bestemmingsplan RBT
te handhaven bebouwing te handhaven beplanting Pastoor Ossestraat Wolbeslanden
figuur 18: Te handhaven cultuurhistorische beplanting en bebouwing RBT
58
OD 205 stedenbouw onderzoek en landschap
bestemmingsplan RBT
7. ��������������������������� STEDENBOUWKUNIDGE PLANOPZET 7.1 ��������� Inleiding Reeds in 2001 is ten behoeve van het haalbaarheidsonderzoek begonnen met het onderzoeken naar de ruimtelijke mogelijkheden voor een RBT op de locatie Almelo-Zuid. Belangrijke vraag was of er op deze locatie een kwalitatief hoogwaardig bedrijventerrein kon worden ontworpen die tevens voldoende netto uitgeefbaar bedrijventerrein genereerde. Naast de ca. 130 ha netto uitgeefbaar bedrijventerrein waren de belangrijke uitgangspunten: een goede landschappelijke inpassing met veel aandacht voor de omgeving en de cultuurhistorisch waardevolle elementen, een goede waterhuishouding, mede afgestemd op de Doorbraak, een adequate verkeersstructuur die het RBT ontsloot zonder de wegen in de omgeving te belasten en een duurzaam plan. Op basis van een eerste programmatische en ruimtelijke verkenning waarin aangetoond werd dat er ca. 125 ha aan netto uitgeefbaar terrein haalbaar was binnen de gestelde uitgangspunten, is een go-besluit genomen door alle initiatiefnemers van het RBT. Ten behoeve van het Inrichtings-MER is de verkenning nader uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan waarin de negatieve gevolgen voor de duurzaamheidsthema’s zoveel mogelijk voorkomen dienden te worden. Dit heeft geresulteerd in een voorkeursalternatief. In de volgende paragrafen worden de duurzaamheidsthema’s aan de orde gesteld. 7.2 �������������������������������� Inpassen in de landschappelijke context ������� Het Inrichtings-MER hanteerde de volgende uitgangspunten: Handhaven cultuurhistorische waarden; Handhaven landschappelijke waardevolle elementen/ flora en fauna waarden; Handhaven historische doorgaande route (Wolbeslanden); Geleding in drie deelgebieden handhaven; Invloed van het RBT op de Doorbraak beperken/ Afstemmen inrichting van RBT en de Doorbraak. Door de cultuurhistorische waarden als uitgangspunt te hanteren lag de geleding in drie deelgebieden vast. De Wolbeslanden en de Pastoor Ossestraat blijven beide gehandhaafd. De Wolbeslanden als doorgaande fietsverbinding van Windmolenbroek tot Bornerbroek en vice versa. De Pastoor Ossestraat als (boven) lokale verbindingsweg tussen Almelo en Bornerbroek. Aansluitend op de erven van de cultuurhistorische elementen is een groenstructuur geprojecteerd die enerzijds de deelgebieden van elkaar scheidt en anderzijds de verbinding met de Doorbraak vorm geeft. De erven komen terug in de bestemming “cultuurhistorische elementen” en worden nader uitgewerkt, de Pastoor Ossestraat is bestemd als “verkeersdoeleinden III” en de Wolbeslanden als aanduiding: langzaam verkeersroute. De landschappelijk waardevolle elementen die gehandhaafd worden zijn bestemd als “groenvoorzieningen I”. Door deze wijze van inrichten zijn de belangrijkste landschappelijk en cultuurhistorische elementen grotendeels gehandhaafd. In de InrichtingsMER is de boerderij Pastoor Ossestraat 51/53 nog aangegeven als te handhaven bebouwing. Nader onderzoek heeft echter uitgewezen dat met name de erfbeplanting en niet de bebouwing (opstallen) cultuurhistorisch waardevol zijn. De waardevolle bomen in het gebied zijn op een aparte plankaart (D) aangegeven en via een bouwverbod (artikel 20 in de voorschriften) beschermd. 59
OD 205 stedenbouw onderzoek en landschap
bestemmingsplan RBT
figuur 19a: Verkeersstructuur RBT
voetpad
berm
rijbaan
middenberm rijbaan
berm
figuur 19b: profiel van de hoofdas
60
OD 205 stedenbouw onderzoek en landschap
fietspad
bestemmingsplan RBT
Het stedenbouwkundig plan speelt verder in op de onderliggende oorspronkelijke agrarische verkaveling. Het oostelijke deel ontleent de vorm van de kavels aan het onderliggende blokvormige heideontginningslandschap en staat qua richting loodrecht op de A35. Aan weerszijden van de Pastoor Ossestraat is de kavelgrootte en vorm aangepast om beter aan te kunnen sluiten bij het kleinschaliger karakter van deze (boven) lokale ontsluitingsweg. De kavels zullen hier een groene uitstraling krijgen. In deze strook is daarom ook een deel van de waterberging gesitueerd om dit groene karakter te benadrukken. Het centrale deel heeft een grilliger karakter omdat het deels zijn grenzen ontleent aan de Wolbeslanden, de Pastoor Ossestraat en Erve ‘t Wolbert. Dit deel ligt in het verlengde van de stedelijke as: de Henriëtte Roland Holstlaan. De stedelijke allure zal in dit deel van het RBT doorgezet worden tot aan de groene wig. Tussen het centrale deel en het westelijke deel wordt aansluitend op het Erve ‘t Wolbert en de groene wig een gebied gereserveerd voor bedrijven in het groen die qua schaal beter aansluiten op de cultuurhistorische elementen. Het westelijke deel ontleend zijn karakter voornamelijk aan het kanaal. De richting van de kavels is hier ook op afgestemd. 7.3 ����������������������������� Verkeers- en vervoerstructuur Het Inrichtings-MER hanteerde de volgende uitgangspunten: Voorkomen sluipverkeer/geen extra verkeer van het RBT op de Pastoor Ossestraat; Goede ontsluiting: hoofdontsluiting op de A35; Interne veilige ontsluiting met allure; Veilige doorgaande fietsverbindingen; Handhaven huidige verbindingen (Wolbeslanden en Pastoor Ossestraat; Realiseren calamiteitenroute; Knelpunten buiten het plangebied (wat betreft capaciteit) veroorzaakt door het RBT, moeten opgelost worden; Op het terrein is voldoende parkeergelegenheid (op eigen terrein of collectief; parkeren op de openbare weg is verboden; Mogelijkheid voor aanleg van een loskade. Uitgangspunt voor de verkeersstructuur van het RBT is dat de bestaande (boven) lokale wegen als de Wolbeslanden, Hoeselderdijk en de Pastoor Ossestraat niet worden belast met bestemmingsverkeer van het RBT. Daarom komt er een nieuw autonoom ontsluitingssysteem voor het RBT. De hoofdentree van het RBT sluit aan op het nieuwe knooppunt van de Henriëtte Roland Holstlaan met de verlengde A35. Deze hoofdentree eindigt op een T-kruising gaat vervolgens over in de hoofdas. Deze as is een gebiedsontsluitingsweg en vormt de ruggengraat van het RBT. De hoofdas loopt vanaf de kavels aan het kanaal tot aan de meest oostelijk gelegen kavels nabij de Maatkampsweg. De bedrijfspercelen worden niet rechtstreeks vanaf de hoofdas ontsloten om de doorstroming van deze gebiedsontsluitingsweg zo goed mogelijk te laten functioneren. Op de hoofdas zijn bedrijfsstraten aangesloten die elke kavel van het RBT ontsluiten. Deze hebben de status van erftoegangsweg. Door een ruimtereservering is het mogelijk om in de toekomst, (indien ruimtelijke ontwikkelingen dat nodig maken) de hoofdas te verlengen tot over het kanaal. Het tracé van de hoofdas volgt voor een deel de bestaande Wolbeslanden. In navolging van de afspraak met Rijkswaterstaat zal er in het RBT, in de nabijheid van de hoofdentree een nieuwe carpoolplaats aangelegd worden. Aangezien het voorliggende bestemmingsplan een globaal bestemmingsplan 61
OD 205 stedenbouw onderzoek en landschap
bestemmingsplan RBT
'vuil' waterberging ( 4,65 ha ) 'schoon' waterberging (3,16 ha)
1,40 ha
afvoer landelijk gebied
0,04 ha
water van de Doorbraak
0,34 ha
Zijtak Almelo- Twenthekanaal
0,99 ha
0,73 ha
0,40 ha
0,63 ha
0,36 ha
0,09 ha
0,26 ha
0,31 ha
figuur 20: Waterstructuur RBT
62
OD 205 stedenbouw onderzoek en landschap
2,41 ha
bestemmingsplan RBT
betreft met uit te werken bestemmingen is de plaats van de carpoolplaats nog niet bepaald. De carpoolplaats kan echter in alle “bedrijfs-“ en “verkeersdoeleinden” bestemmingen worden gerealiseerd. (Brom-)Fietsontsluiting De vrijliggende fietspaden langs de bestaande (boven)lokale weg Pastoor Ossestraat blijven gehandhaafd. Vanaf de Pastoor Ossestraat kunnen (brom) fietsers in tegenstelling tot gemotoriseerd verkeer wel het RBT bereiken. Tussen deze fietspaden en het fietspad langs de hoofdas komt een verbinding. De Wolbeslanden krijgt de functie van een doorgaand fiets- en bromfietspad dat zowel voor de gebruikers van het RBT als de doorgaande (brom)fietsers van Bornerbroek van en naar Windmolenbroek (door een verbinding onder de A35 door) en verder gebruikt kan worden. Waar de Wolbeslanden afbuigt in zuidelijke richting (ter hoogte van Erve ’t Wolbert) wordt de fietsroute doorgezet langs de hoofdas. Zo ontstaat er over de hele lengte van het RBT (van de brug over het kanaal (Hoeselderdijk) tot aan de Maatkampsweg-Krikkenven) een vrijliggend doorgaand (brom)fietspad. Verkeer over water Door de ligging aan de Zijtak van het Twentekanaal is het RBT ook via het water te bereiken. Daartoe is er in dit bestemmingsplan door middel van een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen om langs het kanaal een laad en loskade aan te leggen. Deze wijzigingbevoegdheid heeft als voorwaarde dat er voorafgaand aan de kap van de bestaande bomenrij langs het kanaal een nieuwe groenstrook van bomen of struiken van enig formaat (minimaal 2 meter hoog) als omleiding aangelegd wordt zodat de vleermuisroute in stand wordt gehouden. Calamiteitenontsluiting In geval van een calamiteit op de hoofdentree en/of hoofdas is het RBT van twee kanten te bereiken: ten zuiden van de A35 komt een doorsteek voor hulpdiensten naar de Pastoor Ossestraat en aan het oostelijke einde van de hoofdas via het Krikkeven naar de Maatkampsweg kunnen de hulpdiensten gebruik maken van de geplande fietsverbinding. Tevens kan in noodgevallen de brug over de Zijtak van het Twentekanaal (via de Hoeselderdijk) gebruikt worden. 7.4 Water en bodem �������������� Het Inrichtings-MER hanteerde de volgende uitgangspunten: Het realiseren van het RBT mag geen nadelige gevolgen hebben voor het huidige grondwatersysteem; Vuil en schoon water dient gescheiden te worden zodat de waterkwaliteit gehandhaafd wordt; Maken van voldoende berging zodat er geen afwateringsproblemen naar de omgeving worden afgewenteld; Maken van een adequate bluswatervoorziening; Retentie van het RBT afstemmen met die van de Doorbraak; Werken met een gesloten grondbalans. Uitgangspunt is dat schoon water van daken en andere schone oppervlakken afgekoppeld wordt. Voor de retentie van schoon en vuil water is ongeveer 6 hectare nodig verdeeld over het hele plangebied. In het stedenbouwkundig plan is ruim voldoende water opgenomen voor retentie van zowel schoon als vuil water (in totaal ongeveer 8 hectare). De exacte verdeling schoonwaterretentie en vuilwaterretentie is in overleg met het waterschap bepaald, en is afhankelijk van het totale oppervlak dat niet aangesloten wordt. 63
OD 205 stedenbouw onderzoek en landschap
bestemmingsplan RBT
figuur 21: Stedenbouwkundig plan RBT
64
OD 205 stedenbouw onderzoek en landschap
