BAB I PENDAHULUAN
1.1.Latar Belakang Berdasarkan gambar 1.1, jumlah penduduk Kabupaten Sleman mengalami peningkatan jumlah penduduk setiap tahunnya. Namun jika dilihat dalam persentase jumlah penduduk, terjadi penurunan dari tahun 2011-2014. Penurunan terbesar terjadi di tahun 2012, sedangkan pada tahun 2013 hingga 2014 penurunan yang signifikan.
Persentase Jumlah Penduduk
Gambar 1. 1 Persentase Jumlah Penduduk Kabupaten Sleman Tahun 2010-2014 1,85% 2,00% 1,80% Daerah Istimewa Yogyakarta Dalam Angka 2015, diolah Sumber: 1,51% 1,50% 1,48% 1,60% 1,40% 1,20% 1,00% Persentase Jumlah 0,80% Penduduk 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% 0,00% 2010 2011 2012 2013 2014 Tahun
Sumber: Daerah Istimewa Yogyakarta Dalam Angka 2015, diolah
Pada tahun 2010, jumlah penduduk Kabupaten Sleman sebanyak 1.093.110 jiwa, lalu pada tahun 2011 jumlah penduduk menjadi 1.113.297 jiwa. Pada tahun 2012 jumlah penduduk tercatat sejumlah 1.130.140 jiwa namun, sesungguhnya terjadi penurunan sebesar 0,34% dari pertumbuhan di tahun sebelumnya. Pada tahun 2013 dan tahun 2014 juga mengalami
1
penurunan persentase jumlah penduduk meskipun sehingga tercatat jumlah penduduk Kabupeten Sleman menjadi 1.163.970 jiwa. Gambar 1. 2 Persentase Rumah Tangga Kabupaten/Kota di D.I Yogyakarta Tahun 2014 400.000 350.000
374.522 374.645
300.000 250.000
279.339
200.000
204.552
150.000 100.000
Persentase Rumah Tangga
113.749
50.000 0
Sumber: Daerah Istimewa Yogyakarta Dalam Angka 2015, diolah
Persentase rumah tangga tertinggi yaitu Kota Yogyakarta sebesar 374.645 rumah tangga dan Kabupaten Sleman mencapai 374.522 rumah tangga. Hal ini membuktikan bahwa
penduduk lebih memilih tinggal
di
2 (dua)
Kabupaten/Kota tersebut pada Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Banyaknya faktor penarik pertumbuhan penduduk salah satunya yaitu faktor pendidikan. Tabel 1. 1 Nama dan Jumlah Perguruan Tinggi di Kabupaten Sleman Tahun 2014-2015 Perguruan Tinggi Nama Institusi Jumlah Universitas Gadjah Mada 1 Universitas Negeri Yogyakarta 1 Universitas Atma Jaya Yogyakarta 1 Universitas Islam Negeri Sunan Kalijaga 1 Universitas Universitas Islam Indonesia 1 Universitas Sanata Darma 1 Universitas Proklamasi 45 1 Universitas Kristen Immanuel 1 Universitas Respati Yogyakarta 1 Institut Pertanian STIPER 1 Institut Institut Pertanian Yogyakarta 1 Sekolah Tinggi Sekolah Tinggi Bahasa Asing Lembaga 1
2
Indonesia-Amerika Sekolah Tinggi Ilmu Administrasi (Akademi Administrasi Notokusumo) Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Bank Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Mitra Indonesia Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Pariwisata API (Akademi Pariwisata Indonesia) Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Solusi Bisnis Indonesia Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Yayasan Keluarga Pahlawan Negara Sekolah Tinggi Ilmu Kesehatan Guna Bangsa Sekolah Tinggi Ilmu Kesehatan Wira Husada Sekolah Tinggi Ilmu Manajemen YKPN Sekolah Tinggi Manajemen Informatika dan Komputer AMIKOM Sekolah Tinggi Pariwisata AMPTA Sekolah Tinggi Teknologi Nasional
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Total/Jumlah Sumber: Dinas Pendidikan, Pemuda dan Olahraga DIY, 2016, diolah
1 1 24
Pendidikan Perguruan Tinggi di Kabupaten Sleman terdiri dari Universitas, Istitut, dan Sekolah Tinggi. Jumlah Universitas yang terdapat pada Kabupaten Sleman sebanyak 9 Universitas. Jumlah Institut di Kabupaten Sleman sebanyak 2 Institut, sedangkan jumlah Sekolah Tinggi sebanyak 13 Sekolah
Tinggi.
Banyaknya
Perguruan
Tinggi
tentu
menyebabkan
pertumbuhan penduduk meningkat, karena Kabupaten/Kota tersebut ditinggali penduduk asli maupun penduduk pendatang yang ingin melanjutkan jenjang Perguruan Tinggi. Seseorang dikatakan sebagai migran risen apabila provinsi tempat tinggal lima tahun yang lalu berbeda dengan provinsi tempat tinggal sekarang. Sedangkan seseorang dikategorikan sebagai migran seumur hidup jika provinsi atau kabupaten/kota tempat kelahiran berbeda dengan provinsi atau kabupaten/kota tempat tinggalnya sekarang.
3
Gambar 1. 3 Jumlah Penduduk Status Migran Kabupaten/Kota di D.I Yogyakarta 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
Migran Risen Migran Seumur Hidup
Sumber : Sensus Penduduk 2010, Badan Pusat Statistik
Data pada gambar 1.3 menunjukkan banyak pendatang yang tinggal di Kabupaten Sleman. Hal ini menyebabkan tingginya jumlah penduduk di Kabupaten Sleman. Tercatat jumlah penduduk migran risen sebanyak 146.454 jiwa. Sedangkan jumlah penduduk migran seumur hidup sebanyak 375.923 jiwa. Kabupaten Sleman berada di Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang dikenal sebagai kota pariwisata dan kota pendidikan dengan luas wilayah sebesar 574,82 Km2. Tingginya pertumbuhan penduduk dan terbatasnya lahan menjadi
suatu
masalah
dalam
kehidupan.
Masyarakat
tentu
telah
mempertimbangkan banyak faktor sehingga mereka memilih tinggal di wilayah kabupaten Sleman. Jumlah Rumah Tangga, jumlah penduduk pendatang dan banyaknya Perguruan Tinggi yang berada di Kabupaten Sleman menjadikan kebutuhan rumah tinggal menjadi meningkat. Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat 4
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya (UU No 1 tahun 2011). Kebutuhan pokok manusia terbagi menjadi 3 (tiga) yaitu sandang (pakaian), pangan (makanan), dan papan (tempat tinggal). Seiring dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi, masyarakat paham bahwa rumah tinggal tentu menjadi kebutuhan prioritas utama kehidupan sesuai dengan fungsinya sebagai tempat untuk berlindung. Disisi lain rumah tinggal menjadi salah satu bentuk investasi jangka panjang, karena dapat memberikan aliran kas masuk bagi pemiliknya. Investasi rumah tinggal dapat dilakukan dengan cara jual beli, sewa, maupun agunan, mengingat tingginya permintaan perumahan dan minimnya lahan maka tak heran jika investasi rumah tinggal mulai digemari masyarakat. Menurut Harjanto dan Hidayati (2014:16), investasi dapat didefinisikan sebagai sebuah tindakan untuk membelanjakan uang pada masa sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan suatu bentuk imbalan pada masa yang akan datang. Terdapat banyak cara dan peluang bagi seseorang yang mempunyai uang untuk menggunakan uang tersebut mengikuti kehendaknya. Prinsipprinsip yang perlu dipegang oleh seseorang yang akan menginvestasikan uangnya yaitu sebagai jaminan keselamatan modal, sebagai jaminan pendapatan, mudah dibeli dan dijual, dan dapat dipecah atau dibagi dalam unit-unit kecil. Tanah dan bangunan sebagai salah satu bidang investasi yang paling menguntungkan karena karakteristiknya dapat melawan inflasi. Setiap rumah tinggal memiliki kawasan lokasi yang berbeda-beda, sehingga faktor lokasi menjadi faktor penting dalam penentuan nilai dari suatu
5
properti. Lokasi dibedakan menjadi tiga, yaitu di perkotaan (urban), pinggir kota (suburban), dan pedesaan (rural). Perbedaan lokasi inilah yang menjadi penentu aksesibilitas pada properti dan akan mempengaruhi harga dan nilai pada properti tersebut. Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (KEPI & SPI Edisi VI 2015;KPUP:12.1). Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI dan peraturan-peraturan yang berlaku (KEPI & SPI Edisi VI 2015;KPUP:3.7.2). Penilaian ini akan menjadi pengaruh tingkatan harga pada wilayah objek properti, sehingga suatu properti di wilayah yang sama bisa terdapat harga yang berbeda-beda. Gejolak harga terkadang menjadi kekhawatiran maupun peluang bagi masyarakat atau investor yang akan berinvestasi tanah dan bangunan, sehingga perlu adanya penilaian untuk properti yang akan dibeli atau dijual untuk investasi. Kecamatan Sleman merupakan salah satu kecamatan yang berada di Kabupaten Sleman. Menurut Badan Pusat Statistik, karakteristik Kecamatan Sleman berdasarkan sumberdayanya termasuk kawasan tengah yaitu wilayah aglomerasi perkotaan, wilayah ini cepat berkembang, merupakan pusat pendidikan, industri, perdagangan, dan jasa. Karakteristik Kecamatan Sleman
6
berdasarkan pusat pertumbuhan wilayah tergolong wilayah aglomerasi perkotaan Yogyakarta dan sub-urban. Gambar 1. 4 Jumlah Izin Mendirikan Bangunan di Kecamatan Sleman Tahun 2011-2015 160 137 140
124
Jumlah IMB
120
123
116
100 80
63 IMB
60 40 20 0 2011
2012
2013 Tahun
2014
2015
Sumber: Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Izin Terpadu Kabupaten Sleman, 2016
Pertumbuhan perumahan di
Kecamatan Sleman setiap
tahunnya
mengalami peningkatan, hal ini dapat dilihat dari penerimaan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) di Kecamatan Sleman tahun 2011-2015. Pada tahun 2012 IMB dikeluarkan sebanyak 124 sedangkan pada tahun 2013 IMB yang dikeluarkan hanya 116 sehingga pada tahun 2013 terjadi
penurunan
permintaan dalam izin mendirikan bangunan di Kecamatan Sleman. Pentingnya kebutuhan papan menjadikan kenaikan kembali jumlah IMB sebanyak 123 di tahun 2014 dan sebanyak 137 di tahun 2015. Investasi tanah dan bangunan berupa rumah tinggal, rata-rata terdapat peran pihak ketiga antara lain broker, agen properti dan lain-lain. Hal ini dapat menjadi faktor yang menjadikan nilai pada rumah tinggal tersebut tidak sama dengan nilai pasar. Penjualan properti sederhana seperti rumah tinggal sering
7
kali mengalami kemahalan, hal ini dimungkinkan terjadi karena adanya unsur komisi pada harga penjualan. Bahkan penjual memberikan harga properti rumah tinggal dengan harga setara dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), sehingga penjualan properti menjadi terlalu murah. Ketimpangan harga ini lah yang menjadi peluang bagi penilai untuk membantu memberikan estimasi harga pada properti sesuai dengan nilai tertinggi dan terbaik yang dimiliki oleh properti tersebut. Oleh karena itu, tugas akhir ini menentukan indikasi nilai pada properti milik salah satu warga yang melakukan investasi tanah dan bangunan yang berada di Dusun Pangukan Lor Kelurahan Tridadi Kecamatan untuk mengetahui harga properti miliknya yang akan dijual sehingga nantinya harga tersebut sesuai dengan nilai tertinggi dan terbaik yang dihasilkan pada properti tersebut. 1.2.Rumusan Masalah Pemilik properti yang belum dapat menentukan harga jual properti serta harga jual yang ditentukan penjual tidak sesuai dengan nilai pasar. Oleh karena itu, penting untuk mengetahui nilai pasar rumah tinggal untuk tujuan jual beli oleh salah satu masyarakat yang akan berinvestasi tanah dan bangunan yang berada di Dusun Pangukan Lor Kelurahan Tridadi Kecamatan Sleman
Kabupaten
Sleman
agar
memberikan
profit
tertinggi
dari
penggunaannya. 1.3.Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah tersebut maka tujuan penelitian ini adalah menentukan indikasi Nilai Pasar rumah tinggal yang terdapat di Dusun
8
Pangukan Lor Kelurahan Tridadi Kecamatan Sleman Kabupaten Sleman untuk tujuan jual beli tahun 2016 sehingga dapat menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik dari properti tersebut dan menjadikan investasi yang sesuai dengan prinsip-prinsipnya. 1.4.Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini antara lain: 1. Memberikan pengetahuan mengenai cara melakukan penilaian rumah tinggal untuk tujuan jual beli. 2. Menjadi referensi dalam melakukan penilaian rumah tinggal di masa yang akan datang.
9
1.5.Kerangka Penulisan Gambar 1. 5 Kerangka Penulisan Tugas Akhir Latar Belakang 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Pesatnya pertumbuhan penduduk menyebabkan tingginya permintaan rumah tinggal. Meningkatnya permintaan izin mendirikan bangunan di Kecamatan Sleman. Jual beli rumah tinggal bentuk salah satu investasi. Pemilik properti belum dapat menentukan harga jual rumah tinggal. Adanya oknum yang ingin ikut mendapatkan keuntungan. Penentuan harga penjualan yang belum sesuai dengan Nilai Pasar
Rumusan Masalah Belum ditentukannya harga jual rumah tinggal untuk tujuan jual beli sesuai dengan Nilai Pasar
Pengumpulan Data 1. 2. 3.
Data Umum 1. 2.
Lokasional Ekonomi
Inspeksi Lapangan Wawancara Studi Kepustakaan
Data Khusus
Data Penawaran dan Permintaan
Data Properti Subyek Data Pembanding (Trandaksi, Penawaran)
Alat Analisis Highest and Best Use (HBU) dan Pendekatan Biaya
Kesimpulan Nilai Pasar Sumber: KEPI & SPI Edisi VI 2015, diolah
10
