BEWONERS OVER HET NIEUWE DURE HUURSEGMENT
M.T. Brokken en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) oktober 2006 In opdracht van Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam
© Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: M.T. Brokken en W.H.M. van der Zanden Project: 06-2566 Prijs: € 10
Adres:
Goudsesingel 78, 3011 KD Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) 489 95 00 Telefax: (010) 489 95 01 E-mail:
[email protected] Website: www.cos.rotterdam.nl
2
Samenvatting In augustus 2006 heeft het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) in opdracht van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) een onderzoek gehouden onder alle bewoners van de nieuwgebouwde dure huurappartementen in de Compagnie, de Witte Keizer, Montevideo en Stadssingel. De bewoners is onder andere gevraagd naar de redenen om te verhuizen, waarom ze voor een nieuwbouwwoning in het dure huursegment hebben gekozen en de verwachte woonduur in hun nieuwe woning. In totaal zijn 229 huurders benaderd met een schriftelijke vragenlijst, waarvan 66 bewoners de vragenlijst hebben teruggestuurd: een respons van 29 procent. Bewonersprofiel • De appartementen worden vooral bewoond door paren zonder kinderen (50%) en alleenstaanden (38%). • Alleenstaanden in alle leeftijdscategorieën vanaf 25 jaar in gelijke mate en paren zonder kinderen in de jonge leeftijdsklasse (25-40 jaar) en de seniorenklasse (55plus). • Driekwart is hoger opgeleid (tenminste HBO) en de helft heeft een inkomen van meer dan 2x modaal. Vorige woonsituatie • De helft van de bewoners komt uit Rotterdam en 38% komt van buiten de regio. • 83% is doorstromer op de woningmarkt. • 67% van de doorstromers liet een appartement achter, 33% een eengezinswoning • 65% van het achtergelaten aanbod telde tenminste 4 kamers. • 58% heeft een koopwoning verruild voor hun huidige huurwoning, 22% kwam uit een sociale huurwoning. • 65% van de achtergelaten koopwoningen had een waarde van tenminste 230.000 euro • 70% van de doorstromers woonde langer dan 4 jaar in hun vorige woning. Verhuismotieven • Voor 22% was echtscheiding danwel beëindigen van de samenwoning een belangrijk verhuismotief • 19% noemde redenen mbt de vorige woning • 17% is in verband met het werk verhuisd Zoekgedrag • Het informatiebord op de locatie (20% van de huurders) en de advertentie in de krant (18%) zijn belangrijke informatiebronnen • Funda en andere internetsites komen op de tweede plaats (beide 17%) • Advertorials en projectbrochures hebben een bescheiden impact (resp. 3% en 5%) • De helft van de huurders heeft zich breder op de woningmarkt georiënteerd, 38% heeft zich doelbewust op het project gericht. • 70% van degenen die ook andere projecten overwogen zocht uitsluitend in Rotterdam • de vier onderzochte projecten hadden naast onderlinge concurrentie ook concurrentie van het project de Coopvaert • de keuze om te huren is vooral ingegeven door het verhuisgemak, het (nog) niet willen of kunnen kopen, de financiële voordelen van huren tov kopen, en het onderhoudsgemak. 3
Waardering • De afmeting van de woonkamer, de woninggrootte, het type en de architectuur krijgen in alle projecten een hoge waardering • Afwerking bij oplevering en de service bij het verhelpen van gebreken krijgen bij de Compagnie en de Witte Keizer een lage waardering • Montevideo krijgt ten aanzien van de aspecten van het gebouw een hoge waardering, de Compagnie een relatief lage. • Het gemiddelde rapportcijfer is voor de Compagnie het laagst (6,6) en voor Montevideo het hoogst (8,2) Verblijfsduur • 60% van de huurders verwacht binnen 4 jaar weer te verhuizen
CONCLUSIE De vier nieuwbouwprojecten in het dure huursegment (de Compagnie, Montevideo, Stadssingel en de Witte Keizer) zijn vooral interessant voor jonge en oudere paren zonder kinderen en alleenstaanden, veelal met een hoge opleiding en/of een hoog inkomen. De nieuwe dure huurwoningen hebben ongeveer evenveel Rotterdammers als mensen van buiten de stad (en dan met name van buiten de stadsregio) aangetrokken. De projecten hebben er dus voor gezorgd dat hogere inkomens voor de stad Rotterdam zijn behouden ėn gewonnen. Het streven van de gemeente om hogere inkomens vast te houden en aan te trekken door duurdere woningen aan te bieden kan hiermee als succesvol worden bestempeld. Kanttekening hierbij is dat een behoorlijk deel van de bewoners heeft gekozen voor de huursector omdat het zo makkelijk opzeggen en verhuizen is en veel bewoners ook daadwerkelijk verwachten binnen een aantal jaren weer te zullen vertrekken. De kunst is om hen ook dan (weer) voor de stad te behouden. De nieuwbouw in de dure huursector heeft een gunstig doorstromingseffect gehad; de meeste bewoners hebben met hun verhuizing in Rotterdam of daarbuiten een woning vrijgemaakt voor een ander huishouden. Het vaakst lieten ze appartementen, woningen met vier of meer kamers, woningen vanaf 230.000 euro of koopwoningen achter voor anderen. De vier nieuwbouwprojecten krijgen een (ruime) voldoende van de bewoners. Wel varieert de mening van de bewoners van de verschillende projecten. De waardering is het hoogst voor Montevideo. De afmeting van de woonkamer, de woninggrootte, het type en de architectuur krijgen in alle projecten een hoge waardering van de bewoners. Bewoners van de Compagnie en de Witte Keizer zijn minder tevreden dan die van Montevideo en Stadssingel: hun waardering voor verschillende aspecten van de woning, het gebouw en de omgeving is vaak lager dan die van bewoners van Montevideo en Stadssingel.
4
INHOUD
Samenvatting
3
1
Inleiding
7
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
7 7 8 9 9
2
3
4
Aanleiding De nieuwbouwprojecten in het dure huursegment Onderzoeksvraag en opzet Respons Leeswijzer
Profiel van de bewoners
11
2.1 2.2
11 13
Huishoudenskenmerken Vorige woonsituatie
Verhuismotieven van de bewoners
17
3.1
17
Redenen om te verhuizen
Zoekgedrag en verwachte woonduur van de bewoners
21
4.1 4.2 4.3
21 23 25
Zoekgedrag huurders in dure huursegment Keuzemotieven huurders in dure huursegment Verwachte woonduur van huurders in dure huursegment
Bijlagen 1.
Vragenlijst
2.
Profielschets van huurders in nieuwe dure huursegment
3.
Vorige woonplaats bewoners dure huursegment
4.
Nieuwbouwprojecten waarin bewoners ook interesse hadden
5.
Keuze voor huurwoning in eigen woorden
5
6
1
Inleiding
In augustus 2006 is in opdracht van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) een onderzoek gehouden onder alle bewoners van de nieuwgebouwde dure huurappartementen in de Compagnie, de Witte Keizer, Montevideo en Stadssingel. De bewoners is onder andere gevraagd naar de redenen om te verhuizen, waarom ze voor een nieuwbouwwoning in het dure huursegment hebben gekozen en de verwachte woonduur in hun nieuwe woning. In totaal zijn 229 huurders benaderd met een schriftelijke vragenlijst, waarvan 66 bewoners de vragenlijst hebben teruggestuurd: een respons van 29 procent.
1.1
Aanleiding
De belangrijkste doelstelling van het nieuwbouwbeleid van de gemeente Rotterdam is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige woningen en woonmilieus om daarmee de midden- en hoge inkomensgroepen op de woningmarkt beter te kunnen bedienen. Om het effect hiervan te kunnen meten worden met enige regelmaat bewoners van nieuwbouwlocaties en –projecten geënquêteerd. In overleg met de partijen die dure huurwoningen in de stad exploiteren heeft het OBR het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) dit keer verzocht een onderzoek te doen naar het duurdere huursegment. Het gaat in concreto om de complexen De Witte Keizer (BPF), de Compagnie (PWS), Montevideo (Vesteda) en Stadssingel (Amvest).
1.2
De nieuwbouwprojecten in het dure huursegment
De Compagnie Dit complex is gelegen op de Kop van Zuid, tussen de Laan op Zuid en het water. De Compagnie ligt op een steenworp afstand van het Nieuwe Luxor Theater. Er zijn woningen te koop én te huur. Het gebouw bevat 196 woningen vanaf 100 vierkante meter, van verschillende typen, indeling en ruimte. De architectuur van Kollhof maakt dat het wooncomplex van verre te zien is: met name de kopergroene daken vormen een baken vanaf het centrum. De koopprijzen in De Compagnie beginnen vanaf 194.000 vrij op naam en de huurprijzen variëren van 800 tot 1.550 euro per maand. Onder het complex is een overdekte, afgesloten garage met tenminste één plek per woning. Montevideo Op de uiterste punt van de Wilhelminapier, op de Kop van Zuid, is de woontoren Montevideo gerealiseerd waarvan de woningen uitkijken over de Maas en de Rijnhaven. Dit hoogste woongebouw van Nederland meet zo’n 150 meter en omvat 192 appartementen, terwijl in de plint kantoren en commerciële functies zijn ondergebracht. Door Vesteda zijn 68 7
appartementen voor de verhuur gerealiseerd die eind 2005 zijn opgeleverd. De 2- en 3kamerappartementen zijn ruim opgezet en hoogwaardig afgewerkt. Alle huurappartementen beschikken over een complete keuken voorzien van moderne apparatuur. Kopers en huurders kunnen gebruik maken van een boodschappendienst, een schoonmaakdienst, catering, een zwembad, sauna en een fitnessruimte. Wie logés krijgt en te weinig slaapruimte heeft, kan een suite huren voor de gasten. De huurprijs varieert van 1.100 tot 2.000 euro, het oppervlak van 87 tot 165 vierkante meter. Stadssingel Stadssingel van Amvest is gelegen in Kralingen-Crooswijk. Naast koopwoningen zijn er 102 huurappartementen gerealiseerd met een huurprijs tussen de 600 en 900 euro per maand en een oppervlakte van 75 tot 140 vierkante meter. Naast driekamer appartementen, zijn er vierkamer appartementen en maisonnettes. De stadszijde heeft uitzicht op de wijk en de skyline van Rotterdam en de singelzijde kijkt uit over water en groen. Alle woningen zijn afgewerkt met een complete keuken met inbouwapparatuur en volledig ingericht sanitair. Er is een videofooninstallatie en een afgesloten parkeergarage. De Witte Keizer In het Laurenskwartier, midden in het centrum van Rotterdam, tussen Blaak en de Coolsingel, staat de nieuwe woon- en werktoren De Witte Keizer van BPF Bouwinvest. De 107 luxe hoekappartementen zijn van twee kanten voorzien van grote ramen. De appartementen zijn tussen de 105 en 159 m2 groot en er is één penthouse van 211 m2. Alle appartementen hebben een volledig ingerichte keuken en moderne badkamer. Iedere huurder beschikt over een eigen berging op de vierde etage en heeft recht op een eigen parkeerplaats in het ondergrondse volautomatische parkeersysteem. Er is een inpandige fietsenstalling, videofoon, alarminstallatie en rookmelder. De prijzen variëren van 910 tot 1.690 euro per maand (penthouse 2.675 euro per maand).
1.3
Onderzoeksvraag en opzet
De enquête onder bewoners van het duurdere huursegment levert de volgende informatie op: § bewonersprofiel: huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen, lokatie van de werkplek § vorige woonsituatie: herkomst, woningtype, huur/koop, prijsklasse § verhuismotieven: m.b.t. persoonlijke omstandigheden, vorige woning en woonomgeving § zoekgedrag: waar heeft men gezocht, hoe heeft men informatie over het project verkregen § waardering: welke waardering heeft men voor deelaspecten van het project § verblijfsduurperspectief: hoe lang denkt men er te blijven wonen
8
Er is een schriftelijke vragenlijst met begeleidende brief en antwoordenvelop gestuurd aan de huurders van de vier nieuwbouwprojecten. De vragenlijst is zoveel mogelijk gelijk aan eerdere vragenlijsten voor onderzoek naar nieuwbouwprojecten in de stad en bestaat uit gesloten vragen met een enkele mogelijkheid voor een niet voorgecodeerd antwoord. Omdat De Witte Keizer, de Compagnie, Montevideo en Stadssingels behoren tot de nieuwbouw die meedingt naar de Bouwkwaliteitsprijs 2006, zijn in de vragenlijst ook voor deze prijs relevante vragen opgenomen. Op deze manier hoeven de bewoners niet opnieuw benaderd te worden in het najaar. Twee weken na de eerste verzending hebben de huurders die nog geen vragenlijst hadden teruggestuurd een herinneringsbrief gekregen met daarbij opnieuw de vragenlijst. Twee weken daarna is het veldwerk afgesloten.
1.4
Respons
Van de 229 aangeschreven huurders hebben er in totaal 66 meegedaan aan het onderzoek. Hiervan woonden er 18 in de Compagnie, 10 in Montevideo, 19 in de Witte Keizer en 19 in Stadssingel. De respons komt daarmee op 29 procent. Binnen de projecten is de respons ongeveer even groot. Het beperkte absolute aantal respondenten betekent dat er op projectniveau geen uitspraken worden gedaan in deze rapportage. De betrouwbaarheidsmarges bij het weergeven van verdelingen van kenmerken op projectniveau zijn immers zo groot dat interpretatie ondoenlijk is. Zo vertegenwoordigt elke respondent van het project Montevideo bijvoorbeeld 10 procent van het totaal (er zijn 10 respondenten) en van de andere projecten is dat 5 procent. Het toeval speelt dan bij de interpretatie van verschillen een te grote rol. In deze rapportage bespreken we derhalve alleen de resultaten van de totale groep huurders van deze vier dure nieuwbouwprojecten. Een uitzondering is gemaakt voor de waardering voor deelaspecten van het project. Over dit onderwerp worden alleen gemiddelde scores berekend, wat interpretatie makkelijker maakt.
1.5
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt een profiel geschetst van de bewoners van een woning in de vier nieuwbouwprojecten. In hoofdstuk 3 komen de verhuismotieven aan bod. Hoofdstuk 4 behandelt het zoekgedrag van de bewoners en gaat in op de vraag hoe lang men in hun nieuwe woning denkt te blijven wonen. Het rapport bevat een bijlage waarin naast de vragenlijst en een ‘bewonersprofiel’, de open antwoorden en opmerkingen en suggesties van de bewoners zijn opgenomen.
9
2
Profiel van de bewoners
In dit hoofdstuk wordt een profiel geschetst van de bewoners van huurwoningen in de Rotterdamse nieuwbouwprojecten de Compagnie, Montevideo, Stadssingel en de Witte Keizer. Daarbij wordt gelet op de huishoudenskenmerken en de vorige woonsituatie. Met deze informatie wordt duidelijk voor welke mensen nieuwe dure huurappartementen aantrekkelijk zijn.
2.1 §
Huishoudenskenmerken Leeftijd
Meeste bewoners zijn tussen 25 en 40 jaar of 55plusser 36% van de huurders van de dure nieuwbouwappartementen is tussen de 25 en 40 jaar. Een vrijwel even grote groep is 55 jaar of ouder: 24% is 55 tot 70 jaar en 9% is 70 of ouder. Bijna een kwart behoort tot de tussenliggende leeftijdscategorie van 40 tot 55 jaar. Onder de bewoners treffen we weinig jongeren aan: 6% is jonger dan 25 jaar. §
Huishoudensvorm
Bewoners zijn vooral alleenstaanden en (echt)paren zonder kinderen De helft van de bewoners van de nieuwbouwappartementen is een stel zonder kinderen en 36% is alleenstaand. Tot de bewoners behoren weinig (echt)paren met kind(eren) (8%) en eenoudergezinnen (2%). In figuur 2.1 is de leeftijd met de huishoudenssamenstelling gecombineerd. Hieruit blijkt dat de meeste bewoners een stel zonder kinderen in de leeftijd van 25 tot 40 jaar vormen (21%), gevolgd door een stel zonder kinderen van 55 jaar of ouder (17%). Figuur 2.1: Huurders naar leeftijd en huishoudensvorm (gepercenteerd op het totaal) (N=66) Leeftijd tot 25
25 tot 40
40 tot 55
55 tot 70
70plus
onbekend
Totaal
Eenpersoonshuishouden
3%
12%
11%
8%
3%
0%
36%
(Echt)paar zonder kind(eren)
3%
21%
8%
11%
6%
2%
50%
(Echt)paar kind(eren)
0%
0%
2%
6%
0%
0%
8%
Eénoudergezin
0%
0%
2%
0%
0%
0%
2%
Anders
0%
2%
2%
0%
0%
0%
3%
Onbekend
0%
2%
0%
0%
0%
0%
2%
Totaal
6%
36%
23%
24%
9%
2%
100%
Huishoudensvorm
In figuur 2.2 is de huishoudensgrootte van de huurders in de nieuwbouwprojecten weergegeven. Hieruit blijkt dat slechts 14% van de huishoudens uit drie of meer personen bestaat.
11
Figuur 2.2: Huurders naar huishoudensgrootte (N=66) 60% 50% 48%
40% 38%
30% 20% 10% 9%
0% 1 Persoon
§
2 Personen
3 Personen
3%
2%
4 Personen
5 Personen
Opleidingsniveau
Meer dan 70% is hoogopgeleid Het merendeel van de bewoners is hoogopgeleid: 33% heeft een diploma in het hoger beroepsonderwijs behaald en 38% is wetenschappelijk geschoold. Een vijfde heeft een middelbare beroepsopleiding of opleiding op havo/vwo-niveau voltooid. Het opleidingsniveau van 7% van de bewoners is lager dan dit en van 3% is het onbekend.
§
Werkplek
In bijna de helft van de huishoudens werkt er iemand in Rotterdam Als het gaat om de gemeente waar de huurders van de nieuwe huurappartementen werken, dan valt het volgende op: in 48% van de huishoudens is er een gezinslid dat in Rotterdam werkt. In een op de vijf huishoudens (21%) werkt iedereen (de respondent en eventuele partner) buiten de stadsregio. In evenveel huishoudens (21%) werkt er niemand (meer); het gaat hier meestal om ouderen in de (pre-)pensioengerechtigde leeftijd. Uit figuur 2.3 blijkt verder dat bijna 40 procent van de huishoudens tweeverdieners zijn.
§
Inkomen
64% heeft een inkomen vanaf 2x modaal De nieuwe dure huurappartementen hebben vooral huishoudens met een hoog inkomen aangetrokken. Figuur 2.4 illustreert dit. Bijna de helft van de bewoners verdient (gezamenlijk) meer dan €3500 netto per maand. Een bijna even grote groep heeft een inkomen vanaf modaal (€1850) tot €3500 netto per maand. Maar weinig bewoners verdienen maandelijks een lager dan modaal inkomen (7%).
12
Figuur 2.3: Werkgemeente van respondent en eventuele partner (N=62*) Werkgemeente – huishoudensvorm
Kolompercentage
Aantal
Alleenstaand/eenoudergezin In Rotterdam
13%
8
Stadsregio
3%
2
Elders NL
15%
9
Werkt niet
10%
6
19%
12
(Echt)paar Rotterdam – Rotterdam Rotterdam – Stadsregio
0%
0
Rotterdam - Elders NL
10%
6
Rotterdam - Werkt niet
6%
4
Stadsregio – Stadsregio
2%
1
Stadsregio - Elders NL
2%
1
Stadsregio - Werkt niet
3%
2
Elders NL - Elders NL
6%
4
Elders NL - Werkt niet
0%
0
Werkt niet - Werkt niet
11%
7
100%
62
Totaal
* de respondenten waarvan de eigen of partners werkplek onbekend zijn, zijn niet opgenomen in de tabel
Figuur 2.4: Gezamenlijke netto huishoudensinkomen per maand van huurders (N=66) Inkomensklasse
Percentage
Aantal respondenten
€ 900 tot € 1.250 per maand
Tot minimum
2%
1
€ 1.250 tot € 1.850 per maand
Tot modaal
5%
3
€ 1.850 tot € 3.050 per maand
Tot 2x modaal
26%
17
€ 3.050 tot € 3.500 per maand
Vanaf 2x modaal
17%
11
47%
31
5%
3
100%
66
€ 3.500 of meer per maand Onbekend Totaal
2.2 §
Vorige woonsituatie Herkomst van huurders
De helft van de bewoners woonde al in Rotterdam De helft van de huurders woonde al in Rotterdam, waarvan het overgrote deel op Noord. Bijna een vijfde (18%) van de huurders woonde in het Stadscentrum (figuur 2.5). Opvallend is dat maar weinig huurders afkomstig zijn uit een andere stadsregiogemeente; namelijk slechts 3%. Beduidend meer huurders zijn afkomstig uit andere gemeenten in de provincie Zuid-Holland (17%) of de rest van Nederland (21%). In de bijlage staan de herkomstgemeenten opgesomd.
13
Figuur 2.5: Huurders naar herkomstgebied (N=66) Kolompercentage
Aantal respondenten
Stadscentrum Delfshaven Noord Hillegersberg-Schiebroek Kralingen-Crooswijk Prins Alexander Feijenoord Charlois Onbekend
18% 3% 2% 5% 8% 6% 6% 2% 2%
12 2 1 3 5 4 4 1 1
Rotterdam totaal Overig Stadsregio Overig Zuid-Holland Overig NL Onbekend
50% 3% 17% 21% 9%
33 2 11 14 6
100%
66
Totaal
•
Doorstromer of starter
Overgrote deel huurders is een doorstromer Vier op de vijf bewoners (83%) heeft een woning vrijgemaakt door de verhuizing naar het nieuwe huurappartement. De rest is een starter op de woningmarkt. Als wordt gekeken naar de herkomst van de huurders blijkt dat 43% een doorstromer uit Rotterdam is. Deze huurders hebben dus woningen op de Rotterdamse woningmarkt beschikbaar gemaakt met hun verhuizing naar hun nieuwe huurwoning. Figuur 2.6 geeft een overzicht. Figuur 2.6 Huurders naar woningmarktstatus en herkomstgebied (N=63*) doorstromer Rotterdam
43%
doorstromer overig NL
2 1%
doorstromer Zuid-Holland
13 % 5%
doorstromer met onbekende herkomst doorstromer Stadsregio 2 %
starter Rotterdam
8%
starter Zuid-Holland starter met onbekende herkomst
5% 3%
starter overig NL 2 % starter Stadsregio
0%
0%
5%
10%
15%
* Van 3 respondenten is onbekend of ze starter of doorstromer zijn
14
20%
25%
30%
35%
40%
45%
In het vervolg van deze paragraaf wordt gekeken naar de kenmerken van de door doorstromers achtergelaten woningen. De kenmerken van de woningen die starters hebben verlaten zijn bij de analyse dus niet meegenomen. Het is van belang te beseffen dat de respondentaantallen hierdoor erg klein kunnen zijn en een vertekend beeld kunnen geven. Het respondentaantal is steeds achter elke conclusie geplaatst.
§
Type
Een derde van de achtergelaten woningen was een eengezinswoning (N=51) De doorstromers die naar de dure huurappartementen zijn verhuisd lieten het vaakst een flat, appartement of portiekwoning achter (61%). Een kleine groep van 6% liet een beneden-, etage- of maisonnettewoning achter. De rest van de doorstromers (33%) heeft een eengezinswoning vrijgemaakt. §
Woninggrootte
De helft van de achtergelaten woningen was 100 tot 200 m2 (N=49) Gemiddeld was de woning die doorstromers hebben achtergelaten 139 m2 groot. Wanneer de woninggrootte naar klasse wordt bezien, blijkt dat 51% een omvang van 100 tot 200 m2 had en dat bijna een derde kleiner dan 100 m2 was. Bijna een op de vijf achtergelaten woningen had een vloeroppervlak van 200 m2 of meer. Ruim de helft van de achtergelaten woningen bestond uit drie of vier kamers (N=51) 29% van de door doorstromers verlaten woningen telde vier kamers en 25% bestond uit drie kamers. Nog eens 35% van de woningen die beschikbaar zijn gekomen had minimaal vijf kamers. Kleine woningen zijn er weinig op de markt gekomen door de bouw van de dure huurappartementen: 10% van de vrijgekomen woningen telde een of twee kamers. §
Eigendomsverhouding
Ruim de helft van de achtergelaten woningen was een koopwoning (N=50) 58% van de doorstromers van de dure huurappartementen heeft een koopwoning achtergelaten. Ongeveer evenveel bewoners zijn afkomstig uit de particuliere huursector (20%) als uit de sociale huursector (22%). §
Doorstroming van ouderen
Ouderen zijn vooral afkomstig uit koopwoningen (N=19) Bij de opdrachtgevers bestaat bijzondere interesse in de woningen die oudere doorstromers hebben achtergelaten. Van alle doorstromers is 39 procent ouder dan 55 jaar (29% van 55-70 jaar en 8% van 70 en ouder). Het aantal respondenten waarover we iets kunnen zeggen is derhalve beperkt (resp. 15 en 4 respondenten). In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de kenmerken van de achtergelaten woningen naar leeftijdscategorie. Daaruit komt voor ouderen naar voren dat zij vooral zijn doorgestroomd naar hun huidige dure huurappartement vanuit een flat, appartement of portiekwoning in de koopsector. De 70plussers onder de respondenten kwamen voornamelijk uit eengezinswoningen. De 55-70 jarigen lieten ook middelgrote appartementen achter, voor een deel ook in de huursector. 15
§
Huurprijs en geschatte waarde
Ruim de helft van de achtergelaten huurwoningen was een middeldure woning (N=21) De meeste door doorstromers achtergelaten huurwoningen behoren tot het middeldure segment: 24% tot de onderkant daarvan en 29% tot de bovenkant ervan. Bijna een derde was een goedkope huurwoning, een vijfde behoorde tot het dure segment. In figuur 2.7 is ook weergegeven of de huurprijs in- of exclusief een parkeerplaats was. Figuur 2.7: Huurprijs van vorige huurwoningen (gepercenteerd op het totaal) Inclusief
Exclusief
Totaal
parkeerplaats parkeerplaats Tot € 510 per maand
Goedkoop
0%
€ 510 tot € 760 per maand
Middelduur onderkant
5%
19%
24%
€ 760 tot € 900 per maand
Middelduur bovenkant
14%
14%
29%
€ 900 of meer per maand
Duur
5%
14%
19%
24%
76%
100%
Totaal (N=21)
29%
29%
Meeste koopwoningen hadden een geschatte waarde van €230.000 tot €350.000 (N=29) Een derde van de koopwoningen die doorstromers hebben achtergelaten hadden een geschatte waarde van tussen €230.000 tot €350.000. Bijna evenveel koopwoningen hadden een waarde daarboven (figuur 2.8). De andere koopwoningen hadden meestal een geschatte waarde van €190.000 tot €230.000 (21%) of een waarde daaronder (13%). Figuur 2.8: Geschatte waarde van vorige koopwoningen (N=29) 40% 35% 34%
30%
3 1%
25% 20%
2 1%
15% 10%
10 %
5% 3%
0%
Tot €156.500
§
€156.500 tot €190.000
€190.000 tot €230.000
€230.000 tot €350.000
€350.000 of meer
Woonduur
Bijna een derde van doorstromers woonde hooguit vier jaar in vorige woning (N=52) 23% van de doorstromers woonde 2 tot 4 jaar in hun vorige woning en een kleine groep van 8% heeft nog korter dan 2 jaar in de vorige woning gewoond. De meeste doorstromers hebben 4 tot 10 jaar in hun vorige woning gewoond (39%) of nog langer (31%).
16
3
Verhuismotieven van de bewoners
In dit hoofdstuk komen de verhuismotieven van de bewoners van de nieuwbouw in het dure huursegment aan bod. In de enquête is aan hen gevraagd wat de belangrijkste redenen waren om uit de vorige woning te vertrekken. In paragraaf 3.1 staan de verhuisredenen die zij hebben genoemd. Ook is gevraagd welke aspecten van de vorige woning én woonomgeving een belangrijke reden vormden om te verhuizen.
3.1
Redenen om te verhuizen
Aan de bewoners van de Compagnie, de Witte Keizer, Montevideo en Stadssingel is gevraagd wat de belangrijkste redenen waren om de vorige woning te verlaten. Men mocht maximaal drie antwoorden geven. Scheiding, vorige woning en werk belangrijkste redenen voor vertrek Voor een op de vijf bewoners was de beëindiging van hun relatie of huwelijk een belangrijke reden om de vorige woning te verlaten. Bijna evenveel bewoners (19%) noemden de vorige woning als een belangrijke vertrekreden. Op de derde plaats staat het werk, wat voor 17% van de bewoners een belangrijke reden was om te verhuizen. De vorige buurt en de gezondheid of hoge leeftijd zijn door 14% van de bewoners als vertrekreden genoemd. Minder dan een op de tien bewoners gaf als reden een huwelijk of samenwonen (9%) of zelfstandig wonen (6%). Gezinsuitbreiding of studie zijn zelden genoemd als vertrekreden. Wel heeft een derde van de kopers aangegeven andere dan de genoemde redenen te hebben om de vorige woning te verlaten. Figuur 3.1: Belangrijkste reden om uit de vorige woning te vertrekken Echtscheiding / beëindiging samemw onen
22%
Redenen met betrekking tot de vorige w oning
19%
In verband met het w erk
17%
Redenen met betrekking tot de vorige buurt
14%
Vanw ege gezondheid / hoge leeftijd
14%
Vanw ege huw elijk / samenw onen
9%
Wil zelfstandig w onen
6%
Vanw ege gezinsuitbreiding 2% In verband met studie 2% Anders
32%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
% bew oners dat reden heeft genoemd
Aan de bewoners is ook gevraagd welke (maximaal drie) aspecten van de vorige woning en woonomgeving een belangrijke reden waren om te verhuizen.
17
Vorige woning kwalitatief niet goed genoeg en te klein of groot Voor ruim een derde van de bewoners (39%) was de vorige woning zelf geen belangrijke reden om te verhuizen. De andere bewoners noemden wel aspecten aan de woning die een belangrijke reden voor vertrek vormden. Het meest genoemd is de onvoldoende kwaliteit van de vorige woning, wat door een kwart van de bewoners als belangrijke verhuisreden is opgegeven. De woninggrootte is een andere veelgenoemde verhuisreden: 22% van de bewoners vond de vorige woning te klein en 14% vond deze juist te groot. Ongeveer een op de tien bewoners gaf aan te willen huren in plaats van in een koopwoning te wonen. In figuur 3.2 staan alle aspecten van de vorige woning die door de bewoners genoemd zijn als een belangrijke verhuismotief. Hieruit blijkt dat een behoorlijke groep van 35% zelf nog een andere aan de woning gerelateerde verhuisreden had. Figuur 3.2: Aspecten van vorige woning die belangrijke reden vormden om te vertrekken Woning w as geen belangrijke reden
39%
Wilde een kw alitatief betere w oning
26%
Woning w as te klein
22%
Woning w as te groot
14 %
Wilde een huurw oning ipv koop
12 %
Slechte toestand w oning
9%
Wilde gelijkvloerse w oning
6%
Woning had geen/w einig buitenruimte
6%
Anders
35%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
% bew oners dat reden heeft genoemd
Vorige woonomgeving sfeerloos, te weinig voorzieningen en slecht bereikbaar Vooropgesteld moet worden dat voor bijna de helft van de bewoners (44%) de vorige woonomgeving geen belangrijke reden was om te verhuizen. De omgevingsaspecten die bewoners het vaakst als verhuismotief opgaven waren de sfeer (saai, eentonig), de slechte bereikbaarheid en het voorzieningenniveau; 13% a 14% van de bewoners heeft dit als belangrijke vertrekreden genoemd. In figuur 3.3 is weergegeven hoe vaak andere woonomgevingsaspecten als verhuisreden zijn opgegeven. Daarbij valt op dat een derde van de bewoners nog een ander vertrekmotief had dat te maken had met de buurt dan die in de vragenlijst zijn voorgesteld.
18
Figuur 3.3: Aspecten van vorige woonomgeving die belangrijke reden vormden om te vertrekken Woonomgeving w as geen belangrijke reden
44%
Buurt w as saai / eentonig / sfeerloos
14 %
Slechte bereikbaarheid
13 %
Onvoldoende voorzieningen
13 %
Onveiligheid in de buurt
11%
De buurt raakte in verval
8%
Onvoldoende parkeergelegenheid
6%
Geen (geschikte) huurw oningen 3 % Anders
33%
0%
5%
10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% % bew oners dat reden heeft genoemd
19
20
4
Zoekgedrag en verwachte woonduur van de bewoners
In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op het zoekgedrag van de huurders van een woning in de Compagnie, de Witte Keizer, Montevideo en Stadssingel. Aan de hand van de vragenlijst is nagegaan hoe zij op de hoogte zijn gekomen van het bestaan van het nieuwbouwproject waarin zij wonen en of ze tijdens het zoekproces ook andere nieuwbouwprojecten hebben overwogen. Vervolgens wordt ingegaan op de keuzemotieven van de bewoners van de nieuwbouw in de dure huurklasse: welke aspecten vonden zij belangrijk en hoe waarderen ze deze aspecten nu ze in hun nieuwe huurwoning wonen. Tot slot wordt gekeken hoe lang de kopers denken te blijven wonen in hun nieuwe woning.
4.1
Zoekgedrag huurders in dure huursegment
Om een duidelijk beeld te krijgen van het zoekgedrag van de huurders in het dure huursegment is gebruik gemaakt van enkele vragen, die hieronder verder worden uitgewerkt: • hoe is men op de hoogte gekomen van het bestaan van het nieuwbouwproject? • heeft men ook andere nieuwbouwprojecten overwogen? • had men eventueel nog ergens anders (buiten Rotterdam) willen wonen? • waarom koos men voor een huurwoning en in welke prijsklasse valt die woning? Het informatiebord op de locatie, de krant en internet belangrijkste bronnen Het informatiebord op locatie en de advertentie in de krant doen het in het digitale tijdperk nog steeds goed als medium om potentiële klanten te informeren; ongeveer een vijfde van de huurders is zo op de hoogte geraakt van het project. Van de internet-sites is www.woneninrotterdam.nl als informatiebron het minst vaak genoemd. Specifieke projectbrochures en advertorials hebben weinig huurders bereikt. Figuur 4.1 illustreert dit. Bewoners die een antwoord bij “andere bronnen” hebben ingevuld zijn op de hoogte geraakt van het project via een beurs en door het zien van de bouw. Figuur 4.1 Hoe is men op de hoogte gekomen van het bestaan van het project? Informatiebron
Genoemd door huurders * (%)
Genoemd door huurders (abs)
Via het informatiebord op de locatie
20%
13
Via een advertentie in de krant
18%
12
Via Funda
17%
11
Via andere internet-sites
17%
11
Via familie / kennissen / collega
14%
9
Via de projectsite
12%
8
Via een makelaar
11%
7
Via de website www.woneninrotterdam.nl
8%
5
Via een woningbouwcorporatie
5%
3
Via een projectbrochure
5%
3
Via een verhuurder
3%
2
Via een advertorial in een magazine
3%
2
Via een huis-aan-huis blad
2%
1
14%
9
andere bronnen Aantal respondenten
65
* respondenten mochten meerdere antwoorden invullen, dus het % telt niet op tot 100%
21
Helft huurders heeft zich breder georiënteerd Op de vraag of men bij het zoeken naar een nieuwe woning ook andere nieuwbouwprojecten heeft overwogen, blijkt dat de helft van de huurders zich breder heeft georiënteerd op de mogelijkheden. Ruim een derde (38%) heeft zich doelbewust op het project gericht waar men nu woont. De overige 12% heeft geen andere nieuwbouwprojecten overwogen, maar heeft wel in de bestaande bouw gezocht. Van degenen die ook andere projecten hebben overwogen heeft een ruime meerderheid (70%) zich uitsluitend georiënteerd op de Rotterdamse woningmarkt, 10 procent heeft ook in de regio gezocht en 20 procent heeft ook andere woningmarktregio’s overwogen. Degenen die ook andere nieuwbouwprojecten hebben overwogen noemden de Coopvaart het vaakst. Ook Montevideo en de Mullerpier zijn genoemd, evenals Stadssingel, de Witte Keizer en de Compagnie hoewel in mindere mate (zie bijlage). Hieruit blijkt dat er tussen de vier projecten uit dit onderzoek ook sprake is van onderlinge concurrentie. Ruim 80% van bewoners was op zoek naar huurwoning Vier op de vijf bewoners was op zoek naar een huurwoning. Ongeveer een op de tien bewoners was eigenlijk op zoek naar een koopwoning, evenveel bewoners hadden bij hun zoektocht geen voorkeur voor huur of koop. Figuur 4.2: Percentage bewoners dat op zoek was naar een huur- of koopwoning (N=65) Koopw oning 9%
Geen voorkeur 9%
Huurw oning 82%
Keuze voor huurwoning vanwege verhuisgemak en niet willen of kunnen kopen Aan de bewoners van de vier nieuwbouwprojecten is via een open vraag gevraagd waarom ze hebben gekozen voor een huurwoning. In de bijlage zijn alle antwoorden weergegeven. In figuur 4.3 zijn hun antwoorden gecategoriseerd weergegeven. Het meestgenoemde keuzemotief voor huren is dat het makkelijk is om te verhuizen, om op te zeggen; 30% van de bewoners noemde dit als reden voor hun keuze om te huren. Bijna evenveel “jongeren” (tot 40 jaar) als “ouderen” (vanaf 40 jaar) noemden dit keuzemotief. Een kwart van de bewoners heeft voor de huursector gekozen omdat ze (nog) niet konden of wilden kopen, bijvoorbeeld omdat ze geen hypotheek konden krijgen, geen geschikte koopwoning konden vinden of omdat ze aan het begin of einde van hun wooncarrière stonden. Deze reden is iets vaker door “jongeren” (tot 40 jaar) genoemd dan door “ouderen” (vanaf 40 jaar). Bijna een vijfde van de bewoners heeft gekozen om te huren vanuit financiële motieven en/of vanwege het onderhoudsgemak. 22
Voor 13% van de bewoners is de huidige huurwoning een tijdelijke oplossing, omdat de koopwoning nog niet beschikbaar is of vanwege de tijdelijkheid van het werk. Een op de tien bewoners heeft voor de huursector gekozen vanwege de leeftijd. Figuur 4.3: Keuzemotief voor huren (N=60) Reden voor keuze voor huur
Aantal keer genoemd
Makkelijk verhuizen / opzeggen
18
30%
Wil of kan (nog) niet kopen
15
25%
Financieel gunstiger dan kopen
11
18%
Weinig/geen onderhoud
11
18%
Tijdelijke oplossing
8
13%
Leeftijd
6
10%
Anders
5
8%
80% bewoners betaalt maandelijks een huurprijs vanaf €900 Vier op de tien bewoners betaalt € 900 tot € 1150 huur per maand. Ruim een kwart heeft een huur hierboven, bijna een derde betaalt maandelijks minder dan € 900. In vier van de tien gevallen is de huurprijs inclusief een parkeergarage (figuur 4.4). Figuur 4.4: Huurprijs (in- en exclusief parkeergarage) van bewoners (gepercenteeerd op totaal)
Huur tot € 760 per maand
Inclusief
Exclusief
Totaal
parkeergarage
parkeergarage
huurwoningen
1
2%
8
12%
9
14%
Huur van € 760 tot € 900 per maand
5
8%
6
9%
11
17%
Huur van € 900 tot € 1150 per maand
16
24%
11
17%
27
41%
4
6%
15
23%
19
29%
26
39%
40
61%
66
100%
Huur boven € 1150 per maand Totaal
4.2
Keuzemotieven huurders in dure huursegment
Om de waardering van de nieuwbouw te meten is de huurders van de vier projecten een lijst met aspecten voorgelegd. Aan de hand van een vijfpuntsschaal (van slecht tot zeer goed) zijn vervolgens de gemiddelde scores berekend die de huurders aan elk aspect gaven. Omdat het hier om gemiddelde scores gaat en de verschillen per project groot kunnen zijn, worden de waarderingsscores per project weergegeven. Dit is in figuur 4.5 gedaan (scores met een lichtblauwe achtergrond liggen tussen 4 en 5 en zijn het hoogst, die met een lichtgroene achtergrond liggen tussen 3 en 4, die met een lichtgele achtergrond tussen 2 en 3, en die met een oranje achtergrond liggen tussen 1 en 2 en hebben dus de laagste waardering). Tenslotte is de huurders ook gevraagd een rapportcijfer te geven aan hun project. De afmeting van de woonkamer, de woninggrootte, het woningtype en de architectuur zijn de enige aspecten die in alle vier de nieuwbouwprojecten een hoge waardering krijgen van de bewoners. De waardering voor de speel- en recreatiemogelijkheden voor kinderen en jongeren is steeds het laagst; deze lage waardering kan worden genuanceerd door het feit dat de nieuwbouwprojecten zich niet zozeer richten op een doelgroep met kinderen. 23
Figuur 4.5: Waardering voor aspecten van de woning, het gebouw, de buitenruimte en directe woonomgeving Compagnie
Monte video
De Witte Keizer
Stads singel
Totaal
4,6 4,5 4,1 4,1 3,7 3,4 3,3 3,6 3,3 2,8 2,2 2,5 2,2
4,5 4,0 4,5 4,5 4,5 4,5 4,0 4,2 3,8 2,9 3,7 3,5 2,3
4,5 4,3 4,3 4,0 4,3 3,9 3,8 3,2 2,8 2,7 2,8 2,2 2,0
4,7 4,4 4,3 4,6 4,0 4,0 4,2 3,8 3,7 3,1 3,1 3,2 2,3
4,6 4,3 4,3 4,3 4,1 3,9 3,8 3,6 3,3 2,9 2,8 2,8 2,2
Breedte galerij
2,6
4,7
4,3
4,4
4,0
Plaats bergingen Veiligheid bergingen Aantal liften Parkeergelegenheid in het gebouw Veiligheid entreehal Gemeenschappelijke voorzieningen en diensten
3,1 2,8 2,2 3,2 2,8 2,7
4,1 3,6 4,0 4,1 3,2 4,3
3,4 3,5 3,2 2,1 3,1 2,7
3,8 3,9 4,3 4,1 3,8 3,6
3,5 3,5 3,4 3,3 3,3 3,2
3,4 3,6 2,8 3,0 3,3 3,3
4,6 4,3 4,4 4,2 3,8
4,2 3,8 1,0 1,0 1,0 1,0
3,9 3,6 4,1 3,8 3,7 4,5
4,0 3,8 3,6 3,4 3,2 2,8
4,7 4,1 3,6 3,3 3,7 3,0 3,3 3,0 3,1 2,0 1,8
3,6 3,5 3,7 2,2 4,0 3,7 3,6 3,8 1,6 1,8 1,7
4,6 3,7 4,5 4,8 2,7 2,8 3,2 3,4 2,7 1,8 2,0
4,1 3,9 3,5 3,5 3,6 4,1 3,4 3,4 3,4 2,8 2,7
4,3 3,8 3,8 3,6 3,5 3,4 3,4 3,3 2,7 2,1 2,0
Woning, algemeen Afmetingen woonkamer Woninggrootte Woningtype Architectuur woning/gebouw Indeling woning Moderne voorzieningen in de woning Afmetingen (hoofd)slaapkamers Afmetingen berging in woning Afmetingen berging buiten woning Hoogte maandelijkse woonlasten Afwerking bij oplevering Service bij verhelpen opleveringsgebreken Keuzemogelijkheden bij bouw Gebouw
Eigen buitenruimte (indien van toepassing) Uitzicht Hoeveelheid zon (oriëntatie) Afmeting balkon Beschutting tegen wind op het balkon Afmeting serre Afmetingen tuin Directe woonomgeving Bereikbaarheid per openbaar vervoer Ontsluiting van de wijk per auto Overige voorzieningen Winkelvoorzieningen Parkeergelegenheid in de nabijheid Buitenruimte: groenvoorzieningen, waterpartijen Stedenbouwkundige opzet van de wijk Sociale woonomgeving: mensen in de buurt Scholen Speel-/recreatiemogelijkheden kleine kinderen Speel-/recreatiemogelijkheden jongeren vanaf 12
Blauw is hoogste waardering (tussen 4 en 5), groen is waardering tussen 3 en 4, geel is waardering tussen 2 en 3, en oranje is laagste waardering (tussen 1 en 2).
§ De Compagnie De bewoners van de Compagnie waarderen hun woning gemiddeld met een 6,6. Dit is het laagste rapportcijfer van de vier nieuwbouwprojecten. In opmerkingen en suggesties van de bewoners komen vooral klachten voor over de afwerking van de woning en woonomgeving en 24
over onveiligheid. De waardering is het hoogst voor de volgende aspecten: de afmeting van de woonkamer, de woninggrootte, het woningtype, de architectuur, de bereikbaarheid per openbaar vervoer en de ontsluiting van de wijk per auto. § Montevideo De bewoners van Montevideo waarderen hun woning gemiddeld met een 8,2. Dit is het hoogste rapportcijfer van de vier nieuwbouwprojecten. De waardering is voor een groot aantal aspecten hoog, namelijk:de afmeting van de woonkamer, de woninggrootte, het woningtype, de architectuur, de indeling van de woning, de moderne voorzieningen in de woning, de afmetingen van de slaapkamers en van de berging in de woning, de breedte van de galerij, de plaats van de bergingen in het gebouw, het aantal liften, de parkeergelegenheid in het gebouw, de gemeenschappelijke voorzieningen en diensten, het uitzicht van de eigen buitenruimte, de hoeveelheid zon, de afmeting van het balkon en de beschutting tegen de wind en de parkeergelegenheid in de directe woonomgeving. § Stadssingel De bewoners van Stadssingel waarderen hun woning gemiddeld met een 7,3. Stadssingel eindigt daarmee op de tweede plaats in de rij van rapportcijfers voor de vier projecten. Bewoners waarderen veel aspecten hoog, namelijk: de afmeting van de woonkamer, de woninggrootte, het woningtype, de architectuur, de indeling van de woning, de moderne voorzieningen in de woning, de afmetingen van de slaapkamers, de breedte van de galerij in het gebouw, de veiligheid in de bergingen, het aantal liften, de parkeergelegenheid in het gebouw, het uitzicht, de afmeting van het balkon en de tuin, de bereikbaarheid per openbaar vervoer, de ontsluiting van de wijk per auto en het groen en water in de directe woonomgeving. Stadssingel scoort op geen enkel aspect laag (een score lager dan 2). Een aantal bewoners maakt wel opmerkingen over het functioneren van de ventilatie van de woning. § De Witte Keizer De bewoners van de Witte Keizer waarderen hun woning gemiddeld met een 6,9. De Witte Keizer eindigt daarmee op de derde plek in de waardering. De waardering is voor een negen aspecten hoog. Het gaat om de afmeting van de woonkamer, de woninggrootte, het woningtype, de architectuur, de indeling van de woning, de breedte van de galerij in het gebouw, het uitzicht vanaf de eigen buitenruimte, de bereikbaarheid per openbaar vervoer, winkelvoorzieningen in de buurt en overige voorzieningen (zorg, cultuur, horeca). Een vijftal aspecten krijgt een lage waardering: dit zijn de afmeting van het eigen balkon en de beschutting tegen de wind op het balkon, de afmeting van de serre, de afmeting van de tuin en de speel- en recreatiemogelijkheden voor kinderen. Een aantal bewoners meldt klachten over de (service bij de) liftinstallatie en de garage.
4.3
Verwachte woonduur van huurders in dure huursegment
Veel huurders hebben een kort verblijfsperspectief Zoals veel huurders al aangaven bij hun keuze om te huren, heeft huren ten opzichte van kopen het voordeel dat je gemakkelijk weer kunt verhuizen. Zes van de tien huurders verwacht dan ook binnen vier jaar weer ergens anders te wonen en 29 procent van de huurders denkt zelfs binnen twee jaar alweer weg te zijn. Tenslotte denkt 18 procent van de huurders langer dan 10 jaar te zullen blijven. Figuur 4.6 geeft een duidelijk beeld.
25
Dat huurders een korter verblijfsduurperspectief hebben wordt nog eens geïllusteerd door te vergelijken met eerder onderzochte dure koopappartementen: van de bewoners van koopappartementen in de Hoge Erasmus verwachtte slechts 17 procent binnen vier jaar weer te verhuizen. Van de bewoners van het gemengde project de Hoge Heren (huur- en koopwoningen) verwachtte 28 procent binnen vier jaar weer te verhuizen. Figuur 4.6
Verblijfsduurperspectief van huurders van het dure huursegment
10 jaar of langer 18%
Korter dan 2 jaar 29%
4 tot 10 jaar 22%
2 tot 4 jaar 31%
26
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Vragenlijst Profielschets van huurders in nieuwe dure huursegment Vorige woonplaats bewoners dure huursegment Nieuwbouwprojecten waarin bewoners ook interesse hadden Keuze voor huurwoning in eigen woorden Opmerkingen en suggesties bewoners
27
28
1. Vragenlijst Wilt u het antwoord dat voor u van toepassing is aankruisen ( ). Als u meer antwoorden mag geven op een vraag, is dit bij de vraag aangegeven. We beginnen met een aantal vragen over uw vorige woonsituatie. 1. Bent u een doorstromer of een starter op de woningmarkt? Doorstromer: de woning kwam na mijn verhuizing vrij Starter: ik woonde in een onzelfstandige woonruimte (op kamers of bij ouders/ familie/ bekenden) è door naar vraag 8 2. In wat voor een soort woning woonde u? eengezinswoning benedenwoning / etagewoning / maisonnette flat / appartement / portiekwoning 3. Wat was de grootte van de vorige woning? a. in m2
b.
aantal kamers
4. Was uw vorige woning een huurwoning of een koopwoning? Huurwoning van particuliere verhuurder Huurwoning van een corporatie Koopwoning è door naar vraag 7 5. Wat was de huurprijs van uw vorige woning? Tot € 510 per maand € 510 tot € 760 per maand € 760 tot € 900 per maand € 900 of meer per maand 6. Was de huurprijs inclusief of exclusief een parkeerplaats? Inclusief parkeerplaats è door naar vraag 8 Exclusief parkeerplaats è door naar vraag 8 7. Wat was de geschatte waarde van uw vorige koopwoning? Tot € 156.500 € 156.500 tot € 190.000 € 190.000 tot € 230.000 € 230.000 tot € 350.000 € 350.000 of meer 8. Wat is de postcode van uw vorige adres?
29
9. Hoe lang heeft u in uw vorige woning gewoond? Korter dan 2 jaar 2 tot 4 jaar 4 tot 10 jaar 10 jaar of langer
De volgende vragen gaan over uw verhuismotieven 10. Wat waren de belangrijkste redenen om uit uw vorige woning te vertrekken? (kruis maximaal drie antwoorden aan) In verband met het werk In verband met studie Vanwege huwelijk / samenwonen Vanwege echtscheiding / beëindiging samenwonen Vanwege gezinsuitbreiding Wil zelfstandig wonen Vanwege gezondheid / hoge leeftijd Redenen met betrekking tot de vorige woning Redenen met betrekking tot de vorige buurt / woonomgeving Anders 11. Welke aspecten van uw vorige woning vormden een belangrijke reden om te verhuizen? (kruis maximaal drie antwoorden aan) De woning zelf was geen belangrijke reden om te verhuizen Slechte toestand van de woning De woning was te klein De woning was te groot De woning had geen of weinig buitenruimte (tuin, dakterras, balkon, loggia) Wilde een huurwoning in plaats van een koopwoning Wilde een meergezinswoning in plaats van een eengezinswoning Wilde een kwalitatief betere woning Wilde een gelijkvloerse woning Anders 12. Welke aspecten van uw vorige woonomgeving vormden een belangrijke reden om te verhuizen? (kruis maximaal drie antwoorden aan) De woonomgeving was geen belangrijke reden om te verhuizen De buurt raakte in verval (verkrotting, veroudering) Onveiligheid in de buurt (criminaliteit, vandalisme) Onvoldoende voorzieningen in de omgeving Afwezigheid van voldoende parkeergelegenheid Slechte bereikbaarheid De buurt was saai / eentonig / sfeerloos In mijn vorige buurt waren geen (geschikte) koopwoningen In mijn vorige buurt waren geen (geschikte) huurwoningen Anders
30
Nu volgt een aantal vragen over uw huidige woonsituatie en de keuze voor de huidige woonsituatie. 13. Naar welk soort woning was u op zoek? Koopwoning Huurwoning Geen voorkeur 14. Kunt u kort aangeven waarom u gekozen heeft voor een huurwoning?
15. In welke prijsklasse valt uw woning? huur tot € 760 per maand huur van € 760 tot € 900 per maand huur van € 900 tot € 1150 per maand huur boven € 1150 per maand 16. Is de huurprijs inclusief of exclusief een parkeerplaats? Inclusief parkeerplaats Exclusief parkeerplaats 17. Hoe bent u op de hoogte gekomen van het bestaan van Montevideo? (meer antwoorden mogelijk) Via een mailing van een projectontwikkelaar Via een woningbouwcorporatie Via een verhuurder Via een makelaar Via een huis-aan-huisblad Via een advertentie in de krant Via een advertorial in een magazine Via een projectbrochure Via het informatiebord op de locatie Via familie / kennissen / collega Via de website www.woneninrotterdam.nl Via Funda Via de projectsite Via andere internet-sites Anders, namelijk 18. Heeft u bij het zoeken naar een nieuwe woning ook andere nieuwbouwprojecten in Rotterdam en/of andere gemeenten overwogen? Ja Nee, dit project was de enige è door naar vraag 21 Nee, maar ik heb wel in de bestaande bouw gezocht è door naar vraag 20
31
19. Kunt u de twee meest serieuze nieuwbouwprojecten noemen waar u interesse voor had? 1. 2.
20. Kunt u hieronder aangeven waar u, naast de gemeente Rotterdam, eventueel nog meer had willen wonen? (meer antwoorden mogelijk) Alleen maar in de gemeente Rotterdam Naast de gemeente Rotterdam, ook elders in de regio Rotterdam Naast de gemeente Rotterdam, ook buiten de regio Rotterdam
21. Hoe lang bent u van plan in uw nieuwe woning te blijven wonen? Korter dan 2 jaar 2 tot 4 jaar 4 tot 10 jaar 10 jaar of langer
22. Hoe waardeert u de volgende aspecten van uw woning? (++ zeer goed, + goed, +/- redelijk, - matig, -- slecht) (per kenmerk een antwoord aankruisen) Woning, algemeen
++
+
+/-
-
--
++
+
+/-
-
--
++
+
+/-
-
--
Architectuur woning/gebouw Woningtype Woninggrootte Indeling woning Afmetingen woonkamer Afmetingen (hoofd)slaapkamers Afmetingen berging in woning Afmetingen berging buiten woning Moderne voorzieningen in de woning (bijv. domotica, apparatuur) Keuzemogelijkheden bij bouw Afwerking bij oplevering Service bij verhelpen opleveringsgebreken Hoogte maandelijkse woonlasten Gebouw Veiligheid entreehal Aantal liften Breedte galerij Plaats bergingen Veiligheid bergingen Gemeenschappelijke voorzieningen en diensten Parkeergelegenheid in het gebouw Eigen buitenruimte (indien van toepassing) Afmetingen tuin Afmeting balkon Afmeting serre Beschutting tegen wind op het balkon (alleen flatbewoners) Hoeveelheid zon (oriëntatie) Uitzicht
32
Directe woonomgeving
++
+
+/-
Sociale woonomgeving: mensen in de buurt Buitenruimte: groenvoorzieningen, waterpartijen Winkelvoorzieningen Overige voorzieningen (bijv. zorg, cultuur, horeca) Speel-/recreatiemogelijkheden kleine kinderen Speel-/recreatiemogelijkheden jongeren vanaf 12 jaar Scholen Stedenbouwkundige opzet van de wijk Bereikbaarheid per openbaar vervoer Ontsluiting van de wijk per auto Parkeergelegenheid in de nabijheid 23. Wat is uw waardering voor uw woning, uitgedrukt in een rapportcijfer? (een 1 is het laagst, een 10 het hoogst)
Tenslotte nog wat algemene vragen 24. Een 'huishouden' bestaat uit personen die doorgaans gezamenlijk wonen, eten, kosten delen en dergelijke. Uit hoeveel personen bestaat het huishouden waarvan u deel uitmaakt? personen
25. Hoe is uw huishouden samengesteld? Eenpersoonshuishouden Twee volwassenen, geen thuiswonend(e) kind(eren) (Echt)paar met thuiswonend(e) kind(eren) Eén ouder met thuiswonend(e) kind(eren) Anders 26. Wat is uw leeftijd? jaar 27. Wat is uw hoogst voltooide opleiding? Lager onderwijs (Basisschool, Speciaal basisonderwijs) Lager of voorbereidend beroepsonderwijs (ambachtsschool, huishoudschool, LTS, LHNO, LEAO, VMBO, ...) Lager en middelbaar algemeen voortgezet onderwijs (VLO, ULO, MULO, MAVO, MMS, VMBO-t, 3 jaar HBS, ...) Middelbaar beroepsonderwijs (MTS, UTS, MEAO, INAS, KVJV, VHBO, opleiding gezinsverzorgster, …) Hoger algemeen en voorbereidend wetenschappelijk onderwijs (HAVO, VWO, HBS) Hoger beroepsonderwijs (HBO, HTS, HEAO, Sociale Academie, Kunstacademie, Hogeschool,...) Wetenschappelijk onderwijs (Universiteit, TU)
33
-
--
28. Waar werkt u? (indien ambulant: waar is uw hoofdwerkplek) In Rotterdam In een gemeente in de regio Rotterdam Elders in Nederland Ik werk niet 29. Waar werkt uw eventuele partner? (indien ambulant: de hoofdwerkplek) In Rotterdam In een gemeente in de regio Rotterdam Elders in Nederland Deze werkt niet Ik heb geen partner 30. Wat is het (gezamenlijke) netto huishoudensinkomen per maand? Minder dan € 900 per maand € 900 tot € 1.250 per maand € 1.250 tot € 1.850 per maand € 1.850 tot € 3.050 per maand € 3.050 tot € 3.500 per maand € 3.500 of meer per maand
Hieronder is ruimte voor opmerkingen over uw nieuwe woning of het project, die niet in de vragenlijst aan bod zijn gekomen.
Wilt u de vragenlijst in de bijgevoegde antwoordenveloppe terugsturen? Met uw gegevens zal vertrouwelijk worden omgegaan! Wij danken u vriendelijk voor uw medewerking.
34
2. Profielschets van huurders in nieuwe dure huursegment Huishoudenskenmerken van de bewoners in nieuwe dure huur Leeftijd
tot 25 jaar 25 tot 40 jaar 40 tot 55 jaar 55 tot 70 jaar 70plus Geen antwoord Totaal
4 24 15 16 6 1 66
6% 36% 23% 24% 9% 2% 100%
Huishoudensgrootte
1 Persoon 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Totaal
25 32 6 2 1 66
38% 48% 9% 3% 2% 100%
Huishoudensvorm
Alleenstaand (Echt)paar zonder kinderen (Echt)paar met kind(eren) Eénoudergezin Anders Geen antwoord Totaal
24 33 5 1 2 1 66
36% 50% 8% 2% 3% 2% 100%
Hoogst voltooide opleiding
Lager of voorbereidend beroepsonderwijs Lager en middelbaar algemeen voortgezet onderwijs Middelbaar beroepsonderwijs Hoger algemeen en voorbereidend wetenschappelijk onderwijs Hoger beroepsonderwijs Wetenschappelijk onderwijs Geen antwoord Totaal
1 3 5 8 22 25 2 66
2% 5% 8% 12% 33% 38% 3% 100%
Werkplek
In Rotterdam In een gemeente in de regio Rotterdam Elders in Nederland Ik werk niet Geen antwoord Totaal
28 5 17 13 3 66
42% 8% 26% 20% 5% 100%
Werkplek eventuele partner
In Rotterdam In een gemeente in de regio Rotterdam Elders in Nederland Deze werkt niet Ik heb geen partner Geen antwoord Totaal
15 2 13 13 13 10 66
23% 3% 20% 20% 20% 15% 100%
(Gezamenlijk) netto inkomen
€ 900 tot € 1.250 per maand € 1.250 tot € 1.850 per maand € 1.850 tot € 3.050 per maand € 3.050 tot € 3.500 per maand € 3.500 of meer per maand Geen antwoord Totaal
1 3 17 11 31 3 66
2% 5% 26% 17% 47% 5% 100%
35
Kenmerken vorige woning bewoners nieuwe dure huur Woningmarktstatus
Doorstromer Starter
Alleen voor doorstromers: Type eengezinswoning benedenwoning / etagewoning / maisonnette flat / appartement / portiekwoning
52 11 63
83% 17% 100%
17 3 31 51
33% 6% 61% 100%
Grootte
<100 m2 100-199 m2 200-299 m2 300-399 m2 400+ m2
15 25 4 3 2 49
31% 51% 8% 6% 4% 100%
Kamertal
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 4 13 15 9 4 3 1 1 51
2% 8% 25% 29% 18% 8% 6% 2% 2% 100%
Eigendoms verhouding
Huurwoning van particuliere verhuurder Huurwoning van een corporatie Koopwoning
10 11 29 50
20% 22% 58% 100%
Huurprijs huur
Tot € 510 per maand € 510 tot € 760 per maand € 760 tot € 900 per maand € 900 of meer per maand
6 5 6 4 21
29% 24% 29% 19% 100%
Geschatte waarde koop
Tot € 156.500 € 156.500 tot € 190.000 € 190.000 tot € 230.000 € 230.000 tot € 350.000 € 350.000 of meer
1 3 6 10 9 29
3% 10% 21% 34% 31% 100%
Woonduur
Korter dan 2 jaar 2 tot 4 jaar 4 tot 10 jaar 10 jaar of langer
4 12 20 16 52
8% 23% 38% 31% 100%
36
Kenmerken vorige woning van doorstromers naar leeftijd Type
benedenwoning
flat /
eengezins / etagewoning / appartement /
Geen
maisonnette portiekwoning
antwoord
woning
Totaall
tot 25 jaar
0
0
1
0
1
25 tot 40 jaar
5
1
13
0
19
40 tot 55 jaar
6
2
5
0
13
55 tot 70 jaar
3
0
11
1
15
70plus
3
0
1
0
4
Totaal
17
3
31
1
52
Kamertal
1
2
3
4
5+
Totaal
tot 25 jaar
0
0
1
0
0
1
25 tot 40 jaar
1
2
7
6
3
19
40 tot 55 jaar
0
2
1
1
9
13
55 tot 70 jaar
0
0
4
7
4
15
70plus
0
0
0
1
3
4
Totaal
1
4
13
15
19
52
Geen antwoord
Totaal
Eigendomsverhouding Particulier
Sociaal
Koopwoning
tot 25 jaar
0
1
0
0
1
25 tot 40 jaar
5
4
10
0
19
40 tot 55 jaar
2
3
7
1
13
55 tot 70 jaar
3
2
9
1
15
70plus
0
1
3
0
4
Totaal
10
11
29
2
52
37
3. Vorige woonplaats bewoners dure huursegment Aantal respondenten Rotterdam
33
Delft
2
Groningen
2
's-Gravenhage
2
Amstelveen
1
Amsterdam
1
Bergambacht
1
Breda
1
Enschede
1
Gorinchem
1
Gouda
1
Hellevoetsluis
1
Maarn
1
Meerssen
1
Moerdijk
1
Nieuwerkerk aan den IJssel
1
Noordwijk
1
Schouwen-Duiveland
1
Sluis
1
Utrecht
1
Vlissingen
1
Wassenaar
1
Westvoorne
1
Wymbritseradiel
1
Zwijndrecht
1
Onbekend
6
Totaal
66
38
4. Nieuwbouwprojecten waarin bewoners ook interesse hadden Aantal keer genoemd De Coopvaart
11
Montevideo
6
Mullerpier
5
Lloydkwartier
2
Project bij Pathe De Kuip
2
Stadssingel
2
De Witte Keizer
2
Waranda -Feijenoord
1
De Kolonie
1
De Compagnie
1
De Bouwmeester
1
Hoge Heren
1
De Goudse Boog
1
Project aan de Rotte
1
Hoge Erasmus
1
Project Capelle a/d IJssel
1
Bij het Weena
1
Jobsveen
1
39
5. Keuze voor huurwoning in eigen woorden § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § §
Werkgever betaalt appartement. Frequente verhuizer Als tijdelijke oplossing. Verhuis volgend jaar naar nieuwe koopwoning Veiligheid, geen onderhoud, geen beleggingsrisico, makkelijk op te zeggen Flexibiliteit Gemak, geen bijkomende zorgen Kwam uit het buitenland en wist niet goed waar ik wilde wonen. Bovendien was mijn baan nog niet permanent. Ik heb geen andere mogelijkheid gehad. Ik kan geen hypotheek krijgen, omdat ik in Nederland sinds 2,5 jaar woon. Omdat we samen gingen wonen wilden we eerst huren voordat we samen iets gingen kopen Fiscaal Tijdelijk woonruimte Geen onderhoud meer aan tuin en woning Vrijval winst uit koopwoning. Hierdoor konden we ruimer leven op financieel gebied. Vrijheid van wijzigen Tijdelijk ivm werk Toeval. Huidige woning voldeed aan alle wensen Dit was een veilige beslissing in die tijd Om flexibeler te kunnen doorstromen Omdat de koopwoning nog gebouw moest worden en wij onze woning al konden verkopen Appartement kopen in de Montevideo leek gee ngoede investering *(voor de 3-5 jaar daar wonen) Door de leeftijd Voornamelijk om de flexibiliteit Praktisch, geen gedoe, gemakkelijk weer verhuizen Ik wil niet kopen Ik moest per 1 januari nieuwe woonruimte hebben ivm oplevering oude huis Slechts verblijf van 2 jaar in Rotterdam Op onze leeftijd leg je geen geld vast in onroerend goed. Wij maken ons geld zelf op Minder rompslomp. Geen koopwoning beschibaar Omdat ik onzeker was/ben over de scheiding. Huur kun je opzeggen, koopwoning is lastiger Wil maximaal 2 jaar in wonen ivm belastingtechnische redenen Niet in staat om te kopen vanwege een tijdelijk arbeidscontract Onzekerheid of ik wel nog lang in Rotterdam wil blijven wonen We willen terug naar rotterdam, kinderen wonen in deze omgeving en wilden “leuke dingen” doen van de overwaarde Qua leeftijd kunnen we niet meer kopen Vooral voor een lift Aangezien we starters zijn en net begonnen op de arbeidsmarkt. Verder eerst zien of Rotterdam wel bevalt om te wonen. Eerst oude koopappartement verkocht, toen half jaar in de compagnie, daar een nieuwe koopwoning gekocht (eengezinswoning). Dus alweer vertrokken uit Compagnie Zijn starters op de woning- en arbeidsmarkt en wilden daarom niet gelijk kopen. Leeftijd 40
§ § § § § § § § § § § § § § § § § § § § § §
Ik had al een koopwoning en wilde niet nog zo’n financiële verplichting aangaan. Geen zin in hypotheek. Geen zin zorgen over de huizenmarkt Studeer nog, kan geen hypotheek krijgen, huizenmarkt kan crashen. Ivm het gemak qua onderhoud (bijv. dak, tuin enz( Flexibeler bij evr verhuizing Geen binding, geen onderhoud Wil niet op korte termijn kopen, dus eerst huren. Wil niet kopen. Ivm onze leeftijd, nl 70 jaar en 64 jaar, wilden wij geen koopwoning meer. Ook vanwege het onderhoud. Leeftijd (te oud om nog een hypotheek af te sluiten) De huizen zijn te duur Eerst zien of stad/buurt bevalt alvorens lange termijn vast te leggen Ligging (centrum), inrichting (luxe) Als alleenstaande fulltime werkende heb ik het liefst zo weinig mogelijk onderhoudstaken aan het huis en een zo’n hoog mogelijk serviceniveau Leeftijd, gezondheid. Geen behoefte meer om geld in woning te investeren Gemakkelijk kunnen verhuizen als het niet bevalt. Geen zorgen over onderhoud woning Vrijheid, makkelijkheid, geen onderhoudskosten Wil niet ‘vastzitten’- flexibiliteit Op die lokatie geen geschikte koopwoningen meer beschikbaar Het kwam zo uit, ik was er niet speciaal naar op zoek, maar had deze woning gezien en die wilde ik en alles was verkocht. Variabele toekomst, dus wil geen 8% overdrachtsbelasting betalen die je dan kwijt bent Toekomst onzeker, wilde niet vastgebonden zijn aan eigen woning
Bovenstaande antwoorden zijn onderverdeeld in antwoordcategorieën en weergegeven in onderstaande tabel. Omdat sommige respondenten in hun antwoorden meer motieven voor de keuze voor huur noemden, telt het percentage niet op tot 100%. Reden voor keuze voor huur
Aantal keer genoemd
Makkelijk verhuizen / opzeggen
18
30%
Wil of kan (nog) niet kopen
15
25%
Financieel gunstiger dan kopen
11
18%
Weinig/geen onderhoud
11
18%
Tijdelijke oplossing
8
13%
Leeftijd
6
10%
Anders
5
8%
41
