NUMMER
BOUWBRIEF
1
2e kwartaal 2008
Voorwoord
INHOUD Woningbouwproductie doorbreekt magische grens van 80.000 opleveringen per jaar 2 De woningbouwproductie dook bijna tien jaar geleden onder deze grens en bereikte in 2003 het laagste punt over de afgelopen 50 jaar. In dit artikel zullen de laatste woningbouwcijfers worden besproken en zullen we een inschatting maken of deze trend in 2008 doorzet.
Kort nieuws: woningmarkt stagneert
3
De woningmarkt lijkt in het eerst kwartaal te zijn afgekoeld. Het aantal transacties neemt af en woningen staan langer te koop, aldus de NVM. De prijsstijgingen zijn ook minder uitbundig.
3D BluePrint: ‘Cultuur in de Nederlandse bouwwereld moet anders’
4
Een interview met algemeen directeur Joep Esser en partner Wubbo Hazewinkel van 3D Blueprint over het werken met innovatieve bouwmethodes die de informatievoorziening tussen bouwpartijen bevorderen.
Verborgen gebreken verzekering: Kwaliteit verzekerd
6
Een tien jarige dekking voor bouwfouten zonder dat er sprake hoeft te zijn van aansprakelijkheid.
Voor u ligt de eerste bouwbrief van het jaar 2008. Terugkijkend bleek 2007 een goed jaar voor de Nederlandse bouw. De woningproductie heeft 80.000 opleveringen weten te passeren. Ook de utiliteitsbouw heeft sterke groeicijfers laten zien. Zoals u in deze bouwbrief kan lezen, verwachten wij ook voor 2008 verdere volumegroei. Goed nieuws, dus. Onderliggend blijven er wel uitdagingen voor de sector. Zo is de marge in de aannemerij verhoudingsgewijs laag. Hoge faalkosten zijn hier debet aan. De BIM-methodiek, die in het interview in deze bouwbrief nader wordt toegelicht, lijkt mij een uitstekend middel om meer grip op het bouwproces te krijgen en fouten te vermijden. In andere branches zijn vergelijkbare ontwerpmethoden al lang ingeburgerd. Goed om te zien, dat initiatieven ook voor de bouwsector (eindelijk) concreet handen en voeten krijgen. Echter ook de BIM-methodiek zal niet alle (bouw)fouten kunnen voorkomen. Bouwen is en blijft risico’s nemen. Gelukkig zijn er mogelijkheden deze te beperken. Zo biedt ABN AMRO de Verborgen Gebreken Verzekering. In deze bouwbrief een nadere toelichting op dit product, dat volgens mij uitstekend aansluit op de behoefte in de markt naar het afdekken van risico’s. De uitdagingen voor de sector liggen echter niet alleen in ontwerp en uitvoering. Ook voor ontwikkelaars wordt de wereld er niet eenvoudiger op. Aan de ene kant verandert het (politieke) omgevingkader. Zo neemt bijvoorbeeld het belang van (complexe) binnenstedelijke herontwikkeling toe. Aan de andere kant stellen klanten steeds hogere eisen aan hun huisvesting. Een derde component is het veranderde concurrentieveld tussen projectontwikkelaars zelf. Denk bijvoorbeeld aan toenemende internationalisatie. Kortom: ontwikkelen wordt lastiger. Reden voor ABN AMRO, om met een gerichte sectorstudie dieper in juist deze thematiek te duiken. Graag delen wij de resultaten met u op onze stand tijdens PROVADA op 10-12 juni aanstaande. Hier is uiteraard volop gelegenheid ons te ontmoeten en onze visies op de bouw- en vastgoedsector uit te wisselen. Ik hoop dat ik u mag verwelkomen. Tenslotte wil ik wijzen op de publicatie van onze jaarlijkse Visie op Sectoren. Kort en bondig wordt hierbij ingegaan op de belangrijkste trends en ontwikkelingen, die ABN AMRO ziet in uw branche. In deze bouwbrief treft u onze visie op ingenieursbureau’s aan. Mocht u geinteresseerd zijn hoe wij aankijken tegen uw branche, kunt u het betreffende rapport downloaden via www.abnamro.nl/ bouwenvastgoed In ieder geval alvast veel plezier bij het lezen van deze Bouwbrief.
Ingenieursbureaus: trends, ontwikkelingen en vooruitzichten 7 Ingenieursbureaus staan voor grote uitdagingen, zoals het tekort aan arbeidskrachten, internationalisering, risicodragend participeren in projecten en het huidige aanbestedingsregime.
Erik Steinmaier Sector Banker Bouw en Vastgoed
[email protected]
>
BOUWBRIEF
PAGINA PAGINA 2 2
BOUWBRIEF
PAGINA PAGINA 3 3
ANALYSE
Tegen alle verwachtingen in is het de Nederlandse woningbouwers in 2007 gelukt om de magische grens van 80.000 opleveringen te doorbreken. De woningbouwproductie dook bijna tien jaar geleden onder deze grens en bereikte in 2003 het laagste punt over de afgelopen 50 jaar. In dit artikel zullen de laatste woningbouwcijfers worden besproken en zullen we een inschatting maken of deze trend in 2008 doorzet. particuliere opdrachtgever kenden, terwijl dit in 2006 er nog 101 waren. Ook interessant is dat de bouw van een enkelstuks woning in Zeeland 4 tot 5 maanden langer duurt dan een enkelstuks woningbouwproject in één van de Noorderlijke provincies.
Er zijn drie provincies die de hoofdmoot van de woningbouwproductie op zich namen. Dit zijn van groot naar klein (in woningbouwvolume gemeten) Zuid-Holland met 16.100 opleveringen, Noord-Holland met 14.900 opleveringen en Noord-Brabant met 11.300 opleveringen. In 2007 steeg het aantal opleveringen in Noord-Holland het hardst, met 27% meer opgeleverde woningen dan in 2006. In Limburg en Overijssel trok de woningbouw ook fors aan, in beide provincies steeg het aantal opleveringen met 25%. Alleen de opleveringen in de provincies Zeeland en Groningen stagneerden. Historisch gezien vindt in deze twee provincies de minste woningproductie plaats.
Schaal bepaalt de doorlooptijd Over het algemeen kunnen we stellen dat de grote provincies hun woningproductie behalen door middel van grote projecten, waardoor de doorlooptijd van deze projecten, de tijd van vergunningverlening tot oplevering, toeneemt. Zo worden er in Noord- en Zuid-Holland voornamelijk projecten met een omvang van 20 woningen of meer gebouwd. Dit betreft circa 90% van de opgeleverde woningen. Als gevolg van deze grote projecten is de gemiddelde doorlooptijd in deze twee provincies 19 à 20 maanden. Noord-Brabant is echter een uitzondering. Deze provincie, goed voor 14% van de opgeleverde woningen in 2007, bouwt voornamelijk kleinschalig, wat wil zeggen, circa een derde van de totale woningproductie betreft projecten van minder dan 20 woningen. Hierdoor is de doorlooptijd iets lager dan in Noorden Zuid-Holland. De gemiddelde doorlooptijd van het verlenen van een vergunning tot oplevering was 18 à 19 maanden over de afgelopen vijf jaar.
Kleinschalige woningbouw Uit de cijfers van het CBS blijkt dat in de provincies Friesland, Groningen, Drenthe en Zeeland ongeveer 20% van de provinciale woningproductie uit projecten van één woning bestaat (enkelstuks). In Noord- en Zuid-Holland ligt het percentage enkelstuks woningnieuwbouw al jaren onder de 10%. In 2007 zakte het aantal opleveringen van enkelstuks woningen zelfs tot 4%. In de provincie Flevoland betrof 10% van de opgeleverde woningen enkelstuks projecten. Dit is opmerkelijk aangezien juist in deze provincie de gemeente Almere het particulier opdrachtgeverschap probeert te stimuleren. In deze gemeente waren er in 2007 slechts 43 opgeleverde woningen die een
VooruitBLIK In het vierde kwartaal van 2007 waren er in totaal 157.000 ‘nog op te leveren woningen’, waarvan de vergunning 0 tot 2 jaar eerder werd verleend (zie grafiek 2). Hiervan zouden er volgens ABN AMRO zo’n 79.000 in 2008 moeten worden opgeleverd. Daarnaast zullen er van de ‘nog op te leveren woningen’, waarvan de vergunningverlening meer dan twee jaar geleden was, naar schatting 6.000 woningen moeten worden opgeleverd. Hiermee komt het totale aantal opleveringen voor 2008 uit op 85.000 woningen, waarmee de trend van de hogere woningbouwproductie zich in 2008 doorzet. OS
90.000 2006 4e kwartaal
80.000
2007 4e kwartaal
70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
18.000 2007
Grafiek 1 Opgeleverde nieuwbouwwoningen, bron: CBS
2006
16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000
Zuid-Holland
Noord-Holland
Noord-Brabant
Gelderland
Overijssel
Utrecht
Limburg
Drenthe
Friesland
Flevoland
Groningen
Zeeland
0
COLOFON De Bouwbrief is een publicatie van de afdeling Sector Research van ABN AMRO Bank in samenwerking met Sector Advisory NL. Deze publicatie wordt zowel intern als extern verspreid. De Bouwbrief verschijnt in elektronische vorm en in hard copy. Samenstelling en redactie Otto Schell
Aan dit nummer werd verder meegewerkt door Joep Auwerda, Paula Dasselaar, Erik Steinmaier, Bert van de Kolk, Hans Bader Distributie Sector Advisory NL
[email protected] [email protected]
Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO Bank Sector Research vergaarde informatie, die op zorgvuldige wijze is verwerkt. Noch ABN AMRO Bank, noch functionarissen van de Bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. Copyright ABN AMRO, 2008
U kunt de bouwbrief ook vinden op www.abnamro.nl/ bouwenvastgoed
Vergunning 0 tot 1 jaar geleden
Vergunning 1 tot 2 jaar geleden
Vergunning 2 tot 3 jaar geleden
Vergunning 3 tot 4 jaar geleden
Vergunning 4 tot 5 jaar geleden
Grafiek 2: Nog op te leveren nieuwbouwwoningen, bron: CBS
Woningbouwproductie doorbreekt magische grens van 80.000 opleveringen per jaar
Ontwikkeling vergunningen Het aantal verleende vergunningen nam in 2007 met 9% af en kwam uit op 88.000. Met uitzondering van de provincies Gelderland, Noord-Brabant en Noord-Holland, daalde het aantal verleende bouwvergunningen in heel Nederland. Ondanks deze afname nam het aantal ‘nog op te leveren’ woningen verder toe tot 177.000, een stijging van 4% ten opzichte van 2006. Er zit een forse stijging in de ‘nog op te leveren woningen’ waarvan de vergunning in de periode 2005-2006 is verstrekt. Deze vertraging kan worden toegewezen aan de verandering van de Energie Prestatie Norm van 1,0 naar 0,8, waardoor een aantal vergunningen opnieuw moest worden aangevraagd.
Vergunning 5 jaar of langer geleden
Kort nieuws De consument lijkt voorzichtiger geworden te zijn bij het kopen van woningen als gevolg van de kredietcrisis aldus de Nederlandse Vereniging van makelaars (NVM). De prijs van een gemiddelde woning is in het eerste kwartaal met 3,2% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal 2007 en ook de vierkante meter prijs nam licht toe. In vergelijking met het vierde kwartaal van 2007 steeg de prijs echter 0,4%. Het aantal transacties nam echter in vergelijking met het vierde kwartaal 2007 af met 12%. Het aantal te koop staande woningen nam met 3% toe. Over de afgelopen drie kwartalen nam het aantal te koop staande woningen van ruim 80.000 toe tot bijna 90.000. De woningen staan ook langer te koop. Vrijstaande huizen staan bijna 150 dagen te koop, terwijl bij tussenwoningen en appartementen 70 dagen verstrijken voordat ze verkocht worden.
Vooral in de duurdere regio’s nam het transactievolume af, in Amsterdam, Haarlem en Delft met 23-25%. Vrijstaande woningen vertoonden de grootste daling in het eerst kwartaal (-16%), terwijl tussen- en hoekwoningen er relatief beter van afkwamen (-9%). Toch blijft de NVM uitgaan van een huizenprijsstijging van 2% over 2008. Op basis van onze inflatieverwachtingen over 2008 (2,6%) zou dat betekenen dat de reële huizenprijs in 2008 licht afneemt. OS
BOUWBRIEF
PAGINA PAGINA 4 4
BOUWBRIEF
INTERVIEW
3D BluePrint: ‘Cultuur in de Nederlandse bouwwereld moet anders’ Minister Ronald Plasterk heeft nog niet gereageerd op de brief van het Amsterdamse architecten- en ingenieursbureau 3D BluePrint, met daarin de suggestie om over een alternatief te praten voor de verbouwing en restauratie van het Rijksmuseum, nu de minister de offerte van EUR 222 miljoen (een budgetoverschrijding van EUR 88 miljoen) in de prullenmand heeft gegooid. ‘Stel’, zegt algemeen directeur Joep Esser, ‘dat we met Plasterk in contact kunnen treden, dan weet ik zeker dat we hem ervan kunnen overtuigen dat onze werkwijze een serieuze en structurele oplossing biedt voor de huidige bouw- en aanbestedingsproblemen zoals met het Rijksmuseum.’ En wat is die innovatieve werkwijze? 3D BIM: het driedimensionaal Bouw Informatie Model. In zo’n 3D model worden alle constructieve, bouwkundige en installatietechnische ontwerpgegevens voor een bouwproject samengebracht. Anders dan met de traditionele bouwmethodes, waarin de gebrekkige informatie uitwisseling via tweedimensionale tekeningen voor veel onnodige fouten zorgt, die pas tijdens de bouw aan het licht komen, worden knelpunten met 3D tijdig gesignaleerd én opgelost. Esser: ‘Door onze manier van werken is (partieel) aanbesteden geen probleem meer en ben je als bouwer en onderaannemer niet meer zoveel tijd en energie kwijt aan een prijsaanbieding. De opdrachtgever is minder afhankelijk van die paar grote bouwondernemingen die dit soort klussen als hoofdaannemer wel aankunnen. Tegenwoordig kost het maken van een offerte zo veel tijd – dat weegt vaak niet op tegen de kans om nieuw werk binnen te halen. Bij het Rijksmuseum waren er vijf bouwers die het aankonden, waarvan er al drie vóór de aanbesteding afhaakten (te druk), en het vierde bouwbedrijf vond dat het Rijksmuseum niet past bij hun bedrijfscultuur. Toen was er nog maar één over en dan is het niet echt verbazingwekkend dat er substantiële overschrijdingen ontstaan.’ Joep Esser (bedrijfseconoom, MBA, ook veel ervaring in de bankwereld) durft te zeggen dat zijn bedrijf een belangrijke rol zou kunnen spelen om de budgetoverschrijding van EUR 88 miljoen substantieel te verminderen. Wellicht niet voor EUR 134 miljoen, dat kan hij zo niet zeggen, maar wel zeker voor véél minder dan EUR 222 miljoen. Het zijn grote woorden voor een bedrijf dat pas sinds 2002 bestaat en is gegroeid van drie tot ruim zestig medewerkers. Maar het trackrecord van 3D BluePrint is voor de minister wellicht indrukwekkend genoeg om op de suggesties van de onderneming in te gaan. De Regieraad Bouw verwijst vaak naar 3D BluePrint om te laten zien hoe er nu al met nieuwe computertechnieken efficiënt en kostenbewust gebouwd kan worden. In de Community of Practice, die de Regieraad heeft ingesteld, zitten drie van de vierduizend Nederlandse bouwers, waaronder 3D BluePrint. Op 14 maart 2008 opende de Koningin in Oegstgeest een bijzonder gebouw, in de vorm van een menselijke gestalte: Corpus. De aannemer die ermee bezig was, heeft 3D BluePrint er bij gevraagd om het ontwerp te optimaliseren zodat faalkosten konden worden geminimaliseerd. Succesverhaal Spoorwegmuseum Al in het eerste jaar van het bestaan van 3D BluePrint klaarde deze innovatieve onderneming een grote klus op opzienbarende wijze. Het Spoorwegmuseum zat omhoog met een groot bouwproject. De bouwkosten dreigden 25 procent boven het budget uit te komen. Door de aanpak van 3D BluePrint werd een 3D BIM van het Spoorwegmuseum gemaakt. Daarmee zijn de kosten 15 procent onder het budget komen te liggen, en is er zelfs aanzienlijk meer vloeroppervlakte gerealiseerd dan in de oorspronkelijke plannen was gehoopt. Wubbo Hazewinkel is partner bij 3D BluePrint en hij heeft tientallen jaren ervaring als architect en werkte vaak aan de opdrachtgevende kant. Hazewinkel: ‘Met het Spoorwegmuseum
hebben we laten zien wat het oplevert om een project anders aan te pakken. We denken vanuit de gebruiksruimte die de opdrachtgever graag zou willen hebben. Wat zijn de wensen en de eisen van de opdrachtgever? Je kan erg veel fouten voorkómen als je daar al veel eerder over nadenkt. Je moet wensen en eisen op een rijtje zetten, vervolgens kijk je met toeleveranciers hoe die gerealiseerd kunnen worden, en wat dat voor consequenties heeft in een goed 3D Bouw Informatie Model. Een voorbeeld: volgens de oude bouwmethode zou het dak op het nieuwe deel van het Spoorwegmuseum maar liefst EUR 225 per vierkante meter hebben gekost. Dat komt omdat eerst iemand een overkapping verzint, waarna er iemand komt om de isolatie te regelen en vervolgens besluit weer een andere deskundige tot akoestische maatregelen. Als je al die wensen nu in één keer meeneemt, zoals wij gedaan hebben (integraal ontwerpen), dan kom je op een prijs van EUR 83 per vierkante meter. Dat hele proces waarvan dit slechts één voorbeeld is, noemen we bouwprogrammeren, het optimaliseren van het wensenlijstje. Vervolgens wordt het integrale ontwerpproces aangestuurd op basis van deze haalbare doelstelling en het ontwerp middels 3D modellen getoetst.’ EUR 7 Miljard faalkosten is véél Joep Esser, van oorsprong een financieel professional, heeft voor hij besloot dit bedrijf mede op te richten, zes weken de problemen van de bouwwereld bestudeerd. ‘Ik vond het ongelooflijk om te zien hoe het eraan toegaat in deze sector. Faalkosten van minimaal 10 procent van de bouwsom en ondertussen zijn de winstmarges van de ontwerpende en bouwende partijen gering. Hetgeen betekent dat projecten van initiatief tot en met realisatie inefficiënt tot stand komen en de projectbetrokkenen er zelf nauwelijks van kunnen profiteren. Moet je je voorstellen: de totale jaarlijkse bouwomzet in Nederland bedraagt zo’n EUR 70 miljard, dus de faalkosten bedragen zeker EUR 7 miljard. Dat is veel geld.’ Hazewinkel: ‘Ik denk zelfs dat de faalkosten op 15 tot 20 procent uitkomen. Iedereen denkt nog in 2D De grootste oorzaak is volgens Hazewinkel de gebrekkige informatie en slechte overdracht van die informatie. ‘Iedereen werkt nog steeds met tweedimensionale bestektekeningen, en moet zich in zijn hoofd een voorstelling maken van wat die tekening betekent. Omdat een architect, opdrachtgever, constructeur, installateur of aannemer nooit alle informatie integraal voorhanden heeft door deze traditionele manier van werken, moeten ze heel veel aannames doen. Ze worden gedwongen rekening te houden met onzekerheden. Hoe die uitpakken, blijkt meestal op de werkvloer pas, en dan zijn oplossingen veel duurder te realiseren dan wanneer je in een voorbereidend stadium alleen maar een 3D model hoeft aan te passen. Met onze werkwijze komen problemen veel eerder aan het daglicht. Wij kunnen natuurlijk ook niet alle faalkosten voorkomen, maar sterk reduceren lukt ons wel, dat hebben we bewezen.’
Hazewinkel: ‘De thermometer om te kijken of alles wel klopt, wordt er tijdens de traditionele bouwwijze te laat ingestoken. Vroeger was dat niet zo’n probleem, omdat projecten minder ingewikkeld waren, waaraan minder partners meewerkten. En als er iets niet duidelijk was, dan liep de architect vaak als bouwmeester op de bouwplaats rond om de meest praktische oplossing aan de hand te doen. De projecten van vandaag zijn complex en de meeste architecten kunnen niet meer voor bouwmeester spelen. De meesten hebben hun focus op de creativiteit en er is minder belangstelling voor de vraag: welke consequenties hebben mijn ideeën eigenlijk?’ ‘Tja’, zegt Hazewinkel, ‘het is een leuke vraag: Hoe zou architect Pierre Cuypers opkijken als hij, 132 jaar na de start van de bouw van het Rijksmuseum, nu nog eens kennis kon nemen van alle toestanden rondom de herstelwerkzaamheden van zijn geesteskind? Geen idee. Ik denk dat hij het erg veel geld zou vinden. Hij zou echter ook snel doorhebben dat hij zelf ook niet meer als bouwmeester zou kunnen optreden. Maar vooral: hij zou het waarschijnlijk fantastisch vinden om te zien dat er anno 2008 nog zo veel aandacht en geld is voor zijn bouwwerk.’ JA
Top vijf verbeteringen 1. Om op overheidsprojecten te mogen inschrijven, moet gewerkt worden met financieel 3D Bouw Informatie Modellen. De Deense overheid doet dat nu al en dit bevordert samenwerking en communicatie. 2. De gebaande paden leiden niet automatisch tot zekerheden c.q. verbeteringen. Andere werkwijzen en contractvormen kunnen leiden tot gezamenlijke verantwoordelijkheden en een transparante weg naar succes. 3. In de Verenigde Staten worden bouwers beloond als ze met oplossingen komen die de bouwsom terugbrengen. In Nederland is dit juist andersom. Zowel de ontwerpende - als de bouwende partijen in Nederland worden niet gestimuleerd om werken financieel beter te doen. Feitelijk wordt iedereen betaald als een afgeleid percentage van de bouwsom. Een lagere bouwsom levert hen dus geen financiële voordelen op. 4. Stop met het uitschrijven van creatieve prijsvragen. Dat stimuleert geen efficiënte werkwijze c.q. procesgang. De prijsvragen worden gewonnen op basis van veelal (financieel) onrealistische en half doordachte oplossingen omdat de startdocumenten geen haalbare doelstelling bevatten en incomplete stukken betreft. Dit stimuleert geen efficiënte procesgang en komt daarom de gebouwen niet ten goede. 5. Verander de aanbestedingsprocedures Het doel wordt voorbij geschoten. Opdrachtgever neem je verantwoordelijkheden en verzorg complete aanbestedingstukken met hoeveelhedenstaten. Zorg dat de onevenredige inspanning van bouwers wordt teruggebracht, zodat het zinvol blijft om aan aanbestedingen mee te doen.
PAGINA 5
BOUWBRIEF
PAGINA 6
BOUWBRIEF
BANKDIENST
PROFIEL
Verborgen Gebreken Verzekering: Kwaliteit verzekerd
Ingenieursbureaus
Sinds een aantal jaren is er op de Nederlandse markt een nieuw product geïntroduceerd onder de naam’ Verborgen Gebreken Verzekering’. In verschillende landen om ons heen hebben verzekeraars al een langdurige ervaring met deze verzekeringsvorm. Een Verborgen Gebreken Verzekering is een 10-jarige dekking voor bouwfouten voor de verzekeringnemer zonder dat er sprake hoeft te zijn van aansprakelijkheid. Naast het feit dat hiermee dus eventuele schade na oplevering wordt gedekt, bevordert dit (in)direct de kwaliteit van opgeleverde werken. Normaal gesproken wordt de kwaliteit van bouwwerken ‘geborgd’ door de garanties die de uitvoerende partijen geven. Op zichzelf is dat niet vreemd, immers de aansprakelijkheid ligt ook meestal bij de uitvoerende partij (de aannemer) of bij de adviserende partij (bijvoorbeeld de constructeur). Echter, zodra het bouwwerk definitief is opgeleverd, is deze aansprakelijkheid voor kwaliteit tot op heden niet verzekerd. De uitvoerende partijen hebben weliswaar een aansprakelijkheidsverzekering, maar deze sluit in de regel de aansprakelijkheid voor schade aan de geleverde zaak (i.c. het bouwwerk) uit. De beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de adviseurs biedt wel enige soelaas, maar deze dekking gaat vaak niet verder dan de bedongen overeenkomst. Dit houdt in dat de aansprakelijkheid voor schade nooit hoger is dan het honorarium. Hoe werkt het? Een door de verzekeraar goedgekeurd bureau ‘Technische Inspectie Dienst’ (TID), maakt voorafgaande aan de uitvoering van het werk een quick scan van het ontwerp. Dit bureau is onafhankelijk en staat geheel buiten het bouwproces. Op grond van deze quick scan indiceert de verzekeraar zijn premie voor de verzekering. Als partijen besluiten met elkaar verder te gaan, voert de TID een integrale controle uit van het bestek, de tekeningen, constructieberekeningen en de gehele uitvoering. Uiteindelijk vindt een beoordeling van de feitelijke oplevering plaats. Wanneer de TID een goedkeuringsverklaring afgeeft, kan de dekking van de verzekering ingaan. Door deze grondige procedure wordt (in)direct de kwaliteit van het bouwwerk verhoogd. Ook heeft dit een preventieve werking ter voorkoming van schade. Mocht het onverhoopt in de verzekeringstermijn van 10 jaar misgaan, dan is er dekking onder de Verborgen Gebreken Verzekering. Uiteraard moet premie en kosten worden betaald voor deze verzekering. Daar staat echter tegenover dat de faalkosten afnemen. Door de verbeterde kwaliteit kunnen de kosten van onderhoud na oplevering afnemen en neemt de kans op meerwerk af. Door de gevolgde werkwijze van de TID nemen de kosten van toezicht ook af. De besparingen zullen naar verwachting hoger uitkomen dan de te betalen premie en kosten TID. Bijkomend voordeel is dat de premie van een Constructie All Risks Verzekering (de zogenaamde CAR-verzekering) lager wordt als deze in combinatie met een Verborgen Gebreken Verzekering wordt gesloten. Dit omdat de faalkans tijdens de bouwtermijn kleiner wordt en een deel van de dekking van de onderhoudstermijn ook onder de Verborgen Gebreken Verzekering valt.
Voor wie? Deze verzekering is zowel in te kopen door opdrachtgevers als door aannemers. In eerste instantie is de Verborgen Gebreken Verzekering een goede oplossing voor de vastgoedbeheerders die kwaliteit van hun gebouwen nastreven. Te denken valt aan (academische) ziekenhuizen, universiteiten, kantoorcomplexen etc. Maar ook infrastructurele werken kunnen een dergelijke dekking krijgen. De praktijk Zowel opdrachtgevers als aannemers hebben zich in zeer positieve bewoordingen uitgelaten over deze verzekering en de daarbijbehorende werkwijze. Een aannemer benadrukte dat door deze werkwijze een eenduidiger en beter beheerst proces ontstaat. Een opdrachtgever stelde nadrukkelijk dat ondanks de premie en kosten voor deze verzekering, deze wijze van werken hem uiteindelijk geld opleverde. PD
BK
HB
Verborgen Gebreken Verzekering Een Verborgen Gebreken Verzekering is een 10-jarige dekking voor bouwfouten voor de verzekeringnemer zonder dat er sprake hoeft te zijn van aansprakelijkheid. De dekking luidt in het kort: vergoeding van kosten van reparatie, vervanging en/of versteviging van het bouwwerk voortvloeiende uit een verborgen gebrek, ontdekt en gemeld tijdens de verzekeringsperiode welke leidt tot: • Vernietiging van de constructieve delen • Materiële schade aan constructieve delen • Instortingsgevaar van het bouwwerk waardoor maatregelen vereist zijn om daadwerkelijke instorting in de verzekeringsperiode te voorkomen. • Overige materiële schade aan het bouwwerk.
Wilt u meer informatie dan kunt u contact opnemen met uw Relationshipmanager of uw Accountmanager. De verzekeringsadviseur van ABN AMRO informeert u graag welke verzekeringsvorm voor u van toepassing is.
PAGINA 7
Deze sectorvisie richt zich op ingenieursbureaus die adviseren, ontwerpen, berekenen en plannen begeleiden op het terrein van de woning-, utiliteits- en waterbouw, infrastructuur, bouwfysica, milieu, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, technische installatie en telematica. Veel bureaus beperken zich tot ontwerpen en adviseren. Daarnaast is er ook een klein aantal ‘engineering contractors’ dat naast ontwerpen en adviseren ook uitvoerende activiteiten verricht. ONRI en KIVI NIRIA zijn Nederlandse branche- en beroepsverenigingen voor ingenieurs. Trends en ontwikkelingen Veel middelgrote en grote ingenieursbureaus zijn tegenwoordig internationaal actief. Het coördineren van deze activiteiten vergt veel inspanning. Veel ondernemers kiezen er dan ook voor om lokale spelers over te nemen. Hierdoor wordt zowel kennis van de lokale markt verworven als de mankracht om deze te bedienen. Een andere reden voor het plegen van (internationale) acquisities is het verwerven van meer marktaandeel. De krapte op de arbeidsmarkt heeft geleid tot een groot aantal vacatures bij ingenieursbureaus. Het invullen van deze vacatures is erg lastig omdat de instroom vanuit hogescholen en universiteiten relatief klein is. Het aanbestedingsregime van de overheid belet echte innovatie in de sector. De laagste aanbieding wint in 9 van de 10 gevallen nog altijd bij openbare aanbestedingen. Het aanbieden van integrale aanbestedingscontracten waarbij meerdere opdrachten worden geclusterd, dwingt opdrachtnemers om vaker samen te werken met andere partijen. Steeds vaker worden langetermijncontracten afgesloten waarbij naast de bouw ook langjarig onderhoud wordt meegenomen. Dit geeft ingenieursbureaus meer ruimte om innovatieve en duurzame oplossingen aan te bieden die de ‘total cost of ownership’ omlaag brengen. Opdrachtgevers willen in toenemende mate dat ingenieursbureaus risico dragen voor projecten. Ingenieursbureaus worden ook vaker verantwoordelijk gesteld voor de constructieve veiligheid van een gebouw.
Economische kerngegevens Aantal bedrijven met werknemers
5.500
Aantal zzp’ers
11.500
Aantal werknemers
25.000
Omzet per bedrijf*
EUR 100 mln
Winst per bedrijf*
EUR 9 mln
Omzet per werknemer*
EUR 113.000
Loon per werknemer*
EUR 44.000
* Op basis van top 50 ingenieursbureau’s 2006
Interessante websites www.cobouw.nl www.deingenieur.nl www.kiviniria.nl www.onri.nl
Vooruitzichten De Nederlandse economie zal in 2008 afzwakken als gevolg van de aanstaande recessie in de VS en de aanhoudende problemen op de kredietmarkten. Ook nemen publieke en private investeringen af. Als gevolg daarvan zal de groei van de bouwproductie de komende jaren afzwakken. De orderportefeuilles zullen in 2008 dan ook minder hard groeien. We verwachten dan ook dat de omzetgroei in 2008 zo’n 2 tot 3% lager uitkomt dan in 2007, toen bedroeg deze circa 8%. Grote ingenieursbureaus zullen naar verwachting over 2008 betere resultaten laten zien dan kleine bureaus. Dit komt omdat de grote bureaus ook internationaal actief zijn. We verwachten dat de bouwproductie in Centraal-, Oost-Europa en Azië goed op peil blijft, zij het op een iets lager niveau dan in 2007. Het Midden Oosten en met name de Verenigde Arabische Emiraten zijn erg aantrekkelijk. Daar zullen de komende jaren honderden miljarden worden geïnvesteerd in infrastructuur en stedelijke ontwikkeling. Wij verwachten dat de bouwproductie in West-Europa in 2008 zal afzwakken. De bouwproductie in de Verenigde Staten zal dat jaar verder krimpen. Het lage aanbod van gekwalificeerd personeel in Nederland zal de sector de komende jaren blijven achtervolgen. Het aantal studenten dat een technische studie volgt om vervolgens bij een ingenieursbureau te gaan werken, lijkt de komende jaren niet significant te stijgen. OS
BOUWBRIEF
PAGINA 8
Kengetallen ingenieursbureau’s Prijsindex standaarduurtarieven
130 120 110
Index
100
111
106
100
116
117
2003
2004
120
122
125
2005
2006
2007
90 80 2000
2001
2002
Bron: CBS, ABN AMRO Sector Research
Basisjaar is 2000
Bouwproductie
6%
77.500 75.000 72.500
4%
73.17
3%
70.90
2%
67.21
65.000
1%
64.93
62.500
2005
0% 2006
2007
2008
2009
% groei
67.500
2010
Bouwvolume
Bron: Euroconstruct
70.000
eur mln
5%
75.75
74.78
Productiegroei
Werkkapitaal MKB
70
50
60
62 56
54
40 30
59 50
54
57 43
50
47
43 35
34
35
dagen
20 10 0 2002
2003
2004
Crediteurendagen
2005
Debiteuren dagen
2006
Voorraaddagen
Bron: ABN AMRO Sector Research
60
