Bijlage 1: Casuïstiek kostenverdeling glastuinbouw Westland d.d. 29 mei 2007 Naar aanleiding van de stuurgroep waterplan Westland is de afspraak gemaakt om voor een aantal situaties te bepalen hoe de kosten voor het vrijmaken van grond voor waterberging (investering en bedrijfsexploitatie) zich verhouden tot de totale kosten voor een tuinbouwondernemer bij herstructurering. Op basis van een uitwerking van verschillende theoretische situaties voor een glastuinbouwbedrijf in de gemeente Westland is bepaald: - Welk percentage van de totale investering de tuinbouwondernemer zou moeten investeren in het vrij maken van gronden voor waterberging bij herstructurering? - Wat de jaarlijkse (exploitatie)kosten zijn voor het vrijmaken van de gronden? - Wat zijn de baten van de aanleg van waterberging voor de tuinbouwondernemer? De kosten voor het vrijmaken van gronden In de polders van de gemeente Westland bedraagt de gemiddelde maximaal toelaatbare peilstijging 0,35 meter. Het Hoogheemraadschap van Delfland hanteert een bergingsnorm voor glastuinbouwgebieden van 325 m3/ha. Uitgaande van de toelaatbare peilstijging en de bergingsnorm bedraagt het (noodzakelijke) percentage open water voor de gemiddelde polder in het Westland 9,3%. Het aandeel open water in een polder bestaat voor een deel uit bestaand open water en voor een deel uit nieuw aan te leggen open water. Voor het oppervlak nieuw aan te leggen water, zal grond vrij gemaakt moeten worden. Ineffectieve gronden voor de tuinbouwondernemer In de praktijk kan een tuinbouwondernemer niet het totale gebiedsoppervlak effectief in gebruik nemen voor de aanbouw van kassen. Een bepaald deel van het totale gebiedsoppervlak kan niet effectief worden benut voor de bedrijfsvoering. Met andere woorden van het totale (bruto) gebiedsoppervlak is sprake van een bepaald aandeel ineffectieve grond. Deze grond is voor de tuinbouwondernemer ineffectief, omdat dit aandeel is bestemd voor een woning of parkeerterrein of niet rendabele hoeken / stroken van het terrein. Bijvoorbeeld: in het geval van polder Noordland bedraagt het bruto bedrijfsoppervlak 14,5 ha. Hiervan is circa 2 ha voor de tuinbouwondernemer niet effectief (13,5%). De inzet van ineffectieve gronden voor waterberging in relatie tot de marktwaarde De ineffectieve gronden kunnen worden vrij gemaakt voor waterberging. Het oppervlak vrij te maken gronden voor waterberging kan bestaan uit ineffectieve grond èn effectieve grond. De marktwaarde van de ineffectieve gronden is lager dan de marktwaarde van de -voor de tuinbouwondernemereffectieve gronden. Het aandeel van ineffectieve gronden van het totaal oppervlak aan vrij te maken gronden voor waterberging is dus bepalend voor de kosten van het vrij maken van gronden voor de tuinbouwondernemer. Hoe hoger het aandeel ineffectieve gronden hoe lager de kosten.
De theoretische uitwerking van een bedrijfssituatie De totale investering van een tuinbouwondernemer bij een herstructurering bestaat uit de kosten van aankoop van grond en uit de gehele opbouw en inbouw van de kas.
1
De kosten zijn afhankelijk van de volgende variabelen: - Bergingsnorm [m3/ha] - Maximaal toelaatbare peilstijging - Huidig oppervlak aan waterberging - Bedrijfsomvang - Marktwaarde effectieve en ineffectieve grond - Aandeel ineffectieve grond in het oppervlak vrij te maken gronden - Type bedrijf (teelt) - Financieringslasten (rente) - Afschrijvingstermijn De theoretische uitwerking is toegepast op verschillende bedrijfssituaties. Als toelichting op de methode van de theoretische uitwerking geeft bijlage 1 een overzicht van de bedrijfssituatie voor polder Noordland (bruto bedrijfoppervlak, 14,5 ha). Bij de situaties van glastuinbouwbedrijven in de gemeente Westland staan een aantal van de opgesomde variabelen vast. De variatie in bedrijfssituaties wordt bepaald door: - Percentage vrij te maken grond van totale bedrijfsomvang voor de aanleg van extra open water (aanvullend op bestaand open water) (2% - 4% - 6%) - Bedrijfsomvang (5 ha - 10 ha) - Aandeel ineffectieve grond (zie tekstkader) (10%-25%-50%) - Type bedrijf/teelt o eenvoudig bedrijf (o.a. sla, radijs, exotische groeten) o gemiddeld bedrijf (o.a. komkommer, tomaat, paprika) o complex / geautomatiseerd bedrijf (o.a. potplanten) Op basis van deze stuurvariabele zijn 27 bedrijfssituaties doorgerekend. Voor de bedrijfssituaties is een standaard bergingsnorm gehanteerd van 325 m3/ha en een gemiddelde maximaal toelaatbare peilstijging van 0,35 meter. Met uitzondering van de bedrijfssituatie voor polder Noordland. Hier is een peilstijging gehanteerd van 0,44 meter. Uitgaande van een constante bergingsnorm bepaalt de maximaal toelaatbare peilstijging het totale oppervlak voor noodzakelijke waterberging. Hiermee is de maximaal toelaatbare peilstijging bepalend voor het noodzakelijk oppervlak open water. De resultaten Bijlage 2 geeft een overzicht van de resultaten van de verschillende bedrijfssituaties. In de bijlage staat situatie “N” voor de situatie Noordland. Uit het overzicht kunnen de relaties worden afgeleid tussen de kenmerken van de onderscheiden bedrijfssituaties (o.a. bedrijfsomvang, % vrij te maken grond, aandeel ineffectieve grond) en het kostenpercentage. In de samenvattende tabel van bijlage 2 zijn twee maatgevende (extreme) scenario’s weergegeven (A+B). De grenzen van de bandbreedte in de kostenpercentages worden bepaald door deze scenario’s.
2
De resultaten van het doorrekenen van de verschillende bedrijfssituaties kunnen als volgt worden samengevat: ¾ Bij een bergingsnorm van 325 m3/ha en een maximaal toelaatbare peilstijging van 0,35 meter vallen de investeringskosten voor het vrijmaken van gronden voor waterberging binnen een bandbreedte van 0,2 % (complex bedrijf) en 3,4% (eenvoudig bedrijf) van de totale investeringskosten bij herstructurering ¾ De jaarlijkse (exploitatie)kosten voor het vrijmaken van gronden vallen binnen een bandbreedte van < 0,1 % (complex bedrijf) en 0,9 % (eenvoudig bedrijf) van de totale jaarlijkse kosten bij herstructurering ¾ Het percentage van de kosten voor de investering en jaarlijkse kosten voor het vrijmaken van gronden door tuinbouwondernemers is sterk afhankelijk van het type bedrijf (teelt) en neemt af met de complexiteit (en dus kosten) van de bedrijfsvoering ¾ Het percentage van de kosten voor de investering en jaarlijkse kosten is onafhankelijk van de bedrijfsomvang, maar: o neemt toe met het percentage vrij te maken grond van de bedrijfsomvang o neemt af met het toenemen van het percentage ineffectieve grond De tuinbouwondernemer heeft verschillende baten bij het vrij maken van gronden voor waterberging: ¾ het risico op schade in de bedrijfsvoering bij hevige neerslag wordt beperkt ¾ de waarde van de bedrijfswoning stijgt wanneer de deze aan open water is gelegen ¾ de belevingswaarde en daarmee de uitstraling van het bedrijfsterrein (imago) neemt sterk toe Conclusies Voor een gemiddelde polder in de gemeente Westland bedragen de kosten voor het vrij maken van gronden voor waterberging bij herstructurering voor een tuinbouwondernemer 0,2% tot 3,4% van de totale investeringskosten en <0,1% en 0,9% van de jaarlijkse (exploitatie) kosten.
3
Bijlage 1: Uitwerking bedrijfssituatie polder Noordland Randvoorwaarden Maximale peilstijging Bergingsnorm Waterberging bij herstructurering (totale gebiedsoppervlak) Gebiedsgrootte Huidig oppervlak open water Noodzakelijke waterberging (totaal) Noodzakelijk oppervlak open water (totaal) Opgave vrij te maken gronden Waterberging oppervlak partiele functiewijziging Oppervlak functiewijziging Huidig oppervlak open water Noodzakelijke waterberging Noodzakelijk oppervlak open water Opgave vrij te maken gronden Waterberging bij herstructurering (bruto bedrijfsoppervlak) Bruto bedrijfsomvang Huidig oppervlak open water Noodzakelijk oppervlak open water Opgave vrij te maken gronden Investering Marktwaarde grond Marktwaarde ineffectieve grond Investering grond totaal (incl.) Aandeel ineffecieve grond van vrijgemaakte grond Investering grond vrijmaken Investering op- en inbouw per m2 Investering op- en inbouw totaal Totale investering Jaarlijkse kosten Financieringslasten totaal (4,5%) Financieringslasten vrijgemaakte grond (4,5%) Exploitatiekosten per m2 Expolitatiekosten totaal Afschrijving kassen Totale jaarlijkse kosten
€ € € € € € € € € € € € €
0,44 325
meter m3 / ha
16,5 4565 2,77% 5363 12100 7535
ha m2 m3 m2 m2
2,95 820 960 2250 1430
ha m2 m3 m2 m2
14,5 3745 9850 6105 4,21%
ha m2 m2 m2
85 per m2 15 per m2 12.325.000 50% 305.250 60,00 per m2 8.109.000 20.434.000 919.530 13.736 22,00 3.055.690 540.600 3.596.290
per jaar per m2 per jaar per jaar per jaar per jaar
Bijlage 1: Uitwerking bedrijfssituatie polder Noordland Uitgangspunten: ¾ De totale hoeveelheid waterberging is het product van de bergingsnorm en de bedrijfsomvang ¾ Het totale oppervlak aan open water is het quotiënt van de totale hoeveelheid waterberging en de maximaal toelaatbare peilstijging ¾ De opgave voor vrij te maken gronden is het verschil tussen huidig oppervlak open water en het totale oppervlak aan open water ¾ De investering voor het vrijmaken van grond voor waterberging is onafhankelijk van het type bedrijf (teelt) ¾ De marktwaarde voor grond is inclusief transactiekosten (notaris, kadaster, afrekeninglasten e.d) en inclusief een toeslag voor ineffectieve grond ¾ De marktwaarde voor ineffectieve grond is inclusief transactiekosten ¾ De totale investering in de aankoop van grond is het product van de bedrijfsomvang en de marktwaarde van grond ¾ Het aandeel ineffectieve grond is het aandeel van de bedrijfsomvang dat niet effectief kan worden gebruikt voor de bedrijfsvoering van de tuinbouwondernemer (o.a. talud, hoeken terrein, bouwafstand e.d.). ¾ De investering voor het vrij maken van gronden is het product van het aandeel (%) (in)effectieve grond, de bedrijfsomvang en de marktwaarde van (in)effectieve grond ¾ De investering voor op- en inbouw is afhankelijk van het type teelt: o eenvoudig bedrijf: € 60,= per m2 o gemiddeld bedrijf: € 140,= per m2 o complex / geautomatiseerd bedrijf: € 400,= per m2 ¾ De totale investering voor op- en inbouw is het product van de investering per m2 en de netto bedrijfsomvang. De netto bedrijfsomvang is het verschil tussen de totale bedrijfsomvang en het totaal (noodzakelijk) oppervlak open water ¾ De totale investering is de som van de investering in grond en de investering voor op- en inbouw ¾ De totale financieringslasten zijn bepaald op basis van een rentepercentage van 4,5% en een 100% financiering van de totale investering ¾ De financieringslasten voor het vrij maken van gronden zijn bepaald op basis van een rentepercentage van 4,5% en een 100% financiering van de investering voor het vrij maken van gronden ¾ De exploitatiekosten zijn afhankelijk van het type teelt: o eenvoudig bedrijf: € 22,= per m2 o gemiddeld bedrijf: € 45,= per m2 o complex / geautomatiseerd bedrijf: € 85,= per m2 ¾ De totale exploitatiekosten is het product van de kosten per m2 en de netto bedrijfsomvang. ¾ De afschrijving op op- en inbouw is gebaseerd op de totale investering voor op- en inbouw, een afschrijvingstermijn van 15 jaar en een restwaarde van € 0. De afschrijving op grond = € 0 per jaar. De waardestijging van gronden is niet in beschouwing genomen. ¾ De totale jaarlijkse kosten is de som van de totale financieringslasten en totale exploitatiekosten
Bijlage 2: Overzicht situaties theoretische uitwerking glastuinbouwbedrijven Westland
Casuïstiek kostenverdeling glastuinbouw Westland ¾ Aanvullende scenario’s met aandeel ineffectieve gronden = 0% d.d. 6 november 2007 Aan de bedrijfssituaties die zijn doorgerekend in de casuïstiek glastuinbouw Westland van mei 2007 zijn 6 scenario’s toegevoegd. Bij deze 6 aanvullende scenario’s is het aandeel ineffectieve gronden gelijk gesteld aan 0%. Of in andere woorden: de prijs van ineffectieve gronden is gelijk gesteld aan effectieve gronden, namelijk op € 85,- De rekenmethode en de gehanteerde uitgangspunten zijn gelijk aan de eerder gemaakte berekeningen, zoals toegelicht in de notitie van mei 2007. In bijlage 1 is de matrix met berekeningsresultaten opgenomen. De resultaten van de (aanvullende) scenarioberekeningen kunnen als volgt worden samengevat: ¾ Bij een bergingsnorm van 325 m3/ha en een maximaal toelaatbare peilstijging van 0,35 meter vallen de investeringskosten voor het vrijmaken van gronden voor waterberging binnen een bandbreedte van 0,2 % (complex bedrijf) en 3,7% (eenvoudig bedrijf) van de totale investeringskosten bij herstructurering ¾ De jaarlijkse (exploitatie)kosten voor het vrijmaken van gronden vallen binnen een bandbreedte van < 0,1 % (complex bedrijf) en 1,0% (eenvoudig bedrijf) van de totale jaarlijkse kosten bij herstructurering ¾ Het percentage van de kosten voor de investering en jaarlijkse kosten voor het vrijmaken van gronden door tuinbouwondernemers is sterk afhankelijk van het type bedrijf (teelt) en neemt af met de complexiteit (en dus kosten) van de bedrijfsvoering ¾ Het percentage van de kosten voor de investering en jaarlijkse kosten is onafhankelijk van de bedrijfsomvang, maar: o neemt toe met het percentage vrij te maken grond van de bedrijfsomvang o neemt af met het toenemen van het percentage ineffectieve grond Conclusies Voor een gemiddelde polder in de gemeente Westland bedragen de kosten voor het vrij maken van gronden voor waterberging bij herstructurering voor een tuinbouwondernemer 0,2% tot 3,7% van de totale investeringskosten en <0,1% en 1,0% van de jaarlijkse (exploitatie) kosten. In deze bandbreedte is rekening gehouden met de scenario’s, waarbij het aandeel ineffectieve gronden 0% is.
Bijlage 1: Overzicht situaties theoretische uitwerking glastuinbouwbedrijven Westland
