Bijlagen ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Bijlagen ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

September 2012

Inhoudsopgave

Bijlage 1

Situatietekening

2

Bijlage 2

Contouren vrijetijdseconomie Almere DSO/EZ/2012

3

Bijlage 3

Verslag Ronde Tafel ‘Recreatiewoningen Almere Hout - Ecudorp’

12

Bijlage 4

Ruimtelijke en milieutechnische aandachtspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van recreatiewoningen locatie Almeerderhout

16

Bijlage 5

Toolbox inrichting archeologische vindplaats

21

Bijlage 6

Planning B

24

Bijlage 7

Almere Principles

25

Bijlage 8

Concept reserveringsovereenkomst

27

Bijlage 9

Algemene verkoopvoorwaarden 2012

35

Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 1

Bijlage 1 Situatietekening


Pagina 2

Bijlage 2 Contouren vrijetijdseconomie Almere DSO/EZ/2012

1. Belang van vrijetijdseconomie

De laatste eeuwen heeft de economie zich ontwikkeld van een agrarische, via industrie en productie naar een diensten- en handelseconomie. De verschuiving naar een vrijetijds- en beleveniseconomie is een volgende stap. Pine en Gillmore gaan er in hun boek ‘The Experience Economy” van uit dat de sector in brede zin de economische motor van de 21e eeuw zal worden waar in 2030 wereldwijd 1 op de 12 mensen hun brood mee verdienen. In de wereld verschuift het economisch zwaartepunt (handel en productie) steeds meer naar Azië waardoor in Europa het belang van de vrijetijdseconomie steeds verder toeneemt. •

•

•

Nederlanders en buitenlandse bezoekers gaven in 2008 in Nederland €36,9 miljard uit aan leisure. Nederlanders geven circa 20% van het huishoudbudget uit aan vrije tijd. Volgens sommige onderzoekers zelfs 35%. In reële termen zijn de totale bestedingen met een derde gegroeid in de periode 1992-2004. Tegenwoordig wordt meer gereisd voor ontspanning dan uit zakelijke motieven: de meeste kilometers in het totale verkeer hebben een vrijetijdsmotief. Men is bereid steeds vaker en verder te reizen voor vrijetijdsdoeleinden. Niet op werkdagen maar juist in het weekend zijn de meeste auto’s op de weg. In Nederland zijn ruim 70.000 bedrijven actief in de leisuresector. Het aantal banen bedroeg ruim 550.000: circa 7% van de totale werkgelegenheid. In de periode 2001-2008 vertoonde de leisuresector de grootste omzetstijging van alle sectoren in de totale economie.

Leisure genereert dus bestedingen en werkgelegenheid en draagt zo bij aan de economische ontwikkeling van een gebied. Grote publiekstrekkers hebben tevens grote directe en indirecte effecten in termen van afgeleide bestedingen en werkgelegenheid. Leisure kan een positief effect hebben op de aantrekkelijkheid en daaruit volgende economische waardeontwikkeling van omliggend gebieden en vastgoed.

Naast economisch belang heeft leisure ook een belangrijke maatschappelijke component. Leisure draagt steeds meer bij aan de totale kwaliteit van leven en de sociale cohesie in wijken, buurten, steden en regio’s.


Pagina 3

•

Vrijetijdsvoorzieingen worden meegewogen en steeds belangrijker als het gaat om de vestigingsplaatskeuze van bewoners en bedrijven. Leisure als wezenlijk onderdeel van woonen werkomgeving.

•

Leisure als cruciale voorwaarde voor aantrekken en behouden hogere inkomensgroepen, hoogopgeleiden en de creatieve klasse (Richard Florida). Leisure draagt bij aan de totale Quality of life: vrijetijdsvoorzieningen en ambiance bepalen mede waar de mobiele mondiale creatieve klasse zich in de toekomst zal vestigen om te wonen, werken, onderzoeken en ontspannen. Leisure als volwaardig deel van een complete succesvolle stad (Almere 2.0).

Naast dit directe economisch effect zijn er ook belangrijke indirecte effecten. Sommige voorzieningen verschaffen een bezoekmotief aan een stad en trekken van grote afstand bezoekers. Leisure verschaft identiteit en draagt bij aan het imago van een stad of regio en draagt bij aan het onderscheidend vermogen om op die manier bezoekers, bewoners, bedrijven en voorzieningen te trekken. Op een lager schaalniveau is leisure succesvol ingezet bij de marketing en branding van stadsdelen, wijken en buurten.

De vrijetijdseconomie en leisure zijn dus van belang: • • • • • • •

Als drager van ruimtelijke identiteit Als bron van sociabiliteit Als gebiedsicoon Als ontwikkelingsvector Als economische groeimotor Als kwartiermaker Als ‘quality of life’


Pagina 4

2. Vrijetijdseconomie in Almere

In het najaar van 2006 is binnen de gemeente gestart met een gesegmenteerde marktbenadering. Vrijetijdseconomie is daarbij als kansrijk marktsegment aangemerkt. Doel was om op een proactieve wijze marktpartijen naar Almere te halen en deze te verleiden tot het doen van omvangrijke investeringen in onderscheidende en vernieuwende vrijetijdsprojecten. Het is gelukt om Almere duidelijker in de markt te zetten als interessante vestigingsplaats. Zodanig dat het bedrijfsleven bereid was te investeren in nieuwe leisure concepten.

•

•

•

Lokaal marktbereik: veel nieuwe initiatieven en doorgroei bestaande vestigingen: succes met horeca, versterking horeca clusters Almere Haven en Almere Stad, fitness en wellness, hotels en groen-blauwe recreatie. Regionaal marktbereik: meer bezoekers voor met name evenementen, en aantrekken nieuwe en uitbreiden bestaande initiatieven (bowlingbaan, kinderspeelparadijzen, hotels, bed and breakfasts, survivalcentra en zalencentra). Echter er zijn nog geen concepten met een groot marktbereik gevestigd. Boven regionaal marktbereik: veel belangstelling vanuit de markt, waardoor er, met het ter beschikking stellen van vestigingsmogelijkheden, veel kansen zijn.

De vrijetijdssector in Almere heeft de onderstaande kenmerken: •

• • • • •

Gemeten met de in 2009 ontwikkelde landelijke standaard Toerisme en Recreatie, was de vrijetijdssector op 1 oktober 2009 in Almere goed voor bijna 1200 bedrijfsvestigingen met in totaal ruim 4.000 arbeidsplaatsen. Daarmee is de sector goed voor bijna 5% van de totale werkgelegenheid in Almere (tegen 7% landelijk). Het aandeel van de vrijetijdseconomie binnen de totale werkgelegenheid in Almere is daarmee sinds het jaar 2000 bijna verdubbeld. Ook in economisch mindere tijden (2001-2003 en 2008) groeit de sector gestaag door. Horeca en recreatieve detailhandel zijn goed voor bijna driekwart van deze werkgelegenheid. Deze vestigingen zijn met name geconcentreerd in de centrumgebieden. De overige recreatieve vestigingen zijn met name te vinden in woonwijken, op binnenstedelijke bedrijventerreinen en in de buitengebieden. De sector kenmerkt zich door een oververtegenwoordiging van kleine bedrijfsvestigingen met een relatief groot aandeel parttime werkgelegenheid.


Pagina 5

3. Dé opgaaf voor vrijetijdseconomie in Almere

Uit onderzoek blijkt telkens weer het belang van een standvastige visionaire overheid die vertrouwen wekt en weet te behouden bij investeerders. De overheid is dé kritische succesfactor voor vrijetijdseconomie. Cruciaal daarbij is een organische groei van de sector binnen een zekere thematische conceptopzet c.q. product-marktcombinatie. Deze thema’s en concepten hebben hun basis in de lokale en regionale markt en moeten passen binnen de omgeving vanuit een zekere gebiedseigenheid. De sleutel tot duurzaam succes ligt in het organiseren van de juiste marktpartijen binnen een gezamenlijk overkoepelend belang.

• • • • • •

Met marktpartijen doordenken samenhangende leisure visie en leisure identiteit. Die vertalen in een ruimtelijke leisure infrastructuur (kansenkaart) Op te onderscheiden schaalniveaus (wijk, stad, regio, nationaal) Dienstbaar aan een verdere duurzame verstedelijking (Almere Principles) In aansluiting op doelen op te onderscheiden schaalniveaus (sociaal, economisch, ecologisch) Dienstbaar aan strategische agenda / principes evolutionair proces (moet aansluiten op dat wat er al is en een brug slaan naar het nieuwe).

Leisure consumenten (vraag) ----Leisure concepten ( PMC’s) ----leisure aanbieders(aanbod) I v Vestigingsmogelijkheden (Locaties en gastheerschap binnen de totale schaalsprongopgaaf)


Pagina 6

4. SWOT Analyse vrijetijdseconomie

Op basis van een SWOT-analyse worden conclusies getrokken over de kansen voor Almere binnen de regionale en (inter)nationale context en welk profiel past voor Almere. In hoofdstuk 5 zal worden uitgewerkt welke product-markt combinaties (gelet op de vestigingscriteria) uiteindelijk kansrijk zijn.

Conclusie SWOT-analyse: •

Almere scoort goed op harde vestigingscriteria voor lokale en bovenlokale nieuwe leisureconcepten.

•

Almere beschikt over de mogelijkheden om te excelleren in zachte vestigingscriteria.

•

Er zijn kansen genoeg in de markt voor Almere maar de concurrentie ligt bij het binnenhalen van aansprekende projecten om de hoek. Het is daarom belangrijk om onderscheidend te zijn. Durf in relatie tot (inter)nationale concurrenten te kiezen voor specialisatie. Dit kan middels onderscheidende producten (‘unique selling points’ als: jong, lef, durf, nieuwland, ruimte, luxe, comfort, modern, maakbaar en dienstbaar). Zet in op het ontwikkelen van onderscheidende en vernieuwende product-marktcombinaties die zich in totaliteit wel goed tot elkaar verhouden met het oog op een duidelijke (inter)nationale profilering van Almere. Aansluiten en voortbouwen op (gewenst) imago, identiteit en merk.

•

•

•

Gewenst profiel van de vrijetijdseconomie in Almere

• • • •

Imago en identiteit vrijetijdseconomie aantrekkelijk voor bewoners, bedrijven en bezoekers Voldoende aanbod van vrijetijdsvoorzieningen voor bewoners, bedrijven en bezoekers Almere als aantrekkelijke groene en blauwe stad met ruimte voor vrijetijdseconomie Almere als vrijetijdsstad in de Randstad met maatwerk voor nieuwe vrijetijdsconcepten


Pagina 7

5. Kansrijke concepten Vrijetijdseconomie

De bestaande vraagaanbod verhoudingen gecombineerd met trends en ontwikkelingen in de markt resulteren in een aantal kansrijke soorten van functies en concepten. Deze concepten kennen ieder een eigen marktbereik waardoor uiteindelijk onderscheidende product-marktcombinatie ontstaan met specifieke randvoorwaarden. In algemene zin geldt dat vrijetijdsconcepten met omvangrijke bezoekersaantallen alleen kunnen functioneren wanneer de bereikbaarheid voldoende is gewaarborgd. Dat geldt met name voor het in en rondom Amsterdam aanwezige toeristenpotentieel dat verleid moet worden tot een bezoek aan Almere of een daar gelegen attractie. Dat resulteert in de volgende indeling van PMC’s naar marktbereik: • •

•

Lokaal: ondersteunende voorzieningen met plus aan comfort en ruimte. Stadsregio: unieke voorzieningen (door thema, comfort e.d.), waarvoor in de regio geen ruimte is of onvoldoende ruimtelijke kwaliteiten zijn. Ondersteunen ook behoeften lokale bevolking. Bovenregionaal grootschalige unieke voorziening gericht op (inter)nationaal toerisme: gebruik makend van groene/blauwe kwaliteiten, ruimte, innovatie, unieke beleving in uniek gebiedsconcept dat samenhang genereert met en tussen de overige economische clusters.

Marktbereik (Inter)nationaal

PMC Concepten • •

•

•

• • •

Grote internationale toeristische attractie ter versterking toeristisch profiel Metropoolregio Amsterdam, zoals: - Total Dutch Water Experience themepark (koppeling watereducatie aan waterentertainment, nieuwland in dubbelstad gebied Amsterdam-IJmeerAlmere) - The International Edutainment City (innovatieve leisure in combi met architectuur, ecologie, health, duurzaamheid, evenementen, festivals, ICT, Media, wonen en werken met icoongebouwen en icoonfuncties -> mogelijk thema de grote ontdekkingsreizen gerelateerd aan Gouden Eeuw) Grootschalige eendaagse evenementen voor meer dan 45.000 bezoekers (vult gat dat resteert na Heineken Music Hal, Ziggo dome en Arena in A’msterdam ZuidOost. Grootschalige meerdaagse evenementen (Olympische Spelen 2028 / Floriade 2022) Beurs/congrescentrum/MICE (inter)nationaal zakelijk toerisme Hotelmarkt voor bijzondere doelgroepen (families met kinderen, kostenbewuste of juist luxe reiziger)


Pagina 8

Regionaal • • • •

• • •

Grootschalige lesurenvoorzieningen in maakbare en/of juist groen-blauwe gebieden Buitendijkse Waterrecreatie (hét watersportcentrum van de Randstad) Westelijk waterfront Almere als attractief recreatief woonen verblijfsgebied (2e huizen) Regionale verblijfsaccommodatie (hotels, bed and breakfast, groepsaccommodatie, thematische bungalowparken> tekort van 13.000 hotelkamers tot 2015 in MRA) Regionale congres en vergadermarkt (regionale MICE) Grootschalige wellnessconcepten Grote evenementen (zoals Libelle Zomerweek, Zand en Defqon)

Lokaal •

• • • • •

Frequente vormen van vrijetijdsbesteding merendeels gebonden aan de directe woon- of werkomgeving: moet makkelijk inpasbaar zijn in dagelijkse levensritme/leefstijl. Lokaal uitgaan en vermaak (bowlingcentrum, uitgaanscentrum, kinderspeelparadijs) Attractieve Horeca (bijzondere drijvende concepten, parkhoreca, zalencentra) Evenementen en happenings Sportieve recreatie (fitness, klimmen, pitch en put, survival en outdooractiviteiten) Funshoppen

De in bovenstaand schema genoemde kansrijke PMC’s en thematische concepten kunnen worden benoemd tot speerpunten binnen de inzet voor vrijetijdseconomie in Almere. Dwars door alle marktbereiken heen kunnen de als kansrijk aangemerkte product-marktcombinatie worden gekoppeld aan vijf thema’s: • • • • •

Thema Water (recreatie, beleving, edutainment en entertainment) Thema Attracties en grootschalige leisure Thema Evenementen en festivals Thema Hotelaccommodatie Thema Zakelijk toerisme/MICE


Pagina 9

6. Verbinden PMC’s en thema’s aan vestigingsmogelijkheden: Kansenkaart

De vrijetijdseconomie manifesteert zich in uiteenlopende verschijningsvorm op diverse locaties. Het invullen van de marktbehoefte aan leisure noodzaakt tot een structuurvisie leisure (welke er overigens nu niet is). Dit kan helpen bij de stedelijke programmering van leisure voorzieningen.

• •

• •

Lokale voorzieningen geconcentreerd in de stadscentra en nabij woonwijken Rode leisure-as: grote bovenlokale gebouwde voorzieningen met omvangrijke bezoekersstromen worden geconcentreerd langs of nabij de A6 zodat deze goed bereikbaar zijn en geen overlast veroorzaken voor bewoners. (Poort, Zuidoever Weerwater, Kasteel, Weteringpark, A6-A27) Blauwe as: Vanaf de kustzone van Almere Haven via Poort en Pampus loopt richting Oostvaardersplassen een as met aan het water gerelateerde bovenlokale voorzieningen. Groene as: Langs de A6 sluit een groenzone aan op het Almeerder Hout voor aan de groene omgevingskwaliteit gerelateerde bovenlokale voorzieningen. (Beginbos, Vroege Vogelbos, Weteringpark, De Kemphaan, Braambergen)

Relatieve positionering leisure en vrije tijd in Almere In Almere 2.0 en de schaalsprongopgaaf wordt op hoofdlijnen een functioneel-ruimtelijke indeling gemaakt van op vrijetijdsgebruik gerichte gebieden. Almere hanteert een structuur waarbij:

• • • •

lokale voorzieningen geconcentreerd zitten in de stadscentra en woonwijken Grote bovenlokale gebouwde voorzieningen met grote bezoekersstromen worden geconcentreerd langs de A6 zodat ze geen overlast veroorzaken voor bewoners. Aan de kustzone van Poort en Pampus is ruimte voor rode/groene/blauwe bovenlokale voorzieningen die extra waarde ontlenen aan de omgevingskwaliteiten. In het centrale Waterlandse Bos en omgeving ruimte is voor bovenlokale recreatieve concepten die het moeten hebben van een groene omgevingskwaliteit.

Bij het opstellen van een ontwikkelingsvisie kan niet voorbij worden gegaan aan de ontwikkeling van leisure gebieden elders in Almere. Belangrijkste gebieden met hun in gemeentelijke beleidsvisies toebedeelde vrijetijdskarakteristiek zijn:


Pagina 10

Centrumgebieden • • • •

Stadscentrum: centraal winkelapparaat met binnenstedelijke en culturele uitgaansvoorzieningen. Centrum Almere Buiten: lokaal stadsdeelcentrum met grootschalige lokale detailhandelsvestigingen (Doe Mere). Centrum Almere Haven: lokaal stadsdeelcentrum met artistieke voorzieningen rondom het thema kunst en cultuur. Centrum Almere Poort: lokaal stadsdeelcentrum met thematische op vrije tijd georiënteerde detailhandel en bovenlokale recreatieve trekkers.

Kustzones • • • •

Kustzone Almere Haven: lokaal horecacluster (Havenkom) en waterrecreatie (bestaande en nieuwe jachthaven en passantenhaven). Kustzone Almere Pampus: lokale en regionale waterrecreatie (nieuwe jachthavens) Kustzone Blocq van Kuffeler: lokale waterrecreatie (bestaande jachthaven) Kustzone Almere Poort: lokale en regionale grootschalige leisure, vermaak en horeca, jachthaven.

Overige gebieden •

• •

•

Zuidoever Weerwater / Vroege Vogelbos / Beginbos: lokale waterrecreatie, horeca, verblijfsrecreatie (camping) en watersport (jachthaven, waterskiën, duiken, varen), mogelijkheden voor grootschalige leisureconcepten en evenementen gericht op sfeer en bereikbaarheid. Fanny Blankers Koen sportpark: Het centrale lokale cluster voor sport en sportieve recreatie met onder meer het stadion van FC Omniworld.. Almeerder Hout / Weteringpark: lokale en regionale openluchtrecreatie (wandelen en fietsen, golfbaan, survival), natuureducatie en dierenparken (Stadslandgoed de Kemphaan, Stichting Aap) en Kasteelpark (Kasteel Almere) en publiekstrekkers in een groene setting. Oostvaardersplassen / Noorderplassen / Lepelaarsplassen : lokale, regionale en nationale openluchtrecreatie en natuureducatie.


Pagina 11

Bijlage 3 Verslag Ronde Tafel ‘Recreatiewoningen Almere Hout - Ecudorp’ Aanwezig: dhr. A. Helling (Recron), dhr. P. Hoorneman (Centerparcs), dhr. G. van der Steen (International Wellness Resorts), dhr. N. de Snoo (Staatsbos Beheer), dhr. W. Roovers (ZKA), dhr. J.P. Bron (Zeelenberg Architectuur), dhr. G. Heemskerk (Twijnstra Gudde), dhr. A. Roozenburg, dhr. K.J. Onrust en mw. L. Putter (alleen gemeente Almere) Afwezig: dhr. J. Klop en mw. N. den Daas 8 mei - Almere ‘Met een niche naar een ijzersterk concept’ Almere is een grote en groeiende gemeente. De stad heeft ambities, ook op het gebied van toerisme en recreatie. Mede door de aanwezigheid van natuurgebieden en het waterrijke karakter van de stad bevinden zich binnen de gemeentegrenzen voldoende mogelijkheden voor dagrecreatie. De ontwikkeling van ruimere mogelijkheden voor verblijfsrecreatie is hierbij achtergebleven. Binnen de gemeentelijke organisatie bestaat het gevoel dat er potentie zit in de gerichte ontwikkeling van verblijfsrecreatie. Er dient zich nu een kans aan een kleinschalig park met recreatiewoningen te realiseren in Almere Hout. Door een Ronde Tafel discussie te organiseren met experts heeft de gemeente Almere meer inzicht gekregen in succesvoorwaarden zoals locatie, schaalgrootte en exploitatiemodel. De uitkomsten van de Ronde Tafel kunnen tevens dienen als input voor een prijsvraag die de gemeente voornemens is uit te schrijven om initiatiefnemers uit te nodigen met plannen te komen voor het kleinschalige vakantiepark. Langs de randen van de provincie Flevoland bevinden zich vele mogelijkheden voor verblijfsrecreatie en toerisme. Denk vooral aan enkele grote campings gelegen aan de Randmeren, aan het grootschalige park met vakantiewoningen van Center Parcs in Zeewolde en - aan de overzijde van het water - de vele parken op de Veluwe. Er zijn dus relatief veel mogelijkheden in de regio voor verblijfsrecreatie, maar niet in Almere. En er dient zich nu een kans aan om daar verandering in aan te brengen, stelt de gemeente. Het is de bedoeling bedrijven te interesseren voor de realisatie van een relatief kleinschalig park met recreatiewoningen van 8 ha groot in Almere Hout; in boswachterij Almeerderhout om precies te zijn. Gebiedsmanager Albert Roozenburg benadrukt dat het Almere vooral te doen is om initiatiefnemers aan te trekken die in staat zijn waarde toe te voegen voor de stad Almere. Een bedrijf dat rondom het project veel economie genereert. Het gaat er niet om een zo hoog mogelijke grondwaarde te realiseren. Verder stelt de gemeente uitdrukkelijk dat zij niet zelf gaat ontwikkelen. ‘Wij vragen het aan de markt’, stelt Roozenburg.


Pagina 12

Bijzonder Projectmanager Lydia Putter van de gemeente Almere wijst erop dat de locatie, bekend onder de naam Ecudorp, een aantal positieve eigenschappen heeft. In de eerste plaats is dat de bereikbaarheid: in het midden van het land en gelegen in de nabijheid van snelwegen. Het gebied heeft een zeer landelijk karakter, wat in stand blijft ondanks de verwachte groei van het gebied Oosterwold (incl. Almere Hout) met 15.000 woningen. Het betreft een zeer bosrijke omgeving, met enkele bijzondere elementen zoals het Kathedralenbos. In het gebied zijn verschillende wandel-, fietsen ruiterroutes uitgezet. Tevens is de Hoge Vaart belangrijk voor de recreatie vaart als binnenlandse verbinding tussen Ketelmeer en Markerwaard. Daar komt bij dat de gemeente Almere, ook in samenwerking met Staatsbosbeheer, investeert in het gebied. Hierbij kan gedacht worden aan stadslandgoed de Kemphaan (waar onder andere Stichting Aap is gehuisvest). De natuurcamping in het gebied is een van de best lopende van Staatsbosbeheer, bevestigt Nick de Snoo (districtshoofd regio Oost) tijdens de Ronde Tafel. De Snoo voegt daaraan toe dat vanuit het oogpunt van natuurbeleving het gebied zeer bijzonder is. ‘De omgeving verandert heel snel. Het moet mogelijk zijn om een concept neer te zetten waarin dit terugkomt. Het is echt een gebied dat steeds interessanter wordt om er te zijn.’ Het groene karakter is tevens een aansprekend punt voor Gert van der Steen, directeur van International Wellness Resorts, onder andere exploitant van Elysium en Veluwse Bron. ‘Het groene karakter is belangrijk voor de ontwikkeling van een wellness concept in combinatie met verblijfsrecreatie. Daarnaast is de locatie zeer centraal gelegen en dat maakt het verzorgingsgebied in potentie groot.’ En ten slotte is de gemeente Almere vast van plan de organisatie van de Floriade in 2022 binnen te halen. Dit internationale land- en tuinbouw evenement staat onder andere gepland in het betreffende gebied. Groeipotentie Het gebied heeft dus een aantal positieve aspecten, maar de vraag is of die voldoende gewicht in de schaal stellen om bedrijven te interesseren voor de ontwikkeling van een goed renderend verblijfsrecreatiepark in het geschetste domein. Gespreksleider Gregor Heemskerk (Twijnstra Gudde) zwengelt de discussie aan: is er ruimte voor een park met vakantiewoningen in de huidige markt of is er sprake van verzadiging? Walter Roovers van ZKA, Consultants & Planners, heeft onderzoek gedaan en meldt dat er jaarlijks in Flevoland 1,1 miljoen overnachtingen in een vakantiebungalow plaatsvinden. Meer dan de helft daarvan komen op het conto van Center Parcs De Eemhof. Roovers concludeert dat in Nederland de markt groot genoeg is voor nieuwe initiatieven. ‘De behoefte om met elkaar op vakantie te gaan blijft. Het aantal senioren bijvoorbeeld dat in gezelschappen op vakantie gaat neemt toe. Dat is een groeiende markt.’ Peter Hoorneman, directeur van De Eemhof vult Roovers aan. ‘Onderzoek wijst uit dat de Flevopolder wel degelijk groeipotentie heeft als het gaat om verblijfsrecreatie. De Nederlander wil niet ver reizen voor zijn korte vakantie en zoekt dus een locatie centraal gelegen. De buitenlandse toerist zoekt een plek als uitvalsbasis voor de Randstad en dat kan prima in de omgeving van Almere.’ Hoorneman geeft aan dat de markt wél verzadigd is als je kijkt naar de grote parken zoals die van De Eemhof. Het bewuste gebied van 8 ha is ook te klein om zo een omvangrijk plan neer te zetten, concludeert Hoorneman. Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 13

Er is sprake van een tweedeling in de markt. Enerzijds is schaalvergroting aan de orde (grote verblijfsparken, veelal gecombineerd met attractieparken zoals Efteling). Anderzijds worden niches opgezocht, bijvoorbeeld voor kort verblijf op een bijzondere plek die in een behoefte voorziet.

Nichemarkt Jan Paul Bron betwijfelt of de locatie intrinsieke waarde genoeg heeft om aantrekkelijk te zijn voor een ontwikkelende partij. Bron is directeur bij Zeelenberg Architectuur. Hij ziet de in zijn ogen onaantrekkelijke aanrijroute en de relatief lange afstand tot de leuke dingen in Almere (onder andere het stadscentrum met winkelgebied) als belemmering. ‘Het gebied moet ijzersterk zijn als je succesvol wil zijn. Met een relatief beperkt aantal huisjes alleen ben je er niet.’ Andere gesprekspartners delen de kritiek op de omvang van de locatie, maar zijn van mening dat er wel kansen zijn. Zij onderstrepen daarom het belang van het opzoeken van een niche. Op deze locatie, waarbij de intrinsieke kwaliteit gering is, zal het concept zelf veel moeten toevoegen om succesvol te kunnen zijn. Er moet een bindend thema of concept zijn wat een impuls geeft voor verblijfsrecreatie op het voorziene park. Iets waardoor toeristen, naast de natuurlijke waarden van het recreatiepark en de gunstige ligging, naar Almere komen. Van der Steen geeft aan dat een attractie en verblijfsrecreatie vaak hand in hand gaan. Hij ziet succesvolle voorbeelden binnen zijn bedrijf van een combinatie van wellness en verblijfsrecreatie. Zoiets zou kunnen werken voor het plan dat de gemeente Almere nu op tafel heeft liggen. De conclusie is dan ook dat de potentiële initiatiefnemer moet worden uitgedaagd in de prijsvraag om met een sterk uitgewerkt idee te komen waarmee een nichemarkt kan worden aangeboord en bediend. Overigens zijn alle gesprekspartners van de ronde Tafel het ook met elkaar eens dat de ‘eco-factor’ een kansrijk concept kan zijn. . Eco kan een sterk argument zijn, zeker in combinatie met duurzaamheid en beleving. In het verlengde hiervan biedt het betrekken van het omliggende water en het bos kansen. Toegevoegde waarde Vervolgens richtte de Ronde Tafel zich op de vraag wat de beste exploitatievorm zou zijn voor een park van 8 ha met recreatiewoningen. Voordat de discussie werd geopend legt Albert Roozenburg van de gemeente uit dat alle opties open liggen. Er zijn vooraf geen beperkingen ten aanzien van permanente bewoning of de wijze waarop particulieren de recreatiewoningen eventueel kunnen verwerven als een belegging. Het exploitatiemodel dient enerzijds recht te doen aan de wens van de gemeente Almere om - economische - toegevoegde waarde te genereren uit de nieuwe vorm van verblijfsrecreatie. Anderzijds zal de exploitatie voor de potentiële marktpartij toch rendabel moeten zijn. Daarbij merken verschillende gespreksdeelnemers op dat het park waarschijnlijk te kleinschalig is om bijvoorbeeld een rendabel zwembad of een aantrekkelijke horecagelegenheid te realiseren. Het aantal huisjes en bezoekers is gewoonweg niet toereikend om de exploitatielasten van deze voorzieningen te kunnen dragen. De experts aan tafel zijn het erover eens dat het type exploitatiemodel leidend is voor de mate van economische spin off. Een exploitatiemodel waarin de partij die de woningen verhuurt ook de eigenaar is, biedt voor de gemeente de meeste zekerheid. Dan gaat het om één eigenaar.


Pagina 14

In het verlengde hiervan ligt een model waarbij de recreatiewoningen in het bezit zijn van particuliere eigenaren, maar dat de verhuur in handen is van één partij. De inspraak van de particuliere eigenaren is nihil. Bij dit model heb je de meeste kans op het ontstaan van een levendig gebied, een hoge reserveringsgraad en op economische spin off.

In een model waarbij particuliere eigenaren de woningen zelf gaan verhuren bestaat het risico dat de recreatiewoning een permanente woning wordt of slechts een paar weken per jaar bewoond wordt. Dat levert in beginsel misschien wel een hoge grondprijs op, maar voldoet niet aan de wens om te komen tot economische spin off en toegevoegde waarde voor Almere. Daarnaast levert dit een inactief gebied op en het is naar de toekomst toe moeilijk beheersbaar. Punt van zorg bij de meest wenselijke exploitatiemodellen is dat deze pas interessant worden vanaf 250 recreatiewoningen en dat is niet mogelijk op een gebied van 8 ha. Geadviseerd wordt om een mix van dagrecreatie en verblijfsrecreatie mogelijk te maken op de locatie. Dan kan een deel van de omzet uit andere activiteiten gegenereerd worden en kan het aantal huisjes naar beneden worden gebracht. Des te meer reden, is de conclusie, dat strak wordt gestuurd op een nichemarkt en dat het gemeentebestuur een duidelijk commitment uitspreekt voor het initiatief. Almere heeft veel te winnen en zal zich moeten inspannen om verblijfsrecreatie via het beoogde plan een impuls te geven. Een ondernemer die in zo een plan stapt, is enorm gebaat bij een betrouwbare partner voor de lange termijn. Bestuurlijke betrokkenheid is dan ook een vereiste, stelt de deelnemer van de Ronde Tafel. Dat wordt beaamd door de vertegenwoordigers van de gemeente. De deelnemers van de Ronde Tafel geven aan dat de gemeente Almere er goed aan zou doen om te onderzoeken wat de beste locatie voor recreatiewoningen binnen de stadsgrenzen zou zijn. Realisatie van recreatiewoningen op de locatie die nu voor ligt kan risicovol zijn, maar zou kunnen slagen als er goede randvoorwaarden gesteld en gehandhaafd worden. Een zoektocht naar een kleine, interessante niche. Maar allereerst moet Almere duidelijk formuleren en vastleggen wat de ambitie is en in welke mate economische spin off leidend is. Het succes zit volgens de deelnemers in de techniek van de prijsvraag, de te kiezen nichemarkt, de kracht van de ondernemer en het commitment vanuit de gemeente.


Pagina 15

Bijlage 4 Ruimtelijke en milieutechnische aandachtspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van recreatiewoningen locatie Almeerderhout Ruimtelijk-planologisch De planlocatie heeft in het Structuurplan Hout (2001) dat is overgenomen in de Structuurvisie Almere (2003), de functie (strategisch) project met recreatief/bijzonder doeleind. Deze functie is in het structuurplan niet verder uitgewerkt. De ruimtelijke uitwerking van de planlocatie heeft plaatsgevonden in het Ontwikkelingsplan Boswachterij Almeerderhout (2005) en is planologischjuridisch vertaald in het bestemmingsplan Boswachterij Almeerderhout (2009). In dit bestemmingsplan heeft de planlocatie de bestemming Woongebied teneinde het bijzondere project Ecudorp mogelijk te maken, waarbij in de vorm van ‘land-art’ een woonproject zou worden gerealiseerd met ecologische en culturele uitgangspunten. In de bestemming zijn hiertoe o.m. opgenomen woningen, woonwerkeenheden, een cultuurhuis (zoals ateliers, theaterzaal, ondergeschikte horeca en detailhandel), haven, aanlegsteigers, alsmede verblijfsgebied, bos, groen en water (bouwhoogte gebouwen 9 m.; 10% van collectieve voorzieningen bouwhoogte mogelijk tot 15 m.). Een project met recreatiewoningen of vakantiepark sluit ook aan bij de functie van (strategisch) project met recreatief/bijzonder doeleind voor de planlocatie, zoals in het Structuurplan Hout is opgenomen. Om een dergelijk project planologisch-juridisch mogelijk te maken is een nadere ruimtelijke onderbouwing vereist op basis waarvan het college van B&W kan besluiten tot meewerken aan de procedure tot herziening van het bestemmingsplan. De planlocatie heeft behalve de bestemming Woongebied ook de bestemming Gebied met mogelijke archeologische waarden en er zijn in het gebied een tweetal behoudenswaardige archeologische vindplaatsen. Omdat er in het gebied archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden kunnen via een wijzigingsbevoegdheid de behoudenswaardige vindplaatsen planologisch worden geborgd en kan in het overige gebied de bestemming ‘Gebied met mogelijke archeologische waarden’ vervallen. Het gebied rond de planlocatie heeft de bestemming Bos en de Hoge Vaart aan de zuidzijde van het plangebied heeft de bestemming Water.

Voor verdere informatie over het vigerende bestemmingsplan Boswachterij Almeerderhout wordt verwezen naar www.ruimtelijkeplannen.nl .


Pagina 16

Milieueffectrapportage (MER) Bij het opstellen van het bestemmingsplan Boswachterij Almeerderhout is er een MER-beoordeling uitgevoerd. De raad heeft het MER-beoordelingsrapport aanvaardt en besloten dat er t.b.v. de ontwikkelingen, zoals opgenomen in het bestemmingsplan, geen MER hoeft te worden uitgevoerd. De vestiging van een project met recreatiewoningen op de planlocatie was geen onderdeel van het bestemmingsplan. In het Besluit MER onder categorie D10 worden vakantiedorpen genoemd als MER-beoordelingsplichtige activiteit. Indien een activiteit betrekking heeft op 250.000 bezoekers per jaar of een oppervlakte van 10 ha. of meer in een gevoelig gebied heeft, dan is er sprake van een MER-beoordelingsplichtige activiteit. De planlocatie is gelegen in/nabij een gevoelig gebied. Water en watersysteem De locatie grenst aan de Hoge Vaart en maakt deel uit van het peilgebied van de Hoge Vaart (peil 5,2 m –NAP). Het grondwaterpeil ligt op ca. 1,5 m. onder het maaiveld, maar kan o.a. door bodemdaling variëren. Bij de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan en het watersysteem voor de planlocatie zullen voorschriften worden meegegeven voor de benodigde minimale ruimte voor het open water t.b.v. een goede afwatering en voor het behouden van een goede waterkwaliteit. De benodigde ruimte voor open water kan afhankelijk worden gesteld van de hoeveelheid verhard en/of bebouwd oppervlak. In het kader van herziening van het bestemmingsplan dient een watertoets te worden uitgevoerd. De Hoge Vaart heeft een functie als afwateringskanaal, als regionale vaarroute en ook een ecologische functie voor de migratie van aan water gebonden diersoorten. Langs de zuidoever is hiervoor deels een natuurvriendelijke oeverzone ingericht, die op een aantal locaties nog zal worden uitgebreid. De Hoge Vaart is in beheer bij de provincie Flevoland. De overige wateren en de bossen in de omgeving van de planlocatie zijn in beheer bij Staatsbosbeheer. Het gebied van de Almeerderhout ligt in een grondwaterbeschermingsgebied, in de boringsvrije zone Zuidelijk Flevoland. Het grondwater in dit gebied wordt beschermd ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening. In het gebied zijn in beginsel alle ingrepen in de bodem, die de beschermende werking van de kleilagen kunnen aantasten, verboden. Op de planlocatie bedraagt de maximale ‘boringsdiepte’ 17 m. t.o.v. NAP (zie onderstaande figuur). Betreffende regels zijn opgenomen in de ‘Verordening voor de fysieke leefomgeving Flevoland’ van de provincie Flevoland. De toegestane maximale boringsdiepte heeft consequenties voor het al dan niet gebruik kunnen maken van WKO (Warmte Koude Opslag).


Pagina 17

Groen en natuur De planlocatie bestaat momenteel uit bosgebied, dat (deels) gekapt kan worden om de bebouwing en verdere inrichting van de planlocatie mogelijk te maken. Voor de planlocatie is de Boswet van toepassing. Voor het vellen van bomen geldt op basis van de Boswet een plicht tot kennisgeving en een verplichting tot herplant of boscompensatie elders. De gemeente Almere heeft met Staatsbosbeheer (financiële) afspraken gemaakt over de boscompensatie voor 4,4 ha te kappen bos op de planlocatie. Deze afspraken zullen worden opgenomen/overgenomen in de overeenkomst bij de gronduitgifte voor de planlocatie. De Boswachterij Almeerderhout is onderdeel van de groene hoofdstructuur van Almere. Het bosgebied bestaat uit parkbossen met een recreatieve functie en een ecologische functie. Het is verblijfsgebied voor de aanliggende stadsdelen met een recreatief netwerk van fiets-, wandelen skateroutes. Het gebied ten zuiden van de Hoge Vaart en ten noorden van de (Oude) Waterlandseweg is tevens aangewezen als overige Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het Omgevingsplan Flevoland (2006). De planlocatie ligt net buiten deze EHS; in de ruimtelijke onderbouwing bij de herziening van het bestemmingsplan of bij omgevingsvergunning dient onderbouwd te worden dat de ontwikkeling geen significant negatieve effecten heeft op de EHS. In het kader van de Flora en Faunawet is de Boswachterij Almeerderhout (incl. de planlocatie) geïnventariseerd op beschermde planten en dieren. Hierbij zijn een aantal beschermde soorten aangetroffen. In het bestemmingsplan Boswachterij Almeerderhout is opgenomen dat het - gezien de aard van de voorgenomen ontwikkelingen die in het bestemmingplan zijn opgenomen - niet waarschijnlijk is dat de aangetroffen beschermde soorten nadeel zullen ondervinden van deze ontwikkelingen. In de ruimtelijke onderbouwing bij de herziening van het bestemmingsplan dienen voor de planlocatie beschermde soorten in beeld te worden gebracht en hieruit voortvloeiende maatregelen bij realisering van het plan.


Pagina 18

Geluid De locatie ligt binnen de geluidszone van de Waterlandseweg (Wet geluidhinder). In het kader van het bestemmingsplan Boswachterij Almeerderhout is voor de planlocatie een beschikking voor een hogere grenswaarde (47 woningen en 13 woonboten) afgegeven. Deze is als bijlage bij het bestemmingsplan Boswachterij Almeerderhout gevoegd. Recreatiewoningen zijn echter geen geluidsgevoelige bestemming volgens de Wet Geluidhinder. Behalve in het kader van de Wet geluidhinder speelt geluid ook een rol in een ‘goede ruimtelijke ordening’ (Wro). Bij herziening van het bestemmingsplan vormt het aspect geluid een onderwerp in de ruimtelijke onderbouwing. Vanuit deze invalshoek is van belang om het aspect geluid als aandachtspunt mee te nemen bij het ontwerp van het stedenbouwkundig plan voor het vakantiepark en het ontwerp van de recreatiewoningen. De Hoge Vaart, als vaarweg voor schepen, en het bedrijvenpark Stichtsekant kunnen als akoestisch niet relevant worden beschouwd voor de planlocatie. Luchtkwaliteit: Op basis van onderzoek t.b.v. het bestemmingsplan Boswachterij Almeerderhout is gebleken dat de grenswaarden van luchtkwaliteit niet worden overschreden. Geur: Er is geen sprake van geurhinder in het plangebied. Archeologische waarden In het plangebied heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Hierbij zijn resten uit de steentijd gevonden, nl. vuursteen, houtskool en verbrande hazelnootdoppen. Op basis van het onderzoek is geconcludeerd dat het om een tweetal behoudenswaardige archeologische vindplaatsen gaat, die op de bestemmingsplankaart zijn aangeduid en met planregels worden beschermd (zie bestemmingsplan). Deze vindplaatsen dienen in het stedenbouwkundig plan te worden ingepast en kunnen voor de recreatie bijzondere locaties opleveren. Verder gelden er nadere voorwaarden voor de inrichting van een archeologische vindplaats en voorwaarden bij de gronduitgifte. Ten slotte is het denkbaar dat er zich in het plangebied onder het maaiveld nog onbekende scheepsof vliegtuigwrakken bevinden. Indien deze bij grondwerkzaamheden worden aangetroffen, dan dient dit, conform art. 47 van de Monumentenwet 1988, onmiddellijk aan de stadsarcheoloog te worden gemeld.

Externe veiligheid: Externe veiligheid gaat over het beheersen van risico’s die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. In de omgeving van de planlocatie vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats over de Waterlandseweg en over de Hoge Vaart. Wat betreft het vervoer over de Waterlandseweg is er t.a.v. de planlocatie geen sprake van overschrijding van het plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). En ook wat betreft de Hoge Vaart is de omvang en aard van de transportstromen van zodanige aard, dat zij geen noemenswaardige risico’s opleveren.


Pagina 19

Bodem De bodem van het gebied Almeerderhout bestaat uit holocene klei-, zavel- en veenlagen, gelegen op een pleistoceen zandpakket. Het maaiveld loopt af vanaf de Waterlandse Tocht van 3,8 m –NAP tot ca. 5 m –NAP aan de noordzijde van de Hoge Vaart. In het plangebied zal bij nieuwbouw verkennend bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd conform de NEN 5740 (Woningwet; geldigheid bodemonderzoek vijf jaar). Ook bij uitgifte is een bodemonderzoek vereist om de juridische aansprakelijkheid van eventueel aanwezige verontreinigde grond te regelen. Civieltechniek Riolering: De planlocatie is nog niet ontsloten door riolering. In Almere worden gescheiden rioolstelsels aangelegd. Het vuilwater wordt afgevoerd via het droogweerafvoerstelsel (DWA-stelsel) en het regenwaterafvoerstelsel (RWA-stelsel) is bedoeld voor de afvoer van neerslagwater. Het vuilwater wordt onder vrijverval afgevoerd naar gemalen en vervolgens naar de zuiveringsinstallatie op bedrijvenpark De Vaart. Het Gemeentelijk Rioleringsplan 2001-2004 vormt leidraad wat betreft riolering. Nutsvoorzieningen: Op de planlocatie zijn nog geen nutsvoorzieningen aanwezig (drinkwater, elektriciteit, gas/stadsverwarming, ondergrondse telecom, kabel en glasvezel). De dichtstbijzijnde leidingenstraat loopt aan de noodwestzijde langs de Vogelweg. Hier ligt een 315 mm drinkwaterleiding, een 10 kV elektraleiding en een HD gasleiding (= Hoge Druk). In Almere liggen de leidingenstraten tot de huis- of projectaansluiting op gemeentelijke ondergrond. Ligging in particuliere grond kan pas nadat met de kabels en leidingbeheerder overeenstemming is verkregen. Boven kabels en leidingen mogen geen diepwortelende struiken of bomen worden geplant.


Pagina 20

Bijlage 5 Toolbox inrichting archeologische vindplaats

Samenvatting De gemeente Almere stelt zich met deze visie ten doel richting te geven aan het raadsuitgangspunt om vindplaatsen die behoudenswaardig zijn, te beschermen via inpassing in ruimtelijke plannen. Hierbij krijgen zij een inrichting die zowel het archeologischekarakter van de vindplaatsen herkenbaar en beleefbaar maakt, als de kwetsbare resten in de ondergrond beschermt. Een inrichting die eenvoudig en leerzaam is. Meerduidig en gelaagd worden de vindplaatsen door hun stedelijke context, door het gebruik en door de ontplooiing van initiatieven. De gemeente Almere gaat met deze visie uit van een basisinrichting. Deze is een voedingsbodem waarop een meer uitgewerkte presentatie, een specifieke functie of een publieksevenement georganiseerd kan worden. Nut en noodzaak Met de visie wil de gemeente Almere de bewoners en het publiek mee laten genieten van de beschermde vindplaatsen. Daarmee krijgt het reeds jaren gevoerde beschermingsbeleid ook betekenis en waarde voor bewoners en publiek en kunnen de vindplaatsen op passende wijze gebruikt worden. Met de ontwikkeling van nieuwe gebieden en de wens tot verdichten zullen meer vindplaatsen beschermd worden en in stedelijk gebied terecht komen.


Pagina 21

Als zichtbare geschiedenis, ontmoetingsplek en waardevol groen kunnen de vindplaatsen, mits herkenbaar en beleefbaar, bijdrage aan de stedelijke leefbaarheid, diversiteit en kwaliteit van Almere.

Steentijdwildernis Met het concept ‘steentijdwildernis’ beoogt de gemeente de beleefbaarheid, herkenbaarheid en ontsluiting van de steentijdvindplaatsen handen en voeten te geven. Steentijdwildernis contrasteert met de gangbare inrichting van Almere en komt voort uit de cultuurhistorische betekenis van de vindplaatsen. Het past goed bij het groene karakter en het gewenste ongedwongen gebruik van de vindplaatsen. Binnen het concept steentijdwildernis zijn drie dimensies te onderscheiden: a. De steentijdwildernis als bijzondere ruimte. De vindplaatsen worden beleef- en herkenbaar als unieke stukjes ‘wildernis’, geënt op landschap en gebruik in de steentijd. De inrichting maximaliseert het contrast met de omgeving. b. Het verhaal van de steentijdwildernis. De steentijdarcheologie bestaat uit vele verhalen en elementen die de moeite waard zijn om te horen en te tonen. De specifieke geïntegreerde markering en informatie vertellen dit verhaal, zoals verkregen op basis van het archeologisch booronderzoek. Met de presentatie van het ‘verhaal’ van de steentijdwildernis wordt ontsluiting en beleefbaarheid voor een brede doelgroep beoogd. c. De steentijdwildernis als plek voor initiatieven. De stedelijke context verschilt per vindplaats waardoor het publiek ook telkens zal verschillen. Met een juist gekozen inrichting, kunnen de vindplaatsen duurzaam bijdragen aan de realisatie van een keur aan recreatieve en educatieve doeleinden en een inspiratiebron zijn voor eigen initiatieven van burgers die te maken hebben met duurzaamheid, natuur en cultuur. De verdere ontwikkeling van deze voedingsbodem is sterk afhankelijk van de specifieke locatie, doelgroep en initiatiefnemer. Regel is, dat de vindplaats altijd informatie over de archeologische achtergrond zal geven en tevens bruikbaar zal zijn binnen de context van de moderne stad. Maximaal verknoopt De gemeente Almere streeft met deze visie niet één statisch beeld na maar een dynamische inrichting die de plek betekenisvol, bruikbaar en herkenbaar maakt. Presentatie van de archeologie is daarbij niet een op zichzelf staand einddoel. De presentatie wordt ingebed in een tot de verbeelding sprekend landschap. Naast een aantal basisingrepen moet er per locatie bekeken worden hoe de vindplaats maximaal met zijn omgeving en met andere vindplaatsen verknoopt kan worden. Een gemeentebrede benadering is daarbij het uitgangspunt: elke mogelijkheid tot samenwerking met partners zoals bibliotheek, onderwijs, musea en Almeerders wordt aangegrepen - voor een breed draagvlak en een rijke gelaagdheid.


Pagina 22

In lijn met Almere Principles Deze visie draagt bij aan de waardecreatie van archeologie voor Almere in samenhang met recreatie, educatie en cultuurbeleving en is daarbij in lijn met de ‘Almere Principles’. Dit geldt met name waar het de verbinding betreft tussen Almeerders, en de verankering van de veelzijdige identiteit van de stad. In de komende jaren kunnen andere inzichten, omgevingen of wensen aanleiding blijken om zaken toe te voegen die nu nog niet zijn benoemd. Zo blijft de archeologie actueel, ook in de toekomst.

De visie en toolbox zijn geschreven door DaF-architecten, in samenwerking met de volgende afdelingen en diensten van de gemeente Almere: Bureau Archeologie en Monumentenzorg, Stedenbouw en Landschap DSO (Dienst Stedelijke Ontwikkeling) en met Advies en Ingenieursbureau van de gemeente Almere. Voor verdere informatie over de visie en toolbox wordt verwezen de website almere.nl. http://www.almere.nl/de_stad/historie_en_archief/archeologie


Pagina 23

Bijlage 6 Planning - Uitnodiging ontwikkelcompetitie: - Schriftelijke vragenronde fase 1: - Beantwoording schriftelijke vragen fase 1: - ‘marktplaats idee-ondernemer’ - Schriftelijke vragenronde na markt - Uiterste inleverdatum Visie (fase 1): - Vaststelling max. 3 visiewinnaars door B&W - Uitnodiging 2e ronde (+ afwijzingen) - Inleveren resultaten 2 ronde: - Presentatie visies voor beoordelingscommissie - Vaststelling winnaar door college B&W ** uitgaande van enkel besluitvorming college


19- 24 september 2012 19 sept. tot en met 9 oktober 2012 18 oktober 2012 1 november 2012 2 nov. tot en met 9 november 2012 11 december 2012 medio februari-2012 medio februari 2013 ** week 16, 2013 week 17, 2013 week 18, 2013

Pagina 24

Bijlage 7 Almere Principles

De Almere Principles Voor een ecologisch, sociaal en economisch duurzame toekomst van Almere 2030 Almere, de nieuwe stad die dertig jaar geleden werd ontworpen op uit zee gewonnen land, zal in 2030 leefbaar en gezond zijn. Ze zal zichzelf aanhoudend vernieuwen en omvormen en daarmee de kwaliteiten van haar meerkernige opbouw en haar omgeving versterken. Almere zal een vitale gemeenschap zijn met een rijke verscheidenheid aan woonen werkmogelijkheden, in een weldadige overvloed van ruimte, water, natuur en cultuurlandschappen die door de tijd heen kunnen groeien en veranderen. De Almere Principles zijn bedoeld als inspirerend richtsnoer voor iedereen die in de komende decennia betrokken is bij het doorontwerpen van Almere tot een duurzame stad. De verwerkelijking van deze visie is een cultuurdaad, en de uitdrukking van een optimistische benadering van de toekomst. 1 Koester diversiteit Om de stad te verrijken, erkennen wij diversiteit als een bepalend kenmerk van robuuste Ecologische, sociale en economische systemen. Door op ieder terrein diversiteit te waarderen En aan te moedigen, zal Almere gedijen als een stad die rijk is aan variatie. 2 Verbind plaats en context Om de stad te verbinden, zullen wij haar identiteit verankeren en versterken. De stad zal vanuit Eigen kracht en tot wederzijds voordeel actieve relaties onderhouden met de haar omringende Gemeenschappen in breedste zin. 3 Combineer stad en natuur Om de stad betekenis te geven, zullen wij bewust streven naar unieke en bestendige combinaties van het stedelijke en het natuurlijke weefsel, en naar een verhoogd besef van de menselijke verbondenheid met de natuur. 4 Anticipeer op verandering Om op de evolutie van de stad voort te bouwen, zullen wij een ruime mate van flexibiliteit en aanpasbaarheid in onze plannen en programma’s opnemen, en daarmee onvoorspelbare kansen voor toekomstige generaties mogelijk helpen maken. 5 Blijf innoveren Om de stad vooruit te brengen, zullen wij nieuwe en verbeterde processen, technologieën en infrastructuren aanmoedigen en experimenten en kennisuitwisseling ondersteunen. 6 Ontwerp gezonde systemen Om de stad te verduurzamen, zullen wij in onze stedelijke systemen ‘cradle to cradle’- oplossingen benutten, in het besef van de onderlinge afhankelijkheid van ecologische, sociale en economische gezondheid op ieder schaalniveau. Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 25

7 Mensen maken de stad Vanuit de erkenning dat burgers de drijvende kracht zijn in het maken, behouden en verduurzamen van de stad, ondersteunen wij hun streven om hun unieke mogelijkheden te verwezenlijken, met bezieling en waardigheid. De woorden van de Almere Principles zullen tot leven komen en betekenis krijgen door menselijk handelen, en door hen op elk niveau als beginsel te nemen van ieder ontwerp voor de stad als geheel.

Voor verdere informatie over de Almere Principles wordt verwezen naar: http://intramare.almere.nl/mmbase/attachments/308517/De_Almere_Principles%5B1%5D.pdf


Pagina 26

Bijlage 8 Concept reserveringsovereenkomst

MODEL RESERVERINGSOVEREENKOMST

Ondergetekenden:

de gemeente Almere, gevestigd Stadhuisplein 1,1315 HR te Almere, ter zake van deze overeenkomst op grond van artikel 171 van de Gemeentewet, alsmede op basis van het Mandaatbesluit gemeentesecretaris d.d. 5 juli 2005 en het Ondermandaatbesluit Directeur DSO d.d. 4 oktober 2010, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer A.J.J Roozenburg, in zijn functie als Gebiedsmanager Almere Hout, hierna te noemen ‘de gemeente’;

en

@@@, statutair gevestigd te @@@ en kantoorhoudende aan @@@, @@@ te @@@, ingeschreven in de Kamer van Koophandel @@@ onder nummer @@@, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door @@@, hierna te noemen ‘de gegadigde’;

Hierna gezamenlijk aangeduid als ‘partijen’:

In overwegende nemende dat: (OPTIONEEL)

•

dat de gegadigde winnaar is van de door de gemeente uitgeschreven ontwikkelcompetitie Recreatiepark Almere Hout;


Pagina 27

•

dat de gegadigde een plan heeft ingediend voor de ontwikkeling en bouw van … @@@(een) @@@woning(en) op (één van de) percelen bouwgrond gelegen in @@@;

•

dat partijen de voorwaarden willen vastleggen, waaronder de reservering van de bouwgrond zal plaatsvinden en hoe het recht van @@@koop/huur/erfpacht@@@ op de gereserveerde bouwgrond kan ontstaan;

•

@@@

Komen het volgende overeen:

Artikel 1:

Definities

De hierna volgende definities maken integraal deel uit van deze overeenkomst.

Bouwgrond: het gedeelte van het plangebied, ter grootte van ca 8 ha, dat te zijner tijd ten behoeve van de daarop geplande bebouwing kan worden uitgegeven.

Reserveren: gereserveerd houden, dat wil zeggen niet aan derden aan te bieden, te verkopen, in eigendom of economische eigendom over te dragen, in erfpacht uit te geven of daarop een opstalrecht te vestigen.

Reserveringstekening: de onlosmakelijk bij deze overeenkomst horende tekening d.d. @@@, kenmerk @@@, welke als bijlage A bij deze overeenkomst is gevoegd.


Pagina 28

Tijdig: binnen de in deze overeenkomst voor het betrokken onderwerp aangegeven periode of voor de in deze overeenkomst voor het betrokken onderwerp gestelde datum. Indien deze overeenkomst geen uitsluitsel geeft, binnen de daarvoor wettelijk gestelde periode of binnen een redelijkerwijze te stellen periode.

Artikel 2:

Reservering en reserveringsperiode

1. De gemeente reserveert de bouwgrond, ter grootte van circa 8 ha en deel uitmakende van de in het plangebied liggende percelen, kadastraal bekend als gemeente Almere, sectie C, nummer 870 gedeeltelijk, een en ander zoals is aangegeven op de reserveringstekening, gedurende de reserveringsperiode, die loopt vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst en die @@@ maanden bedraagt.

2. Uiterlijk op @@@ (einddatum reserveringsperiode) zal de gegadigde de gemeente meedelen of zij/hij voor koop/huur/erfpacht van de bouwgrond in aanmerking wenst te komen.

3. Indien de gegadigde nog geen keus - zoals bedoeld in lid 2 - kan maken, zal hij uiterlijk op @@@ (einddatum reserveringsperiode) aan de gemeente meedelen of hij de reservering van de bouwgrond eenmalig wil verlengen. Vanaf de datum van storting van de reserveringsvergoeding – zoals bepaald in artikel 2 lid 2 - heeft de gegadigde recht op verdere reservering tot en met @@@. Uiterlijk op deze einddatum zal de gegadigde de gemeente meedelen of hij voor koop/huur/erfpacht van deze bouwgrond onder de voorwaarden en bepalingen van de conceptovereenkomst en de alsdan geldende Algemene Voorwaarden in aanmerking wenst te komen of niet.

4. Indien de gemeente niet tijdig voor de einddatum van de (verlengde) reservering van gegadigde bericht heeft ontvangen of hij de bouwgrond wil kopen/huren/in erfpacht wil nemen en gedurende de drie werkdagen volgend op de genoemde datum ook geen bericht ontvangt, vervalt het recht op reservering van gegadigde. De gemeente is dan volledig vrij om de bouwgrond aan (een) andere gegadigde(n) aan te bieden. De gehele reserveringsvergoeding, als bedoeld in artikel 3 lid 2 van deze overeenkomst, vervalt dan volledig aan de gemeente. 5. De gegadigde heeft te allen tijde het recht om deze schriftelijk op te zeggen, zonder dat daaruit enige betalingsverplichting voortvloeit anders dan in artikel 3 lid 2 is bepaald.


Pagina 29

Artikel 3:

Reserveringsvergoeding

1. De eerste reserveringsperiode vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst tot @@@ (3 maanden na ondertekening) is de reservering kosteloos.

2. a. Indien gegadigde verder wenst te reserveren en dit tijdig aan de gemeente heeft meegedeeld, is gegadigde een reserveringsvergoeding ter hoogte van € @@@ (zegge @@@) excl. BTW verschuldigd, zijnde @% op jaarbasis van de koopprijs van de bouwgrond, welke uiterlijk op @@@ (=uiterlijk 4 maand na ondertekening) dient te zijn voldaan. Hiervoor wordt gegadigde separaat een factuur gezonden. De koopprijs is vastgesteld op € @@@ (zegge @@@) (vrijgesteld van BTW en overdrachtbelasting). b. Indien de gemeente de reserveringsvergoeding niet tijdig op haar rekening heeft ontvangen en gedurende de vijf werkdagen volgende op de genoemde datum ook niet ontvangt, vervalt het recht op reservering van gegadigde. De gemeente is dan volledig vrij om de bouwgrond aan (een) andere gegadigde(n) aan te bieden. Indien de reserveringsvergoeding na deze termijn alsnog wordt ontvangen, stort de gemeente het betaalde onverwijld terug op de rekening van gegadigde.

3.

Indien de gegadigde aansluitend op de reserveringsperiode tot aankoop overgaat van de bouwgrond, wordt de reserveringsvergoeding over de reserveringsperiode van 1 jaar voorafgaande aan de datum van eigendomslevering, verrekend met de koopsom. Eventuele eerdere reserveringsperioden (=meer dan 1 jaar voorafgaande aan de aankoopdatum) worden niet verrekend met de koopsom en vervallen volledig aan de gemeente.

4.

De gegadigde heeft geen recht op terugbetaling van de reserveringsvergoeding in geval onderhavige overeenkomst c.q. de reservering wordt opgezegd, bij faillissement of surseance van betaling, bij overdracht of cessie van rechten, dan wel bij niet, of niet tijdig berichten overeenkomstig artikel 2.

5.

Mocht de gemeente om welke reden dan ook de gehele, of een gedeelte van de reserveringsvergoeding terug betalen, dan zal zij in geen geval enige rente verschuldigd zijn.

6.

Partijen zullen elkaar uit hoofde van deze overeenkomst tot geen enkele andere vergoeding, schadevergoeding, rente of boete verplicht zijn.


Pagina 30

Artikel 4:

Overdraagbaarheid en cedeerbaarheid

1. Deze overeenkomst levert voor de gegadigde slechts strikt persoonlijke rechten en verplichtingen op. Deze overeenkomst is niet overdraagbaar. De rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst kunnen niet worden gecedeerd. Indien de gegadigde zijn rechten en verplichtingen desondanks aan een derde zou hebben overgedragen of deze zou hebben gecedeerd, is deze overeenkomst door dat enkele feit ontbonden en is de gemeente vrij de bouwgrond voor een derde te reserveren.

2. De gegadigde is vrij om de gemeente te verzoeken een derde als medegegadigde aan te wijzen. In geval tegen de persoon van de medegegadigde geen zwaarwegende bezwaren bestaan, wijst de gemeente dit verzoek toe. In geval de gegadigde deze overeenkomst opzegt of zich terugtrekt heeft de medegegadigde niet het recht deze overeenkomst over te nemen, tenzij zulks door de gemeente uitdrukkelijk vooraf zou zijn toegestaan.

3. De gegadigde heeft het recht om de gemeente te verzoeken een derde gegadigde voor hem in de plaats te stellen. De gemeente is volledig vrij om ter zake van dat verzoek die beslissing te nemen die op dat moment in haar beleid past.

Artikel 5:

Onvoorziene omstandigheden

Indien de omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten onvoorzien zodanige wijzigingen ondergaan, dat van partijen of een der partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze de overeenkomst ongewijzigd tijdig geheel of gedeeltelijk nakomt, heeft de meest gerede partij het recht om van de andere partij te verlangen dat een nadere overeenkomst wordt gesloten, waarbij van de planning wordt afgeweken. Een onvoorziene omstandigheid in de zin van deze bepaling is in elk geval niet een wijziging van de marktsituatie. Ter zake ligt het ontwikkelingsrisico uitdrukkelijk bij de gegadigde.

Artikel 6:

Einde van de overeenkomst

1. De gemeente heeft het recht om deze overeenkomst schriftelijk bij aangetekend schrijven op te zeggen: o indien de reserveringsvergoeding niet tijdig is betaald; o indien gedurende de reserveringsperiode zwaarwegende bezwaren tegen de gegadigde blijken te bestaan of ontstaan.


Pagina 31

2. Voorts eindigt deze overeenkomst: o bij faillissement of surseance van betaling van de gegadigde; o door opzegging overeenkomstig artikel 2; o indien de gegadigde zijn rechten en/of verplichtingen uit deze overeenkomst aan een derde heeft overgedragen of gecedeerd; of o door verstrijken van de reserveringsperiode zoals bedoeld in artikel 2.

Artikel 7: Bevoegdheden 1. Het is gegadigde bekend en wordt door haar/hem onderschreven dat de gemeente bij de harerzijds eventueel te verlenen bestuurlijke en publiekrechtelijke medewerking het wettelijke beoordelings- en beleidskader (waaronder het ruimtelijk ordeningsproces) in acht dient te nemen en daarbij tevens acht dient te slaan op door derden (burgers, belangenorganisaties, andere niet tot de gemeente behorende bestuursorganen, etc.), die geen partij zijn bij deze overeenkomst, in te dienen bedenkingen, bezwaren, reacties, zienswijzen, etc. Het is derhalve mogelijk dat de gemeente haar besluitvorming in het kader van zwaar(der) wegend algemeen gemeentelijk belang laat prevaleren boven deze overeenkomst. Dit kan nimmer gelden als een toerekenbare tekortkoming zijdens de gemeente.

2. Het is gegadigde bekend en wordt door haar/hem onderschreven, dat de eventueel te verlenen publiekrechtelijke medewerking van rechtswege of op verzoek van een derde door de bestuursrechter kan worden geschorst, dan wel vernietigd.

3. Het is gegadigde bekend, dat andere - niet tot de gemeente behorende - bestuursorganen niet gebonden (kunnen) zijn aan een ter zake tussen de gemeente en gegadigde tot stand gekomen dan wel te brengen overeenkomst.

Artikel 8:

Slotbepalingen

1. Deze overeenkomst wordt beheerst door Nederlands recht.

2. a. Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaronder mede begrepen die welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd, zullen in eerste instantie zoveel mogelijk via minnelijk overleg worden opgelost. b. Geschillen, die niet op de in lid 1 genoemde wijze worden opgelost, zullen worden voorgelegd aan de Rechtbank te Zwolle-Lelystad.


Pagina 32

3. Deze overeenkomst wordt eveneens geacht niet tot stand te zijn gekomen, indien zij niet vóór @@@ door gegadigde ondertekend is ontvangen door de gemeente. 4. Ondertekening dient plaats te vinden door het paraferen van alle bladzijden van deze overeenkomst en het plaatsen van de handtekening(en) op de aangegeven plaats onder het laatste artikel van deze overeenkomst.

Artikel 9:

Bijlagen

1. Van onderhavige overeenkomst maken de hierna genoemde bijlagen een integraal en onlosmakelijk deel uit en worden daartoe mede door partijen geparafeerd: A. Reserveringstekening d.d. @@@, met kenmerk @@@; B.

@@@;

2. Enige verwijzing naar deze overeenkomst zal tevens een verwijzing inhouden naar de bijlagen en vice versa.

3. Van de in lid 1 genoemde documenten hebben de partijen een exemplaar in hun bezit en verklaren akkoord te zijn met de inhoud daarvan.

4. Bij tegenstrijdigheid tussen de tekst van deze overeenkomst en de bijlagen, gaat deze overeenkomst vóór de bijlage.


Pagina 33

Aldus opgemaakt in tweevoud en ondertekend,

PLAATS :

PLAATS :

,

D.D.

D.D.

,

:

DE GEMEENTE:

:

DE GEGADIGDE:

.


Pagina 34

Bijlage 9 Algemene verkoopvoorwaarden 2012

Algemene Voorwaarden 2012 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Almere. Inhoudsopgave Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen Artikel 1.1 Geldigheid en citeertitel

pag. 4

Artikel 1.2 Definities

pag. 4

Hoofdstuk 2: Bepalingen die altijd van toepassing zijn Artikel 2.1 Geldigheid Artikel 2.2 Betaling koopprijs Artikel 2.3 Eigendomsoverdracht Artikel 2.4 Staat van overdracht Artikel 2.5 Vervroegde ingebruikneming Artikel 2.6 Lasten en belastingen Artikel 2.7 Tekening/over_ en ondermaat Artikel 2.8 Terreingrenzen Artikel 2.9 Faillissement en beslag Artikel 2.10 Aansprakelijkheid meerdere personen als koper Artikel 2.11 Gedoogplicht Artikel 2.12 Nutsvoorzieningen Artikel 2.13 Niet_nakoming van verplichtingen Artikel 2.14 Kettingbeding en derdenbeding Artikel 2.15 Kwalitatieve verplichting

pag. 6 pag. 6 pag. 6 pag. 6 pag. 6 pag. 7 pag. 7 pag. 7 pag. 7 pag. 8 pag. 8 pag. 8 pag. 8 pag. 8 pag. 9

Hoofdstuk 3: Bepalingen die altijd van toepassing zijn in geval van particulier Opdrachtgeverschap Artikel 3.1 Geldigheid Artikel 3.2 Bouwrijpe staat Artikel 3.3 Bouwplan Artikel 3.4 Terugleveringsverplichting Artikel 3.5 Milieukundig onderzoek Artikel 3.6 Ontgraving, afvoer zand en grond Artikel 3.7 Verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop


pag. 10 pag. 10 pag. 10 pag. 10 pag. 11 pag. 11 pag. 12

Pagina 35

Hoofdstuk 4: Bepalingen die altijd van toepassing zijn in geval van overige woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed Titel A: Algemeen Artikel 4.1 Geldigheid Artikel 4.2 Bouwplan Artikel 4.3 Terugleveringsverplichting Artikel 4.4 Milieukundig onderzoek Artikel 4.5 Ontgraving, afvoer zand en grond Artikel 4.6 Leerlingstelsel voor bouwberoepen in Almere

pag. 13 pag. 13 pag. 13 pag. 14 pag. 14 pag. 15

Titel B: Overige woningbouw Artikel 4.7 Verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop Artikel 4.8 Functiebescherming sociale huurwoningen Artikel 4.9 Omzetting huur in koop Artikel 4.10 Overdracht bij koop_/aannemingsovereenkomst

pag. 15 pag. 15 pag. 16 pag. 16

Titel C: (Maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed Artikel 4.11 Wijziging bestemming en gebruik Artikel 4.12 Vervreemdingsverbod bedrijfswoning Artikel 4.13 Betaling bij uitbreiding BVO

pag. 16 pag. 17 pag. 17


Pagina 36

Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen Artikel 1.1 Geldigheid en citeertitel 1. Deze algemene verkoopvoorwaarden zijn van toepassing op elke koopovereenkomst tussen de gemeente Almere en haar koper(s) aangaande de verkoop van onroerende zaken. 2. Deze algemene verkoopvoorwaarden kunnen worden aangehaald onder de titel “Algemene Voorwaarden 2012 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Almere” of verkort als “AV 2012”. Artikel 1.2 Definities In deze algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder: bouwplan (overige woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed): een plan voor de bebouwing en inrichting van de onroerende zaak van voldoende uitwerkingsniveau, welke voldoet aan de koopovereenkomst. bouwplan (particulier opdrachtgeverschap): een plan voor bebouwing en inrichting van de onroerende zaak van voldoende uitwerkingsniveau, welke voldoet aan de koopovereenkomst (waarvan het kavelpaspoort (eventueel) onderdeel uitmaakt). bouwrijpe staat: a. waar nodig, naar het oordeel van de gemeente, opgehoogd met zand. b. afhankelijk van de keuze van het, door of namens de gemeente aan te leggen, rioleringsstelsel; aansluitmogelijkheden ten behoeve van de afvoer van hemelwater, vuil water en/of drainage, zulks tegen de daarvoor geldende voorwaarden en op kosten van koper. c. bereikbaar vanaf het openbare gebied en vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw en/of de ingebruikneming verhinderen of beperken op een wijze die in redelijkheid nietvoor rekening van koper behoort te komen. burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Almere. bruto_vloeroppervlakte (BVO): de BVO zoals deze is gedefinieerd in NEN 2580 (versie 2007). eigendomsoverdracht: de eigendomsovergang van een onroerende zaak door inschrijving van de akte van levering in de openbare registers. gemeente: de gemeente Almere, ook te noemen: verkoper. Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 37

gemeenteraad: de raad van de gemeente Almere.

ingebruikneming: het moment waarop koper voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uitvoert/doet uitvoeren of er een afrastering omheen zet/doet zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek geldt niet als ingebruikneming. koopovereenkomst: de op schrift gestelde, tot betaling en levering verplichtende en door partijen ondertekende overeenkomst van koop en verkoop. koopprijs: het totaal verschuldigde bedrag voor de onroerende zaak zoals vermeld in de koopovereenkomst. koper (overige woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed): (rechts)perso(o)n(en) die als zodanig staan vermeld in de koopovereenkomst. koper (particulier opdrachtgeverschap): natuurlijk(e) perso(o)n(en) die als zodanig staan vermeld in de koopovereenkomst, en die de volledige juridische zeggenschap hebben over en verantwoordelijk zijn voor het gebruik van de onroerende zaak, het ontwerp en de bouw van de woning en die de woning bouwen voor eigen gebruik (en derhalve niet voor de verkoop of verhuur aan derden). Hieronder worden uitdrukkelijk niet verstaan collectieven. notariële akte: de voor de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak vereiste akte van levering. omgevingsvergunning: een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. onroerende zaak: de grond en de eventueel zich daarop/daarin bevindende opstallen die het object van de koopovereenkomst vormen. sociale huurwoning: een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.


Pagina 38

vervreemden: juridische of economische eigendomsoverdracht, bezwaring met beperkte (zakelijke) rechten dan wel verhuur, pacht of ingebruikgeving.


Pagina 39

Hoofdstuk 2: Bepalingen die altijd van toepassing zijn Artikel 2.1 Geldigheid De bepalingen van dit hoofdstuk gelden bij elke overeenkomst betreffende de verkoop van onroerende zaken tussen de gemeente en haar koper(s). Artikel 2.2 Betaling koopprijs 1. Koper is een aanbetaling van tien procent (10%) van de koopprijs verschuldigd op de in de koopovereenkomst aangegeven datum, tenzij de eigendomsoverdracht binnen 30 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst plaatsvindt. 2. Uiterlijk op de datum van eigendomsoverdracht dient de volledige koopprijs inclusief de (eventueel) verschuldigde rente te zijn voldaan aan de gemeente of in handen te zijn gesteld van de notaris die de akte verlijdt, zoals genoemd in artikel 2.3 lid 1 van de AV 2012. 3. Bij gebreke van tijdige betaling van de in lid 1 en lid 2 van dit artikel genoemde bedragen, is koper zonder ingebrekestelling in verzuim overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 BW en zal over de periode vanaf de in de overeenkomst aangegeven betaaldatum tot aan de datum van betaling een door burgemeester en wethouders (jaarlijks) vastgestelde rente zijn verschuldigd. Artikel 2.3 Eigendomsoverdracht 1. Uiterlijk op de in de koopovereenkomst vermelde datum dient de eigendomsoverdracht plaats te vinden. 2. Indien de volledige koopprijs niet is voldaan op de in de koopovereenkomst vermelde uiterste datum van eigendomsoverdracht, of indien koper anderszins niet overgaat tot afname van de grond, dan zal de eigendomsoverdracht niet plaatsvinden en is de gemeente gerechtigd de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, te ontbinden. Voor zover de gemeente meer schade lijdt, heeft zij, naast de boete zoals bedoeld in artikel 2.13 van de AV 2012, recht op aanvullende schadevergoeding. Artikel 2.4 Staat van overdracht De onroerende zaak wordt aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt ten tijde van het notarieel transport. Artikel 2.5 Vervroegde ingebruikneming 1. Vooruitlopend op de eigendomsoverdracht kan koper schriftelijk en gemotiveerde verzoeken om de onroerende zaak vervroegd in gebruik te mogen nemen. Nadat burgemeester en wethouders hiertoe schriftelijk toestemming hebben verleend, kan koper de onroerende zaak vervroegd in gebruik nemen doch niet eerder dan nadat koper de volledige koopprijs heeft voldaan. De gemeente kan hieraan nadere voorwaarden verbinden. 2. De onroerende zaak is voor rekening en risico van koper met ingang van de datum van ingebruikneming. Koper dient er rekening mee te houden dat het vervroegd in gebruik nemen Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 40

van de onroerende zaak juridische en fiscale gevolgen kan hebben, welke geheel voor rekening en risico komen van koper. Artikel 2.6 Lasten en belastingen 1. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de verkoop alsmede die met betrekking tot de overdracht en de ingebruikneming zijn voor rekening van koper. Alle lasten en belastingen, welke van de onroerende zaak worden geheven, komen met ingang van de datum van eigendomsoverdracht of, indien hiervan sprake is, met ingang van de datum van vervroegde ingebruikneming voor rekening van koper. Artikel 2.7 Tekening/over5 en ondermaat 1. Van de koopovereenkomst maakt een tekening deel uit waarop de over te dragen onroerende zaak met kadastrale aanduiding en globale perceeloppervlakte staat aangegeven. 2. Verschil tussen de werkelijke grootte van de onroerende zaak, zoals deze zal worden vastgesteld door of vanwege het Kadaster en de grootte zoals die in de koopovereenkomst en op de daarbij behorende tekening is aangegeven, wordt niet verrekend tenzij deze afwijking meer dan vijf procent van de in de koopovereenkomst genoemde oppervlakte bedraagt of het te verrekenen bedrag minimaal A 750,00 bedraagt, in welk geval verrekening plaatsvindt over de totale oppervlakte. De verrekening ten gunste van koper zal enkel geschieden, indien koper binnen drie maanden nadat koper door het Kadaster op de hoogte is gesteld van de uitkomst van de kadastrale meting daartoe schriftelijk verzoekt. Artikel 2.8 Terreingrenzen 1. Voor start bouw zullen de grenzen van de onroerende zaak door de gemeente in overleg met koper worden aangewezen. 2. De grenzen worden slechts eenmaal op kosten van de gemeente aangewezen. Indien koper opnieuw om aanwijzing vraagt, zullen de kosten die hiermee zijn gemoeid door koper worden gedragen. 3. Partijen geven op grond van artikel 104 van de Kadasterregeling toestemming aan het Kadaster om het nieuwe perceel/de nieuwe percelen te vormen zonder onderzoek ter plaatse en zonder meting door het Kadaster. Partijen stellen aan het Kadaster zodanige, door partijen goedgekeurde, gegevens ter beschikking dat over de ligging van de grenzen en de rechtstoestand geen twijfel bestaat. 4. Koper machtigt de gemeente de kadastrale uitmeting van de onroerende zaak aan het Kadaster te verzorgen.


Pagina 41

Artikel 2.9 Faillissement en beslag 1. Indien koper voor de datum van eigendomsoverdracht in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling of gerechtelijke schuldsanering van koper is aangevraagd of in geval van verlies van rechtspersoonlijkheid, feitelijke liquidatie of ontbinding van de vennootschap alsmede wanneer er executoriaal beslag op zaken en vermogensrechten van koper wordt gelegd, is de gemeente bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst vereist is. 2. Indien zich één van de situaties voordoet zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel en de onroerende zaak op dat moment reeds door koper in gebruik is genomen, dan is koper na een eerste verzoek daartoe door de gemeente verplicht de onroerende zaak onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, in de staat waarin dit zich bevond ten tijde van de feitelijke terbeschikkingstelling van de onroerende zaak. Alle kosten die daarmee gepaard gaan, komen voor rekening van koper. 3. Reeds betaalde gedeelten van de koopprijs zullen worden gerestitueerd voor zover ze het bedrag van de kosten en boeten voortvloeiende uit de koopovereenkomst en de AV 2012 te boven gaan. Artikel 2.10 Aansprakelijkheid meerdere personen als koper Indien in de koopovereenkomst meer dan één natuurlijke_ en/of rechtsperso(o)n(en) als koper staat genoemd, zijn deze (rechts)personen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de koopovereenkomst. Artikel 2.11 Gedoogplicht 1. Koper is verplicht te gedogen dat op, in, aan of boven de onroerende zaak voor openbare doeleinden bestemde voorzieningen (zoals aanduidingsborden, schakelkasten, armaturen en dergelijke) worden aangebracht, onderhouden en/of vernieuwd. De gemeente is niet gehouden tot het betalen van enige vergoeding ter zake van het gedogen. 2. Het aanbrengen, het onderhoud en/of het vernieuwen van deze voor openbare doeleinden bestemde voorzieningen zal door de gemeente plaatsvinden na overleg met koper. 3. Alle schade, die een onmiddellijk gevolg is van het vorenstaande en die redelijkerwijs niet ten laste van koper dient te komen zal door de gemeente, naar keuze van koper, op kosten van de gemeente worden hersteld of aan koper worden vergoed. 4. Artikel 2.15 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel. Artikel 2.12 Nutsvoorzieningen 1. De te realiseren woning(en), (maatschappelijke) voorziening(en) en/of het commercieel onroerend goed dienen door of namens koper blijvend te worden aangesloten op het, door of namens de gemeente, aangelegde rioleringsstelsel en op de overige openbare nutsvoorzieningen, zoals water, elektriciteit en, indien van toepassing, gas en stadsverwarming.


Pagina 42

Koper dient de aansluitingen tijdig aan te vragen bij de gemeente (voor wat betreft de riolering) en de nutsbedrijven (voor wat betreft de overige openbare nutsvoorzieningen). Alle aansluitkosten komen voor rekening van koper. Koper verbindt zich mee te werken aan het vestigen van de nodige erfdienstbaarheden en/of opstalrechten indien de gemeente en/of nutsbedrijven dat verzoeken. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel.

Artikel 2.13 Niet5nakoming van verplichtingen 1. Koper verbeurt zonder rechtelijke tussenkomst bij niet, niet tijdige, of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de koopovereenkomst en/of op de koopovereenkomst van toepassing zijnde artikel(en) uit de AV 2012, na ingebrekestelling en na verloop van de daarin gestelde termijn waarin niet tijdig is nagekomen, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopprijs tenzij op de betreffende niet_nakoming in enig ander artikel afzonderlijk een boete is gesteld, in welk geval de afzonderlijke boetebepaling van toepassing is. 2. Naast het gestelde in lid 1 van dit artikel, behoudt de gemeente het recht om bij niet nakoming van enige verplichting voortvloeiend uit de koopovereenkomst en/of op de koopovereenkomst van toepassing zijnde artikel(en) uit de AV 2012 in rechte nakoming te vorderen of de koopovereenkomst te ontbinden. 3. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel. Artikel 2.14 Kettingbeding en derdenbeding 1. Koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, de daartoe aangewezen artikelen in de koopovereenkomst en de AV 2012, bij vervreemding van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen en om de desbetreffende artikelen in de notariële akte woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van honderdduizend euro (A 100.000,_) ten behoeve van de gemeente, met bevoegdheid voor deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen. 2. Op gelijke wijze als hierboven onder lid 1 is bepaald, verbindt koper zich jegens de gemeente tot het bedingen, bij wijze van derdenbeding, van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid 1 bedoelde artikelen, als de in lid 1 en in het onderhavige lid 2 opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolger(s) respectievelijk beperkt gerechtigde(n). Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan. Artikel 2.15 Kwalitatieve verplichting 1. De in de koopovereenkomst en de AV 2012 daartoe aangewezen artikelen rusten als kwalitatieve verplichting op de onroerende zaak en gaan van rechtswege over op degene(n) die de zaak onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat diegenen mede gebonden zullen zijn die van de rechthebbende een recht tot gebruik van de zaak zullen verkrijgen.


Pagina 43

2. De in lid 1 bedoelde verplichting(en) zal/zullen overeenkomstig artikel 6:252 lid 2 BW als kwalitatieve verplichting notarieel worden vastgelegd en worden ingeschreven in de openbare registers.

Hoofdstuk 3: Bepalingen die altijd van toepassing zijn in geval van particulier opdrachtgeverschap Artikel 3.1 Geldigheid De bepalingen van dit hoofdstuk gelden bij elke overeenkomst betreffende de verkoop van onroerende zaken tussen de gemeente en haar koper(s) in geval van particulier opdrachtgeverschap. Artikel 3.2 Bouwrijpe staat De onroerende zaak wordt overgedragen in bouwrijpe staat. Bij vervroegde ingebruikneming wordt de onroerende zaak echter feitelijk ter beschikking gesteld in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van ingebruikneming. Artikel 3.3 Bouwplan 1. Koper is verplicht de onroerende zaak te bebouwen overeenkomstig een op de in de koopovereenkomst aangegeven datum door koper voorgelegd en door de gemeente goedgekeurd bouwplan. 2. Koper verbindt zich geen aanvraag omgevingsvergunning te doen voordat de gemeente het bouwplan heeft goedgekeurd. 3. Koper dient voor of uiterlijk op de in de koopovereenkomst aangegeven datum een omgevingsvergunning in bezit te hebben, overeenkomstig het alsdan goedgekeurde bouwplan. 4. Koper is geheel voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor het tijdig verkrijgen van vergunningen, ontheffingen, beschikkingen, et cetera, die benodigd zijn voor de realisatie van het bouwplan. Artikel 3.4 Terugleveringsverplichting 1. Indien niet uiterlijk binnen drie (3) jaar na eigendomsoverdracht de bebouwing voltooid en gebruiksklaar is, zal koper binnen vier weken na eerste verzoek van de gemeente het juridisch eigendom van de onroerende zaak terugleveren aan de gemeente, tegen restitutie door de gemeente aan koper van negentig procent (90%) van de actuele grondwaarde met een maximum van negentig procent (90%) van de door koper voor de desbetreffende onroerende zaak betaalde koopprijs, tenzij in de koopovereenkomst een ander percentage is bepaald. 2. De onroerende zaak zal bij teruglevering als bedoeld in lid 1 van dit artikel worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt en koper zal daarbij aan de gemeente de eventuele schade vergoeden die zij lijdt door de veranderde toestand van de onroerende zaak ten opzichte van de staat waarin de onroerende zaak zich bevond op de datum van levering zoals bedoeld in artikel 2.3 van de AV 2012. De hiervoor bedoelde schade kan ondermeer bestaan uit de kosten van Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 44

sloop van reeds door koper gerealiseerde bebouwing of de daartoe uitgevoerde voorbereidingswerkzaamheden. 3. Alle kosten en verschuldigde belastingen ter zake van een teruglevering als bedoeld in lid 1 van dit artikel, zijn voor rekening en risico van koper.

4. Zolang de bebouwing niet voltooid en gebruiksklaar is, mag koper de onroerende zaak niet zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders vervreemden. Op basis van een door koper schriftelijk ingediend en gemotiveerd verzoek kan toestemming tot vervreemding door burgemeester en wethouders worden verleend. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig. 5. a. b. c.

Het bepaalde in lid 4 van dit artikel is niet van toepassing in geval van: overlijden van koper of één van zijn gezinsleden; verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW; executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 BW.

6. Bij niet_nakoming van het bepaalde in lid 4 van dit artikel is koper aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter hoogte van honderdduizend euro (A 100.000, _). Artikel 3.5 Milieukundig onderzoek 1. Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de onroerende zaak is een verkennend bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport dat bij de gemeente kan worden ingezien. In dit rapport is de milieukundige toestand van de bodem van de onroerende zaak omschreven en hieruit blijkt dat de bodem van de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik. Dit houdt in dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bodem stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven dermate schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of anderszins onaanvaardbaar zijn, op grond waarvan de bodem ongeschikt is voor de realisering van de daaraan gegeven bestemming. 2. Indien voor de datum van het verlijden van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikname van de onroerende zaak zou blijken van de aanwezigheid van de in lid 1 van dit artikel bedoelde stoffen, die van zodanige concentratie en aard zijn dat van koper in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij, zonder dat de bodem wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft koper het recht eenzijdig de overeenkomst te ontbinden en de onroerende zaak ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijze mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de koopovereenkomst. De door koper reeds verrichte betalingen zullen volledig aan hem worden gerestitueerd. 3. Het (rest)risico van aanwezigheid van verontreinigde grond welke niet blijkt uit dit bodemonderzoek doch na eigendomsoverdracht of feitelijke ingebruikname bij afgraving wel Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 45

aanwezig blijkt te zijn, is voor rekening van de koper waarvoor de koper de gemeente niet aansprakelijk stelt en vrijwaart voor aanspraken van derden. 4. Indien de koper aanvullend bodemonderzoek wenst te plegen in de onroerende zaak, is hij daartoe gerechtigd. De hieraan gelieerde (on)kosten zijn volledig voor rekening en risico van de koper. 5. De koper dient voor eigen rekening en risico een sonderingsonderzoek te laten verrichten teneinde kennis te verkrijgen van de draagkracht van de bodem op het verkochte. 6. Onder voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan bodemvreemde materialen als: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, tenzij zich hierin onaanvaardbare stoffen bevinden zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel. Evenmin wordt hieronder verstaan de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken. Artikel 3.6 Ontgraving, afvoer zand en grond 1. De gemeente kan, in daarvoor in aanmerking komende gevallen, eisen dat, alvorens door koper met het doen van ontgravingen in de onroerende zaak wordt begonnen, door en voor rekening van koper voorzieningen worden getroffen ter voorkoming van verzakkingen van of in de aangrenzende gebouwen, terreinen, wegen, vaarwegen of oevers. 2. Koper is verplicht ter plaatse van de tuinen een laag van minimaal vijftig (50) centimeter grond aan te brengen. Deze grond kan koper om niet betrekken uit de gemeentelijke depots. De hieraan verbonden vervoerskosten komen voor rekening van koper. 3. Koper is verplicht de (zwarte) grond welke vrijkomt bij de (her)inrichting van tuinen/of binnenterrein op de aan koper uitgegeven onroerende zaak _ voor zover die grond niet op voornoemde onroerende zaak kan worden (her)verdeeld_ af te (laten) voeren naar een recyclingmaatschappij. De, met het transport naar en de inname door voornoemde recyclingmaatschappij gemoeide, transport_ en keuringskosten komen geheel voor rekening van koper. 4. Koper is verplicht een eventueel overschot aan zand ter beschikking te stellen aan de gemeente door deze af te voeren naar een door de gemeente aan te wijzen locatie. De hieraan verbonden kosten komen voor rekening van koper. De gemeente zal hiervoor geen vergoeding verstrekken. 5. Bij overtreding van het bepaalde in lid 3 en 4 van dit artikel verbeurt de koper nadat de overtreding is geconstateerd_ ten behoeve van de verkoper een onmiddellijk opeisbare boete van vijfentwintigduizend euro (A 25.000,_) onverminderd de bevoegdheid van de verkoper om de ongewijzigde nakoming van het bepaalde in lid 3 en 4 van dit artikel te vorderen. 6. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel.


Pagina 46

Artikel 3.7 Verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop De gemeente kan aan koper opleggen een verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop. Dit wordt in de koopovereenkomst verder uitgewerkt. Hoofdstuk 4: Bepalingen die altijd van toepassing zijn in geval van overige woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed Titel A: algemeen Artikel 4.1 Geldigheid De bepalingen van dit hoofdstuk gelden bij elke overeenkomst betreffende de verkoop van onroerende zaken tussen de gemeente en haar koper(s) in geval van overige woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed. Artikel 4.2 Bouwplan 1. Koper bouwt de onroerende zaak overeenkomstig het in de koopovereenkomst overeengekomen bouwplan. 2. Een eventuele wijziging van het bouwplan als genoemd in lid 1 van dit artikel kan alleen geschieden na toestemming van burgemeester en wethouders en kan gevolgen hebben voor de overeengekomen koopprijs. 3. Koper is geheel voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor het tijdig verkrijgen van vergunningen, ontheffingen, beschikkingen etc. die benodigd zijn voor de realisatie van het bouwplan. Artikel 4.3 Terugleveringsverplichting 1. Indien niet uiterlijk binnen drie (3) jaar na eigendomsoverdracht de bebouwing voltooid en gebruiksklaar is, zal koper binnen vier weken na eerste verzoek van de gemeente het juridisch eigendom van de onroerende zaak terugleveren aan de gemeente, tegen restitutie door de gemeente aan koper van negentig procent (90%) van de actuele grondwaarde met een maximum van negentig procent (90%) van de door koper voor de desbetreffende onroerende zaak betaalde koopprijs, tenzij in de koopovereenkomst een ander percentage is bepaald. 2. De onroerende zaak zal bij teruglevering als bedoeld in lid 1 van dit artikel worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt en koper zal daarbij aan de gemeente de eventuele schade vergoeden die zij lijdt door de veranderde toestand van de onroerende zaak ten opzichte van de staat waarin de onroerende zaak zich bevond op de datum van levering zoals bedoeld in artikel 2.3 van de AV 2012. De hiervoor bedoelde schade kan ondermeer bestaan uit de kosten van sloop van reeds door koper gerealiseerde bebouwing of de daartoe uitgevoerde voorbereidingswerkzaamheden. 3. Alle kosten en verschuldigde belastingen ter zake van een teruglevering als bedoeld in lid 1 van dit artikel zijn voor rekening en risico van koper. Ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Pagina 47

4. Zolang de bebouwing niet voltooid en gebruiksklaar is, mag koper de onroerende zaak niet zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders vervreemden. Op basis van een door koper schriftelijk ingediend en gemotiveerd verzoek kan toestemming tot vervreemding door burgemeester en wethouders worden verleend. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig. 5. Het bepaalde in lid 4 van dit artikel is niet van toepassing in geval van: a. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW; b. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 BW. 6. Bij niet_nakoming van het bepaalde in lid 4 van dit artikel is koper aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter hoogte van honderdduizend euro (A 100.000, _). Artikel 4.4 Milieukundig onderzoek 1. Wanneer de onroerende zaak bestemd is voor woningbouw, (maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed, is omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de onroerende zaak een verkennend bodemonderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport dat bij de gemeente kan worden ingezien. In dit rapport is de milieukundige toestand van de bodem van de onroerende zaak omschreven en hieruit blijkt dat de bodem van de locatie geschikt is voor het beoogde gebruik. Dit houdt in dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bodem stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven dermate schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid, of anderszins onaanvaardbaar zijn, op grond waarvan de bodem ongeschikt is voor de realisering van de daaraan gegeven bestemming. 2. Indien voor de datum van het verlijden van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikname van de onroerende zaak zou blijken van de aanwezigheid van de in lid 1 van dit artikel bedoelde stoffen, die van zodanige concentratie en aard zijn dat van koper in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij, zonder dat de bodem wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft koper het recht eenzijdig de overeenkomst te ontbinden en de onroerende zaak ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijze mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de koopovereenkomst. De door koper reeds verrichte betalingen zullen volledig aan hem worden gerestitueerd. 3. Het (rest)risico van aanwezigheid van verontreinigde grond welke niet blijkt uit dit bodemonderzoek doch na eigendomsoverdracht of feitelijke ingebruikname bij afgraving wel aanwezig blijkt te zijn, is voor rekening van de koper waarvoor de koper de gemeente niet aansprakelijk stelt en vrijwaart voor aanspraken van derden. 4. Indien de koper aanvullend bodemonderzoek wenst te plegen in de onroerende zaak, is hij daartoe gerechtigd. De hieraan gelieerde (on)kosten zijn volledig voor rekening en risico van de koper.


Pagina 48

5. De koper dient voor eigen rekening en risico een sonderingonderzoek te laten verrichten teneinde kennis te verkrijgen van de draagkracht van de bodem op het verkochte. 6. Onder voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan bodemvreemde materialen als: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard, tenzij zich hierin onaanvaardbare stoffen bevinden zoals bedoeld in lid 1 van dit artikel. Evenmin wordt hieronder verstaan de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken.

Artikel 4.5 Ontgraving, afvoer zand en grond 1. De gemeente kan, in daarvoor in aanmerking komende gevallen, eisen dat, alvorens door koper met het doen van ontgravingen in de onroerende zaak wordt begonnen, door en voor rekening van koper voorzieningen worden getroffen ter voorkoming van verzakkingen van of in de aangrenzende gebouwen, terreinen, wegen, vaarwegen of oevers. 2. Koper is verplicht ter plaatse van de tuinen een laag van minimaal vijftig (50) centimeter grond aan te brengen. Deze grond kan koper om niet betrekken uit de gemeentelijke depots. De hieraan verbonden vervoerskosten komen voor rekening van koper. 3. Koper is verplicht de (zwarte) grond welke vrijkomt bij de (her)inrichting van tuinen/of binnenterrein op de aan koper uitgegeven onroerende zaak _ voor zover die grond niet op voornoemde onroerende zaak kan worden (her)verdeeld_ af te (laten) voeren naar een recyclingmaatschappij. De, met het transport naar en de inname door voornoemde recyclingmaatschappij gemoeide, transport_ en keuringskosten komen geheel voor rekening van koper. 4. Koper is verplicht een eventueel overschot aan zand ter beschikking te stellen aan de gemeente door deze af te voeren naar een door de gemeente aan te wijzen locatie. De hieraan verbonden kosten komen voor rekening van koper. De gemeente zal hiervoor geen vergoeding verstrekken. 5. Bij overtreding van het bepaalde in lid 3 en 4 van dit artikel verbeurt de koper _ nadat de overtreding is geconstateerd_ ten behoeve van de verkoper een onmiddellijk opeisbare boete van vijfentwintigduizend euro (A 25.000, _) onverminderd de bevoegdheid van de verkoper om de ongewijzigde nakoming van het bepaalde in lid 3 en 4 van dit artikel te vorderen. 6. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel. Artikel 4.6 Leerlingstelsel voor bouwberoepen in Almere Door ondertekening op 6 oktober 2010 van Convenant ‘Bouwvolume voor opleidingen in Flevoland’ heeft de gemeente de inspanningsverplichting op zich genomen om elk jaar bouwvolume uit te geven aan de in artikel 4 van het Convenant genoemde bouwende en voor de bouw opdrachtgevende partijen.


Pagina 49

In het kader van vorenstaande heeft koper de inspanningsverplichting om in samenwerking met de gemeente het in de koopovereenkomst omschreven c.q. het op de bij de koopovereenkomst gekochte gronden te realiseren werk (voor een gedeelte) door middel van Beroeps Praktijk Vormende plaatsen voor leerlingen, woonachtig in Flevoland, te realiseren. Dit kan geschieden in de vorm van een leerlingbouwplaats (te erkennen door Fundeon te Zwolle) dan wel in de vorm van een individuele Beroeps Praktijk Vormende plaats. Koper zal hiertoe contact opnemen met Bouwopleidingen Rolbij te Lelystad. Titel B: overige woningbouw Artikel 4.7 Verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop De gemeente kan aan koper opleggen een verplichting tot zelfbewoning en verbod tot doorverkoop. Dit wordt in de koopovereenkomst verder uitgewerkt.

Artikel 4.8 Functiebescherming sociale huurwoningen (in geval van sociale huur) 1. Koper (c.q. zijn rechtsopvolger(s)) verplicht zich de op de verkochte onroerende zaak te stichten woning(en) uitsluitend te zullen gebruiken als sociale huurwoning(en). Het is koper (c.q. zijn rechtsopvolger(s)) zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders niet toegestaan om de te stichten woning(en) anders te gebruiken dan als sociale huurwoning(en). 2. Aan de toestemming als bedoeld in lid 1 van dit artikel kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden verbinden omtrent de fasering van de omzetting en het te betalen bedrag aan de gemeente als gevolg van de meerwaarde van de onroerende zaak door deze omzetting. De meerwaarde, en daarmee het te betalen bedrag, zal worden vastgesteld door het verschil te nemen tussen de destijds in de koopovereenkomst vermelde koopprijs inclusief de indexering zoals vermeld in de koopovereenkomst, en de op het moment van toestemming door de gemeente gehanteerde grondprijzen voor soortgelijke functies c.q. bestemmingen. 3. Deze bepaling geldt voor een periode van dertig (30) jaar na datum van eerste notarieel transport. Partijen kunnen onder nader te bepalen (financiële) voorwaarden overeenkomen dat een kortere instandhoudingstermijn wordt gehanteerd, met een minimum van vijftien (15) jaar. Dit dient expliciet te zijn opgenomen in de koopovereenkomst. 4. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel. Artikel 4.9 Omzetting huur naar koop (in geval van huur) 1. Indien koper (c.q. zijn rechtsopvolger(s)) zich overeenkomstig de koopovereenkomst verbindt huurwoningen te bouwen, is koper (c.q. zijn rechtsopvolger(s)) verplicht om bij omzetting van deze huurwoningen in koopwoningen voorafgaand hieraan schriftelijk en gemotiveerd toestemming te vragen aan burgemeester en wethouders.


Pagina 50

2. Aan de toestemming als bedoeld in lid 1 van dit artikel kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden verbinden omtrent de fasering van de omzetting en het te betalen bedrag aan de gemeente als gevolg van de meerwaarde van de onroerende zaak door deze omzetting. De meerwaarde, en daarmee het te betalen bedrag, zal worden vastgesteld door het verschil te nemen tussen de destijds in de koopovereenkomst vermelde koopprijs inclusief de indexering zoals vermeld in de koopovereenkomst, en de op het moment van toestemming door de gemeente gehanteerde grondprijzen voor soortgelijke functies c.q. bestemmingen. 3. Deze bepaling geldt voor een periode van dertig (30) jaar na datum van eerste notarieel transport. Partijen kunnen onder nader te bepalen (financiële) voorwaarden overeenkomen dat een kortere instandhoudingstermijn wordt gehanteerd, met een minimum van vijftien (15) jaar. Dit dient expliciet te zijn opgenomen in de koopovereenkomst. 4. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel. Artikel 4.10 Overdracht bij koop5/aannemingsovereenkomst Het is koper toegestaan de onroerende zaak te vervreemden, eventueel voordat de bebouwing tot stand is gekomen, als deze vervreemding geschiedt ter uitvoering van een tussen de in de koopovereenkomst genoemde koper en (een) derde(n) gesloten koop_/aannemingsovereenkomst ten behoeve van de bouw van woningen en/of appartementen op de verkochte grond, onder de voorwaarden dat: 1. In de tussen koper en zijn koper(s) te sluiten overeenkomst(en) wordt opgenomen de verplichting ten opzichte van de gemeente dat die kopers de door hen gekochte grond door of namens koper zullen doen bebouwen overeenkomstig een door de gemeente goedgekeurd bouwplan. De koper zal daarbij deze verplichting namens de gemeente aanvaarden. 2. Koper zich tegenover de gemeente garant stelt voor de bouw en de gestelde termijnen, waartoe hij zich tegenover de gemeente en de hiervoor in lid 1 bedoelde kopers heeft verplicht. Titel C: (maatschappelijke) voorzieningen en/of commercieel onroerend goed Artikel 4.11 Wijzigen bestemming en gebruik 1. Het is koper, nu en in de toekomst, niet toegestaan om het gebruik c.q. de bestemming van de onroerende zaak, zoals omschreven in de koopovereenkomst, behoudens schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders te wijzigen. Aan de toestemming kunnen (financiële) voorwaarden worden verbonden. 2. Bij overtreding van het gestelde in lid 1 van dit artikel zal koper, zonder rechterlijke tussenkomst, een boete verbeuren van tienduizend euro (A 10.000, _) per dag dat de overtreding voortduurt. 3. Het in dit artikel bepaalde geldt voor een periode van tien (10) jaar en gaat in op de dag volgend op de datum van het verlijden van de eerste notariële akte. 4. Artikel 2.15 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel.


Pagina 51

Artikel 4.12 Vervreemdingsverbod bedrijfswoning 1. Het is koper verboden de door of namens hem te bouwen dan wel reeds gebouwde bedrijfswoning met het daarbij behorende perceelsgedeelte afzonderlijk van de rest van de onroerende zaak te vervreemden. 2. Bij overtreding van het in lid 1 van dit artikel genoemde vervreemdingsverbod verbeurt koper ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk na constatering van het feit van de zonder toestemming gerealiseerde verkoop, opeisbare boete van honderdduizend euro (A 100.000,_). 3. Artikel 2.15 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel. Artikel 4.13 Betaling bij uitbreiding BVO 1. Indien koper c.q. zijn rechtsopvolger(s) nadat de overdracht van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden, het aantal vierkante meters BVO wenst uit te breiden, is koper c.q. zijn rechtsopvolger(s) verplicht tot voldoening van een bedrag aan de gemeente, berekend op basis van het aantal meer te realiseren vierkante meters BVO dan de in de eerste notariële akte aangegeven bebouwing, tegen de alsdan door de gemeenteraad vastgestelde grondprijzen voor soortgelijke functies c.q. bestemmingen.

2. Het in lid 1 van dit artikel bedoelde bedrag dient aan de gemeente te worden voldaan binnen dertig dagen na dagtekening van de voor de uitbreiding verleende omgevingsvergunning of aanvang van de bouwactiviteiten. 3. Het in dit artikel bepaalde geldt voor een periode van tien (10) jaar en gaat in op de dag volgend op de datum van het verlijden van de eerste notariële akte. 4. Bij niet, niet_tijdige of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit dit artikel, is koper aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter hoogte van honderdduizend euro (A 100.000, _). 5. Artikel 2.14 van de AV 2012 is van toepassing op het bepaalde in dit artikel.


Pagina 52

Bijlagen ontwikkelcompetitie recreatiepark Almere Hout

Recommend Documents