Bestemmingsplan Dalmeden. Uitwerking Kern Noord

Bestemmingsplan Dalmeden

Uitwerking

Kern Noord

Gemeente Hengelo, Januari 2009

1. INLEIDING

5

1.1 1.2 1.3

5 5 5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan

2. UITGANGSPUNTEN 2.1 2.2 2.3 7 2.4 2.5 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 4.

6

Algemeen 6 Voorlopig stedenbouwkundig ontwerp Dalmeden 6 Bestemmingsplan Dalmeden, algemene uitgangspunten deelgebied Kern Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerkingsregels bestemming “Wonen uit te werken”.7 Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerkingsregels bestemming “Gemengd uit te werken”.8 TOELICHTING OP HET UITWERKINGSPLAN Inrichting en bebouwing Beeldkwaliteit Waterhuishouding Ontsluiting MILIEU

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

14

7.

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

15

VOORSCHRIFTEN UITWERKINGSPLAN KERN NOORD

16

Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel

16 16 18 19 19 19

1. 2. 3. 4 5 6

Begripsomschrijving Wonen Gemengd Groen Verkeer-Verblijf Titel

9 9 9 9 9 10

4.1 4.2 5.

Geluid Geur JURIDISCHE PLANOPZET

10 10 11

5.1 5.2

Verklaring van de bestemmingen Toetsing van het plan aan de uitwerkingsregels behorende bij de bestemming: “Wonen uit te werken”:11 Toetsing van het plan aan de uitwerkingsregels behorende bij de bestemming: “Gemengd uit te werken”:

11

5.3

6.

12

Uitwerking Kern Noord

3

1. INLEIDING

1.1

Aanleiding

De plannen van de gemeente Hengelo voor het bouwen van woningen in het gebied Dalmeden vloeien voort uit de Ruimte voor ruimte regeling, die in het voorjaar van 2000 door de regering is vastgesteld. Door gecontroleerd woningbouw toe te staan in het buitengebied worden de financiële middelen gegenereerd die nodig zijn om varkenshouders te compenseren die bereid zijn hun bedrijf te beëindigen of elders voort te zetten. De gemeente Hengelo heeft gereageerd op een oproep van de provincie Overijssel om toepassing van de regeling. Dit heeft in 2001 geresulteerd in een Bestuursovereenkomst tussen de gemeente Hengelo en de provincie Overijssel. De afspraken uit de Bestuursovereenkomst zijn uitgewerkt in een nota van uitgangspunten en een stedenbouwkundig ontwerp, welke vervolgens juridisch zijn vertaald in het bestemmingsplan Dalmeden. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Eén van de deelgebieden die tezamen Dalmeden vormen is het deelgebied Kern. Dit deelgebied is gelegen tussen de Dalmedenweg en de Beneluxlaan. De onderhavige uitwerking betreft het meest noordelijk gelegen deel van Kern. Het deelgebied Kern Noord wordt aan de noordzijde begrensd door de Dalmedenweg, aan de zuidzijde door de groenstrook aan weeszijden van de Dalbeek, aan de westzijde door het groene gebied Weide en aan de oostzijde door het perceel Dalmedenweg 9 en de daarnaast gelegen groenstrook. 1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor de gronden waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft geldt het bestemmingsplan Dalmeden, vastgesteld door de gemeenteraad op 29 januari 2008. Het bestemmingsplan Dalmeden is een grotendeels globaal plan dat door burgemeester en wethouders moet worden uitgewerkt in een aantal gedetailleerde deelplannen. Eén van deze deelplannen is Kern Noord.

Ligging plangebied

Uitwerking Kern Noord

5

2. UITGANGSPUNTEN

2.1

Algemeen

Als uitgangspunten voor dit plan gelden het beleid en de uitgangspunten neergelegd in het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp en in het bestemmingsplan Dalmeden.

2.2

Voorlopig stedenbouwkundig ontwerp Dalmeden

Evenals andere steden en dorpen in de omgeving is Hengelo sinds het begin van de vorige eeuw, fors uitgedijd. Grote stukken voormalig agrarisch gebied werden getransformeerd tot woonwijk, waardoor de meest waardevolle karaktertrekken verdwenen en het buitengebied zelf steeds kleiner werd. In Dalmeden is gekozen voor een andere aanpak. Het nieuwe woongebied moet passen in het kleinschalige cultuurlandschap van Twente –een mozaïek van akkers en weilanden, boerderijen en dorpen, bosjes en houtwallen, waterlopen en poelen, wegen en paden. Het is dus niet zo dat de stadsrand wordt opgeschoven, maar er is juist voor gekozen om nieuwe uitdrukking te geven aan wonen in het buitengebied. Een ander belangrijk uitgangspunt is dat Dalmeden grotendeels op basis van particulier opdrachtgeverschap gebouwd gaat worden: alle nieuwe bewoners ontwikkelen hun eigen huis en krijgen hierbij een grote mate van vrijheid. In aansluiting hierop biedt Dalmeden ook plaats aan kleinschalig ondernemerschap. Bedrijfjes aan huis, zoals een galerie, tandartsenpraktijk of een klein ontwerpbureau zijn in sommige gevallen mogelijk. Om het bovenstaande waar te maken zal het moderne woongebied Dalmeden een (groot) aantal eigenschappen van het buitengebied in zich moeten herbergen. Het eerste kenmerk is openheid. De afstand tussen de verschillende gebouwenclusters en nederzettingen moet voldoende groot zijn. De tussenruimten moeten ook een duidelijke eigen betekenis hebben, het zijn geen restruimten. In het buitengebied zijn zowel de nederzettingen zelf als de tussenruimten zeer groen. Daarbij wordt voortgeborduurd op het bestaande Twentse landschap. Dit zogenaamde coulissenlandschap wordt gekenmerkt door een doorgaand grondvlak (het maaiveld) en een netwerk van beplantingen: houtwallen, lanen, hagen, grote solitaire bomen. Ook de erfgrenzen, die het eigen terrein afbakenen en daarmee in feite de directe omgeving van de woning bepalen, zijn in het algemeen beplantingselementen als hagen, elzenschermen en takkenrillen. In Dalmeden ligt de omvang van de nederzettingen tussen de één en de twintig hectare. Dit is direct afgeleid van de grootte van de bestaande boerenerven, landgoederen, buurtschappen en dorpskernen in Twente. Daarbij is er een sterke samenhang tussen de gesteldheid van het terrein en de wijze 6

Uitwerking Kern Noord

waarop een nederzetting is georganiseerd, ofwel: het landschap bepaalt de nederzettingsvorm. Het landschap is ook in de nieuwe woonbuurten leidend, de bebouwing is volgend. Variatie in woningtype en woonomgeving is van groot belang om te kunnen tegemoetkomen aan de uiteenlopende wensen van toekomstige bewoners, de één voelt zich thuis in een gezellige buurt, een ander wil zoveel mogelijk ruimte om zich heen en een derde wil vooral zijn eigen gang kunnen gaan.

2.3

Bestemmingsplan Dalmeden, algemene uitgangspunten deelgebied Kern

Het plangebied Dalmeden bestaat uit vijf woongebieden, elk met een eigen sfeer. Het deelgebied Kern Noord betreft het noordelijk deel van het deelgebied Kern, gelegen direct aan de Dalmedenweg. De volgende uitgangspunten gelden voor het gehele gebied Kern. Het brandpunt van Dalmeden wordt gevormd door de Kern. De bebouwing heeft hier de hoogste dichtheid, de kavels zijn er het kleinst en de openbare ruimte heeft hier zijn meest uitgesproken vorm. De meest opvallende elementen van de Kern zijn het lint en het plein. Het merendeel van de bebouwing is hier omheen geconcentreerd. De woningen vormen samen plein- en straatwanden: ze staan tegen elkaar aan of op korte afstand van elkaar. Plein en lint zijn openbare ruimten waar niet geparkeerd mag worden. Bewoners (en bezoekers) moeten door de wand naar achter, waar gemeenschappelijke gaarden liggen, in aansluiting op de privé tuinen. In een dergelijke gaard moeten zij de auto parkeren. Daarnaast is deze gaard natuurlijk voor allerlei andere activiteiten te gebruiken, zoals picknicken, barbecueën en spelen. Er zullen voorwaarden worden gesteld aan de hoogte, rooilijn en architectuur van de plein- en straatzijde van de woningen. Een dergelijke buurt is alleen aantrekkelijk als het min of meer één geheel wordt. De tuinenkant heeft een besloten karakter. Door de vele grenzen tussen privétuinen, gemeenschappelijke gaarden, paden en openbare ruimtekomen er veel erfafscheidingen in de vorm van hagen of muren. De paden die worden gebruikt om de (parkeer)gaarden te ontsluitenlopen verder door als fiets-/voetpad en gaan over in een netwerk van recreatieve routes. In een aantal gevallen zijn het ook de ontsluitingswegen van een aantal erven, die aan de achterzijde van het plein en het lint in een grote gemeenschappelijke boomgaard liggen. De erven zijn gekoppeld aan het plein en het lint maar hebben een andere dichtheid en een andere verschijningsvorm. Er zijn twee soorten erven. De ene vorm is langgerekt, met afzonderlijke woningen op enige afstand van een gemeenschappelijke weg, in de andere erven staan de woningen rond een gemeenschappelijk terrein, met een hoofdgebouw en bijgebouwen. De tuinen worden bij voorkeur afgebakend met geschoren hagen in variabele hoogten.

2.4

Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerkingsregels bestemming “Wonen uit te werken”.

In de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan Dalmeden heeft de gemeenteraad overeenkomstig artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bepaald dat burgemeester en wethouders de bestemming “Wonen, uit te werken” met inachtneming van de volgende regels uitwerken: a.

bij de uitwerking van het plan wordt het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp als leidraad gehanteerd;

b.

voor het bouwen van gebouwen gelden voor wat betreft de bouwhoogte de aanwijzingen op de kaart;

c.

alle op te richten woningen dienen binnen een bouwvlak te worden gerealiseerd;

d.

buiten het bouwvlak (binnen de woonbestemming) mogen geen bouwwerken worden opgericht;

e.

te handhaven bomen (bestaand en nieuw) krijgen een aanduiding op de kaart;

f.

in alle deelgebieden samen worden ten hoogste 521 woningen gerealiseerd; per deelgebied wordt het maximaal aantal woningen op de plankaart aangegeven;

g.

met betrekking tot de te projecteren woningen zullen zodanige afstanden in acht worden genomen dat de geluidbelasting niet meer dan 48 dB Lden zal gaan bedragen;

h.

bij de uitwerking wordt zonodig per bouwvlak een bebouwingspercentage opgenomen;

i.

per hoofdgebouw zal voldoende parkeerruimte op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd, waarbij de CROW-publicatie 182 gebruikt wordt ter toetsing;

j.

bij de uitwerking van het plan wordt gestreefd naar de handhaving van en inpassing in het woongebied van bestaande houtopstanden;

k.

bij de uitwerking wordt in principe rekening gehouden met de bestaande

Uitwerking Kern Noord

7

l.

milieucontouren; indien wordt afgeweken zal dit nader worden gemotiveerd;

2.5

bij ieder uitwerkingsplan wordt een beeldkwaliteitplan gemaakt.

In de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan Dalmeden heeft de gemeenteraad overeenkomstig artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bepaald dat burgemeester en wethouders de bestemming “Gemengd, uit te werken” met inachtneming van de volgende regels uitwerken: a. b. c. d. e.

f. g. h. i. j.

Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerkingsregels bestemming “Gemengd uit te werken”.

Bij de uitwerking van dit gebied wordt het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp als leidraad gehanteerd; Voor het bouwen van gebouwen gelden voor wat betreft de bouwhoogte en het minimaal en maximaal te bouwen woningen, de aanwijzingen op de plankaart; Alle op te richten woningen dienen binnen een bouwvlak te worden gerealiseerd; De hoofdactiviteit binnen dit gebied is wonen; Voor kleinschalige bedrijvigheid zoals genoemd in 5.1 onder f, geldt per bedrijf een maximaal bedrijfsvloeroppervlak van 100 m2. Uitsluitend de begane grond mag voor deze bedrijvigheid gebruikt worden. Voor alle aan het plein te realiseren gebouwen wordt een rooilijn opgenomen waarin alle gebouwen dienen te staan; Buiten het bouwvlak (Gemengd uit te werken) mogen geen bouwwerken worden opgericht; Te handhaven bomen (bestaand en nieuw) krijgen een aanduiding op de kaart. Bij een uitwerkingsplan wordt voor de kleinschalige bedrijvigheid zoals genoemd onder 5.1 onder f een Staat van (bedrijfs)activiteiten toegevoegd; Bij ieder uitwerkingsplan wordt een beeldkwaliteitplan gemaakt.

Voor deelgebied Kern Noord zijn geen verdere specifieke uitwerkingsregels van kracht.

8

Uitwerking Kern Noord

3.

3.1

TOELICHTING OP HET UITWERKINGSPLAN

Inrichting en bebouwing

Kern bestaat uit twee delen: Kern-Zuid en Kern-Noord. Centraal in Kern-Noord bevindt zich het Plein: een dorpsplein van waaruit lint-ontsluiting de drie erven elders in het noordelijke deelgebied ontsluiten. De erven hebben ‘boerenerven’ als referentie. Bij boeren-erven is één gebouw het hoofdgebouw en zijn de andere gebouwen bijgebouwen. In Kern-Noord worden de hoofdgebouwen ‘grootstee’ genoemd en de bijgebouwen ‘luttikstee’. Subtiele verschillen in architectuur en positionering van de bebouwing geeft uitdrukking aan de verschillen tussen grootstee en luttikstee. Omdat er een grote mate van ontwerpvrijheid bestaat kan de uiteindelijke verschijning van de bebouwing zeer divers zijn. Om te voorkomen dat het plandeel door de grote architectonische diversiteit uiteen valt is het van belang om op een andere wijze samenhang te realiseren. Dat gebeurt enerzijds door de randvoorwaarden die gelden voor de bebouwing, en anderzijds door een voor heel Dalmeden herkenbare wijze waarop de openbare ruimte wordt ingericht. Hierbij valt te denken aan een consistente toepassing van materialen, profielen, erfafscheidingen, etc. 3.2

3.4

Ontsluiting

Het deelgebied Kern Noord wordt - samen met het deelgebied Dalmaten en een deel van de Bornsedijk - ontsloten via een directe aansluiting op de Beneluxlaan. De wegen binnen het plangebied hebben geen functie voor de ontsluiting van het omliggende buitengebied. Er worden geen verbindingen gemaakte met de omliggende wegenstructuur (Dalmedenweg) uitgezonderd verbindingen voor langzaam verkeer. De intensiteit op de wegen in het plangebied is daarom beperkt (max. 600 mvt/etm). Aparte voorzieningen voor voetgangers en voetgangers zijn daarom - vanuit verkeerskundig oogpunt - niet noodzakelijk. De Beneluxlaan maakt als z.g. gebiedsontsluitingsweg onderdeel uit van het hoofdwegennet van de gemeente Hengelo. In 2008 wordt gestart met de doortrekking van de Beneluxlaan in oostelijke richting tot de Deurningerstraat.

Beeldkwaliteit

De beeldkwaliteit die ontstaat geeft rust en samenhang in heel Dalmeden. Daarnaast is de continuiteit van belang voor de bewoners zelf. Vooraf is immers bekend hoe de ruimtelijke kaders zijn; ook voor de buren en voor andere plandelen. Bovendien is het, juist door heldere uitgangspunten te hanteren bij de inrichting van de openbare ruimte, mogelijk om een grote ontwerpvrijheid te bieden aan de individuele kavelkoper. 3.3

Waterhuishouding

In haar waterbeheersplan heeft het Waterschap Regge en Dinkel het gebied Dalmeden aangewezen als retentiegebied. Een belangrijke onderlegger voor de inrichting van het plangebied is dan ook de waterhuishouding en de opwaardering van de Dalbeek. Het Waterschap ondersteunt het voornemen tot ontwikkeling en inrichting van het gebied. Met de opstelling van de haalbaarheidsstudie, het waterhuishoudkundig plan en het overleg met het Waterschap wordt het proces van de watertoets doorlopen. Het waterhuishoudkundig plan geeft een blauwdruk voor de waterhuishoudkundige inrichting van het gebied Dalmeden. Het onderhavige uitwerkingsplan is opgesteld in volledige overeenstemming met het waterhuishoudkundig plan.

Uitwerking Kern Noord

9

4.

MILIEU

4.1

Geluid

Voor de ontsluitingswegen, met een wettelijke snelheid van 60 km/uur, zijn berekeningen uitgevoerd bij welke verkeersintensiteit en verhardingstype de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt bereikt. De contouren waarbinnen geen woningen mogen worden geprojecteerd zijn bij de verschillende verhardingstypen als volgt: - fijn asfalt - klinkers - stille elementen verharding

8 meter; 19 meter; 6 meter.

Voor de overige 60 km/uur wegen zal vanwege de geringe verkeersintensiteit in combinatie met de afstand tussen de weg en de rooilijn de geluidsbelasting (ruim) onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB liggen. 4.2

Geur

In de toelichting op het plan Dalmeden is aangegeven dat het wonen in Dalmeden, zeker voor wat betreft de woningen die zich aan de rand bevinden, op belangrijke punten vergelijkbaar is met wonen in het buitengebied. In het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp wordt gesteld: “Het is dus niet zo dat de stadsrand wordt opgeschoven, maar er is juist voor gekozen om nieuwe uitdrukking te geven aan wonen in het buitengebied” Om deze reden wordt het redelijk geacht om niet strikt vast te houden aan de reguliere geurnorm voor woningen in de bebouwde kom, maar in de normstelling enigszins op te schuiven in de richting van de norm voor woningen in het buitengebied. Daarom heeft de Raad met de verordening “geurnormering Dalmeden” (vastgesteld op 9 september 2008) de geurnorm bij woningen in Dalmeden bepaald op 5 odourunits per kubieke meter lucht. Uit de toelichting bij de geurverordening kan worden opgemaakt dat de contour van 5 odourunits per kubieke meter lucht ligt buiten de woonbestemmingsvlakken in het plangebied.

10

Uitwerking Kern Noord

5.

5.1

JURIDISCHE PLANOPZET

Verklaring van de bestemmingen

Bestemming Wonen Op de gronden met deze bestemming mogen worden gebouwd: woningen met bijgebouwen, met inbegrip van ruimte voor de uitoefening van een huis verbonden beroep of bedrijf. Omdat ervoor gekozen is om aan elk erf één zogenaamde grootstee en een aantal luttiksteeën te laten bouwen zijn voor elk van deze woningtypen specifieke bouwvoorschriften opgenomen. Buiten de op de plankaart aangegeven bouwvlakken mogen geen bouwwerken worden opgericht. De grond buiten het bouwvlak is bestemd voor tuin, verhardingen e.d. Verder zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot maximale bebouwde oppervlakte en goot- en bouwhoogte en met betrekking tot de uitoefening van een huis verbonden beroep of bedrijf. Bestemming Gemengde Doeleinden Op de gronden met deze bestemming mogen worden gebouwd: woningen met bijgebouwen, met inbegrip van ruimte voor de uitoefening van een huis verbonden beroep of bedrijf. Tevens is toegestaan kleinschalige bedrijvigheid tot maximaal categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Bestemming Groen Op deze bestemming zijn van toepassing de desbetreffende voorschriften deel uitmakende van het bestemmingsplan Dalmeden. Zie de toelichting van dat bestemmingsplan. Bestemming Verkeer-Verblijf Idem als bij de bestemming Groen.

5.2

Toetsing van het plan aan de uitwerkingsregels behorende bij de bestemming: “Wonen uit te werken”:

a.

Het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp is uitgewerkt tot een door burgemeester en wethouders vastgesteld definitief stedenbouwkundig ontwerp. Dit stuk heeft als basis gediend voor het onderhavige uitwerkingsplan.

b.

De in het bestemmingsplan Dalmeden bepaalde maximale bouwhoogte is in acht genomen.

c.

Op de plankaart zijn de bouwvlakken aangegeven. In de voorschriften is bepaald dat de woningen –met bijgebouwen- binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd.

d.

In de voorschriften is bepaald dat buiten het bouwvlak geen bouwwerken mogen worden opgericht.

e.

De te handhaven bomen zijn op de plankaart van een aanduiding voorzien.

f.

Volgens het bestemmingsplan Dalmeden mogen in deelgebied Kern Noord maximaal 56 woningen worden gerealiseerd. Het onderhavige uitwerkingsplan Kern Noord voorziet in de bouw van maximaal dit aantal woningen.

g.

Zie de opmerkingen onder 4.1 Geluid.

h.

In de voorschriften is bepaald dat de bebouwde oppervlakte van zowel een grootstee als van een luttikstee niet meer mag bedragen dat 25% van de oppervlakte van het bouwperceel.

i.

De bouwkavels zijn van zodanige omvang dat zelfs bij volledige benutting van de toegestane maximale bebouwde oppervlakte er voldoende ruimte op de kavel overblijft voor parkeerruimte op eigen terrein. Bouwaanvragen binnen de deelgebieden worden getoetst aan de parkeernormen zoals vastgelegd binnen in de gemeentelijke parkeernota. Aan de bouwvergunningen zal een voorschrift worden gekoppeld tot realisatie van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

j.

In Kern-Noord bevinden zich geen bestaande/in te passen houtopstanden.

k.

Zie de opmerkingen onder 4.2 Geur.

Uitwerking Kern Noord

11

l.

Voor deelgebied Kern Noord is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. De procedure hiervan verloopt zoveel mogelijk parallel aan die van het uitwerkingsplan Kern Noord.

12

Uitwerking Kern Noord

5.3

Toetsing van het plan aan de uitwerkingsregels behorende bij de bestemming: “Gemengd uit te werken”:

a.

Het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp is uitgewerkt tot een door burgemeester en wethouders vastgesteld definitief stedenbouwkundig ontwerp. Dit stuk heeft als basis gediend voor het onderhavige uitwerkingsplan.

b.

De in het bestemmingsplan Dalmeden bepaalde maximale bouwhoogte is in acht genomen.

c.

Op de plankaart zijn de bouwvlakken aangegeven. In de voorschriften is bepaald dat de woningen –met bijgebouwen- binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd.

d.

In de voorschriften is bepaald dat de tot “Gemengd” bestemde gronden zijn bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep/aan huis verbonden bedrijf en voor kleinschalige bedrijvigheid. Hieronder wordt verstaan bedrijvigheid die qua aard, omvang en milieuhinder toelaatbaar is binnen een woonomgeving. Aan huis verbonden beroepen f bedrijvigheid moet te allen tijde ondergeschikt zijn aan het wonen. Uit e.e.a. blijkt dat binnen dit gebied het wonen de hoofdactiviteit is. De andere toegelaten gebruiksvormen zijn hieraan ondergeschikt.

e.

In de voorschriften is bepaald dat de bedrijfsoppervlakte per bedrijf maximaal 100 m2 mag bedragen.

f.

In de voorschriften is bepaald dat de gevels van hoofdgebouwen moeten worden gebouwd in de aan de weg en aan het plein gelegen bouwgrens. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen om een gevel maximaal 50 cm achter de bouwgrens te bouwen.

g.

In de voorschriften is bepaald dat buiten het bouwvlak mogen geen bouwwerken worden opgericht.

h.

Binnen het gebied met deze bestemming staan geen te handhaven bomen.

i.

Aan de bestemmingsvoorschriften is een op de aard van dit plangebied afgestemde Staat van Bedrijfsactiviteiten gekoppeld.

j.

Voor deelgebied Kern Noord is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. De procedure hiervan verloopt zoveel mogelijk parallel aan die van het uitwerkingsplan Kern Noord.

Voor deelgebied Kern Noord zijn geen verdere specifieke uitwerkingsregels van kracht.

Uitwerking Kern Noord

13

6.

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Op 30 maart 2001 is tussen provincie en gemeente een bestuursovereenkomst aangegaan in het kader van Ruimte voor Ruimte (RvR). Kern van deze bestuursovereenkomst is de ontwikkeling van een ca. 68 hectare groot gebied t.b.v. de woningbouw teneinde uit de opbrengsten vanuit deze grondexploitatie bij te dragen in de schadeloosstelling van agrariërs, die besluiten de bedrijfsvoering te staken en op grond daarvan schadeloos gesteld worden voor de sloop van stallen. Voor Dalmeden is een kostendekkende grondexploitatie opgesteld, welke correspondeert met de uitgangspunten zoals in het bestemmingsplan zijn verwoord. De grondexploitatie is in augustus 2006 per 01.01.2006 opgesteld en is in november 2006 door de Raad vastgesteld. Het bruto woongebied van Dalmeden is ongeveer 42,2 hectare, waarvan 33,4 hectare uitgegeven zal worden. De gemeente heeft 48,9 hectare van het totale exploitatiegebied in bezit. In 2008 wordt begonnen worden met het bouw en woonrijp maken van het gebied. De kosten zijn gebaseerd op het voorlopig ontwerp. In de hoofdstructuur wordt 8 hectare gereserveerd voor de beken (temporeel en permanent) en 17 hectare voor de openbare ruimte. In het bruto woongebied wordt 5,6 hectare verharding aangelegd en 3 hectare groen. Verder worden de plankosten, de bodemsaneringen, de afdrachten aan de provincie en afdrachten aan de verschillende reserves meegerekend. In 2008 wordt gestart met de uitgifte van de 33,4 hectare terrein, dit komt overeen met 521 woningen. Een van de gebieden die nu uitgewerkt en uitgegeven worden is het deelgebied Kern-Noord. Bij de uitwerking van het bestemmingsplan. wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan gewaarborgd middels de in de grondexploitatie opgenomen uitgangspunten. Bepalend is dat de geraamde grondopbrengsten op basis van het grondgebruik daadwerkelijk worden gerealiseerd. Voor de uitgewerkte clusters binnen het deelgebied Kern-Noord was een uitgeefbaar gebied verwacht van ongeveer 20.000 m2 en in de uitwerking van dit bestemmingsplan wordt dit ook gerealiseerd.

14

Uitwerking Kern Noord

7.

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

Ter voldoening aan de in het bestemmingsplan Dalmeden voorgeschreven uitwerkingsprocedure is het ontwerp-besluit tot uitwerking met de daarbij behorende stukken gedurende zes weken –van 24 september tot en met 4 november 2008- ter inzage gelegd. Hierbij moet worden opgemerkt dat in het bestemmingsplan Dalmeden weliswaar is voorgeschreven dat de terinzagelegging gedurende vier weken moet plaatvinden, maar dat gekozen is voor een termijn van zes weken omdat deze in overeenstemming is met de in de Algemene wet bestuursrecht gehanteerde termijn. Burgemeester en wethouders hebben de terinzagelegging vooraf in het Hengelo’s Weekblad bekend gemaakt. Er zijn gedurende de termijn van terinzagelegging geen zienswijzen ingediend.

Uitwerking Kern Noord

15

VOORSCHRIFTEN UITWERKINGSPLAN KERN NOORD ARTIKEL 2. ARTIKEL 1.

WONEN

BEGRIPSOMSCHRIJVING

1. plankaart: De tekening deel uitmakende van het bestemmingsplan Dalmeden, uitwerking Kern Noord, tekening nr. sv-991-RBK-0005.

2.1 Bestemmingsomschrijving De op de plankaart voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep/aan huis verbonden bedrijf; b. aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen; c. tuinen, erven en terreinen; d. verhardingen; e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 2.2 Bouwvoorschriften 2.2.1 Voor het bouwen van een grootstee geldt: a. een grootstee mag uitsluitend worden opgericht op de kavels die voorzien zijn van de aanduiding (gs); b. een grootstee mag uitsluitend worden opgericht binnen een bouwvlak; c. een grootstee moet met de voorgevel in de aan het erf gelegen voorste bouwgrens worden gebouwd; d. de totale oppervlakte van een grootstee mag maximaal 25% van de oppervlakte van het bouwperceel bedragen; e. de breedte van het voorhuis mag niet minder bedragen dan 10 meter en de diepte mag niet meer bedragen dan 8 meter; f. de goot- en de bouwhoogte van het voorhuis mogen niet meer en niet minder bedragen dan op de plankaart is aangegeven; g. de dakhelling van het voorhuis mag niet minder dan 40 graden bedragen; h. het achterhuis mag niet breder zijn dan het voorhuis; i. in afwijking van de desbetreffende aanduiding op de plankaart mag de goothoogte van het achterhuis maximaal 2,5 meter bedragen; j. in afwijking van de desbetreffende aanduiding op de plankaart mag de bouwhoogte van het achterhuis maximaal 10,5 meter bedragen. De bouwhoogte van het achterhuis dient minimaal 1,5 meter lager te zijn dan de bouwhoogte van het voorhuis; k. de dakhelling van het achterhuis moet minimaal 40 graden bedragen; l. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht; m. de oppervlakte aan bijgebouwen mag per perceel niet meer bedragen dan: -75 m2 voor percelen groter dan 500 m2 maar kleiner dan 1000 m2; 100 m2 voor percelen groter dan 1000 m2; n. de hoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 5 meter bedragen; o. De dakhelling van aan- en uitbouwen en bijgebouwen moet ten minste 10

16

Uitwerking Kern Noord

p.

graden bedragen; buiten het bouwvlak mogen geen bouwwerken worden opgericht.

2.2.2 Voor het bouwen van een luttikstee geldt: a. een luttikstee mag uitsluitend worden opgericht op de kavels die voorzien zijn van een aanduiding (ls); b. een luttikstee mag uitsluitend worden opgericht binnen een bouwvlak; c. een luttikstee moet met de voorgevel in de aan het erf of de straat gelegen voorste bouwgrens worden gebouwd; d. de totale oppervlakte van een luttikstee mag maximaal 25% van de oppervlakte van het bouwperceel bedragen; e. de goot- en de bouwhoogte van een luttikstee mogen niet meer bedragen dan op de plankaart is aangegeven; f. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht; g. de oppervlakte aan bijgebouwen mag per perceel niet meer berdragen dan: -50 m2 voor percelen met een grootte tot en met 500 m2; -75 m2 voor percelen groter dan 500 m2; h. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 5 meter bedragen; i. De dakhelling van aan- en uitbouwen en bijgebouwen moet ten minste 10 graden bedragen; j. buiten het bouwvlak mogen geen bouwwerken worden opgericht.

2.3

Aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf

Het is toegestaan om binnen de woning een aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf uit te oefenen. Hieronder wordt verstaan: een dienstverlenend dan wel ambachtelijk beroep c.q. bedrijf, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hiervoor gelden de volgende bepalingen: a. het aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf mag uitsluitend worden uitgeoefend door een bewoner van het hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel; b. er mag geen hinder worden of kunnen worden toegebracht aan het woonmilieu; c. er mag niet meer dan 1/3 van de oppervlakte van de woning en de bij deze woning behorende aan- en uitbouwen of bijgebouwen voor de beroepsuitoefening worden gebruikt, met een maximum van 40 m2; d. het mogen geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen, dat tengevolge ervan extra verkeersmaatregelen, waaronder parkeervoorzieningen, noodzakelijk worden.

Uitwerking Kern Noord

17

ARTIKEL 3.

GEMENGD

3.1 Bestemmingsomschrijving De op de plankaart voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep/aan huis verbonden bedrijf; b. kleinschalige bedrijvigheid; c. aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen; d. tuinen, erven en terreinen; e. verhardingen; f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; g. nutsvoorzieningen. 3.2 a.

Bouwvoorschriften hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht; hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd over de volledige breedte van de kavel; de oppervlakte van de hoge bebouwing op de kavel mag maximaal 75% en de oppervlakte van de lage bebouwing op dezelfde kavel mag maximaal 25% van de oppervlakte van de kavel bedragen. de bouwpercelen gelegen aan de als zodanig aangeduide grenzen van het bouwvlak moeten volledig worden bebouwd; de gevels van hoofdgebouwen moeten worden gebouwd in de aan de weg en aan het plein gelegen bouwgrens. Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen om een gevel maximaal 50 cm achter de bouwgrens te bouwen; de goothoogte mag niet minder bedragen dan op de plankaart is aangegeven; de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer en niet minder bedragen dan op de plankaart is aangegeven; de dakhelling van hoofdgebouwen moet minimaal 55 graden bedragen de oppervlakte van aan/uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 50% van de oppervlakte van het bouwvlak bedragen; de bouwhoogte van aan/uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 4 meter bedragen; buiten het bouwvlak mogen geen bouwwerken worden opgericht.

b. c. d. e.

f. g. h. i. j. k.

18

Uitwerking Kern Noord

3.3 Kleinschalige bedrijvigheid De begane grond van de hoofdgebouwen in deelgebied Kern-Plein mag naast het gebruik voor woondoeleinden tevens gebruikt worden ten behoeve van kleinschalige bedrijvigheid. Hieronder wordt verstaan: bedrijvigheid die qua aard, omvang en milieuhinder toelaatbaar is binnen een woonomgeving, waaronder in ieder geval begrepen een kantoor, dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling en (productiegebonden) detailhandel. Onder een dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling wordt verstaan een bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio’s en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen. Hiervoor gelden de volgende bepalingen: a. de bedrijfsoppervlakte per bedrijf mag maximaal 100 m2 bedragen; b. uitsluitend de begane grond mag voor de kleinschalige bedrijvigheid gebruikt worden; c. de bedrijfsactiviteit dient voor te komen in de van deze voorschriften deel uitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan vrijstelling verlenen en toestaan dat bedrijven zich vestigen die niet zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten maar die kunnen aantonen dat zij qua aard, omvang en milieuhinder vergelijkbaar zijn met de bedrijven die wel in de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn genoemd. d. het is niet toegestaan om inrichtingen zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) te vestigen. 3.4 Aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf Het is toegestaan om binnen de woning een aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf uit te oefenen. Hieronder wordt verstaan: een dienstverlenend dan wel ambachtelijk beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hiervoor gelden de volgende bepalingen: a. het aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf mag uitsluitend worden uitgeoefend door een bewoner van het hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel; b. er mag geen hinder worden of kunnen worden toegebracht aan het woonmilieu; c. er mag niet meer dan 1/3 van de oppervlakte van de woning en de bij deze woning behorende aan/uit- of bijgebouwen voor de beroepsuitoefening worden gebruikt, met een maximum van 40 m2; d. het mogen geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen dat tengevolge ervan extra verkeersmaatregelen, waaronder parkeervoorzieningen, noodzakelijk worden.

ARTIKEL 4

GROEN

Op deze bestemming is het bepaalde in artikel 9 van de voorschriften deel uitmakende van het bestemmingsplan Dalmeden van toepassing. ARTIKEL 5

VERKEER-VERBLIJF

Op deze bestemming is het bepaalde in artikel 7 van de voorschriften deel uitmakende van het bestemmingsplan Dalmeden van toepassing. ARTIKEL 6

TITEL

Deze voorschriften kunnen worden aangehaald als “Voorschriften bestemmingsplan Dalmeden, uitwerking Kern Noord”.

Uitwerking Kern Noord

19

SBI 15 1593 t/m 1595

VOLGNR

18 182

OMSCHRIJVING VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN Vervaardiging van wijn, cider e.d.

GEUR

STOF

GELUID C GEVAAR AFSTAND CAT

10

0

30

10

10

30

UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Uitgeverijen (kantoren) 0 0 Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen 10 0 Grafische afwerking 10 0 Binderijen 30 0 Grafische reproduktie en zetten 30 0 Overige grafische aktiviteiten 30 0 Reproduktiebedrijven opgenomen media 10 0

VERVAARDIGING VAN KLEDING Vervaardiging van kleding en -toebehoren (excl. van leer)

C 0

30

1

30

30

2

10 30 10 30 10 30 10

0 0 0 0 10 10 0

10 30 10 30 30 30 10

1 2 1 2 2 2 1

10 10 30 30

0 10 10 0

10 30 30 30

1 2 2 2

22 221 2222.6 2223 2223 2224 2225 223

-

36 361 362 363 3661.1

2

VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. Meubelstoffeerderijen b.o. <200 m2 Fabricage van munten, sieraden e.d. Muziekinstrumentenfabrieken Sociale werkvoorziening

50 5020.4

B

HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS Autobeklederijen 10 10

10

10

10

1

52 52 5211/2,5246/9 5222, 5223 5224 5231, 5232 5249 527

A

DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN Detailhandel voor zover n.e.g. Supermarkten, warenhuizen Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken, bakken Detailhandel brood en banket met bakken voor eigen winkel Apotheken en drogisterijen Detailhandel in vuurwerk Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen)

0 0 30 30 0 0 10

0 0 0 10 0 0 0

10 10 10 10 0 10 10

0 30 10 C 10 10 10 10

10 30 30 30 10 10 10

1 2 2 2 1 1 1

55 553 5552

-

LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING Restaurants, cafetaria's, snackbars, viskramen e.d. Cateringbedrijven

30 30

0 0

10 10

C 10 C 10

30 30

2 2

63

-

A B

DIENSTVERLENING TBV HET VERVOER

0 30 30 0

10 10 10 30

6322, 6323 633 634

Overige dienstverlening t.b.v. vervoer (kantoren) Reisorganisaties Expediteurs, cargadoors (kantoren)

0 0 0

0 0 0

10 10 10

0 0 0

10 10 10

1 1 1

64 642

A

POST EN TELECOMMUNICATIE Telecommunicatiebedrijven

0

0

10

C 0

10

1

65, 66, 67 65, 66, 67

A

FINANCIELE INSTELLINGEN EN VERZEKERINGSWEZEN Banken, verzekeringsbedrijven, beurzen

0

0

30

C 0

30

2

70 70

A

VERHUUR VAN EN HANDEL IN ONROEREND GOED Verhuur van en handel in onroerend goed

0

0

10

0

10

1

71 714

-

VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g. 10 10 30

10

30

2

72 72

A

COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d.

0

0

10

0

10

1

73 731 732

-

SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek

30 0

10 0

30 10

30 0

30 10

2 1

74 74 7481.3 7484.4

A

OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING Overige zakelijke dienstverlening: kantoren Foto- en filmontwikkelcentrales Veilingen voor huisraad, kunst e.d.

0 10 0

0 0 0

10 30 10

0 C 10 0

10 30 10

1 2 1

85 8512, 8513 8514, 8515

-

GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven Consultatiebureaus

10 0

0 0

10 10

10 0

1 1

CULTUUR, SPORT EN RECREATIE Studio's (film, TV, radio, geluid) Muziek- en balletscholen Dansscholen Bibliotheken, musea, ateliers, e.d.

0 0 0 0

0 0 0 0

30C 30 30 10

30 30 30 10

2 2 2 1

92 921, 922 9234 9234.1 9251, 9252

0 0 10 0 C 0 0

93 9301.2 9301.3 9301.3 9302 9304 9305

A B B

OVERIGE DIENSTVERLENING Chemische wasserijen en ververijen Wasverzendinrichtingen Wasserettes, wassalons Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten Fitnesscentra, badhuizen en sauna-baden Persoonlijke dienstverlening n.e.g.

30 0 10 0 10 0

0 0 0 0 0 0

30 30 10 10 30C 10

30 0 0 0 0 C 0

30 30 10 10 30 10

2 2 1 1 2 1