blízké budoucnosti odhadce není a nebude vlastníkem nemovitosti a nebude mít ani žádný jiný prospěch z vlastnického práva k posuzované ODHAD OBVYKLÉ CENY nemovitosti. 2. Zpráva je vypracována v souladu s etickým kodexem RICS. Z tohoto kodexu mj. nemovitostí na adrese nám. Svobody č.p. 43 v k.ú. Starý Bohumín, vyplývá, že vztah odhadce ke klientovi je důvěrný a odhadce o skutečnostech týkajících se obec Bohumín, okres Karviná klienta zachová mlčenlivost. 3. Ve zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezujících podmínkách ovlivňujících tuto zprávu, hodnoty a závěry v ní obsažené. 4. Jsou zohledněny všechny zjevné a rozumně předpokládatelné skutečnosti, jež podstatným způsobem ovlivňují nemovitost vzhledem k účelu zprávy. 5. Žádná jiná osoba, než-li osoba podepsaná a ty, které jsou uvedeny ve zprávě, nepřipravovaly tuto zprávu. 6. Zpráva byla zhotovena v počtu uvedeném na straně 1 této zprávy a klientu se předává v počtu uvedeném rovněž na straně 1 zprávy, 7. Odhadce provedl osobní prohlídku nemovitosti.
1.2
Definice tržní ceny
V této zprávě vycházím z definice Evropské skupiny odhadců majetku TEGoVA (The European Group of Valuers‚ Associations) a Mezinárodního výboru pro oceňovací standardy IVSC (The International Valuation Standards Committee): Definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice z českého zákona o oceňování majetku: Číslo znaleckého posudku: 347-9/2013 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo Objednatel odhadu: Ministerstvo ČR, Správa logistického Přitom se obdobné služby v obvyklém obchodním styku vvnitra tuzemsku ke dni ocenění. zabezpečení Policejního prezidia ČR zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy Nádražní 16, prodávajícího 150 05 Praha nebo 5 mimořádných okolností trhu, osobních poměrů kupujícího ani vliv IČ: 00007064 zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se Důvodzejména ocenění:vztahy majetkové, stanovení hodnoty nemovitostí účely jejich převodu rozumějí rodinné nebo jiné osobní vztahypro mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě Zhotovitel odhadu:vztahu k nim. Ing. Petr Skříšovský, Červená cesta 875 vyplývající z osobního 735 53 Dolní znalec, Takto definovanou tržní cenu stanovuji v tétoLutyně, zprávě soudní na základě přístupu výnosového a nákladového a označuji ji: "obvyklá tržní cena" (MV) - také obecná Zpráva (tržní) cena.obsahuje 30 stran textu a 3 přílohy. Klientu se předává v 5 vyhotoveních z celkově 6 vyhotovení (další 1 vyhotovení si ponechává znalec). V Dolní Lutyni dne 8. 6. 2013
1
A. Úvod 1.1 Osvědčení 1. V současné době ani v blízké budoucnosti odhadce není a nebude vlastníkem nemovitosti a nebude mít ani žádný jiný prospěch z vlastnického práva k posuzované nemovitosti. 2. Zpráva je vypracována v souladu s etickým kodexem RICS. Z tohoto kodexu mj. vyplývá, že vztah odhadce ke klientovi je důvěrný a odhadce o skutečnostech týkajících se klienta zachová mlčenlivost. 3. Ve zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezujících podmínkách ovlivňujících tuto zprávu, hodnoty a závěry v ní obsažené. 4. Jsou zohledněny všechny zjevné a rozumně předpokládatelné skutečnosti, jež podstatným způsobem ovlivňují nemovitost vzhledem k účelu zprávy. 5. Žádná jiná osoba, než-li osoba podepsaná a ty, které jsou uvedeny ve zprávě, nepřipravovaly tuto zprávu. 6. Zpráva byla zhotovena v počtu uvedeném na straně 1 této zprávy a klientu se předává v počtu uvedeném rovněž na straně 1 zprávy, 7. Odhadce provedl osobní prohlídku nemovitosti.
1.2
Definice tržní ceny
V této zprávě vycházím z definice Evropské skupiny odhadců majetku TEGoVA (The European Group of Valuers‚ Associations) a Mezinárodního výboru pro oceňovací standardy IVSC (The International Valuation Standards Committee): Definice EU: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice z českého zákona o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě
2
vyplývající z osobního vztahu k nim. Takto definovanou tržní cenu stanovuji v této zprávě na základě přístupu výnosového a nákladového a označuji ji: "obvyklá tržní cena" (MV) - také obecná (tržní) cena.
1.3
Obecné předpoklady
Zpráva je vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami, pokud není v části "Speciální předpoklady" zmíněno něco jiného: 1.
Účel zprávy Zpráva je vypracována pouze za účelem uvedeným v části zprávy "Zadání zprávy". 2.
Den zprávy a den stavu nemovitosti Zpráva o nemovitosti je provedena pouze ke dni zprávy a ke dni technického, právního a ekonomického stavu nemovitosti uvedených v části zprávy "Zadání zprávy". Odhadce nebere žádnou odpovědnost za následné změny tržních podmínek, pokud se nedaly rozumně předpokládat a ovlivňovaly přitom hodnotu nemovitosti ke dni zprávy. 3.
Podklady zprávy Předpokládá se, že podklady a informace týkající se nemovitosti předané odhadci klientem, jsou věrohodné a úplné a jsou v souladu s místními a celostátními právními předpisy. Při vypracování zprávy se přihlíží ke všem zjevným a rozumně předpokládatelným skutečnostem, jež podstatným způsobem ovlivňují nemovitost vzhledem k zadání zprávy. 4.
Správa a údržba nemovitosti Předpokládá se odpovědná správa vlastnických práv včetně běžné údržby a dále, že nemovitost bude trvale užívána. 5.
Technické určení nemovitosti Předpokládá se, že nemovitost není částečně ani celkově staticky narušena, ve stavebních konstrukcích a půdě se nevyskytují zdraví škodlivé látky a stavební dokumentace, geometrický plán nebo kopie mapy katastru nemovitosti odpovídá skutečnosti, pokud v části zprávy "Analýza nemovitosti" nebo "Speciální předpoklady" není uvedeno něco jiného. 6.
Právní určení nemovitosti Předpokládá se, že vlastnické právo k nemovitosti odpovídá tvrzení klienta. Dále se předpokládá, že neexistují žádná omezení vlastnického práva (zejména věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, ochranná pásma či nájemní smlouvy), pokud v části zprávy "Analýza nemovitosti" nebo "Speciální předpoklady" není uvedeno něco jiného. 7.
Ekonomické určení nemovitosti Předpokládá se, že nemovitost je využívána v souladu s jejím právním a technickým určením. Předpokládá se, že nemovitost bude v případě prodeje bez dalších nákladů vyklizena a objekt bude prodáván prázdný a u zastavené nemovitosti bude v případě
3
jejího prodeje z výtěžku tohoto prodeje vyplacen zástavní věřitel a nový vlastník nabude objekt již bez tohoto dluhu; pokud není v části zprávy "Analýza nemovitosti" nebo "Speciální předpoklady" uvedeno něco jiného.
2.
Přístupy oceňování
2.1
Přístup výnosový
Odhad tzv. výnosové ceny pomocí výnosového přístupu je založen na koncepci "časové hodnoty peněz relativního rizika investice". Základní klíč k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, de fakto nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů (výnosový potenciál většinou vychází z nemovitosti jako celku, tj. z pozemků a staveb dohromady výsledná výnosová cena by nicméně neměla klesnout pod cenu samotného pozemku očištěnou o dluhy); využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň pomocí stanovení adekvátní kapitalizační míry. Stanovení kapitalizační míry: r = ir + its + ips + ies, kde r je kapitalizační míra [-], ir - reálná úroková míra [-], its - míra rizika plynoucí z technické stability nemovitosti [-], ips - míra rizika plynoucí z právní stability nemovitosti [-], ies - míra rizika plynoucí z ekonomické stability nemovitosti [-]. Pojmy technická, právní a ekonomická stabilita nemovitosti byly definovány v předchozích částech. Riziko plynoucí z technické stability je dáno technickou kvalitou nemovitosti. Riziko plynoucí z právní stability je dáno právní kvalitou nemovitosti (např. kvalitou nájemních smluv). Riziko plynoucí z ekonomické stability je dáno ekonomickou kvalitou nemovitosti (např. likviditou, kvalitou nájemníků z hlediska jejich schopnosti pravidelně platit nájem, délkou trvání nájmu). Pro odhadcovské účely se jeví jako nejvhodnější následující dvě techniky: 1. Technika přímé (prosté) kapitalizace: MV = (NOI/r) - d, kde MV je obvyklá tržní cena (= výnosové ceně) [Kč], NOI - roční čistý stabilizovaný výnos [Kč], d - dluhy [Kč]. 2. Kombinovaná technika přímé a nepřímé kapitalizace
4
n MV = [(Σ NOIt/qtt) + (NOI/(qn+1 . r)] - d, t=1 kde MV je obvyklá tržní cena (= výnosové ceně) [Kč], NOIt - roční čistý stabilizovaný výnos v roce t [Kč], NOI - roční čistý stabilizovaný výnos po roce n [Kč], qt - úročitel v roce t , q - úročitel v roce n+1, r - kapitalizační míra po roce n , n - počet roků , d - dluhy [Kč]. Technika diskontovaného toku příjmů tvořící první část vzorce umožňuje zohlednit rozdílné výnosy a kapitalizační míry v jednotlivých letech. Druhou část vzorce tvoří zůstatková hodnota nemovitosti po skončení určitého období vyjádřená technikou věčné renty. (Proto tato technika bývá označována jako technika s odloženou věčnou rentou.) Určení zejména kapitalizační míry na dobu delší jak jeden rok lze považovat za velmi obtížné (obvykle se zdůrazňuje, že např. míru inflace nejsou schopny v horizontu následujícího roku spolehlivě odhadnout centrální banka ani ministr financí). Dluhy lze rovněž odečíst od příjmů diskontovaných v prvním roce, metodicky čistší a pro klienta přehlednější je jejich odečet od výsledné výnosové ceny.
2.2 Přístup nákladový Odhad tzv. nákladové ceny pomocí nákladového přístupu je založen na zjištění vlastní ceny, za kterou je možné danou novou stavbu a daný pozemek v daném místě a čase pořídit (reprodukční resp. pořizovací cena), přičemž u stavby přihlížíme k jejímu reálnému opotřebení. Opotřebení je faktický úbytek ceny vůči ceně nové (reprodukční) nemovitosti. Součet všech těchto úbytků hodnoty nemusí být nutně roven původní reprodukční ceně, neboť díky např. špatné údržbě nebo špatnému provedení stavby je nutné v určitém okamžiku vynaložit náklady přesahující hodnotu předpokládaného úbytku ceny. Pokud tedy přistupujeme k ocenění nemovitosti, ptáme se, jaké náklady bychom museli vynaložit, abychom dostali cenu novou tj. reprodukční nemovitosti. 2.3
Přístup porovnávací
Odhad tzv. porovnávací ceny pomocí porovnávacího přístupu je založen na váženém porovnání oceňované nemovitosti se vhodnými sjednanými cenami obdobných konkrétních nemovitostí (s adresou) v daném místě a čase: n n MV = {[ Σ vi x TPUi x UPIV x Cti x Cji x Cei] / Σ vi} - d, i=1 i=1 kde MV je obvyklá tržní cena (= porovnávací ceně) [Kč], TPU - jednotková sjednaná cena porovnávané nemovitosti [Kč/bm, Kč/m2, Kč/m3],
5
UPIV - užitná nebo podlahová plocha či obestavěný prostor oceňované nemovitosti [bm, m2, m3], Ct - technický koeficient [-], Cj - právní koeficient [-], Ce - ekonomický koeficient [-], n - počet porovnávaných nemovitostí [-], v - váha jednotlivých sjednaných cen [-], d - dluhy oceňované nemovitosti [Kč]. Jednotlivé koeficienty vyjadřují odlišnosti oceňované nemovitosti od nemovitosti porovnávané. Dluhy (d) Odstraněním dluhů se nemovitost nemusí dostat do optimálního stavu, dostane se pouze do stavu, kdy je nemovitost možno užívat bez technických, právních a ekonomických závad (překážek). Dluhy se určí ze vztahu: d = dt + dj + de, kde d jsou dluhy [Kč], dt - technické dluhy [Kč], dj - právní dluhy [Kč], de - ekonomické dluhy [Kč]. Jednotlivé dluhy lze odhadnout buď přímo nebo pomocí kapitalizačních technik (výsledek pak bude mít zápornou hodnotu). Jedná se o následující jednorázově odpočitatelné náklady: (a) technické dluhy: specifikace dluhu: -u staveb: náklady na nezbytné opravy, odstranění závadných materiálů apod.; -u pozemků: náklady na odstranění staveb nebo ekologických závad (zátěží) - např. dekontaminace nebo vyčištění apod., (b) právní dluhy: specifikace dluhu: náklady na odstranění omezení vlastnických práv jako jsou věcná břemena, zástavy apod., (c) ekonomické dluhy: specifikace dluhu: náklady na náhradní byty apod. Jednotková cena porovnávané nemovitosti se určí ze vztahu: TPU = TP/UPIC, kde TPU
je jednotková sjednaná cena porovnávané nemovitosti [Kč/bm, Kč/m2, Kč/m3],
6
TP - sjednaná cena porovnávané nemovitosti [Kč], UPIC - užitná nebo podlahová plocha či obestavěný prostor porovnávané nemovitosti [bm, m2, m3]. Podmínky pro věrohodné použití této metody - u porovnávané nemovitosti by mělo být známé: a) její technické, právní a ekonomické určení (včetně adresy); b) její dluhy; c) okolnosti prodeje (ev. vliv osobních a jiných neobvyklých poměrů); d) datum transakce/realizování prodeje/směny, který by zpravidla neměl být starší 3 měsíců (záleží zejména na typu nemovitosti a lokalitě: u některých typů a lokalit se ceny nemění i několik let, u jiných typů to může být změna ze dne na den); e) kupní smlouvy k ní, které by odhadce mohl přímo a nezprostředkovaně analyzovat; f) minimálně další dvě sjednané ceny (celkem min. tři). Vzhledem k tomu, že nikdy nelze najít dostatečný počet nemovitostí absolutně shodného technického, právního a ekonomického určení v daném místě a čase (každá nemovitost je originální!), je využitelná pouze pro orientační odhad. 2.4
Metoda kombinovaná
Protože u různých nemovitostí má věcná hodnota různý význam a výnosová metoda je poplatná kvalitě vstupních údajů, je vhodnější volit místo aritmetického průměru obou hodnot průměr vážený. Tržní hodnota nemovitostí pak vyplývá ze vzorce: MV = (v1 x RC + v2 x VC) * (v1 + v2)-1 kde MV RC VC v1, v2 2.5
-
tržní cena nákladová (reprodukční) cena výnosová cena zvolené váhy
Aplikace oceňovacích přístupů
V tomto posudku jsem použil metodu nákladovou a porovnávací. Pro stanovení nákladové ceny jsem provedl její odhad podle platných právních předpisů, tj. zákona o oceňování majetku a prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. Takto zjištěná nákladová cena byla očištěna o použitý koeficient prodejnosti a dále upravena o nevýznamné venkovní úpravy, které jsou uvažovány jako zhodnocení pozemků (umožňují standardní užívání pozemků) a jsou již zahrnuty v jejich ceně. Pro zjištění porovnávací hodnoty oceňovaného areálu byly porovnány požadované ceny a jednotlivé parametry deseti velikostně srovnatelných objektů v lokalitě města Bohumína a blízké Ostravy nabízených k prodeji.
A. NÁLEZ 7
3.
Analýza nemovitosti
3.1
Zadání zprávy
Účel zprávy: Na základě požadavku vlastníka nemovitostí provést ocenění obvyklou cenou pro účely jejich převodu.
Úkol (cíl) zprávy: a) ohodnotit stav nemovitosti na základě analýzy podkladů (shromážděných, přehledně uspořádaných vstupních informací) týkajících se nemovitosti, b) na základě ohodnocení stavu nemovitosti stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti Vymezení relevantního trhu zprávy: Česká republika, Moravskoslezský kraj, region města Bohumín a okolí. Předmět zprávy - bližší specifikace nemovitosti: technické v části 3.3, právní v části 3.4 a ekonomická v části 3.5 zprávy.
30. května 2013
Nemovitost oceněna ke dni: 3.2
Podklady zprávy
3.2.1. Projektová dokumentace „ Rekonstrukce budovy na náměstí Svobody č. 43 – Starý Bohumín“ z října 1985 3.2.2. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Starý Bohumín, obec Bohumín, okres Karviná, LV 774 ze dne 28. 3. 2013 3.2.3. Kopie katastrální mapy, mapový list č. Bohumín 6-6/14 z 28. 3. 2013 3.2.4. Veřejná vyhláška Krajského úřadu Moravskoslezského kraje o stanovení , záplavového území ze dne 25. 10. 2011 3.2.5. Výsledky místního šetření a měření provedeného dne 30. 5. 2013 3.2.6. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování nemovitostí a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění 3.2.7. Informace o nabízených objektech ke koupi, zveřejněných na serveru S-reality.cz
3.3
Technické určení nemovitosti
3.3.1 Popis nemovitosti Nemovitost se metodicky skládá z těchto částí: A. Pozemky: 1. Stavební parcely č.:
8
Pozemek Druh pozemku, způsob využití 6/1 Zastavěná plocha a nádvoří 7/2 Ostatní plocha – jiná plocha Celkem
Výměra (m2) 533 7 540
2. Nestavební parcely č.: žádné 3. Nadpovrchové součásti pozemku (nadstandardní porosty): žádné 4. Podpovrchové součásti pozemku: přípojky inženýrských sítí B. Stavby: Budovy administrativní budova č.p. 43 trojgaráž psinec
Pozemek 6/1 6/1 7/2 6/1
Druh pozemku, způsob využití zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha - jiná plocha zastavěná plocha a nádvoří
Pozn.: Stavby trojgaráže a psince jsou zaznamenány na katastrální mapě pozemků, nejsou však uvedeny ve Výpise z katastru nemovitostí.
Vymezení předmětu zprávy: Předmětem této zprávy jsou pouze: a) b)
Pozemky Budovy
Přípojky sítí včetně šachet, jsou zpravidla uvažovány jako zhodnocení pozemku v ceně pozemku (v této úrovni umožňují standardní užívání pozemku). Poznámka: movité věci tvořící příslušenství nemovitosti nejsou předmětem zprávy. 3.3.2 Pozemky 3.3.2.1 Všeobecná charakteristika pozemku: poloha uvnitř státu: severovýchodní část Moravskoslezského kraje v bezprostřední blízkosti státních hranic s Polskou republikou celostátní nebo nadnárodní význam: velikost obce: město Bohumín s 21 897 obyvateli poloha vzhledem k obci: v severozápadní okrajové části obce poblíž hraničního přechodu do Polské republiky, do centra cca 3,1 km, 3.3.2.2 Geologická charakteristika pozemku: vysoká hladina spodní vody: ano tlaková voda: ne
9
malá únosnost základové půdy: ne ohrožení sesuvy: ne poddolovaná půda: ne jinak ztížené základové podmínky: ne 3.3.2.3 Geometrická charakteristika pozemku: Tab. 1 Stavební využití pozemku stavební pozemky zastavěné stavbami stavební pozemky nezastavěné nestavební pozemky určené Územním plánem k zastavení komunikace Celkem
výměra v m2 319 221 0 0 540
technické omezení užívání pozemku: ne záplavové (inundační) pásmo: ano tvar pozemku: obdélník sklon pozemku: rovinatý orientace převažující části pozemku (u nerovinných pozemků): možnosti rozšíření pozemku: ne 3.3.2.4 Infrastruktura napojení na veřejné inženýrské sítě: - vodovod: ano - kanalizace: ano - plynovod: ano - elektro: ano - telefon: ano - kabelová TV: ne - jiné: ne napojení na veřejné dopravní sítě - dostupnost: - městská doprava: ano, zastávka přímo před budovou - silniční: ano - parkování (pro os. voz.): ano, omezené - ČD (osobní): ano cca 3,2 km nádraží v Bohumíně, - vodní (přístav): - vzdušná (letiště): Ostrava-Mošnov cca 35 km dostupnost obchodu a služeb: v místě do 1,0 km dostupnost pošty: v místě do 3,0 km dostupnost školství: základní a střední v místě do 4,0 km dostupnost zdravotnictví, lékárna: v místě do 1,0 km dostupnost městského úřadu: v místě do 3,0 km dostupnost kultury a sportu: v místě do cca 4,0 km dostupnost pracovních možností: v místě avšak mírně omezena dostupnost hasičských stanic: v obci cca 0,5 km
10
3.3.2.5 Kvalita životního prostředí (externí mikroklima): hluk: bezhlučné prostředí i sousedství kvalita ovzduší: dobrá otřesy: bez otřesů radon/metan z půdy: nebyl měřen kontaminace půdy: nebyla zjištěna rizikové sousedství: ne neobvyklá pověst nemovitosti: ne oblast zvýšené kriminality: ne výhled z pozemku: na náměstí městské části Starý Bohumín 3.3.2.6
Historie lokality
Předmětem ocenění je historická budova z počátku minulého století (základní kámen položen v roce 1900). Stavba je kombinací doznívajícího novogotického tvarosloví s nastupující secesí. Stavba byla postavena podle projektu olomouckého architekta Viktora Madlera a sloužila původně jako radnice v tehdejší samostatné obci Starý Bohumín. Budova je kulturní památkou. 3.3.3. Stavby 3.3.3.1 Hlavní budova č.p. 43 Celková charakteristika stavby Jedná se o budovu postavenou na pozemku p.č. 6/1 na náměstí Svobody ve Starém Bohumíně. Jedná se o částečně podsklepenou řadovou budovu se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem pod šikmou sedlovou střechou. Bližší popis konstrukcí a vybavení je uveden v části B Posudek v bodu 4.2. počet podlaží: 1 podzemní, 2 nadzemní a půdní prostory počet bytů: stáří v rocích: celkem 113 let, od rekonstrukce v roce 1986 – 27 let nástavby: ne přístavby: ne rekonstrukce: ano Popis stavebních konstrukcí, technické zařízení budovy a výčet vnitřních prostor je popsán v části 4.2.2 této zprávy. 3.3.3.2 Budova trojgaráže bez č.p. Celková charakteristika stavby Stavba garáží je situována severozápadně od hlavní budovy, z části na pozemku p.č. 6/1 a na pozemku p.č. 7/2. Jedná se o nepodsklepenou stavbu o jednom nadzemním podlaží s plochou pultovou střechou využívanou jako garáže. počet podlaží: 1 nadzemní počet bytů: počet nebytových prostor: celkem 3 samostatně stavebně oddělené prostory stáří v rocích: 27 let
11
nástavby: ne přístavby: ne rekonstrukce: ne Popis stavebních konstrukcí, technické zařízení budovy a jejich vnitřních prostor je popsán v části 4.2.2 této zprávy. 3.3.3.3 Objekt psince Celková charakteristika stavby Objekt je stavebně srostlý se zadní stěnou trojgaráže směrem do dvora k hlavní budově. Sestává se z přípravny krmiv pro psy a ze dvou kotců s boudami po stranách přípravny. počet podlaží: 1 nadzemní počet bytů: počet nebytových prostor: 1 stáří v rocích: 27 let nástavby: ne přístavby: ne rekonstrukce: ne Popis stavebních konstrukcí, technické zařízení budovy a jejich vnitřních prostor je popsán v části 4.2.3. této zprávy. 3.4
Právní určení nemovitosti
3.4.1 Obecná charakteristika Adresa nemovitosti: nám. Svobody č.p. 43, Bohumín, Starý Bohumín Uživatel nemovitosti: nemovitost je již od roku 2008 nevyužívaná vlastníkem ani není pronajata. Atraktivní vlastník: 3.4.2 Charakteristika vlastnického práva Současný vlastník: Česká republika Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Ministerstvo vnitra ČR, Nad Štolou 936/3 Praha Holešovice, PSČ 170 34, IČ 00007064 Typ vlastnictví: výhradní vlastnictví
3.4.3 Omezení vlastnického práva u nemovitosti Zástavní právo ve prospěch: Věcné břemeno: Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti: Omezení dispozičních práv: Ochranné pásmo: památkově chráněné území, hlavní budova kulturní památka Nájemní smlouva, která není věcným břemenem: -
12
3.4.4 Evidence nemovitosti Katastrální úřad: pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Karviná List vlastnictví číslo: 774 obec: Bohumín Katastrální území: Starý Bohumín parc. číslo: 6/1 3.5
Ekonomické určení nemovitosti
3.5.1 Obecná charakteristika Trendy Trh začíná stále více rozlišovat mezi kvalitními nemovitostmi (mj.: lokalita, architektonické řešení stavby, její konstrukce a vybavení) a méně kvalitními. V současném období recese převyšuje nabídka nad poptávkou. Jen ve městě Bohumíně a jeho blízkém okolí do 5 km je nyní nabízeno celkem 34 kancelářských objektů k prodeji, z toho 10 srovnatelného velikostního charakteru.
Nasycenost trhu - konkurence Nabídka v současné době převyšuje poptávku. Vyšší uplatnění na trhu mají pouze kvalitnější nemovitosti, tj. v případě administrativních objektů především jejich vhodná lokalita, rychlá dostupnost, možnost parkování, vybavenost inženýrskými sítěmi a nabídka příležitostí v okolním prostředí. Podnikatelský záměr realizovaný v nemovitosti Není znalci znám. Likvidita nemovitosti Vedle obecně nižší likvidity nemovitostí v současném období je tato u oceňovaného souboru dále snížena skutečností, že se jedná o kulturní památku (vyšší nároky na případné opravy a rekonstrukci budovy) a dále, že se nachází v záplavovém území. Segmenty trhu Administrativní, případně komerční objekty pro sídla menších firem bez možnosti provozování v místě výrobní a skladovací činnosti, drobné výroby a poskytování výrobních služeb, garážování nákladních a specielních vozidel a velkoobchodní činnost. Politická a ekonomická stabilita Stabilní politické prostředí. V ekonomické oblasti dochází ke stagnaci některých typů (méně kvalitních) nemovitostí. 3.5.2 Využití nemovitosti Analýza současného využití Oceňované nemovitosti jsou již dlouhodobě od roku 2008 nevyužívané vlastníkem ani nájemci. Jako nepotřebný majetek pro vlastníka je uvažováno s jeho prodejem.
13
3.5.3 Dluhy nemovitosti (a)
technické v tis. Kč:
600
Oceňované nemovitosti nejsou již od roku 2008 provozovány, je prováděna nepravidelná kontrola a jen nejnutnější údržba. To se projevilo na celkovém technickém stavu některých konstrukcí, které vyžaduji opravy. Jedná se především o zatékání do garáží a přípravny krmiva, opravu oken a jejich nátěrů v průčelí budovy, opravu vstupních dveří, opravy vnitřních omítek v suterénu budovy, opravy žlabu a oplechování římsy, oprava a nátěr fasády. Mezi technické dluhy zařazuji i umístění nemovitostí v lokalitě záplavového území, která přináší snížení poptávky po nemovitosti a tím snížení její likvidity, obtížnost pojištění proti živelným událostem a zvýšené náklady na opravy v případě povodní. Nepříznivě rovněž může působit na investory zařazení budovy mezi kulturní památky s dopadem na zvýšené nároky na realizaci oprav nemovitostí. Finančně nelze tyto dva poslední vlivy přesně stanovit, vycházím proto z odhadu výše dluhu 400 tis. Kč 0 (b) právní v tis. Kč: Vlastnické právo k oceňovanému objektu není dotčeno žádným věcným břemenem ani jinými právy třetích osob. Z hlediska právního nemá tedy oceňovaná nemovitost žádný vyčíslitelný dluh. (c)
ekonomické v tis. Kč:
0
Ekonomické dluhy vyplývají především z nedostatečného obsazení kapacit, nutnosti poskytnutí náhradního ubytování apod. Tyto skutečnosti se však oceňovaných nemovitostí netýkají.
B. POSUDEK 4.
Analýza zprávy
4.1
Speciální předpoklady
Pro následující odhad byly použity metody oceňování popsané v části 2 "Metody oceňování" této zprávy. Kromě obecných předpokladů uvedených v části 1.2 zprávy nevychází odhad ze žádných dalších a jiných předpokladů.
4.2 Odhad MV nákladovým přístupem 4.2.1 Předpoklady použité v nákladovém přístupu Vychází se z platné metodiky oceňování nemovitostí podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a z prováděcích vyhlášek platných ke dni ocenění. Při výpočtu hodnoty nebyl použit koeficient prodejnosti.
14
4.2.2 Hlavní stavby Budova č.p. 43 Jedná se o budovu, která je součástí řádové zástavby náměstí, částečně podsklepená se dvěma nadzemními podlažími a šikmou sedlovou střechou. Štítové požární stěny jsou stupňovité. Na betonových základových pásech jsou vyzděny svislé nosné konstrukce z cihel plných tl. 30 - 65 cm, příčky tl. 15 cm. Střecha je dřevěná sedlová s vikýřem do čelní fronty, bednění z prken na sraz, krytina z pozinkovaného plechu, opatřeného ochranným nátěrem. V průčelí směrem do náměstí je provedena zdobená fasáda s nadokenními římsami a štukovými suprafenestry a stupňovitý štít s věžními hodinami, nad nimiž je soška sv. Floriána a kartuš se znakem. Klempířské konstrukce jsou úplné vč. parapet a atiky z pozinkovaného plechu s ochranným nátěrem. Okna dřevěná dvojitá, vstupní dveře dvoukřídlové dřevěné, částečně prosklené s ozdobnou kovovou mříží. Vnější úprava povrchu vápenná štuková omítka. Vnitřní úprava povrchů v suterénu je provedena cementovou omítkou stropů kleneb a stěn, v nadzemních podlažích omítky vápenné štukové spolu s keramickým obkladem v sociálních místnostech a v kuchyních podél kuchyňských linek. V bývalé zasedací místnosti a kanceláři proveden obklad stěny až ke stropu z dýhovaných desek z dřevní hmoty. Podlahy v suterénu z betonové mazaniny a cementového potěru opatřená nátěrem, v nadzemních podlažích podle charakteru místností PVC na tepelně izolačních deskách Lignopor (kanceláře), v sociálních místnostech, chodbách, zádveří a podestech keramická dlažba. V půdním prostoru je podlaha z volně ložených cihel na škvárový podklad. Stropy v suterénu klenbové do ocelových válcovaných profilů v nadzemních podlažích s rovným podhledem s vápennou štukovou omítkou (chodby, schodiště, sociální místnosti) a kazetovým podhledem v kancelářích a zasedací místnosti. Vnitřní schodiště do suterénu betonové, jinak mezi podlažími kameninové s ocelovým zábradlím. Venkovní schodiště ze zadní části ocelové na betonových patkách se zábradlím. Okna dřevěná dvojitá, venkovní parapety z pozinkovaného plechu, vnitřní parapety dřevěné. Vnitřní dveře dřevěné plné i částečně prosklené, v půdním prostoru kovové plechové. Vytápění ústředním topením s kotly na zemní plyn, radiátory litinové, rozvod v ocelových trubkách. Proveden rozvod teplé a studené vody, zdrojem teplé vody plynový boiler. Odkanalizování sociálních místností a kuchyněk provedeno do vlastního biologického septiku. Budova je napojena na veřejný vodovod, plynovod a elektropřípojku 220/380 V. Z hlediska dispozičního členění se nachází v suterénu chodba, kotelna a dvě sklepní místnosti o celkové podlahové ploše bez prostoru schodiště 98 m2. V 1. NP spojovací chodba, tři větší kanceláře, kuchyň, WC s předsíňkou, sprchový kout a pět menších provozních místností o celkové podlahové ploše (bez zádveří a schodiště) 141 m2. Ve druhém nadzemním podlaží chodba, zasedací místnost předělená shrnovací koženkovou stěnou, tři kanceláře, kuchyň, dvě WC s předsíňkami a sprchový kout a balkon. Celková podlahová plocha druhého nadzemního podlaží bez schodiště činí 161 m2. V podkroví je pouze jedna úklidová místnost o výměře 12 m2 a půda o výměře 170 m2. Podle údajů pozemkové knihy a základního kamene v soklu byla vystavena v roce 1900, stáří k datu ocenění činí 113 let. V roce 1986 proběhla rozsáhlejší rekonstrukce vnitřních prostor. Budova je již delší dobu nevyužívaná. Technický stav odpovídá jejímu stáří a stavu nízké údržby. Na suterénním zdivu je částečně opadaná a z velké části poškozená omítka a malba vlivem zemní vlhkosti pro nedostatečnou svislou izolaci základů, v prostoru schodiště jsou patrny stopy po zatékání přes střešní konstrukci. Venkovní omítky v zadní části budovy popraskané, v přední fasádě stržena část plechové krytiny římsy a zatékání po fasádě vlivem děravého žlabu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná
15
Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 Koeficient změny ceny stavby: 2,120 Podlaží: Název 1. PP 1. NP 2. NP Součet:
Výška 3,33 m 4,70 m 4,30 m 12,33 m
budovy pro službu a administrativu
Zastavěná plocha 15,00×8,50+7,74×3,6 14,95×14,90+2,85×2,45 14,95×14,90+3,40×0,75
= = =
155,36 m2 229,74 m2 225,31 m2 610,41 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
4,20 m 203,47 m2
Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 155,36×3,43 vrchní stavba 225,31×9,00+(2,85×2,45×1) zastřešení 225,31×0,50+225,31×6,55/2 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
532,88 m3 2 034,77 m3 850,55 m3 3 418,20 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové pásy bez izolace 8,20 % 2. Svislé konstrukce – zděné z cihel plných 17,40 % 3. Stropy – ŽB s rovným podhledem, klenuté 9,30 % 4. Krov, střecha – krov dřevěný sbíjený, střecha sedlová 7,30 % 5. Krytiny střech – šablony z pozinkovaného plechu s ochranným 2,10 % nátěrem 6. Klempířské konstrukce – úplné vč. parapet a atiky z 0,60 % pozinkovaného plechu s ochr. nátěrem 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové omítky, dýhované 6,90 % obklady chodeb, 8. Úprava vnějších povrchů – vápenná dvouvrstvá omítka 3,30 % 9. Vnitřní obklady keramické – běžné keramické obklady WC, 1,80 % umyváren, kuchyní 10. Schody – betonové, kamenné 2,90 % 11. Dveře – hladké plné, částečně prosklené 3,10 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dřevěná dvojitá 5,20 % 14. Povrchy podlah – PVC, běžná keramická dlažba 3,20 % 15. Vytápění – ústřední, kotly na zemní plyn 4,20 % 16. Elektroinstalace – světelná i třífázová 5,70 % 17. Bleskosvod – ano 0,30 % 18. Vnitřní vodovod – rozvod studené i teplé vody v ocelových 3,20 % trubkách 19. Vnitřní kanalizace – odkanalizování WC,koupelen, kuchyní 3,10 % 20. Vnitřní plynovod – rozvod zemního plynu 0,20 % 21. Ohřev vody – centrální ohřev teplé vody v plynovém boileru 1,70 %
16
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
Název, popis 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení – splachovací WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy – bez výtahu 25. Ostatní – mříže v 1.NP, zabezpečovací zařízení 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 8,20 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: 2 807,– Kč/m3 Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9524 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9417 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1200 Základní jednotková cena upravená: = 4 009,27 Kč/m3 Základní cena upravená: 3 418,20 m3 × 4 009,27 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 113 / (113 + 67) × 100 = 62,778 % 62,778 % × 8,20 % × 0,46 / 0,9417 + 2,515 % 2. Svislé konstrukce – standardní 113 / (113 + 67) × 100 = 62,778 % 62,778 % × 17,40 % / 0,9417 + 11,600 % 3. Stropy – standardní 113 / (113 + 67) × 100 = 62,778 % 62,778 % × 9,30 % / 0,9417 + 6,200 % 4. Krov, střecha – standardní 113 / (113 + 37) × 100 = 75,333 % 75,333 % × 7,30 % / 0,9417 + 5,840 % 5. Krytiny střech – standardní 27 / (27 + 13) × 100 = 67,500 % 67,500 % × 2,10 % / 0,9417 + 1,505 % 6. Klempířské konstrukce – standardní 24 / (24 + 6) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,60 % / 0,9417 + 0,510 % 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 27 / (27 + 13) × 100 = 67,500 % 67,500 % × 6,90 % / 0,9417 + 4,946 % 8. Úprava vnějších povrchů – standardní
17
Obj. podíl Hodnocení 0,00 % Neuvažuje se 3,00 % Standardní 1,40 % Nevyskytuje se 5,90 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se
1,0000 – 0,0443 – 0,0140 = 0,9417
=
13 704 486,– Kč
27 / (27 + 13) × 100 = 67,500 % 67,500 % × 3,30 % / 0,9417 9. Vnitřní obklady keramické – standardní 27 / (27 + 23) × 100 = 54,000 % 54,000 % × 1,80 % / 0,9417 10 Schody – standardní . 113 / (113 + 67) × 100 = 62,778 % 62,778 % × 2,90 % / 0,9417 11 Dveře – standardní . 27 / (27 + 23) × 100 = 54,000 % 54,000 % × 3,10 % / 0,9417 13 Okna – standardní . 27 / (27 + 23) × 100 = 54,000 % 54,000 % × 5,20 % / 0,9417 14 Povrchy podlah – standardní . 27 / (27 + 3) × 100 = 90,000 % 90,000 % × 3,20 % / 0,9417 15 Vytápění – standardní . 27 / (27 + 13) × 100 = 67,500 % 67,500 % × 4,20 % / 0,9417 16 Elektroinstalace – standardní . 27 / (27 + 23) × 100 = 54,000 % 54,000 % × 5,70 % / 0,9417 17 Bleskosvod – standardní . 27 / (27 + 23) × 100 = 54,000 % 54,000 % × 0,30 % / 0,9417 18 Vnitřní vodovod – standardní . 27 / (27 + 23) × 100 = 54,000 % 54,000 % × 3,20 % / 0,9417 19 Vnitřní kanalizace – standardní . 27 / (27 + 23) × 100 = 54,000 % 54,000 % × 3,10 % / 0,9417 20 Vnitřní plynovod – standardní . 18 / (18 + 22) × 100 = 45,000 % 45,000 % × 0,20 % / 0,9417 21 Ohřev vody – standardní . 18 / (18 + 12) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 1,70 % / 0,9417
+
2,365 %
+
1,032 %
+
1,933 %
+
1,778 %
+
2,982 %
+
3,058 %
+
3,011 %
+
3,269 %
+
0,172 %
+
1,835 %
+
1,778 %
+
0,096 %
+
1,083 %
18
23 Vnitřní hygienické vybavení – standardní . 27 / (27 + 3) × 100 = 90,000 % 90,000 % × 3,00 % / 0,9417 + 2,867 % 25 Ostatní – standardní . 27 / (27 + 13) × 100 = 67,500 % 67,500 % × 5,90 % / 0,9417 + 4,229 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 64,604 % Odpočet opotřebení: 13 704 486,– Kč × 64,604 % Cena po odečtení opotřebení:
Budova č.p. 43 – zjištěná cena:
– =
8 853 646 Kč 4 850 840 Kč
4 850 840 Kč
Garáž Jedná se o řadovou trojgaráž stojící na severní hranici pozemku p.č. 6/1, přístupná ze sousedního pozemku cizího vlastníka (Město Bohumín) p.č. 7/1. Objekt je svou zadní stěnou stavebně srostlý se dvěma kotci pro psy a provozní budovou pro přípravu krmení. Na betonových základových pásech s izolací vyzděné svislé nosné konstrukce tl. 30 cm z cihel plných. Na nich proveden železobetonový věnec s konstrukcí stropu a mírně šikmé střechy. Stropní konstrukce z PZD desek se škvárobetonem, na něm položeny izolační desky z čedičové plsti. Střešní konstrukce dřevěné bednění z desek sbitých na sraz, krytina z živičných svařovaných pásů s nátěrem bitagitu. Klempířské konstrukce jsou úplné vč. krytí boční atiky pozinkovaných plechem s ochranným nátěrem. Žlaby a svody odvádějí srážkovou vodu do dešťové kanalizace. Podlaha betonová, ve střední garáži proveden montážní kanál o hloubce 1,50 m. Vnitřní povrchy z vápenné štukové omítky, venkovní břizolit. Vrata dvoukřídlá z ocelového plechu. Okna v garážích nejsou, nad vraty jsou provedeny úzké průhledy zazděné sklobetonem. Garáže jsou odvětrané, připojené na rozvod ústředního topení z hlavní budovy a na elektropřípojku 220 V. Garáž byla uvedena do užívání v roce 1986, její stáří k datu ocenění činí 27 let. Technický stav garáží je dobrý. Podle patrných stop na stěnách v první garáží dochází však k zatékání přes střešní konstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,133 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: 1. NP Výška:
3,23 m
19
10,20×6,3
=
64,26 m2
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 64,26×3,33
=
213,99 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Nadstandardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní
Zastavěná plocha:
Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pásy s izolací 2. Obvodové stěny – zděné tl. 30 cm 3. Stropy – ŽB s tepelnou izolací 4. Krov 5. Krytina – živičné svařované pásy 6. Klempířské konstrukce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava povrchů – břizolit, vápenné omítky 8. Dveře – nejsou 9. Okna – nejsou 10. Vrata – standardní ocelová 11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace – světelná 13. přípojka ÚT – průmyslové topné tělesa 20 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K5 × Ki)
= 6,01 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy 0,54 × 26,20 % 8. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,70 % 9. Okna –0,54 × 1,852 × 1,40 % 13. přípojka ÚT 0,54 × 6,01 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,1330 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Základní jednotková cena upravená: = 3 260, 63 Kč/m3 3 Základní cena upravená: 213,99 m × 3 260,63 Kč/m3
=
697 742 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 53 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 53) = 33,750 % Odpočet opotřebení: 697 742 Kč × 33,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
235 488 Kč 462 254 Kč
Garáž – zjištěná cena:
1,0000 + – – + =
0,1415 0,0270 0,0140 0,0325 1,1330
462 254 Kč
20
4.2.3 Vedlejší stavby a významnější venkovní úpravy Přípravna krmiva pro psy Jedná se o nepodsklepenou stavbu stavebně srostlou s trojgaráží, s její zadní stěnou. Na betonových základových pásech s izolací jsou vyzděny svislé nosné konstrukce z cihel plných tl. 30 cm a po obou bočních stěnách pak 15 cm psí boudy. Objekt má společnou pultovou střechu s garáží. Venkovní povrch proveden z břizolitu, vnitřní z vápenné štukové omítky a částečně z keramického obkladu v kuchyni. Podlahy v celém objektu z keramické dlažby. Venkovní dveře dřevěné plné částečně vertikálně prosklené, okna dřevěná zdvojená. Dispozičně se v objektu nachází zádveří, kuchyň, spíž, předsíň WC a WC. Celková podlahová plocha činí 8,9 m2. Před boudami jsou provedeny ocelové přístřešky svařované z úhelníků a rámků s pletivem, zastřešení z vlnitého ocelového plechu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,969 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
6,10×3,3+2×(2,05×1,15)
=
3,03 m 24,85 m2
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 6,10×3,3×3,13+4,71×1,65
=
70,78 m3
Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pásy 2. Obvodové stěny – zděné tl. 30 cm 3. Stropy – ŽB s rovným podhledem 4. Krov – bez krovu 5. Krytina – svařované živičné pásy 6. Klempířské práce – z pozinkovaného plechu 7. Úprava povrchů – břizolit, štuková omítka 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné 10. Okna – dřevěná zdvojená 11. Podlahy – keramická dlažba 12. Elektroinstalace – světelná Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní
1,0000
21
Úprava koeficientu K4: 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9687 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 Základní jednotková cena upravená: = 2 534,36 Kč/m3 Základní cena upravená: 70,78 m3 × 2 534,36 Kč/m3
=
179 382 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 43 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 43) = 38,571 % Odpočet opotřebení: 179 382 Kč × 38,571 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
69 189 Kč 110 193 Kč
– 0,0313 = 0,9687
Přípravna krmiva pro psy – zjištěná cena:
110 193 Kč
Přípojka kanalizace DN 150 mm Jedná se o přívodní kanalizaci do biologického septiku z hlavní budovy a z přípravny krmiv. Celková délka činí 19 m. Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm: 19,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Ocenění Základní cena: 19,00 m × 1 180,– Kč/m 22 420,– Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,3140 Cena stavby: = 51 880 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 43 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 43) = 38,571 % Odpočet opotřebení: 51 880 Kč × 38,571 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
Přípojka kanalizace DN 150 mm – zjištěná cena:
22
20 011 Kč 31 869 Kč 31 869 Kč
Přípojka kanalizace DN 200 mm Jedná se o odvod z biologického septiku do veřejné kanalizace v ulici U Valu v celkové délce 28 metrů. Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm: 28,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Ocenění Základní cena: 28,00 m × 1 450,– Kč/m 40 600,– Kč Korekce základní ceny: × 1,0000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,3140 Cena stavby: = 93 948 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 43 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 43) = 38,571 % Odpočet opotřebení: 93 948 Kč × 38,571 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
Přípojka kanalizace DN 200 mm – zjištěná cena:
36 237 Kč 57 711 Kč 57 711 Kč
Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru Jedná se o biologický septik BS5 umístěný v prostoru dvora upravující splaškové vody před odvedením do veřejné kanalizace. Jedná se o betonový montovaný objekt o půdorysu 3,34 * 1,78 m a hloubce 3,02 m. Zatřídění pro potřeby ocenění 2.4.2. Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru: 17,95 m3 OP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,314 Ocenění Základní cena: 17,95 m3 OP × 2 800,– Kč/m3 OP 50 260,– Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,3140 Cena stavby: = 116 302 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 27 roků Předpokládaná další životnost: 43 roků Opotřebení: 100 × 27 / (27 + 43) = 38,571 % Odpočet opotřebení: 116 302 Kč × 38,571 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
Septiky nad 15 m3 obestavěného prostoru – zjištěná cena:
23
44 859 Kč 71 443 Kč 71 443 Kč
4.2.4 Pozemky Předmětem ocenění jsou dva níže uvedené pozemky. Město Bohumín nemá zpracovanou a schválenou cenovou mapu stavebních pozemků a proto budou oceněny podle cenového předpisu. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. U cenových přirážek a srážek byla m.j. použita i srážka ve výši 25 %, vzhledem k tomu, že oceňované pozemky se nachází v záplavovém území podle vyhlášky KÚ Moravskoslezského kraje ze dne 25. 10. 2011, čj. MSK 159936/2011. Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 0% účelu užití stavby Úprava celkem: + 20 %
×
1,200
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki:
× ×
0,850 2,120
Název Parc. č. zastavěná plocha a 6/1 nádvoří
– + –
25 % 10 % 15 %
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 533 400,– 864,96 2
Cena [Kč] 461 024
Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 0% Úprava celkem: + 20 %
×
1,200
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
× × ×
0,850 2,120 0,400
– + –
24
25 % 10 % 15 %
Název Parc. č. ostatní plocha-jiná 7/2 plocha
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 7 400,– 345,984 2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 2 422
463 446 Kč 463 446 Kč
4.2.5 Výsledné ceny včetně opotřebení zjištěné nákladovou metodou: Hlavní budova č.p. 43 Garáž Vedlejší stavby a venkovní úpravy Pozemky
Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem:
4 851 tis. Kč 462 tis. Kč 271 tis. Kč 463 tis. Kč 6 047 tis. Kč
4.3 Zjištění porovnávací hodnoty nemovitostí jako celku Jako základní metodu pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti jsem použil metodu porovnávací a srovnal v čase ocenění dostupné nabízené ceny velikostně a z hlediska účelu využívání obdobných deseti objektů v regionu města Bohumína a Ostravy. Pro porovnání byly použity tyto nabízené objekty k prodeji: 1. Komerční administrativní budova na ulici Ostravské ve Starém Bohumíně. Jedná se o dvoupodlažní budovu s kancelářemi o podlahové ploše 400 m2 plus jednopodlažní budovu skladu s rampou o ploše 120 m2. Budovy jsou zabezpečeny alarmem. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, přípojku eletro i na veřejnou kanalizaci. Ohřev vody a vytápění je zajištěno plynovým kotlem. Areál je kompletně oplocen a přístupný asfaltovou příjezdovou komunikací i kamiony. Nachází se 20 m od příjezdní komunikace na dálnici. Celkově je ve velmi dobrém stavu. Nabízená cena k jednání činí 2 300 000 Kč. 2. Komerční budova na ul. Ostravské v Bohumíně – Vrbici Samostatně stojící podsklepená budova s jedním nadzemním podlažím a zřízeným podkrovím s pozemkem o celkové výměře 3 518 m2. Celková zastavěná plocha 658 m2, podlahová plocha kanceláří a skladů 600 m2. Za budovou zpevněná plocha s 20 stání pro osobní automobily nebo kamiony. Budova je napojena na veřejný vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. Přípojka elektřiny 230/400 V a telefonu. V roce 2008 proběhla rozsáhlejší rekonstrukce a opravy budovy. Celkový stav objektu dobrý. Nabízená cena k jednání 2 800 000 Kč.
25
3. Administrativní budova na ul. 1. máje v Bohumíně – Skřečoni Novostavba komerčního objektu před dokončením v klidné okrajové části města Bohumín. Možnost využití jako sídlo firmy, penzion apod. Jedná se o třípodlažní cihlový objekt s garážovým stáním pro 5 osobních vozů a bezbariérovým přístupem. Stavba je před kolaudací, nutno dodělat venkovní omítky a oplocení. Zastavěná plocha činí 146 m2, užitná plocha stavby 360 m2, plocha zahrady 633 m2. Stavba je napojena na veškeré inženýrské sítě vč. telefonu a internetu. Vytápění je ústředním topením s kotlem na zemní plyn. Nabízená cena k jednání 3 500 000 Kč. 4. Dům s komerčními prostory na ul. 1. máje, Bohumín – Skřečoň Jedná se o samostatně stojící dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími se zřízeným podkrovím o celkové užitné ploše 660 m2. V přízemí zřízena prodejna s kompletním zázemím, sklad ve sklepních prostorech. Na pozemku dvě garáže dílna a 4 stání pro osobní vozidla. V patře domu bytová jednotka 6 + kk s terasou. V podkroví pracovna a dvě neadaptované půdní prostory. Objekt připojen na veškeré inženýrské sítě včetně internetu. Celkový stav budovy velmi dobrý. Požadovaná cena 2 700 000 Kč. 5. Administrativní budova s areálem na ul. Křivé, Moravská Ostrava Provozní areál sestávající ze tří vzájemně na sebe navazujících objektů, které mohou složit jako sídlo firmy. Hlavní budova o dvou nadzemních podlažích s upraveným podkrovím a sklepními skladovacími prostory slouží pro administrativu se zázemím. Na ni navazuje od jihu dvoupodlažní objekt se sklady v 1. NP a zasedací a školicí místností ve 2. NP. Na nádvoří je dále jednopodlažní sklad s garáží. Nemovitost se nachází na ulici Křivá v zástavbě provozních objektů pro skladování a drobnou výrobu na severním okraji historického centra Moravské Ostravy. V areálu je menší nádvoří, které tvoří manipulační plochu. Objekt je v dobré technické stavu s pravidelnou údržbou. Přístup a příjezd je zajištěn z ulice Křivá, parkování s kapacitou 5 aut je před objektem na veřejné ploše. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě vč. internetu. Souhrnná velikost všech užitných ploch budov činí 511 m2, celková plocha areálu má velikost 446 m2. Požadovaná cena 9 600 000 Kč. 6. Administrativní budova na ul. Nádražní, Ostrava – Přívoz Jedná se o řadovou podsklepenou cihlovou budovu se třemi nadzemními podlažími o zastavěné ploše 350 m2 a celkové užitné ploše 700 m2. V prvním nadzemním podlaží jsou prodejní plochy s výkladci do ulice, ve vyšších podlažích pak administrativní zázemí s kancelářemi. Ve dvoře za budovou se nachází další objekty, které jsou funkčně propojeny s hlavní budovou a jsou z převážné části určeny pro výrobu a skladování. Nemovitost je napojena na veškeré IS, vytápění lokální plynové. Parkování je zajištěno ve dvoře. Objekt se nachází v historické části a byl postaven v roce 1906. Jeho technický stav je dobrý. Nabízená cena k jednání 6 420 000 Kč. 7. Administrativní budovy na ul. Fügnerova, Ostrava – Přívoz Jedná se o cihlovou koncovou řadovou budovu se dvěma nadzemními podlažími a částečně podsklepenou o zastavěné ploše 102 m2 a užitnou plochou 250 m2. Budova je částečně zrekonstruovaná, zateplená, má nová plastová okna, nové rozvody elektřiny rozvody internetu a nové topení. Je připojena na všechny inženýrské sítě, má 5 vlastních parkovacích stání ve dvoře. Technický stav objektu je dobrý. Požadovaná cena 3 150 000 Kč. 8. Kancelářská budova na ul. Těšínská, Ostrava – Radvanice
26
Jedná se o samostatně stojící cihlovou třípodlažní budovu se suterénem o celkové užitné ploše 600 m2. Sklepní prostory jsou využívány jako sklady, v přízemí jsou obchodní prostory, v dalších dvou nadzemních podlažích je celkem 8 kanceláří. Dům je po celkové rekonstrukci, má nová okna, okapy, elektrické rozvody, rozvody vody v plastu, alarm, nákladní výtah a klimatizaci 3. NP. Vytápění je plynové. K nemovitosti patří garáž s parkovacím stáním pro 8 vozidel. Celkový stav objektu je velmi dobrý. Požadovaná cena 5 500 000 Kč. 9. Komerční objekt na ul. Pohraniční, Moravská Ostrava Jedná se o rohovou cihlovou budovu se třemi nadzemními a jedním podzemním podlažím o celkové zastavěné ploše 303 m2 a celkové užitné ploše 600 m2. Budova je částečně zrekonstruována, provedeny nové rozvody vody, elektřiny v mědi, klimatizace. V nadzemních podlažích se nachází kanceláře, sociální zařízení a sprchy. V podkroví je školicí místnost a zázemí pro personál. Budova je napojena na všechny inženýrské sítě vč. telefonu a internetu. Ve dvoře parkování pro 20 vozidel. Celkový stav budovy velmi dobrý. Požadovaná cena 7 000 000 Kč. 10. Kancelářská budova, ul. Vratimovská, Ostrava – Kunčice Samostatně stojící cihlová podsklepená administrativní budova se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím o celkové užitné ploše 420 m2. Jedná se o objekt z roku 1946, který byl v roce 2004 celkově zrekonstruován a byl využíván pro administrativní účely. Topení je lokální plynové, provedené přípojky elektro a vody. Odkanalizování provedeno do vlastního septiku. Celkový stav objektu dobrý. Požadovaná cena 3 390 000 Kč.
Porovnání bylo provedeno podle dostupných nabízených cen s vyhodnocením vlivů upravujících jejich úroveň. Nabízená cena k jednání byla upravena koeficientem 0,80 – 0,90 vzhledem ke stáří nabídky a nabízející realitní kanceláři. Při stanovení dalších koeficientů bylo vycházeno z těchto rozhodných ukazatelů: K1 polohy K2 velikosti K3 stavu objektu K4 vybavení K5 úvaha znalce
zohledňuje celkovou polohu nemovitosti v obci a v regionu, inženýrské sítě, dopravní obslužnost, občanskou vybavenost, ekologické vlivy, posuzuje celkovou výměru stavby, zastavěnou a užitnou plochu budovy, obestavěný prostor staveb, zohledňuje stav jednotlivých konstrukčních prvků, staveb a jejich součástí a příslušenství, stáří objektu a jeho údržbu zohledňuje vybavení budovy (podstandard, standard, nadstandard) případně mimořádné stavební konstrukce a vybavení vyjadřuje celkový názor znalce na posuzované nemovitosti.
Výsledky porovnávací metody: Zjištění průměrné ceny metodou porovnávání nemovitostí jako celku Porovn.. Požadovaná koef.úpravy přepočtená objekt cena ceny cena
K1 polohy
K2 velikosti
K3 tech.stavu
K4 K5 KC vybavení úvaha znalce CELKEM
odvozená cena
1
2 300 000
0,90
2 070 000
1,00
1,05
1,05
1,05
1,05
1,215506
1 702 994
2
2 800 000
0,95
2 660 000
1,00
1,05
1,00
1,00
0,90
0,945000
2 814 815
3
3 500 000
0,95
3 325 000
1,05
0,95
1,10
1,05
1,05
1,209718
2 748 574
4
2 700 000
0,95
2 565 000
1,05
1,00
1,05
1,00
0,95
1,047375
2 448 980
27
5
9 600 000
0,95
9 120 000
1,10
1,00
1,10
1,00
1,05
1,270500
7 178 276
6
6 420 000
0,90
5 778 000
1,15
1,05
1,05
1,00
1,05
1,331268
4 340 223
7
3 150 000
0,95
2 992 500
1,10
0,80
1,05
1,05
1,00
0,970200
3 084 416
8
5 500 000
0,90
4 950 000
1,10
1,05
1,05
1,00
0,95
1,152112
4 296 457
9
7 000 000
0,90
6 300 000
1,15
1,10
1,05
1,00
1,05
1,364662
4 616 528
10 Průměr ná cena
3 390 000
0,90
3 051 000
1,10
1,00
1,00
1,00
0,95
1,045000
2 919 617 3 615 088
Cena nemovitostí zjištěná porovnávací metodou činí 3 615 tis. Kč.
C. ZÁVĚR 5. Návrh obvyklé (tržní) ceny Výsledná obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě nezávisle na sobě zjištěných cen věcnou (nákladovou) a porovnávací metodou. Při stanovení výsledné ceny bylo přihlédnuto k těmto faktorům: -
v nákladovém přístupu k oceňování spočívá velmi často obzvláštní nebezpečí, že budou přehlédnuty skutečné tržní aspekty, že důraz v cenotvorbě bude přesunut na pouhé technicko-objemové chápání investičních nákladů a vytratí se měřítko užitečnosti. U staveb pořízených většinou s velkými investičními náklady mohou vzniknout při tržním ocenění značná pochybení, neboť většinou tyto stavby byly realizovány za podmínek odtržených od reálných potřeb nebo přinejmenším se tyto podmínky již zásadně změnily.
-
porovnávací metoda je metodou nejobjektivnější ovšem za předpokladu dostatečného počtu porovnávaných objektů v daném čase a lokalitě. Tento předpoklad je možno považovat v tomto případě za splněný. Proto byla této metodě ocenění a jejímu výsledku přiložena podstatně vyšší váha než metodě věcného ocenění.
Uvedenými metodami byly zjištěny tyto hodnoty: Věcná (nákladová) metoda Porovnávací metoda Dluhy nemovitosti
6 047 tis. Kč 3 615 tis. Kč 600 tis. Kč
Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že zjištěné výsledky ocenění se v závislosti od aplikovaných metod ocenění velikostně liší. Příčinou je skutečnost, že každá z aplikovaných metod vychází z odlišných principů. Substanční majetková metoda ocenění souboru nemovitého majetku je v zásadě založena na bázi zjištění věcné ceny bez přímé nutné vazby na možnost ekonomického využití. Porovnávací hodnota pak reflektuje aktuální situaci na realitním trhu.
28
29
Použitá literatura: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Jokl M.: Oceňování nemovitostí, základní dílo, Verlag Dashöfer, Praha 1999 Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, 3. rozšířené vydání, CERM s.r.o., Brno, 1995 Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, CEDUK, Praha, 1996 Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, 3. přepracované a doplněné vydání, LINDE Praha a.s., 2004
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV 774 pro k.ú. Starý Bohumín ze dne 28. 3. 2013 Kopie katastrální mapy, mapový list BOHUMÍN 6-6/14 ze dne 28. 3. 2013 Veřejná vyhláška KÚ Moravskoslezského kraje ze dne 25. 10. 2011
30
31
32
33
34
35
36
37
