bestemmingsplan Croix de Bourgogne gemeente Valkenburg aan de Geul datum: 26 maart 2012 projectnummer: adviseur: Lde & Jke

bestemmingsplan Croix de Bourgogne gemeente Valkenburg aan de Geul

1

status: datum: projectnummer: adviseur:

vastgesteld 26 maart 2012 304710 Lde & Jke

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

1

1

Inleiding

1

1.1

Aanleiding

1

1.2

Noodzaak bestemmingsplan

3

1.3

Opzet bestemmingsplan

3

2

Beleid

5

2.1

Inleiding

5

2.2

Rijksbeleid

5

2.3

Provinciaal beleid

7

2.4

Gemeentelijk beleid

12

3

Gebieds- en projectomschrijving

18

3.1

Inleiding

18

3.2

De directe omgeving

18

3.3

Het plangebied

18

3.4

Het planvoornemen

19

3.5

Gebiedsomschrijving

21

4

Het geldend bestemmingsplan

23

4.1

Geldend bestemmingsplan

23

4.2

Wijziging bestemmingsplan

24

5

Onderbouwing van het project

25

5.1

Functionele onderbouwing

25

5.2

Fysiek-ruimtelijke onderbouwing

28

6

Onderzoek

32

6.1

Algemeen

32

6.2

Geluidhinder

32

6.3

Bodem- en grondwaterkwaliteit

32

6.4

Bodembeschermingsgebied

34

6.5

Luchtkwaliteit

34

6.6

Milieuzonering

35

6.7

Flora en fauna

35

6.8

Cultuurhistorie en archeologie

39

6.9

Externe veiligheid

40

6.10

Kabels en leidingen

41

6.11

Verkeer

42

bestemmingplan Croix de Bourgogne

7

Waterparagraaf

44

7.1

Waterbeleid

44

7.2

Waterparagraaf

47

7.3

Watertoets

50

8

Juridische opzet

51

8.1

Algemeen

51

8.2

De verbeelding

51

8.3

De regels

51

Haalbaarheid

52

9 9.1

Economische haalbaarheid

52

9.2

Maatschappelijke aanvaardbaarheid

52

10

Procedure

53

10.1

Inleiding

53

10.2

De te volgen procedure

53

10.3

Het vooroverleg en de watertoets

53

Bijlage Bijlage onderzoeken (losse bijlage)

toelichting

Straatnamen

bestemmingplan Croix de Bourgogne

toelichting

Kadastrale kaart Valkenburg aan de Geul (19de eeuw)

topografische kaart

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Luchtfoto

Kadastrale ondergrond

De locatie, kadastraal bekend als Sectie A, nummer 2742, gelegen op de hoek van het Theodoor Dorrenplein en de Gosewijnstraat, ook wel genoemd ‗de kuil‘, te Valkenburg aan de Geul is enige tijd geleden door de gemeente verkocht aan Geuldal Projectontwikkeling. Inmiddels is met deze partij een contractovername gesloten door Fahrenheit Hotels & Leisure B.V.. Deze projectontwikkelaar is voornemens om op voornoemde locatie een luxe hotel met restaurant, genaamd ‗Croix de Bourgogne‘ te realiseren. Op deze locatie stond voor de oorlog reeds het gerenommeerde hotel ‗Het Bourgondische Kruis‘, genoemd naar het 17

de

eeuwse Andreaskruis dat diende om het Spaanse gebied af

te bakenen. Dit hotel met park was in het bezit van een voorname Valkenburgse familie en was gelegen op een smal perceel aan de Geul op de hoek van de Grotestraat en de Gosewijnstraat tegenover het Spaanse Leenhof. Onder het Frans bewind ontving het nobele hotel in 1880 de naam 'Croix de Bourgogne'.

bestemmingsplan Croix de Bourgogne

1

Hotel in de 19e eeuw

Hotel in de 19e eeuw: tuin

Impressie hotel Gosewijnstr.

1920: nieuwe veranda/dak

Hotel met gesloten veranda

Uitzicht gesloten veranda

Uitsnede elektrische lift

Beschadigingen in 1944

Beschadigingen in 1944

In 1885 werd in Valkenburg de allereerste Vereniging Voor Vreemdelingenverkeer (VVV) van Nederland opgericht ter bevordering van het toerisme. De toenmalige eigenaar gaf het hotel een open veranda. Hier werd samen met de badinrichting over geadverteerd in de hotelgids van de VVV in 1890. Het hotel was destijds geschikt voor ongeveer 70 hotelgasten. In 1912 werd door diezelfde eigenaar, naast de marmeren trap, een elektrische lift geinstalleerd. Later werd het hotel door de nieuwe eigenaar voorzien van een nieuwe dakvorm ter uitbreiding van het aantal kamers. Na de Eerste Wereldoorlog was Valkenburg met haar grotten, ruïne, oude poorten en gebouwen alom bekend als toeristenstad. Onder beheer van de toenmalige eigenaren werd het hotel voorzien van een nieuwe gemoderniseerde inrichting. De slaapkamers werden voorzien van alle moderne comfort zoals stromend water en een badkamer. De open veranda werd vervangen door een nieuwe luchtige gesloten veranda. Verder waren er een ruime vergaderzaal, een moderne eetzaal en een leeszaal aanwezig. Naast het hotel werden parkeervoorzieningen aangelegd.

2

toelichting

Hotel Croix de Bourgogne voor WOII

Locatie na WOII

In 1944, kort voor het einde van de Tweede Wereldoorlog, werd het hotel verwoest door het opblazen van de Geulbrug door de Duitsers. Het hotel was dermate zwaar beschadigd dat het volledig moest worden afgebroken. Bij de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog werd het hotel, met haar typische ligging aan de Geul, niet herbouwd. Een lege plek bleef achter. Wel werd het stratentracé gewijzigd waardoor het Theodoor Dorrenplein ontstond. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenburg wil medewerking verlenen aan de (her)ontwikkeling van hotel Croix de Bourgogne en heeft in dat kader ingestemd met de verkoop van de betreffende gronden. 1.2

Noodzaak bestemmingsplan

Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het realiseren van een hotel op deze locatie niet mogelijk. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenburg aan de Geul heeft derhalve besloten om deze ontwikkeling te regelen middels een afzonderlijk bestemmingsplan. 1.3

Opzet bestemmingsplan

Voor het realiseren van de functiewijziging in afwijking met het vigerende bestemmingsplan is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Hierdoor wordt het realiseren van het hotel mogelijk gemaakt. In deze toelichting moet ingegaan worden op de ruimtelijke inpasbaarheid en zal uiteengezet worden dat de voorgestane ontwikkeling geen afbreuk doet aan de aanwezige waarden ter plaatse van het plangebied maar leidt tot een kwaliteitsverbetering van het gebied en de directe omgeving. Tevens wordt onderbouwd dat het plan niet strijdig is met andere beleidsvelden.


3

In de hierna volgende hoofdstukken van deze bestemmingsplanherziening komen onder meer de volgende elementen aan de orde:  toetsing aan het geldend beleid;  de relatie met het vigerende bestemmingsplan;  projecten gebiedsomschrijving;  toetsing aan milieuwetgeving en andere ruimtelijke wetgeving met betrekking tot bestaande of potentiële belemmeringen in de omgeving van het plangebied;  onderbouwing van het project;  haalbaarheid;  procedurele voortgang.

4

toelichting

2

Beleid

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Het rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Nota Ruimte, het Nationaal Waterplan en de nota Belvedere. Voor het provinciaal beleid is het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 (POL) van belang. Het regionaal- en gemeentelijk beleid wordt weergegeven in de Structuurvisie 2005, de Visie Gebiedsontwikkeling, de Toekomstvisie 2030, de Toeristische visie, het Gemeentelijk Waterplan, het Landschapsbeleidsplan, het Mobiliteitsplan en de Beleidsnota Parkeernormen. 2.2

Rijksbeleid

2.2.1 Nota Ruimte In de Nota Ruimte wordt ruimte voor ontwikkeling als uitgangspunt centraal gesteld. Het kabinet gaat uit van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen Rijk en decentrale overheden. De nota bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk (platte)land. Het beleid is gericht op het scheppen van ruimte voor de verschillende ruimtevragende functies. Meer specifiek richt het rijk zich op:  versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;  krachtige steden en een vitaal platteland;  borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;  borging van de veiligheid; waarbij de laatste drie op dit plan van toepassing zijn. Bundeling van economie en verstedelijking staat centraal als de ruimtelijke uitwerking van deze doelen. Bundeling betekent in deze dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd moet worden gelokaliseerd, dat wil zeggen in of aansluitend aan bestaand bebouwd gebied. Het planvoornemen sluit hierbij aan gezien de ligging binnen de (historische) woonbebouwing aan de Grotestraat Centrum en de Louis van der Maesenstraat. Het planvoornemen voorziet in de heropbouw van een voormalig hotel, ten behoeve van horeca. Dit is een vorm van intensivering, waarbij wordt aangesloten bij het beleid uit de Nota Ruimte. Op de borging en ontwikkeling van belangrijke waarden (archeologie, cultuurhistorie, flora en fauna en water) en borging van de veiligheid (luchtkwaliteit, externe veiligheid en bedrijvigheid) wordt specifiek ingegaan in hoofdstuk 6 ―Onderzoek‖. 2.2.2 Nationaal waterplan (2009) Het Nationaal Waterplan (structuurvisie) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande Nota‘s Waterhuishouding en is gelijktijdig met het wetsvoorstel Waterwet, d.d. 22 december 2009 in werking treden.


5

Omdat ook voor de volgende generaties Nederland als veilig en welvarend waterland veiliggesteld moet worden, moet nu een antwoord worden gevonden op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie, economie en een duurzaam waterbeheer. Een goede bescherming tegen overstromingen, het zoveel mogelijk voorkómen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit zijn basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. Water levert een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de leefomgeving en behoud van biodiversiteit. Het doel is helder: Nederland, een veilige en leefbare delta, nu en in de toekomst. Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het dan ook van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn. Meer dan voorheen moet water bepalend zijn bij de besluitvorming. De mate waarin water bepalend is, hangt af van de wateropgave in relatie tot andere opgaven, aanwezige functies en bodemgesteldheid, en andere kenmerken in dat gebied. Het planvoornemen is niet gelegen in een ruimtelijke hoofdstructuur, zoals bedoeld in de AMvB ruimte. In gebieden buiten de ruimtelijke hoofdstructuur heeft het rijk geen primaire ruimtelijke verantwoordelijkheid. Gemeenten en provincies wordt gevraagd het generieke beleid lokaal en regionaal te vertalen en vast te leggen in structuurvisies, bestemmingsplannen en waterplannen. Bij de planuitwerking dient dan ook rekening te worden gehouden met waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn, gericht op duurzaam waterbeheer. Meer concreet betekent dit dat aangegeven moet worden welke consequenties het planvoornemen voor de waterhuishouding ter plekke heeft en hoe omgegaan wordt met het schone hemelwater en het afvalwater. 2.2.3 Nota Belvedere De nota Belvedere betreft een nota van een viertal ministeries waarin is vastgelegd hoe cultuurhistorie, ruimtelijke ontwikkelingen kan inspireren, met als uitgangspunt ―behoud door ontwikkeling‖. De beleidsnota beoogt de aanwezige cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend te laten zijn bij de inrichting van Nederland. Cultuurhistorie moet een inspiratiebron zijn en een kwaliteitsimpuls vormen voor de ruimtelijke inrichting van Nederland. De aanwezige cultuurhistorische waarden geven het landschap en de dorpskom/wijk diepgang. Dergelijke waarden vertellen iets over het verleden en over hoe men destijds met het landschap omging. De cultuurhistorie in het landschap trekt toerisme en recreanten aan. Daarnaast is variatie in landschappen, met respect voor cultuurhistorische waarden, aantrekkelijk en wenselijk.

6

toelichting

Een eerste vereiste is het voorkomen van de teloorgang van het bodemarchief (archeologie) en het respecteren van historische gegevens bij behoud, ontwerp en herinrichting van bestaande en nieuwe gebieden. Het grondgebied van de Gemeente Valkenburg wordt in de Nota Belvedere aangemerkt als een cultuurhistorisch belangrijk gebied. Er zijn enkele Rijksmonumenten gelegen, waarvan de kwaliteit geëtaleerd en beschermd dient te worden. Valkenburg maakt daarnaast onderdeel uit van het Belvederegebied ‗Heuvelland‘. Binnen dit gebied wordt in grote lijnen gestreefd naar instandhouding en versterking van de landschappelijke en cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren, zoals die in het landschap worden aangetroffen. Het Belvederegebied richt zich veel minder op de in het gebied aanwezige kernen. Algemeen wordt gestreefd naar het behoud en de versterking van de cultuurhistorische identiteit door een bundeling van krachten van de diverse betrokken instanties en integrale planvorming. Het aanwijzen van een initiatiefnemer voor actief behoud en/of de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden kan hier ook een rol bij spelen. De heropbouw van een voormalig gerenommeerd hotel past in dit streven. 2.3

Provinciaal beleid

2.3.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) Het beleid van de provincie Limburg is vastgelegd in het POL (vastgesteld in 2006, meest recent geactualiseerd in 2010). In het POL is onderhavige locatie, op basis van de Nota Ruimte aangewezen en nader begrensd als onderdeel van het Nationaal Landschap Zuid Limburg. De ambitie is om het Nationaal Landschap in samenhang met stedelijke gebieden te ontwikkelen als een welvarend gebied, waar het goed wonen, werken en recreëren is. De maatschappelijke en toeristische voorzieningen staan op een hoog peil, waarbij ook de zorg voor versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische kernkwaliteiten duurzaam is gewaarborgd. Voor de ontwikkeling van de regio is het belangrijk dat meer samenhang wordt gebracht in het behoud van een vitale sociaaleconomische basis, de ontwikkeling van de groene en cultuurhistorische waarden en het recreatief medegebruik. Inspelend op de aanwezige kwaliteiten en ontwikkelingsmogelijkheden worden negen perspectieven onderscheiden. Elke zone of deelgebied in Limburg hoort, qua kenmerken en ontwikkelingsrichting, tot een van die perspectieven. De onderhavige locatie is binnen het POL aangeduid als ―Plattelandskern Zuid-Limburg‖ en valt onder perspectief 6b. Binnen perspectief 6b staat de vitaliteit van dorpen en stadjes centraal. Met het oog daarop wordt ruimte geboden voor de opvang van de woningbehoefte van de eigen bevolking en voor de groei van lokaal, in een enkel geval ook regionaal georiënteerde bedrijvigheid.


7

Uitsnede POL, perspectieven kaart

Het in stand houden van winkels en publiekvoorzieningen vraagt ook de nodige aandacht, net als de bereikbaarheid per openbaar vervoer, zodat sociaal-culturele voorzieningen goed bereikbaar zijn. Het planvoornemen sluit aan op dit provinciale beleid. Met de heropbouw van het hotel wordt bijgedragen aan de instandhouding van de publiekvoorzieningen. Het hotel betreft een toeristische voorziening op hoog niveau, die bijdraagt aan de verdere toeristischrecreatieve gebruiksmogelijkheden. 2.3.2 POL-aanvulling Nationaal Landschap Zuid-Limburg Naar aanleiding van het aanwijzen van het Heuvelland Zuid-Limburg als Nationaal Landschap in de Nota Ruimte is de POL-aanvulling Nationaal Landschap Zuid-Limburg opgesteld. In deze aanvulling wordt aan de kernkwaliteiten uit de Nota Ruimte, zijnde:  het reliëf;  het groene karakter;  de schaalcontrasten; de volgende kernkwaliteit toegevoegd:  de kenmerkende en gebiedseigen cultuurhistorische elementen. Naast de bovenstaande kernkwaliteiten is een bijzondere kwaliteit van Zuid-Limburg, dat veel landschappelijke waarden nog in een oorspronkelijke, betekenisvolle samenhang tussen ondergrond, natuur en cultuurhistorie voorkomen.

8

toelichting

Uitsnede kaart Contourenbeleid

De POL-aanvulling richt zich met name op het landschap en niet zo zeer op de kernen daarin. Wel kan gesteld worden dat met de heropbouw van het hotel een kenmerkend en gebiedseigen cultuurhistorisch element in ere wordt hersteld. 2.3.3 POL- aanvulling verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering Limburgs Kwaliteitsmenu De POL-aanvulling verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering (vastgesteld d.d. 18 december 2009) bevat een aantal beleidsaanpassingen, die zich concentreren rond drie nauw samenhangende thema‘s: verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering Voor deze drie thema‘s wordt op onderdelen de formulering van het provinciaal belang aangescherpt. Dit is nodig om duidelijk te maken op welke wijze de provincie haar nieuwe bevoegdheden volgens de Wet ruimtelijke ordening zal inzetten. De doelen van deze POL-aanvulling zijn:  provinciale regie en sturing op woningvoorraadontwikkeling;  provinciale regie en sturing op ontwikkeling werklocaties;  selectieve provinciale sturing op verstedelijkingsprocessen;  ruimte voor nieuwe clusters van bebouwing in landelijk gebied (‗nee, tenzij‘);  het verbinden van nieuwbouw of uitleglocaties met revitalisering en/of herstructurering (woongebieden, werklocaties, glastuinbouw);  selectieve provinciale sturing op gebiedsontwikkelingen;  het verankeren en overdragen van het Limburgs Kwaliteitsmenu. Deze POL-aanvulling vormt het kader voor een nieuwe beleidsregel: het Limburgs Kwaliteitsmenu.


9

Het planvoornemen is gelegen binnen de contour. Dit heeft tot gevolg dat de POL aanvulling verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering niet van toepassing is op onderhavig plan. Het planvoornemen is niet gelegen binnen perspectief P2, P3 of P8. Dit heeft tot gevolg dat het Limburgs Kwaliteitsmenu niet van toepassing is op onderhavig plan. 2.3.4 Provinciaal Waterplan 2010-2015 Het provinciaal Waterplan 2010-2015 is een aanvulling op het POL 2006, met als doel een herijking en uitwerking van het waterbeleid uit het POL2006, op basis van de vernieuwde Europese en nationale kaders (de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW), het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) en de integrale Waterwet). Het waterplan heeft een doorlooptijd van zes jaar, parallel aan de looptijd van het Stroomgebiedbeheerplan Maas. Het Provinciaal Waterplan kan worden gezien als een regionaal waterplan, zoals omschreven in de Waterwet en een op zichzelf staande structuurvisie op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan bevat specifieke ambities en beleidsregels gericht op de doorwerking en uitvoering van waterbeleid. Het waterbeleid in het Provinciaal Waterplan omvat de strategische hoofdlijnen voor het provinciale waterhuishoudkundig beleid. Het provinciale waterbeleid bevat de volgende strategische doelen: 

herstel sponswerking; het voorkomen van wateroverlast en watertekort in het regionale watersysteem, anticiperend op veranderende klimatologische omstandigheden.



herstel van de natte natuur; het bereiken van ecologisch gezonde watersystemen en grondwaterafhankelijke natuur.



schoon water; het bereiken van een goede chemische kwaliteit voor water en sediment.



een duurzame watervoorziening; het beschermen van water voor menselijke consumptie, zodanig dat voldoende water van de vereiste kwaliteit via eenvoudige zuiveringstechnieken beschikbaar is.



een veilige maas; het streven naar een acceptabel risico voor overstromingen in het rivierbed van de maas.

In de loop der tijd zijn de watersystemen in Limburg, net als elders in West-Europa, steeds verder gereguleerd ten behoeve van economische ontwikkelingen en bebouwing. Daardoor is de natuurlijke veerkracht van het watersysteem, het vermogen om piekbelasting op te vangen en periodes van droogte te doorstaan, grotendeels verdwenen.

10

toelichting

Dit heeft onder meer geleid tot een groter overstromingsrisico van de Maas en de beekdalen, regelmatig terugkerende wateroverlast en erosie, watertekort, gebrekkig ecologisch functioneren en hardnekkige milieuproblemen (emissies, verdroging), met negatieve gevolgen voor mens, natuur en economie. Naar verwachting zal de druk op de watersystemen in de toekomst toenemen door verdere verstedelijking en intensiever ruimtegebruik. Bovendien zal de klimaatverandering tot meer extreme neerslagpatronen leiden, waardoor ook de piekbelasting van onze watersystemen zal toenemen. Het huidige watersysteem heeft onvoldoende ruimte en veerkracht om extreme omstandigheden op te kunnen vangen, hetgeen door de geschetste toekomstige ontwikkelingen steeds problematischer wordt. Door middel van het Provinciaal Waterplan wordt gewerkt aan een belangrijke verbetering van het Limburgse vestigingsklimaat waarbij tegelijkertijd de regionale identiteit wordt versterkt. Tot die identiteit behoren de verschillende karakteristieke beken, beekdalen en (grond)waterafhankelijke natuurgebieden die Limburg rijk is en die een belangrijke drager zijn van het Limburgs landschap, de biodiversiteit en toeristisch-recreatieve waarden. Schoon, aantrekkelijk en natuurlijk water waarin veilig gezwommen en gerecreëerd kan worden, is bevorderlijk voor de ontwikkeling van natuur en biodiversiteit (Natura 2000), voor welzijn en volksgezondheid, en een belangrijke economische randvoorwaarde en stimulans voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen. Er wordt ingezet op behoud en herstel van ecologisch gezonde en veerkrachtige watersystemen, die tevens functioneren als natuurlijke klimaatbuffers: ecologisch gezond functionerende watersystemen die in staat zijn om het variërende aanbod en de wisselende kwaliteit van water op een natuurlijke manier op te vangen. Dit wordt bereikt door de aan de watersystemen gebonden functies meer in balans te brengen met variaties in de beschikbaarheid en kwaliteit van water. Verder wordt deze vernieuwing in het waterbeheer gestalte gegeven door onder andere een (grensoverschrijdende) stroomgebiedbenadering, een integrale en brongerichte aanpak, het meer ruimte geven aan natuurlijke processen in de watersystemen, het in acht nemen van het solidariteitsprincipe (niet afwentelen) en het vooraf betrekken van water bij ruimtelijke ontwikkelingen en afwegingen. In dit bestemmingsplan is toegelicht wat de consequenties zijn van het planvoornemen voor de waterhuishouding en is aangegeven hoe de heropbouw van het hotel kan plaatsvinden met inachtneming van het het solidariteitsprincipe. Leidend gegeven daarbij is dat het schone hemelwater wordt geloosd op de langs de locatie van het hotel stromende Geul.


11

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie 2005 De structuurvisie 2005 geeft hoofdzakelijk een visie op de verdere doorontwikkeling van de hoofdkern Valkenburg met het recreatieve centrum. In de structuurvisie is het plangebied gelegen in pijler 2: opwaardering historische kern en Grendelplein. Binnen deze pijler staat het herstel van de historische verschijningsvorm centraal. In de structuurvisie wordt opgemerkt dat er een capaciteitstekort bestaat in de sector van de ‗betere‘ hotels. Verbetering en uitbreiding van (het aantal) hotels in de kern Valkenburg en de overige kernen wordt als noodzakelijk gezien. Differentiatie in prijsklassen staat daarbij voorop. Het gebruik van historische bebouwing strekt daarbij tot aanbeveling. Het planvoornemen past binnen de kaders van de structuurvisie. Er is sprake van de herbouw van een hotel, waarbij het betreft een hotel in de hogere klasse. Een nieuwe structuurvisie is in voorbereiding. Hierin zal onder andere ook het Kwaliteitsmenu Zuid-Limburg worden uitgewerkt. 2.4.2 Gebiedsontwikkeling Maastricht\Meerssen\Valkenburg, Eén groene weldadige stad De Provincie Limburg en de gemeenten Maastricht, Meerssen en Valkenburg aan de Geul werken samen aan de Gebiedsontwikkeling Maastricht\ Meerssen\ Valkenburg, ter versterking van de vrijetijdseconomie. De gebiedsontwikkeling gaat ervan uit dat in 2020 Maastricht\Valkenburg één groene weldadige stad is, waar zowel inwoners als de veeleisende bezoeker een spannend mengsel van cultuur, natuur, historie, wellness, zorg en gastronomie proeven. Rust en dynamiek wisselen elkaar op speelse wijze af. Hierdoor verblijven bezoekers er straks langer dan nu en besteden zij meer. De visie van de gebiedsontwikkeling wordt beschreven in het visiedocument ‗Eén groene weldadige stad - gebiedsontwikkeling Maastricht\ Meerssen\ Valkenburg‘. Een belangrijk doel is de identiteit van het gebied rondom het Geuldal naar een hoger (internationaal) niveau te brengen. De vrijetijdseconomie (zowel bewoners als toeristen) is daarbij de focus. De visie is gefundeerd op 7 thema's, waarbij met name de eerste drie de speerpunten vormen:  Wellness & Leisure;  (Semi-) Zakelijk toerisme;  Zorg & Hospitality;  (Hoogwaardige) zakelijke dienstverlening;

12

toelichting

Structuurkaart (Semi) zakelijk toerisme

 Slowfood & Gastronomie;  Bereikbaarheid;  Landschap & Cultuurhistorie. Aan de thema's zijn tal van projecten gekoppeld die zullen bijdragen aan de realisatie van de doelstellingen van de Gebiedsontwikkeling Maastricht\ Valkenburg. Om de samenhang tussen de thema's en de (potentiële) projecten in beeld te brengen zijn een matrix en structuurkaarten ontwikkeld. Het planvoornemen past binnen de visie gebiedsontwikkeling, aangezien het op de structuurkaart (Semi-)zakelijk toerisme is aangeduid als gebied waar hotel- en congresvoorzieningen zijn gelegen. 2.4.3

Toekomstvisie 2030 Valkenburg aan de Geul,Middeleeuws stadje en authentieke

dorpen in het cultuurhistorische Heuvelland De toekomstvisie geeft aanzetten voor een samenhangende strategie richting 2030. Op basis van de strategie kent Valkenburg aan de Geul in 2030 de volgende typeringen: a. een aantrekkelijke woon- en verblijfplaats met een hoge sociale kwaliteit; b. een plaats met betrokken en meedenkende inwoners, ondernemers en bezoekers; c. een culturele en recreatieve plaats; d. een gezonde en duurzame gemeente; e. een toeristische gemeente in een complete regio.


13

Het planvoornemen past binnen de toekomstvisie. De heropbouw van het hotel in zijn historische vorm zorgt mede voor versterking van de culturele, recreatieve en toeristische functie van de gemeente Valkenburg. 2.4.4 Toeristische visie: Valkenburg leeft! Uit de toeristische visie ‗Valkenburg leeft!‘ (mei 2001) blijkt dat Valkenburg aan de Geul ongekende toeristische kwaliteiten en potenties heeft. De missie van de visie luidt: herstel identiteit zorgt voor een hoger rendement van de toeristische sector. De visie geeft vier speerpunten voor het gemeentelijk toeristisch beleid: a. Een helder en onderscheidend imago creëren, door een sterke positionering van de culturele en historische identiteit in Valkenburg aan de Geul. b. Een effectieve ruimtelijke en economische structuur scheppen door een goede ontsluiting, zonering van toeristische functies en een landschappelijke drager. c. Een voor de toerist fraaie, schone en veilige publieke ruimte door een integrale aanpak en met een publiek-privaat beheerorgaan. d. Het scheppen van kansen voor beter renderende bedrijven door gunstigere locatievoorwaarden en nieuwe bestemmingen. Onderhavig planvoornemen past binnen de toeristische visie. 2.4.5 Gemeentelijk Waterplan Het Gemeentelijk Waterplan geeft het beleid weer inzake het oppervlaktewater, hemelwater, grondwater en het rioolwater binnen het grondgebied van de gemeente Valkenburg aan de Geul. De doelstelling is het scheppen van voorwaarden zodanig dat een gezond en veerkrachtig watersysteem voor mens en dier ontstaat, dat beantwoordt aan het actuele waterbeleid en bijdraagt aan de gewenste belevingswaarde in de omgeving. De afzonderlijke doelen van het gemeentelijk waterplan zijn: a. Het geven van inzicht in de waterproblematiek, het watersysteem en de wetgeving. b. Het formuleren van een visie op een duurzame omgang met water. c. Het opheffen van knelpunten en het benutten van kansen. d. Het formuleren van doelmatige, haalbare en betaalbare maatregelen. e. Het vaststellen van het communicatietraject tussen de gemeente, het waterschap en de inwoners van de gemeente. In het bovenstaande overzicht is ook de samenhang gepresenteerd tussen het waterbeleid van overheden, de visie op waterthema‘s, analyse van het watersysteem, de knelpunten en de maatregelen die genomen moeten worden.

14

toelichting

Belangrijkste element van de visies op de zes water-thema‘s is een duurzame omgang met water in verband met de veiligheid tegen wateroverlast, het voorkomen van watertekorten, gezond drinkwater en een schoon en aantrekkelijk watermilieu met daarin een natuurlijk leefklimaat voor een goede en evenwichtige ecologie. Tevens krijgt het water de ruimte die het nodig heeft en blijft Valkenburg aan de Geul een toeristische trekpleister waar het water zichtbaar en beleefbaar is. De ligging van het hotel aan de Geul speelt hier op in. Het hotel beschikt over een terras aan de Geul en de ondergrondse bouwlaag heeft zicht op de Geul. De afkoppeling van schoon hemelwater dat wordt geloosd op de Geul, draagt bij aan een goede waterkwaliteit in de Geul. 2.4.6 Landschapsbeleidsplan, Groenstructuurplan en Bomenbeleidsplan Het Groenstructuurplan en Landschapsbeleidsplan geven de gewenste groenstructuur weer voor de gemeente voor respectievelijk de kernen en het buitengebied. Het Groenstructuurplan geeft aan of er wel of geen bomen in een straat staan of dat er bomen wenselijk zijn en aangeplant dienen te worden om de groenstructuur te realiseren. Vanuit het Groenstructuurplan is onder meer het ‗centrumgebied Valkenburg‘ als type groengebied benoemd, welke ieder een eigen karakter hebben met betrekking tot de ligging, samenstelling, gebruiksfunctie en verzorgingsgraad. In het Groenstructuurplan zijn de type groengebieden per kern en op straatniveau uitgewerkt in de huidige en gewenste groenstructuur. Het Bomenbeleidsplan geeft de randvoorwaarden en omgangsnormen met betrekking tot de bomen binnen de gemeente aan. Het hoofddoel van het bomenbeleid is het behoud en de ntwikkeling van een duurzaam bomenbestand, zodat het een bijdrage kan leveren aan een kwalitatief goede woonomgeving. Thans is sprake van een grotendeels verhard plangebied, met aan de westen oostzijde groen met een tuinachtige inrichting bestaande uit een enkele boom, enkele coniferen en verder laagblijvend groen. Met de heropbouw van het hotel zal de bestaande tuinachtige inrichting verdwijnen. Daarvoor in de plaats komt een nieuwe openbare tuin aan de Gosewijnstraat van vergelijkbare omvang. Het groen aan de zijde van het Theodoor Dorrenplein keert niet terug. 2.4.7 Mobiliteitsplan Het Mobiliteitsplan (april 2005) is opgesteld voor de kern Valkenburg en de directe omgeving daarvan. De omvang van het invloedsgebied bestaat uit de gehele gemeente Valkenburg aan de Geul. Het beleidsplan schetst een voorkeurscenario. De afbeelding op de volgende pagina geeft dit scenario visueel weer. Voor dagrecreanten die ‗een dagje Valkenburg doen' dienen parkeerlocaties ingericht te worden aan de rand van Valkenburg. Deze parkeerlocaties worden ontsloten door een speciaal transportsysteem, dat met een hoge frequentie tussen de parkeerterreinen en het centrum pendelt. Naast het transportsysteem worden de parkeerterreinen goed ontsloten voor langzaam verkeer.


15

voorkeurscenario

gebiedsindeling beleidsnota parkeernormen

Vooralsnog wordt voor het hotel uitgegaan van gebruikmaking van parkeermogelijkheden in het centrum van Valkenburg (nieuw te realiseren parkeergarage) en parkeermogelijkheden aan de rand van de kern op de locatie Kloosterweg 36 (voormalig Klooster Boslust). 2.4.8 Beleidsnota Parkeernormen Het doel van de beleidsnota Parkeernormen is het vaststellen van gemeentelijke parkeernormen voor nieuwe ruimtelijke plannen en projecten in de gemeente Valkenburg aan de Geul, om in de toekomst in een parkeerbehoefte te kunnen voorzien en waar mogelijk de bereikbaarheid en leefbaarheid te waarborgen. De nota is van toepassing op alle toekomstige ruimtelijke plannen en bouwen verbouwprojecten. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: a. De parkeernormen moeten een positieve invloed hebben op de ontwikkeling van de kernen; b. Elke initiatiefnemer van bouwplannen draagt zorg voor zijn eigen parkeeroplossing; c. Een nieuw bouwinitiatief mag geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken; d. Vanwege de kwaliteit van de openbare ruimte moet ernaar gestreefd worden zo weinig mogelijk parkeerplaatsen in de openbare ruimte aan te leggen, waarbij de mogelijkheden voor uitwisseling en dubbelgebruik niet uit het oog mogen worden verloren. Bij de normering wordt uitgegaan van een gebiedsindeling, waarbij voor elke functie (wonen, werken, winkels en overig) een parkeernorm is opgesteld: a. centrum: centrum kern Valkenburg; b. gebied 2: overig kern Valkenburg, kern Berg; c. gebied 3: overig gemeente Valkenburg aan de Geul. Voor onderhavig plan zijn de parkeernormen van het centrum van toepassing. Bij het hotel zullen de benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd conform de van toepassing zijnde parkeernormen.

16

toelichting

Om te voldoen aan de Beleidsnota Parkeernormen zijn tussen de initiatiefnemer en de gemeente Valkenburg aan de Geul de volgende afspraken gemaakt: -

de initiatiefnemer huurt 10 parkeerplaatsen van de gemeente in de nieuw te realiseren parkeergarage in het centrum;

-

voor de overige benodigde 17 parkeerplaatsen worden parkeerplaatsen gehuurd van de eigenaar van de locatie Kloosterweg 36 (voormalig Klooster Boslust). Hiervoor is een overeenkomst gesloten met de eigenaar van deze locatie.

2.4.9 Welstandsnota 2004 Volgens de ―Visie welstandsbeleid Mergelland‖ is het plangebeid gelegen binnen het deelgebied ―Valkenburg kern‖. Hier geldt welstandsniveau 1 – bijzonder welstandsgebied (beschermd stadsgezicht in de zin van de Monumentenwet 1988). Het welstandsbeleid is gericht op het beschermen en instandhouden van de bestaande zeer waardevolle structuur. Aanpassingen dienen in hoge mate te worden afgestemd op de kleinstedelijke basisstructuur. De ―zorg voor de vijfde gevel‖ is vanuit landschappelijk perspectief heel belangrijk voor de uitbreiding van de randen van de stad (inbedding in het dal). Ook zichtlijnen over het water van de Geul dienen in de overwegingen te worden betrokken. Aandacht is nodig voor de ruimtelijke kwaliteit van grootschalige complexen in de randzones. De Welstandsnota speelt een rol bij de toetsing van de nog te verlenen omgevingsvergunning. Op basis van het schetsplan voor het hotel is inmiddels een positief welstandsadvies verkregen.


17

Impressie directe omgeving


Het plangebied

3

Gebieds- en projectomschrijving

3.1

Inleiding


Het plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een locatie gelegen op de hoek van de Gosewijnstraat en het Theodoor Dorrenplein in de kern van de gemeente Valkenburg. De locatie wordt hierna beschreven. 3.2

De directe omgeving

Het plangebied bevindt zich in het centrum van de kern Valkenburg, in de gemeente Valkenburg aan de Geul. Het plangebied grenst aan de Geul. Het planvoornemen wordt in het noorden begrensd door het VVV-kantoor, in het zuiden begrensd door de Geul, in het westen door een aantal horecagelegenheden en in het oosten door omliggende woningen met hun percelen en bijgebouwen. De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat vooral uit grondgebonden woningen met twee of drie lagen met een kap. 3.3

Het plangebied

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Gosewijnstraat en het Theodoor Dorrenplein. Het betreft een open plek binnen de bestaande bebouwing. De locatie is momenteel niet bebouwd en in gebruik als plein.

18

toelichting

Plattegrond nieuwe situatie

3.4

Het planvoornemen

Het planvoornemen bestaat uit het vestigen van een luxe hotel met restaurant op onderhavig perceel. Voorheen (tot en met 1944) was op deze plek reeds bebouwing in de vorm van een hotel aanwezig. De ontwikkeling van Hotel Croix de Bourgogne beoogt een kleinschalig en authentiek kwaliteitshotel met een hoogwaardig restaurant. Het nieuwe Hotel Croix de Bourgogne kenmerkt zich door een mix van eigentijdse en luxe inrichting met het cachet en uitstraling van het voormalige hotel, waarbij comfort en een keuken van hoogstaand niveau elkaar versterken. Tevens heeft het hotel een unieke ligging in hartje Valkenburg en zal het een hoogwaardige service verlenen. Het hotel is exact gesitueerd op de plek waar voorheen ook het hotel Croix de Bourgogne was gesitueerd. Ook de omvang van het hotel is exact hetzelfde. De bebouwing van het hotel bestaat uit 3 bouwlagen. Daarnaast is er sprake van 1 ondergrondse bouwlaag op het niveau van de Geul, met zicht op de Geul. Het gebouw wordt afgedekt met een samengestelde kap, waarin zich nog 2 bouwlagen bevinden. Aan de westzijde van het gebouw is sprake van een wintertuin in 1 bouwlaag. Deze ziet uit op het Theodoor Dorrenplein. Aan de oostzijde van de bebouwing is sprake van een smalle uitbouw met daarop nog een terras. Dit terras ziet uit op de resterende onbebouwde ruimte tussen de Gosewijnstraat en de Geul, die als tuin zal worden ingericht. Aan deze zijde van het hotel is ook de diensteningang van het hotel gelegen. Een deel van de onbebouwde ruimte, direct aansluitend aan het hotel zal tevens dienst doen als terrein voor laden & lossen.


19

Zuid gevel nieuwe situatie

Het hotel wordt zoveel mogelijk gebouwd in de oude stijl. Zowel qua kleur- als materiaalgebruik wordt gepoogd het hotel in zijn oude luister te herstellen. De historische situatie van voor WO II wordt zo goed mogelijk hersteld. Daarmee wordt verzekerd dat de omvang, kwaliteit en architectuur van het hotel worden afgestemd op de historische panden in de directe omgeving. Aldus wordt voldaan aan de voorwaarde daaromtrent, zoals die door de raad in 2009 aan de verkoop van de gronden ten behoeve van de realisering van het hotel, is verbonden. Het planvoornemen van het hotel sluit aan bij de voorgenomen versmalling van de brug over de Geul. Het waterschap gaat de brug over de Geul versmallen, waardoor een situatie vergelijkbaar met de situatie zoals die was ten tijde van het vorige hotel ontstaat. Hierdoor wordt het mogelijk de wintertuin prominent aan het Theodoor Dorrenplein te situeren. De hoofdingang tot het hotel bevindt zich aan de Gosewijnstraat. Daarnaast zijn ingangen aanwezig aan de zijde van het Theodoor Dorrenplein (restaurant) en de tuin (diensteningang). Het hotel is bereikbaar via de Gosewijnstraat en het Theodoor Dorrenplein. Parkeervoorzieningen zijn bij het hotel niet beschikbaar. In de benodigde parkeerplaatsen wordt voorzien door ‗valet parking‘. Het hotel zal daartoe de noodzakelijke parkeerplaatsen huren in een nieuwe te realiseren parkeergarage (10 plaatsen) en op de locatie Kloosterweg 36 (17 plaatsen). De parkeergarage zal zijn gelegen op een afstand van minder dan 300 m van het hotel. De locatie Kloosterweg 36 (voormalig Klooster Boslust) is gelegen aan de rand van de kern Valkenburg.

20

toelichting

West gevel nieuwe situatie

3.5

Gebiedsomschrijving

Valkenburg is een kleinstedelijke kern in de Gemeente Valkenburg aan de Geul en telt ongeveer 5800 inwoners. Valkenburg is gelegen aan de voet van het plateau met hoogteburcht en compacte stedelijke bebouwing aan weerszijden van de Geul met Geuleiland. De historische structuur van de kern is gebaseerd op een hartpatroon van wegen, de contouren van de oude ommuring en oversteekplaatsen over de Geul. De kernvorming is historisch en geomorfologisch bepaald. De bebouwingsintensiteit is het hoogst in de lineaire as van de kern, de Grotestraat, en in de aanpalende straten. Aan de uiteinden van de kern liggen incidenteel markante en grootschalige bebouwing, zowel monumentale boerderijen als complexen. De doorgaande weg van oost naar west sluit de stedelijke kern aan de noordzijde af. De ruimtelijke kwaliteit wordt sterk bepaald door de belevingswaarde van de Geul, door de positionering van monumentale hotels en herenhuizen, rechtlijnige straatprofielen al dan niet met laanbomen en compacte pleinen. De bebouwing wordt aan de noordzijde begrenst door de spoorlijn Maastricht – Heerlen en de A79. Ten zuiden wordt de kern begrensd door het Nationaal landschap Zuid-Limburg. De kern is tevens gelegen in het rivierdal van de Geul, met karakteristieke uitzichten naar het hooggelegen kleinschalig landschap.


21

Illustratie nieuwe situatie

De kern kenmerkt zich door oude bebouwing. De oudste bebouwing ligt aan de voet van de hoogteburcht (Muntstraat, Berkelstraat), de Grotestraat en op het Geuleiland. De historische lintbebouwing van de haaks op elkaar gesitueerde straten, de relatief gesloten straatwanden en de smalle wegprofielen vormen een compacte samenstelling, waardoor een zekere mate van stedelijkheid tot uitdrukking wordt gebracht. De tussenliggende bouwblokken zijn in de loop van de tijd dichtgebouwd. De inrichting van het openbare gebied ondersteunt de belevingswaarde van de stedelijke kern. Er is een sterke menging van monumentale incidenten en decenniuminvullingen, veelal in de vorm van hotels, pensions en appartementencomplexen. De historische lay-out van de compacte stad is nagenoeg gaaf bewaard gebleven. De beleving van de Geul in het stadsbeeld is divers: ingedamd en besloten versus wijds en open. De oudere bebouwing voegt zich door de gevelgeleding in de overwegend compacte en kleinstedelijke basisstructuur. De oriëntatie richt zich op de wegen en aan de rooilijnen. Kleur en materiaal bestaan overwegend uit mergel en baksteen. De gele mergeltint is dominant. De detaillering bij monumentale gebouwen is verfijnd (raamlijsten en dakranden). Opvallend is de hoeveelheid balkons, balustrades en — soms monumentale — waranda‘s. De invullingen uit de periode na de Tweede Wereldoorlog zijn grootschaliger van karakter en omvatten veelal twee tot vijf bouwlagen. Er zijn weinig tot geen open plekken. Dit komt door de gelijkmatige opbouw van de straten en de bebouwing.

22

toelichting

Uitsnede geldend bestemmingsplan

4

Het geldend bestemmingsplan

4.1

Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse betreft het bestemmingsplan ―Centrum Valkenburg‖ van de gemeente Valkenburg aan de Geul. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad op 25 oktober 2010 vastgesteld en is op 20 januari 2011 in werking getreden. Op grond van dit bestemmingsplan is de bestemming ―Verkeer― van kracht. Deze gronden zijn krachtens artikel 16 van de planregels bestemd voor een verkeers- of verblijfsfunctie, daaronder ook begrepen parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, voorzieningen van algemeen nut, kunstwerken en dergelijke. Binnen de bestemming ―Verkeer‖ mogen ter plaatse geen gebouwen worden opgericht. Tevens zijn onderhavige gronden gelegen binnen de dubbelbestemming ―Waarde - Archeologie 2‖. Ingevolge artikel 21, eerste lid van de planregels zijn deze gronden behalve voor de doeleinden van de andere krachtens het bestemmingsplan aan deze gronden gegeven bestemmingen, mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundig waardevolle elementen. Op basis daarvan gelden bij het oprichten van bouwwerken en het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden voorwaarden gericht op het in beeld brengen van eventuele archeologische waarden en de instandhouding en bescherming daarvan. Ook zijn onderhavige gronden gelegen binnen de dubbelbestemming ―Waarde – Beschermd Standsgezicht‖. De gronden binnen deze bestemming zijn krachtens artikel 26


23

mede bestemd voor de bescherming en het behoud van het beschermd stadsgezicht. Het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en het slopen van een bouwwerk zijn op basis daarvan aan een omgevingsvergunning gebonden. Tot slot is de dubbelbestemming ―Waterstaat – Waterlopen ― op de gronden van toepassing. Op grond van artikel 31 zijn deze gronden mede bestemd voor de bescherming en het onderhoud ten behoeve van de aan deze zone grenzende watergang. Binnen deze zone mag alleen gebouwd worden na afwijking van de bouwregels, mits het belang van de watergang niet onevenredig wordt aangetast, gehoord de waterbeheerder zijnde het waterschap en mits mogelijk op grond van de onderliggende bestemming. Naast de bestemmingen zijn ook de aanduidingen ―EHS‖ en ―POG‖ op de gronden van toepassing. Op grond van artikel 35 is bebouwing van deze gronden mogelijk indien, al dan niet uit een onderzoek, is gebleken dat door de bebouwing of het gebruik de aanwezige landschapswaarden (bijzondere vegetaties en landschapselementen) niet onevenredig worden aangetast. Daarnaast is het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan een omgevingsvergunning gebonden. Het bouwplan behelst het oprichten van een nieuw gebouw. Blijkens de planregels (bestemming ―Verkeer‖, artikel 16, dubbelbestemming ‗Waterstaat – Waterlopen‘, artikel 31), is het oprichten van gebouwen ter plaatse niet mogelijk. Dit brengt mee dat binnen het vigerende bestemmingsplan, op deze plaats het oprichten vanhet hotel niet mogelijk is. 4.2

Wijziging bestemmingsplan

Ten behoeve van de functiewijziging van ‗Verkeer‘ naar ‗Horeca‘ is aanpassing van het planologisch regime noodzakelijk. Een wijziging van het bestemmingsplan is aan de orde. In dat kader is door de initiatiefnemer onderhavig postzegelbestemmingsplan opgesteld, dat na vaststelling de realisering van het hotel juridisch/planologisch mogelijk maakt. In de toelichting is aangegeven op welke wijze met de aanwezige waarden (archeologie, beschermd stadsgezicht, EHS/POG) wordt omgegaan. Gelet op de ligging aan de Geul heeft overleg met het waterschap plaatsgevonden, resulterend in overeenstemming met het waterschap om ter plaatse een hotel te realiseren. In de regels behorende bij dit bestemmingsplan zijn de bouwen gebruiksregels in overeenstemming met de bepalingen, zoals deze gelden voor de omliggende horeca, vastgelegd. De nieuwe functies voor de grond worden ondergebracht onder de bestemming ‗Horeca‘. Het onderhavige postzegelbestemmingsplan wordt in procedure gebracht onder werking van de Wet ruimtelijke ordening (verder Wro) welke op 1 Juli 2008 van kracht is geworden.

24

toelichting

5

Onderbouwing van het project

5.1

Functionele onderbouwing

5.1.1 Inleiding In het kader van de onderbouwing van de behoefte aan het hotel, c.q. de marktruimte voor het planvoornemen is door ZKA Consultants & Planners te Breda begin april 2010 een marktverkenningsonderzoek uitgevoerd (ECON.9.036). De resultaten uit dit onderzoek worden in het navolgende kort samengevat. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de kwantitatieve en kwalitatieve marktvraag. 5.1.2 Sterktes en zwaktes Het planvoornemen heeft een aantal sterke punten: de historische ambiance van het centrum, de omvang van het plaatselijke toerisme (levendigheid) en de ontwikkelingsdynamiek in de regio (Centrumplan, Gebiedsontwikkeling Maastricht-Valkenburg, hierna GOMV). Er zijn daarentegen ook een aantal zwakke punten die voor verbetering in aanmerking komen: weinig mogelijkheden voor veranderingen in ruimtelijke invulling en/of uitbreiding in de toekomst (ingesloten karakter), beperkte ruimte rondom het hotel kan problemen opleveren omtrent de logistiek (gasten en bevoorrading), de routes naar het centrum zijn (nog) niet overal aantrekkelijk. 5.1.3 Doelgroepenanalyse In de hotelmarkt kunnen een vijftal potentiële doelgroepen worden onderscheiden: de locatiegebonden zakelijke vraag, de toeristische markt, meerdaagse bijeenkomsten, passanten en overflow (vraag vanuit met name Maastricht, wanneer bij grote evenementen daar de capaciteit tekort schiet). Elke doelgroep kent specifieke wensen. In de onderstaande tabel is de potentiële geschiktheid van de locatie en het beschikbaar volume voor de verschillende doelgroepen kort samengevat. Hierbij bestaan de volgende mogelijkheden: +

goed

+/-

neutraal

-

negatief/slecht Croix de Bourgone

Locatiegebonden zakelijke vraag

+

Passanten

-

Vrijetijdsmarkt

+

Meerdaagse zakelijke bijeenkomsten

+/-

Overflow

+

Met de beoogde locatie en omvang is het hotel ‗Croix de Bourgogne‘ in staat om zowel op de zakelijke als vrijetijdsmarkt in te spelen. Beide zullen naar verwachting groeien in het kader van de GOMV-strategie. In de vrijetijdsmarkt liggen met name kansen in de (pas-


25

sende) informele markten van feesten, bruiloften, reünies e.d. met hieraan gekoppeld een bescheiden omvang aan overnachtingen. Gezien de ontwikkelingen in het kader van de GOMV/ Centrumplan Valkenburg en het planvoornemen is het wenselijk een hoogwaardig niveau na te streven en het hotel indien mogelijk te combineren met een hoogwaardig restaurant. Hiermee zouden arrangementen ontwikkeld kunnen worden om specifieke doelgroepen aan te trekken. Indien het restaurant een hoog niveau kan bereiken is het een zeer goede trekker voor het hotel en draagt het in algemene zin bij aan de doelstellingen van het Centrumplan en GOMV. 5.1.4 Kwantitatieve marktverkenning Het huidige aanbod in de hotelbranche in de gemeente Valkenburg bestaat uit 97 hotels, respectievelijk 2.255 kamers en 4.652 bedden. In vergelijking met andere toeristische gemeenten in Nederland met een verglijkbaar inwoneraantal (Noordwijk en Veere) is dit vrij hoog. Een opvallend gegeven is dat het aandeel hotel-restaurants aanzienlijk is, met als gevolg dat het vloeroppervlak van de hotels relatief groot is. Om de marktkansen van de combinatie tussen een hotel en restaurant te beoordelen is ook gekeken naar het huidige restaurantaanbod. In de gemeente Valkenburg zijn 49 restaurants gevestigd. Dat correspondeert met circa 28,7 bedrijven per 10.000 inwoners en ligt daarmee ver boven het landelijke gemiddelde van 6,6. Valkenburg kent een gedifferentieerd aanbod, met een relatief groot aandeel bedrijven dat een focus heeft op spijsverstrekking (30 bedrijven, 60%). In Valkenburg zijn relatief weinig café-restaurants en bistro‘s gevestigd. Gebleken is dat er in kwantitatieve zin voldoende aanbod is in Valkenburg aan de Geul. Hierbij is echter geen rekening gehouden met het karakter van het aanbod. De kwaliteit en differentiatie binnen de hotelmarkt zijn zeer van belang om de juiste doelgroepen aan te trekken. Bovendien is hierbij nog geen rekening gehouden met de toekomstige groei van de marktvraag. Binnen de gemeente zijn momenteel 3 plannen voor uitbreiding van het hotelaanbod. Deze plannen betreffen uitbreiding parkhotel Rooding (4-sterren) met 70-80 kamers, uitbreiding hotel Thermae2000 (4-sterren) met 55 kamers en uitbreiding hotelplan nabij de Cauberg met 135 kamers. Wanneer deze plannen doorgang vinden zullen er in totaal meer dan 250 kamers bijkomen in het hogere segment. Deze planvoornemens zijn echter allen buiten het centrum gelegen, in de omgeving van de Cauberg. Deze locatie kent zijn eigen dynamiek. Toekomstige ontwikkelingen rondom de Cauberg zullen er naar verwachting voor zorgen dat de hotelaanvraag in dit gebied zal toenemen. Op basis van het rapport van ZKA Consultants kan het benodigde aantal extra hotelkamers in de komende jaren worden geraamd. Uit de ramingen is gebleken dat er in de komende jaren 190 extra hotelkamers nodig zijn om te kunnen voldoen aan de toegenomen vraag. Dit betreft echter de marktruimte voor alle categorieën (sterrenklasses). Er zal reke-

26

toelichting

ning moeten worden gehouden met de ontwikkeling van het toerisme op langere termijn en de transformatie waarop het GOMV nadrukkelijk inzet. 5.1.5 Kwalitatieve marktverkenning De meerderheid van het hotelaanbod in Valkenburg bestaat uit 3-sterren hotels (53%). 8% van het aanbod bestaat uit 1-sterren hotels, 19% uit 2-sterren hotels en 20% uit 4sterrenhotels. In de huidige Valkenburgse hotelmarkt ontbreekt het hogere segment. In het kader van de opwaardering van het Valkenburgse centrum in het algemeen en het toerisme in het bijzonder, zou toevoeging van hotels in het hogere segment gewenst zijn. Hiermee wordt ingespeeld op de doelstellingen van GOMV, dat inzet op het aantrekken van bezoekers met een hoger bestedingsprofiel. Net als bij hotelbedrijven is het ook voor restaurants van belang welke kwaliteit wordt aangeboden. In de regio Zuid-Limburg zijn 7 restaurants gevestigd met één of meerere Michelinster(ren) en twee restaurants met een hoge vermelding in de ‗Lekker Top 1000‘. Het overgrote deel is gevestigd in Maastricht. Het restaurant dat het meest in de nabijheid van het planvoornemen ligt is ‗De Leuf‘ in Ubachsberg. De afstand tot dit restaurant is circa 11 km. Binnen de gemeentegrenzen van Valkenburg is op dit moment geen restaurant gevestigd met een Michelin-ster en/of een vermelding in de Bib-Gourmand gids. De keukens van Hotel St. Gerlach, Hotel Vonken en restaurant Jerome worden wel als ‗zeer comfortabel‘ beoordeeld in de Michelin-gids. In de regio zijn slechts drie bedrijven gelegen waarbij de combinatie tussen een toprestaurant en een gelijkwaardig hotel aanwezig is. Dit zijn Beluga Maastricht, de Leuf in Ubachsberg en Sint Gerlach in Houthem. Bij alle drie de bedrijven is echter één van de functies leidend. Bij Croix de Bourgogne zouden beide functies veel gelijkwaardiger gecombineerd kunnen worden, zodat er een optimale synergie en een onderscheidend vermogen binnen de bestaande markt ontstaat. In Nederland en België profileert met name het label ‗Quality Lodgings‘ zich als een belangrijke aanbieder van hoogwaardig eten en luxe, meestal kleinschalige logiesaccomodaties. Mogelijk is het ook voor Croix de Bourgogne een goede optie om zich bij het Quality Lodgings label aan te sluiten. 5.1.6 Effecten Over het algemeen treden er nauwelijks tot geen marktverstorende effecten (en daardoor mogelijk leegstand en/of verpaupering van bestaande hotels) op door toevoeging van het hotel Croix de Bourgogne: 

het hotel voegt slechts een klein deel toe aan de bestaande hotelmarkt (1-2%);



wanneer het hotel gecombineerd wordt met een bijzonder of hoogwaardig restaurant ontstaat er een nieuwe formule die momenteel nog niet in (de directe omgeving van) Valkenburg wordt aangeboden;


27



het planvoornemen betreft een nieuwe, kwalitatieve impuls voor het hotelaanbod en het toerisme in het algemeen voor Valkenburg;



het toerisme in de regio Valkenburg zal de komende jaren groeien, het planvoornemen kan hiervan profiteren;



het is een andere locatie dan van de overige hotelplannen.

In algemene zin zal het planvoornemen zowel in beeldvorming als in het feitelijke aanbod een kwaliteitsimpuls voor Valkenburg betekenen. De economische impuls, uitgestrekt over zowel het hotel als het restaurant bedraagt in totaal circa €1,75 - € 2,5 miljoen. Deze bestedingen corresponderen met 25 FTE (35-40 banen). 5.2

Fysiek-ruimtelijke onderbouwing

5.2.1 Inleiding In het kader van de onderbouwing van het planvoornemen is ook de ruimtelijke inpasbaarheid nader bekeken. Enerzijds wordt gestreefd naar herstel van de historische situatie van voor WO II, anderzijds is sprake van de situering van een nieuw gebouw in een bestaand stedelijk weefsel. Daarbij dient afgewogen te worden in hoeverre sprake is van onaanvaardbaar negatieve gevolgen voor de omgeving. 5.2.2 Reconstructie historische situatie Naar aanleiding van de strategische visie ‗Agenda Valkenburg‘ wordt aan de realisatie van een viersterren hotel Croix de Bourgogne gewerkt. Op basis van historisch onderzoek is de toestand van 1944 bepaald. De contour en materialisatie zullen de originele staat weerspiegelen. Onder het motto ‗uitwendig zo origineel mogelijk met een interieur dat eigentijds zal zijn‘ wordt aan een nieuwe invulling gewerkt. Het souterrain zal aktief worden betrokken bij het concept van hotel en restaurant, mogelijk in de vorm van een lounge met zicht op de Geul. Op de begane grond bevinden zich de ontvangst en het restaurant. De verdiepingen krijgen luxe kamers waar onder de kap zich mogelijk een wellness bestemming zal bevinden met zicht op de kasteel ruïne. In de kelder is tot slot nog ruimte gereserveerd voor algemene ruimten. Het in 1944 verwoeste hotel dient gezien te worden in de tijd waarin het werd ontwikkeld en de verschillende verbouwingsfasen die het heeft doorlopen. Het was gebouwd in mergel en van schilderwerk voorzien wat zeer gebruikelijk was in die tijd. De kozijnen en de daklijst waren van wit geschilderd hout en diverse onderdelen waren in zwart geschilderd staal uitgevoerd. Als dakbedekking werden zwarte leien gebruikt. De nieuwe eigenaar van Croix de Bourgogne wil met een luxe hotel de oude glorie en status herstellen maar tevens de hedendaagse uitstraling van dit ‗destination‘ hotel tot uitdrukking brengen. De contour en rijkdom van het historische Croix de Bourgogne zal spreken maar er zal niet voorbij worden gegaan aan het feit dat ook in Valkenburg de tijd niet stil staat. Het dak wordt als vanouds bekleed met leien en de klassieke detaillering van het gebouw blijft behouden. De kozijnen worden echter aangepast om te voldoen aan de func-

28

toelichting

tionaliteit van het nieuwe interieur. Hiermee wordt een eigentijdse invulling gegeven aan een icoon van Valkenburg dat recht doet aan de allure die deze stad verdient. 5.2.3 Geschiktheid locatie in huidige tijdperk/situatie Stedenbouwkundige inpassing De locatie op de hoek van het Theodoor Dorrenplein en de Gosewijnstraat betreft vanuit stedenbouwkundig opzicht een zeer strategische en markante locatie. Ter plekke komen de Grotestraat Centrum, de Bogaardlaan, de Gosewijnstraat en het Theodoor Dorrenplein samen, alsmede de Geul en de ruimte rond de r.k. kerk H.H. Nicolaas en Barbara (Pelerinstraat). In de bestaande situatie is de locatie onbebouwd. De diverse ruimten (straten en plein) gaan in elkaar over zonder duidelijke overgang. Er is ter plaatse geen sprake van afgeronde ruimten. De situering van het hotelgebouw schept duidelijkheid in de overgangen tussen de diverse samenkomende ruimten. Het Theodoor Dorrenplein krijgt de thans nog ontbrekende zuidelijke begrenzing. De schaal en maat van het plein worden door het hotelgeboouw nader gedefinieerd, de beslotenheid van het plein neemt toe. De situering van het hotelgebouw schept ook duidelijkheid in de aansluiting van de diverse straten op het Theodoor Dorrenplein. Alleen Gosewijnstraat en Grotestraat Centrum sluiten nog rechtstreeks aan op het plein. Bogaardlaan en Pelerinstraat sluiten aan op de Grotestraat Centrum. Het hotelgebouw vormt de beëindiging van de bebouwing tussen Gosewijnstraat en Geul/Bogaardlaan. Gosewijnstraat en Bogaardlaan worden van elkaar gescheiden door een strook aaneengesloten bebouwing. Alleen ter plekke van het plangebied ontbreekt deze bebouwing, hoewel uit de inrichting ter plekke nog de aanwezigheid van bebouwing uit het verleden is af te lezen. Er is sprake van een restruimte terzijde van de Gosewijnstraat. Met de bouw van het hotelgebouw krijgt de bebouwingsstrook tussen Gosewijnstraat en Bogaardlaan een markante afronding, vergelijkbaar met de afronding van de bebouwingstroken aan de overzijde van de Gosewijnstraat en Bogaardlaan. Afstand tot de aangrenzende bebouwing Het hotelgebouw is gesitueerd op zeer korte afstand van de bestaande bebouwing aan de overzijde van de Gosewijnstraat (7 m) en het Theodoor Dorrenplein (10 m). Deze situering draagt bij aan de realisering van de gewenste beslotenheid aan deze zijde van het Theodoor Dorrenplein en past binnen het deels nog aanwezige en verder nagestreefde typerende kleinschalige stratenpatroon binnen dit deel van het centrum van Valkenburg. Overigens geldt voor de afstand tot de bebouwing aan de overzijde van het Theodoor Dorrenplein, dat deze alleen geldt voor de begane grond (wintertuin). De verdiepingen liggen op grotere afstand (17 m).De afstand van het hotelgebouw tot de bebouwingsstrook tussen Gosewijnstraat en Bogaardlaan bedraagt 12,5 m en tot de bebouwing ten zuiden van de Bogaardlaan 17,5 m (mede door de aanwezigheid van de Geul).


29

Hoogte bebouwing in relatie tot aangrenzende bebouwing De goothoogte van het hotel met 3 bouwlagen bedraagt circa 11,5 m en verhoudt zich daarmee met de goothoogten van de bebouwing aan de westzijde van het Theodoor Dorrenplein, die eveneens bestaat uit 3 bouwlagen met een kap. De bebouwing aan weerszijden van de Gosewijnstraat bestaat voornamelijk uit 2 bouwlagen met een kap. Hier is sprake van een sprong in de goothoogte, die duidelijk maakt dat het hotel zich meer richt op het Theodoor Dorrenplein en de Grotestraatcentrum dan op de Gosewijnstraat. Doordat de bebouwing van het hotel nergens direct aan de bestaande bebouwing van de Gosewijnstraat grenst is deze sprong in de goothoogte aanvaardbaar. De bouwhoogte van het hotel wijkt fors af van de bestaande bouwhoogten in de directe omgeving. In de kap zijn 2 verdiepingen voorzien, waardoor de bouwhoogte uitkomt op circa 18,5 m. Er is daardoor sprake van een wezenlijk grotere kap dan bij de omliggende bestaande bebouwing. De ligging van het gebouw, die duidelijkheid moet scheppen in de wijze waarop de diverse straten en pleinen ter plaatse in elkaar overgaan, rechtvaardigt een markant gebouw met een grotere bouwhoogte. De solitaire ligging maakt een grotere bouwhoogte ter plaatse ook aanvaardbaar, hoewel met name naar de bestaande bebouwing aan de Gosewijnstraat sprake blijft van een aanzienlijk hoogteverschil. Oriëntatie en ontsluiting bebouwing Voortkomend uit de specifieke ligging op het punt waar diverse straten en pleinen samenkomen, kent het hotelgebouw een alzijdige oriëntatie. Het hotelgebouw kent aan alle zijden een representatieve gevel, waarmee het gebouw recht doet aan alle aanliggende openbare ruimten. De oriëntatie van de bestaande bebouwing ondergaat ook wijzigingen ten gevolge van het planvoornemen. De bebouwing aan de noordzijde van de Gosewijnstraat is ter plekke niet langer georiënteerd op een onbebouwde ruimte aan de Geul, maar op het hotelgebouw. Voor de overige bebouwing aan de Gosewijnstraat verandert het hotelgebouw weinig aan de oriëntatie. De bebouwing aan de Bogaardlaan raakt de oriëntatie op het Theodoor Dorrenplein kwijt en gaat uitzien op het hotelgebouw aan de overzijde van de Geul. De zichtbaarheid van deze bebouwing vanuit de omgeving zal verminderen. De ontsluiting vindt plaats via de Gosewijnstraat en het Theodoor Dorrenplein. De ontsluitingsfunctie van beide straten is beperkt, gelet op de ligging in het centrum van Valkenburg en het profiel van straat en plein. Echter het hotel richt zich niet op kwantiteit, maar op kwaliteit. Het aantal bezoekers zal gelet op het aantal kamers en de omvang van het restaurant relatief beperkt zijn en ter plaatse niet tot problemen leiden. Het parkeren vindt elders plaats (nieuwe parkeergarage) en zal eveneens niet tot overlast leiden. Bezonning/schaduwwerking en privacy Door de ligging en bouwhoogte van het hotelgebouw zal de bezonningssituatie er voor de bestaande bebouwing ten westen, noorden en oosten van het hotel op achteruitgaan. Gedurende delen van de dag zal er sprake zijn van schaduwwerking op genoemde bestaan-

30

toelichting

de bebouwing. Gelet op de korte afstand tot de bebouwing aan de overzijde van de Gosewijnstraat, zal de schaduwwerking met name deze bebouwing betreffen. Afhankelijk van het jaargetijde zal deze bebouwing gedurende enkele (zomer) of meerdere (winter) uren extra in de schaduw liggen in vergelijking met de huidige situatie. Enige schaduwwerking is echter inherent aan de ligging in het centrum van een kern als Valkenburg met een relatief smal stratenpatroon. Daaruit voortvloeiend is bij nieuwe ontwikkelingen in het centrum van Valkenburg een toename in schaduwwerking niet of nauwelijks te voorkomen. De privacy van de tegenoverliggende bebouwing zal door de realisering van het hotelgebouw afnemen. Door de realisering van hotelkamers op korte afstand van de bestaande bebouwing zal mogelijk toename van de inkijk in de bestaande bebouwing ontstaan. Het betreft echter een vorm van inkijk die gangbaar is in het centrum van een kern als Valkenburg. Conclusie De realisering van het hotelgebouw betekent een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke. Het hotelgebouw schept duidelijkheid in de relatie tussen de verschillende openbare ruimten (straten en pleinen) en markeert tegelijkertijd dit knooppunt rond een overgang over de Geul. Daarnaast krijgt het Theodoor Dorrenplein de gewenste zuidelijke begrenzing en verdwijnt de restruimte tussen Gosewijnstraat en Geul. De ligging en omvang (bouwhoogte) van het hotelgebouw brengt in de tegenwoordige situatie ook een aantal nadelen met zich mee. Er is sprake van verminderde bezonning en privacy en een veranderend uitzicht bij de omliggende bebouwing. Daarnaast wordt de verkeersruimte beperkt, terwijl een extra functie die ook extra verkeersbewegingen zal genereren, wordt toegevoegd. Naar verwachting zal dit echter geen verkeershinder of onveilige situaties tot gevolg hebben. De resterende verkeersruimte kan de extra verkeersbewegingen makkelijk opvangen. Per saldo wordt aan de te bereiken verbetering van de ruimtelijke kwaliteit een grotere waarde toegekend, dan aan de negatieve effecten voor bezonning en privacy in de directe omgeving. In het centrum van kernen als Valkenburg staan zaken als bezonning en privacy bij voortduring onder druk tengevolge van nieuwe ontwikkelingen. De thans te verwachten verminderde bezonning en privacy is in de aanwezige centrumsituatie aanvaardbaar. Daar komt bij dat het hotelgebouw in het verleden op exact dezelfde locatie in exact dezelfde omvang al eens aanwezig is geweest. In het stratenpatroon is in het verleden als het ware al ‗de ruimte uitgespaard‘ voor het hotel. Derhalve wordt de realisering van het hotelgebouw in de voorgestelde omvang op de voorziene locatie stedenbouwkundig aanvaardbaar geacht.


31

6

Onderzoek

6.1

Algemeen

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen (externe integratie) is een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen noodzakelijk. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Naast enkele specifieke milieu onderwerpen wordt daarom alleen ingegaan op de meest belangrijke milieudoelstellingen. 6.2

Geluidhinder

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (verder: Wgh) van toepassing. Op grond van artikel 76 Wgh worden bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op gronden, behorende tot een zone langs een weg in stedelijk gebied, ter zake van de geluidsbelasting, vanwege de weg waarlangs die zone ligt, van de gevel van woningen, van andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen binnen die zone de waarde van 48 dB in acht genomen. De bouw van het hotel met verblijfsaccommodatie, zoals het planvoornemen, betreft geen geluidsgevoelig object in het kader van de Wgh. Akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van het hotel vanwege het wegverkeerslawaai kan achterwege blijven. Het hotel heeft een verkeersaantrekkende werking, waardoor sprake zal zijn van hogere verkeersintensiteiten ter plaatse. Deze kunnen aanleiding geven tot het ontstaan van hogere geluidsbelastingen op de gevels van bestaande geluidgevoelige bestemmingen. Derhalve dient de verkeersaantrekkende werking nader onderzocht te worden. Door K+ adviesgroep is d.d. 6 mei 2010, met projectnr. M9 187, een verkeersprognose opgesteld. Uit dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat verder akoestisch onderzoek naar de verkeersaantrekkende werking niet noodzakelijk is. Het hotel wordt gesitueerd direct naast een evenemententerrein (Theodoor Dorrenplein). De plaatshebbende evenementen kunnen aanleiding geven tot geluidsoverlast. Bij het beoordelen van de evenementen worden hotels echter getoetst als niet geluidgevoelig. Het nemen van maatregelen is derhalve niet wettelijk verplicht, maar bij de bouw van het hotel zal rekening gehouden worden met een afdoende geluidsisolatie van de kamers. 6.3

Bodem- en grondwaterkwaliteit

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen, die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, onderzocht moet worden.

32

toelichting

uitsnede kaart PMV: bodembeschermingsgebied

Op 26 maart 2009 is aan Geonius Milieu B.V. opdracht verleend voor de uitvoering van een bodemonderzoek. Dit onderzoek vond plaats in het kader van het ontwikkelen van hotel Croix de Bourgogne, waarvoor het van belang was inzicht te hebben in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater). Uit het onderzoek is gebleken dat er in zowel de boven- als de ondergrond verhoogde concentraties aan diverse zware metalen en/of PAK werd aangetroffen welke tussen de achtergrondwaarde en de tussenwaarde zijn gelegen. Op basis van het bodembeheerplan van de gemeente Valkenburg kunnen deze worden gerelateerd aan de ligging binnen het deelgebied ―wonen voor 1970 en industrie voor 1990‖, waarvan bekend is dat onder invloed van menselijke activiteiten de bodem negatief is beïnvloed. Vanwege het feit dat voor voornoemd deelgebied geen achtergrondgrenswaarden zijn vastgesteld, in overeenstemming met het (toekomstige) te voeren beleid van de gemeente Valkenburg aan de Geul, worden de resultaten getoetst aan de functieklassen uit het Besluit Bodemkwaliteit. Op basis van deze toetsing kan worden geconcludeerd dat voor wat betreft de parameters nikkel en zink in de lemige bovengrond de maximale waarde voor de functie wonen licht wordt overschreden. Gezien de resultaten van het onderzoek bestaat er geen aanleiding om te veronderstellen dat voornoemd verontreinigingsbeeld milieuhygiënische belemmeringen met zich mee brengt. Wel zal de vrijkomende en af te voeren grond middels een partijkeuring, conform de richtlijnen uit het Besluit bodemkwaliteit worden onderzocht alvorens eventuele bouwwerkzaamheden op de locatie worden uitgevoerd.


33

Met betrekking tot het grondwater, aangetroffen op een diepte van ca. 2,65m-maaiveld, zijn geen verhoogde gehalten geconstateerd. Op basis van het historisch vooronderzoek conform de NEN-5725, alsmede de bevindingen tijdens de veldwerkzaamheden kan tevens worden geconcludeerd dat onderhavige locatie als ―niet-asbest verdacht‖ kan worden beschouwd. Aanvullende maatregelen zijn hierdoor voorlopig niet noodzakelijk. 6.4

Bodembeschermingsgebied

Het grondgebied van de gemeente Valkenburg aan de Geul is gelegen in het bodembeschermingsgebied Mergelland. In dit gebied wordt gestreefd naar een kwaliteit van bodem, grondwater en landschap die voldoet aan de eisen die de aanwezige – en bijzondere – biotopische, a-biotopische en cultuurhistorische waarden stellen. Op het bodembeschermingsgebied is de beschermingsregeling, zoals opgenomen in de Provinciale milieuverordening (PMV) van toepassing. Ook het plangebied is gelegen in dit bodembeschermingsgebied. In dit gebied moet een bijzonder beschermingsniveau worden gerealiseerd. In de artikelen 5.36a en 5.37 van de PMV worden activiteiten genoemd die binnen het bodembeschermingsgebied Mergelland verboden of meldingsplichtig zijn. Gedeputeerde Staten kunnen echter ontheffing verlenen van hetgeen bepaald in artikel 5.37 a tot en met i PMV. Het bovenstaande vormt geen belemmering voor het project. De met de aanwezigheid van een hotel samenhangende activiteiten zijn niet verboden binnen het bodembeschermingsgebied Mergelland. 6.5

Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 vormt het aspect luchtkwaliteit uit afdeling 5.2 van de Wet milieubeheer de basis voor de besluitvorming in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Op basis van deze Wet luchtkwaliteit gelden milieukwaliteitseisen voor de luchtkwaliteit. Deze kwaliteitseisen zijn middels grenswaarden vastgelegd voor de luchtverontreinigingscomponenten stikstofdioxide (NO2), zwevende deeltjes (PM10 of fijn stof), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb), benzeen (C6H6) en koolmonoxide (CO). De grenswaarden gelden overal in de buitenlucht. De Nederlandse overheden zijn verplicht de grenswaarden in acht te nemen bij de uitvoering van hun taken en bevoegdheden (vaststellen bestemmingsplannen, verstrekken milieuvergunningen en verkeersregulerende maatregelen).

34

toelichting

Voor projecten die de hoeveelheid fijnstof en stikstofdioxide in de lucht met maximaal 3% verhogen hoeven geen aanvullende maatregelen te worden getroffen, zo blijkt uit artikel 5.16, eerste lid sub c Wm juncto artikel 2, eerste lid Besluit niet in betekenende mate (Besluit nibm). Door Witteveen + Bos is, in opdracht van Aeres Milieu B.V. (d.d. 6 mei 2010 projectnr. VK65-1) een onderzoek gedaan naar luchtkwaliteit, gezien de verkeersaantrekkende werking op de omgeving. In de eerste plaats is de online rekentool verkeersgeneratie van het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (gebaseerd op CROW 272) als onderzoeksmethode gehanteerd. Aan de hand daarvan zijn een aantal aannames gedaan: de gemiddelde verblijfsduur betreft 1,8 dagen, de gemiddelde groepsgrootte per kamer en de autobezetting bedraagt 1,35, het percentage zakelijk bezoek bedraagt 63,1%, het aantal werknemers bedraagt 0,62 fte per hotelkamer, het aantal motorvoertuigen bedraagt 2 per werknemer en 4 per werkdag. Concluderend kan worden gesteld dat de verkeersgeneratie 42 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Vervolgens is aan de hand van de NIBM Tool (3 augustus 2009) berekend of het planvoornemen niet in betekenende mate - minder dan 1,2 μg/m³ - bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Daarbij is uitgegaan van voornoemde verkeersgeneratie. De maximale bijdrage aan de jaargemiddelde concentraties als gevolg van extra verkeer door het hotel zijn 0,11 μg NO2/m³ en 0,03 μg PM10/m³. Het planvoornemen draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en kan doorgang vinden ex artikel 5.16.1 c Wet milieubeheer. 6.6

Milieuzonering

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die in het kader van de milieuwetgeving een belemmering vormen voor de realisering van een hotel. Wel is sprake van de ligging van het hotel in de nabijheid van het horecaconcentratiegebied in Valkenburg. In dit gebied wordt gebruik gemaakt van de ‗12-dagen regeling‘, wat betekent dat sprake kan zijn van geluidsoverlast. Bij de bouw van het hotel zal daarom rekening gehouden worden met een afdoende geluidsisolatie van de kamers. 6.7

Flora en fauna

6.7.1 Gebiedsbescherming De gebiedsbescherming is vastgelegd in de Natuurbeschermingswet 1998 (Stb. 1998, 403 en Stb. 2005,195). Deze wet is de implementatie van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn voor wat betreft de gebiedsbescherming en is vanaf 1 oktober 2005 in werking getreden. Op grond van deze gebiedsbescherming vallen beschermde natuurmonumenten en de gebieden die op grond van de beide Europese richtlijnen zijn aangewezen als speciale beschermingszones (de zogenoemde Vogel- en Habitatrichtlijngebieden) onder het regime van de Natuurbeschermingswet 1998. Het plangebied ligt nabij het Natura 2000-gebied Geuldal. De Geul en haar oevers zijn tevens onderdeel van de EHS en daarbinnen aangewezen als ecologisch water.


35

6.7.2 Soortenbescherming Behalve de mogelijke effecten op natuurgebieden moet ook duidelijk zijn of het betreffende plan effecten heeft, en zo ja welke, op beschermde soorten. Op grond van de Flora- en faunawet (verder: Ffw) zijn bepaalde dier- en plantensoorten beschermd.

In de artikelen 8-18 Ffw zijn een aantal verbodsbepalingen opgenomen ter bescherming van de beschermde soorten. Indien een van deze bepalingen wordt overtreden is een vrijstelling op grond van het Besluit vrijstelling

beschermde dier- en plantensoortensoorten1 of moet een ontheffing op grond van de Ffw worden verleend. Indien aan de voorwaarden van het Besluit beschermde dier- en plantensoorten wordt voldaan, geldt een vrijstelling op grond hiervan voor bepaalde dier- en plantensoorten ten behoeve van de uitvoering van de desbetreffende activiteit.2 Zo niet, dan is een ontheffing alsnog vereist.3

De meest voorkomende algemene ontheffing is gebaseerd op artikel 75 Ffw. Deze bepaling kent twee beschermingsregimes, namelijk een voor meer algemeen voorkomende soorten en een voor zwaarder beschermde

soorten. In het eerste geval moet worden aangetoond dat de gunstige staat van instandhouding van de desbe-

treffende soort niet wordt verstoord. In het tweede geval moet daarnaast worden aangetoond dat er geen andere bevredigende oplossing voorhanden is en moet bovendien sprake zijn van een van de genoemde belangen. 6.7.3 Flora- en fauna onderzoek Aeres Milieu heeft d.d. 26 april 2010 een onderzoek naar flora en fauna uitgevoerd (d.d. 26 april 2010, projectnr. AM09135). Op 11 maart 2010 heeft Faunaconsult het plangebied en de directe omgeving onderzocht ten behoeve van een quikscan. Daarbij werden de biotopen beoordeeld op hun geschiktheid als habitat voor beschermde dier- en plantensoorten. Daarbij werd tevens gezocht naar beschermde planten, zoogdieren, vogels, reptielen en amfibieën. Zoogdieren Uit de quickscan blijkt dat mogelijk een aantal zoogdieren hun verblijfsplaats hebben in het plangebied. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de status van de soorten in de Flora- en faunawet. De volgende algemene soorten komen mogelijk voor in het plangebied: de aardmuis, de bosmuis, de huisspitsmuis, de veldmuis, de wezel en de egel. De volgende streng beschermde soorten komen mogelijk voor in het plangebied: de gewone grootoorvleermuis, de laatvlieger, de gewone dwergvleermuis en de watervleermuis.

1

Besluit van 10 september 2004, 501

2

De Afdeling heeft in haar uitspraak van 21 januari 2009 echter geoordeeld dat artikel 2, derde lid aanhef

onder j besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten in strijd is met europees recht. 3

Op grond van artikel 2c Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten kan geen vrijstelling of

ontheffing worden verleend van het verbod uit artikel 10 Ffw ten behoeve van de uitvoering van werkzaa mheden in het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling.

36

toelichting

Vogels Gebleken is dat de kans groot is dat de grote gele kwikstaart zich in het plangebied bevindt. Nesten van deze kwikstaart zijn jaarrond beschermd. De grote gele kwikstaart is een streng beschermde soort. Overige vogelnesten komen waarschijnlijk niet voor in het plangebied. Planten In het plangebied werden alleen algemeen voorkomende soorten waargenomen. Op de kademuur onder het plangebied groeide gewone muurvaren. Hieruit blijkt dat de kademuur in potentie geschikt is voor bijzondere muurplanten. Op de kademuur zijn de volgende, in de Flora- en faunawet beschermde soorten waargenomen: het grasklokje (algemene soorten), de gele helmbloem (overige soorten) en de muurhavikskruis (streng beschermde soorten). Overig beschermde soorten In het plangebied zijn geen overige beschermde soorten waargenomen. In de Geul komen verschillende beschermde vissoorten voor: de rivierdonderpad en het bermpje (overige soorten) en de elrits, de beekprik, de gestippelde alver en de rivierprik (streng beschermde soorten). Effecten - Effecten op algemene beschermde soorten Het foerageergebied van enkele beschermde zoogdieren zal tijdelijk (deels verdwijnen). Holen en individuen van algemeen voorkomende zoogdieren zullen hierbij mogelijk worden verstoord of verdwijnen. Voor al deze soorten biedt de directe omgeving van het plangebied voldoende andere foerageergebieden. - Effecten op algemene broedvogels Het foerageergebied van enkele algemeen voorkomende beschermde vogels zal (deels) verdwijnen. Voor al deze soorten biedt de directe omgeving van het plangebied voldoende andere foerageergebieden. Door de vegetatie buiten het broedseizoen van de meeste vogelsoorten te verwijderen wordt schade voorkomen. - Effecten op de gele kwikstaart Grote kans bestaat dat de kademuur een nest bevat van de grote gele kwikstaart. Ook is het mogelijk dat de kademuur deel uitmaakt van het territorium van de grote gele kwikstaart. Aanvullend onderzoek in de broedtijd zal dit moeten uitwijzen. Indien daaruit blijkt dat een nest in de te verbouwen kademuur aanwezig is, dan zal door passende maatregelen het lokale voortbestaan moeten worden gewaarborgd. - Effecten op vleermuizen Het is mogelijk dat er vaste rust- en verblijfplaatsen aanwezig zijn van vleermuizen. Aanvullend vleermuizenonderzoek met een batdetector kan hierover uitsluitsels geven. Indien uit dit onderzoek blijkt dat vleermuizen aanwezig zijn, dan zal worden bekeken hoe het lo-


37

kale voortbestaan kan worden gewaarborgd. Indien alleen om vaste vliegroutes gaat, kan dat waarschijnlijk door niet na zonsondergang te bouwen. Indien het om verblijven in de kademuur gaat, dan dient er buiten de kwetsbare periode gewerkt te worden en dient bij de reconstructie van de kademuur voor vervangende verblijven te worden gezorgd - Effecten op muurplanten Op de kademuur kunnen een aantal bijzondere en beschermde muurplanten voorkomen. Dit dient in het groeiseizoen van deze planten te worden vastgesteld. Indien deze aanwezig blijken te zijn, zal moeten worden bekeken hoe het lokale voortbestaan van deze soorten kan worden gewaarborgd. - Effecten op beschermde vissen Gezien het feit dat niet in de Geul zal worden gewerkt, zijn negatieve effecten op beschermde vissen uit te sluiten. Buiten het broedseizoen worden alle vegetatie en de kadermuur verwijderd. Hierna wordt het hotel gerealiseerd. De kelderverdieping van het hotel krijgt waterdichteramen die uitzien op de Geul. Maatregelen Voor het vernietigen van holen en het verstoren van beschermde zoogdieren van de categorie ‗algemene soorten‘ bestaat een vrijstelling op grond van AMvB artikel 75 van de Flora- en Faunawet. Derhalve hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Door het verwijderen van de vegetatie en kademuur buiten de periode van 15 maart – 15 juli, wordt de directe schade aan algemeen voorkomende vogels, hun nesten en eieren voorkomen. Doordat het nest van de meeste vogelsoorten buiten het broedseizoen niet als een vaste rust- en verblijfplaats wordt gezien, is geen ontheffing nodig. Mogelijk zijn er vaste vliegroutes van vleermuizen, vleermuizenverblijven, een nest en/of territorium van de grote gele kwikstaart en beschermde en/of bijzondere muurplanten op de te renoveren kademuur aanwezig. In het kader van de Flora- en faunawet worden al deze zaken, met uitzondering van niet beschermde bijzondere planten, jaarrond beschouwd als vaste rust- en verblijfplaats. Het is daarom nodig aanvullend onderzoek naar deze soortgroepen te doen. Grote gele kwikstaarten zijn goed in mei te inventariseren en ook de overige soortgroepen zijn dan goed waar te nemen. Het is daarom aan te raden om half mei 2010 een nacht vleermuizenonderzoek uit te voeren, direct gevolgd door een inventarisatie van de overige soortgroepen. Tot die tijd mag er niet aan de kademuur worden gewerkt en ook geen vegetatie worden verwijderd. Indien er vaste rust- en verblijfplaatsen van de grote gele kwikstaart, van beschermde planten of vleermuizen in het plangebied aanwezig zijn, dan dient de functionaliteit daarvan te worden gewaarborgd. Als de functionaliteit van het leefgebied van beschermde soorten intact blijft, kan er een ontheffing op de Flora- en faunawet worden aangevraagd. Voor planten is het aanvragen van een ontheffing niet nodig. De te verwachten beschermde planten vallen in de beschermingscategorie ‗overige beschermde soorten‘, waardoor ze kunnen worden verplant volgens de goedge-

38

toelichting

keurde gedragscode van bouwend Nederland. Die stelt: ‗Wanneer vernietiging van groeiplaatsen onvermijdelijk is dan worden beschermde planten en vegetaties buiten de bloeitijd met een deel van hun groeiomgeving uitgestoken en naderhand in de omgeving of elders in een geschikt biotoop teruggeplaatst‘. Mocht uit het aanvullend onderzoek blijken dat inderdaad sprake is van beschermde planten, dan zullen deze zoals hiervoor beschreven verplaatst moeten worden. In het gevraagde aanvullend onderzoek is reeds voorzien binnen het kader van de aanpak voor de kademuren van de Geultak te Valkenburg aan de Geul. Hiervoor is door het W aterschap Roer en Overmaas een ecologisch plan opgesteld, waarin de te nemen maatregelen bij de reconstructie van de kademuren zijn vastgelegd. Ter voorbereiding daarvan heeft reeds het nodige flora en fauna onderzoek plaatsgevonden, waardoor dit nu achterwege kan blijven. De in de Flora- en faunawet genoemde ‗algemene zorgplicht‘ is ook op beschermde soorten uit de categorie ‗algemene soorten‘ van toepassing. Beschermde diersoorten (ook die van de categorie ‗algemene soorten‘) die tijdens het verwijderen van vegetatie en het vergraven van grond worden aangetroffen, moeten direct worden gevangen en na afloop van de werkzaamheden in het aangrenzende gebied worden vrijgelaten. De gemeente/het waterschap zal de mergel van de kademuur verwijderen en daarna weer opnieuw aanbrengen. Daarbij zal de gemeente de mergelwand schoonmaken, de initiatiefnemer een gedeelte van de kademuur slopen en vervolgens de kelder realiseren. Wanneer de kelder is gerealiseerd zorgt de gemeente/het waterschap voor het terugplaatsen van de mergelwand. Daarbij wordt tevens gezorgd voor passende maatregelen voor de aanwezige soorten. 6.8

Cultuurhistorie en archeologie

6.8.1 Archeologie Bij de opstelling en de uitvoering van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met archeologische waarden. In april 2010 is door ArcheoPro een bureauonderzoek uitgevoerd met betrekking tot het plangebied (onderzoek ArcheoPro, CIS. 39.087, d.d. 16-042010). Het bureauonderzoek heeft tot doel om op basis van beschikbare informatie te komen tot een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel. Volgens het gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel geldt voor het plangebied een lage verwachting voor vuursteenvindplaatsen van jager-verzamelaars uit het laatpaleolithicum en mesolithicum en voor nederzettingsresten uit het neolithicum tot en met de Romeinse tijd. Wel geldt voor deze periodes een hoge verwachting voor specifiek aan beekdalen gerelateerde resten. Ook voor nederzettingsresten vanaf de vroege middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd geldt hier een hoge verwachting. Voor het plangebied wordt daarom een vervolgonderzoek geadviseerd in de vorm van een verkennend booronderzoek.


39

Uitsnede risicokaart Nederland

Op basis van dit onderzoek kan worden bepaald op welke diepte eventuele resten aanwezig zijn en in welke mate eventuele verstoringen het archeologisch erfgoed hebben aangetast. Het verkennend booronderzoek wordt thans uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zullen bij vaststelling in het bestemmingsplan toegevoegd worden. 6.8.2 Cultuurhistorie Het plangebied is gelegen in de kernzone van de kern Valkenburg. In de directe omgeving van het plangebied zijn een aantal monumentale panden gelegen. Monumentale waarden, in de vorm van gebouwen, karakteristieke en beeldbepalende elementen, zijn in het plangebied zelf niet aanwezig en worden door het planvoornemen niet beïnvloed. Het planvoornemen is daarnaast gelegen binnen het beschermd stads- en dorpsgezicht van Valkenburg. De beschermende regeling die daarop van toepassing is, wordt ook in onderhavig bestemmingsplan opgenomen. 6.9

Externe veiligheid

Door het transport van gevaarlijke stoffen ontstaan risicocontouren. Vanuit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en het Besluit vervoer gevaarlijke stoffen (Bvgs) wordt invulling gegeven aan hoe om te gaan met externe veiligheid. Volgens het BEVI/REVI (Regeling externe veiligheid inrichtingen) gelden bepaalde afstanden met betrekking tot het PR (plaatsgebonden risico) en het GR (groepsrisico). Binnen het PR mogen geen kwetsbare objecten (zoals woningen en scholen) worden opgericht en voor beperkt kwetsbare objecten dient toestemming bij burgemeester en wet-

40

toelichting

houders gevraagd te worden. Ten aanzien van het GR geldt een verantwoordingsplicht voor het invloedsgebied welke afhankelijk is van het soort inrichting. Bij een ongeval met een warme BLVE (soort gasexplosie) moet zelfs rekening worden gehouden met een effectgebied van circa 400 meter. Ten noorden van de kern Valkenburg ligt de rijksweg A79. Uit de Risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen (Adviesgroep AVIV, 24 maart 2003) blijkt dat het groepsrisico als gevolg van de rijksweg A79 ter hoogte van het plangebied kleiner is dan de oriënterende waarde. Door onderhavig project (toevoeging van één hotel) wordt het groepsrisico niet significant beïnvloed. Voor wat betreft het plaatsgebonden risico bedraagt de afstand van het midden van de rijksweg A79 tot de 10 E-8 –contour 200 meter. De afstand van het plangebied tot de rand van de rijksweg A2 bedraagt meer dan 200 meter, namelijk meer dan 1 kilometer. Op basis hiervan is te stellen dat er geen beperkingen zijn als gevolg van het aspect externe veiligheid. Op 100 meter afstand van het plangebied is tevens een spoorlijn gelegen. Hier vindt echter geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De aanwezige spoorlijn vormt dan ook geen belemmering. Evenmin is de locatie gelegen binnen het invloedsgebied van een Beviinrichting. 6.10 Kabels en leidingen In opdracht van de gemeente Valkenburg is een Klic melding uitgevoerd d.d. 14-07-2008. Deze betrof het oorspronkelijke plangebied, dat later is verruimd aan de noordwestzijde nadat bij het uitwerken van de plannen was gebleken dat dit plangebied niet passend was om het plan te realiseren. Uit deze Klic melding is gebleken dat er geen kabels en leidingen binnen het oorspronkelijke plangebied zijn gelegen. De verruiming van het plangebied brengt met zich mee dat wel enkele kabels en leidingen binnen het plangebied zijn gelegen. Het gaat hierbij om het riool en een elektriciteitskabel. De kabel en leiding zullen door de gemeente verlegd worden. In de overeenkomst met de initiatiefnemer zijn hierover afspraken gemaakt. In de nabijheid van het plangebied loopt een aardgastransportleiding (Z-501-01-KR-006 Meerssen - Valkenburg). Naar aanleiding van contact met de tracébeheerder is gebleken dat voornoemde leiding een 6‖ (DN150) leiding betreft, met een ontwerpdruk van 40 bar. De letaliteitsgrenzen van de 1- en 100% liggen respectievelijk op 70 en 50 meter van de leiding. De PR 10-6 risicocontour ligt op de leiding en de belemmerde strook bedraag 4 meter. Daarmee valt het planvoornemen buiten de invloedsfeer van de leiding. In de koopovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente betreffende het perceel voor het hotel is verder opgenomen dat de gemeente het perceel zal leveren zonder de aanwezigheid van infrastructuur ten behoeve van nutsbedrijven en openbare rioleringen.


41

6.11 Verkeer 6.11.1 Ontsluiting en bereikbaarheid Het hotel wordt ontsloten via de bestaande wegenstructuur (Gosewijnstraat – gedeelte van Theodoor Dorrenplein – Bogaardlaan – Sint Pietersstraat - Walramplein). Het hotel is daarmee, gelet op het aantal kamers en de omvang van het restaurant afdoende bereikbaar. 6.11.2 Verkeersveiligheid De verkeersveiligheid is door de realisering van het hotel niet in het geding. Door K+ adviesgroep is d.d. 6 mei 2010, met projectnr. M9 187, een verkeersprognose opgesteld. Met behulp van de CROW publicatie ―Verkeersgeneratie voorzieningen kengetallen gemotoriseerd verkeer‖ is een raming opgesteld van de verkeersaantrekkende werking van het hotel. In tabel 1 is een overzicht opgenomen van de kengetallen voor hotels, inclusief werknemers en toeleveranciers. Tabel I: Verkeersgeneratie van hotels in motorvoertuigbewegingen per weekdag naar ligging in stedelijk gebied. Verkeersgeneratie per week-

Centrum

dagetmaal

Schil rondom cen-

Rest bebouwde

trum

kom

Buitengebied

1* hotel per 10 kamers

2,4

3,8

9,4

17,8


4,9

7,4

13,0

20,8


7,4

11,0

16,7

23,9


11,2

16,5

23,0

30,4


16,8

24,7

32,6

40,5

Het planvoornemen beschikt over 27 hotelkamers en is gelegen in het centrum van Valkenburg. Aan de hand van tabel 1 kan worden bepaald dat voor een vier/vijfsterren hotel met 27 kamers de verkeersgeneratie voor het centrumgebied neerkomt op een verkeersgeneratie van 30 mvt/etmaal. Hierbij moeten wel nog de verkeersgeneratie van eventuele passanten die gebruik maken van het terras en restaurant worden verwerkt. Het aantal bezoekers van het restaurant zal ongeveer 100 personen bedragen, gebaseerd op een bezettingsgraad van 60 %. Er van uitgaande dat 90% van deze bezoekers met de auto komen en er 2 personen met 1 auto komen betekent dit dat de verkeersgeneratie van het restaurant 90 mvt/etmaal bedraagt. De totale verkeersgeneratie voor het op te richten hotel Croix de Bourgogne bedraagt 120 mvt/etmaal (werkdaggemiddelde). Het aantal verkeersbewegingen zal dan ook slechts beperkt toenemen.

42

toelichting

Daarnaast schept het hotelgebouw ruimtelijk duidelijkheid in de aansluitingen van de diverse straten en pleinen op elkaar. Verwacht wordt dat deze duidelijkheid ook de verkeersveiligheid ter plaatse ten goede komt. 6.11.3 Parkeren De gemeente Valkenburg hanteert een eigen parkeerbeleid, dat is vastgelegd in de Beleidsnota Parkeernormen d.d. 27 december 2007. De normen die in deze nota worden gehanteerd zijn in eerste instantie gebaseerd op de normen uit het ASVV 2004, uitgegeven door het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water en Wegenbouw en Verkeerstechniek (CROW) waarna ze zijn toegespitst op de specifieke situatie in Valkenburg. Het plangebied is gelegen in het gebied dat in de beleidsnota wordt aangeduid als centrum. Binnen het plangebied wordt een hotel gerealiseerd. Deze categorie wordt expliciet in de beleidsnota genoemd. In de benodigde parkeerplaatsen wordt voorzien door ‗valet parking‘. Daarbij zijn om te voldoen aan de Beleidsnota Parkeernormen tussen de initiatiefnemer en de gemeente Valkenburg aan de Geul de volgende afspraken gemaakt: -

de initiatiefnemer huurt 10 parkeerplaatsen van de gemeente in de nieuw te realiseren parkeergarage in het centrum;

-

voor de overige benodigde 17 parkeerplaatsen worden parkeerplaatsen gehuurd van de eigenaar van de locatie Kloosterweg 36 (voormalig Klooster Boslust). Hiervoor is een overeenkomst gesloten met de eigenaar van deze locatie.


43

7

Waterparagraaf

7.1

Waterbeleid

7.1.1 Algemeen Het waterbeleid in Nederland wordt van Europees niveau vertaald via rijks-, provinciaal en waterschapsbeleid, naar gemeentelijk beleid. Dit resulteert in de verplichting een Watertoets uit (te) laten voeren. 7.1.2 Rijksbeleid Het rijksbeleid omtrent water is vervat in de Waterwet, het Nationaal Waterplan, het Nationaal Bestuursakkoord Water en de Beleidsbrief Regenwater. Waterwet Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Een achttal wetten is samengevoegd tot één wet, de Waterwet. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Naast de Waterwet blijft de Waterschapswet als organieke wet voor de waterschappen bestaan. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning. Het Nationaal Waterplan

In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) Het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gaan samen de waterproblematiek in Nederland aanpakken. Hiertoe is op bestuurlijk niveau het NBW ondertekend (2003). Het akkoord heeft tot doel om in de periode tot 2015 het watersysteem in Nederland op orde te krijgen en daarna op orde te houden. Tussen VNG, Unie van waterschappen, IPO en het

44

toelichting

Rijk is de afspraak gemaakt dat het waterschap en de gemeente samen zorgdragen voor het in beeld brengen van de stedelijke en regionale wateropgave. In het NBW is bepaald dat in het stedelijke gebied maar eens in de 100 jaar een peilstijging mag voorkomen die tot wateroverlast (overstroming) leidt. Het vereiste beschermingsniveau in deze ―Stedelijke Wateropgave‖ is daarmee de ruimteclaim voor het realiseren van waterberging waar zowel de gemeenten als het waterschap voor staan. Beleidsbrief regenwater Het kabinet heeft medio 2004 de beleidsbrief regenwater vastgesteld. Hierin staan voor het regenwaterbeleid vier pijlers centraal: 1. aanpak bij de bron, zodat verontreiniging van regenwater wordt voorkomen; 2. regenwater vasthouden en bergen (en dan pas afvoeren); 3. regenwater gescheiden van afvalwater afvoeren; 4. integrale afweging op lokaal niveau. De beleidsbrief regenwater is vertaald naar het wetsvoorstel gemeentelijke watertaken (Wet verankering en bekostiging van gemeentelijke watertaken). 7.1.3 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid omtrent water is neergelegd in het POL 2006 (zie paragraaf 2.3), het Provinciaal waterplan (zie paragraaf 2.3) en de Stroomgebiedsvisie Limburg Stroomgebiedvisie Limburg Eind 2002 is door de Provincie Limburg in samenwerking met de waterbeheerders in het kader van WB21 de Stroomgebiedvisie Limburg opgesteld. Hierbij is aangegeven welke maatregelen nodig zijn om het watersysteem in de 21e eeuw op orde te brengen en te houden, rekening houdend met een (landelijk) in ontwikkeling zijnde nieuwe, scherpere normering en een klimaatsverandering waarbij in 2050 10% meer neerslag verwacht wordt. Concreet is hierbij in beeld gebracht wat de hydrologische consequenties zijn van de nieuwe normering en de verwachte klimaatsveranderingen (wateropgave). Ook is hierbij een globale (lange-termijn-)raming opgesteld. 7.1.4 Waterschapsbeleid Het waterschapsbeleid is vertaald in het Waterbeheersplan, de Nota stedelijk waterbeheer, de Keur en de visie ‗Regenwater schoon naar beek en bodem‘. Waterbeheersplan (WBP) Het waterbeleid van het Waterschap Roer en Overmaas is neergelegd in het Waterbeheersplan ―Waterschap Roer en Overmaas 2010-2015‖ en is gebaseerd op Europese, nationale en provinciale regelgeving. Het algemeen bestuur van het Waterschap vertaalt dit globale beleid in één document dat in principe vier jaar geldig is. In het waterbeheersplan is de visie van het waterschap ten aanzien van de ontwikkeling en inrichting van duurzame watersystemen opgenomen zoals ruimte voor water, water als ordenend principe, stedelijk waterbeheer, en de relaties tussen het watersysteem en de waterketen. Het waterbe-


45

heersplan bevat concrete zaken die het waterschap in een periode van vier jaar gaat aanpakken. Nota stedelijk waterbeheer In deze nota geeft het waterschap zijn visie op het toekomstige watersysteem in bebouwd gebied. De nieuwe wetgeving op het gebied van stedelijk water wordt beschreven en de rollen en taken die gemeenten, waterschap, provincie en rijk hebben in de uitvoering ervan. Per waterthema worden concrete acties geformuleerd. Keur Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de ―Keur Waterschap Roer en Overmaas‖ van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van Waterschap. Daarnaast is voor het plaatsen van een obstakel binnen 4 meter uit de insteek van watergangen die in het beheer en onderhoud zijn van het Waterschap, en 1 meter voor de overige watergangen, alleen toegestaan met een ontheffing van het Waterschap. Regenwater schoon naar beek en bodem De visie van de beide waterschappen van Limburg, de provincie en Rijkswaterstaat op verantwoord afkoppelen. Deze brochure biedt richtlijnen om het afgekoppelde hemelwater op een verantwoorde wijze af te voeren naar beek of bodem. 7.1.5 Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is neergelegd in het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) en het Gemeentelijk waterplan. Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) Op 26 juni 2007 is de wet op gemeentelijke watertaken vastgesteld. Hierin is geregeld dat de gemeente vanaf 1 januari 2008 verantwoordelijk (zorgplicht) is voor zowel afvalwater als hemelwater en grondwater. In het nieuw Verbreed Gemeentelijke Rioleringsplan (VGRP) voor de periode 2010-2015 beschrijft de gemeente op welke manier zij invulling geeft aan haar rioleringstaken en is het beleid ten aanzien van een doelmatige inzameling en transport van afvalwater vastgelegd. Daarnaast zijn de hemelwaterzorgplicht en de grondwaterzorgplicht erbij gekomen. Het VGRP is een instrument om op een transparante manier inzicht te geven in beleidsafwegingen, die te maken hebben met de kwaliteit van de woon- en werkomgeving en die een directe invloed hebben op de invulling van de gemeentelijke waterhuishouding.

46

toelichting

Gemeentelijk Waterplan De gemeente Valkenburg aan de Geul heeft een waterplan (rapport 08-017 d.d. 25 juli 2008). Dit plan is mede opgesteld met de provincie Limburg en het waterschap Roer en Overmaas. In dit plan zijn de gezamenlijke visie, de onderlinge afspraken en maatregelen beschreven om te komen tot een duurzaam stedelijk waterbeheer. Het waterplan is van invloed op andere plannen. Zo is er een belangrijke interactie met het Gemeentelijk Rioleringsplan en de bestemmingsplannen. 7.2

Waterparagraaf

7.2.1 Inleiding Door Aeres Milieu is d.d. 5 april 2010 (Aeres Milieu, projectnr. AM09135) een indicatief infiltratieonderzoek uitgevoerd en een waterparagraaf opgesteld voor het plangebied. Bijna het gehele plangebied bestaat op dit moment uit verhard oppervlak, bestrating etc. De openbare weg ―Gosewijnstraat‖ ligt ten noorden van de onderzoekslocatie kent geen hoogteverschillen. In het plangebied zal na verwijdering van bestratingen en dergelijke een hotel worden gerealiseerd. Het hotel zal het totale oppervlak van het plangebied in nemen. Daarbij zal de kademuur met de Geul worden gerenoveerd en aangepast aan de nieuwe situatie. Onder het hotel zal een kelder worden aangelegd. De gerenoveerde kademuur zal daarbij als keerwand worden toegepast. 7.2.2 Infiltratie Volgens de geologische kaart van Nederland is het plangebied gelegen op afzettingen van de formatie van Boxtel, die overwegend is opgebouwd uit leem. Uit de beschikbare boorgegevens blijkt dat de diepere bodem (> 2,0 m – mv) voornamelijk bestaat uit matig zandhoudende leem. De bodemstelling ter plaatse van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit leem. Van leem is bekend dat de doorlatendheid voor neerslag zeer gering. Het uitvoeren van een infiltratieonderzoek ter plaatse is dan ook weinig zinvol. 7.2.2 Watersystemen De (water)systemen zoals die in het plangebied en omgeving voorkomen, worden onderverdeeld in grondwater, oppervlaktewater, regenwater en afvalwater. Grondwater Volgens gegevens uit ―Data en Informatie van de Nederlandse Ondergrond (DINO)‖ en uit recente metingen bevindt zich het grondwaterpeil lokaal op ongeveer 3 meter beneden maaiveld. Plaatselijk kan de grondwaterstroming afwijken door de aanwezigheid van de naast gelegen waterloop. De onderzoekslocatie bevindt zich niet binnen de grenzen van een grondwater beschermingsgebied. Het peilbeheer zal in de toekomst waar mogelijk worden afgestemd op het behoud van natuurlijke waterhuishouding. (Gewenst Grond- en Oppervlaktewater Regime (GGOR)). De kwaliteit van het grondwater is overigens niet bekend. Binnen het plangebied


47

zullen geen industriële of andere milieubelastende activiteiten worden ontplooid. De dreiging van grondwaterverontreiniging zal daarom minimaal zijn. Mogelijk kan een grondwaterverontreiniging ontstaan door verkeersbewegingen of een calamiteit etc. Het plangebied ligt niet binnen de grenzen van een grondwaterbeschermingsgebied of boringvrije zone van een waterwinplaats. Volgens de provincie Limburg vinden binnen en in de directe omgeving van het plangebied geen grootschalige grondwateronttrekkingen plaats, die een directe invloed zouden kunnen hebben op het stroming van het freatisch grondwater. Het is niet bekend of in de directe omgeving van het plangebied, niet geregistreerde, grondwateronttrekkingen aanwezig zijn. Oppervlaktewater Aan de zuidzijde van het plangebied stroomt, direct grenzend aan het plangebied, de zuidelijke Geultak als primair oppervlaktewater. Het peil ligt op ongeveer 66 m + NAP. Het water van de Geul wordt gekeerd door een, uit mergelsteen opgetrokken, muur. Bij realisatie van de nieuwbouw zal deze muur worden gerenoveerd en aangepast en zal als integraal onderdeel uit maken van de kelder van het hotel. Aangezien het oppervlak van het plangebied volledig door het hotel wordt ingenomen, worden geen milieubedreigende activiteiten verwacht binnen het gebied. De kans op verontreiniging van het oppervlaktewater zal beperkt zijn in het geval van een calamiteit. Het peilbeheer en onderhoud van de Geul berust bij het waterschap Roer en Overmaas. Peilbeheer wordt stroomopwaarts geregeld door stuwen. Regenwater en overige neerslag De afvoer van neerslag gebeurt nu op traditionele wijze via een gemengd rioolstelsel in de Gosewijnstraat. Ook vindt een gedeelte van de afvoer van hemelwater plaats rechtstreek in de zuidelijke Geultak. Binnen het plangebied bevinden zich momenteel geen (aangelegde) infiltratievoorzieningen. In de nieuwe situatie is uitgangspunt de realisering van een gescheiden stelsel. De nieuwe situatie kent vrijwel uitsluitend verhard oppervlak en laat daardoor geen ruimte voor een infiltratievoorziening. De doorlatendheid van de ondergrond is bovendien erg slecht. Ook is geen (gescheiden) hemelwaterriool in de omgeving aanwezig. Gezien de afwezigheid van infiltratie mogelijkheden binnen het plangebied in verband met de zeer slechte doorlatendheid van de ondergrond, zal afgekoppeld hemelwater van de daken en het direct aan de Geul gelegen terras rechtstreeks op de zuidelijke Geultak worden geloosd.

48

toelichting

Afvalwater Het afvalwater dat binnen het plangebied zal worden geproduceerd wordt afgevoerd via een in het gebouw aan te leggen DWA rioolstelsel en zal, bij afwezigheid van een gescheiden rioolstelsel, worden aangesloten op reeds bestaand gemengd rioolstelsel in de Gosewijnstraat. De huidige capaciteit van het bestaand gemengd stelsel in de Gosewijnstraat heeft voldoende capaciteit om alle afvalwater, afkomstig van het nieuw te realiseren hotel, te verwerken. 7.2.3 Overige aspecten Verdroging Binnen het plangebied zijn geen karakteristieke grondwater afhankelijke ecologische systemen aanwezig waardoor geen beschermende maatregelen noodzakelijk zijn. De invloed van de direct langs stromende Geul zal een positieve bijdrage leveren tegen verdroging. Ecosystemen

Binnen het plangebied liggen geen bijzondere droge of natte ecosystemen. Voor zover bekend zijn geen ―natuurmonumenten‖ zoals bijzondere bomen of boomgroepen binnen het studiegebied aanwezig. Gezien het binnenstedelijk karakter van het plangebied is geen sprake van de aanleg van een Ecologische VerbindingsZone (EVZ). Gezien de ligging, het huidig en toekomstig gebruik en de grootte van het plangebied speelt het aspect ―natuur‖ slechts een beperkte rol van betekenis (zie ook paragraaf 6.7). Bodem plangebied

De huidige bovenste bodemlaag (tot 3,0 m-mv) is opgebouwd uit matig zandig leem. Het is bekend dat bij de opbouw van het centrum van Valkenburg ophoog- en aanvullagen zijn aangebracht. De bodem kan plaatselijk verontreinigd zijn. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek is gebleken dat er sprake is van lichte verontreinigingen, die voor de realisering van het hotel geen belemmeringen met zich meebrengen (zie hiervoor paragraaf 6.3). Voor realisatie van het hotel zal grond t.b.v. realisatie van een kelder, worden ontgraven waarbij de licht verontreinigde grond zal worden verwijderd. Op de af te voeren grond moet conform het Bodembesluit een partij keuring AP 04 worden uitgevoerd. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen plannen. Conclusie Uit het bovenstaande blijkt dat realisatie van het project geen knelpunten oplevert wat betreft de hierboven behandelde aspecten. 7.2.4 Invloed van het planvoornemen Afkoppeling van het hemelwater van de daken en terrassen van het hotel is in principe mogelijk. Het totaal verhard oppervlak verandert niet ten opzichte van de huidige situatie. Er worden diverse (duurzame) niet-uitlogende materialen gebruikt: -

hellende daken: beton of dakpannen van keramisch materiaal;


49

-

platte daken: beton of bekleed met EPDM rubber: APP en/of SBS gemodificeerd bitumen;

-

dakgoten en afvoerpijpen: PVC/PP/PE/staal, aluminium of zink allen gecoat;

-

ontsluitingspaden en terrassen: voorzien van niet-uitloogbare materialen zoals beton of keramische producten.

De te realiseren kelder zal op een diepte van circa 3,25 meter – peil onder maaiveld worden aangelegd. De kelder zal waterdicht worden gebouwd t.g.v. het grondwaterpeil binnen het plangebied en naast de stromende Geultak. Aan de milieuhygiënische randvoorwaarden kan dan ook worden voldaan. 3

De hoeveelheid neerslag bedraagt ongeveer 17 m die totaal binnen het plangebied afgevoerd moet worden voor een ―neerslaggebeurtenis‖ met een overschrijdingsfrequentie van T = 25 jaar. Dit komt overeen met een neerslag van circa 35 mm in 45 minuten. Bij een ―neerslaggebeurtenis‖ met een overschrijdingsfrequentie van T = 100 jaar, over3

eenkomend met een neerslag van 45 mm in 30 minuten, moet circa 22 m neerslag binnen het plangebied worden afgevoerd via lozing op de Geultak. De afgekoppelde neerslag van de daken en terrassen zal niet of zeer gering vervuild zijn. Deze neerslag kan, zoals nu ook gedeeltelijk het geval is, rechtstreeks op de naast het plangebied stromende Geultak worden geloosd. Gezien het bouwplan, de beschikbare ruimte, de lage infiltratiesnelheid in de bodem en randvoorwaarden en eisen die door het bevoegde gezag worden gesteld, is dit de beste optie. Door de aanvoer van dit afgekoppeld hemelwater zal de milieuhygiënische kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater van de Geul niet verslechteren, mits de milieuhygiënische randvoorwaarden in acht worden genomen. 7.3

Watertoets

In het kader van de watertoets is voorgaande paragraaf voorgelegd aan het Watertoetsloket Roer en Overmaas. Bij schrijven van 22 maart 2011 heeft het Waterschap Roer en Overmaas haar opmerkingen bij het planvoornemen kenbaar gemaakt. In het schrijven verwijst het waterschap naar de bij eerder overleg reeds gemaakte en schriftelijk vastgelegde afspraken. Daarnaast worden ten aanzien van het bouwplan nog enkele aandachtspunten genoemd, aangaande de afstemming van de bouw van het hotel op de reconstructie van de kades van de Geul. Verder wordt verzocht geen uitlogende bouwstoffen aan de buitenzijde van het pand toe te passen om te voorkomen dat verontreinigingen direct in de Geul terecht komen en wordt ingestemd met een directe lozing van hemelwater op de Geul. Tot slot voorziet het waterschap geen planologische bezwaren tegen het ingediende bouwplan. Bij de verdere planvorming zal met de opmerkingen van het waterschap rekening worden gehouden. Voor zover van toepassing zijn de opmerkingen van het waterschap in het plan verwerkt.

50

toelichting

8

Juridische opzet

8.1

Algemeen

Het doel van dit bestemmingsplan is een regeling te bieden voor Hotel Croix de Bourgogne. Onderstaande paragrafen geven een beschrijving van de regels van voorliggend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bestaat uit een plankaart (tegenwoordig ook wel ‗verbeelding‘ genoemd) en regels (vroeger ‗voorschriften‘ genoemd), vergezeld van een toelichting. De plankaart en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De plankaart heeft de rol van visualisering van de bestemmingen en aanduidingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008, bepaalt een drietal zaken de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten:  de digitale raadpleegbaarheid;  de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2008);  de Woningwet. 8.2

De verbeelding

Op de plankaart zijn aangegeven:  de grens van het plangebied;  de bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden;  de aanduidingen bij de bestemmingen;  bouwvlakken. Op de verbeelding wordt de bestemming ‗Horeca‘ toegevoegd. Binnen de bestemming wordt het bouwvlak, waarbinnen het hotelgebouw moet worden gerealiseerd, vastgelegd, alsmede de maximale goot- en bouwhoogte. Gelet op de ligging aan de Geul is ook de dubbelbstemming ‗Waterstaat – Waterlopen‘ van toepassing, die een beschermingszone van 5 m breed langs de Geul regelt. 8.3

De regels

De regels zijn conform de SVBP 2008 als volgt opgebouwd:  inleidende regels;  bestemmingsregels;  algemene regels;  overgangs- en slotregels.


51

9

Haalbaarheid

9.1

Economische haalbaarheid

Door de gemeente Valkenburg aan de Geul is middels een overeenkomst vastgelegd dat de initiatiefnemer de nu onbebouwde gronden mag aankopen en deze mag verbouwen tot een hotel. Daarmee is de gemeente niet langer eigenaar van de betreffende gronden, maar de initiatiefnemer. De met de realisering van het planvoornemen gepaard gaande kosten worden op basis van deze overeenkomst gedragen door de initiatiefnemer. Voor de gemeente Valkenburg aan de Geul zijn er, buiten ambtelijke advieskosten, geen andere kosten aan het plan verbonden. Grondexploitatieplan Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, Wro is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. In artikel 6.2.1 Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buitentoepassingverklaring van een beheersverordening zijn. Dit bestemmingsplan is aan te merken als een ‗bouwplan‘ in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Derhalve geldt een exploitatieplanverplichting, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Gelet op het gestelde in de eerste alinea aangaande de aangegane overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, waarin ook passages over ‗grondexploitatie‘ en ‗planschade‘ zijn opgenomen, is hierin reeds anderszins voorzien en behoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld. De kosten worden door de initiatiefnemer gedragen en behoeven niet verhaald te worden. 9.2

Maatschappelijke aanvaardbaarheid

Het voorliggende plan wijkt af van het geldende bestemmingsplan. Voor de realisering van het hotel wordt een bestemmingsplan procedure doorlopen. In het kader van deze procedure zal het plan ter inzage worden gelegd. Eventuele zienswijzen kunnen tijdens deze termijn worden ingediend. Gelet op de omvang en impact op de omgeving van het planvoornemen mag verwacht worden dat bezwaren bestaan tegen de realisering van het hotel. De bezonning, privacy, verkeers- en parkeersituatie en verdichting van de bebouwing zullen naar verwachting op bezwaren van belanghebbenden stuiten. In de belangenafweging is hiermee reeds rekening gehouden en is toch geoordeeld dat het belang van de realisering van het hotel en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, die dit tot gevolg heeft, zwaarder moet wegen.

52

toelichting

10

Procedure

10.1 Inleiding In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierop wordt hierna ingegaan. 10.2 De te volgen procedure Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten: a. Ontwerp: Ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan) Mogelijkheid om zienswijzen in te dienen b. Vaststelling: Vaststelling door de Raad e

2 ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan) Mogelijkheid om beroep in te stellen c. Beroep: (Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan Reactieve aanwijzing Beroep bij Raad van State. Overeenkomstig de gemeentelijke inspraakprocedure hebben burgemeester en wethouders besloten geen inspraak te bieden, gelet op de kleinschaligheid van het onderhavige bestemmingsplan. In het kader van de procedure kan eenieder wel zijn/haar zienswijze (bij de gemeenteraad) kenbaar kan maken. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm. 10.3 Het vooroverleg en de watertoets In het kader van de watertoets is het concept ontwerp bestemmingsplan ingediend bij het Watertoetsloket Roer en Overmaas in het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het daaruit voortgekomen advies is in het bestemmingsplan verwerkt. In het kader van het vooroverleg is het concept ontwerp bestemmingsplan voorgelegd aan de Provincie Limburg. Bij schrijven van 12 juli 2011 heeft de provincie haar reactie gegeven. Daarbij worden twee opmerkingen gemaakt: -

verzocht wordt een beschermende regeling ten aanzien van het beschermde stads- en dorpsgezicht op te nemen;

-

aangegeven wordt dat vanwege de ligging in het beschermde stads- en dorpsgezicht de RCE (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) moet kunnen instemmen met het plan.


53

De beschermende regeling, zoals deze ook is opgenomen in het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan ‗Kernen 2010‘ is aan het plan toegevoegd. Daarnaast wordt het plan ook voorgelegd aan de RCE.

54

toelichting

bestemmingsplan Croix de Bourgogne gemeente Valkenburg aan de Geul datum: 26 maart 2012 projectnummer: adviseur: Lde & Jke

Recommend Documents