BELEGGERS IN KAART (versie 10 januari)

BELEGGERS IN KAART (versie 10 januari) ‘Beleggers in kaart’ is een voortschrijdend document en bevat de tot op heden verzamelde informatie uit de diverse bijeenkomsten over het aantrekken van beleggers in markthuurwoningen in deze regio. Bij deze bijeenkomsten waren steeds enkele vertegenwoordigers van beleggers en investeerders aanwezig in wisselende samenstelling. Voor de inhoud van deze notitie is veel geput uit hun uitspraken en ervaringen. Het is de bedoeling de notitie steeds aan te vullen en aan te scherpen met nieuwe informatie, uit nieuwe bronnen en van andere partijen uit de beleggingswereld. In deze versie wordt achtereenvolgens ingegaan op: • • • • •

Achtergrond Het klimaat voor investeringen in markthuurwoningen De verschillende typen beleggers/investeerders met hun voorkeuren De belangrijkste drie voorwaarden voor beleggers Overige voorwaarden die in meer of mindere mate meewegen bij het maken van keuzes.

Achtergrond De Nederlandse verhuursector werd en wordt nog altijd sterk gedomineerd door de woningcorporaties (zie bijlage 1). Corporaties hebben een maatschappelijke doelstelling, nl. de huisvesting van minder draagkrachtigen. Het behalen van voldoende rendement op elke afzonderlijke investering is geen vereiste, zoals dat wel geldt voor een belegger. Bovendien hebben corporaties toegang tot andere (goedkopere) financieringsmogelijkheden. Het meeste bezit van corporaties werd – en wordt - daarom verhuurd in de sociale sector – ook als de betreffende woningen op grond van het puntenstelsel in de vrije sector zouden kunnen worden verhuurd. De markt voor huurwoningen van beleggers (sociaal, maar ook in de vrije sector) is mede daardoor in het verleden vrij beperkt gebleven; beleggers konden eenvoudig niet voldoende concurreren met de corporaties. Een aantal ontwikkelingen de laatste jaren hebben bijgedragen tot een meer ‘level playing field’ voor beleggers en corporaties – met name de inkomensgrens voor huurders van sociale corporatiewoningen en de scheiding van het commerciële (Daeb) en niet-commerciële bezit van corporaties (niet-Daeb), waarbij het laatste niet meer voor de gunstige leningen in aanmerking kan komen. De verhuurdersheffing – die ook geldt voor beleggers in sociale huurwoningen – doet dit echter weer deels teniet; deze zet immers het rendement op deze woningen voor beleggers onder druk, terwijl de corporaties de vrijheid behouden om woningen wel of niet te liberaliseren.

Grote interesse van beleggers/investeerders in vrije sector huurwoningen in Nederland. Investeringsvolume 2 miljard: • De omvang van de vrije sector huurmarkt in Nederland is zeer beperkt (zie bijlage 1). Slechts 3,4% van de zelfstandige woningen is een vrije sectorhuurwoning. Beleggers zien, mede door de nieuwe regelgeving, een markt met goede vooruitzichten vanuit beleggersperspectief; na die van Duitsland en Denemarken biedt de Nederlandse vrije sector huurmarkt momenteel de beste investeringsopties. • Maar ook de vraag naar vrije sector huurwoningen trekt aan, met name in groeiregio’s als de regio Amsterdam is de potentie voor deze woningen aanzienlijk. De huren stijgen momenteel en de leegstand neemt af.

Stadsregio Amsterdam versie 10 januari 2014

1

• Per 1 oktober jl. is de Circulaire Verkoop Corporatiewoningen gewijzigd. Corporaties mogen een groot deel van hun bezit verkopen tegen marktwaarde. Met name particuliere beleggers en Duitse investeerders vinden dit interessant. Bij institutionele beleggers is met name interesse in nieuwbouw en recent gebouwde woningen. • Toch zijn er ook enkele negatieve ontwikkelingen, zoals de aanhoudende onduidelijkheid over de maatregelen van het kabinet met betrekking tot het verhuurbeleid. • Met name buitenlandse beleggers vinden de Nederlandse woningmarkt te politiek gestuurd en daarmee te onzeker. • Door de verslechterde uitpondmarkt als gevolg van aanhoudende prijsdalingen, hanteren beleggers een hogere risico-inschatting en als gevolg daarvan eisen zij hogere rendementen. De lagere uitpondwaarden hebben tevens tot gevolg dat het in exploitatie houden van woningen rendementtechnisch gezien interessanter wordt. • Het toenemende aanbod in 2013 als gevolg van de verkoop van bezit door pensioenfondsen en corporaties (circa 56% van de corporaties wil complexgewijs verkopen). • Een nog altijd negatief sentiment bij banken over vastgoed. Er is wel een groeiende interesse bij Duitse financiers om Nederlands woningvastgoed te financieren.

Typen beleggers en investeerders Er zijn verschillende typen beleggers, grofweg te onderscheiden naar herkomst van het vermogen en de beleggingsdoelstelling. In bijlage 2 zijn enkele beleggersprofielen opgenomen. Zij hebben veel gemeen – in ieder geval hun grote behoefte aan zekerheden en een grote voorkeur voor het middeldure huursegment (€ 700 – € 900 á € 1.000) – maar ook wel verschillende voorkeuren ten aanzien van het investeren in nieuwbouw of bestaande bouw, voor het wel of niet gebruik maken van vreemd vermogen, voor de methode om het rendement te berekenen (bruto of netto aanvangsrendement (BAR, NAR), internal rate of return (IRR)), voor het wel of niet zelf ontwikkelen, het wel of niet bereid zijn mee te doen aan vormen van marktselectie door gemeenten (o.a. tenders) etc. •

•

•

•

Institutionele beleggers: (vertegenwoordigers van) pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen. Zoeken een duurzaam beleggingsresultaat voor (pensioen)uitkering. Zij willen oudere complexen uit de portfolio verkopen en vervangen door nieuwbouw c.q. recente projecten in middeldure huur en/of de portfolio daarmee uitbreiden met de bedoeling deze voor langere tijd te exploiteren (van tien tot wel vijftig jaar). Zij hebben op jaarbasis circa 1 miljard euro beschikbaar voor de aankoop van huurwoningen. Fondsenbouwer: belegt in woningen en/of in andere fondsen. De benodigde gelden worden verkregen door de uitgifte van aandelen of participaties en door het aantrekken van vreemd vermogen. Hun aantal neemt toe. Vooral buitenlandse beleggers beleggen graag in fondsen vanwege hun vaak beperkte kennis van de Nederlandse huurmarkt. De fondsenbouwer heeft voornamelijk interesse in bestaande projecten, maar institutionele fondsen als Altera, ASR en Bouwinvest investeren ook in nieuwbouw of recente bouw <5 jaar oud. Particuliere investeerders: (> 200 landelijke en regionale spelers). Hun aantal groeit en zij zijn zeer actief. Hiertoe behoren ook de zogenaamde ‘family offices’: organisaties die beleggingen beheren voor één of enkele families. Particuliere investeerders hebben doorgaans veel bezit in het gereguleerde segment. Zij hebben voornamelijk een voorkeur voor bestaande bouw, waarbij middeldure huur favoriet is daarnaast zien zij kansen in de overname van corporatiebezit. Zij zijn ook geïnteresseerd in de transformatie van goed gelegen kantoorpanden naar woningen (en – beperkt – studentenwoningen). Er is minimaal circa 1 miljard euro beschikbaar voor de aankoop van huurwoningen in 2014. Buitenlandse investeerders: hebben een voorkeur voor bestaande bouw, maar er is bij enkele partijen recentelijk ook wel interesse ontstaan voor nieuwbouw. Ook deze groep


2

•

zal toenemen; ook al is er, zoals eerder genoemd, terughoudendheid vanwege de sterk overheidsgestuurde (en daardoor in hun ogen onzekere) Nederlandse woningmarkt. Tot op heden is er voor ongeveer 150 miljoen euro verkocht aan buitenlandse investeerders. Woningcorporaties: zij zetten van oudsher het vastgoed in voor de primaire doelstelling, te weten het huisvesten van minder draagkrachtigen. Om hierin te blijven voorzien en tegelijkertijd de financiële positie van de eigen organisatie te waarborgen zullen de woningcorporaties vergelijkbaar met de andere typen beleggers rendement op het vastgoed moeten maken. Vele corporaties doen dit al; o.a. door het creëren en exploiteren van markthuurwoningen. Koepel Aedes en het kabinet spraken eind augustus 2013 af om woningcorporaties zelf de keuze te geven om hun maatschappelijke (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten te scheiden door een juridische dan wel administratieve scheiding.

Drie stevige voorwaarden Deze uitgangspunten zijn voor vrijwel iedere belegger/investeerder gelijk. 1.

Grondprijs op basis van residuele (beleggings)waarde Een belegger wil een duurzaam rendement op het geïnvesteerde vermogen. Dit is bepalend voor zijn investeringsstrategie. Verwachtingen ten aanzien van het te behalen huurniveau, de te verwachten verhuurbaarheid, verwachtingen ten aanzien van de risico’s tijdens exploitatie en de te verwachten waardestijging van het vastgoed bij verkoop (exit) op een bepaalde locatie bepalen de beleggingswaarde van een project. Dat bepaalt vervolgens wat de belegger kan uitgeven aan grond en gebouwen. Voor wat betreft die gebouwen – de stichtingskosten – hanteren de meeste beleggers flinke kwaliteitseisen (zie ook hieronder bij overige voorwaarden). Het bedrag dat overblijft na aftrek van die stichtingskosten (het residu) is het bedrag wat besteed kan worden aan de grond. Overigens hanteren verschillende beleggers verschillende rekenmethoden, met verschillende uitkomsten, maar het rendement/risicoprofiel is altijd leidend voor de afweging wel/niet in te stappen in een project. Iedere individuele investering in de portefeuille van een belegger moet rendement opleveren. Er is geen sprake van goeden minder goedlopende projecten die tegen elkaar weggestreept kunnen worden. Momenteel komen veel nieuwbouwplannen niet tot uitvoering vanwege te hoge (historische) plankosten die zijn terug te voeren op de grondkosten. Nieuwbouwplannen werden in veel gevallen rondgerekend op basis van te hoge huren om te voldoen aan de (historische) grondkosten. Afboeking dan wel aanpassing van de grondprijs is nodig om deze projecten haalbaar te maken voor beleggers.

2.

Programmatische en stedenbouwkundige ruimte • Een belegger wenst doorgaans invloed op plan en ontwerp. Hij wordt daarom graag in een vroeg stadium betrokken bij de planvorming of – indien pas later contact is gelegd – stapt alleen in bij plannen met voldoende flexibiliteit voor het eventueel gewenste maatwerk. • Stedenbouwkundige eisen als parkeergarages en winkels/voorzieningen in de plint hebben negatieve invloed op het rendement van een belegger en zijn daarom niet gewenst. Om dezelfde reden zijn beleggers vaak niet geïnteresseerd in ingewikkelde, dure ontwerpen met relatief veel ‘loze’ ruimte of lastige plattegronden.

3.

Snelheid: time to market binnen twee jaar Hoe sneller de investering kan plaatsvinden (en dus rendement oplevert), hoe beter. Twee jaar is het maximum.

Overige voorwaarden


3

Voorkeur voor stabiele gebieden/gebieden met groeipotentie • Gezien de wens voor een stabiel, duurzaam rendement stapt de belegger doorgaans het liefst in op locaties die zichzelf al hebben bewezen of duidelijk in de lift zitten. Het gaat hierbij om het (economische) perspectief op langere termijn; niet alleen de eerste verhuur moet renderen, maar ook de vijfde en er moet potentie zijn voor waardeontwikkeling tussen het moment van aankoop en afstoten (de exit). Bij potentiële groeigebieden (krachtwijken) moeten ook andere partijen (overheid, corporaties) hun vertrouwen in het gebied tonen middels investeringen om in overweging genomen te worden. Het risico van investeringen in een minder stabiele of nog geheel te ontwikkelen locatie vereist een hoger rendement. Dat heeft uiteraard gevolgen voor wat de belegger wil besteden aan grond en gebouw(en) gegeven een bepaald huurniveau. Voorkeur voor gemeenten met meer dan 20.000 – 25.000 inwoners • De meeste beleggers investeren niet in kleinere kernen. Zij hebben twijfels over de belangstelling voor markthuur in veel kleinere kernen. Daarnaast ervaren zij dat het afstoten van het bezit (de exit) er moeizaam is. Appartementen versus grondgebonden woningen • Het realiseren van een appartementencomplex is duurder dan het bouwen van eengezinswoningen. Appartementen zijn interessant voor de belegger op locaties waar het te verwachten huurniveau de investering rechtvaardigt, waarbij een goede buitenruimte en goede parkeeroplossing voorwaarden zijn. Standaardeisen aan afmetingen, kwaliteit en faciliteiten De volgende vuistregels komen steeds weer naar voren, met name voor institutionele beleggers met een langere beleggingshorizon: • Voor eengezinswoningen: kavel minimaal 110 m², woning gbo 115 m², met tuin voor en achter en schuur. Beukmaat minimaal 5,40 m, maar bij voorkeur groter. Hoog afwerkingsniveau. Stichtingskosten plus grond: €175.000 – €180.000 incl. BTW. • Voor appartementen: rond de 80 m² met goede buitenruimte, goed ontsloten met goede parkeeroplossing. Hoog afwerkingsniveau. Vuistregel: stichtingskosten plus grond: circa €190.000 tot €200.000. Toch zijn appartementen met een kleiner metrage op bepaalde centrumstedelijke locaties voor een aantal beleggers ook aantrekkelijk; zeker ook gezien de verwachte toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Bovengenoemde stichtingskosten zijn afhankelijk van de rendementseisen (momenteel variërend tussen 5,2% en 5,8% afhankelijk van locatie en type woning) en de potentiële markthuur op een locatie. Voorkeur voor beperkte omvang investering (± 50 woningen gemiddeld) • Zo’n vijftig woningen is de ideale maat qua beheersbaarheid met het oog op de kosten voor onderhoud en verhuurmanagement, maar ook voor wat betreft het ‘wij’- gevoel van de bewoners. Er zijn echter investeerders die ook in grotere brokken geïnteresseerd zijn, dit met name op de zeer gunstige locaties. Voor buitenlandse investeerders ligt dit anders, zij zijn veelal geïnteresseerd in een omvang van 100 miljoen euro en meer. 100% eigendom • Een belegger wil het complex of de rijtjeswoningen liever niet delen met andere beleggers of met eigenaar-bewoners. Zo houdt de belegger de volledige beslissingsbevoegdheid over zijn investering, ook voor wat betreft de uiteindelijke verkoop. Tevens zijn bij gedeeld eigendom hogere exploitatiekosten te verwachten als gevolg van de benodigde vereniging van eigenaren. Sommige beleggers investeren met een deel vreemd vermogen (‘leverage’)


4

•

•

Hoe meer vreemd vermogen betrokken is bij een investering, hoe meer invloed die partij heeft op de eindbeslissing wel of niet te investeren. De belegger kan dan wel willen overgaan tot investeren, maar de financier kan daar anders over denken. Het werken met leverage kan onzekerheid met zich meebrengen voor de gemeente. Het investeren met leverage kan risico-verhogend werken. De kosten voor aflossing zullen moeten worden goedgemaakt uit het directe rendement van de belegging. Bij tegenvallende resultaten kan dit ten koste gaan van het rendement op eigen vermogen.

Openbare ruimte • De kwaliteit van de openbare ruimte is zeer belangrijk. Die moet goed zijn en de openbare ruimte moet goed worden beheerd en onderhouden; de verhuurbaarheid hangt daar – ook op de langere termijn – mede van af. De belegger ziet graag dat de gemeente hier een duidelijke regierol op zich neemt. Grond • Bij erfpacht hebben beleggers de voorkeur voor een langjarig en/of afgekocht contract aangezien langjarige zekerheid van groot belang is. Voorkeur voor marktconsultatie boven marktselectie (zoals b.v. tenders) • Veel beleggers en investeerders zijn niet gewend aan – en in principe niet gecharmeerd van – openbare marktselecties waarbij zij – op basis van vooraf door de gemeente opgestelde gunningscriteria en vaak ook contractvoorwaarden – een plan kunnen indienen. De selectieprocedure kost tijd en geld en de gestelde randvoorwaarden zijn niet altijd passend. Doorgaans voelt men meer voor marktconsultatie, waarna de gemeente snel met één partij verder kan gaan. Wanneer de gemeente toch een marktselectie wenst, dan liefst na een marktconsultatie (ten behoeve van het opstellen van een reële propositie) en een korte, heldere procedure die snel uitmondt in een één op één relatie. • Een ander aandachtspunt is de timing van marktselecties; deze goed op elkaar afstemmen in de tijd.


5

Bijlage 1

Bron: Capital Value, 2013


6

Bijlage 2 Profiel Altera Vastgoed N.V.

Altera is een (niet-beursgenoteerde) vastgoedfonds en is als zodanig een beleggingsproduct voor pensioenfondsen. In 2012 had Altera achtentwintig pensioenfondsen als aandeelhouder. De pensioenfondsen kunnen in vier portefeuilles beleggen; woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten.

Altera heeft een focus op appartementen in de Randstedelijke provincies en de flankgebieden in Gelderland en Noord-Brabant (samen de kernprovincies) en eventueel daarbuiten in grotere kernen (> 25.000 inwoners)

Altera Vastgoed is een zogenaamd core fonds, er is gekozen voor een zo laag mogelijk risicoprofiel. Een groot deel wordt belegd in vrije sector huurwoningen tot € 1.000 per maand. Er wordt beperkt belegd in het hogere segment vanaf €1.000 per maand. Vanuit de doelgroepenbenadering gericht op senioren, urban professionals en gezinnen legt men de nadruk op appartementen vanaf 85 m2 en courante eengezinswoningen vanaf 125 m2. De woningen moeten hoogwaardig zijn afgewerkt en in hoge mate voldoen aan duurzaamheid.

Altera Vastgoed N.V. doet niet aan projectontwikkelingsactiviteiten en gebiedsontwikkeling. Tot 2012 is het vermogen van het fonds gegroeid tot ongeveer 1,7 miljard euro waarvan 549 miljoen euro in woningen.


7

Profiel Amvest Vastgoedontwikkeling en Investment Management

Een beheerd vermogen van 2,7 miljard euro in ruim 17.000 woningen

Het in 1997 ontstane Amvest is fondsmanager van woningbeleggingsfondsen en ontwikkelaar van woningen, zorgvastgoed en woongebieden in Nederland. De drie grote fondsen die Amvest momenteel beheert zijn het Amvest Residential Core Fund, Amvest Residential Dynamic Fund en de AEGON-portefeuille. De verwachting is dat dit wordt uitgebreid met een zorgfonds (Amvest Living & Care Fund). Daarnaast beheert Amvest nog een aantal kleine woningbeleggingsfondsen.

Amvest is ook ontwikkelaar van huurwoningen in het middeldure segment en van koopwoningen. Jaarlijks realiseert Amvest circa 500 woningen in de focusgebieden.

Op het gebied van woningontwikkeling houdt Amvest zich in bepaalde focusregio’s in Nederland ook bezig met projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling. Heleen Aarts: directeur gebiedsontwikkeling


De focusregio’s kenmerken zich door economische groei en kwantitatieve druk op de woningmarkt, nu en de komende jaren. Op rij zijn dit: de noordelijke vleugel van de Randstad (inclusief Amsterdam, Almere en Utrecht), de zuidelijke vleugel van de Randstad (inclusief Rotterdam en Den Haag), Zuid-Nederland (inclusief Eindhoven, Tilburg en Breda) en bepaalde steden in het noorden en oosten van Nederland (inclusief Groningen en de regio ArnhemNijmegen).

8

Profiel a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer

A.s.r. vastgoed vermogensbeheer is onderdeel van a.s.r., een van de grootste verzekeraars in Nederland. a.s.r. vastgoed vermogensbeheer investeert in vastgoed en beheert beleggingen in agrarische grond, woningen, winkels en kantoren. A.s.r. woningen is onderdeel van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (a.s.r. vv) en beschikt over een ruim aanbod aan huurwoningen. De woningportefeuille biedt een gevarieerd aanbod aan middenklasse appartementen en eengezinswoningen in voornamelijk de Randstad.

A.s.r. vastgoed vermogensbeheer doet niet aan gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling

Contactpersoon: Chris van Harten Senior Asset Manager Woningen

Het totaal belegd vermogen in vastgoed was circa € 4 miljard in 2012. Het aantal woningen binnen dit vermogen is circa 6000. Dit belegd vermogen zit in twee fondsen; Het ASR Dutch Prime Retail Fonds (DPRF) en het ASR Property Fund.

De horizon van het beleggingsbeleid is de lange termijn. Omdat rendement op de lange termijn hun uitgangspunt is, wordt vooral gefocused op vastgoed met een relatief laag risicoprofiel. A.s.r. zoekt naar spreiding in locaties en soorten vastgoed. Research speelt een belangrijk rol in het maken van de juiste keuzes, zowel op macroniveau (demografische, economische, technologische en sociaal-maatschappelijke trends) als op microniveau (provinciale en gemeentelijke regelgeving, lokale concurrentie, huurders van concurrerende objecten, infrastructuur en leegstand)


9

Profiel Bouwinvest

Het in 2003 opgerichte Bouwinvest is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed voor institutionele beleggers. Voert het beheer over drie Nederlandse sectorfondsen (residential, retail en office) en is manager van mandaten voor institutionele vastgoedbeleggingen in Europa, Noord-Amerika en Azië/ Pacific.

Bouwinvest doet ook aan projectontwikkeling


Een belegd vermogen van 5,6 miljard in 2012, waarvan 49% in huurwoningen.

Ebe Treffers: Regiomanager Acquisitie en Ontwikkeling Woningen

10

Profiel MN MN beheert het vermogen van pensioenfondsen en multinationals. De kernactiviteiten bestaan uit pensioenuitvoering en vermogensbeheer. Op het gebied van vermogensbeheer levert MN drie diensten; asset management, beleidsondersteuning en administratieve dienstverlening.

Contactpersoon: Machiel van Staveren Acquisiteur

MN doet niet aan projectontwikkeling of gebiedsontwikkeling

MN beheert een vermogen van circa 90 miljard euro (december 2012) voor bijna 2 miljoen (ex)deelnemers van diverse pensioenfondsen


11

Profiel Syntrus Achmea Real Estate en Finance

Syntrus Achmea Real Estate en Finance is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken. Syntrus Achmea belegt, financiert en ontwikkelt vastgoed voor de beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen. Beleggen doen zij in alle sectoren van het vastgoed. In Nederland zijn ze de grootste vastgoedbelegger in woningen, kantoren en winkels. Daarnaast zijn ze actief in Europa, Noord-Amerika en Azië. In Nederland heeft Syntrus Achmea 6 fondsen in 5 sectoren; woningen, winkels, kantoren, bedrijfsruimten en zorgvastgoed.

Peter Appeljan: Director Woningbeleggingen


Syntrus Achmea Real Estate en Finance heeft een totaal belegd vermogen van 14,4 miljard euro. Daarvan is 10,4 miljard euro belegd in vastgoed. De overige 4 miljard euro is belegd in hypotheken. Van deze 10,4 miljard euro belegd in vastgoed is 1 miljard internationaal belegd. De totale woningportefeuille van Syntrus Achmea Real Estate & Finance bedraagt ongeveer € 5 miljard (circa 30.000 woningen).

Syntrus Achmea ontwikkelt een deel van de woningen zelf. Het ontwikkelingsbedrijf is actief in woningbouw, stedelijke gebiedsontwikkeling en zorgvastgoed.

Syntrus Achmea ontwikkelt kwalitatief hoogwaardige huurwoningen in de vrije sector. Daarbij hebben zij een voorkeur voor locaties met een positieve groeiverwachting. In veel steden is het middensegment nog onvoldoende vertegenwoordigd. Syntrus Achmea komt aan deze vraag tegemoet met een breed spectrum aan prijscategorieën, woningtypen en locaties.

12

BELEGGERS IN KAART (versie 10 januari)

Recommend Documents