Beleidsplan WBV Arnemuiden
1. Inleiding 2. Geschiedenis 2.1 Geschiedenis corporatie 2.2 Bevolkingsopbouw en prognose Arnemuiden 3. Organisatie 3.1 Organisatie beschrijving 3.2 Organisatiestructuur 3.3 Bestuur en Raad van Commissarissen 3.4 Governance 3.5 Personeel 4. Beleid & strategie 4.1 Organisatiedoelen 4.2 Visie en missie 4.3 Huidig woning bezit en nieuwbouw 4.4 Portefeuillestrategie 4.5 Maatschappelijk verantwoord ondernemen en leefbaarheid 4.6 Onderhoud 4.7 Aanbestedingsbeleid 4.8 Huurbeleid 5. Sociale omgeving 5.1 Stakeholders 5.2 Prestatieafspraken 5.3 Visitatie 6. Financiële Performance 6.1 Solvabiliteit en ICR 6.2 Financiële risico’s
1
1. Inleiding De maatschappij om ons heen verandert, regelgeving verandert, nieuwe ontwikkelingen, tijd om ons beleidsplan te herijken. We blijven ons inspannen voor een aangename leefomgeving en voor woningen waar huurders zich “thuis” voelen. We willen dit doen met en voor onze huurders. In 2011 hebben we een voorraadbeheersplan opgemaakt en zijn we gevisiteerd. Beide stukken leveren weer input voor het dit nieuwe beleidsplan voor de periode 2012-2017. Gezien de huidige marktontwikkelingen zal er in 2015 een tussentijdse evaluatie plaatsvinden. We zijn en blijven een kleine, maar transparante organisatie, die dicht bij de huurders staat met aandacht voor kwaliteit.
2
2. Geschiedenis 2.1 Geschiedenis corporatie In de eerste helft van de 19e eeuw was het met de woningsituatie van de arbeidende klasse slecht gesteld. De overheid trok zich weinig aan van de woonsituatie van de minder gestelde burgers. De eerste initiatieven tot oprichting van woningcorporaties werden daarom ook genomen door particulieren. Voor 1900 was er totaal geen sprake van steun of reglementering van of door de overheid. Met de introductie van de Woningwet in 1901 kwam hier echter verandering in. Het werd voor woningbouwverenigingen mogelijk om overheidssteun te ontvangen. Tot 1940 was het van belang om te voorzien in de kwalitatieve woningnood. De overheid droeg toen al bij in de exploitatiekosten om het huurniveau van de nieuwe woningen zo goed mogelijk af te stemmen op het draagniveau van de toekomstige huurders. Na de Tweede Wereldoorlog was de kwantitatieve woningnood erg hoog, vanwege alle oorlogsvernielingen en de bevolkingsexplosie. Het aantal te bouwen woningen steeg enorm, waarbij dit in de zestiger jaren zelfs boven de 100.000 woningen per jaar kwam te liggen. Hierbij werd echt meer op kwantiteit dan op kwaliteit gelet. Tevens kwamen er veel woningbouwcorporaties bij. Waren er in 1890 nog slechts 40 corporaties, 30 jaar later was dit aantal gestegen tot maar liefst 1350. Vanwege het grote aantal fusies ligt het huidige aantal rond de 418 (bron: Centraal Fonds Volkhuisvesting, 2009). Woningbouw Vereniging Arnemuiden is opgericht op 28 maart 1914 en bij Koninklijk besluit toegelaten in de zin van de Woningwet. WBV Arnemuiden is lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties.
2.2 Bevolkingsopbouw Arnemuiden heeft een relatief jonge bevolking in vergelijking met de gemeente Middelburg, maar ook in vergelijking met de provincie Zeeland. Er wonen relatief veel gezinnen met kinderen. Dit uit zich ook in de hoge gemiddelde huishoudengrootte. Op basis van deze gegevens is de verwachting dat de bevolking in Arnemuiden de komende jaren zal blijven groeien. Het huidige bevolkingsaantal van Arnemuiden ligt op 5.382 (bron: Scoop Zeeland, Sociale Staat van Zeeland – Middelburg, 2009). Middelburg is de grootste groeier in de provincie Zeeland. Tussen 2000 en 2008 is de bevolking met circa 10% gestegen. Uit de provinciale prognose blijkt dat Middelburg ook in de komende jaren flink blijft groeien. Gezien de jonge bevolking met veel kinderen in Arnemuiden is de verwachting dat deze kern naar rato even hard of wellicht zelfs harder zal groeien dan de gemeente in totaal.
3
Provinciale en CBS-prognose: • Volgens de provinciale prognose zal Middelburg tot 2030 een bevolkingsgroei kennen die hoger ligt dan gemiddeld in Nederland. • Voor de periode 2010 tot 2020 wordt een toename voorzien van 130 huishoudens per jaar; voor Arnemuiden komt dit naar rato neer op circa 12 huishoudens per jaar (120 huishoudens in 10 jaar). • Voor de periode 2020 tot 2030 wordt een toename voorzien van 70 huishoudens per jaar; voor Arnemuiden komt dit naar rato neer op circa 6 huishoudens per jaar (65 huishoudens in 10 jaar). • Voor de periode 2030 tot 2040 wordt een lichte afname voorzien van -10 huishoudens per jaar. • De toename wordt vooral veroorzaakt door eenpersoonshuishoudens. • De groei is het grootste in de leeftijdsgroep 60-80 jaar. Het aantal huishoudens met kinderen zal afnemen.
4
3. Organisatie 3.1 Organisatie beschrijving De WBV Arnemuiden is een kleine organisatie. Desalniettemin is de vereniging al actief sinds 1914. Het personeel bestaat uit vijf mensen, te weten één opzichter, één onderhoudsvakman, twee administratief medewerksters en één interieurverzorgster. Een organisatie op deze schaal past goed in Arnemuiden. De lijnen zijn kort, waardoor een snelle service mogelijk is.
3.2 Organisatiestructuur De organisatie is samen te vatten in de structuur die wordt getoond in onderstaand figuur.
Algemene Vergadering WBV Arnemuiden
Algemeen Bestuur
Raad van Commissarissen
voorzitter secretaris penningmeester 5 leden Voorzitter, secretaris en penningmeester vormen samen het dagelijks bestuur.
Klachtencommissie BBSH
Personeel opzichter onderhoudsvakman medewerkster financiële administratie medewerkster onderhoudsadministratie medewerkster huishoudelijke dienst
Figuur 3.2 Organogram WBV Arnemuiden
5
3.3 Bestuur en Raad van Commissarissen Het bestuur bestaat uit een door de algemene vergadering te bepalen aantal van ten minste vijf en ten hoogste zeven leden. Het (algemeen) bestuur bestaat momenteel uit zeven personen. Hieruit is een voorzitter, secretaris en penningmeester gekozen, die samen het dagelijks bestuur vormen. Het toezicht op het bestuur wordt uitgeoefend door een Raad van Commissarissen, bestaande uit een door de algemene vergadering te bepalen aantal van ten minste drie en ten hoogste vijf personen. De Raad van Commissarissen bestaat momenteel uit drie personen. In het bestuur en de Raad van Commissarissen wordt getracht in elk college zeker een lid, door een huurder of namens de huurders gekozen kandidaat te benoemen. Het bestuur en Raad van Commissarissen bestaat uit vrijwilligers die zich, naast hun dagelijkse werkzaamheden, willen inzetten voor de volkshuisvesting in Arnemuiden. Het bestuur vergadert ongeveer vijf maal per jaar en het dagelijks bestuur doet dit maandelijks na de zittingsavond. De Raad van Commissarissen vergadert ongeveer vijf maal met het algemeen bestuur en ongeveer twee maal apart. Nieuwe leden van bestuur en raad van commissarissen moeten voldoen aan de opgestelde profielschetsen.
3.4 Governance WBV Arnemuiden onderschrijft de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. Deze code verplicht het opstellen van diverse regelingen, zoals een treasurystatuut, klokkenluidersregeling en integriteitcode.
3.5 Personeel Ondanks het feit dat WBV Arnemuiden een kleine organisatie is, kunnen de dagelijkse werkzaamheden met de huidige capaciteit aan personeel goed en naar tevredenheid van de huurders worden uitgevoerd. Om de kwaliteit en kennis op peil te houden wordt het personeel de mogelijkheid geboden indien nodig opleidingen te volgen. De onderhoudsmedewerker wordt zoveel mogelijk ingezet op mutatie- en klachtenonderhoud en waar mogelijk ook op planmatig onderhoud. De (financiële) administratie (jaarrekening en begroting) wordt deels uitgevoerd door L’Escaut Woonservice. Op deze wijze is een deskundig financieel beleid mogelijk. De geldende CAO voor de personeelsleden is de CAO Woondiensten. Deze biedt de werknemers de mogelijkheid om bepaalde zaken op individuele wensen af te stemmen. Er is geen sprake van een personeelsvereniging, omdat het aantal personeelsleden daar te gering voor is. Er wordt wel geld gereserveerd voor personeelsuitjes.
6
De werkomgeving van het kantoorpersoneel is goed. De grotere ruimte van het kantoor en het archief worden als zeer prettig ervaren. De bestuurskamer is net groot genoeg voor de algemeen bestuursvergaderingen, maar met nog wat genodigden moet uitgeweken worden naar een externe vergaderlocatie. De onderhoudsman heeft de beschikking over een garage/werkplaats, die voldoende groot is en aan de eisen voldoet. WBV Arnemuiden heeft een overeenkomst met Arboned. Zij verzorgen de verzuimcontrole en re-integratie. Op verzoek kunnen zij ook voorzien in diverse diensten, zoals aparte controles, spoedcontroles en onderzoeken door een arbeidsgezondheidsdeskundige.
7
4. Beleid en strategie 4.1 Organisatiedoelen. In de statuten van onze vereniging staat vermeldt dat de vereniging zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Uiteraard geld dit nog steeds, maar dit wordt steeds breder.
4.2 Visie en missie WBV Arnemuiden streeft ernaar een maatschappelijke vereniging te zijn. Niet alleen streven wij ernaar om alle huurders te voorzien van passende huisvesting, wij letten hierbij ook op de leefbaarheid voor de huurders, evenals voor de omwonenden. Wij proberen tegemoet te komen in de wensen van (toekomstige) huurders en willen hen voorzien van een gevarieerd woningaanbod waar huurders zich “thuis”voelen. Wij richten ons vooral op onze voornaamste doelgroep: huishoudens met een jaarlijks belastbaar inkomen tot € 34.085,- (prijspeil 2012), maar zijn uiteraard ook meer dan bereid om anderen aan een woning te helpen en van advies te voorzien. Onze woningen zijn duurzaam, worden continu verbeterd en er wordt gestreefd naar sociaal engagement. De vereniging is lokaal verankerd en daarom uitstekend op de hoogte van wat er binnen Arnemuiden speelt. Desondanks worden ook de ontwikkelingen op Walcheren en in Zeeland op de voet gevolgd, omdat eventuele veranderingen wellicht ook invloed hebben op Arnemuiden zelf. Ons streven is niet om WBV Arnemuiden te vergroten, maar wij zijn er wel van overtuigd dat er voldoende woonruimte voor iedereen moet zijn. Hiervoor moeten, indien nodig, nieuwe woningen worden gebouwd. De dorpse cultuur is wat Arnemuiden uniek maakt en moet daarom zeker behouden blijven. De kleinschaligheid van de vereniging zorgt voor een laagdrempelige organisatie. Hierdoor is er sprake van duidelijke communicatie en de mogelijkheid tot maatwerk. Dit leidt tot een verhoging van het woongenot en grotere woontevredenheid. Communicatie is niet alleen belangrijk tussen ons personeel en de huurders, maar ook met de gemeente en overige instanties en sociale partners. Dit vraagt om een betrokken en transparante organisatie die goede relaties onderhoudt met anderen en een gezond financieel beleid hanteert. Onder dit beleid vallen lage bedrijfslasten en deskundig en betrokken personeel. Gezien de ontwikkelingen in de markt is het uitgangspunt in de woonvisie Middelburg dat de betaalbare sociale huurwoningen met een huur onder de € 565,- (prijspeil 2012) en de sociale woningvoorraad met een huur onder de € 664,- (prijspeil 2012) in aandeel gelijk blijft. Dit betekent gezien de verkoop van sociale huurwoningen dat een aanzienlijk deel van de nieuwbouw in Middelburg bestaat uit sociale huurwoningen. De woonvisie gaat verder uit van het behouden en versterken van karakter en identiteit van de kleine kernen.
8
Planningslijst 2011-2021 • In de planningslijst van de gemeente Middelburg staat de realisatie van 2334 woningen gepland in de periode 2011-2021. • Daarvan is voor de gemeente Middelburg 70% koop en 30% sociale huur. Binnen de nieuwbouw sociale huur is 25% eengezinswoning en 75% appartementen. • In totaal zijn er circa 300 levensloopgeschikte woningen gepland, waarvan 24 in Arnemuiden. • Definitieve realisatie zal als gevolg van marktomstandigheden afwijken van de planning. In Arnemuiden zijn in 2011-2012 28 woningen gerealiseerd in de Dokstraat, waarvan 24 seniorenwoningen. Daarnaast zijn er plannen voor de bouw van 280 eengezinskoopwoningen in Hazenburg II en III in de periode 2011-2021. In de periode 2021 tot en met 2031 staan nog eens 180 woningen gepland. Met ruim 300 woningen tot 2021 is er naar rato relatief veel nieuwbouw van de planningslijst gepland in Arnemuiden. Dit betekent dat ook de gemeente ervan uitgaat dat er nog een flinke groei mogelijk is in Arnemuiden. Wel opvallend is dat de gemeente hierbij alleen uitgaat van de realisatie van koop eengezinswoningen en niet van huurwoningen. De gemeente gaat ervan uit dat er nauwelijks behoefte is aan extra sociale huurwoningen in de komende tien jaar in Arnemuiden. Volgens WBV Arnemuiden is er ruimte om circa 30 grondgebonden levensloopgeschikte woningen in de huur te realiseren in de komende tien jaar.
4.3 Huidig woningbezit en nieuwbouw Op dit moment verhuurt WBV Arnemuiden 377 woningen (31 december 2011). De onderverdeling is als volgt: Soort woning Naoorlogse woningen tot en met 1957 Naoorlogse woningen 1958 tot 1975 Woningen dynamische kostprijs huur Woningen normkostensysteem 1988 Nieuwbouw 2010 Totaal
Aantal 41 212 94 6 24 377
Tabel 4.3 Overzicht woningen
De laatste nieuwbouwwoningen zijn in 2010 opgeleverd. Dit betrof 24 nieuwe huurwoningen aan de Schoolstraat. Om plaats te maken voor deze nieuwe woningen zijn 25 oude woningen gesloopt. Nieuwbouw Radermacherstraat (plan De Arne) De gemeente Middelburg heeft het verenigingsgebouw De Arne aan de Radermacherstraat 32 te Arnemuiden per 1 januari 2012 gesloten. Het gebouw wordt te weinig gebruikt en is dringend aan een opknapbeurt toe, wat teveel geld kost. Het gebouw zal waarschijnlijk in 2013 gesloopt worden. De gemeente heeft aangegeven dat na sloop van het gebouw, de grond ter ontwikkeling zal worden aangeboden aan de
9
WBV Arnemuiden. Eerste verkennende gesprekken met Marsaki en de gemeente Middelburg zijn al gevoerd. Op basis hiervan zijn de eerste schetsen opgesteld.
4.4 Portefeuillestrategie De woonvisie gaat uit van een gelijk aandeel van sociale huurwoningen in Middelburg over tien jaar. Daarentegen gaat de gemeente uit van relatief weinig vraag naar sociale huurwoningen in Arnemuiden op basis van de planningscapaciteit. Ook de woonruimteverdelinggegevens laten zien dat de huurwoningmarkt in Arnemuiden relatief ontspannen is. Daaruit blijkt dat er geen noodzaak is om het aantal sociale huurwoningen aanzienlijk te laten stijgen, maar het is op dit moment ook niet noodzakelijk om het aantal te laten dalen. Vanuit de overheid wordt verkoop van woningen gestimuleerd. Dit om doorstroming van huur- naar koopwoningen te bevorderen. Verkoop van huurwoningen is voor corporaties ook één van de manieren om geld te genereren om nieuwbouw en herstructureringsprojecten mede te financieren. WBV Arnemuiden heeft in het verleden wel woningen verkocht, maar alleen om leegstand te voorkomen. Ook vanwege de omvang heeft verkoop van woningen niet de hoogste prioriteit. Wel blijft deze optie open wanneer zich mogelijkheden tot nieuwbouw voordoen. Prioriteit blijft echter het blijven verhuren en verbeteren van de woningen. Het streven is dan ook naar de woningvoorraad de komende 10 jaar minimaal gelijk te laten blijven, met mogelijk een groei met een paar procenten. Woningverkoop zal nader worden overwogen. HAT-woningen Het aantal HAT-woningen1 woningen kan afnemen in de komende jaren door sloop, door het samenvoegen en/of door verkoop. De snelheid is vooral afhankelijk van de verhuurbaarheid. Hierop blijven we monitoren. Verwachting is dat i.v.m. de verhuurbaarheid, het noodzakelijk kan zijn het aantal HAT-woningen in de portefeuille te laten afnemen met minimaal een kwart in de komende tien jaar. Eengezinswoningen In Arnemuiden staan voldoende eengezinshuurwoningen. Op de lange termijn geven woningmarktonderzoeken aan dat er sprake zal zijn van een overschot. Dit betekent dat geen uitbreiding meer noodzakelijk is. Door afname van het aantal HAT-woningen kan de druk op de eengezinswoningen iets groter worden. Een beperkt deel van de eengezinswoningen kan in de toekomst in de verkoop gezet worden. Dit tempo kan versneld worden als blijkt dat de verhuurbaarheid afneemt. WBV Arnemuiden zal beginnen met een eerste “verkoopvijver” die bestaat uit het versnipperd bezit. Appartementen WBV Arnemuiden schat in dat er op dit moment voldoende huurappartementen met lift in de kern aanwezig zijn. Zeker na de laatste oplevering in de Dokstraat. Mogelijk dat er op een termijn van 5 jaar nog meer woningen toegevoegd kunnen worden voor
1
Huisvesting Alleenstaanden of Tweepersoonshuishouden
10
senioren. Dit zal gemonitord worden aan de hand van de wachtlijst van WBV Arnemuiden en Woongoed Middelburg. Grondgebonden levensloopgeschikte woningen Er zijn nauwelijks grondgebonden huurwoningen voor senioren in de kern. WBV Arnemuiden heeft er in 2010 8 gerealiseerd en is voornemens er nog 5 tot 6 aan toe te voegen (plan De Arne). In provinciale kernen geven senioren vaak de voorkeur aan het wonen in een grondgebonden levensloopgeschikte woning. Deze zijn geschikt voor meerdere doelgroepen. Hier is duidelijk nog een markt voor. Als WBV Arnemuiden de mogelijkheid krijgt van de gemeente om grondgebonden levensloopgeschikte woningen te bouwen, kunnen 30 woningen gerealiseerd worden over een periode van tien jaar. Hetzelfde aantal eengezinswoningen kan in de verkoop gezet worden. Hiermee wordt de gewenste vernieuwing en differentiatie van de voorraad bereikt.
4.5 Maatschappelijk verantwoord ondernemen en leefbaarheid Verantwoordelijk ondernemen betekent als organisatie verantwoording nemen voor de effecten van haar bedrijfsvoering op mens en milieu. WBV Arnemuiden laat bij eerdere beslissing het MVO aspect meewegen. In materiaalgebruik proberen we zoveel mogelijk het milieu te sparen door enkel gebruik te maken van FSC gekeurd hout. Tevens wordt een uiterste inspanning geleverd om het gasverbruik van ons bezit met 20 % te verminderen, zoals in het Convenant Energiebesparing Corporatiesector (door Aedes getekend) is aangegeven. Ook worden er door diverse instanties en door de burgers zelf initiatieven genomen om bewust met energie om te gaan. Het bewust wonen is hier onderdeel van en WBV Arnemuiden wil graag in deze wens tegemoet komen. Zo is er in de afgelopen jaren een groot aantal CV-ketels vervangen door HR-ketels en zijn de kozijnen met enkel of gewoon dubbelglas vervangen door kunststofkozijnen met HR ++ glas. Dit zorgt voor een zuinigere woning en dat komt het milieu ten goede. Er is gebleken dat nog niet iedereen van de noodzakelijkheid van energetische maatregelen is overtuigd. WBV Arnemuiden vindt deze maatregelen dusdanig belangrijk, dat het van mening is dat de huurders van de corporatie op de hoogte dienen te worden gesteld van hun energieverbruik en de wijze waarop deze kan worden verminderd. In het algemeen wordt door de huurders gedacht dat deze maatregelen veel geld gaan kosten. WBV Arnemuiden wil echter duidelijk maken dat de woonlasten beheersbaar kunnen en zullen blijven, terwijl het wooncomfort wordt vergroot en de milieubelasting wordt verminderd. Per project zullen de betreffende huurders worden voorgelicht over de te nemen maatregelen. WBV Arnemuiden investeert tussen 2011 en 2020 in energiebesparende maatregelen, terwijl de woonlasten voor de huurders vrijwel gelijk zullen blijven. WBV Arnemuiden heeft hiervoor verschillende complexen geselecteerd, die in de periode tussen 20112020 uiteindelijk een energielabel C of B moeten krijgen. Maatregelen die worden uitgevoerd zijn vooral het aanbrengen van dak- en vloerisolaties.
11
Leefbaarheid Mede door een juiste mix van koop- en huurwoningen zijn er geen echte probleemwijken of straten in Arnemuiden. In 2006 is op initiatief van de gemeente Middelburg, Politie Zeeland, Stichting Welzijn Middelburg, Woongoed Middelburg en Woningbouwvereniging Arnemuiden het project buurtbemiddeling van start gegaan. Buurtbemiddeling bemiddelt bij ruzies tussen buren of buurtgenoten. De buurtbemiddelaar is een vrijwilliger die luistert, zonder zelf een oordeel te geven en probeert samen met partijen naar een oplossing van het conflict te zoeken. Iedere inwoner van Middelburg kan gratis gebruik maken van buurtbemiddeling. Woningbouwvereniging Arnemuiden is medefinancier van dit project. Ook in gesprekken met stakeholders komt leefbaarheid op de agenda.
4.6 Onderhoud Dagelijks Onderhoud Huurders zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van de woning. Hierbij kan worden gedacht aan kleine werkzaamheden, zoals het witten van plafonds en binnenmuren, maar ook het vastdraaien en vastzetten van los zittende onderdelen, zoals deurknoppen, drempels en wandcontactdozen. Deze werkzaamheden staan beschreven in de lijst “Besluit kleine herstellingen”. Deze werkzaamheden moeten door de huurder zelf uitgevoerd worden. WBV Arnemuiden biedt de huurders de mogelijkheid aan om deel te nemen aan het onderhoudsfonds. Tegen een maandelijkse vergoeding worden deze werkzaamheden dan door WBV Arnemuiden uitgevoerd. Overig (groter) onderhoud wordt uitgevoerd door de bij WBV Arnemuiden in dienst zijnde onderhoudsvakman. Mutatieonderhoud Wanneer een woning leeg komt is er meestal onderhoud nodig. Uiteraard moet de vorige huurder zijn woning netjes achterlaten. Daarna wordt de woning door onze onderhoudsman gecontroleerd en worden de nodige werkzaamheden uitgevoerd. Veelal worden na het leegkomen van de woning ook grotere werkzaamheden uitgevoerd zoals keuken, douche- en/of toiletverbeteringen. Door deze werkzaamheden nu uit te voeren, wordt voorkomen dat bewoners hierna in de rommel zitten en de woning ziet er uiteraard voor de nieuwe huurder aantrekkelijker uit. Planmatigonderhoud Dit betreft vooral onderhoud wat met enige regelmaat uitgevoerd moet worden, zoals schilderwerk en cv-onderhoud. Hierdoor worden de woningen technisch “up to date” gehouden. Verbeteringen De verbeteringen hebben voornamelijk betrekking op de keuken, douche en/of toilet. Dit behoort eigenlijk ook tot het planmatigonderhoud, echter de tijdspanne tussen deze verbeteringen is veel langer. Veelal worden deze verbeteringen op een hoger niveau afgewerkt dan het oorspronkelijke afwerkingsniveau. Vandaar de naam verbetering. Bij deze verbeteringen hebben bewoners inspraak in kleuren van tegelwerk, sanitair en
12
keukenkasten. Ook kunnen bewoners voor diverse extra’s kiezen, zoals extra keukenkastjes, meer tegelwerk dan standaard aanwezig is en extra luxe sanitair. Deze extra’s zijn wel voor rekening van de bewoners. Verbeteringen worden aangeboden, maar bewoners worden niet verplicht deze te laten uitvoeren.
4.7 Aanbestedingsbeleid Werkzaamheden (boven een bedrag van € 3000,--) ten behoeve van mutatie- en planmatigonderhoud, evenals bij verbeteringen, renovatie en nieuwbouw worden aanbesteed. Hiervoor worden tenminste 2 en ten hoogste 5 offertes opgevraagd bij regionaal opererende bouw- en aannemingsbedrijven. Offertes worden in het bijzijn van het bestuur geopend. Degene die de goedkoopste aanbieding doet, verkrijgt normaliter de opdracht.
4.8 Huurbeleid WBV Arnemuiden houdt zich aan alle wettelijk opgestelde regels. Hieronder worden enkele van deze regels besproken die binnen WBV Arnemuiden worden gehanteerd bij het verhuren van een woning. Toewijzing De toewijzing van de leeggekomen woningen wordt gedaan door de toewijzingscommissie, bestaande uit het dagelijks bestuur en de opzichter. WBV Arnemuiden hanteert het distributiemodel. Dit houdt in dat WBV Arnemuiden een woning aan de woningzoekende aanbiedt. De woningzoekende moet zich eerst inschrijven, waarna een intakegesprek volgt waar de woningzoekenden de voorkeuren kunnen aangeven. Bij toewijzing wordt de inschrijvingsduur (volgorde van inschrijving) als voornaamste criterium gebruikt. Tevens wordt gelet op de verhouding huur - inkomen. De toewijzingen worden vastgelegd inclusief het IB60-formulier. De overheid heeft op basis van de richtlijnen van de Europese Commissie de regels veranderd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Een sociale huurwoning is een huurwoning met een kale huurprijs onder € 664,66 (prijspeil 2012) per maand. Met ingang van 1 januari 2011 moeten alle woningcorporaties in Nederland 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een jaarinkomen tot maximaal € 34.085, - (prijspeil 2012). Bij woningtoewijzing van woningzoekenden, wordt altijd een verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder gevraagd. In samenwerking met de andere corporaties op Walcheren, worden een aantal woningen beschikbaar gesteld aan diverse instanties zoals Arduin, Blijf van mijn Lijf e.d. Deze instanties kunnen deze woningen dan toewijzen aan hun cliënten die vaak onder begeleiding, in deze woningen worden gehuisvest.
13
Urgentieregeling WBV Arnemuiden participeert in de Walcherse urgentieregeling. Woningzoekenden die menen voor een sociale of medische urgentie in aanmerking te komen kunnen een aanvraag voor urgentie indienen bij de Regionale Urgentiecommissie Walcheren. Een eventuele verleende urgentie geldt voor geheel Walcheren, al kan wel een voorkeur voor woonplaats opgegeven worden. Bij een sociale urgentie wordt de aanvrager een woning aangeboden. Wordt deze woning geweigerd dan vervalt de urgentie. Bij medische urgentie kunnen aanvragers kiezen uit de voor hen (aangepaste) geschikte woningen. Huurprijs De huurprijs is gerelateerd aan de woningwaarderingspunten. Via het woningwaarderingsstelsel wordt vastgesteld hoeveel punten een bepaalde woning waard is. Hiermee kan de maximaal redelijke huur worden vastgesteld. Landelijk liggen de huren op 72% van de maximaal redelijke huur (bron Aedes). WBV Arnemuiden zit nu op 61,3% van de maximaal redelijke huur. WBV Arnemuiden heeft besloten dat bij mutatie de huren worden verhoogd naar 70 tot 75% van de maximaal redelijke huur. Regels bij huurverhoging Jaarlijks stelt het ministerie van Binnenlandse Zaken het maximale huurstijgingspercentage vast. Al enige jaren is deze huurverhoging inflatievolgend. Het CBS berekent elk jaar de indexeringsclausule. Op basis van deze gegevens stelt het bestuur de huurverhoging vast. Servicekosten Servicekosten zijn de kosten die op basis van de huurovereenkomst boven op de kale huurprijs komen. Hieronder vallen bijvoorbeeld kosten voor het gebruik van gas, water en licht, maar ook de kosten voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, het wassen van de ramen, de verlichting van gedeelde ruimtes en de eventuele aanwezigheid van een huismeester. De huurder betaalt een voorschot op deze kosten. Dit bedrag wordt later verrekend met de daadwerkelijk gemaakte kosten. Overleg huurbeleid Tijdens het huurdersoverleg in het voorjaar wordt de huurverhoging met de huurders besproken. Ook de Huurders Vereniging Middelburg wordt hierbij uitgenodigd. Huurders hebben ten alle tijd recht op informatie aangaande hun woning. Deze informatie wordt beschikbaar gesteld door de woningbouwvereniging en wordt ook verstrekt tijdens bijeenkomsten en via de website. De Wet op het Overleg Huurders Verhuurder heeft dit vastgelegd en geldt voor iedere woningcorporatie met 25 of meer woongelegenheden. WBV Arnemuiden houdt maandelijks (iedere 1e dinsdag van de maand) een spreekuur waar huurders en woningzoekenden terecht kunnen voor vragen.
14
5. Sociale omgeving 5.1 Stakeholders. WBV Arnemuiden is een maatschappelijke organisatie en vindt het belangrijk om verantwoording af te leggen aan alle betrokken partijen. Hierbij moet worden gedacht aan de gemeente Middelburg, collega-corporaties, verenigingen en andere sociale partners waaronder o.a. de Wijkbeheergroep Arnemuiden. Naast het afleggen van verantwoording aan de hierboven genoemde partijen vindt er periodiek overleg plaats met verschillende lokale politieke partijen en zullen ook zorgorganisaties worden uitgenodigd voor een periodiek gesprek.
5.2 Prestatieafspraken In 2011 zijn voor het eerst prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Middelburg. In dit document, Prestatieafspraken Middelburg 2011 tot en met 2014, zijn de afspraken vastgelegd die de gemeente Middelburg en WBV Arnemuiden met elkaar hebben gemaakt. De afspraken hebben betrekking op de nieuwbouwopgave, bestaande woningvoorraad (waaronder betaalbaarheid en energiemaatregelen), woonruimteverdeling, leefbaarheid, opvang en zorg. De looptijd van deze afspraken is 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014.
5.3 Visitatie Woningbouwvereniging Arnemuiden heeft de Aedescode ondertekend, wat onder andere tot gevolg heeft dat de woningbouwvereniging aan visitatie zal meewerken, wat iedere vier jaar plaatsvindt. Woningbouwvereniging Arnemuiden heeft zich in 2011 laten visiteren. De visitatie is uitgevoerd door Resources Global Professionals. Het visitatieteam bestond uit de heer Fred Sanders en mevrouw Evienne Peeters. Uit het visitatierapport komt naar voren dat WBV Arnemuiden ruim voldoende presteert. Een aantal zaken kunnen worden verbeterd. Bij het opstellen van dit beleidsplan zijn de aanbevelingen uit het visitatierapport meegenomen.
15
6. Financiële Performance 6.1 Solvabiliteit en ICR WBV Arnemuiden heeft een goede uitgangspositie met een solvabiliteit van 41,5% en een ICR2 van 1,79 in 2012. Op basis van de meerjarenprognose, opgenomen in de begroting 2012, zal zowel de solvabiliteit als ICR nog aanzienlijk stijgen. Vanuit het CFV is er een ondergrens van de solvabiliteit van 15%. Voor een kleine en daarmee kwetsbare corporatie is goed om uit te gaan van een hogere ondergrens. In het voorraadbeleidsplan zijn diverse scenario’s doorgerekend. Uitgaande van het basisscenario en het basisscenario met extra investeringen (investeringen worden gecompenseerd door verkoop en de verlenging van de levensduur van een aantal complexen) blijft de solvabiliteit tot 2021 hoog. WBV Arnemuiden heeft de ruimte om meer investering te doen. Het beleid is activiteiten uitsluitend te doen in het DAEB3 gebied. Dit is ook het gebied waar we nu in opereren. Onderstaande tabel geeft de solvabiliteit van het basisscenario en basisscenario met extra investeringen weer. Begroting 2012 (basisscenario) Begroting 2012 (basisscenario + extra investeringen)
• •
Solvabiliteit
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
begroting 2012
41,53
36,24
37,36
39,21
41,48
44,37
48,63
begroting 2012 + extra invest.
49,91
47,13
49,66
52,22
50,97
53,55
55,64
ICR
2012
2013
2014
2015
2016
2017
begroting 2012
1,79
1,88
1,92
2,42
2,78
1,8
1,89
1,93
2,48
2,77
begroting 2012 + extra invest.
2020
2021
53,13
59,4
62,38
58,54
61,01
61,46
2018
2019
2020
2021
3,45
5,05
6,59
10,23
9,77
3,37
4,43
4,86
6,89
6,82
Tabel 6.1 Solvabiliteit en ICR
6.2 Financiële risico’s Bij het aangaan van leningen worden altijd meerdere offertes aangevraagd en offertes en condities worden met elkaar vergeleken, zodat een juiste afweging kan worden gemaakt. Het omgaan met en het afdekken van financiële risico’s is vastgelegd in het treasurystatuut. Op financieel vlak wordt samengewerkt met collega-corporatie L’Escaut uit Vlissingen. Voor complexe financiële vraagstukken en het opstellen van het jaarrapport wordt de externe accountant (BDO) ingeschakeld. Met deze werkwijze is er voor onze kleine corporatie voldoende financiële deskundigheid en worden financiële risico’s geminimaliseerd.
2 3
ICR: Intrest coverage rate (operationele kasstroom/rentekasstroom) DAEB: diensten van algemeen en economisch belang
16
Aldus vastgesteld door bestuur, nadat de huurders in de gelegenheid zijn gesteld hun mening hierover kenbaar te maken, d.d. 22 januari 2013
L.A. van Mal, voorzitter. J.E. de Kraker, secretaris.
17
