BAB I PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Kota Balikpapan mulai dikenal sejak ditemukannya sumur minyak oleh
Mathilda pada tanggal 10 Februari 1897. Sejak saat itulah Kota Balikpapan diminati oleh masyarakat luar yang terkenal karena sebagai kota minyak. Berbagai suku di Indonesia, khususnya Kalimantan sendiri, Sulawesi dan Jawa datang mencari nafkah di Kota Balikpapan. Perkembangan kota semakin pesat, masyarakat Kota Balikpapan secara langsung terjadi akulturasi berbagai budaya, berbagai suku di Indonesia. Hal ini bisa tercermin dari bahasa pengantar yang digunakan oleh warga masyarakat adalah Bahasa Indonesia, baik disekolah, rumah, tempat kerja dan lain-lain. Kota Balikpapan selain sebagai pusat pembangunan wilayah Kalimantan Timur, juga berfungsi sebagai pintu gerbang utama Kalimantan Timur. Kota Balikpapan juga merupakan pusat perdagangan dan jasa yang perekonomiannya sangat dipengaruhi oleh sektor perdagangan, restoran dan hotel, sektor angkutan dan komunikasi, bangunan/konstruksi serta industri pengolahan. Dengan
semakin
tumbuhnya
perekonomian
terutama
sejak
diberlakukannya otonomi daerah, kota ini terus menerus dibanjiri oleh pendatang dari berbagai daerah. Di akhir tahun 2014, jumlah penduduk mencapai 610.313, jiwa dengan jumlah pendatang selama tahun 2012 sebanyak 21.486 jiwa yang merupakan jumlah tertinggi selama tiga tahun terakhir. Jumlah pendatang tersebut
1
mampu melampaui jumlah pendatang yang masuk di Singapura pada tahun yang sama yakni sebanyak 20.693 jiwa. Peningkatan jumlah penduduk terjadi akibat tingginya arus migrasi pendatang serta pertambahan alamiah yaitu kelahiran sehingga Balikpapan mulai tahun 2005 hingga saat ini menjadi kota terpadat penduduk di Kaltim. Dengan pertumbuhan pendatang yang sangat tinggi, pada tahun 2015 jumlah penduduk diprediksi meningkat menjadi 825.275 jiwa. Jumlah penduduk pada tahun 2033 diprediksi mencapai angka 1.102.366 jiwa dengan kepadatan penduduk sebesar 2.190 jiwa/km2. Perekonomian Kota Balikpapan bertumpu pada sektor industri yang didominasi oleh industri minyak dan gas, perdagangan serta jasa. Kota Balikpapan emiliki bandar udara berskala internasional, yakni Bandara Sepinggan, yang saat ini telah resmi per Januari 2014 berganti nama menjadi Bandara Internasional Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan, Balikpapan. Di sektor perdagangan, pemerintah kota melindungi pengusaha lokal Balikpapan dengan membentuk peraturan daerah yang tidak lagi menerbitkan izin kepada toko modern seperti minimarket dari luar kota untuk beroperasi di Balikpapan. Selain itu Pemerintah Kota Balikpapan juga akan mengatur jarak dan jam operasional setiap minimarket sehingga pengusaha lokal dapat bersaing di tengah kompetisi yang semakin ketat. Perkembangan suatu wilayah memberikan dampak yang besar pada bergeraknya kegiatan berbagai sektor ekonomi di wilayah tersebut. Pembangunan yang terus tumbuh akan merangsang bagi setiap orang untuk datang ke wilayah tersebut dengan berbagai motivasi diantaranya melakukan kegiatan bisnis, bekerja 2
pada suatu sektor usaha tertentu dan bertempat tinggal. Terus bertambahnya jumlah penduduk untuk menetap menuntut dukungan berbagai fasilitas diantaranya adalah fasilitas untuk usaha dan fasilitas untuk berbelanja/konsumsi. Kebutuhan ini akan terus meningkat seiring dengan terus berkembangnya aktivitas masyarakat dan kemampuan daya belinya. Dengan perjalanan waktu dan semakin stabilnya kondisi makro ekonomi nasional telah mendorong proses pemulihan untuk sektor properti. Sektor properti dalam perkembangannya telah menunjukkan gejala ke arah perbaikan. Adapun jenis sektor properti tersebut antara lain adalah hotel/resort, perumahan, kawasan industri,
pusat
perbelanjaan,
gedung perkantoran
dan
apartemen
serta
kondominium. Meski biaya hidup mahal, sebagai pintu gerbang Kalimantan Timur, pendapatan di Kota Balikpapan memang cukup tinggi, namun daya beli juga tinggi. Persoalan lain yang menyebabkan harga barang tinggi adalah infrastruktur yang kurang memadai. Apalagi, sekitar 90 persen barang di Kota Balikpapan berasal dari luar daerah, seperti dari Jawa Timur dan Sulawesi. Karena infrastruktur yang tidak memadai itu menyebabkan distribusi barang terhambat. Akibat distribusi barang terhambat membuat harga menjadi mahal, sementara permintaan tinggi. Infrastruktur memang masih kurang memadai, dimana pelabuhan di Kota Balikpapan berskala kecil sehingga distribusi barang menjadi terhambat, karena hanya bisa dua kapal yang bisa sandar di pelabuhan. Kalau daya belinya tinggi, pendapatannya tinggi, barang diminta banyak yang kualitasnya bagus, tetapi tidak bisa dipenuhi, maka menyebabkan inflasi dan biaya hidup menjadi tinggi. 3
Pertumbuhan ekonomi di Kota Balikpapan semakin meningkat dengan beroperasinya terminal baru Bandara Internasional Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan sejak 22 Maret 2014 lalu dan kemudian diresmikan oleh Presiden RI Susilo Bambang Yudhoyono pada 15 September 2014. Terminal baru Bandara Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan Balikpapan ini sebenarnya telah beroperasi sejak 22 Maret 2014 lalu. Sebelum pengembangan, bandara kebanggaan masyarakat Kalimantan Timur ini telah mengalami lack of capacity. Dengan kapasitas hanya 1,7 juta penumpang per tahun, bandara ini telah melayani 7,1 juta penumpang di tahun 2013, tumbuh 16 persen dibandingkan tahun 2012 yang berjumlah 6,4 juta penumpang. Terminal baru yang mengusung konsep modern eco-airport ini akan mampu menampung 15 juta penumpang per tahun. Selain itu, terminal ini dilengkapi dengan fasilitas 11 unit garbarata, 76 buah konter check in, dan 8 unit conveyor. Hal yang utama adalah pengaplikasian Airport Operation Database (AODB) serta teknologi hold baggage screening (HBS) level 4 yang canggih. Selain itu juga disediakan gedung parkir 4 lantai yang mampu menampung hingga 2.300 unit kendaraan. Balikpapan dinobatkan sebagai The Most Loveable Sustainable City for 2015 atau kota paling dicintai di dunia dalam kampanye We Love Cities. Penghargaan ini merupakan bagian dari program WWF’s Earth Hour City Challenge 2015 yang digelar di Seoul, Korea Selatan, tanggal 9 April 2015 lalu. Balikpapan mengalahkan 44 kota di seluruh dunia yang bersaing dalam ajang tersebut. Di dalam negeri, Balikpapan bersaing dengan Semarang dan Jakarta. Seperti diketahui, tujuan berjalannya program ini agar warga Balikpapan bisa mencintai kotanya sendiri. Ada 4 aspek tematik yang menjadi tujuan We Love 4
Cities. Keempat aspek tersebut adalah bidang energi, limbah, transportasi, dan green building. Ketika melakukan voting, masyarakat diajukan beberapa pertanyaan seputar program lingkungan dari pemerintah kota. Penganugerahan Kota Balikpapan sebagai The World’s Most Loveable City 2015 bisa dijadikan momentum untuk meningkatkan tingkat kunjungan ke Balikpapan. Dunia mengakui bahwa Balikpapan merupakan kota yang sangat loveable. Ini merupakan peluang untuk menarik lebih banyak wisatawan. Pariwisata Kalimantan Timur diharapkan bisa terus bertumbuh dan menikmati secara langsung pemasukan yang berasal dari sektor pariwisata. Seiring dengan waktu, jumlah target kunjungan wisatawan selalu meningkat dari tahun ke tahun dan Kota Balikpapan bukan tidak mungkin menjadi salah satu destinasi wisata alternatif Indonesia dengan berbagai keindahan alam yang dimiliki dan juga Kota yang ideal untuk berbagai event MICE (Meeting, Incentive, Conference, and Exhibition). Eksistensi Balikpapan sebagai kota jasa menjadikan daerah ini sebagai Kota MICE kesepuluh di Indonesia, yakni sebagai kota yang menjadi pusat pertemuan, konferensi, dan pameran di Indonesia. Setiap tahunnya berbagai kegiatan pameran dengan skala nasional maupun internasional digelar di Balikpapan. Konsep Kota MICE ini juga ditunjang oleh beragam fasilitas yang telah tersedia seperti gedung pertemuan, hotel, dan sebuah gedung kesenian seluas 12.800 m2 yang dapat menampung pengunjung lebih dari 1000 orang. Selain itu, dengan dibangun dan direnovasinya Bandara International Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan, menjadi Bandara terbesar dan termegah di wilayah Indonesia Timur, mengakibatkan banyaknya properti 5
komersial baru seperti hotel, penginapan, dan restoran di sekitar bandara. Lokasi yang strategis, pembangunan untuk properti komersial tentu akan memberikan potensi keuntungan tinggi bagi investor yang memiliki lahan kosong “X” di sekitar bandara. Adanya keinginan dari pemilik lahan untuk membangun properti komersial di lahan kosong “X” ini menyebabkan diperlukannya analisis optimasi penggunaan lahan sehingga diperoleh keuntungan maksimum bagi investor. Salah satu cara terbaik untuk mengetahui peruntukan lahan yang terbaik dan menghasilkan nilai lahan yang maksimal adalah dengan Metode Highest and Best Use (HBU) dan Metode Most Fitting Use (MFU). Berdasarkan hal tersebut, investor yang ingin membangun lahan kosong “X” di depan bandara memerlukan analisis untuk mendapatkan alternatif pemanfaatan lahan kosong. Penentuan untuk jenis pemanfaatan lahan perlu dikaji agar sesuai dengan peruntukan, ukuran, serta sarana dan prasarana pendukung sebelum akhirnya memutuskan alternatif properti komersial yang akan didirikan. Lahan kosong “X yang dianalisis merupakan lahan kosong yang belum terbangun seluas 5.071 m2 berlokasi di depan Bandara International Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan, yaitu di Jalan Marsma Iswahyudi, Sepinggan Raya, Balikpapan. Lahan ini berada di area yang berpotensi untuk dikembangkan menjadi alternatif properti komersial, seperti apartemen, hotel, perkantoran, dan pertokoan. Pada awalnya pemilik berencana untuk membangun hotel, namun untuk mengetahui penggunaan terbaik dari lahan tersebut, perlu dilakukan analisis Highest and Best Use (HBU) dan Most Fitting Use (MFU), agar dapat
6
mengetahui
alternatif penggunaan lahan apakah
yang terbaik untuk
dikembangkan pada lahan tersebut. Salah satu prinsip dasar penilaian yang sering digunakan adalah Highest and Best Use (HBU), yaitu penggunaan dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan, secara legal diizinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas maksimum. Analisis Highest and Best Use (HBU) dalam penilaian lahan sangat penting untuk mempertimbangkan suatu perencanaan pengembangan produk yang paling sesuai dan paling menguntungkan untuk dibangun di atasnya. Terdapat banyak definisi penggunaan tertinggi dan terbaik, menurut Grissom (1983), yang mengutip dari The Society of Residential (SSA), definisinya adalah satu konsep penilaian yang dapat diaplikasikan ke tanah atau bangunan yang biasanya diartikan sebagai penggunaan tanah yang akan memaksimalkan kekayaan pemilik melalui penggunaan tanah yang paling menguntungkan. The Appraisal Institute (1999; 2001) mendefinisikan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah tanah kosong atau properti yang telah ditingkatkan, yang memungkinkan secara fisik dan keuangan sehingga memberikan nilai yang paling tinggi. Berdasarkan definisi tersebut, maka dalam menentukan penggunaan tertinggi
dan terbaik dari sebidang tanah kosong, harus dilakukan tahapan
pengujian yang terdiri atas 4 kriteria, yaitu secara hukum diizinkan, secara fisik memungkinkan, secara finansial layak, dan berproduksi secara maksimal. Proses seleksi berdasarkan kriteria tersebut sering dilakukan secara berurutan. Hal ini karena mungkin saja penggunaan dari aspek keuangan memungkinkan tapi dari 7
aspek hukum dan aspek fisik tidak mungkin dilakukan (The Appraisal Institute, 1999; 2001). Dari penelitian yang telah dilakukan terhadap karakterisitik Highest Best Use (HBU) ditemukan bahwa HBU adalah suatu konsep sebuah paradigma yang terus berkembang berdasarkan kepada kondisi lokasi tertentu yang berkaitan dengan faktor ekonomi, finansial,dan real estate. Selain HBU, ditemukan beberapa konsep dalam menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik, yaitu Model penaksiran berbasis Highest Best Use (HBU), Most Fitting Use (MFU) dan Most Probable Use (MPU) yang dijelaskan dengan memahami perbedaan dan persamaan atribut-atribut penting yang berperan dalam menentukan model terbaik untuk proses penaksiran ini. Terdapat persamaan umum diantara HBU dan MFU dalam jangka waktu proses, di mana kedua-duanya merupakan proses jangka waktu panjang dan mempunyai kekuatan yang lebih bersifat makro. Penaksiran
MFU
dan
MPU
juga
mempunyai
banyak persamaan
berdasarkan ciri-ciri yang dipertimbangkan dalam melihat suatu permasalahan. Pada dasarnya, kedua model penaksiran ini mementingkan hasil optimal dalam membuat keputusan dan berbeda dengan penaksiran secara HBU yang lebih mengutamakan keuntungan maksimal. Ini dengan langsung, mempengaruhi aplikasi akhir proses penaksiran ini, yang mana HBU lebih cocok digunakan sebagai portfolio konsep untuk pembuatan keputusan pada peringkat publik atau pemerintah, dan MFU serta MPU lebih bersifat penaksiran untuk proyek yang bersifat privat (Grissom, 1996: 45 - 57).
8
1.2
Keaslian Penelitian Secara umum penelitian secara empiris tentang pemanfaatan lahan terbaik
(high best used) terhadap lahan kosong telah banyak dilakukan seperti tercantum pada uraian di bawah ini. 1. Ratterman (2008) meneliti permasalahan apa saja yang dihadapi dalam penilaian residensial saat ini, terdapat isu di mana kebanyakan penilai tidak menggunakan pendekatan biaya dalam melakukan penelitian tertinggi dan terbaik. 2. Wijaya dan Setiawan (2008) meneliti prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik untuk menentukan jenis manfaat lahan pasar. Objek penelitian terhadap lahan kosong bekas Pasar Sentral, Kota Bulukumba, Sulawesi Selatan. Dari hasil analisis didapatkan tiga usulan penggunaan lahan yang layak dan memungkinkan yaitu membangun pusat perbelanjaan, membangun gedung serbaguna dan membangun hotel. Berdasarkan indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), dan Benefit Cost Ratio (BCR), maka membangun pusat perbelanjaan diindikasikan lebih baik dibandingkan dengan membangun gedung serbaguna atau membangun hotel sehingga dapat disimpulkan bahwa alternatif penggunaan membangun pusat perbelanjaan merupakan yang paling optimal. 3. Mubayyinah dan Utomo (2012) meneliti analisis Highest and Best Use (HBU) Lahan “X” untuk properti komersial, objek penelitian berlokasi di Jalan Raya Dr. Sutomo, Surabaya. Dari hasil analisis didapatkan usulan penggunaan lahan yang layak dan memungkinkan yaitu apartemen, hotel, perkantoran, dan 9
pertokoan. Berdasarkan indikator kelayakan keuangan dengan Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Pay Back Period (PBP), dan Benefit Cost Ratio (BCR), maka alternatif pilihan penggunaan lahan yang tertinggi adalah membangun hotel jika dibandingkan dengan membangun apartemen, perkantoran atau membangun pertokoan. 4. Mahardika, Nurcahyo, dan Utomo (2013) meneliti optimalisasi penggunaan lahan kosong di Kecamatan Baturiti untuk properti komersial dengan Prinsip HBU, hasilnya dari kuesioner pemilihan alternatif didapatkan bahwa properti komersial yang dapat dibangun di kawasan ini adalah hotel, restoran dan toko souvenir. Dari hasil analisis finansial dan produktivitas maksimum, diketahui bahwa alternatif mixed-used hotel seluas 4200 m2 dan toko souvenir seluas 700 m2 mendapatkan nilai NPV yang tertinggi dan peningkatan nilai lahan yang tertinggi sebesar 98.77 persen dari nilai aslinya. 5. Maulana (2014) meneliti analisis penggunaan tertinggi dan terbaik pada tanah kosong di Pantai Manggar Segara Sari, Kecamatan Balikpapan Timur, objek penelitian di Kota Balikpapan, Kalimantan Timur. Dari hasil analisis didapatkan usulan penggunaan yang dipilih adalah Cottage, Restoran, dan Mixed Use (Kolam Renang, Taman Bermain Anak, dan Aquarium). Berdasarkan
analisis
produktivitas
maksimum
maka
properti
yang
menghasilkan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) adalah Mixed use (Kolam Renang, Taman Bermain Anak, dan Aquarium). 6. JR Deslile (2014) yang meneliti analisis site dengan menggunakan Most Fitting
Use
(MFU)
dan
membandingkan
hasilnya
dengan
analisis
menggunakan High Best Used (HBU). Dari hasil analisis didapatkan bahwa 10
alternatif terbaik menurut analisis HBU belum tentu menjadi yang terbaik menurut hasil analisis MFU. Analisis MFU menganalisis alternatif pilihan pengembangan lahan secara lebih luas dan mendalam, tidak hanya berdasarkan hasil pendapatan maksimum yang dicapai. Perbedaan yang paling mendasar antara penelitian ini dengan penelitianpenelitian sebelumnya terletak pada tata guna lahan (zoning), waktu penelitian, dan lokasi objek. Seluruh penelitian yang tercantum di atas,
ada beberapa
kesamaan variabel yang diteliti. Dalam penelitian ini menggunakan alat analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dengan analisis HBU dan MFU.
1.3
Rumusan Masalah Investor mempunyai prinsip bahwa, suatu lahan selalu memiliki satu
penggunaan terbaik dan satu tujuan penggunaan properti yang selalu membutuhkan satu site tertentu. Terdapat lahan “X” kosong milik swasta yang akan dikembangkan oleh investor, yang terletak di depan Bandara International Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan, Jalan Marsma Iswahyudi, Sepinggan Raya, Balikpapan. Rencana pengembangan lahan kosong “X” ini adalah untuk kepentingan properti komersial. Pada awalnya pemilik berencana untuk membangun hotel, namun untuk mengetahui penggunaan terbaik dari lahan tersebut, perlu dilakukan analisis. Salah satu analisis yang dapat memberikan masukan untuk melakukan investasi terbaik, adalah analisis Highest and Best Use (HBU), agar dapat mengetahui alternatif penggunaan lahan apakah yang terbaik untuk dikembangkan pada lahan tersebut. Selain analisis HBU, dalam penelitian ini juga menggunakan analisis 11
Most Fitting Use (MFU) untuk mendapatkan hasil yang lebih akurat dan maksimal.
1.4
Pertanyaan Penelitian
1. Bagaimanakah menetapkan HBU lahan kosong “X” milik swasta secara legal, teknis dan finansial? 2. Properti komersial apakah yang memiliki nilai tertinggi sesuai dengan HBU? 3. Bagaimanakah hasil yang terbaik menurut analisis MFU?
1.5
Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk:
1. mengidentifikasi 3 alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong “X” milik swasta di sekitar lokasi Bandara Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan Balikpapan; 2. menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik tanah kosong “X” berdasarkan faktor-faktor fisik, peraturan, keuangan dan penggunaan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal; 3. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik pada aset tanah kosong “X” milik swasta, dengan analisis Most Fitting Use (MFU) sehingga dapat memberikan masukan kepada investor jenis properti komersial yang memiliki nilai paling optimal bagi investor untuk dibangun
12
1.6
Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan menjadi sumbangan pemikiran bagi
investor mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong, khususnya tanah yang terletak di sekitar lokasi Bandara Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan Balikpapan. Selain itu, juga diharapkan dapat menambah khazanah pengetahuan tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong dengan analisis HBU (Highest and Best Use) dan analisis MFU (Most Fitting Use).
1.7
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I
merupakan Pendahuluan, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II diuraikan mengenai Landasan Teori dan Alat Analisis. Bab III merupakan Metode Penelitian yang digunakan, Bab IV merupakan Analisis Data dan Pembahasan, yang menjelaskan tentang cara penelitian, analisis produktivitas, analisis keuangan, analisis pasar. Bab V berisikan Simpulan, Implikasi, Keterbatasan dan Saran.
13
