Bijlage 1
INSPRAAKNOTA STEDENBOUWKUNDIGE TOETS WONINGBOUWPLAN WEEZENLAND 1-4 MONNICKENDAM
Versie 3 augustus 2009
INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk
Pagina
INHOUDSOPGAVE...........................................................................................................................................2 1.
Inleiding .....................................................................................................................................................3
2.
Beschrijving inspraak ...............................................................................................................................3
3.
resultaten inspraakproces ........................................................................................................................3
4.
Beschouwing college over de binnengekomen reacties .....................................................................4
5.
Conclusies................................................................................................................................................15
Bijlagen:...................................................................................................................................................................17
1. 2 3 4
Overzicht bezoekers inspraakavond en inspraakverslag .............................. 17 Verslag inspraakavond 22 juni 2009.............................................................. 18 Toets aan het bestemmingsplan en de beleidsregels...................................... 21 Bezonningsstudie ............................................................................................ 22
Pagina 2 van 22
1.
INLEIDING
Deze nota bevat het antwoord van het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Waterland (hierna: het College) op de binnengekomen inspraakreacties op het bouwplan Weezenland 1-4 te Monnickendam en de stedenbouwkundige toets van dit plan van bureau HzA van 1 april 2009. Deze inspraakreacties zijn binnengekomen in het kader van inspraaktraject zoals dat is vastgesteld in de werkwijze Majeure Projecten (besluit 12 oktober 2006). De inspraakavond is goed bezocht. Tijdens de inspraakavond zijn er door de bezoekers tal van vragen gesteld en zijn er opmerkingen gemaakt. In totaal zijn er 4 inspraakreacties via brieven binnengekomen. Deze nota geeft een antwoord op de aangedragen reacties in het kader van het inspraakproces. Het gaat hier om vooral een inhoudelijk antwoord op de reacties. In par. 2 van deze nota wordt eerst een korte beschrijving gegeven van het inspraakproces. Par. 3 geeft een beschouwing over de resultaten van het inspraakproces. In par. 4 worden schematisch de argumenten uit die reacties met daarbij de inhoudelijke beschouwing van het College weergegeven. Deze paragraaf vormt hiermee de kern van deze inspraaknota. In par. 5 staan de conclusies van het College over het inspraakproces. In de bijlagen bij deze nota staan overzichten van de binnengekomen reacties en van de reacties zelf.
BESCHRIJVING INSPRAAK 2. Het College heeft op dinsdag 19 mei 2009 besloten om zowel het bouwplan Weezenland 1-4 als de stedenbouwkundige toets van 1 april 2009 van bureau HzA ter inzage te leggen. Ook het stedenbouwkundig advies dat in december 2007 door HzA in opdracht van de initiatiefnemer is opgesteld heeft bij de stukken ter inzage gelegen. In de stedenbouwkundige toets van april 2009 is het advies uit 2007 meegenomen. Deze werkwijze wijkt iets af van de gebruikelijke procedure, waarbij alleen de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de invulling van een locatie ter inzage worden gelegd. Dit bouwplan was echter, na veel overleg met de gemeente, al zover uitgekristalliseerd, dat ervoor gekozen is om het plan stedenbouwkundig te toetsen. Het bouwplan en de stedenbouwkundige toets heeft van 29 mei 2009 tot en met 9 juli 2009 voor een ieder bij het secretariaat van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling van bureau VROM ter inzage gelegen. Op 22 juni 2009 is er een inspraakavond georganiseerd. Naast de gebruikelijke kennisgeving van de bijeenkomst in Ons Streekblad zijn ook de direct omwonenden schriftelijk geïnformeerd. Zoals gebruikelijk zijn ook raadsleden op de hoogte gesteld van deze inspraakavond. De avond werd verzorgd door stedenbouwkundige de heer G.J. Hellinga (HzA), wethouder Bouwman en mevrouw I. Lubrun (ambtelijke ondersteuning). In totaal hebben 15 geïnteresseerden de inspraakavond bezocht en hun adresgegevens achtergelaten. In bijlage 1 en 2 treft u een overzicht van de bezoekers en het verslag van de inspraakavond aan. 3. RESULTATEN INSPRAAKPROCES In totaal zijn er 4 inspraakreacties binnengekomen (zie voor een kopie van de brieven bijlage 3 bij deze nota). Het verslag van de inspraakavond bevat ook een enkele inspraakreactie die niet worden genoemd in een van de schriftelijke reacties. Alle binnengekomen reacties worden in de volgende paragraaf behandeld.
Pagina 3 van 22
4.
BESCHOUWING COLLEGE OVER DE BINNENGEKOMEN REACTIES
Allereerst worden de schriftelijke reacties besproken. De ontvangen reacties zijn van: 1. J.P. Koeleman en drs. E.J. Gobel, Weezenland 18, 1141 BN Monnickendam 2. de heer R. Schaefers en mevrouw E. Nass, Weezenland 5, 1141 BN Monnickendam 3. de heer W.P.F. Huijskens, Weezenland 17, 1141 BN Monnickendam 4. de heer H. van Elteren, Kerkstraat 54, 1141 BJ Monnickendam Ad 1. J.P. Koeleman en drs. E.J. Gobel, Weezenland 18, 1141 BN Monnickendam De inspraak reactie is op 6 juli jl. ingekomen en daarmee tijdig ontvangen. Reactie 1.1 De nieuwe hoogte van het plan, 2,1 tot 1 m hoger dan de bestaande daklijn en de daarmee gepaard gaande volumevergroting van de individuele panden aan de voorzijde en de zuidwest gevel baren zorg.
Nokhoogte voorzijde nieuw
Verschil bestaand – nieuw nokhoogte
Goothoogte voorzijde bestaand volgens bouwvergunning
Goothoogte voorzijde nieuw
Verschil bestaand – nieuw goothoogte
1 2 3 4
Nokhoogte voorzijde bestaand volgens bouwvergunning
Beantwoording : In onderhavige tabel zijn de nok- en goothoogten van de panden Weezenland 1 tot en met 4 aangegeven. Ten opzichte van de huidige situatie verschilt de nokhoogte tussen de 0,75 en 1 m. De goothoogte van Weezenland 1 en 2 zal iets lager zijn. De goothoogte van Weezenland 3 en 4 juist iets hoger. De verschillen bij Weezenland 1 en 2 ontstaan door de hogere kap. De verschillen bij Weezenland 3 en 4 ontstaan door een verhoogde goothoogte en een verhoogde nok.
8m 8m 8,65m 8,65m
9,06m 9,06m 9,4m 9,4m
1,06m 1,06m 0,75m 0,75m
6m 6m 5,9m 5,9m
5,8m 5,8m 6,2m 6,2m
-/-0,2m -/-0,2m 0,3m 0,3m
De constatering dat de nieuwe bebouwing tussen de 2,1 m en 1m hoger is, berust op onjuiste gegevens. De toename van de hoogte van de nokken varieert tussen de 0,75 en 1,06m. Het stedenbouwkundig bureau HzA heeft in haar advies omtrent het bouwplan aangegeven dat het plan van initiatiefnemer goed past op deze plek. Daarbij zijn de nieuwe hoogten ook in ogenschouw genomen en beoordeeld aan de hand van de verhoudingen tussen de gebouwen aan het Weezenland. Aan het Weezenland is de hoogte tussen de woningen verschillend. Op de gevelwandkaart behorende bij het bestemmingsplan ‘Binnenstad 1976’ is te zien dat hogere en lagere panden aan het Weezenland elkaar afwisselen. De toename van de hoogte van de panden en de verspringing in de goothoogten zijn qua beeldvorming acceptabel en op pandniveau goed met elkaar in verhouding.
Pagina 4 van 22
Reactie 1.2 De ‘beleidsregels met betrekking tot het verhogen van de goot- en nokhoogtes van woonhuizen in de binnenstad van Monnickendam’ lijken niet van toepassing te zijn op deze specifieke locatie. Beantwoording : Het bouwplan wijkt op een aantal punten af van het vigerende bestemmingsplan en de beleidsregels kunnen niet worden toegepast of bieden geen mogelijkheid om medewerking te verlenen aan het bouwplan. In bijlage 3 wordt uiteengezet op welke punten het bouwplan afwijkt van het vigerende bestemmingsplan en van de beleidsregels. Aangezien het hier een gehele nieuwbouw betreft is ervoor gekozen om het bouwplan voor te leggen aan het stedenbouwkundig bureau HzA. Deze adviseur heeft het bouwplan getoetst op haar stedenbouwkundige kwaliteit en zijn tot de conclusie gekomen dat het bouwplan goed past op de locatie en dat het zorgvuldig is ingepast in de omgeving. In het kader van de te volgen Projectprocedure (zie de toelichting omtrent de procedure in hoofdstuk 5 van deze inspraaknota) zal het bevoegd gezag een zorgvuldige afweging maken om al dan niet medewerking te verlenen aan het bouwplan. Reactie 1.3 In vergelijking met de omliggende panden wordt de schaal en maat dusdanig vergroot dat een detonatie ontstaat met de schaal en maat van het Weezenland. Dit geldt nog sterker voor Weezenland 1 en 2 waar aan de voorzijde de indruk wordt gewekt dat het één pand is. Beantwoording : Aan het Weezenland staan panden met grote verschillen in nok- en goothoogten. Dit bepaalt het beeld in de straat. Het nieuwe bouwplan voor Weezenland 1 tot en met 4 vervolgt deze lijn. Weezenland 16 (het weeshuis) is bijvoorbeeld 12m hoog en kent een goothoogte van 6,5m. Direct daarnaast staat een pand met een hoogte van 8m en een goothoogte van 3,7m. Overigens wordt ook verwezen naar de beantwoording van reactie 1.1. Reactie 1.4 De in het ontwerp aanwezige dakkapellen kunnen door hun afmeting en aantal niet meer ondergeschikt genoemd worden. Beantwoording : Aan de voorzijde van de woningen zijn 2 dakkapellen getekend. Aan de zijkant zijn er vier dakkapellen getekend. Het aantal en de vorm van de dakkapellen wordt niet in het kader van de stedenbouwkundige toets beoordeeld. Stedenbouwkundig gaat het met name om massa, geleding, en hoofdvorm. In het kader van de welstandtoets zal dit aspect worden beoordeeld. Het college zal het welstandadvies in het kader van het bouwplan afwachten en meenemen in haar afwegingen. Reactie 1.5 Voor de beeldbepalende panden aan het Weezenland 1 en 2 geldt in het bestemmingsplan een eis tot herstellen of handhaven, dit komt in het ontwerp niet tot uitdrukking. Beantwoording : De panden aan Weezenland 1 en 2 zijn in de afgelopen decennia regelmatig verbouwd. De panden hebben geen monumentale status. Het handhaven van de gevel is in zoverre gevolgd, dat de oorspronkelijke gevel wordt herbouwd. De huidige gevel is op staal gefundeerd en zal met bouwkundige ingrepen behouden kunnen blijven. De waarde van de gevel rechtvaardigt echter een dergelijke eis niet, aangezien er geen sprake is van een monumentale gevel. Herbouw is in dit geval een goed alternatief. Reactie 1.6 Door het verhogen van de gevel en het samenvoegen van de nu aanwezige 2 kappen tot 1 kap wordt de huidige lichtinval van Weezenland 18 sterk aangetast. Een onderzoek van een gespecialiseerd bedrijf zou op zijn plaats zijn.
Pagina 5 van 22
Beantwoording : Door de initiatiefnemer is een bezonningsstudie uitgevoerd. De studie is verricht op 4 momenten in het jaar, te weten 21 april, 21 juni, 21 augustus en 21 december. De bezonning is gemeten gedurende 4 momenten op de dag. Uit de studie blijkt dat de schaduwwerking van de nieuwe panden in april en augustus op de voorgevel van Weezenland 18 en in een klein deel van de voortuin merkbaar zijn. Het gaat hier om kleine verschillen. In december en juni zijn er zo goed als geen verschillen zichtbaar. Opvallend is de schaduwwerking van de kastanjeboom op het erf van Weezenland 1. Deze werpt veel schaduw op het perceel aan de overzijde van het Weezenland. Initiatiefnemer heeft aangegeven deze boom te zullen snoeien, hierdoor zal vooral in december wat meer licht in de tuin aan de overzijde van het Weezenland kunnen komen. Door het snoeien van de vele struiken, het bijsnoeien van de meeste bomen en de kap van een aantal bomen op de achterzijde van het perceel zal de bezonning van Weezenland 5 kunnen verbeteren. Uit de bezonningsstudie kan worden opgemaakt dat er sprake is van een beperkte en daarmee acceptabele afname van de bezonning van het perceel tegenover Weezenland 1 tot en met 4. De bezonningsstudie is als bijlage 4 bij deze reactienota gevoegd. Reactie 1.7 Het huidige gebouw is al voorzien van een volwaardige verdieping, zodat een ingreep zoals nu wordt voorgesteld, niet noodzakelijk is. Beantwoording : Waarschijnlijk doelt inspreker op de panden aan Weezenland 1 en 2. Deze beschikken over 2 bouwlagen en in de nieuwe situatie wordt in de kap extra woonruimte toegevoegd. Zoals gesteld bij Reactie 1.1 is de toename van de hoogte van het bouwplan acceptabel. Reactie 1.8 De nieuwe lange gevel roept een monotoon beeld op. Beantwoording : In de stedenbouwkundige toets van bureau HzA is aangegeven dat de kwaliteit van de bebouwing valt of staat met het detail, de juiste details, materiaal en kleurgebruik. Het is van belang hierop tijdens de bouwaanvraagprocedure nauwkeurig te letten. Het bouwplan dient te voldoen aan redelijke eisen van welstand. In dat licht wordt het college van Burgemeester en Wethouders door de Commissie Stads- en Dorpsbeheer geadviseerd of het bouwplan al dan niet voldoet aan deze eisen. De beoordeling van de zijgevel vormt ook een onderdeel van de toets door de Commissie Stads- en Dorpsbeheer. Het college wacht het advies van de Commissie Stads- en Dorpsbeheer af en zal alleen bij een positief advies overgaan tot het verlenen van een bouwvergunning. Reactie 1.9 Het horizontalisme in de gevel van Weezenland 3 en 4 door de onderslagbalken en de in Monnickendam vreemde openheid in de gevel door het maken van naar binnen draaiende deuren komt als oneigenlijk in deze situatie over en tast het huidige ritme en de vormgeving aan. De individuele panden missen door de twee aaneengesloten ontwerpen een eigen herkenbare identiteit. Beantwoording : In de stedenbouwkundige toets van bureau HzA is aangegeven dat de kwaliteit van de bebouwing valt of staat met het detail, de juiste details, materiaal en kleurgebruik. Het is van belang dat hierop tijdens de bouwaanvraagprocedure nauwkeurig op te letten. Het bouwplan dient te voldoen aan redelijke eisen van welstand. In dat licht wordt het college van Burgemeester en Wethouders door de Commissie Stads- en Dorpsbeheer geadviseerd of het bouwplan al dan niet voldoet aan deze eisen. Het college wacht het advies van de Commissie Stads- en Dorpsbeheer af en zal alleen bij een positief advies overgaan tot het verlenen van een bouwvergunning. Reactie 1.10 Een maquette zal zeer verhelderend werken. Beantwoording : Het is niet verplicht dat een maquette wordt opgesteld. Het is aan de initiatiefnemer om een maquette te laten maken.
Pagina 6 van 22
Reactie 1.11 Er is gebrek aan voldoende parkeergelegenheid op eigen erf. Het parkeerprobleem in de binnenstad is actueel en zeker rond het Weezenland. De verwachting is dat er minimaal 9 auto’s bijkomen, dus uitbreiding naar minimaal 9 plaatsen is noodzakelijk. Beantwoording : De parkeernorm die de gemeente Waterland hanteert is gebaseerd op de CROW . Volgens deze norm zijn voor het bouwplan 9 parkeerplaatsen noodzakelijk. Stedenbouwkundig is het niet wenselijk om 9 parkeerplaatsen aan te leggen op het perceel, dit gaat ten koste van de beeldkwaliteit. Er is gekozen voor een oplossing waarbij voor elke woning 1 parkeerplaats wordt gerealiseerd. Voor de overige plaatsen dient een bijdrage in het parkeerfonds gestort te worden. De parkeerproblematiek in de binnenstad is actueel. Veel woningen en andere gebouwen/functies beschikken niet of vrijwel geen eigen parkeerplaatsen. Doordat er sprake is van een monumentale stad zijn de straten smal en is er uiteraard bij het ontstaan van de binnenstad geen rekening gehouden met de mogelijke ruimteclaim die auto’s nu op het openbare gebied leggen. Op dit moment wordt gewerkt aan een parkeernota voor de binnenstad. In de nota wordt nadrukkelijk gekeken naar de huidige parkeerdruk, het aantal openbare parkeerplaatsen, het verplaatsen van lang bezoekersparkeren naar de buitenranden, het aanleggen van nieuwe parkeergelegenheid buiten de binnenstad en het invoeren van een ‘blauwe zone’, waarbij slechts voor beperkte duur geparkeerd mag worden. Bewoners van de binnenstad kunnen door een vergunningenstelsel wel langer parkeren. Het college heeft vanwege de mogelijkheden naast Weezenland 1 geëist dat daar 6 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Daarbij is het advies van stedenbouwkundig bureau HzA gevolgd om niet 9 parkeerplaatsen in het plan op te nemen. Daarmee zal in ieder geval een deel van de toename van de parkeerdruk door het bouwplan op eigen terrein worden opgelost. Voor de parkeerplaatsen van een eventueel tweede auto van nieuwe bewoners, zal (net als voor alle bestaande bewoners) volgens het nieuw vast te stellen parkeerregiem een parkeerregeling van kracht worden. De bijdrage die gestort wordt in het parkeerfonds wordt gebruikt om de nieuwe parkeerplaatsen buiten de binnenstad mede te financieren. Reactie 1.12 Voorgesteld wordt om de hoogtes van de huidige panden te handhaven en het ritme en de variatie van het dakvlak niet aan te tasten. Beantwoording : De initiatiefnemer heeft ervoor gekozen om de huidige panden te slopen en nieuw te bouwen. De nieuwe panden zullen meer kwaliteit hebben doordat ze voldoen aan alle huidige bouweisen. Het college heeft stedenbouwkundig bureau HzA gevraagd om het plan te beoordelen en deze adviseur heeft nadrukkelijk gekeken naar de nieuwe massa en het ritme van de nieuwe bebouwing. De conclusie is, dat het bouwplan goed past. Het college stemt in met dit advies. Reactie 1.13 Er dient zorgvuldig omgegaan te worden met de veiligheid van de straten rondom de gebouwen. Beantwoording : De aanvrager dient een sloop- en bouwveiligheidsplan in te dienen waarin wordt omschreven op welke wijze de sloop- en bouw veilig kan geschieden. Deze plannen zullen onderdeel vormen van de sloop- respectievelijk bouwvergunning die (kunnen) worden afgegeven na afronding van alle noodzakelijke procedures. In de plannen wordt aangegeven hoe de veiligheid van de omgeving tijdens de werkzaamheden wordt geregeld (denk daarbij bijvoorbeeld aan de inrichting van de bouwplaats, de afzetting dmv bouwhekken, parkeren etc.).
Pagina 7 van 22
Reactie 1.14 Inspreker wil geen schade aan zijn eigen monumentale pand in verband met heiwerkzaamheden. Er zou geëist moeten worden dat men gebruik zal maken van een trillingsvrije – dus niet trillingsarm – manier van heien. Beantwoording : Voor de funderingstechnieken wordt een uitgebreide rapportage aan de constructeur gevraagd waarin moet worden aangegeven hoe de heiwerkzaamheden plaatsvinden. Deze rapportage wordt beoordeeld in het kader van de bouwaanvraag. Trillingvrije heimethoden bestaan niet, er zal altijd sprake zijn van trilling. Voor bouwplannen in de monumentale binnenstad wordt streng toegezien op dat er gebruik wordt gemaakt van trillingarme heimethoden. Indien er tijdens de uitvoering twijfel bestaat over de trillingen zal er in het werk gebruik worden gemaakt van meters en zal de aannemer bij overschrijding met oplossingen moeten komen, alvorens verder te kunnen gaan. Uitgangspunt is in alle gevallen dat er geen schade mag ontstaan aan belendende panden. Reactie 1.15 Per vergunning moet worden geregeld worden dat alle (zware) aan te voeren materialen en de accommodatie van het bouwpersoneel op het eigen erf worden geplaatst. Tevens dient bouwpersoneel op eigen terrein te parkeren. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van reactie 1.13. Ad 2. De heer R. Schaefers en mevrouw E. Nass, Weezenland 5, 1141 BN Monnickendam De inspraakreactie is op 3 juli ingekomen en daarmee tijdig ontvangen. Reactie 2.1 Tussen Weezenland 4 en 5 bevindt zich een steeg. De steeg zal worden afgescheiden door houten panelen. Deze panelen zijn niet geheel dicht en gaan daardoor ten koste van de privacy van insprekers. Bij voorkeur zou de hele schutting dicht zijn. Beantwoording : De entree en hal van de bewoners van de appartementen van Weezenland 4 grenzen aan de steeg van Weezenland 5. Het betreft de algemene ruimte behorende bij de drie appartementen. Vanwege de lichtinval in de algemene gang is gekozen voor gevelmetselwerk met openingen waar een hekwerk van lariks tussen wordt geplaatst. Op grond van het Burgerlijk Wetboek, Boek 5, artikelen 49 tot en met 51 is het maken van muuropeningen in muren geplaatst op het erf niet zonder wederzijdse toestemming van beide partijen toegestaan. In muren mogen wel lichtopeningen worden gemaakt, mits zij van vaststaande en ondoorzichtige vensters worden voorzien. Het voorgestelde hekwerk is opengewerkt. Normaliter speelt het burenrecht tussen beide buren. In onderhavig geval wijkt het bouwplan af van het bestemmingsplan en dienen dergelijke planaspecten wel aandacht te worden gegeven in de afwegingen. Gelet op de duidelijke bepaling hieromtrent in het Burgerlijk Wetboek zal de initiatiefnemer worden gevraagd om de openingen aan te passen, zodat wordt voldaan aan het Burenrecht. Reactie 2.2 Het parkeerprobleem wordt te makkelijk afgedaan door een bijdrage in het parkeerfonds te vragen. Waar worden de andere parkeerplaatsen dan aangelegd. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van reactie 1.11.
Pagina 8 van 22
Reactie 2.3 De 3 appartementen zouden in de sociale sector worden gerealiseerd. Als de appartementen worden verkocht, hoe kunnen deze dan sociaal genoemd worden? Beantwoording : De Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (verder: AWM) zal de drie appartementen kopen van de initiatiefnemer. Zij zullen bepalen of zij de appartementen verhuren óf verkopen door middel van een zogenaamde Koopgarant-constructie (verder: Kgc). In beide gevallen zullen de woningen alleen ter beschikking worden gesteld aan gegadigden die vallen onder de zogenaamde doelgroep van beleid (lagere inkomensgroepen, grootte huishouden, jongere of oudere, etc). De Kgc-constructie betreft een vrij nieuwe constructie, waarbij de AWM de woning verkoopt aan de gegadigde. Wanneer de eigenaar de woning weer wil verkopen, is hij verplicht de woning aan de corporatie te koop aan te bieden. De corporatie geeft de eigenaar de garantie dat de woning binnen drie maanden na aanbieding kan worden teruggeleverd. Deze terugkoopgarantie beperkt het risico voor de Koopgaranteigenaar. De terugkoopprijs wordt vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie. Door de terugkoopregeling blijven Koopgarantwoningen altijd beschikbaar voor de doelgroep van de corporatie. Na terugkoop kan de corporatie opnieuw kiezen hoe zij de woning weer in de markt zet: als huurwoning, als Koopgarantwoning of als koopwoning in de vrije sector. Reactie 2.4 Doordat de appartementen worden verkocht zal het onderhoud van de zijgevel lastiger zijn. Beantwoording : Over het onderhoud zullen de kopers zelf afspraken moeten maken. Alle partijen hebben belang bij voldoende onderhoud. Onderhoud over de zijmuren kan door buren onderling worden afgestemd en besproken. Ad 3. De heer W.P.F. Huijskens, Weezenland 17, 1141 BN Monnickendam De inspraakreactie is op 3 juli ingekomen en daarmee tijdig ontvangen. Reactie 3.1 Inspreker wenst een exemplaar van de door het college gesloten overeenkomst met de ontwikkelaar. Beantwoording : Op grond van de Wet openbaarheid bestuur kan de inspreker een kopie van de overeenkomst opvragen. In de overeenkomst zijn geen gegevens opgenomen die vertrouwelijk zouden zijn. Inspreker zal daarom een kopie van de overeenkomst mogen ontvangen. Reactie 3.2 Inspreker meldt dat zijn visie ook beschouwd moet worden als een visie in het kader van de wettelijke procedures die door B&W moeten worden gevolgd in een later stadium. Beantwoording : Inspreker zal bij het vervolg van de procedure opnieuw een schriftelijke reactie in moeten dienen. Daarbij kan inspreker verwijzen naar zijn eerder ingediende inspraakreactie.
Pagina 9 van 22
Reactie 3.3 Het ligt voor de hand om te kiezen voor een kleinschaliger invulling van de vier panden. Nu wordt ervoor gekozen om een en ander sterk te laten lijken op de huidige bebouwing. Daarmee wil het college iets terughalen dat na sloop niet meer meedoet. De diepte van de woningen wordt daardoor ongewoon voor normale woonhuizen, tot 25meter.
Huisnummer
Bebouwingsdiepte bestaand volgens bouwvergunning
Bebouwingsdiepte nieuw
Verschil bestaand – nieuw bebouwingsdiepte
Beantwoording : Stedenbouwkundig bureau HzA heeft in haar advies aangegeven dat het bouwplan goed past op deze plek. Daarbij wordt ook verwezen naar de beantwoording van reactie 1.1. Ten aanzien van de diepte van de panden kan het volgende gesteld worden.
1 2 3 4
19 18m 22,5m 22,9m
25,45 m 20,5 m 19,6 m 25,5 m
6,45 m 2,5 m -/- 2,9 m 2,6 m
De verschillen in de diepte zijn wisselend. De woningen aan Weezenland 1,2 en 4 zijn dieper, Weezenland 3 is minder diep geworden. HzA geeft in haar beoordeling van de stedenbouwkundige mogelijkheden aan dat een grotere bebouwingsdiepte vanuit de woonoppervlakte is te rechtvaardigen. Het zoeken is vooral naar een evenwichtige en interessante bebouwingsvariatie aan de achterzijde. Daarbij kan inhoud worden gegeven aan hoofdgebouw en aan-/bijgebouw of bijvoorbeeld een achterhuis. Op de plaats van de schuur op perceel 1 en 2 kan dichtbij het hoofdgebouw een interessant element ontstaan in de vorm van een soort achterhuis. De hoek van het perceel wordt daardoor opener en meer in lijn met de wensen in het bestemmingsplan, nl. een onbebouwde achterzone op de percelen. In het bouwplan is dit stedenbouwkundig advies van HzA opgevolgd en is duidelijk gekozen voor een voor- en achterhuis. De diepte van de panden is aanvaardbaar, gelet op het advies van HzA, de huidige bebouwing, het variabele beeld dat op deze wijze aan de achterzijde ontstaan en de diepte van het perceel waardoor voldoende tuin aan de achterzijde bestaat.
Pagina 10 van 22
Reactie 3.4 De voor- en achtergevels beantwoorden nauwelijks aan de ‘huidige bebouwing’. De gevels van Weezenland 3 en 4 vertonen geen zweem van het huidige gevelaanzicht. De gevels van nummer 1 en 2 worden massiever en eenduidiger door een fors verhoogde nok van 9,6 m. Tevens worden er 2 grote dakkapellen aan de voorzijde geplaatst. Beantwoording : De gevels van Weezenland 3 en 4 hebben in het vigerende bestemmingsplan categorie Ib. Dat betekent dat deze panden niet direct storend met betrekking tot het beschermde stadsgezicht zijn, of mogelijk als storend worden beschouwd. Het bestemmingsplan is echter opgesteld voordat de huidige gevels (alleen de voorgevels zijn in 1979 vernieuwd) er waren. De huidige gevels hebben echter geen bijzondere waarde en het staat de ontwikkelaar vrij om hier voor een nieuwe architectuur te kiezen. Het is aan de Commissie voor stad- en dorpsbeheer om een advies af te geven of het plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Het college wacht dit advies af. Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording van de reacties 1.1 en 1.4. Hierin is ook aangegeven dat de nok van Weezenland 1 en 2 9,06m hoog zal worden en geen 9,6 m. Reactie 3.5 Het oorspronkelijke beeld van vier te onderscheiden gevels is geheel weg. Beantwoording : Stedenbouwkundig is aangegeven dat de huidige gevel van Weezenland 1 en 2 als 1 geheel gezien zouden kunnen worden. De gevel oogt als een geheel, de huidige kappen passen daar niet bij. Weezenland 3 en 4 zouden als twee individuele panden uitgevoerd moeten worden, waarbij ook de kaprichting onveranderd moet blijven. Het college kan instemmen met deze visie. Reactie 3.6 Aan de tuinzijde (vanaf de Bloemendaal) zijn vier puntdaken van de achterhuizen aan het eind van 4 ‘pijpenlades’ getekend, waarvan de nokhoogten driemaal 6,16m en eenmaal 9.06m zijn – allemaal hoger dan de nokhoogte van huisnr 5. Dit springt in vergelijking met de overige achtertuinen als te hoog en te diep en onrustig in het oog. Beantwoording : Volgens de bouwvergunning is de nokhoogte aan de achterzijde van de woning Weezenland 5 6,2m hoog. Deze wijkt daarmee niet af van drie van de vier puntdaken van Weezenland 1 tot en met 4. De achterzijde van de panden aan het Weezenland welke te zien zijn vanaf de Bloemendaal zijn zeer verschillend qua situering, bouwhoogte en bouwdiepte. Vanaf de Bloemendaal is daardoor een heel gevarieerd beeld ontstaan op de achterzijde van de panden aan het Weezenland. De nieuwe bebouwing aan het Weezenland 1 tot en met 4 zet deze lijn met opzet door. Bureau HzA heeft aangegeven dat er gezocht diende te worden naar een evenwichtige en interessante bebouwingsvariatie aan de achterzijde. Daarbij zou inhoud kunnen worden gegeven aan hoofd en aan/bijgebouw of bijvoorbeeld een achterhuis. In het bouwplan is dit advies opgevolgd. Reactie 3.7 De architect van het bouwplan liet zich tijdens de inspraakavond en de welstandsbijeenkomst denigrerend uit over de huidige gevel van Weezenland 3 en 4. Zijn eigen voorstel is volstrekt on-Monnickendams en kan net zo ‘denigrerend’ benoemd worden. Beantwoording : Het bouwplan wordt beoordeeld door de Commissie voor stads- en dorpsbeheer. Het college wacht dit advies af. Reactie 3.8 De opmerking van de voorzitter van de Commissie Stads- en Dorpsbeheer bevreemdt de inspreker. Zij zou moeite hebben met het lezen van het ontwerp, toegespitst op de gevels voor, zijkant en achterkant. Beantwoording : Het bouwplan is eerder besproken in de Commissie Stads- en Dorpsbeheer. Het college heeft nog geen officieel advies van de commissie ontvangen en wacht deze advisering dan ook af. De bespreking van het bouwplan in voornoemde commissie vormt geen onderwerp van deze inspraakprocedure. In het kader van het Projectbesluit (zie de toelichting omtrent de procedure in hoofdstuk 5 van deze inspraaknota) en de bouwvergunningsprocedure is het advies van de commissie voor stads- en dorpsvernieuwing van groot belang en zal ook een rol spelen in de afweging die het college maakt om al dan niet bouwvergunning te verlenen.
Pagina 11 van 22
Reactie 3.9 Het is vreemd dat de voorzitter van de Commissie Stads- en Dorpsbeheer zich afvroeg of het bestaande geheel gesloopt zou worden of dat een gedeelte zou blijven staan. Dit komt waarschijnlijk door het verdoezelend taalgebruik van het college en de ambtenarij. Ook de formulering van het bouwplan in Ons Streekblad suggereerde dat er delen van het bestaande pand blijven staan, terwijl het bestaande geheel wordt gesloopt. Beantwoording : Het is juist dat de bestaande panden zullen worden gesloopt. Door de vele verbouwingen is er geen sprake van monumentale waardevolle panden en is sloop dan ook gerechtvaardigd. Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording van de reacties 3.7 en 3.8. Reactie 3.10 De toelichting van de architect aan de hand van digitaal gecomponeerde foto’s bevreemden inspreker. Een maquette lijkt meer voor de hand te liggen. Beantwoording : Zowel digitale impressies als maquettes zijn geen verplichting. Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording van de reacties 3.7 en 3.8. Reactie 3.11 Over de nokhoogte is tijdens de welstandbehandeling van het plan opgemerkt dat deze waarschijnlijk samenhangen met de tussentijds veranderde beleidsregels mbt goot- en nokhoogte voor woonhuizen in de binnenstad. Tijdens de inspraakavond is aangegeven dat van deze regels zou worden afgeweken. Volgens de gemeente zou dit komen doordat het bouwplan van voor 1 juli 2008 dateert en omdat er een nieuw bestemmingsplan zal worden gemaakt. Hangende het nieuwe bestemmingsplan zouden bouwaanvragen met de vigerende beleidsregels en het bestemmingsplan 1976 moeten worden beoordeeld. Beantwoording : Het is juist dat bij aanvragen die afwijken van het vigerende bestemmingsplan een goede afweging moet worden gemaakt of en waarom er van dit bestemmingsplan kan worden afgeweken. Het vigerende bestemmingsplan is erg oud. Er is besloten om in 2010 een nieuw bestemmingsplan voor de oude binnenstad op te stellen. Om vooruitlopend op de herziening een goede afweging te kunnen maken is het bouwplan stedenbouwkundig getoetst, waarbij nadrukkelijk ook gekeken is of de nok- en goothoogten qua beeldvorming in de omgeving acceptabel zijn en of de nieuwe panden met elkaar in verhouding zijn. Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording van de reactie 1.2. Reactie 3.12 In de binnenstad zijn veelvuldig vrijstellingen verleend. Deze vrijstellingencultuur zorgt voor onvoldoende bescherming van onze binnenstad (inspreker verwijst daarbij ook naar het onlangs uitgebrachte rapport van de Algemene Rekenkamer, waarschijnlijk wordt gedoeld op het rapport van de Rekenkamercommissie Waterland van december 2008). Beantwoording : Het afwijken van bestaand beleid is volgens de wetgeving alleen mogelijk indien er een goede onderbouwing voor is. Er dient in zulke gevallen een zorgvuldige afweging plaats te vinden waar ook adviescommissies een rol in spelen. Reactie 3.13 De reden waarom er niet 4 kleinschaliger woningen worden gebouwd wordt vooral ingegeven door de financiële belangen van alle betrokken partijen. Dit is geen goede afwegingsgrond. Beantwoording : Als het bouwplan voor de initiatiefnemer financieel onhaalbaar is, zal het bouwplan niet worden verwezenlijkt. Dat betekent, dat de financiële haalbaarheid wellicht op de achtergrond een rol speelt. Door de gemeente wordt nu primair beoordeeld, of het bouwplan qua maat, schaal en situering stedenbouwkundig aanvaardbaar en ruimtelijk inpasbaar is.
Pagina 12 van 22
Reactie 3.14 Tijdens de inspraakavond heeft inspreker stevige kritiek geuit tegen het gemeentelijk beleid inzake kleinschalige nieuwbouw binnen het beschermd stadsgezicht. De tussentijdse verhoging van nokhoogten naast de gemakkelijke stortvloed aan vrijstellingen maken van de inspraak een wassen neus. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van reactie 3.12. Reactie 3.15 Het college dient zich af te vragen waar het burgerlijk gevoel van ongelijke behandeling, vooral inzake bouwaanvragen vandaan komt. Beantwoording : Het is niet duidelijk waar er sprake is van ongelijke behandeling. Het college neemt deze opmerking voor kennisgeving aan. Reactie 3.16 Inspreker wil kritisch zijn over de werkwijze van het college en de ambtelijke top en hoopt dat zij hun voordeel doen met de gemaakte opmerkingen. Door het beleid ontstaat er overal in de binnenstad schaalvergroting, optisch strijdig met de beschermende omgeving. Beantwoording : Het college heeft kennis genomen van de gemaakte opmerkingen. Reactie 3.17 Het is niet terecht dat de ontwikkelaar in dit specifieke geval 50% sociale woningbouw moet realiseren, terwijl bij andere projecten deze eis niet of voor slechts 30% geldt. Beantwoording : Het college acht de realisatie van voldoende goedkope woningen in de gemeente van groot belang. Het aantal goedkope woningen is in de huidige situatie onvoldoende en kan op deze manier worden verbeterd. Het gemeentelijk woningbouwbeleid is er op gericht om zo veel mogelijk (sociale) meergezinswoningen en appartementen te realiseren in Monnickendam, waarbij de nadruk gelegd wordt op ouderen en starters/jongeren. Ten aanzien van projecten in Monnickendam geldt de eis dat daar waar mogelijk 50% van een project bestemd moet zijn voor de sociale sector. Juist in Monnickendam is dat percentage hoger dan elders in de gemeente, omdat in Monnickendam de meeste voorzieningen zijn. Reactie 3.18 Inspreker vraagt zich af of seniorenappartementen met een verblijfsruimte van 45,5, 33,7 en 33,5 m² (met een hoogte van 2,6m) voldoende groot zijn, gelet op de hedendaagse woonwensen? Beantwoording : De bouwaanvraag zal worden getoetst aan het bouwbesluit. Daarin zijn de eisen ten aanzien van de minimale afmeting van verschillende ruimten in een woning opgenomen. Reactie 3.19 Hoe kan het dat de AWM de appartementen voor een marktprijs koopt en ze ‘onder de prijs’ zou doorverkopen? Het lijkt erop dat corporaties hun bouwkosten financieren uit sociale middelen en zonder risico de rest verkopen aan particuliere kopers. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van reactie 2.3. Reactie 3.20 Er zijn 10 parkeerplaatsen nodig in plaats van de nu opgenomen 6. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van reactie 1.11.
Pagina 13 van 22
Reactie 3.21 De panden zouden aan de voorzijde optisch vier te onderscheiden woningen moet puntdaken moeten zijn. Qua hoogte zou de wandgevelkaart gevolgd moeten worden (8.25+0,50 voor huisnr’s 3 en 4 , 7,5+0,50 voor huisnr’s 1 en 2). De onderpuien van huisnr’s 3 en 4 kunnen meer in overeenstemming met die van 1 en 2 worden gebracht (zie ook huisnr’s 16, 17 en 18).
Huisnummer
Hoogte voorzijde volgens gevelwandkaart
Hoogte voorzijde nieuw
Verschil kaart – nieuw hoogte
Beantwoording : De gevelwandkaart (nr.89) uit het vigerende bestemmingsplan geeft de volgende hoogten aan:
1 2 3 4
7,87m 7,87m 9,3m 9,3m
9,06m 9,06m 9,4m 9,4m
1,18m 1,18m 0,1m 0,1m
Het stedenbouwkundig bureau HzA heeft in haar advies omtrent het bouwplan aangegeven dat het plan van initiatiefnemer goed past op deze plek. Daarbij zijn de nieuwe hoogten ook in ogenschouw genomen en beoordeeld aan de hand van de verhoudingen tussen de gebouwen aan het Weezenland. Aan het Weezenland is de hoogte tussen de woningen verschillend. Op de gevelwandkaart behorende bij het bestemmingsplan ‘Binnenstad 1976’ is te zien dat hogere en lagere panden aan het Weezenland elkaar afwisselen. De toename van de hoogte van de panden en de verspringing in de goothoogten zijn qua beeldvorming acceptabel en op pandniveau goed met elkaar in verhouding. De onderpuien zullen door de commissie voor stads- en dorpsbeheer worden beoordeeld. Het college wacht hun advies over het bouwplan af. Reactie 3.22 Inspreker verzoekt om een geheel nieuw ontwerp, behorend bij een normalere woningbouw en ingepast in het beschermd bestaande. Beantwoording : Stedenbouwkundig adviesbureau HzA heeft het bouwplan getoetst en geeft aan dat het bouwplan zorgvuldig is ingepast in haar omgeving. Zoals eerder is gesteld is, is het plan daarbij qua massa, geleding en hoofdvorm bekeken en positief beoordeeld. Het college stemt in met dit advies. Reactie 3.23 Ervaring heeft geleerd dat, zelfs als een ontwerp door de Commissie Stads- en Dorpsbeheer geheel wordt afgewezen, uiteindelijk toch alleen een aanpassing plaatsvindt. Beantwoording : Het is niet duidelijk over welke bouwplannen hier wordt gesproken Het college heeft kennis genomen van de gemaakte opmerking. Overigens kan en wil het college particulieren het nemen van initiatieven niet ontzeggen.
Pagina 14 van 22
Ad 4. De heer H. Van Elteren, Kerkstraat 54, 1141 BJ Monnickendam De inspraakreactie is op 23 juni ingekomen en daarmee tijdig ontvangen. Reactie 4.1 De rijksmonumenten en het Hendrik de Keijzerhuis aan het Weezenland zijn klein. Als de nieuwbouw 2 m hoger is dan nu, verdwijnen deze panden in het niet. Nu straalt het weeshuis nog iets monumentaals uit. Verwijzingen naar het Noordeinde zijn ook daar zijn de panden (klooster en stadhuis) veel te hoog, waardoor andere huizen onnodig klein lijken. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van de reacties 1.1 en 1.3. Reactie 4.2 Inspreker is niet voor Anton Pieckbouw. Weezenland 3 en 4 zijn op dit moment ook een geestige moderne vertaling van wat er mogelijk eerder gestaan kan hebben. Het nieuwe plan zou geïnspireerd zijn op 19e eeuwse industriebouw in Amsterdam, maar dat is onvoldoende te herkennen. Het nieuwe plan is ronduit lelijk, nodeloos en in disharmonie met de omgeving. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van de reacties 1.9 en 3.7. Reactie 4.3 Inspreker bespeurt bij de overheid de behoefte om alle daklijsten te verhogen, de charme van Monnickendam is nu juist de kleinschaligheid. De kracht van de oude stad zit hem in de ouderdom en kleinheid. Beantwoording : Verwezen wordt naar de beantwoording van de reactie 1.1. 5.
CONCLUSIES
De inspraakreacties De inspraakavond is zeer goed bezocht. De betrokkenheid van zowel direct omwonenden alsook bijvoorbeeld leden van de vereniging Oud Monnickendam is groot. De inspraakreacties, alsook de reacties die naar voren zijn gekomen tijdens de inspraakavond hebben hoofdzakelijk betrekking op: 1. De massa/hoogte van de nieuwe panden ten opzichte van de bestaande panden, de omgeving en in relatie tot het beschermde stadsgezicht. 2. De detaillering van de gevels van met name Weezenland 3 en 4 Over de massa en hoogte van het nieuwe bouwplan heeft stedenbouwkundig bureau HzA een deskundig advies neergelegd, waarin wordt aangegeven dat de bouwmassa goed past in haar omgeving. HzA stelt daarbij dat de initiatiefnemer met veel gevoel en geduld een interessant plan heeft neergelegd. Het college stemt in met het stedenbouwkundige advies van HzA. Ten aanzien van de detaillering van de bouwplannen kan worden gesteld dat deze dient te worden beoordeeld door de Commissie voor stads- en dorpsbeheer. Deze detaillering is expliciet geen onderwerp voor deze inspraak.
Bouwplanprocedure De procedure welke gevolgd dient te worden om tot bouwvergunningverlening te kunnen komen is tijdens de inspraakavond ook onderwerp van gesprek geweest. Het bouwplan is op een aantal punten in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het college heeft in principe aangegeven medewerking te willen verlenen aan het bouwplan. Dat betekent dat wordt overwogen om van het vigerende bestemmingsplan af te wijken. Initiatiefnemer heeft medio juni 2008 een bouwaanvraag ingediend. Deze aanvraag valt onder de oude Wet ruimtelijke ordening. Volgens deze oude wet zou medewerking verleend kunnen worden aan het bouwplan door gebruik te maken van een zogenaamde vrijstelling ex Artikel 19, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening. In de afgelopen maanden is het bouwplan – mede door eisen welke het college heeft gesteld – aangepast.
Pagina 15 van 22
Wettelijk gezien is een dergelijke tussentijdse aanpassing van een bouwaanvraag slechts toegestaan indien er sprake zou zijn van ondergeschikte wijzigingen. Het college is van mening dat de wijzigingen welke het bouwplan heeft ondergaan niet van ondergeschikte aard genoemd kunnen worden. De initiatiefnemer heeft daarom besloten om de bouwaanvraag uit 2008 in te trekken en een geheel nieuwe aanvraag in te dienen. De nieuwe bouwaanvraag zal vallen onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het college zal in deze situatie in principe medewerking willen verlenen door middel van een Projectbesluit. Onlangs heeft de raad van de gemeente Waterland vastgesteld hoe, op welke wijze en onder welke voorwaarden het college een Projectbesluit mag nemen. Pas nadat de gemeenteraad een positief besluit heeft genomen over deze inspraaknota zal het college een ontwerpProjectbesluit opstellen. Dit ontwerp-Projectbesluit dient te voldoen aan een aantal eisen. Naast de bouwaanvraag zal het ontwerp-Projectbesluit worden voorzien van een Goede Ruimtelijke Onderbouwing. Daarin dienen alle ruimtelijke aspecten van het plan te worden beoordeeld (bijv. geluid, luchtkwaliteit, flora- en fauna, archeologie, stedenbouw etc) Het ontwerp-Projectbesluit zal inclusief alle bijlagen gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. Alle insprekers zullen hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld worden. Tijdens de terinzagelegging kan een ieder zienswijzen indienen. Deze zienswijzen worden, net als de inspraakreacties, beoordeeld. De zienswijzen kunnen aanleiding geven tot een aanpassing van het ontwerp-Projectbesluit. Het college zal vervolgens een besluit nemen of zij een definitief Projectbesluit neemt en zal iedereen die een zienswijze heeft ingediend op de hoogte te stellen van het besluit.
Pagina 16 van 22
BIJLAGEN: 1.
Nr.
Overzicht bezoekers inspraakavond en inspraakverslag
1 2 3 4 6 7 8 9
Naam/Organisatie De heer R. Manuel Mevrouw E. Arbeider A.C.M. Lagrand E. Schokking G. Stadt J. Konijn M. Boontje T. van Nieuwkerk
10 11 12
V. Koerse B. Schalkwijk G. Roos
13 14 15 16
J.P. Koeleman R. Schaefers H. van Elteren W. Huijskens
Adres P/A AWM Weezenland 6 W. Claesdochterlaan 25 W. Claesdochterlaan 23 Roozendaal 8 Fluwelen Burgwal 7 Bereklauw 48 Nieuwe Niesenoortsburgwal 12 Groote Noord 8
Postcode/Plaats Monnickendam Monnickendam Monnickendam Monnickendam Monnickendam Monnickendam Monnickendam
Roozendaal 10B
Monnickendam Broek in Waterland Monnickendam
Weezenland 18 Weezenland 5 Kerkstraat 54 Weezenland 17
Monnickendam Monnickendam Monnickendam Monnickendam
Tel. 06-53652519
Email
[email protected]
0299-654383
0299-650800
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
0299-655490
[email protected]
0299-656526
[email protected] [email protected] [email protected]
Pagina 17 van 22
2
Verslag inspraakavond 22 juni 2009
Datum Plaats Aanwezig
: 22 juni 2009 : Gemeentehuis Waterland : • De heer F. Bouwman (wethouder gemeente Waterland) • Mevr. I. Lubrun (projectleider gemeente Waterland) • De heer G. Hellinga (Buro HzA)
Opening Wethouder Bouwman is voorzitter en opent de avond met een voorstelronde. Mevr. Lubrun van de gemeente Waterland is de projectleider voor dit woningbouwplan. De heer Hellinga is de stedenbouwkundige die het bouwplan in opdracht van de gemeente Waterland heeft getoetst. De aanleiding voor deze inspraakavond is de ter inzage legging van de stedenbouwkundige toets van het woningbouwplan aan het Weezenland 1 tot en met 4 te Monnickendam. Het stedenbouwkundig bureau HzA zal een presentatie geven van de door uitgevoerde toets. Daarna staat het aanwezigen vrij om vragen te stellen of om opmerkingen te maken. Van de avond wordt een verslag gemaakt. Iedereen die intekent op de aanwezigheidslijst ontvangt een verslag. De stedenbouwkundige toets Bureau HzA heeft van de gemeente de opdracht gekregen om het bouwplan stedenbouwkundig te toetsen. De heer Hellinga van bureau HzA zal het bouwplan en de toetsing ervan aan de hand van een presentatie toelichten. Weezenland is een smalle straat waarvan er veel meer zijn in de binnenstad van Monnickendam. Op de achtererven zie je veelal allerlei kleine schuurtjes. Aan de hand van bouwtekeningen en foto’s wordt de huidige situatie getoond. Weezenland 1 en 2 vormen een geheel, maar kennen wel een bepaalde scheiding door de daken. Weezenland 3 en 4 dateren uit 1979 en zijn daarmee nog niet erg oud. De achterzijde van het perceel oogt rommelig. De grote schuur aan de oever is vervallen en overwoekerd. Achter in het erf staat een grote kenmerkende boom die bij voorkeur behouden zou moeten blijven. HzA adviseert om de diepe panden op te delen in een hoofdgebouw en een bijgebouw met een lager tussendeel voor betere daglichttoetreding. De individualiteit van de gevels van Weezenland 3 en 4 moeten worden benadrukt, Weezenland 1 en 2 zouden mogelijk als één pand kunnen worden ontwikkeld. Een variabele diepte van de panden sluit goed aan bij het verschil in diepte bij de huidige panden aan het Weezenland. De hoekoplossing voor Weezenland 1 en 2 verdient de nodige aandacht en in het huidige plan is ook de zijkant mooi meeontworpen. Het achtererf dient rustig en fraai te worden ingericht en parkeren dient zo veel mogelijk op eigen terrein te gebeuren. De heer Hellinga concludeert dat het huidige plan in stedenbouwkundig opzicht een goed plan is. Er is voldoende geleding in het hoofd en bijgebouw met het lagere tussendeel. Er is gekozen voor een interessante bebouwingsvariatie, zowel aan de voor – als aan de achterzijde. Het bouwplan is zorgvuldig ingepast in de omgeving. De heer Hellinga wil meegeven dat het plan staat of valt met de juiste detaillering, materiaal- en kleurgebruik. Hier moet met extra aandacht op gelet worden bij de aanvraag om bouwvergunning. Vragen, opmerkingen en inspraakreacties Allereerst wil de heer Sluiter iets kwijt over de bomen op het erf. Deze zullen zoveel mogelijk behouden blijven. Zowel de kastanjeboom als de leilinden op het zijerf zullen bewaard blijven. De boom achterop het erf is niet meer gezond. Alle bomen zijn geïnventariseerd in een boomrapportage. Een aantal exemplaren is beschikbaar. In de rapportage is aangegeven welke bomen echt moeten worden gerooid omdat ze te oud zijn en soms zelf een gevaar vormen. Voor elke boom die gerooid moet worden, wordt een nieuwe boom terug geplant. De heer Huijskens, Weezenland 17, Monnickendam De belangen van de verschillende partijen zijn zo groot dat er niet meer wordt gekeken naar het geldende bestemmingsplan. De woningen zijn te lang en smal. Dat is geen kwaliteit. De woningen hebben ook geen achterom. De indruk bestaat dat er iets gebouwd wordt dat € 900.000,- moet kosten. De woningen worden ook 2 m. hoger dan de bestaande bebouwing. is dat wel acceptabel? Wie wordt eigenaar van de kleine appartementen? Stedenbouwkundige Hellinga merkt op dat het plan soms wat dieper en soms minder diep is dan de bestaande bebouwing. Wethouder Bouwman zegt toe dat exact wordt uitgezocht of en hoeveel de beoogde bebouwing hoger en dieper wordt dan de bestaande bebouwing en het geldende bestemmingsplan.
Pagina 18 van 22
De heer Manuel (AWM) meldt dat de woningbouwvereniging nog niet heeft besloten of het sociale koop- of huurwoningen worden. In ieder geval zijn de woningen beschikbaar voor de lagere inkomens. De woningbouwvereniging accepteert een onrendabele top, aangezien het hun doelstelling is om goedkope woningen te realiseren. De heer Konijn, Fluwelen Burgwal 7, Monnickendam Waarom wil het college nu een woonbestemming toestaan? De heer Konijn vraagt zich af wat er gestaan heeft voor de huidige bebouwing uit 1979. Is dit onderzocht en waarom wordt hier niet vanuit gegaan? Het nieuwe bouwplan is te massaal. Hoe is het parkeren geregeld? Wethouder Bouwman reageert kort op de vraag over de bestemming. Op dit moment hebben de percelen al een gecombineerde woon- en winkelbestemming en is wonen al toegestaan. Dit wijzigt niet. Mevrouw Lubrun ligt toe dat er voor 6 woningen 6 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Volgens de parkeernorm CROW zouden dit er 9 moeten zijn. Voor de overige 3 parkeerplaatsen wordt de ontwikkelaar verplicht om een bijdrage in het parkeerfonds te storten. Mevrouw Schokking, W. Claesdochterlaan 23, Monnickendam Het is niet duidelijk welk programma van eisen is meegegeven aan het stedenbouwkundig adviesbureau. In Amsterdam worden gevels vaak gehouden en komt er nieuwe bebouwing achter. Waarom gebeurt dat hier niet? Stedenbouwkundige Hellinga meldt dat hij zoekt naar iets dat qua maat en schaal past binnen de oude binnenstad. De heer Sluiter meldt dat de voorgevel niet gefundeerd is en dat de gevel daardoor niet kan worden bewaard. De gevel van Weezenland 3 en 4 is een vertaling van industriële panden uit begin vorige eeuw. De gevel van de woningen Weezenland 1 en 2 is een originele vertaling van het bestaande pand. Wethouder Bouwman meldt dat de welstandscommissie nog een oordeel moet geven over het bouwplan. De heer Koeleman, Weezenland 18, Monnickendam Er schijnt een overeenkomst gesloten te zijn tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Wat houdt een dergelijke overeenkomst in en is dat gebruikelijk? Waarom worden de panden Weezenland 1 en 2 samengevoegd en waarom is de gevel zoveel hoger? Het plan past zo niet in het straatbeeld. Doordat het gebouw hoger is ondervind de heer Koeleman hinder. Hij zal last krijgen van de schaduw. Het bouwplan past en niet in het bestemmingsplan en niet in de vastgestelde beleidsregels. Waarom past het plan? Wethouder Bouwman legt uit dat de gemeente in een vroeg stadium een overeenkomst met de initiatiefnemer sluit en dat daarin onder andere de ambtelijke kosten, het programma van eisen, het woningbouwprogramma worden geregeld. In de overeenkomst is opgenomen dat de overeenkomst wordt gesloten onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad voor het bouwplan. Stedenbouwkundige Hellinga legt uit dat er historisch gezien ooit een grotere massa zou hebben gestaan. Stedenbouwkundig is een accent op de hoek acceptabel. Het plan heeft de juiste ritmiek. Mevrouw Lubrun meldt dat het bouwplan inderdaad niet in het bestemmingsplan past, alsook niet voldoet aan de beleidsregels. Het college van B&W overweegt om mee te werken met het bouwplan aangezien het bouwplan stedenbouwkundig aanvaardbaar is. De procedure die hiervoor moet worden gevolgd wordt na de inspraak vastgesteld. Als het huidige bouwplan te ingrijpend wijzigt (bijv. nav behandeling welstand), dan zal er een hele nieuwe bouwaanvraag ingediend moeten worden. Dan valt het bouwplan onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en wordt bekeken of medewerking wordt verleend met het plan door middel van de projectprocedure of een nieuw bestemmingsplan. Deze inspraakprocedure is ook bedoeld om de meningen te horen en deze mee te wegen in het besluit al dan niet medewerking te verlenen. De inspraakreacties en het verslag van de inspraakbijeenkomst worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Zij zullen op die wijze ook besluiten of wordt meegewerkt aan het plan of niet. Alle aanwezigen ontvangen het verslag, maar zullen ook worden geïnformeerd over de voortgang van de procedures.
Pagina 19 van 22
Of de beleidsregels voor nok- en goothoogte van toepassing zijn, zal worden nagegaan. De heer van Elteren, Kerkstraat 54, Monnickendam De charme van Monnickendam zijn de kleine monumentale huizen. Dit nieuwe plan is té groot. In het ontwerp moet meer rekening worden gehouden met de kleinschaligheid in de omgeving. Stedenbouwkundige Hellinga acht de massa in verhouding tot het straatbeeld. Mevrouw Arbeider, Weezenland 6, Monnickendam Zijn er gegevens over vorige panden in het archief terug te vinden? De heer Sluiters meldt dat hij geen bouwtekening heeft teruggevonden. De kroonlijst van Weezenland 1 en 2 zullen exact even hoog zijn als in de huidige situatie. Alleen de kap is hoger en heeft een andere vorm. Mevrouw Lagrand, W. Claesdochterlaan 25, Monnickendam De panden aan Weezenland 3 en 4 zijn geen mooi ontwerp. Vooral de raampartijen zijn vreemd. Het huidige pand is met meer zorg ontworpen. De architect legt uit dat het nieuwe plan een verwijzing naar vroeger is. Wethouder Bouwman wijst er nogmaals op dat het plan wordt besproken in de welstandcommissie en dat zij zullen adviseren of het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Het feit dat er sprake is van een beschermd stadsgezicht zal hierin zeker worden meegewogen. Mevrouw Stadt, Roozendaal 8, Monnickendam Hebben de appartementen wel buitenruimte? De woningen lijken niet praktisch zonder achterom. De heer Sluiter licht toe dat er wel buitenruimte bij 2 appartementen is. Het appartement aan de straat heeft openslaande deuren. In de achtertuinen zijn schuren toegestaan, maar dat is iets wat juist bij alle buurpanden al is gebeurt en wat het mooie beeld bepaald. Inspraakprocedure Het overleg/de inspraak duurt tot en met 9 juli 2009. Tot deze datum kunnen inspraak reacties worden ingediend. Van de avond wordt een verslag gemaakt dat aan alle bezoekers wordt rondgestuurd. De inspraakreacties, het verslag en de beoordeling daarvan door het college worden samen met de stedenbouwkundige toets en het bouwplan aan de gemeenteraad voorgelegd. Zij zullen dan besluiten of zij kunnen instemmen met de stedenbouwkundige toets. Als dat het geval is zal de officiële wettelijke procedure voor de bouwaanvraag worden gestart. Afsluiting Wethouder Bouwman sluit de inspraakavond af en benadrukt dat inspraakreacties kunnen worden ingediend welke zullen worden meegenomen bij de afwegingen.
Pagina 20 van 22
3
Toets aan het bestemmingsplan en de beleidsregels
Bestemmingsplantoets Nok- en goothoogten De aanvraag is op een aantal punten strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ hebben de betreffende gronden de bestemming ‘Bebouwing met winkels, winkelhuizen of eengezinshuizen’. Het bouwplan is op een aantal punten in strijd met de bebouwingsvoorschriften behorende bij deze bestemming. Voor Weezenland 1 en 2 geldt dat bij bouwen de goothoogte, dakhelling, dakvlakindeling, nokrichting en dakvorm gehandhaafd moet blijven, zoals op de plankaarten voor het betrokken bouwwerk staat aangegeven. Hiervan mag met maximaal 5% worden afgeweken, wat een maximale nokhoogte van 7,9 meter betekent. De nieuwe nokhoogte van Weezenland 1-2 bedraagt 9 meter. Daarnaast wijzigt ook de nokrichting en de dakvorm. De nokhoogte van Weezenland 3-4 past wel binnen het bestemmingsplan. De bestaande nokhoogte van Weezenland 3-4 bedraagt 8,65 meter. Deze wordt verhoogd tot 9,4 meter, wat past binnen de marges voor het pand vermeld op de gevelwandkaart. De dakhelling, de dakvlakindeling en de nokrichting blijven bij Weezenland 3 en 4 gehandhaafd. Erfbebouwing De bebouwingsdiepte van de panden Weezenland 3 en 4 overschrijden het gearceerde te bebouwen gedeelte van de bestemmingsplankaart (met de bestemming tuin en erven). Daarnaast betreft het geen bedrijfsbebouwing, maar zijn de panden uitsluitend bedoeld voor bewoning. In dat geval is bebouwing van de gearceerde gedeelten van de bestemming tuin en erven ook beperkt tot 2 bijgebouwen van maximaal 40m² per perceel. De bebouwingsdiepte van de panden Weezenland 1 en 2 overschrijden het gearceerde te bebouwen gedeelte niet. Daarnaast betreft het ook hier geen bedrijfsbebouwing, maar zijn de panden uitsluitend bedoeld voor bewoning. In dat geval is bebouwing van de gearceerde gedeelten van de bestemming tuin en erven ook beperkt tot 2 bijgebouwen van maximaal 40m² per perceel. De bijgebouwen van Weezenland 1 zijn groter (50m²)
Beleidsregels De beleidsregels voor het verhogen van de goot- en nokhoogte zijn niet van toepassing De beleidsregels zijn niet van toepassing aangezien er op de panden Weezenland 1 en 2 reeds een volwaardige verdieping was gerealiseerd. De beleidsregels zijn vooral opgesteld tbv kleine woonpanden waarbij de behoefte bestond aan een extra woonlaag, welke op grond van het bestemmingsplan niet werd toegestaan. Met toepassing van de beleidsregels zou een hele hoge goothoogte zijn toegestaan (minimaal 5,625 hoger dan de huidige goothoogte). De beleidsregels Erfbebouwing in de binnenstad van Monnickendam zijn niet van toepassing De beleidsregels zijn niet van toepassing op percelen die niet zijn gelegen binnen omsloten bebouwd gebied, maar gelegen aan bijvoorbeeld water. De percelen liggen aan water. Deze beleidsregels Erfbebouwing zouden wel van toepassing kunnen worden verklaard. In de beleidsregels wordt nl. aangegeven dat per situatie een afweging zal plaatsvinden omtrent mogelijkheden voor erfbebouwing in combinatie met openheid en doorzichten. Indien de beleidsregels wel zouden worden toegepast dan volgt de volgende toets: In de beleidsregels wordt aangegeven dat erfbebouwing uitsluitend mag worden gebruikt voor woondoeleinden. Het te bebouwen erf mag voor niet meer dan 40% worden bebouwd met erfbebouwing, zulks met een maximum van 50m² per hoofdgebouw. De goothoogte van de erfbebouwing mag niet meer dan 3m bedragen. Als uitzondering op deze regel geldt dat de goothoogte van aanbouwen niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw waaraan gebouwd worden. In geval van Weezenland 1 en 2 wordt het bebouwingsmaximum van 40% bebouwing niet overschreden. Ook aan de 50m²-eis wordt voldaan. Aan de eisen ten aanzien van de goothoogte wordt vwb. Weezenland 2 niet voldaan. In de huidige situatie is daar ook al een hogere goothoogte. In de nieuwe situatie is deze goothoogte opnieuw als maat genomen. In geval van Weezenland 3 en 4 wordt het maximum van 40% bebouwing overschreden. Daarnaast wordt het gearceerde bebouwingsvlak overschreden. Aan de eisen ten aanzien van de goothoogte wordt voldaan.
Pagina 21 van 22
4
Bezonningsstudie
Pagina 22 van 22
