Bestemmingsplan “Poortgebouw Poortgebouw Nieuwe Eerdsebaan” Eerdsebaan” Gemeente Schijndel
1
Bestemmingsplan “Poortgebouw Poortgebouw Nieuwe Eerdsebaan” Eerdsebaan” Gemeente Schijndel
Projectnummer:
20111607
IDN-nummer:
NL.IMRO.0844.BPNwEerdsebaan L.IMRO.0844.BPNwEerdsebaan-VG01
Datum:
24 mei 2012
Initiatiefnemer:
BGH Accountants & Adviseurs BV
Projectteam MILON bv:
Teun van de Camp (projectleider), (projectleider) Wilfred van der Velden (projectleider), David Wintraecken (jurist)
2
Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................ ................................ ........................................... 5 1.1 Aanleiding ................................................................................................ ................................ .................................... 5 1.2 Ligging plangebied ........................................................................................ ................................ ........................ 6 1.3 Doelstelling bestemmingsplan ................................................................ ........................................ 7 1.4 Het vigerende bestemmingsplan ................................................................ ..................................... 7 1.5 Leeswijzer ................................................................................................ ................................ .................................... 8 2. Beschrijving van het plan ................................................................ ................................................... 9 2.1 Inleiding ................................................................................................ ................................ ...................................... 9 2.2 Bestaande situatie ........................................................................................ ................................ ........................ 9 2.3 Planbeschrijving................................ .......................................................................................... .......................... 11 3. Beleidskader ................................................................................................ ................................ ................................... 14 3.1 Rijksbeleid ................................................................................................ ................................ ................................. 14 3.2 Provinciaal beleid ........................................................................................ ................................ ........................ 16 3.3 Gemeentelijk beleid................................ ................................................................ ..................................................... 20 4. Onderzoeken ................................................................................................ ................................ .................................. 24 4.1 Archeologie ................................................................................................ ................................ ................................ 24 4.2 Bodem................................................................................................ ................................ ....................................... 25 4.3 Water ................................................................................................ ................................ ........................................ 25 4.4 Geluid ................................................................................................ ................................ ....................................... 27 4.5 Ecologie ................................................................................................ ................................ ..................................... 27 4.6 Geur ................................................................................................ ................................ ......................................... 28 4.7 Lucht ................................................................................................ ................................ ......................................... 28 4.8 Milieuzonering en hinderlijke bedrijvigheid ..................................................... ................................ 30 4.9 Externe veiligheid ....................................................................................... ................................ ....................... 30 4.10 Verkeer en parkeren ................................................................ .................................................................................. 31 4.11 Conclusie onderzoeken ................................................................ .............................................. 32 5. Motivering van het plan ................................................................ .................................................................................... 33 5.1 Beschrijving ............................................................................................... ................................ ............................... 33 5.2 Inpassing ................................................................................................ ................................ ................................... 34 6. Juridische kwaliteit .......................................................................................... ................................ .......................... 35 6.1 Het bestemmingsplan als juridisch instrument ................................................ ................................ 35 6.2 Systematiek van de regels ................................................................ ........................................... 35 6.3 Functies algemeen ...................................................................................... ................................ ...................... 36 3
.................................................................................. 36 6.4 Bebouwing algemeen ................................................................ 6.5 Toelichting bestemmingen ................................................................ ........................................... 36 7. Uitvoeringsaspecten......................................................................................... ................................ ......................... 37 7.1 Economische uitvoerbaarheid ................................................................ ....................................... 37 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................ ................................. 38 8. Slotconclusie................................................................................................ ................................ ................................... 39
A
Bijlagen
1
Plangebied Omleiding Wijbosch, een inventariserend archeologisch onderzoek, RAAP-Rapport Rapport 913, 19 juni 2003 Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van Duin III Noord te Schijndel, Schijndel MILON bv, 27409, 16 juli 2007 07 Aanvullend grondwateronderzoek ter plaats van Duin III Noord te Schijndel, 27536, 22 augustus 2007 Watertoets aan de Nieuwe Eerdsebaan in Schijndel, Schijndel MILON LON bv, 20111670, 2 september 2011 Flora en faunawet, Buro Maerlant, 31 Ecologische quick scan in het kader van de Floraaugustus 2011 Vooroverlegreactie voorontwerp-bestemmingsplan voorontwerp bestemmingsplan 'Poortgebouw Nieuwe EerdseEerds baan', Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving Provincie Noord-Brabant, Noord C2051871/2850598, 2 december 2011
2 3 4 5 6
B.
Regels Bestemmingsplan Poortgebouw Nieuwe Eerdsebaan te Schijndel
C.
Schij Verbeelding, Bestemmingsplan Poortgebouw Nieuwe Eerdsebaan Schijndel, Bragis, 23-03-201 2012
4
1. Inleiding 1.1 Aanleiding BGH Accountants & Adviseurs (initiatiefnemer) en ZNAB Accountants zijn per 1 januari 2011 gefuseerd. Het Schijndelse onderdeel van het gefuseerde bedrijf is momenteel geg vestigd aan de Molenhof 16. De vestiging van ZNAB zit in Sint-Oedenrode. Sint Oedenrode. Beide onderonde nemingen zitten in zodanig verouderde panden dat de werkbaarheid werkbaarheid op dit moment erner stig wordt bemoeilijkt. Voor de werknemers zijn de huidige omstandigheden daardoor niet optimaal. Tussen de vestigingen in Schijndel en Sint-Oedenrode Sint Oedenrode is er veel pendelverkeer door de medewerkers. Dit komt het synergie-effect synergie niett ten goede. Vanwege de fusie en met het oog op de toekomst heeft de initiatiefnemer besloten op zoek te gaan naar één nieuw pand om de groei van het bedrijf (naar zo’n 35 werknemers) op te kunnen vangen. Voor de huidige vestigingen geldt dat op de bestaande bestaande locatie niet onbeperkt kan worden uitui gebreid. Omdat er veel werknemers en klanten uit Schijndel of omgeving komen, is ere voor gekozen om op zoek te gaan naar een nieuwe locatie binnen Schijndel. De klantenklante binding wordt daarmee op peil gehouden en de werkgelegenheid werkgelegenheid wordt behouden. Uitbreiding op de huidige locatie in Schijndel is geen goede optie gebleken. De initiatiefinitiatie nemer heeft in de woonkern van Schijndel geen geschikte bestaande gebouwen/panden weten te vinden om naartoe te verhuizen. Nieuwbouw van een dergelijk groot kantoor die tegelijk de uitstraling van ook het bovenlokale karakter van een van oudsher SchijnSchij dels bedrijf moet weergeven, is binnen de woonkern niet op zijn plek. De gemeente kan zich vinden in een nieuw onderkomen voor in totaal circa circa 35 werknemers aan de rand van Schijndel. De locatie biedt eenvoudige uitwisselingsmogelijkheden met de omgeving. Ruimtelijk gezien, maar ook als economische factor is het een grote meerwaarde voor de gemeente Schijndel. Qua locatie is het ook van bijzonder grote meerwaarde voor bedrijf zelf. De mogelijkheid tot versterking van de bedrijfsvoering door een centralere uitui gangspositie en sterkere uitstraling van de verbondenheid met Schijndel (oorspronkelijk grotendeels Schijndels bedrijf), met behoud van de bestaande klantenkring en personeel (en toekomstpotentieel) wordt er aan een aantal belangrijke vestigingseisen voldaan. Derhalve is in overleg besloten om het kantoorpand te realiseren op een zichtlocatie, aan de rand van een bestaand bedrijventerrein van van de gemeente Schijndel, aan de Nieuwe Eerdsebaan. Met het ontwerp van het kantoor wordt tevens een kwaliteitsslag voor het bedrijf(skantoor) en de zichtlocatie geleverd. Dit komt de uitstraling van het bedrijf ten goede. Een kantoorpand is in eerste instantie instantie niet mogelijk als gebruiksvorm, maar onder voorvoo waarden is er via vrijstellingsmogelijkheden een basis voor de ontwikkeling van een kanka toorpand. Het bouwplan dat door de initiatiefnemers aan de gemeente Schijndel is aanaa geleverd overschrijdt de rooilijn rooili (met maximaal circa 7 meter ten opzichte van bestaanbestaa de rooilijn) en maximale bouwhoogte (met 8 meter te opzichte van toegestane maximale bouwhoogte) zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan “Duin III Deelplan Noord” van gemeente Schijndel, dat is is vastgesteld op 10 augustus 1999. Derhalve dient, voordat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen: 2.1 lid 1 onder a en 5
2.10 Wabo kan worden afgegeven voor het bouwplan, het bestemmingsplan te worden herzien. Ten behoeve van de ontwikkeling aan aan de Nieuwe Eerdsebaan is een aantal onderzoeken uitgevoerd om belemmeringen uit te sluiten en, waar nodig, maatregelen te kunnen nemen om een voldoende woonwoon en leefklimaat te garanderen. Ten behoeve van een voorspoedige voortgang van de planologische inpassing heeft de initiatiefnemer MILON bv verzocht om voor de voorgenomen plannen de herziening van het bestemmingsplan uit te werken. Het voorliggende bestemmingsplan is de basis voor de te volgen ruimtelijke procedure.
1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Schijndel ten zuiden van de Nieuwe Eerdsebaan. Het plangebied omvat circa 2.500 m² (exclusief waterpartij). Het kantoorpand wordt gerealiseerd op het bedrijventerrein Duin III II en is gelegen ten noorden van het overige bedrijventerrein van Schijndel (te weten Duin I en II). II Ten noorden van het plangebied liggen enkele ruime woningen en wat bedrijven (Loosbraak) en bevindt zich de kern Wijbosch. De woningen en bedrijven bevinden zich h in een extensief bewoond gebied dat als het ware van buffer vormt tussen de plaatsen Schijndel en Wijbosch. Het plangebied is op korte afstand gelegen van de rotonde (oost) waarop ondermeer aansluiaanslu ting kan worden gevonden met de N622, die aansluit op de A50 (Oss-Eindhoven). Eindhoven). De kern Schijndel bevindt zich ten westen van de planlocatie en is te bereiken via de Nieuwe Eerdsebaan en de Structuurweg. Structuurweg In afbeelding 1 is een luchtfoto opgenomen met een aanduiding van de planlocatie. Afbeelding 1:: Globale ligging plangebied op luchtfoto (bron: maps.live.com) .live.com)
6
1.3 Doelstelling bestemmingsplan Doelstelling van deze partiële herziening van het bestemmingsplan “Duin “ III Deelplan Noord”” is om de realisatie van het bouwplan van de initiatiefnemer planologisch en jurijur disch mogelijk te maken. In het bestemmingsplan moet aandacht worden besteed aan de ruimtelijke en milieumilie kundige effecten van de voorgenomen ontwikkeling. Uit het bestemmingsplan moet dus blijken hoe het bouwplan zich verhoudt – zowel in negatieve als in positieve zin – tot de aanwezige functies en waarden van het plangebied en de directe omgeving ervan. In dit kader worden, behalve het ruimtelijk-planologische ruimtelijk beleid id en de stedenbouwkundige toets, alle ruimtelijke en milieukundige aspecten nader beschouwd. juridische regeling van het bouwplan wordt aansluiting gezocht bij Voor de planologisch-juridische de bestemmingsomschrijving somschrijving uit het bestemmingsplan “Duin Duin III Deelplan Noord”. Noo Het bestemmingsplan dient verder te voldoen aan de Wabo (Wet algemene bepalingen omo gevingsrecht) en de standaarden die zijn ontwikkeld voor DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen): • • •
IMRO2008 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening 2008), SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008), STRI2008 (Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten 2008).
Alvorens het bouwplan gerealiseerd kan worden, dient dus aan een aantal deels juridijurid sche voorwaarden te worden voldaan. Het betreft daarbij de volgende drie voorwaarden: opste 1. het motiveren van de afwijking van de geldende bestemming middels het opstellen van een bestemmingsplan als basis voor het doorvoeren van de planherzieplanherzi ning; ruimtel fysieke, logistieke en 2. het met een bestemmingsplan aantonen van de ruimtelijk-fysieke, milieuhygiënische aanvaardbaarheid; 3. het in procedure brengen van het bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt derhalve een planologische en juridische basis gelegd om de gewenste ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren. realis
1.4 Het vigerende bestemmingsplan Op de planlocatie is het bestemmingsplan “Duin III deelplan Noord” van de gemeente Schijndel van toepassing. Op het perceel vigeren vigeren de volgende bestemmingen: • •
‘Bedrijfsdoeleinden’, met de functieaanduidingen functieaanduidingen ‘Maximale bouwhoogte = 10 (meter)’, ‘tevens zichtlocatie’ ichtlocatie’ en ‘nutsleidingen’. ‘Groenvoorzieningen’.
Initiatiefnemer is voornemens een kantoor te ontwikkelen die de voorgevelrooilijn overove schrijdt en meer dan 10 meter hoog is. Daarnaast zal het kantoorpand enkel ten dienste van de bestemming kantoorpand worden ontwikkeld. Dit wijkt af van het toegestane 7
gebruik, opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Het vigerende bestemmingsplan biedt via de vrijstellingsbevoegdheid uit artikel 7 lid 1 sub b de mogelijkheid om binnen de plangrenzen bedrijven (solitaire kantoren) te vestigen die niet zijn opgenomen in de Bedrijvenlijst behorende tot de voorschriften van het bestemmingsplan. De maatvoering maatvoeri van het gewenste gebouw overschrijdt duidelijk de geldende bestemmingsplanvoorbestemmingsplanvoo schriften. ten. Echter vanuit de basis die er binnen de overige voorschriften aanwezig is om een solitair kantoorgebouw te vestigen op Duin Noord, is ervoor gekozen om mee te werken n aan de ontwikkeling van een Schijndels bedrijf in Schijndel dat tegelijk zijn regireg onale karakter ook via het kantoorgebouw wil uitdrukken. Afbeelding 2 geeft het plangebied binnen het vigerende bestemmingsplan weer. weer Afbeelding 2: Het plangebied (binnen de rode lijnen) binnen het huidige bestemmingsbestemming plan
Gemeente Schijndel heeft besloten in principe haar medewerking te verlenen aan het bouwplan. Voor een nadere uitwerking van relevante aspecten van het plan wordt verve wezen naar hoofdstuk 2.
1.5 Leeswijzer In de volgende hoofdstukken wordt aandacht besteed aan de verschillende aspecten van het bestemmingsplan. plan. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie en het toekomstige plan. Het vigerende beleid wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieuhygiënische aspecten zoals geluidshinder, bodemonderzoek en waterhuishouding, wordt verwezen naar hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op de motivering en inpassing van het toekomstige plan. Hoofdstuk 6 behandelt de juridisch kwaliteit van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 7 voorziet in een uiteenzetting van de uitvoeringsaspecten van het bestemmingsplan. bestemmingsplan Hoofdstuk 8 geeft de slotconclusie van het bestemmingsplan weer. De onderzoeksrapporten zijn toegevoegd als oveov rige bijlagen. De regels en de verbeelding van het bestemmingsplan zijn separaat sepa bijgevoegd. 8
2. Beschrijving van het plan 2.1 Inleiding Het voorliggende bestemmingsplan emmingsplan “Poortgebouw Nieuwe Eerdsebaan”” geeft een juridische regeling voor de gewenste ewenste plannen van de initiatiefnemer. Het bestemmingsplan heeft alleen betrekking op de gewenste ontwikkelingen op het plangebied gelegen aan de Nieuwe Eerdsebaan,, zoals opgenomen in onderstaande afbeelding. Het bestemmingsbestemming plan “Duin Duin III deelplan Noord” Noord blijft, voor het overige gebied, ongewijzigd van kracht. Afbeelding 3:: Footprint toekomstige situatie
In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen die aanleiding zijn voor het nieuwe bestemmingsplan. Eerst wordt de bestaande situatie beschreven, geg volgd door een beschrijving van de voorgenomen plannen.
2.2 Bestaande situatie BGH Accountants & Adviseurs BV is reeds eigenaar van het perceel aan de Nieuwe EerdEer sebaan. Momenteel maakt het bedrijf gebruik van een kantoorpand aan de Molenhof 16 in Schijndel. Het nieuwe perceel is gelegen op grond die in eerder stadium door gemeengemee
9
te Schijndel als bedrijventerrein is bestemd. Duin III deelplan deelplan Noord is het laatste deeldee plan dat in de laatste jaren als bedrijventerrein is ontwikkeld. Deelplan Noord geeft toeto komstige gebruikers een unieke kans om een kantoorpand te ontwikkelen op een zichtzich locatie van Schijndel. Binnen Duin III deelplan Noord hebben zich in het westelijke deel de afgelopen jaren al enkele bedrijven gevestigd. evindt zich in het meest oostelijke oostelijke deel van Duin III deelplan Noord. Het plangebied bevindt BGH Accountants & Adviseurs is voornemens om voor het plan gebruik te maken van de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ en ‘Groenvoorziening’. ‘Groenvoorziening’. Ter plaatse van de bestemming ‘Groenvoorziening’ bevindt zich een waterpartij. In de huidige situatie ligt het deel tustu sen de Loosstraat-Duinweg Duinweg en de rotonde tot aan de Eerdsebaan/Edisonweg braak. Afbeelding 4:: huidige situatie planlocatie Nieuwe Eerdsebaan
onde De foto’s a, b en d zijn vanuit oostelijke richting genomen. Foto’s a en b geven ondermeer een indruk van waar de toekomstige ontsluiting op zal plaatsvinden. Foto d toont de tot het plan gehorende waterpartij. Foto c geeft een overzicht van de planlocatie vanva uit westelijke richting. Foto e is vanuit noordelijke richting genomen.
10
2.3 Planbeschrijving De initiatiefnemer heeft de wens een kantoorpand te ontwikkelen aan de Nieuwe EerdseEerds baan. Het kantoorpand d kan niet ontwikkeld worden op basis van het vigerende bestembeste mingsplan. Initiatiefnemer is namelijk voornemens om het kantoorpand deels buiten de bestaande rooilijn te ontwikkelen (overschrijding met maximaal 7 meter) en de maximaal toegestane ne bouwhoogte van 10 meter te overschrijden tot 18 meter. meter Daarnaast past een kantoor dat enkel ten dienste staat van de bestemming ‘kantoor’, slechts met de vrijstellingsbevoegdheid uit de voorschriften binnen het vigerende bestemmingsplan. bestemmingsplan fbeeldingen geven een beeld van de toekomstige situatie van de zichtlozichtl Onderstaande afbeeldingen catie aan de Nieuwe Eerdsebaan. Afbeelding 5:: Artist impression toekomstig pand BGH Accountants & Adviseurs BV (1)
11
Afbeelding 6:: Artist impression toekomstig pand BGH Accountants & Adviseurs BV (2)
12
Afbeelding 7: Artist impression toekomstig pand BGH Accountants & Adviseurs BV (2)
13
3. Beleidskader In dit hoofdstuk is relevant beleid op rijks-, rijks , provinciaal en gemeentelijk niveau voor het plangebied opgenomen.
3.1 Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is door de minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie InI frastructuur en Ruimte vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. rijksniveau. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Het Rijk streeft ernaar om Nederland concurrerend, concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te mam ken. Gestreefd wordt naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatmaa werk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selecsele tieve rijksbetrokkenheid. Zo ontstaat er ruimte ruimte voor maatwerk en ontwikkelingen van burgers en bedrijven. Deze structuurvisie speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen: • De toenemende ruimtelijke verschillen in Nederland. • De toename van mobiliteit richting 2040. • De concentratie van sectoren sectoren in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainbrai port, greenports en de valleys. • De aantrekkelijkheid van Nederland in de vorm van een ruimtelijke structuur met een netwerk van compacte steden in stedelijke regio’s omringd door een onderonde scheidend open en natuurrijk landelijk gebied. • De klimaatverandering, die ondermeer zorgt voor een stijgende zeespiegel. • De groeiende vraag naar ruimte voor het opwekken en transporteren van elektrielektr citeit en gas. Duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenerb gie verdienen daarbij speciale aandacht. • Het omvangrijke stelsel van regels en procedures. Het beleid in de nieuwe Structuurvisie biedt de volgende oplossingen: • Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en geg meenten. Bij gebiedsontwikkeling wordt de daadwerkelijke vraag van bewoners, bedrijven • en organisaties leidend. • Met het programma ‘Eenvoudig Beter’ kapt het Rijk in het woud van procedures en brengt het eenheid in het stelsel van regels. • Het Deltaprogramma biedt een basis voor de gezamenlijke overheden om te werwe ken aan bescherming tegen overstromingen, aan schoon water, aan de beschikbeschi
14
• • •
•
baarheid van voldoende zoet water en aan klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling. Er wordt meer ruimte geboden geboden voor (de opwekking van) duurzame brandstoffen. Gebiedsontwikkelingen van nationaal belang (mainports, brainport, greenports en de valleys) worden doorgezet. Om de bereikbaarheid te verbeteren, zet het Rijk in op investeren, innoveren en in stand houden. ouden. Het Rijk geeft prioriteit aan het oplossen van bereikbaarheidsbereikbaarheid knelpunten voor de main-, main brain- en greenports (inclusief achterlandverbindinachterlandverbindi gen). Een verbetering van de bereikbaarheid door te letten op het samenspel tussen alle modaliteiten (weg, spoor spoor en water) in samenhang met ruimtelijke ontwikkeontwikk ling.
Provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren. In het mobiliteitsmobiliteit systeem komt de gebruiker centraal te staan. En het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeontwikk ling en mobiliteit met elkaar. ar. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leeflee baar en veilig Nederland. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) / AMvB Ruimte Voor de overzichtelijkheid van het beleid is gekozen voor het uitbrengen van één Besluit algemene regels ls ruimtelijke ordening (in werking per 30 december 2011), ook wel de AMvB Ruimte genoemd. Daarbij wordt ingezet op nationale regels met betrekking tot onder andere zuinig ruimtegebruik, bescherming van kwetsbare gebieden en bescherbesche ming van het land tegen overstroming en wateroverlast. Doel is om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De inhoud van de AMvB Ruimte moet worden verwerkt in plannen van lagere overheden zoals structuurvisies en bestemmingsplannen van provincies rovincies en gemeenten. Conclusies rijksbeleid voor bestemmingsplan Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan bij de doelstellingen om te komen tot de bevordering van krachtige dorpen en steden en duurzaam en zuinig ruimtegebruik. Het voldoet aan de eis s om ruimtelijke ontwikkelingen integraal te bezien en zorgvuldig om te gaan met de leefomgeving. Aspecten als water, veiligheid, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit vormen onderdeel van de planologische toets. Het kantoorpand uit onderhavig bestemmingsplan bestemmingsplan wordt ingepast op een reeds voor beb drijvigheid bestemde locatie binnen de komgrenzen van gemeente Schijndel. Het geg bouw betreft een duurzame en ruimtelijk kwalitatieve invulling van de situatie ter plaatplaa se. Daarmee sluit het bestemmingsplan aan bij het Rijksbeleid.
15
3.2 Provinciaal beleid Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Op 1 oktober 2010 hebben de Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening voor de provincie Noord-Brabant Brabant vastgesteld. De Structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is binbi dend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant Noord Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. In de Verordening RuimRui te zijn de kaderstellende elementen uit de SVRO vertaald in concrete regels die van toeto passing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen De Structuurvisie gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Noord Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aanaa trekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeontwikk ling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkeontwikk lingen stuurt. De provincie vincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landlan schappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten landschapskw Poortgebouw Nieuwe Eerdsebaan, nieuwbouw BGH Accountants & AdviAdv Het plangebied ‘Poortgebouw seurs’’ behoort tot het stedelijk concentratiegebied van de provincie Noord-Brabant. Noord Stedelijke functies dienen hier te worden geconcentreerd. De provincie vindt het belangrijk b dat er in Noord-Brabant Brabant verschil blijft tussen de steden en de kernen in het landelijk geg bied. De provincie wil dat er verschillende kwaliteiten worden ontwikkeld voor wonen en werken rond de steden en in het landelijk gebied. Om zo bij te dragen aan een onderonde scheidend leef- en vestigingsklimaat ter versterking van de kenniseconomie in Brabant. De fysieke leefomgeving levert een bijdrage aan de gezondheid, bijvoorbeeld door goed toegankelijke voorzieningen, een groene leefomgeving, water, een veilige veilige infrastructuur en biedt ruimte voor vrijetijdsbesteding. Bij de opgave voor wonen en werken werk wordt het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. De provincie kiest hier voor twee perspectieven: - Ten eerste het stedelijk concentratiegebied, concentratiegebied waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden stede open houden. De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening verwoordt duidelijk dat het merendeel van de ruimtebehoefruimtebehoe te van bedrijven dient te worden opgevangen in het stedelijk concentratiegebied. - Ten tweede, de kernen in het landelijk gebied die zo veel als mogelijk mo worden ontzien van verdere verstedelijking doordat daar alleen de opvang van de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt opgevangen. In onderstaande afbeelding is de locatie weergegeven in het kaartbeeld van de StrucStru tuurvisie Ruimte.
16
Rui Afbeelding 8:: locatie Nieuwe Eerdsebaan (binnen rode cirkel) in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening
Verordening Ruimte De provincie Noord-Brabant Brabant heeft op 8 maart 2011 de Verordening Ruimte vastgesteld. Hierin zijn de doelstellingen van de provincie opgenomen. Gemeenten Gemeenten dienen het beleid hierop af te stemmen. Daarnaast zal verantwoording van nieuwe (bestemmings)plannen ten aanzien van dit ruimtelijke beleid dienen te worden afgelegd. De provincie heeft aangegeven grote waarde te hechten aan het behouden en ontwikkelen ontwikkelen van ruimtelijke kwaliteit en het zorgvuldig gebruiken van de ruimte. Voor het landschap geldt tevens dat er gestreefd wordt naar een kwaliteitverbetering. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. EnerEne zijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent het uitgangspunt van bundeling van verstedelijking dat het leeuwendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehobijbeh rende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden. Deze zijn tezamen met de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking zodanig ruim aanaa geduid, dat zij voor langere tijd – met het perspectief van 20 à 25 jaar – kunnen voorzien in de ruimtebehoefte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven. De kern van het provinciaal bundelingsbeleid is neergelegd in dit hoofdstuk.
17
Ruimtelijke kwaliteit: behouden en ontwikkelen De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Brabant Brabant bevorderen. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen een bijdrage leveren aan de kernkwaliteiten van Noord-Brabant. Van oudsher heeft de provincie een rol in de bescherming bescherming van ruimtelijke waarden en kenmerken. Naast bescherming wil de provincie ook ontwikkelingsruimte bieden in het buitengebied mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen bieden een kans voor voor behoud en ontwikkeling van het landschap. Het ontwikkelen van landschap reikt verder dan het behouden van wat er is, ontwikkelen van het landschap gaat ook om het toevoegen van nieuwe ruimtelijke kwalikwal teiten. Voortdurend past de gebruiker het landschap aan zijn wensen aan. Deze continue ontwikkeling is inherent aan een levend landschap. Dat geldt zowel voor het stedelijke landschap als voor het agrarische cultuurlandschap als ook voor het natuurlijke landlan schap. Gebiedskenmerken en bijbehorende waarden, gebaseerd op de lagenbenadering, zijn leidend bij de vraag ‘waar’ en ‘hoe’ de nieuwe ruimte wordt aangesneden. RuimtelijRuimteli ke kwaliteit houdt in dat ruimtevragers rekening houden met de gebiedskenmerken en waarden. Een ruimtelijke ontwikkeling moet ook passen bij de aard, schaal en functie van haar omgeving. Zorgvuldig ruimtegebruik De provincie vraagt gemeenten om bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvulzorgvu dig ruimtegebruik toe te passen. Dat betekent dat eerst gekeken wordt naar mogelijkhemogelijkh den voor intensivering of hergebruik op of binnen bestaand bebouwd gebied. Nieuw ruimtebeslag moet zo veel mogelijk voorkomen worden. Dat betekent dat nieuwe ruimrui telijke lijke ontwikkelingen, zoals het leggen van nieuwe bestemmingen met bouwmogelijkbouwmogelij heden (nieuwvestiging),, niet gewenst zijn. Er is voldoende ruimte voor hergebruik op bestaande, vrijkomende locaties, bijvoorbeeld door herstructurering van stedelijk gebied. Gemeente Schijndel heeft voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Duin III in het verleden al verantwoord twoord dat er behoefte is aan ruimte voor de ontwikkeling van bedrijbedri ven en kantoren binnen de grenzen van gemeente Schijndel. De planlocatie is zodoende bestemd als bedrijventerrein in het vigerende bestemmingsplan “Duin III deelplan Noord”. Er is sprake van an zorgvuldig ruimtegebruik omdat er gebruik wordt gemaakt van een bestaand bestemmingsvlak, bestemmingsvlak waar op onderdelen van wordt afgeweken. Nieuwe Eerdsebaan in de Verordening Ruimte In onderstaande figuur is voor de locatie aan de Nieuwe Eerdsebaan (rode stippen) stip weergegeven hoe de provincie deze kenmerkt in de themakaarten kaarten van de Verordening Ruimte. In het vervolg wordt omschreven wat de kenmerken van het gebied inhouden en hoe men hiermee dient om te gaan om de kwaliteiten van het landschap te behoubeho den.
18
Afbeelding 9: Locatie Nieuwe Eerdsebaan in de Verordening Ruimte
De locatie is binnen het thema ‘Stedelijke ontwikkeling’ aangeduid als ‘bestaand stedelijk gebied: kernen in landelijk gebied’. Binnen deze gebieden zijn stedelijke ontwikkelingen mogelijk. k. Binnen de thema’s ‘Overige Overige agrarische ontwikkelingen en windturbines’, windturbines ‘Water’,, ‘Ontwikkeling intensieve veehouderij’ en ‘Natuur en landschap’ zijn geen waarden opgenomen die van toepassing zijn op het planlocatie. De planlocatie is wel gelegen in ‘Het Groene Woud’. De ontwikkeling van Het Groene Woud is gericht op een sterke nan tuurkern kern met daar omheen een aantrekkelijk landschap dooraderd met natuur, cultuurcultuu historische waarden en een verscheidenheid aan recreatieve mogelijkheden en agrariagrar sche functies. Het toevoegen van een kantoorpand op een reeds voor stedelijke functies bestemde grond doet geen afbreuk aan deze ambitie. De aanwezige waarden worden in stand gehouden. Het gemeentelijke beleid en het provinciale beleid zijn op elkaar aangepast. Zodoende is het bedrijventerrein Duin III als kern in het landelijk gebied aangeduid op de d provinciale kaart. De locatie is bedoeld om te ontwikkelen als bedrijvenlocatie. De keuze voor het toevoegen van de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ is in het verleden weloverwogen geg maakt door gemeente Schijndel. De ontwikkeling van een pand op de zichtlocatie zichtl geeft invulling aan deze bestemming en staat daarmee het vigerende beleid in de weg.
19
Voor de ontwikkeling van kantoren dient tevens aangesloten te worden op artikel 3.6 en 3.8 van de Verordening Ruimte. Artikel 3.6 betreft een (gemeentelijke) verantwoording veran voor de aanleg van bedrijven en kantoren op daartoe te bestemmen locaties. Deze verve antwoording heeft in het verleden plaatsgevonden voor het bestemmingsplan “Duin III Deelplan Noord” van gemeente Schijndel. Voor wat betreft de exacte invulling van het terrein wordt afgeweken van het beleid dat is opgenomen in de Verordening Ruimte. De ontwikkeling vindt geen aansluiting met lid 4b van artikel 3.6 uit de Verordening Ruimte. Voor de ontwikkeling ter plaatse is in het verleden door initiatiefnemer in overleg met de gemeente reeds de afweging gemaakt voor de ontwikkeling van een kantoorgebouw binnen de gemeente Schijndel. De geg meente heeft aangegeven dat er binnen de woonkern geen geschikte locatie is voor de ontwikkeling van een dergelijk kantoorpand. kantoorpan Voorgestane ontwikkeling betekent een samenvoeging van verspreide locaties van één bedrijf. Ontwikkeld wordt hier één centraal gelegen kantoor van typisch Schijndels beb drijf, dat in Schijndel wil blijven en gebruik wil maken van de locatie om een regionale uitstraling te kunnen benadrukken. Voor de gemeente Schijndel speelt mee dat de met de ontwikkeling van een kantoorgebouw die staat voor een hoogwaardige uitstraling van het werklandschap Duin ruimtelijke meerwaarde wordt gecreëerd. Deze strook is i ook grotendeels rotendeels bedoeld als verfraaiïng verfraai ng van het bestaande straatbeeld, wat een hoofdaanhoofdaa dachtspunt was van het bijbehorende beeldkwaliteitsplan van het vigerende bestembeste mingsplan om het bestaande straatbeeld op te waarderen. waarde Derhalve is besloten om de ‘zichtlocatie’ aan de Nieuwe Eerdsebaan in te vullen met het nieuwe kantoorpand van BGH accountants & Adviseurs. Artikel 3.8 sluit uit dat bedrijven gelegen zijn op een bestemmingsvlak met een omvang van meer dan 5.000 m2. Het et bestemmingsvlak voor de in dit bestemmingsplan omschreomschr ven ontwikkeling omvat minder dan 2.500 m2. Het plan sluit derhalve aan op het provinprovi ciale beleid. s provinciaal beleid Conclusies De voorgestane ontwikkeling sluit aan bij het beleid van de provincie. provincie. In het verleden is aangetoond dat de locatie waar het kantoorpand is voorzien door gemeente is aangewezen als uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein. In onderhavig bestemmingsplan is toegelicht dat de gekozen locatie en inrichting een verantwoorde orde keuze is en er meermee dere belangen tegen elkaar zijn afgewogen. Met de ontwikkeling van het kantoor worden tevens de in de Verordening Ruimte opgenomen waarden niet geschaad.
3.3 Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan “ III deelplan Noord”” van de gemeente Op de planlocatie is het bestemmingsplan “Duin Schijndel van toepassing. Op het perceel vigeren de volgende bestemmingen: • ‘Bedrijfsdoeleinden’, met de functieaanduidingen ‘Maximale bouwhoogte = 10 (meter)’, ‘tevens zichtlocatie’ en ‘nutsleidingen’. ‘nutsleidin • ‘Groenvoorzieningen’ 20
Met het kantoorpand wordt de voorgevelrooilijn overschreden en wordt er een pand onton wikkeld dat meer dan 10 meter hoog is. Tevens wordt er van de bestemming afgeweken omdat er een kantoorpand wordt ontwikkeld dat uitsluitend ten ten dienste zal staan van de bestemming. In het bestemmingsplan “Duin III deelplan Noord” is door gemeente Schijndel aangegeven dat dit in strijd strij is met het toegestane gebruik. Het bestemmingsbestemming plan voorziet middels een vrijstellingsbevoegdheid echter ook in de mogelijkheid om ter plaatse van het ontwikkelgebied Nieuwe Eerdsebaan – Structuurweg solitaire kantoren toe te staan. Structuurvisie bedrijventerreinen Schijndel Met de Structuurvisie Bedrijventerreinen van september 2011 heeft de gemeente geme de kaders vast voor het ruimtelijk beleid voor de bedrijven(terreinen) in Schijndel vastgelegd. De Structuurvisie Bedrijventerreinen is een sectorale structuurvisie. De visie richt zich dus op een onderdeel van het ruimtelijke beleid, maar vormt nog geen geen integraal ruimteruimt lijk afwegingskader. In de Structuurvisie Bedrijventerreinen worden uitspraken gedaan over zowel bestaande bedrijventerreinen, nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen als solitaire vestigingslocaties in kernen en buitengebied. De afstemming afstemming met andere ruimrui telijke lijke ontwikkelingen zal plaats vinden in een integrale structuurvisie voor de gemeente, waarin ook de andere beleidsvelden en hun ruimtelijke doorwerking aan de orde komen. Bedrijventerrein Duin I, II en III in de Structuurvisie bedrijventerreinen Schijndel De bedrijvigheid op Duin kenmerkt zich door een overwegend middelgroot tot grootschalig gebruik. Een accent ligt op bedrijven in de industrie, productie, handel, logistiek en bouw. Op Duin I is een aantal omvangrijke (perifere) detailhandelsvestigingen gelegen. Veel bedrijven kunnen nog uitbreiden op de bestaande locatie. Echter op een aantal lol caties ties worden de kavels intensief gebruikt, wat de uitbreidingsmogelijkheden en investeringen in het vastgoed zou kunnen beperken. Beleidsuitgangspunten: Het terrein blijft in de toekomst behouden als bedrijventerrein voor de reguliere bedrijfsactiviteiten; III Noord) en de StructuurStructuu Het streven is om langs de Nieuwe Eerdsebaan (Duin III-Noord) weg investeringen te stimuleren ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijruimteli ke verschijningsvorm van het bedrijventerrein. Om dit te realiseren worden de volgende sporen ingezet: o De kavels langs de Nieuwe Eerdsebaan worden als solitaire kavels verve kocht; o De voorgestane beeldkwaliteit is leidend en volgt het beeldkwaliteitsplan; o Buiten horeca en wonen worden planologisch geen functies uitgesloten. Detailhandel in de perifere branches is in de zone Structuurweg - Nieuwe Eerdsebaan alleen onder voorwaarden mogelijk. De zone aan de noordkant van de Duinweg heeft heeft de aandacht van de gemeente, maar blijft als regulier terrein bestaan. In eerste instantie wordt vernieuwing voorgestaan binnen de ruimte die het (huidige) bestemmingsplan biedt. o In geval van bijzondere ontwikkelingen die niet passen binnen het beb stemmingsplan ingsplan is maatwerk via een afwijking nodig. De gemeente wil hier onder voorwaarden aan meewerken. Die voorwaarden betreffen in ieder geval dat de ruimtelijke uitstraling verbetert en dat het niet leidt tot (mili(mil eu) beperkingen voor de zittende bedrijven. 21
Het overige terrein blijft bedoeld voor de reguliere bedrijfsactiviteiten. De geg meente zal buiten de bovengenoemde gebieden (Nieuwe Eerdsebaan – Structuurweg) terughoudend zijn in transformatie van het terrein naar bedrijfscategobedrijfscateg rieën met een hoger investeringspotentieel, investeringspotentieel, omdat ze de ruimte voor reguliere bedrijfsactiviteiten onder druk zouden kunnen zetten. Er wordt geen detailhandel, solitaire kantoren, horeca en nieuwe bedrijfswoninbedrijfswoni gen toegestaan; o Uitzondering vormt het ontwikkelgebied Nieuwe Eerdsebaan – Structuurweg, waar in lijn met de detailhandelsvisie wel bepaalde vormen van ded tailhandel worden toegelaten, en waar tevens solitaire kantoren worden toegestaan.
Voor het plangebied aan de Nieuwe Eerdsebaan wordt met name gebruik gemaakt van de laatst omgeschreven mogelijkheid tot uitzondering. Daarnaast wordt aangesloten op de beleidsuitgangspunten, waar het gaat om verschijningsvorm, beeldkwaliteit en uitui straling. Structuurvisie Plus De Structuurvisie Plus is opgesteld om richting te geven aan de ruimtelijke ontwikkelinontwikkeli gen die in het buitengebied van gemeente Schijndel spelen. Het is een strategisch dod cument waarin gestreefd wordt naar versterking van de sociaaleconomische vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit. Op basis van een analyse van de sterke en zwakke punten, kanka sen en bedreigingen is bepaald welke elementen dienen te worden behouden, behouden, veranderd en vernieuwd. Welstandsnota gemeente Schijndel In de welstandsnota komen aspecten aan de orde die zowel niet-ruimtelijk niet ruimtelijk relevant zijn (kleur en materiaalgebruik) als ruimtelijke relevante zaken (hoogte, omvang en situering van gebouwen). Ook de relatie met het beeldkwaliteitplan speelt een rol. Per niveau van welstand worden concrete soorten toetsingscriteria benoemd. Er worden worden drie niveaus van welstandstoezicht onderscheiden: niveau 3 (lichte toetsing), niveau 2 (reguliere toetsing) en niveau 1 (bijzonder welstandstoezicht, waarbij waar ook wordt getoetst op ded tail). De niveaus geven het belang van de bestaande ruimtelijke en architectonische architectonische kwaliteiten liteiten aan en de politieke wens dat nieuwe bouwplannen daar rekening mee houho den. Hierbij is niveau 1 het ‘zwaarste’ welstandstoezicht. Het bouwplan is reeds door de welstandscommissie van gemeente Schijndel getoetst en goedgekeurd. Klimaat en duurzaam De gemeente Schijndel wil zich naar de toekomst toe klimaatbestendig en duurzaam ontwikkelen. De gemeente Schijndel verlangt daarom van iedere bouwer een bijdrage in het milieuverantwoord bouwen. Uit ruimtelijk oogpunt bezien, is het belangrijk belangrijk om te komen tot ‘duurzaam bouwen’. Duurzaam bouwen verhoogt de gebruikswaarde (functioneel), de belevingswaarde (vorm) en de toekomst (tijd) voor de bebouwde omgeving. Duurzaam bouwen is in dit geval te onderscheiden in stedenbouwkundig en bouwkundig bouwkundig duurzaam bouwen. ‘Stedenbouwkundig duurzaam’ komt tot uitdrukking in de ruimtelijke opzet en inpassing van het project. Ruimtelijke kwaliteit vormt de voorwaarde voor een goed woonwoon en 22
leefmilieu. Belangrijk hierbij is het om de stedenbouwkundige structuur structuur op een goede manier kenbaar te maken en te behouden. Voor wat betreft ‘bouwkundig duurzaam’ gaat het bijvoorbeeld om materiaalgebruik, afval, drinkwater en energie. Met het realiseren van het bouwplan wordt zoveel als mogelijk rekening gehouden met het uitgangspunt om te komen tot ‘bouwkundig duurzaam’. Dit komt onder meer tot uitui drukking door het gebruik van duurzame duurza (bouw)materialen. Conclusies gemeentelijk beleid De planlocatie ligt in een reeds voor bedrijvigheid bestemd gebied. Met dit bestembeste mingsplan wordt grotendeels invulling gegeven aan deze bestemming. Met het kantoorkantoo pand wordt verder invulling gegeven aan de bouwrijpe gronden. Er wordt wat de (afwij(afwi kende) functie betreft aangesloten op de vrijstellingsbevoegdheid uit het vigerende beb stemmingsplan. mingsplan. Hier is in de Structuurvisie bedrijventerreinen Schijndel aandacht aan besteed. Hierin is onder meer verwoord dat de gronden gelegen aan de Nieuwe EerdseEerds baan zich uitstekend lenen voor bepaalde vormen van detailhandel en solitaire kantoren. kant clusie is dat de realisatie van het bouwplan past binnen de ruimtelijke visie van de Conclusie gemeente Schijndel. De verschijningsvorm betekent een opwaardering van de huidige situatie. De huidige economische situatie betekent voor Schijndel dat er eerder gebruik kan worden gemaakt van het toestaan van solitaire kantoorgebouwen, om de opwaardering van het straatbeeld van de zone Eerdsebaan vorm te geven, aangezien initiatieven vanuit de reguliere bedrijvigheid momenteel veelal uitblijven. Omdat de vormgeving van de verbeterde uitstraling van het werklandschap Duin toch door moet blijven gaan is zeker in deze tijd de overweging om solitaire kantoorgebouwen kantoorgeb eerder mogelijk te maken.
23
4. Onderzoeken Tussen zowel milieubeleid, landschapskwaliteit als ruimtelijke ordening bestaat een duidu delijke relatie. De milieu- en landschapskwaliteit vormen een belangrijke afweging bij de ontwikkeling van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het wel of niet toestaan van ruimtelijke functies dient te worden onderzocht welke (milieuhygiënische) aspecten daarbij een rol spelen. In dit hoofdstuk komen alle relevante aspecten achtereenvolgens aan de orde.
4.1 Archeologie Belangrijk bij de afweging of er kan worden ontwikkeld, is het nagaan of in of rondom het plangebied belangrijke ke archeologische, cultuurhistorische en/of landschappelijke waarden aanwezig zijn. Het voorkomen van deze waarden wil niet per definitie zeggen dat er ter plaatse niet kan worden ontwikkeld, maar geeft aan dat zorgvuldig omgaan met deze waarden vereist is.. Om de archeologische waarde van het plangebied in kaart te brengen, brengen is een archeologisch onderzoek uitgevoerd.. Dit rapport is als bijlage 3 bijgevoegd. Hieronder is de ini houd in grote lijnen weergegeven. Het onderzoek is begin 2003 uitgevoerd door RAAP Archeologisch Adviesbureau. AanleiAanle ding voor dit onderzoek was het bestemmingsplan ten behoeve van de omleiding van de Wijboscheweg. Onderhavig plangebied behoort tot het onderzoeksgebied van destijds. Het onderzoek bestond uit een bureauonderzoek en een karterend booronderzoek. In tegenstelling tot wat op basis van het bureauonderzoek bureauo k werd verwacht, zijn in het ono derzoeksgebied zeer weinig aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van overstooverst ven profielen. In grote delen van het onderzoeksgebied is de bodem diep verstoord verstoor als gevolg van ontgronding, egalisatie en e de aanleg van verkeerswegen en tuinen. Dit betebet kent dat ook eventuele archeologische resten verstoord zijn. Tijdens het veldonderzoek zijn geen sporen van kampplaatsen voor jagers/verzamelaars aangetroffen. Ook zijn er geen resten gevonden van voormalige landbouwnederzettinlandbouwnederzetti gen. n. De aardewerkfragmenten die tijdens het veldonderzoek in of op het ter plaatse aanwezige esdek zijn aangetroffen, hebben geen noemenswaardige archeologische waarde. rond van het ontbreken van aanwijzingen van archeologische resten en de mate van Op grond verstoring van de bodem worden ten aanzien van het onderzoeksgebied geen aanbeveaanbev lingen gedaan voor het behoud van archeologische waarden of vervolgonderzoek. Het kan echter nooit oit uitgesloten worden dat tijdens graafwerkzaamheden, archeologische vindplaatsen aan het licht komen. In dat geval wordt de opdrachtgever verzocht contact op te nemen met de archeoloog van de provincie Noord-Brabant Noord of de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek odemonderzoek (ROB). (ROB)
24
4.2 Bodem Op het moment dat er grondwerkzaamheden plaatsvinden (afgraven, bouwen, etc.), dient hiertoe een bodemonderzoek plaats te vinden. Met behulp van een dergelijk onderonde zoek wordt vastgesteld wat de mogelijke belemmeringen en risico’s zijn voor de beoogde ontwikkeling. Door MILON bv te Schijndel is in opdracht van de gemeente Schijndel, in juni t/m juli 2007 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 4 en 5). De onderzoekslocaonderzoeksloc tie is gelegen aan Duin III Noord te Schijndel. Schijndel. Het onderzoek is destijds uitgevoerd in verband met een mogelijke bestemmingswijziging en de verkoop van de locatie. InmidInmi dels heeft een bestemmingswijziging plaats gevonden. Het plangebied waar in dit beb stemmingsplan aandacht wordt besteed behoort tot het onderzoeksgebied van destijds. Het huidige terrein bestaat uit braakliggend terrein. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn, met plaatselijk enkele puinresten en kooldeeltjes, geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging van de grond. Analytisch zijn geen van van de onderzochte stoffen in verhoogde concentraties aanaa getroffen. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de bodem geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging van het grondwater. Analytisch zijn cadmium, chroom, nikkel, zink,, xylenen en minerale olie in licht verhoogde concentraties aangetroffen. Daarnaast is in het grondwater van peilbuis 3 nikkel in een sterk verhoogde conco centratie aangetroffen. Deze peilbuis is geplaatst buiten het plangebied voor de locatie voor het nieuwe kantoorgebouw. De overige onderzochte stoffen zijn niet in i verhoogde concentraties aangetroffen. offen. Verwacht wordt dat de aangetroffen zware metalen verve hoogde achtergrondconcentraties betreffen. Voor de verhoogde xylenen en minerale olie is geen directe verklaring. Het onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. De bodemkwaliteit vormt in milieuhygiënische zin geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie.
4.3 Water Bij de watertoets gaat het om het verantwoorden van de waterhuishoudelijke waterhuishoudelijke aspecten bij ruimtelijke plannen en besluiten. Met behulp van de watertoets wordt er naar geg streefd om het waterhuishoudkundig aspect in combinatie met het ruimtelijke beleid toe te passen op het beoogde plangebied, waarbij op basis van de voorgenomen voorgen ontwikkelingen gezocht is naar een hydrologisch neutrale oplossingsrichting. De onderzoekslocatie valt binnen het beheersgebied van Waterschap De Dommel. Dit waterschap heeft in een beleidsnota de belangrijkste uitgangpunten van de watertoets vastgelegd legd waarbij hydrologisch neutraal ontwikkelen centraal staat. Om hieraan uitvoeuitvo ring te geven is het “Toetsinstrumentarium Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen” ontwikontwi keld, waarbij ondermeer bepaald wordt wat de benodigde hemelwaterinfiltratie en -berging ten n behoeve van het hydrologisch neutraal ontwikkelen bedraagt. 25
Het toetsinstrumentarium is voor deze locatie toegepast op basis van de hiervoor beb schreven verhardingssituatie, een GHG van 0,6 m-mv m mv en een afvoercoëfficiënt van 1,67 l/s/ha. De toekomstige locatie ocatie heeft een verhard oppervlakte van circa 1.793 m². De belangrijkste inrichtingvoorwaarden voor onderhavige locatie zijn daarmee de volvo gende: T=10 bedraagt 71 m3 water (HNO-tool tool ); • de bergingseis voor een T=10-situatie • de bergingseis voor een T=10+10%-situatie T=10+10% bedraagt 78,1 m3 water; • de bergingseis voor een T=100-situatie T=100 bedraagt 93 m3 water (HNO--tool); • de bergingseis voor een T=100+10%-situatie T=100+10% bedraagt 102,3 m3 water; 3 • de afvoercoëfficiënt van 6,012 m /uur (T=10+10%) (HNO-tool)) mag niet overschreoverschr den worden. hemelw Voor de vertraagde afvoer wordt uitgegaan van een oplossingsrichting waarbij hemelwater wordt geïnfiltreerd en/of geborgen in de bodem. De infiltratieinfiltratie of bergingsvoorziening wordt zo ingericht dat deze aan de bergingseis van een T=10+10%-situatie T=10+10% situatie voldoet: in dit geval het bergen van 78,1 m3 water. Wanneer de mogelijkheid zich voordoet wordt wo voldaan aan de bergingseis van een T=100+10%-situatie T=100+10% situatie voor het bergen van 102,3 m3 water. Op basis van de onderzochte geohydrologische gegevens van het plangebied is er een afweging gemaakt van toe te passen infiltratievoorzieningen. Voor infiltratie kan gebruik gemaakt worden van zowel ondergrondse als bovengrondse infiltratievoorzieningen. In de watertoets (bijlage 4) is een overzicht van de verschillende mogelijkheden weergegeweergeg ven. Kijkend naar de stedenbouwkundige invulling van het plangebied is er onvoldoende ruimte om een bovengrondse voorziening te realiseren. Daarom wordt geadviseerd om onder de parkeerplaatsen infiltratiekratten toe te passen. In de tabel hieronder is, per neerslagsituatie, de oplossingsrichting weergegeven. Neerslagsituatie Benodigde berging (m3) Benodigd oppervlak bij krattten 0,2 meter dik (m2) Hoeveelheid parkeerplaattsen (afgerond)
T=10+10% 78,1 390,5
T=100+10% 102,3 511,5
32
41
voorzi in het In de watertoets (bijlage 4)) is nader uitgewerkt op welke wijze de voorzieningen plangebied zouden kunnen worden toegepast. Verder worden de volgende aspecten in acht genomen: • het afstromende hemelwater wordt zoveel mogelijk oppervlakkig (bovengronds) naar de infiltratie- of bergingsvoorziening afgevoerd; • vervuiling van afstromend hemelwater wordt zoveel mogelijk voorkomen door het gebruik van niet-uitloogbare uitloogbare bouwmaterialen (uitloogbare (uitloogbare bouwmaterialen: koper, lood, zink, bitumen);
26
parkee • aangezien het hemelwater niet in contact komt met wegen of drukbezochte parkeerterreinen is geen noemenswaardige vervuiling te verwachten en kan het water zonder aanvullende maatregelen geïnfiltreerd en geborgen worden; • ook op basis van de milieukundige bodemkwaliteit worden geen belemmeringen verve wacht voor de infiltratie van hemelwater; • wateroverlast ter plaatse van de toekomstige bebouwing wordt mede voorkomen door een drempelhoogte van enkele decimeters decimeters boven maaiveld. Hemelwater zal zo in geen geval de panden instromen; • aanbevolen wordt toekomstige gebruikers van de locatie in te lichten over de wijze waarop omgegaan wordt met hemelwater, waardoor onnodige vervuiling kan worden tegengaan. anleg van de infiltratieinfiltratie en bergingsvoorziening op het terrein wordt tegemoet Door de aanleg gekomen aan de uitgangspunten van Waterschap Aa en Maas en wordt hydrologisch neutraal ontwikkeld.
4.4 Geluid In de Wet geluidhinder zijn kantoren kantor niet als geluidgevoelige objecten en aangeduid. Derhalve is er geen nader onderzoek naar mogelijke akoestische belemmeringen uitgevoerd en is er niet gekeken naar mogelijk industrielawaai, industrielawaai, spoorweglawaai of vliegtuiglawaai in de nabijheid van de planlocatie.
4.5 Ecologie In het kader van de Flora en Faunawet is een quick scan uitgevoerd op de planlocatie. Dergelijk onderzoek maakt inzichtelijk in welke mate de ontwikkelingen de eventueel aanwezige (beschermde) dierdier en plantensoorten (negatief) beïnvloeden. Het veldonderzoek werd uitgevoerd op 25 augustus 2011. Het plangebied lag braak met een korte piopi niersvegetatie. Ten oosten van het plangebied was een recent gegraven watergang aanaa wezig. Het plangebied bestaat uit de ecotopen: - Braak liggend perceel met een pioniersvegetatie, pioniersvegetatie, grotendeels ruig, met op enkele plekken soorten als zandblauwtje en hazenpootje, uitgesproken soorten van een voedselarme bodem. Mogelijk is de voormalige voedselrijke toplaag verwijderd of arm materiaal van elders aangevoerd. - Watergang, recent gegraven gegraven met vrij veel waterplanten (waterpest). Beschermde soorten: resultaten en verwachting Planten Er werden geen door de FloraFlora en faunawet beschermde plantensoorten aangetroffen. Dit zijn kritische soorten waarvoor geschikte habitat ontbrak. Zoogdieren algemeen Het plangebied heeft door de huidige aard en ligging weinig te bieden voor grondgebongrondgebo den zoogdieren. Het plangebied ligt buiten het verspreidingsgebied van strikter beb 27
wo schermde soorten zoals veldspitsmuis, grote bosmuis en eikelmuis. De Noordse woelmuis komt in een aantal (rest) populaties voor in zeerr natte kruidenrijke vegetaties in de Biesbosch en Zuid-Hollandse Hollandse eilanden. Waterspitsmuis muis is gebonden aan schone niet te voedselrijke wateren met ruig begroeide oevers. Waarnemingen in de directe omgeving omge van het plangebied zijn niet bekend. Op basis van de aanwezige ecotopen en / of de geg ografische ligging van het plangebied kan het voorkomen van strikter beschermde grondgebonden zoogdieren in het plangebied worden uitgesloten. Vleermuizen Het plangebied bied heeft voor vleermuizen door het ontbreken van beschutting weinig te bieden. In de omgeving worden soorten verwacht zoals laatvlieger en gewone dwergdwer vleermuis. Deze soorten worden incidenteel foeragerend verwacht. Effecten op foeragefoerag rende vleermuizen zijn echter op voorhand uitgesloten. Vogels In het plangebied werden tijdens het onderzoek geen vogels waargenomen. Het onton breekt aan opgaande beplantingen en beschutting / rust. Pioniers zoals scholekster zijn ook regelmatig op braakliggende terreinen te vinden. Indien het plangebied verder verve ruigt wordt de kans op vestiging van broedvogels groter. Voor de rapportage van het ecologisch onderzoek wordt verwezen naar de bijlage 7.
4.6 Geur De buiten het plangebied gelegen agrarische bedrijven kunnen geurhinder tot gevolg hebben. Echter is uit onderzoek uitgevoerd in opdracht van gemeente Schijndel ten beb hoeve van het bestemmingsplan “Duin III deelplan Noord” gebleken en dat in de omgeving geen bedrijven drijven aanwezig zijn die hinder veroorzaken voor de toekomstige toekomstige functie ter plaatse van de Nieuwe Eerdsebaan.
4.7 Lucht Het doel van het luchtkwaliteitonderzoek is het geven van inzicht in de gevolgen van een plan voor de luchtkwaliteit om een goede luchtkwaliteit te kunnen garanderen. Daarom moet luchtkwaliteitt al in een vroeg stadium van de planvorming worden meegewogen. Gegevens over de luchtkwaliteit worden verzameld om vervolgens te kunnen bepalen of er voor het doorgaan van het project al dan niet aanvullende maatregelen nodig zijn. In de praktijk zullen met et name fijn stof en stikstofdioxiden moeten worden onderzocht. Daarnaast kan een goede ruimtelijke ordening met zich meebrengen brengen dat een afweging wordt gemaakt rondom de aanvaardbaarheid van een project op een bepaalde locatie. tikel 5.16 Wet milieubeheer) geen belemmering te vormen De luchtkwaliteit hoeft (artikel voor ruimtelijke ontwikkelingen als: • er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grensgren waarde; • een plan of project niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt; • een project per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; 28
•
een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat tevens voorziet in maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.
De luchtkwaliteit komt voort uit Europese wetwet en regelgeving en de hoofdlijnen van de regelgeving zijn opgenomen in de Wet milieubeheer. In de Nederlandse wetgeving is opgenomen dat in het geval van ruimtelijke ontwikkelingen beoordeelt moet m worden welk effect de gewenste ontwikkeling heeft op de luchtkwaliteit. Er zijn echter situaties waarin een ontwikkeling ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan (de verslechtering) van de luchtkwaliteit. In het besluit ‘niet in betekenende mate bijdragen’ bijdragen’ (Besluit NIBM) en in de regeling ‘niet in betekenende mate bijdragen’ (Regeling NIBM) is aangegeven in welke gevallen hiervan sprake is. Concreet is in het Besluit NIBM vastgelegd in welke gevallen een ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een ontwikkeontwikk ling is NIBM als aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkeling een toename van de conco centratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel fijn stof en NO2. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoorkantoor en woningbouwlocaties) opgenomen die sowieso niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijbli ven. In afbeelding 9 is een berekening uitgevoerd voor de kantoorlocatie waarbij er sprake is van een toename van 46 voertuigenbewegingen voertuigenbewegingen op één dag. Deze zijn ingevoerd in de NIBM-tool tool (juni 2011) van Infomil. Hieruit blijkt dat zelfs in een dergelijke uitzonderlijke situatie de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Afbeelding 10:: Berekening luchtkwaliteit Locatie Nieuwe Eerdsebaan
29
4.8 Milieuzonering en hinderlijke bedrijvigheid Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeleefomg ving. Instrumenten van ruimtelijke ordening en milieu kunnen kunnen elkaar daarbij ondersteuonderste nen. Om tot een optimale invulling van de ruimte te komen, onderscheidt de Vereniging van Nederlandse Gemeenten in haar uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) diverse omgevingstypen. In de brochure zijn de in acht te nemen afstanden gekoppeld aan de hinder (stank, stof, geluid en gevaar) die een bepaalde activiteit met zich meebrengt. indeling bedrijven) Milieuzonering (categorie-indeling In de nabijheid van de planlocatie lanlocatie komt geen bedrijvigheid voor welke een mogelijke belemmering vormt voor het bouwplan. Het bouwplan levert derhalve ook geen belembele mering op voor omliggende bedrijven. Overige zonering hogedr anEr zijn op en nabij de planlocatie geen hoogspanningsleidingen, hogedrukleidingen, dere ondergrondse leidingen, waterkeringen, straalpaden, invliegfunnels of molenbiotomolenbiot pen aanwezig, waarvan de aanwezigheid van invloed kunnen k zijn op het bouwplan. bouwplan Dit betekent dat er vanuit het aspect milieuzonering geen belemmeringen zijn zij voor het bouwplan.
4.9 Externe xterne veiligheid Binnen het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen objecten waar bij de planontwikkeling rekening dient te worden gehouden. Boven het plangebied loopt een straalverbinding van het het Ministerie van Defensie. Gelet op de hooghoo te van dit straalpad en gelet op de toegestane hoogte van bebouwingen in dit plan, vormt de aanwezigheid hiervan geen belemmering. Onderstaand kaartbeeld (risicokaart Provincie Noord-Brabant) Noord Brabant) laat zien dat er een e inrichting met gevaarlijke stoffen op voldoende afstand is gelegen. Een onderwijsinstelling bevindt zich ten noorden van het plangebied. Het kantoor is echter geen risicobron voor deze instelling.
30
itsnede risicokaart Provincie Noord-Brabant met binnen rode stippellijn Afbeelding 11: Uitsnede het plangebied
4.10 Verkeer en parkeren Uitgangspunt bij de realisatie van nieuwbouw is onder andere dat wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein en een veilige verkeersafwikkeling. verkeersafwikkeling Op het terrein rrein zullen voldoende parkeervoorzieningen (46) worden gerealiseerd om personeel (32) en klanten (maximaal 2 op een zelfde moment) een plaats voor de auto te bieden. In afbeelding 11 is dit weergegeven.
31
Afbeelding 12: weergave parkeervoorzieningen BGH Accountants & Adviseurs
De infrastructuur voorziet in een goede bereikbaarheid van het kantoorpand. Vanaf de Nieuwe Eerdsebaan is het terrein via een parallelweg te bereiken. Tevens zorgen enkele nieuwe fietsverbindingen voor een uitstekende bereikbaarheid van het kantoor per fiets.
4.11 Conclusie onderzoeken Uit de diverse onderzoeken is gebleken dat er geen belemmeringen in de directe omgeomg ving van het kantoorpand pand aanwezig zullen zijn. zijn De milieuaspecten staan de ontwikkeling van het kantoorpand dus niet in de weg.
32
5. Motivering van het plan 5.1 Beschrijving Precies op de plaats waar de Nieuwe Eerdsebaan een buiging richting Schijndel maakt heeft BGH accountants (met vestigingen in Nijmegen, Nijmegen, Uden, Schijndel en SintSint Oedenrode) haar oog laten vallen op een fraai gelegen kavel. De kavel is weliswaar beb perkt van afmeting, maar karakteristiek van uitstraling. Een dergelijke kavel verdient een bijzonder ontwerp. Ook de gemeente heeft al ingestemd ingestem met een bijzonder kantoorkantoo gebouw dat hoger is dan is toegestaan en waarvan de rooilijn van het vigerende beb stemmingsplan wordt overschreden. De architect heeft van meet af aan gemeend op dit perceel een landmark te moeten ontwerpen. Een dusdanig herkenningspunt herkenn dat het de punt van de Nieuwe Eerdsebaan markeert, dat als je als passant uit de richting van Veghel ervaart. Na voltooiìng voltooi van het project kan men hier spreken van een kleine toren. Dit wordt bereikt door de lengte en de breedte van het gebouw beperkt beperkt te houden en in dit geval te werken met 4 bouwlabouwl gen. De totale hoogte komt uit op 18 meter, inclusief een ondergeschikte dakopbouw. In de beweging van de losse schijven voor het gebouw is de symboliek verborgen van de dynamiek van BGH accountants. De gebogen gevel zal ook een interessant lijnenspel gaan vormen voor de willekeurige passant. Door het gebouw naar voren te schuiven – over de rooilijn heen- wordt het effect van de genoemde markering voldoende bereikt wordt. De overschrijding van de rooilijn staat bij een dermate uitstraling van het uiteinuitei delijke bouwwerk in verhouding. In samenspraak tussen architect en initiatiefnemer is een kantoorpand ontworpen dat fraai en duurzaam gaat worden. Er wordt gebruik gemaakt van de juiste materialen, een WKO-installatie installatie (Warmte-Koude (Warmte Koude Opslag) en zo mogelijk het hergebruik van hemelheme water. Dit kantoorpand kan dan ook een goede inspiratiebron zijn voor andere nog te bouwen of te verbouwen bedrijfspanden op onder meer Duin. Het gebouw wordt zo flexibel mogelijk ingedeeld. edeeld. Dit bevordert de levensduur en de gebruiksmogelijkheden. Tenslotte bestaat er het voornemen om de waterpartij door te trekken tot voor het geg bouw, zodat er een terras over het water gebouwd kan worden. Daarnaast wordt het regenwater gemakkelijk naar naa de vijver afgevoerd. Resumerend kan gesteld worden dat op deze locatie een dusdanige toekomstbestendige invulling wordt gegeven, dat de afwijking van de bestaande voorschriften aanvaardbaar is.
33
5.2 Inpassing De initiatiefnemer heeft met de ontwikkeling van een kantoorpand op het perceel aan de Nieuwe Eerdsebaan een zichtlocatie aan de rand van de kern Schijndel. De initiatiefnemer zal op een duurzame wijze het pand ontwikkelen en tracht door de naastgelegen waterpartij terpartij bij de ontwikkeling mee te nemen, nemen de landschappelijke inpassing van het pand goed vorm te geven. Het plan wordt zodoende goed ingepast in de huidige situatie, en vormt een meerwaarde ten opzichte van de huidige situatie.
34
6. Juridische kwaliteit 6.1 Het bestemmingsplan als juridisch instrument Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verve beelding is aangegeven welke bestemmingen in het plan voorkomen en waarop deze betrekking hebben. De regels geven aan wat de doeleinden zijn van elke bestemming. In aansluiting hierop bevatten de regels bepalingen met betrekking tot de toegelaten beb bouwing. Dit alles gerelateerd aan de desbetreffende bestemming. De regels en de verve beelding vormen samen het deel van het bestemmingsplan bestemmingsplan dat voor een ieder bindend is. De toelichting is niet bindend, maar heeft wel een belangrijke functie voor de onderonde bouwing van het bestemmingsplan en voor de uitleg van bestemmingen en regels. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moeten bestemmingsplannen bestemmingsplannen ook digitaal beb schikbaar zijn en volledig voldoen aan een aantal standaardeisen die zijn opgenomen in de ‘Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008’. Zo dient het bestemmingsplan, behalve aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), (Wabo), te voldoen aan de standaarden die zijn ontwikkeld voor DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke ProcesProce sen): • • •
IMRO2008 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening 2008), SVBP2008 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008), STRI2008 (Standaard Toegankelijkheid Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten 2008).
Het onderhavige bestemmingsplan is uitgevoerd conform de Wabo en deze standaarden.
6.2 Systematiek van de regels De Wet ruimtelijke ordening bepaalt een drietal zaken met betrekking tot de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten: • • •
de digitale raadpleegbaarheid; de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen2008; de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
De regels zijn volgens de SVPB2008 in vier hoofdstukken als volgt opgesteld: • • • •
inleidende regels; bestemmingsregels; algemene regels; overgangs- en slotregels.
De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gebouwd mag worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan men in de regels teruglezen welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.
35
Op de verbeelding zijn de volgende zaken aangegeven: • • • •
de de de de
bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden; grens van het plangebied; bouwvlakken; aanduidingen.
6.3 Functies algemeen De gekozen bestemming ‘bedrijf bedrijf’’ is gebaseerd op de gewenste hoofdfunctie van het geg bied: zelfstandige kantoorvoorziening.
6.4 Bebouwing algemeen Er wordt in het bestemmingsplan stemmingsplan onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, bijbehobijbeh rende bouwwerken, gebouwen zijnde, en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlakken gerealiseerd te worden. Voor de situering en maatvoering van bouwwerken bouwwerken wordt tevens verwezen naar de verbeelding.
6.5 Toelichting bestemmingen In deze paragraaf worden de gekozen bestemming ‘bedrijf’ ‘ toegelicht. Voor een goed begrip van de regeling dient in elk geval de regels tezamen met de verve beelding te worden geraadpleegd. aadpleegd. De voor ‘bedrijf’’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven die vallen in categorie 2 van de bijgevoegde Staat van BedrijfsactiviteiBedr ten, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen; b. ter plaatste van de aanduiding „kantoor‟: „kantoo : tevens ten behoeve van een zelfstandizelfstand ge kantoorvoorziening; c. opslag en uitstalling, uitsluitend ten dienste van de onder a. genoemde activiteit; d. met daaraan ondergeschikt: e. niet voor bewoning bestemde bebouwing ten dienste van de bestemming; f. bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestembeste ming; g. ontsluitingswegen en paden; h. de aanleg en instandhouding van voldoende parkeervoorzieningen ten behoeve van de genoemde functies; i. (open) water en waterhuishoudkundige voorzieningen; j. groen, groenvoorzieningen en erven.
36
7. Uitvoeringsaspecten 7.1 Economische uitvoerbaarheid Exploitatie Behoudens kosten voor ambtelijke voorbereiding en begeleiding zijn er voor de uitvoeruitvoe baarheid van de voorgestane ontwikkeling geen andere kosten voor de gemeente in de exploitatiesfeer. De ontwikkeling bevindt zich op eigen terrein van de initiatiefnemer en komt buiten de directe invloedssfeer van de gemeente tot stand. Alle kosten verbonden aan de realisatie alisatie van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Door medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van een kantoorpand aan de Nieuwe Eerdsebaan is de gemeente in staat een bouwrijpe kavel te verkopen. Daarnaast wordt invulling gegeven aan een zichtlocatie van de gemeente Schijndel. Met de ontwikkeling vindt een continuïteit van bedrijfsterreinuitgifte plaats. Het economisch beleid is gericht op het behouden van arbeidsplaatsen. Schijndel is namelijk één van de negen werkgelewerkgel genheidgemeente van Noordoost Brabant en neemt hiermee een bovenlokale positie in. Hierbij hoort ook een solide basis voor het aantal arbeidsplaatsen, waarbij behoud en waar mogelijk versterking een speerpunt vormen. Behoud van een Schijndels bedrijf en zelfs versterking ervan door samenvoeging van vestigingen naar een kantoorpand in naar Schijndel, past hier in. Planschade Om de economische uitvoerbaarheid te waarborgen, dient inzicht te worden verkregen of in onderhavige situatie sprake is van planschade. Eventuele tegemoetkomingen tegemoetkomingen in de planschade die uit het bestemmingsplan voortvloeien, zijn voor rekening van de initiainiti tiefnemer. Hiertoe wordt met de gemeente Schijndel een overeenkomst gesloten. Om bovenstaande te waarborgen, wordt voor zowel de exploitatie als de eventuele ev planschade een anterieure en een planschadeovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Het voorliggende bestemmingsplan bevat de kaders waarbinnen de gewenste (plan-)ontwikkeling )ontwikkeling in het plangebied kan plaatsvinden. De initiatiefnemer initiatiefnemer kan binnen de stedenbouwkundige en planologische randvoorwaarden zijn (bouw)plan en een bijbehobijbeh rende exploitatieopzetten uitwerken, waarbij het exploitatierisico geheel bij de initiatiefinitiatie nemer ligt. De realisatie- en beheerskosten van de uit te werken werken inrichtingsinrichtings en bouwplannen zijn voor rekening van de initiatiefnemer.
37
7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De procedure(s) tot en met de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wet geregeld. Aangegeven is dat in eerste instantie tussen gemeente gemeente en verschillende instaninsta ties, waar nodig, overleg over het plan moet worden gevoerd, alvorens het ontwerpplan ter visie gelegd kan worden (conform artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening). Ten tijde van het vooroverleg heeft de provincie een reactie ingediend die betrekking had op de algemene beleidslijn over het toevoegen van kantoren op gronden die zijn aangewezen voor bedrijventerrein. In overleg met de provincie is afgestemd dat kantoren op deze locatie alleen voorstelvoorste baar is als er elders in de kern geen ruimte is om een dergelijk kantoor te vestigen. De onderbouwing hiervoor is in de ruimtelijke onderbouwing verwerkt. Daarnaast heeft er in regionaal verband overleg plaatsgevonden over het toestaan van kantoren op zichtlocazichtloc ties van bedrijventerreinen. edrijventerreinen. Vanuit het regio overleg zijn geen bezwaren naar voren geg komen voor het toevoegen van kantoren op zichtlocaties in algemene zin. Daarmee is het bouwplan dus voorstelbaar aangezien dit perceel juist de zichtlocatie is van het beb drijventerrein rein Duin III Noord. Verder is er een landelijke voorziening waar in elektronische vorm de ruimtelijke visies, plannen, besluiten, verordeningen of algemene maatregelen van bestuur van gemeengemee ten, provincies en Rijk, voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn.
38
8. Slotconclusie In dit bestemmingsplan is nadrukkelijk aandacht besteed aan de ruimtelijke, stedenstede bouwkundige en milieukundige effecten van de plannen. Gemotiveerd is dat het plan zich verhoud, zowel in negatieve als positieve zin, tot de aanwezige functies en waarden in het plangebied en de directe omgeving ervan. Naast het ruimtelijk-planologische ruimtelijk planologische beleid en de stedenbouwkundige toets zijn alle ruimtelijke en milieukundige deelaspecten ono derzocht. Aan de volgende voorwaarden is voldaan: 1. het motiveren van de afwijking van de geldende bestemming middels het opstelopste len van onderliggend bestemmingsplan; 2. het met een bestemmingsplan aantonen van de ruimtelijk-fysieke, ruimtelijk fysieke, logistieke en milieuhygiënische euhygiënische aanvaardbaarheid. aanvaardbaarheid et dit bestemmingsplan is thans een planologische en juridische basis gelegd om de Met noodzakelijke omgevingsvergunningen te kunnen verlenen en daarmee de plannen te kunnen realiseren. Het plan zorgt voor een versterking van de bedrijfseconomische posipos tie van het initiatiefnemende bedrijf, waarbij de regionale uitstraling een grote rol speelt. In ruimtelijke zin betekent het plan een hoogwaardige verfraaiing van het aanzicht van het Schijndelse werklandschap Duin, door opwaardering van het straatbeeld (zichtloca(zichtlo tie) van de nieuwe Eerdsebaan ter plekke. Na (vooroverleg) kan het bestemmingsplan in procedure worden gebracht. gebracht
39
