e
Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 kwartaal 2009 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -3,1% in het 1e kwartaal van 2009. De prijs per m2 daalt met -2,6%. De definitieve cijfers komen voor het 4e kwartaal van 2008 uit op respectievelijk -2,5% voor de gemiddelde woning en -1,9% voor de prijs per m2. Het definitieve cijfer voor de prijs van de gemiddelde woning is in het 4e kwartaal van 2008 uitgekomen op 233.000 euro. Het voorlopige cijfer voor het 1e kwartaal van 2009 bedraagt 218.000 euro. Ten opzichte van het 1e kwartaal van 2008 daalt de prijs van de gemiddelde woning met -4,9% en daalt de vierkante meterprijs met 3,1%. Dat de prijs van de gemiddelde woning sterker daalt dan de prijs per vierkante meter betekent dat er veel meer kleinere woningen worden verkocht. De gemiddelde verkochte woning in Nederland is in het 1e kwartaal van 2009 met -3,1% in prijs gedaald. Dit is het derde achtereenvolgende kwartaal waarin de prijs daalt. De prijsdaling in het 4e kwartaal van 2008 was gelijk aan -2,5% De prijs per m2 is in het 1e kwartaal van 2009 met -2,6% gedaald. In het vierde kwartaal daalde de prijs per m2 met 1,9%. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs is stevig toegenomen naar een niveau van 4,8%. Figuur 1 De prijsontwikkeling per kwartaal van de gemiddelde verkochte woning in Nederland sinds 1998 (kolom: verandering t.o.v. vorige kwartaal, lijn: gemiddelde over de laatste 4 kwartalen)
7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%
-3% -4% Bron: NVM
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
2005-3
2005-1
2004-3
2004-1
2003-3
2003-1
2002-3
2002-1
2001-3
2001-1
2000-3
2000-1
1999-3
1999-1
-2%
1998-3
-1%
1998-1
0%
Duur vs Goedkoop
In het 1e kwartaal dalen de m2-prijzen voor zowel de dure woningen als de goedkope woningen. Over alle woningen genomen dalen de dure woningen sterker in prijs dan de goedkope. Tabel 1 m2-prijs)
Dure versus goedkope woningen (let op: prijsverandering op basis van 1e kwartaal 2009* versus 4e kwartaal 2008
Nederland Prijs per m2 – Verandering in procenten
Tussenwoning
Hoekwoning 2 onder 1 kap
Vrijstaand
Appartementen
Alle woningen
Goedkope woningen
-2,6%
-2,9%
-0,7%
-4,6%
-1,9%
-2,4%
Gemiddelde woning
-2,1%
-2,5%
-2,9%
-4,2%
-2,4%
-2,6%
Dure woningen
-2,3%
-3,7%
-3,3%
-2,8%
-2,9%
-2,9%
* voorlopige cijfers
Geldvolume Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 1e kwartaal van 2009 met 28% afgenomen na een daling in het vorige kwartaal van 27%. Deze daling wordt veroorzaakt doordat in het 1e kwartaal van dit jaar opnieuw minder woningen zijn verkocht dan in het 4e kwartaal van 2008 en de prijs van de gemiddelde woning verder is gedaald. Vergeleken met het 1e kwartaal van 2008 is het aantal verkopen 43% lager met nu 19 200 tegen toen bijna 33 800 verkopen. Tabel 2
Nederland 1e kwartaal 2009 versus 4e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009* versus 4e kwartaal 2008
Nederland transactieprijs in duizenden euro's niveau 1e kwartaal 2009 gew. procent. verschil tov 4e kwartaal 2008 prijs per m2 niveau 1e kwartaal 2009 gew. procent. verschil tov 4e kwartaal 2008 looptijd in dagen niveau 1e kwartaal 2009 gew. procent. verschil tov 4e kwartaal 2008 marktstemmingsindicator in miljoenen euro's niveau 1e kwartaal 2009 gew. procent. verschil tov 4e kwartaal 2008 aantal verkochte woningen niveau 1e kwartaal 2009 gew. procent. verschil tov 4e kwartaal 2008
* voorlopige cijfers
tussenwoningen
hoekwoningen
2 onder 1 kap
vrijstaande woningen
appartementen
alle woningen
204
219
266
380
167
218
-2,4%
-4,9%
-4,2%
-3,2%
-2,5%
-3,1%
1784
1863
1984
2316
2199
2013
-2,1%
-2,5%
-2,9%
-4,2%
-2,4%
-2,6%
96
109
130
167
85
105
40%
39%
38%
31%
35%
37%
1257
642
660
779
1238
4576
-24%
-25%
-32%
-37%
-23%
-28%
5685
2689
2361
1864
6636
19234
-21%
-21%
-28%
-33%
-19%
-23%
Aanbod versus verkopen In het 1e kwartaal van 2009 komen er minder woningen nieuw te koop dan in het 4e kwartaal van 2008. Ligt het aantal nieuw te koop komende woningen als percentage van wat er al te koop stond in het 4e kwartaal van 2008 nog op 58%, voor het 1e kwartaal van 2009 bedraagt dit cijfer 37%, 21 procentpunten minder. Doordat de verkoopquote met 6 procentpunten daalt tot een niveau van 12% neemt het aantal te koop staande woningen, na een stijging in het vorige kwartaal van 12%, verder toe met 6%. Voor woningen die al te koop stonden ligt de verkoopquote in het 1e kwartaal van 2009 lager dan in het 4e kwartaal van 2008, om precies te zijn 6,9 procentpunt lager. Voor woningen die nieuw in aanbod komen daalt de verkoopquote duidelijk minder hard, 4,4 procentpunt. In het 1e kwartaal komt de verkoopquote van het oude aanbod daarmee uit op 12% en voor het nieuwe aanbod ook op 12%. De vraagprijs daalt met -0,1%.
De Betaalbaarheid e
In het 1 kwartaal van 2009 is de woningmarkt veel beter betaalbaar geworden. De huizenprijzen en de rente zijn gedaald, terwijl de inkomens van consumenten blijven groeien. Per saldo zijn de netto-woonlasten van een gemiddelde koopwoning verminderd met 100 euro per maand, terwijl het bruto-inkomen hoger is. Starters profiteren nu van een lagere woningprijs en een lagere rente. Doorstromers kunnen bij gelijkblijvende woonlasten een duurdere (of grotere) woning betrekken. Tabel 3
Betaalbaarheidspercentages NVM-Betaalbaarheidspercentage 2009.Q1 koopwoning betaalbaar bij percentage ≥ 100%
Woningtype
Starters
Doorstromers
100% financiering
70% financiering
Eenverdiener
Tweeverdiener
Eenverdiener
Tweeverdiener
2008-1 (€243.000)
75%
113%
105%
157%
2008-4 (€233.000)
76%
114%
105%
158%
2009-1 (€218.000)
85%
127%
117%
176%
Gemiddelde woning
e
De regionale verschillen in het 1 kwartaal In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 1e kwartaal van 2009 zijn er significante verschillen tussen de 76 NVM-regio’s zichtbaar. De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten. Tabel 3
Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten
Alle woningen in de regio: NVM-regio stad Groningen eo NVM-regio Zwolle eo NVM-regio Zutphen eo NVM-regio Almere NVM-regio Amsterdam NVM-regio Utrecht NVM-regio Den Haag NVM-regio Rotterdam NVM-regio Nijmegen eo NVM-regio Breda NVM-regio Den Bosch NVM-regio Eindhoven eo NVM-regio Zeeuwse Eilanden NVM-regio zuid Limburg Nederland
1e kwartaal 2009* tov 4e kwartaal 2008 - 5,0 % + 0,5 % - 5,6 % - 2,4 % - 3,8 % - 2,0 % - 3,3 % - 3,1 % - 0,8 % - 3,3 % - 3,1 % - 5,1 % - 3,9 % + 2,0 % - 3,1 %
4e kwartaal 2008 tov 3e kwartaal 2008 - 2,4 % - 4,0 % + 2,9 % - 4,0 % - 6,0 % - 2,9 % - 2,9 % - 1,4 % - 1,0 % - 4,5 % - 6,4 % - 1,9 % - 3,6 % - 3,6 % - 2,5 %
1e kwartaal 2009* tov 1e kwartaal 2008 - 5,6 % + 0,2 % - 11,4 % - 4,6 % - 7,7 % - 4,5 % - 5,5 % - 4,0 % - 3,9 % - 6,4 % - 4,9 % - 4,1 % - 3,6 % - 5,1 % - 4,9 %
* voorlopig cijfer
In bijna alle beschouwde regio’s daalt de prijs van de gemiddelde verkochte woning in dit kwartaal. Vooral de regio’s Zutphen, Eindhoven en Groningen vallen op door een sterke prijsdaling van respectievelijk -5,6%, -5,1% en -5,0%. In de regio’s zuid Limburg en Zwolle neemt de prijs toe, met respectievelijk 2,0% en 0,5%. Vergelijken we het 1e kwartaal van 2009 met een jaar eerder, dan is in de meeste regio’s de prijs van de gemiddelde verkochte woning gedaald. In de regio’s Zutphen en Amsterdam is de prijsdaling duidelijk het grootst, respectievelijk -11,4% en -7,7%.
NB 1. Voorlopige cijfers: De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het eerste kwartaal van 2009. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden soms pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit gebeurt echter sporadisch, maar kan daarmee de cijfers beïnvloeden. Het definitieve cijfer voor de prijsstijging in het vierde kwartaal van 2008 komt uit op 2,5 % (Het voorlopige cijfer was ook -2,5%). De definitieve prijs van de verkochte woning is voor het vierde kwartaal van 2008 233 duizend euro (het voorlopige cijfer was ook 233 duizend euro). 2. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan = middelste waarneming in de oplopende reeks van waarden) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). 3. Berekenmethode: De NVM berekent het prijsniveau per kwartaal voor Nederland als geheel door het gewogen gemiddelde te nemen van de mediane verkoopprijzen per type en regio. Er wordt daarbij gewogen met het aantal verkochte woningen per type en regio in het betreffende kwartaal. Dit aantal kan van kwartaal tot kwartaal verschillen. De prijsstijging/daling voor Nederland wordt berekend door het gewogen gemiddelde te nemen van de mediane prijsstijging/daling per type en regio van kwartaal op kwartaal. Daarbij wordt gewogen met de verkopen in beide kwartalen samen gedeeld door twee. Doordat het aantal verkopen naar type en regio van kwartaal tot kwartaal kan verschillen, verschilt het gemiddelde aantal verkopen over 2 kwartalen van het aantal in elk van beide kwartalen. Daardoor hoeft op het niveau van Nederland als geheel het cijfer gepresenteerd voor de prijsontwikkeling niet overeen te komen, met het eenvoudig zelf te berekenen procentuele verschil tussen de voor Nederland gepresenteerde prijsniveaus. Doorgaans zullen deze cijfers elkaar echter weinig ontlopen. 4. Wijzigingen in de beschikbaar komende NVM-cijfers: Met ingang van het tweede kwartaal van 2005 is de regio-indeling gewijzigd. De belangrijkste verandering is dat de NVM nu 76 woningmarktregio’s onderscheidt, voorheen waren dit er 80. Dit komt doordat de nieuwe indeling gebaseerd is op dorpskernen en plaatsen en niet meer op gemeenten. Hierdoor kan het voorkomen dat de eerder berekende prijzen iets afwijken. Recreatiewoningen worden niet in de kwartaalcijfers meegenomen. Tenslotte heeft de NVM de twee-onder-een-kapper als aparte categorie toegevoegd. Dat betekent dat er nu vijf categorieën worden onderscheiden: appartement, tussenwoning, hoekwoning (optelling geschakelde tussenwoning en hoekwoning), 2-onder-1-kapper en vrijstaande woning. Al deze veranderingen zijn met ingang van het tweede kwartaal 2005 met terugwerkende kracht in de NVM-kwartaalcijfers doorgevoerd.
