Bewijswaarde van een sms-bericht bij de verkoop van een onroerend goed Analyse arrest HvB Gent 26 september 2013 FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E
[email protected] W www.forumadvocaten.be
1
Inleiding Zeer belangrijke rechtsvraag in onze digitale samenleving Veel voorkomende bewijsproblematiek Hof van Beroep Gent 26 september 2013 Onderhandelingen over de verkoop van een woning waren al enige tijd gaande via telefoon en e-mail. De koper ontving een sms-bericht van het gsm-toestel van de verkoopster: “Beste, we gaan in op uw bod van 550.000,00 EUR voor onze woning. U kan contact opnemen voor de praktische afhandeling met …. Op het nummer… Vriendelijke groeten”
De kopers meenden dat de verkoop voltrokken was. Niettemin verkochten de verkopers de woning aan een derde. De kopers dagvaardden vervolgens de verkopers om hun medewerking aan het verlijden van de authentieke akte te bekomen. In hoger beroep vragen de kopers de ontbinding van de verkoop in het nadeel van de verkopers en een schadevergoeding wegens het verlies van een kans om de woning met winst aan een derde te verkopen. 2
A. Bewijsregels in het burgerlijk recht Bewijsregels: “Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen” Bewijs van een rechtsfeit kan met alle middelen van recht Bewijs van een rechtshandeling mag enkel geleverd worden met de bewijsmiddelen die wettelijk zijn toegelaten Van alle zaken die de som van 375,00 EUR te boven gaan moet een schriftelijk bewijs worden opgemaakt o Niet absoluut: wanneer er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is kan dit bewijs worden aangevuld door getuigen of vermoedens o Art.1347, tweede lid B.W. begin van schriftelijk bewijs: Elke geschreven akte die uitgegaan is van een degene tegen wie de vordering wordt ingesteld, of van de persoon door hem vertegenwoordigd, en waardoor het beweerde feit waarschijnlijk wordt gemaakt
Bewijs van een koopovereenkomst: o Veronderstelt het bewijs van het bestaan van wilsovereenstemming over de prijs en de verkochte zaak o Geschrift
3
B. SMS-bericht is geen onderhandse akte Essentiële voorwaarden: Hof van Beroep is van oordeel dat een sms bericht geen volwaardig schriftelijk bewijs is Essentiële voorwaarden zijn niet vervuld o Noodzakelijke handtekening niet aanwezig o Niet voldaan aan de vereiste opmaak in evenveel exemplaren als er partijen met een onderscheiden belang zijn o Vereiste vermelding van hoeveel originelen er zijn opgemaakt ontbreekt (art. 1325 B.W.) 4
C. SMS-bericht is een begin van schriftelijk bewijs Vooraleer de rechter het aanvullend bewijs kan appreciëren, moet hij nagaan of aan de vereisten voor het begin van schriftelijk bewijs is voldaan (art. 1347 B.W.): Een geschreven akte Die uitgaat van de diegene tegen wie men wil bewijzen Die het beweerde feit waarschijnlijk maakt
5
C.1. Een geschreven akte Authentieke vaststelling De voorzichtige koper had het bestaan van de ingeroepen smsberichten authentiek laten vaststellen door een gerechtsdeurwaarder PV van vaststelling fungeert enkel als bewijstechnisch hulpmiddel tot staving van het materieel feit dat de koper op zijn gsm-toestel berichten heeft ontvangen die verzonden zijn van het gsm nummer van de verkoper en van de inhoud ervan Het sms-bericht met de beweerde aanvaarding van het aanbod wordt ingeroepen als begin van schriftelijk bewijs, niet de authentieke akte die het materiële bestaan van het sms-bericht bevestigt Geschrift Een geschreven akte in de brede zin van het woord volstaat Artikel 1347 B.W. vereist een geschrift, dit wil zeggen: “een geheel van lettertekens die op een semantische zinvolle wijze met elkaar verbonden zijn – en dit ongeacht de aard van de materiële drager waarop deze lettertekens zijn geplaatst Een gsm- toestel kan drager zijn van een begin van schriftelijk bewijs 6
C.2. Uitgaande van de tegenpartij Uitgaande van de verkoopster GSM-nummer als bewijs o Het Hof is van oordeel dat het nummer van het gsmtoestel waarmee een bericht werd verzonden volstaat om de auteur van dit bericht te identificeren o De rechter oordeelde dat in de hedendaagse westerse samenleving elk individu over een eigen gsm-toestel beschikt dat in principe enkel door hem persoonlijk wordt gebruikt o SAMYN betwist deze stellingname omdat het internet toelaat om zonder medeweten van de eigenaar van eender welk nummer sms-berichten te versturen 7
C.3. Die het beweerde feit waarschijnlijk maakt Waarschijnlijk maken Het begin van schriftelijk bewijs moet de beweerde handeling waarschijnlijk maken Geen strikte interpretatie van deze voorwaarde Wat men beweert moet door het geschrift aannemelijk gemaakt worden De rechter beoordeelt deze feitenkwestie soeverein Wilsovereenstemming prijs en zaak Het sms-bericht dient de beweerde wilsovereenstemming over prijs en zaak waarschijnlijk te maken 8
D. Aanvullend bewijs is noodzakelijk Het begin van schriftelijk bewijs is op zich niet voldoende om de beweerde rechtshandeling te bewijzen Aanvullend bewijs door getuigen en/of vermoedens is noodzakelijk Vermoedens: o Gevolgtrekkingen die de rechter afleidt uit een bekend feit om te kunnen oordelen over een onbekend feit. o Alleen gewichtige, bepaalde en met elkaar overeenstemmende vermoedens mogen in aanmerking worden genomen
Relevante feiten: o Rechtbank van eerste aanleg leidde het bestaan van de overeenkomst af uit een aantal feitelijke vaststellingen zoals het feit dat het bewust sms-bericht werd voorafgegaan door 2 andere sms-berichten die kaderden in de onderhandelingen van de verkoop o Het Hof volgt deze redenering niet wegens het uitblijven van een navolgend stuk dat de overeenkomst bevestigt, zodat volgens het Hof het bewijs van wilsovereenstemming ontbreekt o Begin van bewijs door geschrift is een uitzondering op de algemene regel van artikel 1341 BW en moet als uitzondering beperkend geïnterpreteerd worden
SAMYN oordeelt dat het “geen vrijgeleide mag worden voor het gebrek aan onderhandse of authentieke akte makkelijk op te vangen” 9
E. Wet elektronische handel Wet elektronische handel is de omzetting van een Europese Richtlijn Gericht op de opheffing van juridische belemmeringen bij de ontwikkeling van een interne informatiemaatschappij Iedere lidstaat moet zijn wetgeving aanpassen indien ze vormvereisten bevat die het langs elektronische weg sluiten van contracten in de weg staan Conform art. 17 Wet Elektroniche Handel kunnen contracten die onroerende rechten overdragen niet langs elektronische weg worden gesloten Bewijs en de uitwerking erga omnes van de verkoop is formalistische geregeld (b.v. overschrijving hypotheekkantoor) De Wet verhindert niet dat het begin van bewijs van de verkoopovereenkomst kan geleverd worden aan de hand van smsberichten Zij verhindert wel dat alle vormvereisten verbonden aan de verkoop van een onroerend goed vervuld worden langs elektronische weg
10
F. Precontractuele aansprakelijkheid Wanneer de koper kan bewijzen dat de onderhandelingen over de verkoop zodanig ver gevorderd waren dat hij er rechtmatig op mocht vertrouwen dat het contract zou gesloten worden Toepassing verlies van een kans-theorie: Gevallen waarin iemand aanvoert dat hem een kans werd ontnomen om een bepaald voordeel te verwerven of een nadeel te vermijden Toepassing artikel 1382 B.W. In casu verlies van een kans om zelf de woning aan een derde met winst te verkopen Het arrest bevat een waarschuwing voor opportunistische verkopers 11
Besluit Het arrest van het Hof van Beroep te Gent d.d. 26 september 2013: Bevestigt dat een sms-bericht het begin van schriftelijk bewijs kan vormen wanneer de verkoop van een woning niet is veruitwendigd in een onderhandse akte De Wet Elektronische Handel vormt geen beletsel Begin van bewijs moet worden aangevuld met getuigen of vermoedens om de wilsovereenstemming over prijs en zaak aan te tonen In casu werden de feitelijke omstandigheden onvoldoende geacht wegens het uitblijven van een latere bevestiging van de overeenkomst De abrupte onderbreking van de onderhandelingen brengt de precontractuele aansprakelijkheid van de verkopers in het gedrang 12
Meer weten?
CALLEBAUT, J., “Een sms kan het bewijs leveren van de verkoop van een woning”, (noot onder Gent 26 september 2013), TBBR 2014, 120-125.
13
Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E
[email protected] W www.forumadvocaten.be
FORUM ADVOCATEN 03/369.95.65
[email protected]
www.forumadvocaten.be
14
