Asset diversificatie van vastgoedfinanciers en de groei in woningfinancieringen

Asset diversificatie van vastgoedfinanciers en de groei in woningfinancieringen

Master thesis

Auteur:

drs. Fokko Dekker

MSRE opleiding 2013 -2015

1e Begeleider ASRE:

prof. dr. F. Huibers

Amsterdam School of Real Estate

2e Begeleider ASRE:

drs. A. Marquard

Datum:

14 juni 2015

Voorwoord Voor u ligt mijn master scriptie, die is geschreven ter afronding van mijn studie tot Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Deze master scriptie richt zich op de diversificatie van vastgoedfinanciers en hieruit voortvloeiend het herfinancieringsvraagstuk van de corporatiesector. 1 juli 2015 gaat de nieuwe woningwet in, waardoor er de komende jaren veel zal gaan veranderen. Middels deze scriptie heb ik getracht de twee werelden van commerciële banken en de corporatiesector wat dichter tot elkaar te brengen. Dit aanpassingsproces van beide kanten zal de komende jaren vanzelf gaan plaatsvinden, mede door regelgeving opgelegd vanuit het Ministerie.

De opleiding aan de ASRE heb ik met veel plezier doorlopen. De interactieve colleges van vakmensen uit de verschillende onderdelen van de vastgoedsector heb ik als zeer leuk en leerzaam ervaren. De studie heeft mij een nog breder netwerk binnen de vastgoedsector opgeleverd en is een welkome toevoeging aan de bestaande kennis. Daarnaast heb ik het als zeer leerzaam ervaren om middels van het schrijven van deze scriptie een beter beeld te hebben gekregen van de corporatiesector en de omgang met de nieuwe woningwet.

Mijn dank gaat uit naar mijn werkgever ING en mijn leidinggevende tijdens mijn studie periode, die mij de mogelijkheid hebben gegeven om deze opleiding te kunnen volgen. Veel dank gaat uit naar alle 13 personen uit mijn expert panel die ondanks hun drukke agenda’s met veel plezier, tijd hebben vrijgemaakt om mij hun kijk op mijn scriptieonderwerp te geven. Daarnaast wil ik mijn broer Remmert bedanken voor zijn adviezen en kritieken en mijn begeleider Fred Huibers die mij gedurende het proces altijd van snelle feedback heeft voorzien.

Fokko Dekker Amsterdam, juni 2015

2

Samenvatting De nieuwe woningwet die 1 juli 2015 van kracht wordt, zorgt ervoor dat corporaties een deel van hun EUR 273 miljard grote woningportefeuille op termijn zonder borging van het Woningfonds Sociale Woningbouw dienen te herfinancieren. Dit zal voor een druk zorgen op de commerciële financieringsmarkt. In deze scriptie is onderzocht of de huidige in Nederland actief zijnde vastgoedfinanciers voldoende ruimte hebben om te kunnen voorzien in de vraag naar nieuwe commerciële woningfinancieringen. Middels het origineren en door syndiceren van leningen door banken en de interesse van pensioenfondsen, verzekeraars en derde partijen op de kapitaalmarkt wordt het herfinancieringsvraagstuk in dit onderzoek niet als problematisch verondersteld. Middels dit onderzoek is EUR 65,2 miljard van de totale EUR 80 miljard aan commerciële bancaire financieringen afgedekt, waarbij in tegenstelling tot de laatste jaren een groeidoelstelling van 5% wordt aangetekend. Deze groei is voor namelijk gewenst in de woningsector waar alle geïnterviewde banken in aangeven te willen groeien.

Naast de groei in portefeuilleomvang is onderzoek gedaan naar de diversificatie strategieën van vastgoedfinanciers, waar in dit onderzoek geconcludeerd is dat de vastgoedfinanciers hier nauwelijks mee bezig zijn. In het verleden is er helemaal niet gestuurd op asset diversificatie, de laatste jaren zijn financiers wel in bandbreedtes aan het denken maar een verschuiving in asset mix vind bij de grotere vastgoedfinanciers niet plaats. De mogelijkheid is er wel daar de portefeuille van de verschillende financiers substantieel verschillen.

3

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding………………………………………………………………………………………………………4 1.1 Aanleiding…………………………………………………………………………………………………………………6 1.2 Relevantie…………………………………………………………………………………………………………………7 1.3 Probleemstelling en onderzoeksvragen…………………………………………………………………….8 1.4 Onderzoeksmodel……………………………………………………………………………………………………..9 1.5 Opbouw rapport……………………………………………………………………………………………………….9 Hoofdstuk 2 Literatuur………………………………………………………………………………………………….10 2.1 Diversificatie…………………………………………………………………………………………………………..11 2.1.1 Algemene theorie…………………………………………………………………………………………..11 2.1.2 Diversificatie in vastgoed……………………………………………………………………………….12 2.1.3 Diversificatie bij banken…………………………………………………………………………………13 2.2 Commerciële vastgoed financieringsmarkt…………………………………………………………….15 2.3 Woningmarkt………………………………………………………………………………………………………….17 2.3.1 Ontwikkeling woningsector…………………………………………………………………………….17 2.3.2 Corporatiesector…………………………………………………………………………………………….18 2.3.3 Scheiding DAEB en niet-DAEB activiteiten………………………………………………………21 2.3.4 Financierbaarheid van de corporatiesector…………………………………………………….23 2.4 Conclusie literatuur…………………………………………………………………………………………………24 Hoofdstuk 3 Toetsingskader………………………………………………………………………………………….26 Hoofdstuk 4 Analyse……………………………………………………………………………………………………..30 4.1 Hypothese 1: Portefeuille groei……………………………………………………………………………….30 4.2 Hypothese 2: Diversificatie………………………………………………………………………………………33 4.3 Hypothese 3: Exposure op woningen………………………………………………………………………..35 4.4 Hypothese 4: Financiering niet-DAEB vastgoed………………………………………………………..37 4.5 Hypothese 5: Bancair versus niet bancair krediet…………………………………………………….38 Hoofdstuk 5 Conclusie…………………………………………………………………………………………………..41 5.1 Diversificatie…………………………………………………………………………………………………………….41 5.2 Groei in exposure……………………………………………………………………………………………………..43 Hoofdstuk 6 Aanbevelingen………………………………………………………………………………………….45 Bibliografie………………………………………………………………………………………………………………………46 4

Bijlage I Interview vragen………………………………………………………………………………………………..49 Bijlage II Interviews…………………………………………………………………………………………………………52 Interview: Henk Besem – 19 februari 2015………………………………………………………………………..52 Interview: Jeroen Belt – 6 maart 2015……………………………………………………………………………….59 Interview Wouter de Bever – 16 maart 2015……………………………………………………………………..65 Interview Peter Gobel – 19 maart 2015………………………………………………………………………………70 Interview Roel van de Bilt – 20 maart 2015………………………………………………………………………..75 Interview Hans Copier – 8 april 2014………………………………………………………………………………….79 Interview Rene Grotendorst – 9 april 2014………………………………………………………………………….84 Interview Robert van Deelen – 16 april 2015………………………………………………………………………88 Interview Thomas Heijdendael – 22 april 2015……………………………………………………………………93 Interview Jeroen van Koerten – 23 april 2015……………………………………………………………………..98 Interview Marien de Langen – 23 april 2015…………………………………………………………………….101 Interview Fred Reynaers – 24 april 2015……………………………………………………………………………105 Interview Eric Emmer – 29 april 2015……………………………………………………………………………….108

5

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

De incidenten binnen woningcorporaties stapelen zich de laatste jaren op met als gevolg een verlies van vermogen voor de maatschappij. Woningcorporaties zijn sinds begin 20 e eeuw gegroeid tot grote instituten met een gezamenlijk bezit van 2,4 miljoen woningen, waardoor 33% van de totale Nederlandse woningvoorraad in eigendom is van corporaties. Er heeft bij deze corporaties een aanzienlijke vermogensontwikkeling plaatsgevonden waarop relatief weinig toezicht was. Met als grootste incident de Vestia affaire bij de grootste woningcorporatie van Nederland, waarin een derivatenpositie van EUR 23 miljard is aangegaan op een lening portefeuille van EUR 6 miljard. Meer dan 70% van deze derivaten waren van speculatieve aard, waarop uiteindelijk een verlies van bijna EUR 3 miljard is geleden. Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft na dit debacle aangegeven dat er een nieuwe woningwet dient te komen voor corporaties, waarbij de corporaties zich dienen te focussen op hun primaire kerntaak, gericht op het huisvesten van lagere inkomens.

Het nieuwe woningstelsel zorgt ervoor dat corporaties duurdere huurwoningen en commercieel vastgoed (diensten zonder algemeen economisch belang en hierna: niet-DAEB) dienen te splitsen van het sociale bezit (hierna: DAEB). Het niet-DAEB bezit wat niet tot de kerntaak van de corporaties behoort dient te worden verkocht of te worden afgesplitst, waarbij er op de commerciële financieringsmarkt dient te worden geherfinancierd daar de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW) voor deze niet-DAEB woningen vervalt. Dit gaat om woningen met een waarde van vele miljarden die ondergebracht dienen te worden in dit separate deel van de corporatie.

Momenteel wordt circa 90% van de financiering van corporaties verzorgd door de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank die door de garantie van het WSW tegen relatief gunstige voorwaarden financieringen kunnen verstrekken. Na invoering van het nieuwe stelsel zijn corporaties voor een deel afhankelijk van overige financieringen. Gezien het niet-DAEB vastgoed geherfinancierd dient te worden en banken de laatste jaren terughoudender zijn geworden in het financieren van vastgoed is de vraag in hoeverre deze herfinancieringsvraag kan worden opgevangen in de financieringsmarkt. 6

Recentelijk zijn de eerste grote woningpakketten van corporaties in financiële nood op de markt gebracht, waarbij buitenlandse partijen in grote maten interesse hebben getoond. Tevens tonen recentelijke onderzoeken aan dat zowel in de particuliere sector als in de institutionele sector er veel interesse is naar woningbeleggingen. Naast de woningen die verkocht worden en een financiering behoeven zal de vraag naar financiering voor Nederlandse woningpakketten nog meer toenemen door de splitsing van corporaties middels de nieuwe woningwet.

1.2

Relevantie

Aan de hand van dit onderzoek kan er geconcludeerd worden in hoeverre er ruimte is op de bankbalansen van vastgoedfinanciers om de toenemende vraag naar financieringen van woningpakketten op te kunnen vangen. Wanneer er onvoldoende financiering beschikbaar is bij de bestaande in Nederland acterende vastgoedfinanciers zullen er nieuwe partijen tot de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt dienen toe te treden of andere manieren van funding gevonden moeten worden. Het aanbod en de vraag naar financieringen zal gevolgen gaan hebben op de prijs die de geldnemer voor een financiering moet betalen.

Tevens is in deze scriptie onderzocht in hoeverre er aan asset diversificatie wordt gedaan bij Nederlandse commerciële vastgoedbanken. Volgens bekende theorieën is diversificatie in assets bij beleggers en investeerders een zeer belangrijk middel om risico’s te reduceren door middel van het spreiden van vermogen over verschillende assets. Door rendement, risico en correlaties tussen verschillende assets te bepalen kan de best mogelijk gediversifieerde portefeuille worden bepaald. Mijn verwachting is dat aan de financieringskant de theorie van asset diversificatie veel minder wordt toegepast. Vreemd vermogen verschaffers lopen van nature een lager risico dan de eigen vermogen verschaffers omdat zij eerder het ingelegd vermogen terug krijgen. Het rendement van een vreemd vermogen verschaffer wordt niet zo zeer bepaald door de asset class waarin hij belegt maar veel meer tegen welke Loan to Value hij financiert en het verhaalsrecht op de debiteur. Echter is tevens bij financiers, asset diversificatie van groot belang om het risico te reduceren en niet al je vermogen naar één enkele asset class te alloceren. Er is veel 7

bestaande literatuur beschikbaar over diversificatie in vastgoed en in de bancaire sector. Er zijn echter geen wetenschappelijke artikelen geschreven over diversificatie van vastgoedfinanciers. Middels deze scriptie is hier onderzoek naar gedaan en zal deze scriptie een relevante bijdrage leveren aan de bestaande wetenschappelijke literatuur. In dit onderzoek is er nagegaan in hoeverre de portefeuilles van de Nederlandse commerciële vastgoedfinanciers gediversifieerd zijn naar verschillende asset classes en met name in hoeverre er ruimte is om de toenemende vraag te kunnen bedienen naar financieringen voor Nederlandse woningpakketten.

Uit de conclusie van dit onderzoek zal blijken in hoeverre de portefeuilles van Nederlandse vastgoedfinanciers gediversifieerd zijn en in hoeverre zij aan risicospreiding doen. Er kan vastgesteld worden of de aanzienlijke hoeveelheid aan woningpakketten die van vreemd vermogen dienen te worden voorzien wel gefinancierd kunnen worden door de huidige in Nederland acterende financiers en hoe men anders dit financieringsgat zou kunnen opvangen.

1.3

Probleemstelling en onderzoeksvragen

Onderzoeksvraag: In hoeverre is er vanuit de gedachte van asset diversificatie bij vastgoedfinanciers voldoende financiering beschikbaar om woningpakketten te financieren?

Onderzoeks-subvragen: 

Hoe zijn de verschillende financiers gediversifieerd naar asset class?



Wat is het totale uitstaande exposure van Nederlandse vastgoedfinanciers nu en over vijf jaar?



Is de groei in exposure van de Nederlandse vastgoedfinanciers voldoende om de toenemende vraag naar financieringen in de woningsector op te vangen?



Zijn er nieuwe toetreders nodig op de Nederlandse financieringsmarkt of gaan er andere financieringsproducten op de markt komen om de vraag naar financieringen van woningen op te kunnen vangen?

8

1.4

Onderzoeksmodel

Het onderzoek betreft voornamelijk een verkennend onderzoek dat overwegend van kwalitatieve aard is en waarbij een probleem beschreven wordt. Middels kwalitatief onderzoek is onderzocht of de toenemende investeringsvolume in woningpakketten zal leiden tot een grotere procentuele weging van woningen ten opzichte van de totale assets op de bankbalansen van vastgoedfinanciers. Er is onderzocht hoeveel vastgoed van corporaties wat niet als primaire kerntaak is bestempeld geherfinancierd dient te worden en hoeveel financiering hiervoor nodig is. Middels afgenomen interviews bij de vooraanstaande personen van de volgende financiers; ABN AMRO Real Estate, FGH, ING Real Estate Finance, NIBC, en Propertize, Deutsche Hypo is er onderzoek gedaan naar de optimale asset mix van vastgoedfinanciers en in hoeverre er ruimte is om extra financieringen voor woningen te verstrekken. Wanneer er onvoldoende financiering beschikbaar blijkt te zijn, is er onderzocht hoe een dergelijk tekort aan financieringen kan worden opgevangen.

1.5

Opbouw rapport

In het volgende hoofdstuk wordt er ingegaan op de bestaande theorie, zowel vanuit de verschillende literatuur naar diversificatie als de bestaande Nederlandse financieringsmarkt en de woningmarkt. In hoofdstuk 3 is aan de hand van de opgedane literatuur het toetsingskader behandeld, waarin de verschillende hypothesen worden uitgewerkt. In hoofdstuk 4 zijn de vijf verschillende hypothesen getoetst aan de hand van de afgenomen interviews bij het expert panel. Vervolgens volgt in hoofdstuk 5 de conclusie die antwoord geeft op de centrale vraag en zijn in hoofdstuk 6 aanbevelingen gedaan.

9

2.

Literatuur

In deze scriptie is onderzoek gedaan naar de huidige diversificatiemethoden van vastgoedfinanciers. Dit met als doel het beantwoorden van de onderzoeksvraag: in hoeverre er vanuit de gedachte van asset diversificatie bij vastgoedfinanciers voldoende vermogen beschikbaar om extra woningen te financieren. Om dit in het juiste kader te plaatsen wordt eerst ingegaan op de bestaande literatuur omtrent diversificatie. In paragraaf één is het wetenschappelijke kader ten aanzien van diversificatie behandeld. Vervolgens is er ingegaan op de bestaande literatuur ten aanzien van diversificatie in zowel de vastgoedsector als de bancaire sector. Deze theorieën zijn in het onderzoek vergeleken met de strategische beslissingen van de Nederlandse vastgoedfinanciers ten aanzien van diversificatie.

Om de diversificatie bij de Nederlandse vastgoedfinanciers te beoordelen is er in paragraaf twee ingegaan op de gehele Nederlandse vastgoedfinancieringssector, welke financiers actief zijn en wat volgens de bestaande data hun exposure is. Er zijn de laatste jaren verschillende onderzoeken gepubliceerd die ingaan op het kleine aantal Nederlandse spelers en de geringe bereidheid bij de bestaande banken om nieuwe financieringen te verstrekken. In dit onderzoek zijn de toekomstverwachtingen van de bestaande vatgoedfinanciers onderzocht.

In paragraaf drie is de huidige interesse in de Nederlandse woningsector beschreven. Vervolgens is er ingegaan op de corporatiesector die een nieuwe kerntaak van de overheid krijgt, slechts gericht op de sociale woningbouw, waardoor de woningen in de geliberaliseerde sector door commerciële partijen geherfinancierd dienen te worden. De nieuwe woningwet is beschreven en de gevolgen die dit voor de woningsector heeft. Ten slotte is de huidige financiering van de corporatiesector behandeld die er na de invoering van de nieuwe woningwet grotendeels anders uit gaat komen te zien.

10

2.1

Diversificatie

2.1.1 Algemene theorie In 1952 publiceerde Harry Markowitz het eerste onderzoek over een diversificatie theorie genaamd ”Portfolio Selection”, waar hij in 1990 de Nobelprijs voor kreeg. Hij bedacht dat het risico van een portefeuille gereduceerd kan worden door verschillende asset classes te combineren. Door een combinatie van het rendement, risico en de correlatie tussen de imperfect gecorreleerde asset classes kan een gediversifieerde portefeuille bepaald worden met een zo hoog mogelijk rendement bij een gegeven risico. Deze publicatie vormde de grondslag voor de Moderne Portefeuille Theorie waar vandaag de dag nog altijd gebruik van wordt gemaakt. Dit was een baanbrekend onderzoek waarop in navolging hierop William Sharpe (1964) het Capital Asset Pricing Model introduceerde. Dit model wordt nog altijd gebruikt om een verwacht rendement te berekenen, gespecificeerd in een systematisch risico en een specifiek risico. Het systematische risico kan niet weg gediversifieerd worden en is afhankelijk van algemene marktontwikkelingen, het specifieke risico is asset gebonden en kan in een portefeuille middels diversificatie verlaagd worden.

De discussies binnen veel bedrijven tussen specialiseren en diversifiëren

van

bedrijfsactiviteiten is er al jarenlang. Weston (1970) onderzocht dat diversificatie veel synergievoordelen kan opleveren doordat risico’s worden verkleind omdat verschillende activiteiten imperfect gecorreleerd zijn. Lewellen (1971) concludeerde dat tevens de kasstromen imperfect gecorreleerd zijn en bedrijven door dit lagere risico meer vreemd vermogen kunnen aantrekken. In de jaren tachtig verschenen er meer artikelen die ook de nadelen van diversificatie aan het licht brachten. Myerson (1982) concludeerde dat conglomeraten een veel grotere en minder transparante bedrijfsvoering hebben dan gespecialiseerde bedrijven. Stulz (1990) benadrukt dat gediversifieerde bedrijven in te veel projecten investeren met een negatieve netto contante waarde en volgens Montgommery (1994) ontstaat er zelf een negatieve relatie tussen de prestaties van een bedrijf en de mate waarin het gediversifieerd is. De conclusies over de voor- en nadelen van diversificatie lopen sterk uiteen. In de volgende twee paragrafen zal er een literatuurstudie volgen waarbij nader wordt ingegaan op diversificatie in de vastgoedsector en in de bancaire sector.

11

2.1.2 Diversificatie in vastgoed Vastgoed biedt goede diversificatiemogelijkheden in een bredere investeringsportefeuille. In 1990 concludeerden Goetzmann en Ibbotson (1990) dat de vastgoedmarkt van oudsher een lage correlatie met de aandelen- en obligatiemarkt heeft. Economische ontwikkeling werken vertraagd door op huur- en prijsontwikkelingen in de vastgoedsector waar vaak sprake is van langlopende huurcontracten en lang durende bouwtrajecten. Dit verzachtende en vertragende effect zorgt voor relatief lage correlatiecoëfficiënten tussen vastgoed en vele andere asset classes wat vastgoed tot een ideaal risico reducerende asset maakt in een totale portefeuille.

Er zijn twee manieren waarop vastgoedbedrijven zich kunnen diversifiëren, namelijk op asset class en op de geografische ligging van het vastgoed. Daar in deze scriptie de focus ligt op Nederlands vastgoed wordt in dit onderzoek bij diversificatie alleen gesproken over asset class diversificatie. Van oudsher zijn er weinig lange datareeksen beschikbaar in de vastgoedsector. De eerste wetenschappelijke studies m.b.t. diversificatie in de vastgoedsector verschenen in de jaren tachtig. Deze eerste onderzoeken verschenen op basis van afgenomen enquêtes met het hoger management van vastgoedbedrijven (Webb, 1984; Louargand, 1992). Een decennium later toen er meer data voor handen was zijn er verscheiden

onderzoeken

verricht

naar

de

prestaties

van

gespecialiseerde

en

gediversifieerde vastgoedbedrijven. Eichholtz, Op ’t Veld en Scheitzer (2000) concludeerden dat specialistische vastgoedbedrijven die zich focussen op één asset class beter presteerden dan gediversifieerde vastgoedbedrijven. In de twintigste eeuw waren er veel vastgoedbedrijven die alleen investeerden in het eigen land, gespreid over de verschillende asset classes. Door de mondialisering is er, de laatste 20 jaar, een trend waar te nemen dat vastgoedbedrijven zich meer gaan specialiseren in één asset class in verschillende regio’s. Volgens Eichholtz en Koedijk (2001) is dit steeds meer ingegeven doordat men internationale huurders overal in de wereld wil kunnen blijven bedienen. Eichholtz en Koedijk concluderen dat door deze focus specialistische vastgoedbedrijven beter presteren dan gediversifieerde vastgoedbedrijven. Boer, Brounen en Op’t Veld (2005) geven echter wel aan dat bij dit hogere rendement ook hogere risico’s gelden. In deze scriptie is onderzocht of vastgoedfinanciers zich ook specialiseren in één asset class en of daar hogere rendementen 12

te behalen zijn, of dat financiers een zo groot mogelijke gediversifieerde portefeuille willen hebben om een zo laag mogelijk risico te lopen. In de volgende paragraaf zal ingegaan worden op het diversifiëren bij banken.

2.1.3 Diversificatie bij banken Een bank zou per definitie risicomijdend gedrag moeten vertonen om ervoor te zorgen dat te allen tijde de spaarders kunnen worden terugbetaald. Om een rendement-risico verhouding van een bank te verbeteren is diversificatie cruciaal, zoals in de inleiding van dit hoofdstuk is weergegeven wordt doormiddel van diversificatie in verschillende asset classes of producten een lager risico gelopen en kan de kans op een faillissement gereduceerd worden. De grootste diversificatievoordelen voor Nederlandse banken werden eind jaren tachtig behaald toen er grote conglomeraten ontstonden door het samengaan van verschillende banken en verzekeraars. Door de fusies

en overnames werden

schaalvoordelen gecreëerd, elkaars verkoopkanalen konden benut worden en het aantal producten nam substantieel toe waardoor het specifieke risico gereduceerd werd. In Nederland vonden er fusies plaatst tussen (i) NMB, Postbank en de Nationale Nederlanden wat allen opging in de ING. (ii) De Rabobank nam Interpolis over en fuseerde vervolgens met Robeco en (iii) verzekeraar AMEV fuseerde met bank VSB tot Fortis (Blikker en Van Lelyveld, 2002). In deze literatuurstudie is ingegaan op de verscheidene wetenschappelijke artikelen die ten aanzien van diversificatie bij banken zijn verschenen.

Er is veel literatuur verschenen over het diversifiëren van banken in producten en geografische regio’s er is echter niet altijd evenveel consensus in de bestaande literatuur of banken juist zouden moeten diversifiëren of een focus dienen te hebben op bepaalde lening portefeuilles. Waar de literatuur in de vastgoedsector aangeeft dat gespecialiseerde vastgoedbeleggers een hoger rendement behalen dan gediversifieerde vastgoedbeleggers is deze consensus er niet in de bancaire sector. Kamp, Pfingsten en Porath (2005) vonden bewijs dat veel grote commerciële banken hun lening portefeuilles de laatste decennia meer gediversifieerd hebben in tegenstelling tot meer regionale banken die meer gefocussed zijn op een bepaalde industrie. De diversificatie is in lijn met de portefeuilletheorie die suggereert dat door middel van diversificatie de kansen op een faillissement worden 13

gereduceerd. Een klassieke studie van Diamond (1984) concludeerde begin jaren 80 nog dat banken zoveel als mogelijk gediversifieerd dienen te zijn. Verschillende onderzoeken naar individuele lening portefeuilles van banken gaven later echter een ander beeld. Demsetz en Strahan (1997) vonden bewijs dat in de bancaire sector meer diversificatie niet per definitie leidt tot lagere risico’s. De risico reductie is afhankelijk van de nieuwe activiteiten die de betreffende bank gaat ontplooien. Acharya, Hasan en Saunders (2006) concludeerden dat een focus op specifieke lening portefeuilles een hoger rendement oplevert en diversificatie een hoger risico met zich meebrengt wanneer een bank wil diversifiëren in een industrie waar men nog weinig ervaring heeft of waar sprake is van veel concurrentie. Elyasiani en Deng (2004) hebben onderzocht dat diversificatie lijdt tot afnemende opbrengsten en rendementen en dat de beslissing tot diversificatie een risico/rendement afweging is. Berger, Hassan en Zhou (2010) concludeerden zelfs dat diversificatie in leningen, deposito’s, activa en geografie allen leiden tot lagere opbrengsten en hogere kosten. Echter kan een relatief hoge concentratie aan leningen ten behoeve van één asset class er ook toe leiden dat banken failliet gaan zoals door de jaren heen is gebeurd met Continential Illinois National Bank and Trust Company in 1984 en de Bank of New England Corporation in 1991. Het meest recente voorbeeld in Nederland van SNS Reaal ligt één ieder nog vers in het geheugen waarbij SNS genationaliseerd moest worden om een faillissement te voorkomen door toedoen van een hoge concentratie aan vastgoedleningen.

Na een analyse van alle bovengenoemde artikelen is te concluderen dat gespecialiseerde banken een beter rendement behalen dan gediversifieerde banken. Dit wordt gesteund door Lang en Stulz (1994) en Berger en Ofek (1995) die beide al eerder concludeerden dat gediversifieerde Amerikaanse bedrijven met een korting op de beurs verhandeld worden ten opzichte van meer gespecialiseerde bedrijven. Dit wordt echter tegengesproken door Elzas, Hackethal en Holzhauer (2010) die bewijzen dat grotere banken die meer gediversifieerd zijn juist hoger gewaardeerd worden dan gespecificeerde banken. Een zekere vorm van diversificatie verlaagd de risico’s, echter het onnodig gaan diversifiëren in producten waar weinig kennis van is binnen de organisatie leidt tot hogere risico’s in deze productgroep. Waar het optimum ligt lijkt afhankelijk te zijn van de grote en de bestaande activiteiten van een bank.

14

2.2

Commerciële vastgoed financieringsmarkt

In deze paragraaf is de commerciële vastgoed financieringsmarkt nader belicht. Hiervoor dient eerst dit begrip afgebakend te worden. De Bank for International Settlements (2006) definieert de commerciële vastgoedsector als vastgoed wat in bezit is van een belegger waarmee huurinkomsten gegenereerd worden. Hiertoe behoren voornamelijk de asset classes kantoren, winkels, logistiek en industrieel vastgoed. Woningen in eigendom van een belegger worden opvallend genoeg niet tot deze categorie gerekend. Bij financiers behoren woningen die bij een eindbelegger in eigendom zijn echter wel tot het commerciële vastgoed.

De Nederlandse commerciële vastgoedsector is EUR 197 miljard groot, waarvan EUR 119 miljard beheerd wordt door professionele partijen met meer dan EUR 100 miljoen aan vermogen en EUR 78 miljard in eigendom is van kleinere beleggers met minder EUR 100 miljoen aan vermogen. Onderzoek uit 2010 van de Investment Property Database toont aan dat de EUR 197 miljard aan commercieel vastgoed opgedeeld kan worden in 52% woningen, 22% winkels, 17% kantoren en 9% logistiek vastgoed. Deze cijfers zijn gebaseerd op schattingen op basis van verzamelde data van de Nederlandse Vereniging van Institutionele Beleggers en Altera. De banken hebben gezamenlijk circa EUR 80 miljard aan financieringen verstrekt. Daarnaast hebben verzekeraars en pensioenfondsen ook nog een EUR 30 miljard gefinancierd (DNB, 2012). De vastgoedfinancieringsafdelingen van de banken bedienen niet al het commerciële vastgoed binnen een bank. Zo kan het zijn dat het totale exposure op commercieel vastgoed groter is dan de vastgoedafdeling van een bank rapporteert. Het verschil zit in het exposure van kleinere beleggingsfinancieringen binnen het lokale kantorennet van een bank en binnen de Private Banking afdelingen van een bank waarvan het exposure niet gerapporteerd wordt binnen de vastgoedafdelingen. De analyse van het uitstaande exposure van de financiers staat en valt bij een betrouwbare data set. De enige bron die over een dergelijke dataset beschikt is de Property NL, die ieder jaar een enquête houdt onder de in Nederland actief zijnde vastgoedfinanciers. De enquête wordt sinds 2005 gehouden en geeft naar verwachting een representatief beeld van de markt. In dit onderzoek is getracht om een compleet beeld te verschaffen van het totale commerciële vastgoed exposure van alle afdelingen van de banken. De Property NL rapporteert eind 2014

15

de totale lening portefeuille van de vastgoedafdelingen van de verschillende financiers als volgt:

Figuur 1: Exposure Nederlandse vastgoedfinanciers. Bron: Property NL (2014).

Er is geen data beschikbaar over hoe deze leningen gediversifieerd zijn over de verschillende asset classes. Door middel van interviews met de bestuurders van bovengenoemde vastgoedfinanciers is in deze scriptie onderzocht of deze financiers aan asset diversificatie doen en in hoeverre zij mogelijkheden hebben om commerciële woningpakketten van de corporatiesector te financieren.

Naast het bestaande exposure van de vastgoedbanken, is het van belang om te analyseren hoe actief banken momenteel zijn in de vastgoedsector. Hier zijn de laatste jaren enkele onderzoeken over verschenen. In 2012 heeft Cushman & Wakefield een onderzoek uitgevoerd naar de financieringsbereidheid van 78 Europese banken. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat lening condities voor de investeerder slechter worden, de start Loan to Value van een financiering ging naar beneden en de marges gingen omhoog. Veel financiers wensen geen kredieten te verstrekken aan nieuwe klanten en van alle 78 financiers waren er slechts vijf bereid om meer dan EUR 100 miljoen te underwriten. Tevens was voor het securitiseren en syndiceren van leningen in tijden van het onderzoek van Cushman & Wakefield nog nauwelijks markt. Naast de defensieve houding van financiers om nieuwe financieringen te verstrekken constateerde Huibers (2012) dat er in Nederland slechts enkele aanbieders zijn en dat dit veel weg heeft van een oligopolie. Voor de kredietcrisis 16

hadden de drie grootste vastgoedfinanciers; ING, FGH en SNS meer dan 70% van de markt in handen. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (Kerste, Poort, Risseeuw en Rosenboom; 2011) geeft middels een eigen onderzoek aan dat er meer op kwaliteit van het vastgoed dan op prijs geconcurreerd wordt tussen de verschillende financiers. Bij het schrijven van deze scriptie is de markt aanzienlijk gewijzigd vergeleken met de onderzoeksperiode ten tijden van het onderzoek van Cushman & Wakefield in 2012. Er is veel geld beschikbaar bij partijen die willen investeren in de Nederlandse vastgoedsector waardoor investeringsvolumes weer oplopen. Banken hebben de laatste jaren mede door toedoen van strengere richtlijnen vanuit de DNB en de ECB hun portefeuilleomvang van vastgoedfinancieringen laten afnemen. Echter lijkt het tij te keren en lijken banken bereid om weer meer financieringen te verschaffen in de vastgoedsector. Dit beeld is getoetst in hoofdstuk 4 waarin dit voorgelegd is aan de verschillende Nederlandse vastgoedfinanciers.

2.3

Woningmarkt

2.3.1 Ontwikkeling woningsector Het investeringsvolume in Nederlands vastgoed is in 2014 met 80% gestegen van EUR 5,6 miljard in 2013 tot EUR 10,1 miljard in 2014. Op 2007 na is dit het hoogste volume in dit millennium. Uit een onderzoek van Property NL (2014) blijkt dat de kantorenmarkt goed is voor 39% van de investeringen, de woningsector voor 26%, winkelvastgoed voor 13% en bedrijfsruimte voor 12%. Er vindt een verschuiving plaats richting de woningsector met in 2014 een ongekend hoog investeringsvolume van EUR 2,6 miljard, dit is meer dan een verdubbeling in vergelijking met voorgaande jaren. Deze grote kentering is mede te danken aan de buitenlandse beleggers die zeer geïnteresseerd zijn in de Nederlandse woningsector.

Deloitte (2014) heeft recentelijk onderzoek gedaan naar de interesse van grote buitenlandse investeringsfondsen naar woningen in Nederland. De ondervraagden beheren gezamenlijk EUR 95 miljard aan assets. 44% van de geïnterviewde tonen serieuze interesse in Nederlandse woningportefeuilles, waarvan de helft aangeeft actief opzoek te zijn. Capital Value (2014) heeft een uitgebreider onderzoek uitgevoerd onder internationale vastgoedbeleggers met een totaal vermogen van EUR 276 miljard waarvan EUR 28 miljard in 17

de woningsector. 23% van de cross border beleggers is geïnteresseerd in Nederlandse woningen. Capital Value verwacht dat het aantal transacties van internationale investeerders de komende jaren sterk zal toenemen. Internationale beleggers geven in het onderzoek van Capital Value aan zeer geïnteresseerd te zijn in huurwoningen met een maandhuur tussen de EUR 700,- en EUR 1.000,-. Deze vraag sluit goed aan bij het segment aan woningen die door de corporaties dienen te worden verkocht of te worden afgesplitst en als dan dienen te worden geherfinancierd.

Naast de toenemende interesse van buitenlandse investeerders blijkt uit een jaarlijks onderzoek van Nyenrode en ING (2011, 2012, 2013 en 2014) waarin gekeken is naar het financieringsbeleid van de Nederlandse particuliere vastgoedbelegger dat er vanuit de Nederlandse particuliere belegger forse toenemende interesse ontstaat in woningen. In het onderzoek van 2013 waarin beleggers geïnterviewd zijn met een totaal belegd vermogen van EUR 20 miljard in vastgoed bleek dat men op de middellange termijn een groeiambitie heeft van 28% in woningen. Dit zou een verdubbeling betekenen van het belegd vermogen in woningen t.o.v. 2011. Het meest recente onderzoek uit 2014 geeft aan dat deze groeiverwachting in de woningsector is opgelopen tot 41% op de middellange termijn. Om dit groeicijfer in perspectief te plaatsen wenst de particuliere belegger met slechts 3% te groeien in kantoren, met 5% in winkels en met 7% in bedrijfsruimte. De interesse in de woningsector is vergeleken met de andere core asset classes in het vastgoed zeer fors te noemen. De toenemende vraag is in lijn met het naar verwachting oplopende aanbod van woningpakketten dat de komende jaren op de markt gaat komen. De onderzoeken van Deloitte, Capital Value en ING & Nyenrode tonen aan dat er vanuit de beleggers voldoende interesse is, middels dit onderzoek is onderzocht of ook aan de financieringszijde voldoende interesse en liquiditeit beschikbaar is om de verwachte vraag op te kunnen vangen. In de volgende paragraaf zal de corporatiesector uitgebreid worden toegelicht. Gezien de corporatiesector door nieuwe regelgeving aan veel veranderingen onderhevig zal zijn.

2.3.2 Corporatiesector In deze paragraaf zal het begrip corporatiesector nader worden toegelicht. In de parlementaire enquête woningcorporaties (2014) is er uitgebreid stil gestaan bij de 18

veranderingen in de sector. Om een goed beeld te verschaffen waar Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst met de corporatiesector naar toe wil is het goed om tevens een duidelijk beeld te verschaffen waar de corporatiesector vandaan komt.

De eerste woningbouwvereniging ontstond aan het eind van de 19 eeuw om voornamelijk de arbeiders een woning en betere woonomstandigheden te bieden. In 1901 ontstond de eerste woningwet, waarbij woningbouwvereniging die voldoen aan eisen van de woningwet gebruik konden maken van goedkope leningen aangeboden door de overheid. Na de Tweede Wereldoorlog was er een groot tekort aan woningen waarna de woningcorporaties werden opricht om aan de toenemende vraag naar huisvesting te voldoen (Beekers, 2012). Bijna vijftig jaar later, wanneer in 1992 het Verdrag van Maastricht wordt getekend wordt er strenger op toegezien dat Europese landen financieel de zaken op orde hebben en wordt er kritischer gekeken naar privatisering van de corporaties. Drie jaar later worden corporaties verzelfstandigd waarbij het ontwikkelen van woningen en commercieel vastgoed en het verkopen van woningen tot de kerntaak van de corporaties gaat behoren. Door de voorspoed op de woningmarkt en het goedkoop lenen van de corporaties gaat het corporaties voor de wind en veranderd de nadruk op de financiële gezondheid van corporaties in de vraag of corporaties hun vermogen genoeg inzetten voor de maatschappij.

De Nederlandse sector voor sociale huurwoningen is groot. Bijna een derde van de Nederlandse woningen is in eigendom van corporaties, waarmee Nederland bijna vier keer zoveel sociale huurwoningen per inwoner kent dan het Europees gemiddelde (Rötscheid 2006). In veel Zuid- en Oost Europese landen is het percentage sociale huurwoningen zelfs lager dan 5% (Cecodhas, 2012). Toch is zoals in figuur 2 is weergegeven de omvang van de sociale huursector de laatste 30 jaar afgenomen van 42% in 1985 tot 33% in 2010%, in absolute getallen is het aantal woningen echter gelijk gebleven. De relatieve omvang van de commerciële huursector is na de Tweede Wereldoorlog hard gedaald en de voornaamste stijging zit in de koopsector. Inmiddels bezit meer dan de helft van de Nederlanders een eigen huis.

19

Figuur 2: Verdeeldheid Nederlandse woningsector. Bron: Parlementaire enquête woningcorporaties (2014).

Door fusies in de sector is het aantal corporaties afgenomen en is het gemiddeld aantal woningen per corporatie verdubbeld van circa 3.000 naar 6.000 woningen. Een twintig tal corporaties heeft meer dan 25.000 woningen en bezit daarmee meer dan 30% van de totale sociale voorraad. Uit figuur 3 kan worden opgemaakt dat door de jaren heen er meer lagere inkomens gebruik zijn gaan maken van de sociale huurwoningen. Dit sluit exact aan bij de primaire kerntaak die de corporaties van Minister Blok van Wonen en Rijksdienst hebben meegekregen en verwerkt is in de nieuwe woningwet, namelijk het huisvesten van de lagere inkomens.

Figuur 3: Huurders in sociale sector verdeeld naar inkomensdecielen. Bron: Parlementaire enquête woningcorporaties (2014).

De marktwaarde van het totale vastgoed in eigendom van corporaties ligt rond de EUR 273 miljard. Het recente wetsvoorstel dat 11 december 2014 is goedgekeurd door de 2 e kamer

20

(Financieel Dagblad) en op 17 maart 2015 is goedgekeurd door de 1e kamer geeft aan dat corporaties hun woningportefeuille moeten splitsen in een sociale portefeuille, hierna ook wel DAEB genoemd en geliberaliseerde portefeuille, hierna niet-DAEB genoemd. De geliberaliseerde portefeuille betreft woningen met een huurprijs boven de EUR 710 per maand en het commerciële vastgoed van een corporatie. De woningen in de geliberaliseerde portefeuille moet worden verkocht of op termijn worden geherfinancierd zonder borgingsgarantie van het WSW.

2.3.3 Scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten Corporaties worden middels de nieuwe woningwet verplicht om de DAEB activiteiten en de niet-DAEB activiteiten los te koppelen door middel van het aanbrengen van een administratieve of een juridische scheiding. De scheiding is bedoeld om ervoor te zorgen dat niet-DAEB activiteiten in de toekomst niet meer met staatssteun gefinancierd mogen worden, waardoor corporaties zich weer gaan focussen op hun kerntaak, het verhuren van woningen voor de sociale sector. De woningwet zal van kracht zijn per 1 juli 2015 waarna corporaties tot 31 december 2016 de tijd hebben om een scheidingsvoorstel bij de Minister in te dienen. Vervolgens heeft het Ministerie tot 31 december 2017 de tijd om goedkeuring te verlenen aan het ingediende voorstel waarna de plannen geëffectueerd kunnen worden.

Wanneer een corporatie kiest voor een administratieve scheiding wordt al het bezit en de opbrengsten en kosten onderverdeeld aan de DAEB en aan de niet-DAEB tak. Alle geborgde leningen zullen toegerekend worden aan de DAEB tak van de corporatie, waarmee de DAEB tak een interne lening verschaft aan de niet-DAEB tak. Deze interne lening moet worden afgelost middels het aflossingsschema van de geborgde lening portefeuille. De corporatie moet ervoor zorgdragen dat beide takken financieel levensvatbaar zijn, er wordt geen aparte rechtspersoon opgericht en er zal een relatief zwaar toezicht regime van toepassing zijn.

Bij een juridische splitsing wordt er een nieuw rechtspersoon opgericht waar al het nietDAEB bezit van de corporatie heen wordt overgeheveld. Deze rechtspersoon zal als dan aandelen of liquide middelen doorleveren aan de corporatie. De DAEB tak kan deze nieuwe rechtspersoon eenmalig een financiering verstrekken tegen marktconforme rente die 21

gesteld is op een 10 jaars Nederlandse staatsobligatie plus 150bps. Deze verstrekte lening dient in 15 jaar volledig te worden afgelost. De nieuwe rechtspersoon zal als commerciële vastgoedpartij behandeld worden waarbij de rechtspersoon failliet kan gaan, geen geborgde leningen meer kan aantrekken en zich dient te herfinancieren op de financieringsmarkt.

De tweede kamer heeft besloten dat voor corporaties met een omzet beneden de EUR 30 miljoen en met een niet-DAEB portefeuille kleiner dan 5% er geen vermogenssplitsing vereist is maar een scheiding van baten en lasten volstaat om zodoende de administratieve lasten niet onnodig te laten oplopen. Deze administratieve lastenverlichting zal gelden voor circa 200 corporaties met maximaal 5.000 woningen in bezit.

Recent verkennend onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (2014) naar de scheiding van DAEB en niet-DAEB bezit wijst uit dat het huidige niet-DAEB vastgoed 6,5% van het totale bezit en 7,5% van de waarde van de corporaties bedraagt met een waarde van EUR 19,6 miljard. Voor de overheveling van dit niet-DAEB vastgoed zullen interne leningen van in totaal EUR 8,0 miljard moeten worden verstrekt. Deze leningen dienen in 15 jaar tijd volledig te zijn geherfinancierd zonder borging van het WSW waardoor er een fors financieringsdruk komt ten aanzien van de corporaties. De beschikbaarheid van financiering bij commerciële vastgoedfinanciers is in het onderzoek van het CFV niet als probleem verondersteld. In deze scriptie is onderzocht of deze EUR 8,0 miljard aan financieringen uit de markt te halen zijn. De EUR 8,0 miljard is een minimum wat zal moeten worden opgehaald in 15 jaar. In een tweede scenario wat door het CFV is uitgewerkt waarin een additionele 10% van het corporatiebezit aan de niet-DAEB portefeuille wordt overgeheveld zal een interne lening van EUR 18,5 miljard nodig zijn.

Er zijn 814 duizend van de 2,4 miljoen corporatie woningen die op basis van het aantal woningwaarderingspunten in de geliberaliseerde sector zouden vallen, dit is 34% van het totale corporatiebezit met een waarde van 273 miljard (Parlementaire enquête woningcorporaties, 2014). Circa 150 duizend van deze woningen zijn al geliberaliseerd en worden overgeheveld naar de niet-DAEB portefeuille. Het overige deel van de 664 duizend woningen kan bij een bewonerswissel geliberaliseerd worden. Deze woningen vallen in een grijs gebied, waarbij de corporatie zelf mag bepalen of deze aan de DAEB of aan de niet22

DAEB portefeuille worden overgeheveld. Het bedrag wat op termijn geherfinancierd zou kunnen worden door commerciële partijen wanneer al het bezit van corporaties boven de waarderingspuntengrens naar de niet-DAEB portefeuille wordt overgeheveld kan oplopen tot circa EUR 29 miljard. Dit zal echter niet gebeuren daar corporaties een deel van deze woningen nodig hebben om de DAEB portefeuille solvabel te houden. In figuur 4 is weergegeven dat eind 2013 86,9% van het exposure van corporaties gefinancierd is bij sectorbanken zoals de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank. In de volgende paragraaf is ingegaan op de financiering van corporaties nu en in de toekomst. 4,8%

1,8%

0,5% Sectorbanken

6,0%

Commerciele banken Instititionele beleggers Gemeente 86,9% Overig

Figuur 4: Aandeel volume leningen naar soort financier. Bron: Jaarverslag 2013 WSW.

2.3.4 Financierbaarheid van de corporatiesector Vanaf de jaren zestig hebben overheden financiële steun verleend aan corporaties middels het verstrekken van financieringen. Dit was nodig omdat corporaties een matige financiële positie hadden, waardoor een lening aantrekken niet altijd mogelijk bleek. Door de gemeente garant te laten staan voor deze leningen, waarbij het Rijk een garantie verstrekt op de gemeente, was er voor veel investeerders zoals verzekeraars en pensioenfondsen voldoende garantie om in deze leningen te investeren. Het Ministerie van Financiën veranderde dit garantiestelsel eind jaren tachtig. De garanties verdwenen en men richtte het WSW op waarbij corporaties tegen relatief gunstige voorwaarden konden lenen. Het WSW is een stichting die een cruciale rol speelt in het financieren van volkshuisvesting. Dit doet het WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van de corporaties. 23

Wanneer een corporatie niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen, kan de geldgever het WSW aanspreken. De borgstelling zorgt ervoor dat eventuele problemen van één van de geborgde corporaties kunnen worden opgevangen. Het vermogen van het WSW wordt opgebouwd door af te dragen premies van de corporaties. Tevens zijn corporaties verplicht om hun obligoverplichting te storten als het vermogen van het WSW onvoldoende is om alle garanties na te komen. Wanneer ook deze bijstorting onvoldoende blijkt, zal het WSW voorzien worden van extra vermogen door de Nederlandse overheid. In oktober 2014 heeft Ratingbureau Moody’s de Aaa-rating van het WSW gehandhaafd (Moody’s; 2014). Deze Aaa rating zegt iets over de kredietwaardigheid van het WSW en wordt al zeer goed bestempeld gelijk aan het kredietrisico van de Nederlandse overheid. Corporaties zijn momenteel voor bijna 90% gefinancierd bij de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank, waarvoor het WSW garant staat. De totale geborgde lening portefeuille van de corporatiesector bedraagt EUR 86 miljard.

Rötscheid (2006) gaat in op de financiering van woningcorporaties nu en in de toekomst. Daar de Europese Commissie de huidige wijze van financiering ziet als een verkapte vorm van staatssteun, gaf Rötscheid in 2006 al aan dat het stelsel aangepast diende te worden. Als de nieuwe woningwet is ingevoerd zal er na vele jaren van politieke onduidelijkheid een heldere scheiding zijn tussen commerciële activiteiten en sociale activiteiten van corporaties. Hiermee wordt een goede stap gezet naar een gelijk speelveld tussen beleggers en corporaties in de geliberaliseerde sector, wat de woningmarkt aantrekkelijker maakt om in te investeren. In dit onderzoek is getest of de financiers door toedoen van de genomen maatregelen geneigd zijn meer woningvastgoed te financieren dit zal in hoofdstuk 4 nader worden belicht.

2.4

Conclusie van de literatuur

Na een analyse van de bestaande literatuur blijkt dat in tegenstelling tot de traditionele portefeuille theorie van Markowitz dat in de vastgoedsector gespecialiseerde bedrijven beter renderen dan gediversifieerde bedrijven. In de bancaire sector wijzen onderzoeken naar lening portefeuilles uit (Acharya, Hasan en Saunders; 2006, Elyasianin en Deng; 2004, 24

Kamp, Pfingsten en Porath; 2005) dat diversificatie leidt tot lagere opbrengsten en in sommige gevallen tot een verhoogd risico. Diversificatie kan de risico’s verlagen, echter het gaan diversifiëren in asset classes of producten waar weinig kennis van is, kan de risico’s vergroten. Waar het optimum ligt, lijkt afhankelijk te zijn van de grote en de bestaande activiteiten van een bank. In dit onderzoek is ingegaan op de asset diversificatie bij Nederlands commerciële vastgoedfinanciers en in hoeverre zij met diversificatie rekening houden ten aanzien van het financieren van meer woningen.

Uit recent onderzoek is gebleken dat banken de laatste jaren terughoudend zijn geweest in het uitzetten van nieuwe financieringen. Tevens wordt er geconstateerd dat er in Nederlands slechts enkele grote spelers in de financieringsmarkt actief zijn. De markt lijkt dus afhankelijk van enkele financiers, daarom is voor dit onderzoek van groot belang hoe met name deze financiers tegen de nieuwe vraag voor woningfinancieringen aankijken en wat voor problemen en oplossingen zij hierin zien.

Het investeringsvolume in de woningsector is in 2014 fors toegenomen. Tevens tonen verschillende onderzoeken van Deloitte, Capital Value en ING & Nyenrode aan dat de interesse groot zal blijven. De nieuwe woningwet zal ervoor zorgdragen dat corporaties gedwongen worden zich te focussen op hun primaire kerntaak het huisvesten van de lagere inkomens. Onderzoek van het CFV toont aan dat er de komende 15 jaar minimaal EUR 8,0 miljard gefinancierd dient te gaan worden door commerciële vastgoedfinanciers. In deze scriptie is onderzocht in hoeverre de vraag naar deze financiering voor woningen kan worden opgevangen door de in Nederland actief zijnde financiers. In het volgende hoofdstuk is het toetsingskader beschreven waarna de resultaten van het onderzoek besproken worden.

25

3.

Toetsingskader

In dit hoofdstuk is de onderzoeksmethodiek beschreven. Het type onderzoeksmethodiek is afhankelijk van de vraagstelling. In deze scriptie is een verkennend kwalitatief onderzoek uitgevoerd. Naar aanleiding van de in hoofdstuk 1 geformuleerde centrale vraag en deelvragen is er een vragenlijst samengesteld. Er wordt een uitspraak gedaan over diversificatie

van

vastgoedfinanciers

en

de

financierbaarheid

van

commerciële

woningpakketten. De data bron die hierbij gebruikt is zijn interviews met vooraanstaande personen bij de grootste vastgoedfinanciers in Nederland, waarmee 82% van de gehele commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is geraadpleegd en dit onderzoek een goed representatief karakter geeft. Om van de totale markt en dus de onderzoekseenheid een goed beeld te verkrijgen is in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige spelers in de sector. Om een zo sterk en representatief mogelijk expert panel te verkrijgen is er gekozen voor het interviewen van een directielid van de betreffende vastgoedfinanciers met meer dan EUR 1,0 miljard aan vastgoedleningen. Dit zijn de hoogst geplaatste personen binnen de organisatie en worden in de theorie daarmee sleutelinformanten genoemd. Door binnen iedere organisatie een sleutelinformant te interviewen wordt gewaarborgd dat er een representatief beeld van de betreffende financier is weergegeven. Het gaat bij kwalitatief onderzoek niet om het aantal mensen wat wordt geïnterviewd, maar de representativiteit en de lading die het dekt.

De interviews zijn mondeling afgenomen en aan iedere

geïnterviewde vastgoedfinancier zijn dezelfde vragen gesteld. Het betreft een combinatie van gestructureerde gesloten – en open vragen. De structuur van de open vragen laat toe dat er dieper op een onderwerp ingegaan kan worden. Tevens heeft geïnterviewde de vrijheid om zelf een reactie te geven, waarop tevens gemakkelijker doorgevraagd kan worden. In onderstaand overzicht worden de geïnterviewde personen met functie en werkgever weergegeven. Naast de geïnterviewde vastgoedfinanciers zijn er verschillende actoren in de corporatiesector geïnterviewd om een duidelijk beeld te kunnen schetsen hoe corporaties en andere belanghebbende zullen gaan acteren op de nieuw doorgevoerde woningwet.

26

Op basis van de centrale vraag en de onderzochte literatuur in hoofdstuk 2 zijn de onderstaande vijf hypotheses opgesteld. De hypotheses dekken de verschillende thema’s in deze scriptie namelijk; portefeuille groei, diversificatie, exposure op woningen, financiering van niet-DAEB vastgoed en bancair versus niet bancair krediet. Hypothese 1: Portefeuille groei H0: De lening portefeuilles van de Nederlandse vastgoedfinanciers zal de komende 5 jaar groeien. H1: De lening portefeuilles van de Nederlandse vastgoedfinanciers zal de komende 5 jaar niet groeien. In de eerste hypothese wordt onderzocht of het tij gekeerd is van dalende balansen van vastgoedfinanciers. In de literatuurstudie is beschreven dat uit jaarlijks onderzoek van Property NL blijkt dat het totale exposure van vastgoedfinanciers de laatste jaren is afgenomen en uit onderzoek van Cushman & Wakefield is gebleken dat veel financiers geen kredieten meer wensen te verstrekken.

Hypothese 2: Diversificatie H0: Vastgoedfinanciers zijn actief bezig met diversificatie van de asset mix van hun financieringsportefeuille. 27

H1: Vastgoedfinanciers zijn niet actief bezig met diversificatie van de asset mix van hun financieringsportefeuille. In hoofdstuk 2 is beschreven dat er veel literatuur is verschenen over diversificatie in de vastgoedsector en de bancaire sector. Middels deze hypothese wordt onderzocht of vastgoedfinanciers zich actief bezig houden met diversificatie.

Hypothese 3: Exposure op woningen H0: Vastgoedfinanciers willen het sterkst groeien in woningfinancieringen. H1: Vastgoedfinanciers willen niet sterk groeien in woningfinancieringen. In paragraven 2.3.3 en 2.3.4 is beschreven dat er aanzienlijke hoeveelheden woningen van corporaties commercieel moeten worden geherfinancierd. Of dit herfinancieringsvraagstuk goed opgevuld kan worden door de huidige vastgoedfinanciers is afhankelijk van de groeiwens van deze vastgoedfinanciers wat middels deze hypothese wordt vastgesteld.

Hypothese 4: Financiering niet-DAEB vastgoed H0: Banken zijn geïnteresseerd om het niet-DAEB deel van de woningcorporaties te financieren. H1: Banken zijn niet geïnteresseerd in het financieren van het niet-DAEB deel van de woningcorporaties. Naast de in hypothese 3 onderzochte groeiwens van financiers ten aanzien van woningfinancieringen dienen de banken ook bereid willend te zijn om de corporatiesector te financieren. Of er striktere vereisten van vastgoedfinanciers zitten aan het financieren van corporaties wordt in de vierde hypothese onderzocht.

28

Hypothese 5: Bancair versus niet bancair krediet H0: De financiering van de corporatiessector zal voor een groot deel door banken worden verschaft. H1: De financiering van de woningsector zal voor een groot deel met niet bancair vermogen worden verschaft. In de literatuurstudie is onderzocht dat bijna 93% van de financieringen aan corporaties door sectorbanken of commerciële banken wordt verstrekt. In deze laatste hypothese wordt onderzocht of de verwachting is dat alleen banken de corporaties zullen gaan financieren of dat een deel van de financieringen door andere partijen zal worden verstrekt.

De bovenstaande hypothesen zijn getest door een 24-tal open vragen die in bijlage I beschreven staan. In het volgende hoofdstuk zijn de bevindingen aan de hand van de verschillende hypothesen beschreven.

29

4.

Analyse

De bevindingen geconstateerd in de literatuurstudie zijn in het toetsingskader vertaald in een aantal hypothesen, die in dit hoofdstuk middels interviews getoetst zijn bij een expert panel van financiers. Alle vastgoedbanken die volgens het meest recente onderzoek van PropertyNL meer dan EUR 1,0 miljard aan vastgoedleningen op haar balans hebben staan zijn voor dit onderzoek benaderd. De directieleden van alle zes de banken reageerde enthousiast en hebben meegewerkt aan een interview waarmee middels deze scriptie 82% van de bancaire financieringsmarkt is afgebakend en de uitkomsten daardoor zeer representatief zijn. In dit hoofdstuk worden de resultaten van de interviews per hypothese beschreven en geanalyseerd. Bij ING is zowel de CEO van de commerciële afdeling als de CEO van de risk afdeling geïnterviewd. De antwoorden van beide bestuurders komen sterk overeen, echter daar waar er een verschil in zit, is bij de kwantitatieve vragen het meest conservatieve antwoord gebruikt in het onderzoek.

Hypothese 1: Portefeuille groei H0: De lening portefeuilles van de Nederlandse vastgoedfinanciers zal de komende 5 jaar groeien. H1: De lening portefeuilles van de Nederlandse vastgoedfinanciers zal de komende 5 jaar niet groeien. In dit onderzoek is getracht een compleet beeld te verschaffen van het totale commerciële vastgoed exposure van de in Nederland actief zijnde banken met meer dan EUR 1,0 miljard exposure. Het totale exposure van de geïnterviewde financiers bedraagt EUR 65,3 miljard. DNB heeft in 2012 onderzocht dat bancaire financiers gezamenlijk circa EUR 80 miljard aan financieringen hebben verstrekt op de Nederlandse commerciële vastgoedsector, waarmee in deze scriptie 82% van de markt is gedekt. De enige data die voorafgaand aan dit onderzoek beschikbaar was, is de jaarlijkse enquête gehouden door de PropertyNL, waarbij het onderzoek van de PropertyNL alleen betrekking heeft op het exposure van de vastgoedfinancieringsafdelingen van de banken. Uit dit onderzoek blijkt dat van de EUR 65,3 miljard aan vastgoedexposure, EUR 47,3 miljard is ondergebracht bij de gespecialiseerde 30

vastgoedafdelingen van de geïnterviewde banken. EUR 18 miljard aan exposure wordt vanuit andere afdelingen van de banken beheerd. Op een middel lange termijn van 5 jaar wenst men het exposure van EUR 65,3 miljard met EUR 3,3 miljard (5%) te laten groeien naar EUR 68,6 miljard. Dit in tegenstelling tot de laatste 5 jaar waarin het totale exposure met EUR 9,0 miljard is afgebouwd sinds het hoogtepunt in 2010.

Figuur 5: Exposure vastgoedfinanciers nu en over 5 jaar.

Daar er een duidelijke groeiverwachting is, kan hypothese H0 dat lening portefeuilles van de Nederlandse vastgoedfinanciers de komende 5 jaar zal groeien worden aangenomen. De gemiddelde groei van 5% zal afhangen van verschillende macro economische 31

ontwikkelingen. Opvallend is dat er tweedeling ontstaat bij de grootste financiers. ING Real Estate en ABN AMRO waarbij het exposure op vastgoedfinancieringen de laatste jaren sterk is gedaald, spreken nu een duidelijke groeiwens uit. Waarbij de in de laatste 5 jaar actievere financier FGH/Rabobank geen groei meer in de portefeuille verwacht wordt. De FGH zal geïntegreerd worden binnen de Rabobank waarbij men afhankelijk wordt van de strategische keuzes die binnen de Rabobank gemaakt gaan worden. Het exposure van Propertize dat inmiddels in eigendom is van de Nederlandse overheid zal binnen 10 jaar afgebouwd dienen te worden naar EUR 0,-. De groeiwens van NIBC wordt niet vrijgegeven voor publicatie. In onderstaande tabel is een overzicht van alle geïnterviewde financiers met haar huidige exposure weergegeven en het gewenste exposure over 5 jaar.

Figuur 6: Exposure vastgoedfinanciers nu en over 5 jaar.

32

Hypothese 2: Diversificatie H0: Vastgoedfinanciers zijn actief bezig met diversificatie van de asset mix van hun financieringsportefeuille. H1: Vastgoedfinanciers zijn niet actief bezig met diversificatie van de asset mix van hun financieringsportefeuille. De hypothese H0 dat financiers actief bezig zijn met de diversificatie van haar asset mix ten aanzien van hun financieringsportefeuille wordt verworpen. In onderstaande grafiek is de huidige asset mix van de verschillende financiers weergegeven, deze kunnen substantieel verschillen van elkaar.

70% 60% 50% 40%

Winkels

30%

Kantoren

20%

Woningen

10%

Logistiek

0%

Overig

Figuur 7: Asset diversificatie vastgoedfinanciers.

In de volgende grafieken zijn de huidige asset mix en de gewenste asset mix over 5 jaar van de zes geïnterviewde commerciële vastgoedfinanciers weergegeven.

33

Figuur 8-13: Asset mix per vastgoedfinancier.

De verschillende bestuurders geven aan dat er wel een ideale asset mix bepaald kan worden maar dat dit een moment opname is en de ideale asset mix er over 5 jaar weer anders uit zal zien. Voor een financier is het lastig om snel te acteren op een strategische wijziging in de asset mix daar er veel leningen van 5 jaar of langer worden verstrekt. Het is volgens de verschillende financiers raadzamer om de portefeuille te sturen op bandbreedtes in assets dan op één absoluut percentage. Hiermee bestaat er voor de financier meer vrijheid om het juiste vastgoed in de markt te financieren zonder dat men te veel gedreven en beoordeeld wordt op een exposure in één asset class. Op deze wijze kan er een strategie ten aanzien van asset diversificatie worden bepaald door te kijken naar het momentum van de economie, waarbij naar gelang de vraag naar een bepaalde asset class gaat toenemen een financier in deze class meer overwogen kan zijn. Diversificatie naar type vastgoed is voor een financier van beperkter belang in vergelijking met een belegger. Een financier is meer afhankelijk van de bevoorschotting, garanties en de 34

structuur van de lening, waarvoor een belegger diversificatie één van de belangrijkste elementen van het werk is. De heer Copier die zowel bestuurder van een belegger (CBRE REIM) is geweest als bestuurder van twee vastgoedfinanciers (FGH en Propertize) geeft aan dat een portefeuilleopbouw niet alleen gebruikt kan worden om risico’s te mitigeren maar ook gebruikt moet worden om geen extra risico in een portefeuille te introduceren. De verschillende financiers geven aan dat er in het verleden nauwelijks gestuurd is op diversificatie in asset classes. Door meer toezicht en druk vanuit de raad van bestuur van banken zijn rapportages verbeterd en is er inmiddels meer en betere rapportage mogelijk. Wel wordt er aangegeven dat de grotere banken nog geen uitgesproken strategie in asset diversificatie hebben en er nog veel case by case naar een deal wordt gekeken. Er wordt door de verschillende bestuurders aangegeven dat er een groot verschil zit tussen de mogelijkheden qua asset diversificatie en specialisatie tussen de kleine en de grotere financiers. Wanneer een grote financier een groeidoelstelling heeft, is het lastig om slechts in één bepaalde asset class te groeien, omdat de groeidoelstelling niet uit maar één asset class kan worden gehaald. Voor kleinere financiers zoals NIBC en Deutsche Hypo is het gemakkelijker om de asset mix te wijzigen en in te spelen op het momentum van de economie daar het exposure en het aantal klanten substantieel kleiner is. Het exposure van Deutsche Hypo bestond enkele jaren geleden voor 60% uit kantoren waar dat nu afgebouwd is naar 31%, dit laat zien dat een draai in exposure gemakkelijk te maken is en men daar ook actiever mee bezig is. NIBC geeft aan dat 60%-70% van de portefeuille uit woningen mag bestaan, zolang de rendement-risico verhouding goed is. Voor de grotere spelers als ING, FGH en ABN AMRO is het aanzienlijk lastiger om bij te sturen in de asset mix van de portefeuille. Uit de afgenomen interviews is geconcludeerd dat de afgelopen 5 jaar bij deze grote vastgoedfinanciers geen significante verschuivingen in de asset mix hebben plaats gevonden.

Hypothese 3: Exposure op woningen H0: Vastgoedfinanciers willen het sterkst groeien in woningfinancieringen. H1: Vastgoedfinanciers willen niet sterk groeien in woningfinancieringen. 35

Vijf van de zes banken zou graag willen groeien in exposure naar woningen door de sterke fundamenten van de woningsector. Woningen hebben een sterke kasstroom, de wederverhuurbaarheid is goed en er blijft een fundamentele vraag naar huurwoningen. De volatiliteit van woningen is veel lager dan de volatiliteit van de overige asset classes. Tevens zijn woningportefeuilles vaak vanuit zichzelf al gediversifieerd in locatie door het gespreide bezit. Iedere geïnterviewde bestuurder heeft de asset classes kantoren, winkels, woningen en logistiek gerangschikt naar risico, waarbij alle zes de bestuurders woningen als minst risicovol beschouwden. In het figuur hieronder zijn de uitkomsten weergegeven, waarbij de minst risicovolle asset class in de binnenste ring en de meest risicovolle asset class in de buitenste ring wordt weergegeven.

Figuur 14: Asset classes gemeten naar risico.

Het exposure naar woningen is momenteel 26% en EUR 17,3 miljard. Hierbij is er vanuit gegaan dat de asset mix bij ING Real Estate, FGH en ABN AMRO ook van toepassing is op de financieringen die buiten de vastgoedafdeling van de bank lopen. De wens van de geïnterviewde financiers is om het woningexposure uit te breiden naar gemiddeld 32% met een harde cap van gemiddeld 35% en EUR 23,9 miljard aan woningexposure. Dit betekent dat bij de geïnterviewde vastgoedfinanciers de komende 5 jaar nog EUR 6,6 miljard aan ruimte is om woningen te financieren onder de aangegeven groeidoelstellingen. Hiermee wordt hypothese H0 aangenomen.

36

Hypothese 4: Financiering niet-DAEB vastgoed H0: Banken zijn geïnteresseerd om het niet-DAEB deel van de woningcorporaties te financieren. H1: Banken zijn niet geïnteresseerd in het financieren van het niet-DAEB deel van de woningcorporaties. De hypothese wordt aangenomen dat banken zeer geïnteresseerd zijn om de niet-DAEB portefeuilles van woningcorporaties te financieren. Alle banken geven aan interesse te hebben om de corporaties te financieren. Dit sluit exact aan bij de tweede en derde hypothese dat banken willen groeien in voornamelijk de woningsector. ING geeft aan dat de interesse om te financieren alleen geldt voor de grotere kwalitatief sterkere corporaties in de groei regio’s in Nederland. Voor corporaties die niet efficiënt zijn, een hoge kostencomponent, verouderd bezit en vastgoed in krimp regio’s hebben kan het wel eens lastiger worden om een commerciële financiering te vinden. De kans bestaat dat deze corporaties gedwongen worden om bezit te verkopen omdat een herfinancieren van het niet-DAEB bezit voor deze corporaties lastiger kan worden. Tevens wordt door de banken aangegeven dat er marktconforme marges tegenover dienen te staan. Wanneer de gelden moeten worden weggezet tegen marges lijkend op die van de huidige leningen geborgd door het WSW, worden de financieringen liever voor andere relaties gebruikt. Banken kunnen meer financieren dan het huidige financieringsniveau van de corporaties onder de borging van het WSW. De lening looptijden die de corporaties momenteel hebben, zullen voor banken niet haalbaar zijn. De bankiers geven aan dat onder de huidige rentestand alles financierbaar is maar dat er meer gekeken wordt naar de lange termijn. Een graadmeter hiervoor is hoeveel keer de netto kasstroom wordt gefinancierd, zo kan beter uitgerekend worden in hoeverre corporaties bij een oplopende rente aan haar verplichtingen jegens de geldverstrekker kunnen voldoen. Corporaties dienen zich bedrijfseconomisch klaar te maken om een lening van een commerciële financier te kunnen aangaan. Of banken veel van de financieringen van corporaties zal gaan verzorgen wordt in de vijfde hypothese getoetst.

37

Hypothese 5: Bancair versus niet bancair krediet H0: De financiering van de corporatiessector zal voor een groot deel door banken worden verschaft. H1: De financiering van de woningsector zal voor een groot deel met niet bancair vermogen worden verschaft. De stelling dat een groot deel van het niet-DAEB herfinancieringsvraagstuk door banken zal worden verschaft wordt verworpen. In de interviews met de verschillende financiers kan opgemerkt worden dat de meningen hierover verdeeld zijn. Waar de ene bankbestuurder denkt dat de niet-DAEB activiteiten voornamelijk middels private placements bij pensioenfondsen en verzekeraars gefinancierd gaan worden, vermoed de andere financier dat een groot deel met bancair krediet verstrekt zal worden. Financieringen boven de EUR 50 miljoen zijn mogelijk op de kapitaalmarkt. Tevens is het goed mogelijk dat banken een rol als intermediair gaan vervullen en financieringen underwriten en door syndiceren naar de kapitaalmarkt. Alle geïnterviewde financiers geven aan dat het ‘Originate to distribute” model een grotere rol zal gaan spelen bij grote financieringen. Hiermee kunnen banken voldoen aan de eisen van de debiteur en kunnen partijen aan de achterkant zonder een operationeel apparaat, allocatie naar Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringen krijgen. Het financieringsvraagstuk van EUR 8 miljard naar aanleiding van de nieuwe woningwet zal geleidelijk in 15 jaar een financiering behoeven, hiermee wordt de markt niet overvoerd. Geen enkele financier verwacht dat er een tekort aan financieringen zal ontstaan. Op dit moment is zeer veel liquiditeit in de markt om de financieringsbehoefte van de woningsector te absorberen. Structurele under supply en de bezettingsgraad in de woningsector zal maximaal blijven. De financiering is een elastisch product. Wanneer de bankbalansen vol zijn en de marges omhoog gaan dan stroomt het kapitaal vanuit het buitenland vanzelf naar Nederland.

Ditzelfde financieringsvraagstuk is voorgelegd aan Stadgenoot, Staedion, Rochdale, Finance Ideas, BNG en het WSW. Het varieert per corporatie of men al actief bezig is met het herfinancieringsvraagstuk. Het aanpassingsproces begint dit jaar waarbij de corporaties tot 38

eind 2016 hebben om plannen te maken welk gedeelte van de woningen wordt toegerekend aan de niet-DAEB portefeuille en een commerciële financiering behoeft. Uit de interviews is gebleken dat veel corporaties administratief zullen gaan splitsen. Corporaties zijn momenteel aan het onderzoeken wat ze met de woningen gaan doen die qua punten geliberaliseerd zouden kunnen worden, maar die qua huurprijs nog in de sociale sector zitten. Deze woningen zitten in een soort tussengebied waarin de corporatie zelf keuzes kan maken. De strategische vraag is in welke categorie de corporatie deze woningen plaatst, het DAEB gedeelte of het niet-DAEB gedeelte van de corporatie. Deze keuze is zeer belangrijk voor het financieringsvraagstuk wat hieruit voortkomt omdat dit om circa 664 duizend woningen gaat. Door de herfinanciering lekt er veel kapitaal weg uit de corporatiesector, door verhoging van de rentelasten. Het WSW heeft een berekening gemaakt dat wanneer er 200

duizend

woningen

commercieel

geherfinancierd

zouden

worden

dit

een

financieringsvraagstuk van EUR 16,8 miljard zou kunnen opleveren. Er zijn drie mogelijkheden waarop de uiteindelijke financiering van de niet-DAEB woningen een weg zal vinden naar de financiers: i)

Herfinancieren van de gesplitste niet-DAEB portefeuille;

ii)

Uitponden van de portefeuille;

iii)

Verkopen van woningpakketten aan beleggers.

Wanneer een corporatie administratief zal gaan splitsen geven de geïnterviewde aan dat het niet-DAEB deel grotendeels uitgepond zal gaan worden. Als dan zal via de kopende consument een verzoek tot financiering grotendeels bij de hypotheken tak van de bank terecht komen. Wanneer de interne lening geheel dient te zijn afgelost is de verwachting dat veel corporaties hun niet-DAEB bezit zullen verkopen aan derden. Voor die tijd zullen slechts sporadisch woningpakketten verkocht worden aan commerciële beleggers, daar dit volgens de corporatiebestuurders geen maatschappelijk nut dient. De twee (Vestia en WIF) grote corporatieportefeuilles die in 2014 zijn verkocht zijn uit distressed situaties ontstaan en dergelijke nieuwe portefeuilles zullen naar verachting niet meer op de markt geplaatst worden.

39

Uit interview met het WSW blijkt dat er momenteel al een verschuiving van financieringen met een borging plaats vindt. De dominantie van de twee sectorbanken de BNG en de Waterschapsbank neemt af en het percentage nieuwe financieringen door sector banken ten opzichte van overige spelers is sterk afgenomen de laatste jaren van 95% in 2011 tot 77% in 2014. In het eerste kwartaal van 2015 was het aandeel van nieuwe financieringen door deze twee sectorbanken nog 66%. De verschuiving is voor een groot deel veroorzaakt door grote Nederlandse verzekeraars die geborgde leningen op boek nemen, waarmee de afhankelijkheid van de twee sectorbanken wordt verkleind. Dit ligt in lijn met de verwachting van de BNG die momenteel een portefeuille van EUR 38 miljard aan geborgde en EUR 2 miljard aan ongeborgde leningen heeft. Deze portefeuille zal naar verwachting van de BNG de komende vijf jaar kleiner worden doordat de Nederlandse grootbanken en de kapitaalmarkt een deel van het niet-DAEB vastgoed van corporaties gaan financieren.

Uit

verschillende

interviews blijkt

dat

er gesprekken

gevoerd worden

tussen

corporatiebestuurders om de financieringsbehoefte van corporaties te bundelen en zo de kapitaalmarkt op te gaan. Momenteel is er sprake van veel maatwerk voor corporaties, het WSW is van mening dat het een goed idee is om op een vast uitgifte moment de kapitaalmarkt te betreden, waarmee doormiddel van de grote van de uitgifte meer aandacht wordt verkregen van de internationale kapitaalmarkt. Standaardisatie van looptijden en documentatie sluit beter aan op de behoeftes van deze institutionele partijen. Op deze manier denkt het WSW meer partijen geïnteresseerd te krijgen voor het financieren van de corporatiesector en zodoende de rentelast te kunnen drukken. Al hoewel corporatie Stadgenoot heel stellig is dat dit samengaan van corporaties naar de kapitaalmarkt niet uitvoerbaar is, daar men in 2008 en 2013 al eerder pogingen heeft verricht en het toen onuitvoerbaar bleek.

40

5.

Conclusie

In dit hoofdstuk zijn de literatuurstudie en de analyse van de interviews vergeleken en wordt er antwoord gegeven op de gestelde centrale vraag. Ten eerste wordt de centrale vraag uit dit onderzoek beantwoord dat er vanuit de gedachte van asset diversificatie bij vastgoedfinanciers voldoende financiering beschikbaar is om woningpakketten te financieren. Daarnaast zijn er vier deel conclusies die hieronder worden weergegeven: 

Het totale uitstaande exposure van Nederlandse vastgoedfinanciers is momenteel EUR 65,3 miljard en zal de komende vijf jaar naar verwachting van de financiers met 5% groeien naar EUR 68,6 miljard groeien.



De groei in exposure van Nederlandse vastgoedfinanciers ten behoeve van woningfinancieringen is voldoende om de toenemende vraag naar financieringen in de woningsector op te vangen.



Financiers zijn niet actief bezig met diversificatie van haar asset mix ten aanzien van hun financieringsportefeuille.



Banken zijn geïnteresseerd om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren. Waarbij dit ook door pensioenfondsen, verzekeraars en de kapitaalmarkt zal worden opgevangen.

5.1

Diversificatie

Sinds Harry Markowitz in 1952 het eerste onderzoek over de diversificatie theorie schreef is er veel wetenschappelijke literatuur verschenen over diversificatie. Uit de in hoofdstuk 2 benoemde literatuur is geen consensus te halen dat gediversifieerde bedrijven beter of slechter presteren dan gespecialiseerde bedrijven. Een zekere vorm van diversificatie verlaagd de risico’s, echter het onnodig gaan diversifiëren in producten waar weinig kennis van is binnen de organisatie leidt tot hogere risico’s. Waar het optimum ligt lijkt afhankelijk te zijn van de grote en de bestaande activiteiten van een bank. Er is publiekelijk geen kwantitatieve data beschikbaar over de asset mix van vastgoedfinanciers, waarmee dit het eerste onderzoek is dat inzicht verschaft in hoe vastgoedfinanciers gediversifieerd zijn en in hoeverre zij met diversificatie rekening houden. Dit onderzoek kan hierdoor alleen 41

uitgevoerd worden middels interviews met een kwantitatieve ondertoon. Onderzoek uit 2010 van de Investment Property Database toont aan dat de EUR 197 miljard aan Nederlands commercieel vastgoed opgedeeld kan worden in 52% woningen, 22% winkels, 17% kantoren en 9% logistiek vastgoed. In hoeverre dit naar de lening portefeuilles van de vastgoedfinanciers wordt vertaald is middels dit onderzoek aangetoond en verwerkt in hoofdstuk 4, waarmee dit onderzoek een unieke inkijk geeft in de portefeuilles van het merendeel van de in Nederland actief zijnde vastgoedfinanciers.

Uit de afgenomen interviews is middels dit onderzoek aangetoond dat er de laatste 5 jaar geen substantiële verschuiving heeft plaats gevonden in de asset mix van financiers en dat er in het verleden ook nauwelijks op gestuurd is. Wanneer wij deze historische data projecteren op de toekomst zal er geen actieve herpositionering plaatsvinden van de lening portefeuille door actief te sturen op diversificatie. Volgens de verschillende geïnterviewde personen is het voor de grotere financiers lastiger om naar een bepaalde asset mix te bewegen daar deze grotere financiers vaak een afspiegeling zijn van de Nederlandse vastgoedsector. Gezien 52% van de commerciële vastgoedmarkt volgens de Investment Property Database uit woningen bestaat, is het opmerkelijk dat het gemiddelde exposure van financiers naar woningen slechts op 26% ligt. Dit is deels ingegeven doordat corporaties tot op heden zeer dominant zijn in de woningmarkt, waardoor het exposure van commerciële vastgoedfinanciers naar woningen relatief laag is geweest. Het is daardoor logisch dat de financiers willen groeien in leningen in woningen om naar een afspiegeling van de markt te bewegen. Het is volgens de verschillende financiers raadzamer om de portefeuille te sturen op bandbreedtes in assets dan op één absoluut percentage. Hiermee bestaat er voor de financier meer vrijheid om het juiste vastgoed in de markt te financieren. Hierbij is de doelstelling van de financiers om voor iedere individuele transactie een passend risico-rendementsprofiel te financieren. Uit de literatuurstudie blijkt dat puur alleen oog op diversificatie leidt tot een slechtere kwaliteit van de lening portefeuille en dus slechtere resultaten. Diversificatie naar type vastgoed is voor een financier van beperkter belang in vergelijking met een belegger. Een financier is meer afhankelijk van de bevoorschotting, garanties en de structuur van de lening, waar bij een belegger diversificatie één van de belangrijkste elementen van het werk is. 42

Middels dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat vastgoedfinanciers niet op een zeer actieve manier bezig zijn met asset diversificatie. De verschillende financiers geven aan dat er in het verleden nauwelijks gestuurd is op exposure in asset classes. De grotere financiers zijn niet actief met een gediversifieerde portefeuille bezig. De markt is leidend, wanneer er meer vraag komt naar woningfinancieringen zal de asset mix van de vastgoedfinanciers daarin meebewegen. Er vinden bij de grotere vastgoedfinanciers nauwelijks wijzigingen in de asset mix plaats terwijl de afzonderlijke gediversifieerde portefeuilles tussen sommige financiers substantieel verschillen. Dit houdt in dat er wel degelijk de mogelijk bestaat om naar een andere portefeuille toe te bewegen maar dat dit door de grotere vastgoedfinanciers niet gedaan wordt. De geïnterviewde zijn stelliger in het exposure waar het bedrijf naar toe zal gaan dit wordt in de volgende paragraaf behandeld waar tevens de onderzoeks- en deelvragen beantwoord worden.

5.2

Groei in exposure

Uit onderzoek in 2012 van Cushman & Wakefield bleek dat de financieringsbereidheid van Europese vastgoedfinanciers minder werd. Naast de defensieve houding van financiers om nieuwe financieringen te verstrekken constateerde Huibers (2012) dat er in Nederland slechts enkele aanbieders zijn in de Nederlandse vastgoedsector. Voor de kredietcrisis hadden de drie grootste vastgoedfinanciers; ING, FGH en SNS meer dan 70% van de markt in handen. De grote banken hebben een dergelijk groot marktaandeel omdat ze verscheidene producten kunnen aanbieden en een groot banken kantorennetwerk door Nederland hebben. Tevens hebben grotere banken vaak een goedkopere funding dan de kleinere banken wat hun concurrentie positie versterkt. Het aandeel van kleinere spelers in de vastgoedsector is relatief gering maar het aandeel blijft door de jaren heen constant. Hieruit blijkt dat de druk klein is om marktaandeel van de grotere spelers af te pakken, of dat de grotere banken financieringscondities blijven aanbieden waar de andere spelers niet in mee kunnen gaan. De zes geïnterviewde vastgoedfinanciers zijn met EUR 65,3 miljard aan vastgoedexposure goed voor 82% van de totale bancaire financieringsmarkt en willen gezamenlijk op een 5 jaars termijn met EUR 3,3 miljard groeien naar EUR 68,6 miljard. In 43

deze scriptie is zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven tevens onderzocht in hoeverre deze groei plaats mag vinden in bepaalde asset classes. Bij alle geïnterviewde banken zal de meeste groei gealloceerd worden naar financieringen ten behoeve van woningen. Het totale exposure naar woningen mag van de huidige EUR 17,3 miljard met EUR 6,6 miljard toenemen naar EUR 23,9 miljard. Deze EUR 6,6 miljard in 5 jaar is voldoende om aan het herfinancieringsvraagstuk van de corporatiesector te kunnen voldoen. Uit de literatuurstudie is gebleken dat de huidige niet-DAEB portefeuille van de corporatiesector in 15 jaar voor EUR 8,0 miljard geherfinancierd zal moeten worden bij commerciële vastgoedfinanciers. Corporaties zullen deze herfinanciering geleidelijk in 15 jaar naar de markt brengen. Gezien corporaties middels de nieuwe woningwet ruimte krijgen om extra woningen over te hevelen naar deze niet-DAEB portefeuille kan dit herfinancieringsvraagstuk oplopen tot EUR 18,5 miljard bij een additionele overheveling van 10% van het bezit. Gezien de wens van vastgoedfinanciers om te groeien in woningen, veel verzekeraars en pensioenfondsen woningen willen financieren en de corporatiesector zelf de kapitaalmarkt wenst betreden zal er geen sprake zijn van een financieringstekort. Uit de interviews is gebleken dat banken een nieuw financieringsmodel nastreven waarin men een volledige deal underwrite en die vervolgens grotendeels uitsyndiceren naar andere spelers in de markt die geen platform hebben om zelf het initiëren van de lening te begeleiden. Dit syndiceren geeft nog meer ruimte om woningfinancieringen op te vangen omdat banken een veel kleiner gedeelte van de lening op eigen boek houden en zo meer leningen kunnen aangaan. Daarnaast blijft een financiering een elastisch product en zal aan de hand van het risico en de beschikbaarheid van geld, de marge meebewegen. Een tekort aan financieringen voor een fundamenteel goed product wat conservatief gefinancierd is, lijkt uitgesloten. Waarbij de centrale vraag beantwoordt kan worden dat er voldoende ruimte is bij vastgoedfinanciers om woningpakketten van corporaties te financieren. In het volgende hoofdstuk zijn de tekortkomingen van dit onderzoek beschreven en worden suggesties gedaan voor verder onderzoek.

44

6.

Aanbevelingen

Dit is het eerste onderzoek naar diversificatie van vastgoedfinanciers en de ruimte op de bankbalansen van deze vastgoedfinanciers om extra vraag naar financieringen voor commerciële woningpakketten op te kunnen vangen. Na invoer van de nieuwe woningwet mogen corporaties zelf beslissen welk gedeelte van de in totaal 664 duizend woningen die qua punten in de geliberaliseerde sector vallen maar in huurprijs onder de EUR 710 per maand zitten worden overgeheveld naar de niet-DAEB portefeuille. Corporaties zijn bezig invulling te geven aan deze strategische vraag die uiteindelijk leidend is voor het totale financieringsvraagstuk wat op de geïnterviewde financiers afkomt. De corporaties hebben tot eind 2016 om deze plannen voor te leggen aan de Minister, als dan kan de exacte financieringsbehoefte worden bepaald, waar in dit onderzoek gebruik is gemaakt van schattingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

Daarnaast is er in deze scriptie nadrukkelijk voor gekozen om alleen de in Nederland actief zijnde vastgoedfinanciers te interviewen en geen verzekeraars en pensioenfondsen. Uit eerder onderzoek door de DNB (2012) is geconcludeerd dat banken met circa EUR 80 miljard van de in totaal EUR 110 miljard aan vreemd vermogen in de Nederlandse vastgoedsector de grootste partij zijn. Er is echter ook EUR 30 miljard aan vermogen van verzekeraars en pensioenfondsen geïnvesteerd in Nederlandse vastgoedleningen. Deze verzekeraars en pensioenfondsen zijn niet geïnterviewd, hier zullen bijvoorbeeld ook veel buitenlandse partijen actief in zijn. Gezien uit de interviews is gebleken dat deze verzekeraars en pensioenfondsen wel eens een grote rol in de financiering van de corporatiesector kunnen gaan spelen, is het zeker relevant en noodzakelijk om deze partijen in een vervolgonderzoek mee te nemen.

45

Bibliografie Acharya, V., I. Hasan en A. Saunders. (2004). Should banks be diversified? Evidence from individual bank loan portfolios. Journal of Business, 32, 1355-1412. Aedes. (2015). Nieuwe woningwet: de hoofdpunten, 24 maart 2015. Bank for International Settlements. (2006). A revised framework comprehensive version, Basel committee on banking supervision. BaselCommitte on banking supervision. Bank for international settlements. Battes, P. (2014). Corporaties hopen nog op een wonder, Branche oefent druk uit op de Tweede Kamer om armslag in vrije sector te houden. Financieel Dagblad, 8 december. Beekers, W. (2012). Het bewoonbare land: geschiedenis van de volkshuisvestingbeweging in Nederland. Proefschrift Vrije Universiteit Amsterdam. Berger, N., I. Hassan en M. Zhou. (2010). The effects of focus versus diversification on bank performance: Evidence from Chinese banks. Journal of Banking Finance, 34, 14171435. Berger, P. G., E. Ofek. (1995). Diversification’s effect on firm value. Journal of Financial Economics, 37, 39-65. Boer, D., D. Brounen en H. Op’t Veld . (2005). Coporate focus and stock performance international evidence from listed property market, Journal of Real Estate Finance and Economics, 35, 449-474. Blikker, J. A., I. P. P. Van Lelyveld. (2002). Economic versus regulatory capital for financial conglomorates, Research Series Supervision, 45, De Nederlandsche Bank. Capital Value. (2014). The investment Policy of international residential investors, Focus on the Dutch market, January 2014. Capital Value Cecodhas. (2012). Housing Europe review; the nuts and bolts of European housing systems, Brussel: Cecodhas. Centraal Fonds Volhuisvesting. (2014). Sectorbeeld. Conijn, J., F. Vermeij. (2014). Een financiële analyse van de mogelijke gevolgen van de DAEBsplitsing. Ortec Finance Cushman & Wakefield. (2012). European real estate lending survey, March 2012. Cushman & Wakefield publication. Deloitte. (2014). Buitenlandse beleggers als financier van nieuwbouwprojecten…the perfect match?!, mei 2014. Deloitte Demsetz R.S. en P. E. Strahan. (1997). Diversification, size and risk at bank holding companies. Journal of Money, Credit and Banking, 29, 300-313.

46

De Nederlandse Bank. (2012). Overzicht financiële stabiliteit, Najaar 2012, nr.16. De Nederlandse Bank. Diamond, D. (1984). Financial intermediation and delegated monitoring. Review of Economic Studies, 59, 393-414. Eichhotlz, P. M. A., K. Koedijk. (2001). Global property investment and the costs of international diversification. Journal of International Money and Finance, 20, 349 -366. Eichhotlz, P. M. A., H. Op’t Veld en M. Schweitzer. (2000). REIT performance: Does managerial specialization pay? Performance of Financial Institutions, Cambridge, USA: University Press. Elyasiani, E. en S. Deng. (2004). Diversification Effects on the performance of financial services firms. Working Paper, Temple University, Philadelphia. Elsas, R., A. Hackethal en M. Holzhauser. (2010). The anatomy of bank diversification. Journal of Banking & Finance, Vol. 34(6), 1274-1287. Goetzmann, W. N. en R. Ibbotson (1990). The performance of real estate as an asset class. Journal of Applied Corporate Finance 3, 201-222. Huibers, F. (2012). Alternative real estate finance an investment opportunity for institutional investors. ING en Nyenrode Center for Real Estate Finance. (2011). Het financieringsbeleid van Nederlandse vastgoedbeleggers in 2011. ING en Nyenrode Center for Real Estate Finance. (2012). Het financieringsbeleid van Nederlandse vastgoedbeleggers in 2012. ING en Nyenrode Center for Real Estate Finance. (2013). Het financieringsbeleid van Nederlandse vastgoedbeleggers in 2013. ING en Nyenrode Center for Real Estate Finance. (2014). Het financieringsbeleid van Nederlandse vastgoedbeleggers in 2014. Investment Property Database. (2010). Nota “waardering commercieel vastgoed”. (http://www.google.nl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=web&cd=1&ved= 0CCEQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.rijksoverheid.nl%2Fbestanden%2Fdocumente n-en-publicaties%2Fnotas%2F2012%2F05%2F11%2Fnota-waardering-commercieelvastgoed%2Fnota-waardering-commercieel-vastgoed.pdf&ei=VdVyVdqFEqy7QahroOYCg&usg=AFQjCNHvpF24fiuz5x54yB5PDsbpR9zng&sig2=vZwu6NBDmGCiD oxhNcD3kg), 5 mei 2015. Kamp, A., A. Pfinsgten en D. Porath. (2005). Do banks diversify loan portfolios? A Tentative to answer based on individual bank loan portfolios. Discussion paper 3, Deutsche Bundesbank. Kerste, M., J. Poort, P. Risseeuw, N. Rosenboom. (2011). Sectorstudie vastgoedfinanciering. SEO economisch onderzoek. 47

Lang, L. H. P., R. M. Stulz. (1994). Tobin’s Q, coporate diversification, and firm performance. Journal of Political Economy, 102, 1248-1280. Lewellen, W. (1971). A pure financial rational for the conglomerate merger. Journal of Finance, 26, 521-537. Louargand, M. A. (1992). A survey of pension fund real estate portfolio risk management practices, Journal of Real Estate Research, 7, (4), 361-373. Markowitz, H. M. (1952). Portfolio Selection, Journal of Finance, 7, 77-91. Montgommery, C. A. (1994). Corporate diversification, Journal of Economic Perspective, 8, 163-178. Moody’s. (2014). Credit opinion: Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Global credit research, 7 oktober. Myerson, R. B. (1982). Optimal coordination mechanics in generalized principal agent problems, Journal of Mathematical Economics, 10, 67-81. Parlementaire enquête woningcorporaties. (2014). Tweede Kamer der Staten-Generaal, Literatuurstudie, Nr. 8. PropertyNL (2014). Beleggingsvolume 2014 naar € 10,03mrd. (http://www.propertynl.com/index-newsletter/beleggingsvolume-2014-naar-eur1003-mrd/?pid=1), 9 januari. Property NL. (2014). Top financiers. Oktober 2014. Rijksoverheid (2012). Nota “waardering commercieel vastgoed”. Rötscheid, R. (2006). Financiering van woningcorporaties nu en in de toekomst. Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2, 34 -37. Sharpe, W. F. (1964), Capital asset prices: a theory of capital asset pricing, Journal of Finance, 19, 425-442. Stulz, R. M. (1990). Managerial discretion and optimal financing policies, Journal of Finance Economics, 26, 3-27. Webb, J. R. (1984). Real estate investments acquisition rules for life insurance companies and pension funds: A survey, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 12, (4), 495-520. Woonfonds Sociale Woningbouw. (2013). Jaarverslag 2013 liquiditeitsprognose 2014-2018. Woonfonds Sociale Woningbouw (2014). WSW borgt (weer) nieuwe leningen met spreadherziening. (http://www.wsw.nl/media/nieuwsarchief/nieuwsbericht/wswborgt-weer-nieuwe-leningen-met-spreadherziening/), 10 januari. Weston, J. F. (1970). The nature of significance of conglomerate firms, St. John’s Law Review, 44, 66-80. 48

Bijlage I: Interview vragen Portefeuille groei 1. Hoe groot is u financieringsportefeuille in Nederland?

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting u financieringsportefeuille over 5 jaar is?

3. Is dit inclusief commerciële vastgoedfinancieringen die buiten de vastgoedafdeling om lopen? Zo nee, wat is het gehele exposure van de bank op vastgoedfinancieringen?

Asset mix 4. Wat is de asset mix van u portefeuille?

5. Wat voor asset mix verwacht u over 5 jaar te hebben?

6. Is de asset mix van u bank de laatste 5 jaar sterk gewijzigd?

7. Wat zou u ideale asset mix zijn? Gaat u trachten naar deze asset mix te bewegen? Zijn jullie hier actief mee bezig?

8. Wat zijn in u ogen de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (Kantoren, Winkels, Woningen en Logistiek)?

9. Wordt er in de asset mix rekening mee gehouden dat bepaalde asset classes volatieler zijn en dat er tussen sommige asset classes een zeer lage correlatie zit waarmee het risico strek gemitigeerd wordt? Zo ja wordt aan de hand hiervan de ideale portefeuille bepaald?

49

Exposure op woningen 10. Welk percentage van u totale portefeuille mag uit commercieel residentieel vastgoed bestaan, nu en over 5 jaar?

11. Hoe kijkt u bank tegen extra vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille.

12. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage of maximum bedrag aan exposure? 13. Mocht er een harde cap zijn voor woningen, is het dan zo dat deze cap is gebaseerd op correlatie?

Financiering niet-DAEB vastgoed 14. Heeft u bank interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren?

15. Heeft u bank interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren?

16. Tegen welke LTV en debt yield zou dit gefinancierd kunnen worden?

17. Welke maximale looptijden zou u hierbij financieren?

18. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht u dat er middels traditionele bank leningen gefinancierd gaan worden?

19. Hoeveel van deze bankleningen zullen naar schatting gefinancierd gaan worden door Nederlandse financiers.

50

Bancair versus niet bancair krediet 20. Hoe verwacht u dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? Zullen buitenlandse financiers actiever worden of zullen er andere financieringsproducten komen?

21. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opvangen?

Kwaliteit corporaties vastgoed

22. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in u portefeuille? Kunt u dit verschil nader toelichten? En in wat voor effect zal dit hebben op de omgang met de klant of andere financiering ratio’s die worden aangehouden?

23. Worden

er

op

voorhand

beperkingen

aan

financieringen

opgelegd

vanuit

kwaliteitsoogpunt?

24. Nog andere zaken waarvan u vindt dat daar aandacht aan besteed moet worden alvorens u de corporatiesector zou financieren?

51

Bijlage II: Interviews Interview Henk Besem – ING Real Estate Finance - 19 februari 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van ING in Nederland? De financieringsportefeuille van ING Real Estate Finance in Nederland is EUR 12,7 miljard.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van ING over 5 jaar is? De verwachting is dat de financieringsportefeuille van ING Real Estate Finance over 5 jaar uitkomt tussen de EUR 14 miljard en de EUR 16 miljard. De snelheid van de groei is moeilijk te voorspellen en hangt af van de ontwikkeling van de werkloosheid het bruto binnenlandsproduct en hoe Nederland uit de crisis gaat komen.

3. Is dit inclusief commerciële vastgoedfinancieringen die buiten de vastgoedafdeling om lopen? Zo nee, wat is het gehele Nederlandse exposure van de bank op vastgoedfinancieringen? Er is binnen ING meer exposure op commercieel vastgoed dan alleen in de cijfers van ING Real Estate Finance naar voren komen. De exacte bedragen worden niet medegedeeld.

Asset mix 4. Wat is de asset mix van Nederlandse portefeuille van ING? 

Winkels: 39%



Woningen: 20%



Kantoren: 24%



Logistiek: 11%



Overig: 6%

5. Wat voor asset mix verwacht ING over 5 jaar te hebben op de Nederlandse portefeuille? Er zal meer exposure gealloceerd gaan worden naar woningen door de sterke fundamenten van deze asset class. De markt voor woningen beweegt positief wat bijvoorbeeld te zien is 52

aan de toenemende uitpondsnelheid bij relaties van ING. Omtrent winkels is de laatste tijd zeer veel negatieve publiciteit, zoals in de pers is verschenen hebben partijen als V&D en Blokker het financieel lastig. Deze nieuws artikelen worden tevens gelezen door mensen binnen de raad van bestuur van ING die zich daar uitgesproken zorgen over maken. De verwachting is dan ook dan het percentage exposure ten aanzien van winkels zal dalen. Vermoedelijk zal dit de komende jaren gebeuren doordat veel winkelportefeuilles van relaties van ING verkocht gaan worden, of ING als dan ook de financier is bij de kopende partij is nog te bezien. Henk Besem verwacht dat er partijen zullen gaan kopen zonder een financiering nodig te hebben. Er zijn de laatste maanden voorbeelden te noemen zoals de aankoop van het kantoorpand de Gherkin in Londen die in eerste instantie volledig met eigen vermogen zijn aangekocht. Ten aanzien van kantoren is het sentiment nog altijd negatief, echter heeft hier al een redelijke daling in exposure bij ING plaats gevonden, de verwachting is dat deze daling nog licht zal doorzetten. Het exposure op logistiek vastgoed zal iets toenemen doordat met de ontwikkeling van E-commerce het voor een winkelketen belangrijk is dichtbij de klant te zitten.

6. De asset mix die Henk Besem over 5 jaar bij ING Real Estate Finance verwacht ziet er als volgt uit: 

Winkels: 34%



Woningen: 25%



Kantoren: 21%



Logistiek: 14%



Overig: 6%

7. Is de asset mix van ING de laatste 5 jaar sterk veranderd? De grootste verschuivingen in exposure heeft plaatsgevonden van kantoren naar winkels. Het exposure in kantoren is afgenomen van 29% naar 24% en het exposure van ING naar winkels is toegenomen van 36% naar 39%. In absolute getallen is het exposure in alle asset classes afgenomen.

53

8. Wat zou de ideale asset mix zijn? Is ING actief bezig naar deze asset mix te bewegen? De ideale asset mix is een moment opname en zal niet gelijk zijn aan de ideale asset mix over 5 jaar. Doordat ING leningen van gemiddeld 5 jaar verstrekt is het lastig om snel te acteren wil men een asset mix wijzigen. Henk Besem is van mening dat het beter is om te sturen op bandbreedtes in exposure. Zo is de gewilde bandbreedte bij woningen 15% - 25% en bij winkels 20% - 40%, dit is raadzamer dan op één absoluut percentage te sturen. Er bestaat meer vrijheid om het juiste vastgoed in de markt te financieren zonder dat men gedreven en beoordeeld wordt op een absoluut exposure in één asset class. Verschuivingen zijn beperkt doordat ING hier geen uitgesproken strategie in heeft. Er wordt vaak case by case naar een deal gekeken en meebewogen met het sentiment van de markt. Henk Besem geeft aan dat er meer gestuurd zou moeten worden op het exposure in asset classes, waarbij ING zich op dit moment meer zou moeten richten op woningen en proberen kantoren en winkel vastgoed op B locaties te mijden. Dit is echter lastig omdat ING groeidoelstelling heeft en de groei niet alleen uit één asset class kan komen.

9. Wat zijn in u ogen de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (Kantoren, Winkels, Woningen en Logistiek)? 1. Kantoren 2. Logistiek 3. Winkels 4. Woningen

10. Wordt er in de asset mix rekening mee gehouden dat bepaalde asset classes volatieler zijn en dat er tussen sommige asset classes een zeer lage correlatie zit waarmee het risico strek gemitigeerd wordt? Ja, daarom wenst men een minimum aan exposure in iedere vastgoedcategorie aan te houden. Zeer belangrijk om rekening te houden met volatiliteit en de correlatie tussen de verschillende sectoren en dit te gebruiken bij de strategie ten behoeve van de asset mix.

54

Exposure op woningen 11. Welk percentage van de totale portefeuille van ING Real Estate Finance mag over 5 jaar uit Nederlandse woningen bestaan? Wanneer het exposure in woningen op de maximale 25% uitkomt en de portefeuille doorgroeit naar EUR 16 miljard binnen 5 jaar zou er een exposure op woning vastgoed zijn van EUR 4 miljard.

12. Hoe kijkt ING tegen extra Nederlands vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille. Momenteel heeft ING Real Estate Finance EUR 2,5 miljard aan woningen op haar balans, echter heeft ING Groep nog een portefeuille van EUR 130 miljard aan Nederlands woning exposure op haar boeken. De forse blootstelling aan Nederlands woningvastgoed speelt mee bij grote financieringen ten behoeve van woningpakketten die door het hoogste committee binnen ING dienen te worden gefiatteerd. Al hoewel het appels en peren vergelijken is, daar particulieren woningen aanzienlijk hoger gefinancierd zijn, er verhaalbaarheid is op de achterliggende particulier en er sprake is van veel spreiding aan verschillende hypotheken heeft ING Real Estate Finance hier wel degelijk mee te maken.

13. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage per asset class of maximum bedrag aan exposure? Vanuit de ING policy paper zijn er geen harde caps op bepaalde asset classes vastgesteld. Echter geeft Henk Besem aan dat er wel degelijk op gelet wordt. Wanneer het winkel exposure de 40% overstijgt zullen er maatregelen genomen worden. Op woning exposure is een cap van 25% gesteld voornamelijk door de grote woning hypothekenportefeuille die ING al in de boeken heeft.

Financiering niet-DAEB vastgoed 14. Heeft ING interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? De verwachting is dat er weinig animo is om hierin te stappen. Waarbij de grotere kwalitatief sterkere corporaties met vastgoed op de juiste plekken een uitzondering zijn.

55

15. Heeft ING interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? Ja, hier heeft ING wel degelijk interesse in.

16. Tegen welke LTV zou dit gefinancierd kunnen worden? Dit is zeer afhankelijk van de kwaliteit en de ligging van de woningen. Richting de 75% is zeer hoog maar zou kunnen bij nieuwe kwalitatief goede portefeuilles in de Randstad en 65% LTV bij iets oudere portefeuille van gemiddelde kwaliteit. De portefeuilles dienen een Debt Yield van minimaal 7% te hebben daar er een tijd komt dat rentes weer gaan stijgen. De zeer oude kwalitatief mindere portefeuilles in krimpende gebieden van het land wenst ING niet te financieren.

17. Welke maximale looptijden zou u hierbij financieren? Maximaal 10 jaar.

18. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht ING dat er middels traditionele bankleningen gefinancierd gaan worden? Heel weinig en niet meer dan 10%. Het financieringsgat zal voornamelijk opgevangen dienen te worden door pensioenfondsen en verzekeraars.

19. Hoeveel van deze bankleningen zullen naar schatting gefinancierd gaan worden door Nederlandse financiers. Kijkend naar het Nederlandse bankenlandschap geeft Henk Besem aan dat die heel beperkt zal zijn. Rabobank likt momenteel haar wonden, ABN AMRO financiert alleen A klasse vastgoed tegen een relatief lage LTV en de portefeuille van ING zal weer ligt gaan groeien. Bij elkaar opgeteld zal er weinig van de grote Nederlandse vastgoedfinanciers afkomen.

Bancair versus niet bancair krediet 20. Hoe verwacht ING dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? Dit zullen voornamelijk pensioenfondsen en verzekeraars of buitenlandse banken zijn.

56

21. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opvangen? Henk Besem verwacht dat ING niet alle vraag naar woningkredieten kan opvangen en dat de concurrentie banken als FGH, Rabobank en Propertize de komende 5 jaar niet veel extra kredieten zullen verstrekken. Veel woningpakketten zullen volledig met eigen vermogen worden gekocht. Te denken valt aan partijen als Apple die veel spaargeld hebben en deze in een veranderd leenklimaat niet tegen een negatieve rente op depot bij een bank plaatsen maar zelf naar veilige beleggingen zullen gaan zoeken.

Kwaliteit corporaties vastgoed 22. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in u portefeuille? Zo ja, zullen er voor beide andere financieringsratio’s gelden? Eén van de belangrijkste zaken die Henk Besem van de crisis geleerd heeft is dat asset management van zeer groot belang is. Er is een groter vertrouwen in de Nederlands gevestigde partijen die al jaren de assets beheren dan buitenlandse partijen die aan de hand van modellen tegen een bodemprijs vastgoed inkopen.

23. Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van kwaliteit van het vastgoed? Er wordt duidelijk gestuurd op de kwaliteit van het vastgoed. Het vertrekpunt voor een financier zijn de stenen.

24. Corporaties zijn momenteel met zeer lang vreemd vermogen gefinancierd. Kunnen banken dit ook aanbieden of zullen corporaties terug moeten naar kortere financieringslooptijden? Corporaties zullen terug moeten naar kortere looptijden wanneer zij een financiering bij ING willen ophalen. Waarbij te denken valt aan financieringen met een looptijd van 5 tot 10 jaar.

57

25. Nog andere zaken waarvan u vindt dat daar aandacht aan besteed moet worden alvorens ING de corporatiesector zou financieren? Alvorens een corporaties gefinancierd wordt, moeten qua risico aspecten voornamelijk gelet worden op de (i) gezondheid van de corporatie, (ii) kwaliteit van het management en (iii) hoe de portefeuille van ING geografisch gediversifieerd is, waardoor een concentratierisico in één enkele provincie wordt vermeden. Tevens dient er gekeken te worden wat voor cross sell mogelijkheden er bij corporaties liggen zoals betalingsverkeer of DCM producten.

58

Interview Jeroen Belt - NIBC– 6 maart 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van NIBC in Nederland? Het huidige vastgoedexposure van NIBC is EUR 1,3 miljard.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van NIBC over 5 jaar is? De groei van de financieringsportefeuille van NIBC is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de ontwikkelingen op de markt en de aandeelhoudersstructuren. De heer Belt geeft wel een indicatie van de verwachte groei van de financieringsportefeuille van NIBC, dit cijfer wordt echter niet voor publicatie vrijgegeven.

3. Is dit inclusief commerciële vastgoedfinancieringen die buiten de vastgoedafdeling om lopen? Zo nee, wat is het gehele Nederlandse exposure van de bank op vastgoedfinancieringen? NIBC heeft geen vastgoed exposure binnen andere afdelingen van de bank.

Asset mix 4. Wat is de asset mix van de Nederlandse portefeuille van NIBC? De portefeuille bestaat voor 65% uit woningen. De overige asset classes zijn gelijk verdeeld.

5. Wat voor asset mix verwacht NIBC over 5 jaar te hebben op de Nederlandse portefeuille? Vanuit een risico gedachte een grote allocatie naar woningen, omdat de volatiliteit van woningen veel lager is dan de volatiliteit van de overige asset classes. Tevens is een woningfinanciering vanuit zichzelf al gediversifieerd door het gespreide bezit. Tevens verwacht de heer Belt een groei in logistieke financieringen. De asset classes kantoren en winkels kampen nog met structurele overschotten waar de heer Belt nog problemen ziet komen. Over 5 jaar is de verwachting dat 60% van de financieringen gealloceerd is naar woningen en de overige 40% van de financieringen gelijk verdeeld is over de verschillende asset classes.

59

6. Is de asset mix van NIBC de laatste 5 jaar sterk gewijzigd? De asset mix is niet sterk gewijzigd de laatste 5 jaar. Daarnaast is het voor een financier lastig om de asset mix snel te wijzigen.

7. Wat zou de ideale asset mix zijn? Is NIBC actief bezig naar deze asset mix te bewegen? In de asset classes kantoren en winkels is NIBC uiterst kieskeuring. In de woning en de logistieke sector ziet de heer Belt juist veel kansen. Daarnaast financiert NIBC de laatste tijd veel ontwikkelfinancieringen daar er weinig concurrentie is voor dit soort financieringen. Middels het corporate loan book is NIBC gediversifieerd naar 7 a 8 verschillende sectoren, waarvan er één commercieel vastgoed is. Binnen de commercieel vastgoed portefeuille wordt er vervolgens niet verder gediversifieerd. Diversificatie naar type vastgoed is voor een vastgoedfinancier beperkt daar deze afhankelijk is van bevoorschotting, garanties en de locatie. Iedere deal staat op zichzelf en de ideale asset mix wordt bepaald door het best rendement/risico profiel.

8. Wat zijn in u ogen de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (kantoren, winkels, woningen en logistiek)? 1. Kantoren 2. Winkels 3. Logistiek 4. Woningen

9. Wordt er in de asset mix rekening mee gehouden dat bepaalde asset classes volatieler zijn en dat er tussen sommige asset classes een zeer lage correlatie zit waarmee het risico sterk gemitigeerd wordt? Niet in de asset mix maar wel in de beoordeling van individuele proposities.

Exposure op woningen 10. Welk percentage van de totale portefeuille van NIBC mag over 5 jaar uit Nederlandse woningen bestaan? 60

Een exposure van 60%-70% op woningen is prima , zolang het rendement goed is.

11. Hoe kijkt NIBC tegen extra Nederlands vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille. NIBC kijkt positief tegen meer Nederlands vastgoed exposure aan. Op dit moment is er echter weinig toegang tot exposure naar de woningsector omdat de corporatiesector zeer dominant is in de Nederlandse huurmarkt.

12. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage per asset class of maximum bedrag aan exposure in woningen? Nee, bij NIBC is er geen sprake van een harde CAP in percentage of exposure ten aanzien van één asset class.

Financiering niet-DAEB vastgoed 13. Heeft NIBC interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? Ja, echter dit hangt van de financieringsstructuur af. Wanneer er recourse is op de TI is het voor NIBC hoogst waarschijnlijk niet interessant om de corporaties te financieren daar de bestaande banken actief zullen blijven om deze soort semi publieke sector te financieren. Voor NIBC is het wel interessant om kapitaalmarkt oplossingen aan te bieden. Dit gaat om portefeuilles vanaf EUR 50 miljoen, waarbij gedacht kan worden aan Private placements of herfinancieren van portefeuilles in een CMBS. Verzekeraars en Senior Debt fondsen zijn zeker geïnteresseerd in dit soort financieringen.

14. Heeft NIBC interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? Ja, wanneer het rendement/risico profiel goed is. Echter het aandeel van het bezit door corporaties en het geheel aan subsidies en regelgeving in de huurmarkt is dermate groot dat marktwerking verstoord wordt. We zien nog onvoldoende aanbod en de Minister zou er meer op mogen toezien dat corporaties gedwongen worden om een deel van hun voorraad af te bouwen.

61

15. Tegen welke LTV en debt yield zouden corporaties gefinancierd kunnen worden? NIBC houdt in de analyse bij het aangaan van financieringen voornamelijk rekening met hoeveel keer de netto cash flow gefinancierd wordt. Bij corporaties is dit vaak nog van groter belang daar er forse exploitatiekosten zijn. Er zijn veel waarderingsbegrippen in de woningsector, echter zeggen die niet altijd even veel. 70% van de huurwaarde is het maximum financieringsniveau. Tevens is een nieuwe deal sterk afhankelijk van bijvoorbeeld garanties die afgegeven worden door een sponsor.

16. Welke maximale looptijden zou u hierbij financieren? Maximaal 6 jaar.

17. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht NIBC dat er middels traditionele bankleningen gefinancierd gaan worden en hoeveel van deze bankleningen zullen gefinancierd worden door Nederlandse financiers? De heer Belt volgt de corporatiesector al geruime tijd en vergelijkt de sector met een olietanker op zee die zeer langzaam van koers wijzigt. Het zijn grote organisaties waarbij het lastig is het beleid van de één op de andere dag te wijzigen. De heer Belt gaat er vanuit dat het afsplitsen en opnieuw financieren van de corporatiesector meer tijd nodig zal hebben dan de minister momenteel hoopt. Het is een langzame transformatie waarbij de weg met de minste weerstand bewandeld wordt en waarbij er tevens een afhankelijkheid is van de kleuren van de volgende kabinetten.

Of de niet-DAEB activiteiten gefinancierd gaan worden middels bankleningen is afhankelijk van de structuur, wanneer het semi publiek is zal verreweg het meeste gefinancierd gaan worden door de Nederlandse banken. Gaan het traditionele vastgoedleningen worden dan wordt het een moeilijk verhaal voor corporaties die niet efficiënt zijn met hoge kostencomponenten, verouderd bezit en vastgoed in krimp regio’s. De heer Belt geeft aan dat het verkoopkanaal misschien wel sterker zal worden dan het herfinancieren van niet DAEB bezit omdat de vraag van instituten naar woningen groot is. Echter lijkt de animo van corporaties om te verkopen nog nooit zo laag geweest te zijn. Hierbij is het vreemd om de beloningsstructuren van de bestuurders van corporaties afhankelijk te maken van het aantal wooneenheden dat ze in eigendom hebben, terwijl het kabinet stuurt op een kleinere 62

voorraad bij de corporaties. De verwachting is dat niet DAEB activiteiten zolang ze in de corporatie zitten met name door Nederlandse banken gefinancierd moeten worden. Dit is namelijk niet interessant voor de kapitaalmarkt. Die zien liever een professionele partij met een trackrecord op woningbeheer, waarbij ook op financiële parameters wordt gestuurd en de (lokale) politiek zich niet inmengt in de besluitvorming/koers.

Bancair versus niet bancair krediet 18. Is het mogelijke dat NIBC woningdeals underwrite en door syndiceert aan buitenlandse partijen? Hoeveel procent zou NIBC dan initieel meer kunnen financieren dan dat uiteindelijk op het boek van NIBC wordt gehouden? Ja, dit is zeer goed mogelijk. Moeilijk te zeggen hoeveel procent.

19. Hoe verwacht NIBC dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? . Veel bancair en alles wat verkocht wordt een combinatie bancair en institutioneel. Instituten hebben vaak te maken met een absolute rendementseis, en banken kijken naar een spread op de lening. In dit rente klimaat hebben banken een voordeel op instituten. Corporaties zijn momenteel op de TI gefinancierd, wat een semi overheid instelling is.

20. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opvangen? Dit zal zijn weg vinden, als de bankbalansen vol zijn en de marges omhoog gaan dan stroomt het kapitaal vanuit het buitenland vanzelf weer naar Nederland. Het betreft een behoorlijk elastisch product. Naar de mening van de heer Belt zal dit relatief langzaam gaan en zullen we niet snel tegen een probleem aankijken. De verkopen aan professionele partijen is een goede ontwikkeling daar die veel meer marktconform met woningen omgaan. De markt kan de verkoop van 800.000 woningen die in potentie in de geliberaliseerde sector zitten prima aan als dit over een langere periode wordt uitgevoerd. Geen uitdaging qua financiering. Aanbod creëert vraag, partijen komen dan vanzelf.

Corporaties 21. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in uw portefeuille? Zo ja, gelden er andere financieringsratio’s voor de corporatie klant en de bestaande klant in de portefeuille van NIBC? 63

Ja, dit verschilt aanzienlijk, er gelden tevens andere financieringsratio’s voor.

22. Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van kwaliteit van het vastgoed? Sommige portefeuille zullen met een lagere bevoorschotting gefinancierd worden afhankelijk van de kwaliteit. Tevens moeten de portefeuilles voldoende spreiding bevatten.

23. Corporaties zijn momenteel met zeer lang vreemd vermogen gefinancierd. Kunnen banken dit ook aanbieden of zullen corporaties terug moeten naar kortere financieringslooptijden? Banken zullen naar verwachting maximaal 10 jaar aanbieden daar Basel III nieuwe ratio’s heeft geïntroduceerd die er bijvoorbeeld op toe zien dat de verhouding tussen de activa en de passiva qua looptijd beter moet matchen.

24. Nog andere zaken waarvan u vindt waar aandacht aan besteed moet worden alvorens NIBC de corporatiesector zou financieren? Corporaties worden niet als een bedrijf geleidt maar meer als een overheidsorganisaties. Bestuur van corporaties zijn veel geënt op het politieke speelveld, waarbij lokale macht geldt en behouden dient te blijven. Het bestuur van corporaties zou een goede afweging moeten maken tussen financieel solide zijn en een maatschappelijk doel dienen. Dit gaat niet altijd goed. Voor het financieren van een corporatie dient de financier zich altijd bewust te zijn dat het een semi publieke sector is met een eigen dynamiek.

De hele sector hangt aan elkaar van subsidies. Corporaties worden gesubsidieerd middels het WSW, die geen premie in rekening brengt voor de garanties die ze afgeeft. Tevens komen veel huurders in aanmerking voor huursubsidies. De sectorbanken (BNG en de Waterschapsbank) zijn in handen van de overheid en er is een impliciete subsidie middels de puntengrens. Tevens roomt de overheid weer een deel af via de verhuurdersheffing. Een onnodig rondgepomp van geld. Wat je zou moeten willen in mijn ogen is die mensen die het nodig hebben om in hun huisvesting geholpen te worden te subsidiëren en niet het bezit (de woning zelf) subsidiëren. Er kan dus nog een grote efficiencyslag gemaakt

64

Interview Wouter de Bever – 16 maart 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van Deutsche Hypo in Nederland? De portefeuille van Deutsche Hypo is EUR 1,5 miljard.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van Deutsche Hypo over 5 jaar is? Deutsche Hypo heeft een bruto productie target van EUR 330 miljoen per jaar, waarmee Deutsche Hypo een groei doelstelling Heeft de komende jaren.

Asset mix 3. Wat is de asset mix van de Nederlandse portefeuille van Deutsche Hypo? 

Kantoren: 31%



Woningen: 30%



Winkels: 19%



Hotel: 17%



Logistiek: 3%

4. Wat voor asset mix verwacht Deutsche Hypo over 5 jaar te hebben op de Nederlandse portefeuille? De heer de Bever verwacht een toename van het exposure in woningen dat gemeten in percentages ten kosten gaat van het exposure in kantoren. 

Kantoren: 20%



Woningen: 40%



Winkels: 20%



Hotel: 17%



Logistiek: 3%

65

5. Is de asset mix van Deutsche Hypo de laatste 5 jaar sterk gewijzigd? Voor de crisis was de heer de Bever al actief bezig met het bepalen van een optimale portefeuille. De financieringsportefeuille van Deutsche hypo bestond voor 55% - 60% uit kantoor financieringen, inmiddels is er actief gestuurd om te switchen naar meer evenredigheid tussen de verschillende asset classes in de portefeuille.

6. Wat zou de ideale asset mix zijn? Is Deutsche Hypo actief bezig naar deze asset mix te bewegen? Er wordt in bandbreedtes gedacht waarbij de wens is om iets te krimpen in financieringen in de kantorensector en voornamelijk de wens bestaat om te groeien in de woningsector tot circa 50% van de portefeuille.

7. Wat zijn in u ogen de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (kantoren, winkels, woningen en logistiek)? 1. Kantoren 2. Winkels 3. Logistiek 4. Woningen

8. Wordt er in de asset mix rekening mee gehouden dat bepaalde asset classes volatieler zijn en dat er tussen sommige asset classes een zeer lage correlatie zit waarmee risico’s strek gemitigeerd worden? Hier wordt vanuit een groter geheel rekening mee gehouden. Grotere banken moeten echter vaak mee in de gekte van het moment omdat anders de portefeuille sterk krimpt. Veel banken kunnen het met een bepaalde vast staf afdeling niet veroorloven om een jaar helemaal niets te financieren omdat de bepaalde asset classes ze niet aanspreekt.

Exposure op woningen 9. Welk percentage van de totale portefeuille van Deutsche Hypo mag over 5 jaar uit Nederlandse woningen bestaan? 66

Maximaal 50% van de financieringsportefeuille mag uit woningen bestaan.

10. Hoe kijkt Deutsche Hypo tegen extra Nederlands vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille. Deutsche Hypo is zeer positief over meer exposure gealloceerd aan de Nederlandse woningsector.

11. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage per asset class of maximum bedrag aan exposure in woningen? Vanuit portfoliomanagement wordt hier aandacht aan besteed en periodiek een analyse gemaakt of de asset mix nog aan de wensen voldoet. Cap op woningen is op dit moment circa 50% van het totale exposure.

Financiering niet-DAEB vastgoed 12. Heeft Deutsche Hypo interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? Ja, Deutsche Hypo heeft veel interesse om de niet-DAEB woningportefeuille van corporaties te financieren. Wel zullen corporaties

zichzelf meer moeten uitvinden en zich

bedrijfseconomische klaar moeten maken op veranderende omstandigheden.

13. Heeft Deutsche Hypo interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? Ja, dit heeft Deutsche Hypo recentelijk al gedaan.

14. Tegen welke LTV en debt yield zouden corporaties gefinancierd kunnen worden? 65% LTV op woningen lijkt het maximum momenteel.

15. Welke maximale looptijden zou Deutsche Hypo hierbij kunnen financieren? Deutsche Hypo kan bij de huidige regelgeving tot 20 jaar financieren, dit omdat Deutsche Hypo haar gelden fund bij instituten die die hun geld graag lang weg zetten.

67

16. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht u dat er middels traditionele bankleningen gefinancierd gaan worden? Dit hangt van verschillende factoren af waardoor deze vraag op dit moment lastig is te beantwoorden.

Bancair versus niet bancair krediet 17. Is het mogelijke dat Deutsche Hypo woningdeals underwrite en door syndiceert aan buitenlandse partijen? Dit heeft Deutsche hypo recentelijk gedaan met de Vestia portefeuille die is aangeschaft door Patrizia.

18. Hoe verwacht Deutsche Hypo dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? Deutsche Hypo heeft momenteel al veel concurrentie van verzekeraars in de markt die veel interesse hebben in het financieren van woningen. Geld is momenteel het probleem niet, er zijn Duitse fondsen en Angelsaksische spelers die zoveel geld hebben en dat ergens moeten laten renderen waardoor er zeer lage tarieven worden aangeboden.

19. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opvangen? De heer de Bever verwacht geen tekort aan financieringen. Wel stappen grote fondsen vaak pas in vanaf circa EUR 50 miljoen, daar ze volumes nodig hebben.

Corporaties 20. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in u portefeuille? Zo ja, gelden er andere financieringsratio’s voor de corporatie klant en de bestaande klant in de portefeuille van Deutsche Hypo? Nee, uitgangspunt is sowieso dat de klant goed is en gezond moet zijn, waarbij er voornamelijk wordt gelet op de kasstroom die uit de woningen komt.

21. Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van kwaliteit of ouderdom van het vastgoed?

68

Er wordt uiteraard kritisch naar de kwaliteit van het vastgoed gekeken, echter is dit geen probleem zolang er een goede technische due dilligence wordt verricht.

22. Nog andere zaken waarvan u vindt waar aandacht aan besteed moet worden alvorens Deutsche Hypo de corporatiesector zou financieren? De heer de Bever benadrukt dat de kasstroom die uit de panden komt het belangrijkste is waarop de beslissing ten behoeve van een financiering genomen wordt.

69

Interview Peter Gobel – ING Real Estate Finance - 19 maart 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van ING Real Estate Finance in Nederland? De financieringsportefeuille van ING Real Estate Finance in Nederland is EUR 13,4 miljard.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van ING Real Estate over 5 jaar is? De financieringsportefeuille die momenteel bij ING Real Estate Finance loopt zal naar verwachting autonoom groeien naar EUR 15 miljard tot EUR 17 miljard.

3. Is dit inclusief commerciële vastgoedfinancieringen die buiten de vastgoedafdeling om lopen? Zo nee, wat is het gehele Nederlandse exposure van de bank op vastgoedfinancieringen? Het vastgoed financieringsexposure van ING buiten ING Real Estate Finance om is EUR 6 miljard a EUR 7 miljard.

Asset mix 4. Wat is de asset mix van Nederlandse portefeuille van ING? 

Winkels: 39%



Woningen: 20%



Kantoren: 24%



Logistiek: 11%



Overig: 6%

5. Wat voor asset mix verwacht ING over 5 jaar te hebben op de Nederlandse portefeuille? De asset mix zal niet sterk veranderen. Het exposure naar woningen zal toegenomen zijn. Dat vind de heer Gobel met 20% relatief laag. De toename in woningen zal ten kosten gaan van het exposure op winkelvastgoed daar dit met 39% aan de hoge kant is. 

Winkels: 34%



Woningen: 25%

70



Kantoren: 24%



Logistiek: 11%



Overig: 6%

6. Is de asset mix van ING de laatste 5 jaar sterk gewijzigd? De voornaamste verschuiving de afgelopen 5 jaar ten aanzien van de asset mix is dat er meer is geweest meer exposure is naar winkels en minder exposure naar kantoren.

7. Wat zou de ideale asset mix zijn? Is ING actief bezig naar deze asset mix te bewegen? In de ideale mix zou meer exposure worden gealloceerd naar logistiek vastgoed, die is momenteel 11% waarvan de wens in een ideaal scenario is dit op te schroeven naar 17%. Woningen mogen zoals gezegd opgeschroefd worden naar 25%, waarbij het exposure naar winkels en kantoren zullen dalen tot respectievelijk 33% en 25%.

8. Wat zijn de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (kantoren, winkels, woningen en logistiek)? Dit hangt er vanaf hoe de portefeuille is opgebouwd en wat voor risico’s hierin zitten. Maar globaal genomen is dit: 1. Kantoren (minder gespreide portefeuille daar de kredietbehoefte per pand groter is) 2. Winkels 3. Logistiek (verdiend meer aandacht door nieuwe marktontwikkelingen, internet) 4. Woningen

Exposure op woningen 9. Welk percentage van de totale portefeuille van ING mag over 5 jaar uit Nederlandse woningen bestaan? Maximaal 35% van het exposure mag uit woningen bestaan. Dit is circa EUR 2 miljard aan extra woning exposure.

10. Hoe kijkt ING tegen extra Nederlands vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille. Zeer positief omdat er een structureel tekort aan woningen in de markt is. 71

11. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage per asset class of maximum bedrag aan exposure in woningen? Het is niet één getal maar meer een gebied. Er dient spreiding te zijn in de portefeuille en de heer Gobel is van mening dat er een maximum geldt voor 35% voor iedere asset class in de portefeuille van ING. Het winkel exposure van ING is al aan de forse kant.

Financiering niet-DAEB vastgoed 12. Heeft ING interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? Ja daar is ING in geïnteresseerd echter moet daar wel een normale marktconforme marge tegenover staan. Door de huidige garantie van het WSW was dit voor ING nooit interessant. Er wordt gekeken naar de rendement risico verhouding.

13. Heeft ING interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? Ja, ING heeft in 2014 enkele van deze transacties gefinancierd.

14. Tegen welke maximale LTV en debt yield zouden corporaties gefinancierd kunnen worden? Maximaal 75% LTV en een debt yield van 6%.

15. Welke maximale looptijden zou ING hierbij financieren? 10 jaar is voor ING goed mogelijk.

16. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht ING dat er middels traditionele bankleningen gefinancierd gaan worden? Afhankelijk van de ontwikkeling van de CMBS markt. Als de CMBS markt weer floreert zal dat een grote concurrent worden van de traditionele bankleningen. Als de CMBS markt nog niet terug is op het oude niveau kunnen de bankleningen nog circa 80% bedragen en anders zal dit naar beneden gaan naar circa 60%.

72

Bancair versus niet bancair krediet 17. Is het mogelijke dat ING woningdeals underwrite en door syndiceert aan buitenlandse partijen? Wat zijn als dan de minimale percentages die ING als dan op eigen boek houdt? Ja, dit wordt al gedaan. Percentages die als dan op eigen boek worden gehouden is afhankelijk van de grote van de portefeuille. Voor de relatief kleinere tickets is een final take van 50% makkelijk haalbaar. Als de rendement risico verhouding goed is wil de heer Gobel graag grote finale takes houden, echter hoe groter de tickets hoe lager het percentage aan final take aflopend tot circa 25% op hele grote deals.

18. Hoe verwacht ING dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? Dit zal voornamelijk middels de syndicated loan en de club deal markt gedaan gaan worden.

19. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opgevangen? Tekort zal worden opgevangen door een combinatie van de kapitaalmarkt, private placements en bancaire financieringen. Waarbij private placements voornamelijk gezien zullen worden bij pensioenfondsen en verzekeraars. Er is zeer veel liquiditeit in de markt en Peter Gobel is van mening dat het geen probleem is om grote hoeveelheden financiering ten behoeve van de woningsector te absorberen. Structurele under supply en de bezettingsgraad in de woningsector zal altijd maximaal blijven. De asset class is te interessant en er is te weinig investeringsalternatief.

Corporaties 20. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in u portefeuille? Zo ja, gelden er andere financierings ratio’s voor de corporatie klant en de bestaande klant in de portefeuille van ING? De criteria zijn hetzelfde, want er wordt gekeken naar de asset. Wel moet de asset manager goed zijn.

21. Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van kwaliteit van het vastgoed?

73

Ja, ouder bezit is lastiger te financieren. Er zijn in 2014 woningportefeuilles in de markt voorbij gekomen die ING niet heeft willen financieren vanwege de kwaliteit van het vastgoed.

22. Nog andere zaken waarvan u vindt waar aandacht aan besteed moet worden alvorens ING de corporatiesector zou financieren? Er worden door ING op voorhand eisen gesteld aan de asset manager. De heer Gobel geeft duidelijk aan dat woningcorporaties niet bij voorbaat slechter worden gevonden dan andere partijen.

74

Interview Roel van de Bilt en Aart Cooiman – FGH- 20 maart 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van FGH in Nederland? De financieringsportefeuille van FGH is EUR 17 miljard

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van FGH over 5 jaar is? Gezien FGH momenteel geïntegreerd wordt binnen de Rabobank en men bezig is met het maken van de strategische plannen is het momenteel lastig om hier uitspraken over te doen. De heer van de Bilt geeft aan dat FGH de vastgoedmarkt in tijden van crisis ondersteunt heeft met funding en dat sinds 2014 de financieringsportefeuille van FGH voor het eerst sinds de crisis gedaald is door de verkoop van een paar grote leningen. De verwachting is dat de portefeuille eerder zal krimpen dan zal groeien de komende 5 jaar, maar dat dit afhankelijk is van de strategische beslissingen binnen de Rabobank.

3. Is dit inclusief commerciële vastgoedfinancieringen die buiten de vastgoedafdeling om lopen? Zo nee, wat is het gehele Nederlandse exposure van de Rabobank op vastgoedfinancieringen? De totale vastgoedportefeuille van Rabobank is circa EUR 28 miljard waarvan er EUR 11 miljard niet op bij FGH op de balans staat.

Asset mix 4. Wat is de asset mix van de Nederlandse portefeuille van FGH? 

Kantoren: 25%



Winkels: 25%



Woningen: 30%



Logistiek: 10%



Overig: 10%

5. Wat voor asset mix verwacht FGH over 5 jaar te hebben op de Nederlandse portefeuille? 

Kantoren: 20% 75



Winkels: 25%



Woningen: 35%



Logistiek: 10%



Overig: 10%

6. Is de asset mix van FGH de laatste 5 jaar sterk gewijzigd? Het exposure in de kantorensector is iets gedaald de laatste jaren.

7. Wat zou de ideale asset mix zijn? Is FGH actief bezig naar deze asset mix te bewegen? Het is voor FGH lastig om actief naar een bepaalde asset mix toe te bewegen daar je als grote speler een afspiegeling bent van de Nederlandse vastgoedsector. Een speler als FGH of ING kan minder selectief zijn dan spelers met een kleinere vastgoedportefeuille.

8. Wat zijn de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (kantoren, winkels, woningen en logistiek)? 1. Kantoren 2. Winkels 3. Logistiek 4. Woningen

Exposure op woningen 9. Welk percentage van de totale portefeuille van FGH mag over 5 jaar uit Nederlandse woningen bestaan? De portefeuille van FGH mag voor 35% uit woningen bestaan.

10. Hoe kijkt FGH tegen extra Nederlands vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille. FGH kijkt positief tegen de woningsector aan. Het percentage woningen t.o.v. de totale portefeuille mag toenemen.

76

11. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage per asset class of maximum bedrag aan exposure in woningen? Er ligt een cap rond de 35% voor woningen.

Financiering niet-DAEB vastgoed 12. Heeft FGH interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? Ja, woningcorporaties dienen een maatschappelijk doel wat goed past bij het profiel van de Rabobank. De heer van de Bilt geeft aan dat men graag helpt de financierbaarheid van de sector te verbeteren, echter is men wel enigszins terughoudend om grote tickets aan financieringen op eigen boek te houden en streeft men meer naar het originate to distribute model.

13. Heeft FGH interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? Ja, echter dient er wel een zeker rendement op het eigen vermogen te worden gemaakt. Er zijn het laatste jaar enkele woningdeals gefinancierd tegen een zeer lage marge waar FGH tegen een dergelijk rendement geen interesse had.

14. Tegen welke maximale LTV en debt yield zouden corporaties gefinancierd kunnen worden? Voor corporaties zal een LTV van 60% het maximum zijn daar zeker naar corporaties een zorgplicht dient te worden gehandhaafd en corporaties niet vol met schulden gestoken dienen te worden. debt yield zal naar verwachting rond de 8% moeten liggen.

15. Welke maximale looptijden zou FGH hierbij financieren? Maximaal 10 jaar.

16. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht FGH dat er middels traditionele bankleningen gefinancierd gaan worden? De heer van de Bilt verwacht dat circa 10% van de niet-DAEB activiteiten middels bankleningen gefinancierd gaan worden. Veel van het vermogen zal van debt fondsen en kapitaalmarkt instrumenten komen. 77

Bancair versus niet bancair krediet 17. Is het mogelijke dat FGH woningdeals underwrite en door syndiceert aan buitenlandse partijen? Wat zijn als dan de minimale percentages die FGH als dan op eigen boek houdt? Dit is zeer goed mogelijk. Orginate to distribute lijkt één van de mogelijkheden om grote vastgoedpakketten te kunnen blijven financieren, waarbij gedacht moet worden om circa 10%-20% op de eigen balans aan te houden.

18. Hoe verwacht FGH dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? Bank leningen, debt fondsen en kapitaalmarkt instrumenten.

19. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opgevangen? Middels de hierboven genoemde partijen. Een financieringstekort verwacht men bij FGH niet.

Corporaties 20. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in de portefeuille van FGH? Zo ja, gelden er andere financierings ratio’s voor de corporatie klant en de bestaande klant in de portefeuille van FGH? Corporaties zullen in beginsel lager gefinancierd worden. Tevens is de zorgplicht voor een bank bij corporaties nog groter dan bij de institutionele partijen.

21. Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van kwaliteit van het vastgoed? Ja, het mindere vastgoed zal FGH niet financieren. Dit zijn echter veelal de woningen met lagere huren die in de DAEB portefeuilles van de corporaties vallen.

22. Nog andere zaken waarvan u vindt waar aandacht aan besteed moet worden alvorens FGH de corporatiesector zou financieren? FGH vindt het zeer belangrijk dat er stabiliteit in de markt is en dat de overheid duidelijk beslissingen neemt. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan de verhuurdersheffing, wat daarmee zal gebeuren na 2017 is nog steeds onduidelijk. 78

Interview Hans Copier - Propertize - 8 april 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van Propertize in Nederland? Het netto exposure van Propertize in Nederland is EUR 4,0 tot 4,5 miljard. Dit is na aftrek van voorzieningen.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van Propertize over 5 jaar is? Uiteindelijk moet Propertize binnen 10 jaar de portefeuille hebben afgebouwd naar nul. Normaal gesproken zou je dan over 5 jaar op de helft moeten zijn. Echter door het vele geld wat momenteel in de markt aanwezig is kan Propertize haar lening portefeuille sneller afbouwen dan in eerste instantie gewenst. De heer Copier is van mening dat de portefeuille in één vastgoedcyclus dient te worden afgebouwd, daar staat circa 7 jaar voor, waarvan momenteel 1 jaar verlopen is.

Asset mix 3. Wat is de asset mix van Nederlandse portefeuille van Propertize? 

Woningen: 24%



Kantoren: 29%



Winkels: 19%



Logistiek: 12%



Overig: 16%

4. Wat voor asset mix verwacht Propertize over 5 jaar te hebben op de Nederlandse portefeuille? Propertize dient binnen 10 jaar haar exposure te hebben afgebouwd, echter dient men in de tussentijd wel haar eigen broek op te houden. Er is één keer staatssteun ontvangen en het is niet de bedoeling dat dit opgebrand wordt. Hoe beter het risico van het vastgoed, hoe waarschijnlijker Propertize al haar geld terug krijgt en een rendement op haar portefeuille kan behouden. De woningenportefeuille is in principe de asset class met het laagste risico

79

die Propertize het liefst pas aan het eind van de afbouw periode van de hand doet. Het relatieve bestandsdeel woningen zal voor Propertize dus toenemen door de tijd.

5. Wat zou de ideale asset mix zijn? Is Propertize actief bezig naar deze asset mix te bewegen? 

Woningen: 40%



Kantoren: 20%



Winkels: 20%



Logistiek, project ontwikkeling en hotels : 20%

6. Wat zijn in uw ogen de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (kantoren, winkels, woningen en logistiek)? 1. Logistiek 2. Kantoren 3. Winkels 4. Woningen

Exposure op woningen 7. Welk percentage van de totale portefeuille van Propertize mag over 5 jaar uit Nederlandse woningen bestaan? 40% van de portefeuille van Propertize mag over 5 jaar uit woningen bestaan.

8. Hoe kijkt Propertize tegen extra Nederlands vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille. Er is geen toename aan vastgoedexposure voor Propertize mogelijk door de vereiste afbouw van de lening portefeuille.

9. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage per asset class of maximum bedrag aan exposure in woningen?

80

De heer Copier geeft aan dat hier in de Nederlandse vastgoedmarkt geen sprake van lijkt te zijn. De portefeuille theorie is bij banken is niet heel sterk ontwikkeld. De heer Copier heeft zelden gezien dat banken aangaven een portefeuille op een bepaalde manier te willen opbouwen. Dit is de heer Copier in 22 jaar leidinggevende functie bij FGH niet tegengekomen. Bij CBRE REIM waar de heer Copier tevens als bestuurder heeft gewerkt was dit één van de belangrijkste elementen van het werk. De portefeuilleopbouw hoeft niet alleen gebruikt te worden om risico’s te mitigeren maar kan ook gebruikt worden om geen extra risico te introduceren in de portefeuille. Er is naar de mening van de heer Copier zelden een bestuurder of risk manager die komt met een visie hoe de portefeuille eruit zou moeten zien in het Nederlandse vastgoedfinancieringslandschap. Wanneer de heer Copier een financier zou besturen die groei ambities zou hebben zou hij wel degelijk in buckets van asset classes gaan denken, en scherp kijken naar de vastgoedleningenportefeuille van de financier en deze spiegelen met de markt.

Financiering niet-DAEB vastgoed 10. Heeft Propertize interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? Als Propertize zou kunnen wel, echter is dat momenteel niet het geval.

11. Heeft Propertize interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? Hier geldt hetzelfde antwoord. Als Propertize zou kunnen wel, echter is dat momenteel niet het geval.

12. Tegen welke maximale LTV en debt yield zouden corporaties gefinancierd kunnen worden door Propertize? Woningen hebben een hele sterke kasstroom maar kunnen niet veel hebben qua rentestand. Vanuit risico oogpunt is woningen financieren niet zo’n groot issue daar een fundamentele vraag is naar huurwoningen en de wederverhuurbaarheid goed zal zijn. Je kan vrij goed berekenen wat je bruto/netto traject is, maar als er nog maar 3% a 4% netto uitkomt zonder uitponding wil je als financier niet te hoog in de LTV zitten. Bij de huidige rente stand is het niet zo ingewikkeld om corporaties te financieren. Maar bij 4% rente kan

81

dat wel eens een ander verhaal zijn. De heer Copier houdt als duimbreedte circa €100.000 per woningen en 16x de huur aan.

13. Welke maximale looptijden zou u hierbij financieren? Dat kan lang tot wel 20 jaar. Zeker als een bank dit back to back kan locken en tevreden is met de marge.

14. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht Propertize dat er middels traditionele bankleningen gefinancierd gaan worden? Hier zal veel geld van verzekeraars en pensioenfondsen op af komen en niet of nauwelijks bancair geld. Waarbij de bank een intermediair functie vervuld omdat de kennis en de middelen bij de banken aanwezig zijn. Uiteindelijk zullen de leningen op de balansen van de verzekeraars en pensioenfondsen komen.

Bancair versus niet bancair krediet 15. Is het mogelijke dat Propertize woningdeals underwrite en door syndiceert aan buitenlandse partijen? Wat zijn als dan de minimale percentages die Propertize als dan op eigen boek houdt? Propertize heeft hier geen ervaring in.

16. Hoe verwacht Propertize dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? . Dit zouden heel goed pensioenfondsen en verzekeraars kunnen zijn. De heer Copier is niet bang voor een tekort aan financieringen voor de woningsector.

17. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opvangen? De bestaande partijen kunnen geen EUR 40 miljard aan nieuwe financieringen aan. Maar dit bedrag gaat ook niet naar de markt komen, de markt zal niet overvoerd worden. Als er geen financiering beschikbaar is, zal de waarde van vastgoed ook hard naar beneden gaan. En als het zo’n goed risico blijkt te zijn, dan zal de financiering vanzelf komen.

82

Corporaties 18. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in de portefeuille van Propertize? Zo ja, gelden er andere financierings ratio’s voor de corporatie klant en de bestaande klant in de portefeuille van Propertize? Nee, deze verschillen zijn er niet en er gelden ook geen andere financieringsratio’s voor. De meeste corporaties hebben na de brutering veel vermogen overgeheveld verkregen, waardoor deze relatief makkelijk financierbaar zouden moeten zijn.

19. Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van kwaliteit van het vastgoed? Nee, corporaties hebben misschien ouder bezit dan gemiddeld, maar hier wordt in het bruto/netto traject rekening mee gehouden.

20. Nog andere zaken waarvan u vindt waar aandacht aan besteed moet worden alvorens Propertize de corporatiesector zou financieren? Geen.

83

Interview Rene Grotendorst – Rochdale - 9 april 2015

1. Hoe groot is de portefeuille van Rochdale en hoeveel staat hier aan schulden tegenover? De marktwaarde van de portefeuille van Rochdale is EUR 4,5 miljard. De lening portefeuille is EUR 1,5 miljard groot.

2. Wat vind u van de wijzigingen die Minister Blok wenst door te voeren in de corporatiesector? Daarmee doel ik op het commercieel herfinancieren van de niet-DAEB portefeuille? Met veel zaken uit de woningwet is de heer Grotendorst van Rochdale het eens. Echter zitten er wel enkele haken en ogen aan de nieuwe woningwet die dadelijk ter sprake komen. De heer Grotendorst geeft aan dat Rochdale in sommige opzichten voorloopt op haar collegae corporaties daar er enkele jaren geleden naaar aanleiding van een frauderende bestuursvoorzitter al maatregelen zijn genomen. Inmiddels ontwikkelt Rochdale niet meer zelf voor de geliberaliseerde sector en wordt er een samenwerking met commerciële partijen aangegaan wanneer er gemengd gebouwd wordt.

2. Hoe gaat Rochdale haar bezit splitsen? Rochdale is momenteel bezig met het voorbereiden op de splitsing en heeft hier nog geen keuzes ingemaakt. Er wordt momenteel gekeken welk deel van het nog te liberaliseren bezit wordt overgeheveld naar de niet-DAEB tak. De heer Grotendorst geeft aan dat het geliberaliseerde bezit wel nodig is om financieel rond te kunnen draaien.

3. Welk percentage van de portefeuille van Rochdale valt in het niet-DAEB bezit? Rochdale heeft 7% niet-DAEB bezit, aan marktwaarde is dit ongeveer het dubbele. Rochdale heeft een bepaald aantal geliberaliseerde woningen nodig, om met de kasstroom uit het geliberaliseerde bezit de sociale tak te voeden.

4. Hoe wenst u dit te herfinancieren? Spreekt u hier al over met banken of andere eventuele partijen in de kapitaalmarkt? De heer Grotendorst denkt niet dat alle corporaties afzonderlijk naar de kapitaalmarkt zullen gaan maar dat collectieve arrangementen meer voor de hand liggen. Dit wordt bijvoorbeeld 84

in Engeland ook gedaan. Er is enkele jaren geleden een initiatief geweest om het vastgoed van corporaties te bundelen. Toen was er meer dan voldoende interesse vanuit pensioenfondsen op leningen te verstrekken. Het denkproces hierover is net begonnen en zal de komende maanden verder worden uitgezocht.

5. Verwacht u voor de sector problemen om deze immense hoeveelheden aan corporatie leningen zonder borging van het WSW geherfinancierd te krijgen? Hier verwacht de heer Grotendorst geen problemen.

6. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht u dat er bancair en hoeveel procent verwacht u dat er middels kapitaalmarktproducten gaat worden geherfinanciert. Het ligt voor de hand dat pensioenfondsen groot zullen instappen. Banken hebben al veel hypotheken op haar balans.

7. Tegen welk LTV, debt yield en looptijden denkt Rochdale te kunnen herfinancieren. Rochdale begint nu met het verkennen van de markt ten aanzien van het herfinancieringsvraagstuk, waarbij de financiële ratio’s ook aan bod zullen komen.

8. Wat zal de extra spread zijn t.o.v. de geborgde leningen van de DAEB portefeuille. 100 bps tot 150 bps zal er aan extra spread tussen geborgd en ongeborgd zitten.

9. Verwacht u dat de 650.000 woningen die in potentie ook te liberaliseren zijn ooit naar de niet-DAEB portefeuille worden verplaatst? Zo ja, hoe ziet u deze exercitie plaatsvinden? De heer Grotedorst denk van niet. Omdat corporaties op termijn niet zo’n groot deel van hun portefeuille willen liberaliseren. Momenteel is nog niet duidelijk wat voor maatregelen er uit regelgeving nog op de corporaties af zal komen. De afgelopen jaren heeft Rochdale de huren fors verhoogd om de verhuurdersheffing te kunnen bekostigen. Het maximum wat sociale huurders kunnen betalen is daar nu echter wel bereikt. De huurverhoging wordt deels gecompenseerd door de huursubsidie, echter is de huursubsidie is het laatste paar jaar met EUR 1 miljard gestegen. Er gaat een keer een kabinet komen die iets aan deze huursubsidie zal gaan doen. 85

Een voordeel van de woningen over te hevelen van de DAEB naar de niet-DAEB tak is dat je minder verhuurdersheffing gaat betalen, daarnaast kan er als dan meer huur verkregen worden. Dit geld echter voornamelijk voor de woningen die Rochdale in haar bezit heeft daar deze in de regio Amsterdam gelegen zijn. Dit geldt niet voor de corporaties die in de krimp regio’s zitten die woningen worden al verhuurd op de markthuur en dat geld bij Rochdale bijvoorbeeld ook voor de woningen die gelegen zijn in de Bijlmer. Deze woningen zouden theoretisch qua punten geliberaliseerd kunnen worden, echter wordt er dan geen één woning meer verhuurd omdat deze woningen al op de markthuur zitten. Het potentieel te liberaliseren is een theoretisch concept. Buiten de ring A10 wordt wel geliberaliseerd, echter is een huur van rond de EUR 850,- per maand het maximum wat gevraagd kan worden. Iedereen roept dat er woningnood is, en voor de mensen die echt weinig verdienen is dat ook zo, echter moeten sommige mensen ook hun eisen bijstellen daar niet iedereen binnen de ring A10 kan wonen.

10. Waar houdt Rochdale rekening mee met kiezen van een bank of financier? Het voornaamste is dat Rochdale te maken heeft met bekende financier die met een goede naam te boek staat. Vervolgens zijn de voorwaarden zoals looptijden en marges doorslaggevend.

11. Hoe staat Rochdale tegenover het verkopen van delen van de portefeuille aan niet corporaties? Dat doe je alleen als je de liquiditeiten nodig hebt, of als corporatie zoveel gespreid bezit hebben dat het niet meer te managen is. Corporaties verkopen liever aan elkaar om het in de sector te houden of er wordt uitgepond daar dit vaak meer oplevert.

12. De rente staat momenteel zeer laag en er zijn zeer veel liquiditeiten in de markt aanwezig. Denkt Rochdale er over na om alvast een fors deel van de financieringen zeker te stellen in de huidige markt? De heer Grotendorst verwacht dat voor 1 januari 2017 de corporaties al met collectieven aan het kijken zijn naar het gezamenlijk herfinancieringen. Of er dan ook gezamenlijk een financiering zal worden aangegaan is nog de vraag, maar het is in ieder geval goed om de 86

kennis gezamenlijk op te bouwen. Doordat er een 15 jaars termijn is voor het herfinancieren van de niet DAEB portefeuille kan dit over de tijd uitgespreid worden om zo de lening portefeuille goed gespreid te houden. Vanuit zowel de corporatie als de bancaire sector is men nu begonnen met bij elkaar in de keuken kijken en hoe de herfinancieringsproblematiek omtrent de nieuwe woningwet kan worden aangepakt. Het is wachten op de eerste bijeenkomsten om te bespreken hoe dit samen aangepakt kan worden.

87

Interview Robert van Deelen – ABN AMRO – 16 april 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van ABN AMRO in Nederland? De vastgoed financieringsportefeuille van ABN AMRO is EUR 8 miljard.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van ABN AMRO over 5 jaar is? ABN AMRO heeft een groei strategie en de mogelijkheid om met een paar miljard te groeien. Een absoluut getal is lastig te noemen. Er wordt vooral goed gekeken hoe de risico´s goed gemanaged kunnen blijven. Bijvoorbeeld door grote tickets in te nemen en vervolgens door te plaatsen.

3. Is dit inclusief commerciële vastgoedfinancieringen die buiten de vastgoedafdeling om lopen? Zo nee, wat is het gehele Nederlandse exposure van de bank op vastgoedfinancieringen? Er loopt circa EUR 2 miljard aan vastgoed exposure binnen het kantorennet van ABN AMRO dat momenteel wordt overgeheveld naar de Real Estate afdeling van ABN AMRO.

Asset mix 4. Wat is de asset mix van Nederlandse portefeuille van ABN AMRO? 

25% woningen



20% winkels



20% logistiek



15% kantoren



20% overig

5. Wat voor asset mix verwacht ABN AMRO over 5 jaar te hebben op de Nederlandse portefeuille? ABN AMRO zou iets zwaarder in woningen willen zitten, wat ten kosten zal gaan van de drie andere asset classes. Uiteraard is dit sterk afhankelijk van ontwikkelingen in de markt. Waarbij woningen op de lange termijn in de ogen van de heer van Deelen een relatief veilige 88

financiering zijn en bij de overige asset classes vooral gekeken moet worden naar het momentum van de economie. Tevens dient er ten alle tijden een evenwijdige spreiding tussen de asset classes te blijven.

6. Is de asset mix van ABN de laatste 5 jaar sterk gewijzigd? ABN AMRO is qua relatief exposure iets meer woningen gaan financieren waarbij men is gegroeid van 20% naar 25%. Tevens is het exposure ten aanzien van logistiek vastgoed toegenomen.

7. Wat zou de ideale asset mix zijn? Is ABN AMRO actief bezig naar deze asset mix te bewegen? ABN AMRO zou nog wel meer in woningen willen financieren tot circa 35%. Het overige exposure dient over de overige asset classes gelijk te blijven.

8. Wat zijn in de meest risicovolle asset classes in de vastgoedsector als u deze zou moeten rangschikken tussen de 4 core asset classes (kantoren, winkels, woningen en logistiek)? 1. Kantoren 2. Winkels 3. Logistiek 4. Woningen

Exposure op woningen 9. Welk percentage van de totale portefeuille van ABN AMRO mag over 5 jaar uit Nederlandse woningen bestaan? Er is geen harde cap. Wel zal er bij een percentage boven de 35% binnen de directie moeten worden overlegd of er niet teveel exposure naar een bepaalde asset class wordt gealloceerd. Hier wordt binnen ABN AMRO wel door de directie over gesproken en aan stakeholders binnen de bank wordt laten zien hoe de portefeuille zich ontwikkeld.

10. Hoe kijkt ABN AMRO tegen extra Nederlands vastgoedexposure aan? En met name eventueel toename aan woningen in de commerciële vastgoedportefeuille.

89

Positief, daar woningen als een veilige lange termijn financiering worden gezien.

11. Hoe wordt er met een forse concentratie in één asset class omgegaan? Is er een ‘cap’ in een percentage per asset class of maximum bedrag aan exposure in woningen? Er is geen harde cap, echter wordt er wel duidelijk naar gekeken. De rapportage mogelijkheden hierop zijn sterk verbeterd sinds enkele jaren. Overigens wordt er niet alleen naar concentratierisico in asset classes gekeken maar ook zeker naar bepaalde regio’s.

Financiering niet-DAEB vastgoed 12. Heeft ABN AMRO interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? Ja, ABN AMRO heeft zeker interesse om woningcorporaties te financieren. Momenteel worden corporaties binnen de afdeling Public Clients gefinancierd waar alle Nederlandse staat

gerelateerde

financieringen

verstrekt

worden.

Het

niet-DAEB

deel

van

woningcorporaties zal wanneer daar een financiering voor nodig is binnen de afdeling Real Estate gefinancierd gaan worden, waarin ABN AMRO zeker geïnteresseerd is.

13. Heeft ABN AMRO interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? Ja dit is recentelijk al gebeurd.

14. Tegen welke maximale LTV en debt yield zouden corporaties gefinancierd kunnen worden? ABN AMRO heeft hier nog geen ervaring mee. Dit is afhankelijk hoe professioneel de corporatie beheerd wordt en hoe de kostenstructuur in elkaar steekt. Onder de huidige rente is alles financierbaar, op een lange termijn is echter de vraag wat de rente doet, dit wordt wel degelijk momenteel in ogenschouw genomen.

15. Welke maximale looptijden zou ABN AMRO hierbij financieren? Momenteel maximaal 10 jaar.

90

16. Hoeveel procent van de niet-DAEB activiteiten verwacht ABN AMRO dat er middels traditionele bankleningen gefinancierd gaan worden? Wanneer de verwachte grote bedragen geherfinancierd moeten gaan worden. Zal er niet heel veel van de traditionele banken afkomen, waarbij dus zeker naar de kapitaalmarkt dient te worden gekeken.

Bancair versus niet bancair krediet 17. Is het mogelijke dat ABN AMRO woningdeals underwrite en door syndiceert aan buitenlandse partijen? Wat zijn als dan de minimale percentages die ABN AMRO als dan op eigen boek houdt? ABN is actief in het underwriten met een exit naar de kapitaalmarkt waar het goed mogelijk is dat er niets op het eigen boek gehouden wordt, tenzij de klant aangeeft dat hij wil dat ABN AMRO een partij in de financiering blijft.

18. Hoe verwacht ABN AMRO dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? De grotere tickets zullen op de kapitaalmarkt worden gefinancierd. Corporaties lijken minder geschikt voor een CMBS, daar in de informatievoorziening in de corporatiesector nog wel degelijk slagen gemaakt dienen te worden.

Corporaties 19. Verschilt de corporatie klant van de bestaande klanten in u portefeuille? Zo ja, gelden er andere financierings ratio’s voor de corporatie klant en de bestaande klant in de portefeuille van ABN AMRO? ABN AMRO heeft nog geen ervaring met het financieren van corporaties zonder borging van het WSW. Qua informatievoorziening zullen de partijen van elkaar verschillen, waarbij de verwachting van de heer van Deelen is dat er bij corporaties qua professionaliteit nog wel een slag gemaakt dient te worden, wil je beide op dezelfde manier kunnen financieren.

20. Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van kwaliteit van het vastgoed?

91

Dat valt mee, daar mensen toch moeten wonen. Wel wordt er al gekeken naar bijvoorbeeld het energielabel vraagstuk. Dat wordt ook gedaan bij bestaande klanten, daar ABN AMRO verwacht dat daar over enkele jaren hardere spelregels voor gaan gelden.

21. Nog andere zaken waarvan u vindt waar aandacht aan besteed moet worden alvorens ABN AMRO de corporatiesector zou financieren? Nee, geen andere zaken.

92

Interview Thomas Heijdendael – Finance Ideas - 22 april 2015

Finance Ideas is al een geruime tijd bezig met de woningwet, goed ingevoerd in corporatieland en ondersteunt verschillende institutionele partijen en bij beslissingen ten aanzien van vastgoed portefeuilles.

De nieuwe woningwet De kern van de nieuwe woningwet is dat corporaties zich moeten focussen op hun kernvoorraad. Voor de uiteindelijke financieringsstroom op basis van de nieuwe woningwet is het van groot belang hoeveel woningen van corporaties worden toegewezen aan deze kernvoorraad.

Corporaties zullen de kernvoorraad zo groot mogelijk maken, wanneer een corporatie van mening is dat het bestaande bezit bijna geheel voor de sociale sector bestemd dient te zijn. De corporatie kan er voor kiezen om alle woningen die in potentie geliberaliseerd kunnen worden bij een huurdersmutatie, maar momenteel een huur hebben beneden de EUR 710,per maand toe te voegen aan de kernvoorraad door de huur nooit boven de liberalisatiegrens te laten uitkomen. De corporatie kan er zelfs voor kiezen om de huren van woningen die momenteel al geliberaliseerd zijn te verlagen zodat deze weer in de sociale sector vallen en de kernvoorraad van de corporatie gemaximaliseerd wordt. Dit is zeker een mogelijkheid wanneer een corporatie slechts een gering percentage van haar bezit in de geliberaliseerde sector heeft en de corporatie de extra regelgeving en ballast die voortkomt uit de nieuwe woningwet wil vermijden. Iedere corporatie zal voor deze exercitie een financiële analyse moeten maken, waarbij zal moeten worden nagegaan of het administratief splitsen, het juridisch splitsen of het verkopen opweegt tegen het verlagen van de huren van de woningen in de geliberaliseerde sector, wat vaak een klein deel van de portefeuille is.

Tevens moet er nagegaan worden wat de woningmarkt vraagt. Veel gemeenten geven aan dat er een tekort is aan sociale huurwoningen en dat de wachtlijsten zeker in de grotere steden fors zijn. Er zal een financiële analyse uitgevoerd moeten worden of het voor een corporaties aantrekkelijker is om nieuwe woningen te bouwen of dat voor een aantal 93

woningen de huur verlagen aantrekkelijker is. In veel gevallen zal een woning nieuw bouwen met een verlaagde huur, waarschijnlijk meer kosten met zich meebrengen dan van een bestaande woning de huur verlagen. Corporaties hebben bezit op goede plekken, waarom dat bezit verkopen en op iets mindere locaties sociale huurwoningen bouwen, daar dit financieel gezien vaak niet aantrekkelijk is. Dit alles is politiek niet wenselijk daar regelgeving vanuit de overheid er op geïnd is om de sociale voorraad af te bouwen.

Herfinancieringsvraagstuk Corporaties zijn nog niet actief met het herfinancieringsvraagstuk bezig. De woningwet is inmiddels door de tweede kamer, waarbij corporaties momenteel bezig zijn met de regelgeving en de gevolgen van de woningwet. Het aanpassingsproces begint dit jaar waarbij de corporaties tot eind 2016 hebben om plannen te maken ten aanzien van de nieuwe woningwet. Vervolgens wordt 2017 gebruikt voor besluitvorming, waarin goedkeuring dient te worden gegeven en plannen geëffectueerd dienen te worden. Daarbij is het belangrijkste vraagstuk voor iedere corporatie wat hun doelgroep is en wat daarbij de kernvoorraad dient te zijn. Dit zal verschillen per regio waarbij er bijvoorbeeld in Amsterdam een middeninkomensgroep is die bediend dient te blijven worden, waar dat in de minder bevolkte delen van Nederland minder het geval is. In deze besluitvormingsfase zullen er naar de mening van de heer Heijdendael weinig volumes naar de markt komen.

Ten aanzien van het herfinancieringsvraagstuk kunnen volumes op drie verschillende manieren naar de financieringsmarkt komen: (i) De corporaties die juridisch gaan splitsen zullen de niet-DAEB portefeuille op termijn gaan herfinancieren zonder borging van het WSW. Dit zijn corporaties die een groei doelstelling hebben en vinden dat de middeninkomens ook tot hun kerntaak behoren. Dit zal voorkomen wanneer marktpartijen middeninkomens niet kunnen bedienen met het aanbod van huren tussen de EUR 700,- en EUR 850,- per maand, door bijvoorbeeld te hoge grondprijzen in de grotere steden. Na een juridische splitsing mag een corporatie nooit meer geld in de afgesplitste vennootschap storten of bij financieren. Er mag wel dividend uitgekeerd worden maar geen geld meer in, waarmee het een marktpartij is geworden. Naar alle waarschijnlijkheid gaat de nieuwe entiteit met een 94

substantieel deel aan eigen vermogen worden gefinancierd, zodat er een prima dividend uitgekeerd kan worden.

(ii) Corporaties die een kleine commerciële portefeuille hebben zullen naar alle waarschijnlijkheid administratief splitsen, waarbij de geliberaliseerde portefeuille niet meer kan groeien. Met de inkomsten uit dit geliberaliseerde deel zal de interne lening worden afgelost.

(iii) Corporaties kunnen verkopen aan commerciële vastgoedbeleggers, waarbij er ook een financieringsbehoefte komt. Naar verwachting van de heer Heijdendael zal dit nog geen vaart gaan lopen. De grote verkooptransacties uit 2014 zoals de Vestia en de WIF portefeuille zijn vanuit financial distressed situaties ontstaan, deze zullen de komende jaren niet meer voorkomen daar corporaties er financieel sterker voor staan door een verlaging van de kosten, een lagere rentelast en een verhoging van de huren. Met de vrij gekomen liquide middelen uit hoofden van complexgewijze verkoop kan de corporatie zelfs weinig daar de financieringen veelal voor een langere tijd gefixeerd zijn. Momenteel zijn er veel corporaties die gelden op de bank stallen wat weinig rendement oplevert. Als corporaties complexgewijs willen verkopen en onderpand willen vrijgeven hebben zij daarvoor toestemming nodig van het WSW. Die bij een verkoop zal vragen wat een corporatie met de vrijgekomen middelen gaat doen. Als er niet afgelost kan worden op de lening of er zijn geen middelen nodig voor investeringen krijgt de corporatie moeilijk toestemming. Het aflossen op de leningen kan veel boeterente kosten daar veel corporaties lang gefinancierd zijn wat ze inflexibel maakt. Wanneer een corporatie de vrijgekomen middelen gelijk kan herinvesteren zal men wel een goed volkshuisvestelijk verhaal moeten hebben om een project met bijvoorbeeld 4% rendement te verkopen en te investeren in een project met 2% rendement.

Onder de huidige regelgeving zal het herfinancieringsvolume meevallen tenzij de overheid gaat ingrijpen met bijvoorbeeld een verlaging van de liberalisatiegrens, of corporaties gaan verplicht worden het geliberaliseerde bezit in een “Overgangs B.V.” te zetten en dat binnen een bepaalde periode te verkopen (initiële idee van Minister Blok). Er bestaat een 95

mogelijkheid dat dit weer aan de orde komt wanneer corporaties fors in nieuwbouw gaan investeren. Op dat moment zal een corporatie een bestaande portefeuille moeten herfinancieren om deze niet teveel te bezwaren. Het heeft 8 jaar geduurd voordat deze woningwet door de kamer is gekomen. Wijzigingen zijn afhankelijk van een nieuw kabinet, waarbij rechtse partijen aangeven dat de sociale voorraad kleiner moet worden en hiervoor de nieuwe woningwet en de verhuurdersheffing bedacht hebben. Of dit beleid het gewenste effect zal hebben wordt door de heer Heijdendael in dit interview betwijfelt.

Met de invoering van de nieuwe woningwet krijgen gemeentes veel meer invloed op het beleid van corporaties, er dienen prestatiecontracten te worden gemaakt met de gemeentes waarin een betreffende corporatie bezit heeft. Daarin is het van belang dat de doelgroep wordt vastgesteld en welke huurprijzen een corporatie wil vragen. Dit zal lokaal bepaald worden door de kleur van de politieke macht in een gemeente. Corporaties zullen zich wel gaan herpositioneren wat tot een verkoopgolf kan gaan leiden wat in potentie tot een financieringsvraag kan leiden.

Herfinancieren corporaties Naar verwachting van de heer Heijdendael zullen de grotere corporaties juridisch gaan splitsen waar een herfinancieringsvraag uit zal komen. Dat gaat een weg vinden in alle financieringskanalen die er zijn. Twee corporaties, Stadsgenoot en Alliantie hebben een rating en zullen naar de kapitaalmarkt gaan. Momenteel trekken de Alliantie en Stadsgenoot al kort geld ongeborgd aan op de geldmarkt. De heer Heijdendael ziet het als zeer waarschijnlijk dat de corporatiesector geschikt is voor private placements daar het een relatief gestandaardiseerd product is met een conservatieve financiering en een gediversifieerde huurstroom. Naar verwachting zullen de kleinere corporaties met een bank aan tafel gaan zitten die ze kennen en waarmee ze al een relatie hebben.

Bij de corporaties die administratief gaan splitsen kan het niet-DAEB uitgepond gaan worden waarbij via de kopende consument als nog een verzoek tot financiering bij de bankensector terecht komt. Door de invoering van de woningwet en de keuze van corporaties om te gaan uitponden zal er dus een financieringsbehoefte bij de hypotheken tak van de banken terecht komen. In deze sector ziet de heer Heijdendael dat er tevens meer verzekeraars en 96

pensioenfondsen actief worden. De interesse van pensioenfondsen en verzekeraars zijn ook heel goed voor te stellen bij de financiering van de corporatiesector.

Administratief of juridisch splitsen maakt voor de financiële huishouding niet uit. Vanuit financieel oogpunt is het logisch om juridisch te splitsen, daar er als dan op termijn de nietDAEB portefeuille gefinancierd kan gaan worden. Extra implicaties gaan zich voor doen bij een juridische splitsing in de zin dat de grotere stedelijke corporaties veel gemengd bezit in complexen hebben wat op erfpacht staat. In de erfpachtovereenkomst staat dat je niet mag overdragen behoudens toestemming en afrekenen aan de gemeente. Op papier klinkt het heel aantrekkelijk om juridisch te splitsen maar in de praktische uitvoering levert het nog al wat complicaties op. Heel veel woningen zijn niet gesplitst wat een hoop extra kosten zal meebrengen. Bij een landelijke corporatie met meer eengezinswoningen is een juridische splitsing makkelijker hanteerbaar, echter zijn dit hoogst waarschijnlijk de corporaties die niet juridisch gaan splitsen.

97

Interview Jeroen van Koerten – Staedion - 23 april 2015

1. Hoe groot is de portefeuille van Staedion en hoeveel staat hier aan schulden tegenover? De totale activa op marktwaarde van Staedion is circa EUR 3,2 miljard groot met circa EUR 1,6 miljard aan langlopende financieringen.

2. Wat vind u van de wijzigingen die Minister Blok wenst door te voeren in de corporatiesector? Daarmee doel ik op het commercieel herfinancieren van de niet-DAEB portefeuille? Minister Blok geef eigenlijk middels deze woningwet aan, dat corporatie er zijn voor de sociale sector en dat niet-DAEB vastgoed niet bij corporaties in bezit moet zijn. Regelgeving wordt der mate streng en lastig dat corporaties het grotendeels ook zelf niet meer willen. Er is al niet-DAEB bezit in handen van corporaties waarvan de heer van Koerten aangeeft dat dit niet zomaar uit de portefeuille kan worden gehaald.

Staedion denkt wel dat voor het midden segment de woningen tussen de EUR 700,- en EUR 1,000,- per maand het aanbod te laag blijft. Voor commerciële partijen levert dit vaak te weinig rendement op en corporaties willen dit midden segment wel bedienen maar mogen dit met de nieuwe regelgeving straks alleen doen als er geen marktpartij beschikbaar is. Het zou goed zijn als corporaties een mengeling van woningen in de sociale sector en het midden segment kunnen blijven aanbieden.

3. Hoe gaat Staedion haar bezit splitsen? Staedion zal zich administratief gaan splitsen met name vanwege de eenvoud. Er zal hierdoor vrijwel niet meer in niet-DAEB worden geïnvesteerd. Staedion is momenteel bezig met het indelen van de portefeuille waarbij tevens een split wordt gemaakt in DAEB en nietDAEB vastgoed. Het niet-DAEB bezit wordt al deels commercieel gefinancierd middels een ongeborgde lening van de BNG en de Rabobank. Hiervoor zijn bij de financiering woningen door het WSW vrijgegeven en als hypothecaire zekerheid bij de financiers van de ongeborgde lening ondergebracht.

98

Staedion gaat nu administratief scheiden, waarbij er een interne lening kan worden verstrekt aan het niet DAEB gedeelte. Deze interne financiering moet in 15 jaar worden afgelost maar mag geborgd zijn door het WSW, waardoor de rente substantieel lager is. Na 15 jaar dient de interne lening aan de niet-DAEB tak volledig te zijn afgelost. Waarna de mogelijkheid bestaat om deze niet-DAEB portefeuille in één keer in zijn geheel te verkopen.

4. Welk percentage van de portefeuille van Staedion valt in het niet-DAEB bezit? Circa 7% van de portefeuille is niet-DAEB bezit. Dit zijn 2,500 van de 37,000 eenheden.

5. Hoe wenst u dit te herfinancieren? Spreekt u hier al over met banken of andere eventuele partijen in de kapitaalmarkt? Als men naar de kapitaalmarkt wil zal dat sector breed opgepakt dienen te worden. Anders zullen voornamelijk banken, verzekeraars en pensioenfondsen instappen. Voor zowel DAEB als niet-DAEB wordt er momenteel gekeken naar mogelijkheden om het aantal geldverstrekkers te kunnen uitbreiden. De corporatiesector is erg afhankelijk van slechts twee banken namelijk de BNG en de Waterschapsbank, waarbij enkele corporaties toe willen naar diversificatie in financiers. Men is momenteel aan het onderzoeken wat de corporatiesector moet doen om dit mogelijk te maken.

6. Verwacht u voor de sector problemen om deze immense hoeveelheden aan corporatie leningen zonder borging van het WSW geherfinancierd te krijgen? Nee, momenteel wordt ook al deels ongeborgd gefinancierd en er zal een hogere spread over de lening betaald moeten worden. Tevens snijden veel corporaties momenteel in de lasten, investeren bijna niet meer en verhogen de huren waardoor er veel liquide middelen overblijven waarmee de lening portefeuille wordt afgelost.

7. Tegen welk LTV, debt yield en looptijden denkt Staedion te kunnen herfinancieren? In 2011 zat Staedion op een LTV van 65%, inmiddels is dat onder de 50% gezakt door aflossingen. Staedion verwacht bij een bank te kunnen financieren tegen een LTV van 45% 50%.

99

8. Wat zal de extra spread zijn t.o.v. de geborgde leningen van de DAEB portefeuille. De ongeborgde financiering is circa 130 bps duurder dan de geborgde financiering van Staedion. Kanttekening is dat de ongeborgde lening in dezelfde TI zit als de geborgde leningen, waardoor er een extra zekerheid ten behoeven van de ongeborgde lening is. Bij een juridische splitsing zal dit niet zo zijn, waardoor de spread wel eens hoger zou kunnen uitpakken.

Qua financiering, treasury mag een corporatie weinig omdat men niet als professioneel geclassificeerd wordt. De huidige commerciele financiering van Staedion loopt nu 10 jaar. Via het WSW kan maximaal 50 jaar worden gefinancierd. Het renterisico is te managen via de vervalkalender van de portefeuille. De duration van de lening portefeuille ligt rond de 15 jaar. De heer van Koerten geeft aan dat corporaties niet moeten verwachten dat de huidige financieringsstructuur van corporaties met veel lang lopende leningen is te kopiëren naar de niet-DAEB portefeuille.

9. Verwacht u dat de 650.000 woningen die in potentie ook te liberaliseren zijn ooit naar de niet-DAEB portefeuille worden verplaatst? Zo ja, hoe ziet u deze exercitie plaatsvinden? Staedion is momenteel bezig met het indelen van de portefeuille waarbij tevens een split wordt gemaakt in DAEB en niet-DAEB vastgoed. Er zullen niet nog eens 650.000 extra woningen naar de niet-DAEB tak worden overgeheveld. De verwachting van de heer van Koerten is dat kleinere corporaties hun niet-DAEB bezit zullen gaan afstoten.

10. Waar houdt Staedion rekening mee met kiezen van een bank of financier? Het liefst een Nederlandse partij. Bij de keuze van de huidige ongeborgde lening is naar het totaalpakket gekeken, waarbij krediet voorwaarde en marge uiteraard een belangrijke rol spelen.

11. Hoe staat Staedion tegenover het verkopen van delen van de portefeuille aan niet corporaties? Op het moment dat een corporatie meer dan 1% van de bedrijfswaarde wil verkopen, moet het WSW geïnstrueerd worden. Stadion verkoopt momenteel alleen aan zittende huurders.

100

Interview Marien de Langen en Jos Santos – Stadgenoot - 24 april 2015

1.

Hoe groot is de portefeuille van Stadgenoot en hoeveel staat hier aan schulden

tegenover? De vastgoedportefeuille van Stadgenoot is EUR 3,6 miljard groot. De lening portefeuille is EUR 1,7 miljard.

2.

Welk percentage van de portefeuille van Stadgenoot valt in het niet-DAEB bezit?

Stadgenoot heeft voor EUR 600 miljoen aan commercieel vastgoed. Welk deel hiervan wordt overgeheveld naar niet DAEB bezit is nog onderwerp van gesprek. Stadgenoot heeft een grote portefeuille met woningen die qua punten geliberaliseerd zou kunnen worden, maar die qua huurprijs nog in de sociale sector zitten. Deze woningen zitten in een soort tussengebied waarin de corporatie zelf keuzes kan maken. De strategische vraag is in welke categorie je deze woningen plaatst, het DAEB gedeelte of het niet-DAEB gedeelte van de corporatie.

3.

Wat vind u van de wijzigingen die Minister Blok wenst door te voeren in de

corporatiesector? Daarmee doel ik op het commercieel herfinancieren van de niet-DAEB portefeuille? Het betreft een ideologisch voorstel wat praktisch lastig uitvoerbaar is. Daarnaast zijn de regionale verschillen volledig over het hoofd gezien. Bijvoorbeeld als een gezin in Amsterdam een huishoudinkomen beneden de EUR 50.000,- per jaar heeft, dan heb je geen keuze vrijheid voor het zoeken van een woning. Terwijl met hetzelfde gezinsinkomen in een minder bevolkt gedeelte van Nederland dat ongeveer bij EUR 28.000,- per jaar ligt. De heer de Langen geeft aan dat deze verschillen niet terug te zien zijn in de nieuwe woningwet, wat een ongelofelijke misser is. Eén van de belangrijke volkshuisvestelijke vraagstukken is hoe het midden segment ingevuld gaat worden.

De politiek heeft meerdere opvatting. Iedereen heeft zich gecommitteerd aan de nieuwe woningwet om het aantal sociale huurwoningen te verkleinen anderzijds zijn er nu alweer geluiden vanuit de politiek te horen dat het aantal sociale woningen ontoereikend is wat blijkt uit de langs wachtlijsten in met name de grotere steden. 101

4.

Hoe gaat Stadgenoot haar bezit splitsen?

Stadgenoot zal haar bezit administratief gaan scheiden evenals veel grote corporaties in de sector. Op papier is het juridisch scheiden mooi bedacht, echter in de praktijk blijkt dit niet toepasbaar. Grootstedelijke corporaties hebben veel gemengd bezit met veel vrije sector woningen en sociale huurwoningen, wanneer een corporaties juridische gaat splitsen, dient ook het blok gesplitst te worden, waarbij de splitsingskosten hoog zijn. In Amsterdam is er tevens sprake van een erfpachtstelsel, waarbij alle erfpacht afgekocht moet worden. De kosten zijn daardoor schrikbarend hoog.

5.

Hoe wenst u de niet-DAEB portefeuille te herfinancieren? Spreekt u hier al over met

banken of andere partijen in de kapitaalmarkt? Hoe denkt u dat de niet-DAEB portefeuille van corporaties geherfinancierd zullen gaan worden? Per 1 januari 2018 moet de scheiding doorgevoerd zijn. Als dan moet er middels een interne lening in 15 jaar worden afgelost. Op 1 januari is er dus nog geen externe financieringsplicht. De interne lening dient binnen 15 jaar intern te worden afgelost, waarbij de aflossing gekoppeld is aan hetzelfde percentage als de aflossing op de door het WSW geborgde leningen en afgelost mag worden in periode van 5 jaar. De eerste financieringsbehoefte van Stadgenoot ontstaat hierbij in 2023. Stadgenoot heeft middels een AA rating al toegang tot de kapitaalmarkt, waarbij financieringen voor Stadgenoot geen problemen met zich zullen meebrengen. Grotere corporaties zullen zich buiten de banken om kunnen financieren. Kleinere corporaties die een financiering nodig hebben tot EUR 20 miljoen zullen zich naar alle waarschijnlijkheid veelal tot banken aangewezen zijn.

Stadgenoot redeneert vanuit een portefeuille strategie waarin ze de woningmarkt op een bepaalde manier ziet ontwikkelen. Waarbij het toewijzen van de financiering een afgeleide is van de portefeuille strategie.

6.

Uit verschillende interviews heb ik begrepen dat er gesprekken gevoerd worden

tussen corporatie bestuurders om financieringsbehoefte van corporaties te bundelen en zo de kapitaalmarkt op te gaan. Hoe kijkt Stadgenoot hier tegen aan?

102

Hier is Stadgenoot heel stellig is, dit gaat niet gebeuren. Men heeft in 2008 en 2103 al eerder een soort zelfde initiatief proberen van de grond te krijgen. Er is veel onderzoek naar verricht en het blijkt niet uitvoerbaar te zijn.

7.

Tegen welk LTV, debt yield en looptijden denkt Stadgenoot te kunnen herfinancieren.

Stadgenoot is middels haar bankfinancieringen momenteel gefinancierd voor maximaal 35% van de WOZ waarden te vergelijken met 55% van de waarde in verhuurde staat.

8.

Wat zal de extra spread zijn t.o.v. de geborgde leningen van de DAEB portefeuille.

In de lopende financieringen is de ongeborgde financiering gemiddeld 25 bps duurder dan geborgd. De woningwet schrijft een 150bps boven de 10-jaars IRS voor als verrekeneenheid voor de interne financiering. Afhankelijk van de looptijd en zekerheid die je geeft zal dat ruimschoots voldoende moeten zijn.

9.

Verwacht u dat de 650.000 woningen die in potentie ook te liberaliseren zijn ooit naar

de niet-DAEB portefeuille worden verplaatst? Zo ja, hoe ziet u deze exercitie plaatsvinden? Dit gaat niet gebeuren, mocht dit toch het geval zijn, kan dit in tranches naar de markt worden gebracht en zien de heren de Langen de Santos men hier geen probleem in.

10.

Waar houdt Stadgenoot rekening mee met kiezen van een bank of financier?

Beleggers en financiers zien dat er veel gaat gebeuren, maar de intrinsieke kennis bij deze partijen over wat er in de corporatie sector staat te gebeuren is matig. Banken zouden zich meer en beter kunnen verdiepen in de corporatiesector.

Banken kijken niet naar een bepaalde rendement/ risico verhouding voor de bank. Maar vragen een minimale opslag voor iedere klant, waarbij geen onderscheid gemaakt wordt in het risico van een debiteur. Er wordt naar de mening van Stadgenoot door banken weinig gekeken naar risico en de zekerheid van de debiteur en daar de spreads op de leningen worden aangepast. Buitenlandse banken hebben dit beter door en stappen eerder in financieringen ten behoeve van de corporatiesector. De Nederlandse banken dienen hier wel een stap te maken, waarvoor ze tot 2023 hebben. De verwachting van Stadgenoot is dat

103

Nederlandse financiers worden ingehaald door buitenlandse financiers en als dan pas in actie zullen komen.

11.

Hoe staat Stadgenoot tegenover het verkopen van delen van de portefeuille aan niet

corporaties? Er is geen noodzaak om te verkopen. Waardoor de corporaties dit alleen zullen doen als het een volkshuisvestelijk doel dient. Als er geld vrij gemaakt kan worden, waarmee er woningen kunnen worden neergezet waarmee de wachtlijsten voor de sociale huursector worden verkort is het interessant.

12.

De rente staat momenteel zeer laag en er zijn zeer veel liquiditeiten in de markt

aanwezig. Denkt Stadgenoot er over na om alvast een fors deel van de financieringen zeker te stellen in de huidige markt? Dat de rente laag staat is een subjectief begrip. Enkele jaren geleden dacht men dat de rente ook niet lager kon, waarvan gebleken is dat dit wel degelijk het geval is. Niemand weet wat de rente doet. De rente is dicht bij 0%, dus de grote schokken omlaag zullen er uit zijn. Echter is forward financieringen voor langer dan 6 maanden voor corporaties bij wet verboden.

104

Interview Fred Reynaers – Bank Nederlandse Gemeenten - 24 april 2015

Portefeuille groei 1. Hoe groot is de financieringsportefeuille van BNG in Nederland? De financieringsportefeuille van de BNG is EUR 40 miljard groot waarvan EUR 38 miljard aan geborgde leningen en EUR 2 miljard aan ongeborgde leningen.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de Nederlandse financieringsportefeuille van BNG over 5 jaar is? Naar verwachting zal de portefeuille van de BNG over 5 jaar iets kleiner zijn daar de verwachting is dat door de nieuwe woningwet de overige Nederlandse grootbanken en de kapitaalmarkt een deel van het niet-DAEB vastgoed van corporaties gaan financieren. BNG heeft tevens de mogelijkheid om deze ongeborgde leningen te financieren wanneer corporaties daarom vragen, echter zal het niet wenselijk zijn om de verhouding van de ongeborgde leningen versus geborgde leningen groter dan 10% te laten worden.

Asset mix 3. Wat is de asset mix van Nederlandse portefeuille van BNG? De portefeuille van BNG bestaat voornamelijk uit woningen en commercieel onroerend goed dat ook in eigendom is van corporaties. Met dit commercieel onroerend goed kunnen corporaties een positieve invloed uit oefenen op een wijk of gemeente. Dit commercieel onroerend goed behoort na de splitsing in het niet-DAEB gedeelte van de corporatie.

Woningsector 4. Hoe kijkt u tegen de Nederlandse woningsector aan en de doorvoering van de nieuwe woningwet? De heer Reynaers geeft aan dat de Nederlandse woningsector nog steeds te kampen heeft met veel problemen. Dit kan deels opgelost worden door een goede huurmarkt van de grond te krijgen. Het woningaanbod sluit niet geheel aan bij de behoefte van de consument. Er is in het verleden nooit goed geluisterd naar welke type product de consument behoefte had, omdat woningen wel verkocht werden, zodoende is er jarenlang op de goedkoopste en verkeerde manier gebouwd. 105

Momenteel zitten we 2 jaar voor de definitieve splitsing in de corporatiesector, in deze tussentijd zal iedere corporatie een strategische beslissing maken of een corporatie actief wil blijven in het niet-DAEB gedeelte van de woningsector. Niet-DAEB ontwikkelen in administratief gescheiden corporatie gaat heel lastig worden. Juridisch gesplitste corporaties hebben meer ruimte om te blijven ontwikkelen. Er schuilt een gevaar dat wanneer corporaties alleen nog mogen ontwikkelen voor huren in de sociale sector (tot EUR 700,- per maand) en de commerciële partijen pas gaan bouwen bij een huur van boven de EUR 850,per maand er een gat in de huurmarkt ontstaat, waarbij corporaties de ruimte moeten krijgen om de huisvesting tot een huur van EUR 850,- op te vullen.

Financiering niet-DAEB vastgoed 5. Heeft BNG interesse om het niet-DAEB deel van woningcorporaties te financieren? BNG kan middels statuten ook ongeborgd financieren waar dat voor de Waterschapsbank niet is toegestaan. Momenteel financiert de BNG al voor EUR 2 miljard aan ongeborgde leningen die veelal betrekking hebben op het niet-DAEB bezit van corporaties. Wanneer meer corporaties BNG verzoeken om het niet-DAEB deel te financieren zal BNG een risicoafweging maken die in hoge mate vergelijkbaar is met de commerciële banken. Wanneer de aanvraag voldoet zal de pricing worden bepaald die lager uit kan komen dan concurrenten. BNG de prijs kan bepalen doordat het middels een AAA rating bij een credit rating agency, zichzelf zeer goedkoop kan funden op de kapitaalmarkt. Op het financieren van ongeborgde leningen merkt de BNG daardoor nog weinig concurrentie van de grootbanken.

6. Heeft BNG interesse om de vastgoedpakketten die verkocht worden door corporaties aan professionele partijen te financieren? De statuten van BNG zijn bepalend aan wie er gefinancierd kan worden. Er kan gefinancierd worden aan instellingen die een taak uitvoeren voor de overheid of waarop de overheid zeggenschap kan uitoefenen. Er kunnen dus geen financieringen versterkt worden aan commerciële partijen die geen link met de overheid hebben.

7. Tegen welke maximale LTV zouden corporaties gefinancierd kunnen worden? 106

De BNG financiert ongeborgde leningen tot maximaal 70% - 75%.

8. Welke maximale looptijden zou u hierbij financieren? Voor ongeborgde financiering wil BNG maximaal 15 jaar financieren en voor geborgde financieringen kan dat wel oplopen tot 50 jaar.

9. Wat is de spread tussen geborgde en ongeborgde leningen? De spread tussen geborgde en ongenborgde leningen ligt ongeveer tussen de 100bps150bps, maar is uiteraard afhankelijk van het risico van de ongeborgde financiering.

Bancair versus niet bancair krediet 10. Hoe verwacht BNG dat het niet-DAEB gedeelte van corporaties in de markt zullen worden gefinancierd? Dat kan door de BNG maar ook door grootbanken gefinancierd worden. Andere kapitaalmarktproducten zullen ook goed mogelijk zijn.

107

Interview Eric Emmer – Waarborgfonds Sociale Woningbouw - 29 april 2015

1. Hoe groot is de totale borging van het WSW ten aanzien van corporaties? EUR 85,1 miljard per ultimo 2014.

2. Kunt u aangeven hoe groot naar verwachting de borging van het WSW over 5 jaar is? WSW krijgt prognose informatie van corporaties waarin de corporaties haar plannen voor de komende jaren opstellen. Daarin ziet WSW een verdere daling van het geborgde volume tot EUR 82,5 miljard in 2019.

3. Wat vind u van de wijzigingen die Minister Blok wenst door te voeren in de corporatiesector? Daarmee doel ik op het commercieel herfinancieren van de niet-DAEB portefeuille? WSW ziet risico´s in de nieuwe woningwet. Waarbij WSW aan het ministerie duidelijk heeft aangegeven hoe zij die inschatten. De voorgestelde wijzigingen zijn helaas niet allemaal overgenomen. WSW heeft het Ministerie gewaarschuwd ten aanzien van het weglekken van vermogen, er vind een vermindering van waarde onder de borging plaats. WSW borgt leningen ten aanzien van het ondergezette onderpand. Het ondergezette onderpand is één grote pot met woningen waarbij op een gegeven moment de splitsing DAEB niet-DAEB is gekomen. Nu het ministerie middels de nieuwe woningwet aangeeft dat het niet DAEB bezit dient te worden afgesplitst betekend dit dat WSW haar ondergezette onderpand moet overdragen aan een aparte entiteit, waarmee de zekerheidspositie van WSW en de positie van woningcorporaties verslechterd. WSW hoeft niet automatisch akkoord te gaan met het vrijgeven van de zekerheden. Er dient voldoende zekerheid aanwezig te blijven voor de borging die door WSW verstrekt is. De heer Emmer geeft aan dat het niet zo moet zijn dat alle kroonjuwelen worden vrij gegeven en daarbij de borging door de grens heen zakt van 50% van de WOZ waarde.

4. Bent u voorstander van een juridische of administratieve splitsing? WSW is met haar rol als “hoeder van de borg” geen voorstander van de splitsing. Wanneer er gekozen moet worden tussen twee kwade kiest WSW liever voor een administratieve splitsing. Middels de splitsing die er nu aan komt, is er in het ingezette onderpand een 108

onderscheid tussen onderpand met goede kasstromen (kroonjuwelen wat betreft zekerheid) en met mindere kasstromen.

5. Middels een administratieve splitsing zal er kapitaal uit de sector verdwijnen, hoe kijkt u hier tegen aan? . De kosten die corporaties moeten betalen voor commerciële financieringen zijn aanmerkelijk hoger dan de kosten die corporaties betalen op haar geborgde financieringen. WSW heeft een proxy berekening gemaakt op 200.000 woningen die commercieel geherfinancierd zouden worden met een gemiddelde WOZ waarde van EUR 200.000 en een afslag van 30% naar markwaarde in verhuurde staat. Bij deze berekening dient er EUR 28 miljard te moeten worden geherfinancierd, waarvan maximaal 60% met vreemd vermogen gefinancierd zou mogen worden. Dit zou een financieringsvraagstuk opleveren van EUR 16,8 miljard waarover een hogere rente tarief moet worden betaald. De additionele rentekosten zullen ten kosten gaan van de investeringsmogelijkheden binnen de corporatiesector en is daardoor slecht voor de sector. Daarnaast is het herfinancieringsrisico van ongeborgde financieringen groter.

6. Hoe kijkt het WSW tegen een project aan waarin een beter renderend project verkocht wordt en een minder renderend project wordt gebouwd vanwege volkshuisvestelijke doelstellingen? WSW oefent geen invloed uit op corporaties om bepaalde projecten te kopen of te verkopen. De zorg van WSW is dat projecten niet voor de goede waarde worden verkocht en dat er weglek van kapitaal plaats vindt. En dat er dus weglek is van maatschappelijk kapitaal, waardoor verkopen van corporaties aan niet corporaties een zorgpunt is voor WSW. Daarnaast moet een verkoop wel nut en noodzaak hebben, dit moet passen in het totale beleid van de corporatie. WSW houdt stringent toezicht zodat niet zowel complexgewijs verkocht wordt als nieuwe leningen worden aangetrokken.

7. Corporaties hebben veel liquide middelen op het moment. Wat is de lange termijn doelstelling van het WSW ten aanzien van de schulden en liquide middelen van corporaties. 109

WSW heeft het eigen middelen beleid, waarin restricties worden opgelegd aan woningcorporaties wat betreft de hoeveelheden aan liquide middelen die mogen worden aangehouden. WSW is van mening dat corporaties alleen geld mogen aantrekken wanneer zij deze gelden ook nodig hebben. Bij investeringsplannen wordt er dan ook goed gekeken naar de hoeveelheid liquide middelen die corporaties hebben en verwachten. WSW stuurt momenteel bij om de liquide middelen die corporaties hebben, te gebruiken ten lasten van het borgingsplafond. Wanneer er meer dan 10% van de huurstroom aan liquide middelen wordt aangehouden zal het surplus ten kosten gaan van het borgingsplafond of gebruikt moeten worden ter aflossing van de leningen. WSW is geen voorstander van het aflossen van lange leningen tegen marktwaarde daar dit ook er als dan tevens maatschappelijk kapitaal uit de sector verdwijnt.

8. De corporaties zijn erg afhankelijk van banken namelijk de BNG en de Waterschapsbank. Is dit voor het WSW een issue? Wat zou u ervan vinden als er meer spreiding in de financiers van corporaties komt? WSW heeft als doel het duurzaam financieren van de sector mogelijk te maken. Het percentage nieuwe financieringen door de BNG en de Waterschapsbank ten opzichte van niet sectorbanken de laatste jaren teruggelopen van 95% in 2011 tot 77% in 2014. In het eerste kwartaal van 2015 was het aandeel van nieuwe financieringen door deze twee sectorbanken nog 66%. WSW juicht de interesse van meer institutionele partijen toe daar de afhankelijkheid van slechts twee sectorbanken niet heel duurzaam is. De verschuiving is voor een groot deel veroorzaakt door grote Nederlandse verzekeraars die plukken geborgde leningen op boek nemen. Jaarlijks wordt er circa EUR 5 miljard aan nieuwe leningen geborgd, waar dat in de hoogtijdagen EUR 11 miljard kon bedragen.

9. Uit verschillende interviews heb ik begrepen dat er gesprekken gevoerd worden tussen corporatiebestuurders om financieringsbehoefte van corporaties te bundelen en zo de kapitaalmarkt op te gaan. Hoe kijk het WSW hier tegen aan? Hierbij moet je denken aan het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Momenteel is er sprake van veel maatwerk voor corporaties, WSW is van mening dat het wellicht een goed idee is om op een vast uitgifte moment de kapitaalmarkt betreed, waarmee doormiddel van de grote van de uitgifte meer aandacht wordt verkregen van de internationale 110

kapitaalmarkt. Standaardisatie van looptijden en documentatie sluit beter aan op de behoeftes van deze institutionele partijen. Op deze manier denkt WSW meer partijen geïnteresseerd te krijgen voor het financieren van de corporatiesector en zodoende de rentelast te kunnen drukken.

10. Tegen welke maximaal financiële ratio’s worden corporaties gefinancierd zodat het WSW daar nog voor garant kan staan? Ht WSW beoordeeld corporaties op basis van haar risico beoordelings kader (financial risk & business risk). De dekkingsbijdrage moet minimaal 50% van de WOZ-waarde zijn met daarbij voldoende kasstroom genererende faciliteiten. De LTV ten aanzien van de marktwaarde in verhuurde staat mag op maximaal 75% zitten.

11. Welke maximale looptijden dekt het WSW af middels garanties? Leningen van minimaal 2 jaar en maximaal 50 jaar kunnen geborgd worden door WSW.

12. BNG heeft er wel oren naar om ook het niet-DAEB deel van corporaties te financieren (ongeborgd). Hoe kijken jullie daar als WSW naar als het risico van de BNG in dit opzicht toeneemt doordat ze op het speelveld van commerciële banken gaan concurreren? BNG is een overheidsbank en een betrokken partij in de corporatiesector. Willen zij een rol spelen in ongeborgde financieringen zijn de mogelijkheden voor de BNG in zekere zin beperkt als gevolg van kapitaalbeslag voor dit soort financieringen. Bij het geborgde deel kan er volledig geleund worden op de garantie en beoordeling van WSW, waardoor zonder kredietanalyse een lening verstrekt kan worden aan een corporatie. Bij ongeborgde financieringen kan er niet geleund worden op het zekerheidsstelsel van WSW.

13. Hoe verwacht het WSW dat de woningpakketten in de markt zullen worden gefinancierd? . Dit zal naar verwachting van de heer Emmer met Covered Bonds gebeuren.

111

14. Hoe zou een eventueel tekort aan financiering kunnen worden opvangen? WSW heeft bij het Ministerie aangegeven dat er een herfinancieringsrisico is. Tevens kan de herfinanciering van de niet-DAEB portefeuille niet in één keer plaats vinden, dat is uit hoofden van spreiding van het risico niet wenselijk.

15. Hoe kijkt het WSW aan tegen verkopen van corporaties aan commerciële beleggers. Bij verkopen buiten de sector om vindt er weglek van kapitaal plaats waar WSW geen voorstander van is. Daarnaast is WSW van mening dat er extra eisen aan de koper gesteld dienen te worden. Het huurbeleid geeft beleggers ruimte om huren op te voeren, waar woningcorporaties terughoudend zijn in het doorvoeren van huurverhogingen zal dat bij commerciële partijen minder zijn, wat niet in het belang is van de sociale volkshuisvesting.

16. Hoe gaat het proces ten aanzien van het besluit of corporaties door het WSW geborgd gaan worden? Worden er op voorhand beperkingen aan financieringen opgelegd aan de hand van bijvoorbeeld de kwaliteit of de locatie van het vastgoed? WSW borgt een woningcorporatie op basis van balans financiering, WSW beoordeelt de corporatie en niet de individuele projecten. Als een woningcorporatie aan de financiële eisen voldoet kunnen deze borging krijgen van WSW. Corporaties worden beoordeeld op basis van financial risk (cijfers) en business risk (kwalitatieve factoren zoals beheer en portefeuille strategie), beide wegen voor 50% mee in de beoordeling. De grote van de corporatie en de risico score bepalen hoe de corporaties geclassificeerd worden. Dit bepaald hoe WSW naar een woningcorporatie kijkt, de hoeveelheid aandacht en de hoeveelheid borgingsplafond die een corporatie krijgt.

112