Bijlage 1: Beleidslijn ‘WoonKeur’
Voorstel 1. Besluiten dat de onderzochte alternatieve mogelijkheden a), b) en c) niet uitvoerbaar zijn 2. Besluiten dat de onderzochte alternatieve mogelijkheid d) voor wat betreft sociale woningbouw past binnen het huidige beleid 3. Besluiten dat de onderzochte alternatieve mogelijkheid onder d) voor wat betreft bouwwontwikkelingen anders dan sociale woningbouw hun uitwerking krijgt onder het besluit genoemd onder 4 en 5 4. Bij nieuwbouwplannen anterieure overeenkomsten af te sluiten o.b.v. het basispakket WoonKeur; 5. Bij bouwontwikkelingen met een zorgvraag anterieure overeenkomsten af te sluiten o.b.v. het basispakket en de relevante pluspakketten WoonKeur 6. Besluiten dat de tarieven van het SKW Certificatie worden doorberekend aan de ontwikkelaar; 7. Bij het maken van een stedenbouwkundig ontwerp expliciet rekening houden met en toetsen aan de omgevingsaspecten van WoonKeur 8. De beoordeling van de omgevingsaspecten op te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan Alternatieve mogelijkheden De volgende alternatieve mogelijkheden zijn onderzocht: a) inzet van gelden vanuit de Wmo b) inzet van voorwaarden gekoppeld aan de uitgifte van grond: uitsluitend voor partijen die bereid zijn WoonKeur in hun bouwplan toe te passen, waarbij de gemeente dit verder kan stimuleren door de grondprijs te verlagen (is in meerdere gemeenten al toegepast), c) een subsidiebijdrage (of ‘bonus’) voor plannen die het Woonkeur-certifcaat halen, d) prestatie-afspraken met corporaties, projectontwikkelaars en zorg-instellingen waarin Woonkeurcertificering één van de heldere afspraken is. Deze alternatieve mogelijkheden worden hieronder nader uitgewerkt. a) Inzet van gelden vanuit de Wmo (want het gaat om levensloopbestendig bouwen, wat in toekomst aanpassingskosten vermindert) Deze alternatieve mogelijkheid past niet in het beleid wat de gemeente Boxtel voert als het gaat over de inzet van gelden vanuit de Wmo. Bij WoonKeur gaat het om levensloopbestendig bouwen. Bij levensloopbestendige woningen zal het voor de toekomst betekenen dat er minder een beroep zal hoeven te worden gedaan op de Wmo-gelden omdat er minder aanpassingskosten gemaakt hoeven worden. Daarnaast krijgen we te maken met steeds kleinere budgetten van het Rijk en een steeds groter wordende doelgroep, dus van een besparing op de Wmo zal geen sprake zijn. Wanneer levensloopbestendig wordt gebouwd voldoen woningen aan een basiskwaliteit. Een keurmerk als WoonKeur biedt hierin houvast. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de volgende zaken: ophogen galerijen, keuken/toilet/douche rollator doorgankelijk, geen drempels, verbreden e (voor)deur(en), sanitair, sloten, hang- en sluitwerk, verhoogd toilet, 2 toilet, inloopdouche zonder drempel. Dit soort aanpassingen vallen sowieso niet onder de Wmo. Algemeen gebruikelijke voorzieningen vallen daar ook niet onder: inductie- en keramische kookplaten, een douche (vervangen bad of lavet door douche) op afschot maken. Eenvoudige kleine woonvoorzieningen zonder beugels, slipsafe, verhoogd toilet of toiletbrilverhogen, toilet op begane grond en op slaapverdieping, douchekop met glijstang, thermostatische kranen en een-hendel mengkranen worden ook voor iedereen algemeen gebruikelijk beschouwd en komen niet voor vergoeding of verstrekking in het kader van de Wmo in aanmerking. Deze lijst is niet limitatief. Wat vandaag de 1
dag nog een bijzondere voorziening is, kan binnen afzienbare tijd een gangbaar artikel in de winkel zijn. En dus een algemeen gebruikelijke voorziening. b) Inzet van voorwaarden gekoppeld aan de uitgifte van grond: uitsluitend voor partijen die bereid zijn WoonKeur in hun bouwplan toe te passen, waarbij de gemeente dit verder kan stimuleren door de grondprijs te verlagen. c) Een subsidiebijdrage (of ‘bonus’) voor plannen die het Woonkeur-certifcaat halen, De grondexploitatie verkeert op dit moment in ‘zwaar weer’ en derhalve behoren de opties genoemd onder b) en c) niet tot de mogelijkheid om te worden ingezet voor WoonKeur. De reserve grondexploitatie dient als buffer voor de risico’s in de grondexploitatie. Mede vanwege de kredietcrisis zijn er voor een aantal projecten voorzieningen getroffen. Deze voorzieningen drukken het positief resultaat van de reserve dusdanig dat er momenteel niets meer in zit. De reserve dient weer op peil gebracht te worden. De grondprijs is hiervoor een van de middelen. Deze dient dan ook volledig benut te worden om er toe bij te dragen dat de reserve weer positief wordt. Er is daarnaast gekeken of het mogelijk is om 2 grondprijzen in een taxatie op te nemen (het taxeren van bouwgrond waarop met WoonKeur gebouwd wordt en het taxeren van bouwgrond waarop (een) woning(en) wordt gerealiseerd zonder WoonKeur). Hierover is contact opgenomen met onze taxateur (Gloudemans). De taxateur geeft aan dat het taxatie-technisch te onderbouwen is om 2 prijzen vast te stellen, een met en een zonder WoonKeur. De taxateur vraagt zich echter wel af of dit praktisch uitvoerbaar is. Voor de bouw strengere normen hanteren dan het Bouwbesluit mogelijk maakt is niet toegestaan. Wat wel kan is na de oplevering een korting geven. Je kunt de korting niet standaardiseren maar wel kan per project een korting worden bepaald. Hierboven is al aangegeven waarom deze keuze niet wordt voorgesteld. Het feit dat het taxatie-technisch mogelijk is 2 grondprijzen af te geven wil niet zeggen dat WoonKeur gekoppeld moet worden aan de grondexploitatie. Het beleid om te komen tot WoonKeur staat los van de grondexploitatie. Het is beter, als dit gewenst is, om buiten de grondexploitaties een budget te creëren voor realisatie van dit beleidsdoel. Daarmee wordt het beleid rondom WoonKeur niet afhankelijk van de resultaten binnen de grondexploitaties. Er kunnen op dit moment echter, op deze wijze, geen middelen worden vrijgemaakt. d) Prestatie-afspraken met corporaties, projectontwikkelaars en zorginstellingen waarin Woonkeurcertificering één van de heldere afspraken is. Op dit moment wordt er gewerkt aan het opstellen van nieuwe prestatie-afspraken met de corporaties voor de komende vier jaar (2012 – 2015). In de onderhandelingen hierover geeft woonstichting St. Joseph aan dat WoonKeur een middel is en geen doel op zich. St. Joseph hanteert het handboek WoonKeur zo veel als mogelijk. Dit past binnen de afspraken die gemaakt zijn in de Woonvisie. In de Woonvisie is gesteld dat bij bouwontwikkelingen Woonkeur een vereiste is waarbij een beperkte uitzondering kan worden gemaakt ten behoeve van sociale woningen. Met alle ontwikkelaars (corporaties, projectontwikkelaars, particulieren en zorginstellingen) kunnen, middels een anterieure overeenkomst, afspraken rondom WoonKeur worden vastgelegd. Omliggende en aangedragen gemeenten Er is tevens contact gezocht met de SKW met de vraag of zij goede voorbeelden kende als het gaat om het opleveren van woningen met het WoonKeur-certificaat. Het SKW heeft ons doorverwezen naar de gemeente Renkum en de gemeente Lochem. Daarnaast is gekeken naar enkele omliggende
2
gemeenten die WoonKeur hebben gevoerd/voeren. Hoe gaan zij om met WoonKeur en hoe hebben zij dit ingebed? Gemeente Renkum De gemeente Renkum heeft in haar Woonvisie de basis gelegd voor WoonKeur. Daarnaast hebben zij een programma van eisen opgesteld voor de ontwikkelaar. WoonKeur wordt projectgewijs ingestoken middels het afsluiten van anterieure overeenkomsten. Gemeente Lochem De gemeente Lochem heeft WoonKeur wel als beleidsdoel vastgelegd echter niet als eis/verplichting. WoonKeur wordt gestimuleerd door middel van het opstellen van anterieure overeenkomsten als het gaat om gronden die niet in eigen bezit zijn. Wanneer de gemeente zelf eigenaar is van gronden die ontwikkeld worden dan wordt er een verlaging gegeven op de grondprijs (bonus). Wanneer uiteindelijk het WoonKeur-certificaat niet getoond kan worden wordt een boete, die eerder is vastgelegd, geïnd. WoonKeur wordt binnen de gemeente Lochem projectgewijs ingestoken, via een anterieure overeenkomst. Gemeente St. Oedenrode Binnen de gemeente St. Oedenrode zijn de eisen van WoonKeur vertaald in ‘eigen’ eisen. Alleen de voorwaarden, die betrekking hebben op de structuur van de woning en het woongebouw zijn verplicht gesteld. Hiermee tracht de gemeente St. Oedenrode ingrijpende verbouwingen en aanmerkelijke aanspraken op het budget Wmo te voorkomen. Zij zijn op de hoogte van het feit dat deze voorwaarden niet hard juridisch afdwingbaar zijn. Indien de gemeente eigenaresse is van de grond worden de voorwaarden opgenomen in een verkoopovereenkomst. Indien de gemeente geen eigenaresse is worden de voorwaarden opgenomen in een samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaar. Omdat het juridisch niet afdwingbaar is, is het een kwestie van ‘onderhandelen’. Over het algemeen gesproken houdt men zich wel aan de gemaakte afspraken. Ook heeft de gemeente bij verkopen van bouwgrond voor halfvrijstaande en vrijstaande woningen af en toe de voorwaarde gesteld dat op de begane grond een badkamer en (slaap)kamer gerealiseerd dient te worden of op een eenvoudige wijze gerealiseerd kan worden. Op deze wijze wil de gemeente bereiken dat het aantal nutredenwoningen toeneemt. Gemeente Schijndel De gemeente Schijndel neemt WoonKeur (soms) mee in de realisatie-overeenkomst die wordt afgesloten met ontwikkelaars voordat de planologische procedure in gang wordt gezet. Gemeente Schijndel ziet het belang van WoonKeur om op die manier voldoende geschikte woningen voor ouderen te realiseren zodat niet, kort na de nieuwbouw, al aanpassingen moeten worden aangebracht voor toegankelijkheid en daarbij dus inbreuk gedaan wordt op het Wmo-budget. Argumenten 1.1. Er zijn hiervoor geen middelen of de middelen zijn niet bedoeld voor de aangegeven alternatieve mogelijkheden onder a), b) en c) Alle alternatieve mogelijkheden zijn onderzocht. Hieruit moet worden geconcludeerd dat de alternatieven a), b) en c) niet uitvoerbaar zijn binnen de gemeente Boxtel (zie hiervoor onder alternatieve mogelijkheden onder a, b en c).
3
2.1.
In het huidige beleid zijn afspraken gemaakt over wat WoonKeur inhoudt voor sociale woningbouw De Woonvisie is duidelijk als het gaat om afspraken rondom WoonKeur in relatie tot de sociale woningbouw. De Woonvisie stelt dat bij bouwontwikkelingen Woonkeur een vereiste is. Conform de Woonvisie kan een beperkte uitzondering worden gemaakt ten behoeve van sociale woningen. Deze uitzondering geldt voor alle ontwikkelaars welke sociale woningbouw realiseren. Onder sociale woningbouw in de huursector wordt verstaan: alle huurwoningen tot aan de maximale grens waarbij huursubsidie kan worden aangevraagd (prijspeil 2011, deze grens bedraagt € 647,- per maand). Onder sociale woningbouw in de koopsector wordt verstaan: alle koopwoningen zoals de provincie de goedkope koopwoning jaarlijks vaststelt (prijspeil 2011, deze goedkope koopgrens bedraagt maximaal € 185.000,-). 2.2.
In het nieuw op te stellen prestatiecontract worden afspraken gemaakt over WoonKeur met de corporaties Op dit moment wordt er hard gewerkt aan het opstellen van een nieuw prestatiecontract voor de komende vier jaar. De afspraken die hierin komen te staan voor wat betreft WoonKeur volgen de beleidslijn die al eerder is bekrachtigd in de Woonvisie 2010 – 2014, gemeente Boxtel (zie hiervoor onder alternatieve mogelijkheden onder d). 4.1. en 5.1. Het uitgangspunt zoals deze is vastgesteld in de Woonvisie is ambitieus In de Woonvisie is vastgesteld dat nieuwbouwplannen, waar mogelijk, moeten voldoen aan het basispakket WoonKeur incl. de drie pluspakketten WoonKeur. In het gesprek wat is gevoerd met de SKW is door de SKW aangegeven dat het opleggen van het basispakket incl. de drie pluspakketten erg ambitieus en niet haalbaar wordt geacht. Daarom is gekeken of er op een andere manier kan worden omgegaan met de wijze waarop omgegaan wordt met het basispakket en de pluspakketten. 4.2. Het basispakket WoonKeur levert levensloopbestendige woningen op In diverse geraadpleegde gemeenten wordt duidelijk dat het maken van afspraken over WoonKeur tot de mogelijkheden behoort. Het basispakket WoonKeur mondt uit tot een levensloopbestendige woning. Dit is één van de doelstellingen uit de Woonvisie. Door alle nieuwbouwwoningen aan dit pakket te laten voldoen, voldoen we ook aan de voorwaarde dat woningen levensloopbestendig moeten zijn. Bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst met ontwikkelaars (corporaties, ontwikkelaars of particulieren) dienen de afspraken rondom WoonKeur helder te worden vastgelegd. 5.2.
Het basispakket incl. relevante pluspakketten leveren voldoende waarborg als het gaat om zorgwoningen In diverse geraadpleegde gemeenten wordt duidelijk dat het maken van afspraken over Woonkeur tot de mogelijkheden behoort. Door bij nieuwbouwplannen met een zorgvraag de relevante pluspakketten toe te voegen is ook hier voldoende WoonKeur geborgd. Hiermee wordt tevens voldaan aan de alternatieve mogelijkheid die onder d) voor wat betreft zorginstellingen wordt aangevoerd. Bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst met zorginstellingen dienen de afspraken rondom WoonKeur helder te worden vastgelegd. 6.1. Voor het verkrijgen van het WoonKeur-label worden kosten doorberekend De prijs van het Inspectiecertificaat WoonKeur wordt bepaald aan de hand van factoren. Deze prijs is door SKW Certificatie vastgelegd in een tarieventabel. Deze tabel wordt jaarlijks bijgesteld. Deze kosten moeten worden doorberekend aan de ontwikkelaar van het bouwplan.
4
7.1. Tijdens het eerste contact met de ontwikkelaar aangeven dat WoonKeur een vereiste is Wanneer in een heel vroeg stadium wordt aangegeven dat aan WoonKeur moet worden voldaan en hierover ook in een vroeg stadium in contact te treden met de SKW is het eenvoudiger wijzigingen door te voeren. Zie voor de verdere uitwerking hiervoor bijgevoegde bijlage: stappenplan: de Gemeente en WoonKeur. 8.1. Er bestaat geen onduidelijkheid over de bedoeling van WoonKeur op deze manier Wanneer in de toelichting van het bestemmingsplan de beoordeling van de omgevingsaspecten wordt opgenomen kan hierover nooit een misverstand ontstaan wat de bedoeling is van WoonKeur.
5
