De verkoop van een onroerend goed en het nieuw Vlaams Bodemdecreet : een kritische benadering

UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID ACADEMIEJAAR 2008-2009

De verkoop van een onroerend goed en het nieuw Vlaams Bodemdecreet : een kritische benadering.

Masterproef Notarieel Burgerlijk Recht Véronique Buyck ( studentennummer 00806892) Master in het Notariaat Promotor : Prof. Dr.A.. WYLLEMAN Commissarissen : Prof. Dr. G. VANHOORICK en DHR. S. DEVOS

Inhoudstafel Inleiding.....................................................................................................................................................................3 Corpus.......................................................................................................................................................................4 Hoofdstuk 1 : begrippen en situering....................................................................................................................4 1.Situering.........................................................................................................................................................4 2.Definities .......................................................................................................................................................4 A. Bodemverontreiniging .............................................................................................................................4 B.Grond.........................................................................................................................................................5 C. Risicogrond...............................................................................................................................................6 D. Overdracht van gronden ..........................................................................................................................6 E. Overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden.........................................................................7 Hoofdstuk 2 : Saneringsregimes............................................................................................................................8 1. Sanering van nieuwe bodemverontreiniging.................................................................................................8 2. Sanering van historische bodemverontreiniging.........................................................................................10 Hoofdstuk 3: De overdracht van gewone gronden .............................................................................................12 1.Het opstellen van de onderhandse akte........................................................................................................14 A. Het bodemattest is voorhanden bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst van overdracht ......14 B. Het bodemattest is niet voorhanden bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst.........................15 C.. De onderhandse overeenkomst onder opschortende voorwaarde .........................................................18 a) Geldigheid...........................................................................................................................................18 D.. De verkoopbelofte , de aankoopbelofte en de gelijktijdige wederkerige verkoop-aankoopbelofte.....21 a) Geldigheid...........................................................................................................................................21 b) Specifieke aandachtspunten bij de redactie........................................................................................22 2. Het opstellen van de notariële akte..............................................................................................................22 3. Bevestiging door de notaris dat de geldende decretale bepalingen werden toegepast................................24 Hoofdstuk 4: De overdracht van risicogronden..................................................................................................25 1. Het opstellen van de onderhandse akte ......................................................................................................26 A. Het oriënterend bodemonderzoek ..........................................................................................................26 B. De melding aan de OVAM.....................................................................................................................28 a) Onderhandse overeenkomst onder opschortende voorwaarde............................................................31 2. De onderhandse koopovereenkomst met toepassing van de versnelde overdrachtsprocedure voorzien in artikel 115 van het Bodemdecreet...................................................................................................................32 3. Het opstellen van de notariële akte..............................................................................................................33 Hoofdstuk 5: Gedwongen mede-eigendom: de verkoop van een privatief of een gemeenschappelijk deel ......35 Besluit .....................................................................................................................................................................37 Bibliografie..............................................................................................................................................................38

2

Inleiding “ Het toekomstige Vlaamse bodembeleid zal gericht zijn op een duurzaam bodembeheer, waarbij wordt tegemoetgekomen aan de behoeften van de huidige generaties zonder de mogelijkheden in gedrang te brengen om aan de behoefte van de toekomstige generaties te voldoen. Daarvoor dient het beleid de kwaliteit van de bodem door bodemsanering en bodembescherming te verzekeren, te behouden en te herstellen, zodat onze bodem in de toekomst nog zo veel mogelijk functies kan uitoefenen.”

1

Dit is de belangrijkste doelstelling

van het Bodemdecreet. Scharniermoment om deze doelstelling te bereiken is de overdracht van een onroerend goed. Dit is een belangrijk onderzoeksmoment naar de eventuele bodemverontreiniging. Het Bodemdecreet voorziet dan ook in een strikt te volgen procedure door de instrumenterend ambtenaar, die ik in onderhavige studie dieper bestudeer. In een eerste hoofdstuk wordt nader ingegaan op de situering en het begrippenapparaat van het Bodemdecreet. Achtereenvolgens zullen we stilstaan bij de saneringsregimes die verschillend zijn naargelang het om een nieuwe of historische bodemverontreiniging gaat. Daarna gaan we dieper in op de verplichtingen bij de overdracht van enerzijds gewone gronden en anderzijds van risicogronden. Tenslotte bestudeer ik de verplichtingen bij de overdracht van een privatief of gemeenschappelijke kavel bij een gedwongen mede-eigendom.

1art. 3 Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en bodembescherming, B.S. 22 januari 2007. 3

Corpus Hoofdstuk 1 : begrippen en situering 1.Situering 1.

Het Vlaamse Decreet2 van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de

bodembescherming3 ( verder: het Bodemdecreet) en zijn uitvoeringsbepalingen namelijk het Vlaams

Reglement

van

14

december

2007

betreffende

de

bodemsanering

en

bodembescherming4 (verder: VLAREBO) vormen het nieuwe juridische kader betreffende de bodembescherming en bodemsanering.5 Dit nieuw juridisch kader is van belang voor de notariële praktijk, meer bepaald voor de taak van de notaris als raadsman van de partijen en voor het opstellen van akten.6 De overdracht van een onroerend goed is in het Bodemdecreet een onderzoeksmoment naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging en de hieruit voortvloeiende verplichtingen. Dit onderzoeksmoment is er in het algemeen belang, namelijk ter bescherming van mens of milieu, en met het oog op de bescherming van de kandidaat-koper. Het centrale orgaan voor de bodemsanering en de bodembescherming in het Vlaamse gewest is de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (verder: OVAM) .7 2.Definities A. Bodemverontreiniging 2.

Artikel 2,4° van het Bodemdecreet bepaalt dat wanneer de aanwezigheid van “…stoffen

of organismen, veroorzaakt door menselijke activiteiten, op of in de bodem of opstallen, die de kwaliteit van de bodem op rechtstreekse of onrechtstreekse wijze nadelig beïnvloeden of kunnen beïnvloeden” vastgesteld wordt er sprake is van bodemverontreiniging. Men maakt in het Bodemdecreet bij het bepalen van het saneringsregime een onderscheid tussen “nieuwe 2 De materie van de bodemsanering vormt volgens de grondwettelijke bevoegdheidsverdeling een gewestelijke bevoegdheid. Artikel 6,§1,II,1° Bijzondere Wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen bepaalt dat zij valt onder : “de bescherming van het leefmilieu, onder meer die van de bodem, de ondergrond,het water en de lucht tegen verontreiniging en aantasting, alsmede de strijd tegen de geluidshinder”. 3 Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en bodembescherming, B.S. 22 januari 2007, gewijzigd door het Decreet van 21 december 2007, B.S. 31 december 2007. In werking getreden op 1 juni 2008. 4 B.VL.R. van 14 december 2007, B.S. 22 april 2008. 5 Zij vervangen het Bodemsaneringsdecreet van 22 februari 1995 en zijn uitvoeringsbesluiten. 6 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 1. 7 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 5. 4

bodemverontreiniging, historische bodemverontreiniging en gemengde bodemverontreiniging”. Scharnierdatum is 29 oktober 1995: bodemverontreiniging die voor deze datum tot stand is gekomen is historische bodemverontreiniging8, bodemverontreiniging die na deze datum totstandkomt is nieuwe bodemverontreiniging9.

Gronden waarbij beide types van

verontreiniging samen aanwezig zijn een gemengde bodemverontreiniging.10 Onder bodemsanering verstaat men het behandelen van de bodemverontreiniging. Ten eerste doet men dit door het opstellen van een ( beperkt) bodemsaneringsproject daarnaast voert men bodemsaneringswerken uit en ten laatste voert men een eindevaluatieonderzoek uit.11 B.Grond 3.

Artikel 2, 9° van het Bodemdecreet definieert het begrip “grond” als volgt : “ (…) de

bodem of de opstallen die zich op of in de bodem bevinden, met uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering worden bepaald.”12 Hieruit volgt dat wanneer iets niet gekwalificeerd wordt als ‘grond’ de verkoop van dat goed nooit een ‘overdracht van grond’ kan zijn en bijgevolg is men niet onderworpen aan de overdrachtsregeling van het Bodemdecreet. Uit de definitie volgt dat een overdracht van een opstal, op of in de bodem , ook onder het toepassingsgebied van “overdracht van gronden” valt, behalve wanneer de Vlaamse regering hierop een uitzondering maakt.13 Artikel 4 van het VLAREBO bepaalt de door de Vlaamse regering uitgezonderde opstallen, namelijk: “1° scheidingsmuren en omheiningen; 2° reclameborden en –zuilen; 3° straatmeubilair en abri's; 4° antennes en masten; 5° hoogspanningsmasten, tellers, laagspanningskasten; 6° installaties voor het opwekken van water-, wind- en zonne-energie; 7° waterleiding-, elektriciteits- en gasdistributie netwerk; 8° datacommunicatie-, computer- en televisiekabelnetwerk; 9° rails van trein, tram en metro.”14 Deze opstallen worden niet als een “grond” in de zin van het Bodemdecreet beschouwd. De overdrachten

van

dergelijke

opstallen

vallen

niet

onder

de

toepassing

van

de

overdrachtsregeling. Er zijn bijgevolg geen bodemattesten, noch bodemonderzoeken vereist, 8 Art. 2,7° Bodemdecreet. 9 Art. 2,6° Bodemdecreet. 10 Art. 2,8° Bodemdecreet. 11 Art. 2,21° Bodemdecreet. 12 Art. 2,9° Bodemdecreet. 13 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 1. 14 Art. 4 Vlarebo. 5

ook al betreft het opstallen die zich bevinden op risicogronden.15 C. Risicogrond 4.

Artikel 2, 13° van het Bodemdecreet definieert het begrip risicogrond als: “grond

waarop een risico-inrichting gevestigd is of was.” Een risico-inrichtingen zijn dan weer volgens artikel 2,14° van het Bodemdecreet: “fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op een lijst gevoegd als Bijlage I bij het VLAREBO. ” 16 ( Infra 23 , nr.45.)

D. Overdracht van gronden 5.

Artikel 2, 18° van het Bodemdecreet omschrijft het begrip “overdracht van gronden”

als volgt: “a) de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond; b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten; c) het aangaan of beëindigen van een concessie op een grond; d) de overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht als vermeld in b) of c), ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon; e) de overdracht onder levenden van een recht als vermeld in b) of c); f) de fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of c); h) de inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voorzover daartoe een recht als vermeld in a), b) of c), behoort; i) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting. In afwijking van de voorgaande bepalingen worden niet beschouwd als een overdracht van gronden: a) de inbreng in een 15 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 1. 16 Art. 2,13° Bodemdecreet. 6

gemeenschappelijk huwelijksvermogen van een recht, als vermeld in het eerste lid, a), b) of c); b) de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking tot nutsleidingen en aanhorigheden.”

17

De koop-verkoop van een onroerend goed is ‘een

eigendomsoverdracht onder de levenden’ en de verplichtingen opgelegd door het Bodemdecreet zijn bijgevolg van toepassing. Een uitzondering hierop is de koop-verkoop van nutsleidingen zoals bijvoorbeeld van het kabeldistributienetwerk, hiervoor moet er geen bodemattest aangevraagd worden noch moeten er bodemonderzoeken uitgevoerd worden.18 E. Overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden 6.

Artikel 2,19° van het Bodemdecreet definieert het begrip “overeenkomsten betreffende

de overdracht van gronden” als volgt : “ alle overeenkomsten die een overdracht van grond in de zin van 18° tot voorwerp hebben, evenals: a) de inbreng in een rechtspersoon van een recht als vermeld in 18°, eerste lid, a), b) of c); b) het fusievoorstel en splitsingsvoorstel waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan, eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in 18°, eerste lid, b) of c); c) het voorstel van inbreng of overdracht van algemeenheid of van inbreng of overdracht van een bedrijfstak, voor zover daartoe een recht als vermeld in 18°, eerste lid, a), b) of c), behoort; d) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting.”19

17 Art.2,18° Bodemdecreet. 18 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 3. 19 Art. 2,19° Bodemdecreet. 7

Hoofdstuk 2 : Saneringsregimes

1. Sanering van nieuwe bodemverontreiniging 7.

De saneringsplichtige ( dit is de persoon die door de OVAM kan aangesproken worden)

heeft

bij

een

overschrijding

van

de

bodemsaneringsnormen

een

zelfstandige

saneringsverplichting, er is bijgevolg geen aanmaning van de OVAM nodig.20 De saneringsplichtige wordt aangeduid via een cascade systeem.21 Eerst en vooral moet men de exploitant van de hinderlijke inrichting die gevestigd was op de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam aanspreken.22 Bij gebrek aan exploitant of wanneer de exploitant vrijgesteld is vrijgesteld van de saneringsplicht , is de saneringsplichtige de gebruiker van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam. Is er noch een exploitant noch een gebruiker of werden beide vrijgesteld dan is de saneringsplichtige de eigenaar van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand is gekomen. Er bestaat echter een vrijstelling van de saneringsplicht voor de “onschuldige bezitter” die cumulatief aan een aantal voorwaarden voldoet.23 Eerst en vooral heeft hij de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt. Daarnaast is de bodemverontreiniging tot stand gekomen voor het tijdstip waarop dat hij eigenaar werd of de grond in gebruik nam of de grond exploiteerde. Daarnaast is er nog een extra voorwaarde in het geval van de eigenaar namelijk: dat hij niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik dat hij eigenaar van de grond werd en dat er sinds 1 januari 1993 geen risico-inrichting op de grond gevestigd was. In het kader van dit laatste punt kan de eigenaar aanvoeren dat, indien hij op het tijdstip van de eigendomsverwerving door de verkoper een blanco-bodemattest heeft gekregen, hij niet op de hoogte was van de bodemverontreiniging. Bovendien kan de saneringsplichtige ook de clausule in notariële akten aanvoeren waarin staat dat de verkoper verklaart dat de grond niet verontreinigd is.24 De criteria 20 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 7. 21 Art.11 Bodemdecreet; C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 16; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 7. 22 Volgens VAN HOORICK is dit de emissie van de verontreinigingsfactoren. 23 Art. 12§1 Bodemdecreet; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 7 24 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 8

om te beoordelen of iemand op de hoogte kon zijn van de verontreiniging zijn bepaald in artikel 50 van het VLAREBO.25 De vrijstelling voor de “onschuldige bezitter” geldt niet als de OVAM kan aantonen dat een “rechtsvoorganger” de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat de bodemverontreiniging tot stand is gekomen tijdens de periode dat die rechtsvoorganger de grond in exploitatie, gebruik of eigendom had.26 Het begrip rechtsvoorganger moet beperkend geïnterpreteerd worden.27 Men bedoelt hiermee : “ een verbonden onderneming, b.v. fusie door opslorping van een vennootschap”.28 Wanneer de persoon die de vrijstelling heeft verworven de grond nadien verkoopt kan de vrijstelling onder de voorwaarden bepaald in artikel 53 van het VLAREBO overgaan op de koper. Deze voorwaarden zijn: “1° de verwerver of zijn rechtsvoorganger heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt; 2° de verontreiniging is niet tot stand gekomen tijdens een periode dat de verwerver of zijn rechtsvoorganger eigendoms-of gebruiksrechten op de grond had; 3° de verwerver heeft op het moment dat de grond wordt overgedragen geen eigendomsrechten op de grond.”29 De eerste twee voorwaarden zijn van belang als de eigenaar zijn onroerend goed wil overdragen aan zijn huurder. Het is namelijk mogelijk dat de eigenaar het goed nog niet lang in eigendom heeft, maar dat de huurder de grond al lang huurt. In dat geval is er een kans dat de eigenaar voldoet aan de vrijstellingsgronden doch de huurder echter niet omdat hij de verontreiniging kan veroorzaakt hebben. Daarnaast kan de vrijstelling van de koper, in de omstandigheden bepaald in artikel 54 van het VLAREBO, van rechtswege vervallen door een wijziging van de kenmerken, functies of eigenschappen van de bodem. 30 De aansprakelijke is de persoon die moet de kosten van de sanering dragen.31 Diegene die door emissie bodemverontreiniging veroorzaakt heeft is objectief aansprakelijk. 32

2008-2009,8. 25 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 17. 26 Art.12§3 Bodemdecreet. 27 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 17. 28 Art. 2,27° Bodemdecreet; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 8. 29 Art. 53 VLAREBO. 30 Art. 54 VLAREBO. 31 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 14. 32 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 8. 9

2. Sanering van historische bodemverontreiniging 8.

Men moet tot bodemsanering overgaan als er een “ernstige bodemverontreiniging”

aangetoond is. Dit is een bodemverontreiniging die een risico oplevert of kan opleveren voor mens en natuur. Er is bijgevolg geen zelfstandige saneringsverplichting. “De Vlaamse regering wijst op voorstel van de OVAM die gronden aan waar bodemsanering prioritair moet plaatsvinden.”33 “De historische bodemverontreiniging moet gesaneerd worden aanmaning ( op basis van prioriteiten) of naar aanleiding van een overdracht.”34 Voorafgaand aan de prefinanciering van het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering door de saneringsplichtige is er een aanmaning door de OVAM.35 De saneringsplichtige wordt eveneens met hetzelfde cascadesysteem als bij de nieuwe bodemverontreiniging aangeduid.36 (Supra 6,nr. 7) Een verschil met de nieuwe bodemverontreiniging is dat de cumulatieve voorwaarden voor de vrijstelling van de saneringsplicht bij de eigenaar ruimer zijn.37 Eerst en vooral heeft de eigenaar de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt. Daarnaast is de bodemverontreiniging tot stand gekomen voordat hij eigenaar werd. En ten laatste was hij niet op de hoogte of behoorde hij niet op de hoogte te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik dat hij eigenaar van de grond werd.38 Wanneer de eigenaar wel op de hoogte was van de bodemverontreiniging op het ogenblik dat hij eigenaar van de grond werd , kan hij vrijgesteld worden als hij de grond heeft verworven voor 1 januari 1993. Een bijkomende voorwaarde is dat hij de grond enkel heeft aangewend voor particulier gebruik.39 De vrijstelling voor de “onschuldige bezitter” geldt eveneens niet als de OVAM kan aantonen dat een “rechtsvoorganger” de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat de bodemverontreiniging tot stand is gekomen tijdens de periode dat die rechtsvoorganger de grond in exploitatie, gebruik of eigendom had. (Supra 7,nr.7) Wanneer de persoon die de vrijstelling heeft verworven de grond nadien verkoopt kan de vrijstelling eveneens onder de voorwaarden bepaald in artikel 53 33 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 8. 34 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 4. 35 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009,8. 36 Art. 22 Bodemdecreet 37 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 8. 38 art.23§2 Bodemdecreet. 39 Art. 23§2 2e lid Bodemdecreet 10

van het VLAREBO overgaan op de koper. (Supra 7,nr.7) Vaak valt de saneringsplichtige bij historische

bodemverontreiniging

niet

samen

met

de

aansprakelijke.

De

gewone

aansprakelijkheidsregels gelden. Dit zorgt ervoor dat de saneringsplichtige die de kosten geprefinancierd heeft vaak problemen kan hebben om zijn geld terug te vorderen. Het is bijvoorbeeld niet altijd mogelijk om te bewijzen wie de schade veroorzaakt heeft. Er bestaat een kans dat de schadeveroorzaker insolvabel is, enz.40

40 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 9. 11

Hoofdstuk 3: De overdracht van gewone gronden 9.

Artikel 101§1 van het Bodemdecreet bepaalt : “ Voor het sluiten van een overeenkomst

betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver. Het bodemattest wordt afgeleverd binnen een termijn van dertig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Als de aanvraag betrekking heeft op een risicogrond wordt het bodemattest afgeleverd binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag.” 41 10.

De verkoper moet vooraleer de onderhandse overeenkomst ondertekend wordt een

bodemattest uit het grondeninformatieregister aanvragen bij de OVAM.42 De verkoper moet bijgevolg nog geen koper hebben op het moment dat hij een bodemattest aanvraagt. De verkoper kan bovendien na het doorlopen van de procedure alsnog beslissen om het onroerend goed niet te verkopen.43 Daarnaast moet de verkoper de toekomstige verwerver informeren over de inhoud van het desbetreffende bodemattest.44 Het grondeninformatieregister is opgesteld door de OVAM. “Indien een grond verontreinigd is bevat het ‘grondeninformatieregister’ informatie over: de ligging van de grond45, de identiteit van de eigenaar en de gebruiker, een omschrijving van de ernst van de bodemverontreiniging en de eventuele gebruiksbeperkingen of voorzorgsmaatregelen die door de overheid opgelegd werden.”46 Voor zover zij bestaan worden ook de verslagen van de bodemonderzoeken, het bodemsaneringsproject, de inhoud van het conformiteitsattest en de verklaring door de OVAM na het uitvoeren van de bodemsanering in het grondeninformatieregister opgeslagen.47 Deze informatie bekomt de OVAM onder andere uit

41 Art. 101§1 Bodemdecreet. 42 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 47. 43 S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Antwerpen, Intersentia, 2008, 245-246 44 . DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 47. 45 Artikel 13 van het VLAREBO bepaalt dat de ligging van de grond kan blijken uit de kadastrale gegevens van de grond of uit een duidelijke ruimtelijke afbakening van de grond op basis van het in het Vlaamse Gewest gehanteerde coördinatenstelsel. Bijgevolg is DRIES van oordeel dat : “ Het grondeninformatieregister wordt opgebouwd rond geografische informatie, zodat hiermee ook een basis gelegd wordt voor de aflevering van bodemattesten voor delen van kadastrale percelen.” ( ) 46 . DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 23. 47 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 23; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009,6. 12

de gemeentelijke inventaris van de risicogronden.48 Elke gemeente is verplicht een “gemeentelijke inventaris van de risicogronden” bij te houden. De gemeente baseert zich hiervoor op gegevens over milieuvergunningen, exploitatievergunningen,…49 Wanneer gemeenten een grond opnemen in de gemeentelijke inventaris voor risicogronden moeten ze een uittreksel uit hun gemeentelijke inventaris van risicogronden bezorgen aan de OVAM.50 Het door de OVAM afgeleverde bodemattest identificeert de grond , daarnaast bevat het ook de informatie die over de over te dragen grond in het grondeninformatieregister beschikbaar is. Als er

voor

de

over

te

dragen

gronden

geen

informatie

beschikbaar

grondeninformatieregister levert de OVAM een “blanco-bodemattest” af.

51

is

in

het

Dit betekent niet

dat de grond niet verontreinigd is. Er is alleen nog geen oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd. 52 Het bodemattest moet gevraagd worden door de “overdrager”, dit is de verkoper ingeval van de verkoop van een onroerend goed. 53 Men moet de aanvraag van een bodemattest , op straffe van niet-ontvankelijkheid,

indienen

bij

de

OVAM

met

een

volledig

ingevuld

standaardaanvraagformulier voor een bodemattest. Dit standaardaanvraagformulier bevat ten minste volgend gegevens : 1° de coördinaten van de aanvrager; 2° de coördinaten van de grond waarop de aanvraag voor bodemattest betrekking heeft; 3° als de aanvraag betrekking heeft op een grond zonder kadastraal nummer: een kadastraal plan met aanduiding van de contouren van de grond.54 Daarnaast moet men bij de aanvraag van een bodemattest , op straffe van nietontvankelijkheid van de aanvraag, een bewijs van betaling van de retributie voegen.55 Deze retributie bedraagt voor de aflevering van een bodemattest 30 euro per kadastraal perceel.56 Het is de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat de aanvraag voldoet aan deze

48 Art.13 VLAREBO. 49 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 6 . 50 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 3. 51 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009,16-17. 52 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 17. 53 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 100. 54 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 49 55Art 162 § 1 bepaalt : “De Vlaamse Regering kan de toegankelijkheid van het grondeninformatieregister afhankelijk stellen van de betaling van een retributie.” 56 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 48. 13

ontvankelijkheidsvereisten.57 11.

Wanneer de OVAM de aanvraag ontvankelijk acht, wordt het gevraagde bodemattest

afgeleverd binnen een termijn van dertig dagen na ontvangst. De termijn bij risicogronden is zestig dagen (infra 29, nr. 50).Wanneer de OVAM de aanvraag onontvankelijk acht, wordt deze beslissing samen met de oorzaak van de onontvankelijkheid door de OVAM aan de aanvrager meegedeeld binnen een termijn van dertig kalenderdagen na ontvangst van de aanvraag.58 De notaris moet dan een nieuw bodemattest aanvragen. En er begint vanaf dat ogenblik opnieuw een termijn van dertig dagen te lopen.59 1.Het opstellen van de onderhandse akte A. Het bodemattest is voorhanden bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst van overdracht 12.

Artikel 101 § 2 van het Bodemdecreet bepaalt : “ De onderhandse akte waarin de

overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.”60 Het principe is dat de verkoper die bij het ondertekenen van het compromis het bodemattest niet in zijn bezit heeft , geen geldige overeenkomst kan sluiten. Hij kan namelijk de inhoud van het bodemattest niet meedelen aan de koper en bovendien kan hij de inhoud van het bodemattest niet in het compromis opnemen. Bij niet-naleving van deze formaliteiten voorziet artikel 116 § 1 van het Bodemdecreet in de mogelijkheid tot nietigheid van de overeenkomst.61 Er bestaat echter een mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheidsvordering die wordt besproken infra 15,nr. 17. 13.

In de onderhandse koopakte is het aangeraden om een verklaring van de verkoper op te

nemen dat de grond die het voorwerp is de onderhandse koopakte bij zijn weten geen risicogrond is. Dat is nuttig omdat anders de artikelen 102 en volgende van het Bodemdecreet, die gelden voor de overdracht van risicogronden , moeten worden nageleefd. Om dezelfde reden is het ook aangeraden om een verklaring van de gemeente waar het onroerend goed gelegen is op te nemen waarin zij verklaren geen weet te hebben van een vergunning of 57 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 49. 58 Art.18 VLAREBO 59 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 49. 60 Art 101§2 Bodemdecreet 61 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 49-50. 14

melding die kan duiden op een risico-inrichting op de betrokken grond.62 Elke gemeente houdt namelijk een inventaris bij van de risicogronden die op haar grondgebied gelegen zijn. (Infra 11,nr.10) De notaris moet bijgevolg het antwoord van de gemeente afwachten, hij kan zich niet uitsluitend baseren op de verklaring van de verkoper.63 14.

In het geval van een “blanco-bodemattest” , omdat er “in het grondeninformatieregister

geen gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit beschikbaar zijn”, bestaat er geen zekerheid omtrent het al dan niet verontreinigd zijn van de grond. Daarom is het aangeraden om in de onderhandse koopovereenkomst een verklaring van de verkoper op te nemen waarin hij verklaart dat de over te dragen grond niet verontreinigd is.

De koper kan dan wanneer

uiteindelijk later toch blijkt dat de grond ten tijde van de overdracht verontreinigd was de ontbinding van de overeenkomst of de gedwongen uitvoering van de overeenkomst, in natura of bij equivalent vorderen. Dit wegens niet-conforme levering.64 15.

Wanneer er echter een gegronde reden tot twijfel bestaat , is het nuttig om voor de

overdracht een advies in te winnen bij een erkend bodemsaneringsdeskundige. Men kan bovendien het eventuele verslag van deze erkende bodemsaneringsdeskundige aan de akte hechten. Het gaat om een vrijwillig onderzoek waarbij de koper en de verkoper kunnen overeenkomen om de kosten hiervan gezamenlijk te dragen.65 B. Het bodemattest is niet voorhanden bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst 16.

Wanneer de partijen de verplichtingen van artikel 101 § 1 en § 2 van het Bodemdecreet

niet nagekomen hebben voorziet artikel 116 § 1 van het Bodemdecreet in de mogelijkheid tot nietigheid van de overdracht. Artikel 116 § 1 van het Bodemdecreet bepaalt : “ De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I [artikel 101 van het Bodemdecreet].” Hieruit volgt dat dit een relatieve nietigheid is. De bepalingen van artikel 101 van het Bodemdecreet zijn van dwingend recht , doch zij zijn 62 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 50-51. 63 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 17. 64 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 53; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 17. 65 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 53. 15

enkel ter bescherming van de koper zodanig dat enkel de koper de nietigheid kan inroepen.66 17.

Artikel 116 § 2 van het Bodemdecreet bepaalt evenwel dat de koper kan de nietigheid

niet meer vorderen als cumulatief voldaan is aan een aantal voorwaarden. Vooreerst moet de koper in het bezit gesteld zijn van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest. Daarnaast laat de verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte vaststellen. Meestal neemt men de verzaking op in de notariële koopakte.67 Maar het is ook mogelijk om na het verlijden van de authentieke akte betreffende de overdracht van gronden te verzaken aan de nietigheid wegens niet-naleving van de overdrachtsprocedure.68Deze verzaking aan de nietigheidsvordering biedt een oplossing wanneer partijen die, zonder tussenkomst van een vastgoedmakelaar of een notaris, een onderhandse overeenkomst m.b.t. de overdracht van een niet - risicogrond afsluiten zonder dat er een bodemattest aanwezig is. De instrumenterende ambtenaar zal wanneer hij in dat geval aangezocht wordt om de notariële akte te verlijden een bodemattest aanvragen en handelen conform artikel 116§ 1 van het Bodemdecreet. 69 18.

Natuurlijk bestaat er altijd het risico dat beide partijen na het sluiten van de onderhandse

overeenkomst, zonder de bepalingen van artikel 101 van het Bodemdecreet na te leven, niet meer overeenkomen en dat de koper de nietigheid van de onderhandse akte vordert al dan niet om redenen vreemd aan de bodemsanering. Een eerste strekking binnen de rechtspraak kwalificeert de vordering tot nietigheid van de overeenkomst door de koper om zuiver formele redenen, namelijk het verzuim aan de formaliteiten opgelegd door artikel 101 § 1 en § 2 van het Bodemdecreet, zonder dat het verzuim de koper nadeel heeft berokkend, als rechtsmisbruik.70 De koper kan zich met andere 66 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 53. 67 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 56. 68 L. KERKSTOEL, “ Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning”, TBO 2007, 87. 69 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 63-64; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 18-19. 70Brussel 27 mei 1998, A.J.T. 1998-99, 1043, noot P. DE SMEDT; Antwerpen 22 mei 2000, T.App. 2000, afl. 4,40; Gent 20 oktober 2004,R.A.B.G.2006,noot R.SLABBINCK; Rb. Hasselt 5 juni 2000, T.M.R. 2001, 58; M. DEWEIRDT, Het bodemdecreet, Mechelen, Kluwer, 2008, 172; C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 63-64; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 55. 16

woorden enkel op de nietigheidsvordering beroepen als er iets mis is met de bodemkwaliteit. Deze meerderheidsstrekking is van oordeel dat : “Men de nietigheidssanctie niet mag misbruiken om zich aan de verbintenissen uit een overeenkomst te onttrekken om redenen die in werkelijkheid vreemd zijn aan de bodemsanering.” Volgens een tweede strekking71 volstaat het procesrechtelijk belang van artikel 18 Gerechtelijk Wetboek om de nietigheid van de overdracht te vorderen. Voor deze minderheidsrechtspraak volstaat de loutere afwezigheid van een rechtsgeldig bodemattest om de nietigheid van de overdracht uit te spreken. De aanwezigheid van een rechtsgeldig bodemattest is een substantiële vormvereiste voor een rechtsgeldige overdracht. In die zin is het Hof van Beroep te Brussel in zijn arrest van 25 november 2003 van oordeel dat: “De vaststelling van de relatieve nietigheid van de overdracht kan aldus door de verwerver worden gevorderd, zonder in dit verband een ander belang te moeten doen blijken dan art. 18 Ger.W. voorschrijft. Met name is niet vereist dat door het veronachtzamen van de §§ 1,2 en/of 3 van art. 36 van het Bodemsaneringdecreet [het nieuwe artikel 101 van het Bodemdecreet] een nadeel zou worden veroorzaakt dat specifiek uit de inhoudt van het attest , ware het voorhanden geweest, kan voortvloeien ingevolge effectieve verontreiniging.”72 19.

Een notaris en de makelaar die meewerken aan het totstandkomen van een onderhandse

overeenkomst in strijd met de voorwaarden voorzien in artikel 101 van het Bodemdecreet stellen hun burgerlijke aansprakelijkheid in het gedrang. “ Het volstaat daartoe dat de notaris de onderhandse akte heeft opgesteld ( ondertekend hoeft niet ) en de partijen had geadviseerd.” 73

Zo stelt het Hof van Beroep te Brussel in zijn arrest van 25 november 2003: “Notaris T. heeft

de onderhandse overeenkomst opgesteld en geadviseerd ten aanzien van alle bij de verkoop betrokken partijen. Als mandataris van de verkopers heeft hij wel om een bodemattest verzocht en het nodige attest ook verkregen maar verzuimde hij hiervan gewag te maken in de onderhandse overeenkomst. De bewering dat voortgegaan werd op verklaringen van de verkopers, die bevestigden dat op het aan appellante verkochte perceel tuingrond nooit een kolenloods stond, is niet dienend. Zij kan niet opwegen tegen de andersluidende vermelding in een officieel attest. Aangezien de wettelijke verplichting inzake vermelding en inhoud van het 71 Brussel (8e k.) 25 november 2003, R.W. 2006-07, afl. 2,59;G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 18. 72 Brussel (8e k.) 25 november 2003, R.W. 2006-07, afl. 2,59;G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 18. 73 Brussel (8e k.) 25 november 2003, R.W. 2006-07, afl. 2,59;G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 19. 17

bodemattest ook de onderhandse akte van overdracht betreft , is hij in zijn contractuele verplichtingen tekortgeschoten ten aanzien van alle bij de verkoop betrokken partijen.”74 C.. De onderhandse overeenkomst onder opschortende voorwaarde 20.

In de praktijk sluit men vaak in afwachting van een bodemattest een onderhandse

koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde dat voor het verlijden van de notariële akte een blanco- of gunstig bodemattest aan de koper wordt meegedeeld.75 a) Geldigheid 21.

Men gaat een verbintenis onder opschortende voorwaarde aan als de verbintenis afhangt

van een toekomstige en onzekere gebeurtenis of van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan de partijen nog onbekend is.76 De contractanten willen met een opschortende voorwaarde de uitvoering of de opeisbaarheid van de verbintenis schorsen tot wanneer de toekomstige en onzekere gebeurtenis vervuld is. De onzekere en toekomstige gebeurtenis of de gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad maar nog niet aan partijen bekend is is een modaliteit van de verbintenis. Deze modaliteit moet dan ook een bijkomstig of accessoir karakter hebben. De voorwaarde kan niet bestaan in de vervulling van één van de constitutieve of noodzakelijke elementen van het contract of van de rechtshandeling.77 De wetgever vereist voor de geldige totstandkoming van een koopovereenkomst dat de onderhandse akte de inhoud van het bodemattest moet bevatten. Sommige auteurs zijn daarom van oordeel dat deze vereiste een (op straffe van nietigheid) essentieel bestanddeel van de overeenkomst is. Bijgevolg is het een geldigheidsvereiste die geen voorwaarde kan uitmaken. Wanneer men een koopcompromis sluit onder de opschortende voorwaarde van het voorleggen van een blanco- of gunstig bodemattest dan is dit onwettig.78 Doch andere auteurs zijn van oordeel dat het sluiten van een verkoop onder opschortende voorwaarde van een blanco - of gunstig bodemattest wel wettig is. 74 Brussel (8e k.) 25 november 2003, R.W. 2006-07, afl. 2,59. 75 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 64. 76 S.STIJNS, “ De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008.3,77 77 S.STIJNS, “ De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008.3,85-86. 78 S.STIJNS, “ De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008.3,86. H.CASMAN , I.GERLO en B.VERMEERSCH, De verkoopakte, 2005,143. 18

Men argumenteert hiervoor dat op het ogenblik van het sluiten van een koopovereenkomst, onder opschortende voorwaarde dat een blanco- of gunstig bodemattest voor het verlijden van de van de notariële akte aan de koper wordt meegedeeld, er nog geen eigendomsoverdracht plaatsvindt. Deze eigendomsoverdracht wordt opgeschort tot wanneer de voorwaarde gerealiseerd is.79 Maar artikel 1179 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de vervulde voorwaarde terugwerkt tot op de dag waarop de verbintenis is aangegaan. Deze retroactieve werking is voor de tegenstanders van de opschortende voorwaarde van blanco bodemattest een reden voor de onwettigheid van de constructie. De overeenkomst wordt door artikel 1179 Burgerlijk Wetboek definitief op een vroeger tijdstip dan de kennisgeving van het bodemattest. 80

22.

Daarnaast oordeelt het Hof van Cassatie sinds een arrest van 5 juni 1981 dat de

opschortende voorwaarde een loutere modaliteit van verbintenissen is dat niet het ontstaan van de overeenkomsten aantast maar enkel de uitvoering of de opeisbaarheid van één of meerdere verbintenissen die reeds bestaan en uit de geldige rechtshandeling voortvloeien.81 Een koopovereenkomst bestaat volkomen geldig van zodra er wilsovereenstemming is over de prijs en de zaak.82 Het Hof van Beroep van Gent heeft dan ook geoordeeld in een arrest van 20 oktober 2004 dat : “ Het artikel 36 Bodemsaneringdecreet [huidig artikel 101 van het Bodemdecreet] is miskend om reden dat een koopovereenkomst vooraf wordt gesloten zonder dat de overdrager van de grond vooraf het attest heeft opgevraagd en zonder dat de inhoud van het attest dus aan de overnemer werd meegedeeld en in de onderhandse akte werd opgenomen. Een overeenkomst met verbintenissen onder opschortende voorwaarde bestaat immers al hangende de voorwaarde.“83

Volgens DE WULF echter is de overeenkomst onder

opschortende voorwaarde niet in strijd met artikel 101 van het Bodemdecreet.

Door de

uitgestelde eigendomsoverdracht heeft de overeenkomst als dusdanig nog geen overdracht van gronden tot gevolg. Het is met andere woorden nog geen “overeenkomst betreffende de overdracht van gronden”.84 Doch volgens VAN HOORICK is er ondanks de uitgestelde 79 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 56. 80 A. VERBEKE en I. VERVOORT, Contracten onder voorwaarde in Knelpunten kanscontracten, Antwerpen, Intersentia, 2004, 48-49. 81 Cass. 5 juni 1981, A.C. 198O-81,1157,concl. Adv.gen.LENAERTS 82 S.STIJNS, “ De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008.3,83-84. 83 Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45, noot R.SLABBINCK. 84 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 19. 19

eigendomsoverdracht wel sprake van “een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden” in de zin van het Bodemdecreet. Het valt namelijk onder de definitie van artikel 2,18° van het Bodemdecreet omdat het gaat over het sluiten van een overeenkomst die bepalingen bevat met betrekking tot de overdracht van gronden , ondanks een uitgestelde eigendomsoverdracht.85 23.

Sinds de invoering van de mogelijkheid om te verzaken aan de nietigheidssanctie door

de bepalingen van artikel 116 van het Bodemdecreet lijkt de praktijk van de onderhandse koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde dat voor het verlijden van de notariële akte een blanco- of gunstig bodemattest aan de koper wordt meegedeeld aanvaard. 86 Mijns inziens is het vraagstuk omtrent de al dan niet wettelijkheid van de opschortende voorwaarde hierdoor niet opgelost maar is er enkel een legale uitweg voor de partijen geboden.87 Er blijft echter nog altijd een risico bestaan voor de verkoper dat de koper tussen de onderhandse akte en de authentieke akte de nietigheid van de overeenkomst vordert. In dat geval is er een strekking in de rechtspraak die van mening is dat een loutere afwezigheid van een bodemattest volstaat om tot nietigheid te besluiten en dit ook mogelijk is om redenen die vreemd zijn aan de bodemsanering. ( Supra 16, nr. 18) 24.

Mijns inziens is het als notaris en makelaar af te raden om mee te werken aan het

opstellen van een onderhandse overeenkomst onder de opschortende voorwaarde van een blanco bodemattest. Doordat een deel in de rechtspraak en doctrine deze onderhandse overeenkomst onwettig vindt en er een niet sluitende periode is tussen de onderhandse overeenkomst en de authentieke akte waarin de koper volgens bepaalde rechtspraak de nietigheid kan vorderen op basis van een loutere afwezigheid van een bodemattest stelt de notaris zijn burgerlijke aansprakelijkheid in het gedrang. “Bovendien wordt een bodemattest wettelijk gezien binnen de 30 dagen afgeleverd en bedraagt in de praktijk de gemiddelde duur bij niet risicogronden slechts 8 dagen. Een koop-verkoop komt niet uit de lucht gevallen, zodat er mag worden van uitgegaan dat normalerwijze partijen of hun gemandateerden tijdig een bodemattest moeten kunnen aanvragen.”88 85 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 19. 86 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 56. 87 S.STIJNS, “ De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008.3,87. 88 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 20

D.. De verkoopbelofte ,

de aankoopbelofte en de gelijktijdige wederkerige verkoop-

aankoopbelofte 25.

Een verkoopbelofte is een eenzijdige verbintenis waarin de belover of optiegever zich

onherroepelijk verbindt om de eigendom over te dragen als er een bodemattest is die voldoet aan de vereisten die partijen overeenkomen.89 Een aankoopbelofte is een eenzijdig contract waarbij de optiegever er zich jegens de eigenaar toe verbindt om voor een bepaalde prijs en onder een bepaalde voorwaarde, in casu na voorlegging van een bodemattest waarvan de inhoud strookt met wat partijen overeenkomen, het goed aan te kopen, als de eigenaar zijn wil tot verkopen laat kennen.90 De gelijktijdige wederkerige belofte is een belofte waarbij de verkoper verbindt een goed te verkopen tegen een bepaalde prijs aan de koper bij het vervullen van een voorwaarde, in casu na voorlegging van een bodemattest waarvan de inhoud strookt met wat partijen overeenkomen , en de koper verbindt zich op zijn beurt om tegen dezelfde prijs en bij vervulling van dezelfde voorwaarde dit goed aan te kopen. Deze belofte kan in een of twee akten opgenomen worden en beiden zijn gelijktijdig van kracht. 91 a) Geldigheid 26.

Artikel 101§ van het Bodemdecreet bepaalt : “ Voor het sluiten van een overeenkomst

betreffende de overdracht van gronden (…)” De overeenkomst moet dus de overdracht zelf tot voorwerp hebben. “Een koopbelofte bevat geen overdracht van een grond maar een verbintenis om over te dragen - verbintenis waarvan de uitvoering in casu afhankelijk wordt gesteld van het voorleggen van een bodemattest dat strookt met wat partijen overeenkomen.”92 De verkoopbelofte en aankoopbelofte zijn bijgevolg mijns inziens geldig. 27.

Omtrent de gelijktijdige wederkerige verkoop- aankoopbelofte is er een strekking in de

rechtsleer van oordeel dat het gaat om twee eenzijdige beloften. De koop komt pas tot stand wanneer een van beide partijen de optie licht.93 Bijgevolg moet er mijns inziens nog niet aan de 2008-2009, 20. 89 C. DE WULF m.m.v. J.BAEL, S.DEVOS EN H.DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, boekdeel IIb, Mechelen, Kluwer,2006, 115. 90 C. DE WULF m.m.v. J.BAEL, S.DEVOS EN H.DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, boekdeel IIb, Mechelen, Kluwer,2006, 120. 91 C. DE WULF m.m.v. J.BAEL, S.DEVOS EN H.DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, boekdeel IIb, Mechelen, Kluwer,2006, 122. 92 Art. 101§2 Bodemdecreet. 93 C. DE WULF m.m.v. J.BAEL, S.DEVOS EN H.DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, boekdeel IIb, Mechelen, Kluwer,2006,123. 21

voorwaarden van artikel 101 van het Bodemdecreet voldaan zijn op het moment van deze gelijktijdige wederkerige belofte omdat er nog geen koop plaatsvindt. Een andere strekking uit de rechtsleer baseert zich op artikel 1589 van het Burgerlijk Wetboek om te concluderen dat de wederkerige belofte een koopovereenkomst is. Artikel 1589 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt : “De verkoopbelofte geldt als koop, wanneer wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en de prijs.”

94

Mijns inziens is dit correct als de belofte niet op een

uitdrukkelijke manier afhangt van een verdere formele wilsverklaring die tot uiting komt in het lichten van de optie. Bij een wederkerige belofte afhankelijk van een optielichting is er mijns inziens wederom geen sprake van een koopovereenkomst en moeten de bepalingen van artikel 101 van het Bodemdecreet niet nageleefd worden. b) Specifieke aandachtspunten bij de redactie 28.

Men moet een beding aan de eenzijdige en wederkerige koopbeloften toevoegen m.b.t.

de aanvraag en m.b.t. de mededeling van de inhoud van het bodemattest aan de kandidaatkoper. Bovendien moet je ook een bepaling opnemen dat bij de latere koopovereenkomst de verplichtingen van artikel 101 van het Bodemdecreet nageleefd moeten worden.95 Op de algemene aandachtspunten bij de redactie van een koopbelofte zoals bijvoorbeeld het bepalen van een termijn waarbinnen de verkoopbelofte geldig is ga ik onderhavige scriptie niet in. 2. Het opstellen van de notariële akte. 29.

Artikel 101§3 van het Bodemdecreet bepaalt : “In alle akten betreffende de overdracht

van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.”96 30.

Wanneer de onderhandse koopovereenkomst de inhoud van het bodemattest bevat en

deze onderhandse koopovereenkomst werd door de partijen ondertekend dan is de koper voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte gebracht van de inhoud van het bodemattest. De 94 C. DE WULF m.m.v. J.BAEL, S.DEVOS EN H.DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, boekdeel IIb, Mechelen, Kluwer,2006, 123. 95C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 59. 96 Art. 101§ 3 Bodemdecreet. 22

notaris kan de inhoud van het bodemattest eveneens opnemen in de notariële akte zelf.97 40.

Wanneer er geen onderhandse koopovereenkomst bestaat die ondertekend is door de

koper en de verkoper moet de notaris als instrumenterend ambtenaar ervoor zorgen dat er voor het ondertekenen van de notariële akte een bodemattest aanwezig is. De verkoper moet in de notariële akte verklaren dat hij op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest en de notaris neemt als instrumenterend ambtenaar de inhoud van het bodemattest in de notariële akte op. 98 41.

Wanneer partijen een onderhandse koopovereenkomst m.b.t. de overdracht van een niet-

risicogrond afsluiten zonder dat er een bodemattest aanwezig is of zonder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een blanco- of gunstig bodemattest is de verwerver niet voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte gebracht van de inhoud van het bodemattest. Hij kan dit dus niet in de authentieke akte verklaren. Bijgevolg kan de nietigheid van de overdracht gevorderd worden conform artikel 116§1 van het Bodemdecreet omdat de bepalingen van artikel 101§1 en 2 van het Bodemdecreet niet nageleefd zijn. In de praktijk maakt men echter vaak gebruik van de mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheidsvordering in een authentieke akte. ( Supra 15,nr. 16-17) 42.

Wanneer partijen een onderhandse koopovereenkomst sluiten onder de opschortende

voorwaarde dat voor het verlijden van de notariële akte een blanco- of gunstig bodemattest aan de koper wordt meegedeeld moet er in de authentieke akte ook een verklaring voorkomen dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest . Bovendien moet de inhoud van het bodemattest in de notariële akte opgenomen worden. Als er voor het sluiten van de overeenkomst tot overdracht van gronden geen bodemattest aanwezig is kan de verwerver geen verklaring doen in de authentieke akte van aanwezigheid van het bodemattest voor het sluiten van de overeenkomst . Bijgevolg kan de koper de nietigheid vorderen conform artikel 116 van het Bodemdecreet. Doch in de praktijk gebruikt men vaak de mogelijkheid tot verzaken aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte.( Supra 15,nr. 16-17) 43.

Als men de bepalingen van artikel 101§3 van het Bodemdecreet niet nakomt omdat de

97 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 62. 98 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 62.. 23

bepalingen van artikel 101§1 en §2 van het Bodemdecreet niet nageleefd zijn en er hiervoor ook geen uitdrukkelijke verzaking aan de nietigheidsvordering gebeurd is dan kan de koper nietigheid van de overeenkomst vorderen. Maar het is ook mogelijk om na het verlijden van de authentieke akte betreffende de overdracht van gronden te verzaken aan de nietigheid wegens niet-naleving van de overdrachtsprocedure. 3. Bevestiging door de notaris dat de geldende decretale bepalingen werden toegepast. 44.

Artikel 117 van het Bodemdecreet bepaalt : “In de akte houdende overdracht van de

gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van afdeling II werden toegepast.” De instrumenterende ambtenaar is in het merendeel van de gevallen de notaris, maar ook de commissaris bij het Comité van aankoop heeft dezelfde verplichtingen.99 De notaris moet bijgevolg volgens DE WULF de verrichtingen voorafgaandelijk aan de notariële akte en de notariële akte zelf toetsen aan de verplichtingen opgelegd door het Bodemdecreet. Hij moet onderzoeken of er een bodemattest voor het sluiten van de (onderhandse) verkoopsovereenkomst aan de koper werd meegedeeld, of de inhoud van het bodemattest is opgenomen in de compromis en in de authentieke akte . Als de notaris onjuiste verklaringen hieromtrent doet en vermeldt dat de bepalingen van het Bodemdecreet correct werden toegepast , ongeacht of dit door onachtzaamheid is of bewust , dan kan dit het voorwerp uitmaken van een procedure van valsheid in geschrifte.100

99 M. DEWEIRDT, Het bodemdecreet, Mechelen, Kluwer, 2008, 173. 100 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 66. 24

Hoofdstuk 4: De overdracht van risicogronden 45.

Artikel 117 van het Bodemdecreet bepaalt : “ In de akte houdende overdracht van de

gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van dit hoofdstuk werden toegepast”. Aangezien er bij de overdracht van risicogronden andere verplichtingen nageleefd moeten worden dan bij overdracht van niet-risicogronden is het van belang dat de notaris te weten komt of het al dan niet om een risicogrond gaat. ( zie ook Supra 3,nr.4) Eerst en vooral gaat de notaris zich hieromtrent informeren bij de partijen . Het is aangeraden dat de notaris hun verklaringen akteert. Er moet informatie gegeven worden of er al dan niet in het heden of in het verleden risico-inrichtingen op de grond gevestigd zijn of waren. Daarnaast moet de notaris vooraleer hij de akte verlijdt nagaan bij de diensten van de gemeente waar het goed gelegen is of de grond voorkomt op de gemeentelijke inventaris van risicogronden.101 De gemeentelijke inventaris is echter niet bepalend doch richtinggevend.102 Het is dan ook mogelijk dat, als er genoeg elementen aanwezig zijn om ervan uit te gaan dat de informatie in de gemeentelijke inventaris van risicogronden niet correct is, men een andere beslissing kan nemen dan wat er in de gemeentelijke inventaris staat. Zo geeft DRIES volgend voorbeeld: “Het is mogelijk dat een grond opgenomen is in de gemeentelijke inventaris ( bijvoorbeeld op basis van een vergunning die de gemeente een aantal jaren geleden heeft afgeleverd), maar dat de desbetreffende gebruiker nooit de activiteiten daadwerkelijk heeft uitgeoefend. Omgekeerd is het ook mogelijk dat een grond niet is opgenomen in de gemeentelijke inventaris (bijvoorbeeld indien nooit een vergunning werd aangevraagd voor een risico-inrichting op die grond) maar dat bepaalde activiteiten werden uitgeoefend, zonder over de nodige vergunningen te beschikken.”

103

In dit

kader bepaalt artikel 22 van VLAREBO : “Een gemeente neemt een grond op in de gemeentelijke inventaris van risicogronden op basis van relevante gegevens die in haar bezit zijn of die haar worden bezorgd door bodemsaneringdeskundigen, instrumenterende ambtenaren , bevoegde instanties, als vermeld in het decreet van 26 maart 2004 betreffende de openbaarheid van bestuur, of politiediensten. De in de gemeentelijke aanwezig gegevens worden vervolledigd of bijgewerkt op basis van relevante gegevens die afkomstig zijn van de 101 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 69. 102 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 9. 103 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 9. 25

personen , instanties en diensten, vermeld in het eerste lid.”104 1. Het opstellen van de onderhandse akte A. Het oriënterend bodemonderzoek 46.

Voorafgaandelijk aan de overeenkomst bepaalt artikel 102 Bodemdecreet dat:

“Risicogronden slechts overgedragen kunnen worden als er vooraf een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd. Het oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd op initiatief en op kosten van de persoon, vermeld in artikel 29 of 30.”105 De bedoeling van een oriënterend bodemonderzoek is uitmaken of er aanwijzingen zijn dat de onderzochte bodem verontreinigd is.106 Een bodemsaneringsdeskundige voert het oriënterend bodemonderzoek uit volgens de standaardprocedure die de Vlaamse regering heeft vastgesteld.107 47.

In bepaalde gevallen moet men geen nieuw oriënterend bodemonderzoek uitvoeren. Als

er sinds het meest recente oriënterend bodemonderzoek geen risico-inrichting gevestigd is of was en de bestemming van de te onderzoeken is niet gewijzigd in de zin dat er een bestemmingstype met een lagere bodemsaneringsnorm van toepassing is dan bepaalt art 64 van Vlarebo dat er geen nieuw bodemattest nodig is.108 De heer DRIES verduidelijkt dit met een voorbeeld : “Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat indien op een industriegrond een risicoinrichting gevestigd was tot begin jaren ’90 en op dit terrein reeds een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd (bijvoorbeeld in het kader van een vroegere overdracht), geen nieuw oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk is bij volgende overdrachten voorzover de bestemming niet “gevoeliger” wordt, bijvoorbeeld indien het pand gebruikt wordt voor loutere opslagactiviteiten die niet ingedeeld zijn in de lijst van risico-inrichtingen. Ook indien een projectontwikkelaar het pand zou aankopen met als doel om er loften in te richten, is er geen nieuw bodemonderzoek nodig. De projectontwikkelaar zelf moet echter wel opletten: zodra hij een bestemmingswijziging gerealiseerd krijgt, bijvoorbeeld naar woonzone, zal hij bij de eerstvolgende overdracht na de bestemmingswijziging (bijvoorbeeld van de verkoop van het eerste loft) wel een nieuw oriënterend bodemonderzoek moeten uitvoeren, waarbij de 104 Art. 22 VLAREBO. 105 Art. 102 Bodemdecreet. 106 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 7. 107 Art. 28 §2 Bodemdecreet. 108 Art. 64 VLAREBO. 26

verontreinigingstoestand en de risico’s beoordeeld moeten worden voor de nieuwe bestemming. Het zou wel eens kunnen dat de verontreiniging geen ernstige risico’s inhield voor een industrieel gebruik, maar wel voor een gebruik als woonzone. In dit geval was er geen noodzaak om over te gaan tot bodemsanering bij vroegere overdrachten, maar wel bij overdracht van het eerste loft.”109 Artikel 65 van Vlarebo bepaalt de voorwaarden opdat er geen nieuw bodemattest nodig is als er sinds het meest recente oriënterende bodemattest wel een risico-inrichting gevestigd was of is: “De ondertekening van het meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek dateert van minder dan een jaar voor de rechtshandeling die of het rechtsfeit dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt (in casu de eigendomsoverdracht van het onroerend goed) en sedert de datum van ondertekening van het meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek heeft er zich geen schadegeval op de grond voorgedaan.”110 Bij kadastrale afsplitsing of samenvoeging is het verband tussen de over te dragen grond en de onderzochte grond niet meer duidelijk. Daarom bepaalt artikel 66 van Vlarebo: “ In de gevallen, vermeld in artikel 64 en 65, moet een beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd als de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met de ruimtelijke omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust.”111 48.

Daarnaast zijn er ook gevallen waarin het oriënterend bodemonderzoek kan worden

beperkt door een bundeling en aanvulling van de onderzoeksgegevens.112 49.

Alhoewel de verplichting tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek enkel

geldt in het kader van een geplande verkoop van risicogronden is het ook mogelijk dat een nietrisicogrond die het voorwerp uitmaakt van een verkoop verontreinigd kan zijn. In voorkomend geval is het aan de contracterende partijen zelf om te oordelen of het noodzakelijk of opportuun is om in het kader van de verkoop een oriënterend bodemonderzoek en een eventuele

109 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 10. 110 Art. 65 VLAREBO. 111 Art. 66 VLAREBO. 112 zie verder bij beschrijvend bodemonderzoek 27

bodemsanering uit te voeren. 113 B. De melding aan de OVAM

50.

Artikel 103 van het Bodemdecreet bepaalt: “De overdrager of desgevallend de

gemandateerde meldt aan de OVAM zijn bedoeling om tot de overdracht over te gaan. Op straffe van onontvankelijkheid voegt hij bij de melding een verslag van het oriënterend bodemonderzoek of een verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek. De melding moet, op straffe van niet-ontvankelijkheid, gedaan worden met een volledig ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor overdracht.”114 De OVAM heeft een termijn van 60 dagen om een standpunt in te nemen of er al dan niet een beschrijvend bodemonderzoek moet gebeuren door de overdrager of zijn gemandateerde omdat de risicogrond aangetast is door een bodemverontreiniging. Nadat de OVAM de melding van de overdracht ontvangen heeft moeten bijgevolg 60 dagen verstreken zijn vooraleer de overeenkomst gesloten kan worden. 115 Indien de OVAM niet reageert binnen de 60 dagen na ontvangst van de melding van de overdracht of de OVAM legt geen beschrijvend bodemonderzoek op dan kan de koopovereenkomst gesloten worden. Men moet de bepalingen van artikel 101 en artikel 117 van het Bodemdecreet naleven.116 Bijgevolg moet de overdrager aan de OVAM een bodemattest aanvragen. Om onnodige dubbele termijnen te vermijden vraagt men het best tegelijkertijd met de melding van de overdracht het bodemattest aan. De ratio hiervan is dat de OVAM 60 dagen de tijd heeft om te beslissen over de overdracht en 60 dagen de tijd om een bodemattest af te leveren. Als men beide termijnen laat samenvallen kan dit in 60 dagen gebeuren in plaats van 120 dagen. 117 Indien de OVAM aanmaant tot een beschrijvend bodemonderzoek, dat uitgevoerd wordt door een bodemsaneringsdeskundige, dan heeft dit tot doel om de ernst van de bodemverontreiniging vast te stellen. De overdrager moet vooraleer hij tot overdracht kan overgaan het beschrijvend 113 M. DEWEIRDT, Het bodemdecreet, Mechelen, Kluwer, 2008,154 . 114 Art. 103 Bodemdecreet. 115 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,70;C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,84. 116C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,85. 117 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,70. 28

bodemonderzoek uitvoeren en het verslag aan de OVAM overmaken. De OVAM heeft 60 dagen de tijd na ontvangst van het verslag om zich over de conformiteit en of de bodem al dan niet gesaneerd

moet

worden

uit

te

spreken.

De

OVAM

kan

ook

aanvullende

onderzoeksverrichtingen opleggen.118 Wanneer de OVAM een conformiteitsverklaring aflevert en van oordeel is dat een bodemsanering niet noodzakelijk is kan de koopovereenkomst gesloten worden.119 Men moet echter de bepalingen van artikel 101 van het Bodemdecreet naleven. Wanneer de OVAM van oordeel is dat een bodemsanering noodzakelijk is bepalen artikel 104§2 van het Bodemdecreet (voor nieuwe bodemverontreiniging) en artikel 109§2 van het Bodemdecreet (voor historische bodemverontreiniging ) dat : “ De overdracht niet kan plaatsvinden vooraleer de overdrager of desgevallend de gemandateerde: 1° een bodemsaneringsproject of een beperkt bodemsaneringsproject heeft opgesteld en hiervoor een conformiteitsattest werd afgeleverd; 2° jegens OVAM de verbintenis heeft aangegaan de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren; 3° financiële zekerheden heeft gesteld tot waarborg van de uitvoering van de verbintenis, vermeld in 2°.”120 Uit artikel 147 VLAREBO volgt echter dat men hiervan contractueel kan afwijken . In dat geval weegt de uitvoering van deze verplichtingen niet meer op de overdrager maar op de verwerver of op de persoon die beschikt over een rechtsgeldige titel om de overdracht te doen of op een derde. Deze verplichtingen zijn conform artikel 45 Wetboek Registratierechten

een last waarop

registratierechten verschuldigd zijn. “Men moet voorzicht zijn bij de schatting van die last. Wanneer achteraf blijkt dat de saneringskosten lager zijn dan de aanvankelijk uitgebrachte raming of de gestelde waarborgen, zal door de fiscus geen terugbetaling worden gedaan van de in functie van die te hoge schatting geheven registratierechten.”

121

Wanneer deze

verplichtingen vervuld zijn kan de koopovereenkomst gesloten worden. Men moet echter de bepalingen van artikel 101 Bodemdecreet nakomen. Daarnaast moet men de verplichting van art 117 van het Bodemdecreet naleven : “ In de akte houdende overdracht van gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van dit hoofdstuk toegepast werden.” 122

118 art. 39 VLAREBO;C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,90. 119 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,91. 120 Art. 104§ 2 Bodemdecreet; Art. 109§2 Bodemdecreet; C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,92. 121 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 122 Art.117 Bodemdecreet. 29

51.

De overdrager is niet altijd verplicht om op de aanmaning tot het uitvoeren van een

beschrijvend onderzoek in te gaan. De artikelen 105 van het Bodemdecreet ( als het gaat om een nieuwe bodemverontreiniging ) en artikel 110 van het Bodemdecreet ( als het gaat om een historische bodemverontreiniging) bepalen de voorwaarden om hieraan te ontsnappen. ( Supra 7, nr. 6 en Supra 8,nr.9) Niet naleving van de verplichtingen voorzien in artikel 102 en volgende van het Bodemdecreet 52.

Conform artikel 116 § 2 van het Bodemdecreet heeft de verwerver de mogelijkheid om

de nietigheid in te roepen wanneer de overdracht in strijd met de bepalingen artikel 102 tot artikel 115 van het Bodemdecreet heeft plaatsgevonden. Bijgevolg kan enkel koper de nietigheid vorderen als de onderhandse overeenkomst houdende de overdracht van een risicogrond afgesloten is zonder dat er een oriënterend bodemonderzoek gebeurd is of men is de verplichting van een beschrijvend bodemonderzoek niet nagekomen. Voor de uiteenzetting omtrent de discussie in de rechtspraak en rechtsleer over de vraag of er naast het procesrechtelijk belang ook een rechtmatig belang noodzakelijk is bij het vorderen van de nietigheidssanctie ( Supra 16, nr. 18). Artikel 116 § 2 van het Bodemdecreet voorziet net zoals bij de overdracht van gewone gronden eveneens in de mogelijkheid om te verzaken aan de nietigheidsvordering als cumulatief voldaan is aan een aantal voorwaarden . Eerst en vooral zijn

de bepalingen van het Bodemdecreet die moeten toegepast worden ingeval van

risicogronden alsnog nageleefd. De notaris moet voor het verlijden van de notariële akte alsnog een oriënterend bodemonderzoek laten plaatsvinden. Daarnaast heeft de verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk opgenomen in een authentieke akte.123 53.

Men mag echter artikel 116 § 3 van het Bodedecreet niet uit het oog verliezen dat

bepaalt : “ De overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van de artikelen 102 tot en met artikel 115 van het Bodemdecreet is niet tegenstelbaar jegens de OVAM.”

124

De OVAM

kan de verkoper bijgevolg blijven aanspreken als saneringsplichtige persoon, zelfs al is deze niet langer de eigenaar van het overgedragen goed of gebruiker van de verontreinigde grond.125 Deze niet-tegenstelbaarheid geldt ook in het geval van een verzaking aan de 123 Art. 116§2 Bodemdecreet. 124 Art. 116§3 Bodemdecreet. 125 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008,75 30

nietigheidsvordering volgens de procedure van artikel 116 § 2 van het Bodemdecreet. De notaris moet om zijn eigen burgerlijke aansprakelijkheid te vrijwaren dit aan de partijen meedelen en deze verklaring in de authentieke akte opnemen.126 “Indien de parijen de sanctie van de niet-tegenstelbaarheid jegens de OVAM voor de toekomst willen wegnemen, kunnen zij tevens de onderhandse overeenkomst vrijwillig laten ontbinden en een nieuwe onderhandse overeenkomst sluiten.”127 a) Onderhandse overeenkomst onder opschortende voorwaarde 54.

Wanneer partijen die op de hoogte zijn dat het om een risicogrond gaat wenst men soms

alsnog de onderhandse koopovereenkomst af te sluiten zonder dat er voorafgaand oriënterend onderzoek of een oriënterend en een beschrijvend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Partijen kunnen een onderhandse koopovereenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde dat de verplichtingen die gelden voor risicogronden worden nagekomen voor het verlijden van de authentieke akte. De onderhandse overeenkomst onder opschortende voorwaarde houdt een aantal risico’s in. Vooreerst is er discussie omtrent de geldigheid van dergelijke overeenkomst ( Supra 18, nr.31). Daarnaast bestaat er desondanks de mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheidsvordering , voorzien in artikel 116 § 2 van het Bodemdecreet , de kans dat partijen niet meer overeenkomen tussen het sluiten van de onderhandse overeenkomst en het opstellen van de authentieke akte tot verzaking. Bijgevolg kan de koper dan alsnog de nietigheid vorderen op grond van het niet naleven van de verplichtingen die gelden voor risicogronden. Volgens bepaalde rechtsleer en rechtspraak volstaat een louter procesrechtelijk belang hiervoor en is er geen rechtmatig belang nodig zoals bijvoorbeeld : “ het feit dat de grond onredelijk verontreinigd is , dat de overdracht door de procedure teveel vertraagd zal worden.”

128

Bovendien blijft de overdracht niet-tegenstelbaar jegens de OVAM. ( Supra 33,nr.54). Om de aansprakelijkheid van de notaris niet in het gedrang te brengen werkt hij beter niet mee aan dergelijke overeenkomst. Een beter alternatief is de verbintenis tot aankoop of de verbintenis tot verkoop of een wederzijdse aan- en verkoopbelofte. 129( Supra 21,nr. 25)

126 .G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 24. 127 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 24. 128 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 61. 129 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 24-25. 31

2. De onderhandse koopovereenkomst met toepassing van de versnelde overdrachtsprocedure voorzien in artikel 115 van het Bodemdecreet 55.

Het is mogelijk dat partijen op voorhand weten dat er een reële kans is dat de grond door

een aanzienlijke bodemverontreiniging aangetast is . Bijgevolg is de kans groot dat na het oriënterend bodemonderzoek

de OVAM bijvoeglijke maatregelen zal treffen zoals een

beschrijvend bodemonderzoek en uiteindelijk een saneringsplicht zal opleggen. In dat geval is het aangeraden om toepassing te maken van de versnelde overdrachtsprocedure voorzien in artikel 115 van het Bodemdecreet.130 56.

De koper en de verkoper , of zijn gemandateerde of de persoon die de verplichtingen om

tot verkoop van een risicogrond te kunnen overgaan heeft overgenomen , melden gezamenlijk aan de OVAM hun bedoeling om beroep te doen op een versnelde overdrachtsprocedure. Bij deze melding voegen zij een aantal documenten toe. Eerst en vooral het verslag van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek of van het beschrijvend bodemonderzoek alleen. Daarnaast een kostenraming van de bodemsanering en de eventuele nazorg. Deze kostenraming is opgemaakt door een bodemsaneringsdeskundige. En ten laatste de schriftelijke verklaring van de bodemsaneringsdeskundige die is aangeduid door de koper waarin hij akkoord gaat met het verslag van voorgenoemd oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek en met de kostenraming.131 Anders dan bij de gewone overdrachtsprocedure van risicogronden heeft men bij de versnelde overdrachtsprocedure reeds een koper want de koper en verkoper moeten gezamenlijk deze melding doen. De OVAM heeft een termijn van 60 dagen na de ontvangst van de melding om zich uit te spreken over de conformiteit van het bodemonderzoek en de toepassing van de versnelde overdrachtsprocedure. Reageert de OVAM niet binnen deze termijn dan mag de notariële koopakte verleden worden met behoud van de mogelijkheid voor de OVAM om de andere bepalingen van het Decreet later toe te passen.

132

De OVAM kan binnen

deze termijn van 60 dagen een bodemsaneringverplichting opleggen en melden dat de koop niet plaatsvinden vooraleer de koper een aantal verplichtingen heeft nagekomen. Eerst en vooral heeft de koper tegenover de OVAM de verbintenis aangegaan om een bodemsaneringsproject op te stellen en de verdere sanering en nazorg uit te voeren. Daarnaast heeft de koper financiële 130 Art. 115 Bodemdecreet;C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 70. 131 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 80-81. 132 Art. 115§3 Bodemdecreet. 32

zekerheden gesteld tot waarborg van de uitvoering van zijn verplichtingen.

133

Wanneer men

toepassing maakt van de versnelde overdrachtsprocedure kan de risicogrond dus overgedragen worden

na het beschrijvend bodemonderzoek

op

voorwaarde

dat

de koper

de

saneringsverplichting op zich neemt. Bijgevolg is het noodzakelijk dat de koper zich goed laat informeren over de risico’s die hij neemt. 134 57.

Bovenop de versnelde overdrachtsprocedure moeten ook de verplichtingen van artikel

101 van het Bodemdecreet nageleefd worden. Wanneer het over een onderhandse koopovereenkomst gaat, zal men bij het sluiten van deze onderhandse akte meestal niet aan de verplichtingen m.b.t. het bodemattest kunnen voldoen. De ratio hiervan is dat de OVAM zich voor de inhoud van het bodemattest baseert op de ontleding van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek dat de koper en de verkoper bij de melding van de versnelde overdrachtsprocedure voegen. Het bodemattest moet echter wel aanwezig zijn vooraleer de notariële akte wordt verleden , en bijgevolg zal men eventueel ook een verzaking aan de nietigheidsvordering in de authentieke akte opnemen.135 3. Het opstellen van de notariële akte 58.

Vooraleer de notaris de notariële akte houdende de overdracht van een risicogrond mag

verlijden moet voldaan zijn aan de bepalingen van artikel 102 en volgende en/of artikel 115 van het Bodemdecreet. (Supra 28, nr.46 en volgende). Daarnaast moet ook aan de bepalingen van artikel 101 mbt de overdracht van gewone gronden voldaan zijn ( Supra 9, nr. 9 en volgende ).Is aan deze verplichtingen voorafgaand aan het verlijden van de notariële akte niet voldaan dan moet de notaris een verzaking aan de nietigheidsvordering opnemen in de notariele akte .Daarnaast bepaalt artikel 117 van het Bodemdecreet dat : “ In de akte houdende overdracht van de gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van afdeling 111 werden toegepast. ” 59.

Het is mogelijk dat de notaris zelf geen kennis had omtrent het feit dat de over te dragen

grond een risicogrond was en hij heeft de notariële akte verleden zonder de wettelijke 133 Art. 115§4 Bodemdecreet. 134 V. DRIES , “Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 15-16. 135 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 81. 33

verplichtingen na te komen. Wanneer de notaris achteraf te weten komt dat er een miskenning heeft plaatsgevonden van de wettelijke regels die gelden voor risicogronden moet de notaris de partijen hieromtrent inlichten. Volgens DE WULF moet de notaris in dat geval de partijen aanraden de procedure post factum toe te passen en een aanvullende notariële akte op te stellen als bijvoegsel van de vroeger verleden akte. 136

136 C. DE WULF, Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 76. 34

Hoofdstuk 5: Gedwongen mede-eigendom: de verkoop van een privatief of een gemeenschappelijk deel 60.

Wanneer men een privatieve kavel in een appartementsgebouw verkoopt moet men net

zoals bij de overdracht van gronden de bepalingen van artikel 101 van het Bodemdecreet naleven. (Supra 10, nr.9 en volgende). Bij de verkoop van gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw aan derden moeten de verplichtingen van artikel 101 van het Bodemdecreet ook nageleefd worden. Dit geldt echter niet voor de afstand van gemeenschappelijke delen tussen deelgenoten onderling want dat is een akte van verdeling. 61.

Er is een bijzondere regeling bij de verkoop van risicogronden bij gedwongen mede-

eigendom inzake het oriënterend bodemonderzoek. Artikel 58 VLAREBO bepaalt : “ Een orienterend bodemonderzoek wordt in de volgende gevallen op initiatief en op kosten van de overdrager of de gemandateerde uitgevoerd voor de overdracht van een privatief deel van een onroerend geheel dat valt onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom, vermeldt in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek : 1) in dat privatieve deel is of was een risico-inrichting gevestigd; 2) in de gemeenschappelijke delen is of was een risico-inrichting gevestigd die uitsluitend bestemd is of was voor dat privatieve deel.” 137We kunnen dit illustreren aan de hand van een voorbeeld : men verkoopt een garagewerkplaats en in de gemeenschappelijke delen zijn er stookolietanks die enkel en alleen maar dienstig zijn voor de garagewerkplaats. Die stookolietanks zijn bijgevolg niet dienstig voor de andere appartementen.138 Artikel 59 VLAREBO bepaalt: “ Een eenmalig oriënterend bodemonderzoek wordt in de volgende gevallen op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars uitgevoerd: 1) voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is; 2) in de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten behoeve van de mede-eigendom. Het eenmalige oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd voor 31 december 2014, tenzij er eerder een overdracht van een privatief of gemeenschappelijk deel plaatsvindt. In dat geval wordt het eenmalige oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd voor de eerste overdracht. Als de vereniging van mede-eigenaars nalaat het oriënterend bodemonderzoek uit te voeren, ook binnen 30 dagen 137 Art. 58 VLAREBO. 138 Antwerpen 29 april 2002, NjW 2002, 247, T.M.R. 2002, 530; G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 25. 35

nadat de overdrager haar daartoe bij aangetekende brief in gebreke heeft gesteld, kan de overdrager zelf opdracht geven tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek en de eraan verbonden kosten verhalen op de vereniging van de mede-eigenaars. Hij kan ook van de vereniging van mede-eigenaars een voorschot vorderen voor de betaling van de kosten van het oriënterend bodemonderzoek.”139 Voorbeelden zijn : op de plaats van het appartementsgebouw stond vroeger een fabriek, de stookolietanks in de gemeenschappelijke delen zijn om de verschillende appartementen te verwarmen.140 “Geen oriënterend bodemonderzoek is nodig bij de verkop van een privatief of gemeenschappelijk deel als in het gemeenschappelijke deel een risico-inrichting aanwezig is die uitsluitend gebruikt wordt ten behoeve van de mede-eigendom als geen van de hypotheses van artikel 58 en 59 VLAREBO van toepassing is.”141

139 Art. 59 VLAREBO. 140 G. VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 25. 141 Art. 60 VLAREBO. 36

Besluit Als notaris is het belangrijk de nieuwe regelgeving omtrent het Bodemdecreet goed te kennen en correct toe te passen. Men mag niet lichtzinnig over de procedures van het Bodemdecreet gaan. Vooreerst kan men op deze manier de verkoper en de kandidaat-koper correct informeren omtrent de bodemtoestand en de eventuele saneringsverplichtingen. Dit heeft als gevolg dat men juist beeld heeft van het onroerend goed en dat men niet voor voldongen feiten staat. De notaris is dit trouwens verplicht in het kader van zijn informatie- en adviesplicht. Daarnaast is dit een goede indekking voor de notaris om zijn aansprakelijkheid te vrijwaren. Men mag zich in geen geval laten onder druk zetten door de partijen , die de zaken wensen snel te laten verlopen. Want juist omdat de rechtspraak en rechtsleer verdeeld is over bepaalde topics zoals bijvoorbeeld het belang bij de nietigheidsvordering en de geldigheid van de onderhandse koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde van een blanco of gunstig bodemattest loopt die aansprakelijkheid gevaar wanneer men de procedures als notaris niet correct toepast. Bovendien voorziet het Bodemdecreet in voldoende informatiekanalen voor de notaris en in de mogelijkheid om de procedure snel te laten verlopen. Voorbeeld hiervan is het feit dat een bodemattest bij niet-risicogronden in de praktijk binnen de acht dagen afgeleverd is. Afsluitend ben ik dan ook van oordeel dat voorzichtigheid de moeder is van de porseleinkast.

37

Bibliografie WETGEVING Vl.Decreet

van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en bodembescherming, B.S. 22

januari 2007. B.VL.R.

van 14 december 2007 houdende vaststelling van het reglement betreffende de

bodemsanering en bodembescherming , B.S. 22 april 2008. RECHTSPRAAK Cass. 5 juni 1981, A.C. 198O-81,1157, concl. Adv.gen.LENAERTS. Brussel 27 mei 1998, A.J.T. 1998-99, 1043, noot P. DE SMEDT. Antwerpen 22 mei 2000, T.App. 2000,

afl.4,40.

Rb. Hasselt 5 juni 2000, T.M.R. 2001,

58.

Antwerpen 29 april 2002, NjW 2002, 247, T.M.R. 2002, 530. Brussel (8e k.) 25 november 2003, R.W. 2006-07,

afl. 2,59.

Gent 20 oktober 2004,R.A.B.G.2006,noot R.SLABBINCK.

RECHTSLEER

DRIES, V.,

“Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant

bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 20 p. H.CASMAN, H., DRIES, V.,

GERLO, I., en

VERMEERSCH,B.,

De verkoopakte, 2005,248 p.

“Het nieuwe bodemdecreet en Vlarebo; bloemlezing van een aantal aspecten relevant

bij overdrachten”, in X. Verslagboek studiedag 19 februari 2008 over de nakende nieuwe Bodem-reglementering, ongepub., 2008, 20 p. 38

DEWEIRDT,D., DE

Het bodemdecreet, Mechelen, Kluwer, 2008, 233 p.

WULF,C. m.m.v.

BAEL,J.

,

DEVOS,

S.

EN DEDECKER,H.,

Het opstellen van notariële akten,

boekdeel IIb, Mechelen, Kluwer,2006,391 p. DE

WULF,

C., Het nieuwe bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 2008, 130

p. KERKSTOEL,L., “ Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning”, TBO 2007, STIJNS,

78-88.

S., “ De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het

licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008.3,77-88. G.

VAN HOORICK , Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus notarieel

bestuursrecht, Ugent, 2008-2009, 26 p. VERBEKE,

A. en VERVOORT, I., Contracten onder voorwaarde in Knelpunten kanscontracten,

Antwerpen, Intersentia, 2004, 48-49. VERBIST, S.,

Bodemrecht in Vlaanderen, Antwerpen, Intersentia, 2008, 418p.

39