Geachte heer/mevrouw, Hartelijk dank voor uw interesse in het Meerdervoort Garantiefonds. Deze map bevat uitgebreide informatie over ons exclusieve vastgoedfonds. Het Meerdervoort Garantiefonds biedt u de mogelijkheid om laagdrempelig in vastgoed (huurwoningen in het middensegment) te investeren én met unieke zekerheid. Neemt u alle informatie even rustig door. Mocht u naar aanleiding van de diverse documenten vragen hebben, kunt u deze telefonisch of per e-mail aan ons stellen. Veel vragen en antwoorden kunt u ook terugvinden op onze website onder F.A.Q. Deelnemen? Bij de informatie treft u twee obligatieovereenkomsten. Eén voor particuliere deelnemers en één voor rechtspersonen. De overeenkomst die voor u van toepassing is, kunt u invullen en terugsturen door middel van de bijgesloten retourenvelop. U krijgt van ons binnen 14 dagen na ontvangst, een bevestiging va uw deelname thuisgestuurd. Contact I: E: T:
www. meerdervoort.com
[email protected] 088 – 770 44 44
Wij danken u voor het in ons gestelde vertrouwen en zien uit naar een mooie en duurzame samenwerking. Met vriendelijke groet, Meerdervoort Real Estate B.V. F. Angius
W.F. Groenen
Meerdervoort Real Estate | Oude Delft 201 | 2611 HD | Delft
KvK: 57087776
FONDSSPECIFICATIES
Beleggingsvorm:
Obligaties (met onderpand)
Prijs per obligatie:
€ 5.000,-
Minimale inleg:
€ 20.000,- per deelnemer (4 obligaties)
Maximale inleg:
€ 2 MIO
Rente:
Vanaf 4% op jaarbasis
Renteuitkering:
per kwartaal
Inschrijftermijn:
vanaf 1 september 2015 (vol=vol)
Beoogde startdatum:
1 oktober 2015
Looptijd fonds:
7 jaar
Instapkosten/exitkosten:
geen (enkel kosten bij verhandeling van obligaties)
Vroegtijdige beëindiging:
in overleg en na goedkeuring met opzegtermijn
In de plaatsstelling:
toegestaan, na goedkeurig Fondsbeheerder
Zekerheden:
eerste hypothecaire recht *
Einde looptijd:
U ontvangt uw inleg geheel terug, vermeerderd
per deelnemer (400 obligaties)
met de laatste termijn rente
* Het eerste hypothecaire recht is uw zekerheid. De Stichting Obligatiehouders MGF waarin u en de overige obligatiehouders verenigd zijn, krijgen middels het eerste recht van hypoheek de gehele vastgoedportefeuille als onderpand. De Stichting Bewaarder MRE houdt het vastgoed. Deze afspraken zijn notarieel vastgelegd en de notaris zal er dan ook telkens op toe zien dat de zekerheden bij elke verkrijging worden gesteld. Meerdervoort Real Estate | Oude Delft 201 | 2611 HD | Delft
KvK: 57087776
TOELICHTING
OBLIGATIES Een obligatie is een verhandelbaar schuldbewijs voor een lening die door een overheid, een onderneming of een instelling is aangegaan. Als een bedrijf geld nodig heeft kan het door het uitgeven van een obligatielening aan de financiering komen. De koper van de obligatie ontvangt van de uitgever rentevergoeding. (bron: Wikipedia) PRIJS PER OBLIGATIE EN INLEG In het Meerdervoort Garantiefonds is ervoor gekozen om obligaties uit te geven in veelvouden van € 5.000,- , met een minimum van 4 obligaties per deelnemer. De maximale inleg is vastgesteld op € 2 MIO per deelnemer. RENTE EN RENTEUITKERING Uw obligaties staan garant voor een uitkering van vanaf 4%* vaste rente op jaarbasis. De rente wordt berekend per kwartaal en uitgekeerd aan het einde van elk kwartaal. Wanneer u halverwege een kwartaal instapt, wordt de rente voor de eerste periode uitgekeerd aan het einde van het daarop volgende kwartaal. * Het rentepercentage en bijbehorende looptijd van uw obligaties worden vastgesteld bij aanvang van uw deelname. INSCHRIJFTERMIJN EN STARTDATUM De inschrijftermijn voor het Meerdervoort Garantiefonds start op 1 september 2015. Het fonds gaat in principe van start per 1 oktober 2015. Het fonds gaat definitief van start, mits er ten minste € 250.000,euro aan obligaties is toegezegd. De inschrijftermijn kan na de start op 1 oktober 2015 doorlopen, wanneer het fonds op dat moment nog niet is volgestort. De inschrijftermijn wordt definitief gesloten, zodra het totale benodigde fondskapitaal binnen is (ten minste € 2,25 MIO). LOOPTIJD De looptijd van het fonds is 7 jaar (84 maanden) en gaat in op de Startdatum (voorlopig 1 oktober) en eindigt derhalve op 30 september 2022. Deelnemers die na de startdatum instappen, hebben hierdoor een iets kortere looptijd dan 7 jaar. Instappen kan per de eerste van elke maand, totdat de inschrijftermijn gesloten wordt. INSTAPKOSTEN / EXITKOSTEN Bij veel vastgoedfondsen en vastgoed C.V.’s is er sprake van emissiekosten, opstartkosten, aankoopkosten, verkoopkosten of andere kosten. In het Meerdervoort Garantiefonds worden er geen enkele kosten aan de obligatiehouders berekend. U ontvangt enkel een vaste rente over uw inleg gedurende een vaste termijn, waarna u uw gehele inleg terug ontvangt.
Meerdervoort Real Estate | Oude Delft 201 | 2611 HD | Delft
KvK: 57087776
VROEGTIJDIGE BEËINDIGING BIJ ZWAARWEGENDE REDENEN Uw obligaties zijn verhandelbaar in die zin dat u een opvolger kunt aanbrengen die uw obligaties van u overneemt. Wanneer u uw obligaties vroegtijdig (voor het einde van de met u overeengekomen looptijd) wilt overdoen aan deze opvolger, rekent de Fondsbeheerder € 500,- (incl. BTW) aan administratiekosten. Neemt u voor de procedure contact op met de Fondsbeheerder (Meerdervoort Real Estate). Bij een zwaarwegende reden kunt u de Fondsbeheerder verzoeken om een opvolger te vinden voor uw obligaties. Voor het tussentijds vinden van een opvolger rekent de Fondsbeheerder 5% verkoopkosten over uw inleg (inclusief B.T.W.). Uw verzoek tot vroegtijdige beëindiging en doorverkoop van uw obligaties dient schriftelijk aan de Fondsbeheerder te worden verzonden, met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden vóór de eerste maand van elk kwartaal. Ondanks dat de Fondsbeheerder alles in het werk zal stellen om uw obligaties in zulk geval tijdig door te verkopen, wordt op het tijdig vinden van opvolger(s) geen garantie gegeven. ZEKERHEDEN Het eerste hypothecaire recht is uw zekerheid. De gezamenlijke obligatiehouders zijn verenigd in een Stichting. Deze Stichting Obligatiehouders MGF, krijgt middels het hypoheekrecht de gehele vastgoedportefeuille als onderpand. De onafhankelijke Stichting Bewaarder MRE houdt het vastgoed en verpandt het vastgoed aan de Stichting Obligatiehouders MGF. Deze afspraken zijn notarieel vastgelegd en de notaris zal er dan ook telkens op toe zien dat de zekerheden bij elke verkrijging worden gesteld.
“ Wat als het Fonds zijn betalingsverplichtingen niet kan nakomen? “ Wanneer de Fondsbeheerder om wat voor reden ook haar betalingsverplichting niet kan nakomen, zal het bestuur van de Stichting Obligatiehouders MGF een vergadering bijeenroepen. Wanneer een meerderheid van de obligatiehouders besluit om het hypotheekrecht uit te willen oefenen, zal er beslag worden gelegd op al het vastgoed. Vervolgens zal de notaris in samenspraak met het bestuur overgaan tot gedwongen verkoop van de vastgoedportefeuille. De opbrengst van de verkoop vloeit als eerste terug naar de obligatiehouders en pas als tweede naar de initiatiefnemers, participanten en vennoten. NB. Bij reguliere vastgoed CV’s houdt de bank het eerste hypotheekrecht en komen zij als eerste aan de beurt, om de volledige verkoopopbrengst op te eisen. In het Meerdervoort Garantiefonds heeft ú deze unieke zekerheid, die normaliter enkel de bank toekomt.
Einde looptijd Verwacht scenario Het fonds eindigt op de vastgestelde einddatum (voorlopig 30 september 2022). U ontvangt uw gehele inleg vermeerderd met de laatste termijn rente terug. Verlenging van de looptijd De Fondsbeheerder kan besluiten tot een verlenging met 2,5 jaar indien hier noodzaak toe is. Dit speelt wanneer de vastgoedportefeuille over 7 jaar meer dan 10% minder waard is dan de aanschafwaarde. Mocht dit spelen krijgt u 6 maanden voor het einde van de looptijd bericht. Voortijdige beëindiging De Fondsbeheerder kan tevens te allen tijde besluiten om het fonds eerder te sluiten. Een voortijdige sluiting wordt 6 maanden van te voren aangekondigd. Wanneer dit besluit wordt genomen ontvangen alle obligatiehouders naast hun inleg en openstaande rente een aanvullende vergoeding van 3% (van uw inleg) terug.
Meerdervoort Real Estate | Oude Delft 201 | 2611 HD | Delft
KvK: 57087776
STRATEGIE VAN HET FONDS
De portefeuille van het Meerdervoort Garantiefonds zal bestaan uit huurwoningen in het starterssegment. Onze focus ligt op de Randstad en dan met name strategische locaties in de grote steden als Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Een zorgvuldig samengesteld pakket van waardevaste woningen. Het vastgoed wordt bewaard in de Stichting bewaarder MRE. Deze stichting wordt door een derde partij bewaakt en heeft het juridische eigendom van het vastgoed.
Waarom investeren in huurwoningen? Investeren in woningen is een veilige en solide keuze. Vastgoed is immers een tastbaar bezit. Anders dan aandelen behoudt vastgoed dus altijd een zekere waarde. Een goed samengestelde vastgoedportefeuille ligt dan ook in veel gevallen aan de basis van elke goed gespreide beleggingsportefeuille. Wanneer de fondsbeheerders een keuze moeten maken voor het type vastgoed, kiezen zij met stip voor woningbeleggingen. Waar we tijdens de economische crisis hebben gezien dat kantoor- en winkelpanden vanwege stoppende ondernemers te maken kregen met een grote mate van leegstand, is dat bij huurwoningen niet het geval geweest.
“Wanneer er een keuze moet worden gemaakt over het type vastgoed, kiest de fondsbeheerder met stip voor woningbeleggingen.” Sterker nog: omdat er jarenlang door de problemen in de bouw en financiële problemen bij Overheid en Banken niets is bijgebouwd, verwachten wij komende jaren een verder toenemend tekort aan betaalbare huurwoningen en jongerenhuisvesting (studenten). Dit wordt bevestigd door onderzoeken van Capital Value ( De woningbeleggingsmarkt in beeld 2015 ) en Kences Kennisbank. Als laatste zijn de huurprijzen van commercieel onroerend goed (winkels en kantoren) flink gedaald afgelopen jaren terwijl de huurprijzen van woningen elk jaar zijn gestegen met ten minste de inflatie. In de Randstad hebben wij bij huurwoningen bestemd voor de huisvesting van jongeren, studenten, samenwoners en starters jarenlang nagenoeg geen leegstand gezien. Meerdervoort Real Estate | Oude Delft 201 | 2611 HD | Delft
KvK: 57087776
Werkwijze van het fonds Bij de werkwijze die de fondsbeheerders voor ogen hebben, verwachten zij tijdens de looptijd van het fonds nagenoeg NIHIL leegstand te zullen hebben. Vanwege jarenlange ervaring in de branche en een uitgebreid netwerk, zijn de fondsbeheerders in staat huurwoningen scherp aan te kopen. Bovendien zijn zij in staat om huurwoningen in een snel tempo aan te kopen.
Welk type woningen wordt door het fonds aangekocht? Het fonds richt zich op de aankoop van bestaande huurwoningen en dan in de Randstad. Het Garantiefonds gaat niet investeren in nieuwbouwprojecten. Het beste rendement wordt gemaakt, door geschikte woningen één voor één aan te kopen. Veelal koopt het fonds appartementen. Bij de aankoop wordt gelet op een financieel gezonde positie van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De fondsbeheerder zal indien nodig zijn stem uitbrengen in VvE vergaderingen om de belangen van de Obligatiehouders te behartigen.
Verduurzaming Na aanschaf van een appartement krijgt het appartement een kleine ‘make-over’ zodat het er na deze renovatie perfect uitziet voor de verhuur. Goed voor de huurders en goed voor de verhuurbaarheid. De fondsbeheerders beogen de bestaande appartementen middels de renovatie aan het begin van de verhuur een ‘upgrade’ te geven naar een Energielabel van ten minste ‘C’. Op deze manier voldoet het fonds ook aan de doelstellingen van partijen als Vastgoedbelang.
Onderhoudsplanning Het voordeel van investeren in appartementen in plaats van woonhuizen, is dat er bij een appartement geen ingewikkelde meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) gemaakt hoeft te worden. De professionele VvE (vaak uitbesteed aan een professionele VvE beheerder) heeft dit werk veelal reeds gedaan en in de ‘pot’ van de VvE zitten genoeg financiële middelen om komende jaren het onderhoud aan het complex te verzorgen. Nogmaals: als de VvE financieel niet gezond is, koopt het fonds het appartement niet aan(!)
Appartementen in de ‘vrije sector’ Het fonds investeert NIET in sociale huurwoningen , maar in het middensegment (vrije sector) tussen € 710 (het begin van de vrije sector) en maximaal € 1.000 huur per maand. Uit ervaring weten de fondsbeheerders dat dit een veilig en goed renderend segment is waar veel vraag naar is. In de vrije sector speelt ook het actuele struikelblok van de ‘verhuurderheffing’ geen rol. Vrije sector appartementen zijn vrijgesteld van de Verhuurderheffing.
Omvang van het Garantiefonds Het ‘Meerdervoort Garantiefonds’ is vol bij € 2,5 MIO. Gezien de grote belangstelling voor het fonds, zijn de fondsbeheerders thans al bezig met de voorbereidingen voor een ‘Meerdervoort Garantiefonds II’, ‘III’, ‘IV’ etc. Na aankoop zullen de woningen online worden gezet op www.meerdervoort.com, u heeft als investeerder dan de mogelijkheid om door middel van een login+wachtwoord alle informatie omtrent aankoop , verhuur en beheer van de woningportefeuille real-time in te zien op de zogenaamde ‘obligatiehouder pagina’.
De fondsbeheerder van het Garantiefonds beoogt zo transparant mogelijk te werk te gaan.
Meerdervoort Real Estate | Oude Delft 201 | 2611 HD | Delft
KvK: 57087776
VERHANDELBAARHEID PARTICIPATIES & OBLIGATIES
Inleiding Meerdervoort Real Estate B.V. en Meerdervoort Garantiefonds C.V. zijn niet beursgenoteerd. Het fonds werkt hoofdzakelijk met de uitgifte van obligaties tegen een vaste rente. Ten aanzien van de obligaties geldt dat deze niet in waarde kunnen fluctueren. De waarde van een obligatie blijft gedurende de looptijd gelijk en de obligaties zijn in principe verhandelbaar. Ze kunnen met goedkeuring dan de Fondsbeheerder worden doorverkocht aan opvolgers die dan in de plaats treden. Met tussentijdse doorverkoop zijn kosten gemoeid.
Vaste looptijd In principe komt u vooraf een vaste looptijd overeen. De situatie kan zich echter voordoen dat u tussentijds wilt uitstappen en de overeenkomst vroegtijdig wilt beëindigen. In zulke gevallen zal de Fondsbeheerder zoveel mogelijk meewerken om uw verzoek in te willigen.
Flexibiliteit Ondanks de vaste looptijd die veelal met vastgoedfondsen gepaard gaat, wil Meerdervoort Real Estate u een aantal mogelijkheden bieden om vroegtijdig uit te stappen. De Fondsbeheerder behoudt zich te allen tijde het recht voor om in de plaats stellingen te weigeren. Bovendien geeft de Fondsbeheerder nimmer een garantie dat een vroegtijdige beëindiging wordt ingewilligd.
In de plaatsstelling U kunt te allen tijde een verzoek tot vroegtijdige beëindiging indienen als u zelf een deelnemer heeft gevonden die voor uw obligaties in de plaats wil treden. De opzegtermijn is één maand, voor het einde van elk kwartaal. Daarbij moet bij de opzegging een ingevuld deelnameformulier van uw opvolger zijn bijgevoegd. De kosten voor een in de plaatsstelling bedragen éénmalig € 500,- (inclusief BTW).
Uitstapmogelijkheden bij zwaarwegende redenen In voorkomende situaties kan het gebeuren dat u als obligatiehouder de overeenkomst eerder wilt beëindigen. Met opgaaf van een goede reden biedt de Fondsbeheerder u een mogelijkheid om een verzoek tot vroegtijdige beëindiging in te dienen. De opzegtermijn is drie maanden vóór het einde van elk kwartaal. Derhalve is de opzegtermijn 3 tot maximaal 6 maanden.
Kosten Wanneer u uw obligaties vroegtijdig wilt doorverkopen aan een door u zelf aangedragen opvolger, rekent de Fondsbeheerder € 500,- (incl. BTW) aan administratiekosten. Voor het tussentijds verkopen van uw obligaties rekent de Fondsbeheerder na inwilliging van uw verzoek 5% verkoopkosten over uw inleg (inclusief B.T.W.) voor het vinden van een opvolger. Ondanks dat de Fondsbeheerder alles in het werk zal stellen om uw obligaties in zulk geval tijdig door te verkopen, wordt op het tijdig vinden van opvolger(s) geen garantie gegeven. Meerdervoort Real Estate | Oude Delft 201 | 2611 HD | Delft
KvK: 57087776
