Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce
Autor:
Jiří Firyt, DiS. studijní obor, Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Duben 2013
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Mochově dne 10. dubna 2013 ………………………………….. Jiří Firyt, DiS.
Poděkování: Děkuji mému vedoucímu panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za trpělivost, připomínky a cenné rady při konzultacích s mojí bakalářskou prací. Mé veliké poděkování patří také mé rodině, zejména mojí ženě Halce, za nemalou pomoc a podporu během studia. V neposlední řadě bych chtěl také poděkovat paní Zuzaně Klimplové z Brna a panu Ivanovi Picmausovi z Prahy, za cenné rady z jejich praxe při likvidaci pojistných událostí.
Anotace Cílem této bakalářské práce je popsání oceňování majetku při likvidaci pojistné události. Zaměření práce bude orientováno na nemovitý majetek a motorová vozidla. Tato problematika je vysvětlována od základních definic, principů a postupů oceňování majetku, legislativy a právních norem. Podle výše uvedeného je na názorných příkladech provedena ilustrativní likvidace pojistné události a výpočet pojistných hodnot nemovitosti poškozené vichřicí a motorového vozidla poškozeného při dopravní nehodě.
Annotation The aim of this Bachelor thesis is to describe a valuation of the assets in liquidation of insurance events. The focus of the work will be focused on real estate and motor vehicles. This issue is explained from the basic definitions, principles and procedures for the valuation of assets, legislation and legal standards. According to the above is illustrative examples made an illustrative calculation of the liquidation of the insured event and insurance real estate values and the storm damaged motor vehicle damaged in a car accident.
Klíčová slova Oceňování, nemovitosti, škoda, likvidace, posudek, rozpočet
Keywords Valuation, real estate, damage, liquidation, expert, budget
OBSAH ÚVOD ................................................................................................. 7 1 TEORETICKÁ ČÁST ................................................................. 8 1.1 1.2
ZÁKLADNÍ POJMY ............................................................................................................... 8
PRÁVNÍ ÚPRAVA OCEŇOVÁNÍ MAJETKU V ČR ........................................................................... 10 1.2.1 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách......................................................................................................... 10 1.2.2 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ............................................................................................. 11 1.2.3 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ...................................................................................... 11 1.3 LIKVIDACE POJISTNÝCH UDÁLOSTÍ ......................................................................................... 13 1.4 OCEŇOVÁNÍ V POJIŠŤOVNICTVÍ ............................................................................................ 14 1.4.1 Postup při oceňování majetku ............................................................................................................ 15 1.4.2 Postup při oceňování vozidla .............................................................................................................. 15
2 SOFTWARE PRO OCEŇOVÁNÍ ............................................ 16 2.1
PROGRAMY PRO ROZPOČTOVÁNÍ ......................................................................................... 16
2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.1
2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5
euro CALC …………………………………………………………………………………………………………………………………………. 16 Aspe …………………………………………………….…………………………………………………………………………………………… 17 Akalk-Axa …………………………………………………………………………………………………………………………….……………. 17 KROS plus …………………………………………………………………………………………………………………………………………. 17 RTS Stavitel ………………………………………………………………………………………………………………………………………. 17 BUILD power…………………………………………………………………………………………………………………….………………. 18 CSP (Verlag Dashofer) ………………………………………………………………………………………………………………………. 18
PROGRAMY PRO OCEŇOVÁNÍ MAJETKU.................................................................................. 19
NemKalk............................................................................................................................................ 19 ABN .. ................................................................................................................................................ 20 TOMAS .............................................................................................................................................. 20 POLAR ............................................................................................................................................... 20 ONEM ............................................................................................................................................... 21
3 PRAKTICKÁ ČÁST …………………………………………. 23 3.1 3.2
OCEŇOVÁNÍ SKLADOVÉ HALY POŠKOZENÉ VICHŘICÍ ................................................................... 23
OCEŇOVÁNÍ MOTOROVÉHO VOZIDLA POŠKOZENÉHO DOPRAVNÍ NEHODOU .................................... 38 3.2.1 Protokol o ocenění zpracovaný nezávislou firmou ............................................................................... 38 3.2.2 Ocenění motorového vozidla .............................................................................................................. 40 3.2.3 Ocenění škody pomocí položkového rozpočtu ..................................................................................... 47 3.3 STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY BYTOVÉHO DOMU……………………………………………………………………........... 54 3.3.1 Popisné informace…………………………………………………………………………………………………………………….…………55 3.3.2 Omezující podmínky a předpoklady………………………………………………………………………………………………………56 3.3.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití…………………………………………………………………………………………………57 3.3.4 Popis předmětu ocenění……………………………………………………………………………………………………………………….57 3.3.5 Ocenění………………………………………………………………………………………………………………………………………………..59 3.3.5.1 Nákladová metoda…………………………………………………………………………………………………………………………….59 3.3.5.2 Porovnávací metoda………………………………………………………………………………………………………………………….63 3.3.5.3 Příjmová metoda……………………………………………………………………………………………………………………………….65 3.3.6 Závěr…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….66
5
3.4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ - MLADOBLESLAVSKO...............................................................69 3.4.1 Popis okresu Mladá Boleslav…………………………………………………………………………………………………….…………..69 3.4.2 Trh s nemovitostmi……………………………………………………………………………………………………………………………….71 3.4.3 Pozemky prodej………………………………..………………………………………………………………………………………………….71 3.4.3.1 Stavební pozemky pro bydlení…………………………………………………………………………….……………………………..71 3.4.3.2 Stavební pozemky pro komerční využití……………………………………………………………………………………………..71 3.4.4 Budovy prodej………………………………………………………………………………………………………………………………………72 3.4.4.1 Byty…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..72 3.4.4.2 Rodinné domy……………………………………………………………………………………………………………………………………72 3.4.5 Nájmy…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..72 3.4.5.1 Administrativní budovy………………………………………………………………………………………………………………………72 3.4.5.2 Průmyslové objekty……………………………………………………………………………………………………………………………73 3.4.5.3 Obchody a restaurace………………………………………………………………………………………………………………….…….73 3.4.5.4 Byty…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..73 3.4.5.6 Hotely a penziony……………………………………………………………………………………………………………………………..74 3.4.6 Celkový marketingový výhled……………………………………………………………………………….………………………………74
ZÁVĚR ............................................................................................ 75 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY A ZDROJŮ …...………… 76 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK (OBRÁZKY A TAB.) …... 77
6
Úvod Oceňování majetku při likvidaci pojistné události je jedna ze stěžejních oblastí v oboru pojišťovnictví. Jedná se o oblast poměrně širokou. Oceňují se movité či nemovité věci, které byly poškozeny živelnou pohromou – povodeň, požár, vichřice atd. nebo také havárií a dopravní nehodou. Oceňování majetku ve smyslu obecných zásad oceňování majetku nebo legislativní úpravy této problematiky je hojně užíváno v různých oborech, jako je bankovnictví, soudní inženýrství, realitní oblast a také pojišťovnictví. V pojišťovnictví je oceňování majetku užíváno jednak ke stanovení tzv. pojistné hodnoty pojištěných věcí, kdy se oceňuje z toho důvodu, aby se při uzavírání pojistné smlouvy vědělo, na jakou částku lze majetek pojistit a poté, v případě realizace pojistné události, kolik se může maximálně vyplatit na pojistném plnění. Tyto aspekty budou řešeny v bakalářské práci, přičemž se bude vycházet z platné legislativy pro oceňování, z obecných zásad oceňování majetku a hlavně také z pojistných podmínek pro oceňování majetku pojišťovnami. Cílem bakalářské práce je vysvětlení a rozbor problematiky oceňování pojištěného majetku a praktická demonstrace této problematiky v případových studiích. Ta zahrnuje ocenění poškozeného nemovitého majetku a havarovaného motorového vozidla.
7
1 Teoretická část 1.1 Základní pojmy Pro vymezení problematiky oceňování majetku v pojišťovnictví je nutné zmínit pojmy, o které se tato problematika opírá. Jsou to jednak základní pojmy, jako je pojistná smlouva, legislativní úprava pojišťovnictví, zejména pojistné podmínky apod. Dále je třeba vysvětlit některé specifické záležitosti, jako například typy pojištění vztahující se na majetek, úloha likvidátorů pojistných událostí, vztahy výší pojistných částek, pojištění a pojistných plnění, limity plnění atd. Především je třeba dospět ke způsobům oceňování pro pojistné účely.
Pojistný vztah – vzniká na základě uzavření pojistné smlouvy nebo na základě právního předpisu mezi pojistiteli a pojistníky. Obsahem je pojistná ochrana klienta.
Pojistná smlouva – představuje doklad o pojištění a vymezuje rámec pojištění. Je určitou formou hospodářské smlouvy, konkretizuje podmínky dohody obou stran.
Všeobecné pojistné podmínky – podmínky všeobecně vymezující způsob pojišťování pro určitý druh pojištění a bývají součástí pojistné smlouvy.
Specifické pojistné podmínky – podmínky odlišně dohodnuté od všeobecných pojistných podmínek komerční pojišťovny.
Pojištění majetku – je pojistné odvětví patřící do oblasti neživotního pojištění. Toto odvětví se specializuje na pojišťování rizik a škod, které mohou vzniknout na majetku fyzických a právnických osob. Zpravidla toto pojištění rozdělujeme na pojištění věcí (movitých a nemovitých_viz výše) a na pojištění zájmů (pohledávek, úvěrů, vkladů, zisků apod.).
Pojistná událost – Pojem pojistná událost vymezuje předpis č. 37/2004 Sb. – Zákon o pojistné smlouvě, který ji definuje jako nahodilou skutečnost blíže označenou v pojistné smlouvě nebo ve zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění
Pojistné (cena pojištění) – cena, kterou platí pojistník za poskytnutou pojistnou ochranu. Obvykle se platí v předem dohodnutých intervalech. Pak se jedná o běžné pojistné, které se může platit ročně, pololetně, čtvrtletně, měsíčně apod. V případě 8
zaplacení pojištění najednou se jedná o jednorázové pojistné.
Pojistné plnění – peněžní nebo též naturální náhrada pojišťovny v případě, že dojde ke vzniku pojistné události na základě pojistné smlouvy. Jedná se o pojišťovnou vypočtenou a poskytnutou hodnotu ztráty způsobené poškozením nebo o dohodnutou sumu v životním pojištění. Pojišťovna je povinna poskytnout pojistné plnění pojištěnému za pojistnou událost splňující podmínky dle pojistné smlouvy nebo zákona. Lze hovořit též o pojistné náhradě.
Pojistná částka – maximální plnění pojišťovny dohodnuté v pojistné smlouvě nebo určené právním předpisem. Může se určit na jednu pojistnou událost, na události ve stanoveném období nebo jako maximální částka plnění během celého trvání pojištění.
Pojistná hodnota - Pojem pojistná hodnota je vysvětlován jako maximální možná újma na majetku, která by mohla při pojistné události nastat na pojištěné věci a je rozhodná pro stanovení výše plnění. Hodnotou věcí nemovitých je taková částka, kterou je nutné vynaložit na vybudování stavby srovnatelného druhu, kvality, rozsahu a užitné hodnoty v tomtéž místě. Do této částky se zahrnují také vedlejší náklady, jako např. projektová dokumentace atd. Pro oceňování škody na majetku je tedy nejvýhodnější použít nákladové metody nebo vyčíslení škody pomocí položkového rozpočtu.
Hlavní a doplňkové pojištění - Hlavní pojištění se vztahuje na následující případy: požár, zemětřesení, krupobití, vichřice, pád stromu nebo stožáru,
výbuch, úder
blesku, náraz nebo zřícení pilotovaného letícího tělesa, jeho části nebo jeho nákladu, tíha sněhu nebo námrazy, kouř, nadzvuková vlna, lavina, sesuv půdy, zřícení skal, náraz vozidla, zkrat a přepětí na elektromotorech. Doplňkově se pojišťuje proti povodním a záplavám, úmyslnému poškození nebo zničení, škodám na potrubí a následným škodám na předmětech a budovách (viz. příklad v praktické části)
9
. Při likvidaci škod na nemovitostech je předmětem ocenění samotná movitá věc, zařízení a mechanizace. Do tří let od vzniku pojistné události musí být prokázáno, že pojištěný předmět byl opraven nebo místo něj byl pořízen majetek srovnatelných parametrů nebo musí být alespoň prokázáno, že se tak stane. Pokud nebude tato podmínka splněna, pojistitel má právo poskytnout pojistné plnění pouze do časové ceny poškozeného či zničeného předmětu snížené o cenu použitelných zbytků. Pokud dojde k poškození či zničení nemovitostí, nebude při plnění brána v úvahu ztráta jejich umělecké či historické hodnoty. Součet pojistných plnění vyplacených v průběhu jednoho pojistného roku nesmí přesáhnout pojistnou částku nebo limit pojistného plnění dle pojistné smlouvy.
1.2 Právní úprava oceňování majetku v ČR
1.2.1 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Tento zákon se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen „zboží“) pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz. V podstatě jsou zde vymezena práva a povinnosti právnických a fyzických osob a orgánů státní správy při uplatňování, regulaci a kontrole cen. Cena se sjednává pro zboží vymezené názvem, jednotkou množství a kvalitativními a dodacími nebo jinými podmínkami sjednanými dohodou stran nebo i vymezené číselným kódem jednotné klasifikace. Toto vymezení tvoří tzv. určené podmínky a podle nich mohou být součástí ceny zcela nebo zčásti náklady pořízení, zpracování a oběhu zboží, zisk, odpovídající daň a clo. Podle tohoto zákona jsou dány způsoby stanovení regulace cen. Jsou to stanovení cen (úřední stanovení cen), usměrňování vývoje cen v návaznosti na věcné podmínky (věcné usměrňování cen), usměrňování cenových pohybů v čase (časově usměrňované ceny) a cenové moratorium. Zboží, které podléhá regulaci cen, se zařazuje rozhodnutím příslušných orgánů do seznamu zboží s regulovanými cenami. Ty jsou pak uveřejněny v Cenovém věstníku. 1)
1)
BRADÁČ, A., KLEDUS, M., KREJČÍŘ, P. Úvod do soudního znalectví. Akademické nakladatelství CERM, Brno 2004, 1. vydání, 220 s., ISBN 80-7204-365-X. s. 125-128. s. 125-128
10
1.2.2 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník V občanském zákoníku jsou některá ustanovení, která mají významný vliv při oceňování majetku. Především se jedná o dělení věcí, které jsou předmětem ocenění. Věci jako předměty občanskoprávních vztahů mohou být podle své povahy i práva čí jiné majetkové hodnoty. „Věci jsou movité nebo nemovité. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Právě tato základní ustanovení jsou velmi důležitá pro rozhodnutí, zda se jedná o nemovitost či nejedná. Jsou totiž případy, kdy je tato definice dosti na hraně. Jedná se například o tzv. billboardy, dočasné obytné buňky či domy bez základových konstrukcí. V tomto právním předpisu je také uvedeno, co je součástí věci a co příslušenství. Tyto kategorie jsou při oceňování (zejména oceňování nemovitostí) také dosti zásadní. „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila a stavba není součástí pozemku.“ Toto určení má vliv na to, co ve výsledku do ocenění zahrneme. Dále jsou zde ustanovení o příslušenství věci. To jsou ty věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a ten je určil k trvalému užívání s věcí hlavní. Příslušenstvím bytu jsou prostory a vedlejší místnosti sloužící k užívání spolu s bytem. Příslušenstvím pohledávek jsou úroky, úroky z prodlení a náklady, které vyplynou s uplatnění pohledávky. 2)
1.2.3 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Tento právní předpis upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných druhů majetku a služeb pro vybrané účely, které jsou dány zvláštními předpisy. Tyto předpisy odkazují pro ocenění majetku na tento zákon, pokud se jedná o jiný účel než o prodej. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se nevztahuje na sjednávání cen a neoceňují se jím přírodní zdroje kromě lesů. Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. To je taková cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo také při poskytování stejné či obdobné služby v obvyklém
2)
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník., v aktuálním znění, ze dne 1. 4. 1964.
11
obchodním styku v tuzemsku platné ke dni ocenění. Navíc se uvažují všechny okolnosti, které cenu nějakým způsobem ovlivňují, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů obou stran (prodávající – kupující) a pokud je to technicky možné, ani vliv zvláštní obliby. Důsledky přírodních katastrof či událostí, ale také nerovné či stísněné postavení při obchodu lze zařadit pod vlivy mimořádných okolností trhu. Vlivy v rámci osobních poměrů bývají často rodinné či majetkově-příbuzné vztahy, což v důsledku často obvyklou výši ceny může deformovat. Ještě je třeba doplnit, že zvláštní oblibou je myšlena taková hodnota přikládaná majetku, která je objektivně odlišná od obvyklé ceny a vyplývá nejčastěji z nějakého osobního či jiného úzkého vztahu právě k této konkrétní majetkové hodnotě (nejčastěji specifické nemovitosti či umělecké majetkové hodnoty). Kromě ocenění cenou obvyklou právě tento zákon ustanovuje jiné způsoby oceňování majetku. Jedná se o:
Nákladový způsob – představuje náklady, které by bylo nutné vynaložit na pořízení oceňovaného předmětu v místě ocenění a dle stavu ke dni ocenění
Výnosový způsob – vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze obvykle získat z oceňovaného předmětu a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)
Porovnávací způsob – oceňovaný předmět je možno porovnat se stejným nebo obdobným předmětem a cenou při jeho prodeji, lze také uvažovat ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci
Oceňování podle jmenovité hodnoty – vychází z částky, na kterou zní předmět ocenění nebo která je zřejmá
Oceňování podle účetní hodnoty – vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví
Oceňování podle kurzové hodnoty – vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu
12
1.3 Likvidace pojistných událostí Aby bylo možné zjistit rozsah škod po pojistné události na předmětu pojištění, je nutné provést šetření, tzv. likvidaci pojistné události. Zde se zjistí, zda nastává povinnost pojišťovny plnit a poté výše pojistného plnění. 3 Likvidaci pojistných událostí zajišťuje institut tzv. samostatného likvidátora pojistných událostí. Jeho činnost je legislativně upravena a vymezena zákonem č. 38/2004 Sb. o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí. Tento subjekt má uzavřenou smlouvu s konkrétní pojišťovnou a jedná jejím jménem a na její účet. Činnost samostatného likvidátora pojistných událostí (dále jen likvidátor) spočívá v šetření, jehož účelem je zjistit rozsah škody v rámci být pojištění, podle kterého je potom pojišťovna povinna plnit. Likvidátor má vždy ve smlouvě určeno vymezení pojistných událostí, rozsah dohodnutých činností, vymezení pravomocí smluvních stran. Může například provádět svoji činnost v součinnosti dalších osob. Likvidátor musí zapsán do registru a pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu způsobenou výkonem této činnosti. Je vázán mlčenlivostí, to znamená, že mlčenlivost zachovává o všech skutečnostech, o kterých s během výkonu své pracovní činnosti dozvěděl. 4 Šetření pojistné události by dle zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě mělo být skončeno do 3 měsíců poté, co byla pojistná událost ohlášena. Nejprve dává likvidátor dohromady chybějící nebo nedostatečné podklady. Poté přistoupí k výpočtu výše pojistného plnění. Zde se řídí pojistnou smlouvou, pojistnými podmínkami a příslušnými zákony. Pro likvidátora mají relevanci především okolnosti vzniku pojistné události, výše pojistné částky či její horní hranice. Výpočet pojistného plnění je deklarován v pojistných podmínkách. Výši pojistného plnění, která byla likvidátorem stanovena, je ještě zkontrolována revizorem, který znovu prověřuje postup likvidátora. Klient je poté informován o výsledku likvidace pojistné události a je mu odesláno pojistné plnění. 5
3
Viz http://business.center.cz/business/pojmy/p760-likvidace-pojistne-udalosti.aspx Zákon č. 38/2004 Sb. o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí, v aktuálním znění, ze dne 17. 12. 2003 5 Viz http://www.pojistovnacs.cz/informace/hlaseni-pojistne-udalosti/postup-likvidace-pojistne-udalosti.aspx 4
13
1.4 Oceňování v pojišťovnictví
Zatímco banku u majetku nejčastěji zajímá tržní výnosová hodnota a z ní odvozená zástavní hodnota za účelem případného zpeněžení zástavy, pojišťovna u majetku kalkuluje obvykle reprodukční hodnotu spočítanou nákladovým přístupem, protože cílem posouzení je závěr, za kolik lze stavbu znovu postavit. Takovéto posudky se zpracovávají nejčastěji až při realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového typu pojištění. Nákladová kalkulace škody se ne vždy rovná výslednému pojistnému plnění, protože zde záleží na typu škodného pojištění, jako je ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu, atd., sjednané pojistné částce a dalších faktorech, jako např. spoluúčast, frančíza atd. V případě oceňování menších a standardních nemovitostí (rodinné domy, byty, apod.) má většina pojišťoven zpracován vlastní systém a soustavu formulářů, které zjednodušují stanovení pojistné hodnoty. Na odhadce majetku se tak obvykle obracejí ve chvíli, kdy je předmětem pojištění velký nebo atypický majetek, jako například bytový dům, hotel, průmyslový podnik nebo nemocnice. Cena pojištěné věci rozhodná pro stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy je pojistná hodnota. Tato hodnota může být vyjádřena jako:
Cena nová – částka kterou musíme vynaložit na nové pořízení nebo výrobu věci stejného druhu a kvality, na stejném místě a do nového stavu. Jedná se o reprodukční cenu nemovitosti.
Cena časová – cena, která je snížena o částku odpovídající stupni znehodnocení nebo opotřebení věci. Je to věcná hodnota nemovitosti
Cena dohodnutá – blíže specifikovaná cena uvedená v pojistné smlouvě. Jedná se o tržní hodnotu nemovitosti.
14
V případě oceňování při likvidaci pojistné události znalec nebo odhadce zjišťuje příčiny škodní události a posuzuje, zda se jedná o pojistnou událost. Následně provádí analýzu nejlepšího způsobu náhrady a odstranění škody a vyčíslí náklady na pojistné plnění. Odstranění poškozeného majetku lze provést např. opravou, kdy je třeba stanovit technologický postup a spočítat náklady na tuto opravu nebo výměnou konstrukce nebo dílu za stejný prvek nebo výměnou prvku nebo konstrukce za prvek modernější, kdy je třeba vyčíslit případné zhodnocení, které však není předmětem plnění ze strany pojišťovny. Od celkové výše plnění se odečte tržní hodnota použitelných zbytků nebo dílů.
1.4.1 Postup při oceňování majetku Před zahájením samotného oceňování je důležité udělat přesnou identifikaci oceňovaného majetku. Odhadce či soudní znalec v tomto oboru si musí opatřit platnou dokumentaci k věci. Jde například o inventární soupisy, inventární karty, údaje o provedených opravách, projekty staveb, u areálů plánky nebo situace s objekty a jiné. Po shromáždění veškerých podkladů je provedena vlastní prohlídka a identifikace oceňované věci. Důležité (zejména u nemovitého majetku) je se na prohlídku nebo místní šetření dobře připravit předem. Mít sebou podklady pro srovnání se skutečným stavem, měřící přístroje a pomůcky, fotoaparát a jiné. Také je důležité provést co nejvíce práce na místě samém. Potom přistoupíme k volbě optimální metodiky pro zpracování ocenění, která záleží nejen na předmětu ocenění, ale i na okolnostech. Protože se věnujeme oceňování při likvidaci pojistné události, je nejvýhodnější použít metodu nákladovou, případně ocenění pomocí položkového rozpočtu.
1.4.2 Postup při oceňování vozidla Oceňování motorového vozidla začíná prohlídkou. Je nutné ověřit veškeré identifikační znaky, které jsou na vozidle a jsou uvedeny v dokumentaci vozidla (technický průkaz). Zejména se jedná o kód VIN (identifikační číslo vozidla) a typ motoru. Touto kontrolou se zkoumá, zda nejsou identifikační znaky pozměněny nebo upravovány.
15
Kontrolou stavu počítadla kilometrů a prohlídkou vozidla zjistíme, zda míra opotřebení odpovídá tomuto stavu. Je potřeba pečlivě prozkoumat technický stav vozidla, míru opotřebení jednotlivých agregátů, karoserie, příslušenství atd. Podle těchto zjištěných skutečností se spočítá obvyklá cena vozidla podle znaleckého standardu číslo 1/2005
Software pro oceňování
2
2.1 Programy pro rozpočtování Pro účel oceňování stavebních prací ve stavebnictví a pojišťovnictví se požívá několik programů, které však pracují na stejném principu. Každý tento program obsahuje knihovny HSV – hlavní stavební výroba, PSV – přidružená stavební výroba, montáže, přesuny hmot a agregované položky. Agregované položky slouží k sestavení rozpočtu pro opravy, rekonstrukce a údržbu staveb. Obsahují položky pro ocenění prací menšího rozsahu. Databáze je velice výhodná při oceňování pojistných škod pro pojišťovny a při stanovení cen pro firmy, které se zabývají údržbou bytového fondu. Agregované položky jsou rozčleněny do skupin a mají parametrizovaný kód podle variantního způsobu provedení popisované práce. Možnost postupného sestavení položky výběrem z nabízených možností umožňuje práci s databází i pro méně zkušené uživatele, kteří se plně neorientují ve standardních rozpočtářských cenících 6).
2.1.1 euroCALC (Callida) 7) Oceňovací systém euroCALC 3 je moderním nástrojem pro realizaci a řízení staveb včetně širokých možností propojení s ekonomickými systémy využívanými ve stavebních
6)
7)
Zdroj: www.callida.cz Zdroj:
http://www.callida.cz/eurocalc-3
16
společnostech. Projektová řešení na míru jsou jistotou pro investorské, developerské, realizační nebo montážní firmy nejen v oboru stavebnictví stejně jako pro pojišťovny. 2.1.2 Aspe8) Software Aspe je určen pro firmy a úřady z oblasti stavebnictví a pojišťovnictví, které se zabývají jakoukoliv fází stavební výroby, od plánování a investičních záměrů, přes výběrová řízení a projektování, rozpočtování při oceňování pojistných událostí, až po samotnou realizaci a dodávky materiálů. 2.1.3 Akalk-Axa9) Axa je mimořádně účinný nástroj pro kalkulace cen, potřeb a nákladů v prostředí Microsoft® Excel s použitím externího kalkulačního vzorce a externích normativních základen (databází). Programem Axa se snadno vytvářejí položkové rozpočty stavebních prací, stejně snadno se oceňují výkazy výměr dodané projektantem. Je vhodný pro oceňování pojistných událostí. 2.1.4 KROS plus10) Komplexní nástroj pro tvorbu rozpočtu, kalkulací stavebních prací a sledování stavební zakázky. Jako jediný v ČR obsahuje kompletní podobu Cenové soustavy ÚRS a je schopen pracovat s jakoukoliv jinou databází cen stavebních prací. Program je složen z modulů, které pokrývají celý proces výstavby – od hrubého plánování nákladů až po realizaci. Je určen pro stavební firmy, investory, projektanty, rozpočtáře, soudní znalce, odhadce a likvidátory pojistných událostí 2.1.5 RTS Stavitel+11) Program vhodný pro podnikatele ve stavebnictví, kteří potřebují pro svoji práci rychlý, přehledný a hlavně jednoduchý software, který umožňuje efektivní zpracování
8) 9)
Zdroj:
http://www.aspe.cz/cs/produkty/aspe/
Zdroj:
http://akalk.webz.cz/Axa.htm
10) 11)
Zdroj:
http://www.pro-rozpocty.cz/cs/software-a-data/kros-plus/
Zdroj:
http://www.rts.cz/stavitel.html
17
cenových nabídek včetně souvisejících údajů a dat. Program je také vhodný pro zpracování položkového rozpočtu při oceňování pojistných událostí. 2.1.6 BUILD power12) Softwarové řešení zaměřené na podporu přípravy stavebních zakázek, které v sobě odráží patnáctiletou tradici, zkušenost a odborné znalosti. BUILDpower pokrývá všechny činnosti spojené s přípravou zakázky nebo oceňováním staveb Princip nabízeného řešení je postaven na třech základních pilířích:
Softwarové rozhraní, které je charakteristické svým přívětivým uživatelským ovládání a dává předpoklady pro snadné vypracování požadovaných informací.
Datová základna, která je nedílnou součástí a je tvořena kompletem stavebních, montážních a agregovaných položek včetně specifikací.
Normotvorné podklady pak v kombinaci s kalkulačním vzorcem umožňují postižení všech specifických vlivů souvisejících s cenou konkrétní stavby nebo škody
2.1.7 CSP (Verlag Dashofer) 13) Komplexní program pro oceňování stavebních prací Součástí programu je databáze popisů a cen stavebních prací a materiálů od firmy RTS, a.s. Ceník stavebních prací se skládá ze čtyř navzájem provázaných modulů:
Katalog stavebních prací
Stavební rozpočet
Harmonogram stavby
Čerpání rozpočtu a fakturace Nabízí také funkci programu - automatické určení výměr, která umožní určit
výměry přímo z výkresu a vložit je rovnou do rozpočtu k vybrané položce
12) 13)
Zdroj:
http://www.rts.cz/buildpower.html
Zdroj:
http://www.dashofer.cz/
18
Dobré zkušenosti mám s programy BUIL power a CSP. První jmenovaný má výhodu v tom, že agregované položky v rozpočtu jdou následně rozložit, takže z jedné položky jsou i desítky „podružných“. Z třeba pěti stránek rozpočtu v agregovaných položkách je po rozložení agregací rázem stránek třicet. Nevýhodu rozložení agregací spatřuji v tom, že po této operaci dojde ke změně ceny rozpočtu. Jde sice o malý rozdíl, ale nelze použít oba rozpočty najednou.
2.2 Programy pro oceňování majetku 2.2.1 NemKalk14) Program NemKalk je univerzální nástroj pro snadnou a rychlou tvorbu znaleckých posudků podle vyhlášek č. 182/1988 Sb. až č. 364/2010 Sb., obecné metodiky tržního oceňování i s obvyklým a ekonomickým nájemným s možností automatizovaného stahování dat a fotografií z našich největších realitních serverů a postupů oceňování podle ÚZSVM. Jeho součástí jsou také vyhlášky o průměrných cenách zemědělských pozemků z let 1995 až 2010 a data z Malých lexikonů obcí České republiky z let 1999 až 2010. Díky integraci databáze map hranic katastrálních území celé ČR systém také automaticky (po vložení kódu katastrálního území) stanovuje přirážky zemědělských pozemků, ceny stavebních pozemků a zařazení pro potřeby koeficientu prodejnosti.. Předností využití tohoto systému je možnost snadné archivace v něm vytvořených posudků. Archivované posudky lze kdykoliv opět využít buď pro jejich dopracování nebo jako podklad pro posudky nové. Navíc tím, že se lze v systému plynule přepínat mezi různými vyhláškami, lze posudek vytvořený podle jednoho předpisu převést do předpisu druhého pouze s minimálním úsilím. Při využití oddílů lze dokonce do jednoho posudku oceňovacích předpisů zařadit libovolný počet.
14)
Zdroj:
http://www.acsoftware.cz/ocenovani-nemovitosti/program.html
19
2.2.2 ABN15) Program je zpracován pro použití v běžném textovém editoru a tabulkovém procesoru, bez nutnosti speciálního programu. Používá předem vytvořených obecných souborů, které se doplňují resp. upravují. V případě změny předpisů nebo metodiky je možno příslušné soubory lehce upravit. Program nemůže pracovat samostatně; je třeba, aby uživatel měl na svém počítači instalovány programy Microsoft Office - WORD a MS EXCEL. Výpočty se provádějí v tabulkovém procesoru Excel doplňováním předdefinovaných tabulek výpočtů, které se pro konečný text přenášejí do textu posudku ve Wordu, Práce s programem předpokládá znalost problematiky oceňování nemovitostí a tvůrčí přístup uživatele. Jako každý program je pouze pomocným prostředkem, závislým na vkládaných datech a výběru správných kroků. Program nezpracuje posudek automaticky, naopak ovšem umožňuje širokou variabilitu podle potřeby. V souborech Excel jsou například zpracovány soubory pro všechny typy budov, hal, rodinných domů a rekreačních objektů. Vždy na jednom listu se provádějí všechny výpočty, uvedené na obrázku. U výpočtu ceny nákladovým způsobem, který je nejvhodnější pro oceňování při likvidaci pojistných událostí, je možno velmi jednoduše pouhým přidáním řádků libovolně dělit jednotlivé konstrukce (jejich objemové - cenové - podíly) při různém provedení, stupni dokončení nebo stáří, takto počítat nástavby, přístavby a vestavby. 16)
2.2.3 TOMAS
- oceňování nemovitostí
Program TOMAS-majetek byl vyvinut pro tržní oceňování majetku, splňuje požadavky Metodických pokynů pro tržní oceňování nemovitostí České komory odhadců majetku (ČKOM). Pro zpracování posudků jej požaduje GE Money Bank. Od konce roku 2002 program nabízí také úřední metodu podle vyhlášky č. 279/1997 Sb. o oceňování nemovitostí. V současné době je k dispozici vyhláška č. 3/2008 Sb. vč. vyhlášky č. 387/2011 Sb., platná od 1.1.2012. Program TOMAS-majetek je svým
15)
16)
Zdroj: http://www.bradac.cz/albert/abn.htm
Zdroj: http://www.konces.cz/cz/software/sw-tomas/
20
zaměřením vhodný zejména pro odhadce, znalce, realitní kanceláře, banky, obecní úřady a pojišťovny a lze ho s výhodou použít i pro tvorbu nabídkových cen staveb. Program TOMAS-majetek nabízí možnost stanovit věcnou, výnosovou a tržní hodnotu nemovitosti v jakémkoliv časovém období. Při ocenění staveb program přihlíží k jejich odlišnosti v závislosti na územní lokalitě, na druhu obce a poloze v obci. Zahrnuje do ceny i odlišnou výši nákladů spojenou s umístěním stavby (bývalé VRN). 17)
2.2.4 POLAR
– likvidace škod na stavebních objektech
Nejpoužívanější systém pro oceňování stavebních prací a škod na stavebních objektech v ČR. Funkčně upravený program KROS plus ve spojení s databází speciálních agregovaných položek POLAR poskytuje profesionální podporu při procesu likvidace pojistných událostí. Verze programu určená především pro pojišťovny a likvidátory pojistných událostí umožňuje:
Sestavit rozpočet pomocí položek databáze POLAR
Zpracovat přehledný výkaz výměr s podrobným výpočtem
Nastavit amortizaci u vybraných položek
Vytisknout výslednou sestavu
Převést výslednou sestavu do XLS, PDF
Databáze POLAR - obsahuje 90 ceníků s více než 6 000 agregovanými položkami
Databáze je svým věcným obsahem a strukturou zaměřena na stavební práce a materiály nejčastěji používané při výpočtu výše škody v procesu likvidace pojistné události.
17)
Zdroj: http://www.pro-rozpocty.cz/cs/software-a-data/sw-a-data-polar/
21
2.2.5 ONEM18) Stručná charakteristika možností programu:
Správa
databáze
znaleckých
posudků,
tisk
posudků
podle
uživatelem
modifikovatelných předloh (takzvaných vzorů), mimo jiné jsou podporovány formáty Text602, Microsoft Word, HTML;
Automatický přepočet starších posudků při jejich přepracování podle nového oceňovacího předpisu;
Integrované části výše uvedených oceňovacích předpisů ve formě hypertextu a číselníků umožňujících např. zadání hodnoty základní ceny přenesením z textu odpovídající přílohy vyhlášky;
Možnost vytváření uživatelských číselníků a jejich připojení k jakékoliv zadávané položce;
Aautomatická konverze datových souborů pro zajištění kompatibility dat s novějšími verzemi programu;
18)
Interaktivní hypertextová nápověda doplňující tištěnou dokumentaci k programu.
Zdroj: PC
systém
22
3 Praktická část 3.1 Oceňování skladové haly poškozené vichřicí
ZÁVĚREČNÁ ZPRÁVA O ŠKODĚ VICHŘICÍ
Obr.. 1 Ilustrační foto19)
19)
Místo vzniku škody
Areál DOPRAX a.s. Olomouc
Pojištěný
DOPRAX a.s. Liliová 1556 Olomouc II.
Datum vzniku škody
v noci z 11. 1. na 12. 1. 2011
Číslo pojistné události
12345/321
Naše číslo
9876/321/123
Výše škody
5,513.832 Kč (EUR 224.642)
Datum vydání zprávy
25.4.2012
Zprávu vypracoval
Jiří Firyt, DiS.
Zdroj: vlastní
23
OBSAH
KAPITOLY
STRANA
SOUHRN . ............................................................................................................................... 23 POPIS RIZIKA . ........................................................................................................................... 26 ŠKODNÁ UDÁLOST . .................................................................................................................... 27 PŘÍČINA A NÁHRADA ŠKODY . ...................................................................................................... 27 DOPAD NA ČINNOST . ................................................................................................................. 27 STANOVENÍ ŠKODY . ................................................................................................................... 28 POJISTNÁ SMLOUVA . ................................................................................................................. 33 DOPORUČENÍ . ......................................................................................................................... 33 ZÁVĚR …………………………………………………………………………………………………………..…………………….. 34 .
PŘÍLOHY Příloha 1
tabulka výpočtu škody
24
Souhrn
Následkem vichřice (orkánu Vasil) ve dnech 11. – 12.1.2011 došlo k poškození částí budov v areálu pojištěné společnosti DOPRAX a.s.. Jedná se o rozsáhlý logistický areál na jižním okraji Olomouce.
Podrobně jsme přezkoumali příčinu škody, jako jediná příčina poškození budov je překročení návrhového zatížení větrem daného normou (cca 5x). Nebyly zjištěny žádné další vlivy, jako opotřebení, špatný technický stav, špatná údržba apod. Odpovědnost pojištěného nebo dalších subjektů za vznik nebo rozšíření škody nebyla zjištěna.
Nárok pojištěného se pohyboval na úrovni 21 – 23,000.000 Kč (až EUR 937.054), z toho 13 – 15,000.000 Kč (až EUR 611.122) na spodní část střechy a cca 8,000.000 Kč (EUR 325.931) na horní část střechy. Tento odhad nebyl adekvátní zjištěnému rozsahu škody, a proto jsme k šetření přizvali vlastní experty, za účelem stanovení skutečného rozsahu poškození a adekvátního postupu opravy.
Pojištěný po řadě jednání s naším názorem a názorem našich expertů souhlasil, rozpočty byly upraveny a firmy prováděly příslušné opravy na základě těchto upravených rozpočtů. Tímto postupem byla konečná výše škody (brutto) stanovena na 5,513.832 Kč (EUR 224.641).
25
Popis rizika Pojištěná společnost DOPRAX a.s. se zabývá dopravou, spedicí a skladováním zboží. V roce 2010 bylo rozhodnuto, že se DOPRAX a.s. v budoucnu soustředí především na pronájem skladových ploch ve svém objektu v Olomouci a na poskytování služeb souvisejících se skladovací činností. Více než 40.000 m2 skladových a kancelářských ploch dnes využívají převážně firmy obchodující s elektronikou, ale díky výborné kvalitě jsou sklady využívány i farmaceutickými firmami, kterým jsou poskytovány veškeré podmínky pro skladování léčiv, včetně chladících boxů. Následkem vichřice (orkánu Vasil) došlo k poškození částí budov v areálu pojištěné společnosti DOPRAX a.s., které bylo zjištěno a zdokumentováno při prohlídkách.
Obr. 2 – Poškození podhledu střechy20)
20)
Zdroj: vlastní
26
Škodná událost V lednu 2011 bylo celé území České republiky, stejně jako i ostatní středoevropské státy, zasaženo orkánem Vasil. Na základě hlášení Českého hydrometeorologického ústavu, pobočky v Olomouci, lze konstatovat, že v noci z 11.1. na 12.1.2011 dosahovala síla větru v dané lokalitě průměrné rychlosti kolem 29,5 ms-1, což je klasifikováno jako vichřice, a v nárazech až 45 ms-1, což je klasifikováno jako orkán. Následkem vichřice došlo k poškození částí budov v areálu DOPRAX a.s., které bylo zdokumentováno při prohlídkách dne 15.1.2011. Jednotlivá poškození jsou uvedena v dalších odstavcích této zprávy, souhrnně lze konstatovat, že došlo k poškození plochých střech skladovacích hal. Znaleckými posudky, které jsme si vyžádali, je jako příčina poškození stanoveno překročení návrhového zatížení větrem, ve srovnání s normovým požadavkem. Oblast Olomouce se nalézá ve III. větrové oblasti se základním tlakem větru 0,45 kN/m2. Při orkánu a výše uvedených rychlostech větru došlo k zatížení až 2,25 kN/m2. Je tedy zcela zjevné, že došlo k překročení, a to významnému, návrhové hodnoty zatížení (až cca 5x).
Příčina a náhrada škody Po provedeném šetření konstatujeme, že jedinou příčinou škody na pojištěných budovách v areálu je vichřice. Nebyly zjištěny žádné další vlivy, jako opotřebení, špatný technický stav, špatná údržba apod. Odpovědnost pojištěného nebo dalších subjektů za vznik nebo rozšíření škody nebyla zjištěna. Domníváme se, že nejsou dány podmínky pro uplatnění regresu.
Dopad na činnost
V důsledku vichřice byla poškozena hlavní skladovací hala o výměře cca 42.000 m2 a menší budova typu „LIKUS“ o výměře cca 540 m2. Níže jsou uvedena jednotlivá poškození:
27
střešní krytina (fólie z měkčeného PVC Sarnafil g410-12) + izolace střechy skladové haly (polystyrén tl. 50mm). Kotevní prvky EJOT
oplechování atiky skladové haly
podhledy skladové haly
okapy a svody skladové haly a administrativní budovy
hromosvody na poškozených budovách
fasáda skleněné skladové haly
sádrokartonové podhledy skladové haly
osvětlovací tělesa skladové haly
střešní krytina budovy Likus Ke škodám na dalším majetku, nebo v důsledku přerušení provozu nedošlo. Některé
charakteristické zadokumentované škody jsou patrné na následujících fotografiích.
Obr. 3 – Poškození atiky21)
21)
Zdroj: vlastní
28
Obr. 4 – Poškození izolace střechy22)
Obr. 5 – Prohlídka poškození podhledu23)
22) 23)
Zdroj: vlastní Zdroj: vlastní
29
Stanovení škody Stanovení rozsahu a výše škody bylo technicky velmi obtížné. Proto je celý postup v dalších odstavcích popsán podrobněji. Celková oprava byla provedena ve třech etapách, poslední část oprav (poškozená skleněná fasáda) byla po dohodě s pojistitelem stanovena rozpočtem. Podrobnosti jsou dále uvedeny v textu. Ihned po obdržení instrukcí od lokálního pojistitele jsme zahájili příslušná šetření. Dne 24.1.2011 byl telefonicky kontaktován zástupce pojištěné společnosti DOPRAX a.s. a makléř pan František Flinta z makléřské společnosti Superland s.r.o. Obdrželi jsme základní informace o škodní události a byla dohodnuta prohlídka. Úvodní prohlídka se uskutečnila téhož dne, za účasti výše jmenovaných zástupců. Z pohlídky byl pořízen zápis včetně fotodokumentace. Po prohlídce byl projednán další postup likvidace škodní události. Dne 24.1.2011 byl makléřem panem Františkem Flintou zaslán schematický náčrtek zjištěných poškození na střeše hlavního skladu pojištěné společnosti. Následujícího dne byl zaslán makléři a pojistiteli zápis z provedené prohlídky, který též obsahoval seznam dokladů potřebných pro likvidaci škodní události. Dne 16.2.2011 byla provedena druhá prohlídka poškozených budov a opět byl pořízen zápis včetně fotodokumentace. Před prohlídkou proběhlo jednání, kterého se zúčastnili zástupci pojištěné společnosti DOPRAX a.s, zástupci společnosti Insurance, s.r.o., jež zabezpečuje pro pojištěnou společnost technickou správu a makléř pan František Flinta. Při jednání bylo domluveno, že pojištěná společnost zadá vypracování znaleckého posudku za účelem objektivního stanovení rozsahu poškození střešní krytiny skladovací haly. Při tomto jednání nám pojištěný předal některé z vyžádaných dokladů a dokumentů. Téhož dne požádala pojištěná společnost DOPRAX a.s. o zálohu na pojistné plnění. V průběhu února a března 2011 proběhlo několik konzultací a kontrolních dní, týkajících se upřesnění rozsahu škod a stavu oprav. Dne 6.3.2011 se uskutečnil kontrolní den, jehož účelem bylo stanovení odpovídajícího rozsahu oprav některých částí budov. Začátkem dubna 2011 byl společností Roofmaker s.r.o. (opravci střešní krytiny), předloženo posouzení stavu střechy haly s doporučením dalšího postupu. V posudku, který byl na žádost pojištěného vypracován společností Budget a.s., je konstatováno, že došlo k celoplošnému 30
poškození střechy, s doporučením provedení výměny hydroizolační fólie v celé ploše. Opravu střešní krytiny střechy haly dokotvením a navařením částí nové hydroizolace místo poškozené Budget a.s. nedoporučil. Tím by odhadované náklady na opravu činily cca 13 – 15,000.000 Kč (až EUR 611.122). Výsledkem posudku firmy Budget a.s. jsme byli velmi překvapeni, neboť to znamenalo navýšení našeho původního odhadu o cca 10,000.000 Kč. Na základě této skutečnosti jsme přizvali znalce z oboru stavebnictví, se kterým byla dne 6.4.2011 provedena prohlídka poškozené střešní krytiny. Od pojištěné společnosti byla vyžádána dostupná stavební dokumentace poškozené haly pro účely zpracování podrobného posouzení. Dne 12.4.2011 jsme pojistiteli zaslali sdělení k průběhu šetření s tím, že se ve lhůtě 3 měsíců nepodařilo šetření ukončit, protože od pojištěného nebyly k dispozici všechny podklady potřebné k likvidaci škody. Současně byly chybějící doklady u pojištěné společnosti urgovány. V dubnu 2011 jsme obdrželi zpracovaný posudek znalce z oboru stavebnictví, ve kterém byl stanoven rozsah poškození střechy skladové haly. V posudku bylo konstatováno, že bylo poškozeno cca 50% střechy vytažením kotevních prvků střešní krytiny. Na základě této skutečnosti byl s pojištěnou společností domluven další postup a upřesněn rozsah oprav střešního pláště střechy skladové haly. Dne 17.4.2011 byla na základě předložených faktur za opravu 1. části poškozené střechy doporučena pojistiteli záloha na pojistné plnění ve výši 1,800.000 Kč (EUR 73.334). Dne 4.5.2011 proběhlo v prostorách společnosti DOPRAX a.s. (vlastník pojištěné společnosti) jednání, jehož se zúčastnil pan Ing. Josef Novák, jednatel společnosti DOPRAX a.s. Účelem bylo projednání provedených oprav 1. etapy, stanovení průběhu oprav 2. etapy a dohoda na dalších krocích likvidace škodní události. Z jednání byl pořízen zápis. Dne 22.5.2011 jsme provedli s naším znalcem z oboru stavebnictví 2. prohlídku, která se uskutečnila v průběhu oprav 2. etapy. Při prohlídce byly provedeny sondy do střešního pláště střechy budovy. Šetřením bylo zjištěno, že pro návrhové hodnoty odolnosti proti účinkům větru dle norem v době výstavby haly byla konstrukce vyhovující.
31
Obr. 6 – Prohlídka poškození střešního pláště24) Dne 15.6.2011 se uskutečnilo jednání s další prohlídkou. Z jednání byl pořízen zápis, který byl několikrát upravován dle našich připomínek a odsouhlasen až v červenci 2011. Předmětem jednání bylo posouzení současného stavu a dohoda o dalším postupu. Opravy střešního opláštění na spodní části střechy, etapa č. 1 a 2., byly v té době dokončeny a následně byla vystavena a předána faktura za provedené práce. Koncem června 2011 byl pojištěným předložen seznam dalších nárokovaných poškození na skladové hale (prosakování vody střešními vpustěmi svislých svodů dešťové vody). Tato poškození jsme prošetřili a konstatovali jsme, že se netýkají škodní události vzniklé v souvislosti s orkánem Vasil. V průběhu července 2011 byly panem Ing. Josefem Novákem postupně zasílány faktury za provedené práce včetně položkových rozpočtů a dalších potřebných dokladů. Na základě doložených dokladů, faktur a žádosti pojištěné společnosti DOPRAX a.s. jsme doporučili vyplacení 2. zálohy na pojistné plnění ve výši 2,000.000 Kč (EUR 81.483). Tato žádost byla lokálním pojistitelem akceptována a záloha byla vyplacena. 24)
Zdroj: vlastní
32
Další (již třetí) etapou bylo řešení opravy horní části střechy. Byly předloženy k posouzení 2 návrhy řešení, včetně cenových nabídek. Obě předložené nabídky byly ve výši cca 8,000.000 Kč (EUR 325.932) a řešily komplexní rekonstrukci střešního opláštění horní části střechy. Postupně byly dodávány požadované technické podklady týkající se konstrukce střechy a střešního opláštění. Na základě našeho rozhodnutí byl opět přizván znalec z oboru stavebnictví. Po dohodě byl stanoven termín prohlídky poškozené části střechy. Prohlídka byla provedena dne 17. 8.2011 za přítomnosti likvidátorky lokálního pojistitele, našeho znalce z oboru stavebnictví, a pana Smetany, zástupce správy nemovitostí. Při prohlídce byl stanoven další postup likvidace na nejbližší období. V polovině září 2011 byly znalcem dodány znalecké posudky na posouzení příčiny a rozsahu poškození střešní krytiny horní části střechy s návrhem na jejich opravu. Posudek byl zaslán lokálnímu pojistiteli i pojištěnému. Bylo navrženo řešení opravy, jež vycházelo ze znaleckého posudku a na něž mohly být vypracovány nové cenové nabídky. Pojištěný tento návrh akceptoval, zadal vypracování nových cenových nabídek, které předložil v polovině měsíce října. Všechny nabídky byly cenově do cca 2,000.000 Kč (EUR 81.483). Začátkem listopadu 2011 byly zahájeny práce na opravě horní části střechy. Byla vybrána nabídka firmy Roofmaker s.r.o., jako nejvhodnější z obdržených nabídek. V průběhu prosince 2011 byly tyto práce dokončeny a pojištěný předložil faktury za opravu včetně položkových rozpočtů. Poslední nedořešenou částí poškozených nemovitostí pojištěné společnosti byla skleněná fasáda skladové haly.
33
Obr. 7 – Poškození skleněné výplně25) Dle informace měla být oprava provedena v průběhu ledna 2012. V průběhu ledna 2012 se však tato oprava neuskutečnila. Proto bylo s pojištěnou společností dohodnuto, že bude předložena faktura pouze za materiál a rozsah prací bude odhadnut a stanoven formou rozpočtu. Jak s pojistitelem, tak s pojištěnou společností, bylo dohodnuto, že tímto způsobem bude škoda ukončena.
25)
Zdroj: vlastní
34
Pojistná smlouva Společnost DOPRAX a.s., je pojištěna u Insurance, a.s. na základě pojistné smlouvy č. 123456789 jako pojištění průmyslových rizik – pojištění proti všem rizikům, všeobecné pojistné podmínky VPP PR-AR 2005/01. Pojištění je součástí mezinárodního pojistného programu pojistníka. Lokální pojistná smlouva byla sjednána prostřednictvím makléře společnosti Insurance a.s. Pojištění je sjednáno v rozsahu pojištění průmyslových rizik – pojištění proti všem rizikům VPP PR-AR 2005/01. Pojištění je sjednáno na novou hodnotu. Pojistná částka
- pojištění souboru budov 26):
EUR 22.400.000 (549.808.000
- pojištění souboru budov:
EUR 360 (8.836 Kč)
Kč) Spoluúčast
V souladu s pojistnou smlouvou je proveden výpočet škody v nových cenách, bez uvažování opotřebení.
Doporučení Níže je uveden výpočet škody a pojistného plnění, který je podrobně rozepsán v tabulce výpočtu škody, viz příloha č. 1.
Výpočet škody byl proveden na základě
předložených faktur v souladu s článkem 14, bod 1, VPP PR-AR 2005/01. Veškeré doložené doklady byly věcně i cenově překontrolovány a shledány jako vyhovující k použití jako podkladu k likvidaci škodní události. Hlavní položkou vzniklé škody je oprava střechy administrativní budovy a budovy centrálního skladu. Pojištěnou společností byly předloženy posudky a cenové nabídky na opravy ve výši cca 22 mil Kč. Na základě této skutečnosti byl z naší strany přizván znalec z oboru stavebnictví, který vypracoval další posudky, jež měly za účel stanovit rozsah poškození v přímé souvislosti se škodnou událostí a provést návrh na jejich opravy. Na
26)
pro přepočty Kč/EUR je použitý kurz České národní banky ke dni škody 24,545
35
dalších jednáních byly s pojištěnou společností dohodnuty úpravy, jak rozsahu, tak cen oprav, které vycházely z námi vypracovaných znaleckých posudků, a které byly ve výši cca 25% z původně předložených rozpočtů. Oprava střechy probíhala ve 3 etapách. Veškeré provedené opravy a práce byly zpracovány v položkových rozpočtech a postupně doloženy fakturami za tyto provedené práce, opravy a služby. Předložené položkové rozpočty doložené fakturami byly věcně i cenově překontrolovány a odpovídají rozsahu poškození v důsledku vichřice. Výpočet je proveden v nových cenách bez DPH. Celková rekapitulace je uvedena níže: VÝPOČET PLNĚNÍ:
škoda brutto
vyplacené
spoluúčast
doplatek plnění
zálohy soubor budov
5 513 832,00
3 800 000,00
10 028,00
1 703 804,00
CELKEM Kč
5 513 832,00
3 800 000,00
8 836,00
1 703 804,00
224 642,00
154 818,00
360,00
69 415,00
CELKEM EUR
Podrobná tabulka výpočtu škody podle jednotlivých faktur je uvedena jako Příloha č. 1 této zprávy.
Závěr Předkládáme pojistitelům expertní zprávu, týkající se škody v důsledku poškození nemovitostí následkem vichřice (orkánu Vasil), která nastala v noci z 18.1. na 19.1.2011, kterou lze považovat za závěrečnou. Nyní se domníváme, že máme již dostatek informací, umožňujících tuto škodní událost uzavřít. Zároveň děkujeme touto cestou pracovníkům pojistitele za objednávku expertní činnosti a dále pracovníkům pojištěné společnosti DOPRAX a.s. a pracovníkům makléřské společnosti Superland s.r.o., kteří nám poskytli pomoc a součinnost při šetření této škody. V případě doplňujících otázek nebo připomínek, jsme připraveni tyto zodpovědět v co nejkratším termínu. Vypracoval: Jiří Firyt, DiS. 36
Tab. 1 – výpočet škody
37
3.2 Oceňování motorového vozidla poškozeného dopravní nehodou 3.2.1 Protokol o ocenění vozidla zpracovaný nezávislou firmou Protokol o ocenění Audi A6 Avant Diesel III 3.0 TDI DPF quatro tiptronic __________________________________________________________________________ _ KALKULACE bez DPH s DPH PARAMETRY OCENĚNÍ __________________________________________________________________________ _ Výchozí cena vozidla 1 313 600 1 576 300 Datum ocenění: včetně d. výbavy 20.11.2011 Výchozí cena nástavby 0 0 Časová cena vozidla 852 700 1 023 200 Rok výroby: Doplňková výbava 109 600 131 600 2011 Diferenční proběhové korekce -14 460 -17 350 Korekce za stav pneu 0 0 Datum uvedení do provozu: Chybějící části vozidla 0 0 24.2.2011 Technická hodnota voz. 947 900 1 137 400 Tech. hodnota nástavby 0 0 Proběh kilometrů: Ostatní korekce ceny za 26 175 - způsob užívání -17 050 -20 500 - původ 0 0 Měna: - počet držitelů (1 až 2) 0 0 CZK - servisní knížka (ano) 0 0 - platnost STK (ano) 0 0 IDENTIFIKACE VOZ.: - dřívější havárie 0 0 - provedeno opravy 0 0 id IBS / trh 104608 Individuální hodnocení: Celková obvyklá cena 930 800 1 117 000 VIN Kompletní cena vozidla 930 800 1 117 000 12345ASDFG654321 Regionální odchylka 0 0 Obvyklá cena vč.odch. 930 800 1 117 000 SPZ / RZ Navrhovaná nákupní cena 930 800 1 117 000 1A1 1111
38
PARAMETRY VOZIDLA (NÁSTAVBY) __________________________________________________________________________ _ Druh a kategorie vozidla: OA IBS kód nástavby: Provedení vozidla: Druh nástavby: Druh karoserie: kombi Typ nástavby: Model vozidla: A6 Avant Diesel III Provedení nástavby: Typ vozidla: 3.0 TDI DPF quatro tiptronic (A6) Objem motoru: 2967 Výkon (kW) 176 Palivo: NM SÉRIOVÁ VÝBAVA __________________________________________________________________________ Airbag boční – přední; airbag řidiče + spolujezdce; airbag střešní přední; audio – CD přehrávač; disky provedení Al; klimatizace automatická; motor – filtr pevných částic; posilovač řízení aktivní; převodovka aut. 6 stupňová; sedadlo řidiče výškově stavitelné; sedadlo spolujezdce výškově stavitelné; senzor dešťový; senzor světelný; skla boční přední elektrické stahování; skla boční zadní elektrické stahování; skla tónovaná; světlomety přední mlhové; světlomety Xenon; systém ABS; systém stabilizace jízdy – ESP; ukazatel venkovní teploty; volant – potah kůže; volant teleskopicky stavitelný; volant výškově stavitelný; zabezpečení – imobilizér; zamykání centrální dálkové; zrcátka vnější elektrické ovládání a vyhřívání. DOPLŇKOVÁ VÝBAVA __________________________________________________________________________ _ Audio – DVD přehrávač; audio – měnič CD; disky provedení Al; lak – perleť; sedačka dětská ISOfix – příprava; sedadla – potahy kůže; sedadla sportovní; ISO-FIX; sportovní paket S line
39
3.2.2 Ocenění motorového vozidla V této části byl použit znalecký standard číslo I/2005, vozidlo bylo následně nabídnuto do aukce a prodejní cena snížila skutečnou škodu na vozidle.
VÝPOČET OBECNÉ CENY MOTOROVÉHO VOZIDLA ZNALECKÝ STANDARD ČÍSLO I/2005 Držitel vozidla, adresa
: Jaroslav Vojta Kališnická 5, Praha 16
čísloPU: 123456/2011 _________________________________________________________________________ _ Značka a typ vozidla SPZ Počet předchozích držitelů Výrobní číslo motoru Výrobní číslo rámu/karoserie Rok výroby Datum zařazení do provozu automobil Celkem ujeto km Objem válců Výchozí cena vozidla Cena prvomontáže pneu Obecná cena stanovená k datu
: Audi A6 Avant 3,0 TDI : 1A1 1111 :0 : 111111112222222 : 222222221111111 : 2011 : 22.2.2011 : 27515 : 2967 : 1 262 379 : 20 000 : 19.11.2011
SKUPINA
:
osobní
KAROSERIE : samonosná POHON : 4 kol MOTOR : vznětový UMÍSTĚNÍ MOT. : vpředu
Údaje o opravách a poškození vozidla, mimořádné výbavě :
, cena /1 ks počet THP čas. cena zbytky plášť duše pneu (%) (počet) Pirelli 245/40 R18 4000 4000 4 20 3200 0 Pirelli 245/40 R18 4000 4000 1 95 3800 _________________________________________________________________________ TABULKA PNEU
_ CČPV celkem 7000
40
VÝPOČET OBECNÉ CENY MOTOROVÉHO VOZIDLA ZNALECKÝ STANDARD ČÍSLO I/2005 SPZ: 1A1 1111 číslo PU: 123456/2011 _________________________________________________________________________ _ TABULKA MIMOŘÁDNÉ VÝBAVY počet cena
stáří stav rok/měs
THVM
čas.cena (%)
zbytky
(%) ISO-FIX 1 5000 6 75 3750 Audio DVD + měnič 1 18000 6 75 13500 Disky provedení Al 1 25000 6 75 18750 Lak perleť 1 25000 6 75 18750 Sedadla kůže 1 40000 6 75 30000 Sportovní paket 1 50000 6 75 37500 _________________________________________________________________________ _ CČVM celkem 122 250
TABULKA SKUPIN výměna zbytky THSN ZA STAV THS PDS PTHS datum km PTHS Motor+spojka 100 25,27 0 74,73 24 17,935 22.2.11 27515 0 Převodovka +rozvodovka 100 25,27 0 74,73 7 5,231 22.2.11 27515 0 Zadní náprava +rozvodovka +hn.hřídel 100 25,27 0 74,73 8 5,978 22.2.11 27515 0 Přední náprava +rozvodovka +hn.hřídel 100 25,27 0 74,73 13 9,715 22.2.11 27515 0 Rám 100 25,27 0 74,73 0 0,000 22.2.11 27515 0 Skříň karoserie 100 25,27 0 74,73 22 16,441 22.2.11 27515 0 Výbava karos 100 25,27 0 74,73 26 19,430 22.2.11 27515 0 _________________________________________________________________________ _ THVR = součet PTHS = 74,730 TH (zbytky)
41
0
VÝPOČET OBECNÉ CENY MOTOROVÉHO VOZIDLA ZNALECKÝ STANDARD ČÍSLO I/2005 SPZ: 1A1 1111 číslo PU: 123456/2011 _________________________________________________________________________ _
Výpočet časové ceny vozidla : Výchozí cena vozidla a CN -
1 262 379,00
Prvomontáž pneu
20 000,00
_________________________ 1 242 379,00
Redukovaná cena vozidla CR
Redukovaná technická hodnota vozidla THVR = 74,73 % Časová cena vozidla bez pneu THRV x CR + časová cena pneu CČPV + časová cena mimořádné výbavy CČVM
928 429,83 7 000,00 122 250,00 __________________________ 1 057 700,00 Kč
Časová cena vozidla CČV
Výpočet obecné ceny vozidla : Koeficient prodejnosti vozidla KP = 0,88 Pramen, ev.zdůvodnění : Obecná cena vozidla COB = 930 800,00 Kč
42
VÝPOČET OBECNÉ CENY MOTOROVÉHO VOZIDLA ZNALECKÝ STANDARD ČÍSLO I/2005 SPZ: 1A1 1111 číslo PU: 123456/2011 _________________________________________________________________________ _
Poškozené vozidlo bylo nabídnuto do aukce Výtěžek aukce = 321 000,00 Kč Skutečná škoda = 609 800,00 Kč
Vypracoval: Jiří Firyt, DiS.
Datum: 28.2.2012 43
FOTODOKUMENTACE POŠKOZENÍ VOZIDLA
Obr. 8 – Poškození zadní části vozidla27)
Obr. 9 – Poškození přední části vozidla28)
27) 28)
Zdroj: Vrakoviště Zdroj: Vrakoviště
44
Obr. 10 – Poškození boční části vozidla29)
Obr. 11 – Poškození přední části vozidla30)
29) 30)
Zdroj: Vrakoviště Zdroj: Vrakoviště
45
Obr. 12 – Celkový pohled na vozidlo zepředu 31)
Obr. 13 – Celkový pohled na vozidlo zezadu 32)
31) 32)
Zdroj: Vrakoviště Zdroj: Vrakoviště
46
3.2.3 Ocenění škody pomocí položkového rozpočtu Ocenění škody na nemovitostech v majetku pojištěného, která vznikla v důsledku intenzivních dešťů a následném zaplavení objektů vodou z poškozeného vodovodního zařízení - svodů. Podrobnosti ke škodě jsou uvedeny dále v textu. Na snímku níže jsou vyznačeny budovy, na kterých došlo k šetřené škodě.
Obr. 14 – Letecký snímek poškozeného objektu33)
Červeně je ohraničena trojlodní hala, modře admin. budova, zeleně jídelna, trafostanice, spojovací chodby s výrobní halou, žlutě vestavek SO 02
Dne 24.4.2012 došlo v důsledku intenzivních přívalových srážek k poškození dešťových svodů
a úniku vody a následnému zaplavení kancelářských, provozních a
výrobních ploch v jednotlivých objektech. U objektů došlo k zahlcení střešních vpustí včetně vnitřních svodů a nadměrný tlak 33)
Zdroj: vlastní
47
vody způsobil poškození těchto svodů (jejich rozpojení v místech spojů a přechodů), následně došlo k průniku vody do vnitřních prostor budov. K průniku vody do kanceláří a chodeb administrativní budovy došlo i přes rámy okenních výplní. V administrativní budově došlo pravděpodobně k poškození hydroizolace spodní stavby a znehodnocení podkladních betonů. K úniku vody došlo i zpětným vzdutím odpadních vod ze zařizovacích předmětů. Byly také zahlceny vnější svody a žlaby a došlo k znehodnocení fasád. V souladu s ustanoveními v pojistné smlouvě nejsou poškození v důsledku těchto příčin dále v textu uvažována vzhledem k tomu, že se na ně nevztahuje pojistná ochrana. U jednopodlažní výrobní haly došlo ke škodám jednak v důsledku zatečení přes střešní světlíky a mezistřeší žlab, ale také unikem vody z prasklých a rozpojených vnitřních dešťových svodů. Záplava vodou z vodovodního zařízení vlivem intenzivních dešťů. SO 02 - vestavba kanceláří v hale A – půdorys cca 8,4 x 4,65 m, situovaný v těsné blízkosti vnitřního svodu, k jehož rozpojení došlo v koleni nad vestavbou
vnitřní omítky a malby stěn a stropů
nášlapné vrstvy podlah – povlakové, keramické
výplně dveřních otvorů
klempířské výrobky
střešní krytina
ohřívače vody
vnější nátěr
48
Obr. 15 – Poškození fasády objektu34)
Obr. 16 – Poškození fasády objektu35)
34) 35)
Zdroj: vlastní Zdroj: vlastní
49
Obr. 17 – Zničené koberce 36)
Obr. 18 – Poškození vnitřních povrchů37)
36) 37)
Zdroj: vlastní Zdroj: vlastní
50
Pro ocenění škody pro účely plnění ze strany pojišťovny byla zvolena metoda pomocí položkového rozpočtu v programu CSP firmy Verlag Dashofer.
51
52
53
3.3 Stanovení tržní hodnoty bytového domu Ocenění bytového domu Bytový dům č.p. 288 a 289 ulice Pod Kostelem Mochov, 250 87
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 15. března 2013
54
3.3.1 Popisné informace Úkolem ocenění je stanovení tržní hodnoty níže popsaného bytového domu s pozemkem a příslušenstvím nacházejícího se v části obce Mochov (98060), k.ú. Mochov (698067). Ocenění slouží pro potřeby bakalářské práce. Předmětem tohoto ocenění je bytový dům č.p. 288 a 289 s pozemkem a příslušenstvím nacházející se v ulici Pod Kostelem, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 806 a 696, k.ú. Mochov: -
polovina bytového domu č.p. 288 na pozemková parcele č. 45/6
-
pozemková parcela č. 45/6 o výměře 263 m2.
-
polovina bytového domu č.p. 289 na pozemkové parcele č. 46/3
-
pozemková parcela č. 46/3 o výměře 263m2
Poloha a stručný popis Bytový dům č.p. 288 a 289 je postaven v ulici Pod Kostelem, k.ú. Mochov. Bytový dům je situován na okraji obce blízko silnice I/11. Jedná se o soliterní panelový dům, který má 6.NP a není podsklepený. Zastřešen je plochou střechou. Místní šetření za účelem zjištění stavu předmětných nemovitostí jsem provedl dne 10.března 2013. Ocenění nemovitosti je provedeno ke stavu v jakém se nachází ke dni místního šetření. Bytový dům je zcela využíván jeho vlastníky Právní stav Vlastnictví Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 696 a 806 je bytový dům ve vlastnictví několika spoluvlastníků. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu bytového domu č.p. 288 a 289 jsem neměl k dispozici žádnou dokumentaci. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebněprávní stav bytového domu je bez závad. Oceňovaný bytový dům č.p. 288 a 289 není situován v památkově chráněném území a není ani v záplavovém území.
55
Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na žádných bytových jednotkách v domě zástavní právo smluvní. Nájemní vztahy Oceňovaná nemovitost je převážně užívána jejich vlastníky.
3.3.2 Omezující podmínky a předpoklady 38) Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Předpokládá se, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, vlastním měřením nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými 38)
Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha 2007
56
státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro účely uvedené v úvodu této zprávy Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
3.3.3 Analýza nejvyššího nejlepšího využití 39) DEFINICE Oceňovaný bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí jako budova s číslem popisným s využitím jako bytový dům. Takto je také oceňovaný bytový dům využíván. Jeho současné užívání je tedy v souladu s kolaudačním rozhodnutím a je tedy z právního hlediska v pořádku. Oceňovaný bytový dům je po částečně provedené rekonstrukci, která spočívala pouze v zateplení obvodového pláště a je v takovém technickém stavu, který umožňuje jeho využívání bez nutnosti provedení další rekonstrukce, či vynaložení další výrazné investice. Oceňovaný bytový dům je proto možno užívat. Aby byl oceňovaný bytový dům využíván s maximálním užitkem musí být jednotlivé bytové jednotky v něm situované pronajímány za tržní nájemné obvyklé v místě a čase, či musí být bytové jednotky využívány jejich vlastníky pro vlastní potřebu a tím bylo dosaženo úspor za pronájem obdobné nemovitosti. Bytový dům, resp. bytové jednotky s příslušenstvím v něm situované jsou v době ocenění z větší části využívány jejich vlastníky k bydlení, část bytových jednotek je pronajímána. Na základě těchto skutečností lze uvést, že oceňovaný bytový dům je užíván v souladu s jeho možným nejlepším a nejvyšším využitím.
3.3.4 Popis předmětu ocenění Bytový dům č.p. 288 a 289 Oceňovaný bytový dům č.p. 288 a 289 je situován v obci Mochv, v ulici Pod Kostelem, na okraji obce. Jedná se o soliterní panelový dům, který má 6. NP. Dům není podsklepen. Bytový dům má obdélníkový půdorys a je zastřešen plochou střechou. Příjezd k bytovému domu je umožněn po místní živičné komunikaci ulicí Pod Kostelem. V 1. NP obou polovin bytového domu se nachází jeho technické zázemí, nebytové prostory a sklepní kóje, které slouží jako 39)
Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, Oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D. Praha 2007
57
příslušenství k bytovým jednotkám. V 1.NP domu č.p. 288 je kromě zázemí také byt 3+1, v 1.NP domu č.p. 289 je kromě zázemí jeden sociální malobyt, který je ve vlastnictví Obecního úřadu. V nadzemních podlažích domu se nachází celkem třicet dva bytových jednotek s příslušenstvím. Počínaje 2.NP jsou na každém patře dvě bytové jednotky 3+1 a jedna jednotka 2+KK. Samostatné bytové jednotky jsou přístupné ze společné schodišťové chodby. Bytové jednotky 3+1 mají celkovou výměru 73,00 m2 bez lodžie. Bytové jednotky 2+KK mají výměru 51,00 m2 Téměř všechny byty byly stavebně upraveny, takže původní typická dispozice byla změněna. Typická dispozice bytových jednotek byla následující: 8,65 m2
-
Předsíň
-
Obývací pokoj
-
Kuchyně
8,05 m2
-
Pokoj 1
12,20 m2
-
Pokoj 2
10,55 m2
-
Koupelna
3,10 m2
-
WC
1,10 m2
-
Komora
1,60 m2
-
Lodžie
5,00 m2.
21,25 m2
Výměra vnitřní podlahové plochy bytu (bez lodžie) je 73,00 m2. Podlahová plocha lodžie byla pro potřeby výpočtu do výměry bytové jednotky započítána polovinou své podlahové plochy, tj. podlahová plocha použitá ve výpočtu činí 75,50 m2. Stavební popis bytového domu Nosné svislé konstrukce bytového domu jsou železobetonové prefabrikované. Stropní konstrukce
jsou
prefabrikované
železobetonové.
Schodiště
jsou
prefabrikovaná
železobetonová. Okna a vstupní dveře jsou plastové. Dům je opatřen zateplovacím systémem, který byl zhotoven v roce 2007 (č.p. 288) a 2009 (č.p.289). Střecha je plochá s krytinou z asfaltových hydroizolačním pásů. Dům je izolován proti podzemní vodě a zemní vlhkosti. Pochozí vrstva podlahové konstrukce je ve společných
nadzemních patrech zhotovena
z PVC. V 1.PP je jako pochozí vrstva podlahové konstrukce částečně použita betonová mazanina. Interiérové dveře jsou dřevěné osazené v ocelových zárubních. Zábradlí jsou ocelová.
V domě
jsou
zhotoveny
rozvody
elektrického
proudu
částečně
Al,
v rekonstruovaných bytech potom Cu s napětím 220 V a 360 V, dále rozvody domovních 58
zvonků. Internet k bytovým jednotkám je mikrovlnný. V domě jsou dále zhotoveny rozvody vody a kanalizace. V domě je situován osobní výtah. Dům je připojen na veřejný vodovodní řad, kanalizaci a rozvody elektrického proudu. Bytový dům je v dobrém stavu a je udržován. V průběhu několika uplynulých let byl postupně modernizován. Dům byl postaven v roce 1979-1980. Pozemkové parcely č. 45/6 a 46/3 Oceňovaný bytový dům je postaven na pozemkových parcelách č. 45/6 a 46/3 o celkové výměře 526 m2. Parcely se nacházejí na rovném terénu. Mají obdélníkový půdorys. Parcely jsou zcela zastavěny oceňovaným bytovým domem.
3.3.5 Ocenění Při stanovení aktuální tržní hodnoty oceňovaného bytového domu byla použita metoda nákladová, metoda porovnávací a metoda výnosová. Nákladová metoda se zabývá vynaloženými náklady na stavbu předmětné nemovitosti. Výsledkem je tzv. věcná hodnota. Její výše je rovna těm nákladům, které by bylo potřeba vynaložit v současnosti na znovu vybudování oceňované nemovitosti v daném místě v tom stavu, v jakém se nachází k datu ocenění. Součástí věcné hodnoty je také náklad na nákup pozemku, na kterém je nemovitost situována, protože bez pozemku by nemohla být postavena. Porovnávací metoda odráží současný stav trhu. Je založena na tržním principu porovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných, porovnávaných nemovitostí, se kterými bylo na trhu obchodováno v nedávné době a v blízkých lokalitách. Výsledkem porovnání těchto nemovitostí je porovnávací hodnota přibližující se ceně dosažené na volném trhu za obdobné nemovitosti se zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Výnosová metoda vychází z předpokládané velikosti budoucího výnosu nemovitosti, jeho stability a spolehlivosti. Dává přednost ekonomickému užitku (výnosu) z nemovitosti. Výsledkem je výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu jejich trvání. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace odpovídající kapitalizační mírou.
3.3.5.1 Nákladová metoda Pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita nákladová metoda. 59
Tabulka č. 2: Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 45/6 a 46/340)
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY POZEMKOVÉ PARCELY ul. Pod Kostelem č.p. 288 a 289, k.ú. Mochov, na p.p.č. 45/6 a 46/3 A. Identifikační údaje Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost
Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
Pozemek
Parcelní číslo
Katastrální území
45/6,46/3 ul. Pod Kostelem Mochov
Obec
Mochov
Adresa nemovitosti
1
2
3
Pozemek
Pozemek
Pozemek
ul. Čelákovická ul. Sokolovská
ul. Ruská
Mochov
Mochov
Mochov
Mochov
Mochov
Mochov
2
B. Základní údaj pro porovnání – m plochy pozemkové parcely Výměra pozemkové parcely m2 Nabídková (prodejní) cena celkem Kč Nabídková (prodejní) cena Kč/m2 Datum transakce (zveřejnění nabídky)
526
794
728
634
1 450 000
1 489 500
1 194 500
1 826
2 046
1 884
8.1.2013
4.3.2013
1.2.2013
Korekce
1,00
1,00
0,95
Upravená hodnota
1 826
862
1 790
Druh transakce
Uskut. prodej
Nabídka
Nabídka
Korekce
0,90
0,85
0,85
Upravená hodnota
1 643
1 739
1 601
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
1 643
1 739
1 601
Ne
Ne
Ne
1,00
1,00
1,00
1 643
1 739
1 601
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1,05
1,05
1,05
1 725
1 826
1 681
Ne
Ne
Ne
C. Právní údaje
Vlastnická práva
Existence věcných břemen Korekce
Absolutní
Bez vlivu na cenu
Upravená hodnota
Využití podle územního plánu Korekce
OB obytné území
Upravená hodnota
Kolaudační rozhodnutí 40)
Ne
Zdroj: vlastní výpočet
60
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
1 725
1 826
1 681
Ne
Ne
Ne
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
1 725
1 826
1 681
Lokalita
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1,03
1,03
1,03
Upravená hodnota
1 776
1 881
1 731
Obdobná
Obdobná
Obdobná
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
1 776
1 881
1 731
Dopravní dostupnost a parkování
Lepší
Horší
Lepší
Korekce
1,00
0,97
1,00
Upravená hodnota
1 776
1 825
1 731
Lepší
Dobrá
Horší
Korekce
1,05
1,00
0,90
Upravená hodnota
1 865
1 825
1 558
-
-
-
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
1 865
1 825
1 558
Korekce pro velikost nemovitosti
Větší
Větší
Větší
Korekce
1,05
1,03
1,02
Upravená hodnota
1 958
1 880
1 620
1 958
1 880
1 620
-
-
-
Jiná právní omezení a závazky
Ne
D. Technické parametry
Dopravní obslužnost
Atraktivita pozemku
Jiná technická korekce
Dobrá
Dobrá
-
E. Ostatní parametry
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota Kč/m2 Porovnávací hodnota celkem Kč
1 820 957 320
CELKOVÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA
61
958000 Kč
Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 289 a 288 a p.p.č. 45/6 a 46/3 jako celku41)
VĚCNÁ HODNOTA BYTOVÉHO DOMU ul. Pod Kostelem č.p. 288 a 289, k.ú. Mochov, na p.p.č. 45/6 a 46/3 A. Bytový dům Číslo pozemku
45/6 a 46/3
Nosná konstrukce
Panelová
Skutečné stáří
33 let
Efektivní stáří
5 let
Ekonomická životnost
60 let 526,00 m2
Zastavěná plocha Počet podlaží
6.NP
6 podlaží 3156,00 m2
Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti
0,85
Celková podlahová plocha
2682,60 m2
Celkový obestavěný prostor
8836,80 m3 4 880,00 Kč/m3
Jednotkové reprodukční náklady Koeficient standardu
1,00
Reprodukční náklady celkem - RNC
43 123 584 Kč
Fyzické opotřebení
-5%
- 2 156 180 Kč
Funkční nedostatky
0%
- Kč
Ekonomické nedostatky
0%
- Kč
B. Inženýrské stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odhadem 2% z RNC
862 472 Kč
C. Pozemek p.p.č. 844/12 výpočet z tabulky VI.
958 000 Kč
Celková hodnota domu, IS a úprav, pozemku
SOUČASNÁ NÁKLADOVÁ HODNOTA (zaokrouhl.)
41)
Zdroj: vlastní výpočet
62
42 787 876 Kč
42 788 000 Kč
3.3.5.2 Porovnávací metoda Pro stanovení tržní hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita porovnávací metoda. Tabulka č. 4: Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku42)
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY BYTOVÉHO DOMU
Plocha lodžie m2
73,00
5,00
2
288/2
1.NP
2+KK
51,00
3
288/3
2.NP
3+1
4
288/4
2.NP
5
288/5
6
Tržní hodnota bytové jednotky
Vnitřní plocha bytové jednotky m2
3+1
Kč/m2
Dispozice
1.NP
1,00
18 700
1 365 100 Kč
0
1,00
18 700
953 700 Kč
73,00
5,00
1,01
18 887
1 378 751 Kč
2+KK
51,00
0
1,01
18 887
963 237 Kč
2.NP
3+1
73,00
5,00
1,02
19 074
1 392 402 Kč
288/6
3.NP
3+1
73,00
5,00
1,02
19 074
1 392 402 Kč
7
288/7
3.NP
2+KK
51,00
0
1,03
19 261
982 311 Kč
8
288/8
3.NP
3+1
73,00
5,00
1,03
19 261
1 406 053 Kč
9
288/9
4.NP
3+1
73,00
5,00
1,04
19 448
1 419 704 Kč
10
288/10
4.NP
2+KK
51,00
0
1,04
19 448
991 848 Kč
11
288/11
4.NP
3+1
73,00
5,00
1,06
19 822
1 447 006 Kč
12
288/12
5.NP
3+1
73,00
5,00
1,06
19 822
1 447 006 Kč
13
288/13
5.NP
2+KK
51,00
0
1,05
19 635
1 001 385 Kč
14
288/14
5.NP
3+1
73,00
5,00
1,05
19 635
1 433 355 Kč
15
288/15
6.NP
3+1
73,00
5,00
1,06
19 822
1 447 006 Kč
16
288/16
6.NP
2+KK
51,00
0
1,05
19 635
1 001 385 Kč
17
288/17
6.NP
3+1
73,00
5,00
1,06
19 822
1 447 006 Kč
18
289/18
2.NP
3+1
73,00
5,00
1,02
19 074
1 392 402 Kč
19
289/19
2.NP
2+KK
51,00
0
1,02
19 074
972 774 Kč
42)
Zdroj: vlastní výpočet
63
Upravená tržní hodnota
Koef. úpravy bytu
Podlaží
288/1
Obecná tržní hodnota Kč/m2
Č. bytové jednotky
1
18 70 0
Pořadí
ul. Pod Kostelem č.p. 288 a 289, k.ú. Mochov, na p.p.č. 45/6 a 46/3
20
289/20
2.NP
3+1
73,00
5,00
1,09
20 383
1 487 959 Kč
21
289/21
3.NP
3+1
73,00
5,00
1,07
20 009
1 460 657 Kč
22
289/22
3.NP
2+KK
51,00
0
1,07
20 009
1 020 459 Kč
23
289/23
3.NP
3+1
73,00
5,00
1,11
20 757
1 515 261 Kč
24
289/24
4.NP
3+1
73,00
5,00
1,11
20 757
1 515 261 Kč
25
289/25
4.NP
2+KK
51,00
0
1,08
20 196
1 029 996 Kč
26
289/26
4.NP
3+1
73,00
5,00
1,08
20 196
1 474 308 Kč
27
289/27
5.NP
3+1
73,00
5,00
1,12
20 944
1 528 912 Kč
28
289/28
5.NP
2+KK
51,00
0
1,12
20 944
1 068 144 Kč
29
289/29
5.NP
3+1
73,00
5,00
1,09
20 383
1 487 959 Kč
30
289/30
6.NP
3+1
73,00
5,00
1,07
20 009
1 460 657 Kč
31
289/31
6.NP
2+KK
51,00
0
1,06
19 822
1 010 922 Kč
32
289/32
6.NP
3+1
73,00
5,00
1,11
20 757
1 515 261 Kč
Celková hodnota bytových jednotek
41 410 589 Kč
Koeficient prodejnosti celého domu
0,8
Upravená tržní hodnota bytového domu č.p. 577
Celková hodnota bytového domu (zaokrouhleno)
64
33 126 471 Kč
33 126 000 Kč
3.3.5.3 Příjmová metoda Pro stanovení tržní výnosové hodnoty bytové jednotky byla mimo jiné použita příjmová metoda.
Tabulka č. 5: Výpočet výnosové hodnoty bytového domu č.p. 288 a 289 a p.p.č 45/6 a 46/3 jako celku43)
VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM ul. Pod Kostelem č.p. 288 a 289, k.ú. Mochov, na p.p.č. 45/6 a 46/3 A. Hrubé příjmy Nájem za jednu bytovou jednotku 3+1 Kč/měsíc Nájemné za 21 bytových jednotek 3+1 Kč/rok Nájem za jednu bytovou jednotku 2+KK Kč/měsíc
9 675 Kč 2 438 100 Kč 6 675 Kč
Nájemné za 11 bytových jednotek 2+KK Kč/rok
881 100 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%
331 920 Kč
Efektivní hrubý příjem
2 987 280 Kč
B. Náklady Náklady na údržbu
88 250 Kč
Pojistné
27 630 Kč
Daň z nemovitosti
12 970 Kč
Pronájem cizích pozemků
-
Marketing
-
Ostatní provozní náklady
-
Provozní náklady celkem
128 850 Kč
C. Čistý příjem Provozní příjem
2 858 430 Kč
Náklady na renovace
585 400 Kč
Čistý provozní příjem
2 273 030 Kč
Míra kapitalizace
7,0%
Hodnota celkem
32 471 857 Kč
VÝNOSOVÁ HODNOTA (zaokrouhleno) 43)
Zdroj: vlastní výpočet
65
32 472 000 Kč
3.3.6 Závěr Tabulka č. 6: Výpočet výsledné tržní hodnoty bytového domu č.p.288 a 289 s p.p.č. 45/6 a 46/3 jako celku44)
TRŽNÍ HODNOTA CELKU ul. Pod Kostelem č.p. 288 a 289, k.ú. Mochov, na p.p.č. 45/6 a 46/3 Indikace (Kč)
Váha (%)
Porovnávací metoda
33 126 000 Kč
40%
13 250 400 Kč
Příjmová metoda
37 884 000 Kč
50%
16 236 000 Kč
Nákladová metoda
42 788 000 Kč
10%
4 278 800 Kč
VÝSLEDNÁ TRŽNÍ HODNOTA
Vážený průměr (Kč)
33 765 200 Kč
Hodnota oceňovaného bytového domu byla stanovena na 33 765 200,- Kč. Tržního bytového domu č.p. 288 a 289 v ul. Pod Kostelm byla stanovena jako součet tržních hodnot všech bytových jednotek situovaných v domě, ponížený koeficientem prodejnosti celého domu. Jednotlivé bytové jednotky byly porovnávány s bytovou jednotkou č. 288/12 situovanou v 5.NP. tato bytová jednotka byla v říjnu 2012 prodána za cenu 1 447 000,- Kč. Součástí oceňování jsou následující obrázky: Obr. č. 19: Všeobecná mapa Obr. č. 20: Katastrální mapa Obr. č. 21: Oceňovaný bytový dům Obr. č. 22: Oceňovaný bytový dům
44)
Zdroj: vlastní výpočet
66
k.ú. Mochov, obec Mochov
Obr. č. 19: Všeobecná mapa45)
Obr. č. 20: Katastrální mapa46)
45) 46)
Zdroj: http://www.mapy.cz Zdroj: http://www.cuzk.cz
67
Obr. č. 21: Oceňovaný bytový dům47)
Obr. č. 22: Oceňovaný bytový dům48)
47)
Zdroj: vlastní foto
48)
Zdroj: vlastní foto
68
3.4 Analýza trhu nemovitostí - Mladoboleslavsko
3.4.1Popis okresu Mladá Boleslav Okres Mladá Boleslav leží v severní části středních Čech. Řekou Jizerou je rozdělen na dvě téměř stejné části. Protáhlý tvar okresu ve směru od severu k jihu téměř zasahuje v jižní části až k samému Labi. Na západě sousedí s okresem Mělník, na jihu s okresem Praha-východ, na jihozápadě s okresem Nymburk, na východě s okresem Jičín, na severu a severozápadě s okresy Česká Lípa, Liberec a Semily. Povrch území je členitý. V severní části převládají nízké pahorkatiny, které jsou součástí Českého ráje, jižní část je rovinatá. Nejvyšším bodem je vrch Mužský se 463 m nadmořské výšky a nejnižším bodem je koryto řeky Jizery před jejím ústím do Labe (170 m n.m.). Rozlohou 1 023 km2 se řadí na 3. místo ve Středočeském kraji a zabírá 9,3 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda tvoří 63 % a lesy 26 % z rozlohy okresu. K průměrným okresům kraje patří svou hustotou osídlení 121 obyvatel na km2. V okresu Mladá Boleslav leží 120 obcí. Z toho má 8 obcí statut města a 5 obcí bylo stanoveno městysem. V okrese žije okolo 123 tisíc obyvatel a je na čtvrtém místě v kraji. Hospodářský vývoj regionu byl v minulosti určován z velké části jeho zeměpisnou polohou. Zatímco severní část s hojnou a levnou vodní silou a dostatkem pracovních sil, měla všechny předpoklady k rozvoji textilního, papírenského a kovodělného průmyslu, tak jih území byl ryze zemědělskou oblastí. V roce 1895 byla založena Akciová společnost pro automobilový průmysl v Mladé Boleslavi, která se přes závod Laurin a Klement a Automobilové závody až po dnešní Škoda Auto a.s., zabývala výrobou automobilů. V současné době je tato továrna podnikem 69
celostátního významu. Intenzivní zemědělská rostlinná výroba těží z výborných výrobních podmínek v jižní části okresu, převážná část orné půdy je využívána k pěstování obilovin a cukrovky. Některé zemědělské podniky pěstují ve větší míře i zeleninu. Mladoboleslavsko má bohatý fond historických a kulturních památek. Jsou zde zastoupeny všechny stavební slohy. Od románského přes gotický, renesanční, barokní i stavební slohy moderní doby. Z přírodních krás lákají turisty především Drábské světničky a Jabkenická obora s myslivnou, kde žil Bedřich Smetana. Mladoboleslavsko má všechny druhy chráněných přírodních typů. Chráněná krajinná oblast Český ráj zasahuje do okresu Mladá Boleslav svojí jihozápadní částí.
Obr. 23 – Mapa okresu Mladá Boleslav49)
49)
Zdroj: http://www.trasovnik.cz/k_stcech/mladbo/mladbo.asp
70
3.4.2 Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do Evropské unie bylo patrné zvýšení převážné většiny cen nemovitostí. Tento trend je způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele. Zejména v posledních letech se začala v okrese rozmáhat výstavba rodinných domů, které staví individuální investoři, ale také větší domovní komplexy – řadová zástavba developerských firem. Také mnoho starších objektů bylo rekonstruováno. V okrese jsou i pozemky pro komerční využití.
3.4.3 Pozemky prodej 3.4.3.1 Stavební pozemky pro bydlení Vzhledem k rozvoji služeb, práci a zejména díky větší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila
poptávka
po
stavebních
pozemcích.
V investičně
připravených
lokalitách
s vybudovanými inženýrskými sítěmi a obslužnými komunikacemi, se ceny pozemků pohybují až na úrovni přes 2 500 Kč za metr čtvereční. Vzhledem k velice rozdílným podmínkám a infrastruktuře je rozpětí ceny pozemků velice rozsáhlé. Celkově se ceny stavebních pozemků v této oblasti pohybují mezi 64 až 2 570 Kč za metr čtvereční v závislosti na kvalitě a dostupnosti inženýrských sítí.
3.4.3.2 Stavební pozemky pro komerční využití Také rozpětí cen pozemků pro komerční využití je propastné. Tyto se pohybuji v rozmezí 105 až 2 400 Kč za metr čtvereční. Nejvyšší ceny jsou zejména v oblastech okolo dvou největších měst okresu, tedy Mladé Boleslavi a Mnichova Hradiště. V těchto dvou lokalitách jsou celkově nejvyšší ceny všech obchodovaných objektů. V budoucnosti lze předpokládat další nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou vybaveny inženýrskými sítěmi a budou určeny pro zástavbu rodinnými nebo bytovými domy.
71
3.4.4 Budovy prodej 3.3.4.1 Byty Lze doložit vzrůstající poptávku po bytech všech velikostí, stáří a lokace. Jak již bylo zmíněno výše, cena se odvíjí zejména v závislosti na lokalitě, kdy byty v centru dvou největších měst okresu jsou někdy až předražené. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech : Byt 1 + 1 – cihla/panel
325 000 – 1 320 000 Kč
Byt 2 + 1 – cihla/panel
398 000 – 1 860 000 Kč
Byt 3 + 1 – cihla/panel
650 000 – 3 990 000 Kč
Byt 4 + 1 – cihla/panel
1 390 000 – 3 680 000 Kč
V budoucnu nelze předpokládat další nárůst cen bytů jak v cihlových objektech, tak i bytů v panelových domech. Tyto budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády) a rekonstrukce.
3.4.4.2 Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech je výrazně nižší než nabídka. nabízené ceny se pohybují u volně stojících objektů např. o dispozici 6+1 a pozemku 700m2 mezi 1 600 000 a 5 900 000 Kč. Ceny jsou opět závislé zejména na lokalitě, kdy v menších obcích se pohybují v dolní polovině tohoto rozpětí a ve městech, kde je lepší infrastruktura, jsou ceny na horní hranici. U nových domů v řadové zástavbě jsou ceny okolo 3 000 000 a u individuálně stojících, resp. dvojdomů s malým pozemkem (okolo 200 m2) 5 700 000 až 6 000 000 Kč.
3.4.5 Nájmy 3.4.5.1 Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky nevyskytují, jedině jako administrativní budovy nebo jejich části v rámci rozprodávaných výrobních areálů. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších kancelářských a skladových prostor. Kancelářské prostory se pronajímají za ceny v rozmezí 135 až 375 Kč za metr čtvereční a měsíc, plus energie. 72
3.4.5.2 Průmyslové objekty Vzhledem k tomu, že se z velké části jedná o oblast průmyslově založenou, tak se zde nachází spousta objektů, které už jsou využívány. Jedná se spíše stejně jako u administrativních budov o pronájmy skladových prostor, případně prostor pro drobné podnikání. V nabídce se objevují výrobní a skladové haly. Výrobní objekty se pronajímají za 5 až 52 Kč za metr čtvereční a měsíc plus energie. Skladové prostory jsou v nabídce za 12 až 80 Kč za metr čtvereční a měsíc plus energie.
3.4.5.3 Obchody a restaurace V nabídkách realitních kanceláří, ale i od přímých majitelů, se objevují pronájmy obchodů a restaurací různých skupin. Prostory pro obchod začínají na 120 Kč za metr čtvereční a měsíc v oblastech okrajových čtvrtí a dostávají se až na 300 Kč v centru Mladé Boleslavi, například v Bondy Centru. Tyto ceny jsou samozřejmě bez energií. Restaurace se pronajímají od 55 do 470 Kč za metr čtvereční a měsíc, opět v závislosti na lokalitě. K této ceně si opět připlatíte spotřebované energie.
3.4.5.4 Byty Byty se na Mladoboleslavsku pronajímají v celkově průměrném měřítku. V okrese vzniklo několik ubytoven, jak v rodinných domech, tak i přestavbou kancelářských prostor a různých provozoven. Konfrontoval jsem mé poznatky o skutečných cenách nájemného s cenovou mapou nájemného pro danou oblast a tyto údaje se rozcházejí řádově až v tisících korunách. Ceny uváděné v mapách jsou o dost nižší, než je skutečnost. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech :
Byt 1 + 1
7 000 – 8 500 Kč / byt / p.m.
Byt 2 + 1
8 000 – 12 700 Kč / byt / p.m.
Byt 3 + 1
9 000 – 13 000 Kč / byt /p.m.
Ubytovna
120 – 190 Kč / os. / den
73
3.4.5.5 Hotely a penziony V okrese Mladá Boleslav je několik hotelů a penzionů různé úrovně služeb a tedy i cen. Například v rodinném penzionu se lze ubytovat v jednolůžkovém pokoji za ceny mezi 600 a 1 000 Kč, v hotelu La Romantica, v historickém centru Mladé Boleslavi, vás jednolůžkový pokoj bude stát 2 350 Kč na jednu noc.
3.4.6 Celkový marketingový výhled Vzhledem k tomu, že se v současné době, nachází Česká republika, tak jako i všechny země Evropské unie i mimo ní, v ekonomické krizi, pocítí dopad této krize také český realitní trh hlavně v nedostatku finančních prostředků. Problémy tak budou mít ty firmy, které jsou závislé na bankovních úvěrech, ale i stavební firmy. Vzhledem k celkové krizi lze předpokládat další pokles cen nemovitostí a také pokles v obchodování s nimi. Vlastníci pozemků v současné době neprodávají, pokud nemusí a čekají na růst cen, stejně jako tomu bylo prakticky po celý loňský rok a na počátku roku 2013. V dohledné době se nedá očekávat nárůst obchodování s nemovitost a ani vzestup cen.
74
Závěr V teoretické části práce byly stručně popsány obecné zásady a předpisy pro oceňování majetku, nejenom při likvidaci pojistné události. Jsou zde také představeny a popsány nástroje pro zjednodušení oceňování majetku, rozpočtové programy a programy pro oceňování. Převážná část byla však věnována praktickým ukázkám a postupům při oceňování majetku při likvidaci pojistné události. Pro ilustraci byl oceněn objekt skladové haly, která byla poškozena vichřicí, havarované vozidlo a kancelářské prostory v komplexu budov, kde došlo k pojistné události vlivem přívalových dešťů a následnému poškození dešťové kanalizace. Ve výpočtu poškození motorového vozidla se mimo jiné pracovalo se zbytkovou cenou, tedy nabídnutím vraku vozidla do aukce. Výtěžkem z aukce byla snížena výše plnění ze strany pojišťovny. Tento způsob se dá v některých případech aplikovat i v případě totální škody na nemovitosti. Je pravdou, že se cena materiálů, které lze využít, odečítá od hodnoty vyčíslené škody jak v běžném oceňování, tak i dle pojistných podmínek, ale prakticky v této oblasti tato položka nehraje obvykle velkou roli a bývá sporné, co se vlastně ze zbytků stavebních materiálů a prvků dá ještě funkčně využít a na jaký účel. Přínosem bakalářské práce je zobrazení a analýza postupu při oceňování majetku při pojistné události, protože tato oblast není příliš rozsáhle uváděna v odborné literatuře nebo učebních textech. Z praktické části pro stanovení pojistného plnění vyplývá, že oceňování je činností komplexní, jde o problematiku velmi obsáhlou s velkým množstvím informací. Je třeba si uvědomit, že při oceňování majetku při likvidaci pojistné události je nutné vždy postupovat individuálně a zejména dobře zvolit způsob ocenění poškozené věci. Je třeba mít na zřeteli individuální přístup dle konkrétních podmínek jednotlivých případů.
75
Použitá a doporučená literatura a zdroje http://www.bradac.cz/albert/abn.htm http://www.dashofer.cz/ http://www.acsoftware.cz/ocenovani-nemovitosti/program.html http://akalk.webz.cz/Axa.htm http://www.pro-rozpocty.cz/cs/software-a-data/kros-plus/ http://www.rts.cz/stavitel.html http://www.rts.cz/buildpower.html www.callida.cz http://www.callida.cz/eurocalc-3 http://www.aspe.cz/cs/produkty/aspe/ http://business.center.cz/business/pojmy/p760-likvidace-pojistne-udalosti.aspx Zákon č. 38/2004 Sb. o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí, v aktuálním znění, ze dne 17. 12. 2003 http://www.pojistovnacs.cz/informace/hlaseni-pojistne-udalosti/postup-likvidace-pojistneudalosti.aspx Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník., v aktuálním znění, ze dne 1. 4. 1964. BADÁČ, A., KLEDUS, M., KREJČÍŘ, P. Úvod do soudního znalectví. Akademické nakladatelství CERM, Brno 2004, 1. vydání, 220 s., ISBN 80-7204-365-X. s. 125-128. s. 125128 http://www.konces.cz/cz/software/sw-tomas/ http://www.pro-rozpocty.cz/cs/software-a-data/sw-a-data-polar/ Ing. Petr Ort Ph. D. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. Vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7268-113-9
76
Seznam použitých zkratek (obrázků a tabulek) Seznam obrázků Obr. 1 Ilustrační foto.......................................................................................................... 23 Obr. 2 Poškození podhledu střechy .................................................................................... 26 Obr. 3 Poškození atiky ....................................................................................................... 28 Obr. 4 Poškození izolace střechy ........................................................................................ 29 Obr. 5 Prohlídka poškozeného podhledu ............................................................................ 29 Obr. 6 Prohlídka poškozeného střešního pláště .................................................................. 32 Obr. 7 Poškození skleněné výplně ....................................................................................... 34 Obr. 8 Poškození zadní části vozidla .................................................................................. 44 Obr. 9 Poškození přední části vozidla................................................................................. 44 Obr. 10 Poškození boční části vozidla ................................................................................ 45 Obr. 11 Poškození přední části vozidla ............................................................................... 45 Obr. 12 Celkový pohled na vozidlo zepředu ........................................................................ 46 Obr. 13 Celkový pohled na vozidlo zezadu ......................................................................... 46 Obr. 14 Letecký snímek poškozeného objektu ..................................................................... 47 Obr. 15 Poškození fasády objektu ....................................................................................... 49 Obr. 16 Poškození fasády objektu ....................................................................................... 49 Obr. 17 Zničení koberce ..................................................................................................... 50 Obr. 18 Poškození vnitřních povrchů .................................................................................. 50 Obr. 19 Všeobecná mapa ................................................................................................... 67 Obr. 20 Katastrální mapa .................................................................................................. 67 Obr. 21 Oceňovaný bytový dům.......................................................................................... 68 Obr. 22 Oceňovaný bytový dům.......................................................................................... 68 Obr. 23 Mapa okresu Mladá Boleslav ................................................................................ 70
Seznam tabulek Tab. 1 Výpočet škody......................................................................................................... 37 Tab. 2 Výpočet porovnávací hodnoty pozemkové parcely č. 45/6 a 46/3……………………..60 Tab. 3 Výpočet věcné hodnoty bytového domu č.p. 289 a 288 a p.p.č. 45/6 a 46/3 Jako celku ………………………………………………..……………...……………………62 Tab. 4 Výpočet porovnávací hodnoty bytového domu a pozemku jako celku……………...…63 Tab. 5 Výpočet výnosové hodnoty bytového domu č.p. 288 a 289 a p.p.č 45/6 a 46/3 jako celku ………………………………………………..……………………………...…….65 Tab. 6 Výpočet výsledné tržní hodnoty bytového domu č.p.288 a 289 s p.p.č. 45/6 a 46/3 jako celku ………………………………………………………..……………………….…...66
77
