Bestemmingsplan Voor het realiseren van uw initiatief moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Een bestemmingsplan regelt voor welke functies gronden en bouwwerken mogen worden gebruikt en welke bouwmogelijkheden er zijn. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en regels, waarvan alleen de laatste twee juridisch bindend zijn. De toelichting geeft een goede ruimtelijke onderbouwing voor uw initiatief. Hierin wordt ook de bedoeling van het plan verduidelijkt en de uitvoerbaarheid aangetoond. In de verbeelding wordt de bestemming aangegeven. De regels geven inhoud aan de bestemming. Plan van wijziging Plan van uitwerking Voor het realiseren van uw initiatief kan gebruik worden gemaakt van een in het bestaande bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In het plan van wijziging of plan van uitwerking dat daarvoor moet worden opgesteld, wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het huidige bestemmingsplan. De regels waaraan de wijziging of uitwerking moet voldoen, worden inzichtelijk gemaakt. Het plan van wijziging of plan van uitwerking bestaat, net als een bestemmingsplan, uit een toelichting, een verbeelding en regels, waarvan alleen de laatste twee juridisch bindend zijn. Ruimtelijke onderbouwing Voor het realiseren van het initiatief dient een (project)omgevingsvergunning in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) te worden aangevraagd. De vergunningsaanvraag dient vergezeld te gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing. Deze ruimtelijke onderbouwing gaat in op de afwegingen die aan uw initiatief ten grondslag liggen en is vergelijkbaar met de toelichting van een bestemmingsplan. Ook een ruimtelijke onderbouwing gaat vergezeld van een verbeelding waarin de contour van het betreffende plangebied is aangegeven.
Inhoudelijke vereisten In het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’ moet in uw plan in elk geval worden ingegaan op: de huidige en toekomstige situatie, zowel van het gebruik en de inrichting als van de planologischjuridische situatie; de manier waarop uw initiatief voldoet aan het actuele rijksbeleid en provinciaal en gemeentelijk beleid; de ruimtelijke inpassing binnen de directe omgeving; de economische uitvoerbaarheid. Voor het uitvoeren van het initiatief wordt een: overeenkomst gesloten met de gemeente. wordt een exploitatieplan opgesteld. anders, ……. maatschappelijke uitvoerbaarheid (zie procedure).
Milieu en Onderzoek Akoestisch onderzoek Uw initiatief voorziet in het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. Dit maakt toetsing aan de bepalingen van de Wet geluidhinder noodzakelijk. Aangetoond moet worden dat de vastgestelde voorkeursgrenswaarden niet worden overschreden. Standaard Rekenmethode I (SMRI) is bedoeld om voor eenvoudige situaties de geluidbelasting te berekenen. Standaard Rekenmethode II (SRMII) wordt gebruikt om berekeningen uit te voeren in een meer complexere omgeving. Hierbij kunt u denken aan het bouwen van een woning die voor een groot deel door andere bebouwing wordt afgeschermd van de geluidbron (bijvoorbeeld van een weg). Voor het initiatief geldt: Akoestisch onderzoek Standaard Rekenmethode 1 Akoestisch onderzoek Standaard Rekenmethode 2 Uw initiatief voorziet niet in het oprichten van geluidgevoelige bebouwing. Akoestisch onderzoek is niet aan de orde.
Onderzoek luchtkwaliteit Uw initiatief moet voldoen aan het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer. Er moet duidelijk worden gemaakt of als gevolg van het initiatief de toename van verkeer en daarmee de toename van NO2 of PM10 ‘niet in betekende mate’ is. Door middel van een NIBM-tool maken wij dit inzichtelijk. Het uitvoeren van dit bureauonderzoek maakt integraal onderdeel uit van het vervaardigen van de toelichting. Wanneer hieruit blijkt dat nader onderzoek nodig is, kunnen wij dit voor u verzorgen. Wij stellen daarvoor te zijner tijd een offerte voor u op.
Bodemonderzoek Uw initiatief heeft betrekking op het realiseren van een gebouw of bouwwerken, waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend (langer dan 2 uur per dag) mensen zullen verblijven. Voor uw initiatief moet dan ook een verkennend bodemonderzoek worden verricht. Indien gewenst, kunnen wij dit onderzoek voor u coördineren en laten uitvoeren. Wij hebben daarvoor goede contacten met een aantal gespecialiseerde bureaus. Op uw verzoek zullen wij daarvoor een offerte aanvragen. De kosten voor het aanvragen van een offerte en het coördineren van het bodemonderzoek zijn aangegeven. De resultaten van het onderzoek worden door de initiatiefnemer aangeleverd. Uw initiatief heeft betrekking op het realiseren van een gebouw of bouwwerken, waarin niet voortdurend (korter dan 2 uur per dag) mensen zullen verblijven. (Woningwet, artikel 8, derde lid). Bodemonderzoek is dan ook niet aan de orde.
Milieuzonering; onderzoek omliggende bedrijven en functies In de omgeving van uw locatie is mogelijk bedrijvigheid aanwezig waarvoor minimale bebouwingsafstanden gelden. Aangetoond moet worden dat uw initiatief buiten (de invloedssfeer van) deze bedrijvigheid valt. Tevens dient te worden aangetoond dat uw initiatief geen belemmering vormt voor nabijgelegen functies. Het uitvoeren van dit bureauonderzoek maakt integraal onderdeel uit van het vervaardigen van de toelichting. Uw locatie ligt in een complexe omgeving, waarvoor nadere informatie en gegevens dienen te worden opgevraagd. Het uitvoeren van dit bureauonderzoek vraagt afzonderlijke aandacht.
Onderzoek externe veiligheid Verkend dient te worden of uw locatie in de directe nabijheid ligt van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en/of een (spoor-/water)weg waarover, dan wel een buisleiding waarin vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Indien dit het geval is, dient een verkennende risicoanalyse te worden uitgevoerd die inzichtelijk maakt of aan de daarvoor geldende richtlijnen en wettelijke normen wordt voldaan. Het uitvoeren van dit bureauonderzoek maakt integraal onderdeel uit van het vervaardigen van de toelichting. Wanneer hieruit blijkt dat nader onderzoek is vereist, kunnen wij dit voor u uitbesteden en begeleiden. Op uw verzoek zullen wij daarvoor een offerte aanvragen. Vooralsnog is dit niet meegenomen in deze offerte. Uw locatie ligt in een complexe omgeving, waarvoor nadere informatie en gegevens dienen te worden opgevraagd. Het uitvoeren van dit bureauonderzoek vraagt afzonderlijke aandacht. Wanneer hieruit blijkt dat nader onderzoek is vereist, kunnen wij dit voor u uitbesteden en begeleiden. Op uw verzoek zullen wij daarvoor een offerte aanvragen. Vooralsnog is dit niet meegenomen in deze offerte.
Beoordeling plannen op nadelige milieueffecten; vormvrije m.e.r.-beoordeling Uw plan stelt kaders voor het realiseren van een activiteit die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. is opgenomen. Uw plan overschrijdt echter niet de daarbij behorende drempelwaarden (aantallen, oppervlakte). Ondanks dat, moet uw plan (sinds 1 april 2011 ) wel worden beoordeeld op mogelijke nadelige milieugevolgen voor de omgeving; er moet een zogenaamde ' vormvrije m.e.r.-beoordeling' worden uitgevoerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling zal worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Wij gaan er in deze offerte van uit dat uit deze vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen nadelige milieueffecten zijn te verwachten. Mocht echter blijken dat deze aanname niet juist is, dan zal nader onderzoek aan de orde zijn. Hierover nemen wij contact met u op.
Archeologie Uw initiatief leidt tot graafwerkzaamheden. Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 38 a van de Monumentenwet 1988 dienen archeologische verwachtingswaarden te worden mee gewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Op grond van het gemeentelijke archeologiebeleid heeft uw perceel een: lage verwachtingswaarde, waarbij een ingreep met een oppervlakte van <<<
…. m2, en
dieper dan < … cm>>> verkennend archeologische veldonderzoek is vereist. middelhoge verwachtingswaarde, waarbij een ingreep met een oppervlakte van <<< … m2, en dieper dan < …. cm >>>verkennend archeologische veldonderzoek is vereist. hoge verwachtingswaarde, waarbij een ingreep met een oppervlakte van <<< dieper dan <
…
m2, en
…. cm>>>verkennend archeologische veldonderzoek vereist.
monumentenstatus, waarbij een ingreep met een oppervlakte van <<< … m2, en dieper dan <
…. cm>>> verkennend archeologische veldonderzoek vereist.
Op grond van de algemene indicatieve kaart archeologische waarden heeft uw perceel lage verwachtingswaarden middelhoge verwachtingswaarden hoge verwachtingswaarden monumentenstatus uw plan wordt voorgelegd aan een deskundige op het terrein van archeologie om te bepalen of, en zo ja welk onderzoek noodzakelijk is. De advieskosten zijn inzichtelijk gemaakt in de tabel.
Op grond van de archeologische verwachtingskaart (FAMKE) van de provincie Fryslân heeft uw perceel het volgende advies: streven naar behoud waarderend onderzoek karterend onderzoek 1 karterend onderzoek 2 karterend onderzoek 3 quickscan onderzoek bij grote ingrepen bepalen dorpskern geen onderzoek noodzakelijk
Indien onderzoek noodzakelijk blijkt, kunnen wij verkennend archeologische veldonderzoek voor u coördineren en laten uitvoeren. Wij hebben daarvoor goede contacten met een aantal gespecialiseerde bureaus. Op uw verzoek zullen wij daarvoor een offerte aanvragen. De kosten voor het aanvragen van een offerte en het coördineren van het onderzoek zijn in de tabel aangegeven. De resultaten van het onderzoek worden door de initiatiefnemer aangeleverd.
Cultuurhistorie Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening zal in uw ruimtelijke plan een beschrijving moeten worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden en hoe deze in uw plan zijn geborgd.
Ecologie In het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet dient ecologisch onderzoek te worden uitgevoerd bij nieuwe planologische ontwikkelingen. In dit geval kan worden volstaan met een korte paragraaf waarin de uitkomsten van een veld- en bureau-inventarisatie zijn samengevat. Indien hieruit blijkt dat een volwaardig onderzoek in het kader van de Flora- en faunawet en/of Natuurbeschermingswet 1998 dient te worden uitgevoerd, dan informeren wij u daarover. Uw locatie ligt in, dan wel in de directe nabijheid van een ecologisch gevoelig gebied. Gezien uw initiatief adviseren wij een volwaardig flora- en faunaonderzoek in het kader van de Flora- en faunawet en /of Natuurbeschermingswet 1998. Uw initiatief betreft geen ruimtelijke ingreep die gevolgen heeft voor flora en fauna. Een korte beschrijving zal volstaan. Het opnemen daarvan maakt integraal onderdeel uit van het vervaardigen van de toelichting. De resultaten van het onderzoek wordt door de initiatiefnemer aangeleverd.
Water Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is voor alle ruimtelijke plannen overleg met het waterschap verplicht. Zonder een door het waterschap afgegeven wateradvies, kan geen medewerking aan het voornemen worden verleend. Wij zullen voor uw voornemen de (digitale) watertoets uitvoeren en de reactie van het waterschap verwerken in de waterparagraaf.
Overige belemmeringen niet van toepassing ………(hoogspanningsleidingen, nutsvoorzieningen…..
Het ruimtelijk plan voldoet aan de eisen van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), aan de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI 2012*) en in het geval van een bestemmingsplan tevens aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP 2012*). De verbeelding wordt getekend op de GBKN, waarbij voor het bepalen van de grenzen tevens wordt gebruikgemaakt van de kadastrale eigendomsgrenzen. Het ruimtelijke plan dient te worden gepubliceerd op RO-online. Hiervoor dient het plan digitaal te worden aangeleverd in de vorm van een GML-bestand en in pdf-formaat. Digitale publicatie op ROonline is verplicht bij het ontwerpbesluit. Echter in verband met de inspraak wenst de gemeente ook vaak de aanlevering van het voorontwerp als GML-bestand en in pdf-formaat. In de offerte is rekening gehouden met het digitaal aanleveren van uw plan in de volgende fasen: Aanleveren GML- en pdf-bestand voorontwerp Aanleveren GML- en pdf-bestand ontwerp Aanleveren GML- en pdf-bestand vastgesteld plan Aanleveren GML- en pdf-bestand onherroepelijk plan
*afhankelijk van de versie die bij uw gemeente wordt gebruikt
Startgesprek Na opdrachtbevestiging en na ontvangst van de benodigde gegevens zal alvorens te starten met het opstellen van het ruimtelijke plan en het uitvoeren van de benodigde onderzoeken, een startgesprek < met u en/of de gemeente> plaatsvinden. In dit gesprek worden de verwachtingen over en weer helder gesteld. In dit gesprek komen de volgende onderwerpen aan de orde: -
bijzonderheden in de systematiek, regels en verbeelding;
-
situering en inpassing van het initiatief;
-
benodigde onderzoeken (archeologie, bodem, water, ecologie, geluid, luchtkwaliteit et cetera);
-
werkwijze, planning en procedure;
-
aanleveren digitaal bestemmingsplan bij voorontwerp en/of ontwerpversie.
-
……….
Opstellen ruimtelijk plan Na opdrachtbevestiging, betaling voorschot en ontvangst van alle benodigde gegevens starten wij met het opstellen van het ruimtelijk plan. Nadat alle onderzoeken zijn uitgevoerd en zijn verwerkt in het ruimtelijk plan, wordt het plan gelijktijdig ter beoordeling per e-mail naar de betrokken partijen verzonden. Er wordt dus geen incompleet conceptplan opgeleverd. Nadat de reacties zijn ontvangen, worden, indien nodig, de reacties kort telefonisch besproken, waarna deze worden verwerkt in het plan. In de kosten voor het plan is één aanpassingsronde van het conceptplan begrepen. Het plan zal daarna definitief worden aangeleverd.
Aanlevering plan Zoals aangegeven bij de digitale vereisten, wordt het ruimtelijke plan digitaal opgeleverd. Tevens wenst de gemeente per fase een aantal analoge exemplaren.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid: overleg en inspraak Het plan dient op grond van het Besluit ruimtelijke ordening ter beoordeling te worden voorgelegd aan betrokken instanties. Op grond van de gemeentelijke inspraakverordening wordt het plan als voorontwerp ter inzage gelegd. Gezien de aard van het plan en de gemeentelijke inspraakverordening is inspraak niet noodzakelijk. Een verslag van de manier waarop met de overlegreacties en/of inspraakreacties is omgegaan dient aan uw plan te worden toegevoegd. Te zijner tijd stellen wij voor het verwerken van deze reacties een gespecificeerde offerte op.
Terinzagelegging Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en Algemene wet bestuursrecht dient het ontwerpplan zes weken ter inzage te worden gelegd. In een advies aan het college van burgemeester en wethouders dient te worden aangegeven op welke manier met eventuele reacties is omgegaan. Indien noodzakelijk stellen wij te zijner tijd voor het verwerken van deze reacties een gespecificeerde offerte op.
Kosten Toelichting
Werkzaamheden Startoverleg
€
Opstellen ruimtelijke
€
250,-- Startoverleg met u en de gemeente. 1.000,-- Ruimtelijke onderbouwing
onderbouwing/toelichting Opstellen regels
€
Opstellen verbeelding
€
300,-- Verbeelding waarop contour plangebied is weergegeven
,-- -Nvt ivm ro
Secretariaat en lay-out
€
200,-- -
Overleg
€
200,-- Op basis van overleg per telefoon en per e-mail.
Vervaardigen GML-bestand en
€
200,-- Digitale verplichting, eenmalig, indien na de ontwerpfase opnieuw
digitaal aanleveren
een GML dient te worden aangeleverd, zal dit bedrag opnieuw in rekening worden gebracht.
Totaal exclusief btw
€
Onderzoek* Akoestisch onderzoek
2.550,--
Kosten €
400,--
Toelichting Rekenmethode
<<< I / II>>>
geluidhinder Onderzoek Luchtkwaliteit
x
Kosten zijn bij ‘opstellen ruimtelijke onderbouwing/toelichting’ meegenomen.
Bodemonderzoek
€
Milieuzonering
150,-x
Kosten voor het uitzetten en coördineren van onderzoek. Kosten zijn bij ‘opstellen ruimtelijke onderbouwing/toelichting’ meegenomen.
Externe veiligheid
x
Kosten zijn bij ‘opstellen ruimtelijke onderbouwing/toelichting’ meegenomen.
Archeologie
€
150,--
De kosten voor het aanvragen van archeologisch advies inclusief advieskosten van ca €100,-. De kosten voor het coördineren van onderzoek
Ecologie
€
600,--
Kostenraming voor een ecologische inventarisatie.
Wateradvies
€
300,--
Op basis van overleg met het waterschap en verwerking van de afspraken in een waterparagraaf.
Overige belemmeringen Totaal exclusief btw
Nvt €
1.200,--
*Indien onderzoeksresultaten door derden worden aangeleverd, dan vervallen de kosten voor het coördineren van deze onderzoeken. Dit dient u in uw opdrachtbevestiging aan te geven.
Product Reproductiekosten
Kosten €
Reiskosten Totaal exclusief btw
x €
Procedure Inspraak en overleg
Kosten …,--
€
….,--
€
..,--
x
Vervaardigen vastgesteld plan Totaal exclusief btw
Op basis van <…> planboekjes (Voor-/ontwerp/ vastgesteld) € 0,35/km Startoverleg en/of veldinventarisatie
..,--
€
Vervaardigen ontwerpplan Terinzagelegging
…,--
Toelichting
Toelichting Opstellen notitie inspraak en overleg Verwerken resultaten inspraak en overleg in plan Opstellen reactienota terinzagelegging Verwerken resultaten reacties in het plan
Ruimte voor eventuele extra info
Na opdrachtbevestiging, na betaling van 50% van het offertebedrag (zie Algemene voorwaarden) en ontvangst van alle benodigde gegevens zenden wij het conceptplan binnen
<<< aantal >>>
weken naar u toe. Hierbij zijn wij afhankelijk van de termijn waarbinnen het waterschap haar advies afgeeft en binnen welke termijn onderzoeken door derden kunnen worden uitgevoerd. Mocht dit op zich laten wachten, dan nemen wij hierover contact met u op.
-
De offerte is gebaseerd op vorenomschreven aanpak, werkwijze en overzicht van werkzaamheden en beschrijving van het planproces. Bij het opstellen van de offerte is uitgegaan van een normaal verloop van het planproces, waaronder ook wordt verstaan het tijdig en volledig aanleveren van de door de opdrachtgever te verstrekken gegevens. Wanneer door invloeden buiten het bureau gelegen de tijdsbesteding en daarmee het aangegeven vaste bedrag (of: de raming van het aantal te besteden uren) wordt overschreden, hetgeen tijdig door de projectleider wordt aangegeven, dan behouden wij het recht de extra kosten zonder schriftelijke opdracht in rekening te brengen.
- Als er sprake is v -
De werkzaamheden die door derden (onderaannemers) worden uitgevoerd, zullen rechtstreeks bij u in rekening worden gebracht na goedkeuring door onze projectleider.
-
De offerte is geldig tot 1 januari 20122013. Eventuele loon- en kostenstijgingen zullen hierna worden doorberekend.
-
De offerte is exclusief reiskosten en reproductiekosten, voorzover niet opgenomen.
-
Alle genoemde bedragen zijn exclusief btw.
-
De nodige ondergronden worden door of vanwege de opdrachtgever verstrekt.
-
Op al onze werkzaamheden is de regeling ‘DNR 2011’ (Rechtsverhouding opdrachtgever-architect, ingenieur en adviseur)
-
van toepassing. Deze regeling kunt u vinden op onze website: www.bugelhajema.nl. Mocht u een exemplaar van deze regeling in uw bezit willen hebben dan sturen wij dit, op uw verzoek, graag toe.
BügelHajema Adviseurs b.v. t.a.v. (naam projectleider) Balthasar Bekkerwei 76 8914 BE Leeuwarden
OPDRACHTVERSTREKKING AAN BUGELHAJEMA ADVISEURS B.V. (graag ontvangen wij dit formulier, na uw controle, voor akkoord getekend van u retour) Hierbij verleent (naam opdrachtgever) …………………… opdracht aan BügelHajema Adviseurs b.v., gevestigd te Assen, voor het uitvoeren van de werkzaamheden geheel conform de offerte van (datum) …………….met het kenmerk (offerte kenmerk), offertenummer ………. en met als onderwerp (onderwerp van offerte typen) en, indien in de offerte aangegeven, voor de volgende optie(s) uit deze offerte: akkoord met alle genoemde opties uit offerte akkoord met offerte met uitzondering van de volgende opties; Onderzoek bodem De resultaten van het onderzoek wordt door de initiatiefnemer aangeleverd. Onderzoek archeologie De resultaten van het onderzoek wordt door de initiatiefnemer aangeleverd. onderzoek ecologie De resultaten van het onderzoek wordt door de initiatiefnemer aangeleverd.
Naam opdrachtgever: Naam contactpersoon: E-mailadres/telefoonnummer contactpersoon: Tenaamstelling factuur (indien afwijkend): Factuuradres (indien afwijkend): Uw referentie/opdrachtnummer: Opmerkingen:
Handtekening opdrachtgever
……………………………………….
Datum en plaats van ondertekening
…………………………………………
BügelHajema Adviseurs bv Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu BNSP Balthasar Bekkerwei 76 8914 BE Leeuwarden T 058 215 25 15 058 215 91 98 E
[email protected] W www.bugelhajema.nl Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort
