Björn Cederquist, projectleider Sociale Stad Stockholm

Björn Cederquist, projectleider Sociale Stad Stockholm

36

schijnwerper

‘De bewoners zijn tegenwoordig smarter dan de wijk zelf’

In het bruisende shoppinghart van Stockholm duik ik samen met een gejaagde stroom forenzen de metro in. Nog geen tien minuten later sta ik tussen uitbundig bloesemende kerselaars uit te kijken over het Hammarby-meer. De bontgekleurde ecoflats langs de oever zijn via een netwerk van houten bruggetjes en kanalen met elkaar verbonden. Nergens afval, nergens graffiti, de harmonie is haast onwerkelijk. Nochtans was de grond waarop vandaag kinderen ravotten, amper twintig jaar geleden vergeven van de chemicaliën. De modelwijk Hammarby Sjöstad bewijst dat projecten als Blue Gate of het Nieuwe Zuid in Antwerpen geen utopie hoeven te blijven. Tekst en beelden: Pieter Leuridan

‘Of ik hier zelf woon?’ Björn Cederquist schiet in een onbedaarlijke lach. ‘Dat kan een bescheiden stadsambtenaar als ik, zich niet permitteren. Voor een flatje van amper 75 m² betaal je hier makkelijk 1.400 euro huur per maand, exclusief kosten. Dat is haast dubbel zo veel als in het centrum van Stockholm. Het is al een heel voorrecht om hier elke dag te komen werken.’ Als projectleider Sociale Stad werd Cederquist al van bij de start in 1996 bij het project betrokken. De oevers van het Hammarby-meer waren toen nog als brownfieldsite ingekleurd. Honderd jaar industriële activiteit had het gebied met een erfenis van olievervuiling en chemicaliën opgezadeld. Tot in de crisisjaren tachtig was dit de meest troosteloze plek van de hele stadsarchipel. Tegenwoordig is Hammarby Sjöstad een lichtend voorbeeld voor ecodenkers en stadsontwikkelaars van over de hele ONDERNEMERS. september 2013

wereld. Het huisvuil van de 18.000 inwoners wordt er via een vacuüm buizenstelsel weggezogen en omgezet in biogas om de wijk mee te verwarmen. De meeste bewoners beschikken niet over een eigen auto en lijken dat ook niet te missen. Dat de deur van het centrale ontmoetingscentrum haast dagelijks wordt platgelopen door internationale delegaties die hier inspiratie komen opdoen voor hun eigen project, hoeft niet te verbazen. Bjorn Cederquist heeft de nationaliteiten die hij al over de vloer kreeg, allemaal met kopspelden aangeduid op een wereldkaart: van Frankrijk tot Zuid-Korea. ‘Maar ik druk die mensen altijd op het hart dat aan dit project een lang en moeizaam proces is voorafgegaan. Met de economische heropleving van de jaren negentig nam de vraag naar extra kantoorruimte en extra wooncapaciteit in onze hoofdstad toe. Door zijn gunstige ligging lag 37

de ontwikkeling van Hammarby eigenlijk voor de hand. Maar de hoge kosten van de sanering schrikten politici af. Bovendien werden grote delen van het gebied geleased door privébedrijven die hier opslagruimtes hadden ondergebracht. En een derde van de grond was al honderd jaar in handen van één familie. Al die contracten openbreken en afkopen, zou opnieuw een bom geld kosten.’ Maar toen besloot Stockholm om zijn kandidatuur te stellen voor de Spelen van 2004. ‘De stad zocht iets waarmee hij het Olympisch Comité kon imponeren en besloot om uitgerekend op dit zwaar vervuilde terrein het atletendorp te bouwen om het dan nadien als een modelwoonwijk te ontwikkelen. Wat voordien onhaalbaar leek, werd plots wel mogelijk. Samen met drie grote projectontwikkelaars bracht de stad het kapitaal samen om het land terug te kopen en het gebied te saneren. Samen goed voor 34 miljoen euro.’ Lusten zonder lasten De grond werd gesaneerd volgens de strengste standaarden. Op sommige plaatsen werd alle aarde afgegraven tot op de onderliggende rotslaag. Uiteindelijk werden 130 ton olie en nog eens 180 ton chemicaliën afgevoerd. Maar ondanks al die inspanning greep Stockholm naast de toewijzing van de Spelen. ‘Die ging naar Athene. Met de bekende gevolgen’, grijnst Cederquist. ‘Wij hebben alleen de lusten van de Spelen gehad, zonder de lasten. Maar de eerste stap was gezet en hoewel er nadien nog discussies zijn geweest over de hoge ontwikkelingskosten ben ik er altijd van overtuigd gebleven, dat die investering zichzelf snel zou terugverdienen. Sinds 1993 blijft de woningmarkt in Stockholm groeien à rato van vijfduizend appartementen per jaar. Als je dan mag kiezen tussen wonen in een afgelegen buitenwijk of hier, op een boogscheut van de stad en omringd door water, dan is de keuze snel gemaakt. Dankzij de verbinding met de Baltische zee is het water trouwens van uitstekende kwaliteit. Behalve wat schroot en een paar gezonken bootjes, hebben we weinig afval uit het meer zelf gehaald.’

een aantal kijkdagen te organiseren. Daar zijn toen meer dan 100.000 bezoekers op afgekomen en we waren vertrokken. Onze verwachting was dat we vooral een al wat ouder middenklassepubliek zouden aantrekken, dat een alternatief zocht voor hun villa met tuin. Maar de gemiddelde leeftijd van de bewoners hier is amper 35 jaar. Op straat struikel je haast over de kinderwagens’, lacht hij. Jong, maar ook kapitaalkrachtig zo leert een blik op het uitstalraam van een vastgoedkantoor. 400.000 euro voor een flat van 80 m² is hier meer regel dan uitzondering.

Björn Cederquist, projectleider Sociale Stad Stockholm:

‘Sinds 1993 blijft de woningmarkt in Stockholm groeien à rato van vijfduizend appartementen per jaar. Als je dan mag kiezen tussen wonen in een afgelegen buitenwijk of hier, op een boogscheut van de stad en omringd door water, dan is de keuze snel gemaakt.’ Toch was Hammarby Sjöstad geen instant succes. Verre van zelfs. ‘De klik kwam er eerst niet. En ik voelde dat de projectontwikkelaars er wat wanhopig van werden. In 2001 hebben we beslist om tijdens de zomer enkele appartementen piekfijn in te richten, en ONDERNEMERS. september 2013

39

‘En daar moet je ook nog een toeslag van 600 tot 700 euro bijtellen, die je als eigenaar maandelijks moet betalen aan de coöperatie die mede-eigenaar is van het gebouw en de hele wijkinfrastructuur.’ Met die prijzen is het erg moeilijk om een sociale mix in stand te houden, geeft hij toe. ‘We zijn vertrokken van het idee dat de helft voorbehouden zou blijven voor de sociale huurmarkt. Maar gaandeweg zijn er andere politieke keuzes gemaakt. Drie op de vier flats die oorspronkelijk eigendom waren van de huisvestingsmaatschappij zijn inmiddels verkocht. Een andere idee was om met gereguleerde prijzen te werken. Maar dan loop je weer het risico dat er een soort zwarte markt ontstaat waarop die panden achteraf toch met hoge winsten worden verhandeld. Het gevolg is dat er nu een vrij homogene populatie van hoogopgeleide dertigers woont. Voordeel is wel dat die mensen de filosofie van duurzaamheid en ecologie verder invullen. Zo zijn er spontaan wijkcomités ontstaan die zelf proefprojecten opzetten met elektrische wagens en smart grids. Je zou kunnen stellen dat de bewoners tegenwoordig smarter geworden zijn dan de wijk.’ Maria Rankka, ceo van de Kamer Van Koophandel

‘Eigenlijk zijn er permanent 100.000 woningen te kort. En dat baart ons zorgen want er is geen pasklare oplossing voor.’ Stockholm:

Mix van werken en wonen Maar voor dit jonge utopia liggen er toch ook een aantal bedreigingen op de loer. De vraag naar flats is tegenwoordig zo hoog dat nu ook beslist werd om een aantal kantoorgebouwen om te bouwen tot wooncomplexen. ‘Daar moeten ze mee uitkijken’, vindt Björn Cederquist. ‘ De mix van werken en wonen zorgt er net voor dat een wijk leeft; dat er warenhuizen, restaurantjes, scholen en bibliotheken zijn. De artisanale nijverheden waarvoor Hammarby vroeger bekend was, zijn spijtig genoeg al verdwenen. Neem nu ook nog alle kantoren weg en voor je het weet, zit je met een slaapstad waar niks te beleven valt. Dezelfde delicate oefening moet je maken met mobiliteit en verkeer. Een woonwijk helemaal onbereikbaar maken voor autoverkeer is geen goed idee. Zelf geef ik de voorkeur aan het openbaar vervoer en de fiets, maar dat moet een vrije keuze zijn. Toen we indertijd de plannen opstelden was er een hevig dispuut tussen een aantal centrumrechtse partijen die vonden dat er twee parkeerplaatsen per flat moest worden voorzien en de groene strekking die absoluut geen privéparkings wou. Uiteindelijk werd voor het compromis gekozen: 0,55 parkeerplaatsen per wooneenheid. Intussen is dat cijfer bijgesteld tot 0,7 parkeerplaatsen per flat. Maar geen enkel appartement heeft eigen parkeergelegenheid. Wie absoluut een garage wil, kan voor 150 euro per maand een box huren in een van de centrale parkeercomplexen. Mensen gaan daardoor op een heel beredeneerde manier om ONDERNEMERS. september 2013

Maria Rankka, ceo van de Kamer Van Koophandel Stockholm

met hun autogebruik. Maar de centrale assen van dit stadsdeel blijven wel bereikbaar voor auto’s, anders kwijnt de middenstand weg. Binnenin de woonparken houden we de verkeersdruk zo laag mogelijk. Dat is ook de reden waarom we dat buizenstelsel voor huisafval hebben aangelegd. Zo halen we tot 80 procent van de conventionele huisvuilophaling van de weg af. Hier en daar hebben we dat moeten bijsturen, want het vacuümsysteem kon de hoeveelheid krantenpapier niet aan. Dus wordt papier nu weer op de conventionele manier opgehaald.’ Dat je als overheid ook niet alles kunt sturen, en dat zo’n project na verloop van tijd zijn eigen toekomst gaat bepalen, blijkt tijdens onze wandeling langs het meer. De oudste delen van Hammarby Sjöstadt zijn laagbouwappartementen in zalmroze en lichtblauw, met ruime terrassen en eigen aanlegsteigers aan het water. De nieuwe projecten zijn strenger van vorm, hoger en pragmatischer van ontwerp. Vaak ook bekleed met trendy zwarte gevelstenen. ‘De stad waakt streng over alle nieuwe projecten. Het moet hier geen tweede Manhattan worden. Maar de prijs van de grond is dermate gestegen, dat je ook niet meer van de bouwpromotoren kan eisen dat ze er gebouwen van maximaal vier of vijf verdiepingen 41

natuurlijk ook zijn graantje mee te pikken van de economische groei. Maar Stockholm is toch veruit de helderste ster aan het Zweedse uitspansel’ zegt Maria Rankka, ceo van de lokale Kamer Van Koophandel. Naar een verklaring hoef je niet ver te zoeken: bijna alle Zweedse multinationals hebben hun hoofdkwartier in Stockholm. En die kritische massa zorgt ervoor dat er ook een voortdurende instroom is van regionale hoofdkwartieren van buitenlandse ondernemingen.

op plaatsen. De bouwstijl van de nieuwe projecten is bovendien eclectischer geworden. De tijdsgeest evolueert. Mensen willen zich meer onderscheiden van elkaar. Als je daar als stadsplanner weigert rekening mee te houden, is elk project tot mislukken gedoemd.’ Stockholm groeit zes keer sneller dan Parijs Nergens anders in Europa is de urbanisatie zo uitgesproken en ingrijpend als in Zweden. De Zweedse hoofdstad Stockholm is goed voor een derde van de nationale bevolkingsaangroei. ‘Göteborg probeert

De stad telt nu 850.000 inwoners maar elk jaar komen er 15.000 bij. Dat is een groeiritme van 2 procent per jaar, of zes keer sneller dan Parijs en twee maal sneller dan Londen. ‘Het grootste probleem is dat onze huizenmarkt die evolutie totaal niet kan volgen. Eigenlijk zijn er permanent 100.000 woningen te kort. En dat baart ons zorgen want er is geen pasklare oplossing voor. De grote vraag doet de vastgoedprijzen door het dak schieten, waardoor het zelfs voor hoger opgeleiden te duur wordt. Daar tegenover staat dat de huurmarkt in Zweden overgereguleerd is. Tussen huiseigenaar en huurder staat een soort vakbond die over de prijzen onderhandelt. Voor veel verhuurders is dat een extra stimulans om hun pand te verkopen.’ En toch kunnen de Zweden blijkbaar aan de verleiding weerstaan om kriskras snelbouwappartementen neer te poten. ‘De ecologische trend leeft erg sterk’, zegt Maria Rankka. ‘Dat gaan de Zweden niet snel los laten. Als je een nieuwe wijk neerzet kan je dat evengoed meteen op een ecologische manier doet’, zegt Maria Rankka. ‘Dat is ook mijn hoop voor de komende tien jaar; dat de stad verder kan groeien op een duurzame manier. En dat ze eindelijk het metronet verder uitbouwen, want dat is dringend nodig om Stockholm mobiel te houden.’ 

Op donderdag 24 oktober organiseren Voka – Kamer van Koophandel Antwerpen-Waasland en de Real Estate Society (RES), in nauwe samenwerking met de Stad Antwerpen voor de zesde keer het congres ‘Antwerp Real Estate’. Het centrale thema voor het jaarlijkse Antwerp Real Estate Congres is dit jaar een vooruitblik naar 2050: Welke uitdagingen en opportuniteiten zijn er in het Antwerpse vastgoedsector? Tijdens dit congres deelt onder meer burgemeester Bart de Wever de visie van het stadsbestuur op deze uitdagingen, leert u van de Zweedse best practice – waarover u in dit nummer al een voorsmaakje kreeg – en krijgt u meer informatie over nieuwe trends in vastgoed. Praktische informatie

Datum: donderdag 24 oktober, van 14.00 tot 19.00 uur Plaats: BNP Paribas Fortis - Meir 48 - 2000 Antwerpen - ingang via Wapper Deelnameprijs: 290 euro, inclusief lunch en netwerkreceptie na afloop (excl. 21 % btw) (Recupereer tot 50 % van uw opleidingskosten via de kmo-portefeuille) Inschrijven: online via www.voka.be/antwerpen-waasland/are of via mail naar [email protected]

42