Baarn, 23 december 2006
Beste familieleden, Hartelijk dank voor alle reacties op de renovatieplannen van het logeerhuis. We willen ze niet onbeantwoord laten. Het bestuur is zich bewust dat de renovatie nogal ingrijpend is. De uiteindelijke plannen zijn het resultaat van het naast elkaar leggen van uiterst noodzakelijke - en zeer wenselijke verbeteringen waarbij de volgende overwegingen een belangrijke rol hebben gespeeld: -
-
-
het logeerhuis is nu aan de buitenkant opgeknapt maar we zitten nog steeds met de ontsierende buizen en leidingen, die duidelijk afbreuk doen aan de stijl van het huis. Ook de walkant moet weer op hoogte worden gebracht. de radiatoren en bijbehorende leidingen nemen, zeker in de woonkamer, veel ruimte weg, beperken de inrichtingsmogelijkheden en zijn eigenlijk ook niet om aan te zien (oorspronkelijk had het logeerhuis geen c.v.) c.v-installatie, douche en keuken zijn, hoe dan ook, aan vernieuwing toe, waarbij vooral de keuken een bijzonder moeilijke maatvoering heeft. de vloerafwerking woonkamer en gang moet ook hoognodig vernieuwd worden. ook aan de plafonds moet het één en ander gebeuren. het logeerhuis is slecht geisoleerd.
Alles bij elkaar genomen blijkt er toch veel overhoop gehaald te moeten worden en dat heeft geleid tot een plan om de zaak in één keer grondig en structureel aan te pakken. Door het keukengedeelte te vergroten, de scheiding woonkamer/keuken te veranderen zodat het meer één geheel wordt, creëren we niet alleen een eetkeuken maar ook effectief en optisch een grotere leefruimte (uitzicht over het meer nu ook vanuit het keukengedeelte). Onder het mooie ronde raam in de woonkamer komt een bescheiden werkplek met alle, voor deze moderne tijd, benodigde aansluitingen en contactpunten. Een houtkachel gaat de open haard vervangen maar met minder rook, roet en asdeeltjes. De vloerverwarming biedt naast een gelijkmatiger en beter verdeelde warmte de mogelijkheid om van ontsierende buizen en radiatoren af te komen. In de plannen hebben we wel iets ingeleverd: het derde slaapkamertje! Door het weghalen van het achterste slaapkamertje en het combineren van douche en w.c. kunnen we echter een deel van de gang benutten voor het vergroten van de toiletruimte. Het nieuwe plan telt vier deuren minder en ook dat scheelt ruimte (en onderhoud). De beide slaapkamers zijn in het nieuwe plan groter terwijl het aantal slaapplaatsen gelijk blijft door in de achterste kamer een stapelbed en een bed met onderschuifbed zetten.
Enkele uitgangspunten betreffende afwerking en meubilering: Geen overbodige luxe, degelijk, praktisch, duurzaam en gemakkelijk in het onderhoud, zeker voor wat betreft zaken die lang mee moeten zoals keuken, vloerbedekking, houtkachel. De kosten: Arjen merkte in zijn reactie al op dat de keuze voor de duurste variant op de langere termijn wel eens goedkoper zou blijken te zijn dan voortdurend oplappen en dat was ook de conclusie van het bestuur. Toegegeven we overschrijden het budget (overigens niet uniek in de historie van de stichting) maar met de overtuiging dat het de investering alleszins waard is en we hebben er, omdat we van realistische berekeningen uit zijn gegaan, een gerechtvaardigd vertrouwen in dat die schuld binnen een beperkt aantal jaren zal zijn weggewerkt zonder de familie op te zadelen met veel hogere kosten. Naar aanleiding van de reacties zullen enkele zaken in de uitvoering aangepast worden. - Er komt een wastafel in de eerste slaapkamer, een optie waar al rekening mee gehouden was. - De bergruimte (dat was toch eigenlijk de voornaamste functie van het derde kamertje) wordt vergroot door in de voorste slaapkamer diepe garderobekasten (hang/leg met/of zonder laden) ofwel een kastenwand te plaatsen rondom de wastafel. - De keuken in te richten met voldoende aanrechtoppervlak. Een meer gedetailleerde beantwoording van een aantal reacties is als bijlage te vinden achteraan in deze brief. Het bestuur heeft vastgesteld dat er voldoende draagvlak is voor de plannen en besloten tot de geplande renovatie over te gaan en de aannemer opdracht gegeven zo spoedig mogelijk te beginnen. We blijven open staan voor suggesties en goede ideeën.
Bijlage met beantwoording van specifieke reacties op de renovatieplannen van het logeerhuis. 1. Zijn er niet minder slaapplaatsen dan vroeger, nu het 3e kamertje komt te vervallen? Nee, de achterste - 2e - slaapkamer krijgt naast de 2 op de tekening zichtbare bedden nog 2 onderschuifbedden erbij. 2. Is een aparte wc niet veel praktischer? Ja en nee, dat verschilt van gebruiker tot gebruiker, maar in ieder geval zou dan de modernisering en vergroting van de douche en toiletruimte met daarin ook de wasmachine niet mogelijk zijn geweest. Een bijkomend argument voor de nieuwe indeling is installatie-technisch van aard: de bundeling van de nutsleidingen op één plaats van binnenkomst, gekoppeld aan de nieuwe plaats van de cv-ketel en de verdeling van de cv-vloerverwarmingsleidingen van daaruit. De huidige zeer lelijke leidingen naast de voordeurtrap kunnen nu verdwijnen en de even lelijke afvoerleidingen onder de huidige douche idem. 3. Is het wel nodig om zo ingrijpend te verbouwen, kan het niet half? Nee, de cv installatie is volstrekt op, de keuken is geheel verouderd en onpraktisch, de slaapkamers zijn eigenlijk te klein, terwijl de 3e slaapkamer met een niet werkende wasmachine en veel opgeslagen spullen zelden gebruikt werd. De radiator in de woonkamer voor het grote raam is een lelijke sta in de weg en komt nu te vervallen. Tegelijk met de nieuwe indeling worden alle water, gas en lichtleidingen in de wanden verwerkt, de doorgezakte zachtboardplafonds vervangen, mèt warmteisolatie erboven, alle vloeren worden warmte-geïsoleerd, de douche buitenwand wordt warmte geïsoleerd, de douche krijgt mechanische ventilatie, evenals het fornuis in de keuken. 4. De kastruimten komen te vervallen, er is te weinig nieuwe kastruimte? De huidige kasten zijn ondiep en onpraktisch. Er zal gezorgd worden voor voldoende vrije kastruimte. Mede naar aanleiding van de reacties is besloten dat er in de 1e slaapkamer kasten (hang/leg met/of zonder laden) komen rond de wastafel zoals nu. Ze zullen zeker handiger zijn en meer nuttige bergruimte opleveren dan de huidige ondiepe kasten. In de tweede slaapkamer plaatsen we een ladenkastje, niet te hoog (vanwege het raam) en verrijdbaar (flexibiliteit vanwege onderschuifbed) benevens wat goed geplaatste haken en/of planken en onder het stapelbed platte opbergdozen. Van de huidige inventaris kan er bovendien heel wat opgeruimd worden . 5. Het huidige aanrecht is groter dan in de nieuwe situatie. Misschien qua lengte wel, maar het is niet erg praktisch en van deze tijd.
Overigens is de keuken op de tekening geen weergave van hoe het precies gaat worden. Er wordt gezorgd voor voldoende aanrechtruimte door extra aanrecht te plaatsen langs de wand naast de deur. 6. Er bekruipt mij het gevoel, dat een en ander mooier wordt voorgespiegeld dan het is, een schuld van € 30.000,- voor een verbouwing die voor het grootse deel niet nodig is en, geen garantie voor werkelijk € 5.000,- extra huur, etc. Het bestuur is uiterst nauwkeurig en vooral voorzichtig in haar financiële prognoses, doet niet aan 'voorspiegelen'. Wat betreft de noodzaak: zie met name puntt 3. 7. Niet het logeerhuis wordt verwaarloosd, maar het onland zelf, kan niet meer rondvaren, etc. De natuur heeft al 70 jaar zijn loop op het onland, er is geen reden om grootschalig in te grijpen. Mede op initiatief van Ronald Visser wordt er wel degelijk aan terreinbeheer gedaan. De rondvaart is onlangs door hem weer gangbaar gemaakt. 8. Ik ga het mooie uitzicht vanaf de eettafel in de woonkamer missen.... evenals de wastafel in de slaapkamer en de mooie huidige schoorsteenmantel. Het uitzicht vanaf de nieuwe eettafel in de keuken door de twee ramen links en rechts van de tafel is net zo mooi, ook komen er vanuit de woonkamer nieuwe uitzichten voor in de plaats. Een moderne houtkachel in plaats van het versleten en gebarsten haardje is aangenaam en praktisch. 9. Bijna € 100.000,-: de prijs per nacht en de bezettingsgraad zullen wel flink omhoog moeten. De begroting gaat uit van € 5000,- aan verblijfsbijdragen, dus dat is heel gematigd en voorzichtig. Dat is ook het bedrag dat we ongeveer jaarlijks overhouden als positief saldo. Wordt de bezettingsgraad hoger dan ook het saldo, maar dat is meegenomen. 10. Op zich ben ik voor vernieuwen. Kies je voor opknappen, dan blijkt, dat je met oplappen bezig blijft. Leuk voor je eigen huis, maar voor een vakantiewoning een mindere optie en op den duur ben je duurder uit. Dat vindt het bestuur ook. Technisch is het niet mogelijk om 'half' op te knappen en tegelijkertijd het logeerhuis voor een lange periode echt structureel onderhoudsvrij te maken. Dan blijft het half werk, met alle kostenconsequenties van dien. 11. Kan de terrasdeur ook van buitenaf bedienbaar gemaakt worden? De deurkruk wordt onderzocht. 12. Naar mijn idee moet voor minder dan de € 56.000,- in kas het logeerhuis aardig 'luxueus' gemaakt worden.
Ja, maar luxueus is net niet de bedoeling. Wel: een moderne keuken, een goede douche en wc, betere warmte-isolatie en moderne verwarming ( bespaart op de gasrekening) en beter meubilair, schilderwerk en vloerbedekking. 13. Enige bedenkingen heb ik bij de vloerverwarming. Hele lange voorverwarmingstijden, en hele lange naijleffecten. Met de installateur zal nog de exacte uitvoering besproken worden. Er komt een aparte regeling voor de verschillende vertrekken. Indien noodzakelijk komt er een radiator langs de oostwand in de kamer. Met de houtkachel zal de woonkamer in de winter snel op temperatuur gebracht kunnen worden. Overigens heeft Ronald als beheerder de taak om op verzoek de c.v. tijdig aan te zetten.
