BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang PT XYZ merupakan salah satu perusahaan yang bergerak di bidang sewa perkantoran di Jakarta. PT XYZ saat ini dimiliki oleh PT BCD sebesar 72,25% kepemilikan, PT AP sebesar 26,24% kepemilikan, dan PT MST 1,51% kepemilikan. PT BCD merupakan perusahaan yang bergerak di Industri Properti sektor real estate yang listing di Bursa Efek Indonesia. Saat ini PT. XYZ memiliki gedung perkantoran di Jakarta, Surabaya, dan Medan. Gedung – gedung PT. XYZ berada di daerah yang sangat strategis. Untuk gedung Jakarta berada di M. H. Thamrin, Gedung Medan berada di Jl. P. Diponegoro, dan Gedung Surabaya berada di Jl. Pemuda. Per Desember 2013 rata – rata tingkat hunian ketiga gedung tersebut adalah 89%. Untuk gedung Jakarta tingkat tingkat huniannya telah mencapai 100% sehingga manajemen dianggap perlu untuk melakukan pengembangan bisnis. Pada tahun 2013 perusahaan melakukan beberapa investasi jangka panjang sebagai respon dari tingkat permintaan sewa perkantoran yang kian lama terus meningkat akibat adanya beberapa rencana pemerintah kota DKI Jakarta dengan pembangunan beberapa fasilitas transportasi publik dan iklim positif di industri properti di Jakarta. Investasi yang dilakukan oleh PT. XYZ pada tahun 2013 adalah pembelian Tanah di pusat kota Jakarta dan Pembelian Gedung di kawasan M.H. Thamrin.
1
Penelitian ini hanya mengevaluasi keputusan investasi PT XYZ pada pembelian gedung di kawasan M.H. Thamrin. Gedung tersebut berstatus strata title dan memiliki total 111 lantai. PT XYZ telah membeli gedung tersebut sebanyak 15 lantai dengan total investasi sebesar Rp968.955.283.200. Pembelian ini dibiayai oleh utang sebesar Rp500.000.000.000 dan penambahan modal hanya pada PT. BCD sebesar Rp468.955.283.200. Investasi ini dilakukan perusahaan untuk merespon iklim positif di industri properti tanah air. Industri properti terus berkembang selama beberapa tahun belakangan ini. Bahkan beberapa riset menyatakan bahwa Indonesia merupakan tempat yang baik untuk berinvestasi di sektor properti. Adanya kecenderungan untuk mendapatkan kehidupan yang di Jakarta banyak warga di daerah yang berbondong – bondong pindah untuk bekerja dan tinggal di Jakarta. Hal ini membuat Jakarta menjadi semakin berkembang sehingga banyak investor yang menjalankan bisnisnya di Jakarta. Hal ini membuat permintaan di sektor properti pun semakin tinggi. Bukan saja di industri real estate tetapi juga apartment, perkantoran, dan pergudangan. Akan tetapi industri ini sangat dipengaruhi oleh sensitivitas suku bunga. Kenaikan BI rate beberapa waktu lalu tentu saja berdampak kepada suku bunga bank dalam menyalurkan kreditnya, sehingga biaya untuk kredit di bank menjadi mahal. Sebelum adanya pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dollar Bank sudah banyak menyalurkan kreditnya terutama untuk sektor perumahan yaitu Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Banyaknya kredit yang keluar di masyarakat membuat pemerintah mengkuatirkan kondisi perekonomian Indonesia akan mengalami
2
krisis seperti yang dialami oleh Amerika Serikat sebelumnya. Belajar dari pengalaman tersebut akhirnya pemerintah membatasi KPR dengan beberapa kebijakan baru, diantaranya adalah menetapkan Loan to Value (LTV) yang harus diterapkan leh bank dalam menyampaikan kredit. Pemerintah juga membuat kebijakan bahwa KPR baru dapat disampaikan setelah rumah tersebut sudah selesai dibangun. Evaluasi pada penelitian ini dilakukan untuk menentukan apakah investasi ini dapat dilakukan pada berbagai situasi yang mungkin terjadi. Hal yang diukur dalam evaluasi ini adalah net present value dari investasi pembelian gedung tersebut dengan menggunakan analisis skenario dan anlisis sensitivitas. Dari hasil tersebut dapat ditentukan seberapa besar kemampuan dari net present value investasi pembelian gedung menghasilkan nilai positif dari berbagai kondisi tertentu.
1.2 Pertanyaan Penelitian Apakah investasi pembelian gedung benar – benar layak dilakukan oleh PT XYZ?
1.3 Tujuan Penelitian Berdasarkan perumusan masalah di atas, maka dapat disajikan dari penelitian ini adalah untuk mengevaluasi investasi pembelian gedung yang dilakukan oleh PT XYZ.
3
1.4 Manfaat Penelitian Berdasarkan hasil penelitian studi kasus ini, diharapkan dapat memberikan manfaat antara lain : Bagi perusahaan, Agar dapat memberikan gambaran kemampuan nilai net present value dari investasi pembelian gedung oleh PT XYZ dalam menghasilkan nilai positif dalam berbagai kondisi yang mungkin terjadi. Bagi akademisi, Agar dapat menambah referensi penelitian mengenai kelayakan investasi spesifik untuk perusahaan properti di Indonesia.
1.5 Ruang Lingkup Penelitian ini dilakukan pada PT. XYZ yaitu perusahaan properti yang telah memiliki tiga buah gedung yang terletak di Jakarta, Surabaya, dan Medan. PT XYZ telah melakukan investasi pembelian gedung di kawan M.H. Thamrin. Penelitian hanya dilakukan pada investasi pembelian gedung oleh PT XYZ dengan mengevaluasi nilai dari net present value yang dihasilkan menggunakan analisis skenario dan analisis sensitivitas.
1.6 Metoda Penelitian Penelitian ini disusun dengan menggunakan metoda di bawah ini, yaitu : Metoda Pengumpulan data : Dilakukan dengan pengumpulan data yang ada diperusahaan tersebut baik yang dimiliki secara internal maupun yang di publikasikan ke masyarakat.
4
Metoda Analisis : Analisis evaluasi investasi dalam pembelian gedung ini menggunakan analisis skenario dan analisis sensitivitas. Asumsi analisis skenario terletak pada tingkat hunian gedung baru yang akan di beli karena pendapatan perusahaan ditentukan dari tingkat okupansi gedung tersebut. Asumsi analisis sensitivitas terletak pada Weighted Average Cost of Capital yang digunakan perusahaan.
1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dan penelitian ini adalah sebagai berikut :
Bab 1 : Pendahuluan Pada bab ini menjelaskan tentang latar belakang penelitian, perumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, ruang lingkup, dan sistematika penulisan.
Bab 2 : Landasan Teori Pada bab ini menjelaskan konsep dan kerangka dasar yang di gunakan dalam mengevaluasi investasi pembelian gedung oleh PT XYZ.
Bab 3 : Lingkungan Industri Dan Profil Perusahaan Pada bab ini menjelaskan tentang profil perusahaan, yaitu PT. XYZ. Data – data yang diperoleh dalam penelitian ini adalah data yang diperoleh dari internal perusahaan dan data – data yang dipublikasikan ke masyarakat.
5
Bab 4 : Metoda penelitian Pada bab ini memaparkan metoda perhitungan dan asumsi - asumsi yang digunakan
dalam
evaluasi
investasi
yang
dilakukan
PT
XYZ
dalam
pengembangan bisnisnya melakukan pembelian gedung untuk disewakan.
Bab 5 : Analisis dan Pembahasan Pada
bab
ini
memaparkan
perhitungan
yang
digunakan
dalam
mengevaluasi net present value dengan metoda analisis yang digunakan.
Bab 6 : Kesimpulan dan Saran Pada bab ini memaparkan kesimpulan dan saran dari penelitian ini. Kesimpulan dan saran tersebut disampaikan berdasarkan hasil dari penelitian ini.
6
