BAB II KETENTUAN HUKUM TENTANG PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN

BAB II KETENTUAN HUKUM TENTANG PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN

A. Ketentuan Hukum Tentang Hak Tanggungan 1. Ketentuan Umum Hak Tanggungan Dalam perkembangan sekarang ini peranan masyarakat dalam pembiayaan pembangunan sangat penti ng untuk mewujudkan potensi pembiayaan pembangun an tersebut dan menjamin penyalurannya sehingga menjadi pembiayaan yang riil, dana perkreditan merupakan sarana yang mutlak diperlukan d an untuk itu perlu diatur suatu kelembagaan jaminan kredit yang mampu me mberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum baik kepada penyedia kredit maupun kepada penerima kredit. Penggunaan hak atas tanah sebagai agunan dipraktekkan dalam kredit untuk berbagai keperluan termasuk untuk keperluan pembangunan, karena tanah diangg ap paling aman untuk dijadikan jaminan. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -pokok Agraria menentukan bahwa hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Menurut Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 pembebanan jaminan hutang dengan Hak Tanggungan akan diatur dengan Undang -Undang. Dalam rangka mengadakan unifikasi Hukum Tanah Nasional, Undang Undang Pokok Agraria menyediakan lembaga jaminan atas tanah yang baru , yang

25

Universitas Sumatera Utara

26

diberi nama lembaga hak jaminan atas tanah dalam h ukum tanah yang baru, sehubungan dengan itu sejak berlakunya Undang -Undang Pokok Agraria, Hak Tanggungan menggantikan Hipotik dan Creditverband, yang merupakan lembaga lembaga hak jaminan atas tanah dalam Hak Tanggungan yang lama. Sejak berlakunya Undang -Undang Pokok Agraria, Hak Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga jaminan atas tanah yang ketentuannya diatur dalam hukum tertulis, tetapi mengenai Hak Tanggungan tersebut Undang -Undang Pokok Agraria baru menetapkan obyeknya yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, ketentuan-ketentuan lebih lanjut menurut Pasal 51 Undang -Undang Pokok Agraria masih akan diatur dalam undang -undang. Di dalam perkembangannya menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966, Hak Pakai atas Tanah Negara juga wajib didaftarkan, sehingga Hak Pakai tersebut dapat dialihkan. Oleh karena itu sesuai dengan perkembangan dan kebutuhan masyarakat, Hak Pakai atas Tanah

Negara

tertentu

yang

telah

terdaftar

dan

karena

s ifatnya

dapat

dipindahtangankan tersebut dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan. 31 Dalam Pasal 57 Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan bahwa selama undang-undang mengenai Hak Tanggungan belum terbentuk maka yang berlaku ialah ketentuan ketentuan mengenai hipotik dan creditverband. Dengan adanya ketentuan dalam Pasal Peralihan tersebut, sejak berlakunya Undang -Undang Pokok Agraria, kecuali mengenai obyeknya yang sudah ditunjuk sendiri oleh Undang -Undang Pokok Agraria, terhadap Hak Tanggungan diberlakukan kete ntuan-ketentuan hipotik dan 31

Adrian Sutedi, Op.cit., hal. 53


27

creditverband. Ketentuan-ketentuan tersebut baik mengenai hukum materialnya maupun tata cara pembebanan serta penerbitan surat tanda bukti haknya. Dalam perkembangannya ketentuan Hak Tanggungan menjadi bertambah dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah jo Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dengan adanya ketentuan baru tersebut pembebanan Hak Tanggungan dan penerbitan su rat tanda bukti haknya tidak lagi dilakukan menurut peraturan hipotik dan creditverband. Sebagai tindak lanjut dari Pasal 51 Undang -Undang Pokok Agraria maka pada tanggal 9 April 1996 Pemerintah mengeluarkan Undang -Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Berserta Benda -Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Yang lebih dikenal dengan Undang -Undang Hak Tanggungan. Terbitnya

Undang-Undang

Hak

Tanggungan

amat

berarti

didalam

menciptakan unifikasi Hukum Tanah Nasional, khususnya dibidang hak ja minan atas tanah. Undang-Undang Hak Tanggungan bertujuan memberikan landasan untuk dapat berlakunya lembaga Hak Tanggungan yang kuat yang di dalamnya antara lain menegaskan atau meluruskan persepsi yang kurang tepat di waktu lalu. Sampai saat ini ada beberapa peraturan pemerintah yang dikeluarkan sebagai pelaksanaan dari Undang-Undang Hak Tanggungan, diantaranya adalah :32 1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. (Pasal 44, 45, 53, 54) 32

Boedi Harsono, Op.cit., hal.414.


28

2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepa la BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1996 tentang bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberi an Hak Tanggungan, Buku-tanah Hak Tanggungan dan Sertipikat Hak Tanggungan. 4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit -kredit Tertentu. 5. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan. 6. Surat Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 630.1 -1826 tanggal 26 Juni 1996. Dalam Pasal 1 UUHT disebutkan pengertian dari Hak Tangg ungan, adapun yang dimaksud dengan Hak Tanggungan atas tanah beserta benda -benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.


29

Hak Tanggungan yang diatur dalam undang -undang ini pada dasarnya adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannya seringkali terdapat adanya benda -benda berupa bangunan, tanaman dan hasil karya, yang secara tetap merupakan kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan tersebut. Sebagaimana diketahui Hukum Tanah Nasional didasarkan pada hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan horizontal. 33 Sehubungan dengan itu maka dalam kaitannya dengan bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut, Hukum Tanah Nasional menggunakan juga asas pemisahan horizontal. Namun demikian penerapan asas -asas hukum adat tidaklah mutlak, melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan kenyataan dan kebutuhan dalam masyara kat yang dihadapinya. Dalam penjelasan umum dikemukakan bahwa Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat harus mengandung ciri -ciri:34 a. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya (droit de preference). Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat (1). b. Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada (droit de suite). Ditegaskan dalam Pasal 7.

33

Ibid, hal. 411 Kashadi, Hak Tanggungan dan Jaminan Fidusia , Badan Penerbit Universitas Diponegoro, Semarang, 2000, hal.10. 34


30

c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas, sehingga dapat mengikat p ihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak yang berkepentingan. d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tert entu terhadap kreditor lain. Dalam arti, bahwa debitor cidera janji (wanprestasi) maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan menurut ketentuan -ketentuan peraturan perundang undangan yang bersangkutan dengan hak mendahulu dari pada kreditor -kreditor yang lain. Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, pemberiannya haruslah merupakan ikutan dari perjanjian pokok yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya. Perjanjian yang menimbulkan hubungan utang -piutang ini dapat dibuat dengan akta di bawah tangan atau dengan akta otentik, tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi perjanjian tersebut. Oleh karena Hak Tanggungan menuru t sifatnya merupakan accessoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Asas-asas dari Hak Tanggungan meliputi : 35 1. Asas Publisitas 35

Ibid, hal. 16.


31

Asas publisitas ini dapat diketahui dari Pasal 13 ayat (1) yang menyatakan bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Oleh karena itu dengan didaftarkannya Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga 2. Asas Spesialitas Asas spesialitas dapat diketahui dari penjelasan Pasal 11 ayat (1) yang menyatakan bahwa ketentuan ini menetapkan isi yang sifatya wajib untuk sahnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal yang disebut pada ayat ini dalam APHT mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demi hukum. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari Hak Tanggu ngan, baik mengenai subyek, obyek maupun utang yang dijamin. 3. Asas Tidak Dapat Dibagi -bagi Asas tidak apat dibagi-bagi ini ditegaskan dalam Pasal 2 ayat (1), bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat yang tidak dapat dibagi -bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam APHT sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (2). Dalam penjelasan ayat (1) dinyatakan bahwa yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya.


32

Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Sedangkan pengecualian dari asas tidak dapat dibagi -bagi ini terdapat pada ayat (2) yang menyatakan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, yang dapat diperjanjikan dalam APHT yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan d engan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggun gan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Penjelasan ayat (2) ini dikatakan bahwa ketentuan ini merupakan pengecualian dari asas tidak dapat dibagi -bagi, untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan antara lain untuk mengakomodasi kep erluan pendanaan pembangunan komplek perumahan yang semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh komplek dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu persatu, sedangkan untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan. Sesuai dengan ketentuan dalam ayat (2) ini, apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai


33

tersendiri, asas tidak dapat dibagi -bagi ini dapat dikesampingkan asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam APHT yang bersangkutan.

2. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan Hak Tanggungan merupakan perjanjian ikutan ( accessory) pada perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum hutang -piutang (perjanjian kredit). Dengan demikian, hapusnya Hak Tanggungan tergantung pada perjanjian pokoknya, yaitu utang yang dijamin pelunasan tersebut. 36 Demikian pula ditegaskan dalam Pasal 10 Ayat (1) U ndang-undang Hak Tanggungan, bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu. Janji ini dituangkan didalam dan merupakan bagian dari perjanjian utang piutang atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang te rsebut. Karena hak tanggungan bersifat accessoir, maka kelahiran, pengalihan eksekusi dan hapusnya tergantung pada perjanjian utang piutangnya. Hak Tanggungan dapat dibebankan lebih dari satu kali terhadap objek yang sama untuk menjamin pelunasan lebih da ri satu hutang dan untuk beberapa Kreditor. Hal ini menimbulkan adanya tingkatan -tingkatan bagi pemegang Hak Tanggungan. Peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan. 37

36 37

Adrian Sutedi, Op.cit, hal. 56 Ibid


34

Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui 2 tahap kegiatan, yaitu : a. Tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya APHT oleh PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang -piutang yang dijamin. Dalam Pasal 10 disebutkan bahwa Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang

yang bersangkutan

atau perjanjian lainnya

yang

menimbulkan utang tersebut. Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah ya ng bersangkutan. b. Tahap pendaftaran oleh kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan. Menurut Pasal 13, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan APHT. Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.


35

Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat -surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku -tanah yang bersangkutan di beri tanggal hari kerja berikutnya. Dengan adanya hari tanggal buku -tanah Hak Tanggungan maka Hak Tanggungan lahir dan asas publisitas terpenuhi. Tahapan Pemberian Hak Tanggungan m enurut Pasal 10 ayat (1) bahwa awal dari tahap pemberian Hak Tanggungan did ahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian utang piutang dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Sesuai dengan sifat accesoir dari Hak Tanggungan maka pemberian Hak Tanggungan harus merupakan ikutan dari perjanjian utang pokoknya, yaitu perjanjian utang piutang maupun perjanjian lainnya, misalnya perjanjian kredit kontruksi yang diikuti dengan pembebanan Hak Tanggungan terhadap obyek jaminan perjanjian kredit tersebut. Pada waktu pemberian Hak Tanggungan maka calon pemberi Hak Tanggungan dan calon penerima Hak Tanggungan harus hadir di hadapan PPAT. Menurut Pasal 8 ayat (1) UUHT pemberi Hak Tanggungan adalah: a. Perseorangan, atau b. Badan Hukum Baik perorangan ataupun badan hukum harus mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan.


36

Kewenangan tersebut harus ada pad a pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. 38 Sedangkan pemegang Hak Tanggungan menurut pasal 9 Undang -undang Hak Tanggungan adalah: a. Perseorangan b. Badan Hukum, yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. Sebelum dilaksanakan pemberian Hak Tanggungan salah satu syarat yang harus dipenuhi adalah bahwa pemberian Hak Tanggungan wajib diperjanjikan terlebih dahulu oleh kreditor dan debitor untuk menjamin pinjaman atas kredit tertentu yang menjadi bagian tidak terpisahkan d ari perjanjian kredit antara kreditor dan debitor. Bentuk perjanjian kredit itu dapat tertulis, dibawah tangan yang merupakan perjanjian baku atau dalam bentuk akta otentik yang dibuat oleh dan di hadapan Notaris dan ditandatangani oleh kreditor dan debi tornya. Pada dasarnya pemberi Hak Tanggungan dan kreditor sebagai penerima Hak Tanggungan wajib hadir di kantor PPAT yang berwenang membuat APHT menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku yaitu berdasarkan daerah kerjanya. Apabila benar-benar diperlukan dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT, diperkenankan menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).

38

Pasal 8 ayat (2) Undang -undang Hak Tanggungan.


37

Hal ini karena hadirnya pemberi Hak Tanggungan merupakan suatu hal yang wajib dilakukan oleh pihak yang mem punyai objek Hak Tanggungan, hanya jika dalam keadaan tertentu calon pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri maka diperkenankan untuk menguasakannya kepada pihak lain. Pemberi kuasa ini sifatnya wajib jika calon pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri dihadapan PPAT dengan akta otentik yang disebut dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Pemberian APHT dilakukan dihadapan PPAT yang mempunyai wilayah kerja dimana tanah yang dijadikan jaminan berada. Akta tersebut secara resm i disebut dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Tahap pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan dalam perjanjian utang piutang dan merupakan bagian yang tak te rpisahkan dari perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Sesuai dengan sifat accesoir dari hak tanggungan mana pemberian Hak Tanggungan harus merupakan ikutan dari perjanjian utang pokoknya, yaitu perjanjian utang piutang maupun perjanjian lainn ya, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada dibawah pengampunya, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan oleh pihak pengelola. Bentuk dan isi APHT telah ditentukan, dalam kaitan ini perlu diperhatikan muatan wajib APHT, hal ini dalam rangka memenuhi asas spesialitas berdasarkan Pasal 11 ayat (1) bahwa dalam hal APHT wajib mencantumkan:


38

a. nama dan identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan b. domisili pihak-pihak pemberi dan penerima Hak Tanggungan da n apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, dan dalam hal domisili tidak dicantumkan di Indonesia, kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih. c. Penunjukkan secara jelas utang atau utang -utang yang dijaminkan. d. Nilai tanggungan. e. Uraian secara jelas mengenai objek Hak Tanggungan. 39 Dalam APHT dapat dicantumkan janji -janji yang diberikan oleh kedua belah pihak, sebagaimana tersebut dalam Pasal 11 ayat (2). Berbeda dengan yang disebut dalam ayat (1) yang merupakan muatan wajib APHT, muatan ayat (2) berupa janji janji yang sifatnya fakultatif, artinya dapat diperjanjikan atau tidak diperjanjikan oleh para pihak tergantung kesepakatan para pihak. Dengan dicantumkannya janji -janji tersebut dalam APHT, yang kemudian diikuti dengan pendaftaran Hak Tanggungan di kantor pertanahan, maka terpenuhilah asas publisitas dengan demikian janji -janji tersebut mempunyai kedudukan yang mengikat terhadap pihak ketiga. Suatu APHT memuat substansi yang bersifat wajib, yait u berkenaan dengan nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili pihak -pihak yang bersangkutan, penunjukan secara jelas hutang atau utang -utang yang dijamin, nilai tanggungan dan uraian yang jelas tentang objek Hak Tanggungan. Selain it u 39

Ketentuan Pasal 11 ayat (1) sifatnya wajib untuk sahnya Hak Tanggungan yang di berikan. Jika hal tersebut tidak dicantumkan secara lengkap, maka APHT yang bersangkutan batal demi hukum (Penjelasan Pasal 11 ayat (1)).


39

didalam akta pemberian Hak Tanggungan tersebut, para pihak juga dapat mencantumkan janji-janji yang bersifat fakultatif, yang bertujuan untuk melindungi kepentingan Kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan. Walaupun janji -janji tersebut bersifat fakultatif, namun hal itu selalu dicantumkan didalam APHT.40 Pihak-pihak bebas menentukan untuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji ini dalam APHT. Dengan dimuatnya janji -janji dalam APHT yang kemudian didaftar pada kantor Pertanahan, maka janji -janji tersebut mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga. Adapun janji -janji yang disebutkan dalam APHT dapat diketahui dalam Pasal 11 ayat (2), antara lain : 41 1. janji yang membatasi kewenangan memberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan da n/atau menentukan/mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. 2. janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk/atau susunan obyek Hak Tanggunga n, kecuali dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. 3. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri, apabila debitor wanprestasi.

40 41

Adrian Sutedi, Op.cit, hal. 72. Kashadi, Op.cit., hal.39


40

4. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi/untuk mencegah menjadi hapusnya/dibatalkanya hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhi/dila nggarnya ketentuan undang-undang. 5. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan jika debitor wanprestasi. 6. janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan. Janji ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan pemegang Hak Tanggungan kedua dan seterusnya. Dengan adanya janji ini, tanpa persetujuan pembersihan dari pemegang Hak Tanggungan kedua dan seterusnya , Hak Tanggungan kedua dan seterusnya tetap membebani obyek Hak Tanggungan , walaupun obyek itu sudah dieksekusi untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan pertama. 7. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. 8. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh/sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya jika

obyek

Hak

Tanggungan

dilepaskan

haknya

ol eh

pemberi

Hak

tanggungan/dicabut haknya untuk kepentingan umum.


41

9. janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh/sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransika n. 10. janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan. Janji ini penting untuk dapat memperoleh harga yang tinggi dalam penjualan obyek Hak Tanggungan. 11. janji bahwa sertipikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan. Menurut Pasal 12 UUHT, dilarang melakukan janji dalam hal member i kewenangan kepada kreditor untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji. Maksud larangan ini untuk melin dungi debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai objek Hak Tanggungan melebihi besarnya hutang yang dijamin atau kemungkinan juga objek Hak Tanggungan berada pada tempat yang strategis dan mempunyai prospek baik. Meskipun demikian tida k dilarang bagi kreditor untuk menjadi pembeli objek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UUHT. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan , APHT dibuat rangkap 2 (dua) yang semuanya ditandatangani oleh pemberi Hak Tanggungan dan peneri ma Hak Tanggungan, para saksi serta PPAT. Satu lembar disimpan di Kantor PPAT, lembar lainnya disampaikan kepada kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran Hak Tanggungan.


42

Syarat publisitas dipenuhi dengan didaftarkannya Hak Tanggungan yang bersangkutan di Kantor Pertanahan. Pendaftaran tersebut wajib dilaksanakan (Pasal 13 ayat (1) UUHT), karena pendaftaran akan menentukan saat lahirnya Hak Tanggungan yang bersangkutan. Apabila APHT dan warkah lainnya diterima oleh Kantor Pertanahan, maka proses pendaf taran dilakukan dengan dibuatnya buku tanah untuk Hak Tanggungan yang didaftar dan dicatat adanya Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Hak Tanggungan lahir pada saat dibuatnya buku tanah. Hal ini berarti sejak hari dan tanggal tersebut kreditor resmi menjadi pemegang Hak Tanggungan dengan kedudukan istimewa (droit de preference) dengan kata lain kreditorlah yang berhak atas objek Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan yang dapat dibuktikan dengan adanya sertipikat Hak Tanggungan dan tertulisnya nama Kreditor dalam sertipikat tanah yang bersangkutan sebagai pemegang Hak Tanggungan. B. Ketentuan Hukum Tentang Pemecahan Sertipikat Hak ATas Tanah 1. Pengertian Sertipikat Hak Atas Tanah Secara etimologi sertipikat berasal dari bahasa Belanda yaitu “ certificat” yang artinya adalah surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu. Dalam ketentuan pasal 19 ayat (2) UUPA hanya disebutkan mengenai surat tanda bukti hak, sedangkan pengertian sehari -hari surat tanda bukti hak ini sering ditafsirkan sebagai sertipikat tanah, sehingga dapat diartikan bahwa sertipikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan tersebut menyatakan bahwa a da seseorang yang memiliki


43

bidang-bidang tanah tertentu dan pemilikan tersebut mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat oleh instansi yang berwenang. 42 Sertipikat adalah merupakan surat tanda bukti hak, yang berfungsi sebagai alat bukti. Alat bukti yang menyatakan bahwa tanah ini telah diadministrasi oleh Negara. Dengan dilakukan administrasi lalu diberikan buktinya kepada orang yang mengadministrasikan tersebut. Bukti atau sertipikat adalah milik seseorang sesuai dengan yang tertera dalam tulisan di dalam sertipikat tadi. Bagi pemilik tanah, sertipikat adalah merupakan pegangan yang kuat dalam hal pembuktian hak miliknya, sebab dikeluarkan oleh instansi yang sah dan berwenang secara hukum. Hukum melindungi pemegang sertipikat tersebut dan lebih kokoh bila pemegang itu adalah namanya yang tersebut dalam sertipikat. Sehingga bila yang memegang sertipikat itu belum namanya maka perlu dilakukan balik namanya kepada yang memegangnya sehingga terhindar lagi dari gangguan pihak lain. 43 Selain sebagai alat bukti sertipikat juga berguna sebagai jaminan akan eksistensi hak. Jaminan ini adalah jaminan hukum, sehingga karena ada jaminan hukum atas kepemilikan tanah tersebut, lalu seseorang dapat menerimanya sebagai surat berharga. Surat berharga yang nilai ekon omisnya tinggi, maka pemilik dapat menggunakannya sebagai jaminan hutang. Baik sebagai jaminan hutang kepada orang lain maupun jaminan hutang kepada Bank. 44

42

Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, CV. Mandar Maju, Bandung, 2010, hal. 203-204 43 Ibid., hal. 204. 44 Ibid., hal. 205


44

Sertipikat atau surat tanda bukti hak dapat berfungsi menciptakan tertib hukum pertanahan serta mem bantu mengaktifkan kegiatan perekonomian rakyat. Sebab yang namanya sertipikat hak adalah tanda bukti atas tanah yang telah terdaftar dan didaftar oleh badan resmi yang sah dilakukan oleh Negara atas dasar Udang undang. 45 Jenis sertipikat kepemilikan hak atas tanah yang dapat dimohonkan di kantor pertanahan ditentukan oleh subyek hak atas tanah dan tujuan penggunaan objek hak atas tanah sepanjang dibolehkan Undang -undang, sehingga dapat dipunyai dengan suatu hak atas tanah sesuai ketentuan Pasal 16 Undang -undang Pokok Agraria, sebagai berikut: 46 a. Hak Milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai Sertipikat Hak Milik merupakan tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil manfaat lahan tanahnya secara turun temurun, terkuat dan terpenuh. Khusus terhadap hak milik ini mempunyai unsur turunan, terkuat dan terpenuh dibandingkan hak lainnya, selain itu juga dapat dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan hak tanggungan. 45

Ibid. S.Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah , persyaratan permohonan di kantor pertanahan, Gramedia Widia Sarana Indonesia, Jakarta, 2005, hal.21 46


45

Sertipikat Hak Guna Usaha merupakan tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna mengusahakan tanah disektor pertanian, peternakan, atau perikanan atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Sertipikat terhadap hak ini hanya dapat diberikan atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Sertipikat Hak Guna Bangunan merupakan tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna membangun dan menggunakan bangunan yang berdiri diatas tanah kepunyaan pihak lain guna tempat tinggal atau tempat usaha. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan Hak Tanggungan. Sertipikat Hak Pakai merupakan tanda bukti pemilikan hak atas tanah untuk memungut hasil atas tanah yang bukan kepunyaan pemegangnya. Sertipikat hak pakai dapat diperoleh atas tanah hak milik, tanah hak pengelolaan atau tanah Negara. Sertipikat hak pakai ini juga dapat dijadikan jaminan hutang melalui pembebanan hak tanggungan, dengan ketentuan berakhirnya jangka waktu hak pakai menyebabkan hapusnya hak pakai dan mengakibatkan hapusnya hak tanggungan. Selain sertipikat kepemilikan hak atas tanah yang diatur oleh pasal 16 Undang-undang Pokok Agraria ada juga dikenal jenis -jenis sertipikat lainnya yaitu sertipikat hak milik tanah wakaf, hak mil ik satuan rumah susun dan hak pengelolaan. 47 Bermacam jenis sertipikat kepemilikan hak atas tanah yang diatur didalam pasal 16 Undang-undang Pokok Agraria telah sejalan dengan Pasal 4 ayat 1 Undang 47

Ibid, hal. 22


46

undang Pokok Agraria yang menyatakan bahwa atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan macam -macam hak atas tanah permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada orang -orang baik secara sendiri-sendiri maupun secara bersama -sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.

2. Pemecahan Sertipikat Secara Prosedural Terhadap Tanah Yang Masih Terikat Hak Tanggungan Pemecahan tidak sama pengertiannya dengan pemisahan. Pemecahan melahirkan hak atas tanah baru secara keseluruhan, dengan hapusnya hak atas tanah sebelumnya. Status dari seluruh hak atas tanah yang baru ini adalah sama dengan status hak atas tanah sebelum pemecahan dilakukan. 48 Muhammad Yamin Lubis mengatakan pemecahan bidang tanah berarti bidang tanah tersebut dipecah habis secara sempurna dan menj adi bagian-bagian bidang tanah yang baru (tidak ada lagi aslinya), sedangkan pemisahan berarti satu bidang tanah diambil sebagian menjadi bidang tanah yang baru dan bidang tanah induknya masih tetap ada dan berlaku serta tidak berubah identitasnya, hanya y ang berkurang luas tanahnya setelah dikurangi dengan bidang tanah yang dipisah tersebut. 49

48 49

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Op.cit, hal. 212. Mhd.Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Op.cit, hal. 371


47

Dasar hukum pengaturan mengenai persyaratan perolehan sertipikat hak atas tanah, melalui prosedural perolehan sertipikat pemecahan sertipikat pemecahan hak dikantor pertanahan, adalah sebagai berikut: 50 a. Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 b. Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 c. Peraturan Pemerintah Nomor 46 tahun 2002 d. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 e. Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 600 -1900 tanggal 31 Juli 2003 Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah mengatur sebagai berikut: 1) Atas permintaan hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah terd aftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing -masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. 2) Dalam hal sebagaimana yang dimaksud dalam ayat (1), untuk setiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya.

50

S.Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, persyaratan permohonan di kantor pertanahan, Op. cit., hal. 68


48

3) Jika hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan, dan atau beban beban lain yang terdaftar, pemecahan sebagaimana yang dimaksud ayat (1) bar u boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan. 4) Dalam pelaksanaan pemecahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sepanjang mengenai tanah pertanian, wajib memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang -undangan yang berlaku. Dengan demikian berarti bergantung pada kegiatan yang dilakukan atas sebidang tanah tertentu, dipisah, dipecah atau dibagi, maka Ha k Tanggungan yang telah dibebankan dapat menjadi hapus karena hukum. Satu-satunya kegiatan atau perbuatan hokum yang tidak menyebabkan hapusnya hak atas tanah sebelumnya adalah pemisahan hak atas tanah sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 49 ayat (1) Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Namun meskipun status hak bidang tanah tersebut tidak hapus demi hukum, tetapi pemisahan akan menyebabkan luas bidang tanah tersebut menjadi berkurang. 51 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja menyimpulkan atas setiap bidang tanah baru hasil pemisahan, bidang tanah yang diperoleh sebagai akibat pemecahan dan pembagian, serta bidang tanah baru sebagai akibat penggabungan, kecuali karena pembebasan, agar Hak Tanggungan tetap dapat dijadikan sebag ai jaminan kebendaan atas bidang-bidang tanah tersebut, perlu dibuatkan lagi Akta Pemberian Hak 51

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Op. cit, hal. 212


49

Tanggungan baru, dan selanjutnya didaftarkan, hingga dikelua rkan Sertipikat Hak Tanggungan yang baru. 52 Suatu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah se cara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing -masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Pemecahan bidang tanah tersebut terlebih dahulu haruslah sesuai dengan rencana tata ruang yang berla ku dan tidak boleh bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sertipikat pemecahan hak merupakan sertipikat hak yang dipecah menjadi dua sertipikat atau lebih, yang dilaksanakan secara sempurna (habis terpecah), dimohon oleh pemegangnya kepada kepala kantor pertanahan setempat, melalui prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah dikantor pertanahan dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut :53 a. Surat permohonan; b. Sertipikat hak atas tanah; c. Gambar site plan; d. Pernyataan pemohon tentang tujuan pemecahan hak ; e. Izin perubahan penggunaan tanah, jika ada perubahan ; f. Persetujuan Kreditor jika dibebani hak tanggungan ; g. Fotocopy KTP atau identitas diri pemohon ; 52

Ibid., hal. 213 S.Chandra, Sertipikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, persyaratan permohonan di kantor pertanahan, Op. cit., hal. 67 53


50

h. Fotocopy KTP atau identitas diri penerima kuasa disert ai surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan Persyaratan permohonan tersebut diatas disampaikan oleh pemohon kepada kepala kantor pertanahan setempat melalui loket penerimaan, dengan ketentuan sebagai berikut: 54 1) Sertipikat pemecahan hak harus dilaksanakan secara sempurna sehingga hak atas tanah dalam sertipikat hak bersangkutan habis terpecah ; 2) Nama pemegang sertipikat hak yang dipecah harus tetap sama dengan nama pemegang sertipikat hak yang dipecah; 3) Pernyataan tambahan dari pemohon bahwa tanda batas objek pemecahan hak harus dipasang; 4) Pernyataan tambahan tentang pelepasan hak, jika sebagian tanah pemohon diserahkan untuk fasilitas umum atau lingkungan seperti jalan, selokan atau kepentingan umum lainnya; 5) Apabila pemohon merupakan badan hukum, harus telah m endapat persetujuan sesuai anggaran dasarnya yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri; 6) Setiap fotocopy yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang. Sertipikat yang akan dipecah untuk tiap bidangnya harus dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat 54

Ibid, hal. 68


51

asalnya. Apabila tanah yang ingin dipecah tersebut dibebankan hak tanggungan, dan atau beban-beban lain yang terdaftar, maka pemecahan sertipikat tersebut baru boleh dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban yang bersangkutan.

55

Catatan mengenai adanya Hak Tanggungan dan beban lain yang ada pada buku tana h dan sertipikat asal dicatat pada buku tanah dan sertipikat baru. 56 Contoh kasus adalah A seorang pengembang/developer memiliki tanah seluas 3000 m2, kemudian A mendapat fasilitas kredit konstruksi dari PT. Bank Berlian Tbk, senilai Rp. 1 milyar rupiah d an sebagai agunan berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 1000 dibebani Hak Tanggungan senilai Rp. 1,25 milyar guna kepentingan PT. Bank Berlian Tbk. Agunan tersebut. Kemudian dilaksanakan pembangunan proyek perumahan oleh pengembang/developer di atas tanah yang dijadikan agunan tersebut menjadi beberapa unit rumah toko. Setelah unit rumah tok o tersebut selesai dibangun kemudian muncul calon pembeli yang akan membeli salah satu unit rumah toko tersebut dengan menggunakan fasilitas kredit pemilikan rumah di bank yang sama, maka sertipikat induk harus dipecah kemudian sertipikat hasil pemecahan akan dibebani hak tanggungan sebagai agunan kredit pemilikan rumah yang bersangkutan. Pemecahan sertipikat induk tersebut menyebabkan Hak Tanggungan yang dibebankan s ertipikat induk menjadi gugur. Setelah dilakukan pemecahan sertipikat induk tersebut maka sertipikat hasil pemecahan kemudian 55 56

Mhd.Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Op.cit, hal. 371-372. Ibid, hal. 373-374.


52

dibebani Hak Tanggungan ulang termasuk sertipikat untuk kepentingan kredit kontruksi maupun sertipikat untuk kepentingan kredit p emilikan rumah. Pemecahan bidang tanah tersebut tidak boleh merugikan kepentingan kreditor pemegang hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. Oleh k arena itu pemecahan tanah itu hanya boleh dilakukan setelah diperoleh persetujuan tertulis dari kreditor atau pihak lain yang berwenang menyetujui penghapusan beban lain yang bersangkutan sehingga beban yang bersangkutan tidak selalu harus dihapus. Dalam hal hak tersebut dibebani hak tanggungan, hak tanggungan yang bersangkutan tetap membebani bidang-bidang hasil pemecahan itu. Dalam hal tanah yang ingin dipecah adalah tanah pertanian, maka diwajibkan untuk memperhatikan ketentuan mengenai batas minimal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 57 Pelaksanaan pemecahan sertipikat dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang dapat dilimpahkan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuknya. Pemecahan bidang tanah harus memperhatikan rambu -rambu yang diuraikan diuraikan dalam Memori Penjelasan Pa sal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, antara lain: 58 a. Harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang yang berlaku, misalnya semula peruntukannya untuk tanah pertanian akan dipecah -pecah menjadi perumahan tempat tinggal.

57 58

Ibid, hal. 372 Ibid, hal. 372-373.


53

b. Tidak boleh mengakibatkan tidak terlaksananya ketentuan peraturan perundang undangan yang berlaku, misalnya ketentuan landreform (Undang-undang Nomor 56 tahun 1960 mengenai penetapan luas tanah pertanian yang terkait dengan larangan fragmentasi). c. Tidak boleh merugikan kepentingan Kreditor yang mempunyai hak tanggungan atas tanah yang bersangkutan. 3. Lembaga Roya Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan Tujuan diadakannya roya (pencoretan) pada buku tanah / sertipikat tanah yang bersangkutan adalah agar dapat di ketahui oleh umum bahwa tanah -tanah tersebut telah bebas kembali dan tidak dibebani oleh Hak Tanggungan serta di seimbangkan kembali keadaan hukum. Jika pemberian hak, peralihan hak, pembebanan hak harus didaftarkan, maka demikian pula penghapusan pembebanan juga harus dicatat agar dapat diketahui oleh umum demi kepastian hukum dan kepastian hak. Dalam ketentuan Pasal 2 ayat (1) UUHT dinyatakan bahwa: “Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi -bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).” Ketentuan tersebut ternyata menyulitkan bagi penjualan satuan -satuan rumah susun dan rumah-rumah yang telah selesai dibangun dimana pembayarannya diperoleh melalui fasilitas kredit rumah. Satuan -satuan rumah susun dan perumahan


54

masih dibebani Hak Tanggungan selama kredit kontruksi yang dijaminkan belum penuh dilunasi.59 Guna mengatasi kesulitan tersebut maka dalam ketentuan Pasal 2 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa : “Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjajikan dalam APHT yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. “

Penghapusan (roya) Hak Tanggungan sebagian inilah yan g disebut dengan roya partial. Kausula roya partial harus dimuat dalam APHT yang bersangkutan, lembaga Roya Partial ini juga memungkinkan bidang -bidang tanah yang merupakan bagian-bagian dari obyek Hak Tanggungan menjadi terbebas dari angsuran sebesar yang diperjanjikan. Bidang-bidang tanah tersebut kemungkinannya dapat dijual lagi atau dijadikan jaminan bagi perolehan kredit baru dengan syarat-syarat yang lebih menguntungkan dengan memberikan Hak Tanggungan baru peringkat yang pertama. Ketentuan Pasal 2 ayat (2) Undang-Undang Hak Tanggungan telah memberikan kemudahan bagi pelaksanaan Roya Partial Hak Tanggungan, namun dalam prakteknya roya partial belum bisa dilaksanakan sepenuhnya. Hal tersebut disebabkan dalam Pasal 2 ayat (2) mensyaratkan adanya perjanji an Roya partial terlebih dahulu. Disatu sisi Peraturan Menteri Agraria nomor 3 Tahun 1997 membantu kesulitan yang diakibatkan dalam ketentuan Pasal 2 ayat (2) UUHT namun disisi lain 59

Boedi Harsono, Op.cit., hal. 426


55

ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria nomor 3 Tahun 1997 Pasal 124 ayat (2) justru menyimpang dari ketentuan diatasnya yaitu UUHT, hal tersebut bertentangan dengan asas yang berlaku dalam ilmu hukum yakni ketentuan yang lebih rendah tidak boleh bertentangan dengan ketentuan yang berada diatasnya.(lex priori derogate lex superior). Demikian pula halnya dengan ketentuan yang ada dalam hukum agraria, khususnya mengenai roya partial Hak Tanggungan dimana Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tidak boleh bertentangan dengan Undang -Undang Hak Tanggungan.


BAB II KETENTUAN HUKUM TENTANG PEMECAHAN SERTIPIKAT YANG SEDANG TERIKAT HAK TANGGUNGAN

Recommend Documents