BAB 4 ANALISIS KEPEMILIKAN TANAH DAN BANGUNAN OLEH WNA DAN BHA DALAM KAITANNYA DENGAN PENANAMAN MODAL ASING DI INDONESIA

BAB 4 ANALISIS KEPEMILIKAN TANAH DAN BANGUNAN OLEH WNA DAN BHA DALAM KAITANNYA DENGAN PENANAMAN MODAL ASING DI INDONESIA

Dewasa ini, kajian tentang hubungan manusia dengan tanah semakin rumit dan kompleks sebab berbagai aspek lain juga terkait di dalamnya, seperti aspek hukum, politik dan demografi. Laju pertumbuhan ekonomi yang pesat dan perkembangan teknologi yang cepat, mobilitas yang tinggi serta meningkatnya urbanisasi merupakan faktor-faktor yang memberi andil pada kerumitan tersebut. 112 Dalam menghadapi perubahan perekonomian global dan keikutsertaan Indonesia dalam berbagai kerjasama Internasional perlu diciptakan iklim penanaman modal yang kondusif, promotif, memberikan kepastian hukum, keadilan, dan efisien dengan tetap memperhatikan kepentingan ekonomi nasional. 113 Penanaman modal adalah segala bentuk kegiatan menanam modal, baik oleh penanam modal dalam negeri maupun penanam modal asing untuk melakukan usaha di wilayah negara Republik Indonesia. 114 Sebagai tempat untuk melakukan investasi, Indonesia memiliki potensi yang sangat besar, antara lain: 115 1.

Wilayah yang luas dan subur dengan kekayaan alam yang melimpah;

2.

Upah buruh yang relative rendah;

3.

Pasar yang sangat besar;

4.

Lokasi yang sangat strategis;

5.

Adanya kepentingan untuk mendorong iklim invesasi yang sehat;

112

Fatmawati, Struktur Dan Fungsi Legislasi…., op.cit., hal.5. Indonesia, Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, LN. No. 67 Tahun 2007, TLN No. 4724, konsideran d. 114 Ibid, Pasal 1 ayat (1). 115 Ida Bagus Rahmadi Supancana, Kerangka Hukum dan Kebijakan Investasi Langsung Di Indonesia, (Jakarta:Ghalia Indonesia, 2006), hal. 63 113

62

Universitas Indonesia

Analisis kepemilikan..., Adrianus Agung Nugroho, FH UI, 2011.

63

6.

Tidak adanya pembatasan atas arus devisa, termasuk atas modal dan keuntungan; dan lain-lain;

4.1. Pengaturan Pemilikan Tanah dan Bangunan oleh WNA dan BHA Menurut Undang-Undang Penanaman Modal UUPA Tahun 1960

adalah anti modal asing. Menteri Agraria Mr.

Sadjarwo dalam pidatonya tanggal 14 September 1960 mengantarkan jawaban pemerintah atas Pemandangan Umum Anggota DPR-GR mengenai Naskah RUU Pokok Agraria di muka Sidang Pleno DPR-GR antara lain menyatakan. 116: “… Rancangan Undang-Undang ini selain akan menumbangkan puncak kemegahan modal asing yang telah berabad-abad memeras kekayaan dan tenaga bangsa Indonesia, hendaknya akan mengakhiri pertikaian dan sengketa-sengketa tanah antara rakyat dan kaum pengusaha asing, dengan aparat-aparatnya yang mengadu-dombakan aparat-aparat pemerintah dengan rakyatnya sendiri, yang akibatnya mencetus sebagai peristiwa-peristiwa

berdarah

dan

berkali-kali

pentraktoran-

pentraktoran yang sangat menyedihkan”. Selanjutnya ia mengatakan: “… Kami hanya ingin menambahkan beberapa soal yang belum kami singgung di atas ialah persoalan modal asing. Soal ini dalam pasalpasal yang bersangkutan serta penjelasannya sudah terang, yaitu pasalpasal 28, 35, dan dalam hubungannya dengan pasal peralihan 55, yang pada pokoknya bahwa modal asing hanya mempunyai sifat sementara, sesuai dengan apa yang dibutuhkan oleh Pembangunan Semesta Berencana. Yang sudah ada di sini mempunyai afloopend karakter (untuk menghabiskan sisa jangka waktunya, dengan maksimum 20 tahun)”

116

Sadjarwo dalam Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, ed.revisi, (Jakarta: Penerbit Djambatan, 2003), hal. 607.



64

Dalam sidang terakhir di parlemen mengenai perdebatan tentang UUPA tahun 1960. Menteri Agraria Mr. Sardjarwo menyatakan kembali,“… dengan lahirnya Undang-Undang Pokok Agraria ini, kita mengeliminasi investasi asing…”

Penanaman

modal

merupakan

bagian

dari

penyelenggaraan

perekonomian nasional dalam upaya untuk meningkatkan akumulasi modal, menyediakan lapangan kerja, menciptakan transfer teknologi, melahirkan tenagatenaga ahli baru, memperbaiki kualitas sumber daya manusia dan menambah pengetahuan serta membuka akses kepada pasar global. Negara-negara maju berusaha menanamkan modal di negara lain dengan tujuan untuk menjaga pasar hasil produksinya. Paling tidak ada tiga (3) alasan mengapa investor dating ke suatu negara, yaitu: 117 1. Mengamankan komoditi ekspor dan mengambil keuntungan dari rendahnya upah buruh dalam menghasilkan produk-produk teknologi yang rendah; 2. Memperoleh akses terhadap pasar konsumen yang lebih besar; 3. Mengambil keuntungan dari struktur sosial, politik, dan ekonomi yang unik yang tidak mudah ditiru oleh Negara lain. Negara berkembang merupakan pasar yang sangat efektif untuk memasarkan hasil produksi dari negara-negara maju. Dengan adanya pasar baru akan membawa keuntungan tersendiri bagi negara penanam modal asing. Ada beberapa dampak positip dan negatif dari penanaman modal asing, yaitu: Dampak positip penanaman modal asing adalah: 1. Kebijakan PMA untuk mengembangkan industri substitusi impor; 2. Terbukanya lapangan kerja; 3. Terjadinya alih teknologi

117

Erman Rajagukguk, Hukum Investasi Di Indonesia: Anatomi Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, (Jakarta: Penerbit Universitas Al-azhar, 2007), hal.5



65

Dampak negatif dari penanaman modal asing adalah: 1. Tuduhan dominasi modal asing atas perekonomian Indonesia; 2. Bangkrutnya perusahaan lokal; 3. Memperburuk ketimpangan regional; 4. Ketergantungan kepada bahan baku luar negeri. Pelaksanaan penanaman modal asing di Indonesia sudah berlangsung sejak tahun 1870, pada waktu Pemerintah Belanda mengeluarkan Agrarische Wet (UU Agraria) dan Agrarische Besluit (Peraturan Agraria). Indonesia membuka diri kembali terhadap modal asing dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing Pemerintah Indonesia di bawah Pemerintahan Soekarno (1959-1960) cenderung untuk swasembada dan menolak bantuan luar negeri (kecuali dari negara-negara sosialis seperti Uni Soviet dan RRC) dan investasi asing. Saat itu, Indonesia

menarik

keanggotaan

dari

Persatuan

Bangsa-Bangsa

(PBB),

International Monetery Fund (IMF) dan Bank Dunia. Pada masa akhir pemerintahannya, Presiden Soekarno berada dibawah tekanan pemerintahan baru yaitu Presiden Soeharto. Presiden Soekarno menandatangani kelahiran UndangUndang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing. Indonesia kembali mengundang investor asing. Periode hak atas tanah bagi investor asing dianggap tidak lagi memadai. 118 Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hak atas tanah paling lama 35 tahun dan setelah itu dapat diperpanjang 25 tahun lagi. Jangka waktu ini tidak memadai lagi untuk investor. Di negara-negara lain, seperti Malaysia, Singapura, hak atas tanah untuk investor asing berkisar antara 70 tahun sampai dengan 80 tahun.

118

Erman Rajagukguk dan Nurul Elmiyah et.all, Masalah Tanah di Indonesia:Dari Masa ke Masa, (Jakarta: Lembaga Studi Hukum dan Ekonomi-FHUI, 2007), hal. 35.



66

Pemerintah atas persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat, mereformasi Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing dan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1968 tentang Penanaman Modal Dalam Negeri, pada bulan maret tahun 2007 diterbitkan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (selanjutnya disingkat UUPM). Pasal 22 ayat (1) Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal mengatur tentang kemudahan pelayanan dan/atau perizinan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 huruf a dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus dan dapat diperbaharui kembali atas permohonan penanaman modal, berupa: 119 a. Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan jumlah 95 (sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbaharui selama 35 (tiga puluh lima) tahun; b. Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan dapat diperbaharui selama 30 (tiga puluh) tahun; dan c. Hak Pakai dapat diberikan dengan jumlah 70 (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 (empat puluh lima) tahun dan dapat diperbaharui selama 25 (dua puluh lima) tahun. Penjelasan Pasal 22 Ayat (1) huruf a menyatakan Hak Guna Usaha (HGU) diperoleh dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbaharui selama 35 (tiga puluh lima) tahun. Penjelasan huruf b menyebutkan Hak Guna Bangunan (HGB) diperoleh dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan dapat diperbaharui selama 30 (tiga puluh) tahun. Selanjutnya penjelasan huruf c menguraikan Hak Pakai (HP) diperoleh dengan cara dapat

119

UUPM Pasal 21 ayat (1).



67

diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 (empat puluh lima) tahun dan dapat diperbaharui selama 25 (dua puluh lima) tahun. 120 Ayat (2) pasal ini mengatur bahwa hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus untuk kegiatan penanaman modal, dengan persyaratan antara lain: 121 1.

Penanaman modal yang dilakukan dalam jangka panjang dan terkait dengan perubahan struktur perekonomian Indonesia yang lebih berdaya saing;

2.

Penanaman modal dengan tingkat risiko penanaman modal yang memerlukan pengembalian modal dalam jangka panjang sesuai dengan jenis kegiatan penanaman modal yang dilakukan;

3.

Penanaman modal yang tidak memerlukan area yang luas;

4.

Penanaman modal dengan menggunakan hak atas tanah negara; dan

5.

Penanaman modal yang tidak mengganggu rasa keadilan masyarakat dan tidak merugikan kepentingan umum. Dalam penjelasan Pasal 22 ayat (2) huruf c, yang dimaksud dengan ‘area

yang luas’ adalah luas tanah yang diperlukan untuk kegiatan penanaman modal dengan mempertimbangkan kepadatan penduduk, bidang usaha, atau jenis usaha yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan. Selanjutnya ayat (3) pasal ini mengatur bahwa hak atas tanah dapat diperbaharui setelah dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak. Ayat (4) menetapkan pemberian dan perpanjangan hak atas tanah yang diberikan sekaligus di muka dan yang dapat diperbaharui sebagaimana dimaksud pada ayat

120

Erman Rajagukguk, Hukum Investasi Di Indonesia:Anatomi Undang-Undang No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, (Jakarta:Fakultas Hukum Universitas Al-Azhar Indonesia, 2007), hal.61 121 Darwin Ginting, Hukum Kepemilikan Hak Atas Tanah Bidang Agrbisnis:Hak Menguasai Negara Dalam Sistem HukumP ertanahan Indonesia, (Jakarta:Penerbit Ghalia Indonesia, 2010), hal. 88.



68

(1) dan ayat (2) dapat dihentikan atau dibatalkan oleh Pemerintah jika perusahaan penanaman modal menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum, menggunakan atau memanfaatkan tanah tidak sesuai dengan maksud dan tujuan pemberian hak atas tanahnya, serta melanggar ketentuan peraturan perundangundangan di bidang pertanahan. 122 Jadi, dalam kaitannya dengan hak atas tanah, tidak ada diskriminasi antara penananam modal asing dan penananam modal dalam negeri. Dengan pengertian bahwa, pembaharuan hak atas tanah tersebut baru dapat diberikan setelah adanya evaluasi, yaitu setelah 60 tahun untuk Hak Guna Usaha, setelah 50 tahun untuk Hak Guna Bangunan dan setelah 45 tahun untuk Hak Pakai. 123 Istilah pembaharuan hak yang tidak didapati dalam UUPM tidak bertentangan dengan UUPA berdasarkan dua (2) alasan, yaitu: 124 1.

UUPA sendiri tidak mengatur apakah yang akan terjadi setelah HGU dan HGB

itu

berakhir

setelah

diperpanjang

jangka

waktunya

kecuali

menyebutkan bahwa HGU dan HGB akan dihapus apabila jangka waktu berakhir. Logikanya adalah, dengan hapusnya HGU dan HGB tersebut, di atas tanah bekas HGU dan HGB yang statusnya kini menjadi Tanah Negara dapat diberikan sesuatu hak atas tanah, termasuk kemungkinan diberikan HGU atau HGB baru, baik kepada pemohon baru, maupun pemohon bekas pemegang hak. Jika pemohonnya adalah bekas pemegang hak yang lama yang masih memenuhi persyaratan, maka istilah yang lebih tepat digunakan adalah pembaharuan hak, mengingat bahwa HGU atau HGB itu tidak dimohon menjelang berakhirnya perpanjangan waktu HGU atau HGB tersebut. 2.

Penggunaan istilah pembaharuan hak, yang tentunya juga masih membuka kemungkinan untuk diberi perpanjangan apabila syarat-syaratnya dipenuhi, adalah sesuai dengan metode interpretasi (dalam hal ini interpretasi ekstensif) terhadap Pasal 29 dan Pasal 35 UUPA sebagai salah satu cara pembangunan 122

Ibid., hal.63 Erman Rajagukguk dan Nurul Elmiyah et.all, Masalah……,op.cit., hal.40. 124 Erman Rajagukguk, Hukum Investasi Di Indonesia……..,Op.cit., hal. 66 123



69

hukum dengan jalan penemuan hukum (rechtsvinding). 125 Perlu diperhatikan bahwa

pemberian

HGU/HGB

sekaligus

dengan

perpanjangan

dan

pembaharuannya tidak berarti mengubah ketentuan dalam UUPA. Yang diberikan adalah jaminan untuk diperpanjang dan/atau diperbaharui. Sebelum perpanjangan atau pembaharuan itu diberikan, akan dievaluasi apakah syaratsyarat yang ditentukan dalam pemberian haknya dipenuhi. Apabila syaratsyarat ternyata dipenuhi, maka tata cara perpanjangan atau pembaharuan hak disederhanakan, yakni cukup dengan cara mencatat perpanjangan dan pembaharuan tersebut dalam buku-tanah dan sertifikat hak atas tanah. Dalam hal pengawasan, pemerintah memiliki fungsi pengawasan atas Hak Atas Tanah yang sudah diberikan kepada penanam modal. Hal ini Sesuai dengan ketentuan Pasal 22 ayat 4, yang mengatur bahwa, pemberian dan perpanjangan hak atas tanah yang diberikan sekaligus di muka dan yang dapat diperbarui sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dapat dihentikan atau dibatalkan oleh pemerintah jika perusahaan penanaman modal menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum, menggunakan atau memanfaatkan tanah tidak sesuai dengan maksud dan tujuan pemberian hak atas tanahnya, serta melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan. Berdasarkan pasal-pasal tersebut diatas sudah jelas bahwa, Negara sebagai pemegang atas dasar hak menguasai sesuai dengan ketentuan Pasal 33 UUD 45 pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara sebagai organisasi kekuatan seluruh rakyat. Jadi meskipun hak atas tanah tersebut sudah diberikan kepada penanam modal, Negara selaku pemegang hak menguasai tertinggi dapat menjalankan fungsi pengawasan, dan jika ternyata dikemudian hari terdapat penyalahgunaan atau tidak sesuai dengan peruntukannya maka negara berhak untuk mencabut hak atas tanah yang telah dipegang oleh penanam modal tersebut.

125

Indonesia Perlu Suntikan Investasi Rp. 989 Trilyun.” Kompas, 16 Maret 2007. Lihat juga, “Pengangguran Naik 2,5 juta orang”, republika, 16 Maret 2007.



70

4.2. Pengaturan Pemilikan Tanah dan Bangunan Bagi WNA dan BHA di Malaysia Malaysia adalah sebuah negara federasi, yang terdiri dari tiga belas (13) negara bagian, dengan luas 329.847 km persegi, dan ibukotanya adalah Kuala Lumpur. Jumlah penduduk negara ini melebihi 27 Juta jiwa. Negara Malaysia merupakan negara dengan sistem pemerintahan Monarkhi Konstitutional, yang membagi wilayah negara ke dalam dua kawasan, yaitu Malaysia bagian barat, yang dibagi kedalam 11 (sebelas) negeri dan Malaysia bagian Timur dibagi kedalam 2 (dua) Negeri. Kepala Negara Malaysia adalah Yang di-Pertuan Agung dan pemerintahannya dikepalai oleh seorang Perdana Menteri. Ada

tiga

(3)

peraturan

perundang-undangan

yag

utama

yang

mempengaruhi kepemilikan asing ( Foreign ownership) hak atas tanah di Malaysia, yaitu Undang-Undang Tanah Utama Negara yaitu Kanun Tanah Negara 1965 (National Land Code 1965), The Constitutions of Malaysia dan peraturan perundang-undangan yang dimiliki oleh masing-masing negara bagian tentang kepemilikan atas tanah dan bangunan. Secara umum, mengenai tanah dan pengelolaan sumber daya alam merupakan urusan negara federal, namun ada ketetapan konstitusi Malaysia yang memperbolehkan bagi Negara Sabah dan Serawak untuk menciptakan peraturan yang terpisah. Di Sabah, ketentuan hukum yang mengatur tentang tanah adalah The Sabah Land Ordinance dan di negara Serawak ketentuan tentang pengaturan hak atas tanah adalah The Serawak Land Code. Dalam hal tanah-tanah diperlukan untuk tujuan-tujuan yang ditentukan oleh pemerintah negara bagian, maka pemerintah negara bagian (negeri) mengkonsultasikan hal itu kepada pemerintah negara pusat (federal), hal ini diatur secara tegas dalam konstitusi Malaysia. Dalam Konstitusi Malaysia Pasal 83 ayat (1) menyatakan bahwa: 126

126

Malaysia, Constitution of Malaysia, Pasal 83 Ayat (1), diakses dari www.legalitas.org, tanggal 10 September 2010



71

“If the Federal Government is satisfied that land in a state, not being aliented land, is needed for Federal purpose, that Government may, after consultation with the State Government, require the State Government, and it shall then be the duty of that Government, to cause to be made to the Federation, or to such public authority as the Federal Government may direct, such grant of the land as the Federal government may direct:provided that the Federal Government shall not require the grant of any land reserved for a State purpose unless it is satisfied that it is in the National interest so to do.” Di Malaysia, hak seseorang atas harta kekayaan, termasuk tanah dilindungi oleh konstitusi Malaysia. Pasal 13 konstitusi Malaysia menyebutkan, (1) No person shall be deprived of property save in accordance with law, (2) No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation. Hal ini mengandung arti bahwa tidak seorangpun dapat dirampas harta kekayaannya, kesuali atas kekuatan undang-undang dan tidak ada suatu ketentuan undang-undang yang akan diperbolehkan pengambilalihan harta kekayaan seseorang dengan paksa tanpa memberikan ganti rugi yang memadai. National Land Code 1965 Pasal 40 menyatakan bahwa seluruh tanah yang berada di wilayah Negara dikuasai oleh Negara. Penguasaan oleh Negara tersebut dilaksanakan sepenuhnya oleh pemegang kekuasaan negara bagian, yaitu para sultan (Yang Dipertuan Negeri) dan para Gubernur. Semua tanah kerajaan dalam wilayah negeri dan semua bahan galian dan semua bahan batuan yang terkandung didalamnya yang belum dilupuskan adalah hak tunggal (solely vested) kepada pihak berkuasa negeri. Tanah kerajaan dalam hal ini, meliputi sungai-sungai, tepi pantai, dasar laut dalam wilayah negeri itu atau batas perairan wilayah, selain dari tanah beri milik, tanah rizab, tanah lombong dan tanah simpanan. 127 Tanah-tanah di Semenanjung Malaysia di bagi ke dalam dua jenis, yaitu tanah-tanah freehold dan tanah-tanah leasehold. National Land Code 1965 Pasal 83 sampai Pasal 92 menyatakan bahwa pemerintah federal bisa mempunyai hak atas tanah bagi

127

Winahyu Erwiningsih, Hak Menguasai Negara ….., Op.Cit., hal.191



72

kepentingan pemerintah federal atau bagi lembaga-lembaga yang dikelola oleh pemerintah federal. Ganti rugi diberikan oleh pemerintahan federal kepada pemerintahan negara bagian, kalau tanah yang bersangkutan hak kepemilikannya atau hak sewanya belum diberikan kepada pihak lain oleh pemegang hak sewa, jika tanah yang bersangkutan hak kepemilikan atau pemegang hak sewanya telah diberikan oleh pemegang kekuasaan negara bagian kepada seseorang atau badan. 128 Dalam Pasal 42 ayat (2) National Land Code 1965 ditetapkan bahwa halhal yang tidak dapat dilakukan oleh pemegang kekuasaan Negara bagian atas dasar National Land Code 1965 adalah: 129 1. Memberi hak atas tanah apapun untuk kepentingan pertambangan yang diatur dalam Undang-Undang Pertambangan; 2. Memberi ijin untuk penggalian dan pemindahan batu-batuan dari tanah apapun dengan tujuan untuk memperoleh bahan logam dari padanya; 3. Untuk memberi hak atas tanah apapun dengan tujuan untuk memungut dan memindahkan hasil hutan yang ada di atas tanah tersebut; 4. Memberikan hak atas tanah pertanian yang luasnya kurang dari 400 meter persegi kepada seseorang atau suatu badan. National Land Code 1965 Pasal 43 mengatur bahwa yang berhak untuk memperoleh hak milik atas tanah adalah masyarakat umum yang telah dewasa yang berumur 18 tahun ke atas, perbadanan atau syarikat yang mempunyai kuasa di bawah perlembagaannya untuk memegang tanah, raja-raja, pemerintah, kerajaan atau lembaga yang diberi kuasa untuk memegang tanah di bawah ordinan keistimewaan diplomatik dan konsul dan lembaga yang berhak untuk memegang tanah sebagaimana diatur dalam ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

128 129

Ibid., hal.194 Ibid.,hal. 195



73

Malaysia menggunakan hukum tanah yang merupakan hasil ciptaan Inggris dengan memperkenalkan konsep dan sistem Torrens. Dalam hal pendaftaran tanah, negara Malaysia menganut sistem Torrens berdasarkan Undang-Undang Tanah Utama Negara yaitu Kanun Tanah Negara 1965 (akta Nomor 56) yang berlaku pada tanggal 1 Januari 1966, atau yang biasa dikenal dengan nama National Land Code 1965. Sistem yang diamalkan pada sembilan (9) Negara bagian Malaysia adalah dikenali secara umum sebagai sistem Torrens atau sistem pendaftaran Hak Milik. Sistem Torrens memberikan jaminan bahwa negara menyelenggarakan dan mempertahankan hak milik yang sudah didaftar tidak dapat dicabut kecuali dalam hal secara tegas disebutkan dalam undangundang. 130 Dalam sistem Torrens, pendaftaran mutlak dilaksanakan dan persyaratan bagi sifat kebal terhadap gugatan. Kelebihan sistem pendaftaran tanah sistem Torrens di Malaysia adalah tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang satu dokumen hak milik yang jelas, dijamin oleh Kerajaan, dimaksudkan bukan saja untuk pengetahuannya, akan tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan. Kelebihan sistem pendaftaran tanah sistem Torrens di Malaysia adalah tiap-tiap orang yang memiliki tanah akan memegang satu dokumen hak milik yang jelas, dijamin oleh Kerajaan, dimaksudkan bukan saja untuk pengetahuannya, akan tetapi juga pengetahuan semua orang berkenaan mengenai segala syarat-syarat dan kepentingan-kepentingan. Dengan kata lain, hak atas tanah yang telah didaftar secara baik dan benar, tidak mungkin digugat oleh siapapun, kecuali ditentukan oleh undang-undang. Adapun sertipikat tanah menurut sistem Torrens merupakan alat bukti pemegangan hak atas tanah yang sempurna (paling lengkap) serta tidak bisa diganggu gugat. Jika terjadi gugatan atau tuntutan oleh pemilik hak atas tanah yang sebenarnya, diberikan ganti rugi terhadap pemilik yang sebenarnya melalui asuransi.

130

Ibid., hal., 189



74

National Land Code 1965 Pasal 40 mengatur bahwa semua tanah kerajaan dalam wilayah negeri dan semua bahan galian dan semua bahan batuan yang terkandung didalamnya yang belum dilupuskan adalah hak tunggal (solely vested) kepada pihak berkuasa negeri. Tanah kerajaan dalam hal ini, meliputi sungaisungai, tepi pantai, dasar laut dalam wilayah negeri itu atau batas perairan wilayah, selain dari tanah beri milik, tanah rizab, tanah lombong dan tanah simpanan. 131 Tanah-tanah di Semenanjung Malaysia dibagi kedalam dua jenis, yaitu tanah-tanah freehold dan tanah-tanah leasehold. Tanah-tanah freehold dapat diberikan kepemilikannya oleh Negara kepada individu dalam hal kepemilikan yang tidak terbatas jangka waktunya. Tanah-tanah leasehold hanya diberikan oleh Negara kepada individu untuk jangka waktu tertentu, yaitu tidak lebih dari 99 tahun lamanya dan tujuan penggunaannya juga ditentukan oleh Negara. Kepemilikan atas tanah-tanah leasehold untuk warga Negara asing hanya dapat diberlakukan di negeri Johor. Pemerintah Malaysia mengkonsentrasikan kepemilikan warga Negara asing hanya pada satu Negara bagian, yaitu Johor. Hal ini berarti bahwa di Negara lain (negeri-negeri selain Johor) tidak bisa diperuntukan bagi warga Negara asing yang ingin memiliki tanah. 132 Di Malaysia, terdapat

lembaga

yang bertanggung jawab

untuk

memberikan persetujuan tentang pemilikan properti oleh orang asing, yakni Foreign Investment Committe. Setelah diberlakukannya Foreign Investment Committe (FIC) pada tanggal 18 Mei 1988, jumlah unit yang dapat dimiliki oleh warga negara asing berubah yaitu pembatasan berupa kuota. Untuk hunian yang bukan kondominium, pemilikan oleh orang asing tidak boleh melibihi 10% dari keseluruhan unit yang tersedia. Bagi orang asing yang ingin membeli atau memiliki kondominium, pemilikan oleh orang asing tidak boleh melebihi 50% dari keseluruhan unit yang tersedia. Undang-undang sebelumnya, membatasi warga negara asing hanya boleh memiliki dua (2) unit, baik kondominium atau bukan kondominium.

131 132

Ibid., hal.191 Ibid., hal.190



75

Di Malaysia, pengaturan tentang kepemilikan properti lebih sederhana. Mereka hanya mengenal dua jenis kepemilikan yakni freehold dan leasehold. Freehold adalah hak milik dan leasehold berupa hak pemilikan bangunan dengan jangka waktu tertentu. Sebagian besar negara di dunia maju karena industri properti yang berkembang pesat. Malaysia sudah menerapkan aturan kepemilikan properti oleh orang asing sejak 20 tahun yang lalu. Memang, sebelumnya Malaysia takut jika banyak orang asing membeli properti. Namun larangan itu hanya untuk pembelian lahan kosong. Kini orang asing di Malaysia diizinkan membeli apartemen. 133 Pemerintah Malaysia menerapkan aturan bahwa orang asing hanya boleh membeli properti seharga misalnya di atas 100.000 USD. Warga negara asing dapat membeli properti di Malaysia dan boleh menggunakan sampai kapan pun tanpa batas waktu. Malaysia sangat murah hati dan tidak takut soal kepemilikan asing ini. Sejak tahun 1992, orang asing boleh membeli rumah atau rumah susun dengan kondisi sebagai berikut: 1.

Tidak boleh dijual selama tiga (3) tahun untuk harga $80,000 sampai dengan $ 300,000. Untuk harga di atas $ 300,000 tidak ada masalah;

2.

Hanya boleh satu unit per keluarga;

3.

Pajak dikenakan 35 %;

4.

Selama tiga (3) tahun tidak boleh dijual kepada pihak lain;

5.

Kredit Pemilikan Rumah lokal tidak dimungkinkan (harus Off shore);

6.

Rumah berlantai dua atau lebih dan pemilikan itu tidak melebihi 10 % dari jumlah unit secara keseluruhan dalam satu proyek perumahan, serta harga minimal RM 250.000

133

Dato’ Alan Tong, “Malaysia Perbolehkan Asing Beli Properti Sejak 20 Tahun Lalu”, hal.2. Diakses dari www.m.kompas.com, tanggal 26 September 2010



76

7.

Tanah/bungalow dan semi-detached units, sepanjang tidak melebihi 10 % dari seluruh jumlah unit suatu proyek. Jika orang asing ingin mengembangkan tanah untuk investasi,

maka

yang bersangkutan harus mendirikan

perususahaan patungan dengan saham minimal 49 % dimiliki warga Negara Malaysia, 30% di antaranya dimiliki bumi putera; 8.

Kondominium atau apartemen, seharga lebih dari RM 250.000, sepanjang pemilikan asing tidak melebihi 50% dari keseluruhan unit dalam kondominum yang bersangkutan. Secara umum disebutkan bahwa, orang asing tidak boleh memiliki hunian

sebagai berikut: 134 a. Bangunan yang terdiri dari dua lantai atau kurang; b. Rumah sederhana (medim cost) dan rumah sangat sederhana (Low cost); c. Apartemen sederhana atau apartemen sangat sederhana; d. Rumah yang dibangun di atas tanah yang diperuntukan bagi orang melayu; e. Rumah yang termasuk dalam kuota untuk Bumi Putera. Dalam kaitannya dengan pemilikan bangunan komersial: 1.

Orang asing diperkenankan untuk memiliki bangunan sebagai berikut: 135 a. Ruko ( Shophouses) 3 (tiga) lantai atau lebih, dan harga minimal lebih dari RM 250.000; b. Ruang dalam kompleks komersial atau perkantoran sepanjang: 1) tidak melebihi 20% dari proyek; 2) pemilikan melalui perusahaan yang didirikan di Malaysia, dengan paling sedikit 49% saham dimiliki warga Negara Malaysia, 30% diantaranya dimiliki BuniPutera. 134 135

Maria S.W. Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah..............., Op.Cit., hal.27. Ibid., hal.29.



77

2.

Orang asing tidak diperkenankan memiliki bangunan komersial sebagai berikut: a. Pertokoan yang terdiri dari dua lantai atau kurang; b. Pertokoan sederhana c. kedai (stall) d. Bengkel e. Bangunan komersial yang didirikan di atas tanah yang diperuntukan bagi orang Melayu Melalui pedoman Foreign Investment Committee tertanggal 2 Me 2001,

sumber pendanaan dapat berasal dari luar Malaysia maupun berasal dari Malaysia. Warga Negara asing dapat memperoleh kredit sampai dengan 70% dari harga proeprti, dan dalam banyak kasus, pihak bank bahkan dapat mendanai pembelian property sebesar 50% . Khusus terhadap warga Negara asing dan badan hokum asing, pelepasan proeprti dalam jangka waktu sampai dengan 5 tahun sejak tanggal perolehan, dikenai pajak

sebesar 30%, bila property dilepas

dalam

jangka waktu 6 tahun setelah perolehan, dikenai pajak 5%. Pemerintah Malaysia mempromosikan Malaysia sebagai "My Second Home", membolehkan orang asing dan siapa pun juga untuk membeli properti dan tinggal di sana. Usia pun bukan batasan untuk membeli properti. Bagi yang ingin memakai sendiri aset propertinya atau mau pindah untuk tinggal di Malaysia diberikan izin tinggal selama lima tahun. Izin tinggal ini tidak saja diberikan kepada pemilik rumah dan keluarganya, tetapi juga pembantu keluarga tersebut.136

136

Jopy Rusli, Tak Perlu Khawatir Orangasing Membeli Properti, hal.3, dikases dari www.kompas.com, tanggal 23 September 2010



78

4.3. Pengaturan Pemilikan Properti Bagi WNA dan BHA di Singapura Di Singapura, peraturan pertanahan telah disahkan pada tahun 1956 dan diberlakukan pada tahun 1959, dan sekarang undang-undang yang memuatnya adalah Land Titles Act yang disahkan pada tahun 1993 ( The Land Titles Act 1993). Undang-undang yang mengatur masalah tanah dan bangunan untuk hunian di Singapura adalah The Residental Property Act Tahun 1976. Pasal 3 The Residental Property Act Tahun 1976 mengatur bahwa warga negara asing tidak diperkenankan menerima hak, memberi, atau memperoleh tanah dan/atau bangunan untuk hunian, kecuali ditentukan lain. 137 The Residental Property Act Tahun 1976 Pasal 2 menyebutkan bahwa warga negara asing (Foreign Person) adalah: 138 1. Mereka yang bukan warga negara Singapura; 2. Mereka yang memperoleh status sebagai permanent resident (berkedudukan tetap); 3. Badan Hukum Asing; 4. Perkumpulan anggotanya sebagian atau seluruhnya bukan warga negara Singapura; The Residental Act Tahun 1976 Pasal 4 yang merupakan pengecualian terhadap berlakunya pasal 3, menyebutkan bahwa warga negara asing dapat membeli atau memperoleh hak atas: 139 1. Apartemen/flat yang tidak termasuk flat HUDC yang terdiri dari 6 lantai atau lebih; 2. Apartemen/flat atau hunian yang merupakan satu unit dalam suatu kondominium;

137

Maria S.W. Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah.......,Loc.cit., hal.20. Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan : Antara Regulasi......,Op.Cit.,

138

hal.159. 139

Ibid., hal. 159



79

Warga negara asing tidak diperkenankan untuk membeli seluruh apartemen dalam sebuah bangunan yang terdiri dari 6 lantai serta seluruh satuan/unit dalam suatu kondominium tanpa mendapatkan izin dari Manister for law. Pelanggaran terhadap kewajiban yang berkenaan dengan ketentuan tersebut mengakibatkan bahwa yang bersangkutan dikenai denda sebesar 10.000,- dollar Singapura, ditambah denda sebesar 500 dollar singapura untk setiap hari, selama pelanggaran itu terjadi. Kemudian The Residental Property Act Tahun 1976 juga mengatur tentang Badan Hukum Asing (foreign Company), yaitu: 1.

Perusahaan, badan hukum, perkumpulan atau badan-badan lain yang didirikan di luar Singapura;

2.

Badan hukum yang didirikan di Singapura, dengan sebagian atau seluruh anggota atau direkturnya bukan warga negara Singapura;

3.

Perkumpulan atau badan-badan lain yang menurut hukum negara asalnya dapat dituntut atau menuntut , atau memiliki tanah atas nama sekretaris atau pimpinan badan atau perkumpulan tersebut yang sebagian atau seluruh anggota atau direkturnya bukan warga negara Singapura; The Residental Property Act Tahun 1996 pasal 25 ayat (2) sampai ayat (4)

mengatur tentang permohonan hak atas tanah, oleh Residental Property Advisory Committe, akan menyiapkan laporan kepada Menteri untuk mendapatkan persetujuan. Disamping itu, pasal 25 ayat (5) mengatur bahwa, Menteri hukum dapat memberikan izin kepada warga negara asing yang bermaksud membeli atau memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan utnuk digunakan sebagai hunian bagi dirinya sendiri beserta keluarga dan tidak dimaksudkan untuk disewakan atau digunakan untuk tujuan lain. Termasuk dalam golongan ini adalah: 140 1.

Mereka yang digolongkan sebagai permanent resident/berkedudukan tetap;

140

Maria S.W. Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah..........,Op.Cit.,hal. 21



80

2.

Mereka yang memiliki kualifikasi tertentu berdasarkan pendapat Menteri, yakni secara ekonomis menguntungkan Singapura atau telah nyata-nyata atau diharapkan dapat memberikan sumbangan

secara ekonomis kepada

Singapura. 3.

Mereka yang memiliki profesional atau pengalaman yang bernilai atau memberikan manfaat kepada singapura. Pasal 25 ayat (6) mengatur tentang badan hukum asing yang diperlakukan

sama dengan warga negara asing yaitu, terhadap badan hukum asing yang dapat diberi izin untuk memiliki tanah dan/atau bangunan sebagai hunian, sehubungan dengan pekerjaan/tugasnya bagi para pejabatnya, manajer, pegawai atau personil lain berserta keluarganya, sepanjang menurut Menteri bahwa badan hukum tersebut memberikan atau diharapkan dapat memberikan sumbangan secara ekonomis kepada Singapura. Faktor penentu untuk menilai sumbangan ekonomis kepada Singapura adalah: 1.

Kualifikasi professional/akademis/teknis;

2.

Keahlian dan pengalaman kerja yang dibutuhkan Singapura;

3.

Melakukan investasi dalam sector industri atau jasa yang dibutuhkan oleh Singapura Dalam hal warga negara asing menginginkan properti lain selain

residential property, Conveyancing and Law of Property Act pasal 37 mengatur bahwa warga negara asing dapat memiliki properti tersebut sepanjang yang bersangkutan memenuhi persyaratan atau kategori sebagaimana ditentukan oleh The Residential Property Act. Orang asing boleh membeli high rise apartment tetapi tidak boleh membeli landed property (rumah Horizontal). 141 Warga negara asing dapat juga memiliki rumah yang berdiri sendiri (landed residential Property), termasuk detached houses, semi-detached houses, terrace houses, dengan mengajukan permohonan kepada pihak yang berwenang

141

Jopy Rusli, Tak Perlu Khawatir Orang asing …………, Op.Cit., hal.3



81

yaitu Controller of Residential Property Lands Dealings untuk persetujuan unit yang dimohonkan. Seluruh proses permohonan tersebut membutuhkan waktu tiga (3) bulan. Dalam hal permohonannya ditolak, maka pemohon masih diberikan kesempatan banding kepada Menteri dalam jangka waktu tiga (3) bulan sejak tanggal penolakan, keputusan Menteri bersifat final. Di Singapura, berdasarkan The Residential Property Act 1976 pasal…, mengatur bahwa seorang warga negara asing yang ingin membeli properti di Singapura, diisyaratkan memiliki kualifikasi tertentu, yakni: 1. Secara ekonomis menguntungkan Singapura atau secara nyata atau diharapkan dapat memberikan sumbangan ekonomis kepada Singapura; 2. Memiliki kualifikasi professional atau pengalaman yang bernilai atau memberikan manfaat bagi Singapura. Dalam perkembangannya, tanggal 19 Juli 2005, warga Negara asing diperkenankan membeli satu unit/flat dalam bangunan yang terdiri kurang dari 6 (enam) lantai, tanpa harus memperoleh persetujuan dari pihak yang berwenang. Pada tahun 2007, jenis property yang dapat dibeli oleh warga negara asing yang memelukan persetujuan pejabat yang berwenang asalah sebagai berikut: 1. Tanah kosong untuk hunian (vacant residential land); 2. Properti yang berdiri sendiri (Landed property); 3. Landed property dalam pembangunan rumah susun yang tidak termasuk dalam pembangunan kondominium yang disetujui sesuai dengan Planning Act; 4. Ruko yang didirikan dalam wilayah yang diperuntukan bagi hunian; 5. Seluruh apartemen atau seluruh unit dalam kondominium; 6. Leasehold estate yang termasuk dalam restricted residential property untuk jangka waktu tidak lebih dari 7 (tujuh) tahun; 7. Flat housing development board (HDB) yang dibeli langsung dari HDB;



82

8. Ruko HDB; 9. Executive Condominium yang dibeli sesuai dengan the executive Condominum Housing Scheme Act 1996. Untuk pembelian jenis property angka 1 sampai 4, persetujuan hanya diberikan kepada orang asing jika yang bersangkutan ingin menggunakannya untuk dihuni sendiri. Persetujuan yang diberikan pada umumnya disertai persyaratan tertentu, misalnya dalam jangka waktu 3 (tiga ) tahun setelah perolehan, tidak boleh dijual, harus dihuni sendiri, luas tanah tidak boleh melebihi 15.000 meter persegi. Jika yang dimohon adalah vacant residential land, terdapat syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk pembangunannya. Demikian juga halnya dengan syarat-syarat lain yang harus dipenuhi jika orang asing tersebut telah memiliki restricted residential property, Housing development board flat, executive condominium pada saat mengajukan permohonan untuk membeli property lain.



BAB 4 ANALISIS KEPEMILIKAN TANAH DAN BANGUNAN OLEH WNA DAN BHA DALAM KAITANNYA DENGAN PENANAMAN MODAL ASING DI INDONESIA

Recommend Documents