingen Drinkwater uit loden leidingen kan minuscule deeltjes lood bevatten. Door het drinken van dit water komt lood in je lichaam terecht. Omdat de hoeveelheid gering is, kan dat meestal geen kwaad. Alleen baby's tot een jaar kunnen gevolgen ondervinden van water uit loden leidingen. De waterleidingbedrijven in Nederland zijn verantwoordelijk voor de vervanging van de loden leidingen tot aan de meter. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het vervangen van loden drinkwaterleidingen in de woning. Loden buizen/leidingen (zowel aanvoer: drinkwater als afvoer: riolering) kunnen door eigen gewicht en de relatief zachte samenstelling scheuren vertonen. In het bijzonder op plaatsen waar de leidingen niet direct zichtbaar zijn (in muren, tussen balken onder de vloer) kunnen lekkages zorgen voor houtaantasting, roestvorming of andere schade aan constructieve delen. Ook hier geldt het advies preventief te vervangen. Rioleringen algemeen Voor gietijzeren, loden of gresbuizen rioleringen wordt altijd geadviseerd deze te vervangen, ook al is geen lekkage (of roestvorming zichtbaar). Het inwendige van de gietijzeren afvoerbuis is veelal door inwerking van afvalstoffen in de loop


der jaren gecorrodeerd. Veelal gebeurt dit na het betrekken van de woning door nieuwe bewoners omdat het vuil reeds aanwezig in het riool is neergeslagen door het tijdelijk niet gebruiken van het rioolstelsel. Kosten modernisering In het rapport worden algemene opmerkingen gemaakt over de staat van het sanitair, het keukenblok en afwerklagen (b.v. tegelwerk). Met name van belang is de functionele beoordeling. De inspecteur zal slechts een beoordeling geven (en herstelmaatregelen opnemen) indien deze onderdelen door een gebrek niet meer zijn te gebruiken (b.v. het sanitair is defect, onvoldoende stankafsluiting). Kosten voor het moderniseren van het interieur (m.n. uitrusting en tegelwerk) zijn afhankelijk van kwaliteit en uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen.

2.5. Werkwijze Ruimtes onder en tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken worden geïnspecteerd voor zover bereikbaar onder normale omstandigheden. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde onderdelen of gedeelten van een object niet kunnen worden geïnspecteerd, zal dit in het rapport worden weergegeven. Indien tijdens inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dat uitsluitend ter beoordeling door de inspecteur, zullen deze objecten/gedeelten niet worden gekeurd en zal hier in de rapportage melding van worden gemaakt. Voor woningen en appartementen wordt een visuele inspectie verricht naar functionaliteit en kwaliteit van de aan- en in de woning aanwezige onderdelen. Voor onderdelen die niet visueel zijn te inspecteren zal een afgeleid oordeel worden gegeven op basis van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat dan wel zichtbare, samengestelde en met dit onderdeel verband houdende onderdelen. De inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden ten tijde van de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid. Het kan voorkomen dat een schade of gebrek wordt geconstateerd waarvan de oorzaak of ernst zonder aanvullend onderzoek niet goed kan worden vastgesteld. In voorkomende gevallen wordt hierover bij de onderzoeksresultaten een opmerking gemaakt. De beoordeling wordt weergegeven met een algehele kwaliteitsaanduiding verduidelijkt door een toelichtende tekst per gebouwonderdeel.

2.6. Raming van de kosten In zoverre binnen de verstrekte opdracht ramingen van herstelkosten en/of onderhoudskosten worden gegeven zijn deze gebaseerd op algemeen geaccepteerde eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaalinzet door professionele bedrijven. De prijzen zijn inclusief BTW. Deze kosten hebben betrekking op herstel van gebreken en technisch noodzakelijk onderhoud ten einde de woning terug te brengen tot een redelijke staat. Verbeteringen of verfraaiingen zijn niet opgenomen. De kostenramingen dienen uitsluitend als zodanig te worden gehanteerd bij de beoordeling van een woning en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Het isoleren, schilderen, stukadoren en behangen van woningen die ouder zijn dan 2 jaar valt onder het 6%-tarief. Het 6%-tarief geldt ook als u als hoofdaannemer het werk uitbesteedt aan een onderaannemer. Maakt het werk deel uit van een groter aannemingswerk? Dan splitst u in uw offerte en factuur de werkzaamheden die onder het 21%-tarief vallen en de werkzaamheden die onder het 6%-tarief vallen. Isoleert u een woning? En is het doel hiervan dat de woning energiezuiniger wordt? Dan vallen de arbeidskosten voor het aanbrengen van het isolatiemateriaal aan vloeren, muren en daken bij woningen ouder dan 2 jaar onder het 6%tarief. Voorbeelden van isolatiemateriaal zijn: Glaswol steenwol piepschuim (isolatie)glas Deuren, kozijnen en riet zijn voorbeelden van zaken die niet gelden als isolatiemateriaal. Materiaalkosten 21% btw


De (isolatie)materialen vallen onder het 21%-tarief, ook als u die materialen in uw eigen bedrijf maakt. Het schilderen van woningen ouder dan 2 jaar valt onder het 6%-tarief. Hieronder vallen ook het voorbereiden van het schilderwerk, voorbehandelingen en de gebruikte materialen. Werkzaamheden die te ver afstaan van het schilderwerk vallen onder het 21%-tarief. Bijvoorbeeld: -

herstellen van de ondergrond met nieuwe vervangende delen van hetzelfde materiaal, zoals het aanbrengen van houten inzetstukken in kozijnen en het vervangen van houten onderdorpels vervangen van ramen, deuren en kozijnen kitwerk aan de constructie, zoals het afkitten van bouwelementen aan gevels grootschalige betonreparatie stralen, impregneren en injecteren van stenen, metalen en betonnen ondergronden het enkel herstellen van voegen in metselwerk aanbrengen van glas en de bijhorende werkzaamheden vochtvrij maken van kelders schuren en lakken van parketvloeren het schuren en lakken van een dragende (houten) vloer valt wel onder het 6%-tarief.

Het stukadoren van woningen ouder dan 2 jaar valt onder het 6%-tarief. Hieronder vallen ook het voorbereiden van het stukadoorwerk, voorbehandelingen en de gebruikte materialen. Werkzaamheden die te ver afstaan van het stukadoorswerk vallen onder het 21%-tarief. Bijvoorbeeld: het plaatsen van gipswanden het aanbrengen van tegels op wanden het leggen van vloeren Het behangen van woningen ouder dan 2 jaar valt onder het 6%-tarief. Dit tarief geldt voor: behangen noodzakelijke voorbereidingswerkzaamheden voor het behangen gebruikte materialen, zoals lijm Leveren van behang valt onder het 21%-tarief. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen. PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een exacte inschatting van noodzakelijk herstel of vervanging vast te stellen: de omvang van de schade is niet vast te stellen (lekkage van verweerde dakbedekking kan leiden tot aantasting van de niet-zichtbare draagconstructie), de herstelkosten hangen sterk af van de gekozen oplossing (afwerking wanden, vervangen van vloer), pas na het vaststellen van de exacte oorzaak kunnen herstelkosten worden vastgesteld (fundering, vocht in kruipruimte), te vernieuwen onderdelen in het interieur zijn sterk afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Van een aantal van deze posten kan binnen ruime marges een schatting worden gemaakt.

2.7. Informatieplicht verkopers Conform boek 7, artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek waaronder de informatie en onderzoeksplicht valt, stelt dat verkopers een informatieplicht hebben omtrent het normale- en bijzonder gebruik dat kopers voor ogen staat met betrekking tot ingebruikname van de onroerende zaak. De verkopers hebben dan ook een informatieplicht als zij weet of zouden moeten weten dat de onroerende zaak voor dit normale- of bijzondere gebruik ongeschikt is. Wat betekent deze informatieplicht voor verkopers:   

Verkopers hebben informatieplicht voor de door haar gekende onzichtbare gebreken, voor zover door deze gebreken de woning de eigenschappen mist die koper op grond van de overeenkomst mag verwachten; Verkopers zijn voor de door haar onbekende onzichtbare gebreken slechts aansprakelijk als die gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan; Voor zichtbare gebreken zijn verkopers niet aansprakelijk.


Indien er geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier voorafgaand aan de bouwkundige inspectie aan de inspecteur van RaDe bouwadvies is afgegeven, kunnen er geen rechten aan de inhoud van het inspectierapport worden ontleend.

2.8. Onderzoeksplicht kopers De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de eigenschappen niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen, of zelf onderzoek te verrichten. Door het lezen van het rapport wordt de koper niet geacht te zijn ontslagen van zijn eigen onderzoeksplicht. Wat betekent deze onderzoeksplicht voor kopers: 





Kopers dienen actief navraag te doen naar onzichtbare (mogelijk bij verkopers bekende) gebreken wanneer verkopers hieromtrent geen mededeling doen. Hiervoor is het door verkopers ingevulde informatieformulier (vaak in bezit van verkopend makelaar) zeer bruikbaar; Op basis van het informatieformulier, informatie uit de visuele inspectie, daadwerkelijke bezichtiging(en) en eventueel specialistisch onderzoek (indien aanbevolen door het inspectiebureau, of op eigen initiatief) kan verkoper aantonen zijn onderzoeksplicht serieus te hebben genomen. Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven.


3. Beoordeling technische staat Er wordt beoordeeld op basis van de NEN 2767 Conditiemeting van bouw- en installatiedelen. Conditiemeting beoogt een instrument te zijn voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit. De conditiemeting is te zien als een soort liniaal waarmee de technische staat van een bouw- of installatiedeel kan worden gemeten. Er wordt een direct verband gelegd tussen de aangetroffen gebreken en de conditie. Deze conditie representeert zowel het belang (de ernst) van het gebrek als intensiteit (mate waarin de degradatie is voortgeschreden: beginstadium, gevorderd stadium of eindstadium) en de omvang (welk deel van het beschouwde bouwdeel is aangetast) ervan. De resultaten uit belang / intensiteit / omvang van het gebrek worden vastgelegd door middel van een conditie. De drie gebrekkenmerken bepalen samen de technische conditie van het bouw- of installatiedeel. Algemene omschrijvingen van de verschillende conditiescores zijn:

Conditie

Omschrijving

Uitstekend

Het onderdeel vertoont geen tekortkomingen, gebreken of verouderingsverschijnselen.

Goed

Incidenteel kunnen kleine gebreken of tekortkomingen voorkomen of het verouderingsproces is op gang gekomen.

Redelijk

Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is duidelijk op gang gekomen.

Matig

Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen.

Slecht

Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is onomkeerbaar op gang gekomen.

Zeer slecht

Er is sprake van een maximaal gebrekenbeeld. Voortdurend treden er storingen op in de functievervulling. Technisch rijp voor de sloop.

Niet van toepassing


4. Inspectie Onderbouw algemeen Onderbouw, kelder

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

deels

Toelichting De wanden en/of vloeren van de kelder zijn in lichte mate door vocht aangetast. Geadviseerd wordt de kelder te behandelen (aanvullende ventilatie). Geadviseerd wordt om het raam aan de voorgevel aan te passen zodat deze open kan. Algemeen Met name bij oudere kelders is het niet ongewoon dat in bepaalde jaargetijden wat vochtdoorslag optreedt. Geadviseerd wordt het goed te ventileren. Inspecties in kelders zijn van belang om de staat van vloeren, muren en installaties (m.n. invloed van vocht op houten vloerdelen en stalen leidingen) vast te kunnen stellen. Vocht in kelders wordt veelal veroorzaakt door een onjuiste detaillering van wanden en vloeren (defecte kimnaad, onvoldoende afdichting of defecte coating aan buitenzijde) een onjuist uitgevoerde vloer (poreuze baksteen, matige kwaliteit dekvloer) of achterstallig onderhoud. Oplossingen worden veelal vanuit de binnenzijde aangebracht. Door middel van injecteren of het aanbrengen van een binnenwandafwerking (klamplaag) of waterdichte betonnen vloer met opstand kunnen goede waterdichte kelders worden gerealiseerd. Vocht in kruipruimtes kan worden veroorzaakt door optrekkend vocht vanuit de ondergrond, door lekkages van leidingen, door te beperkte ventilatie of te poreuze fundering. Mogelijke oplossingen zijn het injecteren, het versterkt ventileren of het aanbrengen van een bodemafsluiting (folie, schuimbeton). Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Ventilatie onvoldoende Elders opgenomen


€ 0,00 (korte termijn)

Buitenwanden Buitenwanden metselwerk

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Controle van gesloten geveldelen (metselwerk) vindt plaats ter beoordeling van de fundering (m.n. scheuren), vochtproblemen (optrekkend vocht, doorslag) of uitvoeringsproblemen (dilatatie, onjuiste detaillering). Bij massief metselwerk bestaat de kans op vochtdoorslag. Pas echter op met impregneermiddelen. Indien niet correct aangebracht kan dit leiden tot schade aan het metselwerk. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen

Schoorstenen, gemetseld

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting De schoorsteen is afgedekt met een dak bedekking.Dit is geen gebrek de oplossing is goed echter verdient het niet de schoonheidsprijs. Om dit te verwijderen wordt geadviseerd een schoorsteen dekplaat op de metselwerk schoorsteen te plaatsen. Algemeen Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenkant te inspecteren. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Niet professioneel uitgevoerd


Boeiboord, volkern plaat

Conditie

■Matig

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting Diverse boeiboorden hangen los en dienen opnieuw bevestigd te worden. De boeiboord aan de garage voorgevel is bevestigd op een houten plaat (wellicht de oude boeiboord). Deze plaat is aan het rotten en bij de boeiboord die van een volkern is bestaat ook rottings gevaar omdat deze niet ventilerend is geplaatst Een geventileerde spouw tussen de gevelbekleding en isolatielaag voorkomt doorslaan van regenwater en voert van binnen naar buiten diffunderende waterdamp af. De aanwezigheid van ventilatie voorkomt vochtaccumulatie achter de panelen. Aantasting en rotting van de achterconstructie alsmede het nat worden van isolatiemateriaal, worden hierdoor voorkomen. Voor een goede ventilatie is het noodzakelijk dat aan de onder- en bovenzijde van de gevelbekleding openingen aanwezig zijn. Ook aan de onder- en bovenzijde van ramen en deuren zijn deze openingen nodig. Wordt dit niet in acht genomen, dan kan in extreme gevallen zelfs het volkern als het ware gaan rotten. Kort samengevat kan een goede ventilatie van volkern-gevelbekledingen worden bereikt door rekening te houden met de volgende aspecten. Achter de gevelbekleding moet een geventileerde, doorgaande spouw van minstens 20 millimeter diepte aanwezig zijn. Ventilatie-openingen mogen plaatselijk tot 5 millimeter worden gereduceerd. Aan de boven- en onderzijde van de gevelbekleding en van ramen en deuren dienen ventilatieopeningen aanwezig te zijn die in direct contact staan met de buitenlucht. De grootte van een ventilatieopening wordt enerzijds bepaald door de hoogte van de gevelbekleding, anderzijds door lokale omstandigheden. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Ventilatie onvoldoende Verankering, manco Bevestiging, manco Herstellen


Vervangen



Binnenwand Binnenwanden, algemeen

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting De binnenwanden zijn in een goede staat. Uitzondering daarop is de tussenmuur met de buren in de garage. Daar is een gestabeliseerde scheur zichtbaar. Een andere uitzondering is de binnen muur in de aanbouw die vocht plekken vertoont en na metingen ook meetbaar zijn. De scheur in de muur kan wanneer wenselijk estetisch gedicht worden. Om de vocht plek te verhelpen is meer werk nodig. Buiten dient de bestrating opgepakt te worden en een stuk metselwerk dient vrij te komen om te zien wat de oorzaak is. Mijn eerste gedachte is dat het water van het terras zich verzameld bij de muur tevens kan er rotzooi in de spouw aanwezig zijn. Dit kan opgelost worden door de muur onder maaiveld te voorzien van Innertol. Dit is een waterdichte laag. Tevens dient de bestrating van de muur afgelegd te worden. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Doorslaand, optrekkend vocht Scheurvorming Herstellen

€ 1.331,00 (korte termijn)

Dichtzetten scheurvorming, binnen



Vloeren Balkonvloeren, beton Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel


Trappen-hellingen Trap, hout

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Er worden uitsluitend vaste trappen geïnspecteerd. Vlizotrappen, ladders e.d. worden niet opgenomen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen


Daken Dakoverstek, hout schilderwerk buiten

Conditie

■Matig

Waarneembaarheid

geheel

Gebreken en Activiteiten Aanbrengen houtverf vervolgsysteem

Dakoverstek, hout

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Veroudering door normale slijtage/gebruik



Buitenwandopeningen Buitenkozijnen, hout

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Houtrot is niet altijd visueel waarneembaar, met name bij geschilderde onderdelen, wanneer de houtrot van binnen uit komt. De expansie van houtrot kan snel gaan, vooral bij een temperatuur boven de 5 graden Celsius i.c.m een hoge luchtvochtigheidsgraad. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen

Buitenkozijnen, hout schilderwerk

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Verpoederen, krijten, onvoldoende dekking Aanbrengen houtverf bijwerkbeurt OHD 02 buitenkozijnen



Buitendeuren, hout

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Deuren zijn vaak kwetsbaarder dan de kozijnen. Klemmen/aanlopen kan men herstellen door het aanpassen van de omtrekspeling. Een verzwakte hoekverbinding kan men verstevigen door het aanbrengen van hoekstaal of een plaat hout/multiplex over de onderzijde van de deur. Deuren aangetast door houtrot kan men professioneel laten repareren middels een inzetstuk of minder professioneel door een houtrotvulmiddel toe te passen. In een aantal gevallen zal het vervangen van een aangetast/defecte deur de goedkoopste oplossing zijn. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen

Buitendeuren, hout schilderwerk

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen

Hang- en sluitwerk, deuren Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Er wordt binnen de keuring niet beoordeeld of het aanwezige hangen sluitwerk aan de huidige normen m.b.t. inbraakwerendheid voldoen. Gebreken en Activiteiten Veroudering door normale slijtage/gebruik


Hang- en sluitwerk, ramen

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Er wordt binnen de keuring niet beoordeeld of het aanwezige hangen sluitwerk aan de huidige normen m.b.t. inbraakwerendheid voldoen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Beschadiging, lichte scheurvorming Bevestiging, manco Onderhoud hangen sluitwerk


Afstellen hangen sluitwerk, ramen


Vervangen hangen sluitwerk, ramen



Ballustrades-leuningen Balustrades, (verz.) staal

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel


Balustrades, (verz.) staal schilderwerk buiten

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Het schilderwerk wordt gezien als regulier onderhoud dat door particulieren veelal in eigen beheer wordt uitgevoerd. Om deze reden worden in de rapportage geen concrete kosten voor schilderwerk opgevoerd. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen


Leuningen, algemeen

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel



Plafond Plafondbekleding, hardboard Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

deels

Algemeen Hardboard plafonds hebben een hoge brand voortplantings eigenschap. Klasse van brandvoortplanting (NEN 6065): 4. Geadviseerd wordt te overwegen om hardboard plafonds te vervangen door bijvoorbeeld gipskartonplaten met stucwerk. Volgens de Woningwet is het verboden om een bestaand bouwwerk in een bouwtechnische staat te brengen of te houden die lager is dan de voorschriften voor bestaande bouw volgens het Bouwbesluit Brandklasse 4. De gebouweigenaar en de gebruiker hebben altijd de zorgplicht voor het in stand houden van een brandveilige situatie. Dit geldt zowel voor de bestaande toestand als bij een eventuele verbouwing of verandering. Overtredingen van de bepalingen in de Woningwet op het gebied van brandveiligheid zijn economische delicten volgens de Wet op de economische delicten. De mate waarin de verschillende materialen bijdragen tot brandvoortplanting wrod uitgedrukt in vijf klassen. Materialen van klasse 1 zijn het meest brandveilig, die van klasse 5 het minst. Als er brand ontstaat, is het van belang dat deze zich niet snel uitbreidt. Om die reden moeten de materialen waarmee wanden en plafonds zijn bekleed tenminste tot klasse 4 behoren. Met name de vluchtroute moet voldoende lang begaanbaar blijven. Daarom is het van groot belang dat de materialen die aan wanden en plafond van de vluchtroute zijn toegepast, aan hogere eisen voldoen, namelijk behoren tot klasse 2. Gaat u materialen vervangen, dan is het aan te bevelen om materialen te gebruiken die tenminste tot die klasse 2 behoren. De brandwerendheid, eigenlijk "weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag", is vooral van belang bij scheidingswanden, deuren, ramen en plafonds. Voor binnenwanden is de brandwerendheid in principe 20 minuten. In onderstaande tabel zijn de materialen vermeld die niet geschikt zijn. Produkten niet aan te raden voor scheidingswand en plafond: Produktgroep Reden van ongeschiktheid --------------------------------------------------------------------------------Hardboard Gemakkelijk brandbaar Houtvezelcement plaat

Snelle branddoorslag door porositeit

Multiplex van naaldhout, zoals vure, grenen, red cedar

Gemakkelijk brandbaar

Schroten van alle houtsoorten

Snelle branddoorslag door opentrekken van naden

Spaanplaat

Soorten met persing beneden 560 kg /m³ gemakkelijk brandbaar

Zachtboard

Gemakkelijk brandbaar

PS hardschuim wand- of plafondplaten

Smelt en verbrandt snel, dan branddoorslag

PUR hardschuim wand- of plafondplaten

Verkoolt en scheurt snel, dan branddoorslag

Hard PVC schroten, panelen

Snelle branddoorslag door opentrekken van naden.


Geen gebreken waargenomen Hoge brand voortplanting (klasse 4 - 5) Volgens bouwbesluit bestaand.


Buitenwandafwerking Buitenwandafwerking, voegwerk

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting Voegwerk moet in verband met de hechting uitgefreesd/weggehakt worden tot een minimale diepte die gelijk is aan de breedte van de voeg. Bij deze gevels betekent dit bij 10mm brede voegen dus minimaal 10mm diep wegfreezen/weghakken. Als men het voegwerk te dun aanbrengt, zal reeds tijdens het aanbrengen het "nieuwe"voegwerk verbranden (te snel drogen). Hierdoor zal er onvoldoende hechting plaatsvinden en zal dit "nieuwe" voegwerk op korte termijn (binnen een aantal jaren) los komen. Het oorspronkelijke voegwerk (wat al niet goed van kwaliteit was) zal dan verder verzanden en door de inwerking van vocht verder degraderen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Loszittende delen, open naden Vervangen voegwerk



Trappen-hellingen afwerkingen Trap, hout schilderwerk binnen

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Gebreken en Activiteiten Veroudering door normale slijtage/gebruik


Dakafwerkingen Dakbedekking vlak, APP bitumen (exclusief lood)

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting Moderne bitumineuze dakbedekkingen hebben, mits goed aangebracht, een levensduur van 15 tot 20 jaar. Kritieke punten bij dit soort daken zijn de diverse detailleringen en aansluitingen. De dakbedekking van de gargae is mede door zijn materiaal gebruik (zilverfolie papier dakbedekking) aan het einde van zijn leeftijd. Geadviseerd wordt om binnen 5 jaar of wanneer lekkages zichtbaar zijn deze dakbedekking te vervangen. APP is de afkorting van Atactisch PolyPropyleen, een kunststof die ontstaat bij de fabricage van polypropyleen. APP is thermoplastisch en bij omgevingstemperaturen soepel en buigzaam. Door penetratiebitumen of zacht bitumen te mengen met APP (circa 30%) ontstaat APP-gemodificeerd bitumen. De voordelen van APP zijn een hoge temperatuurstabiliteit; hoge weerstand tegen veroudering, zeer UV-bestendig; weinig onderhoud; gemakkelijk te verwerken; geschikt voor recycling; bij toekomstig onderhoud gemakkelijk te overlagen. Algemeen Dakbedekking en dakranden worden beoordeeld op de staat van onderhoud (leeftijd, craquelé, verwering, begroeiing). APP heeft, mits goed aangebracht, een levensduur van ca. 24 jaar. Platte daken behoren droog te lopen om vervuiling van het dak te voorkomen. Periodiek inspecteren/reinigen noodzakelijk. Indien de dakbedekking is verweerd (craquelé, plantengroei, zichtbare inlage, economische afschrijving) kunnen de onderliggende onderdelen (balklaag, dakbeschot) zijn aangetast. Wanneer de onderzijde van de dakconstructie is afgewerkt dient altijd een voorbehoud te worden gemaakt.

Gebreken en Activiteiten Veroudering door normale slijtage/gebruik Veroudering, economisch afgeschreven Vervangen dakbedekking APP inclusief randaansluiting



Dakbedekking vlak, SBS bitumen (exclusief lood)

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting SBS is de afkorting van Styreen Butadieen Styreen, een hoogwaardige kunststof die speciaal wordt vervaardigd. SBS is elastisch en bij omgevingstemperaturen zeer soepel en buigzaam. Door penetratiebitumen of zacht bitumen te mengen met SBS (circa 10%) ontstaat SBS-gemodificeerd bitumen. De voordelen van SBS dakbedekking zijn: goede lage temperatuurflexibiliteit; hoge elasticiteit; esthetisch fraai in gemineraliseerde uitvoering; gemakkelijk te verwerken. Moderne bitumineuze dakbedekkingen hebben, mits goed aangebracht, een levensduur van 15 tot 20 jaar. Kritieke punten bij dit soort daken zijn de diverse detailleringen en aansluitingen. De dakbedekking van de aanbouw en overkapping is niet zo oud las de garage echter zijn de eerste tekenen van veroudering zichtbaar. Het dak op de woning is van een recentere datum. Algemeen Dakbedekking en dakranden worden beoordeeld op de staat van onderhoud (leeftijd, craquelé, verwering, begroeiing). SBS heeft, mits goed aangebracht, een levensduur van 18 jaar. Platte daken behoren droog te lopen om vervuiling van het dak te voorkomen. Periodiek inspecteren/reinigen noodzakelijk. Indien de dakbedekking is verweerd (craquelé, plantengroei, zichtbare inlage, economische afschrijving) kunnen de onderliggende onderdelen (balklaag, dakbeschot) zijn aangetast. Wanneer de onderzijde van de dakconstructie is afgewerkt dient altijd een voorbehoud te worden gemaakt. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Veroudering door normale slijtage/gebruik


Dakuitrusting, loodslabben en loketten

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting De loodslabbes zijn profesioneel geplaatst. vaak worden deze loodslabbes met een klemstrip geplaatst. Hier zijn ze vakkundig geplaatst in de spouw van de muur en opnieuw dicht gemetseld. Het is daardoor aanemelijk dat de loodslabben in het gevelmetselwerk doorgezet tot aan het binnenspouwblad. Het enkele centimeters diep in het buitenspouwblad invoegen van een loodslabbe heeft geen enkele zin, tenzij de gevel vrij is van slagregen ofwel is opgetrokken in waterafstotende steen.



Warmte opwekking CV-installatie op gas

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen De technische levensduur van een CV-ketel bedraagt gemiddeld 18 jaar. Een ketel van die leeftijd behoeft echter lang niet altijd te worden vervangen, het rendement van de ketel zal echter zeker teruglopen. Afhankelijk van het rendement van de verwarmingsbron, kan vervanging goedkoper zijn dan handhaving. Verwarmingsinstallaties worden visueel en niet inwendig beoordeeld. Controle van capaciteit en goede werking vindt niet plaats. Gebreken en Activiteiten Veroudering, economisch afgeschreven Vervangen CV-ketel bij eerste tekenen van storing



Geiser op gas

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting Geisers met afvoer bezitten een buis naar buiten waardoor de verbrandingsgassen uit de woning worden geleid. Geisers zonder afvoer lozen de verbrandingsgassen rechtstreeks in de ruimte waarin ze zijn opgesteld. Als de geiser langdurig brandt, bijvoorbeeld als iemand zich douchet, kan de concentratie verbrandingsgassen in de ruimte hoog oplopen. Als de vlam geel en instabiel brandt (flakkert), is de verbranding van het gas onvolledig. Dit wordt veroorzaakt door een slechte afstelling of door een vuile brander. Hierdoor krijgt de vlam in het toestel onvoldoende zuurstof en verbrandt het gas niet goed. Een onvolledige verbranding kan ook het gevolg zijn van onvoldoende toevoer van buitenlucht in het vertrek, bijvoorbeeld door dichtgemaakte ventilatieroosters. Tijdens onvolledige verbranding kan koolmonoxide ontstaan. Dit is een kleurloos en reukloos gas. Na inademing wordt koolmonoxide makkelijker door het bloed opgenomen dan zuurstof en wordt het transport van zuurstof door het lichaam belemmerd. Bij een lage concentratie koolmonoxide in het bloed kunnen vage gezondheidsklachten zoals hoofdpijn, misselijkheid, vermoeidheid en duizeligheid ontstaan. Als er sprake is van een ernstige vergiftiging kunnen bewusteloosheid, epileptische aanvallen en zelfs de dood volgen! Vroeger werd koolmonoxidevergiftiging veroorzaakt door het gebruik van kolenkachels, maar zelfs nu nog worden er per jaar meer dan 300 mensen in een ziekenhuis opgenomen voor behandeling. Gemiddeld sterven jaarlijks 15 mensen aan de vergiftiging. Algemeen Warmwatertoestellen worden beoordeeld op basis van leeftijd, zichtbare gebreken en functionaliteit. Gebreken en Activiteiten >75% van de theoretische levensduur Vervangen voorraadboiler



Drukexpansievat

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel



Gas voorziening Gasmeter / gasvoorziening

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

deels

Toelichting Heeft de meterruimte een voorziening voor gas, dan moet de luchtverversing ten minste 2 dm³/s per m³ netto-inhoud van de meterruimte bedragen met een minimum van 2 dm³/s. Zie de artikelen 3.68 en 3.69 van het Bouwbesluit. De aan te ventilatie van een meterruimte gestelde eis strekt ertoe dat, indien nabij een aansluiting van een gasmeter onverhoopt enige gaslekkage optreedt, dit gas in voldoende mate wordt verdund, zodat de kans op explosie beperkt is. Deze regeling telt voor nieuw bouw maar is uit oogpunt van veiligheid zeker te adviseren bij de bestaande bouw. Deze post wordt dan ook weergegeven onder het kopje verbeterpunten. Algemeen Stalen gasleidingen kunnen in vochtige kruipruimtes corroderen, bij bepaalde koperen leidingen kunnen soldeerverbindingen losraken en lekkages veroorzaken. Indien er regelmatig water in de kruipruimte staat is het aan te bevelen om gasleidingen te ommantelen om roestvorming te voorkomen.



Warmte distributie Radiatoren

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Bij lekkages van koppelingen kan het aandraaien en/of dicht slibben volstaan. De kranen zijn niet beoordeeld. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen


Centraal elektrotechnische voorzieningen Groepenkast

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Toelichting Het aantal groepen is beperkt: met het oog op verder gebruik van elektrische apparatuur wordt geadviseerd het aantal groepen uit te breiden. Algemeen De elektrische installatie wordt beoordeeld op het aantal aanwezige groepen. Bij minder dan 4 groepen wordt geadviseerd uit te breiden. Er wordt geen toetsing uitgevoerd aan de voorgeschreven NEN-Normen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Groepenkast uitbreiden met 1 groep (automaat)


€ 92,38 (verbeterplan)

Zichtbare elektrische leidingen

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

deels

Toelichting Materiaal leidingen zichtbaar: pvc Algemeen Woningen van voor 1960 kunnen nog geheel of gedeeltelijk voorzien zijn van jute bedrading en/of stalen leidingen. In dergelijke gevallen dienen deze te worden vervangen. De kleuren die je tegenwoordig kunt aantreffen zijn: Bruin - plus of fase draad Blauw - min of nul draad Zwart - schakeldraad Geel/Groen - aarde draad Of in een oude installatie tot 1970 Groen - plus of fase draad Rood - min of nul draad Zwart - schakeldraad Wit of grijs - aarde draad Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Veroudering door normale slijtage/gebruik


Vaste keukenvoorzieningen Keukenblok

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Kosten voor het moderniseren van het keukenblok zijn afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Veroudering door normale slijtage/gebruik

Kookplaat (inbouw)

Conditie

■Goed

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Kosten voor het moderniseren van het keukenblok zijn afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Veroudering door normale slijtage/gebruik


Vaste sanitaire voorzieningen Toilet(ten)

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Kosten voor het moderniseren van het sanitair zijn afhankelijk van de kwaliteit en de uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen

Wastafel(s)

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Kosten voor het moderniseren van het sanitair zijn afhankelijk van de kwaliteit en de uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen


Douche

Conditie

■Redelijk

Waarneembaarheid

geheel

Algemeen Kosten voor het moderniseren van het sanitair zijn afhankelijk van de kwaliteit en de uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen. Gebreken en Activiteiten Geen gebreken waargenomen Veroudering door normale slijtage/gebruik


5. Opmerkingen inspecteur De bedragen van de herstelkosten zijn gebaseerd op eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaalinzet door professionele bedrijven. Deze zijn exclusief de kosten voor begeleiding en ondersteuning die normaal 10 % - 15 % van de bouwkosten zijn om deze eenheidsprijzen van de uitvoerende partijen te verkrijgen (aanbesteding). Gezien het feit dat wij bekend zijn met de woning en bouwkundige vraagstukken van deze woning kunnen wij dit voor u regelen tegen een aantrekkelijker tarief dan marktconform. U betaalt ons alleen wanneer de bouw werkzaamheden na aanbesteding in financiële zin doorgang kunnen vinden. Ook kunnen wij uw verbeter plannen begeleiden en ondersteunen door middel van uit werken tekenwerk en architectuur, calculatie haalbaarheid, vergunning aanvraag, aanbesteding en bouwbegeleiding. Graag lichten wij dit voor u toe.


6. Samenvatting herstelkosten Let op! De herstelkosten zijn exclusief de in het rapport vermelde PM posten.

6.1. Korte termijn (0-4 jaar) Hoofdelement Onderbouw algemeen Buitenwanden Binnenwand Daken Buitenwandopeningen Buitenwandafwerking Dakafwerkingen Warmte opwekking Totaal

Kosten 0,00 367,84 1.469,74 475,73 359,02 198,20 3.008,36 3.410,99 9.289,88

6.2. Lange termijn (5-10 jaar) Hoofdelement

Kosten

6.3. Verbeterplan Hoofdelement Centraal elektrotechnische voorzieningen Totaal


Kosten 92,38 92,38

Algemene voorwaarden Algemene Voorwaarden RaDe bouwadvies vs 1.0 – januari 2010 1. 1.1

ALGEMEEN Op alle aan RaDe bouwadvies verstrekte opdrachten en de met RaDe bouwadvies gesloten overeenkomsten zijn in ieder geval van toepassing de algemene voorwaarden van RaDe bouwadvies. Eveneens zijn van toepassing de in de rapportage en de in onderhavige voorwaarden omschreven uitgangspunten, voorwaarden en definities en onderhavige contractvoorwaarden, in de laatste versie en geldig op dat moment. Bij opdrachtverstrekking aan RaDe bouwadvies bevestigt en aanvaart opdrachtgever de in artikel 1 lid 1.1 vermelde voorwaarden. Indien deze bij de schriftelijke contractbevestiging en/of opdrachtbevestiging onverhoopt niet zijn bijgevoegd en/of deze voorwaarden niet in uw bezit zijn en/of u van deze voorwaarden geen kennis heeft kunnen nemen, dient u RaDe bouwadvies hiervan direct en voor uitvoering der werkzaamheden in kennis te stellen. RaDe bouwadvies zal u dan per omgaande de van toepassingzijnde voorwaarden doen toekomen. Tevens zijn voornoemde voorwaarden gepubliceerd op de website van RaDe bouwadvies.

1.2

2. 2.1 2.2

2.3 2.4

2.5 2.6 2.7

2.8

2.9 2.10 2.11

2.12

2.13

2.14 2.15 2.16

2.17

2.18 2.19 2.20

3. 3.1

3.2

3.3

3.4 3.5

DE INHOUD VAN DE INSPECTIESWERKZAAMHEDEN EN HET RAPPORT De inspectie bestaat uit een visuele inspectie gerelateerd aan het bouwjaar van het object en is een momentopname waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt niet met zich mee dat specialistische onderzoeken worden uitgevoerd, noch dat er metingen worden verricht, noch berekeningen worden uitgevoerd, noch onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild etc. om achterliggende constructies en/of installaties te kunnen beoordelen. RaDe bouwadvies zal haar werkzaamheden naar beste kunnen en wetenschap verrichten. RaDe bouwadvies geeft echter geen garanties met betrekking tot de verrichte onderzoeken en/of verstrekte adviezen. I.v.m. de meldingsplicht van de verkoper met betrekking tot het uitvoeren van aankoopkeuringen en/of verkoopkeuringen wordt een inlichtingenformulier van RaDe bouwadvies ter beschikking gesteld. Het inlichtingenformulier kunt u vinden en uitprinten vanaf de website van RaDe bouwadvies. De in artikel 2.3 bedoelde informatie wordt uiterlijk direct voor aanvang van de inspectie aan RaDe bouwadvies overhandigd. Het inlichtingenformulier dient volledig en duidelijk leesbaar te worden ingevuld en ondertekend. Indien de verkoper geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier aan RaDe bouwadvies heeft overhandigd, zal RaDe bouwadvies geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot de uitgevoerde werkzaamheden aanvaard. Afspraken ten behoeve van de inspecties kunnen afhankelijk van de opdracht door RaDe bouwadvies worden gemaakt. Voor het tijdstip van de inspectie wordt een marge van plus of min 30 minuten gehanteerd, daar externe omstandigheden veelal een exact tijdstip niet kunnen garanderen. De opdrachtgever garandeert dat RaDe bouwadvies vrij toegang verkrijgt tot het te inspecteren object en alle te inspecteren onderdelen waaronder zolders, kruipruimten etc., dat er geen verrassende elementen aanwezig zijn waaronder loslopende huisdieren en dergelijke. Ten behoeve van de aankoopkeuring en verkoopkeuring worden de begane grondvloeren geïnspecteerd in de directe omgeving van het kruipluik indien de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger niet bij de inspectie aanwezig is. Indien de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger wel bij de inspectie aanwezig is, wordt de onderzijde van de begane grondvloer geïnspecteerd indien deze op eenvoudige wijze en onder goede omstandigheden en zonder gevaar toegankelijk is, dit in verband met veiligheid en Arbo-wetgeving. Een en ander uitsluitend ter beoordeling door RaDe bouwadvies. Voor alle inspecties is een droge en minimaal vrije kruiphoogte van 0,50 meter vereist. Daken, goten, overstekken, etc. tot een maximale hoogte van ca. 2,5 meter (1 verdiepingshoogte) worden geïnspecteerd, indien veilig, dit uitsluitend ter beoordeling door RaDe bouwadvies, bereikbaar met ladders van maximaal 3,5 meter (werkende hoogte 2,5 meter). Indien hoger gelegen elementen dienen te worden geïnspecteerd, kan dit uitsluitend met door de opdrachtgever beschikbaar gesteld klimmateriaal dat voldoet aan de huidige wettelijke eisen, in goede staat van onderhoud verkerend en onder veilige omstandigheden, dit uitsluitend ter beoordeling door RaDe bouwadvies. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dit uitsluitend ter beoordeling door de RaDe bouwadvies, worden deze objecten en/of gedeelten daarvan niet geïnspecteerd. Hiervan wordt in de rapportage melding gemaakt. Indien weersinvloeden en/of onvoorziene omstandigheden de inspectie onmogelijk maken, bemoeilijkt en/of vertraagt, dat uitsluitend ter beoordeling van/door RaDe bouwadvies, behoudt RaDe bouwadvies zich het recht voor inspectie uit te stellen en/of te onderbreken. Indien door RaDe bouwadvies inspecties moeten worden verricht aan objecten welke deel uitmaken van een groter geheel, zal de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger vooraf aangeven welke gebouwonderdelen moeten worden meegekeurd. In onderhavige situaties behoudt RaDe bouwadvies zich het recht voor evt. meerkosten te factureren. De objecten worden door RaDe bouwadvies, in het kader van de rapportage, visueel gecontroleerd respectievelijk geïnspecteerd. De zichtbare onderdelen worden beoordeeld op hun functionaliteit en kwaliteit. Voor die onderdelen die niet visueel te inspecteren zijn kan een afgeleid oordeel worden gegeven van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat van de wel zichtbare, samengestelde en verband houdende bouwonderdelen. De in een rapportage aangegeven kosten zijn globale ramingen van herstelkosten en/of kosten voor vervanging van de zichtbare gebreken en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. De geldigheidsduur van een rapport bedraagt 6 maanden tenzij nadrukkelijk schriftelijk anders is overeengekomen. Wijzigingen resp. aanpassingen in de inspectierapporten en/of de werkmethodieken worden uitsluitend door RaDe bouwadvies aangebracht. Alle auteursrechten, industriële en intellectuele eigendomsrechten op of in verband met geleverde adviezen, ontwerpen, tekeningen en/of software, blijven bij RaDe bouwadvies en gaan, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen, niet op de opdrachtgever over. RaDe bouwadvies en de opdrachtgever zijn over en weer gebonden om gegevens, waarvan zij in het kader van de overeenkomst kennis krijgen en waarvan duidelijk is dat die tot de vertrouwelijke informatie van de anderen behoren, als strikt vertrouwelijk te behandelen. Opdrachtgever heeft de plicht om de inhoud van de door RaDe bouwadvies opgestelde rapportages en verstrekte adviezen na ontvangst te controleren op juistheid en volledigheid en binnen 14 dagen na dagtekening wijzigingen en/of aanmerkingen aan RaDe bouwadvies door te geven. Tenzij binnen de gestelde 14 dagen wijzigingen en/of aanmerkingen door opdrachtgever aan RaDe bouwadvies kenbaar zijn gemaakt wordt opdrachtgever geacht onvoorwaardelijk akkoord te gaan met uitgevoerde werkzaamheden, opgestelde rapportages en verstrekte adviezen. RaDe bouwadvies heeft het recht zich te vergewissen over de juistheid van wijzigingen en/of aanmerkingen van opdrachtgever, bij gebreke waarvan de opdrachtgever geen enkel recht kan doen gelden. Er wordt tijdens de inspecties niet specifiek naar milieubelastende materialen gezocht, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Onder milieubelastende materialen wordt onder andere verstaan asbest, olietanks en dergelijke. De rapporten (met uitzondering van het NHG rapport) worden digitaal aangeleverd. Indien de opdrachtgever een rapport op papier wenst te ontvangen, is dit tegen vergoeding verkrijgbaar. Een NHG rapportage is geen bouwkundige keuring en mag uitsluitend gezien worden als rapportage t.b.v. het verkrijgen van een nationale hypotheek garantie. RaDe bouwadvies is niet aansprakelijk voor niet waargenomen tekortkomingen. BETALINGEN EN TARIEVEN De door RaDe bouwadvies uit te voeren bouwtechnische inspecties en aanvullende diensten worden aan de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger gefactureerd conform de aan de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger afzonderlijk bevestigde tarieven en eventueel van toepassing zijnde meerprijzen welke ook ten alle tijde zichtbaar zijn op onze website. RaDe bouwadvies behoudt zich het recht voor de tarieven eens per jaar, per 1 januari, aan te passen conform het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie zoals telkens per 1 november vastgesteld door het CBS. Een aanpassing als hier bedoeld zal nooit kunnen leiden tot een daling van het tarief zoals dat gold op het tijdstip waarop de tarieven zouden worden aangepast. Het halen en brengen van sleutels zal slechts geschieden in uiterste noodzaak en uitsluitend op voorafgaand verzoek van de opdrachtgever en/of zijn vertegenwoordiger en binnen een straal van 20 km rond het te inspecteren object. In onderhavige situaties zal RaDe bouwadvies gevrijwaard zijn tegen alle aansprakelijkheden en schaden van welke aard, en ontstaan door welke oorzaak dan ook. Het halen en/of brengen van sleutels zal worden gefactureerd tegen de geldende tarieven van RaDe bouwadvies. Annulering door de opdrachtgever van een al verstrekte opdracht tot inspectie die plaats zou vinden op de dag van inspectie of op de laatste dag voor de dag van inspectie zal door RaDe bouwadvies worden gefactureerd tegen het overeengekomen inspectietarief. Indien blijkt dat een object, ondanks gemaakte afspraken, niet toegankelijk is of dat het object niet kan worden gekeurd, kan RaDe bouwadvies niet verantwoordelijk c.q. aansprakelijk worden gesteld voor eventuele ontstane vertraging en/of schade van welke aard dan ook. Indien als gevolg hiervan een aangeleverde opdracht niet kan worden uitgevoerd, dan is hiervoor een vergoeding verschuldigd ter hoogte van het overeengekomen inspectietarief.


3.6

Indien een situatie ontstaat zoals omschreven in artikel 3.5 dient dit direct aan de wederpartij te worden gemeld. Indien in de inspectieafspraken c.q. planningen wordt geschoven, zal dit eveneens aan de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger respectievelijk RaDe bouwadvies worden gemeld. Alle door RaDe bouwadvies opgegeven of met haar overeengekomen prijzen zijn exclusief BTW, tenzij nadrukkelijk anders vermeld. Een opgegeven of overeengekomen (all-in) prijs betreft slechts de uitdrukkelijk daarbij aangeduide werkzaamheden, uit te voeren onder de redelijkerwijs normaal te verwachten omstandigheden en op basis van de bij RaDe bouwadvies bij opgave of overeenkomen van de prijs bekende gegevens. Afwijkingen van of wijzigingen in bovenbedoelde werkzaamheden, omstandigheden, gegevens en dergelijke kunnen leiden tot meerwerk of kostenverhogingen en zijn reden tot aanpassing van de overeengekomen prijs. Bij werkzaamheden zonder einddatum worden per ingang van 1 januari van elk nieuw jaar de overeengekomen verkooptarieven geïndexeerd. RaDe bouwadvies houdt zich het recht voor de factuur elektronisch aan te leveren. Betaling dient te geschieden binnen 14 dagen na factuurdatum. RaDe bouwadvies heeft echter te allen tijde het recht gehele of gedeeltelijke vooruitbetaling te vorderen en/of anderszins voor betaling zekerheid, waaronder bankgarantie, te verkrijgen. Indien opdrachtgever enig door hem verschuldigd bedrag niet op de voet van het voorgaande voldoet, is hij zonder ingebrekestelling van rechtswege in verzuim. Alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van RaDe bouwadvies, verband houdende met de inning van enige vordering op de opdrachtgever of verband houdende met het verweer tegen een ten onrechte door de opdrachtgever gepretendeerde vordering, komen voor rekening van de opdrachtgever.

3.7

3.8 3.9

4. 4.1 4.2 4.3

4.4 4.5 4.6

4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

4.13

4.14 4.15

4.16

4.17 4.18 4.19

5. 5.1

5.2

KLACHTEN EN GESCHILLEN Aanmelding van klachten respectievelijk schaden en/of aansprakelijkheidsstelling dienen, binnen de daarvoor gestelde termijn, altijd schriftelijk aan RaDe bouwadvies te worden gemeld. Na schriftelijke melding ontvangt de aanmelder per omgaande een bevestiging en het “aanmeldingsformulier schade, gebrek of tekortkoming”. Het “aanmeldingsformulier schade, gebrek of tekortkoming” dient binnen 14 dagen na toezending van het formulier, volledig, leesbaar en naar waarheid ingevuld, geparafeerd, ondertekend en voorzien van alle bijlagen aan RaDe bouwadvies te worden geretourneerd. Niet volledige, leesbare en naar waarheid ingevulde, geparafeerde, ondertekende, aanmeldingsformulieren welke bovendien niet zijn voorzien van alle bijlagen indien van toepassing, zullen niet in behandeling worden genomen. Het in behandeling nemen van een aanmelding impliceert geen erkenning van de schade, het gebrek, de tekortkoming en/of de aansprakelijkheid in welke vorm en door welke oorzaak dan ook. RaDe bouwadvies behoudt zich ter zake dan ook alle rechten voor. Wanneer is vastgesteld dat een schadevergoeding voor rekening van RaDe bouwadvies komt, geldt een eigen risico van € 500,-Bij de vaststelling van de hoogte van een eventueel te vergoeden schade gelden de in de algemene voorwaarden vermelde maxima en zal er een verrekening plaatsvinden voor ouderdom en bouwkundige staat van het object of het bouwkundige onderdeel waarop de schade is ontstaan, dit conform het indemniteitsbeginsel en in de verzekeringswereld gebruikelijke regelingen. Indien RaDe bouwadvies met inachtneming van het vorenstaande aansprakelijk is voor de schade, is deze gerechtigd de schade op eigen kosten te doen beperken of ongedaan te maken, te herstellen of te doen herstellen. Een door RaDe bouwadvies uitgevoerde inspectie en/of uitgebracht rapport kan en mag niet worden gezien als een garantiedekking c.q. een garantieverzekering, resp. een aanvullende dekking en / of aanvullende verzekering voor evt. gebreken en/of tekortkomingen van welke aard en ontstaan door welke oorzaak dan ook. RaDe bouwadvies is niet aansprakelijk voor het niet vermelden van gebreken die redelijkerwijs niet zichtbaar zijn, noch voor gebreken waarbij is aangegeven dat herstelwerkzaamheden verricht moeten worden of een nader specialistisch onderzoek gewenst of noodzakelijk is. RaDe bouwadvies is niet aansprakelijk voor het niet vermelden van gebreken ten gevolge van door de eigenaar, gebruiker, makelaar, opdrachtgever en / of derden verzwegen of onjuist opgegeven omstandigheden aan het te inspecteren object. RaDe bouwadvies is niet aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een omschrijving in het rapport die niet overeenkomt met de in wettelijke voorschriften of reglementen van nutsbedrijven of voor door hen gehanteerde terminologie. Indien de opdrachtgever tijdig en volledig de te verwerken gegevens verstrekt en RaDe bouwadvies niettemin door schuld of nalatigheid de opgedragen werkzaamheden niet volledig of onjuist verricht, dan zullen aanvullende en correctiewerkzaamheden kosteloos worden uitgevoerd, mits de opdrachtgever binnen 48 uur na ontvangst van de verwerkte gegevens RaDe bouwadvies van de tekortkomingen in kennis stelt. Alle geschillen, daaronder begrepen die welke slechts door één partij als zodanig worden beschouwd, welke tussen opdrachtgever en RaDe bouwadvies mochten ontstaan in verband met de opdracht of enige overeenkomst en/of zaak die daarvan een uitvloeisel is en welke niet in der minne kunnen worden opgelost, zullen uitsluitend worden berecht door de bevoegde rechter in het arrondissement Utrecht. Op alle met RaDe bouwadvies gesloten overeenkomsten en op alle aan RaDe bouwadvies verstrekte opdrachten is, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, het Nederlands recht van toepassing. Bij mogelijke c.q. vermeende aansprakelijkheid, is deze, in alle redelijkheid en billijkheid, als volgt gemaximeerd; A: voor uitgevoerde bouwtechnische inspecties en rapportages, uitgevoerde expertises en alle verdere daarmee samenhangende werkzaamheden en rapportages tot maximaal EUR 4.500,00; B: voor alle overige werkzaamheden en adviezen etc. tot het voor haar diensten ten behoeve van die uitgevoerde opdracht toekomende honorarium. Bij opdrachten met een looptijd langer dan drie maanden, is het totaal door RaDe bouwadvies met betrekking tot de uitgevoerde opdracht te vergoeden schade beperkt tot het over de laatste drie maanden verschuldigde honorariumgedeelte, met een maximum van EUR 4500,00. RaDe bouwadvies is nimmer aansprakelijk voor directe of indirecte schade, waaronder in ieder geval begrepen bedrijfsschaden, gevolgschade, gederfde winst, gemiste besparingen, kosten voortvloeiende uit veroordeling in proceskosten, rente- c.q. vertragingsschade, schade als gevolg van (het verschaffen van) gebrekkige medewerking, informatie of materialen van opdrachtgever, schade als gevolg van handelingen van aannemer of leveranciers in strijd met tekeningen, het bestek, ondeugdelijk uitgevoerde (herstel) werkzaamheden en/of verdere voorwaarden, schade aan personen, goederen of ter zake van het bouwkundige werk ontstaan, als gevolg van gebreken alsmede door ondeugdelijk uitgevoerde werkzaamheden door derden en evt. daaruit ontstane gevolgschaden en schaden wegens door RaDe bouwadvies uitgevoerde werkzaamheden, gegeven inlichtingen of adviezen waarvan de inhoud niet uitdrukkelijk onderdeel van de schriftelijke overeenkomst vormt. In alle gevallen waarin RaDe bouwadvies gehouden is tot betaling van schadevergoeding, zal deze, indien de schade is gedekt door een verzekering van RaDe bouwadvies, nooit hoger zijn dan het bedrag dat daadwerkelijk door de verzekeraar ter zake wordt uitgekeerd. RaDe bouwadvies is niet aansprakelijk voor schades, die voortvloeien uit storingen en/of meerwerk veroorzaakt door of vanwege voorschriften en maatregelen van de overheden of nutsbedrijven. RaDe bouwadvies is niet aansprakelijk voor schade verband houdende met of ten gevolge van onjuiste kostenbegrotingen en/of verkeerde prijsopgave, schade ten gevolge van omissies in inspecties en inspectierapporten en/of schade voortvloeiende uit of verband houdende met adviezen en/of rapportages van externe deskundigen. Indien RaDe bouwadvies met in achtneming van artikel 4.14 aansprakelijk is voor schade, is RaDe bouwadvies gerechtigd de schade op eigen kosten te doen beperken of ongedaan te maken, te herstellen of te doen herstellen. BEEINDIGING VAN DE OVEREENKOMST Indien de opdrachtgever één of meer van zijn verplichtingen niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, surséance van betaling aanvraagt, verkrijgt, in staat van faillissement wordt verklaard, alsmede wanneer zijn vermogen geheel of gedeeltelijk in beslag wordt genomen, heeft RaDe bouwadvies het recht de uitvoering van de overeenkomst op te schorten of om de overeenkomst zonder voorafgaande ingebrekestelling door middel van een schriftelijke verklaring geheel of gedeeltelijk te ontbinden, een en ander naar haar keuze en steeds met behoud van haar enig toekomend recht op vergoeding van kosten, schade en interesten. De ontbinding als bedoeld in artikel 5 lid 5.1 dient te allen tijde te geschieden bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. Onverminderd de RaDe bouwadvies verder toekomende rechten heeft RaDe bouwadvies het recht, indien zij door overmacht wordt verhinderd een overeenkomst uit te voeren, om zonder rechterlijke tussenkomst de uitvoering der overeenkomst ter keuze van RaDe bouwadvies op te schorten of de overeenkomst geheel of ten dele te ontbinden, onder dat RaDe bouwadvies tot enige schadevergoeding gehouden is. Onder overmacht wordt ten deze verstaan elke omstandigheid, ten gevolge waarvan de naleving van de overeenkomst redelijkerwijze door de opdrachtgever niet meer kan worden verlangd, daaronder begrepen, oorlog, oorlogsgevaar, burgeroorlog en oproer, werkstakingen, werkliedenuitsluiting, brand, weersomstandigheden, ongevallen, gewijzigde wettelijke voorschriften resp. aanwijzingen en instructies van overheden, etc.


Bouwkundig Inspectierapport

Recommend Documents