Bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2014-2015

Bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond

Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’

Ingediend door Sophie Roets (Studentennr. 00904675)

Promotor: Professor Dr. Annelies Wylleman Commissaris: Mevr. Charlotte Willemot

Dankwoord Net zoals bij mijn masterproef in de rechten is hier een dankwoord op zijn plaats. Hoewel ik hun allemaal vorig jaar reeds opnam in mijn dankwoord, zijn zij dit jaar evenveel voor mij blijven betekenen. Daarom is een nieuwe uiting van mijn appreciatie zeker op zijn plaats. Ik heb het in de eerste plaats over mijn ouders, die mij zonder verpinken toestonden om mijn verblijf aan de rechtenfaculteit te Gent met nog een jaartje te verlengen. Zonder hun nietaflatende steun zou ik nooit tot op dit punt geraakt zijn. Verder ben ik hun dankbaar dat ze de tijd hebben genomen om deze masterproef na te lezen. Verder wens ik mijn zus Anne te bedanken, die dit jaar zelf aan den lijve mocht ondervinden wat het schrijven van een masterproef allemaal met zich meebrengt. Ik hoop dat we samen nog vaak op reis gaan, al vermoed ik dat we Berlijn grondig genoeg gezien hebben. Dit dankwoord zou incompleet zijn zonder een vermelding van mijn vrienden, die mij dit jaar weer vele mooie herinneringen bezorgden. Tenslotte wens ik professor Wylleman te bedanken voor haar begeleiding bij het schrijven van deze masterproef.

2

Inhoudstafel Dankwoord

2

Inhoudstafel

3

Inleiding

5

Hoofstuk I: Beginselen met betrekking tot de grondeigendom

6

Hoofdstuk II: Opstalrecht

10

Afdeling I: Zelfstandig opstalrecht

10

A) B) C) D) E)

Wat houdt een zelfstandig recht van opstal in? Toepassingsgebied zelfstandig recht van opstal Wie kan een zelfstandig recht van opstal vestigen? De termijn van het zelfstandig recht van opstal Einde van het zelfstandig opstalrecht

10 10 13 13 15

Afdeling II: Accessoir opstalrecht

16

Afdeling III: Het recht van opstal in Nederland en Frankrijk

17

A) Het recht van opstal in Nederland B) Het recht van opstal in Frankrijk

17 20

Hoofdstuk III: Het recht van erfpacht

22

Afdeling I: Het recht van erfpacht in België

22

A) B) C) D) E)

Wat houdt het recht van erfpacht in? Voorwerp van het recht van erfpacht Wie kan een recht van erfpacht vestigen? Termijn van het recht van erfpacht Einde van het recht van erfpacht

Afdeling II: Het recht van erfpacht in Nederland en Frankrijk A) Het recht van erfpacht in Nederland B) Het recht van erfpacht in Frankrijk

Hoofdstuk IV: Opties voor een eeuwigdurende eigendomssplitsing in het Belgische recht A) Erfdienstbaarheden B) Appartementsmede-eigendom C) Vrijwillige mede-eigendom

22 23 23 23 25 27 27 28

29 29 30 31 3

D) Dubbel grondgebruik

32

Hoofdstuk V: Volume-eigendom

35

Conclusie

36

Bibliografie

38

4

Inleiding Deze masterproef gaat over het bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond. Hoewel dit onderwerp misschien niet meteen een belletje doet rinkelen bij het grote publiek, is het niettemin zeer relevant. Niet alleen voor het notariaat, maar ook voor al wie zich met vastgoedontwikkeling en nutsvoorzieningen bezighoudt. Bij het begin van het derde millennium is het de verwachting dat de bouwkunde zowel ondergronds als bovengronds een onstuimige ontwikkeling zal doormaken1. Deze evolutie zal haar weerslag hebben op onze perceptie van het eigendomsrecht. Het eigendomsrecht is het meest volledige van alle zakelijke rechten. Na de Franse Revolutie had het B.W. met klem de eenheid van het eigendomsrecht benadrukt in de definitie uit art. 544. en werd duidelijk afgerekend met de feodale verbrokkeling van het eigendomsrecht. Maar de geschiedenis, blijkbaar ook de juridische, geeft steeds opnieuw blijk van verrassende herhalingen. Twee eeuwen later is een versnelde stroming merkbaar om de juridische positie van de gebruiker, de houder of de exploitant opnieuw te verstevigen tegenover deze van de eigenaar2. Eigendom krijgt steeds meer een driedimensionale invulling gezien de groeiende schaarsheid van de ruimte in ons land3. Om te voorkomen dat ontwikkelaars in hun projecten worden geremd, is het van belang dat het zakenrecht de mogelijkheid biedt om onder bepaalde voorwaarden de eenheidswerking van de natrekking te doorbreken4. Inderdaad biedt het zakenrecht mogelijkheden om die doorbreking te realiseren. In deze masterproef zal eerst kort ingegaan worden op het recht van natrekking, dat als algemeen principe de eigendom in de ondergrond regelt. Vervolgens zal worden ingegaan op het recht van opstal. Deze rechtsfiguur komt vaak als eerste bij de mensen op wanneer het gaat om het ‘buiten spel zetten’ van de natrekking. Naast het recht van opstal bestaat een ander in de tijd gelimiteerd zakelijk recht dat tot een doorbreking van de natrekking leidt, namelijk het recht van erfpacht. Het zal blijken dat het nadeel van deze rechtsfiguren ligt bij de termijnbeperking die de wetgever oplegt, een termijnbeperking waarvan een kort rechtsvergelijkend onderzoek leert dat deze niet aan de orde is in de ons omringende landen. In een volgend hoofdstuk zullen daarom de mogelijkheden onderzocht worden om in het kader van ondergrondse constructies een eeuwigdurende eigendomssplitsing te verwezenlijken.

1

R. TIMMERMANS, “ Horizontale splitsing in volumepercelen, het natrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fics.M 2005, (205) 215. 2 F. WERDEFROY, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 293-294. 3 V. SAGAERT, “Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen” in J. G HYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR (eds.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) 1. 4 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 4.

5

Hoofstuk I: Beginselen met betrekking tot de grondeigendom Het adagium “cuius est solum, eius est usque ad coelum” vormt een uitdrukking van het eerste beginsel dat betrekking heeft op eigendom van de grond5. Art. 552, eerste lid B.W. stelt dat de eigendom van de grond in zich ook de eigendom bevat van datgene dat zich op en onder de grond bevindt. Deze regel heeft tot doel de grondeigendom te volmaken. Immers, het eigendomsrecht zou onvolmaakt zijn indien de eigenaar zijn grond niet zou kunnen rentabiliseren door boven, op of onder de grond constructies aan te brengen 6. De eigenaar heeft het exclusieve genotsrecht op de verticale ruimtekolom binnen de grenzen van zijn erf7. Dit beginsel krijgt zijn volle betekenis door het recht van natrekking8. Het recht van natrekking is een toepassing van het beginsel accessorium sequitur principale. Dit impliceert dat een object zakenrechtelijk zijn zelfstandig bestaan verliest doordat het deel gaat uitmaken van de hoofdzaak9. Art. 546 B.W. definieert het recht van natrekking als “ het recht op al wat een roerende of onroerende zaak voortbrengt en op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig als bijzaak daarmee verenigd wordt”. Toegepast op onroerende goederen, leidt natrekking er dus toe dat de grondeigenaar ook eigenaar wordt van alle gebouwen en beplantingen die met de grond verenigd worden10. De grondoppervlakte is daarbij altijd het natrekkende bestanddeel. Zowel voor bovengrondse als ondergrondse constructies geldt dat ze niet zouden kunnen zijn aangelegd indien er geen grond zou zijn geweest. De grond is het draagvlak waaraan de infrastructuur zijn juridisch en feitelijk bestaan ontleent. Het grondoppervlak maakt dus altijd de hoofdzaak uit11. Deze twee beginselen lijken het bouwen en verwerven van constructies in andermans ondergrond in de weg te staan. Niets is echter minder waar. In de eerste plaats heeft het recht van natrekking geen dwingend karakter12. Alhoewel de principes van de natrekking de vernietiging willen vermijden van een aan de grond toegevoegde waarde en dus in zekere zin te maken hebben met de fundamentele ordening van de maatschappij, lossen ze in

5

R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 3. 6 V. SAGAERT, “Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen” in J. G HYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR (eds.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) 2. 7 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 3. 8 S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding opstallen en de grond” in X., Notariële praktijk: Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. Verslagboek VLN-Congres 6 december 2014, (2) 2. 9 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 3. 10 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 744. 11 V. SAGAERT, “Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen” in J. G HYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR (eds.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) 3. 12 A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (281) 281.

6

werkelijkheid enkel een eigendomsconflict op tussen twee eigenaars. Uiteindelijk beschermt de natrekking enkel private belangen13. Bovendien steunt het onroerend recht van natrekking grotendeels op het eigendomsvermoeden uit art. 553 B.W. Dit vermoeden is weerlegbaar. Daartoe moet wie zich op de weerlegbaarheid wil beroepen, van drie zaken het tegenbewijs leveren. In de eerste plaats gaat het B.W. ervan uit dat de grondeigenaar de constructies zelf oprichtte. Daarnaast moet hij de constructies op eigen kosten hebben opgericht. Deze eerste twee vermoedens betreffen feitenkwesties, die te weerleggen zijn met alle middelen van recht, inclusief getuigen en vermoedens. Tenslotte geldt het vermoeden dat de opgerichte constructies in eigendom toebehoren aan de grondeigenaar. Hier betreft het vermoeden geen eenvoudig rechtsfeit, maar steunt het op de verwerving van een eigendomsrecht. Dit eigendomsvermoeden is slechts weerlegbaar aan de hand van juridische elementen, zoals een overeenkomst of door verkrijgende verjaring14. Weerlegging van de eerste twee vermoedens kan enkel aanleiding geven tot een verbintenisrechtelijke vergoeding15. In de rechtsleer en rechtspraak heeft omzeggens nooit discussie bestaan over de principiële mogelijkheid van een verzaking aan het recht van natrekking, al bestond er geen eensgezindheid over de juridische kwalificatie van dergelijke rechtshandeling16. Een uitermate belangrijk arrest in dat kader is het arrest van het Hof van Cassatie van 19 mei 1988 (zie infra). Ons recht kent twee rechtsfiguren die de rechtsonderhorige toelaten (tijdelijk) de onroerende natrekking buiten werking te stellen. Meer bepaald betreft het de erfpacht en het recht van opstal. Deze twee zakelijke rechten zijn niet terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek, maar in twee wetten van 10 januari 1824. Hoewel soms afgedaan als ‘bejaarde rechtsfiguren’17, kenden zowel de erfpacht als het recht van opstal de laatste decennia een ware revival. Reeds in 1971 bereikte de heropleving een dusdanig peil dat CHARLIER en CARTON dE TOURNAI in het Journal des Tribunaux van een ‘renouveau contractuel’ spraken18. Aan de oorzaak van deze wederopleving ligt in de eerste plaats de gewijzigde financieeleconomische verhoudingen in de privésector. De eigenaar die zelf niet de financiële middelen, noch de kennis heeft om zijn eigendom te laten renderen, kan via een recht van opstal of een erfpacht zijn onroerend goed ter beschikking stellen van een ondernemer die niet het geld of de wil heeft om die grond te kopen maar wel het risico van het ondernemerschap wenst te

13

F. WERDEFROY, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 298. 14 S. BOULY, “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding opstallen en de grond” in X., Notariële praktijk: Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. Verslagboek VLN-Congres 6 december 2014, (2) 3-5. 15 V. SAGAERT, Goederenrecht V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 745. 16 A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal, T.Not. 1992, (281) 281. 17 J. VERSTAPPEN, Bijzondere zakelijke rechten: vruchtgebruik, erfpacht en opstal in Bibliotheek Fiscaal Recht, Brussel, Larcier, 2004, VII. 18 R. CARTON dE TOURNAI en A. CHARLIER, “Quelques considérations d’actualité sur l’emphytéose et la superficie”, JT 1971, (69) 69.

7

dragen19. Als tweede belangrijke factor voor de heropleving vermeldt VAN OEVELEN het vooral door de lokale overheid gevoerde grondbeleid. Openbare besturen die eigenaar zijn van gronden kunnen aan ondernemingen een recht van opstal of een erfpacht toestaan. Die ondernemingen verbinden zich er vervolgens toe om op die gronden gebouwen op te richten zoals bepaald in de overeenkomst. Dit heeft als voordeel dat werken van algemeen belang kunnen worden uitgevoerd zonder dat de overheid belangrijke financiële middelen moet vrijmaken, terwijl ze het eigendomsrecht behoudt20. Verder zijn het ook zeer soepele rechtsfiguren. Van de meeste bepalingen kunnen de partijen bij overeenkomst een andere regeling treffen. In de praktijk maakt men van deze mogelijkheid volop gebruik21. Het grote aantal van suppletieve regelen als een reden voor de heropleving van deze rechten is enigszins ironisch, aangezien die keuze in 1824 berustte op de veronderstelling dat deze rechten nauwelijks enige praktische toepassing zouden kennen22. Soms voorziet de wetgever zelf in de totstandkoming van een horizontale eigendomssplitsing. Zo bepaalt art. 97, §2 van de Telecommunicatiewet23: “De kabels, bovengrondse lijnen en bijbehorende uitrustingen blijven eigendom van de operator van het betrokken openbaar telecommunicatienet.” In de ondergrond ontstaat eveneens een wettelijke eigendomssplitsing ten aanzien van mijnen, groeven en graverijen. Hoewel de minerale rijkdommen zelf geen constructie uitmaken, gaat de ontginning en exploitatie ervan noodzakelijkerwijze gepaard met het inrichten van installaties24. Inzake mijnwetgeving maakt het B.W. een uitdrukkelijk voorbehoud op de gemeenrechtelijke natrekkingsregels25. De regels van de Mijnwet van 15 september 191926 voorzien in een compromis tussen het algemene uitgangspunt van de ondeelbaarheid van grondeigendom enerzijds en de bevordering van economische rijkdommen uit de ondergrond anderzijds27. Mijnen mogen slechts ontgonnen worden krachtens een akte van mijnconcessie, die het mijnenveld in eeuwigdurende eigendom verleent. Er komt met andere woorden een 19

A. VAN OEVELEN, “Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader” in Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, timesharing, Recyclagedagen 1989, Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, Nederlandstalige Regionale Raad, (23) 24. 20 A. VAN OEVELEN, “Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader” in Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, timesharing, Recyclagedagen 1989, Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, Nederlandstalige Regionale Raad, (23) 24. 21 D. MICHIELS, “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not. Fisc. M. 2006, (191) 191. 22 P. LECOCQ, “Superficie, empythéose et constructions” in P. LECOCQ, B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) 287. 23 Wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven, BS 27 maart 1991. 24 V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 10. 25 Art. 552, derde lid B.W.: Onder de grond mag hij (de eigenaar) naar goeddunken bouwen en graven (…) behoudens de beperkingen uit de wetten en de verordeningen betreffende de mijnen (…). 26 K.B. houdende coördinatie van de wetten op de mijnen, groeven en graverijen, BS 3 maart 1920. 27 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 39.

8

eeuwigdurende eigendomssplitsing tot stand tussen de eigendom van de bovengrond en de eigendom van de ondergrond28.

28

V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 11.

9

HOOFDSTUK II: OPSTALRECHT AFDELING I: ZELFSTANDIG OPSTALRECHT A) Wat houdt een zelfstandig opstalrecht in? Het recht van opstal is een beperkt zakelijk recht op een onroerende zaak, waardoor de ‘verticale natrekking’ horizontaal wordt doorbroken (d.i. met een horizontale eigendomssplitsing tot gevolg). De opstalhouder kan eigenaar zijn van gebouwen, werken of beplantingen terwijl de grond aan iemand anders toebehoort29 30. Opstalrecht omvat in essentie de bevoegdheid tot het oprichten van een constructie, zodat het enkel rust op onroerende goederen die zich daartoe lenen31. De gebouwen, werken en beplantingen die de opstalhouder optrekt, kan hij vervreemden of met een hypotheek bezwaren32. Gedurende de duur van zijn opstalrecht kan hij erfdienstbaarheden toestaan. De eigenaar van de grond kan op zijn beurt de ondergrond vervreemden, met hypotheken bezwaren en met erfdienstbaarheden bezwaren voor zover hij de rechten van de opstalhouder respecteert33. Ingevolge het eerder vermelde cassatiearrest wordt op basis van het numerus clausus beginsel iedere verzaking aan de natrekking gelijkgesteld met een recht van opstal. In de woorden van het Hof van Cassatie: “X, door af te zien van de natrekking van de door Y opgerichte gebouwen, ten voordele van die laatstgenoemde een recht van opstal heeft doen ontstaan en alleen eigenaar is van het gedeelte van die grond waarop die gebouwen staan”34. B) Toepassingsgebied zelfstandig opstalrecht Bij de analyse van het voorwerp van het opstalrecht haalt men vaak twee dimensies door elkaar. Enerzijds is er de vraag naar het goed waarop de opstal wordt gevestigd, het onderpand als het ware van het opstalrecht, hetgene waarop de opstalhouder kan bouwen (eerste dimensie). Anderzijds rijst de vraag naar de constructies die de opstalhouder opricht (tweede dimensie). Die constructies zijn niet het voorwerp van het opstalrecht, maar wel het resultaat van de uitoefening ervan35. Welnu, wat maakt dan de eerste dimensie van het opstalrecht uit? Daarover heeft lang discussie bestaan in de rechtsleer. Tot vorig jaar luidde art. 1 van de Opstalwet als volgt: ‘ Het recht van opstal is het recht om gebouwen, werken of beplantingen op eens anders grond te hebben.’ Klassiek nam de rechtsleer aan dat een opstalrecht enkel op de grond kon worden gevestigd. Er moest een rechtstreekse incorporatie met de grond zijn36. Sommige auteurs 29

M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-erfpachtopstal.pdf, 28. 30 Art. 1 wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel des royaumes du pays-bas, XIX, 1824, nr. 13. (hierna ‘Opstalwet’ genoemd). 31 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 603. 32 Art. 2 Opstalwet. 33 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 223. 34 Cass. 19 mei 1988, Arr. Cass. 1987-88, 1230. 35 V. SAGAERT en S. BOULY, “Een te restrictieve omschrijving van het voorwerp van een opstalrecht?” (noot onder Cass. 23 mei 2013), R.W. 2013-14, (1460) 1461. 36 N. CARETTE, “De opstalwet (zowaar) gewijzigd”, TBO 2014, 189.

10

waren bovendien van mening dat de regels inzake opstal enkel de bovengrond en niet de ondergrond betroffen. Uit het woord op zou af te leiden zijn dat de omschrijving uit art. 1 Opstalwet de ondergrondse constructies niet omvatte37. Ter verdediging haalde deze strekking het arrest van 28 november 1969 van het Hof van Cassatie aan. Daarin stelt het Hof dat artikel 552 B.W. niet verhindert dat een persoon eigenaar is van de ondergrond zonder eigenaar te zijn van de bovengrond38. De horizontale eigendomssplitsing in de ondergrond is volgens deze strekking gebaseerd op de weerlegging van het vermoeden uit art. 553 B.W. De Franstalige kamer van het Comité voor Studie en Wetgeving sloot zich in 2006 bij deze zienswijze aan39. Andere auteurs verdedigden dat de Opstalwet zich ook uitstrekte tot constructies in de ondergrond. Partijen konden het opstalrecht conventioneel van toepassing verklaren. In de woorden van DERINE, VANNESTE en VANDENBERGHE klonk het zo: “ In een dergelijke conceptie wordt het recht van opstal uitdrukkelijk in het gezichtsveld van de rechtszoekende gebracht als een mogelijke techniek voor bijvoorbeeld parkings of garages onder andermans grond (…)”40. Het vermelde cassatiearrest verhindert evenmin dat het opstalrecht toepassing vindt, aangezien opstal een manier is om eigendom van de ondergrond tijdelijk af te splitsen van de eigendom van de ondergrond41. Een bijkomend argument voor de niet-toepasselijkheid van het opstalrecht op ondergrondse constructies vonden de aanhangers van de traditionele visie in de terminologie van de Opstalwet. De term opstal zagen zij als een bevestiging van het feit dat de onderstallen niet geviseerd werden door de Opstalwet. Dit tekstargument lijkt niet overtuigend. De wetgever heeft in 1824 uiteraard niet gedacht aan het oprichten van infrastructuur en het verrichten van bouwwerken in de ondergrond. Een evolutieve interpretatie van de Opstalwet viel daarom te verkiezen42. Naast deze argumenten valt ook het cassatiearrest van 19 mei 1988 niet uit het oog te verliezen. Dat arrest maakt geen onderscheid tussen bovengrondse en ondergrondse constructies43. Bovenstaande discussie bracht hoe dan ook de rechtszekerheid in het gedrang. Hoewel hier enkel de mogelijkheid tot opstal op ondergrondse constructies besproken werd, bestond een analoge betwisting over de vraag of men een beperkt zakelijk recht op andermans gebouw 37

P. LECOCQ, “Superficie, empythéose et constructions” in P. Lecocq, B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, , (285) 293. 38 Cass. 28 november 1969, Arr. Cass., 1969-70, 314. 39 N. JEANMART-VERHEYDEN, “ Possibilité de transférer la propriété d’un espace en sous-sol indépendamment des constructions à ériger au-dessus”, Versl. CSW nr. 2002, Brussel, Bruylant, 2008, (24) 30. 40 R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 903. 41 V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 24. 42 V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 24; V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 608. 43 V. SAGAERT, “Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen” in J. GHYSELS, J. DE STAERCKE en T. VERMEIR, Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) 13.

11

kon vestigen. Die discussie speelde vooral in het kader van de financiering bestemd voor de installatie van zonnepanelen44. Gezien de Belgische markt de laatste jaren een explosieve groei van dit soort industriële projecten kende45, greep de wetgever in. De eerste wijziging aan de Opstalwet, na 190 jaar in voege te zijn, gebeurde wat verdoken in een programmawet betreffende Justitie, een werkwijze die sommigen de wenkbrauwen deed fronsen46. Concreet beëindigt de wetgever de hierboven beschreven discussies door het opstalrecht voortaan te omschrijven als ‘een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond.’ Eveneens nieuw is de zinsnede ‘voor het geheel of een deel’. De parlementaire voorbereiding geeft geen uitleg voor deze toevoeging. Wellicht luidt de verklaring dat het principe dat partijen zelf de uitgebreidheid van het opstalrecht kunnen vastleggen bij overeenkomst altijd al aanvaard werd47. Dit is ook logisch, want het vloeit voort uit het beginsel van de contractvrijheid en uit het suppletieve karakter van deze wet. Na de wetswijziging bestaat er geen twijfel meer: constructies in de ondergrond met verzaking aan het recht van natrekking vallen onder de Opstalwet. Hiermee worden ondergrondse eigendomssplitsingen gelijkgesteld met bovengrondse eigendomssplitsingen48. Is dit nu goed nieuws? Ja en nee. Ja, want uit het oogpunt van de rechtszekerheid is het goed dat het meerderheidsstandpunt uit de rechtsleer nu in wetgeving verankerd is. Bovendien valt niet in te zien zijn waarom voor beide categorieën eigendomssplitsing een andere regeling zou moeten gelden49. De wijziging zal echter niet door iedereen toegejuicht worden. Hoewel de wetgever zich niet uitsprak over de vraag of het nog mogelijk is om een ondergronds opstalrecht te vestigen dat de maximumtermijn van vijftig jaar te boven gaat, lijkt de combinatie van het feit dat, enerzijds, ondergrondse eigendomssplitsingen onder de Opstalwet vallen en, anderzijds, elke afstand van de natrekking een opstalrecht creëert, weinig ruimte te laten voor een andere interpretatie50. Vanuit economisch standpunt is het verplicht gebruik maken van de Opstalwet een pak minder interessant. Indien ondergrondse constructies niet tot het toepassingsgebied van het opstalrecht hadden behoord, had men een eeuwigdurende eigendomssplitsing tussen de bovengrond en de ondergrond in het leven kunnen roepen. Zeker bij grote bouwprojecten, waarbij de verschillende ‘volumes’ los van elkaar worden verkocht, zou dit nuttig geweest zijn51. Daarbij komt dat de gewenste gebruiksduur van

44

Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 107. C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 223. 46 G. VAN DEN BIESEN, “Erop of eronder voor de opstalwet”, De Juristenkrant 2013, afl. 280, 10. 47 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 224. 48 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 608. 49 V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 24. 50 V. SAGAERT en S. BOULY, De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden, RW 2014-15, (1003) 1008. 51 V. SAGAERT, “Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen” in J. GHYSELS, J.DE STAERCKE en T. VERMEIR, Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, (1) 12. 45

12

grootschalige of functioneel economische gebouwen vaak de normale levensduur van de in de Opstalwet bepaalde termijn overschrijdt52. C) Wie kan een zelfstandig recht van opstal vestigen? De programmawet breidde het toepassingsgebied van de Opstalwet op een tweede manier uit, met name door klaarheid te scheppen over de hoedanigheid die men moet hebben om een recht van opstal te kunnen toestaan. Het is vanzelfsprekend dat de grondeigenaar dit kan. Kan de houder van een beperkt zakelijk recht (erfpacht, opstal, vruchtgebruik) dit ook? De rechtsleer stond hier doorgaans een restrictieve interpretatie voor. Deze zienswijze vond steun in de tekst van de wet53. In zijn vorige versie sprak de wet enkel over de grondeigenaar. De erfpachter of de opstalhouder beschikken niet over de grond en kunnen dus ook niet verzaken aan het recht van natrekking54. De wetgever heeft deze opvatting van tafel geveegd. De nieuwe opstalwet laat toe dat de titularis van een beperkt zakelijk recht vestigt. Dit kan ingevolge het beschikkingsbeginsel (‘nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet’) enkel binnen de grenzen verbonden aan dit zakelijk recht55. De cruciale vraag is of de opstalgever (i.e. de houder van het in de tijd eerst toegekende opstalrecht) al dan niet de bevoegdheid heeft om aan zijn opstalhouder een eigendomsrecht op het volume toe te kennen56. Uit het beschikkingsbeginsel volgt eveneens dat bevoegdheden van de nieuwe opstalhouder niet ruimer mogen zijn dan de bevoegdheden die de grondeigenaar aan de oorspronkelijk toekende. Ook de duur van het toegekend opstalrecht mag de duur van zijn eigen recht niet overschrijden57. De wet treft geen regeling over de toekenning van de werken, gebouwen en beplantingen bij het einde van het opstalrecht dat de titularis van het beperkt zakelijk recht aan een derde toekende. Het verdient dus de voorkeur dit bij overeenkomst nauwkeurig te regelen. SAGAERT maakt het onderscheid tussen twee situaties: ofwel het opstalrecht eindigt voor het beperkt zakelijk recht van de opstalgever ofwel eindigen beide rechten op hetzelfde ogenblik. In het laatste geval verkrijgt de grondeigenaar de opstallen. Anders komen de opstallen aan de opstalgever toe58. D) De termijn van het zelfstandig recht van opstal Naar Belgisch recht is een eeuwigdurend opstalrecht niet mogelijk. De wetgever heeft geoordeeld dat het niet wenselijk is dat het eigendomsrecht op de grond en dat op de opstallen voor altijd aan elkaar gebonden zouden zijn. Vroeg of laat zullen deze eigendomsrechten daarom samensmelten in hoofde van de grondeigenaar59. In tegenstelling tot de regeling inzake erfpacht (zie infra) is het recht van opstal niet aan een verplichte minimumduur 52

R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not.Fisc.M 2009, (35) 41. 53 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 604. 54 P. LECOCQ, “Superficie, empythéose et constructions” in P. Lecocq, B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) 306-307. 55 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 108. 56 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 605. 57 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 108. 58 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 605-606. 59 R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not.Fisc.M 2009, (35) 41.

13

onderworpen. Het recht kunnen de partijen dus evengoed voor één jaar of voor dertig jaar vestigen60. Toch wordt wantrouwig gereageerd tegenover overeenkomsten van korte duur, zeg maar minder dan tien jaar, behoudens voor projecten m.b.t. onroerend goed61. In die sector zijn opstalrechten van korte duur zelfs zeer gebruikelijk62. Zeer belangrijk te weten bij het vestigen van een opstalrecht is dat wel een maximumtermijn te respecteren valt. Uit art. 4 Opstalwet blijkt duidelijk dat de duur van een opstalrecht beperkt is tot vijftig jaar. Deze bepaling is van openbare orde63, of minstens van dwingend recht64. Een opstalrecht toegestaan voor een langere termijn is niet noodzakelijk nietig. De sanctie voor miskenning van termijn, m.a.w. wanneer de partijen een langere duur dan vijftig jaar hebben bedongen, leidt ertoe dat de overeengekomen termijn ingekort wordt tot de maximumtermijn65. Indien de overeenkomst tot vestiging geen termijn zou bevatten, volgt hieruit volgens het Hof van Cassatie dat wanneer een recht van opstal voor onbepaalde termijn wordt bedongen, er in werkelijkheid een zakelijk recht voor meer dan vijftig jaar voorligt. In zo’n geval dient het opstalrecht herleid te worden tot vijftig jaar66. SAGAERT leidt uit de toepassing van die sanctie af dat art. 4 Opstalwet van louter dwingend recht is, aangezien de conversie als sanctie samenhangt met de kwalificatie als relatieve nietigheid67. De gevolgen zijn anders voor alle overeenkomsten gesloten met het oog op of met alle mechanismen opgezet met als doel de maximumtermijn van art. 4 Opstalwet te omzeilen. Deze zijn verboden en worden gesanctioneerd met de absolute nietigheid. Dit lot zal onder meer de toekenning aan één van de partijen van een eenzijdige optie om na vijftig jaar het recht van opstal te verlengen of te vernieuwen. De wetgever heeft immers als bedoeling gehad om te verhinderen dat de grondeigenaar ab initio de macht over de natrekking voor meer dan vijftig jaar verliest68. Anders ligt het bij eenzijdige optie69 of een eenzijdige verlenging (een verlenging in onderlinge overeenstemming is uiteraard ook mogelijk) die toepassing vindt voor de termijn van vijftig jaar verlopen is. Dergelijke verlenging kan zelfs een onbeperkt aantal keren gebeuren, zolang deze optie binnen globale toegelaten termijn blijft70. De verlenging roept 60

M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269. D. MICHIELS, “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not. Fisc. M. 2006, (191) 202. 62 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 269. 63 P. LECOCQ, “Superficie, empythéose et constructions” in P. LECOCQ, B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) 310; M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-erfpachtopstal.pdf, 37; A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (281) 286; 64 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 601; H. VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, (34) 35. 65 R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 907 ; M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-erfpachtopstal.pdf, 37. 66 Cass. 15 december 2006, RW 2007-08, 104. 67 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 601. 68 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 601; A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN,” Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (281) 286. 69 Voor de principiële geldigheid van een optie (die voornamelijk in hoofde van de opstalhouder zal voorkomen): K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 28. 70 K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 27. 61

14

namelijk geen nieuw recht in het leven. Het oorspronkelijk recht blijft verder lopen 71. De bestaande, reeds lopende termijn komt niet tot zijn einde. Hieruit volgt dat bij een verlenging de natrekking niet speelt72. Daarin ligt het grote verschil met een vernieuwing van het opstalrecht. Bij vernieuwing ontstaat na afloop van de eerste termijn (en van elke volgende termijn) een nieuw opstalrecht73. Hierdoor treedt een logische seconde van natrekking in74. Doordat telkens als het ware een adempauze in de eigendomssplitsing heeft plaatsgevonden, kan men iedere keer opnieuw- zelfs een onbepaald aantal keren75- een opstalrecht met hetzelfde voorwerp vestigen. Zo kunnen opstalgever en opstalhouder de facto wel een eeuwigdurend opstalrecht scheppen. Een volledig juridisch sluitende oplossing valt in de praktijk aan de hand van de figuur van de vernieuwing van het recht natuurlijk niet te bereiken. De partijen zullen moeten rekenen op de goodwill van de andere om tot een hernieuwing over te gaan76. Zowel verlenging als vernieuwing kan stilzwijgend plaatsvinden. Voor wat betreft de vernieuwing, die een nieuw opstalrecht doet ontstaan, vloeit dit voort uit de mogelijkheid om een opstalrecht mondeling te vestigen77. Een stilzwijgende verlenging kan indien ze ondubbelzinnig is. Dit moet blijken uit de feiten. Zo gaf de rechtbank van eerste aanleg te Gent in een vonnis van 30 april 2009 enkele voorbeelden: het verder betalen van de opstalvergoeding, het verder dragen van de kosten aan de gebouwen,…78. Evenals de vestiging moet de verlenging of de vernieuwing van het opstalrecht met het oog op tegenstelbaarheid aan derden authentiek worden vastgelegd en overgeschreven worden op het hypotheekkantoor79. De notaris zal de partijen op het hart moeten drukken dat zij een notariële akte moeten laten opmaken indien zij zich na verloop van tijd in zo’n situatie bevinden. E) Einde van het zelfstandig opstalrecht Vermits dit recht een essentieel tijdelijk recht is80, ondanks de mogelijkheid tot vernieuwing, komt het mij nuttig voor om kort te vermelden wat de beëindiging van het opstalrecht met zich meebrengt. Allereerst treedt natuurlijk de natrekking in. Indien de opstalhouder de door hem opgerichte constructies laat staan, maakt hij aanspraak op een vergoeding vanwege de grondeigenaar81. Volgens art. 6 Opstalwet bestaat deze vergoeding uit de waarde van de 71

A. VAN MUYLDER en J. VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (281) 286; K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 27. 72 K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 27. 73 V. SAGAERT en S. BOULY, “De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden”, RW 2014-15, (1003) 1008 (voetnoot 50); K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 27. 74 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 602. 75 K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 26. 76 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 602. 77 K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 28. 78 Rb. Gent 30 april 2009, Fisc. Koer. 2009, 512. 79 C. DE WULF m.m.v. J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 238. 80 J. VERSTAPPEN, Bijzondere zakelijke rechten: vruchtgebruik, erfpacht en opstal in Bibliotheek Fiscaal Recht, Brussel, Larcier, 2004, 7. 81 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 618.

15

gebouwen, werken of beplantingen op het moment van het einde van het opstalrecht. De eigenaar kan de afbraak niet vorderen (om zo aan de vergoeding te ontsnappen)82. Merk op dat dit artikel een suppletieve rechtsregel verwoordt, zodat het partijen vrij staat afwijkende regelingen te treffen. Ze kunnen aldus bedingen dat geen vergoeding verschuldigd zal zijn of de parameter ter begroting van die vergoeding op een andere wijze bepalen83. Art. 9 Opstalwet geeft een niet-limitatieve opsomming van de gronden waardoor het recht van opstal tenietgaat. In de praktijk werken de partijen vaak de modaliteiten in hun contract uit. MUYLLE geeft in zijn doctoraatsthesis een uitgebreid overzicht van alle mogelijkheden terzake84.

AFDELING II: ACCESSOIR OPSTALRECHT Naast de gevallen waarin op rechtstreekse wijze een zelfstandig recht van opstal wordt gevestigd, zijn er gevallen waarin een opstalrecht voorligt als een accessorium van andere rechtsverhoudingen.85. Dat andere recht waar het recht van opstal als een bijzaak van geldt, kan een onroerend zakelijk recht zijn zoals erfpacht(zie infra) of vruchtgebruik. Het is eveneens mogelijk om een accessoir opstalrecht aan te treffen als onderdeel van een overeenkomst die een genotsrecht verschaft, zoals huur86, maar dit zal bij ondergrondse constructies niet aan de orde zijn. Daarnaast kan een accessoir opstalrecht ook zijn oorsprong vinden in een erfdienstbaarheid87. Zo’n accessoir opstalrecht (superficie-conséquence) houdt een horizontale eigendomssplitsing in die ontstaat als gevolg van het feit dat een derde het wettelijk of conventioneel recht verkrijgt om te bouwen op andermans grond en die derde van dat recht gebruik maakt. In tegenstelling tot het zelfstandig opstalrecht is het accessoir opstalrecht is niet uitdrukkelijk overeengekomen tussen de opstalhouder en de grondeigenaar. De bevoegdheid tot bouwen blijft verbonden aan het recht waarin die bevoegdheid tot bouwen besloten ligt 88. Tijdens de duur van die rechtsverhouding verleent een accessoir opstalrecht de titularis alle bevoegdheden waarover een eigenaar beschikt met betrekking tot de gebouwde constructies. Zoals ook bij het zelfstandig opstalrecht het geval is, kan hij de door hem opgerichte constructies naar eigen goeddunken afbreken of verbouwen89.

82

M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-erfpachtopstal.pdf, 44. 83 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 618. 84 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 286-299. Voor een duidelijk artikel over ontbindende bedingen en ontbindende voorwaarden in de opstalovereenkomst zie D. BRACKE, “Schoppenboer jagen in het opstalrecht… Over de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal en enkele valkuilen” (noot onder Gent 12 mei 2005), TBBR 2007, 547. 85 D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, (213) 218. 86 A. GOSSELIN en L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’ occupant. Aspects civils et fiscaux”, Rev.not.b. 2006, (190) 222; D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, (213) 218. 87 Art. 697 B.W.; M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCRerfpachtopstal.pdf, 32. 88 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 596. 89 A. GOSSELIN en L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’ occupant. Aspects civils et fiscaux”, Rev.not.b. 2006, (190) 222.

16

Belangrijk voor de praktijk is dat accessoire opstalrechten niet onder de Opstalwet vallen. De wetsbepalingen of de overeenkomst waarvan deze rechten het gevolg zijn, bepalen het regime van deze opstalrechten90. Voor de tegenstelbaarheid aan derden is overschrijving op het hypotheekkantoor niet aan de orde, tenzij de maatregelen vereist met het oog op de tegenstelbaarheid van het hoofdrecht dit zouden vereisen91. Dit zal het geval bij een overeenkomst van erfpacht of een overeenkomst over het vruchtgebruik. De beëindiging van de gebruiks- of genotsrechten heeft als automatisch gevolg dat het opstalrecht uitdooft92. In het kader van ondergrondse constructies verdient het accessoir opstalrecht bijzondere aandacht in de problematiek rond kabels en leidingen. De centrale vraag daar luidt: aan wie behoren de nutsleidingen toe? Ingevolge de natrekking zouden deze toebehoren aan de grondeigenaar telkens voor het stuk van de nutsleiding dat door zijn ondergrond loopt. Dit leidt tot een grote versnippering van het eigendomsrecht93, wat in het licht van het beheer van het netwerk allesbehalve optimaal zou zijn. Hoewel de natrekking uiteraard kan doorbroken worden door een opstalrecht toe te kennen, valt de beperking in de tijd hier te omzeilen door het opstalrecht accessoir te maken aan een civielrechtelijke erfdienstbaarheid of aan een erfdienstbaarheid van openbaar nut94. Tussen beide soorten erfdienstbaarheden bestaat één fundamenteel verschil. Erfdienstbaarheden van openbaar nut worden niet gevestigd ten voordele van een heersend erf maar in het algemeen belang95. Wie in het algemeen belang werken uitvoert boven of onder de grond blijft eigenaar van de aangelegde infrastructuur zolang de openbare erfdienstbaarheid duurt96. Wanneer de erfdienstbaarheid de aanleg en het onderhoud van de leidingen tot voorwerp heeft, zal deze slechts eindigen indien de leiding wordt verwijderd en er dus geen leidingen meer onder de grond zouden lopen. Bijgevolg zijn deze wettelijke erfdienstbaarheden in principe eeuwigdurend97.

AFDELING III: HET RECHT VAN OPSTAL IN NEDERLAND EN FRANKRIJK A) Het recht van opstal in Nederland De wet van 10 januari 1824, waar wij in België tot op de dag van vandaag mee werken, ontstond zoals genoegzaam bekend tijdens de periode van het Verenigd Koninkrijk der Nederlanden. Daarom kan het interessant zijn na te gaan hoe de wetgever en de rechtsleer in Nederland in de loop der jaren het opstalrecht verder vorm gegeven hebben. Na bijna tweehonderd jaar is het vrij normaal dat beide regelingen niet langer gelijklopend zijn. De 90

D. MICHIELS, “Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, (213) 219; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 283. 91 A. GOSSELIN en L. HERVE, “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’ occupant. Aspects civils et fiscaux”, Rev.not.b. 2006, (190) 223. 92 V. SAGAERT, “Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht”, TPR 2004, (1351) 1361. 93 V. SAGAERT, “Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht”, TPR 2004, (1351) 1361. 94 M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-erfpachtopstal.pdf, 44. 95 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 531. 96 V. SAGAERT, “Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht”, TPR 2004, (1351) 13611362. 97 V. SAGAERT, “Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht”, TPR 2004, (1351) 1367.

17

Nederlandse wetgever legde alleszins veel meer daadkracht aan de dag als het op wetswijzigingen aankomt. Het eerste verschil tussen Nederland en België is de plaats waar we de rechtsregelen betreffende het opstalrecht aantreffen. In België bestaat tot op heden een aparte wet voor dit beperkt zakelijk recht. In het Nederlandse recht heeft het recht van opstal maar beperkte tijd het voorwerp uitgemaakt van een afzonderlijke wetgeving. Vanaf 1830 maken de bepalingen over het Opstalrecht deel uit van het Nederlands Burgerlijk Wetboek98. Ook de omschrijving van het opstalrecht in beide rechtsorden loopt lichtjes uiteen. Zoals eerder vermeld, bleef in België tot 2014 de definitie uit 1824 gelden, die in een letterlijke lezing enkel een opstalrecht op de grond toeliet. In Nederland gebruikte art. 758 van het oude Burgerlijk Wetboek dezelfde omschrijving99. Dit veranderde door het arrest van de Hoge Raad van 7 maart 1979. De Hoge Raad baseerde zich op de definitie uit het toen nog niet in werking getreden Nieuw Burgerlijk Wetboek (N.B.W.)100101. Het opstalrecht is aldus een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen102. Sinds de programmawet van 25 april 2014 geldt in België ook het opstalrecht voor constructies in de ondergrond. Die programmawet bevestigde ook de mogelijkheid voor een beperkt zakelijk gerechtigde om een opstalrecht toe te staan. Hoewel dit niet met zoveel woorden in het N.B.W. staat, kan men ook voor het Nederlandse recht spreken over een volledig en een selectief opstalrecht. De opstaller103 heeft of alle op het met zijn recht bezwaarde erf in eigendom of slechts één of meer bepaalde opstallen. Bij een selectief opstalrecht zijn de partijen namelijk overeengekomen dat de verticale natrekking slechts voor de overeengekomen gedeelten wordt doorbroken104. Het Nederlandse burgerlijk recht voorziet tevens in een wettelijke grondslag voor het accessoir opstalrecht waar in België het rechtsleer is die het bestaan daarvan erkent105. Dit accessoir opstalrecht zal luidens de tekst van art. 5:101, lid 2 N.B.W. moeten worden verleend aan de houder van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op de onroerende zaak terwijl in naar Belgisch recht dit aan het hoofdrecht verbonden is (zie supra).

98

M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 340. ‘Opstal is het recht om gebouwen, werken en beplantingen in eigendom te hebben op eens anders grond’. Tekst van het artikel gevonden in: C. ASSER,Handleiding tot de beoefening van het Nederlandsch burgerlijk recht, II , Zakenrecht, Zwolle, W.E.J. Tjeenk Willink, 1945, 299. 100 A. PITLO, Het Nederlands Burgerlijk Wetboek, II, Het zakenrecht, Arnhem, Gouda Quint, 1987, 313 (voetnoot 2). 101 In 1947 kreeg de Leidense hoogleraar Meijers de opdracht een Nieuw Burgerlijk Wetboek te schrijven. Na zijn overlijden in 1954 werd het project op de lange baan geschoven. Een tweede grote figuur, Snijders, zorgde er alsnog voor dat in 1992 het Nieuw Burgerlijk Wetboek kon uitgevaardigd worden. D. H EIRBAUT, Privaatrechtsgeschiedenis van de Romeinen tot heden, Gent, Academia Press, 2005, 168. 102 Art. 5:101.1 N.B.W., geconsulteerd op http://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/geldigheidsdatum_23-032015#Boek5 . 103 Met deze term duidt men in Nederland de opstalhouder aan. 104 H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Ars Notariatus LXXXIII, Deventer, Kluwer, 1997, 168169. 105 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 283. 99

18

Een ander in het oog springend en blijvend verschilpunt is de duur van het opstalrecht. Waar in België noch de politiek geen aanstalten maakt om aan de maximumtermijn van vijftig jaar te raken106 en in de rechtsleer hier evenmin veel kritische geluiden bij plaatst107, had men in Nederland niet veel tijd nodig om die duurbeperking terzijde te schuiven. Dit gebeurde reeds in 1838. Sinds 1838 bepaalde het Burgerlijk Wetboek dat het recht van opstal eindigde na het doorlopen van de tijd die voor het recht was bedongen. Indien geen bijzondere bedingen omtrent het eind van het recht waren gemaakt, kon de eigenaar het recht beëindigen. Hij moest wel een jaar opzeg in acht nemen. Ook viel een minimumperiode van dertig te jaar te respecteren waarbinnen de beëindiging van het recht door opzegging niet mogelijk was. Echter, volgens de rechtsleer konden de partijen de opzegbaarheid van dit recht uitsluiten108. Als motivatie voor het schrappen van enige beperking qua duur haalde de wetgever aan dat geen overwegende redenen voorhanden waren om de partijen a priori te verhinderen hun overeenkomst voor meer dan vijftig jaar af te sluiten. Meer nog, er kunnen gevallen bestaan waarin een zodanig verbod zeer belemmerend voor de partijen zou zijn109. In de tekst die sinds 1992 in het Nieuw Nederlands Burgerlijk Wetboek staat, valt evenmin een duurbeperking te bespeuren. Een opstalrecht gevestigd voor een niet nader bepaalde duur stelt men gelijk met een eeuwigdurende opstal. De eigenaar kan dit opstalrecht ten allen tijde opzeggen als hiervoor een contractuele basis bestaat of wanneer de opstalhouder tekortkomt aan zijn plichten110. De tijdsduur van het recht van opstal in Nederland ging vrij snel een totaal andere richting uit in vergelijking met de wet van 1824. Het uitgangspunt verschoof hier richting de partijautonomie. Partijen beschikken over een maximale vrijheid om de duur van het recht van opstal te regelen. Dit staat haaks op de beperkte normatieve vrijheid uit het Belgische recht111. Ook het zakenrechtelijk statuut van kabels en leidingen in het Nederlandse recht kende en kent een regeling die van de Belgische situatie afwijkt. Ter herinnering: in België wordt, bij gebrek aan een globale wettelijke regeling, omwille van het eeuwigdurend karakter voor het statuut van kabels en leidingen vaak geopteerd voor een erfdienstbaarheid van algemeen nut. Ook het Nederlandse recht kent de figuur van de erfdienstbaarheid. Hoewel men zich ook hierop had kunnen beroepen112, is van deze mogelijkheid geen gebruikt gemaakt. Dit komt doordat men in Nederland naast de verticale natrekking, die overeenstemt met de onroerende natrekking in België113 tevens de horizontale natrekking toepast. Dit speelt bij de 106

C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 231, met verwijzing naar Verslag namens de commissie voor de Justitie uitgebracht door de heer Philippe Goffin en mevrouw Sophie De Wit, Parl. St. Kamer 2013-14, nr. 1349/005, 55. In dit verslag bevestigt de minister expliciet de maximumtermijn van vijftig jaar. 107 R. TIMMERMANS, “Horizontale splitsing in volumepercelen: het aantrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fisc.M. 2005, (205) 208. 108 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 340-341. 109 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 341. 110 Art. 5:87 N.B.W. j° art. 5:104 N.B.W. 111 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 299. 112 W.H.M REEHUIS en A.H.Z. HEISTERKAMP, Goederenrecht in Het Nederlands burgerlijk recht, Deventer, Kluwer, 2012, 490. 113 Volgens art. 5:20, lid 1, N.B.W. omvat de eigendom van de grond de bovengrond en de ondergrond wegens duurzame vereniging met de grond. Daarnaast kan hetzelfde gevolg intreden door de bestanddeelvorming. Een constructie maakt een bestanddeel uit van de grond wanneer ze niet zonder beschadiging van betekenis kan worden verbroken (art. 3:4, lid 2 N.B.W.). Ondergrondse bouwwerken, zoals garages of tunnels, zullen veelal

19

grensoverschrijdende bouwwerken. Daar is er sprake van een opstal die zich op, in boven twee of meer erven bevindt114. Bijvoorbeeld: bij de aanleg van een parkeergarage in de grond van A werd voor vijftig centimeter in de grond van B gebouwd115. Vanuit een Belgisch juridisch oogpunt bekeken, lijkt de parkeergarage dus voor vijftig centimeter eigendom van B te zijn. Hier komt echter het eenheidsbeginsel uit art. 3:4 N.B.W. op de proppen116. Gebouwen en werken die een bestanddeel uitmaken van de onroerende zaak van een ander zijn niet begrepen in de eigendom van de grond. Wie zonder toestemming een bouwwerk op of onder het erf van een ander heeft, stelt zich bloot aan de vordering dit bouwwerk te moeten ontruimen, maar dit heeft geen invloed op de eigendom van de uitbouw. De horizontale natrekking gaat voor op de verticale natrekking117. Deze rechtsfiguur wordt aangegrepen om te vermijden dat de eigendom van de tunnel of het netwerk uiteenvalt in stukken. Een beroep doen op de horizontale natrekking houdt geen volledige rechtszekerheid in, aangezien een constructie maar een bestanddeel kan zijn als er een hoofdzaak voorhanden is118. Wegens het grote economisch belang van deze zaken besloot de wetgever om sinds 1 februari 2007 in het tweede lid van art. 5:20 N.B.W. een generieke uitzondering op de verticale natrekking voor netwerken in het algemeen in te voeren119. B) Het recht van opstal in Frankrijk De Code Civil van 1804 bevatte geen regeling inzake opstal120. De wetgever verkoos deze vorm van eigendom buiten beschouwing te laten op grond van een individualistische en exclusieve visie op het eigendomsrecht121. De rechtspraak uit de negentiende eeuw is verantwoordelijk voor de geleidelijk heropleving van dit recht, dat als een toepassing van art. 553 C.C. gezien werd122. Pas in 2005 doet de figuur van het opstalrecht zijn intrede in het niet zonder beschadiging kunnen worden verwijderd en maken om die reden bestanddelen van de grond uit. H. HEYMAN, “Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht”, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) 33-35. 114 H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Ars Notariatus LXXXIII, Deventer, Kluwer, 1997, 130 en 132. 115 H. HEYMAN, “Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht”, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) 35. 116 H. HEYMAN, “Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht”, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) 35. 117 H. HEYMAN, “Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht”, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) 35 en 37; H.D. PLOEGER, Horizontale splitsing van eigendom, Ars Notariatus LXXXIII, Deventer, Kluwer, 1997, 134. 118 H. HEYMAN, “Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht”, in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) 36. 119 Voor een bespreking van deze bepaling zie: H. HEYMAN, “Het goederenrechtelijk statuut van ondergrondse constructies (in het bijzonder kabels en leidingen) in het Nederlandse recht”, in C. A DRIAANSENS en V. SAGAERT (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (29) 41-49. 120 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 337. 121 J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 330. 122 J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 330; P. COURBE, Les biens in Mémentos Droit Privé, Parijs, Dalloz, 2007, 108.

20

Burgerlijk Wetboek. Het art. 2531 C.C.123 voerde geen regeling voor het recht van opstal in. Dit artikel bepaalt enkel dat een droit de superficie vatbaar is voor hypotheekvestiging. Ondanks de afwezigheid van een wettelijk kader aanvaarden rechtspraak en rechtsleer de horizontale eigendomssplitsing als gevolg van een zelfstandige overeenkomst waarbij de eigenaar van de grond afstand doet van het recht van natrekking124. Op de vraag of het opstalrecht ook mogelijk is in de ondergrond, geeft de rechtsleer geen duidelijk antwoord125. M.i. lijkt dit wel mogelijk. Opstalrecht vormt een tegenbewijs van het vermoeden uit art. 553 C.C., dat het zowel over de bovengrondse als de ondergrondse constructies heeft. Het lijkt logisch dat het tegenbewijs evenzeer op ondergrondse constructies kan slaan. Opstal wordt door het Franse Hof van Cassatie omschreven als “ un droit de propriété distincte et separée de celle du fonds; qu’il porte exclusivement sur les constructions, bois et arbres, et autres produits du sol qui fait l’objet du contrat par lequel il a été stipulé”126. Het opstalrecht valt niet te beschouwen als een nieuw zakelijk recht maar als een eigendomsrecht dat aanleiding geeft tot opeenstapeling van concurrerende eigendomsrechten die elk op een eigen zaak slaan127. De kwalificatie als afzonderlijk eigendomsrecht heeft als gevolg dat de opstal net als elk ander eigendomsrecht eeuwigdurend moet zijn128. Niettemin velde het Franse Hof van Cassatie in 1958 een arrest waarin de beperking van de duurtijd van een opstalrecht tot het bestaan van een vennootschap als geldig beschouwd werd. Het blijft echter onzeker in welke mate dit arrest de partijen toelaat de duur te bepalen129. Frankrijk kent net als België en Nederland ook een opstalrecht dat vervat zit in andere rechtsfiguren, zoals de bail emphytéotique130. Deze rechtsfiguur, die inhoudelijk overeenkomsten met het Belgische erfpachtrecht vertoont, zal verder in dit werk worden besproken.

123

Geconsulteerd via http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=4EB55CCCC37053806B54C1F7A194D057.tpdila0 9v_3?idSectionTA=LEGISCTA000006150511&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=20150325 . 124 L. AYNES, “Property law” in G. BERGMANN en E. PICARD (eds.), Introduction to French law, Alphen aan den Rijn, Kluwer Law International, 2008, (147) 166; F. W ERDEFROY, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 327. 125 Pro: L. AYNES, “Property law” in G. BERGMANN en E. PICARD (eds.), Introduction to French law, Alphen aan den Rijn, Kluwer Law International, 2008, (147) 166; A. CHAMOULAUD-TAPIERS, Droit des biens in Lexifac Droit, Levallois Perret, Bréal, 2015, 135; P. COURBE, Les biens in Mémentos Droit Privé, Parijs, Dalloz, 2007, 107. Vermelden enkel de mogelijkheid tot bovengrondse opstal: J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 327; G. CORNU, Introduction: les personnes, les biens in Droit Civil, Parijs Montchrestin, 1991, 476. 126 Cass. Fr. 16 december 1873, geciteerd in J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 328; 127 J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 329. 128 G. CORNU, Introduction: les personnes, les biens in Droit Civil, Parijs Montchrestin, 1991, 477. 129 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 310-311. 130 J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 331.

21

HOOFDSTUK III: HET RECHT VAN ERFPACHT AFDELING I Het recht van erfpacht in België A) Wat houdt het recht van erfpacht in? Art. 1 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht131 omschrijft de erfpacht als een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed onder gehoudenis om aan de eigenaar van dat onroerend goed een jaarlijkse pacht te voldoen. Tevens oefent hij alle rechten uit die aan de eigendom van het goed verbonden zijn. Het is hem echter verboden de waarde van de grond te verminderen132. De erfpachter kan door het ontginnen van gronden of door het oprichten van gebouwen wel verbeteringen aan het erf aanbrengen133. Het recht van erfpacht is het meest uitgebreide gebruiks- en genotsrecht dat men kan hebben op andermans onroerend goed. Het is het beperkt zakelijk recht dat de eigendom het meeste uitholt134. In de definitie wordt enkel gesproken over genot, niet over de mogelijkheid om constructies op of onder de grond in erfpacht te verwerven . Dit zou tot gevolg hebben dat het recht van natrekking speelt. Alle opgerichte gebouwen en de goederen die de erfpachter ontgint, zouden aldus tot het vermogen van de erfverpachter behoren. Toch blijft de erfpachter tijdens de duur van zijn recht eigenaar van de opgetrokken opstallen135. Hij beschikt over een accessoir opstalrecht (zie supra)136. B) Voorwerp van het recht van erfpacht Over het voorwerp van het recht van erfpacht speelde niet de discussie die zich bij het opstalrecht voordeed. De Erfpachtwet legt enkel op dat het om onroerende goederen moet gaan. De mogelijkheid om een recht van de erfpacht in de ondergrond te hebben, roept bij niemand kritiek op. De erfpachter kan immers alle rechten van een eigenaar uitoefenen zonder over de grond te kunnen beschikken137. Aangezien de rechten van de eigenaar zich op basis van het adagium “cuius est solum, eius est usque ad coelum” uitstrekken in de ondergrond, heeft dit als gevolg dat de rechten van de erfpachter ook hierop slaan. Een recht van erfpacht kan tot een deel van de boven- of ondergrond worden beperkt138.

131

Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 14 (hierna ‘Erfpachtwet’ genoemd). 132 Art. 3 Erfpachtwet; R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht , V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 865. 133 Art. 5, lid 3 Erfpachtwet. 134 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 551; S. SNAET, “Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht” (noot onder Cass. 30 maart 2006), TBO 2006, (165) 165. 135 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 571. 136 P. LECOCQ, “Superficie, empythéose et constructions” in P. Lecocq, B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) 299; D. M ICHIELS, “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not. Fisc. M. 2006, (191) 201; V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 571. 137 A. WYLLEMAN, Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, tekst in syllabus Notarieel Burgerlijk Recht, onuitg.,10. 138 H. VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, (34) 3536.

22

C) Wie kan een recht van erfpacht vestigen? Uiteraard kan de eigenaar dat, maar de vraag is of beperkt zakelijk gerechtigde zijn grond of de door hem opgerichte gebouwen met erfpacht mag bezwaren. Bij het beantwoorden van deze vraag speelt het zakenrechtelijk beschikkingsbeginsel139 een grote rol. De opstalhouder beschikt niet over een recht op de grond zelf140. Dit lijkt de vestiging van een erfpacht uit te sluiten, hoewel dit in de rechtspraak niet altijd het geval is141. Ook de vruchtgebruiker heeft beperktere rechten dan de erfpachter. In tegenstelling tot de erfpachter moet hij de bestemming van het onroerend goed respecteren. Dit lijkt de vestiging van van een erfpacht uit te sluiten142. Een erfpachter zelf kan een erfpachtrecht vestigen op voorwaarde dat deze ondererfpacht beperkter is dan zijn eigen erfpachtrecht. Anders gaat het om een overdracht van het hoofderfpachtrecht143. D) Termijn van het recht van erfpacht Art. 2 Erfpachtwet legt een minimumtermijn van zevenentwintig jaar en een maximumtermijn van negenennegentig jaren op. Net zoals bij opstal is dit een regel van dwingend recht144 en volgens de meerderheidsvisie zelfs van openbare orde145. De duur kan binnen die marges volgens de wil van de partijen worden vastgelegd. In de praktijk blijken de meeste erfpachtovereenkomsten te worden toegekend voor een periode tussen de zevenentwintig en veertig jaar146. Is een langere termijn dan negenennegentig jaar overeengekomen, dan wordt die termijn herleid tot de maximumtermijn147. Erfpacht gevestigd voor minder dan zevenentwintig jaar wordt beschouwd als een huurovereenkomst148. De conversie in huur is ook van toepassing indien aan één van de partijen het recht is verleend om het erfpachtcontract eenzijdig te beëindigen voor het verstrijken van zevenentwintig jaar149. Net zoals bij opstal hebben partijen de mogelijkheid om hun overeenkomst te verlengen. Dit gebeurt door een uitdrukkelijke overeenkomst. Een verlenging is ook mogelijk zonder dat deze mogelijkheid bij de vestiging werd voorzien. Bij een verlenging speelt de minimumtermijn niet150. Vanzelfsprekend kan of kunnen de verlenging(en) er niet toe leiden 139

Nemo plus iuris transferre potest quam ipse haberet. R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 858; P. LECOCQ, “Superficie, empythéose et constructions” in P. Lecocq, B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, (285) 295. 141 . M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-erfpachtopstal.pdf, 5-6. 142 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 415 en 565. 143 M.E. STORME, Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCR-erfpachtopstal.pdf, 6; V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 568. 144 Bergen 4 mei 1998, J.L.M.B. 1999, 444. 145 Gent 26 maart 1972, RW 1971-72, 1986; Cass. 15 december 2006, RW 2007-08, 104; R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 852, voetnoot 26; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 253. 146 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 160-161. 147 S. SNAET, “Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht” (noot onder Cass. 30 maart 2006), TBO 2006, (165) 166. 148 K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 30. 149 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 557. 150 K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 30. 140

23

dat de totale duur de maximumduur van negenennegentig jaar overschrijdt. Bij erfpacht vindt geen stilzwijgende verlenging plaats na afloop van de contractuele termijn: indien de erfpachter het goed blijft bezetten, moet dit worden beschouwd als een louter gedogen vanwege de eigenaar151. De rechtspositie van de erfpachter valt in zo’n geval volgens sommigen te aanzien als een bezetter ter bede152. Anderen menen dat de erfpachter dan als detentor moet worden beschouwd. Detentie blijft bestaan indien de detentor, nadat hij de zaak moest teruggeven aan de eigenaar, in het bezit blijft van het goed 153. Zo kan de facto de erfpachter langer dan negenennegentig jaar zijn erfpacht uitoefenen154. WERDEFROY argumenteert dat de erfpachter verder eigenaar blijft van de gebouwen tot de opzegging plaatsvindt. De erfpacht blijft immers verder bestaan tot aan de opzegging door de eigenaar, die op elk moment kan plaatsvinden. Hij leidt dit af uit de tekst van art. 14 Erfpachtwet: “Wanneer het erfpachtrecht door verloop van tijd is beëindigd (…) doch kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan tot wederopzegging toe.”155. Deze opvatting stuit op kritiek van VERHEYDEN, die verdedigt dat de natrekking zich voordoet bij de afloop van het recht en zonder dat enige vorm van opzegging of mededeling vereist is, dus ook bij stilzitten van de erfpachtgever (die tot geen enkele handeling verplicht is). De natrekking gebeurt automatisch, uit kracht van wet. Nadien beschikt de erfpachter over geen enkel zakelijk of persoonlijk recht meer dat een eigendomsscheiding rechtvaardigt tussen de grond en de gebouwen156. M.i. is de zienswijze van VERHEYDEN de juridisch meest correcte zienswijze, zeker als we het minstens dwingende karakter van deze bepaling in overweging nemen. De erfpacht vernieuwen behoort eveneens tot de mogelijkheden. De hernieuwing ontstaat na het einde van de oorspronkelijke termijn. Hierbij ontstaat een nieuw erfpachtrecht. Tussen de beëindiging van de eerste termijn en het begin van de hernieuwde erfpacht vindt een logische seconde van natrekking plaats. De nieuwe termijn moet aan de voorwaarden van art. 2 Erfpachtwet voldoen157. Volgens VERHEYDEN kunnen de partijen in afwijking van art. 14 Erfpachtwet overeenkomen dat er een stilzwijgende vernieuwing plaatsvindt158. Art. 14 is slechts van suppletief recht, hoewel het in de kwestie van hernieuwing onrechtstreeks betrekking heeft op de minstens dwingende duurbeperking van art. 2 Erfpachtwet. Daarom lijkt men m.i. toch voorzichtig te moeten zijn met een stilzwijgende hernieuwing. De vraag is of die eerder theoretische seconde van natrekking voldoende zal zijn om de vestiging binnen de maximumtermijn aan te nemen. Zo’n stilzwijgende verlenging heeft de facto namelijk tot gevolg dat de erfpacht langer dat negenennegentig jaar kan duren. De rechter is niet gebonden door de kwalificatie die de partijen aan hun overeenkomst geven. Op basis van art. 1165 B.W. 151

A. KLUYSKENS, De contracten, IV, in Beginselen van burgerlijk recht, Antwerpen, Standaard, 1952, 390; K. VERHEYDEN, “Erfpachtcontracten binnen het onderwijs”, TORB 2004-05, (308) 312. 152 R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 884; H. VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, (34) 37. 153 J. DE WEGGHELEIRE, “Verkrijgende verjaring: detentie en titelomzetting (mis)begrepen?” (noot onder Gent 4 februari 2010), RW 2012-13, (901) 903. 154 K. VERHEYDEN, “Erfpachtcontracten binnen het onderwijs”, TORB 2004-05, (308) 312. 155 F. WERDEFROY, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 320. 156 K. VERHEYDEN, “Erfpachtcontracten binnen het onderwijs”, TORB 2004-05, (308) 321, voetnoot 27. 157 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 188. 158 K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 31.

24

zou hij dus kunnen oordelen dat de partijen de bedoeling hadden een erfpacht voor meer dan negenennegentig jaar te sluiten. Klassiek bestond in de rechtsleer de stelling dat dat een eeuwigdurende erfpacht te beschouwen viel als een overdracht van een onroerend goed tegen een eeuwigdurende rente. Dergelijke erfpacht kon men aflossen op grond van art. 530, lid 1 B.W. De aflossing is eerst mogelijk na het verstrijken van de initiële periode van negenennegentig jaar159. De moderne rechtsleer bepleit veeleer de conversie omdat dit dichter bij de wil van de partijen ligt160. Erfpacht valt ook niet zomaar gelijk te stellen met de overdracht van onroerend goed, die een overgang van het eigendomsrecht tot gevolg heeft, terwijl de vestiging van erfpacht slechts kan leiden tot een beperkt zakelijk recht. Eventueel zou men kunnen argumenteren dat daarom dit juist voor het erfpacht zeker mogelijk zou moeten zijn. Qui peut le plus, peut le moins. Deze zienswijze ketst echter af op de termijnbeperking uit de Erfpachtwet, die als wet uit 1824 voorrang krijgt op de artikelen uit het B.W. uit 1804. E) Einde van het recht van erfpacht Net zoals het recht van opstal is het erfpachtrecht een essentieel tijdelijk recht. Zoals genoegzaam bekend, heeft de beëindiging tot gevolg dat het recht van natrekking weer zijn volle uitwerking krijgt. De constructies die de erfpachter oprichtte, gaan deel uitmaken van het patrimonium van de gewezen erfverpachter. In tegenstelling tot wat bij opstal plaatsvindt is hiervoor luidens art. 8 Erfpachtwet in beginsel geen vergoeding verschuldigd. Men gaat ervan uit dat het langdurig genot de erfpachter voldoende schadeloos heeft gesteld voor de uitgevoerde werken161. Het staat de partijen echter vrij om hun eigen contractuele regeling uit te werken betreffende de omvang van de eventuele vergoeding en het tijdstip waarop deze te betalen is162. Of de erfverpachter en de erfpachter in hun overeenkomst ontbindende voorwaarden en ontbindende bedingen mogen inlassen, bleef lang onduidelijk. Inzake ontbindende bedingen bestaat een onderscheid tussen stilzwijgende en uitdrukkelijke ontbindende bedingen. Het stilzwijgend ontbindend beding uit art. 1184 B.W. wordt geacht in elke wederkerige overeenkomst aanwezig te zijn163. Met een uitdrukkelijk ontbindend beding beogen de partijen doorgaans te ontsnappen aan het vereiste van rechterlijke tussenkomst bij een stilzwijgend ontbindend beding. In beide gevallen is een handeling van de partijen vereist om 159

H. DE PAGE en R. DEKKERS, Les biens (2e partie), Les sûretés (1e partie) in Traité élementaire de droit civil belge, Brussel, Bruylant, 1953, 595; A. KLUYSKENS, De contracten, IV, in Beginselen van burgerlijk recht, Antwerpen, Standaard, 1952, 390 ;M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 164. 160 H. DE PAGE en R. DEKKERS, Les biens (2e partie), Les sûretés (1e partie) in Traité élementaire de droit civil belge, Brussel, Bruylant, 1953, 595; R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 856; M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 165. 161 F. WERDEFROY, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 321. 162 Enkele opties vindt men terug bij V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 587. 163 R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 855; V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 583-584.

25

de ontbinding uitwerking te laten hebben164. Dit is anders bij een ontbindende voorwaarde, waar bij het vervullen van de toekomstige en onzekere gebeurtenis het contract van rechtswege ten einde komt. De aanwezigheid van deze conventioneel vroegtijdige beëindigingsmechanismen kunnen een weerslag hebben op de kwalificatie als erfpacht165. Een erfpacht met een weliswaar initiële duur van minstens zevenentwintig jaar maar die kan eindigen alvorens die minimumduur is verstreken, wordt door sommige rechtsleer als een huurovereenkomst aanzien166. Het Hof van Cassatie velde op 30 maart 2006 een belangrijk arrest in dit verband. Het oordeelde dat art. 2 Erfpachtwet niet verhindert dat de partijen een beding opnemen waardoor de overeenkomst kan worden beëindigd, ook al is de minimumduur van zevenentwintig jaar nog niet verstreken, in geval van een insolventieprocedure of ontbinding van de erfpachterrechtspersoon167. Er bestaat echter geen eensgezindheid over de vraag of dit cassatiearrest betrekking had op een ontbindende voorwaarde, dan wel een ontbindend beding. De clausule die tot dit arrest aanleiding gaf, was opgesteld als een mogelijkheid voor de erfverpachter om de erfpacht eenzijdig te beëindigen in geval van insolventie of ontbinding van de rechtspersoon-erfpachter. Zo’n formulering wijst niet op een ontbindende voorwaarde, aangezien de erfverpachter de vrijheid behoudt om de overeenkomst al dan niet te beëindigen168. Strikt gezien was er hier ook geen sprake van een ontbindend beding. Dat sanctioneert immers een foutieve gedraging van een contractspartij terwijl het faillissement en de ontbinding niet als dusdanig beschouwd kunnen worden169. SAGAERT leest hierin wel een uitdrukkelijk ontbindend beding170. Naar de praktijk toe betekent dit arrest volgens hem dat de contractuele clausule die voor de ene partij het recht voorziet om de erfpachtprocedure te beëindigen indien de andere partij in een samenloopprocedure terechtkomt, geldig is en voor het verstrijken van de minimumduur uitwerking kan krijgen. Het is niet zeker dat dit ook zou gelden voor een clausule die de beëindiging van rechtswege voorziet. Een goede redactie van de overeenkomst is derhalve noodzakelijk171. Nochtans zijn argumenten te vinden om ook de uitwerking van een ontbindende voorwaarde toe te staan voor het verstrijken van zevenentwintig jaar. Ook hier hebben partijen bij de vestiging geen ontduiking van de duurvereisten voor ogen. Ze hebben slechts willen anticiperen op nefaste gevolgen van toekomstige en onzekere gebeurtenissen. Het feit dat hierdoor niettemin vroegtijdig een einde komt aan de erfpacht is louter een indirect gevolg van een buiten de wil van de partijen

164

V. SAGAERT en M. SOMERS, “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”, T.Not 2008, (79) 80. 165 K. VANHOVE, “Erfpacht: meer contractvrijheid dan gedacht” (noot onder Cass. 30 maart 2006), RW 2006-07, (679) 680. 166 R. DERINE, H. VANDENBERGHE, P. HAMELINK en F. VAN NESTE, Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 855. 167 Cass. 30 maart 2006, RW 2006-07, 678. 168 V. SAGAERT en M. SOMERS, “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”, T.Not 2008, (79) 86-87. 169 S. SNAET, “Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht” (noot onder Cass. 30 maart 2006), TBO 2006, (165) 168. 170 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 585. 171 V. SAGAERT en M. SOMERS, “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”, T.Not 2008, (79) 86-87.

26

gelegen oorzaak172. Uit den boze is wel een clausule die voorziet in de mogelijkheid van beëindiging van de overeenkomst bij aanvraag of opening van de procedure van gerechtelijke reorganisatie173.

AFDELING II Het recht van erfpacht in Nederland en Frankrijk A) Het recht van erfpacht in Nederland Het recht van erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken174. Hij heeft het volledige genot van die zaak175. Partijen zijn vrij de duur van het recht te bepalen176. Het erfpachtrecht kan voor een bepaald aantal jaren of voor eeuwig worden gevestigd177. De termijn kan ook variabel en onzeker zijn en bijvoorbeeld afhangen van het leven van de langstlevende echtgenoot178. Daarnaast blijven de erfpachten voor onbepaalde duur die beschreven stonden in het oude burgerlijk wetboek van 1838 verder bestaan, evenals het recht van de eigenaar om dergelijke overeenkomsten zonder enige reden eenzijdig en op elk ogenblik op te zeggen na het verstrijken van een termijn van dertig jaar179. De erfpacht beëindigen door opzegging blijft ook mogelijk onder het N.B.W. en dit zowel door de erfpachter als door de eigenaar. In beide gevallen gebeurt de opzegging door een exploot en moet een opzeggingstermijn van een jaar in acht worden genomen180. De bevoegdheid van elk der partijen om tot opzegging te kunnen overgaan, verschilt wel. Principieel heeft de erfpachter die bevoegdheid. De akte van vestiging kan die bevoegdheid echter uitsluiten of beperken181. Die akte van vestiging kan aan de eigenaar de bevoegdheid toekennen tot opzegging182. De bevoegdheid kan in algemene zin worden gegeven of voor bepaalde situaties. De opzegging kan echter geen betrekking hebben op het tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen183. Hiervoor bevat art. 5:87, lid 2 N.B.W. een aparte regeling. Naar Nederlands recht loopt de overeenkomst door indien na het verstrijken van de termijn de erfpachter het goed niet heeft ontruimd tenzij de eigenaar binnen de zes maanden via exploot laat blijken dat hij de overeenkomst als geëindigd beschouwd. Dit staat haaks op de Belgische regeling hierrond. Dit verschil volgt uit de essentiële tijdelijkheid

172

K. VANHOVE, “Erfpacht: meer contractvrijheid dan gedacht” (noot onder Cass. 30 maart 2006), RW 2006-07, (679) 680. 173 Art. 35, §1 Wet van 31 januari 2009 betreffende de continuïteit van de ondernemingen, BS 9 februari 2009. 174 Art. 5:85, lid 1 N.B.W. 175 W.H.M REEHUIS en A.H.Z. HEISTERKAMP, Goederenrecht in Het Nederlands burgerlijk recht, Deventer, Kluwer, 2012, 473. 176 Art. 5:86 N.B.W. 177 W.H.M REEHUIS en A.H.Z. HEISTERKAMP, Goederenrecht in Het Nederlands burgerlijk recht, Deventer, Kluwer, 2012, 484. 178 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 194. 179 M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 195. 180 Art. 5:88 N.B.W. 181 W.H.M REEHUIS en A.H.Z. HEISTERKAMP, Goederenrecht in Het Nederlands burgerlijk recht, Deventer, Kluwer, 2012, 485. 182 Art. 5:87, lid 3 N.B.W. 183 W.H.M REEHUIS en A.H.Z. HEISTERKAMP, Goederenrecht in Het Nederlands burgerlijk recht, Deventer, Kluwer, 2012, 486.

27

van de Belgische erfpacht, waar in het Nederlandse recht de wilsovereenstemming tussen de partijen de duur vastlegt. B) Het recht van erfpacht in Frankrijk In het Franse recht bestaan twee rechtsfiguren die we functioneel met de Belgische erfpacht kunnen gelijkstellen: de bail emphytéotique, ook wel emphytéose genoemd, en de bail à construction 184. Beide vormen leidden ertoe dat de eigendom van de constructies die binnen het kader van deze overeenkomsten op het terrein van een ander worden opgericht, voor de duur van de overeenkomst toebehoren aan wie ze oprichtte. Deze constructies maken met andere woorden het voorwerp uit van een opstalrecht185. Het opstalrecht heeft bij deze rechtsfiguren geen eeuwigdurend karakter, maar blijft beperkt tot de termijn waarbinnen deze rechten kunnen gevestigd worden. De bail emphytéotique heeft als oogmerk het verbeteren in waarde van een grond, onder meer door het oprichten van constructies186. De overeenkomst moet minimum voor achttien jaar afgesloten worden maar mag niet langer dan negenennegentig jaar duren187. Anders dan bij de bail emphytéotique legt de bail à construction bij wet de verplichting op aan de koper om constructies op het terrein van de eigenaar op te richten en deze gedurende de termijn van de overeenkomst in goede staat te houden188. Hier geldt de zelfde minimumen maximumtermijn als bij de bail emphytéotique189.

184

M. MUYLLE, De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 206. J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 331; G. CORNU, Introduction: les personnes, les biens in Droit Civil, Parijs Montchrestin, 1991, 476. 186 J-L. BERGEL, M. BRUSCHI en S. CINAMONTI, Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 333; P. COURBE, Les biens in Mémentos Droit Privé, Parijs, Dalloz, 2007, 105. 187 Art. L-451-1 Code rural et de la pêche maritime. 188 Art. L-251-1 Code de la construction et de l’habitation, Décr. n°78-621, 31 maart 1978. 189 Art. L-251-1 Code de la construction et de l’habitation, Décr. n°78-621, 31 maart 1978. 185

28

Hoofdstuk IV: Opties voor een eeuwigdurende eigendomssplitsing in het Belgisch recht Eerder werd vermeld dat gewenste gebruiksduur van grootschalige of functioneel economische gebouwen vaak de normale levensduur van de in de Opstalwet bepaalde termijn overschrijdt. De vestiging van een erfpacht laat toe de termijn op te trekken tot negenennegentig jaar. Bovendien kunnen zowel opstal als erfpacht hernieuwd worden. Toch zal men geneigd zijn een wijze van eigendomssplitsing te verkiezen waarbij de medewerking van de grondeigenaar niet vereist is en dus ook geen roet in het eten kan gooien190. A) Erfdienstbaarheden Eerder werd de rechtsfiguur van het accessoir opstalrecht al uit de doeken gedaan, en werd vermeld dat zo’n recht verbonden aan een erfdienstbaarheid de facto tot een eeuwigdurende eigendomssplitsing leidt. Een erfdienstbaarheid is een last die op een erf wordt gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort 191. De kenmerken van een erfdienstbaarheid beperken echter in grote mate de mogelijkheden voor hun toepassing in het kader van ondergrondse constructies, met uitzondering van nutsleidingen. Anders dan opstal of erfpacht verleent een erfdienstbaarheid enkel de specifieke gebruiksbevoegdheid die ze toekent. Daarenboven verlenen erfdienstbaarheden geen exclusieve rechten192. Als alternatief voor opstalrecht wordt weleens gedacht aan een erfdienstbaarheid van overbouw of steun. De mogelijkheid om via deze erfdienstbaarheid te werken is beperkt tot de gevallen waarin de over-of onderbouwde infrastructuur deel is van een ruimer geheel, namelijk een gebouw op het heersende erf. In andere gevallen stelt zich het probleem dat het op te trekken bouwwerk nog niet bestaat op de ogenblik dat de erfdienstbaarheid zou gevestigd worden193. De splitsing van de eigendom gebeurt door de vestiging van de erfdienstbaarheid terwijl er op dat moment geen heersend erf is om daar voordeel uit te halen 194. Men zou kunnen wachten met het vestigen van de erfdienstbaarheid totdat de constructie is opgetrokken. Ondertussen bevinden de constructies zich in het vermogen van de grondeigenaar en zal het van zijn medewerking afhangen of de erfdienstbaarheid er komt. Erfdienstbaarheden kunnen in het kader van ondergrondse constructies van nut zijn. Zo valt te denken aan een recht van uitweg. Een erfdienstbaarheid op zich is echter, behoudens bij kabels en leidingen, niet de geschikte manier om een blijvende eigendomssplitsing in de ondergrond te creëren.

190

De hier besproken opties werden ook aangehaald in V. S AGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, 21-95. 191 Art. 637 B.W. 192 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 452. 193 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 456-457. 194 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 59.

29

B) Appartementsmede-eigendom In dit geval kent het Belgische recht reeds sinds 1804 een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing195. Het appartementsrecht wijkt op een belangrijk punt af van het gemene goederenrecht. Waar de grond normaliter de hoofdzaak uitmaakt, behoort de grond opgenomen in een basisakte steeds tot de gemeenschappelijke delen. Aangezien de gemeenschappelijke delen accessoir zijn aan de private kavels kan binnen het bestek van een basisakte nooit natrekking plaatsvinden196. Een bijzondere wettelijke regelgeving zet de standaardregel van de natrekking opzij197. Aldus zouden partijen die een eeuwigdurende horizontale eigendomssplitsing tot stand willen brengen, er belang bij hebben om “kunstmatig” gemeenschappelijke delen te creëren198. Dit standpunt moet meteen genuanceerd worden. De regels inzake de appartementsmede-eigendom zijn van dwingend recht199. Er valt niet aan het door de wet opgelegd organisatorisch kader te ontsnappen zodra het gaat om een gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke delen bevatten200. De opsplitsing van gebouwen of groepen van gebouwen werkt niet automatisch door naar de ondergrond, behalve indien zulks uitdrukkelijk is bepaald in de basisakte201. Op de dwingende aard van het appartementsrecht is weliswaar is een uitzondering voorzien indien de aard van de goederen de toepassing van het appartementsrecht niet rechtvaardigt202. Of dit bij onderscheiden constructies in de bovengrond en de ondergrond het geval zou kunnen zijn, valt te betwijfelen. Traditionele voorbeelden van goederen die uit hun aard de uitsluiting van deze wet rechtvaardigen, zijn een gezamenlijke parkeerplaats of binnenkoer, een gemeenschappelijk zwembad enz.203 M.i. geven deze voorbeelden aan dat het moet gaan om zaken die weinig overleg behoeven en los te zien zijn van de constructie op zich. Dit is niet het geval bij de grond, die de verbinding vormt tussen beide constructies. Daarenboven zijn bouwkundig essentiële delen van het gebouw en grond die in de basisakte is opgenomen steeds gemeenschappelijk. De grond is wat de mede-eigenaars bijeenhoudt204. Daarom lijkt zich beroepen op de uitzondering in het kader van ondergrondse constructies eerder onwaarschijnlijk. 195

V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 65. 196 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 314-315. 197 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 4. 198 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 67 . 199 Art. 577-14 B.W. 200 Art. 577-3, lid 1 B.W. 201 V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 16. 202 Art. 577-3, lid 1 B.W. 203 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 319; H. VANDENBERGHE en S. SNAET, Mede-eigendom, III, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 1997, 145. 204 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 318; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 82.

30

De hierboven geschetste beperkingen niet na gelaten, bestaat een grote wilsautonomie voor de partijen bij het bepalen welke delen privatief en welke delen gemeenschappelijk zijn. Om de bevoegdheden van de organen van mede-eigendom zoveel mogelijk te beperken, wordt het aantal gemeenschappelijke delen tot een minimum beperkt en zoveel mogelijk toebedeeld aan één privatief lot. Zo zouden alle gemeenschappelijke delen behalve één kunnen worden toegewezen aan ofwel de eigenaar van de bovengrondse constructie ofwel de eigenaar van de ondergrondse constructie, eventueel in combinatie met een recht van doorgang voor derden205. De vraag stelt zich of dit geen rechtsmisbruik uitmaakt: partijen stellen via erfdienstbaarheden de dwingende regels van de appartementsmede-eigendom buiten werking. Deze wordt ontkennend beantwoord: gezien het verouderde wettelijk kader moet de mogelijkheid van wetsontduiking restrictief worden ingevuld206. Hoewel deze zienswijze de vastgoedontwikkelaars goed uitkomt, valt toch te betwijfelen of deze correct is. Er is sprake van wetsontduiking indien partijen de dwingende regel proberen te ontgaan door gebruik te maken van een rechtsfiguur die het verboden resultaat indirect bewerkstelligt en ontduikingsopzet kan worden aangetoond of blijkt uit de omstandigheden207. M.i. wordt met de zojuist beschreven handelswijze wel degelijk een verboden resultaat indirect tot stand gebracht. Dit resultaat is niet de regels van de appartementsmede-eigendom buiten spel zetten maar wel een verzaking van de natrekking in het leven te roepen die niet aan een tijdsperiode gebonden is. Sinds de wetswijziging van 2010 laat het appartementsrecht toe om een deelvereniging van mede-eigenaars op te richten. Deelverenigingen van mede-eigenaars zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen. Dit zijn de delen die slechts tot het gebruik van één of meerdere mede-eigenaars zijn bestemd208. De wet voorziet in de mogelijke oprichting van deelverenigingen vanaf de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels209. Dit zou bijvoorbeeld kunnen in het geval van een ondergrondse parkeergarage met private parkeervakken in verschillende verdiepingen210 of een parkeergarage met daarboven een groot winkelcentrum211. De techniek van de deelvereniging verleent de partijen de mogelijkheid om het beheer in grote mate zelf te kunnen voeren over hun eigen constructie. C) Vrijwillige mede-eigendom Horizontale eigendomssplitsing werd oorspronkelijk als een vorm van mede-eigendom geconstrueerd212. Vandaag de dag lijkt deze kwalificatie minder gewenst. Mede-eigendom is 205

V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 68. 206 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 68-69. 207 W. VAN GERVEN, Algemeen deel, I, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Standaard, 1973, 205-206. 208 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 321. 209 Art. 577-3, lid 2 B.W. 210 R. TIMMERMANS, “Enkele bedenkingen over horizontale splitsing van eigendom, het zelfstandig recht van opstal, de tijdelijkheid en het verlangen naar de eeuwigheid”, Not.Fisc.M 2009, (35) 38. 211 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 69. 212 V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 42.

31

de rechtstoestand die ontstaat door opsplitsing van het eigendomsrecht tussen meerdere personen, de mede-eigenaars, die elk slechts op een aandeel in de mede-eigendom kunnen aanspraak maken213. De zaak behoort ondeelbaar aan verschillende personen toe214. De opsplitsing van het eigendomsrecht heeft betrekking op elke kleinste fractie van de zaak. Niemand kan een exclusief recht op een onderdeel van de onverdeelde zaak claimen215. Zolang de onverdeeldheid bestaat, kan een deelgenoot niet concreet aanwijzen op welk gedeelte van de onverdeelde onroerende goederen zijn deel eigendom slaat 216. Hier ligt de grote zwakte van deze rechtsfiguur in het kader van bouwen en verwerven van constructies in de ondergrond. Elke deelgenoot kan met betrekking tot zijn aandeel daden van beschikking stellen en dus ook het beheer waarnemen217. Elke deelgenoot kan zowel voor het bovengrondse deel als voor ondergrondse constructie beheersdaden stellen. Bovendien moet elke medeëigenaar bijdragen in de kosten218. Dit is helemaal niet gewenst bij de aanleg van parkeergarages, pijpleidingen e.d. Het betekent een grotere inbreuk op de zelfstandigheid van de ondergrondse constructie dan bij appartementsmede-eigendom, waar op het gemeenschappelijk beheer van de gemeenschappelijke delen na, de eigenaars van de privatieve delen de beslissingen met betrekking tot deze delen zelfstandig kunnen nemen. Iedere mede-eigenaar kan in principe op grond van art. 815 B.W. ten allen tijde de verdeling vorderen. Dit geldt ingevolge het Hof van Cassatie219 echter alleen maar voor de toevallige mede-eigendom, die ontstaat buiten de wil van de deelgenoten220. Bij ondergrondse constructies zal eerder sprake zijn van vrijwillige mede-eigendom. Bij vrijwillige medeeigendom kan behoudens contractueel beding of opzegmogelijkheid geen einde aan de onverdeeldheid worden gemaakt. Het is dus van belang dat partijen de termijn van de onverdeeldheid contractueel expliciteren. Het is niet mogelijk om te bedingen dat de verdeling ten allen tijde is uitgesloten221. Hoewel de partijen hier een behoorlijk grote vrijheid qua termijn hebben, zal de onmogelijkheid van individueel zeggenschap ertoe leiden dat deze rechtsfiguur in de praktijk ongeschikt is in het kader van eigendomsrechten op ondergrondse constructies. D) Dubbel grondgebruik Volgens TIMMERMANS kan het vraagstuk van natrekking in de ondergrond vermeden worden door de ondergrond sec af te splitsen van de bouwgrond. Het splitsen van eigendom kan in zijn opvatting niet alleen op het juridische (verdeling van het eigendomsrecht zelf) maar

213

V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 278-279. Cass. 30 juni 1988, RW 1988-89, 574. 215 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 279. 216 H. VANDENBERGHE en S. SNAET, Mede-eigendom, III, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 1997, 23. 217 H. VANDENBERGHE en S. SNAET, Mede-eigendom, III, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 1997, 23. 218 Art. 577-2, § 7 B.W. 219 Cass. 20 september 2013, RW 2014-15, 618. 220 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 281. 221 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 299. 214

32

evenzeer op het fysieke aspect (materiële verdeling van het eigendomsrecht) slaan222. Zoals de eigenaar de grensvlakken van zijn erf in de lengte en de breedte mag afbakenen waardoor dit grondstuk voldoende individualiteit krijgt, zo mag hij ook dit grondperceel zelf in het maaiveld opdelen enerzijds in de hoogte en anderzijds in de diepte. Na de afsplitsing bestaan twee grondpercelen, namelijk één bovengronds en één ondergronds. Deze percelen zijn elk juridisch zelfstandig. Hieruit volgt dat de grondeigenaar de bevoegdheid heeft om over elk perceel afzonderlijk te beschikken223. Als gevolg zouden derden wel een eeuwigdurend eigendomsrecht op de ondergrond kunnen verwerven224. Vooraleer met enige bebouwing te beginnen, moet de grondeigenaar een uitgifteakte opstellen waarin deze tweedeling tot stand komt. Inhoudelijk valt aan te raden dat deze uitgifteakte de aanvangshoogte van de bovengrond aangeeft, naast een aantal essentiële gedoogplichten in de vorm van erfdienstbaarheden225. Een ander aandachtspunt vormen de gemene zaken tussen de ondergrond en de bovengrond. Het kernelement is de horizontale draagmuur, die zowel het dak van de ondergrondse constructie als de steunpijlers van het erop staande gebouw vormt226. Wat de regeling voor deze draagmuur betreft, wordt gesuggereerd om terug te grijpen naar de rechtsfiguur van de mandeligheid of muurgemeenheid227. Muurgemeenheid ontstaat wanneer een muur gemeenschappelijke eigendom is van de eigenaars van twee of meer percelen en tot afscheiding dient van die percelen228. Hoewel bij muurgemeenheid in eerste instantie gedacht wordt aan een verticaal opstaande muur tussen naburen, verhindert niets de regels uit het B.W. rond muurgemeenheid in dit kader te gebruiken229. Inderdaad heeft art. 653 B.W. het over ‘elke muur’. In tegenstelling tot de eerder besproken opties voor een eeuwigdurende eigendomssplitsing kent het dubbel grondgebruik geen wettelijke basis. Ondanks het groeiende succes van deze techniek in de notariële praktijk230 blijft de juridische correctheid van deze techniek onzeker. Op basis van het adagium ‘Qui peut le plus peut le moins’ lijkt de techniek van het dubbel grondgebruik verdedigbaar. Als een eigenaar geheel zijn perceel kan verkopen (een perceel dat op basis van art. 552, eerste lid B.W. bestaat uit de grond en de onder- en bovengrond) dan zou hij zich ook kunnen beperken tot een verkoop van een deel van dat perceel, zoals bijvoorbeeld het ondergrondse deel. De eigenaar beschikt op de meest volstrekte wijze over 222

R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 6. 223 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 6. 224 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 229. 225 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 6-7. 226 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 7. 227 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 7. 228 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 359. 229 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 7. 230 R. TIMMERMANS, “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, (3) 8.

33

zijn eigendomsrecht en kan aldus een attribuut van zijn eigendomsrecht aan een ander persoon afstaan. De eigenaar mag de volheid van zijn rechten beperken231. Het Hof van Cassatie aanvaardde in twee arresten de mogelijkheid om de eigendom van wat zich op of in de grond bevindt te scheiden van het eigendomsrecht op de grond zelf, dus gescheiden door een horizontaal vlak232.Verder wordt een arrest van het Hof van Cassatie van 28 november 1969 ingeroepen om deze stelling kracht bij te zetten. Daarin oordeelde het Hof dat art. 552 B.W. niet impliceert dat een persoon geen eigenaar kan zijn van de kelderverdieping van een onroerend goed waarvan de grond niet zijn eigendom is233. M.a.w., ondergrond en bovengrond kunnen verschillende eigenaars hebben. Dubbel grondgebruik is dan een mogelijke manier om deze eigendomssplitsing vorm te geven. Toch overtuigen deze argumenten niet. Het cassatiearrest van 1969 werd vroeger ingeroepen om de niet-toepasbaarheid van het opstalrecht in de ondergrond te staven (zie supra). Uit dit arrest, evenals uit de andere twee arresten, valt enkel af te leiden dat de eigendom van de ondergrond afgesplitst kan zijn van de eigendom van de (boven)grond 234. Dit wil daarom niet zeggen dat Cassatie zijn zegen geeft aan de mogelijkheid om boven- en ondergrond af te splitsen via dubbel grondgebruik. Dit is wel het geval bij toepassing van de Opstalwet235. Zeker sinds de toevoeging van het woordje ‘onder’ bij de wetswijziging uit 2014 ziet het ernaar uit dat wat onmogelijk is boven het maaiveld, namelijk de eeuwigdurende horizontale opsplitsing tussen de constructies en de grond, ook onmogelijk is voor de bouwwerken in de ondergrond… ongeacht welke methode men ervoor toepast236.

231

A. HEYVAERT, “Beschouwingen over de afstand van het recht van natrekking en de horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, (333) 337. 232 Cass. 26 juni 1890 en Cass. 4 juni 1914, geciteerd in A. HEYVAERT, “Beschouwingen over de afstand van het recht van natrekking en de horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, (333) 337. 233 Cass. 28 november 1969, Arr. Cass., 1969-70, 314. 234 V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 24. 235 V. SAGAERT, “Ondergrondse constructies in het Belgische goederenrecht” in C. ADRIAANSENS en V. SAGAERT, Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, (1) 24. 236 C. WILLEMOT, “De oude dame krijgt een facelift – uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, (222) 229.

34

Hoofdstuk V: Volume –eigendom Volledigheidshalve moet even aandacht besteed worden aan de theorie van de volumeeigendom. De term volume-eigendom (soms verdiepingseigendom genoemd) duidt op een opsplitsing van het eigendomsrecht in verschillende delen die zowel verticaal als horizontaal zijn begrensd, zich boven als onder de grondoppervlakte kunnen bevinden, en elk zelfstandig bereikbaar zijn. Het volume kan elke geometrische vorm aannemen die noodzakelijk is voor de realisatie van het bouwproject237. Voorlopig kent deze theorie geen zelfstandig bestaan in het Belgisch recht. Wie wenst eigendomsrechten te stapelen, moet zijn toevlucht nemen tot één van de bestaande rechtsfiguren zoals het opstalrecht, de appartementsmede-eigendom of een erfdienstbaarheid waaraan een accessoir opstalrecht gekoppeld is238. Geen van deze rechtsfiguren is daar echt voor geschikt. Allen maken ze deel uit van het gesloten systeem van zakelijke rechten. Volume-eigendom doorbreekt de klassieke visie op eigendom die dit systeem vorm gaf. Daardoor ontstaan wrijvingen tussen wat volume-eigendom wenst te verwezenlijken en de eindige mogelijkheden waarmee we bij een beroep op dergelijke rechtsfiguren geconfronteerd worden. De nadelen van deze rechtsfiguren werden hierboven reeds geschetst. Indien de theorie van de volume-eigendom een juridische verankering zou krijgen, valt dubbel grondgebruik zonder probleem te realiseren. Meer nog, bij volumeeigendom blijft het veelvuldig gebruik van het eigendomsrecht niet beperkt tot een afsplitsing van de bovengrond van de ondergrond. De lege ferenda vormt volume-eigendom de beste oplossing voor het bouwen en verwerven van constructies wanneer de boven- en ondergrond aan verscheidene mensen zou toebehoren. De invoering van volume-eigendom zal leiden tot een regeling van het eigendomsrecht die haaks staat op het basisidee van een ondeelbaar eigendomsrecht uit 1804 dat tot op heden in het B.W. doorwerkt. Daarom zal het allicht nog enige tijd duren voor het zover is.

237

P-Y ERNEUX, “La propriété en volumes”, JT 2014, (85) 85; V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale grenzen van onroerende eigendom”, TPR 2009, (21) 25. 238 V. SAGAERT, Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 222-223.

35

Conclusie Wie eigenaar is van de grond, is op basis van art. 522, eerste lid B.W. eveneens eigenaar van alles wat zich boven of onder de grond bevindt. Het recht van natrekking geeft hem bovendien de eigendom van alles wat zich met de grond verenigd heeft. In principe maken alle ondergrondse constructies dus deel uit van het vermogen van de grondeigenaar, maar de mogelijkheid van een verzaking wordt niet betwist. Een eerste mogelijkheid om het recht van natrekking niet te laten spelen, is het opstalrecht. Dit beperkt zakelijk recht heeft een horizontale eigendomssplitsing tot gevolg. De opstalhouder kan eigenaar zijn van gebouwen, werken of beplantingen terwijl de grond aan iemand anders toebehoort. Sinds de wijziging van de Opstalwet in 2014 bestaat geen twijfel meer dat een opstalrecht ook in de ondergrond kan. Het grote minpunt is dat na een termijn van vijftig jaar de natrekking automatisch intreedt. Partijen kunnen weliswaar de opstalovereenkomst hernieuwen, maar dan treedt ook eerst een logische seconde natrekking in. Wie een langere termijn van eigendomsrecht voor ogen heeft, kan in het recht van erfpacht een alternatief vinden. Erfpacht kent op zich de erfpachter enkel een genotsrecht toe, maar het wordt algemeen aanvaard dat de erfpachter beschikt over een accessoir opstalrecht betreffende de constructies die hij opricht. Net zoals bij opstal kent erfpacht een maximumtermijn. De termijn is hier negenennegentig jaar. Hernieuwing van het recht van erfpacht is toegelaten. Hernieuwing vereist zowel bij opstal als bij erfpacht echter een handeling van de contractspartijen. Deze rechtsfiguren zijn niet geschikt als juridische ‘vormgeving’ indien men de bedoeling heeft van bij het afsluiten van de overeenkomst een eigendomsrecht van onbepaalde duur te verkrijgen. De minstens dwingende aard die aan de termijnen toegedicht wordt, staat in schril contrast met de regeling in de ons omringende landen. In een beperkt aantal omstandigheden is het mogelijk om een accessoir opstalrecht aan een erfdienstbaarheid te koppelen en zo de facto een eeuwigdurende eigendomssplitsing te bereiken. Een toevlucht nemen tot de regeling inzake de appartementsmede-eigendom maakt een optie met een grotere praktische bruikbaarheid uit. Het grootste struikelblok vormt de dwingende aard van de organisatie van het beheer dat de wet oplegt. Dit nadeel kan in sommige gevallen grotendeels van de baan zijn door oprichting van deelverenigingen. De lege lata is de appartmentsmede-eigendom is waarschijnlijk de beste optie voor wie de natrekking eeuwigdurend wenst te ontlopen. Mede-eigendom op zich zal wegens de onmogelijkheid tot exclusieve eigendomsrechten niet gekozen worden. De techniek van het dubbel grondgebruik heeft in de huidige stand van ons recht geen juridische basis. Aangezien de geldigheid van deze werkwijze niet boven alle twijfel verheven is, valt ze niet aan te raden in de praktijk. Op heden is het naar Belgisch recht niet mogelijk om zonder termijnbeperking de eigendom van de grond volledig af te scheiden van de eigendom van een ondergrondse constructie. Pas

36

indien in de toekomst de theorie van de volume-eigendom een plaats zou krijgen in het Belgische zakenrecht, zal dit realiseerbaar zijn.

37

Bibliografie WETGEVING Burgerlijk Wetboek van 21 maart 1804. Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 13. Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, Journal officiel du royaume des PaysBas, 1824, nr. 14. K.B. houdende coördinatie van de wetten op de mijnen, groeven en graverijen, BS 3 maart 1920. Wet van 21 maart 1991 betreffende de hervorming van sommige economische overheidsbedrijven, BS 27 maart 1991. Wet van 31 januari 2009 betreffende de continuïteit van de ondernemingen, BS 9 februari 2009. Code de la construction et de l’habitation, Décr. n°78-621, 31 maart 1978. Code rural et de la pêche maritime, Décr. n°83-212, 16 maart 1983. PARLEMENTAIRE VOORBEREIDING Wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende Justitie, Parl.St. Kamer 2013-14, nr. 3149/001, 107. RECHTSPRAAK Cass. 28 november 1969, Arr. Cass., 1969-70, 314. Cass. 19 mei 1988, Arr. Cass. 1987-88, 1230. RW 88-89, 574 Cass. 30 maart 2006, RW 2006-07, 678. Cass. 15 december 2006, RW 2007-08, 104. Gent 26 maart 1972, RW 1971-72, 1986. Bergen 4 mei 1998, JLMB 1999, 444. Rb. Gent 30 april 2009, Fisc. Koer. 2009, 512. RECHTSLEER Boeken

38

ADRIAANSENS, C. en SAGAERT, V. (eds.), Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht, Antwerpen, Intersentia, 2007, 198 p. ASSER, C., Handleiding tot de beoefening van het Nederlandsch burgerlijk recht, II , Zakenrecht, Zwolle, W.E.J. Tjeenk Willink, 1945, 583 p. AYNES, L.,“Property law” in G. BERGMANN en E. PICARD (eds.), Introduction to French law, Alphen aan den Rijn, Kluwer Law International, 2008, 147-170. BERGEL, J.L., BRUSCHI, M. en CINAMONTI, S., Les biens in Traité de droit civil, Parijs, Lextenso, 2010, 777 p. BOULY, S., “Meervoudig grondgebruik, de gewijzigde verhouding opstallen en de grond” in X., Notariële praktijk: Dagdagelijks, of toch niet? De praktijk anders bekeken. Verslagboek VLN-Congres 6 december 2014, 2-46. CHAMOULAUD-TAPIERS, A., Droit des biens in Lexifac Droit, Levallois Perret, Bréal, 2015, 224 p. COURBE, P., Les biens in Mémentos Droit Privé, Parijs, Dalloz, 2007,142 p. CORNU, G., Introduction: les personnes, les biens in Droit Civil, Parijs Montchrestin, 1991, 587 p. DE PAGE, H. en DEKKERS, R., Les biens (2e partie), Les sûretés (1e partie) in Traité élementaire de droit civil belge, Brussel, Bruylant, 1953, 1192 p. DERINE, R., VANDENBERGHE, H., HAMELINK P. en VAN NESTE, F., Zakenrecht, V. 2B in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Gent, Story-Scientia, 1984, 373 p. DE WULF, C. m.m.v. BAEL, J., DEVOS, S. en DE DECKER, H., Het opstellen van notariële akten, IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 1107 p. JEANMART-VERHEYDEN, N. “ Possibilité de transférer la propriété d’un espace en sous-sol indépendamment des constructions à ériger au-dessus”, Versl. CSW nr. 2002, Brussel, Bruylant, 2008, 24-30. LECOCQ, P., “Superficie, empythéose et constructions” in LECOCQ,P., TILLEMAN, B. en VERBEKE, A. (eds.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, 285- 334. KLUYSKENS, A., De contracten, IV, in Beginselen van burgerlijk recht, Antwerpen, Standaard, 1952, 731 p. MUYLLE, M., De duur van zakelijke rechten, onuitg. doctoraatsthesis Rechten K.U. Leuven, 2012, 683 p. PITLO, A., Het Nederlands Burgerlijk Wetboek, II, Het zakenrecht, Arnhem, Gouda Quint, 1987, 637 p.

39

PLOEGER, H.D., Horizontale splitsing van eigendom, Ars Notariatus LXXXIII, Deventer, Kluwer, 1997, 373 p. REEHUIS, W.H.M. en HEISTERKAMP,A.H.Z., Goederenrecht in Het Nederlands burgerlijk recht, Deventer, Kluwer, 2012, 806 p. SAGAERT, V., “Verticale eigendomsgrenzen en verticaal beperkte onteigeningen” in GHYSELS, J., DE STAERCKE, J. en VERMEIR, T. (eds.), Onteigeningen en eigendomsbeperkingen in de grond en in de lucht, Antwerpen, Intersentia, 2008, 1-32. SAGAERT, V., Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 785 p. STORME, M.E., Erfpacht en opstal, https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/ZCRerfpachtopstal.pdf, 60 p. TIMMERMANS, R., Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2010, 1408 p. VANDENBERGHE, H. en SNAET, S., Mede-eigendom, III, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 1997, 427 p. VAN GERVEN, W., Algemeen deel, I, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Standaard, 1973, 519 p. VAN OEVELEN, A., “Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader” in Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Recyclagedagen 1989, Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, Nederlandstalige Regionale Raad, 23VERSTAPPEN, J., Bijzondere zakelijke rechten: vruchtgebruik, erfpacht en opstal in Bibliotheek Fiscaal Recht, Brussel, Larcier, 2004,113 p. Tijdschriften CARETTE, N., “De opstalwet (zowaar) gewijzigd”, TBO 2014, 189. CARTON dE TOURNAI, R. en CHARLIER, A., “Quelques considérations d’actualité sur l’emphytéose et la superficie”, JT 1971, 69-72. DE WEGGHELEIRE, J.,“Verkrijgende verjaring: detentie en titelomzetting (mis)begrepen?” (noot onder Gent 4 februari 2010), RW 2012-13, 901-904. ERNEUX, P-Y, “La propriété en volumes”, JT 2014, 85-96. GOSSELIN, A. en HERVE, L. “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’ occupant. Aspects civils et fiscaux”, Rev.not.b. 2006, 190-242. HEYVAERT, A. “Beschouwingen over de afstand van het recht van natrekking en de horizontaal gescheiden onroerende eigendom”, TPR 1964, 333-349. 40

MICHIELS, D., “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, Not. Fisc. M. 2006, 191-209. MICHIELS, D.“Het accessoir opstalrecht”, T.Not. 2007, 213-227. SAGAERT, V., “Het zakenrechtelijk statuut van nutsleidingen in het Belgische recht”, TPR 2004, 1351-1406. SAGAERT, V., “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom”, TPR 2009, 21-95. SAGAERT ,V. en SOMERS, M., “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”, T.Not 2008, 79-96. SAGAERT, V. en BOULY, S. “Een te restrictieve omschrijving van het voorwerp van een opstalrecht?” (noot onder Cass. 23 mei 2013), R.W. 2013-14, 1460-1463. SAGAERT, V. en BOULY, S. De hervorming van de Opstalwet: naar een uitbreiding van de stapelingsmogelijkheden, RW 2014-15, 1003-1013. SNAET, S.,“Voortijdige beëindiging van een recht van erfpacht” (noot onder Cass. 30 maart 2006), TBO 2006, 165-170. TIMMERMANS, R., “ Horizontale splitsing in volumepercelen, het natrekkende complement van appartementseigendom”, Not.Fics.M 2005, 205-216. TIMMERMANS, R. “Dubbel grondgebruik ten behoeve van bouwpromotie door horizontale splitsing van een grondstuk in een ondergrondse ruimte en een bovengrondse ruimte”, T. App. 2014, afl. 2, 3-8. VANDENBERGHE, H. en VIAENE, T.,“Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, 34-55. VAN DEN BIESEN, G., “Erop of eronder voor de opstalwet”, De Juristenkrant 2013, afl. 280, 10. VANHOVE, K., “Erfpacht: meer contractvrijheid dan gedacht” (noot onder Cass. 30 maart 2006), RW 2006-07, 679-682. VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan en het recht van opstal”, T.Not. 1992, 281-339. VERHEYDEN, K., “Erfpachtcontracten binnen het onderwijs”, TORB 2004-05, 308-329. VERHEYDEN, K. “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, 24-42. WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 293-342.

41

WILLEMOT, C., “De oude dame krijgt een facelift – uitbreiding van het toepassingsgebied van de opstalwet en de relevantie voor de notariële praktijk”, Not.Fisc.M. 2014, 222-231. OVERIGE WYLLEMAN, A., Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, tekst in syllabus Notarieel Burgerlijk Recht, onuitg.,11.

42