BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN. A. Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN

A.

Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya

Pemberian Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap Objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang – piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian. 7 Hak Tanggungan harus dibuat dalam suatu Akte Notaris, agar mempunyai kekuatan terhadap pihak ketiga, dan Hak Tanggungan harus didaftarkan pada pengurusan pembalikkan nama sesuai dengan Peraturan Perundang – Undangan yang berlaku. 8 Apabila Objek Hak Tanggungan berupa Hak Atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Undang – Undang Hak

7

Mahkamah Agung RI,Pedoman Teknis Administrasi Dan Teknis Peradilan Perdata Umum Dan Perdata Khusus,Buku II Edisi 2007& 2008,(Jakarta,IKAHI,2008). h. 90. 8 R.Subekti, Pokok – Pokok Hukum Perdata, (Bandung ,Intermasa, 1985). h. 84.

Universitas Sumatera Utara

Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996, Pada pasal 1 ayat 1 memberikan defenisi Hak Tanggungan sebagai berikut : " Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap Kreditur-Kreditur lain." 9 Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang terdapat dalam defenisi Hak Tanggungan tersebut. Unsur – Unsur Pokok itu ialah : 1. Hak tanggungan adalah hak jaminan 2. Untuk pelunasan utang 3. Objek hak tanggungan adalah hak atas tanah sesuai Undang – Undang Pokok Agraria. 4. Hak Tanggungan dapat di bebankan atas tanahnya (Hak Atas Tanah) saja, dan dapat pula dibebankan benda – benda lain yang merupakan satu- kesatuan dengan tanah itu. 5. Utang yang dijamin haruslah suatu utang yang tertentu. 6. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur terhadap Kreditur – Kreditur yang lain. Dalam Unsur pokok hak tanggungan, maka ada juga pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT. Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak

9

Pengadilan Sumatera Selatan,Himpunan Undang – Undang Yang berkaitan dengan UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak tanggungan, 1997. h. 2 & 3.


Tanggungan di atasnya adalah: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak milik atas satuan rumah susun. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan: 1. Surat pengantar dari Pejabat Pembuat Akte Tanah 2. Surat permohonan pendaftaran 3. Identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan 4. Sertifikat asli Hak Atas Tanah 5. Lembar ke-2 Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) 6. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (untuk lampiran Sertifikat Hak Tanggungan) 7. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila dilakukan melalui kuasa. Hak Tanggungan dapat beralih atau dialihkan karena adanya cessie, subrogasi, pewarisan, atau penggabungan serta peleburan perseroan. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan Hak Tanggungan: 1. Sertifikat asli Hak Tanggungan 2. Akta cessie atau Akta Otentik yang menyatakan adanya cessie 3. Akta subrogasi atau Akta Otentik yang menyatakan adanya subrogasi 4. Bukti pewarisan 5. Bukti penggabungan atau peleburan perseroan 6. Identitas pemohon Hak Tanggungan sebagai pengganti bentuk Grosse Akta Berdasarkan Pasal 29, Hak Tanggungan merupakan pengganti bentuk grosse akta yang disebut dalam


Pasal 224 HIR. Pasal ini dengan tegas mengatakan, dengan diundangkannya Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, tidak berlaku lagi :

1. Credietverband St. 1908 – 542 jo. St. 1909 – 586 sebagaimana diubah dengan St. 1937 – 190 jo. St. 1937 – 191 2. Ketentuan hipotek yang diatur dalam Buku II, Bab XXI KUHPerdata (Pasal 1162 – 1232), sepanjang jaminannya mengenai hak atas tanah. 10

Untuk menjelaskan eksekusi Hak Tanggungan, perlu diketahui lebih dahulu tata cara atau proses yuridis dan administrasif melekatnya titel eksekutorial pada Hak Tanggungan.

1.

Tahap Pertama; Perjanjian Kredit dengan Klausul Pemberian Hak Tanggungan

Tahap awal, pengikatan perjanjian kredit atau perjanjian utang :

a.

Dalam salah satu Pasalnya, disepakati janji Debitur memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang. Dengan demikian, perjanjian kredit yang berisi janji debitur memberikan Hak Tanggungan, merupakan :

Perjanjian pokok (basic agreement, principal agreement), yang berfungsi sebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian utang :

10

M.Yahya Harahap,Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, (Jakarta, Sinar Grafika, 2007). h. 188.


1) Perjanjian pokok (basic agreement,Principal agreement), yang berfungsi sebagai dokumen pertama untuk membuktikan adanya perjanjian hutang. 2) Menurut Pasal 10 ayat (1), eksistensi janji memberikan Hak Tanggungan dalam perjanjian utang (kredit) merupakan bagian tak terpisahkan dari janji pemberian hak tanggungan. 3) Perjanjian hak tanggungan bersifat accessoir dengan perjanjian pokok.

Hak Tanggungan tidak bisa berdiri sendiri, tetapi merupakan ikutan dari perjanjian pokok yakni perjanjian yang memberi jaminan atas pelunasan utang yang disebut dalam perjanjian pokok.

b.

Bentuk perjanjian pokok yang berisi Pemberian Hak Tanggungan

Menurut penjelasan Pasal 10 ayat (1) :

1)

Dapat berbentuk akta di bawah tangan (onderhandse akte)

2)

Dengan kata autentik (authentieke akte).

c.

Pembuatannya dapat di dalam maupun di luar negeri

1)

Tidak disyaratkan validitas atau keabsahannya harus dibuat di dalam negeri

2)

d.

Tetap sah dibuat diluar negeri

Subjek atau pihak


1)

Dapat orang perseorangan (natural person) ;

2)

Bisa badan hukum (legal entity) ;

3)

Dapat orang atau badan hukum asing dengan syarat kredit yang bersangkutan dipergunakan untuk pembangunan di wilayah NKRI. 11

2.

Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Akta pemberian Hak Tanggungan adalah Akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada Kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Tata cara Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan :

a.

Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan ;

1)

Jadi berbentuk akta yang disebut Akta Pemberian Hak Tanggungan ;

2)

Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah ;

3)

Akta Pemberian Hak Tanggungan berfungsi sebagai bukti tentang Pemberian Hak Tanggungan yang berkedudukan sebagai dokumen perjanjian kedua, melengkapi dokumen perjanjian utang (perjanjian pokok).

11

Ibid, h. 189.


b.

Isi dan format

Diatur dalam Pasal 11 Undang - Undang Hak Tanggungan yang menentukan :

1)

Yang wajib dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :

a)

Nama dan identitas Pemegang dan Pemberi Hak Tanggungan

b)

Domisili pihak – pihak

c)

Penunjukan secara jelas utang yang dijamin

d)

Nilai tanggungan

e)

Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan

Pencantuman elemen ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan :

(1) Bersifat kumulatif, oleh karena itu harus lengkap dicantumkan, (2) Lalai mencantumkan salah satu di antaranya, mengakibatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan batal demi hukum (Penjelasan Pasal 11 ayat (1) ).

2)

Janji yang dapat dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan

Dalam Pasal 11 ayat (2), terdapat sejumlah klausul yang dapat dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan antara lain :

a)

Janji yang membatasi kewenangan Pemberi Hak Tanggungan untuk :

(1) Menyewakan Objek Hak Tanggungan


(2) Mengubah bentuk tata susunan Objek Hak Tanggungan

b)

Janji yang memberi kewenangan kepada Penerima Hak Tanggungan :

(1) Mengelola objek berdasarkan penetapan Pengadilan Negeri; (2) Menyelamatkan objek Hak Tanggungan dalam rangka eksekusi (mencegah hapus atau dibatalkan hak atas objek Hak Tanggungan) ; (3) Pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atau kekuasaan sendiri (eigenmachtige verkoop) ; (4) Janji Pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada saat eksekusi Hak Tanggungan. 12

3.

Pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan

Mengenai pendaftaran Pemberian Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 13:

a.

Pendaftaran Merupakan Syarat Imperatif

1)

Wajib mendaftarkan pada kantor Pertanahan (KP),

2)

Menurut penjelasan Pasal 13 ayat (1) :

a)

Pendaftaran merupakan asas publisitas ;

b)

Serta sekaligus merupakan syarat mutlak untuk lahirnya dan mengikatnya Hak Tanggungan kepada pihak ketiga ;

12

Ibid, h. 190


b.

Kewajiban Pejabat Pembuat Akte Tanah sebagai pembuat Akta Pemberian Hak Tanggungan

Berdasarkan Pasal 13 ayat (2), Pejabat Pembuat Akte Tanah yang bertindak membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan :

1)

Wajib mengirimkan Akte Pemberian Hak Tanggungan (meliputi surat – surat bukti yang berkaitan dengan Objek Hak Tanggungan dan identitas para pihak, sertifikat hak atas tanah) yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan ;

2)

Pengiriman

selambat

–

lambatnya

7

hari

kerja

dari

tanggal

penandatanganan Akte Pemberian Hak Tanggungan ; 3)

Cara pengiriman menurut Penjelasan Pasal 13 ayat (2) :

a)

Melalui petugas Pejabat Pembuat Akte Tanah, atau

b)

Melalui pos tercatat.

Pada prinsipnya Pejabat Pembuat Akte Tanah wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman sesuai dengan kondisi dan fasilitas yang ada di daerah yang bersangkutan.

4)

Pejabat Pembuat Akte Tanah yang lalai memenuhi kewajiban tersebut diancam dengan sanksi administratif :

a)

Teguran lisan/tulisan

b)

Pemberhentian sementara


c)

c.

Pemberhentian dari jabatan.

Kewajiban Kantor Pendaftaran Tanah (KPT)

Kewajiban Kantor Pertanahan diatur dalam Pasal 13 ayat (3) :

1) Mendaftarkan Hak Tanggungan 2) Untuk itu Kantor Pendaftaran Tanah membuat Buku Tanah Hak Tanggungan (BTHT) 3) Mencatat dalam Buku Tanah Hak Tanggungan atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan 4) Serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan 5) Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan menurut pasal 13 ayat (4) dan (5) adalah

a)

Tanggal hari ketujuh (ke- 7) setelah penerimaan secara lengkap surat – surat yang diperlukan bagi pendaftaran ;

b)

Jika hari ke – 7 jatuh pada hari libur, Buku Tanah Hak Tanggungan diberi tanggal pada hari kerja berikutnya

6) Dengan demikian efektifnya Hak Tanggungan terhitung dari tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan (filling date), 7) Asas openbar dan perlindungan hukum (legal protection), terhitung dari tanggal penerimaan pendaftaran


4.

Pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan

Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 14 Undang – Undang Hak Tanggungan :

a.

Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan :

1) Kantor Pertanahan 2) Caranya, mencantumkan Irah – Irah dengan kata – kata: ”Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” karena kekuatannya sama dengan surat putusan Hakim. 13 Dan juga dipakai untuk surat – surat yang mempunyai kekuatan eksekutorial, atau surat yang dimohonkan fiat eksekusinya atau exequtor kepada Ketua Pengadilan Negeri. 14

b.

Fungsi Sertifikat Hak Tanggungan :

1) Menjadi bukti Hak Tanggungan 2) Menjadi landasan kekuatan eksekutorial (executoriale kracht) 3) Kekuatan eksekutorialnya sama dengan putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.

c.

Tindakan Kantor Pertanahan Selanjutnya :

1) Mengembalikan sertifikat tanah yang berisi catatan Pemberian Hak Tanggungan kepada Pemegang hak tanah 13

2002), h. 62. 14

K.Wantjik Saleh,Hukum Acara Perdata RBG/HIR,(Jakarta,Ghalia Indonesia, Varia Peradilan No. 55 Tahun 1990, April 1990, h. 97.


2) Memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada kreditor. 15 Dalam Penjelasan Umum Undang-undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 angka 3, dikemukakan bahwa sebagai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat, Maka Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut : 1. Droit de preferent Artinya memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya (Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1). Apabila Debitur cidera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual objek yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan hukumyang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahului kreditur daripada Kreditur – Kreditur lain yang bukan pemegang hak tanggungan atau Kreditur pemegang hak tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah. Dan juga dalam hal ini pemegang hak tanggungan sebagai Kreditur memperoleh hak didahulukan dari Kreditur lainnya untuk memperoleh pembayaran piutangnya dari hasil penjualan (pencairan) objek jaminan kredit yang diikat dengan hak tanggungan tersebut. Kedudukan kreditur yang mempunyai hak didahulukan dari kreditur lain (Kreditur preferen) akan sangat menguntungkan kepada pihak yang bersangkutan dalam memperoleh pembayaran kembali (pelunasan) pinjaman uang yang diberikannya kepada Debitur yang cidera janji. 16 2. Droit de suite

15 16

Ibid, h.191 - 192. Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta, Djambatan, 2007). h. 406.


Artinya selalu mengikuti jaminan hutang dalam tangan siapapun objek tersebut berada (Pasal 7). Dalam Pasal 7 Undang – Undang Hak Tanggungan disebutkan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Meskipun objek dari hak tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, Kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya melalui eksekusi, jika Debitur cidera janji. 3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan Berdasarkan hal tersebut maka sahnya pembebanan Hak Tanggungan disyaratkan wajib disebutkan dengan jelas piutang mana dan berapa jumlahnya yang dijamin serta benda-benda mana yang dijadikan jaminan (syarat spesialitas), dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga terbuka untuk umum (syarat publisitas). 4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya jika debitur cidera janji Meskipun secara umum ketentuan mengenai eksekusi telah diatur dalam hukum acara perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus mengenai eksekusi hak tanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang mengatur mengenai lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal


224 HIR dan Pasal 258 Reglemen Hukum Acara untuk daerah luar Jawa dan Madura. Hak Tanggungan juga memiliki sifat tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), seperti ditetapkan dalam Pasal 2 Undang – Undang Hak Tanggungan. Dengan sifatnya yang tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani secara utuh objek Hak tanggungan. Hal ini mengandung arti bahwa apabila hutang (kredit) yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan baru dilunasi sebagian, maka Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan. Klausula “kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan” dalam Pasal 2 Undang – Undang Hak Tanggungan, dicantumkan dengan maksud untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perbankan, khususnya kegiatan perkreditan. Dengan menggunakan klausula tersebut, sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan memperjanjikan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, maka pelunasan kredit yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran. Besarnya angsuran sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari Objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian setelah suatu angsuran dibayarkan, Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa Objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa kredit yang belum dilunasi (Penjelasan Pasal 2 ayat (1) jo ayat (2) Undang – Undang Hak Tanggungan).


Sifat lain dari Hak Tanggungan adalah Hak Tanggungan merupakan accecoir dari perjanjian pokok, artinya bahwa perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, tetapi keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut dengan perjanjian pokok. Perjanjian pokok bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang menimbulkan hutang yang dijamin itu. Hak Tanggungan terbagi atas Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah-masalah yang dihadapi Oleh Pihak Perbankan, suatu Kajian Mengenai Undang – Undang Hak Tanggungan, Hal ini sesuai dengan ketentuan yang tertuang dalam Butir 8 Penjelasan Umum Undang – Undang Hak Tanggungan yang memberikan penjelasan bahwa karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accesoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaanya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Ada beberapa asas dari hak tanggungan yang perlu dipahami dan membedakan hak tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan hutang dan bahkan membedakannya dari hipotik yang digantikannya. Asas – asas tersebut diatur dalam berbagai Pasal dari Undang – Undang Hak Tanggungan: 5. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Dari defenisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan dalam Pasal 1 ayat (1) Undang – Undang Hak Tanggungan, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan dapat memberikan kedudukan yang diutamakan kepada


Kreditur tertentu terhadap Kreditur – Kreditur lain. Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau menjadikan pemegang Hak Tanggungan tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian “ Kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap Kreditur - Kreditur lain”. Kreditur tertentu yang dimaksud ialah yang memperoleh atau menjadi Pemegang Hak Tanggungan tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian “Kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur – Kreditur lain” tidak dijumpai dari penjelasan Pasal 1 tersebut tetapi, dijumpai di bagian lain yaitu di dalam Angka 4 penjelasan umum Undang – Undang Hak Tanggungan. Dijelaskan dalam penjelasan umum Undang – Undang Hak Tanggungan itu bahwa yang dimaksudkan dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur – Kreditur lainnya. 6. Bahwa jika Debitur cedera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan Peraturan Perundangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului dari pada Kreditur – Kreditur yang lain. Kedudukan yang diutamakan tersebut adalah barang tentu tidak mengurangi preference piutang – piutang Negara menurut ketentuan – ketentuan umum yang berlaku. Asas ini adalah asas yang berlaku pula bagi hipotik yang telah digantikan oleh hak tanggungan sepanjang yang berkaitan dengan tanah. Dalam penjelasan diatas dapatlah diketahui bahwa hak Kreditur, yang menjadi hak pemegang tanggungan tersebut, sekalipun diutamakan terhadap hak tagihan kepada


Kreditur – Kreditur lain, tetapi tetaplah harus mengalah terhadap piutang – piutang Negara. Dengan kata lain, Hak Negara lebih utama dari hak Kreditur pemegang tanggungan. 7. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi – bagi. Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi – bagi yang ditentukan dalam Pasal 2 Undang – Undang Hak Tanggungan. Artinya, bahwa hak tanggungan memberikan secara utuh objek hak tanggungan dari setiap bagian dari padanya dan dilunasinya sebagian dari hutang yang dijamin tidak berarti terbebannya sebagai objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan melainkan tanggungan tetap membebani objek hak tanggungan untuk sisa hutang yang belum dibayar. Asas ini diambil dari asas yang berlaku bagi Hipotik sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1163 KUHPerdata. Menurut Pasal 2 ayat (1) jo Ayat (2) Undang – Undang Hak Tanggungan tidak dapat dibagi – baginya Hak Tanggungan dapat disimpan oleh para pihak apabila menginginkan hal yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam akta pemberian hak tanggungan. Namun, penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang : a.

Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah.

b.

Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing – masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut. Sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya membebani sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa hutang yang belum di lunasi.


8. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikut benda – benda yang berkaitan dengan tanah tersebut Berdasarkan Pasal 4 ayat (4) Undang – Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi Objek Hak Tanggungan tetapi juga berikut Hak Bangunan, tanaman dari hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan, Tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang dimaksudkan oleh Undang – Undang Hak Tanggungan sebagai “benda – benda yang berkaitan dengan tanah”. 9. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga benda – benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari. Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda – benda yang berkaitan dengan tanah sekalipun benda – benda tersebut belum ada tetapi baru akan nada dikemudian hari. Dalam pengertian “yang baru akan ada” ialah benda – benda yang pada saat hak tanggungan di bebankan belum ada sebagai bagian dari tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Misalnya karena benda – benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun kemudian setelah hak tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut. Berbeda dengan hipotik sebagaimana diatur dalam Pasal 1165 KUHPerdata bahwa setiap hipotik mengikuti juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan nada


dikemudian hari demi hukum dan terbebani pula dengan hipotik yang telah dibebankan sebelumnya diatas hak atas tanah yang menjadi objek hipotik. 10.

Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir. Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri

sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian pokok. Perjanjian pokok bagi perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang menimbulkan hutang yang dijamin. Dengan kata lain, Perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu Perjanjian Accesoir. Dalam Butir 8 Penjelasan Umum Undang – Undang Hak Tanggungan ada yang dikemukakan hal yang demikian. Perjanjian Hak Tanggungan dikatakan sebagai Perjanjian Accesoir di dasarkan pada Pasal 10 ayat (1) dan Pasal 18 ayat (1) Undang – Undang Hak Tanggungan yaitu karena : a.

Pasal 10 ayat (1) menentukan bahwa perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari bagian utang – piutang yang bersangkutan.

b.

Pasal 18 ayat (1) huruf a menentukan bahwa hak tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.

11.

Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan ada. Menurut Pasal 3 Undang – Undang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan

dapat dijadikan jaminan untuk : a.

Hutang yang telah ada


b.

Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah tertentu.

c.

Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya, dengan jumlah yang pada saat permohonan eksekusi hak Tanggungan diajukan ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan hutang piutang yang bersangkutan. Dengan demikian hutang yang dijamin dengan hak tanggungan dapat berupa hutang yang sudah ada maupun yang belum ada atau baru yang akan dikemudian hari, tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya. Dapat dijadikannya hak tanggungan untuk menjamin utang yang baru akan ada dikemudian hari adalah untuk menampung timbulnya hutang sebagai akibat

pembebanan

bunga

atas

pinjaman

pokok

dan

pembebanan atas ongkos – ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian. 12.

Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari 1 Hutang. Pasal 3 ayat (2) Undang – Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa

Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari suatu hubungan hukum, atau untuk suatu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum. Dengan adanya ketentuan tersebut tertampunglah ketentuan pemberian Hak tanggungan bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal itu seorang Debitur memperoleh kredit lebih dari satu Kreditur atau bank, tetapi berdasarkan syarat – syarat dan ketentuan - ketentuan yang sama dan dituangkan


hanya dalam 1 perjanjian kredit atau berdasarkan beberapa perjanjian kredit tetapi bagi semua Kreditur itu diberikan jaminan atau agunan tanah yang sama. 13.

Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek Hak tanggungan itu berada. Pasal 7 Undang – Undang Hak Tanggungan menetapkan asas bahwa hak

Tanggungan tetap mengikuti objeknya, dalam tangan siapa pun Objek hak Tanggungan tersebut berada. Dengan demikian, Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekali pun objek hak tanggungan beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apa pun juga. Berdasarkan asas ini, pemegang hak tanggungan akan selalu dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapa pun benda itu berpindah. Ketentuan Pasal 7 Undang – Undang Hak Tanggungan itu merupakan perwujudan dari asas droit de suite. 14.

Hak tanggungan hanya dapat diberikan atas tanah tertentu. Asas ini menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan

atas tanah yang bisa ditentukan secara spesifik. Di anutnya asas spesialitas oleh Hak Tanggungan ini dapat disimpulkan dari ketentuan Pasal 8 dan Pasal 11 ayat (1) huruf e Undang – Undang Hak Tanggungan. Pasal 8 Undang – Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa pemberi hak tanggungan harus mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan dan kewenangan tersebut harus ada pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan. Ketentuan tersebut hanya mungkin terpenuhi apabila objek hak tanggungan telah ada dan telah tertentu pula tanah itu. Tanah yang mana.


Selanjutnya pula karena Pasal 11 ayat (1) huruf e menentukan bahwa di dalam akta pemberian hak tanggungan wajib dicantumkan uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan. Ketentuan ini tidak mungkin dilakukan apabila objek hak tanggungan belum ada dan belum diketahui ciri – cirinya. Kata – Kata “uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan” dalam Pasal 11 ayat (1) huruf e menunjukkan bahwa objek hak tanggungan harus secara spesifik dapat diuraikan dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. 15.

Hak Tanggungan Wajib di daftarkan Terhadap hak tanggungan berlaku asas publisitas atau asas keterbukaan.

Hal ini diatur dalam Pasal 13 Undang – Undang Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak tanggungan yang merupakan syarat mutlak untuk akhirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikat terhadap pihak ketiga. 16.

Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai dengan janji – janji tertentu. Menurut Pasal 11 Undang – Undang Hak Tanggungan ayat (2) Hak

tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji – janji tertentu. Janji – janji tersebut

dicantumkan

dalam

akta

pemberian

Hak

Tanggungan

yang

bersangkutan. Janji – janji yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) Undang – Undang Hak Tanggungan itu bersifat fakutatif dan tidak limitatif. Bersifat fakultatif karena janji – janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumkan. Baik sebagian maupun seluruhnya. Bersifat tidak limitatif karena dapat pula


diperjanjikan janji – janji selain dari janji – janji yang telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2) Undang – Undang Hak Tanggungan. 17.

Objek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh Pemegang Hak Tanggungan bila Debitur cedera janji Menurut Pasal 12 Undang – Undang Hak Tanggungan, janji yang

memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki Objek Hak Tanggungan apabila Debitur cedera janji, adalah batal demi hukum. Dalam kedudukannya yang lemah dan sangat membutuhkan uang atau kredit, Debitur bisa saja terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat dan merugikan baginya. Atas dasar pertimbangan itulah, pencantuman janji yang demikian itu dilarang. Dari uraian mengenai ciri – ciri dan asas – asas hak tanggungan tersebut diatas, jelaslah bahwa Undang – Undang Hak Tanggungan berusaha untuk berikan perlindungan yang seimbang antara Debitur pemberi hak tanggungan dan Kreditur pemegang hak tanggungan. Dan diketahui juga bahwa hapusnya hak tanggungan karena : a. Hapusnya hutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat accessoir Hak Tanggungan. b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegangnya yang dibuktikan dengan pernyataan tertulis mengenai di lepaskannya Hak Tanggungan yang bersangkutan yang bersangkutan kepada pemberi Hak Tanggungan.


c. Pembersihan Hak Tanggungan yang bersangkutan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli tanah yang dijadikan jaminan. d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya Hak atas tanah yang dijadikan jaminan, tidak menyebabkan hapusnya piutang kreditur tetap ada, tetapi tidak lagi mendapat jaminan secara preferent. 17

B.

Objek Hak Tanggungan Pada tanggal 24 September 1960 disahkan oleh Presiden Republik

Indonesia Soekarno dan diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 104 Tahun 1960 Undang – Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, yang dikenal dengan nama singkatan resminyPeraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, disingkat UUPA. 18 Maka dengan adanya Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria diketahui tentang Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4, disesuaikan terbatas dengan pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria (Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960). Sehubungan dengan itu, bertitik tolak dan merujuk kepada Pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria tersebut, Hak yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan terdiri dari : 1. Hak Milik 2. Hak Guna Usaha 17

Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD,Seminar Hak Tanggungan atas tanah & benda – benda yang berkaitan dengan tanah, (Bandung, Citra Adytya Bakti, 1996). h. 32. 18 Varia Peradilan No. 312 Tahun 2011, November 2011. h. 6.


3. Hak Guna Bangunan 4. Hak Pakai19 Subjek Objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang. Objek Hak Tanggungan telah dikembangkan oleh Undang – Undang No. 4 Tahun 1996 jika dibandingkan dengan Undang – Undang Pokok Agraria, baik objek hak atas tanah maupun dimungkinkannya berikut benda – benda lain seperti bangunan, tanaman, hasil karya dan lain – lain yang ada di atasnya. 20 Dan apabila suatu Objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing – masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya Kantor Pertanahan. Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. 21 Dalam Hak Tanggungan dikenal adanya Syarat Objek Hak Tanggungan antara lain : 1.

Asas publisitas

a. Tanah Objek Hak Tanggungan telah terdaftar pada Kantor pertanahan b. Tanah besertifikat 2.

Asas transferability

a. Dapat dipindahtangankan b. Oleh karena itu, dapat segera direalisasikan pemenuhan pembayaran utang dengan jalan menjual objek Hak Tanggungan 19

Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja,Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan, (Jakarta,Kencana,2006).h.78. 20 Tampil Anshari Siregar,Undang – Undang Pokok Agraria dalam bagan,(Medan, KSHM, 2001). h. 253. 21 M. Yahya Harahap, Op. Cit. h. 192


Asas certainability atau asas spesialitas (khusus). 22.

3.

Dalam Objek Hak Tanggungan dikenal adanya tanah adat. Hal ini diatur dalam Pasal 10 ayat 3 dengan syarat : 1.

Dokumen administrasi konversinya dari tanah adat : a. Sudah lengkap b. Proses administrasi konversinya belum selesai dilaksanakan.

2.

Semua syarat pendaftaran untuk memperoleh hak telah terpenuhi

3.

Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran. 23

Dalam Objek Hak Tanggungan, dikenal pembeli Objek Hak Tangungan ,baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dapat dibersihkan dari segala beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani objek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Apabila objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang Hak Tanggungan tersebut mengenai pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi pembeliannya. Pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek 22 23

Boedi Harsono. Op.Cit. h. 422. M.Yahya Harahap, Op.Cit. h. 192.


Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut Peraturan Perundang – Undangan yang berlaku. Permohonan pembersihan Objek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, Apabila pembelian demikian itu dilakukan dengan jual – beli suka rela dan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas memperjanjikan bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan. Dalam Objek Hak Tanggungan berkaitan erat juga dengan Penjualan objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan harus melalui prosedur penjualan objek Hak Tanggungan melalui lelang dilaksanakan, pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari lelang,

dan juga hambatan-hambatan dalam

pelaksanaannya. Penjualan objek hak tanggungan melalui lelang dilakukan oleh pihak KPKNL secara parate eksekusi menurut ketentuan Peraturan Menteri Keuangan No. 40/PMK.07/2006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang, serta dari hasil pelaksanaan lelang tersebut dibuat Risalah Lelang sebagai alat bukti otentik mengenai berita acara pelaksanaan lelang. Dengan adanya lelang tersebut secara otomatis terjadi perubahan atau peralihan hak objek lelang yaitu berupa hak atas tanah kepada pemenang lelang. Menurut Pasal 36 ayat (1) dan (2) PP No. 24 Tahun 1997 pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan kepada Kantor Pertanahan.


Pemindahan hak melalui lelang menurut Pasal 41 (1) PP No. 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa peralihan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan adanya Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat lelang. Dalam Objek Hak Tanggungan juga dikenal Hak Pakai atas tanah Negara.Hak Pakai Atas Tanah Negara yang dimaksudkan adalah hak pakai yang diberikan kepada perseorangan dan badan – badan hukum selama jangka waktu tertentu, untuk keperluan pribadi dan usaha. Yang tidak termasuk hak pakai yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan adalah Hak Pakai Instansi – Instansi Pemerintah, PEMDA, Badan – Badan Keagamaan, dan Sosial, serta Perwakilan Negara Asing, yang peruntukkannya tertentu dan menurut sifatnya tidak dapat dipindahtangankan. Selain objek yang disebut diatas Undang – Undang Hak Tanggungan juga membuka kemungkinan untuk membebankan tanah berikut atau tidak berikut bangunan dan tanaman diatasnya. Hukum tanah nasional kita didasarkan pada hukum adat yang dalam hubungannya bangunan dan tanaman diatas sebidang tanah, menggunakan asas pemisahan horizontal. Menurut asas tersebut bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan atau tanaman yang ada di atasnya. Dalam praktik tampak sering kali perbuatan hukum mengenai tanah dilakukan dengan mengikut sertakan bangunan diatasnya. Praktek

tersebut dibenarkan oleh

hukum, dengan syarat bahwa bangunan dan tanaman yang bersangkutan merupakan satu kesatuan dengan tanahnya (Bangunannya permanen dan


tanamannya tanaman keras) dan maksud mengikutsertakan bangunan dan atas tanaman tersebut diatas dinyatakan secara tegas oleh pihak – pihak yang bersangkutan. Dalam praktek dikemukakan oleh Undang – Undang Hak Tanggungan dalam Pasal 4 ayat (3), tanpa mengganti asas pemisahan horizontal dengan asas perlekatan atau asas accessie. Diikutsertakannya bangunan dan atau tanaman tersebut tidak terjadi dengan sendirinya. Melainkan harus secara tegas dinyatakan oleh para pihak dalam akta pemberian hak tanggungan atas nama yang bersangkutan. Bangunan dan atau tanaman tersebut tidak terbatas pada yang sudah ada pada waktu hak tanggungan diperjanjikan, namun juga terhadap bangunan dan atau tanaman yang masih akan dibangun atau ditanam kemudian. Perluasan ini penting umtuk menjamin pelunasan kredit pembangunan, yang justru diperlukan untuk membangun bangunan atau menanam tanam – tanaman yang akan dijadikan jaminan. Kemudian berdasarkan Pasal 4 ayat (5) Undang – Undang Hak Tanggungan dapat diikutsertakan juga bangunan dan atau tanaman milik pihak yang lain yang berada

diatas tanah tersebut. Dalam hal demikian,

pembebanannya dengan hak tanggungan hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan pada akta pemberian hak tanggungan oleh pemiliknya atau yang diberikan kuasa untuk itu olehnya dengan otentik. 24

24

Pengadilan Tinggi Sumatera Selatan, Op. Cit. h. 4.


Dari uraian mengenai Objek Hak Tanggungan sebagaimana hak tersebut diatas, dapat diketahui bahwa hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah dan benda – benda yang berkaitan dengan tanah.

C.

Sertifikat

Hak

Tanggungan

Dan

Surat

Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypothek sepanjang mengenai hak atas tanah. 25 Dua unsur mutlak yang harus dimiliki suatu hak atas tanah untuk dapat dijadikan jaminan hutang ialah : 1. Hak atas tanah tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku wajib di daftar dalam daftar umum. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan atau preference yang diberikan kepada Kreditur pemegang hak tanggungan terhadapa Kreditur lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai hak tanggungan tersebut pada buku tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan yang dibebaninya sehingga setiap orang dapat mengetahuinya atau asas publisitas. 2. Hak tersebut menurut sifatnya harus dipindahtangankan. Sehingga apabila diperlukan dapat segera dijual untuk membayar hutang yang dijamin pelunasannya. Kedua syarat tersebut secara tersirat dapat ditemukan dalam penjelasan umum angka lima Undang – Undang Hak Tanggungan dan kemudian dipertegas dalam penjelasan Pasal 4 ayat (1) 25

Ibid. h. 8.


Undang–Undang Hak Tanggungan. Sehubungan dengan persyaratan tersebut, yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah sebagaimana yang diatur dalam Pasal 4 Undang – Undang Hak Tanggungan yang dihubungkan dengan : a. Hak milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib di daftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan e. Rumah Susun dan Hak milik Satuan Rumah Susun yang didirikan diatas tanah hak pakai atas tanah negara Apabila diperjanjikan, Sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada Pemegang Hak Tanggungan. Didalam pembuatan sertifikat Hak Tanggungan, maka perlu diketahui juga tentang hak atas tanah.Hak atas tanah yang berupa hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan ini ialah sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang menyatakan bahwa yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan (Pasal 25, 33, 39 UUPA). Kebutuhan praktek menghendaki agar hak pakai juga dapat dibebani dengan hak jaminan atas tanah. Kebutuhan itu ternyata telah dipenuhi Undang – Undang Hak Tanggungan. Akan tetapi hanya Hak Pakai atas tanah negara saja


yang dapat dibebani dengan hak tanggungan, sedangkan hak pakai atas tanah hak milik masih akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah. Sertifikat Hak tanggungan terdiri atas salinan buku – buku Hak Tanggungan dan salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang keduanya dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan dan dijilid jadi satu dalam sampul dokumen. 26 Penerbitan Sertifikat Hak Tanggungan yang diatur dalam Pasal 14 yaitu : ”Yang menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan

ialah oleh Kantor

Pertanahan, dengan cara menggunakan Irah – Irah dengan kata – kata : ”Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.” 27 Dan juga fungsi Sertifikat Hak Tanggungan ialah menjadikan bukti Hak Tangggungan dan menjadi landasan kekuatan Titel Eksekutorial (Executoriale kracht). Tugas Kantor Pertanahan juga untuk mengembalikan sertifikat tanah yang berisi catatan Pemberian Hak Tanggungan kepada pemegang hak tanah dan memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada Kreditur. Dalam Pembahasan sertifikat Hak Tanggungan, maka dijelaskan tentang surat

kuasa

yang

membebankan

Hak

tanggungan.Surat

kuasa

yang

membebankan Hak tanggungan wajib dibuat dengan Akta Notaris atau Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan memenuhi persyaratan: 1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain yang membebankan Hak Tanggungan. 26 27

Boedi Harsono, Op. Cit. h. 447. M.Yahya Harahap, Op. Cit. h. 191.


2. Tidak memuat kuasa substitusi 3. Mencantumkan secara jelas Objek Hak Tanggungan, jumlah utang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas Debitur apabila Debitur bukan pemberian Hak Tanggungan. 28 Surat Kuasa untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya. Surat kuasa yang membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian Hak Tanggungan selambat – lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan. Dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat – lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan. Ketentuan ini tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang – undangan yang berlaku. Surat kuasa membebankan Hak Tanggungan yang tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam waktu yang ditentukan atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan yang batal demi hukum.

28

Mahkamah Agung RI, Op. Cit. h. 91.


BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN. A. Pemberian Hak Tanggungan dan Ruang Lingkupnya

Recommend Documents