BIBLIOTHEEK R~~JKSOIENST V O O R OE USSELMECHBOLD~RS
I
BEDRIJFSGEBOUWEN O P B E D R I J V E N T E R R E I N E N I N ALMERE-STAD
Programmering ALmere-Stad
mei
L E N S T ..
V O O R D E I J S S E L M E E R P O L D E R S S M E D I N G H U I S L I I L Y S T A D
Inhoudsopgave
blz. -
1 . Inleiding
I
1 . 1 . Waarom bedrijfsgebouwen? 1 . 2 . Waarom bedrijfsgebouwen in Almere-Stad?
2. Bedrijfsgebouwen in Almere-Stad 2 . 1 . Kwantitatieve raming eindfase 2 . 2 . Kwantitatieve raming eerste bedrijventerreinen
a. Markerkant b. Randstad c. Draaiersplaats 2 . 3 . Voorstel realisering in het eerste jaar a. Markerkant b. Randstad c. Draaiersplaats 3 . Literatuur 4 . Bijlagen 4 . 1 . Indeling bedrijfsgebouwen in Almere 4 . 2 . Stand van zaken bedrijfs- en kantoorgebouwen in Almere-Haven 4 . 3 . Overzicht te realiseren bedrijfgebouwen in eerste jaar Almere-Stad
4.4. Tekening: Overzicht bedrijventerreinen in Almere-Stad 4 . 5 . Tekening: Overzicht bedrijventerreinen in eerste fase Almere-Stad
-.
I ..Inleiding Waarom bedrijfsgebouwen? ------------- --------
1.1.
Bij een goed beleid ten aanzien van de werkgelegenheid is het niet voldoende zich uitsluitend te beperken tot het aanbieden van bedrijventerreinen, waarop door de ondernemers zelf gebouwen kunnen worden gerealiseerd. Een deel van de ondernemers kan of wil vaak geen eigen bedrijfsgebouw stichten. Een reden hiervoor is dat door de beperkte financicle draagkracht van kleinbedrijf en ambacht het huren van een bedrijfsruimte soms een bittere noodzaak is. Bovendien bestaat er vaak enige onzekerheid omtrent de bedrijfsontwikkeling van nieuwe bedrijven, zodat men zich zo flexibel mogelijk wil opstellen. Voorts valt er bij de huidige algemene conjuncturele situatie een terughoudendheid ten aanzien van de investeringen te constateren. Twee belangrijke categoriezn ondernemingen, die zeker belangstelling zullen tonen voor huurpanden zijn: a. de marginale ondernemer, die de middelen ontbreekt een eigen gebouw te realiseren b. de jonge in liquiditeitskrapte verkerende ondernemer, die alle middelen voor bedrijfsactiviteiten nodig heeft denkt vrEj snel door te groeien.
. .
1.2. Waarom bedrijfsgebouwen in Almere-Stad? ------------- ....................... Bovengenoemde overwegingen zijn uiteraard ook van toepassing op het programmeren.van de ~erk~elegenheid in Almere-Stad. A1 vanaf het begin wordt ernaar gestreefd meerdere bedrijventerreinen voor uitgifte beschikbaar te hebben. Deze terreinen verschillen onderling in ligging, omvang,,kavelgrootteverdeling en ontwerp, zodat elke ondernemer op basis van de bedrijfskarakteristieken kan.bepalen welke lokatie voor zijn bedrijf het meest in aanmerking komt. ML~;?gelet op de bovengenoemde tendensen is het aan te bevelen dit aanbod van bedrijventerreinen uit te breiden met een aanbod van kant en klare bedrijfsgebouwen. De neiging tot huren van bedrijfsruimten zal in Almere-Stad nog worden versterkt door een afwachtende houdingten opzichte van het feit of de door de overheid genoemde groeicijfers voor Almere waargemaakt kunnen worden. Het vertrouwen in een voorspoedige ontwikkeling van Almere-Stad kan worden versterkt door zoveel mogelijk condities te scheppen voor een wervend vestigingsklimaat. Tot deze condities behoort, naast de aanwezigheid van verbindingswegen, woningen, voorzieningen en bedrijventerreinen, ook het aanbieden van kant en klare bedrijfsgebouwen. Deze notitie is erop gericht om aan te kunnen geven hoeveel en welke bedrijfsgebouwen in het eerste jaar van Almere-Stad door derden (R.IJ.P.1 Projectontwikkelaar) moeten worden gerealiseerd. Het gaat hier uitsluitend om bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen in Almere-Stad. Kantoorgebouwen in 't centrum (5000 m2) en vers~reid in de woonbebouwing komen in andere notities aan de orde. Naast de mogelijkheden in Almere-Stad komen bedrijfsgebouwen beschikbaar op het grootschalige bedrijventerrein "De Vaart" en op bedrijventerreinen in Almere-Haven. 2. Bedrijfsgebouwen in Almere-Stad 2.1: ~wantitatieve raming--------eindfase ------------------De bedrijventerreinen in Almere-Sca.4 worden onderscheiden in "middels c h a l i g t ' - b e d r i j v e n t e r r e i n en "kleinscha1ig"-bedrijventerrein. Dit is gedaan om aan te sluiten bij de typering "grootschalig"-bedrijventerrein, zoals dat gebruikt wordt voor het bedrijventerrein "De Vaart".
In totaal is in het structuurschema voor Almere-Stad ca. 250 ha "middelschaligU-terrein opgenomen. Gemiddeld kan worden uitgegaan van een bruto-netto verhouding van 100:55, dat wil zeggen dat ca. 137,5 ha netto uit te geven terrein resteert. Bij een bebouwingspercentage van 45% betekent dit dat ca. 62 ha bebouwd zal worden. De gemiddelde bebouwingshoogte zal 1,1 bouwlaag zijn, hetgeen resulteert in totaal te realiseren brutovloeroppervlak van 68,2 ha. Wanneer 80% van de ondernemers hun eigen bedrijfsgebouwen realiseren betekent dit dat 20% van deze oppervlakte (= 136.400 m2) door derden (R.IJ.~./Projectontwikkelaar) gerealiseerd zal worden. Per hectare bruto "middelscha1ig"-bedrijventerrein moet dan ongeveer 550 m2 door derden gerealiseerd worden. Aan "kleinscha1ig"-terrein is in het structuurschema voor Almere-Stad ca. 60 ha opgenomen. Uitgaande van een gemiddelde bruto-netto verhouding van 100:75 betekent dit 48 ha netto uit te geven terrein. Bij een gemiddeld bebouwingspercentage van 50% zal dan 24 ha bebouwd worden. Rekening houdende met een gemiddeld aantal bouwlagen van 1,2 resulteert dit in een totaal te realiseren bruto vloeroppervlakte van 28,8 ha. Wanneer ook hier wordt aangenomen dat 80% van de ondernemers hun eigen bedrijfsgebouwen realiseren betekent dit dat 20% (= 57.600 m2) door derden zal worden gebouwd. Per hectare bruto " k l e i n s c h a l i g 1 ' - b e d r i j v e n t e r rein moet dan ongeveer 960 m2 door derden gerealiseerd worden. 2.2. Kwantitatieve raming------------eerste bedrijventerreinen -----------------------------Tot de eerste bedrijventerreinen die in Almere-Stad beschikbaar komen behoren het' "midde1schalig"-terrein "Markerkant" en de "k1einschalige"terreinen "Randstad" en "Draaiersplaats". a. Markerkant ---Het bedrijventerrein "Markerkant" omvat in totaal 50 ha bruto terrein. Bij hantering van de hiervoor gevonden norm voor "middelscha1ig"-terrein moet 50 x 550 m2 = 27.500 m2 aan industrie- en bedrijfshallen door derden op dit terrein worden gerealiseerd. Ten behoeve van de bouw van deze hallen dienen kavels gereserveerd te worden met een totale oppervlakte I 100 van 55.000 m2 (27.500 x 1.1 x -). b. Randstad ~et-"
-- -
c. Draaiersplaats - ---
"Draaiersplaats" behoort tot het type "k1einschalige"-bedrijventerreinen, dat in de meeste gevallen gesitueerd wordt in nauwe relatie met de woonbebouwing. De bruto-oppervlakte bedraagt 5 ha. Bij hantering van de hiervoor ontwikkelde norm (960 m2 per hectare bruto gebied) levert dit een door derden te realiseren bedrijfsvloeroppervlakte op van 4.800 m2. 2.3. ------------------Voorstel realisering--------------in het eerste jaar --Omdat deze notitie erop gericht is aan te geven hoeveel, welke en waar bij de komst van de eerste bewoners (medio 1979) bedrijfsgebouwen moeten worden gerealiseerd, wordt onderstaand per bedrijfsterrein een concreet voorstel gedaan voor de te ontwikkelen gebouwen. Hierbij zal enige voorzichtigheid betracht worden. Een eventuele tweede fase kan vervolgens
gebaseerd worden op ervaringen opgedaan bij de Amro-Wupohallen op "De Steiger", alsmede op de reele vraag van de ondernemers. Wellicht zijn tegen die tijd ook onderzoeksresultaten bekend, die ons in staat stellen een nauwkeuriger raming t.a.v. de totale kwantiteit te doen. Zie het totaaloverzicht waarop deze voorstellen bijeen zijn gebracht. a. Markerkant ---In het eerste jaar van Almere-Stad kan op "Markerkant" door derden ca. 6.300 m2 aan bedrijfsgebouwen worden opgeleverd. De verdere fasering kan aangepast worden aan de belangstelling, i.c. de uitgifte snelheid van het eerste project. Bovendien kunnen indien dit blijkt uit de vraag, de oppervlakten en de interne verdeling aan de vraag worden aangepast. Het voorstel is om de 6.300 m2 voor het eerste jaar als volgt te realiseren: &En industriehal 2 5.100 m2 en EEn bedrijfshal Z 1 .ZOO m2. b. Kandstad --In de plannen voor het bedrijventerrein "Randstad" dient van meet a£ aan rekening te worden gehouden met de uiteindelijke functie, die dit terrein door de uitermate attractieve lokatie t.0.v. het hoofdcentrum van Almere-Stad en het toekomstige NS station zal krijgen. Voorgesteld wordt om in eerste instantie te komen tot de realisatie van een gekoppeld kantoor en bedrijfsverzamelgebouw. In de opzet moet de mogelijkheid gecreEerd worden bedrijfsruimte of kantrooruimte of een combinatie van ,beide tehuren of kopen. Om tegemoet te komen aan het karakter van het terrein en de daarbij passende aard van de bedrijvigheid wordt voorgesteld in de beginfase een extra hoeveelheid kantoorruimte van 1.000 m2 te ontwikkelen. Dit betekent een verhoging van de benodigde terreinoppervlakte met 2.000 m2 (verhouding terreinoppervlakte: vloeroppervlakte = 100:100). Van de in tdtial &600 m2 bedrijfsruimte wordt voorgesteld 3.000 m2 reeds bij de komst van de eerste bewoners en bedrijven gereed te hebben. Het voorstel is om deze aanvangshoeveelheid als volgt over twee complexen te verdelen: een complex bestaande uit 1.500 m2 bedrijfshallen met daarbij 1.000 m2 kantoorruimte en '-een complex van 1 .500 m2 bedrijfshallen. c. Draaiersplaats ------
-
00 het bedriiventerrein "Draaiersolaats" zou in het eerste iaar van Al0
mere-Stad 1.500 m 2 beschikbaar moeten komen. Voorgesteld wordt deze hoeveelheid te verdelen over twee typen bebouwing, te weten: een bedrijfsverzamelgebouw van 1.200 m2 en een complex bestaande uit 10 opslagboxen van in totaal 350 m2. Het bedrijfsverzamelgebouw dient speciaal gericht te worden op het kleinbedrijf en het ambacht, aangezien dit type bedrijvigheid overwegend gekenmerkt wordt door een wijk- en/of b u u r t v e r z o r g i n g s f u n c t i e , waardoor de relatie van het terrein met de omringende woongebieden kan worden versterkt. De opslagboxen kunnen dienst doen voor personen uit de omringende woongebieden, die uit hoofde van hun beroep of dergelijke extra ruimte nodig hebben. Deze boxen kunnen ook gebruikt worden als atelier, kleine werkplaats etc. 3. Literatuur
I. Almere 1985, aanzet tot een ontwikkelingsstrategie, Flevobericht nr. 90, 1974
2. Ontwikkelingsrapport Almere-Stad, R.1J.P. 1976 3. Afzet mogelijkheden voor bedrijfshallen in Almere, Rietman, Markting bouwnijverheid, 1975 4. Bedrijfshallen op bedrijvenpark "De Vaart", drs. J.W.F. Fels, Werkdocument 1977-313 Bf 5. Diverse p.v.e.'s bedrijfsgebouwen in Almere-Haven 6. P.v.e.'s van bedrijventerreinen in Almere-Stad: 2T, "Markerkant", Werkdocument 1976-277Bf 2C1, "Randstad", Werkdocument 1976-204Bf 2B7, "Draaiersplaats", Werkdocument 1976-242 Bf 7. P.v.e. Woon-, Winkel- en Kantorencomplex Centrum Almere-Stad, Werkdocument 1977-7$Bf 8. Kantoren in de eerste fase van Almere-Stad, Werkdocument 1976-243 Bf.
Bijlage 4.1. Indeling bedrijfsgebouwen in Almere Om de spraakverwarring in de benamingen voor diverse typen bedrijfsgebouwen op te heffen, wordt hier een omschrijving van de mogelijke typen bedrijfsgebouwen gegeven. Een en ander is geschied in overleg met programmering Almere-Haven en de sectie Economische Planning van de Vakgroep Planning. In de indeling is afgezien van de benaming "Wisselhal" en "Wisselkantoor" omdat , a. in geval van verhuur automatisch na verloop van tijd wisseling van gebruikers zal optreden b. maximale verhuurtermijnen, d.w.2. verplicht verhuizen, negatief wordt gewaardeerd door het bedrijfsleven. Bedrijfsruimten TYPE I. --------------Industriehallen 1.000-6.000 m2 vloeroppervlakte. Deze hallen worden opgericht om in een directe behoefte aan bedrijfsruimte voor industrie enlof opslag te kunnen voldoen ("advance factories") TYPE 2. ----Bedrijfshallen -------200-1.000 m2 vloeroppervlakte. Deze hallen dienen hetzelfde'doel echter m.d.v. dat hierin ook andere dan industriele activiteiten een plaats kunnen vinden. ~ e z ehallen zullen vaker gekoppeld voorkomen. TYPE 3. ----Bedrijfsverzamelgebouwen ---------- ------Verzamelgebouw met eenhedep die varieren tussen de 50 en 250 m 2 vloeroppervlakte. Deze gebouweri..wo:raeiygekenmerkt door het aanbod van collectieve gebruiksmogelijkheid v& bepaalde voorzieningen (parkeren, sanitair, centralehal, etc.). Vooral gericht op het midden- en kleinbedrijf.
-
TYPE 4. O~slagboxen --- ----2 25-35 m vloeroppervlakte. Dit zijn vergrootte garageboxen, die vnl. dienst zullen doen als opslagruimte, kleine werkplaats en eventueel atelier. Kantoorruimten TYPE I. Kantoorggbgwen Boven 100 m2 vloeroppervlakte. Deze gebouwen zijn over 't algemeen zelfstandige kantoorgebouwen op eigen kavel, hetgeen de gebruiker de mogelijkheid geeft een eigen identiteit uit te dragen. TYPE 2. Kantoorverzamelgebouwen --------------- ------Met eenheden die varieren van 50-500 m2. Deze kantoorgebouwen worden gekenmerkt door collectieve gebruiksmogelijkheid van bepaalde voorzieningen, zoals centrale hal, kantine, parkeerruirnte, etc. TYPE 3. Huiskantoor ----------15-50 m2 vloeroppervlakte. Hiermee worden de zgn, kantoren aan huis bedoeld, waarvoor speciale woningen met extra V.E.'s gerealiseerd zullen moeten worden. Programmering Almere-Stad mei 1977
Stand van zaken bedrijfs- en kantoorgebouwen in Almere-Haven Oplevering Situering Vloeropp. in m2 netto bruto
'I)
Opdrachtgever
Type
Fase
Industriehallen 1000-6000 m2
II
Bedrijfshallen 200- I 000 m2
Amro-Wupo
I
I
1 ieind1977
/
IKI
i I
Bedrijfsverzamel- SWA gebouwen, met eenh. RIJP van 50-200 m2
3 !half 1977' 3 ieind I977
/
i
1 Dl I L3
! !
i
/ RIJP
Opslagboxen 25-35 m2
I 'eind 1978
1 58
2 eind 1978
1 Al
I
Kantoorgebouwen >I00 m2
I I
zlJP
KantoorverzakelI~mro-Nu~o gebouwen, met eenh. van 50-500 m2 II
1
3 ,eind 1977 3 'eind 1977 2 'half 1978
'
!
/ RIJP Amro-Wupo Huiskantoren 15-50 m2
")
fase fase fase fase
I: 2: 3: 4:
4x1000 4x 750
SWA
initiatief + programma gronduitgifte + ontwerp bouw gereed
+
aanbesteding
1 Al I L3 1 A1
8x
1
60 j
i 2x270
!
I 2x160 : 2x100 4x 50
1 !
+lox30 j ! ;
'1
/
1 3 x 50 i : 8x 35 1 8x 25 1
4000 i !
5x 240
!
Bijlage 4.3. Overzicht te realiseren bedrijfsgebouwen in het eerste jaar van AlmereStad (oplevering medio 1 9 7 9 )
Situering Markerkant
Randstad
' i
Type en totale omvang
Aantal eenheden x bruto vloeropp.
I industriehal 5 5100 m2
3 x 1.500 m2
l bedrij fshal 5 1200 m?
I bedrij fshal I kantoorgebouw
!I
I l
35
2500 m2
bedrijfshal 2 1500 m2
I
II
1
! Draaierrplaat!
I
t
i
12x 450m2 12 x 300 m2 /I000m2 kantoren / 2 x 250m2 4 x 150m2 /3 x 100m2 /2x 50m2 I
I bedri jfruerramelgebouw 5 I 200 m2 (4 r
i
1I
complex opslagbnxen 2 350 m2
I50 m2 100 m2
