Raad Onderwerp:
V200700253 aanvraag van een verklaring van geen bezwaar in het kader van de vrijstellingsprocedure voor het gebruik van de monumentale boerderij aan de Fellenoord 4 in Drunen
Inleiding: Het Monumenten Fonds Brabant NV (MFB) is eigenaar van de monumentale boerderij aan de Fellenoord 4 in Drunen. Voor het behoud op langere termijn is een economisch verantwoorde vorm van hergebruik van de boerderij noodzakelijk. Dit is geen gemakkelijke opgave, gezien de ligging in het nationaal park (alleen met ontheffing toegankelijk voor auto’s), gezien het feit dat het een rijksmonument betreft en gezien het feit dat er beschermde vleermuizen huizen. Het MFB heeft lang gezocht naar mogelijke oplossingen. Het hergebruik moest passend zijn in het gebouw en de omgeving, recht doen aan de sfeer van het object, de kwaliteit van het monument zo min mogelijk aantasten, en bovendien waar mogelijk toegankelijk blijven voor publiek. In de persoon van mevrouw Thea de Groot denkt het MFB een geschikte gebruiker voor de boerderij te hebben gevonden. Mevrouw De Groot is kunstenares en wil de boerderij gebruiken als atelier en voor het geven van cursussen en workshops. De rust en de stilte worden door haar en haar publiek als meerwaarde beschouwd, en niet als beperking. Een gedeelte van de boerderij wordt daarbij gebruikt als bedrijfswoning, gerelateerd aan het gebruik van de boerderij. In de bijgevoegde aanvraag staat uiteengezet op welke wijze het MFB hieraan vorm wil geven.
Feitelijke informatie: Vrijstelling van bestemmingsplan vereist Ter plaatse geldt het bestemmingsplan “Buitengebied 1973 Natuurgebieden”. De bestemming van Fellenoord 4 is “Heemkundig museum met erf”. Het voorgestane gebruik is volgens het bestemmingsplan niet toegestaan. Er is dus een vrijstelling nodig voor het gebruik. ZPP Op grond van artikel 19, eerste lid WRO (de zogenaamde zelfstandige projectprocedure, ZPP) kan de gemeenteraad ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits: - het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing; - vooraf van Gedeputeerde Staten de verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van de vrijstelling geen bezwaar hebben.Een ZPP is niet mogelijk indien een project wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor het bestemmingsplan niet tijdig is herzien, danwel geen vrijstelling van de actualiseringsplicht door gedeputeerde staten is verleend, tenzij voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied 1973 Natuurgebieden” is ouder dan tien jaar en dus niet tijdig herzien. Er is op 27 februari 2007 een voorbereidingsbesluit genomen voor het buitengebied. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde om vrijstelling te verlenen van een bestemmingsplan dat ouder is dan 10 jaar.
Afweging:Ruimtelijke onderbouwing Bij de aanvraag om vrijstelling heeft het MFB een ruimtelijke onderbouwing gevoegd. In aanvulling hierop melden wij u het volgende: - Het waterschap kan instemmen met het plan van het MFB. Omdat er alleen sprake is van een gebruikswijziging en een interne verbouwing, zijn er geen consequenties voor de waterhuishouding. - De monumentale boerderij ligt in een kleine nederzetting van enkele woningen in de 1 /5
Raad Onderwerp:
V200700253 aanvraag van een verklaring van geen bezwaar in het kader van de vrijstellingsprocedure voor het gebruik van de monumentale boerderij aan de Fellenoord 4 in Drunen
Drunense Duinen. In het streekplan is het gebied aangeduid als “Groene Hoofd Structuur – natuur” met de nadere aanduiding “Natuurparel”. Zoals vermeld, is de huidige bestemming “Heemkundig museum met erf”. Gezien de bezoekersfunctie, ligt het gebruik van de boerderij als atelier en voor workshops door kunstenares De Groot in het verlengde van de bestaande functie. Omdat de workshops ook een overnachting omvatten, en omdat een gedeelte van de boerderij volgens het plan in gebruik wordt genomen als bedrijfswoning gerelateerd aan de activiteiten van mevrouw De Groot, is een vrijstelling vereist. De wijze waarop de MFB invulling geeft aan het plan, doet recht aan de waarden en functies die in het gebied aanwezig zijn. Natuur en VerkeerIn een eerder stadium is door de gemeente al aan het MFB aangegeven dat relevante regelgeving in acht moet worden genomen. Voor de wijzigingen die betrekking kunnen hebben op de vleermuizen, is door het MFB bij het ministerie een ontheffing aangevraagd inzake de natuurbeschermingswet en/of de Flora en faunawet. Ook is een monumentenvergunning aangevraagd voor de interne verbouwing (interne verbouwing voor gebruik, afscherming van vleermuizen door verlaagd plafond en aanpassingen ten behoeve van de brandveiligheid). De boerderij ligt in een gebied waar slechts in beperkte mate ontheffingen voor het inrijverbod voor autoverkeer worden verstrekt. Gezien het feit dat cursisten vanaf een verzamelpunt naar de boerderij worden gebracht, levert het plan vanuit het oogpunt van verkeer en vervoer geen problemen op. Informatie aan omwonenden, Natuurmonumenten en VleermuisgroepHet MFB heeft het plan vooraf diverse malen besproken met de omwonenden, Natuurmonumenten en de Vleermuis Werkgroep Noord-Brabant. Standpunt Natuurmonumenten, Vleermuisgroep, OOLDD en provincie De heer Kapteijns van Natuurmonumenten heeft aangegeven dat Natuurmonumenten in principe geen bezwaar heeft, mits de mobiliteit goed geregeld wordt en afhankelijk van het aantal overnachtingen dat voorgestaan wordt. De Vleermuis Werkgroep Noord-Brabant is akkoord als het MFB haar aanbevelingen opvolgt ter bescherming van de vleermuizen. Het MFB volgt deze aanbevelingen op. Het Overlegorgaan Loonse en Drunense Duinen (OOLDD) is van mening dat het gevraagde en voorziene gebruik van Fellenoord 4 als atelier en voor het geven van workshops door mevrouw De Groot mogelijk moet zijn. Het OOLDD meent dat de voorziene cursussen de rust in het nationale park niet aantasten indien er maximaal 8 personen tegelijk aanwezig zijn en er niet permanent cursussen gegeven worden. De verbouwing van het pand kan de instemming van het OOLDD hebben, gezien de beperkte verstoring die hiervan uit zal gaan. In het kader van de aanvraag om een monumentenvergunning heeft de provincie een positief advies afgegeven. Zij oordeelt dat door de voorgenomen aanpak geen monumentale waarden worden aangetast en dat de nieuwe gebruiksfunctie een goede zaak is voor het voortbestaan van het pand. Zienswijzen Het ontwerpbesluit met de bijbehorende stukken heeft vanaf 9 februari 2007 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Vooraf is hiervan kennis gegeven in de Heusdense Courant. In de periode van terinzagelegging zijn twee zienswijzen ingediend. Zienswijze-indieners zijn de bewoners van Fellenoord 1 en Fellenoord 2. Zij hebben in hoofdlijnen de volgende bezwaren: 1. het gebruik als bedrijfswoning zorgt voor overlast
2 /5
Raad
V200700253
Onderwerp:
2. 3. 4. 5. 6. 7.
aanvraag van een verklaring van geen bezwaar in het kader van de vrijstellingsprocedure voor het gebruik van de monumentale boerderij aan de Fellenoord 4 in Drunen
het aantal workshops moet beperkt worden de boerderij is niet geschikt voor meerdaagse cursussen met overnachting de brandveiligheid is in het geding in een latere fase kunnen andere activiteiten plaats gaan vinden het bestemmingsplan is ouder dan 10 jaar de ruimtelijke onderbouwing is onvoldoende.
Om ondergenoemde redenen zijn wij van mening dat deze zienswijzen onvoldoende aanleiding vormen om vrijstelling te weigeren: Ad 1. het gebruik als bedrijfswoning zorgt voor overlastOm diverse redenen is de monumentale boerderij afgelopen jaren nauwelijks open geweest voor publiek. Dit wil echter niet zeggen dat omwonenden ervan uit mochten gaan dat dit gebruik zo beperkt zou blijven. De boerderij heeft een gebruiksbestemming, namelijk museum. Om de boerderij in stand te houden, is een meer rendabele exploitatie van het gebouw vereist. Naar onze mening heeft het MFB een geschikte vorm van hergebruik van het monument gevonden, die recht doet aan en rekening houdt met het monument en de omgeving. De ruimte die beschikbaar is als bedrijfswoning, is beperkt, en er is sprake van slechts één bewoonster. Door de aard van de workshops en de wijze waarop het vervoer naar de boerderij is geregeld, wordt zo min mogelijk inbreuk gemaakt op de omgeving. Door het gebruik als van de Fellenoord als bedrijfswoning, wordt het aantal vervoersbewegingen wellicht zelfs beperkter als bij gebruik zonder bedrijfswoning. Het dagelijks pendelen tussen atelier en woonadres wordt namelijk voorkomen. Ad 2. het aantal workshops moet beperkt worden In het verleden is de boerderij in gebruik geweest voor groepsaccommodatie. Mevrouw De Groot heeft aangegeven de ruimte in eerste instantie als atelier te zien. Het geven van workshops is nodig om de kosten van de monumentale boerderij te kunnen dragen. De huidige bestemming als museum maakt het mogelijk dat de boerderij het gehele jaar door dagelijks bezocht wordt door bezoekers. Dit zal niet het geval zijn bij het voorliggende plan. Om aan de wens van de zienswijze-indieners tegemoet te komen, stellen wij u voor om het aantal workshops te beperken tot maximaal 160 overnachtingen per jaar. Ad 3. de boerderij is niet geschikt voor meerdaagse cursussen met overnachting De doelstelling van het MFB is het behoud van het unieke rijksmonument. Ten behoeve van het plan van MFB moet de boerderij op beperkte schaal worden aangepast. Zowel de monumentencommissie, de provincie als de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten hebben een positief advies uitgebracht over de aanpassingen. Ad 4. de brandveiligheid is in het gedingDe brandveiligheid is nadrukkelijk aan de orde geweest in het traject. Er worden maatregelen getroffen om de brandveiligheid te optimaliseren. Overigens betekent bewoning van de boerderij ook dat brand eerder opgemerkt wordt. Intensiever gebruik van de boerderij brengt dus niet alleen een risico met zich mee, maar biedt ook juist voordelen in het kader van de brandveiligheid.
Ad 5. in een latere fase kunnen andere activiteiten plaats gaan vinden De boerderij zal in gebruik zijn als atelier en voor workshops die gerelateerd zijn aan het gebruik als atelier. Het plan behelst nadrukkelijk geen horecabestemming. De aard en de omvang van de vrijstelling wordt bepaald door de aanvraag en hetgeen 3 /5
Raad Onderwerp:
V200700253 aanvraag van een verklaring van geen bezwaar in het kader van de vrijstellingsprocedure voor het gebruik van de monumentale boerderij aan de Fellenoord 4 in Drunen
vergund wordt. Dit betekent dat op grond van de vrijstelling alleen de activiteiten vergund worden zoals in dit voorstel en in het verzoek zijn omschreven. Andere activiteiten zijn niet toegestaan. Mocht het MFB in de toekomst andere activiteiten willen gaan ontwikkelen dan op grond van het bestemmingsplan en de vrijstelling zijn toegestaan, dan moet hiervoor opnieuw een procedure gevoerd worden. Ad 6. het bestemmingsplan is ouder dan 10 jaarZoals hierboven vermeld, is het mogelijk om een vrijstelling te verlenen van een bestemmingsplan dat ouder is dan 10 jaar, wanneer daarnaast ook een voorbereidingsbesluit wordt genomen. Op 27 februari 2007 is een dergelijk besluit genomen voor het buitengebied van de gemeente. Ad 7. de ruimtelijke onderbouwing is onvoldoende Naar onze mening is er sprake van een goede ruimtelijke onderbouwing, nu nadrukkelijk is ingegaan op de waarden en functies van het gebouw en de omgeving, en de wijze waarop het MFB invulling geeft aan het plan. De belangen van de zienswijze-indieners, de waarden en functies van de omgeving en het belang van instandhouding van een uniek monument in een bijzondere omgeving afwegende, adviseren wij u om de verklaring van geen bezwaar bij de provincie aan te vragen.
Advies:Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven
BIJLAGEN:
de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems
besluit
TER INZAGE: De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen.
4 /5
Raad Onderwerp:
V200700253 aanvraag van een verklaring van geen bezwaar in het kader van de vrijstellingsprocedure voor het gebruik van de monumentale boerderij aan de Fellenoord 4 in Drunen
BESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 26 juni 2007; gezien het voorstel van het college van 24 april 2007,doc.nr. V200700253 gelet op artikel 19, eerst lid Wet op de Ruimtelijke Ordening
besluit:
een verklaring van geen bezwaar aan te vragen bij Gedeputeerde Staten in het kader van de vrijstellingsprocedure ten behoeve van: 1. het gebruik van de monumentale boerderij aan de Fellenoord 4 in Drunen als - atelier voor een kunstenares - ruimte voor workshops die gegeven worden door de kunstenares - bedrijfswoning gerelateerd aan het gebruik als atelier en voor workshops 2. een beperkte interne verbouwing voor deze doeleinden
de griffier,
de voorzitter,
A.J. Emmen
drs. H.P.T.M. Willems
5 /5
