BAB II FAKTOR PENYEBAB TERJADINYA TUNTUTAN PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN BANGUN BAGI DI KOTA BANDA ACEH

BAB II FAKTOR PENYEBAB TERJADINYA TUNTUTAN PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN BANGUN BAGI DI KOTA BANDA ACEH

A. Pengertian Perjanjian dan Perjanjian Bangun Bagi Hukum perjanjian merupakan bagian dari hukum perikatan, bahkan sebagian ahli hukum menempatkan sebagai bagian dari hukum perjanjian karena kontrak sendiri ditempatkan sebagai perjanjian yang dibuat dalam bentuk tertulis. “Pembagian antara hukum kontrak dan hukum perjanjian tidak dikenal dalam KUH Perdata karena dalam KUH Perdata hanya dikenal perikatan yang lahir dari perjanjian dan yang lahir dari undang-undang”.46 Ahmadi Miru mengatakan bahwa : Perikatan bersumber dari perjanjian dan undang-undang, perikatan yang bersumber dari undang-undang dibagi dua, yaitu dari undang-undang saja dan dari undang-undang karena perbuatan manusia. Selanjutnya, perikatan yang lahir dari undang-undang karena perbuatan manusia dapat dibagi dua yaitu, perbuatan yang sesuai hukum dan perbuatan yang melanggar hukum.47 Lebih lanjut Salim HS mengatakan bahwa pada prinsipnya kontrak dari aspek namanya dapat digolongkan dalam 2 macam, yaitu : 1. Kontrak Nominaat, merupakan kontrak atau perjanjian yang dikenal dalam KUH Perdata seperti, jual beli, sewa menyewa, tukar menukar, pinjam meminjam, pinjam pakai, persekutuan perdata, hibah, penanggungan utang, perjanjian untung-untungan dan perdamaian. 2. Kontrak Innominaat, merupakan atau perjanjian di luar KUH Perdata yang 46 47

Ahmadi Miru, Op.Cit., hal. 1. Ibid., hal 2.

32 Universitas Sumatera Utara

tumbuh dan berkembang dalam praktik atau akibat adanya asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (1), seperti kontrak product sharing, Kontrak karya, kontrak konstruksi, sewa beli, leasing dan sebagainya.48 Kontrak atau perjanjian ini merupakan suatu peristiwa hukum di mana seorang berjanji kepada orang lain atau dua orang saling berjanji untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu. Apabila seorang berjanji kepada orang lain, kontrak tersebut merupakan kontrak yang biasa diistilahkan dengan kontrak sepihak di mana hanya seorang yang wajib menyerahkan sesuatu kepada orang lain, sedangkan orang yang menerima penyerahan itu tidak memberikan sesuatu sebagai balasan (kontra prestasi) atas sesuatu yang diterimanya. Sementara itu, apabila dua orang saling berjanji, ini berarti masing-masing pihak berhak untuk menerima apa yang dijanjikan oleh pihak lain. Hal ini berarti bahwa masing-masing pihak dibebani kewajiban dan diberi hak sebagaimana yang dijanjikan. Di dalam kontrak pada umumnya janji-janji para pihak itu saling “berlawanan”, misalnya dalam perjanjian jual beli, tentu saja satu pihak menginginkan barang, sedangkan “pihak lainnya menginginkan uang karena tidak mungkin terjadi jual beli kalau kedua belah pihak menginginkan hal yang sama”.49 Dengan demikian kontrak merupakan suatu peristiwa yang konkret dan dapat diamati, baik itu kontrak yang dilakukan secara tertulis maupun

48 49

Salim, HS., Op.Cit., hal. 1. Ahmadi Miru, Op.Cit., hal. 3.

Universitas Sumatera Utara

tidak tertulis. Hal ini berbeda dari perikatan yang tidak konkret, tetapi abstrak atau tidak dapat diamati karena perikatan itu hanya merupakan akibat dari adanya kontrak tersebut yang menyebabkan orang atau para pihak terikat untuk memenuhi apa yang dijanjikan. Selanjutnya sebelum membahas lebih jauh tentang perjanjian bagi hasil atau dalam penulisan ini disebut perjanjian bangun bagi dikemukakan pula pengertian perjanjian yang menjadi dasar dilakukannya kontrak atau perjanjian bangun bagi. Perjanjian diatur dalam Bab II Buku III KUH Perdata, sedangkan mengenai perjanjian-perjanjian secara khusus diatur dalam Bab V sampai dengan Bab VIII. Menurut Pasal 1313 KUH Perdata, suatu perjanjian adalah: “suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. J. Satrio mendefinisikan perjanjian sebagai berikut : Dalam arti yang lebih luas suatu perjanjian berarti setiap perjanjian yang menimbulkan akibat hukum sebagai yang dikehendaki (atau dianggap dikehendaki) oleh para pihak, sedang dalam arti sempit perjanjian disini hanya ditujukan pada hubungan-hubungan hukum dalam lapangan hukum kekayaan saja seperti yang termaksud dalam Buku III KUH Perdata.50 Untuk mengetahui yang dimaksud dengan perjanjian, berikut dikemukakan pendapat para sarjana. Dalam mendefinisikan perjanjian, para Sarjana Hukum belum mempunyai pendapat yang sama. Perbedaan dalam memberikan definisi perjanjian disebabkan karena penerjemahan kata Verbintenis dan overeenkomst. Sebagian sarjana menterjemahkan perjanjian untuk verbintenis dan persetujuan untuk kata 50

J. Satrio, Hukum Perikatan, Alumni Bandung, 1992, hal 23.


overeenkomst.51 Sedangkan Utrecht menterjemahkan “perhutangan untuk verbintenis dan perjanjian overeenkomst”.52 Berdasarkan ketentuan Pasal 1313 KUH Perdata di atas, juga dapat dipahami, perjanjian hanya mengenai perjanjian sepihak termasuk juga pada perbuatan dan tindakan, seperti zaakwaarneming, onrechtmatige daad. Abdulkadir Muhammad mengatakan Pasal 1313 KUH Perdata kurang memuaskan karena ada kelemahannya yaitu : 1. Hanya menyangkut sepihak saja. Dari rumusan ini diketahui, satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lainnya atau lebih. Kata kerja “mengingat” sifatnya hanya datang dari satu pihak saja, tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya rumusan itu saling “mengikat diri” terlihat adanya konsensus dari kedua belah pihak. 2. Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus maksudnya dalam pengertian “perbuatan” termasuk tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa (zaakwaarneming) dan tindakan melawan hukum yang tidak mengandung adanya konsensus. Seharusnya dipakai kata “persetujuan” saja. 3. Pengertian perjanjian terlalu luas. Dikatakan terlalu luas karena terdapat juga di dalam lapangan hukum keluarga yang terdapat dalam buku I seperti janji kawin, pelangsungan perkawinan. Sedangkan perjanjian yang dikehendaki oleh Buku III KUH Perdata sebenarnya hanyalah perjanjian yang bersifat kebendaan bukan bersifat personal. 4. Dalam rumusan pasal tersebut tidak disebutkan tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikat dirinya tidak jelas untuk apa.53 Berdasarkan alasan di atas, Abdulkadir Muhammad memberikan pengertian perjanjian sebagai “suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta

51

Ahmad Ichsan, Hukum Perdata I B, Pembimbing Masa, Jakarta, 1999, hal 14. Utrecht, Pengantar Dalam Hukum Indonesia, Balai Bulan, Jakarta, 1995. hal 320. 53 Abdul kadir Muhammad, Op.Cit., hal. 78. 52


kekayaan”.54 Subekti mengemukakan bahwa “perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seseorang berjanji kepada orang lain atau lebih, di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.55 Perjanjian ini merupakan suatu peristiwa hukum di mana seorang berjanji kepada orang lain atau dua orang saling berjanji untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu. Apabila seseorang berjanji kepada orang lain, kontrak tersebut merupakan kontrak yang biasa diistilahkan dengan kontrak sepihak, di mana hanya seorang saja yang wajib menyerahkan sesuatu kepada orang lain, sedangkan orang yang mennerima penyerahan itu tidak memberikan sesuatu sebagai balasan (kontra prestasi) atas sesuatu yang diterimanya. Sementara itu, apabila dua orang saling berjanji, ini berarti masing-masing pihak berhak untuk menerima apa yang diperjanjikan oleh pihak lain. Hal ini berarti bahwa masing-masing pihak dibebani kewajiban dan diberi hak sebagaimana yang dijanjikan. Mengenai adanya suatu perjanjian yang terdapat di luar ketentuan Buku III KUH Perdata tersebut didasarkan pada asas kebebasan berkontrak, yang ditentukan dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang menentukan bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah

berlaku

sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya”. Para pihak bebas menentukan objek perjanjian, sesuai

dengan

undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum. Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, 54 55

Ibid. R. Subekti, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 1994, hal. 14.


ditegaskan bahwa setiap perjanjian harus dilaksanakan dengan

iktikad baik.

Sedangkan wujud dari suatu perjanjian menurut Pasal 1234 KUHPerdata dapat berupa pemberian sesuatu, perbuatan atau tidak berbuat sesuatu. Perjanjian bangun bagi pembangunan toko antara pemilik tanah dengan pelaksana pembangunan dalam praktek secara umum berpedoman pada

ketentuan

pada asas kebebasan berkontrak Pasal 1338 ayat (1) jo Pasal 1320 KUHPerdata. Namun demikian, dalam praktek perjanjian bangun bagi atau bagi hasil ini juga mengikuti kebiasaan dalam hukum adat. Di Aceh bagi hasil disebut dengan “mawaih”, terutama dalam hal pemeliharaan ternak dan bagi hasil ternak.56 Lebih lanjut menurut Hilman Hadikusuma yang menjadi latar belakang terjadinya bagi hasil adalah : 1. Bagi pemilik : a) Tidak berkesempatan mengerjakannya hartanya sendiri. b) Keinginan mendapatkan hasil tanpa susah payah dengan memberi kesempatan kepada orang lain untuk mengerjakannya. 2. Bagi penggarap : a) Tidak atau belum mempunyai pekerjaan tetap. b) Kelebihan waktu bekerja. c) Keinginan mendapatkan tambahan hasil garapan.57 Dengan demikian dasar timbulnya perjanjian bangun bagi ini adalah sama halnya dengan perjanjian bagi hasil atau dalam perjanjian pembangunan disebut perjanjian bangun bagi karena orang yang mempunyai hak atas tanah tidak 56

T. M. Djuned dkk, Penelitian Hukum Adat dan Lembaga Hukum Adat di Aceh, Fakultas Hukum Unsyiah, Darussalam, Banda Aceh, 1981, hal. 46. 57 Hilman Hadikusuma, Hukum Perjanjian Adat, Alumni Bandung, 1991, hal. 37


mempunyai kesempatan ataupun kemampuan untuk membangun atau mendirikan bangunan sesuai yang diinginkannya. Oleh karena itu, dengan membuat kesepakatan atau perjanjian bangun bagi tersebut pemilik tanah mengizinkan orang lain untuk membangunnya dengan ketentuan agar hasilnya dalam hal ini dibagi dua atau sesuai dengan kesepakatan. B. Syarat Sahnya Perjanjian Bangun Bagi Di dalam Buku III KUH Perdata mengatur tentang perikatan,

di mana

perikatan tersebut ada yang bersumber dari persetujuan dan yang ada yang bersumber dari undang-undang. Sehubungan dengan hal itu, perjanjian bangun bagi pembangunan toko termasuk salah satu jenis perikatan yang bersumber dari perjanjian atau persetujuan. Dengan demikian, untuk sahnya perjanjian bangun bagi pembangunan toko harus mengikuti pula syarat-syarat sahnya perjanjian menurut ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu : 1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri; 2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian; 3. Mengenai suatu hal tertentu; 4. Suatu sebab yang halal. Keempat syarat sahnya perjanjian yang disebut di atas harus ada pada setiap perjanjian bangun bagi pembangunan toko yang diadakan oleh para pihak. “Dua syarat yang pertama, dinamakan syarat subjektif, karena mengenai orang-orangnya atau subjeknya yang mengadakan perjanjian. Sedangkan dua syarat yang terakhir


dinamakan syarat-syarat objektif karena mengenai perjanjiannya sendiri atau objek perbuatan dilakukan itu”.58 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya Dalam kesepakatan tersebut menunjukkan bahwa di antara para pihak harus ada kemauan yang bebas untuk saling mengadakan kesepakatan. Kemauan yang bebas untuk mengadakan suatu perjanjian yang sah dianggap tidak ada, “apabila kata sepakat itu diberikan atau terjadi karena adanya kekhilafan, penipuan atau paksaan. Kekhilafan dapat terjadi mengenai orang atau mengenai barang yang menjadi pokok atau tujuan dari pihak-pihak yang mengadakan perjanjian”.59 Penipuan dapat terjadi apabila satu pihak dengan sengaja memberikan keterangan-keterangan yang tidak benar disertai dengan akal-akal cerdik, sehingga pihak lainnya terbujuk untuk memberikan perizinannya. Dengan kata lain, kata sepakat tidak mungkin terjadi apabila dilandasi dengan penipuan atau keterangan yang tidak benar. Lahirnya suatu Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan Toko seperti yang menjadi objek penelitian ini karena adanya kesepakatan kedua belah pihak yang mengadakan persetujuan kehendak dan tercapai suatu kesepakatan (konsensus). Kesepakatan tersebut dapat dinyatakan oleh kedua belah pihak secara tertulis maupun lisan. Kesepakatan yang telah tercapai antara pihak dalam suatu Perjanjian Bangun 58

R. Subekti, Op.Cit., hal. 17. Hartono Hadi Soerapto, Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan, Liberty, Yogjakarta, 1984, hal. 33. 59


Bagi Pembangunan Toko biasanya dinyatakan secara tertulis. Dalam praktek perjanjian bangun bagi dibuat dengan kesepakatan bersama. Misalnya seperti perjanjian bangun bagi toko, dalam perjanjian ini pihak pemilik tanah menyediakan tanahnya untuk dibangun sejumlah bangunan toko dengan suatu kesepakatan pembagian suatu hubungan hukum dan seterusnya tinggal menerima bagian perumahan yang menjadi haknya. Sedangkan pelaksana pembangunan melaksanakan pembangunan toko sesuai kesepakatan dan juga memperoleh bagian dari toko yang menjadi haknya. Dengan demikian dalam Perjanjian Bangun Bagi Toko kedua pihak ikut menentukan isi perjanjian, para pihak dalam hal ini telah menyetujui dan menyanggupi semua persyaratan yang tercantum di dalamnya. Hal ini menunjukkan bahwa kesepakatan telah terjadi diantara mereka, maka oleh karena itu terikat untuk mentaati semua isi perjanjian yang telah mereka sepakati bersama. Hal tersebut adalah sejalan dengan ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang menentukan bahwa semua perjanjian dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.60 2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian Pada umumnya orang itu dikatakan cakap melakukan perbuatan hukum, apabila ia sudah dewasa artinya sudah mencapai umur 21 tahun atau sudah kawin

60

Lihat Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata


walaupun belum berumur 21 tahun.61 Untuk melaksanakan suatu perjanjian bangun bagi diharuskan orang yang cakap bertindak dalam lalu lintas hukum, karena dalam perjanjian itu seseorang terikat

untuk

melaksanakan

suatu

prestasi

dan

mereka

harus

dapat

mempertanggungjawabkannya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1329 KUH Perdata yang menyatakan ”bahwa setiap orang adalah cakap untuk mengadakan suatu persetujuan, kecuali orang yang oleh undang-undang dinyatakan tidak cakap, seperti orang yang belum dewasa, orang gila atau orang yang berada di bawah pengampuan. Menurut M. Yahya Harahap, “subjek yang dianggap cakap membuat persetujuan ialah orang yang mampu melakukan tindakan hukum. Umumnya mereka yang mampu melakukan tindakan hukum ialah orang dewasa yang waras akal budinya”.62 3. Suatu hal tertentu “Suatu perjanjian termasuk perjanjian bangun bagi harus mengenai suatu hal tertentu, artinya apa yang diperjanjikan hak-hak dan kewajiban kedua belah pihak jika timbul suatu perselisihan”.63 Barang yang dimaksudkan di sini adalah paling sedikit harus ditentukan jenisnya. Bahwa barang yang sudah ada ditangannya si berutang pada waktu

61

Abdul Kadir Muhammad, Op.Cit, hal. 92. M. Yahya Harahap, Op.Cit,. hal. 27. 63 R. Subekti, Op. Cit, hal. 19. 62


perjanjian dibuat, tidak diharuskan oleh undang-undang. Juga jumlahnya

tidak

perlu disebutkan, asal saja kemudian dapat dihitung atau ditetapkan. Demikian pula halnya dalam perjanjian bangun bagi juga harus ditentukan objeknya seperti halnya perumahan atau pertokoan yang menjadi objek penelitian ini. Dengan adanya objek dan syarat dalam perjanjian tersebut, menurut Abdulkadir Muhammad gunanya ialah “untuk menetapkan hak kewajiban kedua pihak, jika timbul perselisihan dalam pelaksanaan perjanjian. Jika prestasi itu kabur, sehingga perjanjian itu tidak dapat dilaksanakan, maka perjanjian itu dianggap batal demi hukum”.64 Persyaratan yang demikian itu sejalan dengan ketentuan Pasal 1333 KUH Perdata yang menyatakan bahwa ”Suatu persetujuan harus mempunyai pokok berupa suatu barang yang sekurang-kurangnya ditentukan jenisnya”. Dengan demikian halhal yang diperjanjikan dalam perjanjian haruslah tertentu barangnya atau sekurangkurangnya ditentukan jenisnya. 4. Suatu Sebab yang Halal Untuk sahnya suatu perjanjian juga harus memenuhi suatu syarat yang dinamakan dengan sebab atau alasan yang diperbolehkan. Tetapi yang dimaksudkan dengan sebab (causa) yang halal dalam Pasal 1320 KUH Perdata itu bukanlah sebab dalam arti yang menyebabkan atau yang mendorong orang membuat perjanjian, melainkan sebab dalam arti ”isi perjanjian itu sendiri, yang menggambarkan tujuan

64

Abdulkadir Muhammad, Op.Cit., hal. 94.


yang akan dicapai oleh pihak-pihak”. Undang-undang tidak memperdulikan apa yang menjadi sebab orang mengadakan perjanjian, yang diperhatikan atau diawasi oleh

undang-undang

ialah”isi perjanjian itu” yang menggambarkan tujuan yang akan dicapai, apakah dilarang oleh undang-undang atau tidak, apakah bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan atau tidak.65 Jika perjanjian yang berisi sebab (causa) yang tidak halal ialah bahwa perjanjian itu batal demi hukum. Dengan demikian tidak ada dasar untuk menuntut pemenuhan perjanjian di muka hakim, karena sejak semula dianggap tidak pernah ada perjanjian. Demikianlah juga apabila perjanjian yang dibuat itu tanpa sebab (causa), ia dianggap tidak pernah ada.66 Oleh karena itu, perjanjian bangun bagi juga bukanlah suatu perjanjian yang dilarang oleh ketentuan undang-undang. Dengan demikian, apabila dalam membuat suatu perjanjian tidak terdapat suatu hal tertentu, maka dapat dikatakan bahwa objek perjanjian tidak ada. Oleh karena itu, perjanjian tersebut tidak dapat dilaksanakan karena tidak terang apa yang diperjanjikan. Sedangkan suatu perjanjian yang isinya tidak ada sebab yang diperbolehkan atau isinya melanggar ketentuan, maka perjanjian itu juga tidak dapat dilaksanakan karena melanggar undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan.

65 66

Ibid., hal. 94. Ibid., hal. 96.


C. Hak dan Kewajiban dalam Perjanjian Bangun Bagi Menurut KUH Perdata suatu perjanjian merupakan perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Berdasarkan pengertian tersebut suatu perjanjian baru dapat dibuat apabila terdapat dua orang atau lebih yang sepakat untuk saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu prestasi yang merupakan tujuan dari pada perjanjian yang mereka buat tersebut. Hal ini juga dilakukan Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan Toko yang dijadikan objek penelitian. Para pihak dapat melakukan perjanjian yang merupakan salah satu bentuk perikatan. Para pihak ataupun subjek hukum yang merupakan peserta dalam suatu perjanjian hanya terbatas pada orang-orang dan badan hukum. Menurut teori hukum, yang disebut subjek hukum adalah manusia yang berkepribadian hukum dan segala sesuatu yang berdasarkan tuntutan dan kebutuhan masyarakat, yang oleh hukum diakui sebagai pendukung hak dan kewajiban. Setiap individu merupakan subjek sejak mulai dia lahir sampai ia meninggal, kecuali apabila undang-undang menentukan lain, maka bayi dalam kandunganpun sudah merupakan subjek hukum apabila menyangkut kepentingannya. Namun individu atau subjek hukum yang dapat membuat perjanjian adalah individu yang mempunyai kecakapan untuk suatu perbuatan hukum. Hal ini penting untuk kelancaran dari pelaksanaan perjanjian

karena

kecakapan subjek hukum syarat subjektif dari syarat sahnya suatu perjanjian, apabila


syarat tersebut tidak terpenuhi, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Dalam suatu perjanjian, para pihak merupakan pendukung hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian tersebut. Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan Toko dalam pelaksanaannya melibatkan dua pihak, yaitu pemilik tanah dan pelaksana pembangunan. Dalam hal ini pelaksana pembangunan toko membuat perjanjian dengan pemilik tanah untuk melaksanakan pembangunan toko dengan membagi hasilnya sesuai dengan perjanjian bersama dengan pemilik tanah. Dengan demikian dalam perjanjian bangun bagi pembangunan toko, para pihak yang terlibat antara lain : a. Pemilik tanah, yaitu pihak yang menyerahkan atau menyediakan tanahnya kepada pihak pelaksana pembangunan sebagai pelaksana pembangunan toko untuk dapat dibangun sejumlah unit bangunan toko di atas tanah yang dimiliki pemilik tanah. Terhadap pembangunan toko tersebut pemilik tanah memperoleh bagian hasil berupa sejumlah unit pertokoan sesuai dengan perjanjian. b. Pihak pelaksana pembangunan, yaitu pihak yang menyediakan dirinya untuk melaksanakan kegiatan pembangunan toko di atas tanah milik orang lain dengan menerima sejumlah bagian unit bangunan toko tersebut.67

67

Hasil wawancara dengan Notaris T. Irwansyah di Banda Aceh, Tanggal 12 Juli 2010


Setiap perjanjian melahirkan perikatan sebagai hubungan hukum yang menyebabkan para pihak mempunyai hak dan kewajiban. Pada perbuatan hukum bersegi dua, yaitu perjanjian yang terdapat hak dan kewajiban di antara para pihak yang terlibat dalam perjanjian. Sehubungan dengan hal ini, Utrech mengatakan bahwa “Tiap-tiap hubungan hukum bersegi dua, kekuasaan (bevoegdheid) dengan tantangannya yakni, kewajiban ini diberikan hukum kepada seseorang (baik seorang pribadi maupun suatu badan hukum) karena perhubungan hukumnya dengan orang lain (suatu badan hukum lain), juga diberi hak.68 Dalam hal dua orang mengadakan suatu perjanjian, maka timbullah hak bagi pihak yang satu menjadi kewajiban bagi pihak lain yang dalam KUH Perdata pihak yang satu disebut debitur dan pihak yang lain disebut kreditur. Dalam perjanjian bangun bagi pembangunan toko, pemilik tanah menyatakan setuju dan memberi izin kepada pelaksana pembangunan untuk melaksanakan pembangunan sejumlah unit bangunan toko di atas tanah miliknya. Demikian juga halnya dengan pelaksana pembangunan sebagai pelaksana pembangunan berkewajiban melakukan prestasinya kepada pemilik tanah dengan sebaik-baiknya.69

68

Utrech, Op.Cit., hal. 126. Hasil wawancara dengan T. Irwansyah, Azhar dan Sabaruddin Salam Notaris di Banda Aceh, Tanggal 12 – 13 Juli 2010 69


Berdasarkan hasil hasil penelitian di lapangan diketahui bahwa dalam pelaksanaan perjanjian bangun bagi pembangunan toko, yang menjadi hak dari pemilik tanah adalah mendapatkan atau memperoleh hasil berupa sejumlah unit bangunan toko sesuai dengan perjanjian atau ketentuan yang diperjanjikan dan jangka waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian. Sedangkan hak lainnya dari pemilik tanah adalah : 1. Berhak mengawasi hasil pelaksanaan pekerjaan usaha pembangunan toko khususnya dalam penggunaan material sesuai dengan perjanjian. 2. Berhak memberi teguran (mengambil tindakan yang tegas) apabila terjadi penyalahgunaan bahan material dan apabila tidak menerima bagian sebagaimana yang diperjanjikan. 3. Berhak mengalihkan objek perjanjian kepada pihak lain apabila pelaksana pembangunan tidak melaksanakan kewajibannya. Sedangkan kewajiban pemilik tanah adalah : 1. Menyerahkan tanah miliknya untuk dipergunakan oleh pelaksana pekerjaan usaha pembangunan

toko

dan

memberi

jaminan

terhadap

lancarnya

proses

pembangunan dilaksanakan. 2. Pemilik tanah wajib menyerahkan dan mengakui bagian dari hasil pembangunan yang menjadi hak pelaksanaan pekerjaan usaha pembangunan toko sesuai dengan


perjanjian.70 Hak pelaksana pembangunan dalam perjanjian bangun bagi pembangunan toko adalah mendapat jaminan terhadap kelancaran pembangunan toko dan berhak memperoleh bagian atas hasil pembangunan toko sesuai dengan bagian yang menjadi bagiannya sebagai imbalan dari pekerjaan yang telah dikerjakannya. Sedangkan yang menjadi kewajiban pelaksana pembangunan sebagai pelaksana pembangunan adalah merupakan hak dari pemilik tanah, antara lain : 1. Melaksanakan pekerjaan pembangunan toko yang menjadi objek perjanjian sesuai dengan rencana dan persyaratan serta menggunakan material sesuai dengan yang diperjanjikan. 2. Wajib menyerahkan bagian bangunan toko yang menjadi bagian hak pemilik tanah. 3. Wajib melaksanakan pembangunan toko sesuai dengan perjanjian dan menjaga agar tanah tidak dipergunakan untuk usaha lain yang tidak sesuai dengan perjanjian dan kegiatan lain yang dapat merugikan lingkungan di sekitarnya. Penjelasan di atas menjelaskan bahwa seperti halnya perjanjian pada umumnya, khususnya perjanjian yang bertimbal balik termasuk dalam hal ini perjanjian bangun bagi pembangunan toko juga terdapat pengaturan hak dan kewajiban. Hak bagi salah satu adalah kewajiban bagi pihak lainnya demikian pula sebaliknya. Untuk lebih jelasnya mengenai hak dan kewajiban para pihak dalam

70

Hasil wawancara dengan T. Irwansyah, Azhar dan Sabaruddin Salam Notaris di Banda Aceh, Tanggal 12 – 13 Juli 2010


perjanjian bangun bagi dapat dilihat pada lampiran beberapa Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan Toko yang berhasil penulis peroleh di lapangan. D. Prestasi dan Wanprestasi serta Akibat Hukumnya Dalam setiap perjanjian yang melibatkan dua pihak pastilah mempuyai hak dan kewajiban. Hak bagi salah satu pihak merupakan kewajiban/prestasi yang harus dilaksanakan oleh pihak

lainnya. Demikian pula dalam perjanjian Bangun Bagi

Pembangunan Toko terdapat dua pihak yaitu pemilik tanah dan pelaksana pembangunan pertokoan. Menurut M. Yahya

Harahap

prestasi adalah “Objek atau voorweb dari

perjanjian/verbintennis, tanpa prestasi hubungan hukum yang dilakukan berdasarkan tindakan hukum sama sekali tidak mempunyai kedudukan sebagai chudeisert atau kreditur, pihak yang wajib menunaikan prestasi berkedudukan sebagai Schuldenaar atau debitur”.71 Jika undang-undang telah menetapkan subjek perjanjian yaitu pihak kreditur yang berhak atas prestasi dan pihak debitur yang wajib melaksanakan prestasi, maka intisari atau objek dari perjanjian adalah prestasi itu sendiri. Wujud prestasi ini dalam Pasal 1234 KUH Perdata terdiri dari 3 macam yaitu : 1. Perikatan untuk memberikan sesuatu atau menyerahkan sesuatu; 2. Perikatan untuk berbuat sesuatu;

71

M.Yahya Harahap, Op.Cit., hal. 17


3. Perikatan untuk tidak berbuat sesuatu.72 Perikatan untuk memberikan sesuatu misalnya perjanjian jual beli, perjanjian tukar menukar dan lain-lain. Sedangkan perikatan untuk berbuat sesuatu antara lain perjanjian kerja, perjanjian pemborongan pekerjaan termasuk perjanjian bagi hasil atau bangun bagi. Kemudian perikatan untuk tidak berbuat sesuatu misalnya adalah perjanjian untuk tidak memasang gambar pada suatu tembok. Dalam membuat perjanjian sebagaimana yang telah diuraikan terdahulu bahwa dalam suatu perjanjian terdapat para pihak dimana masing-masing pihak mempunyai kewajiban yang timbul dari perjanjian yang telah disepakati bersama. Hak dan kewajiban

itu harus dilaksanakan secara sukarela. Apabila hak dan

kewajiban tersebut tidak dilaksanakan atau dengan kata lain tidak memenuhi apa yang dijanjikan maka ia dikatakan melakukan wanprestasi (ingkar janji). Adapun pengertian umum tentang wanprestasi adalah pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya. Menurut Wiryono Prodjodikoro, mengatakan bahwa “wanprestasi adalah ketiadaan suatu prestasi dan prestasi dalam hukum perjanjian berarti suatu hal yang harus dilaksanakan sebagai isi dari suatu perjanjian”.73 Demikian pula halnya dalam perjanjian bangun bagi apabila salah satu pihak di dalam perjanjian bangun bagi tidak melakukan kewajibannya sebagaimana yang

72

Lihat Pasal 1234 KUH Perdata Wirjono Prodjoikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan Tertentu, Sumur Bandung, 1997, hal. 44. 73


telah ditetapkan dalam perjanjian, maka pihak tersebut dinyatakan telah melakukan wanprestasi. Pengertian wanprestasi sebagaimana diuraikan di atas, menjelaskan bahwa pengertian wanprestasi adalah si debitur tidak melaksanakan kewajiban pada tepat waktunya atau melakukan kewajiban tetapi tidak sepenuhnya. Selanjutnya M. Yahya Harahap mendefinisikan wanprestasi sebagai: Pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya”. Dengan demikian seorang debitur disebutkan dan berada dalam keadaan wanprestasi apabila ia dalam melakukan pelaksanaan perjanjian telah lalai sehingga terlambat dari jadwal yang ditentukan atau dalam melaksanakan prestasi tidak menurut selayaknya.74 Untuk menentukan debitur dalam keadaan wanprestasi harus ada unsur salah pada debitur. Salah satu cara untuk adanya unsur salah itu terlebih dahulu harus memberikan somasi (teguran). Seorang dapat dikatakan berada dalam keadaan wanprestasi apabila ia telah dinyatakan lalai yaitu melalui surat perintah atau akta lain yang sejenis berdasarkan kekuatan perjanjian itu sendiri dan setelah dilakukan teguran.75 Hal ini diatur dalam Pasal 1238 KUH Perdata menentukan bahwa “si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, jika ia menetapkan, bahwa si berutang akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan”.

74 75

M. Yahya Harahap, Op.Cit., hal. 60. Ibid.


Mengenai teguran tersebut Abdulkadir Muhammad menyatakan bahwa “dalam hal ini debitur perlu diperingatkan secara tertulis, dengan surat perintah atau dengan akta sejenis, dalam surat perintah itu ditentukan bahwa ia segera memenuhi prestasinya, jika tidak dipenuhi, ia telah dinyatakan wanprestasi”.76 Dengan demikian, dalam perjanjian bangun bagi pembangunan pertokoan wanprestasi, tidak hanya terbatas pada tidak melakukan suatu yang telah disanggupi, tetapi juga melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan oleh salah satu pihak atau melakukan sesuatu tetapi terlambat. R. Subekti mengatakan

wanprestasi (kelalaian atau kealpaan) seseorang

debitur dalam suatu perjanjian dapat berupa 4 macam : a. b. c. d.

Tidak melakukan apa yang telah disanggupi akan dilakukannya; Melakukan apa yang dijanjikan tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikan; Melakukan apa yang dijanjikan akan tetapi terlambat Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.77 Perjanjian bangun bagi apabila telah ditentukan bahwa objek perjanjian

berupa pembangunan pertokoan telah dilakukan menurut ketentuan, namun hasilnya tidak seperti yang diharapkan, maka pelaksana pembangunan yang menyanggupi untuk melakukan itu dianggap telah melakukan wanprestasi. Sebaliknya pemilik tanah atau lahan pembangunan yang diwajibkan untuk memberikan jaminan bagi pelaksana pembangunan untuk melaksanakan pembangunan sesuai dengan telah

76 77

Abdul Kadir Muhammad. Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung 1982, hal 92. R.Subekti, Op.Cit., hal 45


ditentukan, tetapi ia tidak dapat memenuhinya, maka ia juga dikatakan telah wanprestasi. Di dalam perjanjian bangun bagi wanprestasi tidak hanya terbatas melakukan sesuatu yang telah disanggupi akan dilakukan tetapi juga meliputi perbuatan melakukan apa yang diperjanjikan tetapi tidak sebagaimana yang diperjanjikan atau melakukan yang diperjanjikan tetapi terlambat. Bila wanprestasi terjadi karena kelalaian maka dapat diperingatkan secara tertulis dengan surat perintah atau akta sejenis itu. Dalam surat perintah itu ditentukan agar pihak yang melakukan wanprestasi untuk segera mengetahui bahwa pada waktu tertentu ia harus memenuhi prestasinya. Melakukan apa yang diperjanjikan tetapi terlambat, maka yang perlu diperhatikan adalah akibat dari keterlambatan itu. Misal akibat dari salah satu tidak membayar atau terlambat membayar uang atau tidak membayar uang yang telah diperjanjikan semula, sehingga pihak lainnya menderita kerugian. Jika salah satu pihak dituduh melakukan wanprestasi maka ia dapat membela diri dengan mengajukan berbagai alasan dalam hal ini, R. Subekti menyatakan ada 3 macam yaitu : a. Mengajukan tuntutan adanya keadaan memaksa (overmacht atau force majeur) ; b. Mengajukan bahwa si berpiutang (kreditur) sendiri juga telah lalai (exceptio non adimpleti contratus):


c. Mengajukan bahwa kreditur telah melepaskan hak-haknya menuntut ganti rugi (pelepasan hak Bahasa Belanda echtsverwerking).78 Keadaan memaksa di tentukan dalam Pasal 1244 dan 1245 KUH Perdata. Kedua pasal tersebut dimaksudkan untuk mengganti kerugian akibat peristiwa yang disengaja, sehingga perjanjian tersebut tidak dapat dilaksanakan. Selanjutnya sebagai konsekuensi

dari wanprestasi, oleh hukum diberikan

sanksi kepada pihak yang mengingkari janjinya, karena tanpa adanya sanksi dapat mengakibatkan kerugian pada salah satu pihak dalam penyelesaiannya. Menurut Subekti akibat dari wanprestasi adalah : 1. 2. 3. 4.

Pembayaran kerugian yang diderita oleh kreditur atau dengan kata lain ganti rugi; Pembatalan perjanjian atau pemecahan perjanjian; Peralihan resiko; Pembayaran biaya perkara kalau sampai diperkarakan di depan pengadilan.79 Berdasarkan uraian di atas jelas bahwa pihak tidak mendapat haknya atau

kontra prestasi dari suatu perjanjian karena terjadinya wanprestasi dapat memilih dari tuntutan sebagai berikut : 1) Ganti Rugi Menurut ketentuan Pasal 1242 KUH Perdata jika perikatan itu bertujuan untuk tidak berbuat sesuatu, maka pihak manapun, jika berbuat sesuatu yang berlawanan dengan perikatan, karena pelanggaran itu wajiblah ia mengganti biaya, rugi dan bunga.

78 79

Ibid, hal. 48 Ibid.


Dalam perjanjian untuk memberikan sesuatu atau untuk tidak memberikan sesuatu,

apabila

salah

satu

pihak

tidak

memenuhi

kewajibannya

maka

penyelesaiannya adalah diwajibkan kepada pihak tersebut untuk pembayaran biaya, rugi, dan bunga (Pasal 1239 KUH Perdata). 2) Pembatalan Perjanjian Pembatalan perjanjian bertujuan membawa kedua belah pihak kepada keadaan sebelum perjanjian diadakan. Jika salah satu pihak telah menerima sesuatu dari pihak lain baik uang maupun barang, maka harus dikembalikan. Dalam hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum tetapi pembatalan harus dimintakan kepada hakim. Permintaan ini juga harus dilakukan meskipun syarat batal tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan dalam persetujuan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, hakim leluasa menurut keadaan, atas perintah tergugat, memberikan jangka waktu yang tidak boleh lebih dari 1 (satu) bulan.80 Dari ketentuan tersebut bahwa perjanjian tidak batal dengan sendirinya bila terjadi wanprestasi, melainkan melalui keputusan hakim. 2) Peralihan Resiko Peralihan resiko yang merupakan sanksi ketiga terhadap wanprestasi diatur dalam Pasal 1237 ayat (2) KUH Perdata yang menyebutkan bahwa “Jika si berpiutang lalai akan menyerahkannya, maka semenjak saat kelalaian, kebendaan adalah atas tanggungan si berhutang”.81 Dengan demikian apabila debitur tidak

80

Ibid. Lihat Pasal Pasal 1237 ayat (2) KUH Perdata

81


menyerahkan barang, maka segala sesuatu yang terjadi atas objek yang diperjanjikan yang menyangkut resiko berada dalam tanggung jawabnya. 4) Membayar Biaya Perkara Kewajiban membayar biaya perkara diatur dalam Pasal 1267 KUH Perdata yang menyebutkan “Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”.82 Menurut ketentuan tersebut, pihak kreditur dapat menuntut pihak debitur yang lalai itu, pemenuhan perjanjian atau pembatalan disertai penggantian biaya, rugi dan bunga. Oleh karena itu, ia dapat menuntut pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi, misalnya penggantian kerugian karena pemenuhan prestasi terlambat. Bilamana ia menuntut ganti rugi saja, maka dianggap telah melepaskan hanya untuk meminta pemenuhan atau pembatalan. Wanprestasi (ingkar janji) berarti tidak melaksanakan isi kontrak. Padahal pihak-pihak

sebelumnya

telah

sepakat

melaksanakannya.

Untuk

mencegah

wanprestasi dan memberikan keadilan dan kepastian hukum kepada pihak-pihak, hukum menyediakan sanksi perdata karena masalah kontrak menyangkut kepentingan pribadi, yang berbeda dengan sanksi pidana berupa hukuman fisik (pemenjaraan) terhadap pelaku kejahatan atau tindak pidana tertentu sebagaimana diatur dalam hukum pidana. 82

Pasal 1267 KUH Perdata


Ganti rugi yang dapat digugat terhadap wanprestasi adalah penggantian kerugian material yang nyata akibat wanprestasi tersebut. Ganti rugi dapat berupa biaya yang telah dikeluarkan, kerugian yang diderita, dan keuntungan yang seyogyanya bisa didapatkan seandainya tidak terjadi wanprestasi. Di samping itu, juga penggantian kerugian immaterial berupa kehilangan kesempatan, kenikamatan, dan semacamnya yang semuanya perlu dihitung berapa besar jumlahnya dalam bentuk uang. Selanjutnya ganti rugi tersebut dapat diperincikan dalam tiga unsur, yaitu: 1. Biaya, adalah segala pengeluaran atau perongkosan yang nyata-nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. 2. Rugi/kerugian adalah kerugian karena kerusakan alat-alat kepunyaan kreditur, yang diakibatkan oleh kelalaian debitur yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayar atau dihitung oleh kreditur. 3. Bunga adalah bunga atas keterlambatan pembayaran/pelaksanaan perjanjian atau dapat dipersamakan dengan denda.83 Untuk menentukan jumlah ganti rugi, Setiawan berpendapat : 1. Ukuran Objektif, yaitu harus diteliti berapa kerugian pada umumnya dari seseorang kreditur dalam keadaan yang sama, seperti kreditur yang bersangkutan. 2. Keuntungan yang akan diperoleh disebabkan karena adanya perbuatan wanprestasi.84 Mengenai masalah besarnya ganti rugi ini dapat pula ditelaah Keputusan Mahkamah Agung tanggal 29 April 1970 No. 610.K/Sip/1968, yang menentukan bahwa dalam hal pihak yang mengajukan ganti rugi berhak mendapatkan ganti rugi

83

Kartini Muljadi dan Gunawan Wijaya, Perikatan Pada Umumnya, Rajawali Pers, Jakarta, 2004, hal. 83-84 84 R.Setiawan., Pokok-Pokok Perikatan, Bina Cipta, Bandung, 1992, hal. 18.


itu, tetapi jumlah yang dituntutnya dianggap tidak pantas, hakim berwenang menetapkan jumlah yang sepantasnya harus diberikan.85 E. Faktor Penyebab Terjadinya Tuntutan Pembatalan dalam Perjanjian Bangun Bagi di Kota Banda Aceh Sebagaimana dijelaskan sebelumnya bahwa pada prinsipnya setiap perjanjian menganut asas kebebasan berkontrak, yang memberikan kebebasan untuk mengadakan dan menentukan perjanjian asal dalam batas-batas tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum dan setiap perjanjian harus diikuti dengan itikad baik. Demikian pula dalam pelaksanaannya perjanjian bangun bagi yang melibatkan pihak pemilik tanah dengan pengembang juga merupakan perjanjian konsensuil (timbal balik) dan sebagai suatu perjanjian timbal balik, maka yang menjadi kewajiban pemilik tanah merupakan hak dari pengembang. Sebaliknya apa yang menjadi kewajiban debitur adalah merupakan hak bagi pihak penjual. Berdasarkan hasil penelaahan kedua perjanjian tersebut diketahui bahwa dalam Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan Toko tersebut mengatur ketentuan yang sama dan yang membedakan hanyalah jumlah unit bangunan toko yang dibangun. Adapun tanggung jawab pelaksana pembangunan ditentukan: 1. Hak dan kewajiban pemilik tanah a. Hak pemilik tanah (1) Pemilik tanah berhak menerima bagian dari rumah toko yang dibangun sesuai dengan kesepakatan/perjanjian; 85

Departemen Kehakiman, Kumpulan Yurisprudensi Bidang Hukum Perdata, Provinsi Daerah Istimewa Aceh.


(2) Berhak mengawasi jalannya pembangunan berjalan sebagaimana yang diperjanjikan. b. Kewajiban pemilik tanah (1) Memberikan persetujuan dan menyerahkan tanah untuk dilaksanakannya pembangunan sesuai perjanjian; (2) Memberikan jaminan kepada pelaksana dalam pelaksanaan pembangunan dari gangguan pihak lain yang berkepentingan. 2. Hak dan kewajiban pelaksana pembangunan a. Hak pelaksana pembangunan (1) Melaksanakan pembangunan rumah toko di lokasi tanpa gangguan dari pihak lain; (2) Berhak atas bagian rumah toko yang menjadi haknya sesuai perjanjian. b. Kewajiban Pelaksana pembangunan (1) Memohon, mengurus dan menyelesaikan izin bangunan dan izin lainnya yang diperlukan untuk melaksanakan pembangunan. (2) Melaksanakan

pembangunan

pertokoan

dengan

spesifikasi

dan

penggunaan material sebagaimana diperjanjikan. (3) Menanggung seluruh

biaya

yang diperlukan

dalam

pelaksanaan

pembangunan. (4) Menyerahkan bagian yang menjadi hak pemilik tanah sesuai perjanjian dan tepat waktu. Hal ini dibenarkan oleh pemilik tanah bahwa pihaknya dalam perjanjian bangun bagi tersebut merupakan pihak yang menyediakan lahan berupa tanah pertapakan yang kemudian akan digunakan sebagai lahan tempat membagun sejumlah unit rumah toko sebagaimana yang diatur dalam perjanjian. Dalam hal ini pemilik tanah hanya menjalankan kewajibannya untuk menyerahkan lahan dimaksud


dan memberikan jaminan bahwa tanah tersebut tidak akan diganggu oleh pihak lain.86 Demikian pula halnya dengan pengembang atau pelaksana pembangunan juga mengakui bahwa pihaknya dalam

perjanjian bangun bagi tersebut memang

memegang peran utama karena selain sebagai penyandang dana juga sebagai pihak yang mengurus segala sesuatu yang berkaitan dengan perizinan dalam pelaksanaan pembangunan baik izin mendirikan bangunan sampai pada saat pemisahan hak atas tanah dan bangunan setelah selesainya pembangunan. Namun dalam pelaksanaannya ada juga berbagai perubahan perjanjian sesuai dengan kesepakatan yang dapat disesuaikan dengan kondisi di lapangan.87 Selain itu, dalam perjanjian bangun bagi tersebut kepada pelaksana pembangunan juga diwajibkan memulai pembangunan rumah toko

sesuai dengan

rencana pembangunan (bestek/rancangan) yang telah disepakati bersama paling lambat 240 hari/8 (delapan) bulan sejak keluarnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Kemudian apabila tidak dapat menyelesaikan pembangunan toko tepat waktu, maka setiap hari keterlambatan pelaksana pembangunan diwajibkan untuk membayar denda dan pemilik tanah dapat menunjuk orang lain untuk melakukan pembangunan. Berdasarkan hasil wawancara dengan pemilik tanah lainnya juga diketahui bahwa selaku pihak yang memberikan tanah diketahui bahwa dalam perjanjian 86

Tn Said Muhammad, Pemilik Tanah dalam Perjanjian Bangun Bagi, Wawancara, Tanggal 14 Juli 2010. 87 Tn. Said Ibnu Ba’dan, Pelaksana Pembangunan Rumah Toko, Wawancara, Tanggal 16 Juli 2010.


bangun bagi rumah toko di atas tanah miliknya, ia hanya menyediakan tanah dan memberikan jaminan atas lancarnya pelaksanaan pembangunan. Sedangkan seluruh biaya yang menyangkut pelaksanaan pembangunan adalah menjadi tanggung jawab pelaksana pembangunan.88 Para pihak dalam perjanjian bangun bagi juga menjelaskan bahwa sesuai perjanjian, ia selaku pelaksana pembangunan bertanggung jawab atas segala biaya yang dikeluarkan demi terlaksananya perjanjian. Oleh karena itu, sesuai dengan perjanjian bentuk bangunan harus sesuai dengan perjanjian bangun bagi pembangunan toko yang dibuat sebelumnya dan harus menyelesaikan pembangunan tepat waktu sesuai perjanjian sedangkan yang menjadi haknya adalah memperoleh bagian dari keseluruhan bangunan yang dibangun dan adanya jaminan tentang keabsahan hak-hak atas tanah dari pemilik tanah yang dibuktikan dengan adanya sertifikat hak milik atas tanah.89 Selain itu, hal yang tidak kalah pentingnya dalam pelaksanaan pembangunan toko bahwa pelaksana pembangunan bertanggung jawab atas semua pekerja/tukang yang dipekerjakan, baik upah keselamatan maupun kesehatannya, kesehatan merupakan salah satu faktor keberhasilan dalam suatu pekerjaan. Pelaksana pembangunan juga wajib mempekerjakan pekerja tukang yang benar-benar ahli 88

Ny. Koi Sui Lin, dan Tn Said Muhammad, Pemilik Tanah dalam Perjanjian Bangun Bagi, Wawancara, Tanggal 14 – 16 Juli 2010. 89 Tn. Said Ibnu Ba’dan, Pelaksana Pembangunan Rumah Toko, Wawancara, Tanggal 16 Juli 2010.


dalam bidangnya.90 Selain kedua pihak di atas dalam pelaksanaan pekerjaan perjanjian membangun perumahan juga dapat melibatkan pengawas, untuk selalu mengawasi jalannya pekerjaan agar sesuai dengan perjanjian atau ketentuan dalam bestek, sehingga pelaksana pembangunan dapat memenuhi persyaratan

teknis maupun

persyaratan administratif. Dalam Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan Toko dapat diketahui bahwa di samping pemilik tanah bertugas melakukan pengawasan terhadap bagian bangunan yang menjadi haknya. Pengawasan dimaksud dilakukan terhadap pelaksanaan pembangunan supaya tidak merugikan pemilik tanah, oleh karena itu dalam hal pengawasan ini pemilik tanah dapat melibatkan pihak lain karena umumnya pemilik tanah tidak mengetahui secara mendetail mengenai gambar rencana pembangunan maupun kondisi material yang digunakan.91 Uraian di atas menunjukkan bahwa dalam perjanjian bangun bagi pembangunan toko telah diatur berbagai hak dan kewajiban bagi para pihak yang terlibat di dalamnya. Namun demikian, walaupun dalam perjanjian telah diatur berbagai hak dan kewajiban para pihak secara mendetail namun tetap saja ditemukan wanprestasi dalam pelaksanaannya.

90

Tn. Yuliansi, Pelaksana Pembangunan Rumah Toko, Wawancara, Tanggal 17 Juli 2010. Tn Said Muhammad, Pemilik Tanah dalam Perjanjian Bangun Bagi, Wawancara, Tanggal 14 Juli 2010. 91


Dalam pelaksanaan perjanjian bangun bagi toko, terdapat pelaksana pembangunan yang tidak memenuhi tanggung jawabnya sebagaimana yang telah diperjanjikan, sehingga pemilik tanah merasa dirugikan. Pelanggaran ketentuan perjanjian yang dilakukan pelaksana pembangunan dapat berupa tidak melaksanakan pembangunan sesuai dengan perjanjian. Hal ini diakibatkan karena pada saat pembangunan pihak pelaksana pembangunan hanya membangun yang menjadi hak pemilik tanah terlebih dahulu sedangkan untuk yang menjadi miliknya dibangun belakangan dengan model yang berbeda dari kesepakatan semula. Hal ini tentunya tidak dapat diterima oleh pemilik tanah karena dengan sendirinya akan merugikan pemilik tanah yang akan memperoleh bagian toko yang berbeda. Selain itu, juga ditemukan adanya pelaksanaan perjanjian yang tidak selesai tepat waktu dan dan tidak menyerahkan bangunan toko pada saat yang telah ditentukan sehingga harus dilakukan pengalihan perjanjian bangun bagi kepada pihak lain.92 Adapun hal yang menyebabkan pekerjaan pembangunan tidak selesai atau tidak dilakukannya penyerahan pekerjaan tepat waktu adalah karena pelaksana pembangunan kekurangan modal, sehingga harus menjual lebih dahulu bagian toko yang menjadi haknya dan kemudian membangun yang menjadi hak pemilik tanah.93 Berdasarkan uraian tersebut jelaslah bahwa dalam pelaksanaan perjanjian bangun bagi toko, khususnya pada perjanjian yang diteliti pelaksana pembangunan 92

Hasil wawancara dengan T. Irwansyah, Azhar dan Sabaruddin Salam Notaris di Banda Aceh, Tanggal 12 – 13 Juli 2010 93 Tn. Yuliansi, Pelaksana Pembangunan Rumah Toko, Wawancara, Tanggal 17 Juli 2010.


tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku adalah (1) tidak melaksanakan pembangunan toko dengan spesifikasi dan penggunaan material sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian dan (2) tidak dapat menyerahkan bagian yang menjadi hak pemilik tanah sesuai perjanjian dan tepat waktu.94 Kondisi ini diakui oleh kedua pelaksana pembangunan bahwa pihaknya memang tidak sepenuhnya dapat melaksanakan ketentuan perjanjian seperti yang dimuat dalam kontrak karena dalam pelaksanaan di lapangan kondisi yang dihadapi tidak selamanya sesuai dengan perencanan. Berdasarkan uraian di atas jelaslah bahwa pelaksanaan perjanjian bangun bagi yang dibuat antara pemilik tanah dengan pelaksana pembangunan walaupun telah ada ketentuan yang mengatur dengan jelas tetap saja tidak dapat berjalan sebagaimana mestinya akibat adanya wanprestasi dari salah satu pihak. Kondisi ini menyebabkan terjadinya tuntutan pembatalan tersebut tidak selalu dilakukan melalui pengadilan tetapi dapat juga dilakukan secara langsung kepada pihak yang menyebabkan kerugian tersebut. Dalam perjanjian bangun bagi pembangunan toko di Kota Banda Aceh tuntutan pembatalan perjanjian yang dilakukan oleh pemilik tanah akibat pelaksana pembangunan tidak melaksanakan pembangunan sesuai dengan perjanjian. Hasil penelitian dan wawancara yang dilakukan diketahui bahwa faktor yang menyebabkan

94



tuntutan pembatalan perjanjian bangun bagi oleh pemilik antara lain : (1) Kelalaian pelaksana pembangunan, dan (2) Kondisi lokasi pembangunan yang kurang mendukung pelaksanaan pembangunan. Hal ini menunjukkan bahwa pelaksana pembangunan tidak sepenuhnya melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang dibuat sebelumnya sehingga menimbulkan tuntutan pembatalan dari pemilik tanah. Untuk lebih jelasnya dapat diuraikan sebagai berikut: 1. Faktor kelalaian pelaksana pembangunan Hal ini dapat dilihat dari tindakan dari pelaksana pembangunan yang mengerjakan pembangunan dengan tidak melalui pertimbangan yang matang dan tidak mempergunakan material sesuai dengan perjanjian. Pelaksana pembangunan hanya melihat keuntungan yang akan diperoleh saja tanpa perhitungan untung rugi dan baru menyadarinya setelah pekerjaan dimulai, sehingga pada saat pekerjaan sedang berjalan terjadi perbedaan kondisi di lapangan dengan yang dimuat dalam kontrak. Kondisi ini terjadi akibat pelaksana pembangunan yang tidak lagi mampu melanjutkan pembangunan karena salah perhitungan dalam menerima pekerjaan. Semula perhitungan yang dilakukan dengan tingkat harga material yang sedikit lebih murah sedangkan pada saat pelaksanaan nilai material yang diperlukan sudah meningkat dan tidak sesuai dengan kontrak yang dibuat sebelumnya sehingga


terpaksa menggunakan material yang berbeda dengan perjanjian sebelumnya.95 Kelalaian pihak pelaksana pembangunan ini dapat diakibatkan kurangnya modal karena dalam perkiraan semula tidak sebesar kebutuhan dalam pelaksanaannya sehingga tidak dapat melaksanakan pembangunan secara keseluruhan. Kelalaian pelaksana pembangunan ini biasanya terdapat pada saat perjanjian dibuat dimana dalam melakukan analisa material tidak disesuaikan dengan kondisi keuangannya sehingga pada akhirnya tidak lagi mampu melaksanakan kewajibannya dalam menyelesaikan pembangunan. Dengan demikian, jelas bahwa faktor kelalaian pelaksana pembangunan atau pelaksana pembangunan toko dalam menganalisa material maupun ketersediaan modal yang terbatas merupakan faktor penyebab pihak pelaksana pembangunan tidak dapat menyelesaikan pembangunan sesuai dengan perjanjian. 2. Faktor kondisi lokasi pembangunan Faktor lain yang menyebabkan tidak selesainya pelaksanaan pembangunan toko adalah kondisi tempat dilaksanakan pembangunan rumah toko yang merupakan areal persawahan yang harus dilakukan pemadatan sehingga jadwal pembangunan menjadi tertunda, walaupun

pihak

pelaksana pembangunan sebelumnya telah

meninjau lokasi. Akan tetapi, tidak memperkirakan kondisi tanah kurang memadai untuk langsung dilakukan pembangunan tetapi harus dilakukan penimbunan dan pemadatan terlebih dahulu Karena tanah dalam kondisi labil dan tidak padat. Kondisi

95



ini menyebabkan terganggunya pelaksanaan pekerjaan sehinga membutuhkan jangka waktu yang lebih lama dalam menyelesaikan pekerjaan sehingga menambah jadwal pelaksanaan pembangunan. Hal ini seperti dikemukakan oleh pelaksana pembangunan bahwa akibat kondisi lapangan tempat di mana pembangunan dilakukan yang tidak bersahabat dan sering berdampak pada kerugian yang harus ditanggung pelaksana pembangunan. Hal ini tentunya berakibat pada kerugian yang dialami dan berpengaruh pada pelaksanaan dan penyelesaian pembangunan toko tersebut.96 Menurut pemilik tanah alasan tidak diselesaikannya pembangunan juga diakibatkan kondisi alam ini wajar dijadikan alasan karena kerusakan dan kerugian yang ditimbulkan ini tidak seluruhnya terjadi karena kesalahan dari pelaksana pembangunan. Namun demikian, sebenarnya pihak pelaksana pembangunan juga harus mempertimbangkan hal tersebut dalam mengajukan jangka waktu penyelesaian yang dibuat dalam perjanjian sebelumnya sehingga tidak menderita kerugian di kemudian hari.97 Jadi dengan demikian adanya tuntutan pembatalan juga disebabkan karena tidak terlaksananya kewajiban penyelesaian pembangunan rumah toko karena dari kelalaian pelaksana pembangunan dan kondisi di sekitar lokasi pembangunan.

96

Tn. Said Ibnu Ba’dan dan Tn. Yuliansi, Pelaksana Pembangunan Rumah Toko, Wawancara, Tanggal 16 – 17 Juli 2010. 97 Ny. Koi Sui Lin, dan Tn Said Muhammad, Pemilik Tanah dalam Perjanjian Bangun Bagi, Wawancara, Tanggal 14 – 16 Juli 2010.


Penjelasan tersebut di atas dapat diketahui bahwa faktor penyebab pihak pelaksana pembangunan tidak menyelesaikan pembangunan sesuai dengan perjanjian adalah akibat kelalaian pelaksana pembangunan atau pelaksana pembangunan dalam membuat anggaran biaya dan kondisi di lapangan yang dapat saja terjadi keadaan tidak terduga/overmacht. Selain hal tersebut di atas dapat dikemukakan pula bahwa faktor lain yang menjadi penyebab pelaksana pembangunan tidak melakukan kewajibannya adalah karena pelaksana pembangunan tidak beritikad baik. Dalam hal ini pelaksana pembangunan dalam perjanjian bangun bagi toko dianggap tidak melakukan kewajibannya tidak

sebagaimana

diketahui

oleh

yang

pemilik

diperjanjikan

tanah,

dimana

karena ketidak

merasa

tindakannya

sesuaian

perjanjian

dengan kenyataan di lokasi dijadikan alasan untuk tidak memenuhi kewajibannya atau tidak mempergunakan bahan material sesuai dengan kesepakatan sebelumnya. Ada tidaknya itikad baik tersebut juga dapat dilihat dalam pelaksanaan pekerjaan,

dimana

pelaksana

pembangunan

tidak

sempurna

melaksanakan

pembangunan terhadap pekerjaan sehingga mendapatkan teguran dari pihak pemilik tanah. Sampai adanya tuntutan pembatalan perjanjian dari pemilik tanah. Berdasarkan uraian di atas jelaslah bahwa faktor terjadinya tuntutan pembatalan Perjanjian Bangun Bagi Pembangunan Toko adalah faktor kelalaian pelaksana pembangunan dan kondisi lokasi pembangunan, di samping juga adanya iktikad tidak baik pelaksana pembangunan untuk menghemat biaya pembangunan.


BAB II FAKTOR PENYEBAB TERJADINYA TUNTUTAN PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN BANGUN BAGI DI KOTA BANDA ACEH

Recommend Documents